Rijnsburgerweg 35

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 8 maart 2013 is er door Embassy Real Estate BV een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente, voor het restaureren en verbouwen van het rijksmonument op het perceel Rijnsburgerweg 35, tot een kinderdagverblijf met zorgpraktijkruimten op de etages.

De aanvraag is strijdig met het vigerende bestemmingsplan 'Leiden Noordwest', omdat het betreffende perceel daarin de bestemming Kantoor heeft. Gebruik van het perceel ten behoeve van een kinderdagverblijf met praktijkruimten is binnen die bestemming niet toegestaan. Omdat het bestemmingsplan geen zogenaamde binnenplanse mogelijkheden tot afwijking van het bestemmingsplan biedt, en het project ook niet onder de lijst van gevallen in artikel 4 van bijlage II Bor valt, kan de aangevraagde omgevingsvergunning alleen worden verleend na toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo, oftewel de 'uitgebreide afwijkingsprocedure'. Een dergelijke omgevingsvergunning gaat gepaard met een ruimtelijke onderbouwing, waaruit blijkt dat het project getuigt van 'een goede ruimtelijke ordening'. Deze notitie vormt die onderbouwing.

1.2 Begrenzing projectgebied

Het plangebied bestaat uit het perceel Rijnsburgerweg 35, kadastraal bekend onder sectie P, nummers 3365 en 3366. De plancontour is als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Op het projectgebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeert op dit moment het bestemmingsplan 'Leiden Noordwest', dat door de Leidse gemeenteraad is vastgesteld op 11 oktober 2012 en onherroepelijk werd op 24 september 2013.

In dat bestemmingsplan heeft het volledige projectgebied de bestemming 'Kantoor'. In artikel 10.1 van het bestemmingsplan is bepaald dat op gronden met bestemming 'Kantoor' uitsluitend kantoren zijn toegestaan, met de daarbij behorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, (ondergrondse) parkeervoorzieningen en laad- en losvoorzieningen.

Gebouwen mogen op grond van artikel 10.2.1, lid a, uitsluitend worden gebouwd binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak, waarbij de maximale goot- en bouwhoogte niet hoger mogen zijn dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' weergegeven maten. De verbeelding laat een bouwvlak zien ter plaatse van het bestaande pand op het perceel Rijnsburgerweg 35 en de maximale goot- en bouwhoogte zijn gesteld op respectievelijk 9 en 15 meter.

Figuur 1: Fragment van de verbeelding van het bestemmingsplan Leiden Noordwest, met centraal daarop de (met roze aangeduidde) bestemming 'Kantoor' op het projectgebied.

Op het perceel is verder de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6' van toepassing, waarmee een vergunningsplicht van toepassing is verklaard op grondwerkzaamheden over een oppervlakte van 500m2 en een diepte van 75cm. Op de uiterste zuidoostelijke hoek van het projectgebied is daarnaast de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanning' gelegd, op basis waarvan eveneens een vergunningsplicht geldt voor het uitvoeren van grondwerkzaamheden.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de omgevingsvergunning

2.1 Beschrijving van het projectgebied

Het pand op het perceel Rijnsburgerweg 35, dat de naam 'De Keet' draagt, is ontworpen door de Leidse architect H.J. Jesse en gebouwd in 1905 en 1906. Het rijksmonument vormt een belangrijk onderdeel van de waardevolle, vroeg 20e-eeuwse gevelwand aan de Rijnsburgerweg. Die weg heeft van oudsher de rol als voornaamste ontsluitingsroute tussen de Leidse binnenstad en Oegstgeest.

Het pand bestaat uit zes bouwlagen, inclusief een souterrain, een zolderverdieping én een vlieringdak. Het gebouw kenmerkt zich door een omvangrijk 'tentdak' met uitkragende dakschilden, typerende boogramen en robuuste, bakstenen gevels, goed passend in de destijds actuele Hollandse Renaissancestijl. Het pand vormt één van de architectonische hoogtepunten uit het oeuvre van de gerenommeerde architect Jesse en is kenmerkend voor zijn bouwstijl. Het pand omvat een totale bruto vloeroppervlakte van 990m2.

Aan de voorzijde van het pand, bezien vanaf de Rijnsburgerweg, is een parkeerveld ingericht. Alhoewel er geen parkeervakken zijn gemarkeerd, biedt het terrein ruimte voor het stallen van circa 14 auto's. Achter het pand bevindt zich een relatief groot gazon met een vijver.

Figuur 2: Luchtfoto van het perceel Rijnsburgerweg 35. Op de voorgrond de Rijnsburgerweg en achter het monumentale pand van architect H.J. Jesse een 700m2 groot gazon.

2.2 Beschrijving van het project

Het in de vorige paragraaf omschreven pand is in 1989 in gebruik genomen als advocatenkantoor en is in 2008 weer verlaten. Kinderdagverblijf Teddy Kids kocht het pand in 2013 en beoogt het als kinderdagverblijf te gebruiken voor het opvangen, opvoeden en onderwijzen van kinderen in de leeftijdscategorie 0-4 jaar. Het bedrijf onderscheidt zich van andere kinderdagverblijven in de omgeving, omdat het zich richt op een hoger (en ook duurder) marktsegment en tweetalig, internationaal onderwijs.

In het pand biedt Teddy Kids graag ruimte aan twee babygroepen (leeftijdscategorie 0-2 jaar) en drie groepen voor kinderen in de leeftijdscategorie 1-4 jaar. De groepen bestaan uit gemiddeld 10 kinderen. Elke groep krijgt een eigen ruimte, maar in het pand worden ook gezamenlijke ruimten ingericht, voor gemengde en gevarieerde activiteiten, zodat ook uitwisselingen tussen de verschillende groepen kunnen plaatsvinden. Met deze bezetting kan aan ieder kind zo'n 7m2 ruimte worden geboden, twee maal zoveel als de minimale, wettelijke norm. Op de tweede verdieping wordt een drietal praktijkruimten ingericht, waar kinderzorg kan worden verleend door zorgspecialisten.

