Paradijspoort C&A locatie

Toelichting Paradijspoort C&A locatie

Hoofdstuk 1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de aanleiding voor de bestemmingsplanherziening en de ligging en begrenzing van het plangebied aangegeven. Dit wordt geïllustreerd door middel van het opnemen van een kaartfragment, waaruit de ligging van het plangebied blijkt. Verder wordt een opsomming van de vigerende bestemmingsplannen gegeven, die met het nieuwe bestemmingsplan worden herzien.

1.1 Aanleiding en doel planvorming

Het voornemen bestaat om de mogelijkheden ter plaatse van de bebouwing gelegen aan de Paradijspoort 15 te Delft zodanig aan te passen dat het pand in de toekomst aangepast kan worden en is uit te breiden met woningen. Hiertoe wordt de bestaande bebouwing in hoogte uitgebreid, zie ook paragraaf 2.2. Het planvoornemen past niet binnen het geldende bestemmingsplan "Binnenstad 2012", waardoor een herziening van het bestaande planologische regime noodzakelijk is. Om de ontwikkeling juridisch en planologisch mogelijk te maken, is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het midden in het centrum van de gemeente Delft aan de Paradijspoort 15 - 15B. Het betreft het perceel kadastraal bekend als gemeente Delft, Sectie D, perceelnummer 3559.

Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door het pand aan de Paradijspoort 11 en een smalle doorgang, aan de oostzijde door een parkeerterrein en de bebouwing aan de Pynepoort 4 – 16 (‘Blokkerlocatie’), aan de zuid- en zuidoostzijde door de Gasthuislaan en aan de westzijde door de Paradijspoort.

Figuur 1.1: Ligging plangebied in het centrum van Delft

Figuur 1.2: Ligging plangebied gecombineerd met de kadastrale kaart

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

1.3.1 Binnenstad 2012

Het plangebied maakt deel uit van het vigerende bestemmingsplan “Binnenstad 2012”, dat is vastgesteld op 27 juni 2013 door de gemeenteraad van Delft. De gronden ter plaatse van het plangebied hebben de enkelbestemming 'Centrum – Filiaalwinkelgebied' en de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie'. Bij de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' hoort de functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde – 3'. Het gehele plangebied is daarnaast gelegen in de gebiedsaanduiding 'Beschermd stadsgezicht'. Het plangebied kent voor een deel van de locatie een bouwvlak, waarbinnen gebouwd mag worden tot een hoogte van 9 meter. Op het overige deel van het plangebied is de realisatie van gebouwen niet toegestaan.

Figuur 1.3: Uitsnede geldende bestemmingen waarbij het plangebied rood is omkaderd; bron: QGIS, eigen bewerking) 

De voorgenomen ontwikkeling is niet toegestaan op basis van het planologisch regime, daar de voorziene uitbreiding de maximaal toegestane bouwhoogte overschrijdt. Ook wordt gedeeltelijk buiten het vigerende bouwvlak gebouwd. Van strijdigheid met het bestemmingsplan voor wat betreft de functie is geen sprake. Wonen op de verdiepingen is reeds toegestaan.

Om de strijdigheid voor wat betreft de bouwhoogte op te heffen, wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan is grotendeels conserverend van aard. De reeds geldende bestemmingen blijven behouden. Enkel de bouwhoogte en het bouwvlak worden gewijzigd.

1.3.2 Facetherziening parkeren

Met ingang van 29 november 2014 is door een wetswijziging het niet meer mogelijk om stedenbouwkundige voorschriften, zoals parkeervoorschriften, op te nemen in de gemeentelijke bouwverordening. De bouwverordening vormt het toetsingskader bij een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Dit betekent dat bestemmingsplannen die na 29 november 2014 zijn vastgesteld voor het voldoen aan de parkeernormen niet meer kunnen verwijzen naar de bouwverordening, maar dat in het bestemmingsplan hiervoor een regeling moet zijn opgenomen. Is dat niet het geval, dan is het niet mogelijk om een aanvraag omgevingsvergunning aan de parkeernormen te toetsen. Derhalve is door de gemeenteraad van Delft op 31 mei 2018 het facetbestemmingsplan "Facetherziening parkeren" vastgesteld. Het facetbestemmingsplan vervangt de bestaande parkeerregeling in alle vigerende bestemmingsplannen.

In paragraaf 4.10 van deze toelichting wordt nader op het aspect parkeren ingegaan.

1.4 Opbouw plan

Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan, de planbeschrijving, beschrijft de beoogde ontwikkeling binnen het plangebied. In hoofdstuk 3 is het beleid beschreven. Hoofdstuk 4, 'Omgevingsaspecten en onderzoek', beschrijft het voor het bestemmingsplan uitgevoerde onderzoek en de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling. Hoofdstuk 6 gaat in op handhaving en in hoofdstuk 7 worden de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van het voornemen. Alvorens in te gaan op de beoogde toekomstige situatie, wordt eerst aandacht besteed aan de bestaande situatie en het huidig gebruik van de omgeving.

2.1 Bestaande situatie

In de huidige situatie staat het plangebied bekend als de 'C&A Delft-locatie'. Het aanwezige pand ter plaatse is in de jaren '70 gerealiseerd en in de jaren '90 voorzien van een nieuwe 'huisstijl-gevel', naar het ontwerp van Architectenbureau Van Manen. Het pand kent een 'kop' met een dagwinkel en opgang in de looprichting vanuit de Zuidpoort, aan de Paradijspoort een plint met winkelpuien en aan de Achtersack een gesloten gevel met openingen voor het laden van goederen.

Figuur 2.1: huidige situatie (bron: google maps)

2.2 Toekomstige situatie en stedenbouwkundige opzet

Doel en aanleiding

Het voornemen bestaat om de mogelijkheden ter plaatse van de bebouwing gelegen aan de Paradijspoort 15 te Delft zodanig aan te passen dat het pand in de toekomst aangepast kan worden en is uit te breiden met woningen. Aanleiding hiervoor is dat uit diverse onderzoeken blijkt dat er veel (landelijk en lokaal) ontwikkelingen zijn die de omzet binnen de muren van het winkelvastgoed negatief beïnvloeden. Denk hierbij aan demografische veranderingen, de shake-out die gaande is, het dalende consumentenvertrouwen en de doorgaande trend naar internetaankopen. Dit heeft tot gevolg dat filialen worden gesloten, hele winkelketens verdwijnen en zelfstandige ondernemers noodgedwongen stoppen. Locatus concludeerde in haar eigen onderzoek dat in 2019 3% van de winkels haar deuren heeft gesloten, een stijging van 40% ten opzichte van 2018. De opname van winkelpanden door horeca stagneert, evenals de ombouw van panden tot woningen. De Covid-19 pandemie is daar nu overheen gekomen, en de vraag is welke permanente veranderingen zij zal achterlaten. Duidelijk is dat met deze grote uitdagingen voor de fysieke retail nu ook het winkelvastgoed onder druk staat.

Tot op heden is nog onbekend wanneer en waar gaten gaan vallen. Wel is duidelijk dat langdurige leegstand een verslechtering en verzwakking betekent van de leefbaarheid van de binnenstad. Dit vormt voor initiatiefnemer aanleiding om te zoeken naar mogelijkheden die de leefbaarheid in en rondom het plangebied te kunnen verbeteren en te versterken. Daarnaast wil de initiatiefnemer kunnen inspelen op de veranderende vraag vanuit de markt. De voorgenomen ontwikkeling bestaat dan ook uit het creëren van de planologische ruimte voor woningbouw op de verdiepingen ter plaatse van het plangebied. Wonen boven winkels versterkt de leefkwaliteit van de binnenstad. Meer mensen voelen zich verantwoordelijk voor de directe omgeving en bewoning boven winkels zorgt ook na winkelsluitingstijd voor levendigheid en sociale controle. Hierdoor wordt onnodige leegstand voorkomen.

Uitgangspuntennotitie: stedenbouwkundige opzet en programma

Door de gemeente Delft is een uitgangspuntennotitie voor de voorgenomen ontwikkeling opgesteld. De uitgangspuntennotitie bevat richtinggevende eisen en wensen als kader voor de verdere uitwerking van het plan.

Algemeen

Er wordt geen uitgewerkt bouwplan ontworpen. Binnen dit bestemmingsplan is zowel het optoppen van de bestaande bebouwing als complete sloop-nieuwbouw mogelijk. Indien van complete nieuwbouw wordt uitgegaan, wordt vooraf aan het ontwerpproces met de gemeente verkend of zich kansen aandienen met betrekking tot de ruimtelijke en gebruikskwaliteit van de omgeving. Zo kan een openbare fietsenstalling of ruimtelijke verbetering bij de Achtersack kansrijk zijn.

Stedenbouwkundige opzet

Het Zuidpoortgebied, waar het plangebied in is gelegen, kent bouwhoogtes van 22 en 19 meter. Naar het noorden toe, naar het historische deel van de binnenstad, neemt de hoogte af. Feitelijk kan je de opbouw ook omgekeerd beredeneren: vanuit het historische gedeelte van de binnenstad neemt de bouwhoogte naar de nieuwere gebieden de Veste en de Zuidpoort toe.

Het Zuidpoortgebied met hoogtes van 22, 19 en 15 meter. Het gebied In de Veste met 10 meter (woningen aan de Gasthuislaan) en aan de Paradijspoort 9 en 10 meter. Iets meer naar het noorden is het pand waarin de Hema gevestigd is grotendeels 13 meter. Nog iets meer naar het noorden, aan de Molslaan, is sprake van een goothoogte, waarboven een kap van 4,50 meter is toegestaan dan wel aanwezig is. De goothoogtes bedragen onder andere 7, 12, 11 en 10 meter. Dat correspondeert met bouwhoogtes (planologisch) van respectievelijk 11,50, 16,50 en 14,50 meter.

Onderhavig bestemmingsplan maakt een bouwhoogte van 15 meter mogelijk. In de hiervoor beschreven opbouw is een maximale bouwhoogte van 15 meter passend. Daarbij is een belangrijk gegeven dat de historische bebouwing aan de Molslaan in zijn variatie juist hoogtes heeft die oplopen tot ruim de gestelde 15 meter. Tevens speelt mee in de overweging dat de locatie niet grenst aan historische bebouwing maar volledig binnen het In de Veste gebied ligt.

Mede omdat de overzijde van de Paradijspoort relatief laag is, is in de uitgangspuntennotitie de randvoorwaarde opgenomen dat een setback moet worden gerealiseerd aan de Paradijspoortzijde. De setback geldt voor bebouwing boven 10 meter hoogte en bedraagt tenminste 3 meter. Daarnaast dient voldoende afstand gehouden te worden tot de bestaande woningen aan de Gasthuislaan. Onderhavig bestemmingsplan legt deze en andere ruimtelijke kaders vast, waaronder de bouwhoogte, bouwmassa en plaats van de bebouwing.

Figuur 2.1: Massastudie van de te realiseren bebouwing (bron: Van Manen Architecten).

Figuur 2.2: Te realiseren setback (bron: Van Manen Architecten)

Programma

De uitgangspunten van de geldende bestemming 'Centrum - Filiaalwinkelgebied' blijven van toepassing. Dat betekent onder meer dat wonen is uitgesloten op de begane grond. Wanneer woningen worden ontwikkeld, dienen de woningen een gebruiksoppervlak van tenminste 50 m2 GBO te hebben. Tot slot geldt dat de nadere planuitwerking zal moeten voldoen aan het dan geldende woonbeleid van gemeente Delft.

Overige uitgangspunten

In de uitgangspuntennotitie zijn naast randvoorwaarden voor de stedenbouwkundige opzet en het programma, ook randvoorwaarden gesteld aan de onderwerpen 'Milieu' (meer specifiek duurzaamheid) en 'Mobiliteit'. In paragraaf 4.5 en 4.10 wordt hier nader op ingegaan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste beleidsstukken aangehaald die betrekking hebben op Delft en in het bijzonder die voor dit plan.

3.1 Nationaal beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale omgevingsvisie nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 3.1: Afwegen met de NOVI (Bron: Nationale Omgevingsvisie)

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De vier prioriteiten
De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes
Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. Combineren boven enkelvoudig
• 2. Kenmerken & identiteit
• 3. Afwentelen voorkomen

Relatie tot ontwikkeling

Dit bestemmingsplan biedt de planologische ruimte voor het toevoegen van woningen in het plangebied. Hiertoe hoeven enkel de bebouwingsregels te worden verruimd ten opzichte van het geldende bestemmingsplan "Binnenstad 2012". De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt kan een bijdrage leveren aan het nationaal belang om zorg te dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. De overige nationale belangen leveren verder geen beperkingen en/of belemmeringen op voor de ontwikkelinge in het plangebied.

De voorgenomen ontwikkeling betreft daarnaast een ontwikkeling op lokaal niveau. Het beleid voor de ontwikkeling van deze locatie wordt verder overgelaten aan de provincie en gemeente. De nationale belangen, de vier prioriteiten uit de Uitvoeringsagenda en de afwegingsprincipes staan niet in de weg aan de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie
De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de NOVI. Beleid voor deze specifieke locatie dan wel ontwikkeling wordt verder overgelaten aan de provincie en de gemeente.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden.

De volgende onderwerpen zijn geregeld in het Barro:

• Rijksvaarwegen
• Project Mainportontwikkeling Rotterdam
• Kustfundament
• Grote rivieren
• Waddenzee en waddengebied
• Defensie
• Hoofdwegen en landelijke spoorwegen
• Elektriciteitsvoorziening
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen
• Natuurnetwerk Nederland
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan

Relatie tot ontwikkeling
Geen van de onderwerpen uit het Barro zijn van toepassing binnen het plangebied dan wel deze specifieke ontwikkeling. Het Barro is daarmee niet van toepassing op dit project.

Conclusie
Het Barro legt geen restricties op voor het plangebied waarbinnen de ontwikkeling wordt voorzien.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening

Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De Ladder voor duurzame verstedelijking is voor het eerst geïntroduceerd in de SVIR en is als motiveringseis verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Wettelijk kader
De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:

• Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;

• Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Artikel 3.1.6 van het Bro:

• Lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toelichting op gebruik

De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting.

Relatie tot ontwikkeling
Het plangebied maakt onderdeel uit van het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt betreft het toevoegen van maximaal 50 woningen. Voor de overige functies is dit bestemmingsplan conserverend van aard: deze functies zijn reeds toegestaan binnen het geldende bestemmingsplan en derhalve kunnen deze niet getypeerd worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Gelet op de aard en omvang van de planologische wijziging, kan de ontwikkeling worden getypeerd als stedelijke ontwikkeling in de zin van het Bro. In het kader van de Ladder van duurzame verstedelijking, dient de behoefte aan de ontwikkeling dan te worden aangetoond.

In onderstaande tabel is de kwantitatieve behoefte aan woningen in het kader van het ladderonderzoek in beeld gebracht.

Figuur 3.2: Kwantitatieve woningbehoefte in het onderzoeksgebied, 2019-2029 (bron: Bureau Stedelijke Planning, Quickscan ladderonderbouwing wonen, Bethelpark, 28 juni 2019)

Uit figuur 3.2 volgt dat kwantitatief behoefte is aan de ontwikkeling van 50 woningen. De navolgende paragrafen voorzien in een nadere toetsing als het gaat om de behoefte aan woningen in relatie tot het van toepassing zijnde provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Aanvullend op de woningbehoefte in figuur 3.2, bestaat er een regionale van 50.000 nieuwe woningen tot 2025 volgens de provinciale prognose (2016). Daarnaast is er sprake van een kwalitatieve behoefte aan woningen in een stedelijk woonmilieu. De voorgenomen ontwikkeling voorziet hierin, door woningen boven een (bestaand) winkelpand in de binnenstad van Delft mogelijk te maken.

De overige onderwerpen worden getoetst in hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten en onderzoek.

Conclusie
Het Bro vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

In de geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie d.d. 1 april 2023 is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving op visieniveau samengevoegd. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld:

• Naar een klimaatbestendige delta
• Naar een nieuwe economie: the next level
• Naar een levendige meerkernige metropool
• Energievernieuwing
• Best bereikbare provincie
• Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving

Beleid ruimtelijke kwaliteit
De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit.

Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten:

• 1. De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder.
• 2. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.
• 3. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is.

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie.

Figuur 3.2: Soorten ontwikkelingen (bron: Omgevingsvisie Zuid-Holland).

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn.

Relatie tot ontwikkeling
De beoogde ontwikkeling betreft een inpassing, omdat er sprake is van een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. De ontwikkeling vindt plaats op een binnenstedelijke locatie, nabij andere stedelijke (woon)functies. Derhalve verandert de aard en schaal van het gebied niet als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling en sluit de beoogde functie naar aard aan op het omliggende gebied. Onderstaand is beoordeeld welke kwaliteitskaarten van toepassing zijn op het plangebied en welke richtpunten bij een dergelijke inpassing horen.

