De Heyderweg 1-21

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 11 december 2013 is bij de gemeente Leiden een bouwplan (BV 132251) ingediend betreffende het realiseren van een kantoortoren van 11 verdiepingen (en begane grond en dak) met een parkeergarage op de locatie De Heyderweg 1-21 in Roomburg. Hiertoe zal het bestaande kantorencomplex op deze locatie worden gesloopt.

Het bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan Roomburg. De gemeente Leiden heeft aangegeven aan deze ontwikkeling te willen meewerken. Dit plan zal middels een uitgebreide procedure (met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo) mogelijk worden gemaakt.

Dit stuk vormt de ruimtelijke onderbouwing zoals bedoeld in artikel 5.20 Besluit omgevingsrecht (Bor). In deze ruimtelijke onderbouwing zal worden gemotiveerd waarom wordt meegewerkt aan het verzoek tot het verlenen van de omgevingsvergunning.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied van de omgevingsvergunning De Heyderweg 1-21 bestaat uit het perceel waarop het nieuwe kantoorcomplex met parkeergarage wordt gerealiseerd, alsmede een groter gebied rondom dit perceel.

In het gebied rondom het bouwplan zal namelijk op verschillende plekken groen (bomen) worden aangeplant. Ook valt binnen dit gebied een klein deel ten noorden van het kantoorcomplex, waarop het startershuisje van de wielerbaan is gelegen en dat door de aanvrager is aangekocht. Aangezien dit allemaal deel uitmaakt van de aanvraag om een omgevingsvergunning, is voor de plancontour een ruimere omlijning aangehouden.

Het perceel waarop het kantoor is gelegen is kadastraal bekend als sectie T, nummer 6165 (alsmede de percelen die daarbinnen zijn gelegen, nummers 6160 tot en met 6164). Het gedeelte ten noorden van het gebouw en de gedeelten waar het groen is voorzien, vallen binnen het perceel sectie T, nummer 6837.

De plancontour is opgenomen als bijlage 1 bij de ruimtelijke onderbouwing.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan Roomburg. Het bestemmingsplan is op 14 maart 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Leiden en is op 10 mei 2013 onherroepelijk geworden.

Het nieuw te realiseren complex, inclusief parkeergarage, is gelegen op grond met de bestemming 'Bedrijf'. In artikel 3 staan de regels. Op de verbeelding is een maximale bouwhoogte opgenomen van 15 meter.

In artikel 3.1 sub b staat dat het realiseren van een zelfstandig kantoor niet is toegestaan. Het plan is in strijd met deze bepaling.

In artikel 3.2.1 sub a staat dat gebouwen uitsluitend binnen het aangeduide bouwvlak mogen worden opgericht. Het op te richten kantoor is grotendeels buiten het bouwvlak gestitueerd.

Verder staat in artikel 3.2.1 sub c dat de bouwhoogte van gebouwen, overkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer mag bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale bouwhoogte (m)' is aangegeven. De maximaal toegestane bouwhoogte van 15 meter wordt (met 33 meter) overschreden.

Er wordt niet voldaan aan de bepalingen voor het bouwen buiten het bouwvlak zoals opgenomen in artikel 3.2.2.

1.4 Afwijking van het bestemmingsplan

Om het plan mogelijk te maken zal van het bestemmingsplan moeten worden afgeweken. Het bestemmingsplan biedt niet de mogelijkheid voor een binnenplanse afwijking (artikelen 3.4 en 3.6 en artikel 23).

Ook kan er geen gebruik worden gemaakt van de buitenplanse afwijkingsmogelijkheid op grond van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° Wabo jo. artikel 4 (bijlage II) Bor. In dit artikel is geen categorie opgenomen die het plan mogelijk maakt.

Voor het realiseren van dit plan is een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo (uitgebreide procedure) vereist. In Hoofdstuk 5 is deze procedure beschreven.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het plan

Op de locatie De Heyderweg 1-21 (oneven nummers) gelegen in Roomburg, vrijwel direct gesitueerd aan de Rijksweg A4, is het kantoor van het bedrijf Collis (circa 2.000 m²) gevestigd. Collis is een groeiend technologiebedrijf met ook internationale vestigingen. In april 2012 is Collis onderdeel geworden van 'UL'; een grote onafhankelijke internationale wetenschappelijke onderneming waar meer dan 9.000 mensen werken en die in meer dan 100 landen actief is.

Het kantoorgebouw aan de De Heyderweg 1-21 voorziet niet in voldoende ruimte en UL wenst graag op dezelfde locatie uit te breiden met circa 6.000 m², tot circa 8.000 m² totaal.

Dit plan voorziet in het realiseren van een nieuw kantoortoren ten behoeve van het bedrijf Collis/UL op de locatie De Heyderweg 1-21.

Het nieuwe gebouw heeft 11 verdiepingen (en een begane grond en dak) met een totale hoogte van circa 48 meter. Ten westen van het gebouw wordt een parkeergarage (deels verdiept) gerealiseerd met een hoogte van circa 6,6 meter (ter hoogte van de tweede verdieping) dat ruimte biedt aan 127 auto's ten behoeve van het kantoor. Daarnaast wordt aan de oostzijde van het gebouw op maaiveld niveau een parkeerterrein gerealiseerd dat nog eens ruimte biedt aan tien auto's. Aan deze zijde bevindt zich ook de entree van het gebouw. Verder krijgt dit terrein een deels groene inrichting.

Bij de uitwerking van het plan is veel aandacht besteed aan een groene invulling, mede in relatie tot de omgeving en het naastgelegen sportcomplex (de wielerbaan van Swift).

De beide parkeervoorzieningen (garage en parkeren op maaiveld) worden ontsloten vanaf de De Heyderweg en takken aan op de Willem van der Madeweg.

Impressie van het bouwplan

2.2 Overeenstemming gemeenten Leiden en Zoeterwoude

De planlocatie bevindt zich in de wijk Roomburg in Leiden, dicht tegen de Rijksweg A4 aan, die de gemeenten Leiden en Zoeterwoude scheidt. De gemeenten Leiden en Zoeterwoude hebben dan ook een gemeenschappelijk belang bij de vestiging (en uitbreiding) van het kantoor van UL.

Leiden en Zoeterwoude hebben overeenstemming bereikt over de uitbreiding van het kantoorcomplex op de gewenste locatie. In een brief aan Holland Rijnland, d.d. 25 september 2012 (zie bijlage 2), waarin nog wordt gesproken over Collis, wordt verzocht hier rekening mee te houden in de kantorenstrategie van Holland Rijnland en de provincie te vragen om in te stemmen met deze oplossing. Deze brief is op 25 september 2012 door het college van B&W vastgesteld (BW 12.0864) en na ondertekening door de betrokken portefeuillehouders van de gemeente Leiden en Zoeterwoude verzonden.

Per brief (zie ook bijlage 2) van 13 december 2012 gericht aan de (gedeputeerde van de) provincie Zuid-Holland, is verzocht om in te stemmen met de uitbreiding van het kantoorpand. Het uitbreidingsplan van Collis is ook als zodanig verwerkt in de Kantorenstrategie Holland Rijnland, dat op 31 oktober 2012 door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland is vastgesteld.

In de 'Nota van Beantwoording en Wijzigingen Kantorenstrategie Holland Rijnland', d.d. 4 oktober 2012 is hierover het volgende opgenomen:

“Ten aanzien van de aparte status van de Kop van Roomburg is Holland Rijnland van mening dat in de W4-overeenkomst Roomburg wel is genoemd voor woningbouw, maar niet als kantorenlocatie is opgenomen. In goed overleg tussen Holland Rijnland, Leiden, Zoeterwoude, provincie Zuid-Holland en Collis zelf is een oplossing gevonden voor de nieuwbouwbehoefte van Collis. Voor eigen gebruik mag Collis 8.000 m² ontwikkelen (2.000 m² bestaand en 6.000 m² additioneel) in Roomburg. Deze ontwikkeling betreft een uitzondering. Deze uitzondering is mede mogelijk gemaakt omdat tegelijkertijd compenserende planreductie plaats vindt in de W4 Zoeterwoude, van 72.500 m² naar 52.500 m² en de gemeente Leiden haar oorspronkelijke plannen voor kantoorontwikkeling in Roomburg/Knoop Oost heeft herzien.

Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland”.

Aldus wordt de zienswijze van de gemeente Leiden (en Zoeterwoude) ingediend tegen de concept kantorenstrategie van Holland Rijnland (vastgesteld door het dagelijks bestuur en ter inzage gelegen voor zienswijzen van 1 februari tot en met 25 april 2012) ten aanzien van het mogelijk maken van de uitbreiding van het complex voor Collis overgenomen. De metrages zijn bijgesteld, waardoor Collis mag uitbreiden tot 8.000 m².

In de vastgestelde kantorenstrategie is dit meegenomen, zie hiervoor de toelichting in paragraaf 3.3.1.1.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR 2012)

De SVIR geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Daar streeft het Rijk naar met een aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Dit zal inhouden dat de betekenis van de nationale Structuurvisie voor het bestemmingsplangebied zodoende zeer beperkt zal blijven. Het relevante beleidskader wordt gevormd door provincie en vooral de gemeente, zie hiervoor de paragrafen 3.3 en 3.4. De SVIR is 13 maart 2012 vastgesteld en vervangt de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (3.1.6 lid 2 Bro)

De "ladder voor duurzame verstedelijking" is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vervolgens in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd als procesvereiste bij het opstellen van bestemmingsplannen en andere planfiguren uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is dat nieuwe ruimtelijke en infrastructurele plannen een optimale benutting van de beperkte ruimte in stedelijke gebieden nastreven, zodat leegstand zoveel mogelijk wordt beperkt en de groene buitengebieden zoveel mogelijk intact blijven. De ladder biedt een proceskader waardoor een zorgvuldige en transparante besluitvorming is geborgd.

De ladder bestaat uit het doorlopen van de volgende drie stappen:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden in het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio, door middel van herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Collis/UL is als bedrijf is van groot economisch en maatschappelijk belang. Niet alleen voor de gemeente Leiden en omringende gemeenten (regio), zoals Zoeterwoude, maar ook internationaal speelt het bedrijf een belangrijke rol van betekenis. UL is betrokken bij de ontwikkeling van het biometrisch paspoort, de OV-chipkaart en het Nieuwe Pinnen. Ook is UL één van de wereldleiders op het gebied van betalen via internet. Het is een groeiend bedrijf en heeft steeds meer personeel nodig. Qua ruimte voldoet het bestaande pand niet meer. Het bedrijf levert een belangrijke bijdrage aan de werkgelegenheid, zelfs in tijden van economische achteruitgang. Het is daarom ontzettend belangrijk en gewenst om dit bedrijf te behouden, niet alleen voor Leiden, maar ook voor de regio en daarbuiten en om groei te stimuleren en faciliteren. Leiden wenst daarom mee te werken aan de uitbreiding van het kantorencomplex en wordt hierin breder gesteund door o.a. de gemeente Zoeterwoude en Holland Rijnland. Het niet kunnen uitbreiden van het bestaande kantoor, zal aldus leiden tot een onevenredige benadeling van de belangen van niet alleen de gemeenten Leiden en Zoeterwoude, maar zal ook zijn weerslag hebben op bedrijven en instellingen (zowel landelijk als internationaal).