Omdat het monumentale pand zich deels in een slechte onderhoudsstaat bevindt, ziet de aanvraag niet alleen op een gebruikswijziging, maar ook een grondige restauratie- en onderhoudsbeurt, waarbij de aanwezige monumentale waarden waar mogelijk worden behouden. Om daarbij de juiste afwegingen te maken heeft een monumentale waardebeoordeling plaatsgevonden. Daar waar oorspronkelijke elementen niet geschikt zijn voor hergebruik of niet langer voldoen aan isolatie- of brandveiligheidseisen, worden deze zoveel mogelijk opgeslagen of bedekt op een zodanige manier, dat ze in een later stadium weer terug te brengen zijn.

Voor het tentdak geldt dat deze op zoveel plaatsen lekkages vertoont, dat het dak vervangen moet te worden. Het nieuwe dak wordt met gelijkwaardige dakpannen als de originele pannen opgetrokken. Op een beperkt aantal plaatsen worden dakramen toegevoegd.

De tuin, aan de achterzijde van het pand, zal volgens het plan worden benut als speelplaats. De oppervlakte van de tuin maakt dat ook hier veel meer buitenruimte beschikbaar is, dan wettelijk vereist. Het parkeren zal blijven plaatsvinden ter plaatse van de bestaande parkeervoorziening aan de voorzijde van het pand. De (niet monumentaal beschermde) toegangspoort wordt iets verbreed, zodat de de auto's, waarmee de kinderen worden gebracht en gehaald, elkaar op het terrein kunnen passeren. Dit gaat ten koste van één parkeerplaats, zodat nog 13 van de 14 bestaande parkeerplaatsen overblijven.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

Het in paragraaf 2.2 geschetste plan is strijdig met het vigerende bestemmingsplan Leiden Noordwest. Het verlenen van een zogenaamde 'omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden in strijd met het bestemmingsplan' vormt de meest directe manier om het project toch juridisch-planologisch toe te staan. Een dergelijke omgevingsvergunning kan in dit geval alleen worden verleend wanneer uit een ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het project getuigt van een 'goede ruimtelijke ordening'. Wat al dan niet moet worden verstaan onder een goede ruimtelijke ordening wordt deels bepaald door de (wettelijke) kaders op gebieden als wateropvang, geluidshinder, luchtkwaliteit, bodemkwaliteit en parkeermogelijkheden. Daarnaast komt de gemeente als bevoegd gezag een bepaalde mate van beleidsvrijheid toe bij het formuleren van ruimtelijk beleid voor aspecten waarvoor geen wettelijke kaders van hogere overheden gelden.

In dit hoofdstuk worden de van belang zijnde beleidskaders voor het project behandeld en wordt kort toegelicht hoe zich het project met deze beleidskaders en wettelijke kaders verhoudt. Beleidskaders op Europees of nationaal niveau, waarvan de daarin genoemde Europese- of rijksbelangen vanwege de beperkte schaal van het project niet worden geraakt, zijn niet in deze ruimtelijke onderbouwing opgenomen.

3.1 Provinciaal beleid

3.1.1 Provinciale structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland'

Op 30 januari 2013 is de 'Visie op Zuid-Holland' vastgesteld door Provinciale Staten. De kern van de structuurvisie is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit in Zuid-Holland. Die aspecten dragen volgens de provincie bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Gestreefd wordt naar een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Een goede bereikbaarheid en een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

In de structuurvisie wordt aangegeven welke zaken de provincie Zuid-Holland van provinciaal belang vindt. Hierdoor zijn vijf integrale hoofdopgaven benoemd:

• een aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• een duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
• een divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• een vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• stad en land verbonden.

'Visie op Zuid-Holland' is zelfbindend voor de provincie. Het bindende toetsingskader voor de gemeenten is uitgewerkt in de provinciale Verordening Ruimte.

3.1.2 Verordening Ruimte Provincie Zuid-Holland

In de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland, gelijktijdig met de structuurvisie door Provinciale Staten vastgesteld, zijn de provinciale belangen uit de structuurvisie verder uitgewerkt in regels. Aan deze regels moeten ook omgevingsvergunningen voldoen, waarmee op basis van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3o Wabo, van het geldende bestemmingsplan wordt afgeweken.

De Verordening Ruimte bevat regels ten aanzien van het bouwen buiten de zogenaamde 'rode contouren', en binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), nationale en provinciale landschappen, rijksbufferzones, landgoedbiotopen en primaire en regionale waterkeringen. Met deze doorgaans rurale thema's heeft het project geen raakvlakken. Het projectgebied en haar omgeving maken geen onderdeel uit van regionale of landelijke landschappen, liggen geheel binnen de rode contour en bevatten geen primaire of regionale waterkeringen.

De Verordening Ruimte bevat verder regels over nieuwe kantorenlocaties en (perifere) detailhandel, telkens gericht op het voorkomen van een ongebalanceerde verdeling van deze functies in de provincie en de vorming van een overschot van kantoor- en detailhandelruimte. De provincie staat daarbij een clusteringsbeleid voor, waarbij detailhandel wordt gecentreerd rondom de bestaande stads-, dorps- en wijkkernen en nieuwe wijkgebonden winkelcentra, en waarbij kantorenlocaties worden geclusterd rondom goed bereikbare OV-knopen. De reikwijdte van de Verordening Ruimte is beperkt tot projecten die zien op de toevoeging van kantoren met een omvang van meer dan 1000m2 BVO en/of detailhandel buiten de gevestigde centra of in niet-volumineuze goederen.

Met deze omgevingsvergunning wordt geen nieuwe kantoorruimte en geen detailhandel toegestaan, maar wordt zelfs 990m2 bestaande kantoorruimte verruild voor een andere functie. Ook op dit punt past de omgevingsvergunning daarom binnen de kaders van de Verordening Ruimte.

In artikel 16 van de Verordening Ruimte staan regels die zien op het beschermen van de vrije windvang en het zicht op traditionele windmolens. De regels zien erop dat nieuwe bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan rekening houden met zogenaamde molenbiotopen, die in een straal van 400 meter rondom het middelpunt van iedere traditionele windmolen is gelegen, en beperkingen oplegt aan de maximale bouwhoogte van omliggende nieuwe gebouwen. Het monumentale pand op het perceel Rijnsburgerweg 35 ligt op ca. 535 meter afstand van de dichtstbijzijnde windmolen, namelijk de Maredijkmolen. De molenregeling uit de Verordening Ruimte is daarom niet op deze omgevingsvergunning van toepassing.