Laag van de ondergrond
Het plangebied is gelegen in het gebied 'Rivierdeltacomplex, jonge zeeklei'. Binnen dit gebied dienen ontwikkelingen bij te dragen aan het behoud van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden. Het plangebied is echter niet gelegen in de deltawateren of in buitendijks gebied. Het genoemde richtpunt is daarmee niet relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Verder is het plangebied gelegen in het 'Bijzonder reliëf en aardkundige waarden'. Binnen dit gebied dienen ontwikkelingen de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand te houden. Waar mogelijk dienen de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt te worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Dit bestemmingsplan voorziet niet in extra ruimtebeslag en voorziet derhalve niet in een wijziging van de onregelmatige patronen en het reliëf van het landschap dan wel de archeologische waarden van deze structuren.

Laag van de cultuur- en natuurlandschappen
Deze laag is niet van toepassing op het plangebied.

Laag van stedelijke occupatie
Het plangebied is gelegen binnen de gebieden 'Historische centra en kernen', 'Steden en dorpen' en 'Bouwwerken voor energieopwekking'. Als ontwikkelingen plaatsvinden in of in de nabijheid van het historisch centrum dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de vitale stads- en dorpscentra met een gevarieerd functioneel en ruimtelijk beeld. Met de ontwikkeling die dit bestemmingsplan voorstaat wordt juist een vitaal (historisch) stadscentrum voorgestaan. De voorgenomen ontwikkeling bestaat dan ook uit het creëren van de planologische ruimte voor woningbouw op de verdiepingen ter plaatse van het plangebied. Wonen boven winkels versterkt de leefkwaliteit van de binnenstad. Meer mensen voelen zich verantwoordelijk voor de directe omgeving en bewoning boven winkels zorgt ook na winkelsluitingstijd voor levendigheid en sociale controle. Hierdoor wordt onnodige leegstand voorkomen. In de stedenbouwkundige opzet is daarnaast rekening gehouden met het historisch centrum. Zie voor een uitgebreide toelichting paragraaf 2.2 van deze toelichting.

De bij 'Steden en dorpen' behorende richtpunten luiden als volgt:

• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
• Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.
• Daar waar hoogbouw niet samenvalt met "zwaartepunten" in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.
• Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
• Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden).
• Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.
• Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.
• Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.
• Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.

De beoogde ontwikkeling sluit aan op de in de omgeving aanwezige functies en bebouwing. De ontwikkeling voorziet niet in hoogbouw. Wel ligt aan de maximale toegestane hoogte een uitgebreide stedenbouwkundige analyse ten grondslag. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 2.2 van deze toelichting. Naast het karakter van de bebouwing, geldt dat de beoogde functies eveneens aansluiten op het stedelijke karakter van het omliggende gebied, waarin woon- en werkfuncties elkaar afwisselen en versterken.

De ontwikkeling is niet gelegen in een stedelijke groenstructuur, maar conform de uitgangspuntennotitie die ten grondslag ligt aan deze ontwikkeling dient bij de nadere uitwerking van het plan een groen dek gerealiseerd te worden. Door het toevoegen van een groen dek ontstaat meer stedelijk groen. Het groen dek draagt door zijn bufferend en zuiverend vermogen bij aan de kwantitatieve en kwalitatieve verbetering van het stedelijk watersysteem.

Het plangebied is gelegen in beschermd stadsgezicht. De waardevolle stedenbouwkundige patronen blijven door de voorgenomen ontwikkeling behouden.

Aan de relevante richtpunten wordt invulling gegeven.

Laag van de beleving
Deze laag is niet van toepassing op het plangebied.

Conclusie
De voorgenomen ontwikkeling past bij de aard en schaal van de omgeving, derhalve is sprake van inpassing. De ontwikkeling sluit aan bij de aanwezige gebiedskwaliteiten en daarmee samenhangende richtpunten voor projecten die worden getypeerd als inpassing. Het project is daarmee in lijn met de het provinciaal beleid ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit.

3.2.2 Omgevingsverordening Zuid-Holland

De inhoud van de Omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de Omgevingsverordening. In de verordening van Provinciale Staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen die worden gesteld aan gemeentelijke bestemmingsplannen, met als doel het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Voor onderhavig bestemmingsplan wordt uitgegaan van de geconsolideerde versie van de omgevingsverordening d.d. 1 april 2023.

Enkele relevante speerpunten uit de omgevingsverordening zijn de regels voor ruimtelijke kwaliteit en het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor de ladder voor duurzame verstedelijking geldt overigens dat deze op basis van landelijke regelgeving niet van toepassing is, maar dat de provincie de bevoegdheid heeft nadere regels te stellen met betrekking tot de onderbouwing van de (regionale) behoefte, hetgeen de provincie Zuid-Holland in haar verordening heeft gedaan.

Relatie tot ontwikkeling
Er zijn diverse regels uit de Omgevingsverordening waar de voorgenomen ontwikkeling aan moet voldoen. De toets aan de relevante artikelen vindt hieronder plaats.

Ruimtelijke kwaliteit
Het voorgaande ruimtelijk kwaliteitsbeleid richtte zich vooral op het landelijk gebied. De verbinding tussen stad en land is echter een aandachtspunt dat ook middels een sterker samenhangend ruimtelijk kwaliteitsbeleid een impuls kan krijgen. Met de verdichtingsopgave en de verstedelijkingsstrategie die de provincie heeft, is het van belang dat die verstedelijking integraal plaats vindt, vanuit het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt. Het voorgaande betekent dat het stedelijk landschap een duidelijke plek heeft gekregen in het ruimtelijk kwaliteitsbeleid, eveneens met bijbehorende richtpunten.

De richtpunten zijn ingedeeld naar de sturende driedeling: in acht nemen, rekening houden met en betrekken bij. Hiermee kan de provincie vooral sturen op hoe een ontwikkeling een plek krijgt (en dus niet op of en waar een ontwikkeling een plek krijgt). In ieder geval gelden een aantal algemene richtpunten:

• De meeste verstedelijkte landschappen zijn niet meer kenmerkend door het onderliggende landschapstype, maar door de tijdsgeest waarin de stedenbouwkundige structuur ontworpen is.
• Onderliggende landschapskenmerken en cultuurhistorische elementen en - lijnen in het stedelijk weefsel maken de steden uniek en 'leesbaar'. Zij helpen bij de oriëntatie.
• Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp.
• Het bundelen van economische kansen rondom toplocaties en tegelijkertijd het beter benutten van bestaande werklocaties voor een divers portfolio aan werk- en woonmilieus met oog op functiemenging en ruimte voor bedrijvigheid in de stad.
• Nieuwe ontwikkelingen dienen bij te dragen aan het tegengaan van bodemdaling

Daarnaast zijn er specifieke richtpunten, waarbij de volgende specifiek op onderhavig project van toepassing zijn:

• Verstedelijking vindt vooral binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) en binnen invloedsgebied van hoogwaardig openbaar vervoer (HOV) plaats.
• Nieuwe ontwikkelingen sluiten aan bij bestaande landschappelijk structuren en dragen waar mogelijk bij aan versterking van de stedelijke groenblauwe structuur. Daarbij gaat het ook om de recreatieve kwaliteit en de bijdrage aan klimaatbestendigheid en de biodiversiteit.

Gelet op het voorgaande is artikel 6.9 met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit aangepast en uitgebreid.Het voorgenomen initiatief valt onder artikel 6.9, lid 1, onder a van de Omgevingsverordening Zuid-Holland. Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen vindt daarom primair plaats binnen BSD. Het plan past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart zoals is beoordeeld in paragraaf 3.2.1. Daarnaast is oog voor duurzaamheid, klimaatadaptie en biodiversiteit. Aan de genoemde richtpunten wordt voldaan.

Verstedelijking
Uitgangspunt van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' is dat gebouwd wordt naar behoefte. De provincie streeft ernaar dat aanbod en vraag, zoals in kwantitatieve als in kwalitatieve zin met elkaar in overeenstemming zijn. Regionale afstemming is hierbij nodig. Vanuit een oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik is het ongewenst nieuwe ontwikkelingen toe te laten als sprake is van overaanbod. De ladder voor duurzame verstedelijking is reeds aan bod gekomen in paragraaf 3.1.3

Optimalisatie woningbouwplannen
In de Omgevingsverordening zijn regels opgenomen over de dichtheid en verscheidenheid van woningbouw, parkeernormen voor sociale huurwoningen en parkeernormen voor stationsomgevingen. De provinciale parkeernormen geldt niet voor gemeenten die zelf al specifiek parkeerbeleid hebben vastgesteld, gebaseerd op eigen data over de lokale situatie en eigen overwegingen. De gemeente Delft kent specifiek parkeerbeleid. Hierop wordt in paragraaf 4.10 nader ingegaan. De opgenomen parkeernorm in de nieuwe Omgevingsverordening is gelet op voorgaande niet van toepassing.

Risico's van klimaatverandering

In artikel 6.27a van de omgevingsverordening staat dat er rekening moet worden gehouden met de gevolgen van de risico's van klimaatverandering tenminste voor zover het betreft de risico's ten aanzien van:

• a. wateroverlast door overvloedige neerslag;
• b. overstroming;
• c. hitte;
• d. droogte

alsmede de effecten van de bovengenoemde risico's op het risico van bodemdaling.

Voor zover risico's zich voordoen wordt rekening gehouden met het zo veel mogelijk voorkomen en beperken, via maatregelen of voorzieningen, dan wel het gericht aanvaarden van deze risico's. Door klimaatverandering wordt het in Nederland, warmer, natter en droger. Dit heeft invloed op onze leefomgeving. Zo ervaren we steeds vaker hittestress, droogte en wateroverlast door heftige regenbuien. Daarnaast neemt de kans op overstromingen toe. In paragraaf 3.5.9, paragraaf 3.5.10, paragraaf 4.5 en paragraaf 4.11 is een project specifieke toelichting gegeven op de gevolgen van de ruimtelijke ontwikkeling op klimaatverandering.

Conclusie
Er wordt voldaan aan artikel 6.9, 6.10 en 6.27a van de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening vormt derhalve geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionaal Structuurplan Haaglanden 2020

Op 16 april 2008 is het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP) vastgesteld. In het RSP wordt de ruimtelijke visie voor Haaglanden aangegeven. Haaglanden is een regio met een heel eigen karakter. Dit karakter moet in de toekomst behouden blijven en daar waar mogelijk versterkt worden. Het regionale structuurplan bouwt voort op de sterke punten van de regio: de economische specialisaties, de mooie landschappen en de kwaliteit van leven. Haaglanden blijft daardoor een aantrekkelijk gebied om te wonen. Al deze kwaliteiten zijn een voorwaarde om nieuwe bedrijven en instellingen aan te kunnen trekken en zo voor nieuwe werkgelegenheid te zorgen.

Relatie tot ontwikkeling
Vanuit het belang voor Haaglanden en voor de betekenis van Haaglanden in Randstad- en Zuidvleugelverband zijn er tien investeringsprioriteiten bepaald: drie centrale gebiedsontwikkelingen en zeven dragende projecten. Eén van de zeven belangrijkste projecten uit het RSP betreft 'herstructurering en intensiever gebruik van stedelijke wijken'. Met de voorgenomen ontwikkeling, het creëren van planologische ruimte voor extra woningen in de binnenstad van Delft, wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de herstructurering en het intensievere gebruik.

Conclusie
De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de beleidsdoelstellingen zoals opgenomen in het RSP2020.

3.3.2 Verstedelijkingsalliantie

De gemeenten Rotterdam, Leiden, Zoetermeer, Den Haag, Rijswijk, Delft, Schiedam en Dordrecht hebben zich sinds eind 2017, met het oog op de woningbouwopgave, verenigd in de 'Verstedelijkingsalliantie'. Deze alliantie is een samenwerkingsverband met de provincie Zuid-Holland en de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag. Begin 2018 heeft deze alliantie een pamflet opgesteld, waarin wordt geschetst op welke wijze deze gemeenten de verstedelijkingsopgave (versneld) op zich willen nemen. Gekozen wordt voor een geconcentreerde verstedelijking langs de bestaande infrastructuur; de spoorlijn Dordrecht-Leiden. De woningbouwopgave en de versterking van de economische toplocaties worden in samenhang met investeringen in hoogwaardig openbaar vervoer op een integrale wijze uitgevoerd. Deze aanpak moet ertoe leiden dat in deze gemeenten tot 2040 in totaal 170.000 extra woningen worden gerealiseerd, waarvan 150.000 in een (centrum)stedelijk milieu en waarvan 75.000 in de directe nabijheid van treinstations.

Relatie tot ontwikkeling
Het plangebied is gelegen op een afstand van circa 600 meter – loopafstand van 8 minuten – van het station Delft. Dit is een treinstation. Tevens zijn nabij het station verschillende bus- en tramhaltes gesitueerd. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de planologische ruimte voor het toevoegen van maximaal 50 woningen. Zodoende wordt een directe bijdrage geleverd aan de bestaande woningbouwopgave in de regio en worden de woningen in nabijheid van het OV gerealiseerd. Dit sluit aan bij hetgeen dat met de verstedelijkingsopgave van de verstedelijkingsalliantie is beoogd.

Conclusie
De beoogde ontwikkeling sluit aan bij hetgeen dat met de verstedelijkingsopgave van de verstedelijkingsalliantie is beoogd.

3.3.3 Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017 - 2021

De regionale woonvisie (29 maart 2017) is richtinggevend voor gemeenten bij hun lokale woonbeleid. Het visiedeel (deel II) van de regionale woonvisie kijkt daarbij zo'n 10 jaar vooruit. De concrete ambities en maatregelen (deel III) zijn gericht op de korte termijn: de periode 2017 tot en met 2021. De keuze om met name de komende jaren centraal te stellen in de visie is een bewuste keuze. De contouren van de nieuwe woningmarkt zijn namelijk nog (lang) niet in beton gegoten. Tegelijkertijd liggen er wel een aantal duidelijke (ook lange termijn) opgaven klaar die om een concrete en voortvarende aanpak vragen. Snelheid is dus geboden, maar ook voldoende flexibiliteit.

Qua toekomstige omvang van de regionale woningvoorraad streven de gemeenten er gezamenlijk naar om te beantwoorden aan de tot 2025 volgens de provinciale prognose (2016) verwachte behoefte van ruim 50.000 nieuwe woningen. Gemeenten kijken daartoe met name ook naar de mogelijkheden die leegstaande kantoren en leegstand op oude bedrijventerreinen biedt om nieuwe woningen toe te voegen. Daarnaast zal uiteraard ook nieuwbouw van woningen plaatsvinden. Tegelijkertijd sturen zij daarbij in de bouwwereld aan op een omslag van suburbane woonmilieus naar de meer gewenste stedelijke, dorpse en exclusieve woonmilieus (op basis van de woonmilieu-indeling volgens de ‘Steen van Rosetta’). Alsook op een verschuiving in het bouwprogramma richting meer woonvormen voor met name jonge, oudere en (daarmee) kleinere huishoudens, omdat onder deze groepen de vraag aanzienlijk toeneemt.

Relatie tot ontwikkeling
Aanleiding voor deze ontwikkeling is dat uit diverse onderzoeken blijkt dat er veel (landelijk en lokaal) ontwikkelingen zijn die de omzet binnen de muren van het winkelvastgoed negatief beïnvloeden. Denk hierbij aan demografische veranderingen, de shake-out die gaande is, het dalende consumentenvertrouwen en de doorgaande trend naar internetaankopen. Dit heeft tot gevolg dat filialen worden gesloten, hele winkelketens verdwijnen en zelfstandige ondernemers noodgedwongen stoppen. Locatus concludeerde in haar eigen onderzoek dat in 2019 3% van de winkels haar deuren heeft gesloten, een stijging van 40% ten opzichte van 2018. De opname van winkelpanden door horeca stagneert, evenals de ombouw van panden tot woningen. De Covid-19 pandemie is daar nu overheen gekomen, en de vraag is welke permanente veranderingen zij zal achterlaten. Duidelijk is dat met deze grote uitdagingen voor de fysieke retail nu ook het winkelvastgoed onder druk staat.

Tot op heden is nog onbekend wanneer en waar gaten gaan vallen. Wel is duidelijk dat langdurige leegstand een verslechtering en verzwakking betekent van de leefbaarheid van de binnenstad. Dit vormt voor initiatiefnemer aanleiding om te zoeken naar mogelijkheden die de leefbaarheid in en rondom het plangebied te kunnen verbeteren en te versterken. Daarnaast wil de initiatiefnemer kunnen inspelen op de veranderende vraag vanuit de markt. De voorgenomen ontwikkeling bestaat dan ook uit het creëren van de planologische ruimte voor woningbouw op de verdiepingen ter plaatse van de projectlocatie. Wonen boven winkels versterkt de leefkwaliteit van de binnenstad. Meer mensen voelen zich verantwoordelijk voor de directe omgeving en bewoning boven winkels zorgt ook na winkelsluitingstijd voor levendigheid en sociale controle. Hierdoor wordt onnodige leegstand voorkomen.

Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat met deze ontwikkeling wordt bijgedragen aan het vergroten van de woonvoorraad alsmede het toekomstbestendig maken van het (binnen)stedelijk (woon)milieu. De beoogde ontwikkeling is daarmee in lijn met de regionale woonvisie 'Woningmarktregio Haaglanden 2017 -2021.

3.4 Hoogheemraadschap Delfland

3.4.1 Waterbeheersplan 2022-2027

Het Waterbeheerprogramma 2022-2027, 'Keuzes maken en kansen benutten' is het document waarin het Hoogheemraadschap van Delfland (hierna: Delfland) de ambities voor de komende jaren heeft vastgelegd. Het programma beschrijft de doelen voor het waterbeheer en de financiële consequenties daarvan. Delfland investeert de komende jaren volop in het vergroten van de veiligheid, het verbeteren van de waterkwaliteit, het tegengaan van wateroverlast en het optimaliseren van de zuivering van afvalwater. Klimaatverandering, zeespiegelstijging verzilting en nieuwe wetten en regels gaan het waterbeheer de komende decennia ingrijpend veranderen. Bovendien dwingen de complexiteit van het gebied en de omvang van de noodzakelijke investeringen tot het stellen van prioriteiten. Delfland spreidt daarom de maatregelen in de tijd, zodat het tempo aansluit bij de mogelijkheden van de organisatie en het gebied. Het beleid is formeel vastgelegd in de Keur en de legger. Het verbeteren van de waterkwaliteit en
het vergroten van de bergingscapaciteit zijn belangrijke pijlers binnen dit beleid. Voor sommige
activiteiten is een watervergunning van het Hoogheemraadschap van Delfland nodig, bijvoorbeeld:

• graven of dempen van oppervlaktewater;
• bouwen binnen de beschermingszone van een waterkering;
• aanleg van ondergrondse leidingen.

Daarnaast zijn algemene regels opgenomen voor bijvoorbeeld het verrichten van handelingen in
waterstaatswerken, het water brengen in of onttrekken aan oppervlaktelichamen, het onttrekken van
grondwater en natuurvriendelijke oevers. Op het moment dat aan de van toepassing zijn regels wordt
voldaan hoeft geen vergunning te worden aangevraagd, maar kan worden volstaan met een melding.

Daarnaast beschikt het hoogheemraadschap over beleidsregels die het hoogheemraadschap Delftland
als toetsingskader voor het wel of niet verlenen van een vergunning.

Watertoets

Delfland hanteert een Handreiking watertoets voor gemeenten. De handreiking biedt gemeenten,
adviesbureaus en projectontwikkelaars handvatten voor de invulling van proces en inhoud van de
watertoets voor ruimtelijke plannen op gemeentelijk niveau. De handreiking is gebaseerd op bestaand
beleid van Delfland en sluit aan op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen
omgevingsrecht, de Crisis- en herstelwet en de Waterwet. De toets berust op twee uitgangspunten:

• standstillbeginsel - negatieve effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op het watersysteem worden
  voorkomen;
• verbetering - in ruimtelijke ontwikkelingen worden de kansen die zich voordoen om bestaande
  knelpunten in het watersysteem te helpen oplossen, benut.

In het kader van de watertoets vindt overleg plaats tussen de gemeente Delft en het hoogheemraadschap van Delfland.

3.4.2 Beleidsnota beperken en voorkomen wateroverlast (2014)

De beleidsnota 'Beperken en voorkomen wateroverlast' bevat het Delflandse beleid op hoofdlijnen voor
het op orde brengen en houden van het watersysteem ten aanzien van wateroverlast. Het gaat daarbij
zowel om het oplossen van bestaande knelpunten als om het voorkomen van nieuwe knelpunten.

3.4.3 Watervergunning

Voor sommige activiteiten is een watervergunning van het Hoogheemraadschap van Delfland nodig,
bijvoorbeeld:

• graven of dempen van oppervlaktewater;
• bouwen binnen de beschermingszone van een waterkering;
• aanleg van ondergrondse leidingen.

3.4.4 Handreiking watertoets

Delfland hanteert een Handreiking watertoets voor gemeenten. De handreiking biedt gemeenten, adviesbureaus en projectontwikkelaars handvatten voor de invulling van proces en inhoud van de watertoets voor ruimtelijke plannen op gemeentelijk niveau. De handreiking is gebaseerd op bestaand beleid van Delfland en sluit aan op de Wet ruimtelijke ordening, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Crisis- en herstelwet en de Waterwet. De toets berust op twee uitgangspunten:

1. standstillbeginsel - negatieve effecten van ruimtelijke ontwikkelingen op het watersysteem worden voorkomen;

2. verbetering - in ruimtelijke ontwikkelingen worden de kansen die zich voordoen om bestaande knelpunten in het watersysteem te helpen oplossen, benut.

In het kader van de watertoets heeft overleg plaatsgevonden tussen de gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland. Dit komt aan de orde in paragraaf 4.11.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Omgevingsvisie Delft 2040

De Omgevingsvisie Delft 2040 is op 15 juli 2021 vastgesteld. In de Omgevingsvisie Delft 2040 staat wat voor stad Delft in de toekomst graag wil zijn. De gemeente geeft in deze visie de gewenste ontwikkeling weer van de leefomgeving. De leefomgeving is de omgeving waarin men woont, werkt en vrije tijd doorbrengt. De omgevingsvisie is de eerste stap van de invoering van de Omgevingswet in Delft. Binnen de huidige wetten vervangt de omgevingsvisie Delft 2040 de Stadsvisie en de Ruimtelijke Structuurvisie Delft 2030.

In de Omgevingsvisie wordt de Delftse koers in 6 opgaven beschreven:

• 1. Delft als stad van innovatie en technologie
• 2. Historie, innovatie en creativiteit kleurt cultuur en toerisme in Delft
• 3. Delft waar het goed en gezond leven is; sterke en leefbare woonwijken met goede en voldoende woningen voor iedereen
• 4. Duurzaam Delft is klaar voor de toekomst
• 5. Delft met voorzieningen voor iedereen
• 6. Delft bereikbaar

De opgaven vormen samen met het Toekomstbeeld de basis van de Omgevingsvisie.

Relatie tot ontwikkeling

Het in de Omgevingsvisie beschreven Toekomstbeeld voor de binnenstad, waar het plangebied in is gelegen, is dat de binnenstad de compacte huiskamer van Delft moet blijven waar men elkaar kan ontmoeten. In 2040 dient de binnenstad beter bereikbaar, leefbaarder en levendiger te worden. In het plangebied is reeds een mix aan functies, waaronder wonen, mogelijk. Dit bestemmingsplan biedt enkel de planologische ruimte voor het toevoegen van woningen op de planlocatie. Wonen boven winkels versterkt de leefkwaliteit van de binnenstad. Meer mensen voelen zich verantwoordelijk voor de directe omgeving en bewoning boven winkels zorgt ook na winkelsluitingstijd voor levendigheid en sociale controle. Op deze wijze draagt de ontwikkeling bij aan het toekomstbeeld dat voor de binnenstad is beschreven in de Omgevingsvisie.

Dit bestemmingsplan voorziet in het creëren van de planologische ruimte voor het toevoegen van woningen. Deze ruimte is ook aanwezig, conform de Omgevingsvisie is voor het gedeelte waarin het plangebied zich bevindt ruimte voor het toevoegen van 2.750 woningen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het toevoegen van maximaal 50 woningen en past hier dus binnen.

De Delftse koers in 6 opgaven is vervolgens uitgewerkt per deelgebied. Het plangebied is gelegen in de historische binnenstad. Delft streeft ernaar in 2040 meer openbare ruimte in de binnenstad beschikbaar te hebben voor ontmoeten en verblijven. Ook zullen er tot 2040 ongeveer 300 woningen en 1000 arbeidsplaatsen aan de historische binnenstad worden toegevoegd zodat Delft economisch sterk en vitaal blijft. In 2040 is de binnenstad verduurzaamd. De binnenstad is het laatste deelgebied van Delft dat van het aardgas af zal gaan. In 2040 is de binnenstad beter bereikbaar. Sommige delen van de binnenstad zijn dan autoluw. Er blijft ingezet worden op het versterken en uitbreiden van stadslogistiek. De relatie met Stichting Centrummanagement is goed onderhouden. Door het behoud van de mix aan functies op de planlocatie, maar het toevoegen van planologische ruimte voor extra woningen wordt invulling gegeven aan de Delftse koers voor de binnenstad.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met het toekomstbeeld en de Delftse koers zoals beschreven in de Omgevingsvisie Delft 2040.

3.5.2 Beleidsnota Bouwhoogten Delft

In 2005 is de nota "Beleidsnota Bouwhoogten Delft" (hierna: Nota bouwhoogten) vastgesteld. De nota is bedoeld als leidraad om bij ruimtelijke ontwikkelingen een goede afweging te kunnen maken over bouwhoogte en schaal. In de nota zijn voor gebieden indicatieve hoogten opgenomen. De nota gaat er vanuit dat de maximale hoogte wordt bepaald bij de totstandkoming van bestemmingsplannen. Als hulpmiddel is daarvoor een onderzoeksmethode in de nota opgenomen. Daarnaast bevat de nota algemene aandachtspunten en een indeling in gebieden.

Relatie tot ontwikkeling

Het plangebied is gelegen in de (historische) binnenstad. Op basis van de Nota bouwhoogten is het plangebied daarmee gelegen in gebiedstype 1 'Dakenlandschap en pieken', waarbij het regime consiliderend van aard is. Dit regime houdt in dat de bestaande hoogtekarakteristiek per gebiedstype leidend is voor nieuwe initiatieven. Bij ‘dakenlandschap en pieken’ gaat het overwegend om de historische gebieden van de stad. Het zijn de oudere staddelen die zich over een langere periode hebben kunnen ontwikkelen. Deze gebieden worden gekarakteriseerd door velden die bestaan uit een afwisselend dakenlandschap, waarvan de bouwhoogte gedifferentieerd is maar wel bijna overal onder de 10 à 15 meter blijft. In paragraaf 2.2 van deze toelichting is reeds beschreven dat de voorgenomen bouwhoogte van 15 meter (met setback van 3 meter) passend is in dit (plan)gebied. De voorgenomen ontwikkeling is derhalve in lijn met het beleid uit de Nota bouwhoogten.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met het beleid uit de Nota bouwhoogten.

3.5.3 Woonvisie 2016 - 2023 en Woonagenda 2019 - 2022

Het gemeentelijk beleid voor wonen is neergelegd in de Woonvisie 2016 - 2023 en de Woonagenda 2019 - 2022.

Het doel van de Woonvisie is (en blijft) een woningmarkt die aansluit bij de actuele woonwensen. De Woonvisie beschrijft het belang van een aantrekkelijk woonklimaat met vitale stedelijke woonmilieus dat past bij de sociale, economische en ruimtelijke ontwikkeling van Delft en de regio. Voor een betere balans is een stevige verschuiving noodzakelijk naar woningaanbod dat bijdraagt aan meer diversiteit en een aantrekkelijk levendig karakter van de stad en aan een evenwichtige opbouw van de wijken met een passende voorzieningenstructuur en een aantrekkelijke openbare ruimte. Op korte, middellange en lange termijn (tot 2040) dienen in het kader van de regionale verstedelijkingsafspraken circa 15.000 woningen te worden toegevoegd en dient de bestaande voorraad toekomstbestendig en duurzaam te worden gemaakt.

De uitvoering van het woonbeleid is vastgelegd in de Woonagenda 2019 - 2022. De pijlers voor de uitvoering zijn: sterke wijken, een toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad, voldoende kansen op doorstroming, geschikte woningen voor ouderen (rollator toe- en doorgankelijk) en kwetsbare groepen en studentenhuisvesting in goede banen. Om de kansen op een woning te vergroten voor starters, doorstromers en mensen die in Delft werken en hier willen wonen en die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en niet kunnen of willen kopen is in het verlengde van de Woonagenda het Actieplan middenhuur opgesteld en zijn afspraken gemaakt met beleggers, ontwikkelaars en woningcorporaties over nieuwbouw van middeldure huurwoningen, de wijze van samenwerking en afstemming, huurbeleid, monitoring van de toewijzing aan de doelgroep en de voortgang en ontwikkeling van dit segment.

Relatie tot ontwikkeling

Het voornaamste doel van dit bestemmingsplan is om de planologische ruimte te creëren voor het toevoegen van woningen op de planlocatie. Dit is noodzakelijk om in te kunnen spelen op de veranderende markt (zie ook paragraaf 2.2 van deze toelichting). Het is daarbij nog onduidelijk wat voor type woningen op de planlocatie worden gerealiseerd. In ieder geval dienen de nieuw te realiseren woningen een gebruiksoppervlak van tenminste 50 m2 GBO te hebben. Tot slot geldt dat de nadere planuitwerking zal moeten voldoen aan het dan geldende woonbeleid van gemeente Delft.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met het gemeentelijk woonbeleid.

3.5.4 Waterplan Delft - Een blauw netwerk (2000)

Het Waterplan is gericht op het realiseren van duurzaam stedelijk waterbeheer. Vanuit een integrale visie op duurzaam stedelijk waterbeheer en rekening houdend met de specifieke situatie in Delft (kansen en knelpunten) beschrijft het Waterplan de ambities en doelstellingen voor de Delftse wateren op de lange termijn.

Duurzaam waterbeheer richt zich op het realiseren van gezonde en veerkrachtige watersystemen. Gezond wil zeggen: een watersysteem met een waterkwaliteit en een ecologische kwaliteit die past bij de (natuurlijke) situatie ter plaatse. Veerkrachtig betekent dat verstoringen door bijvoorbeeld extreme regenval of incidentele verontreiniging relatief gemakkelijk kunnen worden opgevangen en dat systemen zich relatief gemakkelijk kunnen herstellen van ecologische verstoringen, zoals achteruitgang of (lokaal) zelfs volledig verdwijnen van soorten. Binnen de mogelijkheden die gezonde en veerkrachtige watersystemen bieden wordt een duurzaam gebruik van watersystemen (onder meer recreatie en scheepvaart) zoveel mogelijk bevorderd.

Bij duurzaam waterbeheer worden water, ecologie en ruimtelijke ordening in samenhang bezien, gebruikmakend van de ‘natuurlijke’ karakteristieken en de ligging van de watersystemen in het omringende landschap. Het betekent dat wordt aangesloten bij natuurlijke processen (water als ordenend principe) en bestaande ecologische structuren, en dat hiermee rekening wordt gehouden bij de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld bij herinrichting van woonwijken en bij nieuwbouw.

Relatie tot ontwikkeling

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het plangebied is momenteel geheel verhard (bebouwing + bestrating). De beoogde herontwikkeling leidt dan ook niet tot een toename van het verhard oppervlak. De nadere planuitwerking moet voorzien in een groen dek, waardoor sprake is van (tijdelijke) waterberging en vertraagde afvoer van hemelwater. Daarnaast draagt een groen dek bij aan het creëren van koelte in verband met het tegengaan van hittestress.

Op het aspect water en klimaatadaptatie wordt nader ingegaan in de paragrafen 4.11 en 4.5 van deze toelichting.

Conclusie

Het Waterplan Delft - Een blauw Netwerk vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.5.5 Energie en Duurzaam bouwen

3.5.5.1 Delft Energieneutraal 2050

Bij nieuwbouw of herontwikkelingen gelden de doelstellingen uit het Delftse klimaatbeleid. De basis hiervoor is de nota Delft Energieneutraal 2050. Uitgangspunt is dat voor een nieuwe woon- of bedrijfsbestemming de ambitie voorligt om een scherpere energieprestatie te realiseren dan de landelijke normen. Hiervoor hanteert Delft de Trias energetica:

• 1. het verminderen van de vraag door energiebesparing bij eindgebruikers;
• 2. het toepassen van duurzame bronnen;
• 3. het (verder) optimaliseren van de toepassing van fossiele bronnen naar energie-efficiency en betrouwbaarheid.

Relatie tot ontwikkeling

Wanneer in de toekomst een bouwvergunning aangevraagd wordt voor nieuw te realiseren woningen op de locatie, zal voldaan moeten worden aan het Bouwbesluit voor wat betreft de energieprestatie. Daarmee wordt tegelijkertijd invulling gegeven aan het Delftse klimaatbeleid 'Delft Energieneutraal 2050'.

Conclusie

Het Delftse klimaatbeleid 'Delft Energieneutraal 2050' staat niet aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan in de weg.

