Watergeuskade

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Tussen de Trekvliet, Zoeterwoudseweg, Veilingkade en Tomatenstraat (projectgebied “Watergeuskade”) in Leiden liggen zes bedrijfspercelen. Het gebied wordt herontwikkeld naar een gemengd woon-werkgebied. De gemeente Leiden heeft in december 2019 reeds een Nota van Uitgangspunten voor de ontwikkeling vastgesteld, waarin is opgenomen dat binnen het gebied in totaal circa 30.000 m2 bvo wonen (350 woningen met uiteenlopende oppervlaktes) en ca. 7000 m2 bedrijfsruimte mogen worden gerealiseerd.

Door de initiatiefnemer is een plan ontwikkeld dat voldoet aan deze uitgangspunten. De nieuwe stedenbouwkundige opzet past niet binnen de bouwmogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek'. Om het plan te kunnen realiseren is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan vormt een nieuw juridisch-planologisch kader voor de ontwikkeling.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied bevindt zich ten zuiden van het centrum van Leiden en maakt deel uit van de Fruitbuurt, een deelgebied in de wijk Cronesteyn. Grofweg wordt het plangebied begrensd door:

• Het kanaal De Trekvliet in het noorden en westen;
• de Zoeterwoudseweg in het oosten;
• bedrijfsbebouwing en een woonvereniging in het zuiden.

De exacte ligging van het plangebied is weergegeven op de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding. De globale ligging van het plangebied is in afbeelding 1.1 weergegeven.

Afbeelding 1.1 Ligging plangebied (wit omlijnd)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied, zoals aangegeven en toegelicht in paragraaf 1.2, vigeren op dit moment de volgende bestemmingsplannen:

Naam bestemmingsplan	Vastgesteld
Lammerschansdriehoek	20 december 2012
Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening	31 mei 2018
Parapluplan Fietsparkeren	18 februari 2021

1.3.1 Lammerschansdriehoek

Ter plaatse van het plangebied geldt conform het vigerende bestemmingsplan 'Lammenschansdriehoek' de enkelbestemming 'Gemengd - 1'. Binnen deze bestemming zijn verschillende functies toegestaan, zoals bedrijven, detailhandel en ondersteunende horeca.

Ter plaatse van het plangebied geldt de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 3.1' (aan de zijde van De Trekvliet) en de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2' (aan de zijde van de Zoeterwoudseweg). Daarnaast zijn binnen het plangebied de functieaanduidingen 'specifieke vorm van sport - fitnesscentrum' en 'detailhandel perifeer' aanwezig. Binnen de bouwvlakken is een maximum bouw- en goothoogte van 12 meter toegestaan.

Daarnaast kent het grootste gedeelte van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'. In het zuidoostelijk gelegen gedeelte geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'.

Omdat de voorziene ontwikkeling niet past binnen het geldende bestemmingsplan wordt met dit bestemmingsplan een nieuwe planologisch kader gemaakt.

1.3.2 Parapluplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening

In november 2014 is de Reparatiewet BZK 2014 in werking getreden. In deze wet is de grondslag voor stedenbouwkundige bepalingen in de gemeentelijke bouwverordeningen komen te vervallen. Dit houdt in dat de dynamische parkeerregeling en de maximale toegestane bouwhoogte bepaling uit de Bouwverordening overgeheveld dienen te worden naar bestemmingsplannen. Hiertoe hadden gemeenten de gelegenheid tot uiterlijk 1 juli 2018.

Een deel van de bestemmingsplannen van de gemeente Leiden voorzag al in deze stedenbouwkundige bepalingen, maar een deel ook niet. Om de stedenbouwkundige bepalingen inzake de parkeerregeling en de bouwhoogte over te hevelen naar alle bestemmingsplannen in de gemeente Leiden, is het paraplubestemmingsplan stedenbouwkundige bepalingen bouwverordening op 31 mei 2018 vastgesteld.

Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat in onderhavig bestemmingsplan een eigen dynamische verwijzing naar de (nieuwe) Beleidsregels Parkeernormen 2020 in de Regels is verankerd.

1.3.3 Parapluherziening fietsparkeren

De gemeente Leiden wil het fietsgebruik in de stad stimuleren en de binnenstad autoluw en deels autovrij maken. Het realiseren van meer en kwalitatief betere parkeergelegenheid voor de fiets draagt bij aan het bevorderen van het fietsgebruik. Om deze ontwikkeling te stimuleren is zowel het parkeerbeleid als de parkeernormen voor fietsen aangepast.

De nieuwe parkeervisie geeft de kaders voor het parkeren van auto én fiets. Binnen deze kaders maakt de gemeente Leiden de komende jaren keuzes. Daarbij staat de verstedelijkingsopgave centraal. Omdat de gemeente duidelijke doelen heeft voor het vervoer per fiets, is fietsparkeren een integraal onderdeel van de parkeervisie. De gemeente wil in de toekomst meer voorzieningen voor de geparkeerde fiets hebben. Zowel in bestaande wijken en buurten als in nieuwbouw en in gebouwen en gebieden die een andere functie krijgen. De hoofdlijnen van de parkeervisie worden uitgewerkt in beleidslijnen, oplossingsrichtingen en concrete maatregelen. De regels voor de parkeernormen, en ook de parkeernormen zelf, staan in de Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020.

Het doel van de parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘fietsparkeren’ in de gemeente Leiden. Het bestemmingsplan voorziet in het juridisch- planologisch regelen van de dynamische verwijzing van de parkeernormen in Leiden. Door in bestemmingsplannen een koppeling te leggen met deze beleidsregel, kunnen bij de toetsing van omgevingsvergunningen ook de fietsparkeernormen worden betrokken. Met deze parapluherziening wordt voor alle digitale bestemmingsplannen een koppeling met de fietsparkeernormen gelegd.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het bestemmingsplan

2.1 Geschiedenis van het plangebied

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis van Leiden

Na de vorming van de strandwallen en een geleidelijke zeespiegelstijging, vanaf circa 5000 jaar geleden, werd het Hollandse landschap steeds meer afgezonderd van de directe invloeden van de zee. Na het steeds verder dichtslibben van riviermondingen in de strandwallen, verzoette het milieu en ontstond langzaam een dik veenpakket: het Holland Laagpakket. Rondom Leiden bleef de Oude Rijn een grote rol spelen in de vorming van de ondergrond. De rivier verlegde haar oevers regelmatig, en zette aan weerszijden grote hoeveelheiden klei en zand af. Achter deze oeverafzettingen ontstonden relatief hoog gelegen kreek- en geulsystemen, waar eveneens klei en zand werd afgezet.

Deze oeverafzettingen langs de Oude Rijn en aangetakte kreken vormden vanwege de hogere ligging en stevigere ondergrond van oudsher ideale vestigingsplaatsen voor ijzertijdnederzettingen.

De oudst bekende vermelding van bewoning stamt uit het jaar 860 na Christus. De dijknederzetting werd destijds aangeduid als Leithon. De eerste bebouwing werd opgericht aan de voet van de dijk op de zuidelijke oever van de Rijn, ter plaatse van de huidige Breestraat. Op het punt waar de twee Rijntakken samenvloeiden werd in dezelfde tijd een verdedigingsheuvel, een zogenaamde "motte", opgeworpen. Op de heuvel werd rond het jaar 1200 de nu nog bestaande burcht gebouwd.

De stad ontstond op een kruispunt van een aantal belangrijke water- en landwegen. De Nieuwe en de Oude Rijn voegden zich hier samen tot één rivier. De Leidse Vliet en de Mare stroomden hier in de Rijn uit. De stad had een centrale functie voor het omliggende platteland als markt- en handelscentrum.

Al snel kreeg men te maken met ruimtegebrek in de stad. In de middeleeuwen zouden uiteindelijk vier stadsvergrotingen plaatsvinden: de Hoge Woerd, de uitleg in de Waard, de uitleg in de Mare en tenslotte de uitleg van het Nieuwland en Rapenburg in 1386.

Aan de oostzijde van de Mare (nu Lange Mare) lag een zelfstandige woonkern. Aan de westzijde van de Mare lag verspreide bebouwing langs de Maredijk en de weg over de Mors. Deze bebouwing werd in 1355 gedeeltelijk binnen de stadsgrenzen gebracht. Om de stadsuitbreidingen aan te laten sluiten op de oude stad werden nieuwe bruggen tussen de stadsdelen aangelegd.

Als gevolg van de bevolkingsgroei begon men tegen het einde van de 17de eeuw de raamlanden in het Nieuwland te bebouwen. Door de groeiende welvaart van de stad was dit echter niet voldoende. De stad werd in de daaropvolgende periode verder uitgebreid. Na enkele kleinere uitbreidingen volgde in 1611 een grotere uitbreiding, ten noorden van de bestaande stad, gevolgd door meerdere stadsuitbreidingen. Na deze uitbreidingen was het gebied binnen de singels grotendeels voltooid.

In de 18de eeuw liep de welvaart sterk terug. Leiden bleef echter zijn functie als streekcentrum vervullen. Tot het laatste kwart van de 19e eeuw kwam het niet tot grote uitbreidingen buiten de singels. Langs de uitvalswegen, de Rijnoevers, De Maredijk en de Singels werden in de eerste helft van de 19e eeuw vooral buitenhuizen en bedrijven als houtzagerijen gebouwd. Tegen het eind van de eeuw werden vooral de zuidelijke singels steeds meer bebouwd met losse villa's of aaneengeschakelde huizen voor de rijkere standen. De eerste stedenbouwkundig geordende uitbreiding van Leiden buiten de singels was de wijk Vreewijk vanaf 1882.

Na de opkomst van de sociale woningbouwverenigingen breidde Leiden zich verder uit. Vanaf de jaren '10 van de vorige eeuw kwamen verschillende uitbreidingen tot stand in de Kooi, in Noord, in de Tuinstadwijk, in het Haagwegkwartier en in de Rijndijkbuurt. De wijken in het noorden waren veelal bedoeld voor de arbeiders, terwijl de uitbreidingen in het zuiden veelal werden gebouwd voor de middenklasse en de welgestelden. Pas in de periode van de Wederopbouw volgden ook aan de zuidzijde uitbreidingen met sociale woningbouw.

De uitbreidingen in de Vogelwijk en het Poelgeest- en Houtkwartier waren een direct gevolg van de grenswijziging van 1920 die dit gebied bij de gemeente Leiden trok. De tramlijn die langs de Rijnsburgerweg liep zorgde voor een goede verbinding met het centrum van de stad.

2.1.2 Geschiedenis van het plangebied

Het projectgebied ligt in de Fruitbuurt, een deelgebied in de wijk Cronesteyn. De wijk is gelegen aan de zuidzijde van Leiden, grenzend aan de stadsuitbreidingen uit begin 1900 die tot beschermd stadsgezicht zijn verklaard. Cronesteyn is van deze wijken gescheiden door de spoorbaan naar Alphen aan de Rijn en wordt verder begrensd door de vaarten Trekvliet en Rijn-Schiekanaal. Cronesteyn wordt doorsneden door de Lammenschansweg.

Afbeelding 2.1: Ligging plangebied ten opzichte van het centrum van Leiden

Opvallend is dat de wijk de vorm van een vrijwel gelijkzijdige driehoek heeft waarvan de zijden allen ongeveer 1 kilometer lang zijn. De ligging aan de rand van de stad nabij waterwegen en uitvalswegen zorgden van oudsher voor veel bedrijvigheid in het gebied. De wijk wordt doorsneden door de Lammenschansweg. Aan beide zijden ontstaan hierdoor weer twee driehoeken. De driehoeken verschillen qua opzet en bebouwing nogal van elkaar. Aan de ene kant is er voornamelijk laagbouw uit de jaren na de Tweede Oorlog met enkele appartementengebouwen en een bedrijventerrein (voormalig Veilingterrein waar ook de Fruitbuurt zijn naam aan te danken heeft). Aan de andere kant zijn scholen en bedrijven gevestigd, staan hoge woontorens en ligt de tijdelijke Schanstuin.

Door de ligging nabij het centrum, met goede weg- en waterverbindingen heeft dit stadsdeel dus veel bedrijvigheid gekend. Die bedrijvigheid transformeert inmiddels naar een gemengd woonwerkgebied.

Aan de oostzijde van de Lammenschansweg is de genoemde transformatie volop gaande. Aan de westzijde is daarmee een begin gemaakt met de bouw van de Ananas. Dit gebouw staat aan de Lammenschansweg en is een eerste aanzet tot transformatie van het Veilingterrein. De naastgelegen woonbuurt wordt gekenmerkt door relatief lange woonstraten met rijwoningen met kap, zowel een, als twee en drielaags. De Tomatenstraat verbindt de wijk met de Lammenschansweg en heeft een karakteristieke inrichting met een groene middenberm. Aan de Zoeterwoudseweg, ten noorden van de Tomatenstraat staan afwisselend rij woningen en geschakelde woningen, twee lagen met kap. Dit is tegenover de projectlocatie.

Afbeelding 2.2: Transformatie Cronesteyn (bron: Beeldkwaliteitplan Watergeuskade 2020)

2.2 Huidige situatie plangebied

Binnen het plangebied zijn momenteel de bedrijven AutoXL, CarwashXL, Carpetright, Autom, Vlietlijn en Provos gevestigd. Om verschillende redenen geldt voor het gebied een matig tot slecht toekomstperspectief. Zo kent het bedrijfspand waarin zorg- en sportcentrum Vlietlijn is gevestigd een omvangrijke, structurele leegstand, mede veroorzaakt door de onlogische indeling van het pand. De grote hal waarin AutoXL is gevestigd is verouderd en toe aan forse renovatie-investeringen. Het bedrijf vestigt zich bovendien liever op een meer perifere en ruimer bemeten locatie langs de A4 of A44. De eigenaar van het autogaragebedrijf Autom is voornemens zijn bedrijf te verhuizen en het pand te verkopen aan de buurman van Vlietlijn. De eigenaar van Vlietlijn heeft tevens een koopoptie op het pand waarin Provos is gevestigd met een simpele opslagloods en waarin ook een kinderopvang is gevestigd.

Door de ligging van de bedrijvenlocatie naast een woonwijk is sprake van diverse vormen van overlast, zoals geluidshinder, vrachtverkeer en parkeeroverlast.

Afbeelding 2.3: Impressie bestaande situatie

2.3 Ontwikkelingen

2.3.1 Nota van Uitgangspunten

De herontwikkeling vindt plaats tussen Zoeterwoudseweg, Veilingkade, Trekvliet en Tomatenstraat. Het gebied wordt herontwikkeld naar een gemengd woon-werkgebied. De gemeente Leiden heeft in december 2019 reeds een Nota van Uitgangspunten voor de ontwikkeling vastgesteld. Daarin wordt, op hoofdlijnen, uitgegaan van een programma van circa 300 woningen met een maximum van 30.000 m2 b.v.o. en 7.000 m2 b.v.o. commerciële ruimte. De hoofdmassa moet bestaan uit twee (semi)gesloten bouwblokken en de nieuwe gebouwen en de nieuwe openbare ruimte moeten zodanig ontworpen worden, dat hittestress, droogte en wateroverlast worden voorkomen. De binnenhoven moeten een groene uitstraling hebben en er moet natuur-inclusief gebouwd worden. Er is één hoogteaccent toegestaan van maximaal 42 m.

De titel voor het project luidt 'Watergeuskade', vernoemd naar de Watergeuzen, die in 1574 via de naastgelegen Trekvliet Leiden binnentrokken en de stad bevrijdden van de Spaanse bezetter. Dat ook de term 'kade' onderdeel is van de werktitel komt omdat het initiatief nadrukkelijk tot doel heeft een openbare, brede kade te creëren langs de Trekvliet. De verschillende private bedrijfspercelen maken het water van de Trekvliet in de huidige situatie onbereikbaar en onbeleefbaar.

In de Nota van Uitgangspunten zijn onder andere randvoorwaarden opgenomen voor de programmatische invulling, de stedenbouwkundige inpassing, verkeer en parkeren en duurzaamheid. De belangrijkste uitgangspunten in het kader van het bestemmingsplan zijn:

• Circa 7.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) wordt gereserveerd voor bedrijfsruimte, waarbij in de nadere uitwerking wordt gezocht naar een kwalitatieve invulling van dit programma.
• Het totale woonprogramma bedraagt circa 30.000 m2 (ca. 300 woningen).
• Minimaal 30% van de woningen betreft sociale woningbouw en maximaal 20% betreffen kleine eenheden (voor bijvoorbeeld studentenwoningen).
• De hoofdmassa bestaan uit twee (semi-)gesloten bouwblokken
• Het parkeren voor zowel bewoners als bezoekers wordt op eigen terrein opgelost, en grotendeels in (een) parkeergarage(s).
• Aan de zijde van de Trekvliet wordt een openbare kade gerealiseerd.

Daarnaast zijn er ook diverse stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met betrekking tot rooilijnen, oriëntatie, buitenruimte en bouwhoogtes.

De Nota van Uitgangspunten is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting.

Aangenomen amendementen en moties

Bij de vaststelling van de NvU in de raad van 17 december 2019 zijn tevens een aantal amendementen en moties aangenomen. Onderstaand hoe deze zijn verwerkt in het plan:

• 1. Amendement: 19.0135/01, onderwerp: passend bij de wijk.

Gezamenlijk met de ontwerpende partijen heeft FSD / GCCF besloten om te investeren in een ondergrondse parkeergarage. Auto- en fietsparkeren wordt inpandig opgelost. Op maaiveld wordt enkel in fietsparkeren voor bezoekers voorzien. Bovengronds maakt het bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk van 30.000 m2 bvo. Hierbinnen is ruimte voor maximaal 350 woningen en 7.000 m2 bedrijfsruimte, in een parkachtige setting en verbindingen tussen de woningen van de Zoeterwoudseweg en de Trekvliet.

• 2. Amendement: 19.0135/04, onderwerp: Samen komen tot een optimale inpassing bouwblok.

De bouwvlakken liggen parallel aan de voorgevelrooilijn van de bestaande bebouwing aan de Zoeterwoudseweg, waardoor een minimale afstand van 27 tot de bestaande bebouwing over het gehele plangebied wordt aangehouden. Daarnaast is middels het gedetailleerd opnemen van bouwhoogtes in het bestemmingsplan, de ontworpen dubbele setback welke meer ruimte geeft aan de zon op de bebouwing langs de Zoeterwoudseweg, vastgelegd. Aan de Trekvlietzijde dient rekening te worden gehouden met de milieuhindercirkels (welke volgen uit milieu en ruimtelijke ordening wetgeving) van de bestaande bedrijven aan de overzijde van de Trekvliet aan de Rooseveltstraat. Om een goed woon- en leefklimaat voor de nieuwe bewoners te kunnen garanderen en de gevestigde bedrijven niet in hun bedrijfsmogelijkheden te beperken, worden de nieuwe woningen op enige afstand van de Trekvliet gerealiseerd.

• 3. Amendement: 19.0135/05, onderwerp: een tandje meer participatie.

De participatiemomenten voorafgaand aan het ontwerp bestemmingsplan:

- 14 april 2021: Presentatie structuur ontwerp

- 14 juli 2021: Presentatie voorlopig ontwerp

- 22 september 2021: Ontwerpbijeenkomst #1 medeopdrachtgeverschap

- 20 oktober 2021: Ontwerpbijeenkomst #2 medeopdrachtgeverschap

- 6 april 2022: Presentatie voortgang project (ontwerp en bestemmingsplan)

• 4. Motie: 19.0135/04, onderwerp: sociale huur bij woningbouwcorporaties.

Ons Doel zoekt grotere sociale woningen en deze zitten niet in het gevarieerde woningbouwprogramma. Met De Sleutels is er onderzoek geweest naar reciprociteit en een verdere samenwerking op een project op verduurzaming, vergroening en verdichting, maar hier is geen geschikt project voor gevonden.

FSD / GCCF heeft daarnaast gesprekken gevoerd met Portaal, na al eerder een samenwerking te zijn aangegaan in PJ Blokhof (Leiden) en Hoefse Hout (Amersfoort). Ontwikkelaar is voornemens de sociale huurwoningen niet te clusteren in één gebouw of gedeelte van een gebouw, maar gemengd over de verschillende gebouwen. Hierdoor is sprake van spreiding in bezit over verschillende VVE's, wat niet toereikend is voor een woningcorporatie. Ondanks deze prettige samenwerking met Portaal bij andere projecten van deze ontwikkelaar, is het niet gelukt om ook op dit project samen te werken.

2.3.2 Stedenbouwkundig ontwerp

Het ontwerp bestaat uit vier gebouwen van verschillende bouwhoogtes met commerciële ruimtes in de plint, die worden aangesloten op een park. Daarboven wordt een mix van diverse woningtypen gerealiseerd, zoals sociale huurappartementen en verschillende varianten koopappartementen. De commerciële programmatische invulling op de begane grond ligt nog niet vast. Er wordt een programma conform de Nota van Uitgangspunten mogelijk gemaakt. Te denken valt aan bijvoorbeeld co-working en co-living concepten, sfeervolle horeca of een sportschool.

De gebouwen bevinden zich niet aan het park, maar ín het park. Vanaf de Zoeterwoudseweg is dit voelbaar. Hier beginnen de organische paden die bezoekers en bewoners door het park leiden. De combinatie van het park, de oever en de diverse groene daken zijn samen de dragers van het plan.

Het voornemen bestaat om bijzondere groene buitenruimten te creëren met gemeenschappelijke groendaken, openbare parken langs de waterkade met horecagelegenheid. Hierbij staat het realiseren van een aantrekkelijke openbare ruimte op deze plek in Leiden centraal. De gridstructuur van de constructie zorgt voor flexibiliteit en vrijheid. De verschillende gevelelementen leiden tot diversiteit in het aanzicht. De lichte architectuur en materialisatie voor een warme uitstraling in deze gezonde leefomgeving. Van industriegebied naar stadspark aan het water.

Alle parkeerplaatsen worden uit het zicht onder het groene parklandschap geplaatst. Bewegen wordt aangemoedigd. Het fiets- en trapvriendelijke ontwerp bevat ruim voldoende fietsbergingen. Watergeus zal naast privé parkeeroplossingen ook een deelmobiliteitsplan realiseren. Ook wordt onderzocht of dit naast het gebruik van auto’s en fietsen ook voor bootjes mogelijk is. De buurtbewoners kunnen hiervan gebruik maken.

Afbeelding 2.4: Impressie toekomstige situatie

Afbeelding 2.5: Impressie toekomstige situatie

2.3.3 Programma

Het programma bestaat uit 350 woningen, waarbij het programma verdeeld is in:

• 110 sociale huurappartementen;
• 225 reguliere huurappartementen;
• 15 koopwoningen.

Daarnaast biedt het plan ruimte aan 7.000 m2 BVO commerciële ruimten op de begane grond en eerste verdieping.

Afbeelding 2.6: Indicatieve bouwhoogtes en verdeling programma

2.3.4 Beeldkwaliteitsplan

Ook is er een beeldkwaliteitplan opgesteld, welke als Bijlage 2 is opgenomen. Dit beeldkwaliteitplan voorziet in criteria voor de verder architectonische uitwerking. Deze criteria zijn genoemd als 'spelregels' en worden beschouwd als de minimale ondergrens voor de gewenste kwaliteit.

Welstandsnota 2016

In de Welstandsnota van Leiden uit 2016 zijn de toetsingscriteria vastgelegd waarop bouwplannen door Welstand worden beoordeeld. De projectlocatie valt binnen het thema Bedrijventerreinen en daarbinnen onder thema 1 "Traditionele bedrijventerreinen". De paragraaf T1 in de welstandsnota is niet geschikt als beoordelingskader voor het project Watergeuskade. De nota gaat uit van verspreid voorkomende woningen en niet van bouwvormen zoals voorzien in het project Watergeuskade. De nota biedt wel ruimte voor de toepassing van specifieke criteria op basis van een beeldkwaliteitplan: "Voor zover van toepassing worden grotere bouwplannen aan de uitgangspunten van vastgestelde beeldkwaliteitsplannen getoetst."

