Beatrixkwartier (Monarch)

5.2 Ontwikkeling

Op de gronden tussen de Prinses Beatrixlaan, Jan Pieterszoon Coenstraat, Utrechtsebaan en het Koninklijk Conservatorium wordt het project De Monarch gerealiseerd. Het CAK-gebouw is recentelijk gerenoveerd. Voor Monarch II is recentelijk een vergunning verleend. Dit gebouw is nu in aanbouw.

De Ontwikkelingsmaatschappij wil in de toekomst Monarch fase III en IV realiseren.

Afbeelding 12: Mogelijke uitwerking van Monarch III(rechts) en IV (midden)

5.2.1 Stedenbouwkundige omgeving en randvoorwaarden

Zoals al eerder is beschreven, is het plangebied gelegen aan de Prinses Beatrixlaan. Deze laan is opgebouwd uit twee duidelijk herkenbare gebogen rooilijnen en een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte met ruime rijbanen en fiets- en voetpaden. De drie bomenrijen en het viaduct met overkapping voor Randstadrail, bekend als de 'Netkous', accentueren kwaliteit, heldere inrichting en de boog. De bebouwing langs de Prinses Beatrixlaan is opgebouwd uit lagere plintbebouwing met publieke functies en ingangen met erachter orthogonale hogere bouwblokken.

Het gebied moet door bebouwing, inrichting openbare ruimte én de relatie tussen bebouwing en openbare ruimte één geheel van hoge kwaliteit worden en eenheid met de omgeving vertonen. Dat betekent:

• zoveel mogelijk plintbebouwing langs de Prinses Beatrixlaan;
• levendige (commerciële) functies (detailhandel, horeca, voorzieningen) en entrees van de erboven gelegen functies in de plinten op de begane grond,
• het openbaar gebied moet een hoogwaardige inrichting krijgen (herkenbaarheid, materiaal en maat),
• corporate gardens op de te bebouwen kavels, zichtbaar vanaf de straat en uitnodigend tot verblijven,
• materialisatie in overeenstemming met ligging en karakter van de kavel in de stad,
• zo mogelijk combinatie van kantoor-, woon/ hotel- en onderwijsfuncties

De belangrijkste wijziging ten opzichte van het "Masterplan Beatrixkwartier" is dat een deel van de corporate gardens op de parkeergarage direct aan de Prinses Beatrixlaan komt te liggen, als gevolg van het handhaven van het CAK-gebouw. Langs deze corporate garden worden op de begane grond plintfuncties gerealiseerd. Op het andere deel van de kavel ligt de plintbebouwing wel in de rooilijnen. Op deze plintbebouwing kan de kantoorbebouwing in vrijere vormen plaatsvinden. De corporate gardens zijn ingepast in de plintbebouwing.

Een aantal gevels van de hoogbouw worden wel op een verplichte gevellijn geplaatst, welke loodrecht op de boog van de Prinses Beatrixlaan staan.

Ten behoeve van een goede onderlinge afstand van de bebouwing op de begane grond is het mogelijk om de begane grond van het volume aan de zijde van het conservatorium een schuine richting te geven. Indien het voor een goede plaatsing en vorming van de hogere bouwvolumes noodzakelijk is, is het mogelijk om de plintbebouwing terug te leggen ten opzichte van de rooilijn, waarbij de rooilijn dan wel met bouwkundige middelen moet worden aangegeven.

Op de grens van de Prinses Beatrixlaan en de corporate garden dient een duidelijke scheiding aangebracht te worden tussen het verkeersgebied van de laan en het verblijfsgebied op de kavel zelf. De inrichting van de gehele open ruimte rond de bebouwing moet als een geheel ontworpen worden.

Bovenstaande voorwaarden leiden tot onderstaande schets:

Afbeelding 13: Stedenbouwkundige randvoorwaarden

De gebouwen Monarch III en IV zullen worden opgericht binnen bouwvlek 1. Hiervoor gelden de volgende meer specifieke stedenbouwkundige randvoorwaarden:

• Zowel langs de Prinses Beatrixlaan als langs de Jan Pieterszoon Coenstraat en een deel van de open ruimte tussen de verschillende gebouwen is op maaiveldniveau een plint met een minimale hoogte van 15 meter verplicht. De hoogte van de plint mag maximaal 25 meter bedragen. Binnen de kavel is slechts één plinthoogte mogelijk.
• De plint kan deels terugliggen ten opzichte van de rooilijn, indien op andere wijze de plint (of rooilijn) herkenbaar is.
• Aan de zijde van de Jan Pieterszoon Coenstraat en deels aan de zijde van de open ruimte dient hogere bebouwing in de rooilijn te worden opgericht
• De bouwhoogtes bedragen 50 en 72 meter
• Het bebouwingspercentage voor hoogbouw is maximaal 60%, voor laagbouw minimaal 40%.
• De ingang voor het parkeren en laden en lossen dient gesitueerd te worden aan de zijde van de Jan Pieterszoon Coenstraat

Doordat de bouwvlekken niet geheel volgebouwd mogen worden en omdat niet alle rooilijnen zijn voorgeschreven zijn er mogelijkheden om de onderlinge afstand, situering en vorm van de hoogbouw af te wisselen.

Binnen de vlekken is het van belang dat de gebogen rooilijn van de Prinses Beatrixlaan benadrukt wordt. Deze boog is een onderdeel van de openbare ruimte en van de rooilijn aan de overzijde. Hiervoor dient in de rooilijn minimaal 15 meter hoog gebouwd worden. Ook zijn de functies op de begane grond van belang om een levendig karakter te krijgen in het gebied: horeca, detailhandel, voorzieningen en corporate gardens.