3.5.5.2 Beleid duurzaam bouwen

Het gemeentelijk duurzaam bouwen beleid geeft op gebouwniveau ambities voor verantwoord materiaalgebruik, waterbesparing, gezondheid en flexibel ruimtegebruik. Voor het thema energie zijn de ambities in de nota Delft energieneutraal 2050 vastgelegd.

De duurzaamheidsambitie van een gebouw worden volgens de GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) methodiek uitgedrukt. Dit is een prestatiegerichte werkwijze, waarmee de markt wordt vrijgelaten om zelf invulling te geven aan duurzaamheid van een gebouw zolang maar aan de doelstellingen wordt voldaan.

De gemeentelijke GPR ambities worden periodiek aangescherpt als gevolg van landelijke ontwikkelingen en aanscherping van wet- en regelgeving en de doelstellingen per ruimtelijke ontwikkeling worden in een anterieure overeenkomst vastgelegd.

Relatie tot ontwikkeling

Bij de nadere planuitwerking dient voldaan te worden aan de eisen uit het Bouwbesluit. De gemeentelijke GPR ambities zullen voor onderhavig plan in de anterieure overeenkomst worden vastgelegd.

Conclusie

Het Beleid duurzaam bouwen staat niet aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan in de weg.

3.5.5.3 Visie op weg naar een circulair Delft in 2050

Met een groeiende wereldbevolking en consumptie per persoon groeit ook het belang om grip te krijgen op alle producten en grondstoffen die we gebruiken. Er moet minder of anders gebruik gemaakt worden van de voorraden en natuurlijke hulpbronnen die we tot onze beschikking hebben. Daarom is het van belang dat ook in Delft wordt toegewerkt naar een circulaire economie. Een circulaire economie is een economisch systeem van gesloten kringlopen, waarin grondstoffen, onderdelen en producten hun waarde zo min mogelijk verliezen en hernieuwbare energiebronnen worden gebruikt.

De belangrijkste ambitie is een 100% circulaire economie in 2050, gelijk aan de landelijke ambitie uit het Rijksbreed programma Circulaire Economie. In deze visie is de ambitie uiteengezet in ambities per 'prioritaire keten'. Dit gaat om Bouw, Biomassa & voedsel, Kunststoffen, Maakindustrie en Consumptiegoederen. De doelstellingen behorende bij deze ambities luiden als volgt:

In de Visie op weg naar een circulair Delft in 2050 zijn voor vijf sectoren de navolgende ambities/doelstellingen opgesteld:

• Bouw: er wordt gebouwd zoals met lego; modulair, losmaakbaar en flexibel. Bouwmaterialen zijn hergebruikt, gerecycled en recyclebaar, of biobased.
• Biomassa & voedsel: voedselverspilling wordt teruggedrongen en organische reststromen worden zo hoogwaardig mogelijk verwerkt.
• Kunststoffen: het gebruik van eenmalige plastics wordt teruggedrongen, er worden zoveel mogelijk gerecyclede en biobased plastics gebruikt en de inzameling en recycling wordt verbeterd, bijvoorbeeld op evenementen.
• Maakindustrie: bedrijven worden gestimuleerd om hun producten of diensten circulair te maken of hun productieprocessen te vernieuwen, bijvoorbeeld innovatieve toepassingen voor ingezameld plastic.
• Consumptiegoederen: producten worden langer en effectiever gebruikt, bijvoorbeeld door ze te repareren of te delen. Afgedankte producten worden goed ingezameld en zo hoogwaardig mogelijk hergebruikt.

Voor de uitvoering van de Visie op weg naar een circulair Delft in 2050, wordt nog een Uitvoeringsplan Circulaire Economie opgesteld.

Relatie tot ontwikkeling

Dit bestemmingsplan creëert de planologische ruimte voor woningbouw op de verdiepingen ter plaatse van het plangebied. Er is echter nog geen concreet bouwplan bekend. Indien de ontwikkeling die dit bestemmingsplan maakt daadwerkelijk wordt gerealiseerd, zal in de nadere uitwerking daarvan onderzocht worden in hoeverre circulair kan worden gebouwd en/of worden gesloopt.

Conclusie

De Visie op weg naar een circulair Delft in 2050 staat niet aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan in de weg.

3.5.5.4 Besluit bodemenergiesystemen

De toepassing van bodemenergie, een techniek om woningen en gebouwen energiezuinig te maken, levert een bijdrage aan de realisatie van de gemeentelijke klimaatdoelstellingen. Door de snelle groei kunnen belangen tussen diverse bodemenergiesystemen onderling en andere belangen met elkaar in conflict komen. Bij de aanleg van een open bodemenergiesysteem dient te worden voldaan aan de Waterwet. Bij de aanleg van een gesloten systeem moet worden voldaan aan het Wijzigingsbesluit bodemenergiesystemen en de Verordening en Beleidsregel gesloten bodemenergiesystemen gemeente Delft 2015. Zie hierbij ook hetgeen in bovenstaande onder ambities is vermeld.

Relatie tot ontwikkeling

Vooralsnog is geen sprake van de aanleg van een open of gesloten bodemenergiesysteem. Wanneer daar in de nadere planuitwerking toch sprake van is, zal voldaan moeten worden het Besluit bodemenergiesystemen en de daarbij behorende verordeningen en beleidsregel(s).

Conclusie

Het Besluit bodemenergiesystemen staat niet aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan in de weg.

3.5.6 Nota Groen 2012-2020

In 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Groen Delft 2012-2020 en het daarbij horende Uitvoeringsprogramma nota Groen Delft 2012-2020 vastgesteld. Het beleid is niet bedoeld als bindend kader maar moet ervoor zorgen dat het groenbelang voldoende wordt betrokken bij ruimtelijke ontwikkelingen. Er wordt beschreven welke groene kwaliteiten in het plangebied bestaan, verloren gaan of worden toegevoegd. Het beleid is onder meer gericht op het versterken van biodiversiteit, goed openbaar groen en het handhaven van een evenwichtige verhouding tussen groen, bebouwing en verharding, gebaseerd op de zowel de ruimtelijke, sociale, ecologische, economische en fysische waarden van groen. Het beleid streeft naar een samenhangend, verbonden en fijnmazig groen netwerk.

Uit de beleidsnota blijkt verder dat gestreefd wordt naar het omvormen van harde oevers naar een natuurvriendelijke inrichting, tenzij dat om stedenbouwkundige, technische of financiële redenen niet wenselijk is. Voor bomen geldt dat gestreefd wordt naar behoud. Mocht behoud of verplanten van bomen niet mogelijk zijn, dan geldt een (financiële) herplantplicht.

Relatie tot ontwikkeling

Het plangebied is in de huidige situatie volledig verhard zonder groenelementen. Bij de nadere planuitwerking wordt er naar gestreefd om zoveel als mogelijk natuurinclusief te bouwen (zie hiervoor ook paragraaf 3.5.9 van deze toelichting). In ieder geval is de realisatie van een groen dek verplicht (dit wordt privaatrechtelijk geregeld). Vooralsnog biedt dit bestemmingsplan slechts de kaders voor het toevoegen van extra woningen op de locatie.

Conclusie

De Nota Groen 2012 - 2020 staat niet aan de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan in de weg.

3.5.7 Kadernota 2021

In de Kadernota zijn de ambities ('opgaven') voor de stad geformuleerd. Delft zet onder meer in op het verbeteren van het vestigingsklimaat voor bedrijven en kennisinstellingen, het voorzieningenniveau en de woningvoorraad. Voor een goed en aantrekkelijk economisch ecosysteem is een blijvende stimulerende omgeving nodig: van een passend aanbod van bedrijfsvastgoed, excellente dienstverlening van de gemeente, goede verbindingen voor OV, auto en fiets tot het vergroten van gelijke kansen in het onderwijs en ruimte voor onderwijsfaciliteiten, tot bereikbaarheid van sport en een aanbod van verschillende typen woningen voor verschillende doelgroepen. Verder heeft Delft in 2040 hoogwaardige en moderne voorzieningen voor alle inwoners van de stad. Het gaat hierbij om toekomstvaste en bij de tijd behorende voorzieningen die inwoners van alle leeftijden en met alle levensstijlen kunnen bedienen.

Delft heeft verder de ambitie om tot 2040 15.000 nieuwe woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad. De nieuwe woningen zorgen ervoor dat Delft een aantrekkelijke woonstad is voor zittende en nieuwe bewoners. Op deze manier draagt de stad bij aan de regionale opgave om het vestigingsklimaat te versterken. Die ambitie is regionaal vastgelegd in het regionale investerings programma en de Roadmap Next Economy van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag. Bovendien zorgen passende woningen ervoor dat bedrijven zich makkelijker kunnen vestigen, omdat er een goed woningaanbod met voldoende keuzemogelijkheid is voor werknemers, en studenten die na hun studie in Delft willen blijven wonen.

Relatie tot ontwikkeling

Dit bestemmingsplan voorziet in het creëren van de planologische ruimte voor het toevoegen van woningen op de planlocatie. Daarmee wordt bijgedragen aan de ambitie om 15.000 woningen toe te voegen aan de bestaande voorraad en wordt de planlocatie toekomstbestendig gemaakt.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met de ambities uit de Kadernota 2021.

3.5.8 Coalitieakkoord Delft 2018-2022

Het doel van het Coalitieakkoord is een stad waar het goed wonen, werken en verblijven is, en een stad waarin voor iedereen een plek is die goed en betaalbaar is. In het akkoord wordt ingezet op het realiseren van de ambities uit de Woonvisie, het realiseren van 15.000 woningen en het versterken van de economische positie met nieuwe werklocaties die moeten leiden tot 10.000 extra banen.

Relatie tot ontwikkeling

De planlocatie wordt in het akkoord niet specifiek benoemd, maar draagt wel bij aan het realiseren van de 15.000 woningen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in lijn met het Coalitieakkoord Delft 2018 - 2022.

3.5.9 Kader natuurinclusief bouwen en ontwikkelen

Om de kwaliteit van de stedelijke omgeving te behouden en te versterken is het kader natuurinclusief bouwen en ontwikkelen opgesteld. Het kader streeft naar een integrale aanpak op het gebied van leefbaarheid, gezondheid, economie en natuur noodzakelijk, dat moet leiden tot een natuurinclusieve stad. Een natuurinclusieve stad is immers een dynamische groene, gezonde en levendige stad voor mens, dier en plant. De gemeente zet in op het vergroten van de kansen voor flora en fauna door het uitwerken van een kader voor natuurinclusieve maatregelen in en aan gebouwen en de directe omgeving van deze gebouwen. Hierbij is het begrip Natuurinclusief bouwen/ontwikkelen gedefinieerd als ‘bouwen en ontwikkelen zodanig dat (ook) de natuur er baat bij heeft’. Het gaat er dus niet alleen om strikt uitvoering te geven aan deWet natuurbescherming voor wat betreft de strikt beschermde soorten, maar ook juist om proactief te handelen ten bate van de natuur en vooral ook voor het behouden van een prettige leefkwaliteit en ecosysteem in de stad. In de duurzaamheidsstrategie van de gemeente Delft (2017) (en zoals opgenomen in de omgevingsvisie, zie paragraaf 3.5.1) wordt ingezet op behoud en het versterken van de biodiversiteit.

Om natuurinclusief bouwen en ontwikkelen in Delft vorm te geven is gekozen om een concreet kader te ontwikkelen voor natuurinclusief bouwen en ontwikkelen in samenhang met klimaatadaptieve maatregelen. Het concrete kader resulteert in een aantal maatregelen die gelden voor zowel nieuwbouw als voor renovaties. De maatregelen kunnen worden door vertaald naar diverse schaalniveaus en elementen. Er is onderscheid gemaakt in:

• Het inbouwen van specifieke voorzieningen voor specifieke (plant- en dier) soorten (bv. nestkasten voor mussen, insectenstenen).
• Gebouw gebonden ingrepen (bv. groene daken en gevels).
• Gebouw gebonden omgeving/buitenruimte (bv. (collectieve) tuinen op eigen perceel).
• Openbare ruimte (bv. pocketparks, natuurspeelplaatsen, bermen, wegen, taluds etc.).

De gemeente heeft een puntensysteem ontwikkeld op basis van bovenstaande schaalniveaus, waarbij een integrale benadering is gegeven aan klimaatadaptatieve- en natuurinclusieve maatregelen ten behoeve van droogte, hitte en wateroverlast. Het puntensysteem maakt duidelijk welke type maatregelen gewenst zijn binnen de ruimtelijke context in de huidige situatie en de mogelijkheden van de nieuwbouw en renovatie. Het puntensysteem biedt richting en houvast, maar tegelijkertijd moet er ruimte zijn/blijven voor de creativiteit en keuzevrijheid van architecten en ontwikkelaars. Om die reden is een (dynamische) lijst van maatregelen opgesteld waaruit de ontwikkelende partij of initiatiefnemer zelf een keuze kan maken. De grootte van een project is bepalend voor welke eisen worden gesteld. Zo wordt bij een grootschalige ontwikkeling een grotere inspanning verwacht dan bij een kleinschalige (bouw)ingreep. Ook is er verschil in typologie van de bebouwing waarbij bij eengezinswoningen andere voorwaarden gesteld worden dan bij hoogbouw, mede afhankelijk van de kansen voor biodiversiteit en leefwijze van soorten. Als basisprincipe geldt dat de inzet op natuurinclusief bouwen en ontwikkelen hoger is naarmate een project een grotere omvang heeft. Het is aan de initiatiefnemer om te bepalen of gekozen wordt voor enkele waardevolle maatregelen (score 3 of meer) of realisatie van meerdere kleine maatregelen (score 1 en 2).

Relatie tot ontwikkeling

De footprint van de bebouwing in het plangebied bedraagt < 2.000 m2 en dit bestemmingsplan staat een bouwhoogte van maximaal 15 meter toe. Daarmee is het een middelgroot project en dienen de volgende punten minimaal behaald te worden:

• 4 punten voor maatregelen op de gevel/het dak; en
• 3 punten voor verblijven in gebouwen; en
• 4 punten voor de omgeving.

Omdat in het plangebied zich geen omgeving c.q. openbare ruimte bevindt, is met gemeente Delft overeengekomen dat de punten voor de omgeving in beginsel moeten worden gecompenseerd op de gevel/het dak of de verblijven in gebouwen. Opgemerkt wordt dat deze compensatie enkel hoeft plaats te vinden indien dit mogelijk en ecologisch zinvol is. Om te beoordelen of aan de vereiste puntentelling uit het 'Kader natuurinclusief bouwen en ontwikkelen' kan worden voldaan, is door Van der Goes & Groot een onderzoek uitgevoerd naar de mogelijk te treffen maatregelen bij een eventuele planontwikkeling. Het onderzoek van Van der Goes & Groot is als bijlage 1 in deze toelichting opgenomen. Uit het onderzoek volgt dat, mits de te behalen punten voor de omgeving gecompenseerd kunnen worden bij de gevel/het dak en/of het verblijf, het mogelijk is om bij de herontwikkeling van de Paradijspoort aan de door de gemeente Delft gestelde doelen en voorwaarden voor wat betreft natuurinclusief ontwikkelen kan worden voldaan. In het onderzoek van Van der Goes & Groot worden hierbij diverse maatregelpakketten voorgesteld. Om te borgen dat bij een eventuele herontwikkeling ook daadwerkelijk wordt voldaan aan het gemeentelijk beleid ten aanzien van natuurinclusief bouwen, is in de Regels Paradijspoort C&A locatie van dit bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting bepaalt dat het gebruik van de gronden waarvoor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is verleend voor het hoger bouwen dan de bestaande situatie (zoals gedefinieerd in artikel 1.14 van de Regels Paradijspoort C&A locatie, slechts is toegestaan indien wordt aangetoond dat in het plangebied voldaan wordt aan het minimum aantal punten voor natuurinclusief bouwen (gevel/dak, verblijven in gebouwen en omgeving (indien mogelijk gecompenseerd bij gevel/dak, verblijven in gebouwen)) zoals omschreven in hoofdstuk 3 van het rapport 'Paradijspoort 15 te Delft, ecologische versterking en ontwikkeling' dat als bijlage is opgenomen in de planregels. De natuurinclusieve maatregelen zullen bovendien duurzaam in stand moeten worden gehouden en er dient tenminste invulling te worden gegeven aan de realisatie en duurzame instandhouding van een groen dak met (sedum), grassen, kruiden, dwergheesters (15 - 30 cm) met een oppervlakte van tenminste 30 % van het bebouwde oppervlak.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het 'Kader natuurinclusief bouwen en ontwikkelen' van gemeente Delft.

3.5.10 Beleidsregel Klimaatadaptief bouwen bij nieuwbouw, gebiedsontwikkelingen en herstructurering

In de in oktober 2022 vastgestelde beleidsregel "Klimaatadaptief bouwen bij nieuwbouw, gebiedsontwikkelingen en herstructurering" worden de regels die als uitgangspunt worden gebruikt bij planvorming en die met betrokken partijen worden vastgelegd in schriftelijke afspraken. Dit document vormt daarmee een concretisering en uitwerking van zowel de gemeentelijke Klimaatadaptatie Strategie als het provinciale Convenant Klimaatadaptief Bouwen voor de Delftse situatie.