Artikel 19 van de Verordening Ruimte tot slot, bevat regels gericht op de bescherming van de zogenaamde Limes. Die beschermingszone rondom de vroegere grens van het Romeinse Rijk ligt ongeveer een kilometer ten zuiden van het projectgebied, ter hoogte van de Rijn. Ook hiermee heeft de vergunning zodoende geen raakvlakken.

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Structuurvisie Leiden 2025

De Structuurvisie Leiden 2025 is op 1 december 2011 vastgesteld en schetst de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en structuur van de stad tot 2025. Het document wijst ontwikkelingslocaties aan met het beoogde type woonmilieu per locatie en het benoemt belangrijke infrastructurele projecten en andere ruimtelijke ontwikkelingen, zoals de vorming van een groen singelpark rondom de binnenstad en ecologische verbindingszones tussen bestaande parken.

Over het projectperceel doet de structuurvisie geen uitspraken. Wel voorziet de visie in de ontwikkeling van de Dieperhout en Driestar locaties. Een bestemmingsplan, dat de ontwikkeling van beide locaties planologisch toestaat en voorziet in de bouw van ca. 140 nieuwe woningen, is inmiddels ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden.

3.2.2 Convenant aanpak leegstand kantoren

Op 27 juni 2012 werd, onder andere namens de gemeente Leiden, het "Convenant aanpak leegstand kantoren" ondertekend. Door participatie aan het convenant committeerde Leiden zich aan het structureel aanpakken van de kantoorleegstand in de gemeente. Het convenant ziet onder andere op het in beeld brengen van leegstand op de lokale kantorenmarkt, het ontwikkelen van ruimtelijke visies voor de belangrijkste kantorenlocaties binnen de gemeente, gericht op functiewijzigingen voor kantoorpanden die in een niet-courant marktsegment vallen, en het overeenkomstig aanpassen van het ruimtelijk- en planologisch instrumentarium.

Het kantoorpand op het perceel Rijnsburgerweg 35 stond tot de aankoop ervan door Teddy Kids in 2013 reeds vijf jaar te koop, en kan gezien de bouwkundige staat van het pand ook niet als een courant kantoorpand worden gezien. Het wijzigen van de bestemming van het pand past dan ook geheel binnen de ambities en afspraken uit het Convenant aanpak leegstand kantoren.

3.2.3 De Leidse Jeugdfactor: participatie en perspectief

De meest actuele Leidse beleidsnota met betrekking tot kinderopvang en jeugdzorg is de nota 'De Leidse Jeugdfactor: participatie en perspectief - kaders voor integraal jeugdbeleid 2007-2011'. Zoals de titel van het document doet vermoeden, is het beleidsstuk enigszins gedateerd. Dat terwijl de ontwikkelingen op het gebied van de kinderopvang juist sinds 2011 wezenlijk zijn veranderd.

In de nota is omschreven dat het percentage 0-4 jarige kinderen dat gebruik maakt van dagopvang in Leiden (42,9% in 2005) aanzienlijk hoger lag dan het landelijk gemiddelde (24% in 2005). In Leiden is dat percentage tot 2011 zelfs tot boven de 60% gegroeid, terwijl het aantal kinderopvangcentra landelijk fors is toegenomen van 1200 in 2005 tot 2900 in 2010 (bron: Sectorbeschrijving Welzijn, Jeugdzorg en Kinderopvang, UWV, d.d. 5 september 2013). In Leiden nam het aantal kinderdagverblijven tussen 2005 en 2012 toe van 40 naar 42, en nam het aantal kinderplaatsen toe van 1.368 tot 1.811 (bron: Leiden in Cijfers, gemeente Leiden).

In 2011 is de ouderbijdrage onder het kabinet Rutte I verhoogd, en is de kinderopvangtoeslag gekoppeld aan de gewerkte uren van de minst werkende partner. Voor alle inkomensgroepen is de toeslag voor het eerste kind daarnaast verlaagd. Naast deze bezuinigingen hebben ook de toegenomen werkloosheid en het verlies aan koopkracht de afgelopen drie jaar een duidelijke invloed gehad op de vraag naar kinderopvang in den lande, waarin sinds 2011 een dalende trend te zien is, die volgens het UWV naar verwachting in 2015 weer stabiliseert. In Leiden is deze neerwaardse trend nog niet goed merkbaar: de recentelijke toename van het aantal kinderplaatsen bij kinderdagverblijven heeft een inhaalslag gevormd en een bestaand tekort aan opvangplaatsen grotendeels opgelost, zonder daarbij zichtbaar door te slaan in een overschot.

In de recente ontwikkelingen op het gebied van de kinderopvang ziet de gemeente Leiden geen aanleiding om geen medewerking te verlenen aan het initiatief tot vestiging van een filiaal van Teddy Kids aan de Rijnsburgerweg. Zolang een voldoende aanbod aan kinderdagverblijven voor Leidenaren geborgd blijft, ziet de gemeente een eventuele toename van de concurrentie op de kinderopvangmarkt (in lijn met de Europese Dienstenrichtlijn) niet als een negatieve ontwikkeling. De gemeente ziet de vestiging van Teddy Kids aan de Rijnsburgerweg juist als een verrijking van het aanbod. Immers is ook het aantal westerse buitenlanders in Leiden sinds 2009 consequent en snel gegroeid, met gemiddelde van 2,2% per jaar, tegen een totale gemiddelde jaarlijkse bevolkingsgroei van 0,6% per jaar (bron: Leiden in Cijfers, gemeente Leiden). Deze snel groeiende groep, die afgezet tegen het landelijk gemiddelde in Leiden al bovengemiddeld vertegenwoordigd is door de aanwezigheid van een groot aantal expats, aangetrokken door de universiteit, het LUMC en een groot aantal internationale onderzoeksinstellingen op het Bio Science Park, vormt de voornaamste doelgroep van Teddy Kids. Teddy Kids onderscheidt zich door een tweetalige, internationale opvoeding en onderwijs, en voorziet daarmee in een groeiende behoefte.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In hoofdstuk 3 is het relevante ruimtelijke beleid van de gemeente Leiden en van hogere overheden uiteengezet. De vestiging van een kinderdagopvang in het voormalige kantoorpand op het perceel Rijnsburgerweg 35 past goed in de ambities die voortvloeien uit het "Convenant aanpak leegstand kantoren" en voorziet, zelfs op een licht krimpende markt voor kinderopvang, aan een groeiende behoefte aan internationaal gerichte dagopvang.