Het beeldkwaliteitsplan wordt conform de uniforme openbare voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 Awb) vastgesteld en zal onderdeel uitmaken van de Westandsnota 2016.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

3.1.1.1 Beleidskader

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de Nationale Omgevingsvisie wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met ambities. Ook worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De vier prioriteiten

De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes

Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd

• 1. Combineren boven enkelvoudig
• 2. Kenmerken & identiteit
• 3. Afwentelen voorkomen

3.1.1.2 Onderzoeksresultaten

In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken:

• Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater;
• Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.

Voor wat betreft de volgende nationale belangen “Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving”, “Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit” en “Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving” wordt verwezen naar de milieuonderzoeken, zoals die in Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten aan de orde komen.

Het realiseren van een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften behelst een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Zie verder onder paragraaf 3.2.2.2.

Voor de nationale belangen “Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid “en “Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater” wordt verwezen naar paragraaf 4.8 Water.

In paragraaf 4.1 Archeologie en 4.2 Cultuurhistorie wordt aandacht besteed aan onder andere cultureel erfgoed in het plangebied; dit raakt aan nationaal belang “Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang”.

3.1.1.3 Conclusie

De Nationale Omgevingsvisie staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

3.1.2.1 Beleidskader

Het Rijk legt met het besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de nationale ruimtelijke belangen juridisch vast. Enerzijds betreft het de belangen die reeds in de (ontwerp-) AMvB Ruimte uit 2009 waren opgenomen en anderzijds is het Barro aangevuld met onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het besluit is op 30 december 2011 in werking getreden. Het SVIR (beleid) is opgegaan in de NOVI. De uitwerking ervan in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn opgenomen in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het Bkl wordt van kracht zodra de Omgevingswet in werking treedt. Het Bkl wordt dus uitgewerkt in regelgeving op basis van het beleid dat in de NOVI staat.

3.1.2.2 Onderzoeksresultaten

Met het opstellen van dit bestemmingsplan is het Barro als uitgangspunt genomen. Het planinitiatief speelt zich af op lokaal niveau en conflicteert niet met het ruimtelijke ordeningsbeleid op nationaal niveau.

3.1.2.3 Conclusie

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.1.3 Duurzame verstedelijking

3.1.3.1 Beleidskader

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Op 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek is ingevoerd ter vervanging van de voorheen geldende.

Het aangepaste artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan (of uitgebreide omgevingsvergunning, red.) dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

3.1.3.2 Onderzoeksresultaten

De ladder van duurzame verstedelijking is nader uitgewerkt in de Omgevingsverordening van de provincie Zuid-Holland. De onderzoeksresultaten worden derhalve weergegeven in de betreffende paragraaf 3.2.2.2.

3.1.3.3 Conclusie

Het Besluit ruimtelijke ordening staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

3.2.1.1 Beleidskader

Per 1 april 2019 is de Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. Al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving is samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld:

• 1. Naar een klimaatbestendige delta
• 2. Naar een nieuwe economie: te next level
• 3. Naar een levendige meerkernige metropool
• 4. Energievernieuwing
• 5. Best bereikbare provincie
• 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving

Beleid ruimtelijke kwaliteit

De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

• Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten:
• De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied (‘korrelgrootte’) bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het ‘laadvermogen’ van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder.
• Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.
• Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.
• De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is.

In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkelingen:

Inpassing. Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of de herstructurering van een woonbuurt. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten.

Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die niet past bij de aard of de schaal van een gebied en daarmee niet geheel past binnen de richtpunten. Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied, een nieuw landgoed en de verbreding van een provinciale weg. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat, ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

Transformatie. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Bij transformatieopgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat. Gelet op de verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Ook hierbij kunnen ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig zijn om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn.

3.2.1.2 Onderzoeksresultaten

De beoogde ontwikkeling kan worden toebedeeld aan het type ontwikkeling 'inpassing'. Het plan voorziet in de herstructurering van bedrijfspercelen. De ontwikkeling sluit aan op de ontwikkelingen in de naastgelegen Lammenschansdriehoek en het bedrijvencomplex tussen de Lammenschansweg en Ananasweg. Met de juiste ruimtelijke ingrepen worden de oude bedrijfspercelen getransformeerd tot een kwalitatief hoogstaand en gemengd stedelijk woon-, werk-, en leefmilieu, waarbij de ontwikkelingen passen bij de schaal en aard van het landschap/buurt. Er wordt geen nieuw landschap of stedelijk gebied toegevoegd. De herontwikkeling biedt mogelijkheden om het water van de Trekvliet weer toegankelijk en beleefbaar te maken. Nieuwe openbare ruimte- kades, oevers, steigers, een extra straat - het biedt de omgeving nieuw perspectief en een verbeterde aansluiting op de rest van de stad. Voor de verdere toekomst zal de projectlocatie een eerste stap zijn naar het creëren van een recreatieve route langs het water vanaf het Lammenschansplein richting binnenstad. Om te beoordelen of de ruimtelijke kwaliteit passend is, is het project getoetst aan de gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit.

De planlocatie is voor wat betreft de 'Laag van de ondergrond' gelegen in het 'Bijzonder reliëf - oude stroomgordels en geulafzettingen' en 'Rivierdeltacomplex - jonge zeeklei'. Relevante richtpunten voor ontwikkelingen in dit gebied zijn:

• Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand.
• Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Op de kwaliteitskaart behorende bij de 'Laag van de stedelijke occupatie' is het plangebied aangegeven als onderdeel van de 'Steden en dorpen' en 'Bouwwerken voor energie-opwekking'. Relevante richtpunten voor ontwikkelingen zijn:

• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.
• Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.
• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
• Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.
• Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.

Het plangebied vormt geen onderdeel van de kwaliteitskaarten 'Laag van de cultuur- en natuurlandschappen' en de 'Laag van de beleving'.

Onderhavig plan bestaat uit het type ontwikkeling 'inpassing'. Op de richtpunten kan voor dit plan als volgt worden gereageerd:

De inpassing van de ontwikkeling heeft nagenoeg geen effect op de richtpunten die voortkomen uit de 'Laag van de ondergrond'. De ontwikkeling in het plangebied heeft niet tot gevolg dat de patronen en het reliëf in het landschap in het landschap onevenredig nadelig worden beïnvloed. Ten behoeve van de ontwikkeling heeft archeologisch onderzoek plaatsgevonden. De resultaten van dit onderzoek worden nader toegelicht in paragraaf 4.1.2.

Ten gevolge van de richtpunten die voortkomen uit de kaart bij de 'Laag van de stedelijke occupatie' worden hoogteaccenten afgestemd op de omgeving. In het algemeen bevinden de hogere bouwhoogtes zich aan de zijde van de Trekvliet, om zo goed mogelijk aansluiting te vinden bij de beperktere bouwhoogtes in de Fruitbuurt. De bouwmassa vormt beslist een schaalsprong ten opzichte van de bebouwing aan de oostzijde van de Zoeterwoudseweg, maar met respect voor de bestaande wijk. In hoogte opbouw wordt er aansluiting gevonden bij de huidige bebouwing aan Zoeterwoudseweg, de Vrijheidslaan, het Veilingterrein en de nieuwe ontwikkelingen er omheen. Om een goede aansluiting te borgen zijn er in de Nota van Uitgangspunten randvoorwaarden opgenomen over de maximale bouwhoogte. Het plan voldoet aan deze uitgangspunten.

Het plan draagt bij aan de versterking van de stedelijke groenstructuur. De ecologische structuur is een belangrijk onderdeel van het concept van het gebied. De combinatie van het park, de oever en de diverse groene daken zijn samen de dragers van het plan. De binnenhoven krijgen een verblijfsfunctie met een groene uitstraling. Zowel in het openbaar gebied als in de (semi-)openbare binnengebieden zal vergroening plaatsvinden, waarbij groen zowel kwantitatief als kwalitatief uitgebreid wordt. In het plangebied is geen bestaand water aanwezig.

Met betrekking tot cultuurhistorie wordt verwezen naar paragraaf 4.2 Cultuurhistorie. Voorts heeft de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling geen onaanvaardbare invloed op de ervaarbaarheid van de historische binnenstad vanuit het omringende gebied. Van een onevenredige aantasting van zichtlijnen is geen sprake.

Bij de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied wordt aan de van toepassing zijnde relevante richtpunten voldaan. Hierdoor ontstaat geen strijdigheid met het provinciaal beleid en past het plan binnen de provinciale Omgevingsvisie.

3.2.1.3 Conclusie

De provinciale Omgevingsvisie staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

3.2.2.1 Beleidskader

De Zuid-Hollandse Omgevingsverordening (ZHOV) is 15 december 2021 vastgesteld door Provinciale Staten. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Aan deze regels moeten ruimtelijke plannen van de gemeenten voldoen. Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en de ladder voor duurzame verstedelijking.

Regels voor ruimtelijke kwaliteit

Voor toetsing aan de provinciale regels met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit is vooral de ruimtelijke impact van een ontwikkeling van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging.

In artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit van de Omgevingsverordening is opgenomen aan welke voorwaarden een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dient te voldoen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. In geval van het type ontwikkeling 'inpassing' (zie ook 3.2.1 Provinciale omgevingsvisie) speelt de ontwikkeling zich af op het niveau van een kavel. Bestaande structuren en kwaliteiten veranderen niet tot nauwelijks en er wordt voldaan aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Indien sprake is van een stedelijke ontwikkeling, dient eveneens te worden voldaan aan artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen van de Omgevingsverordening. Bij een stedelijke ontwikkeling in het bestaand stads- en dorpsgebied dient in de toelichting van het bestemmingsplan ingegaan te worden op de ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking kan verwezen worden naar een regionale visie waar de behoefte van de stedelijke ontwikkeling al is gemotiveerd. De provincie heeft de ladder voor duurzame verstelijking, zoals opgenomen in het Bro, ook opgenomen in de verordening om het provinciaal belang bij de toepassing van de ladder te benadrukken. Indien de ontwikkeling niet binnen bestaand stads- of dorpsgezicht kan worden voorzien kan gebruik worden gemaakt van de aangewezen locaties in het Programma ruimte.

3.2.2.2 Onderzoeksresultaten

In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan artikel 6.9 en aan artikel 6.10 van de provinciale Omgevingsverordening.

Ruimtelijke kwaliteit

De transformatie van de projectlocatie naar een gevarieerd stedelijk woon-werkgebied sluit in termen van schaal en stedenbouwkundige verschijningsvorm aan bij de overige ontwikkelingsgebieden binnen de grote Lammenschansdriehoek en centrum Zuidwest. De ruimte van zowel de weg als het water bieden mogelijkheden voor een aanzienlijk programma, waarmee de potentie van de locatie optimaal wordt benut. Daarmee wordt recht gedaan aan de gehele stad, door draagvlak voor voorzieningen toe te voegen en ruimtegebruik en mobiliteit zo veel mogelijk te beperken.

Door de situering van de gebouwen ontstaat een wisselend beeld met extra doorzichten vanuit de wijk. De herontwikkeling biedt mogelijkheden om het water van de Trekvliet weer toegankelijk en beleefbaar te maken. Nieuwe openbare ruimte het biedt de omgeving nieuw perspectief en een verbeterde aansluiting op de rest van de stad. Voor de verdere toekomst zal de projectlocatie een eerste stap zijn naar het creëren van een recreatieve route langs het water vanaf het Lammenschansplein richting binnenstad.

De ontwikkeling heeft tot gevolg dat de ruimtelijke en functionele structuur binnen het plangebied wijzigt. Deze wijziging heeft echter tot gevolg dat de kwaliteit verbetert. Derhalve kan nog steeds gesproken worden van een ontwikkeling type 'inpassing'. In paragraaf 3.2.1.2 is reeds getoetst aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart. Uit deze toets blijkt dat aan alle relevante richtpunten van de kwaliteitskaart wordt voldaan. De ontwikkeling is derhalve in overeenstemming met de bepalingen uit artikel 6.9 van de provinciale Omgevingsverordening.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ontwikkeling betreft een stedelijke ontwikkeling binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Het toevoegen van 368 woningen wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling. In de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (2017) is een totale regionale woningbehoefte vastgesteld van 22.120 nieuwe woningen in de periode tot 2029. De behoefte is in de Woonagenda gebaseerd op de Woningbehoefteraming (WBR) 2016. Specifiek voor Holland Rijnland West gaat het om 11.650 woningen, waarvan de meerderheid van de behoefte in Leiden bestaat (8.180). De onderverdeling in subregio's laat zien dat er in de subregio West het risico bestaat dat er op korte termijn te weinig wordt gebouwd. Dit risico doet zich in alle woonmilieus voor, maar het meest in de stedelijke woonmilieus.

In de meest actuele prognose van de gewenste woningvoorraadtoename (2019) blijft de gewenste woningvoorraadtoename hoog. In de periode 2019-2030 bedraagt de WBR in Leiden 7.020 nieuwe woningen. Voor Holland Rijnland en zeker ook voor Leiden betekenen deze cijfers dat er in de komende jaren een aanzienlijke bouwopgave ligt om iedereen aan een woning te kunnen helpen. Uit de behoefte aan woonmilieus is derhalve in Leiden de behoefte aan het woonmilieu 'binnenstad levendig stedelijk' en 'woonwijk laag- en hoogbouw' het grootst. Voorliggend plan voorziet in de realisatie van woningen in diverse typologieën op een binnenstedelijke locatie en sluit daarmee aan op de regionale doelstellingen.

Uit onder meer het Programma Ruimte, de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland 2020' en de Woonvisie Leiden 2020-2030 volgt dat een grote kwalitatieve en kwantitatieve behoefte bestaat aan het type woningbouw dat met het planinitiatief wordt gerealiseerd. Verwezen wordt bijvoorbeeld naar de woningbehoefteraming die in 2019 is opgesteld voor de regio Holland Rijnland.

Afbeelding 3.1 Gewenste woningvoorraadtoename Holland Rijnland (bron: WBR 2019).

Het planinitiatief levert een bijdrage aan de doelstellingen die zijn vervat in deze beleidsstukken, zoals het behouden en versterken van een aantrekkelijk woon- en leefklimaat voor verschillende woongroepen, het realiseren van sociale huurwoningen en het realiseren van duurzame woningen. Het planinitiatief bevat een gevarieerd woonprogramma in diverse prijsklassen, zowel koop- als (sociale) huurwoningen, heeft uitgebreid aandacht voor duurzaamheid en levert een kwalitatieve impuls aan de omgeving.

Circa 30% van het totale woonprogramma bestaat uit sociale huurwoningen. De overige woningen betreffen een gevarieerde mix van koop- en huurwoningen in het middel dure en duurdere segment. Uit zowel de 'Regionale Woonagenda Holland Rijnland' (2017) als de Woonvisie Leiden 2020-2030, blijkt de kwantitatieve behoefte aan het voorziene woonprogramma.

Uit zowel het regionale als het gemeentelijk beleid blijkt daarnaast de behoefte aan een stedelijk woonmilieu. Door in het planinitiatief zowel woningen in het sociale, middel dure en dure segment te realiseren, wordt bijgedragen aan deze behoefte.

De ontwikkeling voldoet aan de voorwaarden voor duurzame verstedelijking en is derhalve in overeenstemming met het bepaalde in artikel 6.10 van de provinciale Omgevingsverordening.

Bedrijventerreinen

Verder zijn er regels opgenomen voor bestemmingsplannen die betrekking hebben op bedrijven(terreinen). Bepaald is dat indien een bestemmingsplan betrekking heeft op een bestaand bedrijventerrein dat gehele of gedeeltelijke transformatie naar een andere bestemming dan bedrijven mogelijk maakt, verantwoordt wordt in de toelichting op welke wijze binnen de regio compensatie van bedrijventerrein zal plaatsvinden. Compensatie kan achterwege blijven, indien het om een bestaand niet-watergebonden bedrijventerrein met ten hoogste milieucategorie 3 gaat en het te transformeren terrein een oppervlakte van minder dan 1 hectare betreft, dan wel dat regionale afstemming heeft plaatsgevonden en hieruit is gebleken dat na transformatie voldoende bedrijventerrein in de regio beschikbaar zal blijven afgezet tegen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

Op basis van de vastgestelde 'Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020-2030' van Economie071 wordt de compensatie voor de meeste binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, waaronder het Werninkterrein, het Veilingterrein en de Watergeuskade, gerealiseerd in de gemeente Katwijk. Op 14-03-2022 is daarom een bestuursovereenkomst gesloten tussen de verschillende gemeenten.

De locatie Watergeuskade heeft een oppervlakte van circa 1.3 hectare, waarvan ca. 8.000 m2 een bedrijfsbestemming in milieucategorie 3.1 en ca. 5.000 m2 in milieucategoriën 1 en 2. Bepaald is dat 80% van de gronden mogen worden bebouwd, wat dus neerkomt op 6.400 m2 mag worden bebouwd ten behoeve van bedrijvigheid in milieucategorie 3.1 en ca. 3.200 m2 hecatre ten behoeve van milieucategorie 1 en 2. Het terrein is aan het water gelegen, maar betreft geen watergebonden bedrijventerrein zoals bedoeld in de Omgevingsverordening Zuid - Holland. De waterweg is niet bevaarbaar voor scheepstype van CEMT klasse II of hoger.

De ontwikkeling Watergeuskade maakt woningbouw mogelijk met bedrijvigheid in de plint. Hierbij geldt dat het aandeel van de bestemming waar bedrijvigheid met milieucategoriën 1 en 2 zal worden gecompenseerd binnen het plangebied zelf. Bedrijvigheid van deze milieucategoriën is goed te combineren met de woonfunctie. Het bedrijfsvloeroppervlak bedraagt maximaal 7.000 m2 bvo, waar in ieder geval 3.287 m2 dient te worden ingevuld met bedrijvigheid. Voor bedrijvigheid welke valt onder milieucategorie 3.1 (6.400 m2) geldt dit echter niet. Deze zal elders moeten worden gecompenseerd.

Dit compesatie zal plaatsvinden in de gemeente Katwijk, door het realiseren van een bedrijventerrein waarbinnen ruimte is om de 6.400 m2 voor bedrijvigheid uit milieucategorie 3.1 te compenseren. Daarmee wordt voldaan aan de provincale compensatieopgave.

3.2.2.3 Conclusie

De provinciale Omgevingsverordening staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.2.3 Programma Ruimte

3.2.3.1 Beleidskader

Het Programma Ruimte (20 februari 2019) is parallel aan de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening opgesteld. Het Programma Ruimte bevat een nadere invulling en operationalisering van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Het gaat dan bijvoorbeeld om een locatiespecifieke of programmatische invulling van beleidsbeslissingen uit de Omgevingsvisie. Ook kan het gaan om taken en bevoegdheden van Gedeputeerde Staten.

3.2.3.2 Onderzoeksresultaten

Het Programma Ruimte speelt in onderhavig plan een belangrijke rol bij de motivering van de regionale behoefte aan (extra) woningen. Gemeente Leiden is gelegen binnen de regio Holland Rijnland. In 2019 is een nieuwe Woningbehoefteraming (WBR) gemaakt door de provincie Zuid-Holland. Elke drie jaar maakt Zuid-Holland een nieuwe WBR. Volgens de meest recente raming is tot 2040 behoefte aan nieuwe woningen in de gemeente Leiden. Zie ook afbeelding 3.1.

De provincie wil het bestaand stads- en dorpsgebied beter benutten. Daarnaast blijkt dat tot 2030 behoefte is aan nieuwe woningen in de regio Holland Rijnland. Dit betekent dat er vanuit de provincie in zijn algemeenheid geen beperkingen worden opgelegd aan de voorgenomen ontwikkeling. De ontwikkeling is daarmee ook in lijn met het Programma Ruimte.

3.2.3.3 Conclusie

Het Programma Ruimte staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.2.4 Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020

3.2.4.1 Beleidskader

De Regionale Structuurvisie Holland Rijnland 2020, die een beleidsmatige doorkijk biedt tot 2030, is op 25 juni 2009 vastgesteld door het Algemeen Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland-Rijnland en vormt het gemeenschappelijke toetsingskader van alle regiogemeenten. Alle ruimtelijke ontwikkelingen in deze regio worden hieraan getoetst.

De Holland Rijnland gemeenten willen een aantrekkelijke regio, waar je niet alleen plezierig werkt en woont, maar ook prettig kunt recreëren. Ook moet Holland Rijnland goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en de auto. Verder wil de regio zich onderscheiden in de Randstad en bijdragen aan de internationale positionering daarvan. Onder andere door de toegevoegde waarde op het gebied van landschap, wonen en economie. In het bijzonder voor economische sectoren als Greenport, Bio Sciences en ruimtevaarttechnologie.

De visie bevat zeven kernbeslissingen die uitgaan van een evenwichtige ontwikkeling van wonen, recreatie, infrastructuur en intensief, meervoudig en duurzaam ruimtegebruik. De kernbeslissingen zijn:

• 1. Holland Rijnland is een top woonregio;
• 2. Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
• 3. Concentratie stedelijke ontwikkeling;
• 4. Groenblauwe kwaliteit staat centraal;
• 5. De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;
• 6. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Kennis;
• 7. Speerpunt voor economische ontwikkeling: Greenport.

3.2.4.2 Onderzoeksresultaten

De beoogde ontwikkeling voorziet in een woningbouwontwikkeling met een divers programma nabij de binnenstad van Leiden. De ontwikkeling levert een bijdrage aan de kernbeslissingen van uit de Regionale Structuurvisie door onder andere mensen te binden aan de regio door een goed woonklimaat te realiseren. Het programma is gevarieerd en gedifferentieerd, en past binnen de eerste kernbeslissing door onder andere 30% sociale huurwoningen te realiseren. Daarnaast sluit de ontwikkeling ook aan op de kernbeslissing die voorziet in concentratie van stedelijke ontwikkeling. Tevens is aangesloten bij de kernbeslissing in het kader van het groen-blauwe raamwerk. In het stedenbouwkundig ontwerp ligt de focus op vergroening van de locatie.

3.2.4.3 Conclusie

De regionale structuurvisie Holland Rijnland 2020 staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.2.5 Regionale woonagenda 2017

3.2.5.1 Beleidskader

Het aantal inwoners en huishoudens in Holland Rijnland neemt nog steeds toe. Daarnaast verandert de leeftijd en samenstelling van de bevolking door vergrijzing en steeds kleinere gezinnen. Om goed in te kunnen spelen op deze ontwikkelingen, stelden de gemeenten in Holland Rijnland de Regionale Woonagenda 2017 op. Dit document vervangt de vorige woonagenda uit 2014. Met de woonagenda willen de gemeenten het woningaanbod de komende jaren beter laten aansluiten op de behoefte in de regio Holland Rijnland en in de subregio's Duin- en Bollenstreek, Leidse regio en Rijn- en Veenstreek.

Op de eerste plaats gaat het om de ontwikkeling van kansrijke bouwlocaties (woonmilieus). Andere belangrijke opgaven zijn het voorzien in voldoende sociale huurwoningen en passende woonruimten voor bijzondere doelgroepen, waarvoor aanvullende zorg noodzakelijk is. Met de vernieuwde Regionale Woonagenda zijn gemeenten in staat hun woningbouwplannen onderling beter af te stemmen, qua bouwjaar en woonmilieu.

