Partiële herziening Van Leeuwenhoekkwartier Noord

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In december 2015 is het bestemmingsplan Van Leeuwenhoekkwartier Noord vastgesteld. Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van het noordelijk deel van de gebiedsontwikkeling Nieuw-Delft mogelijk. Het bestemmingsplan voorziet in een ontwikkeling van een hoogstedelijk gebied met een hoge dichtheid en een mix van functies: wonen, werken, commerciële en andere voorzieningen en horeca. Hiertoe is aan de ontwikkelvelden in het plangebied een gemengde bestemming gegeven waarin de functiemix mogelijk is.

De onderneming The Student Hotel (TSH) wil zich graag vestigen in Nieuw-Delft, nabij het vernieuwde NS-station Delft. TSH is een onderscheidend hotelconcept dat zich voornamelijk richt op internationale en nationale studenten. TSH trekt studenten aan die zich in de eerste fase van hun studie bevinden maar ook voor masterstudenten en young professionals biedt een verblijf in TSH vele mogelijkheden.

De vestiging van TSH gaat uit van een totaal programma van 13.950 m² bvo. Voor de bedrijfsvoering van TSH is een hotelbestemming noodzakelijk omdat TSH de hotelkamers optimaal wil kunnen benutten. Niet bezette hotelkamers moet TSH kunnen inzetten als reguliere hotelkamer. Het vigerende bestemmingsplan staat dit nu niet toe, omdat binnen de huidige bestemming 'extended stay' een minimale verblijfsduur is vastgelegd. Het vigerende bestemmingsplan kent een maximering van het aantal toegestane hotel m2, welke niet toereikend zijn voor TSH. Om die reden dient het bestemmingsplan deels te worden herzien, opdat meer hotel m2 beschikbaar komen voor TSH, ten koste van de m2 'extended stay'.

1.2 Ligging plangebied

De herziening heeft dezelfde plangrenzen als het bestemmingsplan Van Leeuwenhoekkwartier Noord. De bestemmingslegging en grenzen binnen dit gebied worden niet herzien maar enkel de opgenomen maximale aantallen in de regels ten aanzien van 'extended stay' en 'hotels'.

In figuur 1.1 zijn de plangrenzen van de herziening van het bestemmingsplan Van Leeuwenhoekkwartier Noord aangeduid.

Figuur 1.1 Plangrenzen geprojecteerd op luchtfoto

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse vigeert het bestemmingsplan 'Van Leeuwenhoekkwartier Noord'. Dit bestemmingsplan is op 17 december 2015 vastgesteld.

Figuur 1.2 Verbeelding BP Van Leeuwenhoekkwartier Noord

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het plan kort beschreven. Daarnaast wordt in dit hoofdstuk een onderbouwing gegeven van het voorgestelde programma. In hoofdstuk 3 wordt het ruimtelijk beleid uiteengezet. Aangezien de beschrijvingen in het vigerende bestemmingsplan ten aanzien van de omgevingsaspecten voor de herziening nog actueel worden geacht. Daarom wordt in hoofdstuk 4 alleen ingegaan op de voor het plan relevante omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 bevat een beschrijving van de juridische vormgeving van de herziening. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Planinitiatief: The Student Hotel

Het hotelconcept van TSH draait volledig op een flexibel gebruik van hotelkamers. TSH hanteert immers een unieke formule om de hotelkamers in te zetten voor studenten en professionals in binnen- en buitenland. Gedurende de periode september tot en met mei worden de hotelkamers vooral geboekt door studenten en professionals. In de zomervakantie vertrekken de studenten en professionals terug naar huis. In de zomer en andere vakantieperioden worden deze kamers verhuurt aan andere hotelgasten en studenten die een 'summerschool' volgen.

Alle accommodaties van TSH in binnen- en buitenland hebben een hotelbestemming. Uit de planregels onder het vigerende bestemmingsplan vloeit voort dat onder de bestemming 'extended stay' een hotelkamer tenminste een minimale verblijfsduur van één week moeten worden geboekt. Hierdoor zou niet alleen het unieke concept van TSH onuitvoerbaar zijn, maar ook zou de vestiging van TSH uit de toon vallen bij alle andere vestigingen in Nederland en daarbuiten in Europa.

Een verantwoorde vestiging en exploitatie van TSH kan aldus alleen gebord worden onder een volledige hotelbestemming. TSH wil graag een nieuwe accommodatie realiseren in Nieuw Delft, naast het vernieuwde NS Station Delft. De businesscase gaat uit van in totaal 350 kamers.

In het kader van de benodigde bestemmingsplanherziening wordt in dit hoofdstuk het plan nader toegelicht.