Onder een 'goede ruimtelijke ordening' valt naast de passendheid van een ontwikkeling binnen het ruimtelijke beleid echter ook de passendheid van het initiatief binnen een aantal sectorale, wettelijke normen en grenswaarden voor verschillende ruimtelijke aspecten, die zijn vastgesteld in verschillende wetten, verordeningen, NEN-maatstaven en andere toetsingskaders. Voorbeelden daarvan zijn de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, het Besluit bodemkwaliteit en de Keur van Rijnland.

In dit vierde hoofdstuk is per relevant ruimtelijk aspect telkens eerst het geldende wettelijke of beleidsmatige kader samengevat weergegeven en is vervolgens de passendheid van het project binnen die kaders beschreven.

4.2 Archeologie

De bescherming van archeologische waarden is juridisch verankerd in het paraplubestemmingsplan Archeologie en de archeologische waardebepalingen in het bestemmingsplan Leiden Noordwest. Met een 'Waarde - Archeologie 6' geldt ter plaatse van het projectgebied een aanvullende vergunningsplicht voor grondverzet over een oppervlakte van 500m2 en een diepte van 75cm. Het onderhavige plan ziet niet op grondwerkzaamheden over de betreffende oppervlakte en diepte. Omdat de grond deels sterk en deels matig verontreinigd is met lood, is weliswaar een bodemsanering noodzakelijk (zie verder paragraaf 4.7.1), maar de saneringsontgravingen beperken zich tot twee spots van ieder 30m2, die slechts tot een diepte van 50 cm onder maaiveld hoeven te worden ontgraven.

4.3 Cultuurhistorie

4.3.1 Beleidskader

Monumentenwet (1988)
Een deel van het culturele erfgoed wordt beschermd via de Monumentenwet (1988). Deze wet geeft het Rijk de mogelijkheid om objecten met een leeftijd hoger dan 50 jaar aan te wijzen als rijksmonument. Rijksmonumenten worden wettelijk beschermd via het vergunningenstelsel uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en bij restauratie zijn financiële middelen beschikbaar.

De Monumentenwet geeft aan gemeenten de vrijheid om zelf monumenten aan te wijzen en een monumentenlijst op te stellen. Een gemeentelijk monument mag jonger zijn dan 50 jaar, maar voor restauraties zijn geen middelen uit het monumentenfonds beschikbaar. De Monumentenwet maakt daarnaast de aanwijzing van beschermde stadsgezichten mogelijk.

Het pand op het perceel Rijnsburgerweg 35 is een rijksmonument, maar is geen onderdeel van een beschermd stadsgezicht, zoals de Leidse binnenstad binnen de singels en de Zuidelijke Schil.

Nota Cultureel Erfgoed Leiden 2005-2015 (2005)

De nota Cultureel Erfgoed Leiden is in 2005 vastgesteld. In de nota is in 43 beleidsvoornemens het Leids erfgoedbeleid vastgelegd voor de periode 2005-2015. De nota pakt de beleidsterreinen Monumentenzorg en Archeologie gezamenlijk op. Dit is nodig om een integraal beleid te ontwikkelen ten aanzien van het cultureel erfgoed van Leiden, een ontwikkeling die landelijk al werd ingezet door de Belvedèrenota van 1999. Hierin werd vooral de nadruk gelegd op de integratie van cultuurhistorie in ruimtelijke ontwikkelingen, een aandachtspunt dat ook in de gemeentelijke nota duidelijk naar voren komt. Ook andere ontwikkelingen die plaatsvinden binnen de monumentenzorg en archeologie komen tot uiting in deze nota; van de nieuwe archeologiewetgeving (Malta) tot de tegenwoordig veel grotere belangstelling voor het monument achter de gevel (bouwhistorie).

4.3.2 Onderzoeksresullaten

Het pand op het perceel Rijnsburgerweg 35 betreft een rijksmonument. In het besluit tot aanwijzing van het pand als rijksmonument zijn de cultuurhistorisch waardevolle kenmerken van het pand, zoals het typerende tentdak, het schone metselwerk zonder decoratieve elementen, de veelvuldig gebruikte groen verglaasde profielstenen voor onderdorpels en de vensters met bovenlichten uit groen glas, tot in detail omschreven. Landhuis 'De Keet' kan worden gezien als het meesterwerk van architect Jesse, waarin alle kenmerkende eigenschappen van diens bouwstijl een plaats hebben gekregen.

De huidige onderhoudsstaat van deze verschillende componenten is onderzocht en omschreven in een cultuurhistorische bouwopname. Uit de opname is vervolgens gedestilleerd welke elementen in originele staat behouden konden blijven, en welke elementen aan restauratie of vervanging toe zijn. Het bouwplan cq restauratieplan is vervolgens tezamen met de bouwopname voorgelegd aan de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE), en daarna aan de gemeentelijke Welstands- en Monumentencommissie Leiden (WML). Na enkele planaanpassingen hebben beide partijen geconcludeerd dat het restauratieplan in voldoende mate de monumentale waarden van het pand respecteert.

Wat daarbij bijzonder belangrijk was, is dat die elementen die gezien de brandveiligheid, hun constructieve capaciteiten of hun onderhoudskundige staat niet konden worden gebruikt, op een zodanige wijze zijn geïntegreerd, verborgen of opgeslagen, dat het terugbrengen van die elementen op een later tijdstip vrijwel altijd mogelijk is. Vrijwel geen van de voorgestelde aanpassingen is zogezegd onomkeerbaar.

4.4 Ecologie

4.4.1 Gemeentelijk beleid

Gedragscode Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting
De Flora- en faunawet (de Ffw) verplicht gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen na te gaan of er bedreigde plant- en diersoorten aanwezig zijn in het projectgebied. De Ffw geeft gemeenten de mogelijkheid een gemeentelijke gedragscode voor ecologisch beleid vast te stellen. Bij B en W-besluit van 4 december 2012 is de gedragscode 'Ruimtelijke Ontwikkeling & Inrichting' vastgesteld. Deze gedragscode is opgesteld door Stadswerk en geldig tot en met 2015.