Uitgangspunten

Om de woonaantrekkelijkheid van de regio te behouden, in te kunnen blijven spelen op de behoefte en verdringing van kwetsbare groepen op de woningmarkt te voorkomen, maakt de regio in de woonagenda de volgende keuzes:

• tempoversnelling noodzakelijk, zeker voor korte termijn
• groei vraagt goede ruimtelijke ordening, balans tussen inbreiding en uitbreiding met
• prioriteit voor inbreiding
• een kwalitatief programma dat borgt dat verdringing beperkt is
• bevorderen doorstroming voor een betere werking van de woningmarkt
• een programma dat recht doet aan de behoefte aan verschillende woonmilieus, centrumstedelijk, suburbaan en dorps/landelijk
• groeien met aandacht voor duurzaamheid en bodemdaling
• langer zelfstandig wonen met zorg faciliteren
• bereikbaar bouwen
• solidariteit

Hoofdopgaven subregio west

In de subregio West zijn er voor de eerste vijf jaar de nodige plannen voor de behoefte. De jaren erna blijft het aanbod ver achter bij de behoefte. Overigens doet het 'potentiële overschot' aan plannen voor de komende vijf jaren zich hoogstwaarschijnlijk niet voor. Veel plannen in de eerste jaren zijn namelijk voorzien op (stedelijke) inbreidingslocaties. De ervaring is dat daar de planontwikkeling vaak minder snel gaat. Met de huidige programmering loopt de subregio West dan ook eerder het risico dat er op korte termijn te weinig wordt gebouwd. De potentiële plannen in categorie 2b ('beter benutten actuele kansen') of 3 ('in meerdere opzichten onzeker') zijn dan ook hard nodig om het ontwikkeltempo te garanderen. In alle woonmilieus doet dit risico zich voor. Op termijn het meest in de stedelijke woonmilieus. Naar typologie blijft op termijn toevoegingen van sociale huurwoningen nodig. Er is in de plannen reeds een redelijk aanbod voorzien van middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen.

3.2.5.2 Onderzoeksresultaten

De ontwikkeling levert een bijdrage aan de uitgangspunten van de regionale woonagenda. Het betreft immers een inbreidingslocatie met een kwalitatief, duurzaam en gevarieerd woonprogramma, hetgeen doorstroming in de Leidse woningmarkt mogelijk maakt.

3.2.5.3 Conclusie

De Regionale Woonagenda staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg en sluit aan bij de uitgangspunten.

3.2.6 Beleidskader 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen Leidse Regio'

3.2.6.1 Beleidskader

Op 14 januari 2013 is in de regio het beleidskader 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen Leidse regio' vastgesteld door de sturugroep Werklandschappen Leidse regio, bestaande uit wethouders Economische Zaken van de gemeenten Zoeterwoude, Voorschoten, Oegstgeest, Leiderdorp en Leiden. In het beleidskader' is aangegeven welke rol elk Leids bedrijventerrein in de toekomst zou moeten spelen in het stedelijke en regionale aanbod van bedrijfsruimte.

3.2.6.2 Onderzoeksresultaten

Met betrekking tot de zone tussen de Trekvliet en Zoeterwoudseweg, waar het projectgebied ligt, geeft de nota aan dat hier kansen bestaan tot transformatie naar een gemengd woon- en werkmilieu. De typering 'wonen/werken' is ingegeven door de aantrekkelijke ligging van de strook voor een woonfunctie, namelijk op fietsafstand van de Leidse binnenstad en op loopafstand van winkelcentrum De Luifelbaan en NS-station Lammenschans.

3.2.6.3 Conclusie

Het beleidskader 'Van bedrijventerreinen naar werklandschappen Leidse Regio staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.2.7 Convenant 'Ruimte voor bedrijven 2018-2022'

3.2.7.1 Beleidskader

In het convenant 'Ruimte voor bedrijven' is met de werkgeverskoepels VNO-NCW Rijnland, Ondernemend Leiden en Bedrijfsleven Rijnland afgesproken dat herontwikkeling van bedrijventerreinen niet ten koste mag gaan van ruimte om te werken. In het convenant staat daarover:

1. Het streven dient er op gericht te zijn dat de beschikbare ruimte voor bedrijven op bedrijventerreinen in de Stedelijke As Leiden – Katwijk kwantitatief niet verder mag afnemen (huidige terreinen, zachte en harde plancapaciteit), en

2. Bij (in)formele transformaties van bedrijventerreinen naar een andere functie is de inzet er op gericht dat verloren gegane hectares van bedrijventerreinen elders binnen de Stedelijke As volledig worden gecompenseerd.

3.2.7.2 Onderzoeksresultaten

In de bestaande situatie is in het projectgebied nauwelijks conventionele bedrijvigheid aanwezig. De nadruk ligt op perifere detailhandel in de vorm van occasiondealers en sport / fitness. In het project is ruimte gereserveerd voor 7.000 m2 aan commerciële ruimtes. Daarvan dient minimaal 3.285 m2 te worden ingevuld met bedrijven.

Vanwege de menging met woningen zal in de nieuwe situatie het karakter van de bedrijfsruimten wel wijzigen: in plaats van een beperkt aantal grotere loodsen zullen kleinere, hoogwaardigere bedrijfsruimten worden ingepast. Daarmee wordt het gebied minder geschikt voor grotere autohandel- en reparatiebedrijven, logistieke bedrijven of grotere productiebedrijven, en juist geschikter voor maakindustrie, kleine ambachten en R&D. Dergelijke bedrijvigheid geeft minder geluidshinder en trekt veel minder verkeer aan, waarmee het veel beter past bij de beoogde menging met woonfuncties in deze binnenstedelijke omgeving. Met de nieuwe functies wordt de huidige woonomgeving ook beter bediend.

3.2.7.3 Conclusie

Het convenant 'Ruimte voor bedrijven 2018-2022' staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie 1.1-versie

3.3.1.1 Beleidskader

Op 9 november 2021 heeft de gemeenteraad de 1.1-versie van de Omgevingsvisie Leiden 2040 vastgesteld (RV 21.0078). De Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1-versie is een verdere uitwerking ten opzichte van de 1.0-versie uit 2019. In deze Omgevingsvisie Leiden 2040 worden de ambities en doelstellingen voor de lange termijn (2040) vastgelegd. De omgevingsvisie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de stad. Het bevat geen blauwdruk voor de ontwikkeling van de stad, maar beschrijft wel de waarden die we belangrijk vinden in de ontwikkeling van de stad, eigenschappen die we koesteren en nieuwe ontwikkelingen die ruimte vergen.

In de Omgevingsvisie zijn de stadskeuzes voor de hele stad beschreven. Deze vormen samen de bouwstenen van de visie op Leiden 2040. De uitwerking is opgedeeld in vier thema's:

• 1. Groen-blauw raamwerk
• 2. Aantrekkelijk vestigingsklimaat
• 3. Duurzame mobiliteit
• 4. Bodem als fundament

Binnen deze thema's zijn Leidse keuzes gemaakt. Deze keuzes geven per thema het toekomstbeeld aan waar we op stadsniveau naartoe willen werken. De uitwerking van de stadskeuzes kunnen verschillen per gebied, zowel in de combinatie van als in de prioritering tussen de stadskeuzes. Aan de hand van drie type leefmilieus worden de stadskeuzes aangevuld met aandachtspunten per leefmilieu.

In de Omgevingsvisie wordt over de verhaallijn “Leiden, groene en gezonde stad” opgemerkt dat Leiden in 2040 een stad is met méér groen, met groen dat aantrekkelijker is, en met groen dat méér bijdraagt aan gezondheid, aan biodiversiteit en aan bescherming tegen de gevolgen van klimaatverandering. Woningen, werklocaties en andere voorzieningen bouwt Leiden in hoge dichtheden, als stedelijk hart van de regio. Daaraan wordt ook groen toegevoegd. In de verdere groei van Leiden wordt verstedelijking met groen en gezondheid gecombineerd. Voor iedereen is groen dichtbij: zichtbaar in de straat, betekenisvol, met een hoge belevingswaarde, als ontmoetingsplekken, in hofjes en in openbaar toegankelijke stadstuinen, langs groene routes, langs gevels (“verticale tuinen”), op daken en in daktuinen.

In de Omgevingsvisie wordt over de verhaallijn “Leiden, stad voor iedereen” opgemerkt dat het in 2040 in Leiden normaal zal zijn dat iedereen in de stad een geschikte en betaalbare woning kan vinden, in een aantrekkelijke, duurzame en leefbare omgeving. Er is een betaalbaar en passend woningaanbod voor alle doelgroepen, waaronder mensen met een laag inkomen, ouderen, mensen die extra zorg nodig hebben, en mensen die heel snel een woning nodig hebben. De programmering van woningbouw gebeurt toekomstgericht, met oog voor veranderingen in de bevolkingssamenstelling, met uiteenlopende woonvormen en met nieuwe mengvormen van wonen, werken en voorzieningen. De verschillende wijken en buurten kunnen daarbij hun eigen karakter behouden. Vele ontmoetingsplekken dragen bij aan dit karakter: rond de woning, langs stadsstraten, op pleinen en in hofjes, en natuurlijk in het groen.

3.3.1.2 Onderzoeksresultaten

Een van de dragers van de omgevingsvisie is de studie naar verstedelijking in verband met de toekomstige woningbouwopgave. Relevant voor de Watergeuskade is ten eerste dat de historische binnenstad, de Zuidelijke Schil en de Rijn als landschappelijke binder worden gekoesterd en grote transformaties plaatsvinden buiten dit gebied. En ten tweede dat wordt ingezet op de ontwikkeling van gebieden waar verschillende opgaven bij elkaar komen, zoals bereikbaarheid, duurzaamheid, klimaatadaptatie etc. Op basis hiervan zijn een aantal potentiegebieden aangewezen, waaronder Cronestein. Voor deze potentiegebieden wordt een verdichting voorzien, met nieuwe stedelijke milieus tot 200 woningen per hectare. Ook wordt gestelt dat het realiseren van stedelijke milieus kan schuren met de bestaande omgeving. Per locatie moet een nadere afweging gemaakt worden naar invulling van het precieze milieu.

Het planinitiatief draagt bij aan een aantal belangrijke doelstellingen uit de Omgevingsvisie Leiden 2040. Het initiatief Watergeuskade pakt door op de volgende verhaallijnen:

• stad voor iedereen / stad van ons allen; door plek te bieden aan nieuwe bewoners met verschillende woningtypen;
• waterstad, door een openbare oever te maken en watergebruik te stimuleren;
• stad van onderwijs kennis en werk; door de commerciële ruimte te behouden in een nieuwe vorm;
• verbonden stad; zowel door de diversiteit aan woningen (sociaal) als door de aanleg van de oever en op termijn een verbinding naar zuidwest (fysiek).

De visie op de toekomstige ontwikkeling van Leiden heeft als motto Duurzame Verstedelijking. Dit houdt in dat "woningbouw daar plaatsvindt, waar zij bijdraagt aan een verbetering van de leefbaarheid en duurzaamheid van de stad." Aanleiding is de opgave voor de toekomst: de integratie van een grote behoefte aan woningen, de noodzaak tot verduurzamen en de kansen op het gebied van ecologie, energie en mobiliteit. Voor deze toekomstige ontwikkelingen zijn zones aangewezen die kansrijk zijn voor het realiseren van genoemde opgave. De zone aan de Zoeterwoudseweg is daar onderdeel van.

Het project Watergeuskade ligt in een gebied met een hoge dynamiek, enerzijds als onderdeel van de grote Lammenschansdriehoek, anderzijds aansluitend op het centrum en Leiden Zuidwest (inclusief Rooseveltstraat eo), zoals bekrachtigd in de Omgevingsvisie 1.0. Die dynamiek is het gevolg van een noodzakelijke transformatie om de stad gereed te maken voor de toekomst en gaat samen met een zekere schaalvergroting en verandering van programma. Bedrijfsterreinen transformeren naar nieuwe, meer toekomstgerichte, woon- en werkmilieus. Voor het beoogde stedelijk woonmilieu is de projectlocatie goed ingebed. Het Vijf Meiplein, de Herenstraat en het Bètaplein liggen in de directe nabijheid. Het station Lammenschans is op loopafstand en de regionale voorzieningen van de Leidse binnenstad zijn op fietsafstand eenvoudig bereikbaar via de Herenstraat en Lammenschansweg.

3.3.1.3 Conclusie

De Omgevingsvisie Leiden 2040 staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.3.2 Verstedelijkingsnotitie Leiden

3.3.2.1 Beleid

De Verstedelijkingsnotitie Leiden (2018) is opgesteld vooruitlopend op de aanbieding van de Omgevingsvisie om inzicht te krijgen in de aard van de stedelijke opgaven (omvang, locatie en tijd). De Verstedelijkingsnotitie laat zien waar en hoe de stad door het toevoegen en concentreren van woningen duurzaam kan verstedelijken. In totaal zijn zes potentiegebieden gedefinieerd voor duurzame intensivering en verdichting. Planinitiatieven kunnen hiermee in een grotere context geplaatst worden, zodat die niet meer ad hoc door de gemeenteraad hoeven te worden beschouwd, maar juist als bouwstenen die bijdragen aan een heldere verstedelijkingsstrategie. De afweging tot verdere verdichting vindt daarmee plaats op stadsniveau. Hoogbouw, zo wordt vermeld, is een manier van verdichting en alleen toegestaan als "eyeline en skyline" in voldoende mate bediend worden. Het gaat daarbij om zowel de aspecten die de beleving op straatniveau borgen als de aspecten die ertoe doen voor de beleving van hoogbouw op grote afstand. Een nadere uitwerking van en de toets op deze regels dient per project opgesteld te worden.

3.3.2.2 Onderzoeksresultaten

Het projectgebied ligt binnen één van de zes "Potentiegebieden 2030" uit de 'Verstedelijkingsnotitie'. In deze gebieden direct rondom de vooroorlogse stad (de 'schil') is reeds op een aantal plekken een stedelijke transitie gaande. In deze gebieden is een overlap aan opgaven aan de orde en is tegelijk ruimte voor woningbouw. Projecten kunnen hier een grote bijdrage leveren aan het verbeteren van de leefbaarheid in de omgeving.

Binnen de potentiegebieden is verdichting en transformatie naar stedelijke woonmilieus mogelijk. Hier kunnen hogere dichtheden worden gebouwd zonder significante negatieve gevolgen voor de omgeving. Die gebieden kunnen daarmee een substantiële bijdrage leveren aan de resterende woningbouwopgave tot 2030.

3.3.2.3 Conclusie

De Verstedelijkingsnotitie Leiden staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.3.3 Ontwikkelingsvisie 'Leiden, stad van ontdekkingen: profiel 2030'

3.3.3.1 Beleidskader

In 2004 heeft de gemeenteraad de ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" vastgesteld (RV 04.0097). In hetzelfde raadsbesluit heeft het college opdracht gekregen een cyclisch proces te ontwikkelen voor onderhoud van de ontwikkelingsvisie. De geactualiseerde uitgave van de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen" is het resultaat van dat "onderhoud". Deze actualisering is op 13 september 2012 door de raad vastgesteld (RV 12.0044). De geactualiseerde uitgave van de visie vervangt hiermee de vorige versie uit 2004.

De geactualiseerde uitgave van Leiden Stad van Ontdekkingen dient als leidraad voor beleidsontwikkeling en voor gesprekken over samenwerking in de stad en met de omgeving.

In 2004 hebben bewoners, instellingen, collegeleden en de gemeenteraad uitvoerig gesproken over de gewenste ontwikkelingsrichting van Leiden. Die gesprekken mondden uit in de ontwikkelingsvisie 2030 "Leiden, Stad van Ontdekkingen". Die had 'kennis' en 'kwaliteit' als pijlers. Gebruiken maken van de kracht van de stad en deze kracht verder versterken, was daarbij het motto.

Er was bij de vaststelling van de geactualiseerde visie geen behoefte aan een geheel nieuwe visie, maar de tijd was wel rijp voor een geactualiseerde uitgave die toekomstbestendig is. De kernpunten van de Ontwikkelingsvisie 2030 voldeden nog prima, maar de uitwerking daarvan is deels achterhaald door veranderde omstandigheden.

Belangrijke ambities van de geactualiseerde visie 'Leiden, Stad van Ontdekkingen' zijn 'internationale kennis' en 'historische cultuur'. Kennis vindt zijn basis in de Universiteit van Leiden, het Leids Universitair Medisch Centrum en het Leiden Bio Science Park. Historische cultuur is overal in de stad terug te vinden in de vorm van monumenten, musea en een ruim cultureel aanbod. Als Leiden deze ambities wil waarmaken moet de bereikbaarheid op orde zijn en wil de gemeente meer gebruik maken van 'de kracht van de stad'.

3.3.3.2 Onderzoeksresultaten

De ontwikkeling draagt, vanwege de realisatie van een aantrekkelijk en gevarieerd woonmilieu, bij aan het binden van onder meer kenniswerkers aan onze stad. Hierdoor kan de ambitie 'internationale kennis' uit de ontwikkelingsvisie verder versterkt worden.

3.3.3.3 Conclusie

De ontwikkelingsvisie "Leiden, Stad van Ontdekkingen" staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

3.3.4 Wonen

3.3.4.1 Beleidskader

Woonvisie Leiden 2020 - 2030: Goed wonen in Leiden

Op 14 november 2019 heeft de gemeenteraad van Leiden de Woonvisie Leiden 2020-2030 vastgesteld (RV19.0104). In de Woonvisie is de volgende ambitie opgenomen: “Leiden is een aantrekkelijke en gastvrije stad om te wonen, vanwege haar centrale ligging in de Randstad, haar historische binnenstad,haar culturele aanbod, de vele kennisinstituten en de groene landschappen rondom de stad”.

De afgelopen jaren zijn er een aantal verschillende trends en ontwikkelingen op de Leidse woningmarkt te zien. Vanaf 2009 is het aantal inwoners jaarlijks gegroeid en de prognose is dat dit de ook het komende decennium zo zal blijven. Binnen deze groei is er vooral een toename zichtbaar van het aantal ouderen en studenten. De woningbehoefte is groot, mede door de vergrijzing en een toename in het aantal studenten, maar ook door de uitstroom van kwetsbare inwoners uit instellingen en spoedzoekers. Door de grote woningbehoefte neemt de druk op de leefbaarheid van Leiden toe. De stad heeft als ambitie om een voldoende gevarieerd woningaanbod te realiseren, zodat huishoudens met hoge, midden en lage inkomens zich er kunnen huisvesten.

In de periode 2017 - 2030 is de ambitie om ruim 8.000 nieuwe woningen in Leiden te bouwen, waarbij de nadruk ligt op het stedelijk woonmilieu. Ook zet de gemeente in op transformatie van gebieden, om zo de woonkwaliteit en leefbaarheid te verbeteren.

De gemeente hanteert als uitgangspunt dat per project ca. 30% van alle woningen moeten worden gerealiseerd in de sociale huursector. Hieronder vallen ook woningen van woonzorgaanbieders voor bijzondere doelgroepen.

Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020 - 2023

De Woonvisie heeft als horizon 2030. De concrete uitwerking voor de jaren 2020 t/m 2023 is opgenomen in de Uitvoeringsagenda. Om de ambitie uit de Woonvisie waar te kunnen maken streeft gemeente Leiden ernaar om:

• 1. te bouwen naar behoefte, met de juiste woning op de juiste plek;
• 2. de voorraad wooneenheden voor studenten te vergroten;
• 3. extra aandacht te geven aan kwetsbare doelgroepen;
• 4. de woningvoorraad en woonomgeving duurzamer te maken;
• 5. de kwaliteit van de woonomgeving te vergroten.

In de uitvoeringsagenda 2020 - 2023 zijn concrete acties opgenomen die gedurende de uitvoeringsperiode ondernomen moeten worden om de gestelde ambities uit de Woonvisie te kunnen realiseren. De acties zijn ondergebracht in vijf doelstellingen:

• 1. Bouwen naar behoefte, met de juiste woningen op de juiste plek
• 2. Vergroten van het aantal wooneenheden voor studenten
• 3. Extra aandacht geven aan bijzondere doelgroepen
• 4. Duurzamer maken van de woningvoorraad en de woonomgeving
• 5. Kwaliteit van de woonomgeving vergroten

Van de totale woningbehoefte, is ca. 2/3e voorzien in het stedelijk woonmilieu en 1/3e in het suburbane woonmilieu. Het stedelijk woonmilieu wordt gekenmerkt door een korte (fiets)afstand tot stedelijke voorzieningen en een loopafstand tot buurtgebonden voorzieningen. Suburbane woonmilieus liggen op grotere afstand van stedelijke voorzieningen.

Er zijn zes gebieden aangewezen die potentieel geschikt zijn voor de realisatie van de verdichtingsopgave en waarbij verdichting ook kan bijdragen aan het verbeteren van de leefbaarheid in de omgeving. Daaronder valt ook het gebied rondom de Rooseveltstraat in Leiden Zuidwest, waartoe ook het plangebied behoort. De verdichtingsopgave vraagt binnen Leiden Zuidwest om maatwerk en een integrale benadering van de verbetering van het woon en leefklimaat in de wijk, waarbij de woningbouwopgave positief bijdraagt aan het gebied.

Omdat in deze wijk een relatief eenzijdige woningvoorraad kent in de betaalbare sector, wordt het aandeel vrijesectorwoningen hier vergroot.

Om voor alle inkomensgroepen huisvesting te kunnen bieden is daarnaast middeldure huur een fundamenteel onderdeel van de (nieuwe) woningvoorraad, voornamelijk ten behoeve van de doorstroming op de woningmarkt. Dit segment voorziet huishoudens die behoefte hebben aan flexibiliteit en niet willen of kunnen kopen. Het gaat vooral over starters, ouderen of mensen die nu in een corporatiewoning wonen.

De opgave om ca. 30% sociale huur te realiseren kan gedeeltelijk bij marktpartijen worden belegd; zij ontwikkelen steeds vaker huurwoningen tot de sociale huurprijsgrens en nemen die zelf in beheer. Het wordt reëel geacht dat marktpartijen voor de helft kunnen bijdragen aan deze opgave. Daarnaast zal de middeldure huur grotendeels door marktpartijen worden gerealiseerd. In de Uitvoeringsagenda zijn spelregels opgenomen voor het realiseren van sociale en middeldure huurwoningen. Het doel van deze spelregels is dat er voldoende sociale en middeldure huurwoningen worden gebouwd en voor langere tijd worden behouden voor de beoogde doelgroepen.

Verordening doelgroepen woningbouw Leiden 2021

Door de Doelgroepenverordening vast te stellen, kan er bij toekomstige projecten vanuit het bestemmingsplan (en later het Omgevingsplan) een percentage sociale en/of middeldure huur worden vastgelegd en van daaruit worden verwezen naar de Doelgroepenverordening met de regels voor sociale en middeldure huur. Door te verwijzen naar de Doelgroepenverordening kunnen de vastgestelde spelregels uit de Woonvisie en Uitvoeringsagenda van toepassing worden verklaard op deze woningen. Het doel van deze spelregels is dat er voldoende sociale en middeldure huurwoningen worden gebouwd en voor langere tijd worden behouden. De Doelgroepenverordening gaat gelden voor alle grotere nieuwbouwprojecten waarbij het percentage sociale en middeldure huurwoningen opgenomen is in het bestemmingsplan.

In de wethoudersbrief van 9 april 2020 is aangekondigd dat de percentages en spelregels voor het bouwen van middeldure en sociale huurwoningen in ieder geval gelden voor alle projecten die na het vaststellen van de Woonvisie en Uitvoeringsagenda Wonen (14 november 2019) zijn of worden aangevraagd. Voor projecten waar al een ontwerp bestemmingsplan, kaderbesluit, nota van uitgangspunten of een anterieure overeenkomst met afspraken over het woningbouwprogramma zijn vastgesteld vóór 14 november 2019 worden deze voorwaarden niet nog extra toegevoegd (tenzij zij deze al onderdeel waren van de afspraken), aangezien deze projecten al te ver in het planvormingsproces zijn.

3.3.4.2 Onderzoeksresultaten

De ontwikkeling levert een bijdrage aan de doelstellingen van de Woonvisie Leiden 2020-2030. Het planinitiatief bevat immers een op behoefte gebaseerd gevarieerd woonprogramma in het stedelijk woonmilieu. Daarnaast heeft het planinitiatief uitgebreid aandacht voor duurzaamheid en levert het een kwalitatieve impuls aan de woonomgeving.

Het woningbouwprogramma voor deze ontwikkeling is door de raad vastgesteld in de Nota van Uitgangspunten en bevat 30% sociale huurwoningen. Dit is middels het opnemen van een voorwaardelijke verplichting met doorverwijzing naar de Doelgroepenverordening vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan.

De Nota van Uitgangspunten Watergeuskade is door de raad vastgesteld op 29-10-2019 en was daarmee reeds gevorderd in het planvormingsproces en waren de kaders voor woonprogramma reeds vastgesteld.