2.2 Beoogd programma en bestemmingsplanherziening

Het concept van TSH Delft bestaat uit een multifunctionele accommodatie met een omvang van 13.950 m2 bvo (figuur 2.1). In totaal zijn 350 kamers voorzien. Naast de kamers, zijn er in het hotel ook een aantal (onderschikte) faciliteiten. De faciliteiten voor TSH Delft bestaat uit:

• 1. een ruimte voor receptie, lobby, restaurant/bar en een spellenkamer: totaal ruimtebeslag: 511 m2;
• 2. een ruimte om te studeren en boeken te lenen van in totaal 350 m2;
• 3. een fitnessruimte van 86 m2;
• 4. twee leszalen van in totaal 80 m2;
• 5. een wasruimte van 38 m2.

Figuur 2.1 Impressie The Student Hotel Delft (KCAP Architects & Planners, 2016)

Binnen het vigerende bestemmingsplan 'Van Leeuwenhoekkwartier Noord' (gemeente Delft, 2015) is de projectlocatie bestemd voor: 'gemengd-1'. Binnen deze bestemming zijn verschillende functies mogelijk. De Spoorzone, beter bekent als Nieuw Delft, is een gebied centraal tussen verschillende wijken, waaronder de binnenstad en het centraal station. Voor het gebied is 'City Lounge' een van de thema's voor de ontwikkeling van het gebied. Dit hoogstedelijke milieu moet een levendig stadsdeel zijn met een hoge verblijfskwaliteit. Naast nieuwe woningen is er ruimte voor een programma van publieksgerichte functies, bestaande uit een mix van detailhandel, horeca, dienstverleners en verblijfsrecreatie. TSH betreft een hotelconcept. De verblijfsrecreatiefuncties zijn in het bestemmingsplan gemaximeerd:

• 1. Hotels: 6.500 m2 bvo;
• 2. Extended stay: 14.000 m2 bvo.

In hoofdstuk 1 is aangegeven dat vanuit het TSH concept een hotelfunctie is vereist.

Conclusie beoogde programma in relatie tot de bestemmingsplanherziening

Hiervoor is geconcludeerd dat het toegestane m2 bvo voor hotels onvoldoende is om de beoogde ontwikkeling van TSH te faciliteren. Daarnaast spelen er een aantal andere hotelinitiatieven in Nieuw Delft, welke circa 4.000 m2 bvo van de hotelfunctie claimen. Om de ontwikkeling van TSH mogelijk te maken zal ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan circa 11.450 m2 bvo van de functie 'extended stay' omgezet moeten worden naar de hotelfunctie. De overige vierkante meters 'extended stay' komen te vervallen.

2.3 Toets ladder voor duurzame verstedelijking

In het kader van zorgvuldig ruimtegebruik moeten nieuwe stedelijke ontwikkelingen getoetst worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening). Rho adviseurs heeft een toets ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd (zie bijlage 1). Bij deze toets is gebruik gemaakt van het door onderzoeksbureau Horwath HTL opgesteld rapport 'behoefteanalyse hotelfunctie TSH Delft d.d. 18-07-2017' (zie bijlage 2).

Conclusie behoefteonderzoek en toets ladder voor duurzame verstedelijking

Uit de behoefte analyse blijkt dat er voldoende behoefte is aan de vestiging van The Student Hotel in Delft. Omdat TSH een uniek en complementair hotelconcept biedt, onder meer gericht op de doelgroep van aan onderwijs verbonden personen (afkomstig uit het buitenland). Gelet op de aanwezigheid van de Technische Universiteit Delft en de toenemende populariteit onder (buitenlandse) studenten, is de behoefte aan het hotelconcept dat TSH aanbiedt groot. Mede gelet op de ervaring die reeds is opgedaan in de steden waar TSH reeds een hotel heeft gevestigd (Amsterdam 2x, Den Haag, Eindhoven, Groningen en Rotterdam) kan ook worden geconcludeerd dat TSH vraag genereert. Het is ook niet de verwachting dat de bestaande reguliere hotels enig nadeel zullen ondervinden van de vestiging van TSH in Delft, laat staan dat sprake zal zijn van ontwrichting van de bestaande hotelmarkt.

Het hotelconcept van TSH past ook goed in de gebiedsidentiteit van Nieuw Delft. In het plangebied wordt gestreefd naar een hoogwaardig, innovatief en aantrekkelijk stedelijk verblijfsmilieu, dat onderdeel is van de City Lounge. Het hotelconcept van TSH gaat uit van een ligging nabij een OV aansluiting, opdat de bereikbaarheid optimaal is. In Delft is de beoogde locatie van TSH naast het NS station en is daarmee uitstekend bereikbaar. De beoogde locatie verbindt het station en de historische binnenstad enerzijds en de Technische Universiteit anderzijds.

 

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleid

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en Barro

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. De doelen uit de structuurvisie en de genoemde belangen uit het Barro zijn wel van belang maar gezien de regeling die deze herziening beoogd, hebben ze in het kader van dit bestemmingsplan vrijwel geen consequenties.