In februari 2019 is de Klimaatadaptatie Strategie vastgesteld door de gemeenteraad. De strategie is vooral een visie op Klimaatadaptatie in Delft. De strategie uit 2019 gaat over heel Delft en over alle domeinen, dus zowel over de openbare ruimte als over private percelen (inclusief bebouwing). Ongeveer de helft van Delft is eigendom van burgers, corporaties en bedrijven. Een tweede onderscheid is tussen de bestaande stad en de nieuwbouwontwikkelingen.

Voor nieuwbouw is in 2018 in het kader van de verstedelijkingsalliantie door de provincie Zuid-Holland met verschillende partners het Convenant Klimaatadaptief Bouwen (https://bouwadaptief.nl) gesloten. De gemeente Delft heeft het convenant ook ondertekend, en werkt dit nu in deze beleidsregel uit voor de Delftse situatie. Daarmee wordt het beleidsthema klimaatadaptatie voor nieuwbouw in het beleid verankerd. Het doel van het convenant is het verminderen van (1) wateroverlast, (2) hittestress, (3) droogte en (4) bodemdaling en daarnaast het vergroten van de biodiversiteit (5). Onderdeel (6) “overstromingen” wordt niet nader uitgewerkt in de beleidsregel omdat dit is neergelegd bij het Hoogheemraadschap van Delfland. Aan de hand van deze thema’s worden de uitgangspunten die gewenst zijn alsmede de randvoorwaarden/spelregels beschreven.

De spelregels zijn als beleidsregels van toepassing op alle nieuwbouwontwikkelingen, gebiedsontwikkelingen en herstructureringen. Bij afwijking van de eisen moet dit worden gemotiveerd en aan het college ter goedkeuring worden voorgelegd. Bij de plantoetsing wordt door de ontwikkelende partij aangetoond op welke wijze aan de spelregels invulling is gegeven. Deze worden door de gemeente beoordeeld, in samenhang met andere eisen. De afwijkingen worden bestuurlijk geaccordeerd.

De in de nota opgenomen spelregels voor klimaatadaptatie vormen een eerste set als uitwerking van zowel de gemeentelijke strategie als het provinciale convenant. Rond klimaatadaptatie is nog niet alles bekend en afstemming op de lokale situatie moet soms nog plaats vinden (maatwerk). Maar het is in dit stadium belangrijker de eerste stappen te zetten. Dit betekent dat de spelregels op basis van ervaringen en nieuwe inzichten regelmatig zullen worden gemonitord, geëvalueerd en bijgesteld (“leren en versnellen”). De spelregels worden iedere 2 jaar geëvalueerd en zo nodig bijgesteld.

Relatie tot ontwikkeling

De planlocatie is gelegen in de binnenstad van Delft. Op dit moment is de planlocatie volledig verhard. Maatregelen binnen het plangebied kunnen bijdragen aan een klimaatadaptievere omgeving.

In het kader van het voorkomen van wateroverlast geldt het navolgende aandachtspunt. De binnenstad van Delft is aangesloten op het boezemwater en is kwetsbaar als het water stijgt. Dit resulteert al snel in wateroverlast en schade in de lage delen van de binnenstad. Om de binnenstad weerbaarder te maken tegen plotselinge peilstijging van het boezemwater, zijn kantelstuwen aangelegd. Als er veel neerslag wordt verwacht, sluiten de stuwen de binnenstad af van de boezem. Door het vroegtijdig bemalen wordt er meer ruimte gemaakt voor de regen die in het centrum valt.

Dit systeem biedt echter geen garantie dat er niets kan gebeuren. Een ontwikkeling zoals Paradijspoort biedt bij uitstek een kans om in de dichtbebouwde binnenstad regenwater vast te houden daar waar het valt. Hiermee wordt voorkomen dat het direct de gracht in stroomt en voor overlast kan zorgen. Zo wordt Delft met de te treffen maatregelen op het gebied van waterberging weer een beetje weerbaarder tegen het veranderende klimaat.

De benodigde waterberging bedraagt in lijn met de Delftse ambities en eisen voor klimaatadaptatie 70 mm. Voor het plangebied met een oppervlakte van 1.573 m2 betekent dit (1.573 m2 x 0,07 m1) 110 m3 aan benodigde waterberging. Op dit moment wordt een mogelijke opzet voor een dergelijke waterberging in combinatie met natuurinclusieve maatregelen binnen het plangebied nader verkend. In de planregels is voorzien in een voorwaardelijke verplichting. Deze voorwaardelijke verplichting bepaalt dat het gebruik van de gronden waarvoor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is verleend voor het hoger bouwen dan de bestaande situatie (zoals gedefinieerd in artikel 1.14 van de Regels Paradijspoort C&A locatie) slechts is toegestaan indien in het plangebied waterberging van 110 m3 is gerealiseerd, in stand wordt gehouden en te allen tijde effectief beschikbaar wordt gehouden.

Tot slot is in het onderzoek van Van der Goes & Groot ook een doorkijk gegeven naar de mogelijk te treffen maatregelen, teneinde bij een herontwikkeling van de locatie te voldoen aan de eisen uit het gemeentelijk beleid op het gebied van klimaatadaptatie. In het onderzoek is dan ook ingegaan op de betreffende beleidsregel. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting. Met betrekking tot de eis dat ter plaatse van de planlocatie intensief groen gerealiseerd wordt met een omvang van ten minste 50% van het oppervlak van dat perceel kan worden geconcludeerd dat vanwege de in de planregels opgenomen voorwaardelijke verplichting met betrekking tot natuurinclusief bouwen (zie ook paragraaf 3.5.9) reeds geborgd is dat een groot deel van de bebouwing van een groendak dan wel groene gevel worden voorzien, zodat aan deze eis kan worden voldaan.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het Delftse ambities en eisen ten aanzien van klimaatadaptatie.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten en onderzoek

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

4.1.1 Algemeen

Erfgoedwet
De Erfgoedwet bevat de geldende wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is primair een gemeentelijke opgave. De gemeente is verplicht om in nieuwe bestemmingsplannen rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Dit volgt uit een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening en maakt onderdeel uit van de modernisering van de monumentenzorg. De Erfgoedwet is een voorloper op de Omgevingswet, die naar verwachting in 2022 in werking treedt.

Nota Belvedère (1999)
Vanuit een ontwikkelingsgerichte visie op de omgang met cultuurhistorie worden in de Nota Belvedère beleidsmaatregelen voorgesteld die tot een kwaliteitsimpuls bij de toekomstige inrichting van Nederland moeten leiden. Doelstelling van de nota is om de alom aanwezige cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend te laten zijn bij de inrichting van Nederland. Dit met als doel het aanzien van Nederland aan kwaliteit te laten winnen en tegelijkertijd de onderlinge samenhang van cultuurhistorische waarden op het terrein van de archeologie, gebouwde monumenten en historische cultuurlandschap te versterken.

4.1.2 Relatie tot ontwikkeling

Het plangebied kent op basis van het vigerende bestemmingsplan de dubbelbestemming “Waarde – Archeologie” en de aanduiding 'specifieke vorm van waarde – 3'. Op basis hiervan dient bij bodemingrepen die dieper reiken dan 200 cm onder maaiveld (tenzij een het een inpandige ontgraving betreft) en/of over een oppervlakte wordt uitgevoerd die kleiner is dan 50 m2 een archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Vooralsnog worden geen bodemingrepen voorzien. Om de eventueel aanwezige archeologische waarden te beschermen wordt de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie" op de verbeelding en in de regels van dit bestemmingsplan overgenomen.

Het plangebied is daarnaast gelegen in beschermd stadsgezicht. Voor de ontwikkeling die dit bestemmingsplan voorstaat, het verhogen van de bouwhoogte en daarmee extra planologische ruimte voor woningen creëren, geldt dat deze ontwikkeling geen afbreuk doet aan het beschermmd stadsgezicht. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar paragraaf 2.2 van deze toelichting. In dit bestemmingsplan wordt de gebiedsaanduiding 'beschermd stadsgezicht' - net als in het geldende bestemmingsplan - op de verbeelding en in de regels opgenomen.

4.1.3 Conclusie

De aspecten archeologie en cultuurhistorie staan niet aan de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan in de weg.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

4.2.1 Algemeen

Milieuzonering is een instrument dat helpt bij het afwegen en verantwoorden van keuzes aangaande nieuwe woningbouw- en bedrijvenlocaties en beperkt zich tot milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie. Het gaat hierbij om de milieuaspecten: geluid, geur, stof en gevaar, waarbij de belasting afneemt naarmate de afstand tot de bron toeneemt. Om ervoor te zorgen dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden en dat nieuwe bedrijven een passende locatie in de nabijheid van woningen krijgen, is de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' opgesteld. Door toepassing te geven aan deze handreiking wordt zoveel mogelijk voorkomen dat woningen hinder en gevaar ondervinden van bedrijven en dat die bedrijven in hun milieugebruiksruimte worden beperkt.

In de handreiking zijn richtafstanden opgenomen voor een scala aan milieubelastende activiteiten, opslagen en installaties. De richtafstand geldt vanaf de grens van de inrichting tot de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelig object en betreft nadrukkelijk een leidraad en geen norm. Indien goed gemotiveerd en onderbouwd door middel van relevant milieutechnisch onderzoek, kan ervoor worden gekozen van de richtafstand af te wijken.

Tabel 4.1: Richtafstanden bedrijven en milieuzonering.

De richtafstanden zijn afgestemd op het omgevingstype rustige woonwijk en rustig buitengebied. Zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat kan de richtafstand met één stap worden verlaagd indien sprake is van een omgevingstype gemengd gebied. In gemengd gebied komen direct naast woningen bijvoorbeeld winkels, horeca en kleine bedrijven voor.

4.2.2 Relatie tot ontwikkeling

Dit bestemmingsplan maakt ten opzichte van de huidige planologische situatie geen nieuwe functies mogelijk. Het creëert voornamelijk planologische ruimte voor het toevoegen van extra woningen op de verdiepingen van de bestaande bebouwing. In het kader van het aspect bedrijven en milieuzonering kan derhalve gesteld worden dat dit bestemmingsplan, voor wat betreft dit onderdeel, consoliderend van aard is. Als gevolg van dit bestemmingsplan zullen omliggende bedrijven niet belemmerd worden in hun bedrijfsvoering en aan de relevante richtafstanden uit de Staat van Bedrijfsactiviteiteiten dan wel aan de categorieën uit de Staat van Functiemenging (uit de VNG-publicatie) wordt voldaan. Immers, de bedrijven in de directe nabijheid van het plangebied betreffen allen categorie A-bedrijven. Hiervoor geldt dat deze op pandniveau gemengd kunnen worden met woningen. Van een belemmering van eventuele bedrijvigheid of hinder voor de (nieuwe) woningen is derhalve geen sprake. Daar komt bij dat voor het uitoefenen van bedrijfsactiviteiten, bijvoorbeeld voor technische installaties, te allen tijde voldaan moet worden aan het Activiteitenbesluit.

4.2.3 Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering staat niet aan de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan in de weg.

4.3 Bezonning

4.3.1 Algemeen

Bij bezonning bij ruimtelijke plannen gaat het om voldoende zon op de gevel en om schaduwwerking. Nieuwbouw kan schaduw veroorzaken op de openbare ruimte of tuinen van omwonenden. Voorkomen moet worden dat de schaduw te veel toeneemt. Sommige functies hebben juist een goede bezonning nodig, zoals tuinen, terassen of speelplekken.Bezonningsdiagrammen geven inzicht in de bezonning van de gevels en (extra) schaduw op de omgeving.

Voor bezonning en schaduwwerking gelden geen wettelijke normen. Om te toetsen of een ruimtelijke ontwikkeling zorgt voor een onaanvaardbare schaduwwerking wordt in Nederland doorgaans gerefereerd aan de 'lichte' TNO-norm voor bezonning. Deze norm schrijft ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag voor in de periode van 19 februari - 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in het midden van de vensterbank binnenkant raam van een woonkamer.

4.3.2 Relatie tot ontwikkeling

Door SIM Studio is een bezonningsstudie uitgevoerd naar de bestaande en toekomstige situatie. De volledige bezonningsstudie is opgenomen in bijlage 2 van deze toelichting. Hieronder worden de relevante resultaten nader toegelicht.

In de bezonningsstudie is de bebouwing rondom het plangebied in kaart gebracht. Een weergave hiervan is op figuur 4.1 weergegeven.

Figuur 4.1 Luchtfoto plangebied, plangebied en omliggende bebouwing gearceerd

Het rood omlijnde gebied betreft het plangebied. De geel omlijnde gebieden zijn de verschillende gebouwen met mogelijkheid tot wonen (op de verdiepingen). Op de begane grond van de verschillende functies zijn winkels gesitueerd. Deze geveldelen zijn daarom niet meegenomen in de analyse. Cluster 2 heeft alleen aan de oostzijde woningen, het overige deel heeft een commerciële functie. Voor de volledigheid zijn cluster 5 en 7 ook meegenomen in het onderzoek. Gezien de afstand tussen de bouwlocatie en cluster 5 zal het cluster geen verandering ondervinden. De woningen in cluster 7 zijn noordwest georiënteerde gevels. In de huidige situatie zijn er geen woningen in cluster 8. Cluster 8 is desondanks meegenomen, omdat conform het bestemmingsplan woningen op de verdiepingen zijn toegestaan.

Uit de bezonningsstudie volgt dat clusters 2, 3, 4, en 6 in de toekomstige situatie voldoen aan de 'lichte' TNO-norm. Twee gevels in cluster 1 en 8 voldoen niet aan de 'lichte' TNO-norm. Daarnaast voldoen de noordwest georiënteerde gevels in cluster 5 en 7, zowel in de huidige als in de toekomstige situatie, niet aan de 2 uur bezonning.

In cluster 1 gaat het om de bovenste verdieping van Paradijspoort 2 t/m 22. De bezonningstijd varieert over de lengte van de gevel. Aan de noordzijde van de gevel is de minimale bezonning 1 uur en 52 minuten. De rest van de gevel heeft een bezonning van 1 uur en 44 minuten. De afname ten opzichte van de huidige situatie is ongeveer een half uur. Daarnaast wordt op maximaal 16 minuten na niet voldaan aan de 'lichte' TNO norm.

Voor de noordwest georiënteerde gevels in cluster 5 geldt dat de voorgestelde ontwikkeling niet voor een afname van het aantal uren zorgt. Zowel in de huidige als in de toekomstige situatie geldt dat deze woningen niet voldoen aan de ‘lichte’ TNO-norm.

Voor de noordwest georiënteerde gevels in cluster 7 geldt dat de voorgestelde ontwikkeling een kleine afname veroorzaakt van het aantal uren bezonning. Zowel in de huidige als in de toekomstige situatie geldt dat deze woningen niet voldoen aan de ‘lichte’ TNO-norm. De enige verandering in het aantal bezonningsuren is rondom de dakrand (en derhalve niet ter plaatse van de ramen). Daarmee is deze verandering acceptabel.

In cluster 8 gaat het om de west georiënteerde gevel van de Pynepoort 4 t/m 16. Opgemerkt dient te worden dat in de huidige situatie er zich geen woningen bevinden. Cluster 8 is meegenomen in de analyse omdat conform het bestemmingplan op de verdiepingen wonen toegestaan is. De bezonningduur van deze gevel in de toekomstige situatie is 1 uur en 37 minuten, wat 23 minuten korter is dan waar de 'lichte' TNO-norm vanuit gaat. Gezien er in de huidige situatie geen woonfunctie aanwezig is, is de afname voor de huidige situatie niet relevant. Verder is het niet duidelijk aan welke zijde eventueel de woonkamer wordt voorzien indien de verdiepingen bewoond gaan worden.

Aangezien sprake is van de ligging in een hoogstedelijke omgeving - waar de omliggende woningen ook in zijn gelegen - en het feit dat de gemeente Delft staat voor een flinke verstedelijkingsopgave waarbij voorzien moet worden in de grote vraag naar woningen, is de beperkte afname van bezonning acceptabel.

4.3.3 Conclusie

Het aspect bezonning staat niet aan de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan in de weg.

4.4 Bodem

4.4.1 Algemeen

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.

De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

4.4.2 Relatie tot ontwikkeling

Wonen is in de toekomstige (planologische) situatie enkel toegestaan op de verdiepingen. Derhalve is een verkennend bodemonderzoek niet noodzakelijk. Toekomstige bewoners komen immers niet in aanraking met de grond. Daarnaast geldt dat wonen reeds is toegestaan op de planlocatie. Wanneer wordt voorzien in bouwwerkzaamheden waarbij grondroerende werkzaamheden worden verricht, dient een verkennend bodemonderzoek bij de omgevingsvergunningaanvraag voor de activiteit bouwen worden overlegd. Dit vormt een wettelijk indieningsvereiste.