3.1.3 AmvB Ruimte

De nationale belangen uit de SVIR worden in de AMvB Ruimte juridisch geborgd. Deze AMvB Ruimte wordt in juridische termen aangeduid als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken tot in bestemmingsplannen. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Het besluit is op 30 december 2011 in werking getreden. Per 1 oktober 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijksvaarwegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, de ecologische hoofdstructuur (EHS), de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater langs de Maas en maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer. Ook zal het onderwerp duurzame verstedelijking in regelgeving worden opgenomen. Ruimtelijke plannen moeten zoveel mogelijk hun bijdrage leveren aan uitvoering van dit rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Structuurvisie 2010 ('Visie op Zuid-Holland')

Op 2 juli 2010 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door Provinciale Staten. De kern van deze visie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers.

Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

De 'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het toetsingskader voor de gemeente is uitgewerkt in de provinciale verordening.

Op de functie- en kwaliteitskaart die deel uitmaken van de Structuurvisie, is het gebied waar het plangebied in valt, aangeduid als respectievelijk stads- en dorpsgebied en stedelijk netwerk. Het stedelijk gebied is een aaneengesloten bebouwd gebied, waarin de functies wonen, werken en voorzieningen gemengd en gescheiden voorkomen. Randvoorwaarden voor de ontwikkeling van kantoren zijn beschreven in artikel 7 van de Verordening Ruimte.

3.2.2 Provinciale Verordening 'Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland'

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, op 2 juli 2010 door Provinciale Staten vastgesteld en herzien op 29 februari 2012 en 30 januari 2013, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen.

De planlocatie is gelegen binnen de rode bebouwingscontour van de Verordening. Gebieden binnen de bebouwingscontouren hebben een stedelijke functie.

De Verordening bevat regels over nieuwe kantorenlocaties, bedrijventerreinen en (perifere) detailhandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling van deze functies in de provincie en de vorming van een overschot van kantoor-, bedrijfs- en detailhandelruimte. Onderhavig plan heeft een raakvlak met het thema 'kantoor' omdat het een uitbreiding van een bestaande kantorenlocatie (circa 2000 m²) naar een kantoor van circa 8000 m² mogelijk maakt. In artikel 7 van de Verordening zijn de regels betreffende kantorenlocaties opgenomen. De regel is dat er geen nieuwe (anders dan door de provincie aangewezen) kantorenlocaties mogen worden mogelijk gemaakt, zie artikel 7 lid 1. Uitbreiding van bestaande kantoren mag eenmalig met ten hoogste 10% van het bestaande bruto vloeroppervlak. Voor de uitbreiding van UL (een toename van circa 6000 m²) is dit niet voldoende.

Er is in artikel 7 lid 3 sub b een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. Locaties die zijn opgenomen in bijlage 1 van de Verordening mogen nieuwe kantoren mogelijk maken, mits de strikte toepassing van het bepaalde in lid 1 zou leiden tot onevenredige benadeling van andere belangen. De in dit artikel opgenomen afwijkingsmogelijkheid heeft betrekking op gebieden die zijn gelegen binnen 10 minuten loopafstand van de trein- en lightrailhaltes van verschillende ontwikkelingslocaties, waaronder Zoeterwoude Meerburg. In een overeenkomst tussen de provincie en de gemeente Zoeterwoude is afgesproken om treinstation 'Zoeterwoude Meerburg' te realiseren. Deze treinstop zal, indien alles volgens planning verloopt, in 2018 aanwezig zijn.

De locatie van het kantoorpand De Heyderweg 1-21 is gelegen binnen 10 minuten lopen van deze beoogde halte.

Het belang van de uitbreiding van UL is evident; het bedrijf is van groot economisch en maatschappelijk belang, niet alleen voor de gemeente Leiden, maar ook voor de regio en omringende gemeenten, zoals Zoeterwoude. In paragraaf 4.9 wordt nader in gegaan op het belang en de wenselijkheid van de uitbreiding van het kantoor.

Verder bevat de Verordening het bepaalde regels ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), molenbiotopen en regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes. In het plangebied zijn deze aspecten niet aan de orde.

Er bevindt zich geen molen in een straal van 400 meter rondom het plangebied. De dichtstbijzijnde molen, De Rodenburgermolen, bevindt zich op circa 550 meter van het plangebied. De regeling met betrekking tot molenbiotopen is daarom niet van toepassing op onderhavig plan.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

De Structuurvisie Holland Rijnland is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto.

Het gebied waar het plangebied in valt, is getypeerd als stedelijk centrum. In de stedelijke omgeving zijn de belangrijkste functies wonen, werken, winkelen, uitgaan en cultuur. Dit plan voor het realiseren van woonruimte (ten koste van leegstaande bedrijfsruimte) staat de doelstellingen uit de regionale structuurvisie niet in de weg.

3.3.1.1 Kantorenstrategie Holland Rijnland

De regionale kantorenstrategie van Holland Rijnland is op 31 oktober 2012 door het Algemeen Bestuur vastgesteld en in werking getreden op 14 januari 2013. De leegstand van kantoren aanpakken en zo de verspilling van ruimte en kapitaal tegengaan. Dat is de doelstelling van de kantorenstrategie van Holland Rijnland. Dat betekent concreet: beperkte kantoorontwikkelingen op de juiste plekken en met goede voorzieningen die met de auto of het openbaar vervoer goed bereikbaar zijn.

In paragraaf 2.2 is aandacht besteed aan dit document in relatie tot de ontwikkeling van het nieuwe kantoorgebouw voor UL. Naar aanleiding van een ingediende zienswijze tegen de concept Kantorenstrategie, waarin de uitbreiding van UL niet mogelijk werd gemaakt, is de nota gewijzigd en opgenomen dat de uitbreiding van UL (' uitbreiding van 8000 m² ten behoeve van eigen gebruik voor het bedrijf Collis') wordt toegestaan. Aldus is het plan in overeenstemming met de regionale kantorenstrategie.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

In 2004 is een gemeentelijke ontwikkelingsvisie vastgesteld waarin een toekomstbeeld wordt geschetst van de stad Leiden. De nadruk ligt op twee pijlers. De eerste pijler is kwaliteit. De historie, de ligging en de levendigheid zijn duidelijke kwaliteiten. Daarnaast valt op dat de Leidse bevolking jong is en een goed opleidingsniveau heeft. De tweede pijler is inbreiding en herstructurering. De stad is nagenoeg volgebouwd, met als gevolg een spanning op de woningmarkt en beperkte ruimte voor wonen, werken en recreëren.

Leiden moet zich (blijven) ontwikkelen tot een stad met een aantrekkelijk historisch centrum, een prettige leefomgeving, comfortabele woningen en goede (werk-) voorzieningen. Ten aanzien van ruimte voor werk is de stad al eeuwen een plek waar bedrijvigheid zich concentreert en waar mensen werk vinden. Bedrijven en instellingen hebben de ruimte nodig om dit mogelijk te maken. De ruimte voor deze functie is beperkt en Leiden heeft nauwelijks ruimte om in de breedte te groeien. Met dit plan voor het vernieuwen en uitbreiden van een bestaand kantoorcomplex, wordt op de bestaande locatie en oppervlakte ruimte gevonden voor het bedrijf om te groeien. Dit sluit aan bij de uitgangspunten van de visie.

3.4.2 Structuurvisie Leiden 2025

Op 1 december 2011 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Leiden 2025 vastgesteld. In de structuurvisie worden drie soorten gebieden onderscheiden: projectgebieden, uitwerkingsgebieden en aandachtsgebieden. (Bedrijventerrein) Roomburg behoort tot één van de aandachtsgebieden. Voor aandachtsgebieden geldt dat het nog niet noodzakelijk is om acuut plannen voor deze gebieden te maken, maar het is wel zaak om er voor te zorgen dat gewenste toekomstige ontwikkelingen niet onmogelijk gemaakt worden

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Stedenbouwkundige aspecten

4.1.1 Stedenbouwkundige context

Het gebouw is gelegen aan de De Heyderweg, de ontsluitingsweg van het bedrijventerrein Roomburg. Het terrein is tussen de Willem van der Madeweg/snelweg A4, de spoorlijn Leiden-Alphen a.d. Rijn, het Rijn-Schiekanaal en Park de Bult gelegen en is ongeveer 20 jaar oud.

Ondanks de ligging aan belangrijke infrastructuurlijnen, ligt het bedrijventerrein Roomburg ruimtelijk wat gesloten en geïsoleerd. Het is een betrekkelijk introvert gebied, mede doordat een deel van de achterzijden naar de buitenranden gericht zijn. Het is een neutraal, op zich zelf staand gebied, efficiënt en rationeel verkaveld en is functioneel uitgegeven zonder een duidelijk ruimtelijk concept.

Bedrijventerrein Roomburg is een gemiddeld opgezet terrein met bedrijfsstraten met daaraan gelegen individuele bedrijfspanden. Het is bestemd voor gemengde bedrijfsactiviteiten en bestaat uit een verschillend aantal soorten bedrijven. De bedrijvenkavels zijn ontsloten door enkele ontsluitingslussen vanaf het spoor die uitkomen op de De Heyderweg. De De Heyderweg is de hoofdontsluitingsweg. Het terrein sluit met fietspaden en voetpaden ook aan op de omgeving, overige ontsluiting naast de De Heyderweg is de busbaan langs het spoor tussen Leiden en Zoeterwouden. Deze busbaan loopt vanaf de Zaalbergweg langs het spoor, onder het viaduct naar de Meerburgerpolder.

De openbare ruimte bestaat uit de bedrijfstraten met trottoir en een kleine groenstrook. Met de voorkanten zijn de gebouwen gericht op de straten en de spoorlijn, alleen naar de Park de Bult en de groenstrook langs het Rijn Schiekanaal is er sprake van een achterkantsituatie, vooral langs de Park de Bult heeft deze een gesloten en dicht karakter, een rommelige inrichting van het buitenterrein en een slechte kwaliteit van de openbare ruimte.