Deze gedragscode dient als leidraad voor ruimtelijke projecten waarbij sprake is van een functieverandering of werkzaamheden waarbij sprake is van een ruimtelijke verandering (zoals sloop, grondwerk of bouw). Het volgen van de gedragscode bij ruimtelijke ontwikkelingen minimaliseert de kans op conflicten met de Flora- en faunawet.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

Er zijn geen directe aanwijzingen dat in het plangebied beschermde dier- of plantensoorten voorkomen. De aanwezigheid van beschermde vis- of waterflorasoorten, zoals Kleine Modderkruiper, in het te dempen vijvertje is gelet op de zeer beperkte omvang van het water en het gebrek aan doorstroming uit te sluiten. Het plan heeft geen gevolgen voor het water van de naast het perceel gelegen wetering.

In de tuin zijn geen beschermde florasoorten, zoals Gele Helmbloem, waargenomen. Ook de aanwezigheid van gebouwbewonende vleermuizen, zoals de Gewone en Kleine Dwergvleermuis, is uitgesloten, gelet op de recente werkzaamheden aan het dak van het pand. De afwezigheid van een plat dak maakt dat het gebouw niet geschikt is voor de nesten van beschermde, gebouwbewonende vogelsoorten, zoals de Kleine Zilvermeeuw.

4.5 Milieu

4.5.1 Bodem

Beleidskader

Onder het stramien van 'een goede ruimtelijke ordening' geldt dat het gebruik dat planologisch wordt toegestaan voor een bepaald stuk grond moet passen binnen het gebruik dat de bodemkundige staat van de grond toelaat. Zo gelden voor een speelplaats of tuin hogere eisen met betrekking tot de bodemkwaliteit dan voor bijvoorbeeld een bedrijventerrein. Of de bodemkwaliteit een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een bureauonderzoek, eventueel aangevuld met een verkennend veldonderzoek. De resultaten van het historisch bureauonderzoek, het veldonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden met het planologische besluit bekendgemaakt.

Uit het onderzoeksrapport moet blijken of sprake is van ernstige verontreiniging van de bodem of het grondwater. In de Wet bodembescherming zijn grenswaarden opgenomen, die bepalen wanneer voor een bepaald gebruik een grondsanering noodzakelijk is (de zogenaamde saneringscriteria) en hoe schoon de grond moet zijn na een saneringsoperatie (ook saneringsdoelstelling genoemd).

Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) geeft het lokale bevoegd gezag de mogelijkheid om bodemkwaliteit binnen haar gebied actief te beheren. Daarbij kan het bevoegd gezag ten aanzien van bodembeheer kiezen voor landelijk geldend generiek beleid of voor zelf opgestelde gebiedsspecifieke beleidsregels. Hangende die keuze geldt in het gebied dat valt onder de bevoegdheid van de Omgevingsdienst West-Holland (voor milieuzaken via mandaat gemachtigd door onder andere de gemeente Leiden) het overgangsbeleid uit het Besluit bodemkwaliteit. Dat betekent dat voorlopig het nu geldende bodembeheerbeleid van kracht is, waarbij geldt dat grondverzet is toegestaan:

• als de nu geldende bodemkwaliteitskaarten dat toestaan;
• op basis van het 'één-op-één-beleid' uit de regionale nota Bodembeheerbeleid. Dat behelst dat grondverzet altijd is toegestaan als de toe te passen grond beter van kwaliteit is dan de ontvangende bodem én de toe te passen kwaliteit voldoet aan de bodemgebruikswaarde die hoort bij de functie (bestemming) van de locatie.

Onderzoeksresultaten

Op de projectlocatie is milieuhygiënisch bodemonderzoek uitgevoerd door milieukundig adviesbureau IDDS. Het verkennend bodemonderzoek van februari 2013 (kenmerk 1211E911, DBL/rap1) bevestigde de hypothese dat het terrein gedeeltelijk verontreinigd was, waarop een vervolgonderzoek is opgetuigd. Dat vervolgonderzoek heeft het rapport "Aanvullend bodemonderzoek Rijnsburgerweg 35 te Leiden" (kenmerk 1211E911/DBL/rap2), d.d. 19 juli 2013 opgeleverd. Het rapport is als bijlage bij de omgevingsvergunning opgenomen.

Uit het rapport kon worden geconcludeerd dat de bovengrond aan de achterzijde van het pand (ter plaatse van boring 12 en peilbuis 5) sterk verontreinigd is met lood, tot een diepte van circa 0,5 meter onder maaiveld. De spot heeft een omvang van 25-30m2. Een spot met een ongeveer gelijke omvang in de achtertuin, ter plaatse van boringen 9 en 103, bleek matig verontreinigd met lood. Ook de bovengrond ter plaatse van het parkeerterrein aan de voorzijde bleek plaatselijk matig verontreinigd met lood.

De eerste bovengenoemde verontreiniging valt onder het stramien van de Wet bodembescherming (Wbb) aan te merken als een ernstige bodemverontreiniging. Door de Omgevingsdienst West-Holland is deze verontreiniging niet als spoedeisend beoordeeld. Niet spoedeisende, ernstige bodemverontreinigingen dienen ofwel op basis van een BUS-melding te worden gesaneerd, of op basis van een specifiek afgestemd saneringsplan. Gelet op de relatief grote spreiding van de verontreinigde spots is door de initiatiefnemer gekozen voor een saneringsplan. Dat saneringsplan, getiteld "Saneringsplan Rijnsburgerweg 35 te Leiden" (Adverbo, rapportnummer 13.20.3656.2591, d.d. 7 oktober 2013) is inmiddels positief beoordeeld door de Omgevingsdienst West-Holland en de saneringswerkzaamheden zijn in uitvoering genomen.

Die saneringswerkzaamheden omvatten de volledige ontgraving van de zwaar verontreinigde spot direct ten noorden van het pand, waarna de vervuilde grond wordt afgevoerd naar een verwerkingsbedrijf en het gat wordt opgevuld met schone, externe grond. Voor de spot matig vervuilde grond in de achtertuin geldt dat die eveneens wordt afgegraven, maar dat de grond wordt benut om de vijver in de achtertuin te vullen tot een diepte van 0,50m -mv. De matig vervuilde grond op het voorerf, ter plaatse van de parkeervoorzieningen, wordt geïsoleerd door het opbrengen van een verhardingslaag. De werkzaamheden leiden ertoe dat in totaal circa 60m2 grond tot op een diepte van 50cm -mv zal moeten worden ontgraven. Daarmee worden de criteria voor de noodzaak tot het verkrijgen van een archeologische aanlegvergunning bij lange na niet bereikt (zie ook paragraaf 4.2).