3.3.4.3 Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met het gemeentelijk woonbeleid.

3.3.5 Horeca

3.3.5.1 Beleidskader

Ruimtelijk economische horecavisie 2016

Op 11 februari 2016 heeft de gemeenteraad van Leiden de ruimtelijk-economische horecavisie Leiden vastgesteld. Deze horecavisie is bedoeld als toetsingskader voor de beoordeling van horeca-aanvragen die niet in een geldend bestemmingsplan passen.

De visie gaat in op de wenselijke concentratie en spreiding van verschillende soorten horeca-vestigingen in de stad. De visie is niet alleen bedoeld als toetsingskader voor individuele aanvragen (omgevingsvergunningen), maar is ook richtinggevend voor de horeca ontwikkeling die via bestemmingsplannen wordt toegestaan in bijvoorbeeld ontwikkellocaties. Bij het beoordelen van aanvragen is de gemeente altijd gehouden om bestaande planologische uitbreidingsmogelijkheden te respecteren, ongeacht of die uitbreidingsmogelijkheden in de horecavisie passen. De visie vormt echter wel aanleiding om de ruimte voor horeca in bepaalde delen van de stad terug te dringen en om bestemmingsplannen hierop aan te passen.

Om beleid te kunnen formuleren zijn allereerst in de horecavisie heldere categorieën en definities geformuleerd. De definitie van horeca luidt hierbij als volgt:

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en/of dranken, eventueel in combinatie met het exploiteren van zaalaccommodaties (niet congres- of vergaderaccommodatie), en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf.

Horeca is te onderscheiden in verschillende categorieën. In de horecavisie en in nieuwe bestemmingsplannen wordt uitgegaan van een indeling in 7 categorieën, waarbij sommige categorieën in deelcategorieën zijn onderverdeeld. Naast deze indeling is in de horecavisie aandacht voor horeca dat onderdeel vormt van een retailconcept, zoals een koffiecorner in een boekenzaak, het zogenaamde blurring. Het concept blurring, het vervagen van de grens tussen winkels en horeca, is een (inter)nationale trend. Zowel de regionale retailvisie als de ruimtelijk-economische horecavisie benoemen blurring als een ontwikkeling die past bij de belevingseconomie die de stad aantrekkelijk maakt voor de consument. Het proces van blurring wordt versneld door de opkomst van online winkelen.

3.3.5.2 Onderzoeksresultaten

Op de begane grond van de bouwblokken wordt gedacht aan een commerciële programmatische invulling. De precieze invulling ligt nog niet vast, maar hiervoor wordt gedacht aan bijvoorbeeld co-working en co-living concepten, sfeervolle horeca of een sportschool. De horecagelegenheid wordt gerealiseerd langs de waterkade. In de regels van dit bestemmingsplan is horeca in de categorie I en I* toegestaan. In de horecavisie valt daghoreca, dus horeca die alleen overdag geopend is, onder categorie I of categorie I*. Met de term 'overdag' worden de tijden bedoeld waarop detailhandel geopend mag zijn volgens de winkeltijdenwet, dus tussen 6.00 en 22:00. Categorie I is in de horecavisie onderscheiden in twee subcategorieën. In subcategorie I is het schenken van wijn en /of zwak-alcoholische dranken niet toegestaan, in subcategorie I* wel. Het toestaan van horeca op deze plek draagt bij aan het concept blurring en zorgt voor een levendige, aantrekkelijke kade.

3.3.5.3 Conclusie

De ontwikkeling is in overeenstemming met het gemeentelijk horecabeleid.

3.3.6 Duurzaamheidsbeleid

3.3.6.1 Beleidskader

Warmtevisie

Op 12 september 2017 is de Leidse Warmtevisie vastgesteld (RV 17.0072) door de gemeenteraad. Het doel van de Leidse Warmtevisie is om in 2050 een aardgasvrije stad te zijn.

De Leidse Warmtevisie toont aan dat de opgave om alle Leidse huizen in 2050 niet meer met aardgas te verwarmen enorm is. Ongeveer 50.000 huizen moeten in 33 jaar anders verwarmd gaan worden. Dit zijn er gemiddeld 1.500 per jaar. Het doel in de warmtevisie is drieledig:

• de komende jaren moeten er meer huizen aangesloten worden op het warmtenet
• in wijken waar het uitbreiden van het warmtenet wat complexer is kan gekozen worden voor geheel elektrische verwarming;
• voor de huizen die (nog) niet op het warmtenet kunnen worden op het warmtenet, geldt dat er in ieder geval flink geïsoleerd moeten worden zodat deze gebruik kunnen maken bij bijvoorbeeld een warmtepomp.

Er wordt gestart in de wijken waar op dit moment de kans van slagen het grootst is, mede omdat daar ook de verstedelijkingsopgave een rol gaat spelen. In de warmtevisie zijn zes prioritaire wijken aangewezen, met als doel om daar in 2035 al aardgasvrij te zijn:

• 1. Leiden Zuidwest
• 2. Merenwijk
• 3. De Kooi/Noorderkwartier
• 4. Bio Science Park/Stationsgebied
• 5. De Mors/Slaaghwijk
• 6. Stevenshof

Leiden Duurzaam 2030

In het ambitiedocument Leiden Duurzaam 2030 (RV. 150105) is de lange termijn visie op wat duurzaamheid voor Leiden betekent vastgelegd. Voor Leiden zijn dit zestien concrete doelstellingen voor de periode 2016-2020. Deze ambities zijn in samenspraak met organisaties, groepen en personen in de stad geformuleerd.

In 2030 moet het stedelijk systeem zo ingericht zijn dat:

• het een bijdrage levert aan het terugdringen van de factoren die het leven van huidige en toekomstige generaties belasten, te weten: de CO2-uitstoot, de uitputting van grondstoffen, bodem en drinkwater, de vervuiling van lucht en water, de achteruitgang van de biodiversiteit en het produceren van (rest)afval.
• het is toegerust op de mogelijk effecten van het veranderende klimaat.

Duurzaamheidsagenda 2016-2020

Om de ambities uit Leiden Duurzaam 2030 te bereiken is de duurzaamheidsagenda 2016-2020 opgesteld. Deze duurzaamheidsagenda volgt de duurzaamheidsagenda van 2011 - 2014 op. In deze duurzaamheidsagenda zijn voor zes thema's prioriteiten geformuleerd:

• 1. energie (energiebesparing en benutting van duurzame energie)
• 2. duurzaam ondernemen
• 3. biodiversiteit
• 4. afvalstromen
• 5. mobiliteit
• 6. klimaatadaptatie

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten bijdragen aan de ambities geformuleerd in Leiden Duurzaam 2030. Aan de hand van de duurzaamheidsagenda 2016-2020 kan een prioritering gemaakt worden bij ruimtelijke ontwikkelingen.

3.3.6.2 Onderzoeksresultaten

De inrichting van het plangebied gebeurt klimaatrobuust. Dat betekent dat er zoveel mogelijk wordt ondernomen om hittestress, droogte en wateroverlast in de toekomst te voorkomen. Hittestress wordt zoveel mogelijk terug gedrongen en zowel in het openbaar gebied als in de (semi-)openbare binnengebieden zal vergroening plaatsvinden, waarbij groen zowel kwantitatief als kwalitatief uitgebreid wordt.

De binnenhoven krijgen een verblijfsfunctie met een groene uitstraling. Er wordt natuur inclusief gebouwd. Bijvoorbeeld door nestkasten voor diersoorten in de gevel te integreren, of groeiplaatsen voor flora te bieden. Het plangebied kan omgaan met heftige regenbuien én perioden van droogte. Het hemelwater dat in het plangebied valt, wordt zoveel mogelijk vastgehouden en geborgen op eigen terrein en pas als dat niet meer mogelijk is, afgevoerd. De daken krijgen een gescheiden hemelwatersysteem, waarbij hemelwater vertraagd naar de Trekvliet wordt afgevoerd, dan wel wordt geïnfiltreerd. Hiermee wordt zoveel mogelijk voorkomen dat het hemelwater afkomstig van heftige buien in het riool of op straat terecht komt.

De te realiseren bebouwing is qua energievoorziening in lijn met de Leidse Warmtevisie en daarmee aardgasvrij. De woningen worden verwarmd en gekoeld met een WKO (bronnen). In de woning zelf bevindt zich vloerverwarming en vloerkoeling.

Een en ander wordt nader toegelicht in Bijlage 3. Met toepassing van deze maatregelen draagt de ontwikkeling bij aan de duurzaamheidsambities van gemeente Leiden.

3.3.6.3 Conclusie

Het duurzaamheidsbeleid staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Archeologie

4.1.1 Beleidskader

4.1.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

De Erfgoedwet (2016) bundelt de voorgaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. Bovendien zijn aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Het beschermingsniveau zoals deze in de oude wetten en regelingen gold, blijft gehandhaafd. Het behoud en beheer van het Nederlandse erfgoed was geregeld in zes verschillende wetten en een regeling. Waarin roerend, onroerend en archeologisch erfgoed allemaal hun eigen specifieke definities, procedures en beschermingsmaatregelen hadden.

In de Erfgoedwet is vastgelegd hoe met ons erfgoed wordt omgegaan, wie welke verantwoordelijkheden daarbij heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Overbodige regels zijn geschrapt en de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het cultureel erfgoed ligt waar mogelijk bij het erfgoedveld zelf. Onderdelen van de Monumentenwet die de fysieke leefomgeving betreffen, worden overgeheveld naar de Omgevingswet die in 2022 van kracht wordt.

Op grond van de Erfgoedwet is het verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden.

4.1.1.2 Provinciaal beleid

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Bij het opstellen van een ruimtelijk plan dient onderzoek te worden gedaan naar de aanwezigheid van archeologische waarden in het projectgebied. Het provinciale beleid aangaande archeologie staat vermeld in de Omgevingsverordening Zuid-Holland. De regels voor bescherming van archeologische waarden zijn vastgelegd in artikel 6.27 'Archeologie en Romeinse Limes'. In de regels is onder andere opgenomen hoe gronden met archeologische waarden dienen te worden bestemd en wanneer werkzaamheden in de bodem niet kunnen worden uitgevoerd alvorens door middel van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden aangetast.

4.1.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Het archeologisch beleid van de gemeente Leiden (zoals vastgelegd in de Erfgoednota 2014-2020) is er op gericht de in de grond aanwezige archeologische waarden zoveel mogelijk te behouden. De gemeente Leiden heeft een rijk bodemarchief. In de afgelopen decennia is bij tientallen opgravingen vastgesteld dat het onderzoek van de archeologische resten die in de bodem verborgen liggen een van de belangrijkste bronnen van kennis over de bewoningsgeschiedenis van de regio rondom Leiden vormt.

De doelstelling van het gemeentelijk archeologiebeleid is om de archeologische bronnen zo verantwoord mogelijk te beschermen. De erosie van het bodemarchief is ondanks alle inspanningen tot behoud van archeologische resten immers nog steeds erg groot. Dit betekent dat bij bouwwerkzaamheden verstoring van de diepere ondergrond uit archeologisch oogpunt zoveel mogelijk dient te worden vermeden. Waar dit niet mogelijk is, zal in de gebieden waar waardevolle, informatieve archeologische resten verloren dreigen te gaan, voorafgaand aan de geplande bodemingreep verantwoord onderzoek dienen plaats te vinden. Om deze doelstelling te kunnen realiseren is in het bestemmingsplan een aantal regels opgenomen. Deze regels zijn gebaseerd op een inventarisatie en evaluatie van de omvang en kwaliteit van het archeologisch bodemarchief in en om het plangebied.

Leiden heeft negen verschillende 'waarderingsgebieden', waar verschillende regimes gelden naar aanleiding van de archeologische waarde of de archeologische verwachtingswaarde. Voor acht waarderingsgebieden wordt in opzet dezelfde planregel gebruikt, waarin een omgevingsvergunningstelsel is opgenomen. De verschillen tussen de waarderingsgebieden zitten in de oppervlakten en diepte van bodemverstoring vanaf wanneer een vergunning dient te worden aangevraagd. Voor 'Waarde - Archeologie 1' geldt de vergunningsplicht niet, omdat het een beschermd archeologisch rijksmonument betreft, waarop de regels van de Erfgoedwet van toepassing zijn. Voor verstoring van de bodem op die locaties is een rijksmonumentenvergunning vereist. De negen waarderingsgebieden zijn:

4.1.2 Onderzoeksresultaten

4.1.2.1 Inleiding

In het gebied geldt een vastgesteld archeologisch beleid. Op de beleidskaart ligt het plangebied deels in zone Waarde – Archeologie 5 en deels in zone Waarde – Archeologie 6. In WA-5 geldt dat bij grondwerkzaamheden dieper dan 50 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan 250 m² rekening gehouden moet worden met archeologische waarden. In WA-6 geldt dat bij grondwerkzaamheden dieper dan 75 cm en over een (totale) oppervlakte groter dan 500 m² rekening gehouden moet worden met archeologische waarden. Het plangebied heeft een oppervlak van ca. 13.520 m2. De beoogde ontwikkeling leidt tot een bodemverstoring tot maximaal 300 cm diep. Hiermee overschrijdt het plan de vrijstellingscriteria en geldt de verplichting om een onderzoek op de locatie uit te voeren.

Door Bureau voor Archeologie is een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd naar de archeologische verwachtingswaarde in het gebied. Het volledige onderzoek is opgenomen in Bijlage 4 van deze toelichting. In de hierna volgende paragrafen worden de resultaten kort weergegeven.

4.1.2.2 Resultaten

Op basis van de resultaten kan worden geconcludeerd dat bij de realisatie van de plannen graafwerkzaamheden tot 300 cm onder het oppervlak zijn voorzien. Daarbij zal gegraven worden tot in het niveau waarin archeologische resten aanwezig kunnen zijn.

Aanbevolen wordt om proefsleuven te graven om te bepalen of inderdaad archeologische resten aanwezig zijn onder de ophooglaag zodat een waardestelling kan plaatsvinden en kan worden bepaald hoe met de archeologische waarden moet omgegaan bij de beoogde ontwikkeling. Omdat het plangebied nu grotendeels bebouwd en in gebruik is, is het uitvoeren van proefsleuvenonderzoek op de gebruikelijke wijze waarschijnlijk niet praktisch uitvoerbaar. Daarom wordt aanbevolen het proefsleuvenonderzoek uit te voeren als variant archeologische begeleiding. Een archeoloog begeleidt hierbij een aannemer in goed overleg bij graafwerkzaamheden.

Een omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien wordt aangetoond dat er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van de gronden. De huidige dubbelbestemmingen zullen onverkort worden opgenomen in dit bestemmingsplan.

4.1.2.3 Melding toevalsvondst

Ingeval archeologische resten worden aangetroffen dient dit op grond van artikel 53 van de Monumentenwet onmiddellijk te worden gemeld aan de Minister van OC&W, door tussenkomst van de Unit Monumenten en Archeologie van de gemeente, tel. nr. 071-5167950.

De vondst dient gedurende 6 maanden, te rekenen vanaf de datum van de melding, ter beschikking te worden gesteld of gehouden voor wetenschappelijk onderzoek.

4.1.3 Conclusie

De huidige dubbelbestemmingen zullen onverkort worden opgenomen in dit bestemmingsplan. Daarmee zijn de te verwachten archeologische waarden voldoende beschermd en staat het aspect archeologie de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.2 Cultuurhistorie

4.2.1 Beleidskader

4.2.1.1 Nationaal beleid

Erfgoedwet (2016)

Vanaf 2016 wordt een gedeelte van het cultureel erfgoed beschermd via de Erfgoedwet. In deze wet zijn deels de regels uit de voormalige Monumentenwet 1988 opgenomen, en deels zijn deze tijdelijk in de Erfgoedwet ondergebracht totdat de Omgevingswet in werking zal treden. Tot dat moment geeft de Erfgoedwet het Rijk de mogelijkheid om objecten aan te wijzen als rijksmonument en regelt de bescherming daarvan via een vergunningenstelsel, opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De Erfgoedwet geeft daarnaast de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten. Onder stads- en dorpsgezicht worden groepen van onroerende zaken bedoeld die een bijzondere cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen en in welke zich een of meer monumenten bevinden. De wet verplicht in het geval van een Rijksbeschermd stadsgezicht de betrokken gemeente een beschermend bestemmingsplan op te stellen voor het gebied.

De Erfgoedwet geeft aan gemeenten de mogelijkheid om zelf monumenten aan te wijzen.

Modernisering Monumentenzorg

In 2009 heeft de minister van OC&W de modernisering van de monumentenzorg in gang gezet. Dit beleidsprogramma omvat een drietal pijlers: cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, vereenvoudiging regelgeving en herbestemming. De rode draad door het beleid is om de monumentenzorg om te vormen tot een meer gebiedsgericht instrument dat cultuurhistorie in het ruimtelijk domein in den brede zin onderzoekt, borgt en hergebruikt.

Een overkoepelend beleidsuitgangspunt binnen de Modernisering Monumentenzorg is de grotere rol van de burger bij het waarderen van en de omgang met erfgoed.

Besluit Ruimtelijke Ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de nadere uitwerking van de Wro. In het Bro is onder meer vastgelegd dat gemeenten rekening moeten houden met cultuurhistorie bij het opstellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten onderzoek moeten doen naar de cultuurhistorische waarden van een bestemmingsplangebied. Het gaat om een integrale beschouwing van cultuurhistorie: een combinatie van gebouwd erfgoed, archeologie en cultuurlandschap.

4.2.1.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Het beleid van de Provincie Zuid-Holland richt zich in het kader van cultuurhistorie op de bescherming van onder andere molenbiotopen en landgoed- en kasteelbiotopen. De provincie wil het unieke erfgoed behouden voor toekomstige generaties en doet dit door de kroonjuwelen cultureel erfgoed ruimtelijk te beschermen. Deze waardevolle historische landschappen en ensembles bepalen de identiteit van de bebouwde en groene ruimte, en vertellen de geschiedenis. In de provinciale kroonjuwelen zijn de cultuurhistorische waarden de drager bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Omgevingsverordening Zuid-Holland

In de Omgevingsverordening Zuid-Holland zijn regels opgenomen met betrekking tot de bescherming van molenbiotopen en landgoed- en kasteelbiotopen. Deze regels zijn vastgelegd in artikel 6.25 'Bescherming molenbiotoop' en 6.26 'Bescherming landgoed- en kasteelbiotopen'. In het kader van de bescherming van de molenbiotoop garanderen de regels vrije windvang en zicht op de molen door voorwaarden vast te leggen in het kader van het oprichten van nieuwe bebouwing. In het kader van de bescherming van de landgoed- en kasteelbiotopen voorzien de regels in het beschermen of versterken van de aanwezige cultuurhistorische kwaliteiten.

Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland

De provincie Zuid-Holland hanteert het beleidsinstrument “Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland (CHS)”. In de CHS heeft de provincie bestaande en mogelijk te verwachten archeologische waarden in beeld gebracht. In het bijbehorende “Beleidskader Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland” zijn per waarderingscategorie algemene beleidsuitgangspunten geformuleerd. De waardering zoals vastgelegd in de cultuurhistorische hoofdstructuur geldt als uitgangspunt van beleid.

4.2.1.3 Gemeentelijk beleid

Erfgoednota 2014-2020

Op 19 december 2013 heeft de Leidse gemeenteraad de Erfgoednota 2014-2020 (RV 13.0113) vastgesteld. De Erfgoednota benadert erfgoed integraal en gaat niet alleen over de historische stad zelf, maar ook over erfgoedkennis, onderwijs, ondernemerschap, collecties, verhalen en beleving. In Leiden, Stad van Ontdekkingen, zorgen professionals, betrokken burgers en gemeente samen voor uitvoering van de ambities van de Erfgoednota.

Visie en ambitie

De Erfgoednota gaat uit van de volgende visie: Leiden heeft met erfgoed een onderscheidende kracht in huis: zo heeft Leiden en de (internationale) kennis en collecties, en de aantrekkelijke historische stad en de grote mate van betrokkenheid van bewoners. Daarbij gaat het niet alleen om de waarde van het erfgoed zelf maar ook om de meerwaarde voor de stad uit maatschappelijk, cultureel, wetenschappelijk en economisch oogpunt. Een belangrijke ambitie uit de Erfgoednota is dat Leiden haar historische omgevingskwaliteit wil behouden, benutten en versterken voor een aantrekkelijke, vitale en toekomstbestendige stad. Erfgoed inspireert in de ontwikkeling van de stad. Daarbij benut Leiden de inspiratie uit het verleden en zoekt aansluiting bij bestaande historische karakteristieken en essenties.

Inbedding cultuurhistorie in ruimtelijke ordening

Onder invloed van rijksbeleid en wetgeving komt voor het erfgoed steeds meer nadruk te liggen op het ruimtelijk instrumentarium. Dit zet zich voort in de ontwikkeling van de nieuwe Omgevingswet, waarin ook het erfgoed wordt opgenomen. Leiden continueert de aandacht voor cultuurhistorie in het bestemmingsplan en anticipeert daarbij op rijksbeleid en wettelijke verplichtingen. Integrale cultuurhistorische waarden maken - uitgebreider en specifieker dan voorheen - deel uit van het bestemmingsplan. Van archeologie tot bouwhistorie, van historische structuren tot monumentale objecten. Hieraan worden maatregelen gekoppeld. Uitgangspunt is; beschermen wat beschermenswaardig is, zonder onnodige regeldruk. Cultuurhistorische kennis- en waardenkaarten van Leiden (met diverse themakaarten) dragen hieraan bij, evenals de onderzoeksagenda voor archeologie en bouwhistorie.

Herbestemming

Hergebruik en herbestemming van historische bebouwing is in de Erfgoednota een belangrijk thema, met het oog op vitale omgevingskwaliteit en toekomstwaarde. Waar mogelijk en gewenst creëren bestemmingsplannen qua functies dan ook ruimte voor flexibele herbestemming.

Monumentenverordening en monumentenlijst (2009)

De gemeente Leiden hanteert de Monumentenverordening 2009. Deze verordening geeft regels over hoe om te gaan met gemeentelijke monumenten. De bescherming van de monumenten is geregeld in de Monumentenwet of de gemeentelijke verordening.

Karakteristieke panden

Naast de aanwijzing van gemeentelijke monumenten hanteert de gemeente Leiden nog het instrument van karakteristieke panden. Doel daarvan is de bijdrage aan de beeldkwaliteit van de openbare ruimte door de aanwezige historische bebouwing te borgen. De aanduiding en bescherming van de karakteristieke panden wordt, indien relevant, geregeld in het betreffende bestemmingsplan. De bescherming sterkt zich niet uit tot het interieur van de betreffende panden maar heeft alleen betrekking op het volume, de hoofdvorm en het aanzicht. In de welstandsnota zijn aanvullende criteria opgenomen die toezien op de kwaliteit van materiaal en detaillering van de straatgevels en het dak.

4.2.2 Onderzoeksresultaten

De cultuurhistorische waardenkaart van Erfgoed Leiden en Omstreken geeft een overzicht van de waarde van cultuurhistorische resten die in Leiden nog aanwezig of (in structuur) herkenbaar zijn. Deze kaart is onderdeel van de cultuurhistorische atlas van Leiden. Op de cultuurhistorische waardenkaart zijn in of nabij het plangebied geen cultuurhistorische elementen aangeduid. Ook de bouwhistorische waarden- en verwachtingenkaart toont geen specifieke waarden ter plaatse.

Wel ligt het plangebied naast buitenplaats Ma Retraite. In eerste instantie lag de rooilijn van de zuidelijke wand van de nieuwbouw op de centrale as van de Tomatenstraat. De zorgen vanuit de bewoners over vooral de schaalovergang van het gemeentelijk monument 'Ma Retraite' naar het plangebied is aanleiding geweest om de afstand van de nieuwe bebouwing tot 'Ma Retraite' te vergroten. De zuidelijke rooilijn ligt nu niet meer in de centrale as van de Tomatenstraat, maar ruim 4 meter noordelijker, in lijn met de rooilijn van de woningen aan (de noordzijde van) de Tomatenstraat. Hiermee respecteert de ontwikkeling de cultuurhistorische waarde van het monument.