De bedrijfspanden zijn relatief groot van oppervlakte en bestaan meestal uit grote hallen met aan de voorzijde het kantoorgedeelte. Aan de zij- en achtergevels bevinden zich opslag, laden en lossen en industriële installaties. De bedrijvigheid varieert van opslag, distributie en transport, industriële ambachtelijke activiteiten tot sociale werkvoorziening, kantoorachtige bedrijven en bedrijfsmatige detailhandel (groothandel). Opvallende panden zijn van de DZB, het voormalige JVC, Bas Neon en Schulpen Schuim.

Roomburg is als een modern bedrijventerrein in een samenhangend ruimtelijke geheel ontwikkeld wat betreft concept van ontsluiting en kavelindeling. De architectuur is wisselend van aard. Dit komt doordat er alleen een functioneel bestemmingsplan voor het bedrijventerrein is opgesteld en geen beeldkwaliteitsplan. De straten ontsluiten de bedrijfspercelen, langs de percelen is een smalle groene rand voor lage beplanting bomen, aangrenzend aan de perceelscheidingen. De percelen zijn in het middengebied groter dan langs de randen. Langs de randen hebben de bedrijfsgebouwen een wat meer representatief karakter. Het straatbeeld is eenvoudig, utilitair en functioneel van karakter. De architectuur van de bedrijfsgebouwen is afwisselend door de verschillen in maat, schaal, verschijningsvorm, materialisatie en kleurgebruik. Ze bestaat uit loodsachtige volumes waarbij entreepartijen en kantoorgedeelten veelal vormgegeven zijn als accenten of zelfstandige volumes. Gevels zijn representatief en hebben een eenvoudige detaillering. Bij de gesloten gevels vormen entrees, representatieve ruimten en kantoorachtige delen de accenten. Het materiaalgebruik is overwegend modern en duurzaam. Het kleurgebruik is ingetogen en in onderlinge samenhang. Over het algemeen heeft het bedrijventerrein wel een uniforme bouwhoogte van twee bouwlagen, vaak bestaande uit één bedrijfshal met een kantoorruimte ervoor van twee bouwlagen, allebei met een plat dak. Aan de randen zijn de bedrijfsgebouwen soms ook drie bouwlagen. De gebouwen zijn meestal vrijstaand maar zijn vaak met de voorgevel wel geplaatst in een bebouwingsgrens.

Huidige situatie

Het bedrijfskavel ligt langs de De Heyderweg aan de rand van het terrein langs de Park de Bult. Het perceel is relatief lang en smal van afmetingen en erop is een langvormig bedrijfsgebouw in twee bouwlagen geplaatst met vooral kantoormatige functies. De hoofdentree is gelegen aan de kopzijde langs de Willem van der Madeweg, maar enkele units worden vanaf de De Heyderweg ontsloten. Aan de beide kopse zijden is een entree voor auto's: aan de westzijde is een klein parkeerterreintje, aan de oostzijde enkele parkeerplaatsen langs de slingerende ontsluiting. Deze ontsluiting komt door het hoogteverschil in het terrein. Aan de achterzijde is een pad dat beide parkeermogelijkheden en ontsluitingen verbindt.

Aan de achterzijde grenst het perceel aan Park de Bult. Dit is een voormalige vuilstort, dat nu als park is ingericht met een recreatief karakter. De begrenzing met dit park bestaat uit een rijwielparcours van vereniging Swift met twee fietspaden langs een watergang. De watergang is nodig voor de waterhuishouding van het park om mogelijk afvalwater uit de voormalige vuilstort tegen te houden. Tussen het park en het terrein is een relatief groot hoogteverschil. Park de Bult is een groene heuvel met afwisselend open en gesloten groen. Voorheen was het een zandafgraving vanaf de jaren '40, in de jaren '50 tot en met '70 een vuilstortlocatie, waardoor het heuvelkarakter is gekomen. Het park dient als groene buffer tussen het bedrijventerrein en de woonwijk Roomburg. Op het ogenblik wordt er een inrichtingsplan gemaakt voor het park voor een herinrichting en aanvullend recreatief gebruik.

De oriëntatie en ontsluiting van het huidige gebouw is vooral gericht op de De Heyderweg. De achterzijde richting het wielerparcours en het park is minder van ruimtelijke kwaliteit en heeft een relatief gesloten karakter.

Ontwikkeling knoop Oost

De locatie staat niet op zich. Het is niet alleen gelegen langs de ontsluiting van het bedrijventerrein, maar ook gelegen in de directe omgeving van de Knoop Oost. Deze knoop van de autosnelweg A4, de Willem van der Madeweg, de spoorlijn kan tot ontwikkeling komen indien bij de toekomstige halte aan de spoorlijn een transferium tot stand zou komen. Zo´n transferium is in de eerste plaats bedoeld als overstappunt van auto op openbaar vervoer en vice versa. Omdat er dan een halteplaats van openbaar vervoer met parkeervoorzieningen tot stand komt, is het zeker mogelijk en gewenst om in de directe omgeving een concentratie van activiteiten als kantoren en voorzieningen mogelijk te maken. Dit betekent dan ook een verdichting van bebouwing en hogere gebouwen. Met name de locatie van het voormalige JVC tegenover de De Heyderweg 1 en de aansluitende bedrijf- en kantoorlocaties in Zoeterwoude in de Meerburgerpolder, komen hiervoor in aanmerking. De locatie aan de De Heyderweg grenst daar direct aan, zodat concentratie en intensivering van activiteiten en hogere bebouwingsmogelijkheden daar ook mogelijk zijn.

4.1.2 Stedenbouwkundige beoordeling

Bouwhoogte

Uitgangspunten en randvoorwaarden

In het huidige bestemmingsplan mogen bedrijfsgebouwen binnen de bebouwingsgrenzen maximaal 15 meter hoog zijn. Het huidige pand is twee bouwlagen en ongeveer 8 meter hoog. Incidenteel kan 10% van de oppervlakte van een bedrijfspand tot maximaal 30 meter hoog gebouwd worden. Stedenbouwkundig is het mogelijk de massaopbouw en hoogtes van bouwvolumes te verruimen.

Wegens de ligging aan de entree van het terrein en vorming van een bebouwingwand langs de De Heyderweg kan op het kavel de volgende bebouwingscompositie worden gerealiseerd:

• onderlaag of plint van maximaal 15 meter;
• deze plint kan incidenteel voorzien worden van bebouwingsaccenten tot maximaal 25 meter;
• aan de oostzijde een stedenbouwkundig accent tot maximaal 50 meter.

Door de stedenbouwkundige accentuering komt er een herkenbare en zichtbare landmark en bebouwingaccent aan het begin van het bedrijventerrein alsmede stedenbouwkundige markering van het Knooppunt Oost tot stand. Ook vanaf de Willem van der Madeweg, de snelweg A4 en de spoorlijn Leiden-Alphen a.d. Rijn, wordt de locatie zichtbaar en herkenbaar. Zeker als de Knoop Oost verder tot ontwikkeling gaat komen, kan er aan de De Heyderweg een ruimtelijke accentuering tot stand komen. De hoofdontsluiting van het gebouw dient herkenbaar en duidelijk zichtbaar te zijn, dus de hoofdentree moet worden gerealiseerd in het verticale volume.

Beoordeling

Het bouwplan voldoet aan deze randvoorwaarden. Er is een duidelijk onderscheid tussen het horizontale deel van de plint die de loop van de De Heyderweg volgt en het verticale accent aan de kop bij de Willem van der Madeweg. Het gebouw bestaat uit een onderbouw van twee bouwlagen van maximaal 6,6 meter, is voorzien van een accent aan de westzijde waar de ingang van de parkeergarage is en vormt aan de oostzijde bij de Willem van der Madeweg een accent van circa 50 meter. Het accent aan de achterzijde bij de ingang van de parkeergarage markeert dit punt, maar is ondergeschikt aan de plint.

Er wordt voldoende een landmark en bebouwingsaccent aan het begin van de Willem van der Madeweg tot stand gebracht. Het verticale deel van de massa is als bijzonder architectonisch accent uitgewerkt. Het maakt als accent deel uit van de zichtlocatie aan de autosnelweg A4 en het stadssilhouet aan deze zijde van de stadsrand. De hoofdontsluiting van het gebouw is hier duidelijk en herkenbaar aanwezig.

Realisatie van een intensievere bebouwing en een duidelijker accent is geen belemmering voor ontwikkelingen op de aansluitende locaties, met name in de richting van het knooppunt van spoorwegen, autowegen met haltevoorziening en transferium.

Bouwmassa en bebouwingsgrenzen bouwvolumes

Uitgangspunten en randvoorwaarden

Stedenbouwkundig is het mogelijk het huidige bouwvolume te verbreden. Het huidige gebouw is ongeveer 13 meter breed, maar kan tot 18 meter verdiept worden. Dit dient wel plaats te vinden aan de achterzijde richting Park de Bult. Aan de voorzijde dienen de huidige bebouwingsgrenzen aangehouden te worden om aan de voorzijde het huidige profiel van de De Heyderweg in stand te houden, maar ook mogelijkheden open te laten voor herprofilering, evenals een voorterrein voor de entree en een ontsluiting van het gebouw.

Het bouwvolume dient binnen de nieuwe rooilijnen getrokken te worden. Dit kan betekenen dat het volume richting de A4 kan worden geschoven om de zichtbaarheid van het accent aan deze zijde te versterken, afhankelijk van ontwikkelingen op de voormalige JVC locatie. Tevens komt er dan meer visuele openheid tussen Park de Bult en bedrijventerrein Roomburg aan de achterzijde van het gebouw. Het volledig uitvullen van de rooilijnen is mogelijk, maar niet per definitie vereist. De huidige rooilijn aan de voorzijde dient wel in stand te blijven.

De bouwmassa wordt bij voorkeur eenvoudig gehouden en dient als een vrijstaand, individueel en representatief geheel te worden ontwikkeld. Bij voorkeur wordt het heldere beeld niet te ingewikkeld gemaakt met een ruimtelijke variatie in accenten, geledingen, verspringingen en volumes. De entreepartijen en de kantoorgedeelten kunnen als accenten of zelfstandige volumes ontwikkeld worden.

Beoordeling

Het bouwplan is langs de De Heyderweg enigszins geplaatst achter de huidige bebouwingsgrens en ligt ongeveer 1,50 meter meer naar achteren. Aan de voorzijde, achterzijde bij de Bult en linkerzijkant wordt de bebouwingsgrens overschreden. Stedenbouwkundig is dit akkoord omdat:

• aan de westzijde met bouwvolume architectonisch de toegang tot de garage wordt vorm gegeven;
• aan de achterzijde er een gevel met voorkantkarakter richting Park de Bult komt, zodat er een alzijdige oriëntatie is;
• aan de voorzijde de toren als stedenbouwkundig landmark de toegang tot het bedrijventerrein accentueert.

