Beatrixkwartier (Monarch)

5.3 Behoefteonderzoek op basis van ladder duurzame verstedelijking

In deze paragraaf wordt aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking ingegaan op de behoefte die er bestaat voor de ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maken.

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 85.000 m2 kantoor mogelijk. Dit is een toevoeging van 21.000 m2 ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan Bezuidenhout-Midden, 8e herziening. Echter in 2002 is de in het bestemmingsplan opgenomen 85.000m2 reeds vergund middels de verlening van een vrijstelling ex artikel 19 WRO. Door de provincie is ten aanzien van die vrijstelling een verklaring van geen bezwaar afgegeven. Per saldo is dus geen sprake van een toevoeging van kantoormeters die nog niet vergund/ planologische mogelijk zijn.

In het bestemmingsplan Beatrixkwartier (Monarch) zijn de reeds gerealiseerde Monarch I en vergunde, verhuurde en in aanbouw zijnde Monarch II conserverend opgenomen. Het gaat hierbij om circa 20.000 m2 voor Monarch I en circa 15.000 m2 voor Monarch II. Het bestemmingsplan laat daarnaast dus nog de realisatie van circa 50.000 m2 kantoren toe (Monarch III en IV).

Ontwikkeling en beleidsnota's

De kantoormeters die in het bestemmingsplan zijn bestemd zijn in overeenstemming met zowel het provinciale beleid (op basis van de provinciale verordening die in lijn is met de eerder afgegeven verklaring van geen bezwaar), het regionale beleid (Kantorenstrategie Haaglanden 2012-2020) als het gemeentelijke beleid (de gemeentelijke structuurvisie en Kantorenstrategie Den Haag 2010-2030).

Voor het Beatrixkwartier zet de provincie met de structuurvisie in op verdergaande concentratie en intensivering van stedelijke functies, samengaand met verbetering van de milieukwaliteit en behoud van stedelijk groen. De ontwikkelingen in het plangebied (Monarch I t/m IV) passen goed in de verdergaande concentratie en intensivering van de kantoorfunctie, die in het Beatrixkwartier reeds dominant aanwezig is.

Die ontwikkelingen voldoen tevens volledig aan het beleid zoals dat is opgenomen in de Kantorenstrategie Haaglanden 2012-2020. Het bouwplan wordt gerealiseerd in het kantoorversterkingsgebied Den Haag Grootstedelijk Centrum, waar ook het Beatrixkwartier onder valt. In de programmering van de regio Haaglanden is voor deze ontwikkeling een programma van 83.000 m2.

De ontwikkeling van het plangebied past eveneens in de gemeentelijke Kantorenstrategie Den Haag 2010-2030. Het daarin opgenomen programma wordt niet overschreden. De fasering uit de kantorenstrategie is indicatief. Zolang bij een gewenste kantoorontwikkeling een gebruiker bekend is, is dat passend in de intentie van de strategie, namelijk “De gebruiker centraal”.

Door te bouwen voor de verdere ontwikkeling en versterking van het Beatrixkwartier als topmilieu voor kantoren en tegelijkertijd op andere locaties in de stad de plancapaciteit en voorraad van kantoren te reduceren voldoet de kantoorontwikkeling binnen het plangebied aan de kantorenstrategie.

De ontwikkeling die onderhavig bestemmingsplan mogelijk maakt, past eveneens goed in de ambitie uit de gemeentelijke structuurvisie om de regionale centrumfunctie verder uit te bouwen.

Ontwikkeling en marktbehoefte

De behoefte van kantoren binnen het plangebied komt duidelijk voort uit een actuele marktbehoefte. Het leegstandspercentage van het Beatrixkwartier bedraagt afgerond 6% (september 2012). Het percentage in nabijgelegen centrum bedraagt 4% en Nieuw centrum 7%, waarbij de laatste sterk vertekend is door de leegstand in het object New Babylon met 30.000 m2 leegstand. In het geheel genomen zit de leegstand van het Beatrixkwartier en omgeving dus op een gezond frictieleegstandpercentage (hiervoor wordt een percentage van 5 a 6% aangehouden, zie o.a. Haagse kantorenmonitor 2011). Voor veel leegstaande concurrerende kantoren is ook interesse. Bewust wordt er gekozen voor de binnenstedelijke locatie waar omgevingskwaliteiten zoals bereikbaarheid, openbaar vervoer, faciliteiten voor het nieuwe werken, voorzieningen, een multifunctionele omgeving en duurzaamheid goed geregeld zijn. Er is dan ook geen sprake van structurele leegstand in het Beatrixkwartier, maar van een belangrijk topmilieu dat (inter) nationale bedrijven aantrekt.

Bekend is dat de Rijksoverheid veel kantoorpanden gaat afstoten. De vrijkomende ministeries binnen het gebied zijn echter niet tijdig beschikbaar. Temeer nu deze verbouwd zullen moeten worden alvorens nieuw gebruik mogelijk is..

Het toelaten van een acceptabel aantal vierkante meters voor nieuwbouw van kantoren wordt daarom noodzakelijk c.q. gezond geacht. De gemeente onderzoekt tegelijkertijd of elders (op minder geschikte kantorenlocatie) kantoorruimte gesloopt of wegbestemd kan worden.

Zo heeft de gemeente in 2012 en 2013 (RIS) (RIS181177a, IpSo 2012, RIS251583 Rv IpSO 2013) fors nog niet gerealiseerde plancapaciteit wegbestemd. Dit gaat om een veel groter metrage dan de 50.000 m2 nieuwbouw dat onderhavig plan mogelijk maakt. Tevens spant de gemeente Den Haag zich fors in om kantoren te transformeren. In de transformatievoortgangsrapportage (oktober 2012 ) is de ambitie opgenomen om per jaar 50.000 m2 kantoren uit de markt te halen. In 2012 is tot september 2012 al 30.000 m2 kantoren uit de markt gehaald. Op het moment van schrijven van deze toelichting zijn nog geen recentere gegevens bekend.

Conclusie

Door te bouwen voor de verdere ontwikkeling en versterking van een topmilieu voor kantoren en tegelijkertijd op andere locaties in de stad de plancapaciteit en voorraad van kantoren te reduceren voldoet de kantoorontwikkeling binnen het plangebied aan de criteria van de SER-ladder.