4.4.3 Conclusie

Het aspect bodem staat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.5 Duurzaamheid

4.5.1 Algemeen

Duurzaamheid is onder andere zodanig bouwen, renoveren en beheren dat, gedurende de hele kringloop van het bouwwerk en de gebouwde omgeving, het milieu en de menselijke gezondheid zo min mogelijk negatieve effecten ondervinden. Het begrip duurzaamheid speelt op verschillende schaalniveaus een rol, zowel op het niveau van de stad, de wijk als het gebouw.

Duurzaamheid is een speerpunt van Delft. Delft werkt aan de ambitie om in 2050 een energieneutrale stad te zijn, zodat er dan geen CO2-emissies meer afkomstig zijn van fossiele energiebronnen. Hierop wordt ingezet door onder andere minder energie te gebruiken, duurzame energie op te wekken, minder afval te produceren en milieuvriendelijke materialen te gebruiken. Een duurzame leefomgeving maakt de gemeente niet alleen. Vandaar dat met het bedrijfsleven afspraken worden gemaakt over duurzaam ondernemen. Zo wordt erop toegezien dat bedrijven, zorginstellingen en scholen energiebesparende maatregelen treffen.

4.5.2 Relatie tot ontwikkeling

Dit bestemmingsplan voorziet enkel in de planologische ruimte voor het realiseren van extra woningen op de planlocatie. Van een concreet bouwplan is nog geen sprake. Eventuele afspraken ten aanzien van duurzaamheid worden geregeld in de voor dit plan te sluiten anterieure overeenkomst. Voor het overige zal bij de nadere planuitwerking voldaan moeten worden aan het dan geldende (wettelijke) beleid ten aanzien van duurzaamheid.

4.5.3 Conclusie

Het aspect duurzaamheid staat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.6 Ecologie

4.6.1 Algemeen

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

Wet natuurbescherming
Via de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. In het kader van de Wet natuurbescherming moet uitgesloten worden dat significante negatieve effecten optreden in Natura 2000-gebieden. Hier kan sprake van zijn wanneer een ontwikkeling binnen een Natura 2000-gebied plaatsvindt, maar ook stikstofdepositie kan verslechterende gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die als Natura 2000-gebied zijn aangewezen. Deze gevolgen kunnen significant zijn wanneer een plan, project of handeling leidt tot een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die overbelast zijn. Voorheen gold hier de regeling Programmatische Aanpak Stikstof (PAS) voor, maar naar aanleiding een tweetal belangrijke uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (mei 2019) is deze regeling komen te vervallen. Als gevolg hiervan dient in Nederland voor elk project een stikstofdepositieberekening uitgevoerd te worden. Wanneer uit de rekenresultaten een hogere depositie dan 0,00 mol/ha/jaar, kan al sprake zijn van een significant negatief effect.

Natuurnetwerk Nederland
Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. NNN is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Indien het projectgebied in het NNN gelegen is, verlangt de provincie een 'nee-tenzij-toets'. Afhankelijk van de provincie kan dit ook gelden voor projectgebieden in de nabijheid van het NNN.

4.6.2 Relatie tot ontwikkeling

Soortbescherming

Dit bestemmingsplan maakt de uitbreiding van een bestaand (winkel)pand mogelijk. In het kader van de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is derhalve een ecologische quickscan uitgevoerd om uit te wijzen of op de locatie (verblijfplaatsen van) beschermde soorten flora en fauna aanwezig zijn. De ecologische quickscan is uitgevoerd door Tritum Advies op 29 augustus 2019 en is als bijlage 3 bij deze toelichting gevoegd. Uit de ecologische quickscan volgt dat nader onderzoek naar vleermuizen noodzakelijk is. Overige (verblijfplaatsen van) beschermde soorten flora en fauna waren niet aanwezig.

Ecologisch adviesbureau Van der Goes & Groot heeft in 2021 het nader onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 4 bij deze toelichting gevoegd. Uit het nader onderzoek volgt dat in het plangebied geen jaarrond beschermde verblijfplaatsen van vogels en vleermuizen voorkomen. In het plangebied zijn alleen langsvliegende, in vlucht baltsende en foeragerende vleermuizen waargenomen. De in vlucht baltsende vleermuizen vertoonden geen gebouw gebonden activiteit en konden niet aan de aanwezige bebouwing worden gekoppeld. Het foerageergebied voor leermuizen binnen het plangebied maakt verder slechts een klein deel uit van een groter foerageergebied en is geen 'essentieel' deel van het leefgebied. De vleermuizen kunnen derhalve uitwijken. Het is gelet op voorgaande niet nodig ontheffing aan te vragen in het kader van de Wnb.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt buiten de begrenzing van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De provincie hanteert geen externe werking als het gaat om het NNN, de Nee-tenzij toets is derhalve niet aan de orde. Het plangebied betreft tevens geen weidevogelleefgebied of een ander gebied dat is beschermd overeenkomstig het provinciale natuurbeleid. Dergelijk beschermd gebied zal derhalve niet verloren gaan of aangetast worden.

Het plangebied is verder op ruim 10 kilometer afstand van het Natura 2000-gebied "Solleveld & Kapittelduinen" gelegen. Overige Natura 2000-gebieden zijn op een grotere afstand van de planlocatie gelegen. De nieuw toe te voegen woningen zullen te allen tijde aardgasvrij gerealiseerd moeten worden. Daarnaast zal, vanwege de ligging in autoluw gebied (zie ook paragraaf 4.10), de verkeersaantrekkende werking van het plan zeer beperkt zijn. Op basis van voorgaande in combinatie met de ruime afstand waarop het Natura 2000-gebied is gelegen, kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling geen significant negatief effect op het Natura 2000-gebied "Solleveld & Kapittelduinen" heeft. Volledigheidshalve is een stikstofdepositieonderzoek uitgevoerd, zie ook bijlage 5 bij deze toelichting. Daaruit volgt dat als gevolg van de beoogde ontwikkeling geen sprake is van een toename van stikstofdepositie ter plaatse van nabijgelegen Natura 2000-gebieden.

Natuurinclusief bouwen

Door Van der Goes & Groot is een studie uitgevoerd naar de te treffen natuurinclusieve maatregelen. Een en ander conform de eisen uit het gemeentelijk beleid, zoals eerder in paragraaf 3.5.9 van deze toelichting is opgenomen. In de Regels Paradijspoort C&A locatie van dit bestemmingsplan is geborgd dat in de nadere uitwerking van dit plan wordt voorzien in de vereiste maatregelen, zoals beschreven in het rapport. De volledige studie is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting.

4.6.3 Conclusie

Het aspect ecologie staat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.7 Externe veiligheid

4.7.1 Algemeen

Externe veiligheid gaat over de risico's voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die luchthavens geven vallen onder externe veiligheid. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Verder is ook het Besluit externe veiligheid transport (Bevt) van kracht. Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• 1. Plaatsgebonden risico (PR): Inwoners van een bepaald gebied kunnen te maken krijgen met plaatsgebonden risico (PR). Dit is de kans per jaar dat één persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof. In theorie zou die persoon zich onafgebroken en onbeschermd op één bepaalde plaats moeten bevinden. Deze kans mag niet groter zijn dan 1 op de miljoen. Het PR wordt 'vertaald' als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) mogen liggen.
• 2. Groepsrisico (GR): Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers en is een maatstaf voor de verwachte omvang van een ramp. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbaar aantal personen, de zogenaamde oriëntatiewaarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd door middel van een gedegen verantwoording, kan afwijken. Dit betreft de zogeheten verantwoordingsplicht. De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR.

Het Ipo (Interprovinciaal overleg) heeft een risicokaart ontwikkeld waarop verschillende risicobronnen inclusief bijbehorende relevante gegevens zijn weergegeven. De risicokaart vormt een hulpmiddel bij het beoordelen van het aspect externe veiligheid bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarnaast kan ook het risicoregister worden geraadpleegd.

4.7.2 Relatie tot ontwikkeling

Op de risicokaart is te zien dat:

• Het projectgebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting;
• Het projectgebied niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van andere stationaire risicobronnen;
• Het projectgebied ligt binnen het invloedsgebied van een nabij gelegen transportroute, te weten de A13;
• Het projectgebied niet ligt binnen het invloedsgebied van een buisleiding voor het transport van gevaarlijke stoffen.

Figuur 4.1: uitsnede risicokaart (bron: nederland.risicokaart.nl)

Hieronder wordt specifiek nog ingegaan op de risicovolle inrichting DSM en de Rijksweg A13 waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Risicovolle inrichting DSM

Ten noordwesten van het plangebied bevindt zich de risicovolle inrichting DSM. Op de bedrijfsactiviteiten van DSM is het Besluit risico's zware ongevallen (Brzo) van toepassing, het bedrijf valt daarmee onder de werking van het Bevi. De plaatsgebonden risicocontour voor DSM ligt op het eigen terrein. Het invloedsgebied voor het groepsrisico bedraagt 1.500 meter. Het plangebied valt hier (net) buiten.

Transport van gevaarlijke stoffen Rijksweg A13

Ten noordoosten van het plangebied ligt de A13 ligt op meer dan 900 meter van het plangebied. Over deze weg worden licht ontvlambare gassen zoals LPG vervoerd (stofcategorie GF3). Uit het RNVGS en het basisnet blijkt dat de A13 een plaatsgebonden risicocontour 10-6 per jaar (PR10-6) heeft van 17 meter gemeten vanaf het midden van de weg. Daarnaast ligt er aan weerszijden van de A13 een plasbrandaandachtsgebied (PAG) van 30 meter. Het plangebied ligt niet binnen deze zone.

Over de A13 vindt transport plaats van gevaarlijke stoffen zoals bijvoorbeeld LPG en toxische gassen. Het invloedsgebied van de A13 wordt bepaald door het vervoer van deze toxische gassen en bedraagt 4.000 meter. Het plangebied bevindt zich binnen dit invloedsgebied. Om de gevolgen van een calamiteit waarbij toxische stoffen vrijkomen te beperken dienen er voorzorgsmaatregelen te worden genomen. Er wordt geadviseerd om bij de nieuw te bouwen gebouwen rekening te houden met eenvoudig te sluiten ventilatie om de gevolgen van de vrijgekomen toxische stoffen te beperken. Ramen en andere ventilatieopeningen moeten kunnen worden gesloten. Geadviseerd wordt om de gebouwen te voorzien van uitschakelbare (mechanische) ventilatie. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning ten aanzien van de nieuwbouw dient hier rekening mee te worden gehouden. Het bevoegd gezag dient conform het Bevt advies te vragen aan de veiligheidsregio in het kader van rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

4.7.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid staat de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan niet in de weg. Het bevoegd gezag dient conform het Bevt advies te vragen aan de veiligheidsregio in het kader van rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

4.8 Geluid

4.8.1 Algemeen

In het kader van de Wet geluidhinder moeten geluidsgevoelige objecten voldoen aan de wettelijk bepaalde normering als het gaat om de maximale geluidsbelasting op de gevels. De limitatieve lijst geluidsgevoelige gebouwen bestaat uit:

• woningen;
• onderwijsgebouwen;
• ziekenhuizen;
• verpleeghuizen;
• verzorgingstehuizen;
• psychiatrische inrichtingen;
• kinderdagverblijven.

Relevante geluidbronnen in het kader van de Wet geluidhinder zijn wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai. Op het moment dat een van bovenstaande functies ontwikkeld wordt in de nabijheid van voornoemde geluidbronnen of binnen de zones daarvan, zal middels een geluidsonderzoek aangetoond moeten worden of er voldaan wordt aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde. Daarnaast kan het als het gaat om bijvoorbeeld logiesruimtes (hotelkamers, recreatieve verblijven) wenselijk zijn om een goed en aangenaam binnenklimaat te kunnen waarborgen.

4.8.2 Relatie tot ontwikkeling

De ontwikkeling is gelegen binnen de geluidzone van de wegen Zuidwal en de St. Sebastiaansbrug. Door Tritium Advies is daarom een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidsbelasting ten gevolg van het wegverkeer ter plaatse van de beoogde ontwikkeling, zie ook bijlage 6 van deze toelichting. In het akoestisch onderzoek is tevens aandacht besteed aan de nabijgelegen 30 km/uur wegen. De resultaten uit het onderzoek zijn hieronder samengevat weergegeven.

Voor de 30 km/uur weg Gasthuislaan geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de richtwaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe appartementen overschrijdt.

Voor de gezoneerde wegen Zuidwal en St. Sebastiaansebrug geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het weg- en tramverkeer de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe appartementen overschrijdt.

Gelet op voorgaande wordt aan de wettelijke voorkeursgrenswaarden uit de Wet geluidhinder voldaan. Aangezien geen sprake is van een overschrijding van de voorkeurswaarde, is een onderzoek naar bron- en overdrachtsmaatregelen of het vaststellen van hogere waarden niet aan de orde. Bij toepassing van standaard geluidwerende materialen en maatregelen is een goed akoestisch woon- en leefklimaat gewaarborgd.

4.8.3 Conclusie

Het aspect geluid staat de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg.

4.9 Luchtkwaliteit

4.9.1 Algemeen

In bijlage 2 van de Wet milieubeheer zijn de luchtkwaliteitseisen opgenomen. Daarnaast zijn er luchtkwaliteitseisen opgenomen in het Besluit niet in betekende mate bijdragen (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekende mate bijdragen (Regeling NIBM).

In het Besluit NIBM en de Regeling NIBM zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project niet in betekenende mate bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

De definitie van 'niet in betekenende mate' is 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (µg/m3). Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling NIBM uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• 1. woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• 2. kantoorlocaties: 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

4.9.2 Relatie tot ontwikkeling

In onderhavig geval is sprake van de realisatie van maximaal 50 woningen. Op basis van bovenstaande voorbeelden mag geconcludeerd worden dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt. In aanvulling op het bovenstaande wordt opgemerkt dat binnen de ontwikkeling geen gevoelige bestemmingen zoals bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) mogelijk worden gemaakt. Ook om deze reden is een aanvullend luchtkwaliteitsonderzoek niet nodig.

Goed woon- en leefklimaat
In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een goed woon- en leefklimaat te worden gewaarborgd. Op basis van de luchtkwaliteitskaarten van Atlas Leefomgeving kan worden beoordeeld wat de huidige grootschalige achtergrondconcentratie voor een bepaald jaar is ter plaatse van een specifieke locatie. Aan de hand daarvan kan worden beoordeeld of sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de projectlocatie. De grenswaarden voor toetsing van deze jaargemiddelde concentraties zijn: 40 µg/m3 voor stikstofdioxide NO2, 40 µg/m3 voor fijnstof PM10 en 25 µg/m3 voor fijnstof PM2,5.

Op basis van de kaarten van Atlas Leefomgeving (2019) kan gesteld worden dat ter plaatse van het plangebied de huidige grootschalige achtergrondconcentratie voor NO2 24 µg/m3 bedraagt, voor PM10 19 µg/m3 bedraagt en voor PM2,5 10 µg/m3 bedraagt. De grenswaarden van zowel fijnstof als stikstofdioxide worden derhalve niet overschreden. De maximale bijdrage van het extra verkeer als gevolg van de beoogde ontwikkeling, is niet van zodanige omvang dat een overschrijding van de grenswaarden hierdoor te verwachten is.

4.9.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat niet aan de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan in de weg.

4.10 Verkeer en parkeren

4.10.1 Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen verkeer- en parkeeraspecten in kaart te worden gebracht. Daarbij is de parkeerbehoefte en -normering, verkeersgeneratie en de ontsluiting van belang. De genoemde verkeersaspecten worden hierna achtereenvolgens behandeld.

4.10.2 Relatie tot ontwikkeling

Het toestaan van maximaal 50 woningen heeft mogelijk consequenties voor het aspect verkeer en parkeren. In dat kader is het relevant dat conform het huidige bestemmingsplan reeds diverse functies en woningen zijn toegestaan. Ten aanzien van de niet-woonfuncties gelden dezelfde regels als volgens het huidige bestemmingsplan. Aangezien het maximaal aantal woningen niet in de planregels van het huidige bestemmingsplan was vastgelegd was het in principe al mogelijk om ter plaatse 50 woningen te realiseren. Voorliggend bestemmingsplan staat slechts een verruiming van de bouwmogelijkheden toe. Desondanks wordt in voorliggende paragraaf nader ingegaan op de aspecten verkeer en parkeren.