Doordat de plint maximaal 7 meter wordt, is er geen dominante gevel aanwezig langs de De Heyderweg. In bouwhoogte is de plint met het huidige gebouw vergelijkbaar. Aandachtspunt is wel dat er een visuele relatie is tussen Park de Bult en het bedrijventerrein. Bij het bouwplan zijn visualisaties aanwezig van de gevel. De noordwestgevel is nu gelijkwaardig aan de lange zuidwest gevel uitgevoerd.

Gekozen is voor een fijnmazig roosterhekwerk waar klimbeplanting tegen op kan groeien. De auto´s zijn niet direct zichtbaar door plaatsing achter een borstwering. Er is geen gesloten gevelbeeld; in de avonduren zal de garageverlichting positief bijdragen aan de ruimtelijke beleving van de De Heyderweg. Dit is van belang om dat de gevel ongeveer 110 meter en nadrukkelijk de begeleidende gevelwand van de De Heyderweg is.

De bouwmassa van het bouwplan is helder en eenvoudig van vorm. De verdeling in een verticaal deel en een laagbouw deel is duidelijk afleesbaar. Aan de voorzijde worden de huidige bebouwingsgrenzen van het bestemmingsplan en de huidige voetprint niet overschreden; aan de achterzijde gebeurt dit wel. Stedenbouwkundig is dit acceptabel, omdat de toegangsweg aan de achterzijde voor het gebouw niet meer nodig is. Er ontstaat hier een gevelfront naar Park de Bult toe met een voorkantkarakter.

Het bouwvolume bestaat uit een horizontale plint met een hoog accent. Er is sprake van een eenvoudige gevelopbouw. Positief is dat installaties niet zichtbaar zijn, maar de opbouw wordt als apart element vormgegeven, zowel door terugligging als door eigen materialisatie en kleurgebruik.

Functies en bestemmingen

Uitgangspunten en randvoorwaarden

De begane grond is zowel de entree van het kantoorgebouw als die van de parkeergarage. Een aandachtspunt op de begane grond en de verdieping van de laagbouw, is de visuele werking van de parkeergarages. Grote openingen met zichtbare auto's en afwezigheid van functies als kantoorruimte, betekenen een vermindering van visuele en ruimtelijke kwaliteit aan de straatzijde. Het representatieve gedeelte met de entree is beperkt aan de voorzijde. Er is voor de parkeergarage een gevel voorgesteld met traliehekwerk, waarbij ter hoogte van de voorkanten van de auto´s het hekwerk een hogere dichtheid heeft om de auto´s niet zichtbaar te laten zijn. Auto´s zullen minimaal in het straatbeeld zichtbaar zijn, mede vanwege de voorgestelde klimbeplanting, maar er is geen sprake van een gesloten gevel.

Op de begane grond mogen geen gesloten utilitaire functies, opslag, nutsvoorzieningen of parkeervoorzieningen komen. Utilitaire voorzieningen als installaties, afval- en nutsvoorzieningen zijn in het hoofdvolume opgenomen. Dit betekent dat deze voorzieningen geen negatieve ruimtelijke uitstraling naar de straat zullen hebben. Op de begane grond van de laagbouw zijn wel parkeerplaatsen aanwezig. Dit vraagt om een goede architectonische uitwerking en detaillering in het gevelbeeld naar Park de Bult en de De Heyderweg.

Beoordeling

Op de begane grond zijn naast de entreepartijen en de parkeervoorzieningen ook ondersteunende functies aanwezig. Er zijn meer publieksfuncties voor een representatief gevelbeeld aan de voorzijde en voldoende sociale controle en toezicht zijn nu aanwezig. De begane grond is daardoor multifunctioneel van aard geworden. Op de begane grond van de toren zijn wel functies aan de straat en de gevel voor een representatief en levendig gevelbeeld

Omdat er geen ondergrondse parkeervoorziening is en er twee lagen parkeren wordt gerealiseerd over een grote lengte van het gebouw, moet de gevel van de laagbouw zowel een weinig gesloten beeld geven, maar ook voorkomen dat de auto's te dominant zichtbaar zullen zijn in het straatbeeld. Het voorstel voor het roosterhekwerk in combinatie met de klimbeplanting zorgt voor voldoende openheid en vermindering van de zichtbaarheid auto´s, mede door de borstwering.

Oriëntatie en gevels: parkeergarage

Uitgangspunten en randvoorwaarden

Het bedrijfsgebouw dient vrij op het kavel ontwikkeld te worden als één hoofdmassa, waarbij individuele accenten en geledingen mogelijk zijn. Het gebouw dient zich in ieder geval te oriënteren op de weg en de rooilijn van de bouwmassa dient de weg te volgen. Het gebouw dient alzijdig ontwikkeld en ontworpen te worden in een relatief open gevelbeeld. Het gebouw dient een open uitstraling te hebben en in relatie met de directe omgeving ontworpen te worden.

In de huidige situatie is het gebouw aan de kopgevels en de parkzijde nogal gesloten en heeft het te veel een achterkantsfeer. Het gebouw dient een alzijdige oriëntatie te hebben met het voorkantbeeld naar alle zijden. De gevel naar de De Heyderweg dient een architectonisch representatieve uitnodigende uitstraling te hebben in verband met de ligging aan de hoofdontsluitingsweg van het bedrijventerrein. De kopgevels mogen geaccentueerd worden ook in verband met ligging in diverse zichtlijnen. De gevel aan de parkzijde dient ook als een voorkant ontworpen te worden wegens de ligging aan het openbaar toegankelijke Park de Bult en het wielerparcours. Het is niet wenselijk dat de parkeervoorziening de maaiveldbegeleiding aan de voorzijde vormt.

Beoordeling

Het bouwplan voldoet aan deze uitgangspunten voor wat betreft de toren. De toren heeft een alzijdig ontworpen gevel en een alzijdige oriëntatie, behalve bij de plint aan de voorzijde omdat de parkeervoorziening hier de maaiveldbegeleiding vormt. Het plan is ontworpen als één hoofdmassa met een alzijdige oriëntatie en een gelijkwaardige behandeling van de gevels.

De parkeergarage dient ook een representatieve uitstraling te hebben. Zeker omdat het een lang volume is dat tegelijk de straatwand vormt. Het mag geen gesloten gevel zijn. Het spanningsveld betreft hier de balans tussen open en dicht. De gekozen roosterhekwerstructuur heeft een positief effect op het gevel- en straatbeeld. Met de klimbeplanting is er een groen, verzachtend karakter aangegeven; de auto´s zijn nauwelijks zichtbaar door de opstelling achter de borstwering, maar het rasterhekwerk zorgt voor voldoende openheid en lichttoetreding. Alle drie de gevels, dus ook aan de kopse zijde en richting Park de Bult, zijn gelijkwaardig uitgevoerd, zodat er geen sprake is van een gesloten achterkantsituatie.

Parkeren , ontsluiting en buitenruimte: fietsenstalling en entree voorzijde

Uitgangspunten en randvoorwaarden

Parkeren dient op eigen terrein opgelost te worden, in een gebouwde inpandige of ondergrondse parkeervoorziening. Half verdiept parkeren is niet gewenst. De begane grond met functies dienen direct aan de straat te worden gekoppeld om zo oriëntatie op en ontsluiting vanaf de straat mogelijk te maken. Het parkeren op het maaiveld dient te worden beperkt om verstening te voorkomen.

De inrichting van het buitenterrein is landschappelijk van aard en sluit in het materiaalgebruik aan op het openbaar gebied van het bedrijventerrein in de vorm van trottoir met betontegels, straten en fietspaden in asfalt, groenstroken in gras en bomen. Hiermee wordt rust en eenheid gevormd naast de architectuur van het gebouw. Om verrommeling te voorkomen, worden er bij voorkeur geen hekken geplaatst, de mogelijkheid is er om eventueel lage hagen te plaatsen voor de afbakening van het terrein.

Beoordeling

Stedenbouwkundig is het niet bezwaarlijk dat het parkeren op de begane grond verdieping aanwezig is, mits de geveluitwerking de geparkeerde auto's voldoende uit het zicht houdt. In het voorgestelde gevelbeeld van roosterhekwerk met klimbeplanting is dat mogelijk. De auto´s zijn nauwelijks zichtbaar en door het hekwerk blijft er een open gevelbeeld.

Bij het bouwplan is een uitgewerkt inrichtingsplan voor de buitenruimte toegevoegd. Rond het gebouw komt een groene inrichting met een gazon en struiken dat aansluit op de groenstructuur van het openbare gebied. Voor de fietsenberging is gekozen voor een inpandige fietsenstalling.

Het voorterrein bestaat uit een open maaiveldparkeerplaats voor bezoekers, dat visueel is verlaagd door de aansluitende tuin verhoogd aan te leggen. Hiermee loopt het groen visueel door en zijn de auto´s duidelijk minder zichtbaar vanaf de De Heyderweg en de Willem van der Madeweg. Het voorterrein krijgt er een groener karakter door, dat doorloopt tot de representatieve entreezone van de kantoortoren.

Een positief punt is dat het dak van de parkeergarage een groen vegetatiedak wordt.

4.1.2.1 Beoordeling bezonningsstudie

Een bezonningsstudie maakt deel uit van de aanvraag, zie bijlage 3. Hierin is opgenomen wat de gevolgen van het plan zijn met betrekking tot de schaduwval en bezonning voor de nabije omgeving. Er is gekeken naar een aantal momenten en tijdstippen in een jaar.

De toegevoegde bezonningsstudie is correct uitgevoerd en geeft aan dat er in herfst, winter en voorjaarsituatie een duidelijke slagschaduw zal vallen op Park de Bult. Stedenbouwkundig is dit niet bezwaarlijk omdat er aan deze zijde van Park de Bult geen woningen zijn. Woningen bevinden zich aan de noordwestzijde van Park de Bult bij de Roomburgerweg en in de woonwijk Roomburg. Deze afstanden zijn circa 350 meter respectievelijk circa 230 meter. Dat is ruim voldoende om geen slagschaduw te ervaren. Voor het gebruik van het park en de wielerbaan betekent een slagschaduw geen visuele verslechtering. De schaduw die valt op het park, is alleen aan de zuidwestelijke rand van het park en slechts een relatief klein gedeelte ervan.

De toren aan de kopse zijde zal in het voorjaar, de zomer en de winter wel schaduw geven aan de omgeving, maar dit is niet bezwaarlijk omdat hier zich het rijwielparcours bevindt en ook het clubgebouw.