Daarmee is uitgesloten dat er als gevolg van de ontwikkeling cultuurhistorisch waardevolle elementen verloren gaan en zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid.

4.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.3 Ecologie

4.3.1 Beleidskader

4.3.1.1 Nationaal beleid

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) in werking getreden. De Wet natuurbescherming vervangt de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en Faunawet en de Boswet. Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Wnb. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Soortenbescherming

Onderdeel van de Wnb is soortenbescherming van planten en dieren. Dit betreffen:

• alle van nature in Nederland in het wild voorkomende vogels die vallen onder de Vogelrichtlijn (Wnb art. 3.1-3.4);
• dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (Wnb art. 3.5-3.9);
• nationaal beschermde dier- en plantensoorten genoemd in de bijlage van de wet (Wnb art. 3.10-3.11).

Van deze laatstgenoemde groep beschermde soorten mogen provincies een zogenaamde 'lijst met vrijstellingen' opstellen (Wnb art. 3.11). Voor de soorten op deze lijst geldt een vrijstelling van de verboden genoemd in art. 3.10 eerste lid van de Wnb.

Gebiedsbescherming

Voor onderhavig plangebied is de volgende wet- en regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming relevant: de Wnb en de provinciale omgevingsvisie en -verordening. Gebiedsbescherming wordt onder andere geregeld middels de Natura 2000-gebieden. In het kader van de Wnb moet uitgesloten worden dat significant negatieve effecten optreden in Natura 2000-gebieden. Hier kan sprake van zijn wanneer een ontwikkeling binnen een Natura 2000-gebied plaatsvindt, maar ook stikstofdepositie kan verslechterende gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die als Natura 2000-gebied zijn aangewezen. Deze gevolgen kunnen significant zijn wanneer een plan, project of handeling leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die overbelast zijn. Voorheen gold hier de regeling Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) voor, maar naar aanleiding van een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (mei 2019) is deze regeling komen te vervallen. Als gevolg hiervan dient in Nederland voor elk project een stikstofdepositieberekening uitgevoerd te worden. Wanneer uit de rekenresultaten een hogere depositie dan 0,00 mol/ha/jaar volgt, kan al sprake zijn van een significant negatief effect.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) (voormalig EHS) is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Nationale Omgevingsvisie. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN.

4.3.1.2 Provinciaal en regionaal beleid

Verordening uitvoering Wet natuurbescherming

Provincies zijn bevoegd om bij provinciale verordening vrijstelling te verlenen voor de groep 'Andere soorten', waardoor bij overtreding van de verbodsbepalingen de noodzaak tot ontheffing vervalt. Provinciale Staten van de provincie Zuid-Holland heeft deze verordening op 9 november 2016 vastgesteld.

Waar de verantwoordelijkheid voor de uitvoering voorheen grotendeels bij het Rijk lag, gaan de meeste verantwoordelijkheden vanaf 2017 naar provinciaal niveau gegaan. Vrijwel alle ontheffingsverlening, uitvoering van de wet en handhaving wordt sindsdien uitgevoerd door de provincies.

4.3.1.3 Gemeentelijk beleid

Ecologisch beleidsplan Leiden (1998)

Het uitgangspunt van het Ecologisch Beleidsplan Leiden (EBL) is om de natuur mee te laten tellen als bewoner van de stad. Hierbij moeten de kansen om de natuur de stad in te halen optimaal worden benut en bedreigingen voor die natuur zoveel mogelijk worden beperkt, rekening houdend met de multifunctionaliteit van de stad en haar stedelijk groen.

Ecologisch advies stadsecoloog (2020)

Het ecologisch advies van de stadsecoloog is een uitwerking van het ecologisch beleidsplan. De biodiversiteit - de verscheidenheid aan dieren, planten en andere organismen - staat mondiaal, nationaal en lokaal onder druk. In een dichtbebouwde stad als Leiden is het vinden van de juiste balans tussen het gebruik van het gebied en de kwaliteit van de leefomgeving voor mens en natuur een uitdaging. Om de stad voor mens én natuur leefbaar te maken, is het nodig de stad natuurinclusief in te richten. Zo ontstaat een basiskwaliteit aan natuur in de stad. Uit het adviesrapport van de stadsecoloog zijn 29 concrete adviezen door het college omarmd om de stadsnatuur in Leiden te versterken, en worden tot uitvoering gebracht. Het gaat hier om maatregelen ten aanzien van beheer en beleid, alsmede gerichte locatiespecfieke aanpassingen in de openbare ruimte. De effecten worden gemonitord middels het Stadsnatuurmeetnet.

Gedragscode soortbescherming gemeenten

De Wet natuurbescherming stelt gemeenten verplicht bij ruimtelijke ontwikkelingen, bestendig beheer en onderhoud de werkzaamheden zo uit te voeren dat beschermde soorten in acht worden genomen. Werken conform door het Ministerie van LNV goedgekeurde gedragscodes minimaliseert de kans op conflicten met de vigerende natuurwet. De Gedragscode soortbescherming gemeenten is per 17 december 2020 goedgekeurd. Deze gedragscode voorziet in een juiste handelwijze bij ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, en bestendig beheer of onderhoud binnen het kader van de Wet natuurbescherming.

Boomregels en Kaderstellend Bomenbeleid

De regels rondom het beschermen en kappen van bomen zijn opgenomen in de Verordening voor de fysieke leefomgeving Leiden 2020, onderdeel bomen en de Beleidsregel van de gemeenteraad van de gemeente Leiden houdende regels omtrent de afwegingen voor aanwijzing en bescherming van bomen, hierna genoemd: de boomregels 2021. Deze regels zijn op 12 augustus 2021 in werking getreden. De boomregels 2021 voorzien in de bescherming van bomen (vallend binnen de hierin genoemde categorieën), of deze nu bovengronds (kap, snoei) of ondergronds (bijv. middels bodemverdichting of wijzigingen in hydrologie) beïnvloed worden. Het bepalen van wat waardevolle bomen en structuren zijn, vindt ook plaats via de boomregels 2021. Naast bomen die waardevol zijn door hun leeftijd of omvang zijn nieuw hierin boomsoorten die als ecologisch waardevol worden beschouwd. Dit is uitgewerkt het bij de boomregels 2021 vastgestelde Register ecologische bomen. Met dit geheel aan regels is de beschermde status van bomen voldoende geborgd en is het niet noodzakelijk om deze bomen in het bestemmingsplan van een beschermende regeling te voorzien.

Nota versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013), Kadernota kwaliteit openbare ruimte (2015) & Uitwerkingsplan Groene Hoofdstructuur (2018)

De Nota vertaalt de groene ambities uit de Ruimtelijke Structuurvisie voor Leiden tot 2025, en de 'Kadernota kwaliteit openbare ruimte' in concrete acties, gericht op het verbinden van het groene en blauwe netwerk in en rond de stad, opdat dit een meer robuust structuur krijgt. Dit wordt bereikt door o.a. de volgende doelstellingen:

• 1. Beschermen en zo mogelijk verbeteren van de Groene Hoofdstructuur in de stad;
• 2. Verbinden van groengebieden in de stad met elkaar en met de groengebieden buiten de stad met als resultaat een recreatief netwerk;
• 3. Bij het groenbeheer betrekken van externe partners (bijv. burgers, woningcorporaties).

Bij vaststelling van de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is tevens besloten dat ruimtelijke ontwikkelingsprojecten die ingrijpen in de Groene Hoofdstructuur voortaan een groenparagraaf moeten bevatten, die inhoudelijk en financieel onderbouwd wordt, en die ook inzicht geeft in de mate waarin het plan bijdraagt aan de gewenste kwaliteit (het referentiebeeld) van het betreffende deel van de Groene Hoofdstructuur.

In de Nota Versterken en verbinden van het groen in Leiden (2013) is de Groene Hoofdstructuur aangekondigd. Het uitwerkingsplan hiervan is in 2018 vastgesteld.

4.3.2 Onderzoeksresultaten

4.3.2.1 Inleiding

Onderzoeksbureau ATKB heeft in het kader van het plan een ecologische quickscan uitgevoerd. Deze quickscan is opgenomen in Bijlage 5 van deze toelichting. Daarnaast is door KuiperCompagnons een stikstofdepositieberekening uitgevoerd. Deze berekeningen zijn opgenomen in Bijlage 7 van deze toelichting. In de hierna volgende paragrafen worden de resultaten uit de onderzoeken kort weergegeven.

4.3.2.2 Soortenbescherming

Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat het gebied mogelijk wordt gebruikt door de gierzwaluw, huismus, vleermuizen, steenmarter, broedvogels categorie 5 en diverse algemene broedvogels. Naar gierzwaluw, huismus, steenmarter en gebouwbewonende vleermuizen is daarom een aanvullend ecologisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage van dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 6 bij deze toelichting. De conclusies uit dit onderzoek worden hieronder opgesomd.

Gierzwaluw

In de directe omgeving van het plangebied is een jaarrond beschermde nestlocatie van gierzwaluw aanwezig. Als gevolg van de geplande werkzaamheden worden geen negatieve effecten op gierzwaluw verwacht. Maatregelen ten aanzien van deze soort zijn niet nodig.

Huismus

In de Fruitbuurt (buiten het plangebied) zijn huismussen aanwezig. Er is geen sprake van negatieve effecten op huismus. Maatregelen ten aanzien van deze soort zijn niet nodig.

Vleermuizen

Verblijfplaatsen

Aangrenzend aan het plangebied zijn er twee paarterritoria van gewone dwergvleermuis aanwezig, waarvan de bij de baltsterritoria horende paarverblijfplaatsen niet in het plangebied liggen. Tijdelijke en permanente verstoring en vernietiging van verblijfplaatsen als gevolg van de werkzaamheden is niet aan de orde indien er gedurende de actieve periode van vleermuizen (globaal: april t/m oktober) geen gebruik wordt gemaakt van nachtelijk rondschijnend licht.

Foerageergebied

Aangrenzend aan het plangebied is essentieel foerageergebied voor gewone dwergvleermuis aanwezig ter hoogte van de Trekvliet.

Tijdelijke verstoring van essentieel foerageergebied kan worden voorkomen door de volgende maatregelen:

• Werken buiten vleermuisactieve periode (dus buiten de periode april t/m oktober);
• Binnen de actieve periode het gebruik va op de watergang gerichte lichtbronnen vermijden.

Permanente verstoring van essentieel foerageergebied van gewone dwergvleermuis kan worden voorkomen door in de periode van april t/m oktober geen gebruik te maken van lichtbronnen die zijn gericht op de Trekvliet.

Vliegroutes

Er zijn geen essentiële vliegroutes aanwezig in het plangebied of directe omgeving. De aanwezige niet-essentiële vliegroute wordt niet aangetast indien er geen nachtelijk lichtbronnen worden gericht op de Trekvliet in de periode van april t/km oktober.

Steenmarter

De steenmarter komt niet voor In het plangebied. Er is daarom geen sprake van negatieve effecten op steenmarter. Maatregelen ten aanzien van deze soort zijn niet nodig.

Overige broedvogels

Naast bovengenoemde maatregelen, zijn maatregelen ten aanzien van algemene broedvogelsvvan toepassing. Alle (actieve nesten van) broedvogels zijn namelijk beschermd. Middels de voorzorgsmaatregelen zoals benoemd in de rapportage kan overtreding van de Wnb (als gevolg van vernieling van vogelnesten of zodanige verstoring dat de ouderdieren blijvend het nest verlaten) worden voorkomen en kunnen de werkzaamheden doorgang vinden.

4.3.2.3 Gebiedsbescherming

Beoordeeld is of de gebruiksfase van de 350 nieuwe woningen en de commerciële ruimten leidt tot een toename van de stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelige habitats binnen Natura 2000-gebieden.

Uit dit onderzoek wordt geconcludeerd dat met zekerheid kan worden gesteld dat geen sprake is van een toename van de stikstofdepositie binnen stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden. Dit betekent dat significant negatieve effecten op de instandhouding van die gebieden kunnen worden uitgesloten en dat de Wet natuurbescherming niet leidt tot belemmeringen voor de ontwikkelingen in dit project.

4.3.3 Conclusie

Wanneer de genoemde voorzorgsmaatregelen worden genomen, is geen ontheffing Wet natuurbescherming nodig. De verwerking van de voorwaarden en voorzorgsmaatregelen is tweeledig, een deel zal als voorwaarden worden verbonden aan de omgevingsvergunning. De voorzorgsmaatregel omtrent vleermuizen is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de algemene gebruiksregels van dit bestemmingsplan. Het aspect ecologie en het aspect stikstofdepositie staat hiermee de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.4 Kabels en leidingen

4.4.1 Beleidskader

Planologisch relevante leidingen dienen in een bestemmingsplan te worden opgenomen. Dergelijke leidingen kunnen beperkingen opleggen aan het gebruik van de omgeving. Onder planologisch relevante leidingen vallen hoofdnutsvoorzieningen. Dit betreffen leidingen voor het transport van brandbare en/of ontplofbare stoffen en aardgasleidingen. Leidingen dienen als zodanig te worden bestemd en daarbij dient de afstand die moet worden vrijgehouden van bebouwing ter bescherming van de leiding, te worden aangeduid.

Naast planologisch relevante leidingen kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die planologisch niet relevant zijn, maar waar met de beheerder van de kabels en leidingen afstemming dient plaats te vinden over het beschermen dan wel verleggen van in en nabij een ontwikkellocatie gelegen kabels en leidingen.

4.4.2 Onderzoeksresultaten

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen.

4.4.3 Conclusie

Het aspect kabels en leidingen staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.5 Milieu

4.5.1 Bedrijven en milieuzonering

4.5.1.1 Begrip milieuzonering

Een goede ruimtelijke ordening beoogt het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

Deze milieuzonering dient aldus twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar voor woningen;
• het bieden van voldoende ruimte en zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam kunnen (blijven) uitoefenen.

Een vergaande scheiding van functies kan echter ook leiden tot inefficiënt ruimtegebruik en een verlies aan ruimtelijke kwaliteit. Een gemengd gebied met een mix van wonen en werken, winkels en horeca stimuleert een levendig straatbeeld, een hogere sociale veiligheid en extra draagvlak voor voorzieningen.

4.5.1.2 VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering

De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering is een handreiking voor milieuzonering in ruimtelijke plannen. Het boekje vormt een hulpmiddel om de afstanden tussen bedrijvigheid en woningen voor een locatie concreet in te vullen. Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunning vrij bouwen mogelijk is. Het doel van de publicatie is om te komen tot maatwerk op lokaal niveau. Dit betekent dat gemaakte keuzes zorgvuldig moeten worden afgewogen en verantwoord.

Afbeelding 4.1 Richtafstandenlijst per omgevingstype. Bron: VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009).

De in de publicatie opgenomen richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van buurtgerichte voorzieningen, zoals basisscholen komen er vrijwel geen andere functies voor, behalve aan huis verbonden beroep of bedrijf.

Anders dan rustige woonwijken, zijn er ook gebieden met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen, komen andere functies voor zoals winkels, horeca en of kleine bedrijven en voorzieningen. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Indien sprake is van een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

De richtafstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden uitgeoefend, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting in plaats van de richtafstanden.

4.5.1.3 Onderzoeksresultaten

Door KuiperCompagnons is een 'Quickscan bedrijven en milieuzonering' uitgevoerd. Deze quickscan is als Bijlage 9 opgenomen bij deze toelichting. In deze paragraaf worden de belangrijkste resultaten benoemd.

Uit de inventarisatie van de bedrijvigheid in de omgeving van het plangebied blijkt dat er enkele bestemmingen c.q. bedrijven een richtafstand kennen die tot in het plangebied reikt, en daardoor een aandachtspunt vormen. Uit nadere analyse blijkt ofwel dat de betreffende richtafstand niet over het bouwplan valt; ofwel dat in werkelijkheid sprake is van een lagere milieucategorie, waardoor de feitelijke richtafstand niet tot het bouwplan reikt. Ook is in alle gevallen toekomstige bedrijvigheid met hogere milieucategorie uitgesloten of niet reëel. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt zodoende geen belemmering voor de ontwikkeling. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de nieuwe woningen, en bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering belemmerd.

4.5.1.4 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.5.2 Bodem

4.5.2.1 Beleidskader

Wet ruimtelijke ordening

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen regels stellen voor een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent voor de bodem (grond en grondwater) dat de bodemkwaliteit en de voorgenomen bestemming met elkaar in overeenstemming dienen te zijn. Of de bodem een planontwikkeling in de weg staat, wordt bepaald door middel van een historisch onderzoek, eventueel aangevuld met een bodemonderzoek. De resultaten van het historisch onderzoek, het bodemonderzoek en de conclusie met eventuele saneringsadviezen worden in het bestemmingsplan vermeld.

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)

In de Wabo staat dat een omgevingsvergunning, voor het bouwen op een vermoeden van ernstig verontreinigde grond, pas in werking treedt nadat:

• er is vastgesteld dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging;
• het bevoegd gezag heeft ingestemd met het saneringsplan/BUS-melding;
• er een melding is gedaan van een voornemen tot saneren.

Wet bodembescherming (Wbb)

Als er sprake is van ernstige bodemverontreiniging dan gelden de regels van de Wet Bodembescherming. In de Wbb is een saneringsdoelstelling bepaald (het saneren naar de functie) en een saneringscriterium (wanneer moet er gesaneerd worden (bij zogenaamde “spoed- of risicolocaties”)).

Besluit bodemkwaliteit (Bbk)

Het Besluit bodemkwaliteit geeft de lokale bevoegde gezagen de mogelijkheid om de bodemkwaliteit binnen hun gebied actief te gaan beheren binnen de gegeven kaders. Dit geeft onder andere ruimte voor nieuwe projecten op het gebied van natuur, wonen en industrie. Daarnaast worden de kwaliteit en de integriteit van belangrijke intermediairs bij bodemactiviteiten beter geborgd. In het Besluit staan ook regels met betrekking tot het toepassen van bouwstoffen, grond en baggerspecie.

Lokaal bodembeleid

De regels voor grondverzet volgen uit het Besluit bodemkwaliteit. In de gemeente Leiden is het generieke beleid van kracht. Dat betekent dat toe te passen grond altijd aan twee eisen moet voldoen:

• toe te passen grond moet beter of gelijk in kwaliteit zijn als de ontvangende bodem - (op niveau van bodemkwaliteitsklasse);
• toe te passen grond moet beter of gelijk in kwaliteit zijn als geldt voor de op betreffende plek geldende bodemfunctieklasse.

De gemeente Leiden beschikt over een bodemfunctieklassenkaart. Eventueel aanvullende regels worden opgenomen in de regionale bodembeheernota.

4.5.2.2 Onderzoeksresultaten

Soilution heeft in het kader van het plan een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Het bodemonderzoek is opgenomen in Bijlage 10 van deze toelichting. In deze paragraaf worden de resultaten uit de onderzoeken kort weergegeven. Het onderzoek heeft als doel om inzicht te verschaffen in de aard en -indien mogelijk- de omvang van de bodemverontreinigingen in relatie tot de voorgenomen ontwikkeling.

Voorafgaand aan het onderzoek is het bodemdossier van de Omgevingsdienst West-Holland geraadpleegd. Er zijn diverse rapportages beschikbaar. Hieruit is gebleken dat er binnen het te onderzoeken gebied diverse gevallen van ernstige bodemverontreiniging (zowel immobiele als mobiele gevallen) aanwezig zijn, en dat een deel van het plangebied nog niet eerder is onderzocht. Deze informatie kan worden gebruikt bij de beoordeling van de bodemkwaliteit, maar de rapportages dienen gezien de verstreken tijd te worden geactualiseerd. Het doel van dit onderzoek is dan ook om deze informatie te actualiseren en aan te vullen met de nog niet onderzochte parameters (uitbreiding parameterpakket inclusief asbest). Daarnaast wordt, voor zover het gebruik van de percelen dit toelaat, ook onderzoek verricht ter plaatse van niet of nauwelijks onderzochte terreindelen.

Op basis van de beschikbare informatie zijn diverse uitgangspunten geformuleerd voor het actualisatieonderzoek. Tijdens het verkennend bodemonderzoek zijn 29 boringen uitgevoerd tot een diepte van minimaal 1,5 m-mw. Ter plaatse van vijftien punten zijn inspectiegaten gegraven en is het uitkomend materiaal geïnspecteerd op asbest. Met het verkennend onderzoek zijn de aanwezige, bekende, verontreinigingen bevestigd en er zijn geen aanwijzingen gevonden dat deze verontreinigingen zich hebben verspreid. In het rapport (paragraaf 3.4) is per onderzoeksperceel aangegeven welke verontreinigingen aanwezig zijn.

4.5.2.3 Conclusie

Omdat op een aantal plaatsen binnen het plangebied een verontreiniging is aangetoond, wordt het gebied vooralsnog niet geschikt geacht voor de inrichting ten behoeve van de functie wonen. In de vervolgfase, ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning, dient de verontreinigingssituatie verder te worden genuanceerd. Dat gebeurt bij voorkeur nadat de bedrijfsactiviteiten zijn gestaakt. Vervolgens moet een saneringsplan worden opgesteld en voorgelegd aan het bevoegd gezag. De initiatiefnemer is zich hiervan bewust en heeft de kosten hiervoor ingecalculeerd.

Voor de sanering zijn in ieder geval ontgravingswerkzaamheden benodigd. Deze worden uitgevoerd en de grond zal worden gesaneerd voordat er kan worden gestart met de bouw van woningen. Het plan is ook om ter plaatse van het gehele gebied een parkeerkelder aan te leggen (waarbij de grond tot een diepte van circa 3 m-mv zal worden ontgraven). Deze functionele ontgraving is grootschaliger dan de ontgravingswerkzaamheden die noodzakelijk worden geacht voor de bodemsanering.

Gezien voorgaande kan worden geconcludeerd dat het gebied, na uitvoering van een door het bevoegd gezag goedgekeurd saneringsplan, geschikt kan worden gemaakt voor de beoogde functie wonen. De initiatiefnemer houdt in de exploitatie rekening de bijbehorende kosten. Nadere toetsing vindt plaats bij verlening van de omgevingsvergunning. Gezien voorgaande vormt het aspect bodem geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.5.3 Geluid

4.5.3.1 Beleidskader

Nationaal beleid

Sinds het einde van de jaren zeventig vormt de Wet geluidhinder (Wgh) een belangrijk juridisch kader voor het Nederlandse geluidsbeleid. De Wet geluidhinder biedt onder andere geluidsgevoelige bestemmingen (zoals woningen) bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai door middel van zonering. De Wet geluidhinder is daarom sterk gelinkt aan de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Wegverkeerslawaai

De Wgh biedt geluidsgevoelige bestemmingen bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai bij de aanleg/wijziging van wegen of bij de bouw van woningen in de buurt van wegen. De reikwijdte van de Wgh is beperkt tot een aandachtsgebied (een geluidszone) langs wegen. Binnen deze geluidszone zijn de regels van de Wgh van toepassing. Een andere beperking is dat de Wgh niet geldt voor 30-km wegen en voor woonerven. Een eventueel noodzakelijke akoestische afweging wordt in dergelijke gevallen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening gemaakt.

Industrielawaai

De Wgh verplicht om industrieterreinen waarop lawaaiveroorzakende bedrijven zijn of kunnen worden gevestigd te zoneren. Bij de zonering worden primair de grenzen vastgelegd van het gebied waarbinnen de lawaaimakende bedrijven gevestigd mogen zijn. Vervolgens wordt ten behoeve van het gezoneerde industrieterrein de zonegrens bepaald en vastgesteld. Het gebied binnen de zonegrens vormt het aandachtsgebied. De binnen het aandachtsgebied geldende wettelijke voorkeursgrenswaarde, dan wel de binnen de zone vastgestelde hogere waarden zijn bepalend voor de toelaatbaarheid van geluidproducerende activiteiten. Buiten de geluidszone mag de geluidsbelasting als gevolg van de bedrijven op het gezoneerde industrieterrein niet meer dan 50 dB(A) bedragen.