4.5.2 Geluid

Beleidskader

De op 1 januari 2007 vastgestelde Wet geluidhinder (Wgh) schrijft voor dat elke planologische maatregel waarmee nieuwe gevoelige functies worden toegestaan binnen de geluidszone van een weg of spoorweg, een akoestisch onderzoek bevat. Daaruit moet blijken of de geldende voorkeursgrenswaarde voor geluid op de gevels van de gevoelige functies worden gehaald. Wanneer die voorkeursgrenswaarde niet wordt gehaald dienen voorzieningen te worden onderzocht waarmee alsnog aan de waarde kan worden voldaan. Wanneer niet redelijkerwijs aan de voorkeursgrenswaarden kan worden voldaan, bijvoorbeeld door toepassing van stiller asfalt, het verlagen van maximum snelheden of het bouwen van geluidsschermen, is het bevoegd gezag bevoegd om hogere grenswaarden vast te stellen tot een maximum van 63 dB voor wegverkeer en 68 dB voor spoorverkeer. Het bevoegd gezag (in geval van Leiden de Omgevingsdienst West-Holland onder mandaat) kan zelf beleid vaststellen waarin strengere grenswaarden worden gehanteerd dan de landelijke maximale grenswaarden of waarin voorwaarden worden gesteld waaraan een project moet voldoen om in aanmerking te komen voor een besluit hogere grenswaarden. Wegen die deel (gaan) uitmaken van een 30km-gebied vallen niet onder de Wgh en hoeven daarom niet te voldoen aan de verschillende grenswaarden.

De Omgevingsdienst West-Holland voert zogezegd het hogere waardenbeleid uit namens de aangesloten gemeenten en heeft daartoe richtlijnen vastgesteld, die aangeven wanneer hogere waarden worden verleend. Die richtlijnen bevatten 5 dB strengere normen dan wat op grond van de Wet geluidhinder maximaal mogelijk is. Daarnaast geldt voor woningen met een geluidsbelasting van meer dan 53 dB dat gestreefd moet worden naar het hebben van minimaal één geluidsluwe gevel. Wanneer dat niet haalbaar is, zal zogenaamde 'akoestische compensatie' moeten plaatsvinden, waarbij de buitenruimte bijvoorbeeld af te dichten is met schuifbare geluidwerende puien.

Kinderdagverblijven zijn niet alleen geluidgevoelige functies in de zin van de Wet geluidhinder, maar het zijn ook geluidbelastende functies in het kader van de Wet milieubeheer en het bijbehorende Activiteitenbesluit. Dat betekent dat voor kinderdagverblijven niet alleen relevant is dat de geluidbelasting van externe factoren (zoals wegen) binnen de daartoe gestelde grenswaarden blijft, maar dat de geluidbelasting vanuit een kinderdagverblijf op omliggende gevoelige functies eveneens binnen daartoe gestelde grenswaarden blijft. Die laatstgenoemde grenswaarden zijn opgenomen in het Activiteitenbesluit. Ook in de systematiek van het Activiteitenbesluit bestaat een ontheffingsmogelijkheid voor geluidbelastingen boven een 'voorkeursgrenswaarde'. In tegenstelling tot een ontheffing van de Wet geluidhinder is bij het Activiteitenbesluit geen sprake van het 'stellen van hogere waarden', maar het 'opleggen van maatwerkvoorschriften'.

Onderzoeksresultaten

De projectlocatie ligt niet binnen de invloedssfeer van een gezoneerd industrieterrein. Het adviesbureau BK heeft onderzoek uitgevoerd naar de effecten van het spoor- en wegverkeer op het beoogde kinderdagverblijf in het kader van de Wet geluidhinder (projectnr. 130826, d.d. 21 februari 2013 en d.d. 6 februari 2014) en naar "industrielawaai" in het kader van de Wet milieubeheer (projectnr. 130826, d.d. 4 maart 2013). Beide rapporten zijn als bijlage bij de omgevingsvergunning opgenomen.

Uit het laatstgenoemde rapport, met betrekking tot de uitstraling van het "industrielawaai" vanuit de kinderdagopvang op omliggende gevoelige functies, blijkt dat zowel het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau voor de dagperiode (LAr, LT) als het piekniveau (LA, max) op de beoordelingspunten voldoen aan de eisen uit het Activiteitenbesluit.

Uit de onderzoeken in het kader van de Wet geluidhinder blijkt dat de geluidbelasting vanwege het autoverkeer op de Rijnsburgerweg tussen de 63 en 66 dB bedraagt (maximaal 61 dB na aftrek in het kader van art. 110g Wgh). Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden met 13 dB. Omdat maatregelen in de vorm van geluidreducerend asfalt (vanuit kostenoogpunt) en het plaatsen van geluidschermen (vanuit stedenbouwkundig oogpunt) niet als redelijkerwijs doeltreffend kunnen worden aangemerkt, verleent de Omgevingsdienst West-Holland onder mandaat van het College van B&W hogere waarden. Het ontwerpbesluit hogere waarde zal gelijktijdig met het ontwerp van de omgevingsvergunning voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd voor het indienen van zienswijzen.

4.6 Verkeer en vervoer

4.6.1 Beleidskader

Op 28 februari 2012 heeft het college van B&W de nota 'Beleidsregels parkeernormen Leiden' vastgesteld. De beleidsregels, waarin parkeernormen voor allerlei functies zijn opgenomen, zijn gekoppeld aan de gemeentelijke bouwverordening. Toetsing aan de bouwverordening is verplicht bij alle aanvragen om omgevingsvergunningen voor de activiteit 'bouwen'. Bij alle vergunningsplichtige bouwplannen is het voorzien in voldoende parkeerplaatsen op die manier geborgd.

In de bouwverordening is bepaald dat in beginsel bij alle bouwplannen moet zijn voorzien in voldoende parkeer- en stallingsruimte voor auto's op het eigen terrein. De beleidsregels bieden afwijkingsmogelijkheden om het parkeren op openbaar terrein toe te staan, als op eigen terrein onvoldoende ruimte beschikbaar is. In de beleidsregels wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende gebiedstypes en is de invloed van de nabijheid van NS-stations verdisconteerd. In de nabijheid van stations is de parkeernorm voor vrijwel iedere functie iets lager, omdat bezoekers daar eerder geneigd zijn met het openbaar vervoer te komen. In de binnenstad en schil is het autogebruik en autobezit eveneens iets lager, vanwege de nabijheid van voorzieningen en de mindere beschikbaarheid van parkeervoorzieningen.