Ten aanzien van het aspect privacy is er ook geen belemmering, omdat er op het bedrijventerrein en in dit deel van Park de Bult geen woningen bevinden.

4.1.2.2 Conclusie

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het gewenst om op de locatie het bestaande kantoorgebouw te slopen en hier een nieuwe kantoortoren voor in de plaats te realiseren. Er zijn geen bezwaren tegen het voorgestelde bouwplan.

4.2 Hoogbouwtoets

4.2.1 Beleidskader

Leiden kent één van de hoogste adresdichtheden in Nederland. Binnen de gemeentegrenzen zijn geen uitleggebieden meer aanwezig, terwijl Leiden en de omliggende gemeenten als onderdeel van een groeiregio nog altijd een sterke vraag naar nieuwe woningen kennen. In lijn met de uitgangspunten in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, de provinciale structuurvisie en Verordening Ruimte, en alle andere relevante vigerende ruimtelijke beleidskaders, streeft de gemeente Leiden bij stedelijke ontwikkelingen daarom (min of meer noodgedwongen vanwege de beperkte ruimte) naar verdichting binnen het bestaande stedelijke veld. Die verdichtingsopgave heeft in 2005 geleid tot de noodzaak tot het opstellen van beleid rondom de wenselijkheid van hoogbouw. Dat beleid is geformuleerd in de gemeentelijke Hoogbouwvisie.

In de Hoogbouwvisie is beschreven op welke plaatsen en onder welke omstandigheden hoogbouw wenselijk is. Het uitgangspunt daarbij is dat hoogbouw wenselijk is vanuit het oogpunt van herkenbaarheid, bijvoorbeeld rondom stationsgebieden en kruispunten van belangrijke stedelijke lijnen (zoals wegen, spoorlijnen en waterwegen), in het overgangsgebied tussen stad en land of tussen wijken onderling en ter plaatse van belangrijke stadsentrees. Hoogbouw is niet of in mindere mate gewenst in beschermd stadsgezicht of op plaatsen waar zij dominant aanwezig is vanuit specifiek benoemde historische zichtlijnen.

De Hoogbouwvisie schrijft voor dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen voor projecten met hoogbouwelementen de zogenaamde 'hoogbouwtoets' wordt uitgevoerd, waarbij onder hoogbouwelementen alle beoogde gebouwen in gemengde gebieden met een hoogte van 25 meter of hoger worden verstaan. Daarbij zijn de zichtbaarheid, het bezonningsaspect en het windhinderaspect van belang. Voor het aspect windhinder geldt dat de Hoogbouwvisie een windhinderstudie voorschrijft bij nieuwe gebouwen met een hoogte van 30 meter.

4.2.2 Windhinderonderzoek

Aangezien het plan een kantoortoren mogelijk maakt van circa 48 meter, is het nodig om een windhinderstudie uit te (laten) voeren. Door bureau Peutz is een windhinderonderzoek uitgevoerd met behulp van Computational Fluid Dynamics Model, conform de norm NEN 8100 (zie bijlage 4).

Uit dit onderzoek blijkt dat nabij de hoogbouw een toename van de windsnelheden is te verwachten. Dit resulteert in een gebied ten oosten/zuidoosten van het gebouw in een dusdanige hinderkans dat sprake is van een beoordeling slecht. Het gaat om het rood gekleurde gebied in onder onderstaande figuur.

Vanwege voorgaande is beoordeeld welke windafschermende maatregelen genomen kunnen worden om de situatie te verbeteren. Uit deze beoordeling blijkt dat een situatie met zowel begroeiing langs het voorterrein als een verdichting van de bestaande begroeiing langs De Heyderweg de beste resultaten oplevert (zie onderstaande afbeelding). Van andersoortige maatregelen wordt op voorhand minder goede afschermende werking verwacht of ze zijn gewoonweg praktisch niet haalbaar.

Er blijft ondanks de genomen maatregelen blijkens het onderzoek wel een kleine zone over waar het windklimaat als slecht wordt beoordeeld. Het voet- en fietspad ligt over een afstand van enkele meters in dit gebied. Er is echter geen sprake van grote windsnelheidsverschillen, aangezien in de directe omgeving ook sprake is van hogere windsnelheden (ook in bestaande situatie al het geval). Ook een belangrijke constatering is dat het gevaarcriterium blijkens het onderzoek, na het nemen van de maatregelen, niet meer wordt overschreden.

Op het oostelijke deel van de laagbouw is een dakterras gepland. Het windklimaat op het terras wordt als matig tot slecht beoordeeld. Het terras zal echter alleen gebruikt worden bij gunstige weersomstandigheden. Windafschermende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Voor gevels van de omliggende bebouwing is blijkens het onderzoek geen significante wijziging van het windklimaat te verwachten. Alleen ter hoogte van de hoogbouw is op de aangrenzende wielerbaan sprake van een beoordeling matig.

In algemene zin kan gezegd worden dat uit het windonderzoek blijkt dat het windklimaat in de omgeving van het plan acceptabel is.

4.3 Economische zaken

4.3.1 Beleidskader

Kantorennota 2002

In de Kantorennota uit 2002 wordt aangegeven dat er op langere termijn (na 2010 op en nabij de W4 locatie) nieuwe kantoorlocaties ontwikkeld kunnen worden. Als bedrijfsmilieu wordt vooral ingezet op de ligging aan de lijnen van infrastructuur en in het bijzondere voor zakelijke dienstverlening. Een nieuwbouwprogramma van 20.000 m2 zou tot de mogelijkheden behoren. De directe ligging aan de snelweg is het sterke punt van de locatie. De locatie kan zich hiermee richten op bedrijven, die afhankelijk zijn van een goede autobereikbaarheid. Dit geldt met name voor bedrijven met een hoog aandeel ambulante werknemers. Ook bedrijven waarvoor het kantoorgebouw het visitekaartje vormt, zullen geïnteresseerd zijn in vestiging op deze plek. Beide geldt veelal voor de (zakelijke) dienstverlening. De nadruk zal vooral liggen op (boven)regionale en landelijke bedrijven. Met de aanleg van de halte aan de spoorlijn en het doortrekken van de N11 naar de A44, wordt een knooppunt gerealiseerd aan de zuidkant van de Meerburgerpolder. Dit is positief voor de ontwikkelingspotenties van kantoren op de locatie.

Te constateren valt dat de kantorenmarkt op dit moment in onbalans is tussen vraag- en aanbod van kantoorruimte. Dit geldt niet voor vraag- en aanbod van bedrijfsruimte. Het vigerende bedrijventerreinenbeleid is behoudend van opzet: geen verlies van areaal en geen andere bestemmingen toelaten dan bedrijvigheid. Bedrijventerrein Roomburg is het jongste bedrijventerrein van Leiden. Dit terrein kan nog jaren goed functioneren voordat herstructurering/herontwikkeling noodzakelijk zal worden. Desalniettemin zal de leegstand op korte termijn op Roomburg toenemen door het vertrek van H&M en JVC. Geconcludeerd kan worden dat versoepeling van het vestigingsbeleid te overwegen is en andere functies dan bedrijvigheid op een bedrijventerrein toe te laten. Verkleuring naar functie met een hogere functionele toegevoegde waarde draagt bij aan de kenniseconomie en voorzieningenniveau.

In de omgeving is er forse leegstand op de nabije kantoorlocatie Kanaalpark, terwijl de kantoorlocaties van Zoeterwoude zich niet ontwikkelen. De druk op bedrijventerreinen is groot, niet alleen van bedrijven, ook vanuit de sectoren kantoren, woningen, maatschappelijke dienstverlening en leisure. Deze druk is terug te zien in het lage leegstandspercentage op de bedrijventerreinen: 3 - 6%.

Bedrijventerreinenbeleid 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen

Voor de bedrijventerreinen van Leiden is een beleidsnota opgesteld; Van bedrijventerrein naar werklandschappen'. De gemeenteraad heeft op 13 maart 2014 (RV 13.0147) dit beleidskader vastgesteld. De uitgewerkte werklandschapprofielen heeft de raad nog niet vastgesteld.

Het document geeft de toekomst van de bedrijfsterreinen weer. Voor het bedrijventerrein Roomburg wordt het mogelijk gemaakt het profiel van gebruik te verruimen, dat betekent ook andere economische functies en voorzieningen. Bij economische functies valt te denken aan kennisintensieve functies, leisure, zakelijke en maatschappelijke dienstverlening. Voor het bedrijventerrein Roomburg betekent dat de mogelijkheid van kantoren langs de A4 kant, mede vanwege de goede bereikbaarheid en zichtbaarheid. Ook is aangegeven dat er een landmark mogelijk is en wordt ingezet op verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

In het beleidskader regionale Kantorenstrategie 2012 Holland Rijnland, zie paragraaf 3.3.1.1, is afgesproken dat UL, een kantoor mag herontwikkelen op de huidige locatie. Om tot deze afspraak te komen heeft Leiden overleg gevoerd met onder andere Zoeterwoude en Holland Rijnland. In bijlage 3, Plancapaciteit, van de regionale kantorenstrategie staat Collis opgenomen als toe te stane uitzondering voor uitbreiding/herontwikkeling op eigen locatie.

De gezamenlijke brief van Leiden en Zoeterwoude aan Holland Rijnland is als bijlage opgenomen. In deze brief geven Leiden en Zoeterwoude aan overeenstemming te hebben bereikt over de uitbreiding van de kantoorfunctie op de huidige locatie. Ook is op de tegenoverliggende nieuwbouwlocatie Meerburg van Zoeterwoude de plancapaciteit afgenomen in omvang van het aantal m² dat benodigd is voor de herontwikkeling van Collis/UL. Op deze wijze wordt ook voldaan aan de ladder duurzame ontwikkeling (onderdeel van Verordening Ruimte van de provincie).

In het beleidskader 'Werklandschappen' is in het profiel voor Roomburg onder 'visie' opgenomen dat het wenselijk is om langs de A4 kantoorontwikkelingen toe te staan voor bedrijven met een internationaal karakter.

Het is wenselijk het nieuwe kantoorgebouw mogelijk te maken om de vestiging van het hoofdkantoor van UL te realiseren, omdat het een hoogwaardig kennisbedrijf is dat uitstekend past bij de Leidse stadsvisie van kenniseconomie. Het bedrijf groeit en wil uitbreiden voor de toekomst in een mooi nieuw gebouw met een representatieve uitstraling aan de toegang van het bedrijventerrein.