Spoorweglawaai

De Wgh biedt geluidsgevoelige bestemmingen bescherming tegen geluidhinder van spoorweglawaai bij de aanleg/wijziging van spoorwegen of bij de bouw van woningen in de buurt van spoorwegen. De reikwijdte van de Wet geluidhinder (Wgh) is beperkt tot een aandachtsgebied (een geluidszone) langs spoorwegen. Binnen deze geluidszone zijn de regels van de Wgh van toepassing.

Normstelling

De normstelling onderscheidt voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) bedraagt voor wegverkeerslawaai de voorkeursgrenswaarde 48 dB op de gevel van een geluidgevoelige bestemming. De voorkeursgrenswaarde wordt voor alle (nieuwe) situaties nagestreefd. Realisatie hiervan is echter niet altijd mogelijk. De wet biedt de mogelijkheid om ontheffing te verkrijgen van de voorkeursgrenswaarde tot de maximale ontheffingswaarde. De maximaal vast te stellen hogere waarde voor nieuw te bouwen geluidsgevoelige bestemmingen binnen de bebouwde kom bedraagt 63 dB.

Gemeentelijk geluidbeleid

Het gemeentelijk geluidbeleid is vastgelegd in de Geluidsnota Leiden (2004). In het geluidbeleid is lokale differentiatie mogelijk gemaakt, waardoor er per gebied een passend geluidsniveau wordt opgeleverd. Ter plaatse van het plangebied geldt is het gebiedstype conform de Geluidsnota Leiden 'gemengde bedrijventerreinen'. Voor weg-, spoor- en industrielawaai gelden de geluidsklassen -1 (onrustig) tot en met -4 (zeer lawaaiig). Voor verkeerslawaai geldt de geluidsklasse 50-55 als ambitie voor dit gebiedstype. Voor industrielawaai geldt de geluidsklasse 48-52 als ambitie.

De Wet geluidhinder geeft mogelijkheden om een hogere waarde vast te stellen voor wegverkeer, railverkeer en industrielawaai. Op 4 maart 2013 heeft de Omgevingsdienst de herziene versie van de “Richtlijnen voor het vaststellen van hogere waarden” vastgesteld. Op basis van deze richtlijnen stelt de Omgevingsdienst een maximale hogere waarde van 58 dB voor, voor verkeerslawaai en 63 dB voor railverkeer. Voor industrielawaai en luchtvaartlawaai gelden de wettelijke grenswaarden. Indien een verzoek om een hogere waarde dient te worden beoordeeld wordt dit uitgevoerd door de Omgevingsdienst. De Omgevingsdienst West-Holland is tevens degene die namens de gemeente Leiden de procedure hogere waarde uitvoert.

Naast de Geluidsnota Leiden heeft de gemeente een Geluidskaart Leiden (2022) en een actieplan Leiden (2018) opgesteld. De geluidskaart brengt de geluidsproductie in beeld en het actieplan zorgt voor het beheersen en waar nodig verlagen van de geluidsniveaus in de leefomgeving.

4.5.3.2 Onderzoeksresultaten

Door BuroBouwfysica is een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd, dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 11 bij deze toelichting. In deze paragraaf zijn de belangrijkste resultaten benoemd.

De locatie is globaal gelegen tussen de Zoeterwoudseweg, Veilingkade, Vrijheidslaan, N206-Voorschoterweg en de Tomatenstraat. Het plan is tevens gelegen binnen de invloedssfeer van diverse gedezoneerde wegen (30 km/uur wegen) waaronder de Veilingkade, Druivenstraat, Kersenstraat, Rosenveltstraat, die in het kader van een goede ruimtelijke ordening in de beoordeling meegenomen zijn. Er is een verkeersbesluit genomen om van de Zoeterwoudseweg een 30 km/u weg te maken, waardoor deze in het onderzoek als zodanig is beschouwd.

Uit de berekeningen blijkt het volgende:

• Er is geen sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder. Om de realisatie van het plan in ruimtelijke zin mogelijk te maken behoeven geen hogeren waarde te worden vastgesteld.
• De geluidbelasting als gevolg van 30 km/uur wegen bedraagt maximaal 53 dB en wordt in aansluiting op het beleid beoordeeld als passend bij een goede ruimtelijke ordening.

Om een goed woon- en leefklimaat in de woningen te realiseren wordt geadviseerd de gevelisolatie af te stemmen op de optredende geluidbelasting (totaal van alle wegen zonder aftrek) en een karakteristiek binnenniveau van maximaal 33 dB.

4.5.3.3 Conclusie

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde voor een deel van het plangebied wordt overschreden. Dit betreft echter een overschrijding door niet gezoneeerde wegen. Derhalve is het verlenen van een Hogere grenswaarde Wgh niet noodzakelijk. De aanbevelingen wat betreft gevelisolatie zullen worden meegenomen in de verdere planuitwerking.

4.5.4 Luchtkwaliteit

4.5.4.1 Beleidskader

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Hoofdstuk 5 Titel 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. Daarom zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide en fijn stof (PM10 en PM2,5). Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De overige stoffen die in bijlage 2 zijn genoemd liggen over het algemeen ver onder de grenswaarden.

Vanaf 1 januari 2015 geldt er een grenswaarde voor een kleinere fractie van fijn stof. De grenswaarde voor PM2,5 bedraagt 25 µg/m3. Gezien het grote verschil tussen de grenswaarde en de achtergrondconcentratie zullen overschrijdingen van deze grenswaarde niet vaak voorkomen. De achtergrond concentraties langs de gemeentelijke wegen onder de 20 µg/m3. Het blijkt dat als de grenswaarde voor PM10 niet wordt overschreden, er geen overschrijding van de grenswaarde voor PM2,5 zal zijn.

Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in besluiten (algemene maatregelen van bestuur) en ministeriële regelingen. Hiervan zijn de volgende van belang.

Besluit en Regeling 'niet in betekenende mate'

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevat criteria waarmee kan worden bepaald of een project wel of niet als 'in betekenende mate' moet worden beschouwd.

NIBM projecten kunnen - juridisch gezien - zonder toetsing aan de grenswaarden voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan, bijvoorbeeld om de bewoners en/of kinderen in een school/ kinderdagverblijf aan de gebied ontsluitende wegen.

4.5.4.2 Onderzoeksresultaten

Beoordeling luchtkwaliteit

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' (Regeling NIBM) zijn voor verschillende functiecategorieën cijfermatige kwantificaties opgenomen, waarbij een ontwikkeling als een NIBM-project kan worden beschouwd. Deze categorieën betreffen landbouwinrichtingen, spoorwegemplacementen, kantoorlocaties, woningbouwlocaties en een combinatielocatie van woningbouw en kantoren.

Met dit bestemmingsplan wordt de realisatie van 350 nieuwe woningen en 7.000 m2 commerciële functies mogelijk gemaakt. In de 'Regeling niet in betekenende mate' is aangegeven dat het plan daarmee een NIBM project is, dat zonder toetsing aan de luchtkwaliteitseisen kan worden uitgevoerd. Rondom het plangebied is echter ook nog sprake van andere functies. In verband met de goede ruimtelijke ordening moet daarom worden aangetoond dat er bij de woonfuncties sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Door KuiperCompagnons is daarom een onderzoek luchtkwaliteit uitgevoerd naar de in de toekomst (2032) te verwachten concentraties luchtverontreinigende stoffen ter plaatse van de in dit plan opgenomen plangrens en langs de (ontsluitings)wegen in de nabijheid van het plangebied. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 12 bij deze toelichting.

Aan de hand van berekeningen is aangetoond dat de luchtkwaliteit voor de maatgevende stoffen stikstofdioxide (NO2), fijnstof (PM10) en zeer fijnstof (PM2,5) langs de wegen en binnen het plangebied ruimschoots voldoet aan de grenswaarden. Derhalve leidt het aspect luchtkwaliteit niet tot belemmeringen voor de ontwikkeling van woningen binnen het plangebied.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn daarnaast de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 in de omgeving van het plangebied inzichtelijk gemaakt. In de volgende afbeelding zijn de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 voor het peiljaar 2020 weergegeven. Deze concentraties zijn afkomstig uit de NSL-monitoringstool 2021.

Goede ruimtelijke ordening

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn daarnaast de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 in de omgeving van het plangebied inzichtelijk gemaakt. In de volgende afbeelding zijn de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 voor het peiljaar 2020 weergegeven. Deze concentraties zijn afkomstig uit de NSL-monitoringstool 2020.

Afbeelding 4.3: Overzicht concentraties NO2, PM10 en PM2,5, peiljaar 2020 (NSL-monitoringstool 2020)

Uit de voorgaande afbeelding blijkt dat in de omgeving van het plangebied de jaargemiddelde concentraties NO2, PM10 en PM2,5 respectievelijk maximaal 22,7 µg/m3, 18,0 µg/m3 en 9,4 µg/m3 bedraagt. De jaargemiddelde grenswaarde voor NO2, PM10 (beide 40 µg/m3) en PM2,5 (25 µg/m3) wordt niet overschreden. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24 uurgemiddelde concentratie PM10 is maximaal 6,3, waardoor het maximum van 35 dagen niet wordt overschreden.

4.5.4.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.5.5 Externe veiligheid

4.5.5.1 Beleidskader

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden.

In het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gelezen in samenhang met de regels omtrent externe veiligheid moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicobronnen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR), en de eventuele toename hiervan, beoordeeld te worden.

Plaatsgebonden risico

Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De normstelling heeft de status van een grenswaarde die niet overschreden mag worden. Voor kwetsbare objecten wordt in zowel bestaande als nieuwe situaties het niveau van 10-6 per jaar als grenswaarde gehanteerd. Nieuwe beperkt kwetsbare objecten zijn alleen toegestaan onder een gewichtige motivering. Bestaande beperkt kwetsbare objecten zijn toegestaan binnen de PR 10-6 contour.

Groepsrisico

Het GR kan worden beschouwd als de maat van maatschappelijke ontwrichting in geval van een calamiteit (en drukt dus de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal 10 personen overlijdt als rechtstreeks gevolg van een calamiteit). De normstelling heeft de status van een oriënterende waarde. Deze waarde is geen vastgestelde wettelijke norm. Voor het bevoegd gezag geldt met betrekking tot het GR wel een verantwoordingsverplichting.

Verantwoording groepsrisico

Binnen het invloedsgebied geldt dat voor ieder ruimtelijk plan groepsrisicoverantwoording verplicht is. Een verantwoording is een kwalitatieve beschrijving over de waarde van het groepsrisico, maatregelen, zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Het advies van de veiligheidsregio speelt hierbij een belangrijke rol. Bij complexe projecten ligt doorgaans een proces van overleg met veiligheidsdeskundigen ten grondslag.

Regelgeving transport van gevaarlijke stoffen via buisleidingen

Het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) regelt onder andere welke veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden rond buisleidingen met gevaarlijke stoffen.

De normstelling is in lijn met het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Daarmee zijn nieuwe kwetsbare objecten binnen de PR 10-6 contour niet toegestaan. Ook is vastgesteld dat wanneer binnen het invloedsgebied van een buisleiding een ruimtelijk besluit wordt genomen, de verantwoordingsplicht van toepassing is.

Het Bevb gaat uit van een belemmerde strook van 4 of 5 meter, afhankelijk van de werkdruk en stof. Voor deze strook geldt een bouwverbod en een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden.

Net als bij het Bevi worden de risicoafstanden en rekenmethodiek die volgen uit het Bevb opgenomen in een regeling, de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb).

Regelgeving transport van gevaarlijke stoffen over wegen, water en spoor

In 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) in werking getreden. In het Bevt staan regels voor de ruimtelijke inrichting rond wegen, waterwegen en spoorwegen met vervoer van gevaarlijke stoffen. In dit onderzoek is op deze wetgeving voorgesorteerd.

Het Bevt hanteert een vaste grens van 200 meter, vanaf de buitenrand van de transportroute, waarbuiten in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Buiten de 200 meter is een verantwoording niet noodzakelijk. Wel geldt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen die nieuwe kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten mogelijk maken buiten de 200 meter, in de toelichting aandacht moet worden gegeven aan de aspecten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid.

Ten aanzien van de verantwoordingsplicht groepsrisico wordt onderscheid gemaakt tussen een volledige verantwoording en een beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Een volledige verantwoording kan bovendien achterwege blijven indien kan worden aangetoond dat:

• a. het groepsrisico, niet hoger is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico, of;
• b. het groepsrisico, gelet op de redelijkerwijs te verwachten verandering van de dichtheid van personen, met niet meer dan 10% toeneemt en;
• c. de oriëntatiewaarde, gelet op de dichtheid van personen, niet wordt overschreden.
• d. Indien sprake is van een volledige verantwoording dienen maatregelen ter beperking van het GR, alternatieve ruimtelijke ontwikkelingen met een lager GR en mogelijkheden en voorgenomen maatregelen ter beperking van de omvang van een calamiteit te worden overwogen. Een beperkte verantwoording houdt wel rekening met de effecten van een calamiteit en vindt alleen plaats als het plangebied binnen het invloedsgebied (effectgebied) van transportassen is gelegen.

4.5.5.2 Onderzoeksresultaten

Met de nieuwe ontwikkeling worden nieuwe kwetsbare objecten (zoals woningen) mogelijk gemaakt. Op basis van de risicokaart en informatie van de gemeente Leiden zijn de volgende risicobronnen in de omgeving aanwezig:

• Vervoer gevaarlijke stoffen over de Rijkswegen N11, A4 en A44;
• Vervoer gevaarlijke stoffen over de N206.

Rijkswegen N11, A4 en A44

Langs vervoersassen van gevaarlijke stoffen is een verantwoordingsgebied aanwezig van 200 meter, een invloedsgebied voor LPG (stofcategorie GF3) van 355 meter en een invloedsgebied voor toxische stoffen van meer dan 4.000 meter. De locatie bevindt zich voor bovengenoemde risicobronnen net nog binnen het invloedsgebied voor GF3 van de N206 en binnen het invloedsgebied van toxische stoffen voor de rijkswegen en N206 (indien hier toxische stoffen over vervoerd worden). Er dient een beschrijving te worden gegeven van de aspecten 'zelfredzaamheid' en 'bestrijdbaarheid'.

Zelfredzaamheid

Zelfredzaamheid is het zichzelf kunnen onttrekken aan een dreigend gevaar, zonder daadwerkelijke hulp van hulpverleningsdiensten. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchting. Het zelfredzame vermogen van personen in de buurt van een risicovolle bron is een belangrijke voorwaarde om grote effecten bij een incident te voorkomen. In het plangebied worden geen functies mogelijk gemaakt die specifiek bedoeld zijn voor personen met een beperkte zelfredzaamheid, zoals ouderen of gehandicapten. Evenwel is het natuurlijk niet uit te sluiten dat kinderen, ouderen en/of gehandicapten in de woningen gaan wonen/aanwezig zijn. Vanuit maatschappelijk oogpunt is het juist gewenst dat dergelijke specifieke doelgroepen zich gelijkmatig 'verspreiden' tussen de reguliere doelgroepen.

Maatgevende scenario BLEVE

Het maatgevende scenario voor de N206 is een BLEVE (Boiling Liquid Expanding Vapour Explosion). Er wordt onderscheid gemaakt tussen een warme BLEVE en een koude BLEVE. Bij een warme BLEVE kan door een incident op de weg een brand ontstaan waarbij een tankwagen met LPG is betrokken. Vanwege oplopende temperaturen neemt dan de druk in de tank met LPG toe. Binnen circa 20 minuten leidt het vrijkomen en het ontsteken van de inhoud tot overdrukeffecten en een grote vuurbal, een BLEVE. Een koude BLEVE treedt op zonder of voordat de LPG-tankwagen (maximaal) is opgewarmd door een externe brand. Het scheuren van de tank wordt veroorzaakt door een plaatselijke verzwakking van de tankwand.\ De maximale druk en temperatuur worden in dit scenario niet bereikt. De hittestraling van een BLEVE is kort en hevig en kan secundaire branden in de omgeving veroorzaken. Ontvluchting in het geval van een BLEVE is mogelijk, mits er geen bijzondere beperkingen zijn ten aanzien van zelfredzaamheid van aanwezigen.

Scenario toxische gassen (vervoer gevaarlijke stoffen over de rijkswegen)

Door een incident kan de tankwand scheuren waardoor een groot deel van de toxische vloeistof in korte tijd uitstroomt. De toxische stof verdampt deels direct en wordt gedurende korte tijd meegevoerd door de wind. De resterende vloeistof vormt een plas. Het gevaar kan door de aanwezigen in het benedenwindse effectgebied opgemerkt worden door de herkenbare geur van ammoniak. Aanwezigen kunnen het beste binnen in gebouwen schuilen tegen de toxische effecten van het scenario.

Vluchtmogelijkheden

In het geval van een incident met een LPG tankwagen op de N206 kan men richting het oosten vluchten naar de Zoeterwoudseweg en vervolgens richting het noorden van de bron af vluchten.

Mogelijkheden tot voorbereiden van bestrijding van rampen

Bij het stedenbouwkundig ontwerp en de indeling van de openbare ruimte dient rekening te worden gehouden met de bereikbaarheid en keermogelijkheden van hulpverleningsdiensten en opstelplaatsen in relatie tot ingangen van gebouwen. De wegenstructuur in het plangebied dient te voldoen aan de door de brandweer gestelde minimumeisen betreffende uitvoering en inrichting.

De aanwezigheid van effectieve bluswatervoorziening is tevens een belangrijk aandachtspunt. Brandkranen dienen nabij de entrees van gebouwen en de opstelplaatsen gerealiseerd te worden.

Ten behoeve van de zelfredzaamheid is het van belang dat E-Alert wordt ingezet.

In het kader van een effectieve zelfredzaamheid bij het vrijkomen van toxische stoffen wordt geadviseerd bij ontwikkelingen afsluitbare ventilatiesystemen in gebouwen toe te passen waarmee kan worden voorkomen dat toxische stoffen binnentreden. Aanwezigen zijn in gebouwen enkele uren beschermd tegen de effecten van toxische dampen. Het opleggen van het aanbrengen van afsluitbare mechanische ventilatiesystemen is alleen mogelijk indien dit in de planregels van het bestemmingsplan is vastgelegd.

Risicocommunicatie naar de bewoners is zeer belangrijk. Bij het sluiten van een huur-/koopcontract dient op de externe veiligheidsrisico's gewezen te worden. Er kan informatie worden verstrekt over de maatregelen die zijn getroffen ter voorkoming en bestrijding van incidenten en over de daarbij te volgen gedragslijn. De gemeente heeft in dit kader een informatieplicht.

4.5.5.3 Conclusie

Het aspect 'externe veiligheid' staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg. In het kader van de voorbereiding van een bestemmingsplan is advies gevraagd bij de Veiligheidsregio Hollands Midden. Dit advies is opgenomen als Bijlage 13 bij deze toelichting. De punten uit dit advies zullen worden meegenomen in de planuitwerking. Daarnaast is in de planregels een verplichting opgenomen over de afsluitbaarheid van een mechanisch ventilatiesysteem.

4.6 Milieueffectrapportage

4.6.1 Beleidskader

Het inwerkingtredingsbesluit wijziging Besluit m.e.r. is op 7 juli 2017 in werking getreden. In dit gewijzigde Besluit m.e.r. is de nieuwe procedure omtrent de vormvrije m.e.r.-beoordeling opgenomen. Het besluit is aangepast omdat de Europese rechter heeft geoordeeld dat de drempelwaarden voor m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten onvoldoende recht deden aan de vraag of er sprake is van "aanzienlijke gevolgen voor het milieu". Het besluit is aangepast en de drempelwaarden zijn nu indicatief. Dat betekent dat als een project (ruim) onder de drempelwaarden blijft er wel een toetsing moet worden gedaan. Het bevoegd gezag moet zich er van vergewissen dat er daadwerkelijk geen aanzienlijke gevolgen voor het milieu zijn. Bij de aanleg, wijziging of uitbreiding van woningbouw kan sprake zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals aangegeven in D 11.2, kolom 1, in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer;

2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat; of

3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

De drempelwaarden in het Besluit m.e.r. (kolom 2-'gevallen' in de D-lijst) zijn gebaseerd op algemene kenmerken van een activiteit en een globale aanname dat bij gevallen onder de drempelwaarde geen belangrijke nadelige milieugevolgen zullen optreden. Dat hoeft echter niet altijd het geval te zijn: in bepaalde gevallen kan een activiteit met een kleinere omvang wel degelijk belangrijke nadelige milieugevolgen hebben.

De consequentie van de nieuwe regeling is dat in elk besluit of plan, dat betrekking heeft op activiteiten, die voorkomen op de D-lijst aandacht moet worden besteed aan m.e.r. Er zal een toets moeten worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is dus altijd nodig als een besluit of plan wordt voorbereid over activiteiten die voorkomen op de D-lijst. Voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling bestaan geen vereisten voor de vorm, maar wel voor de inhoud. Wel dient het college van burgemeester en wethouders een m.e.r.-beoordelingsbesluit te nemen, voorafgaand aan de vrijgave van het ontwerpbestemmingsplan.

4.6.2 Onderzoeksresultaten en conclusie

Bij de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient rekening gehouden te worden met de criteria zoals die zijn opgenomen in bijlage III van de EU richtlijn milieubeoordeling projecten. Deze worden hieronder behandeld:

• 1. Kenmerken project / actviteit

Het plan voorziet in realisatie van 350 woningen en 7.000 m2 BVO commerciële ruimtes.

• 2. Plaats van het project / activiteit

Het plangebied betreft een locatie aan de Zoeterwoudeseweg in Leiden. Ten noorden en westen grenst het plangebied aan het kanaal De Trekvliet. Ten zuiden van het plan bevindt zich bestaande bedrijfsbebouwing en een woonvereniging.

• 3. Samenhang met andere activiteiten

De omgeving rondom het plangebied transformeert van bedrijvigheid naar een gebied met vooral woningen en publieksgerichte functies. De realisatie van Watergeus sluit aan op deze transformatie.

• 4. Kenmerken van de (mogelijke belangrijke) nadelige milieugevolgen

In het kader van de voorliggende ontwikkeling zijn in dit hoofdstuk diverse milieuaspecten zorgvuldig afgewogen. Per aspect is bepaald of de ontwikkeling gevolgen heeft voor de (milieu)aspecten bedrijven- en milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, bodemgeschiktheid, flora en fauna, water, archeologie, cultuurhistorie, verkeer en parkeren. Deze effecten zijn weloverwogen beoordeeld. De noodzakelijke maatregelen worden genomen om negatieve effecten uit te sluiten. Ook uit het stikstofonderzoek, zoals beschreven in Bijlage 12 blijkt dat het plan geen significant negatieve effecten heeft op nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Nader ecologisch onderzoek is dan ook niet nodig; er ontstaat geen m.e.r.-plicht op grond van de Wet natuurbescherming vanuit het open spoor.

Er kan worden geconstateerd dat de nadelige effecten te reguleren zijn en dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het plan die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

Het plangebied blijft ruim onder de drempelwaarde zoals opgenomen in de D-lijst van het Besluit m.e.r. Uit de onderzoeken die zijn uitgevoerd blijkt dat als gevolg van de realisatie van het plan geen (significante) nadelige milieueffecten optreden – noch op zichzelf, noch in onderlinge samenhang bezien- waardoor een uitgebreide m.e.r.-beoordeling niet aan de orde is.

4.7 Verkeer en parkeren

4.7.1 Beleidskader

4.7.1.1 Regionale mobiliteitsagenda

De vigerende regionale ambities zijn vastgesteld in de 'Inhoudelijke Agenda 2016-2020' van Holland Rijnland (16 december 2015). Deze agenda benoemt de speerpunten die in verschillende coalities worden opgepakt. Holland Rijnland is een netwerkorganisatie en heeft als opdracht: "zorgdragen binnen de regio voor een optimale verbinding, ontmoeting en samenwerking op ruimtelijk, economisch en sociaal gebied".