Wat betreft situering en regelmaat van onderlinge afstanden van de hogere bouwblokken wordt een onderscheid gemaakt tussen beide zijden van de Prinses Beatrixlaan. Aan de zijde van de 'Netkous' wordt de regelmaat bepaald door de 50-meter blokjes van de Prinsenhof. Deze regelmaat kan op de KPN-kavel worden doorgezet.

Aan de andere zijde van de Prinses Beatrixlaan ligt de Monarchkavel tussen de laan en de Utrechtsebaan. Hier is sprake van een grotere tussenafstand en circa 70 meter hoge bebouwing. Dit moet in de Monarchkavel worden doorgezet door minimaal 1 bouwblok van 70 meter op de grote bouwvlek 1. Op deze bouwvlek kan aan de Prinses Beatrixlaan nog een tweede blok van 50 meter komen. Dit geeft een goede relatie met de overzijde en hierdoor kan de kavel tevens efficiënt gebruikt worden. Op bouwvlek 2 is een hoogte van 50 meter het meest voor de hand liggend in de onderlinge afstand en regelmaat van de Prinses Beatrixlaan, maar niet noodzakelijk.

Een bouwhoogte van maximaal 70 meter is toegestaan, indien dit noodzakelijk is om het gewenste aantal vierkante meters vloeroppervlakte te halen.

5.2.2 Programma

Op basis van de stedenbouwkundige randvoorwaarden is op de kavel het volgende programma mogelijk:

• maximaal 85.000 m2 vloeroppervlak voor alle functies samen;
• maximaal 3.500 m2 vloeroppervlak voor detailhandel, voorzieningen en horeca, met minimaal 1000 m2 in de verschillende vlekken. Dit metrage geldt voor het gehele Beatrixkwartier, waarvoor De Monarch slechts een onderdeel vormt.
• overige functies: kantoren, woon- en/of hotelachtige functies;
• groenvoorzieningen.

Hiervan is reeds circa 20.000 m2 gerealiseerd (CAK-gebouw) en circa 15.000 m2 vergund en in aanbouw (Monarch II). Voor de Monarch III en IV resteert daarom een bouwvolume van circa 50.000 m2. Voor de overige functies geldt dat 600 m2 detailhandel, 600 m2 dienstverlening en 900 m2 horeca mag worden opgericht, een totaal van 2100 m2.

Daarnaast wordt de onderwijsfunctie die op basis van het vigerende bestemmingsplan is toegestaan ook in het bestemmingsplan Beatrixkwartier (Monarch) opgenomen met een vloeroppervlak van maximaal 50.000 m2.

Afbeelding 14: Mogelijke verschijningsvorm van de plint onder Monarch III en IV

5.2.3 Open ruimte en corporate gardens

Door het handhaven van het CAK-gebouw kan aan de Prinses Beatrixlaan een deel van de rooilijn open blijven om het CAK-gebouw zichtbaar te maken en een adres aan de Beatrixlaan te geven. Daarom worden er nu twee nieuwe bouwvlekken aangegeven op de kavel. Tussen de beide vlekken ligt een open ruimte, die zicht geeft op het CAK-gebouw en hoogwaardig moet worden ingericht. Binnen de plintbebouwing komen corporate gardens. Dit is een groene ruimte, die binnen de kavel de begane grond een prettig en groen karakter geeft. De open ruimte en de corporate gardens zijn bedoeld als verblijfsgebied. Zij vormen een integraal onderdeel van de plannen en moeten als zodanig worden ontworpen. De inrichting van de open ruimte en de gardens moeten gelijk met de bebouwing gereed zijn.

De grenzen van de open ruimte worden bepaald door de grenzen van de parkeergarage 1e fase en van de rooilijn van de Prinses Beatrixlaan. Hierboven kan geen bebouwing worden geplaatst.

De open ruimte zelf moet van hoge kwaliteit worden en een geheel vormen met de corporate gardens binnen de bebouwing.

De grens tussen de openbare ruimte van de Prinses Beatrixlaan en de open ruimte voor het CAK-gebouw moet duidelijk worden vormgegeven:

• in de boog van de rooilijn;
• met behulp van bouwkundige elementen;
• over de gehele lengte van de opening.

De eisen aan de open ruimte en de corporate gardens zijn:

• verblijfskarakter,
• opvangen hoogteverschil tussen prinses Beatrixlaan en begane grond niveau van het CAK-gebouw,
• entree CAK-gebouw moet duidelijk herkenbaar en zichtbaar blijven;
• groene uitstraling;
• hoogwaardige materialen;
• de inrichting moet het te zijner tijd verwijderen van de ingang van de parkeergarage aan de Prinses Beatrixlaan kunnen 'verwerken'.

5.2.4 Parkeren en laden/lossen

Alle parkeerplaatsen moeten ondergronds worden aangelegd. De ingang van de parkeervoorziening dient aan de Jan Pieterszoon Coenstraat te worden gerealiseerd. Daarnaast dient op deze locatie een in- en uitgang voor het laden en lossen geplaatst te worden voor. Laad- en losverkeer mag de kavel alleen vooruit rijdend verlaten. Uit onderzoek is gebleken dat op de kavel voldoende ruimte aanwezig is om te keren. Aan de Beatrixlaan mag uitsluitend een uitrit ten behoeve van laad- en losverkeer worden gerealiseerd.

De vormgeving van de verkeersruimtes op de kavel moet geïntegreerd worden in het ontwerp voor de corporate gardens / open ruimte.