4.4 Verkeer en parkeren

4.4.1 Beleidskader verkeer

Gemeentelijk verkeer- en vervoersplan (GVVP) 'Leiden, stad in beweging'

Leiden is strategisch gelegen als schakelpunt tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad. Dat blijkt ook uit de mobiliteitscijfers. De gemiddelde Leidenaar maakt 10% meer verplaatsingen dan personen in vergelijkbare sterk stedelijke gemeenten. Om dit zowel nu als in de toekomst vlot en veilig te kunnen blijven doen zijn diverse inspanningen nodig

Omdat het verkeers- en vervoersbeleid in Leiden verwerkt is in een groot aantal deelplannen is het integraal verkeers- en vervoersbeleid opgesteld. Hierin is de onderliggende visie verwoord, wordt de samenhang met andere vakdisciplines aangegeven, komen alle vervoerswijzen aan bod en is een actieplan opgesteld voor uitwerking van het beleid. Nadrukkelijk is daarbij gekeken naar de verwachtingen voor de toekomst. Centraal binnen het plan staat het stimuleren van duurzame mobiliteit. Dat wil zeggen dat door de te nemen maatregelen enerzijds de noodzakelijke bereikbaarheid van voorzieningen met verschillende vervoerswijzen is gewaarborgd en anderzijds een bijdrage wordt geleverd aan een kwalitatief goede leefomgeving. De mobiliteitsvraag wordt gefaciliteerd uit oogpunt van vitaliteit en economie. Echter, Leiden als historische stad en verblijfsplaats, waar de netwerkstructuur en de openbare ruimte niet optimaal zijn ontwikkeld op het massale autogebruik van de nieuwe tijd, noodzaakt wel tot een beheerste groei van de mobiliteit.

Kadernota Bereikbaarheid

De Kadernota bereikbaarheid is door de gemeenteraad van Leiden vastgesteld op 26 mei 2009 (09.0039). Hierin worden ontwikkelingsplannen ter verbetering van het vervoersnetwerk in Leiden voorgesteld. Ook wordt een lange termijn visie bereikbaarheid (2025) gepresenteerd. In deze visie wordt geschetst hoe het verkeerssysteem in Leiden het best georganiseerd zou kunnen worden met als doel om de stad op de lange termijn optimaal te kunnen ontwikkelen en bereikbaar te houden. De doorgaande wegen binnen het plangebied worden niet specifiek benoemd in de Kadernota.

4.4.2 Onderzoeksresultaten verkeer

Verkeerskundig is vooral de aansluiting van de parkeergarage met de openbare weg van belang. Doordat de opstelruimte voor de inrijdende slagboom ruim in de garage ligt is het mogelijk dat twee inrijdende auto's kunnen wachten voor de slagboom zonder dat direct het voetpad, het fietspad en/of de rijbaan wordt geblokkeerd. Ook in de garage kunnen auto's wachten bij het uitrijden. Daarmee is er voldoende bufferruimte. Voor het parkeerterrein aan de rechterzijde van het pand is dit minder van belang, omdat dat terrein niet afgesloten is en in- en uitrijdende auto's elkaar kunnen passeren. De beide in- en uitritten moeten verder aangelegd worden conform het Handboek Kwaliteit Openbare Ruimte van de gemeente Leiden.

4.4.3 Beleidskader parkeren

Beleidsregels parkeernormen Leiden

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld (BW 12.0189).

Deze beleidsregels hebben betrekking op het stellen van een eis tot het aanbrengen van parkeer-/stallingsruimte voor auto’s op eigen terrein. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

Het doel van dit beleid is dat initiatiefnemers van ruimtelijke activiteiten op eigen terrein voorzien in parkeer-/stallingsruimte voor auto’s, dan wel laad- of losruimte, als daartoe behoefte ontstaat ten gevolge van die ruimtelijke activiteiten. Op deze wijze wordt in het bijzonder de parkeerdruk in de openbare ruimte beperkt, en wordt gezorgd voor voldoende plaats voor geparkeerde auto’s bij de diverse voorzieningen en functies. De verantwoordelijkheid voor het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen wordt primair bij de initiatiefnemer van het plan, waardoor een parkeervraag ontstaat. De ruimte in Leiden is namelijk schaars en de leefbaarheid van wijken hangt nauw samen met het gebruik van de openbare ruimte.

Voor de verschillende zones in Leiden ('binnenstad, binnenstad bij station, schil, schil bij station en rest') en de verschillende functies gelden eigen, specifieke normen. Aan de hand van deze normen dient per geval in de concrete situatie te worden bepaald welke parkeerbehoefte ontstaat en in hoeveel parkeer-/stallingsruimte moet worden voorzien.

4.4.4 Onderzoeksresultaten parkeren

Het bouwplan bevindt zich in het gebied 'rest van Leiden'. De parkeervraag van de huidige situatie bedraagt 2474 m² b.v.o. x 1,9 p.p./100 m² b.v.o. = 47 p.p.

In de nieuwe situatie wordt circa 7162 m² b.v.o. aan kantoorruimte gecreëerd. De parkeervraag die hierbij hoort is 7162 m² b.v.o. x 1,9 p.p./100 m² b.v.o. = 136 p.p.

In totaal worden 137 parkeerplekken op eigen terrein aangelegd, waarvan 1 MIVA (minder valide) plek. Dit is genoeg om de parkeervraag van 136 parkeerplaatsen op eigen terrein volledig op te lossen. Alle parkeerplekken zijn ook NEN conform en onafhankelijk van elkaar bereikbaar. Daarmee voldoet de aanvraag aan de parkeereis.

Zowel voor fietsen van personeel als voor bezoekers zijn respectievelijk in de parkeergarage en op het buitenterrein wordt aan de oostzijde van het gebouw in voldoende mate fietsparkeerplekken gerealiseerd.

4.5 Milieu

4.5.1 Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.)

In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r. In dit geval wordt het plan niet genoemd in deze bijlage.

Conclusie

Een m.e.r. beoordeling of plan M.E.R. is niet nodig.

4.5.2 Bedrijven en milieuzonering

De Heyderweg 1-21 ligt op het bedrijventerrein 'Roomburg'. Op dit terrein zijn kantoren en bedrijven aanwezig. Milieuzonering wordt toegepast op woningen en andere gevoelige functies. Die zijn niet op het terrein aanwezig. In de directe omgeving van de locatie bevinden zich inrichtingen op ongeveer 75 meter afstand. Deze inrichtingen liggen op ruim voldoende afstand en zijn niet hinderlijk voor de planlocatie. Er zijn daarom geen belemmering om het plan te realiseren. In verband met het milieuaspect externe veiligheid wordt het volgende opgemerkt. De planlocatie is door de recente wijziging van het traject van de Rijksweg A4 daar relatief dichtbij komen te liggen. De afstand van het gebouw naar de rijksweg is circa 100 meter. De parkeerplaatsen aan die zijde van het gebouw liggen op circa 42 meter afstand. Onder paragraaf 4.5.6 (externe veiligheid) wordt hier nader op in gegaan.

Wet milieubeheer

In onderhavig geval betreft het bedrijfsruimte waarop het Activiteitenbesluit milieubeheer van toepassing is, volgens het Besluit omgevingsrecht (Bor) onderdeel C, categorie 1.1.a (elektromotorisch vermogen) en 1.1.c (thermisch vermogen). Voor deze zogenoemde inrichting moet een melding op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer worden gedaan. Een dergelijke melding moet vier weken voor aanvang van de bedrijfsactiviteiten bij de Omgevingsdienst West-Holland binnen zijn. De melding moet elektronisch worden gedaan via http://aim.vrom.nl.

4.5.3 Bodem

Voor de locatie is door onderzoeksbureau IDDS een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 6 . Uit het rapport komt naar voren dat uit de chemische analyses blijkt dat de grond en het grondwater niet of licht zijn verontreinigd. Het onderzoeksbureau heeft geen asbestverdachte materialen waargenomen op het maaiveld en in de bodemmonsters

Voor de volledigheid en de bevindingen wordt naar dit rapport verwezen.

Dit rapport is ter beoordeling aan de Omgevingsdienst voorgelegd. De ODWH deelt de resultaten en bevindingen en geeft aan dat de resultaten geen aanleiding geven voor vervolgstappen.

De aanvrager dient wel met het volgende rekening te houden:

• Werkzaamheden met (mogelijk) verontreinigde grond moeten plaatsvinden volgens wettelijke regels. Deze zijn opgenomen in de Wet milieubeheer, de Regeling melden bedrijfsafvalstoffen en gevaarlijke afvalstoffen (Landelijk Meldpunt Afvalstoffen) en het Besluit bodemkwaliteit;
• Richtlijnen voor veiligheid zijn vastgelegd in CROW-publicatie 132: Werken in en met verontreinigde grond en verontreinigd (grond)water;
• Het voornemen om meer dan 50 m3 grond af te graven en/of meer dan 1.000 m³ grondwater te onttrekken moet de initiatiefnemer melden bij de Omgevingsdienst West-Holland via het meldingsformulier Bodemverontreiniging;
• Het tijdelijk verlagen van de grondwaterstand valt onder de Waterwet en moet gemeld worden bij het Waterschap. Het lozen van bemalingwater valt onder het Besluit lozen buiten inrichtingen. Meer informatie over de wijze van lozing en de meldingsplicht is te vinden op www.odwh.nl/bedrijven/water;
• Voor het toepassen van niet schone grond en/of schone grond (meer dan 50 m³) dient een melding te worden gedaan via www.meldgrond.nl.

Conclusie

De conclusie is dat de locatie geschikt is voor het geplande gebruik kantoor met parkeergarage. Vanuit het aspect bodem zijn er geen milieuhygiënische belemmeringen.

4.5.4 Geluid

Een kantoorpand is geen geluidgevoelige bestemming volgens de Wet geluidhinder. Ook zijn er in de omgeving van het pand geen geluidgevoelige bestemmingen.

Conclusie

Geluid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.5.5 Luchtkwaliteit

Er worden minder dan 100.000 m2 bvo kantoor gerealiseerd. Het betreft ongeveer 7000 m2. Volgens bijlage 3B van de Regeling “niet in betekenende mate ”draagt het plan hierdoor “niet in betekenende mate” bij. Er hoeft daarom niet getoetst te worden aan de grenswaarden. In dit geval is er geen sprake van een gevoelige bestemming in het kader van het Besluit gevoelige bestemmingen.

Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging als gevolg van het plan kunnen de concentraties uit de digitale monitoringstool, die behoort bij het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) worden gebruikt. Uit de monitoringstool blijkt dat de concentraties stikstofdioxide en fijn stof in 2011 ter plaatse van de dichtst bijgelegen drukke doorgaande weg, de Willem van der Madeweg, respectievelijk 33,0 µg/m3 en 27,6 µg/m3 (zonder zeezoutaftrek) bedragen. In 2015 zijn de concentraties gedaald tot respectievelijk 30,0 µg/m3 en 23,3 µg/m3 (zonder zeezout aftrek). Hiermee wordt voldaan aan de ambitie uit duurzaamheidsagenda 2011-2014. De luchtkwaliteit in Leiden voldoet nog niet overal aan de grenswaarden en daarom is een Luchtkwaliteitplan 2012-2014 opgesteld. Dit Luchtkwaliteitplan valt onder de paraplu van de duurzaamheidsagenda 2011-2014.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen voor de uitvoering van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

4.5.6 Externe veiligheid

4.5.6.1 Wet- en regelgeving

Het algemene rijksbeleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s voor de omgeving voor:

• het gebruik, de opslag en de productie van gevaarlijke stoffen (inrichtingen);
• het transport van gevaarlijke stoffen (openbare wegen, water- en spoorwegen);
• het transport van aardgas en brandstoffen door buisleidingen;
• het gebruik van luchthavens en overige risicobronnen zoals windturbines.

Het beleid voor inrichtingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi), voor zover de risico's door een inrichting worden veroorzaakt. Voor ondergrondse buisleidingen gelden het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb). Voor het transport van gevaarlijke stoffen zijn de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Circulaire Rnvgs) en de Nota vervoer gevaarlijke stoffen (2006) van toepassing. Deze worden op termijn vervangen door het in voorbereiding zijnde Besluit transport externe veiligheid (Btev). In het Btev wordt eenzelfde risicobenadering gehanteerd als in het Bevi en het Bevb.

De Basisnetten Weg, Water en Spoor geven de verhouding aan tussen ruimtelijke ordening en de risico's van het vervoer van gevaarlijke stoffen over rijkswegen, hoofdvaarwegen en spoorwegen. Zo wordt beschreven welke ruimtelijke ontwikkelingen wel en niet zijn toegestaan in het gebied tot 200 meter vanaf de infrastructuur. De bouwbeperkingen worden vastgelegd in het Btev. Vooruitlopend daarop zijn de Basisnetten Weg en Water al als bijlage bij de circulaire RNVGS opgenomen.

De normering voor risico’s als gevolg van het transport, het gebruik en de opslag van gevaarlijke stoffen is gebaseerd op enkele begrippen.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die zich altijd op een bepaalde plaats bevindt, overlijdt als gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het plaatsgebonden risico geldt voor kwetsbare objecten een grenswaarde van 10-6 per jaar (kans op één dode per jaar, mag één op de miljoen zijn). Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als richtwaarde.

Het groepsrisico is de kans per jaar dat in één keer een groep van een bepaalde grootte dodelijk slachtoffer wordt van een ongeval. Hoe meer mensen nabij de bron verblijven, hoe groter het groepsrisico. Het groepsrisico wordt vergeleken met de oriëntatiewaarde: met de kans op een ongeval met tien dodelijke slachtoffers van 10-5 per jaar, met de kans op een ongeval met 100 dodelijke slachtoffers van 10-7 per jaar, en met de kans op 1000 of meer dodelijke slachtoffers van 10-9 per jaar. Het bevoegd gezag zal bij een nieuwe ontwikkeling moeten bepalen of er sprake is van een aanvaardbaar risico. Vervolgens moet het bevoegd gezag een verantwoording van het groepsrisico overleggen. Bij de verantwoording van het groepsrisico door het bevoegd gezag wordt er nader gekeken naar de gevolgen van de diverse scenario’s die zich kunnen voltrekken. Zo kan er gekeken worden naar de mogelijkheden voor het terugbrengen van de risico’s en optredende effecten, de zelfredzaamheid van personen en de mogelijkheden voor bestrijding en hulpverlening.

4.5.6.2 Beoordeling externe veiligheid

Voor het milieuaspect externe veiligheid zijn twee risicobronnen in de omgeving van de locatie De Heyderweg 1-21 relevant: Rijksweg A4 en hoge druk aardgasleiding W535-11.

Rijksweg A4

De locatie ligt op circa 100 meter van de A4. Dit is ruimschoots binnen het effectgebied van een calamiteit met een LPG tankwagen en ook binnen de 200 meter zone waar volgens de circulaire Risiconormerning vervoer gevaarlijk stoffen (circulaire Rnvgs) beperkingen aan ruimtelijke ontwikkelingen kunnen worden opgelegd.

PR (plaatsgebonden risico):

Voor de A4 geldt een veiligheidszone van 0 meter (circulaire Rnvgs, bijlage 5). De locatie aan de Heyderweg ligt ver buiten de veiligheidszone.

GR (groepsrisico):

Het GR bedraagt in 0,83 maal de oriëntatiewaarde. De realisatie van een kantoorgebouw aan De Heyderweg 1-21 te Leiden van 11 verdiepingen voor 500 personen veroorzaakt een geringe toename van het groepsrisico: 0,862 maal de oriëntatiewaarde (Omgevingsdienst West-Holland, 1 augustus 2013). Het GR blijft dus onder de GR-oriëntatiewaarde. Het maximale aantal slachtoffers verandert volgens de berekening niet, dit blijft 1266.

Hoge druk aardgasleiding W535-11

De locatie ligt op circa 200 meter van hoge druk aardgasleiding W535-11. Dit is juist buiten het 1% letaliteit effectgebied van de aardgasleiding (180 meter). De gasleiding is dus geen belemmering voor dit plan.

4.5.6.3 Groepsrisicoverantwoording

In het Bevi, het Bevb en de cRvgs is een verplichting tot verantwoording van het groepsrisico opgenomen. Deze verantwoordingsplicht houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot de planologische keuzes, die gevolgen heeft voor het groepsrisico, moet worden onderbouwd en verantwoord door het bevoegd gezag. Hierbij geeft het bevoegd gezag aan of (de wijziging van) het groepsrisico in de betreffende situatie aanvaardbaar wordt geacht, waarbij onderwerpen als bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid bij de afweging dienen te worden betrokken. In het Bevi en de cRvgs zijn bepalingen opgenomen waaraan deze verantwoording dient te voldoen.

4.5.6.3.1 Onderzoeksresultaten

Door bureau Peutz is een onderzoek uitgevoerd naar externe veiligheidsaspecten (zie bijlage 5). In dit onderzoek komt o.a. de wet- en regelgeving aan bod en het rapport bevat een beoordeling van de externe veiligheidsaspecten, risicoanalyses en een verantwoording van het groepsrisico. Voor de volledigheid wordt naar de bijlage verwezen.

De conclusie van het rapport luidt als volgt:

• met de beoogde ontwikkeling neemt het aantal personen, dat ter hoogte van het plangebied aanwezig kan zijn, toe;
• er vindt in de nabije omgeving van het plangebied geen relevant transport van gevaarlijke stoffen plaats over spoor, water en door buisleidingen;
• het plangebied is op voldoende afstand van risicovolle inrichtingen gelegen;
• ten gevolge van het wegtransport van gevaarlijke stoffen over de A4 is sprake van een toename van het groepsrisico met maximaal 3,6%, waarbij de oriënterende waarde niet wordt overschreden. Hierdoor is alleen op basis van lokaal externe veiligheidsbeleid verantwoording van het groepsrisico (redelijkerwijs te treffen maatregelen) noodzakelijk.

Deze maatregelen betreffen aldus:

• de ontruiming naar een veilige afstand (> 300 m van A4) in geval van een (dreigende) warme BLEVE;
• te openen geveldelen en mechanische ventilatie dienen handmatig gesloten te kunnen worden;
• het ontruimingsplan dient in te gaan op een scenario van een dreigende warme BLEVE en op een scenario met toxische vloeistoffen;
• de wijze van alarmering dient te worden vastgelegd.
• het kantoorgebouw via ten minste twee zijden goed bereikbaar voor hulpverleningsdiensten in geval van een incident met gevaarlijke stoffen op de A4 (of N11);
• in het kantoorgebouw zijn zelfredzame personen aanwezig.

Conclusie

De ODWH deelt de bevindingen en conclusies uit het rapport en geeft aan dat naast toetsing aan de wetgeving, ook is getoetst aan de externe veiligheidsvisie van de regio Holland Rijnland. Hierbij is gekeken naar de visie van 2008 (Omgevingsvisie Externe Veiligheid Holland Rijnland) als ook aan de geactualiseerde visie van 2014 (het Bestuurlijk kader Externe Veiligheid Holland Rijnland). Deze documenten zijn juist geïnterpreteerd en de ODWH is akkoord met de wijze waarop de toetsing is uitgevoerd.

Het aspect externe veiligheid vormt aldus geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.6 Ecologie

4.6.1 Beleidskader

Flora- en faunawet

Werkzaamheden die worden uitgevoerd om ontwikkelingen mogelijk te maken, kunnen mogelijk aanwezige natuurwaarden verstoren of aantasten. Om deze reden dient, in het kader van de Flora- en faunawet, een ecologische toets uit te worden gevoerd om het effect van de voorgenomen ontwikkeling op de aanwezige natuurwaarden inzichtelijk te kunnen maken. In het kort komen verplichtingen in het kader van de Flora en faunawet op het volgende neer:

• onderzoeken of er beschermde planten of dieren voorkomen in het te ontwikkelen gebied;
• voorkómen van verstoring van deze beschermde planten en dieren;
• eventueel vóóraf bieden van een alternatief voor de gevonden soorten (bijvoorbeeld in de vorm van vervangende verblijfplaatsen);
• eventueel aanvragen van een ontheffing met een gedegen ecologische onderlegger en/of compensatieplan.

De flora- en faunawetgeving is sinds februari 2005 gewijzigd. Hierbij is het beschermingsregime voor algemeen voorkomende soorten verlicht en kan het aanvragen van ontheffingen voor een aantal beschermde soorten worden voorkomen als gewerkt wordt volgens een gedragscode. De gemeentelijke Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden en het daarbij horende ecologische toetsingskader geeft inzicht in de diverse verplichtingen die dit met zich meebrengt en kan op elk stedelijk project worden toegepast.

De Flora- en faunawet beschermt een groot aantal bijzondere en minder bijzondere inheemse plant- en diersoorten. De verstoring van (vaste rust- en verblijfsplaatsen van) deze soorten is in beginsel verboden. Er kan een ontheffing van zulke verboden worden gegeven wanneer de gunstige staat van instandhouding van de soort(en) niet in gevaar komt.

Voor algemene soorten is een vrijstelling van kracht van deze ontheffingsplicht voor ruimtelijke ontwikkelingen. De zorgplicht uit de Wet blijft voor deze soorten wel van kracht: bij werkzaamheden moet zoveel mogelijk worden voorkomen dat schade toegebracht wordt aan beschermde soorten.