4.6.2 Onderzoeksresultaten

Parkeren
Het plan omvat de vestiging van een kinderopvang op het souterrain, de beletage en de eerste verdieping met een gezamenlijke oppervlakte van 645m2. Op de tweede verdieping worden praktijkruimten gevestigd (185m2). De zolder en vliering zullen dienst doen als opslagruimte.

Het projectgebied ligt in het gebiedstype 'binnenstad bij station'. De parkeernorm voor een kinderdagverblijf in dat gebiedstype is 0,6 parkeerplaatsen per arbeidsplaats. Uitgaande van vijf groepen, conform de aanvraag, bedraagt de parkeervraag voor het kinderdagverblijf 6 parkeerplaatsen, namelijk 0,6 * 5 groepen * 2 arbeidsplaatsen per groep. De ondersteunende ruimten op de begane grond en in het souterrain genereren geen extra parkeerbehoefte.

Voor de beoogde praktijkruimten op de tweede verdieping geldt een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per behandelkamer, goed voor een parkeerbehoefte van 4,5 parkeerplaatsen (3 behandelkamers).

De breng- en haaltijden zijn in de ochtendperiode tussen 07:00 en 09:00 uur, en 's avonds tussen 17:00 en 19:00 uur. Gedurende die termijn zijn de praktijkruimten niet in bedrijf. Uitgaande van een gemiddelde van 10 kinderen per groep, bedraagt de parkeerbehoefte tijdens de breng- en haaltijden: 5 groepen * 10 kinderen * 0.50 (aandeel kinderen per auto) * 0.75 (reductiefactor aantal kinderen per auto) * 0.25 (reductiefactor gemiddelde verblijfsduur) = 5 parkeerplaatsen.

Dit betekent dat de parkeerbehoefte tijdens de breng- en haaltijden 11 parkeerplaatsen bedraagt en in de tussenliggende periode 10,5 parkeerplaatsen. Op het terrein zijn 13 parkeerplaatsen aanwezig.

Ontsluiting

Ten opzichte van het aanvankelijke ontwerp is de toegangspoort tot het parkeerterrein verbreed, zodat auto's elkaar bij het op- en afrijden van het parkeerterrein kunnen passeren. Dat heeft tot gevolg gehad dat één parkeerplaats van de 14 aanvankelijk aanwezige parkeerplaatsen moest worden opgeofferd. Met dertien parkeerplaatsen wordt nog steeds ruimschoots aan de parkeerbehoefte voldaan.

Hoofdstuk 5 Procedurele aspecten

5.1 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

Zoals reeds toegelicht in paragraaf 1.3, is het aangevraagde project strijdig met het vigerende bestemmingsplan 'Leiden Noordwest', omdat de vestiging van een kinderdagverblijf met bijbehorende praktijkruimten niet is toegestaan op gronden met de bestemming 'Kantoor'. Op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder c van de Wabo dient een aanvraag om omgevingsvergunning geweigerd te worden wanneer deze in strijd is met het bestemmingsplan, tenzij het bevoegd gezag toepassing geeft aan één van drie verschillende procedures tot afwijking van het bestemmingsplan. Deze drie mogelijkheden zijn toepassing van:

• 1. een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid (art. 2.12, lid 1, onder a, onder 1° Wabo), alleen te gebruiken wanneer het bestemmingsplan zelf een mogelijkheid biedt om van een artikel in dat plan af te wijken;
• 2. de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid (art. 2.12, lid 1, onder a, onder 2° Wabo), wanneer de strijdigheid met het bestemmingsplan valt onder een bij algemene maatregel van bestuur genoemde categorie;
• 3. de uitgebreide afwijkingsbevoegdheid (art. 2.12, lid 1, onder a, onder 3° Wabo), zo lang de motivering van het besluit een ruimtelijke onderbouwing bevat, waaruit blijkt dat het bouwplan getuigt van een 'goede ruimtelijke ordening'.

Het bestemmingsplan 'Leiden Noordwest' biedt geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheid om een kinderdagverblijf toe te staan. Die gebruikswijziging valt evenmin onder de categorieën waarvoor gebruikmaking van de buitenplanse afwijkingsbevoegdheid mogelijk is, omdat deze gepaard gaat met uitpandige bouwwerkzaamheden. Daarom kan verlening van de aangevraagde omgevingsvergunning alleen plaatsvinden door toepassing van de zogenaamde uitgebreide afwijkingsbevoegdheid.

5.2 Procedure

Op de procedure behorend bij de bovenbedoelde afwijkingsbevoegdheid is afdeling 3.4 Awb van toepassing. Dat betekent dat een omgevingsvergunning alleen kan worden verleend, wanneer het ontwerp van de beschikking samen met deze ruimtelijke onderbouwing en andere bijlagen voor een periode van zes weken ter inzage wordt gelegd, waarbij eenieder een zienswijze op het plan kenbaar kan maken bij het College van B&W.

Na afloop van de zienswijzentermijn van zes weken worden alle ingediende zienswijzen verzameld en geanonimiseerd beantwoord in de paragraaf 'Maatschappelijke uitvoerbaarheid' (5.2). In sommige gevallen kunnen zienswijzen het College van B&W aanleiding geven het ontwerpbesluit of de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing (al dan niet gedeeltelijk) te herzien.

Nadat de beantwoording van de zienswijzen en het definitieve besluit door het bevoegd gezag zijn vastgesteld, zal het besluit tezamen met de ruimtelijke onderbouwing en overige bijlagen opnieuw voor een periode van zes weken ter inzage worden gelegd. Tijdens die termijn kan iedere belanghebbende die een zienswijze heeft ingediend of redelijkerwijs geen gelegenheid heeft gehad een zienswijze indienen, een beroepschrift indienen bij de rechtbank in Den-Haag. Dit beroepschrift kan enkel betrekking hebben op onderwerpen waarop de zienswijze ook betrekking had. Wanneer het uiteindelijke besluit afwijkt van het ontwerpbesluit, kan eenieder daarnaast een beroepschrift indienen met betrekking tot de punten waarop het besluit is gewijzigd.