Twee van de vier verwoorde ambities hebben een relatie met de opgaven voor mobiliteit namelijk "koploper in het toepassen van economische en technologische innovaties" en een "aantrekkelijke en vitale woon- en leefomgeving". Enkele van de bijbehorende speerpunten van Holland Rijnland zijn het beter benutten van het regionaal mobiliteitsnetwerk en ondersteuning van de gemeenten bij het verwerven van subsidies (regionale projecten), strategische verkenningen en kennisdelen. Als uitwerking van het speerpunt mobiliteit heeft Holland Rijnland een knelpuntenanalyse uitgewerkt. Om goed voorbereid te zijn op de toekomst en om een robuust verkeer en vervoersysteem in de regio te garanderen zijn de (toekomstige) mobiliteitskansen en- knelpunten in beeld gebracht. Hierbij is rekening gehouden met toekomstige ontwikkelingen, zowel ruimtelijk-economisch als infrastructureel evenals met diverse trends en ontwikkelingen die effect kunnen hebben op de knelpunten en kansen. Op basis van bovenstaande analyses en met het RVVP (inclusief uitvoeringsprogramma's) en het Regionaal InvesteringsFonds als kaders, is de Regionale Mobiliteitsagenda ontwikkeld.

Subsidieaanvragen voor regionale infrastructurele projecten in het kader van de Subsidieregeling Mobiliteit dienen ingedient te worden de vorm van een zogenaamde Regionale Gebiedsagenda Mobiliteit voor de komende vier jaar. Bovenstaande strategie (en daarmee de keuzes en uiteindelijk de uitvoeringsprojecten) is daarom nader uitgewerkt in de 'Gebiedsagenda Mobiliteit 2020-2023'.

4.7.1.2 Mobiliteitsnota

De Mobiliteitsnota 2020-2030 vastgesteld door de gemeenteraad op 16 juli 2020 is onderdeel van het integrale beleid zoals omschreven in de Omgevingsvisie. Vooruitlopend op de Omgevingsvisie is de noodzaak ontstaan om het huidige mobiliteitsbeleid te actualiseren omdat we aan de vooravond staan van transities zoals voor energie, klimaat en daarmee ook voor mobiliteit. De mobiliteitsnota beschrijft hoe we onze stad via een toekomstbestendig mobiliteitssysteem duurzaam bereikbaar maken.

Vervoersvormen die zuinig omgaan met de ruimte en goed zijn voor de leefbaarheid en het milieu in de stad krijgen een hoofdrol. In een compacte, inclusieve, stad, die steeds drukker wordt, zijn de fiets, lopen en goed toegankelijk openbaar vervoer logische opties voor bewoners en bezoekers om zich te verplaatsen. Door het gegeven dat er woningen bijkomen, het aantal banen blijft groeien en de bezoekersstroom blijft toenemen, kunnen we concluderen dat die reizigers onmogelijk allemaal de auto kunnen gebruiken, omdat ons autonetwerk dan ontoereikend is. Alleen met meer fiets- en OV-gebruik houden we onze stad leefbaar en bereikbaar en de luchtkwaliteit op het gewenste niveau. Dit noemen we modal shift. We zorgen ervoor dat iedereen in de stad zich kan verplaatsen én kan meedoen.

Hoofdambitie van het mobiliteitsbeleid is het bereiken van een modal shift naar meer schone mobiliteit. De hoofdambitie is vervolgens onder te verdelen in negen deelambities die bijdragen aan een verschuiving van vervoerswijzen door te faciliteren, stimuleren en verleiden:

• 1. Leiden als fietsstad
• 2. Lopen krijgt meer ruimte
• 3. Stimuleren Openbaar Vervoer
• 4. Versterken van de hoofdontsluitingsstructuur
• 5. Autoluwe binnenstad met meer autovrije straten
• 6. Een aantrekkelijke binnenstad maken door de aanwezigheid van een emissieloos stadsdistributiesysteem
• 7. De juiste parkeerder op de juiste plek
• 8. Ondersteunen deelconcepten
• 9. Gebruik maken van nieuwe technologie

Er gaat veel aandacht uit naar de duurzame mobiliteitsvormen lopen, fietsen en openbaar vervoer. En, hoewel het tegenstrijdig lijkt, is het noodzakelijk om de komende jaren te investeren in autobereikbaarheid. Niet alleen speelt de auto nog geruime tijd een rol bij verplaatsen van Leidenaren en bezoekers aan Leiden, maar door autoverkeer goed af te wikkelen op geschikte routes ontstaat elders tevens ruimte voor voetgangers, fietsers en het openbaar vervoer.

4.7.1.3 Parkeervisie

Op 16 juli 2020 heeft de gemeenteraad (Rv.nr. 20.0038) de Parkeervisie 2020 – 2030 vastgesteld. Hierin is de visie op zowel autoparkeren als op fietsparkeren in de gemeente Leiden vastgelegd.

Duurzame, schone vervoersvormen zoals het openbaar vervoer, de fiets en de voetganger krijgen voorrang, de auto krijgt een minder prominente rol in de stad. Met oog voor de verschillende leefgebieden in de stad is gekozen voor maatwerk bij autoparkeren. Nieuw is een flexibele parkeernorm voor de auto bij nieuwbouw of een nieuwe functie van een gebouw. Niet één parkeernorm voor heel Leiden, maar de mogelijkheid om per gebied, functie en doelgroep te differentiëren. De gemeente Leiden staat voor een verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, waardoor aangestuurd wordt op minder geparkeerde auto's op straat. Bij nieuwbouw is parkeren op eigen terrein uitgangspunt. Een nieuw onderdeel in de vastgestelde parkeervisie is de fietsparkeernorm: bij nieuwbouw of een nieuwe functie van een bestaand gebouw is een aantal fietsparkeerplaatsen vereist. De fietsparkeernorm geeft de fietser garantie op voldoende en goede stallingsplaats.

Het plangebied is gelegen in de 'eerste schil rond de binnenstad'. De belangrijkste beleidsuitgangspunten van deze zone zijn:

• Op basis van stresstesten – dat zijn onderzoeken naar wateroverlast, hitte, droogte en overstroming – heft de gemeente straatparkeerplaatsen op. In het beste geval gebeurt dit wanneer de parkeerdruk het toelaat, maar in gesprek met de buurt kan hiervan worden afgeweken.
• Leiden gaat parkeren door bewoners mogelijk meer op afstand invullen en liefst op eigen terrein of in gebouwde voorzieningen.
• Overloop van bewonersparkeren vanuit de binnenstad blijft bestaan totdat vraag en aanbod in de binnenstad met elkaar in balans zijn. Aanpassing van het parkeerregime moet wijkvreemde parkeerders weren.
• De kosten van het parkeren helpen het aantal interne autoverplaatsingen in de stad te verminderen.
• In de omgeving van (H)OV-locaties krijgen nieuwbouw en gebouwen die een andere functie krijgen op een verantwoorde manier minder parkeerplaatsen.
• Het aantal parkeervergunningen wordt beperkt. Bewoners mogen maximaal twee auto’s in de openbare ruimte parkeren.

De in de visie ter zake voorgeschreven maatregelen worden gefaseerd ingevoerd.

4.7.1.4 Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020

In het bestemmingsplan dienen regels te worden opgenomen ten aanzien van parkeren en laden en lossen. Uitgangspunt is dat bij ontwikkelingen (nieuwbouw of functiewijziging) er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor laden en lossen op eigen terrein beschikbaar moeten zijn. Hiermee wordt voorkomen dat een nieuwe ontwikkeling te veel nadelige gevolgen voor de omgeving oplevert.

Om te beoordelen wat 'voldoende' parkeerplaatsen voor auto- en fietsparkeren, heeft het college van B&W op 14 juli 2020 de 'Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020' vastgesteld. Ze hebben ook betrekking op de wijze van bepalen van de hoeveelheid en de kwaliteit van benodigde parkeerplaatsen, in verband met aanvragen voor alle activiteiten, zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid Wabo.

4.7.2 Onderzoeksresultaten

4.7.2.1 Verkeersgeneratie

Voor de ontwikkeling is door Mobycon een verkeerskundige toetsing uitgevoerd. In deze toetsing is voor drie verschillende ontsluitingsvormen de verkeersafwikkeling van de ontwikkeling onderzocht. Daarnaast zijn de diverse ontsluitingsvormen beoordeeld. Deze toetsing is opgenomen als Bijlage 14 bij deze toelichting.

Op basis van de CROW-publicatie 381 is de verkeersgeneratie van de huidige en de toekomstige situatie bepaald Voor het bepalen van de verkeersgeneratie is Leiden ingedeeld in de stedelijkheidsgraad 'zeer sterk stedelijk', conform de indeling van gebieden op grond van het parkeerbeleid. De ligging van het plan kan worden gekenmerkt als zijnde 'schil centrum'. Het CROW werkt met een minimale en een maximale norm, hiervan is het gemiddelde genomen.

Tabel 4.1: Ontwikkelingen met CROW-type en bijbehorende maximale kengetallen

Tabel 4.2: berekening verkeersgeneratie toekomstig programma

Uit bovenstaande berekening blijkt dat het toekomstige woningprogramma gepaard gaat met een verkeersgeneratie van 2.419 verkeersbewegingen per werkdagetmaal, waarvan met 276 pae in het drukste ochtendspitsuur en met 175 pae in het drukste avondspitsuur.

Bovenstaande berekening is uitgevoerd op basis van het destijds bekende programma. Het nu voorliggende programma kent een lagere verkeersgeneratie dan die uit de verkeerskundige rapportage. De conclusies blijven echter hetzelfde en verkeerskundig gezien kan het rapport dus in stand blijven.

4.7.2.2 Ontsluiting

Het plangebied wordt ontsloten aan de westzijde van de Zoeterwoudseweg. De Zoeterwoudseweg is in de huidige situatie een weg waar de snelheidslimiet 50 km/h bedraagt. Een dergelijke limiet hoort bij een weg met een ontsluitende functie, maar de vormgeving en het functioneren voldoen niet aan de kenmerken die bij dit type weg horen. In het vigerende beleid (Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022) is de weg daarom gecategoriseerd als erftoegangsweg (waar een limiet van 30 km/h bij hoort). De Zoeterwoudseweg vormt met de Tomatenstraat een verbinding tussen de Lammenschansweg en Vrijheidslaan. Ook de Tomatenstraat is in de Mobiliteitsnota gecategoriseerd als erftoegangsweg.

In de verkeerskundige toetsing is geconstateerd dat de toename van de verkeersgeneratie in de meeste wegvakken niet zorgt voor doorstromingsknelpunten voor de omgeving. Enkel op de wegvakken Lammenschansweg en Zoeterwoudseweg (zuid) zijn er beginnende doorstromingsknelpunten te zien tijdens de avondspits, maar dus geen daadwerkelijke knelpunten. Er kan dan ook gesteld worden dat de geconstateerde verkeerssituatie als gevolg van de verkeersgeneratie na de bouw van de ontwikkeling acceptabel is. Ook op de kruispunten geldt dat de bouw van de ontwikkeling geen extra problemen zal opleveren voorde afwikkeling van het verkeer. Zowel op de voorrangskruispunten, op de rotondes als bij de verkeersregelinstallaties zijn geen belemmeringen gevonden in de doorstroming van het verkeer die worden veroorzaakt door de komst van de ontwikkeling. Daarnaast worden de kruispunten Vrijheidslaan-Zoeterwoudseweg en Tomatenstraat-Lammerschansweg aangepakt binnen de scope van het project aanpassing Zoeterwoudseweg. Ook wordt er een verkeersregelingsinstallatie geplaatst op het kruispunt Tomatenstraat-Lammerschansweg.

Voor de fiets geldt dat de route via Zoeterwoudseweg onderdeel is van één van de 7 in het fietsbeleid (Nota Herijking Fietsroutes 2013-2020 en Mobiliteitsnota Leiden 2015-2022) benoemde regionale corridors. Het betreft in dit geval de corridor Leiden – Zoetermeer. Aldus is de fietsroute op de Zoeterwoudseweg een regionale fietsroute, de hoogste categorie van fietsroutes in Leiden.

Voor het OV geldt dat er op relatief beperkte afstand station Leiden Lammenschans ligt. Verder bedient één buslijn de Tomatenstraat en Zoeterwoudseweg (lijn 3, halte op de Tomatenstraat). Op de Lammenschansweg, een belangrijke gebiedsontsluitingsweg rijden aanzienlijk meer buslijnen, waaronder HOV. En op de andere ontsluitingsweg dicht bij de ontwikkeling, de Vrijheidslaan, rijdt nog lijn 4 (met een halte op beperkte afstand van de Zoeterwoudseweg).

4.7.2.3 Parkeren

Door bureau Spark is de parkeerbehoefte van het plan berekend. Deze memo is opgenomen als Bijlage 16 bij deze toelichting. Gezien de bandbreedte waarbinnen het programma zich lijkt te ontwikkelen en de voorziene parkeerfaciliteiten voor zowel auto als fiets beschouwen wij dit passend voor deze fase van het project. Bij de verdere uitwerking van het ontwerp zal rekening gehouden worden met de eisen uit het gemeentelijke parkeerbeleid.

4.7.2.4 Samenhang met ontwikkelingen Leiden Zuidwest

In Leiden-zuidwest zijn er diverse nieuwe ontwikkelingen. In het gebied rondom de Churchilllaan gaat het onder andere om de gebiedsontwikkelingen Telderskade, Bizetpad, Rooseveltstraat, De Premier (Vijf Meilaan 210), Sanderslocatie, SCAL-locatie en Watergeuskade. De gemeente Leiden treft voorbereidingen voor de reconstructie van de Churchilllaan en heeft de samenhang tussen al deze ontwikkelingen in beeld gebracht in één verkeersonderzoek. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 15 bij deze toelichting.

Voor de ontwikkeling aan de Watergeuskade zijn een aantal kruispunten van belang:

• De Tomatenstraat en de Zoeterwoudseweg sluiten beide met een ongeregeld kruispunt aan op de ontsluitende wegen (Lammenschansweg, respectievelijk Vrijheidslaan), waarbijvoorrang gegeven moet worden op die ontsluitende wegen. Het kruispunt met de Lammenschansweg is benoemd in de Mobiliteitsnota als locatie met een onvoldoende niveau van verkeersveiligheid. Eveneens geldt dat met de toenemende verkeersbelasting vanaf de zijwegen door verstedelijking (Lammenschansdriehoek, Ananasweg, Watergeuskade) de wachttijden oplopen. De gemeente heeft besloten om hier een verkeersregelinstallatie te plaatsen.
• Het kruispunt Vrijheidslaan – Zoeterwoudseweg kan het geprognosticeerde verkeer in 2030 op een acceptabele wijze verwerken (maar wordt desondanks aangepakt).

Op basis van de nu beschikbare informatie over de ontwikkeling is een inschatting gemaakt van de toekomstige verkeerssituatie. Op basis hiervan is de verwachting dat de effecten van de ontwikkeling zullen passen binnen de al voorziene maatregelen op het wegennet:

• realiseren erftoegangsweg (30 km/h) en hoofdfietsroute

De verwachte drukte op de Zoeterwoudseweg en Tomatenstraat is in de toekomstsituatie (dat wil zeggen, in het jaar 2030, na realisatie van alle voorziene ontwikkelingen, zowel wat betreft infrastructuur als ruimtelijk) zodanig dat deze past binnen de wegcategorie die de Mobiliteitsnota heeft vastgelegd. Eveneens past de ontwikkeling, met de verwachte toename van fietsverkeer, bij het realiseren van een hoofdfietsverbinding langs de Zoeterwoudseweg.

• reconstructie kruispunten

Vanuit de huidige situatie zijn reconstructies noodzakelijk van de kruispunten Tomatenstraat – Lammenschansweg en Zoeterwoudseweg – Vrijheidslaan. Deze zijn nodig vanuit de verkeersafwikkeling, maar zeker vanuit verkeersveiligheid. Bij de voorbereiding van deze reconstructies wordt ook de verkeersvraag van het project Watergeuskade meegenomen, om zo te komen tot oplossingen die voor alle voorziene ruimtelijke ontwikkelingen afdoende zijn.

De genoemde voorbereidingen voor de aanpassingen lopen al autonoom, los van de ontwikkeling Watergeuskade.

4.7.3 Conclusie

Op basis van de huidig beschikbare informatie is de verwachting dat er sprake is van een veilige en goed afwikkelbare verkeerssituatie als gevolg van de ontwikkeling Watergeus. Voorwaarde hiervoor is de realisatie van een aantal aanpassingen aan de infrastructuur die al voorzien zijn vanuit de autonome situatie. Een belangrijk aandachtspunt is een goede afstemming tussen de verschillende (ruimtelijke en infrastructurele) projecten.

In de regels van het bestemmingsplan is een dynamische verwijzing opgenomen naar de Beleidsregels parkeernormen Leiden 2020. De toets of er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd vindt plaats bij de beoordeling van de aanvraag om een omgevingsvergunning.

De verkeer- en parkeeraspecten vormen geen belemmering voor vaststelling van het bestemmingsplan.

4.8 Water

4.8.1 Beleidskader

Beleid waterschap
Waterbeheerplan 6

Voor de planperiode 2022 - 2028 zal het Waterbeheerplan 6 (WBP6) van het hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. De ondertitel van het programma luidt: Water wijst de weg. Binnen het programma worden er 5 maatschappelijke opgaves benoemd, waar het Hoogheemraadschap de kerntaken aan koppelt:

• Bijdragen aan klimaatbestendige woningbouw;
• Tegengaan van bodemdaling;
• Versterking van de biodiversiteit;
• Energieneutraal werken;
• Nederland circulair in 2050.

Per deelgebied heeft het Hoogheemraadschap een interactieve visiekaart gemaakt, met de 4 landschapstypen (veen, steen, zand en zout). Afhankelijk van het plangebied geldt een ander visie. Door de klimaatverandering stijgt de zeespiegel en wordt er meer water afgevoerd via de grote rivieren. Dit kan grote gevolgen hebben voor de (primaire) waterkeringen. Rijnland beschrijft in het WBP6 dat het als taak heeft het leefgebied, de inwoners en bedrijven te beschermen tegen overstromingen vanuit de zee, de rivieren en het regionale watersysteem. Voor het beschermen van het gebied is samenwerken van belang. Rijnland zorgt er op die manier voor dat er bij ruimtelijke plannen waterveiligheid wordt meegenomen. Ook de overige (water gerelateerde) onderwerpen zoals peilbeheer, het watersysteem en wateroverlast) komen aan bod in het WBP6).

Keur en uitvoeringsregels

Per mei 2020 is een nieuwe Keur en de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als het hoogheemraadschap van Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Keurvergunning. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt.

Binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland gelden strenge regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht.

Nota Waterkeringen

Door de bevolkingsgroei, klimaatontwikkeling, zeespiegelstijging en bodemdaling neemt de druk op de schaarse ruimte binnen Rijnland toe. Tegelijkertijd worden waterkeringen ook steeds meer gebruikt voor andere functies als recreatie, natuur, infrastructuur en wonen.

Om aan al deze facetten het hoofd te kunnen bieden, heeft het Hoogheemraadschap van Rijnland onder meer de Nota Waterkeringen opgesteld, gericht op de primaire en regionale keringen. De Nota bestaat uit twee delen. In deel I staat de visie en doelstellingen op het waterkeringsbeheer. In deel II staan de beleidsregels. Deel II van de Nota Waterkeringen is sinds 1 juli 2015 vervangen door uitvoeringsregels.

Gemeentelijk beleid

Verordening Hemelwater en Grondwater (RV 20.0074, 2020)

De Hemelwaterverordening bevat verbodsbepalingen op het lozen van hemelwater en grondwater.

Door klimaatverandering neemt de kans op korte hevige regenbuien en langdurige neerslag toe. Neerslag (hemelwater) stroomt vanaf het dakoppervlak van gebouwen en bestrating naar de openbare riolering. De openbare riolering moet het afstromende hemelwater vervolgens verwerken. De capaciteit van het riool is bij zo'n forse regenbui niet altijd toereikend. Als de riolering het aanbod van hemelwater niet meer aan kan, kan dit tot ernstige wateroverlast leiden en tot schade aan gebouwen of infrastructuur. De gemeente wil dit soort situaties zo veel mogelijk voorkomen.

De eigenaar van een perceel is primair verantwoordelijk voor het grondwater in of op zijn terrein. Het is niet toegestaan om bij nieuwbouw en vernieuwbouw vanaf een nieuw bouwwerk of een nieuw verhard oppervlak hemelwater te lozen op de riolering of openbaar terrein. Met de verordening Hemelwater en grondwater geldt de verplichting, in aanvulling op de eisen vastgelegd in de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland, om te voorzien in een minimale waterbergingscapaciteit van hemelwater van 60 liter per m2 verhard oppervlak bij (ver)nieuwbouw. Op deze manier wordt de belasting op de openbare riolering geleidelijk aan teruggebracht. Hiermee wordt uiteindelijk ook een bijdrage geleverd aan het verbeteren van de waterkwaliteit doordat het aantal overstorten op termijn afneemt en de overstortvolumes daardoor lager worden.

Watertoets

Om te kunnen borgen dat gemeenten bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen of het verlenen van omgevingsvergunningen ter afwijking van een bestemmingsplan worden gehouden aan de regels uit de Keur, is in artikel 3.1.1 Bro de verplichting opgenomen voor gemeenten om nieuwe bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen ter toetsing aan het waterschap voor te leggen. Deze toets wordt ook wel de 'watertoets' genoemd. De Handreiking Watertoets, die in december 2011 door het hoogheemraadschap is vastgesteld, bevat richtlijnen over de waterparagraaf in ruimtelijke besluiten en de manier waarop deze wordt getoetst door het hoogheemraadschap.

4.8.2 Onderzoeksresultaten

4.8.2.1 Algemeen

Water en ruimtelijke ordening

Het aanwezige watersysteem vormt een belangrijke randvoorwaarde voor wat in een bepaald gebied wel of juist niet mogelijk is en stelt daarmee eisen aan de omgang en inrichting van de beperkte ruimte. Bouwen langs het water kan enorm bijdragen aan het woongenot. Bouwen op de verkeerde plek kan veel ellende geven door wateroverlast. Terecht wordt steeds meer erkend dat water mede sturend dient te zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is inmiddels voor iedereen duidelijk dat het watersysteem meer ruimte nodig heeft om de effecten van klimaatverandering, zeespiegelrijzing en bodemdaling het hoofd te kunnen bieden. Een goede afstemming tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening is daarom noodzakelijk.

Extra aandacht voor water in ruimtelijke plannen in een vroeg stadium van de planvorming is blijvend vereist met het oog op de toekomst en het naleven en uitvoering van de Watertoets, de Kaderrichtlijn Water (KRW), Waterplan Leiden en eisen vanuit waterbeheer.

4.8.2.2 Watertoets

Vooroverleg

In het kader van het bestemmingsplan dient vooroverleg plaats te vinden met het hoogheemraadschap van Rijnland, zie ook paragraaf 6.2.3 Vooroverleg. Het hoogheemraadschap heeft op 22-09-2022 aangegeven geen bezwaren te hebben tegen de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. Verder voortvloeiende afspraken en ruimtelijke gevolgen voor de benodigde waterberging zijn vastgelegd.

Beschrijving van het watersysteem

De planlocatie ligt in een stedelijke omgeving. In de huidige situatie is het plangebied grotendeels bebouwd en dus verhard.

Watercompensatie

In de huidige situatie is het plangebied volledig verhard. In de toekomstige situatie is sprake van een sterke vergroening van het plangebied, door middel van openbaar groen en groen op de daken. Het verhard oppervlak neemt hiermee af. Hiermee geldt geen compensatieverplichting vanuit het hoogheemraadschap van Rijnland.

Veiligheid

Het plangebied is niet gelegen in een beschermingszone van een waterkering.

Riolering

De riolering wordt aangesloten op het bestaande rioleringssysteem. Hierbij wordt uitgegaan van een gescheiden rioolstelsel (stelsel waarbij vuilwater en hemelwater door gescheiden buizen worden afgevoerd).