Parkeren
In voorliggend bestemmingsplan is in de planregels een algemene bouwregel opgenomen waarmee wordt geborgd dat in het kader van de omgevingsvergunning voor het aspect parkeren, gelet op de omvang en de gebruiksfunctie van het gebouw, in voldoende mate wordt voorzien in ruimte voor het parkeren van auto's op het eigen terrein en deze parkeerruimte in stand wordt gehouden. Er kan een omgevingsvergunning worden verleend wanneer op andere wijze in de nodige parkeerruimte wordt voorzien en deze in stand wordt gehouden.

De locatie is (in de huidige situatie) gedeeltelijk gelegen in een autoluw (plus) gebied en grenst aan een voetgangersgebied. In het mobiliteitsplan Delft 2040 is een gefaseerde uitbreiding van de autoluwe (plus) gebieden voorzien. Indien de uitbreiding van autoluwe (plus) gebieden plaatsvindt zoals in het mobiliteitsplan Delft 2040 is voorzien, komt de locatie geheel in een autoluw gebied te liggen.

Indien sprake is van een entree van de nieuwe woningen in het autoluwe (plus) gebied (danwel een gehele ligging van de woningen binnen het autoluwe (plus) gebied), dan wordt aan bewoners geen parkeervergunning en geen bezoekersvergunning verleend. Uitgangspunt is namelijk dat de auto in deze gebieden zoveel als mogelijk wordt geweerd. Primair staat in deze gebieden voet-, fietsverkeer en bereikbaarheid via openbaar vervoer centraal. Dit betekent ook dat het in deze situatie niet vereist is om parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Indien bewoners ofwel bezoekers hun auto willen parkeren, zijn zij aangewezen op betaald parkeren tegen commerciëel tarief. De Zuidpoortgarage/parkeergarage Zuidpoort is bijvoorbeeld gelegen op een afstand van < 300 meter.

De initiatiefnemer zal de toekomstige bewoners hierover informeren.

Inpandig zal een fietsenberging worden gerealiseerd, zodat voldoende ruimte wordt gerealiseerd voor de toekomstige bewoners (en bezoekers) om hun fietsen te stallen. Indien van complete nieuwbouw wordt uitgegaan, wordt vooraf aan het ontwerpproces met de gemeente verkend of zich kansen aandienen met betrekking tot de ruimtelijke en gebruikskwaliteit van de omgeving. Zo kan een openbare fietsenstalling of ruimtelijke verbetering bij de Achtersack kansrijk zijn.

Verkeersgeneratie
De verkeersgeneratie is berekend aan de hand van een worstcase-situatie. De uitgangspunten hiervoor zijn als volgt: parkeren geschiedt volledig op eigen terrein en de kencijfers voor middeldure koopappartementen uit de CROW zijn gehanteerd (zeer sterk stedelijk, ligging centrum).

Wanneer 50 woningen gerealiseerd zullen worden, dan zal sprake zijn van relatief kleine appartementen (in de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar ligt overigens wel een ondergrens voor het gebruiksoppervlak vast door te bepalen dat sprake is van een gebruiksoppervlak van tenminste 50 m2 per appartement). Het kan zowel gaan om huur- als koopappartementen. De kengetallen voor de verkeersaantrekkende werking van dure huurappartementen zijn vergelijkbaar met middeldure koopappartementen. De kengetallen voor goedkope koopappartementen en goedkope/middeldure huurappartementen vallen lager uit. Alleen de kengetallen voor dure koopappartementen vallen hoger uit. Wanneer dure koopappartementen gerealiseerd worden, dan zullen er echter grotere en minder appartementen worden gerealiseerd. Gezien voorgaande zijn de kengetallen voor middeldure koopappartementen/dure huurappartementen representatief voor de te verwachten maximale verkeersaantrekkende werking.

Het gemiddelde kencijfer betreft in dat geval 3,3 verkeersbewegingen per woning. In totaal komt dit neer op een verkeersgeneratie van 165 verkeersbewegingen per etmaal. Naar verwachting kan deze verkeersgeneratie - als deze worstcase situatie zich voordoet - goed worden opgevangen door de huidige ontsluiting.

Ontsluiting
De bereikbaarheid van langzaam verkeer is goed te noemen. De locatie is (in de huidige situatie) gedeeltelijk gelegen in een autoluw (plus) gebied en grenst aan een voetgangersgebied. In het mobiliteitsplan Delft 2040 is een gefaseerde uitbreiding van de autoluwe (plus) gebieden voorzien. Indien de uitbreiding van autoluwe (plus) gebieden plaatsvindt zoals in het mobiliteitsplan Delft 2040 is voorzien, komt de locatie geheel in een autoluw (plus) gebied te liggen.

De autoluwe (plus) gebieden, die voor gemotoriseerd verkeer slechts bereikbaar zijn via pollers, hebben geen parkeervoorzieningen en zijn alleen toegankelijk voor beperkt bestemmingsverkeer (laden en lossen of voor bewoners die hun parkeervoorziening op eigen terrein willen bereiken en hiervoor beschikken over een ontheffing). Bewoners en bezoekers parkeren daarbij hun auto in het gebied direct buiten het voetgangersgebied. Gemotoriseerd verkeer wordt (in de huidige situatie) voornamelijk ontsloten via de route Zuidwal, Ezelsveldlaan, Kruisstraat, Achtersack.

Het treinstation is op een afstand van circa 600 meter gelegen vanaf het plangebied en is daarmee zowel lopend als per fiets goed bereikbaar. Via dit station zijn zowel Den Haag als Rotterdam met de trein bereikbaar. Ook is er een tramlijn aanwezig en halteren er verschillende buslijnen waarmee overige delen van Delft alsmede omliggende dorpen en steden kunnen worden bereikt.

4.10.3 Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.11 Water

4.11.1 Algemeen

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening is het doorlopen van de watertoets verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg tussen de initiatiefnemer en de waterbeheerder aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt.

Het plangebied is gelegen binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap Delfland.

Beleid waterbeheerder

In het Waterbeheerplan 2016-2021 (WBP5) heeft Delfland de ambities en doelstellingen voor de komende jaren vastgelegd. Voor de zorgplicht voor 'droge voeten', 'stevige dijken' en 'schoon water' zijn meerjarenprogramma's opgesteld die doorlopen in de planperiode tot 2021. Delfland zet in op integraal waterbeheer in het sterk verstedelijkt deel van Nederland. Samen met de gemeenten en andere partners werkt Delfland aan klimaatadaptatie. Een duurzaam en toekomstbestendig watersysteem is vertaald naar zelfvoorzienendheid door het sluiten van kringlopen van water, energie en grondstoffen. Om doelen te bereiken werkt Delfland samen met gebiedspartners. Delfland werkt ook aan het waterbewustzijn om de kosten van het waterbeheer waar mogelijk te verlagen en het draagvlak te vergroten voor het zelf nemen van maatregelen.

In 2012 heeft het Hoogheemraadschap de Handreiking watertoets voor gemeenten vastgesteld en daarna regelmatig geactualiseerd. De handreiking is specifiek geschreven voor ruimtelijke plannen op gemeentelijk niveau. Met deze handreiking wordt inzicht gegeven in de wijze waarop het Hoogheemraadschap van Delfland procedureel en inhoudelijk omgaat met de watertoets. De handreiking is gebaseerd op bestaand beleid van Delfland en sluit aan op de landelijke en provinciale regelgeving. Met de watertoets wordt gestreefd naar een goede inpassing van water in ruimtelijke planvorming. Voorkomen moet worden, dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen negatieve effecten hebben op het watersysteem. Waar mogelijk moeten kansen worden benut om het watersysteem te verbeteren.

4.11.2 Relatie tot ontwikkeling

Waterkwantiteit

Het plangebied is gelegen aan de Paradijspoort in Delft. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig, zie ook onderstaande figuur. Aan de zuidzijde van het plangebied is sprake van een primaire watergang; de ontwikkeling heeft geen gevolgen voor deze watergang. Het plangebied is in de huidige situatie reeds verhard. In de toekomstige situatie zal dit ook zo blijven, met dien verstande dat klimaatadaptieve en natuurinclusieve maatregelen op daken zullen bijdragen aan een verbeterde situatie voor wat betreft waterberging.

Uit de watersleutel (zie bijlage 7) van het Hoogheemraadschap Delfland volgt dat als gevolg van de ontwikkeling sprake is van een beperkte watercompensatieopgave. Toepassing van het beleidskader natuurinclusief bouwen alsmede het invulling geven aan de Delftse ambities en eisen voor klimaatadaptatie zullen leiden tot een grotere watercompensatieopgave. Op de watercompensatieopgave wordt later in deze paragraaf in gegaan.

Figuur 4.2: uitsnede legger Hoogheemraadschap Delfland

Waterkwaliteit

Ter plaatse van de ontwikkeling is geen oppervlaktewater aanwezig. Bij de realisatie van nieuwbouw mogen geen uitloogbare bouwmaterialen worden gebruikt op plaatsen, die in contact zouden kunnen komen met hemelwater. De voorgenomen ontwikkeling heeft hiermee geen invloed op de (grond)waterkwaliteit ter plaatse.

Ten aanzien van de drooglegging wordt opgemerkt dat ondergronds bouwen zowel in de huidige als toekomstige situatie niet is toegestaan. Hiermee vindt geen verandering plaats ten aanzien van dit aspect en wordt eventuele overlast ook niet verwacht.

Waterveiligheid en waterkeringen

Binnen het plangebied en in de nabije omgeving daarvan zijn geen waterkeringen aanwezig. De ontwikkeling heeft dan ook geen gevolgen voor het aspect waterveiligheid.

Grondwater

In de planregels is geborgd dat ondergronds bouwen niet is toegestaan. Het plan heeft derhalve geen gevolgen voor het grondwater.

Riolering

Bij riolering is een gescheiden rioolstelsel het uitgangspunt. Aandachtspunt voor de ontwikkeling is dat DWA (droogweerafvoer) alleen kan worden aangeboden via de Achtersack. Dit vormt gelet op de omvang van de beoogde ontwikkeling echter geen knelpunt.

Klimaatadaptatie

Het plangebied is in de huidige situatie volledig verhard zonder groenelementen. Vooralsnog biedt dit bestemmingsplan slechts de kaders voor het toevoegen van extra woningen op de locatie. Bij de nadere planuitwerking wordt er evenwel naar gestreefd om zoveel als mogelijk natuurinclusief en klimaatadaptief te bouwen. In ieder geval is de realisatie van een groen dak hierbij verplicht.

Toepassing van het beleidskader natuurinclusief bouwen alsmede het invulling geven aan de Delftse ambities en eisen voor klimaatadaptatie zullen leiden tot een grotere watercompensatieopgave dan uit de toepassing van de watersleutel van het Hoogheemraadschap van Delfland blijkt. Die grotere lokale watercompensatieopgave vloeit voort uit de lokale waterproblematiek.

De planlocatie is gelegen in de Binnenstad van Delft. De binnenstad van Delft is aangesloten op het boezemwater en is kwetsbaar als het water stijgt. Dit resulteert al snel in wateroverlast en schade in de lage delen van de binnenstad. Om de binnenstad weerbaarder te maken tegen plotselinge peilstijging van het boezemwater, zijn kantelstuwen aangelegd. Als er veel neerslag wordt verwacht, sluiten de stuwen de binnenstad af van de boezem. Door het vroegtijdig bemalen wordt er meer ruimte gemaakt voor de regen die in het centrum valt.

Dit systeem biedt echter geen garantie dat er niets kan gebeuren. Een ontwikkeling zoals Paradijspoort biedt bij uitstek een kans om in de dichtbebouwde binnenstad regenwater vast te houden daar waar het valt. Hiermee wordt voorkomen dat het direct de gracht in stroomt en voor overlast kan zorgen. Zo wordt Delft met de te treffen maatregelen op het gebied van waterberging weer een beetje weerbaarder tegen het veranderend klimaat.

De benodigde waterberging bedraagt in lijn met de Delftse ambities en eisen voor klimaatadaptatie 70 mm. Voor het plangebied met een oppervlakte van 1.573 m2 betekent dit (1.573 m2 x 0,07 m1) 110 m3 aan benodigde waterberging. Op dit moment wordt een mogelijke opzet voor een dergelijke waterberging in combinatie met natuurinclusieve maatregelen binnen het plangebied nader verkend. In de planregels is voorzien in een voorwaardelijke verplichting. Deze voorwaardelijke verplichting bepaalt dat het gebruik van de gronden waarvoor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is verleend voor het hoger bouwen dan de bestaande situatie (zoals gedefinieerd in artikel 1.14 van de Regels Paradijspoort C&A locatie) slechts is toegestaan indien in het plangebied waterberging van 110 m3 is gerealiseerd, in stand wordt gehouden en te allen tijde effectief beschikbaar wordt gehouden.

4.11.3 Conclusie

Vanuit het oogpunt de Delftse ambities en eisen voor klimaatadaptatie is een waterberging noodzakelijk van 70 mm. Voor het plangebied met een oppervlakte van 1.573 m2 betekent dit (1.573 m2 x 0,07 m1) 110 m3 benodigde waterberging. In de planregels wordt voorzien in een voorwaardelijke verplichting teneinde de realisatie en instandhouding van een dergelijke waterberging te borgen.

Het aspect water vormt derhalve geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling ter plaatse van de projectlocatie.

4.12 (Vormvrije) m.e.r.-beoordeling

4.12.1 Algemeen

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is om het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt alsnog een m.e.r.-plicht.

In bijlage D worden in kolom 2 drempelwaarden gegeven. Indien een ontwikkeling boven de drempelwaarden uitkomt, geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht. Op het moment dat een ontwikkeling genoemd staat in bijlage D, maar onder de drempelwaarden valt, dient te worden beoordeeld of sprake kan zijn van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze beoordeling vindt plaats middels de zogeheten 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'. Sinds 16 mei 2017 dient het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit te nemen teneinde vast te stellen of voor een ruimtelijke ontwikkeling kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Hiertoe dient een aanmeldnotitie te worden opgesteld door de initiatiefnemer. Dit volgt uit de implementatie van artikel 1, vierde lid, onder a en b, van Richtlijn 2014/52/EU.

4.12.2 Relatie tot ontwikkeling

De ontwikkeling omvat de realisatie van maximaal 50 woningen. Een dergelijke ontwikkeling kan worden getypeerd als stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r. Een stedelijk ontwikkelingsproject staat genoemd in bijlage D, onderdeel D11.2 en is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer het betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Onderhavige ontwikkeling valt daarmee ruim onder de drempelwaarden. Er geldt geen directe m.e.r.-beoordelingsplicht, een vormvrije m.e.r.-beoordeling is wel noodzakelijk. Indien hieruit blijkt dat belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet kunnen worden uitgesloten, geldt alsnog een m.e.r.-beoordelingsplicht.

Aanmeldnotitie
Ten behoeve van de ontwikkeling is een aanmeldnotitie opgesteld, waaruit blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling geen significant negatief effect op het milieu heeft. De aanmeldnotitie met daarin opgenomen de vormvrije m.e.r.-beoordeling is toegevoegd als bijlage 8 bij voorliggend bestemmingsplan (voor de goede orde moet worden opgemerkt dat de bijlagen bij de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r. al als bijlagen bij deze toelichting zijn opgenomen en derhalve niet nogmaals zijn toegevoegd als bijlagen bij de aanmeldnotitie). Op basis van de aanmeldnotitie neemt het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit.

 

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan bestaat uit juridisch bindende regels en een verbeelding met daarbij een toelichting. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van de op te richten en/of aanwezige bebouwing. Op de verbeelding zijn de bestemmingen in beeld gebracht. Samen met de regels is dit het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft geen bindende werking, maar vervult een belangrijke rol voor de onderbouwing van het plan en de uitleg van de planregels.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

• Inleidende regels;
• Bestemmingsregels;
• Algemene regels;
• Overgangs- en slotregels.

5.2 Systematiek bestemmingen

5.2.1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden.

5.2.2 Bestemmingsregels

Centrum - Filiaalwinkelgebied

Deze bestemming staat een mix aan functies toe. Daarnaast is in deze bestemming een verdeling van functies opgenomen, inhoudende welke functie op welke bouwlaag is toegestaan. Het meest onderscheid dat daarbij wordt gemaakt is tussen functies die toegestaan zijn op de begane grond en functies die toegestaan zijn op de verdiepingen. Er mag gebouwd worden binnen het bouwvlak tot de hoogte zoals aangegeven op de verbeelding.

In de planregels behorende bij deze bestemming is zowel voor natuurinclusief bouwen als de te realiseren waterberging een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Waarde - Archeologie

De bestemming 'Waarde - Archeologie' is gehanteerd voor het gehele plangebied. Voor werkzaamheden geldt dat een omgevingsvergunning kan worden afgegeven wanneer uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of deze door de werkzaamheden niet worden verstoord. Naast bouwactiviteiten zijn ook bodemverstorende activiteiten omgevingsvergunningplichtig wanneer deze dieper reiken dan de in deze bestemmingsplanregels genoemde dieptes. De zonering die hiervoor is toegepast is afgestemd op het gemeentelijk archeologiebeleid. De bestemming voorziet tenslotte in een wijzigingsbevoegdheid om (delen van) de bestemming te verwijderen wanneer dit uit archeologisch onderzoek niet bezwaarlijk is. Op basis van zulk onderzoek kunnen ook zoneringen van de bestemmingen worden aangepast.