Voorzover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische zaken, Landbouw en Innovatie (ELI). Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en ruimtelijke inrichting en ontwikkeling);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting

De Flora- en Faunawet stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. Een wijziging van deze wet in februari 2005 stelt gemeenten in staat een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Als één van de eerste gemeenten in Nederland heeft de gemeente Leiden een dergelijk document opgesteld. Dit document is door het Ministerie van LNV goedgekeurd. Dit document, de 'Gedragscode voor ruimtelijke ontwikkelingen in Leiden' (vastgesteld door B en W op 1 november 2005), is bij B en W-besluit van 4 december 2012 komen te vervallen en vervangen door de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting'. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk, goedgekeurd per 1 januari 2011 en geldig tot en met 2015.

Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Flora- en faunawet.

4.6.2 Onderzoeksresultaten

Door IDDS is een Flora en fauna onderzoek uitgevoerd. Het rapport is ter beoordeling voorgelegd aan de stadsbioloog van de gemeente Leiden. Naar aanleiding van zijn opmerkingen, is aanvullende informatie aangeleverd. Het onderzoek alsmede de aanvulling zijn opgenomen in bijlage 7.

De conclusies en bevindingen uit dat rapport zijn als volgt:

In het plangebied worden alleen algemene broedvogels verwacht. Effecten op andere beschermde soorten zijn uitgesloten. Effecten op broedende vogels worden voorkomen door:

• Het groen buiten het broedseizoen (indicatie: maart t/m juli) te verwijderen;
• Te starten met de sloop van het gebouw voorafgaand aan het broedseizoen.

Gelet op deze maatregelen wordt de Flora- en faunawet niet overtreden. Een ontheffing van deze wet is dan niet nodig. Verder blijft de zorgplicht van toepassing.

De conclusies en bevindingen uit dit rapport worden gedeeld, waardoor er ten aanzien van het aspect ecologie geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van het plan.

4.7 Kabels en leidingen

In bijlage 8 is een overzicht opgenomen van de aanwezige kabels en leidingen binnen het plangebied.

Voor de uitvoering van het plan hoeven er geen kabels en leidingen worden verlegd en zij vormen hierbij dan ook geen belemmering.

4.8 Water

4.8.1 Beleidskader

Met het Waterplan Leiden (2007) hebben de gemeente Leiden en het Hoogheemraadschap van Rijnland afgesproken om gezamenlijk knelpunten in het watersysteem efficiënter op te lossen, kansen te benutten en andere te inspireren om 'Leiden Waterstad' nog beter op de kaart te zetten.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland is de waterbeheerder van onder andere de gemeente Leiden en is belast met het waarborgen van de kwaliteit van het water en met de bescherming van waterbouwkundige werken. Zij toets aanvragen voor een omgevingsvergunning aan hun verordening, het Keur. Het Keur bevat regels voor de bescherming van o.a. waterkeringen, dijken en geeft het criterium voor watercompensatie.

Het Hoogheemraadschap hanteert bij nieuw ingediende plannen een oppervlaktecriterium van 500 m². Dit houdt in dat watercompensatie is vereist als sprake is van een nieuwe verharding van 500 m² of meer. Het verharde oppervlak dient dan binnen het plangebied of elders te worden gecompenseerd.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

Aangezien dit project niet bij een waterbouwkundig werk ligt en geen sprake is van een (toename) van verhard oppervlak van meer dan 500 m², is er geen watercompensatie vereist.

4.9 Belangenafweging en conclusie

Collis/UL is als bedrijf is van groot economisch en maatschappelijk belang. Niet alleen voor de gemeente Leiden en omringende gemeenten (regio), zoals Zoeterwoude, maar ook internationaal speelt het bedrijf een belangrijke rol van betekenis. UL is betrokken bij de ontwikkeling van het biometrisch paspoort, de OV-chipkaart en het Nieuwe Pinnen. Ook is UL één van de wereldleiders op het gebied van betalen via internet. Het is een groeiend bedrijf en heeft steeds meer personeel nodig. Qua ruimte voldoet het bestaande pand niet meer. Het bedrijf levert een belangrijke bijdrage aan de werkgelegenheid, zelfs in tijden van economische achteruitgang. Het is daarom ontzettend belangrijk en gewenst om dit bedrijf te behouden, niet alleen voor Leiden, maar ook voor de regio en daarbuiten en om groei te stimuleren en faciliteren. Leiden wenst daarom mee te werken aan de uitbreiding van het kantorencomplex en wordt hierin breder gesteund door o.a. de gemeente Zoeterwoude en Holland Rijnland. Het niet kunnen uitbreiden van het bestaande kantoor, zal aldus leiden tot een onevenredige benadeling van de belangen van niet alleen de gemeenten Leiden en Zoeterwoude, maar zal ook zijn weerslag hebben op bedrijven en instellingen (zowel landelijk als internationaal).

 

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Per 1 oktober 2010 is de Wabo in werking getreden. Op grond van artikel 2.10, lid 1 onder c Wabo dient een omgevingsvergunning geweigerd te worden indien deze in strijd is met het bestemmingsplan.

De omgevingsvergunning kan in geval van strijdigheid met het bestemmingsplan slechts worden verleend na het voeren van een procedure tot afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij gelden drie mogelijkheden:

• indien in het bestemmingsplan een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid wordt gegeven dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 1º van de Wabo;
• indien het bestemmingsplan geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid biedt, maar bij algemene maatregel van bestuur (Besluit omgevingsrecht) afgeweken kan worden dan kan deze toegepast worden op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2º van de Wabo;
• indien aan geen van bovenstaande voldaan kan worden, maar de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat, dan kan een procedure ex artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º van de Wabo doorlopen worden.

5.2 Procedure

Het plan is strijdig met het bestemmingsplan Roomburg. Voor dit bouwplan is in het Bor geen mogelijkheid opgenomen voor een buitenplanse afwijking.

Daarmee is de juiste juridisch-planologische procedure voor het mogelijk maken van het ingediende bouwplan, het verlenen van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo.

Het betreft een uitgebreide procedure waarop afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing is. Dit houdt in dat het ontwerpbesluit met deze ruimtelijke onderbouwing zes weken ter inzage heeft gelegen voor het indienen van zienswijzen.

Tijdens de zienswijzentermijn zijn 6 zienswijzen bij de gemeente binnengekomen. Er is van deze zienswijze kennisgenomen en de zienswijzen zijn samengevat weergegeven en beantwoord in een zienswijzennota (Bijlage 10). Het college heeft een belangenafweging gemaakt tussen de belangen van de aanvrager, de belangen van omwonenden/indieners van zienswijzen en het algemeen belang. Het college is van oordeel dat de belangen van de indieners van de zienswijze, door verlening van de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan, niet onevenredig worden geschaad. Geconcludeerd wordt dat de ingediende zienswijzen er niet toe heeft geleid dat het college een ander standpunt inneemt ten aanzien van het verlenen van de omgevingsvergunning. Er zijn naar het oordeel van het college geen zwaarwegende belangen die het verlenen van de omgevingsvergunning in de weg staan.

5.2.1 Verklaring van geen bedenkingen (vvgb)

Bij de toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3º is in sommige gevallen een verklaring van geen bedenkingen vereist.

De Wabo biedt de raad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor de mogelijkheid om een lijst van categorieën van gevallen vast te stellen, waarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad niet is vereist. Met een dergelijke lijst kan de raad er voor zorgen dat het geen verklaring hoeft af te geven voor strijdige ruimtelijke activiteiten met een zeer beperkt planologisch belang, of activiteiten waarover de raad reeds eerder heeft besloten in de vorm van een gebiedsvisie, wijkontwikkelingsplan, stedenbouwkundig masterplan of soortgelijk ruimtelijk kader.
Op 2 december 2010 heeft de raad van Leiden besloten (RV 10.0122) een lijst met categorieën van gevallen vast te stellen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist.

Daarnaast heeft de raad ervoor gekozen de verklaring niet vereist te laten zijn wanneer geen zienswijzen zijn binnengekomen op het ontwerpbesluit, of wanneer het college op grond van bestaand beleid niet mee wenst te werken aan een afwijking van het bestemmingsplan.

Voor dit project ("Een project dat niet past in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en groter dan of gelijk aan 10 woningen of 1000 m² bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte is"), is een vvgb vereist, afhankelijk of er al dan niet zienswijzen worden ingediend tegen het ontwerpbesluit.

Aangezien op het ontwerpbesluit zienswijzen zijn binnengekomen (zie paragraaf 5.3) is een verklaring van geen bedenkingen van de raad benodigd.

Op 22 januari 2015 heeft de gemeenteraad van Leiden besloten de verklaring van geen bedenkingen voor deze aanvraag af te geven (Bijlage 9). Met het afgeven van de verklaring van geen bedenkingen kan de omgevingsvergunning verleend worden en kan het bouwplan worden gerealiseerd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

In artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro. In 6.2.1 onder c is bepaald dat ''de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m²' is aan te merken als een bouwplan, waarvoor een exploitatieplan moet worden opgesteld.

Van het opstellen van een exploitatieplan kan worden afgezien, mits het verhaal van de kosten anderszins geregeld is (artikel 6.12 lid 2 onder a Wro). Het anderszins regelen gebeurt in dit geval door middel van een anterieure grondexploitatieovereenkomst. Ook een planschadeovereenkomst (waarin het verhaal van de eventuele (planschade) kosten is geregeld) maakt hier deel van uit. Er is een anterieure overeenkomst afgesloten tussen de gemeente Leiden en de aanvrager. De aanvrager draagt de kosten voor het realiseren van het project. De gemeente Leiden zal geen investeringen doen en draagt derhalve geen financiële risico's voor de realisatie van het project.

De gemeente Leiden acht de initiatiefnemer in staat om de kosten van het project te kunnen dragen en hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het plan geborgd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Zienswijzen

Bij beoordeling van het bouwplan heeft een belangenafweging plaatsgevonden. In deze afweging zijn alle relevante ruimtelijke aspecten beschouwd en zijn de belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. In Hoofdstuk 4 is uiteengezet waarom medewerking wordt verleend aan de uitvoering van dit plan.

Gedurende de zienswijzentermijn van zes weken kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens een definitief besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

Via een publicatie in de Stadskrant, de Staatscourant en plaatsing op de website ruimtelijkeplannen.nl en de gemeentelijke website is de termijn van ter inzage legging van de ontwerp omgevingsvergunning De Heyderweg 1-21 bekend gemaakt. Gedurende de ter inzage legging zijn 6 zienswijzen ontvangen. De beantwoording van de zienswijzen is te vinden in de bijgevoegde zienswijzenota (bijlage 10).