Bij toekomstige ruimtelijke ontwikkeling mogen geen (bouw)materialen toegepast worden waardoor het afstromende hemelwater bijvoorbeeld door uitloging verontreinigd kan raken. Gestreefd dient te worden naar het volgen van het voorkeursbeleid van het Hoogheemraadschap.

Volksgezondheid

Overstorten van vuilwater dient te worden voorkomen. Door het afkoppelen van hemelwater van de droogweerafvoer (DWA) worden vuilwateroverstorten (in de omgeving) tegengegaan. De risico's van watergerelateerde ziekten en plagen worden hierdoor geminimaliseerd.

Bodem en grondwater

De huidige waterpeilen worden niet aangepast ten behoeve van het plan. Hierdoor zal bodemdaling niet aan de orde zijn. Grondwateroverlast is niet bekend en is ook niet te verwachten. Indien bij toekomstige ruimtelijke ontwikkeling ondergrondse constructies worden gebouwd, waarvan de onderkant dieper ligt dan de hoogste grondwaterstand, wordt geadviseerd waterdicht te bouwen om te voorkomen dat overlast van grondwater ontstaat.

Waterkwaliteit

Het plan maakt geen functies mogelijk die tot verslechtering van de waterkwaliteit van zowel oppervlaktewater als grondwater leiden.

Verdroging

De huidige waterpeilen worden niet aangepast ten behoeve van het plan. Het plan heeft derhalve geen (negatieve) invloed op karakteristieke grondwaterafhankelijke ecologische waarden; er is immers geen kans op verdroging als gevolg van het plan.

Natte natuur

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Negatieve effecten op NNN-gebieden in de omgeving zijn daarmee uit te sluiten.

Keur

Alle handelingen of werkzaamheden in de nabijheid van watergangen en waterschapswegen vallen onder de regels van de Keur. In deze verordening van het Hoogheemraadschap zijn gebods- en verbodsbepalingen opgenomen om de waterstaatsbelangen veilig te stellen. In de Legger zijn de watergangen opgenomen, waarop de Keur van toepassing is.

Beheer en onderhoud

Er zijn geen wateren en kunstwerken in het plangebied gelegen, die onder de onderhoudsverplichtingen vallen van het Hoogheemraadschap. Beheer en onderhoud van de riolering is in handen van de gemeente Leiden.

4.8.2.3 Conclusie

Het aspect water staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.9 Wind en bezonning

4.9.1 Beleidskader

De gemeente Leiden heeft in 2007 de Hoogbouwvisie Leiden vastgesteld. Lange tijd was dat een werkbaar kader voor bouwplannen in de stad. Aan het eind van het vorige decennium kwamen er steeds meer initiatieven die niet pasten binnen de hoogbouwvisie, maar die wel bijdroegen aan de verstedelijkingsstrategie. Dit vroeg om een actualisatie van de hoogbouwvisie uit 2007. Omdat de gemeente tegelijkertijd de start maakte met de nieuwe Omgevingvisie is besloten om niet een aparte hoogbouwvisie te maken, maar deze onderdeel te laten zijn van de Omgevingsvisie.

In de Omgevingsvisie zijn de belangrijkste ontwikkelgebieden voor de stad aangegeven tot 2040. In de hoogbouw paragraaf van de Omgevingsvisie wordt beschreven hoe Leiden omgaat met de bouwhoogte in verschillende delen van de stad. Dit kader is richtgevend en tegelijkertijd nog vrij abstract. Hierom is op 23 december 2021 het 'Leidse Hoogte: Toetsingskader voor kwaliteit van hoogbouw' vastgesteld. Hierin zijn kwaliteitsaspecten opgenomen die bij hoogbouw een rol spelen. Hierin is onder andere opgenomen dat er bij nieuwbouw hoger dan 30 meter een windhinderonderzoek en bezonningsonderzoek dient te worden uitgevoerd.

4.9.2 Onderzoeksresultaten

Bezonning/schaduwwerking

Voor verschillende momenten in het jaar is de schaduwval bestudeerd, deze studie is opgenomen als Bijlage 18. Voor de bezonningsstudie is het voorlopig ontwerp, zoals opgenomen in de Nota van Uitgangspunten, gebruikt. Voor het beoordelen van de effecten is de Haagse norm gehanteerd. Zowel de bestaande situatie als die van het voorlopig ontwerp zijn weergegegeven.

Maatgevend criterium van de Haagse norm is een minimale potentiele bezonningsduur van twee uur op 19 februari en 21 oktober. Zoals weergegeven in het onderzoek is de minimale potentiele bezonningsduur op 19 februari 3,5 uur en op 21 oktober 3,25 uur.

De conclusie is dat het voorlopig ontwerp voldoet aan de gestelde normen.

Windhinder

Als onderdeel van de hoogbouwtoets is een windonderzoek verplicht wanneer de hoogbouw boven de 30 meter is. Het plan overschrijdt deze grens. Hierom is een windhinderonderzoek uitgevoerd en opgenomen als Bijlage 19 bij deze toelichting. Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat er zowel in de huidige als de toekomstige situatie geen windgevaar is. Op twee kleine gebieden op de hoeken van het meest linker gebouw ontstaat beperkt risico. Dit is toegestaan voor doorloopgebieden. Er zijn dus geen maatregelen nodig.

Er ontstaat op één plek een klein gebied met windklasse E, een slecht windklimaat. Windklasse D ontstaat op meerdere plaatsen langs de nieuwbouw. Ook langs de bestaande bebouwing aan de Zoeterwoudseweg en de Tomatenstraat ontstaan gebieden met windklasse D. In het onderzoek staan een aantal maatregelen beschreven om het windklimaat te verbeteren. Deze worden meegenomen in de uitwerking van het plan.

Bij alle toegangen van de nieuwbouw is er sprake van een goed windklimaat met windklasse A of B.

Na het uitvoeren van het windhinderonderzoek is het ontwerp op een aantal punten licht aangepast. Beoordeeld is of dit effect heeft op de resultaten van het windhinderonderzoek. De conclusie is dat de bouwvolumes ongeveer gelijk blijven, niet significant wijzigen en dat de hoogte per bouwdeel niet significant verandert. Hierdoor schuiven de windhinder contouren iets op met de bebouwing, maar het windklimaat blijft als geheel vergelijkbaar met de eerder doorgerekende situatie.

4.9.3 Conclusie

Het aspect windhinder en bezonning staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.10 Klimaatverandering

4.10.1 Beleidskader

Door klimaatverandering wordt het in Nederland, warmer, natter en droger. Dit heeft invloed op onze leefomgeving. Zo ervaren we steeds vaker hittestress, droogte en wateroverlast door heftige regenbuien. Daarnaast neemt de kans op overstromingen toe.

4.10.1.1 Nationaal beleid

Nationaal Deltaprogramma

In het Deltaprogramma staan drie deltaplannen met onderzoeken, maatregelen en voorzieningen voor de waterveiligheid, ruimtelijke adaptatie en de zoetwatervoorziening in Nederland. Het doel van het Deltaprogramma is Nederland nu en in de toekomst beschermen tegen overstromingen, zorgen voor voldoende zoetwater en de inrichting van het land klimaatbestendig maken.

Deltaplan Ruimtelijke adaptatie

De plannen om het land klimaatbestendig te maken zijn vastgelegd in het Deltaplan Ruimtelijke adaptatie. Hierin zijn 7 ambities vastgelegd voor een waterrobuuste en klimaatbestendige inrichting van Nederland.

• A. Kwetsbaarheid in beeld brengen
• B. Uitvoeringsagenda opstellen
• C. Risicodialoog voeren en strategie opstellen
• D. Meekoppelkansen benutten
• E. Reguleren en borgen
• F. Handelen bij calamiteiten
• G. Stimuleren en faciliteren

4.10.1.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Zuid-Holland

In de omgevingsvisie Zuid-Holland is het omgevingsbeleid voor de fysieke leefomgeving vastgelegd. Daarin zijn ook ambities vastgelegd om de gevolgen van klimaatverandering tegen de gaan. De verwachting is dat er meer extreem weer komt, en hogere temperaturen, wat de gezondheid, leefomgeving, welvaart en veiligheid in het geding brengt. De provincie wil zich beter voorbereiden op zaken als hittestress of wateroverlast na hevige stortbuien en de fysieke leefomgeving zo inrichten dat deze klimaatbestendig blijft.

Omgevingsverordening Zuid-Holland

In artikel 6.35a van de omgevingsverordening staat dat er rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van:

• A. wateroverlast door overvloedige neerslag;
• B. overstroming;
• C. hitte;
• D. droogte

Alsmede de effecten van de bovengenoemgde risico's op het risico van bodemdaling.

Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's.

4.10.1.3 Gemeentelijk beleid

Uitvoeringsagenda 'Leiden biodivers en klimaatbestendig, samen maken we Leiden groener 2020-2023'

De ambitie is om in 2050 een klimaatbestendige stad te zijn, waarbij Leiden zichtbaar groener is geworden en de biodiversiteit is vergroot. Deze ambitie sluit aan op de Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie, waarin als doel is gesteld dat Nederland in 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig is ingericht voor wateroverlast, droogte, hitte en overstromingen, met als doel om schade te voorkomen en te beperken.

Convenant klimaatadaptief bouwen

In het convenant klimaatadaptief bouwen zijn minimale eisen vastgelegd voor de ontwikkeling van nieuwbouw. De minimale eisen dragen bij aan het klimaat adaptief maken van ontwikkelgebieden.

4.10.1.4 Onderzoeksresultaten

Het ontwikkeling Watergeuskade zet in op het klimaatadaptief en natuurinclusief ontwikkelen van de woningen en het plangebied. Hiermee wordt bijgedragen aan de doelen met betrekking tot klimaatadaptatie en biodivers vergroenen. De plannen en ambities op dit gebied worden uiteengezet in Bijlage 3. Klimaatadaptatie wordt middels de volgende voorgenomen maatregelen doorgevoerd:

• Het plangebied transformeert van een volledig verharde toestand naar een groene parkachtige omgeving. Tevens biedt het daklandschap mogelijkheden tot vergroenen. Hiermee wordt hittestress zoveel mogelijk voorkomen.
• Door veel groen toe te voegen, zowel op als rondom de gebouwen kan het water beter worden opgenomen. Het hemelwater dat in het plangebied valt, wordt zoveel mogelijk vastgehouden en geborgen op eigen terrein en pas als dat niet meer mogelijk is, afgevoerd. De daken krijgen een gescheiden hemelwatersysteem, waarbij hemelwater vertraagd naar de Trekvliet wordt afgevoerd, dan wel wordt geïnfiltreerd. Hiermee wordt zoveel mogelijk voorkomen dat het hemelwater afkomstig van heftige buien in het riool of op straat terecht komt.

4.10.1.5 Conclusie

Ten opzichte van de huidige situatie draagt het plan bij aan een meer robuuste woonomgeving in de toekomst. Daarmee is sprake van een klimaatadaptieve ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de wijze waarop de bestaande situatie en nieuwe ontwikkelingen in het plangebied juridisch zijn vertaald.

Het juridische deel van een bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en de regels.

De regels bevatten regels voor het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers bindende onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch gezien ook geen deel uit van het bestemmingsplan maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

5.2 Opzet en volgorde van de regels

De regels van bestemmingsplan Watergeuskade zijn op de volgende wijze opgebouwd.

Hoofdstuk 1

Artikel 1 en 2 Inleidende regels:

• Artikel 1 Begrippen
• Artikel 2 Wijze van meten

Hoofdstuk 2

Artikel 3 t/m 7 Bestemmingsregels:

• Artikel 3 Gemengd
• Artikel 4 Groen
• Artikel 5 Water
• Artikel 6 Waarde - Archeologie 6

Hoofdstuk 3

Artikel 8 t/m 12 Algemene regels:

• Artikel 7 Anti-dubbeltelregel
• Artikel 8 Algemene bouwregels
• Artikel 9 Algemene gebruiksregels
• Artikel 10 Algemene afwijkingsregels
• Artikel 11 Overige regels

Hoofdstuk 4

Artikel 13 en 14 Overgangs- en slotregels:

• Artikel 12 Overgangsrecht
• Artikel 13 Slotregel

5.3 Uitleg van de regels

5.3.1 Inleiding

Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Daarnaast is voor het bestemmingsplan aangesloten bij de landelijke standaard voor bestemmingsplannen: de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012).

5.3.2 Inleidende regels

Begripsbepalingen (Artikel 1)

In de begripsbepaling worden begrippen waarnodig beschreven om zodoende interpretatieproblemen te voorkomen. Veelal worden begrippen gedefinieerd die in de voorschriften worden gebruikt en daar een bijzondere betekenis hebben, die afwijkt van of niet dan wel niet vaak voorkomt in het “normale” spraakgebruik. Wanneer een begrip niet opgenomen is in de begripsomschrijvingen/-bepalingen en er ontstaat een interpretatieprobleem dan is het normale spraakgebruik richtinggevend. De begripsomschrijvingen/-bepalingen zijn niet uitputtend bedoeld. De belangrijkste en/of onduidelijke begrippen zijn opgenomen in dit artikel.

Wijze van meten (Artikel 2)

De wijze van meten beschrijft hoe de genoemde maatvoeringen in de diverse bestemmingsbepalingen gemeten dienen te worden.

5.3.3 Bestemmingsregels

Gemengd (Artikel 3)

Binnen het plangebied hebben de locaties waar bebouwing zal worden gerealiseerd de bestemming Gemengd. Daarnaast vallen buitenruimtes welke direct aan de panden zijn verbonden teven onder de bestemming Gemengd.Onder de panden wordt een parkeergarage gerealiseerd.

In de plint (begane grond) en op de eerste verdieping is maximaal 7.000 m2 ruimte gereserveerd voor bedrijvigheid en commerciële voorzieningen. In het gehele pand is wonen mogelijk. Bij de functies behorende voorzieningen zoals gezamenlijke entrees, in- en uitritten, tuinen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen etc. zijn ook mogelijk gemaakt in dit artikel.

De bouwvlakken en daarbij behorende bouwhoogtes volgen de kaders zoals vastgesteld in de Nota van Uitgangspunten Watergeuskade (Bijlage 1).

Het gemengde programma is bedoeld om een levendig stukje stad te maken bestaande uit diverse, niet met elkaar conflicterende functies. Via specifieke gebruiksregels wordt gewaarborgd dat er geen te groot programma wordt gebouwd: de vereiste onderzoeken zijn gebaseerd op het maximum programma dat in de regels mogelijk wordt gemaakt.

Groen (Artikel 4)

Bij de invulling van de (semi-) openbare ruimte in het plangebied ligt de nadruk op groen. Derhalve is gekozen om deze gronden de bestemming Groen te geven.

Binnen deze bestemming zijn toegestaan: groenvoorzieningen; voorzieningen voor langzaam verkeer en verblijf; speelvoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; oeverbeschoeiingen en kades; nutsvoorzieningen; kunstwerken; kunstobjecten; straatmeubilair; (bovengrondse en ondergrondse) inzamelpunten voor afvalstoffen en een ondergrondse parkeervoorziening.

Water (Artikel 5)

Alle waterwegen en grote waterpartijen krijgen de bestemming 'Water'. Binnen deze bestemming zijn ook groenvoorzieningen toegestaan. Voorzieningen voor verkeer en verblijf, bruggen, steigers, sluizen, inlaten gemalen en taluds, duikers en gelijksoortige voorzieningen zijn eveneens rechtstreeks toegelaten. Tevens is een woonbotenregeling opgenomen. Via een aanduiding op de verbeelding is aangegeven waar woonboten zijn toegestaan.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 6 (Artikel 6)

Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud en de bescherming van archeologische
waarden. Het archeologisch erfgoed van de gemeente Leiden is omvangrijk en divers. Via de regels in het bestemmingsplan is het mogelijk gemaakt om de waardevolle delen van het bodemarchief te behouden, bij voorkeur in de bodem zelf en als dit niet mogelijk is door archeologisch onderzoek uit te voeren. Op de verbeelding is door het opnemen van de dubbelbestemming Archeologie 6 zichtbaar dat deze beschermende maatregelen voor delen van het plangebied gelden.

Voor het bouwen ten behoeve van de archeologische waarden of de overige geldende bestemming, geldt dat het bepaalde omtrent de omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden in acht moet worden genomen. De minimale diepte- en oppervlaktematen waarbij een omgevingsvergunning vereist zijn 75 cm en 500 m². Deze omgevingsvergunning kan alleen verleend worden indien de archeologische waarden niet onevenredig worden geschaad. Om dit te kunnen beoordelen moet de aanvrager een archeologische rapport overleggen. Indien dit noodzakelijk is ter bescherming van de archeologische waarden kunnen voorwaarden aan de omgevingsvergunning verbonden worden, bijvoorbeeld archeologische begeleiding.

Deze dubbelbestemmingen kunnen geheel of gedeeltelijk worden verwijderd, of worden toegekend, indien dit noodzakelijk blijkt op basis van archeologisch onderzoek.

5.3.4 Algemene regels

De algemene regels bevatten de volgende artikelen:

Antidubbeltelregel (Artikel 7)

De antidubbeltelregel bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

De antidubbeltelregel is opgenomen in het Bro met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan. De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Dit hoeft dus niet in de regels te worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor de strafbepaling.

Algemene bouwregels (Artikel 8)

In de algemene bouwregels is aangegeven dat de bestaande maten die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, als ten hoogste of ten minste toelaatbaar mogen worden aangehouden.

In de algemene bouwregels zijn ook regels gegeven voor het ondergronds bouwen. De regels geven kort en bondig aan dat ondergronds bouwen is toegestaan, daar waar bovengronds bouwen is toegestaan.

Algemene gebruiksregels (Artikel 9)

In dit artikel is een regeling opgenomen met betrekking tot strijdig gebruik. Verder is een voorwaardelijke verplichtingen opgenomen waarin is bepaald dat voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 10)

Op grond van de algemene afwijkingssregels kan afgeweken worden van het bestemmingsplan in verschillende specifieke gevallen. In onderhavig bestemmingsplan gaat het om het afwijken van de maatvoering.

Overige regels (Artikel 11)

De overige regels hebben betrekking op verwijzingen naar andere wetgeving.

5.3.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (Artikel 12)

Het overgangsrecht is opgenomen in het Bro2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

De overgangsregels bevatten bepalingen omtrent het voortzetten van gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is.

Eenzelfde regeling is opgenomen voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering zijn, dan wel gebouwd kunnen worden krachtens een bouwvergunning.

Indien zo'n bouwwerk afwijkt van dit plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, het bouwwerk

• 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
• 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

Slotregels (Artikel 13)

In de slotregels worden de regels van dit bestemmingsplan aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Overeenkomstig artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), dienen gemeentelijke kosten die worden gemaakt bij de uitvoering van bepaalde bouwplannen te worden verhaald. Wettelijk gezien dient hiervoor een exploitatieplan opgesteld te worden. De Wro biedt de mogelijkheid hiervan af te zien, als het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Met de initiatiefnemer is een koop- en ontwikkelovereenkomst gesloten, die kwalificeert als anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst zijn tevens afspraken gemaakt over eventuele planschade. Dit zal afgewenteld worden op de ontwikkelaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen

Een bestemmingsplan dient maatschappelijk uitvoerbaar te zien. Dat wil zeggen dat de voorgenomen ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in het bestemmingsplan zijn besproken met belanghebbenden. Het is vrijwel niet mogelijk iedereen tevreden te stemmen: bij het tegen elkaar afwegen van de diverse belangen kan het altijd mogelijk zijn dat één belang minder gewicht wordt toegekend dan het ander.

6.2.2 Vooraankondiging

Overeenkomstig het gestelde in artikel 1.3.1 Bro is er een vooraankondiging van dit bestemmingsplan gedaan.

6.2.3 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. Gedurende de inspraaktermijn op het voorontwerp bestemmingsplan worden deze instanties in de gelegenheid gesteld te reageren op het voorontwerp bestemmingsplan. Er zijn inhoudelijke reacties ontvangen het hoogheemraadschap Rijnland en de veiligheidsregio Hollands Midden. De reacties hebben geleid tot aanpassingen in de toelichting en het toevoegen van een voorwaardelijke verplichting afschakelbare ventilatie aan de regels van het bestemmingsplan.

6.2.4 Inspraak

In Leiden is de Inspraakverordening van kracht. Op grond van die verordening moet voor ruimtelijke plannen een inspraakprocedure worden gevolgd. Onderdeel daarvan is een terinzagelegging met de mogelijkheid om gedurende zes weken inspraakreacties aan burgemeester en wethouders kenbaar te maken.

In voorliggende situatie is van de terinzagelegging van een voorontwerpbestemmingsplan afgezien, omdat de voorgenomen ontwikkeling via participatiebijeenkomsten is besproken met de omgeving. Daarnaast zijn er verschillende gesprekken geweest met een afvaardiging van directe omwonenden.

Na vaststelling van de NvU in de raad van 17 december 2019 heeft ontwikkelaar Van Rhijnbouw in de eerste helft van 2020 verschillende participatiebijeenkomsten georganiseerd. In april 2021 werd de planontwikkeling Watergeuskade en de eerder met Van Rhijnbouw gesloten intentieovereenkomst overgenomen door ontwikkelaar FSD / GCCF. Op hetzelfde moment wisselde ook de gronden van eigenaar. In april en juli 2021 hield FSD / GCCF participatiebijeenkomsten met de omgeving. Vervolgens heeft FSD / GCCF in september en oktober 2021 ontwerpbijeenkomsten in het kader van het zogenoemde mede-opdrachtgeverschap georganiseerd. FSD / GCCF staat in contact staat circa 900 geïnteresseerden voor de woningen. De plannen zijn mede op inbreng en wensen vanuit betrokkenen (huidige buurtbewoners, toekomstige bewoners en ondernemers) verder aangepast en uitgewerkt. Naar aanleiding van signalen van de Bewonersgroep Watergeuskade hebben wij meerdere keren ambtelijk contact gehad met FSD / GCCF en de Bewonersgroep Watergeuskade. Op donderdag 24 maart heeft een gezamenlijk gesprek met hen beiden plaatsgevonden. Deze gesprekken hebben geleidt tot afspraken over betere communicatie, wat concreet vorm is gegeven in het versturen van periodieke nieuwsbrieven.

Op 6 april 2022 is een grote informatieavond georganiseerd over de stand van zaken en planning rond het ontwerp bouwplan en het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Tijdens deze avond hebben ontwikkelaar, architect en de gemeente de plannen nader toegelicht en vragen van buurtbewoners beantwoord. In combinatie met terugkoppeling welke via een internet enquête is ontvangen, is het bouwplan op een aantal punten gewijzigd:

• 
  Dubbele setback in de voorgevel om invloed op bezonning Zoeterwoudseweg en bestaande bebouwing te verminderen;
• Verschuiven van de bouwblokken in noordelijke richting, wat zorgt voor meer afstand tot Ma Retraite en benadrukken zichtlijn vanuit de Tomatenstaat;
• Roteren blokken, vergroten straatprofiel en afstand tot bestaande bebouwing Zoeterwoudseweg. Gevellijn nieuwe bebouwing Watergeuskade loopt parallel aan de bestaande bebouwing langs Zoeterwoudseweg;
• Verlagen van het hoogste bouwblok A met één verdieping en verwijderen meters hoek voor betere bezonning (max. bouwhoogte 40 meter).

De mutaties zijn verwerkt en vastgelegd in het bestemmingsplan.

Na de laatste openbare participatieavond heeft er tot dit moment nog verschillende keren afstemming en overleg plaatsgevonden tussen ontwikkelaar en gemeente en een afvaardiging van de bewonersvereniging.

6.2.5 Zienswijzen

Na de inspraaktermijn wordt het voorontwerp bestemmingsplan verwerkt tot een ontwerp bestemmingsplan. Daarin worden de inspraakreacties, waar nodig, meegenomen.

Dit ontwerpbestemmingsplan zal gedurende een termijn van opnieuw zes weken voor zienswijzen ter visie worden gelegd. In die termijn kan eenieder een zienswijze tegen het ontwerp indienen.

Ingediende zienswijzen zullen worden betrokken bij de uiteindelijke vaststelling van het bestemmingsplan.