5.2.3 Algemene regels

Antidubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn.

Algemene bouwregels

In dit artikel zijn bouwregels opgenomen die gelden voor alle gebouwen binnen het plangebied. Deze regels gelden naast de overige regels in het plangebied.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. In lid 1 is aangegeven welk gebruik in ieder geval verboden is. In lid 2 staan de gebruiken welke een uitzondering vormen op het eerste lid.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Parkeren
In de algemene bouwregels is opgenomen dat gebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd indien voorzien wordt in voldoende parkeerruimte ten behoeve van het parkeren van auto's en fietsen of stallen en laden en lossen.

Voorrangsregeling
In dit artikel is een prioritering aangegeven van de (dubbel)bestemmingen indien er op gronden sprake is van meerdere (dubbel)bestemmingen en de daarbij gepaard gaande belangen.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.

Slotregel

Hierin is de naam van het bestemmingsplan opgenomen.

Hoofdstuk 6 Handhaving

Als kader voor handhaving wordt het beleidskader 'Veiligheid van de gemeente Delft' gehanteerd. Dit kader is vastgesteld in B&W en gaat uit van een zeer bescheiden inzet op handhaving. Handhaving zal plaatsvinden op basis van strategie (risicoanalyse, prioriteren en programmeren). Aandachtspunten daarbij zijn onder andere: de gevolgen voor gebruikers en omgeving (veiligheid, gezondheid en milieu), het gedrag van de overtreder, legalisatiemogelijkheden, beschikbare capaciteit en de termijn waarbinnen handhaving mogelijk is (de wettelijk redelijke termijn waarbinnen zaken verjaren).

Uiteraard zal altijd worden gereageerd op klachten van omwonenden. Doordat illegale situaties die reeds in strijd waren met het voorgaande bestemmingsplan worden uitgezonderd van het overgangsrecht, bestaat op grond van de jurisprudentie ook na langere tijd in beginsel nog de mogelijkheid om handhavend op te treden, indien een situatie aan het licht komt die redelijkerwijze niet eerder bekend kon zijn. Juridisch zijn deze situaties immers wegbestemd. Per geval zal door het bevoegde bestuursorgaan een zorgvuldige belangenafweging worden gemaakt.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak en overleg

Artikel 3.1.1 Bro

Op grond van artikel 3.1.1. Bro dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plaats te vinden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het kader van het vooroverleg ex. Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende overlegpartners:

• Gedeputeerde Staten
• Minsterie van Defensie
• Ministerie van I&M/Rijkswaterstaat
• Ministerie Economische Zaken, Landbouw en Innovatie
• Hoogheemraadschap van Delfland
• ProRail, Afdeling grond
• KPN W&O NS Access Rayon Midden
• Centraal Overlegorgaan
• Tennet Zuid-Holland
• Stedin
• Gasunie
• Evides Waterbedrijf
• VWS Pipeline Control b.v.
• Veiligheidsregio Haaglanden
• Stichting DUWO
• Vidomes
• Woonbron Delft
• MKB DELFT
• VNO-NCW Delft
• KHN-Delft
• BOB Delft

De volgende instanties hebben inhoudelijke reacties gegeven op het concept-ontwerpbestemmingsplan:

• Provincie Zuid-Holland
• Hoogheemraadschap van Delfland
• KPN
• ProRail
• Rijkswaterstaat (RWS)
• Stichting Centrum Management Delft (SCMD) en Bestuurlijk Overleg Binnenstad (BOB)
• TenneT
• Veiligheidsregio Haaglanden (VRH)

De overige instanties hebben geen reactie gegeven.

De ingekomen overlegreacties zijn hieronder samengevat en beantwoord.

• 1. Provincie Zuid-Holland

Samenvatting
De provincie Zuid-Holland is akkoord met het concept-ontwerpbestemmingsplan.

Beantwoording
De reactie wordt ter kennisgeving aangenomen.

Conclusie
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 2. Hoogheemraadschap van Delfland

Samenvatting
Het Hoogheemraadschap van Delfland kan met het concept-ontwerpbestemmingsplan instemmen. Aan alle aspecten die van belang zijn voor een goede waterhuishouding, is invulling gegeven. Het Hoogheemraadschap denkt wel graan de vasthoudmaatregel en de voorwaardelijke verplichting voor waterberging.

Beantwoording
De reactie wordt ter kennisgeving aangenomen. Daarnaast zal het Hoogheemraadschap betrokken worden bij de nadere uitwerking van de vasthoudmaatregel en de voorwaardelijke verplichting voor waterberging.

Conclusie
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan. In artikel 3.2.1 van de regels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de waterbergingsopgave.

• 3. KPN

Samenvatting
De ontwikkeling heeft geen impact voor KPN en KPN is derhalve akkoord met het concept-ontwerpbestemmingsplan. Wel zou het prettig zijn dat de toekomstige ontwikkelaar in een vroeg stadium contact opneemt met de NUTS partijen om voorzieningen te bespreken.

Beantwoording
De reactie wordt ter kennisgeving aangenomen.

Conclusie
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 4. ProRail

Samenvatting
ProRail heeft in dit stadium geen opmerkingen op het concept-ontwerpbestemmingsplan, maar behoudt zich wel het recht voor in de verdere procedure aanvullende c.q. nieuwe opmerkingen/zienswijzen kenbaar te maken.

Beantwoording
De reactie wordt ter kennisgeving aangenomen.

Conclusie
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 5. Rijkswaterstaat (RWS)

Samenvatting
Kijkend naar de belangen van Rijkswaterstaat, wordt geen aanleiding gezien voor een reactie op dit plan. Rijkswaterstaat blijft in de toekomst graag op de hoogte van ruimtelijke plannen in de gemeente Delft die een relatie hebben met het hoofd(vaar)wegennet en hoofdwatersysteem.

Beantwoording
De reactie wordt ter kennisgeving aangenomen.

Conclusie
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 6. Stichting Centrum Management Delft (SCMD) en Bestuurlijk Overleg Binnenstad (BOB)

Samenvatting
SCMD en BOB steunen het concept-ontwerpbestemmingsplan niet, om diverse redenen:

• In Delft loopt de leegstand van winkelruimte niet op als gevolg van de Corona pandemie.
• Maken zich zorgen om windhinder als gevolg van de hoogte.
• Zijn bezorgd over bezonning in winkelstraat.
• Zijn van mening dat de verhoging het stadsbeeld verstoord.
• Verlies van uitzicht voor bewoners in de directe omgeving.
• Uiten zorgen over de Parkeertransitie. Daarnaast vreest men dat bezoekers op piekmomenten niet kunnen parkeren, omdat de Zuidpoortgarage volstaat (met de toekomstige bewoners én bezoek van de winkels).

Tot slot wordt aandacht gevraagd voor hinder tijdens de bouwfase.

Beantwoording
Het bestemmingsplan is opgesteld om het vastgoed in het plangebied toekomstbestendig te maken. Aanleiding hiervoor is, zoals in het bestemmingsplan reeds is beschreven, de toenemende leegstand (landelijk en lokaal) alsmede de Covid-19 pandemie waarvan nog niet bekend is wat de permanente gevolgen zijn. Daarnaast is er in Delft behoefte aan extra woningen. De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt voorziet er enerzijds in dat initiatiefnemer kan inspelen op de veranderende vraag vanuit de markt en anderzijds levert de ontwikkeling een bijdrage aan de regionale en lokale woningbouwbehoefte.

Gelet op de binnenstedelijke ligging en de bebouwingsdichtheid in en rondom het plangebied, is de verwachting niet dat de toename van de bouwhoogte tot 15 meter zal zorgen voor een slecht windklimaat ter plaatse. Ten aanzien van bezonning in de winkelstraat is van belang dat initiatiefnemer zelf eveneens wil voorkomen dat de ontwikkeling zorgt voor een nauwe, donkere winkelstraat. Immers in de directe omgeving van het plangebied en in het plangebied zelf zijn commerciële functies op de begane grond toegestaan. Een donkere winkelstraat is dan ook een situatie die men te allen tijde wil voorkomen. Bij het ontwerp van het gebouw is daar rekening mee gehouden. Voor zover SCMD en BOB zich zorgen maken over bezonning bij omwonenden, kan opgemerkt worden dat mede naar aanleiding van deze inspraakreactie een bezonningsstudie is uitgevoerd. Uit dit onderzoek volgt dat slechts voor een beperkt aantal woningen niet kan worden voldaan aan de 'lichte' TNO-norm. Aangezien sprake is van de ligging in een hoogstedelijke omgeving - waar de omliggende woningen ook in zijn gelegen - en het feit dat de gemeente Delft staat voor een flinke verstedelijkingsopgave waarbij voorzien moet worden in de grote vraag naar woningen, is de beperkte afname van bezonning acceptabel. Voor een nadere toelichting op de bezonningsstudie wordt verwezen naar paragraaf 4.3 van deze toelichting.

In paragraaf 2.2 van de toelichting van het bestemmingplan is reeds uitgebreid ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing van de voorgenomen ontwikkeling. In dat kader achten wij het van belang om op te merken dat de bouwhoogte van het plan naar aanleiding van participatie reeds is teruggebracht naar 15 meter en is de bouwmassa voorzien van een setback. Voor beide participatieavonden zijn zowel SCMD als BOB uitgenodigd. In de opbouw van de stad wordt een bouwhoogte van 15 meter in het plangebied (stedenbouwkundig) passend geacht. Daarbij is een belangrijk gegeven dat de historische bebouwing aan de Molslaan in zijn variatie juist hoogtes heeft die oplopen tot ruim de gestelde 15 meter. Tevens speelt mee in de overweging dat de locatie niet grenst aan historische bebouwing maar volledig binnen het gebied “In de Veste” ligt. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de inhoud van paragraaf 2.2 van de toelichting van het bestemmingsplan. De voorgenomen toename in bouwhoogte heeft voor een aantal omliggende woningen vermindering van het uitzicht tot gevolg. Een dergelijke verandering van het uitzicht is inherent aan een ruimtelijke ontwikkeling in een binnenstedelijk gebied als het voorliggende plan. Uit de belangenafweging die ten grondslag ligt aan dit bestemmingsplan volgt dat wij van mening zijn dat er geen sprake is van een onevenredige aantasting van het uitzicht, dat het plan ruimtelijke inpasbaar is en dat het belang van de toenemende Delftse woningbehoefte in dit geval zwaarder weegt dan de verandering van het uitzicht van enkele omliggende woningen.

Verder wordt er ten aanzien van parkeren op gewezen dat in de planregels van het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting is opgenomen ten aanzien van het aspect parkeren. Deze verplichting houdt in dat de initiatiefnemer bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen aan dient te tonen dat voldaan wordt aan het dan geldende gemeentelijk parkeerbeleid. In dat kader zal aangetoond moet worden dat sprake is van voldoende parkeerruimte op eigen terrein of dat op andere wijze in de nodige parkeerruimte wordt voorzien (en deze ook als zodanig in stand wordt gehouden).

Tot slot zal in het kader van een aan te vragen bouwvergunning aandacht zijn op het beperken van overlast en hinder voor de buurt ten tijde van de bouwfase. Hierover zal te zijner tijd met u in contact worden getreden.

Conclusie
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 7. TenneT

Samenvatting
Binnen de grenzen van dit plan heeft TenneT (na een eerste beoordeling) noch bovengrondse-, noch ondergrondse hoogspanningsverbindingen in beheer. TenneT heeft dan ook geen opmerkingen op het concept-ontwerpbestemmingsplan.

Beantwoording
De reactie wordt ter kennisgeving aangenomen.

Conclusie
Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 8. Veiligheidsregio Haaglanden (VRH)

Samenvatting
In het kader van externe veiligheid zal de ontwikkeling niet zorgen voor een significante toe- of afname van het huidige risico. In verband met de aanwezigheid van onderstaande risicobronnen, wordt echter verwezen naar de notitie dat als bijlage bij de reactie is gevoegd.

Risicobronnen:

• MPM International Oil Company, gelegen op circa 2.200 meter ten zuidoosten van het plangebied.
• Rijksweg A13, gelegen op circa 900 meter ten oosten van het plangebied.

Voor de afweging over de eventueel te treffen maatregelen kan gebruik worden gemaakt van de in de notitie opgenomen maatregelen voor:

• Bevi-inrichtingen met giftige effecten
• Transport gevaarlijke stoffen weg – Giftige vloeistoffen
• Transport gevaarlijke stoffen weg – Giftige gassen

Het is belangrijk dat bij de verdere uitwerking van het plangebied ook specifiek wordt gekeken naar de brandveiligheid. Bij de toetsing op brandveiligheid dient er tevens aandacht besteed te worden aan de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen.

Beantwoording
Bij de nadere uitwerking van het plan zal door de ontwikkelaar / initiatiefnemer rekening worden gehouden met de voorgestelde maatregelen alsmede het aspect brandveiligheid.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan

Participatie

Over de planvorming heeft in eerder stadium op meerdere momenten en over meerdere onderwerpen participatie plaatsgevonden met omwonenden volgens 'Delfts Doen'. Op 15 december 2020 heeft een (digitale ) participatieavond plaatsgevonden. Met een aangepaste massastudie naar aanleiding van reacties uit de buurt is een tweede participatieavond gehouden d.d. 30 maart 2021 met de buurt. Bij de participatieavonden was bij de omwonenden de bouwhoogte het meest uitgesproken kritiekpunt.De opbrengst van de participatie en de uit de diverse beleidsvelden vanuit de gemeentelijke
organisatie voortvloeiende randvoorwaarden heeft de gemeente in een uitgangspuntennotitie
samengebracht als vertrekpunt voor verdere planuitwerking. Zie hiervoor ook paragraaf 2.2 van deze toelichting. Hierin is onder andere opgenomen dat een bouwhoogte tot maximaal 15 meter goed onderbouwd kan worden en dat tevens een setback van tenminste 3 meter aan de zijde van de Paradijspoort gehanteerd moet worden. Deze uitgangspunten zijn door de initiatiefnemer, in overleg met de gemeente, verwerkt in een ruimtelijke analyse en vervolgens in dit bestemmingsplan.

Voorafgaand aan de formele terinzagelegging aan het ontwerpbestemmingsplan worden omwonenden geïnformeerd over het ontwerpbestemmingsplan.

7.2 Proces bestemmingsplan

Zienswijze

Na het wettelijk vooroverleg heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken (van 6 december 2022 tot en met 16 januari 2023) ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Binnen de terinzagelegging zijn 9 zienswijzen binnengekomen, waarbij 1 zienswijze later is ingetrokken. De zienswijzen zijn samengevat en voorzien van een beantwoording in de Nota Zienswijzen die als bijlage is gevoegd bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. Voor de inhoud wordt hiernaar verwezen.

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

7.3 Financiële uitvoerbaarheid

De Wet ruimtelijke ordening voorziet in een verplichting tot het verhaal van gemeentelijke kosten. Dat kan op publiekrechtelijke grondslag, via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Maar ook kan het gemeentelijke kostenverhaal geregeld worden via een zogenoemde anterieure overeenkomst over grondexploitatie met de initiatiefnemer/ontwikkelaar, als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. De reikwijdte van de exploitatieplanplicht en het daaruit voortvloeiende kostenverhaal, volgt uit de omschrijving van bouwplannen zoals bepaald in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.
Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 50 woningen. Daarmee is sprake van een "bouwplan in de zin van artikel 6.12 Wet ruimtelijke ordening juncto artikel 6.12 Bro". Dit betekent, dat in het bestemmingsplan moet worden voorzien in het "verhaal van de kosten van grondexploitatie" met betrekking tot die locaties. Onder kostenverhaal wordt verstaan: het verhalen van de kosten van grondexploitatie van een gebied over de verschillende eigenaren in het gebied. Kosten van grondexploitatie zijn onder andere de kosten van het bouwrijp maken van een locatie. In de financiële paragraaf moet worden toegelicht of hiervoor in een exploitatieplan is voorzien, dan wel in een (of meer dan één) anterieure overeenkomst(en) met (een) ontwikkelende partij(en).

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een anterieure overeenkomst afgesloten met de ontwikkelaar. Hiermee zijn de kosten anderszins verzekerd. Daarnaast beschikt de ontwikkelaar over voldoende financiële middelen om dit plan te kunnen uitvoeren. In de anterieure overeenkomst is tevens geregeld dat eventuele verzoeken tot planschade op de ontwikkelaar worden verhaald.