5.3 Verklaring van geen bedenkingen

Op grond van artikel 6.5, eerste lid van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is een zogenaamde verklaring van geen bedenkingen van de gemeenteraad vereist bij toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo. Met een dergelijke verklaring kan de gemeenteraad, alhoewel zij niet het bevoegd gezag is voor het nemen van een besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning, toch haar goedkeuring of afkeuring uitspreken over een plan. Een dergelijke instemming heeft een bindende status: het college kan een omgevingsvergunning niet verlenen zolang de gemeenteraad geen verklaring van geen bedenkingen heeft afgegeven.

In Leiden is door de gemeenteraad op grond van artikel 6.5, derde lid Bor een lijst van categorieën vastgesteld waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. De gemeenteraad heeft hiermee willen bewerkingstelligen dat voor kleine en niet maatschappelijk gevoelige projecten geen tussenkomst van de gemeenteraad is vereist, en bij grote en wel maatschappelijk gevoelige project wel. De onderstaande matrix geeft aan voor welke projecten een verklaring van geen bedenkingen al dan niet is vereist.

	geen zienswijzen ingediend op het ontwerp besluit	wel zienswijzen ingediend op het ontwerp besluit
1) Het project past binnen eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is groter dan 50 woningen of 5.000 m2 bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 2) Het project past niet in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is groter dan of gelijk aan 10 woningen of 1.000m 2 bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 3) Het project heeft betrekking op bovenlokale infrastructuur, water- en groenprojecten. 4) Het project heeft betrekking op lokaal gerichte infrastruc- tuur-, water- en groenprojecten in strijd met lokaal beleid. 5) Het project is gelegen binnen beschermd stads- gezicht en de uiterlijke kenmerken van een pand wijzigen.	geen verklaring van geen bedenkingen vereist	verklaring van geen bedenkingen wel vereist
1) Het project past binnen eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is kleiner dan of gelijk aan 50 woningen of 5.000 m2 bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 2) Het project past niet in eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders en is kleiner dan 10 woningen of 1.000 m2 bvo kantoor-, bedrijfs- of commerciële ruimte. 3) Het project heeft betrekking op lokaal gerichte infrastructuur-, water- en groenprojecten passend binnen lokaal beleid. 4) Het project is gelegen buiten beschermd stads- gezicht, of is gelegen binnen beschermd stadsgezicht en de uiterlijke kenmerken van de betrokken panden wijzigen niet. 5) Het project betreft 'bouwwerk geen gebouw zijnde'.	geen verklaring van geen bedenkingen vereist	geen verklaring van geen bedenkingen vereist

Het project 'Rijnsburgerblok 35' past niet binnen eerder door de raad vastgestelde ruimtelijke kaders, en betreft een gebruikswijziging van een pand met een omvang van 990m2. Dat betekent dat het project niet van een dergelijk omvang is, dat daarvoor een verklaring van geen bedenkingen van de raad vereist is.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het project omvat de gebruikswijziging van een pand met een omvang van 990m2 bruto vloeroppervlak, en valt daarmee niet onder de limitatieve lijst van gevallen genoemd in artikel 6.2.1 Bro. Het project is daarmee niet grexwetplichtig en het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

Het perceel Rijnsburgerweg 35 is in eigendom van de aanvrager. De kosten voor de uitvoering van het bouwplan komen volledig voor rekening van de aanvrager. De gemeente Leiden zal geen investeringen doen. De twee gemeentelijke exploitatiebedragen aan het project, namelijk de kosten gekoppeld aan het begeleiden van de vergunningsprocedure en eventuele planschadekosten, worden eveneens op de aanvrager verhaald op basis van respectievelijk de gemeentelijke legesverordening en een getekende planschadeovereenkomst.

Gelet op de bestaande wachtlijst voor de vestiging van Teddy Kids in de Herenstraat en de succesvolle opstart van een tweede Leidse vestiging aan de Zeemanlaan, kan gesteld worden dat Teddy Kids een voldoende ervaren en financieel draagkrachtige partij is om het project te realiseren. De financiële haalbaarheid is niet in het geding.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Bij het opstellen van deze ontwerp omgevingsvergunning hoort een belangenafweging. In zo'n belangenafweging worden alle belangen tegen elkaar afgewogen om uiteindelijk tot een besluit te komen. Gedurende een zienswijzentermijn kan eenieder zijn of haar belang bij het college kenbaar maken alvorens een besluit wordt genomen over verlening van de omgevingsvergunning.

6.2.2 Zienswijzen

De ontwerp omgevingsvergunning is vanaf XXX zes weken ter visie gelegd. Voor de start van de ter inzage is de ter inzage legging aangekondigd door middel van een publicatie in de Staatscourant, de Stadskrant en door plaatsing op de gemeentelijke website en op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Op het ontwerp is één zienswijze bij de gemeente binnengekomen. De ingediende zienswijze is in de zienswijzennota beantwoord. Deze zienswijzennota is als bijlage bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd.

De zienswijze bevat twee bezwaren tegen de vestiging:

• de te verwachten concurrentie van het nieuwe kinderdagverblijf met het kinderdagverblijf van de indiener:
  ==Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 12 januari 2011 (LJN BP0553) vormen concurrentieverhoudingen bij planologische belangenafweging geen in aanmerking te nemen belang, tenzij zich een duurzame ontwrichting van het voorzieningen niveau zal voordoen
• de Rijnsburgerweg kan de te verwachten verkeersaantrekkende werking van het nieuwe kinderdagverblijf niet verwerken:
  ==Naar aanleiding van de zienswijze is door het bureau Megaborn een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt de Rijnsburgerweg de extra verkeersbewegingen kan verwerken. Voorwaarde voor een goede verkeersafwikkeling is een zo brede ingang dat auto's onafhankelijk van elkaar in en uit kunnen rijden. De ingang van het kinderdgerblijf heeft hiervoor ldoende breedte.

De zienswijze heeft geen aanleiding gegeven deze ruimtelijke onderbouwing aan te passen.

De zienswijzennota is als bijlage bij dit document is gevoegd. Na verlening (of weigering) van de aangevraagde vergunning, staat het indieners van een zienswijze vrij een beroepschrift in te dienen tijdens de zes weken durende beroepstermijn, die kort na verlening of weigering van de vergunning start. Ook de start van de beroepstermijn wordt gepubliceerd in de Staatscourant en stadskrant.