| Plan: | Ypenburg-Nootdorp, 3e herz (deelplan 26, Prins Willem Alexanderkwartier) |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0518.BP0190HDP263eherz-50VA |
Het bestemmingsplan bestaat uit een digitale plankaart, regels en een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de kaart en de regels. De analoge plankaart is, gelet op de aard en omvang van het plangebied, afgedrukt op een topografische ondergrond met een schaal van 1:2000.
De regels zijn als volgt ingedeeld:
Bestemmingsregels. De bestemmingsregels (artikel 3 tot en met 8 bevatten voor elke bestemming een omschrijving van de bestemming en bouwregels. Als specifiek voor een bestemming een afwijkingsbevoegdheid geldt, is deze in het betreffende artikel opgenomen.
Het bestemmingsplan maakt de realisatie van kantoren mogelijk. Voor twee kantoren is reeds een projectbesluitprocedure gevolgd en deze kantoren worden gerealiseerd. Voor deze kantoren is een bouwvlak en maximale bouwhoogte opgenomen conform de verleende bouwvergunning. Binnen de bestemming Kantoor worden daarnaast twee nieuwe kantoren mogelijk gemaakt. Voor deze kantoren is een globaal bouwvlak opgenomen met een minimale en maximale bouwhoogte. In de regels zijn daarnaast enkele stedenbouwkundige eisen uit het vastgestelde stedenbouwkundige plan opgenomen, zoals de minimale en maximale afstand die er tussen de kantoorgebouwen moet zijn en het minimale hoogteverschil van 3 bouwlagen tussen de verschillende aangrenzende kantoorgebouwen. De ligging van het bouwvlak voor de nog te realiseren nieuwe kantoorgebouwen is bepaald door de minimale afstand (24,3 meter) uit de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Op de plankaart komt de afstand tussen gebouw 1 (KPMG) en het bouwvlak voor de nieuwe gebouwen overeen met deze minimale afstand van 24,3 meter.
In de plint van de kantoorgebouwen wordt zowel binnen als buiten de bouwvlakken de realisatie van een parkeergarage mogelijk gemaakt.
Gezien de minimale en maximale bouwhoogtes (40 tot 70 meter) die het bestemmingsplan mogelijk maakt zijn binnen deze bestemming nadere eisen opgenomen die het bevoegd gezag de mogelijkheid bieden te eisen dat in het kader van de bouwaanvragen voor de kantoorgebouwen die nog gerealiseerd moeten worden windhinderonderzoek gedaan wordt om te bepalen welke specifieke maatregelen nodig zijn.
Artikel 4 Verkeer - Hoofdverkeersweg
De Laan van Leidschenveen en het kruispunt met de Ypenburgse Stationsweg hebben de bestemming Verkeer - Hoofdverkeersweg gekregen. Deze bestemming wordt toegekend aan doorgaande wegen. De gronden zijn bestemd voor wegen met een ontsluitingsfunctie voor wijk en stad, openbaar vervoerstroken, parkeerplaatsen, toegangsportalen, ontluchtingsmiddelen en daarmee vergelijkbare bouwwerken en voet en fietspaden met de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, groen, water en overige voorzieningen. Op de gronden mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gerealiseerd, waaronder bruggen. Binnen deze bestemming is de realisatie van een voetgangersbrug gepland die het stationsplein voor Station Ypenburg zal verbinden met het voetgangersgebied dat tussen de kantoren in deelplan 26 west gerealiseerd wordt.
Wegen met de bestemming Verkeer - Straat dienen vooral voor de ontsluiting van wijken en buurten en het inter-wijkverkeer. Het aandeel doorgaand verkeer is lager dan bij hoofdverkeerswegen, net als de intensiteiten. De toegestane maximum snelheid is 50 km per uur, in een enkel geval 30 km per uur.
Voor fietsers zijn bij voorkeur vrijliggende voorzieningen in het profiel opgenomen, naast voetpaden voor de voetgangers. In- en uitritten ten behoeve van de ontsluiting van direct aanliggende bestemmingen en de parkeergarage komen uit op deze ontsluitingsweg. Deze centrale ontsluitingsweg van deelplan 26 west heeft de bestemming verkeer-straat gekregen.
Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied
De wandelpromenade tussen de kantoren in deelplan 26-west en het stationsplein voor station Ypenburg hebben de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied gekregen. Binnen deze bestemming is alleen langzaam verkeer toegestaan (voet- en fietspaden). De wandelpromenade tussen de kantoren zal gerealiseerd worden op het dak van de parkeergarage en bevindt zich op een hoogte van ongeveer 3,5 meter boven peil. Binnen de bestemming worden daarom tevens gebouwde parkeervoorzieningen mogelijk gemaakt. Verder worden voorzieningen voor het stallen van fietsen mogelijk gemaakt. Deze voorzieningen zullen zowel bij de parkeergarage in deelplan 26 west als op het stationsplein gerealiseerd worden. Tenslotte wordt binnen deze bestemming overkragende bebouwing toegestaan ten behoeve van de naastgelegen bestemming Kantoor.
Door het plangebied loopt een tweetal gasleidingen. Deze gronden hebben de dubbelbestemming Leiding - Gas gekregen. De gronden zijn primair bestemd voor een gasleiding en secundair zijn de gronden bestemd voor Verkeer - Hoofdverkeersweg, Verkeer - Straat of Verkeer - Verblijfsgebied zoals bedoeld in de artikelen 4, 5 en 6 van de regels. ter plaatse van de dubbelbestemming Leiding - Gasmogen bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van de primaire bestemming (gasleiding) gerealiseerd worden en met een binnenplanse afwijking worden ook gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de samenvallende bestemmingen.
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 10 Algemene bouwregels
De algemene bouwregels gelden voor alle bestemmingen. In de eerste plaats wordt hierin nu ook algemeen gesteld dat bouwwerken niet buiten bestemmings- en bebouwingsgrenzen mogen worden gebouwd. Kleine overschrijdingen van deze grenzen voor stoepen, kozijnen en dergelijke zijn tot 1 m wel toegestaan. Verder is algemeen voorgeschreven dat bouwwerken beneden peil uitsluitend zijn toegestaan binnen een bouwvlak, dat deze ondergrondse bebouwing uit niet meer dan één bouwlaag mag bestaan en is de bouw van installaties voor mobiele telecommunicatie in principe toegestaan op alle gebouwen met uitzondering van rijksmonumenten, gemeentelijke monumenten of gebouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht. Ontheffingen van deze algemeen bouwregels worden geregeld in de algemeen ontheffingsregels, in artikel 12.
Artikel 11 Algemene gebruiksregels
In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen: het is verboden de in het plan begrepen gronden en de zich daarop bevindende opstallen te gebruiken op een wijze of tot een doel, strijdig met de bestemming of met de regels van het plan. Er is expliciet aangegeven dat onder zulk gebruik ook wordt begrepen het gebruik als opslagplaats voor voorwerpen, stoffen en materialen die niet meer bruikbaar zijn of niet meer worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld en het gebruik als sekswinkel, seksinrichting, kamerverhuurbedrijf, paddoshop, belwinkel of garagebedrijf: functies die voorheen in de Leefmilieuverordening werden verboden of althans gereguleerd.
Verder is in de algemene gebruiksregels de parkeernorm opgenomen. Deze parkeernorm wijkt af van de standaardparkeernormen die binnen de gemeente worden gehanteerd. Deze afwijkende parkeernorm is in het kader van de al eerder genoemde projectbesluitprocedure in overleg met de afdeling verkeer tot stand gekomen. Reden voor de afwijkende parkeernorm is de ligging van het plangebied nabij station Ypenburg en een tram- en bushalte waardoor het gebied prima te bereiken is met het openbaar vervoer. De uitgebreide beleidsmatige onderbouwing is terug te vinden in paragraaf 3.3.2 onder het kopje "Parkeren: stellen van parkeereisen".
Ontheffingen van de algemene gebruiksregels, ook de ontheffing voor het meest doelmatige gebruik, worden geregeld in de algemeen ontheffingsregels, in artikel 12.
Artikel 12 Algemene afwijkingsregels
Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen voor geringe afwijkingen in de maatvoering die in de bouwregels is bepaald en ook voor geringe afwijkingen in de begrenzing van bestemmings- en/of bebouwingsgrenzen. Verder is ontheffing mogelijk voor de bouw van kleine nutsvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en containers voor afval, glas et cetera. Ten slotte is ontheffing mogelijk voor het bouwen beneden peil, buiten het bouwvlak.
Een belangrijk element van dit artikel is de ontheffing van het algemeen gebruiksverbod: burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het algemeen gebruiksverbod, indien strikte toepassing van het algemeen gebruiksverbod leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd. Wel moet dit andere gebruik aansluiten bij het gebruik conform de bestemming en mag toepassing van de ontheffing niet leiden tot een bestemmingswijziging.
De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden – dat wil zeggen waarvoor bouwvergunning is verleend of nog te verlenen is – en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan.
Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald: 'Regels bestemmingsplan Ypenburg-Nootdorp, 3e herz (deelplan 26, Prins Willem Alexanderkwartier)'