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro)

Belangrijk uitgangspunt van het Bro is de toepassing van de zogenaamde 'duurzaamheidsladder' (artikel 3.1.6. van het Bro). Via de duurzaamheidsladder stimuleert het Rijk de herstructurering van bestaand stedelijk gebied om de ontwikkeling van nieuwe terreinen te verminderen. Dit draagt bij aan economische dynamiek, zorgvuldig gebruik van ruimte en infrastructuur en behoud van de leefbaarheid van het stedelijk en landelijk gebied.

De ladder heeft betrekking op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In hoofdstuk 2 is de beoogde ontwikkeling programmatisch onderbouwd. Hierbij is geconcludeerd dat er een 'verschuiving' plaatsvindt van functies ('extended stay' naar 'hotels'), die reeds zijn onderbouwd in de vigerende bestemmingsplanregeling. Vanuit het TSH concept sluit een hotelfunctie beter aan op de activiteiten. Met de wijziging nemen de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden per saldo niet toe. De ontwikkeling van TSH wordt daarom niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling conform de ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening). De behoefte aan het programma is reeds onderbouwd in bijlage 6 van het vigerende bestemmingsplan. Daarbij is de beoogde locatie, in de Spoorzone van Delft, beoordeeld als geschikt vanuit zorgvuldig ruimtegebruik. Het betreft een binnenstedelijke herontwikkelingslocatie. De ontwikkeling voldoet hiermee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Verdere toetsing aan de ladder kan daarbij achterwege blijven.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

Visie Ruimte en Mobiliteit (2014)

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De Visie ruimte en mobiliteit (VRM), vastgesteld op 9 juli 2014, geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer.

Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. De herziening past binnen deze visie.

Verordening ruimte

In deze verordening zijn specifieke eisen gesteld waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. In het vigerende bestemmingsplan is de mix aan functies, waaronder hotels en extended stay, reeds getoetst. De 'verschuiving' van het programma van extended stay naar hotel is niet in strijd met de Verordening Ruimte.

Regionaal Structuurplan Haaglanden (2008)

Het Regionaal Structuurplan Haaglanden is een integraal plan voor de ruimtelijke ontwikkeling van Haaglanden tot 2020 (en soms 2030) en het kader voor het regionale beleid op het gebied van milieu, groen, mobiliteit, wonen en economie en voor lokale plannen, zoals de bestemmingsplannen. De negen gemeenten van Haaglanden spreken hiermee de ambitie uit om door te groeien als internationaal concurrerende regio, als goed functionerend stedelijk netwerk en als regio die kwaliteit van leven biedt. Het bestuur van het Stadsgewest Haaglanden heeft het RSP samengevat in tien regionale investeringsprioriteiten. In economische zin kiest het RSP voor het uitbouwen van de vier sterke pijlers van de regio te weten recht, vrede en veiligheid, kennis, innovatie en technologie, Greenport Westland-Oostland en toerisme. Het bestemmingsplan Van Leeuwenhoekkwartier Noord en de voorliggende herziening zijn met dit beleid in overeenstemming.

3.3 Gemeentelijk beleid

Ruimtelijke Structuurvisie - Ontmoetingen met Delft 2030

In de Structuurvisie 'Ontmoetingen met Delft 2030' (2009) wordt de lange termijnvisie gegeven op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Delft tot 2030. In de visie is uitgegaan van het Spoorzone-project en de ontwikkeling van een nieuw centrumstedelijk gebied. Het plangebied is aangeduid als 'Nieuw Stedelijk Wonen'.

De ontwikkeling die met de herziening mogelijk wordt gemaakt sluit aan bij de uitgangspunten van de structuurvisie.

Integraal Ontwikkelingsplan 'Nieuw Delft' 2025

Voor de gebiedsontwikkeling is het Integraal Ontwikkelingsplan 'Nieuw Delft' 2025 opgesteld. De ontwikkeling die door de herziening mogelijk wordt gemaakt past binnen het IOP.

Overig gemeentelijk beleid

De gemeente Delft heeft gericht beleid op diverse beleidsterreinen ten aanzien van bijvoorbeeld parkeren, langzaam verkeer, duurzaamheid etc. Het relevante beleid is benoemd in het bestemmingsplan Van Leeuwenhoekkwartier Noord. De ontwikkeling die door de herziening mogelijk wordt gemaakt past binnen deze beleidskaders of zal bij uitwerking van de bouwplannen uitgaan van de kaders die in dit beleid worden gesteld.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Ten behoeve van het vigerende bestemmingsplan is een toets uitgevoerd voor hetgeen maximaal programmatisch werd voorgestaan. In het vigerende bestemmingsplan is uitgegaan van de maximale invulling van het gehele gebied. Alle sectorale aspecten zijn voor deze maximale ontwikkeling getoetst.

De ontwikkeling van TSH die door deze herziening mogelijk wordt gemaakt betreft enerzijds een verschuiving in programma met vergelijkbare effecten en anderzijds zal een deel van het programma 'extended stay' komen te vervallen. De grenzen van de bestemming Gemengd-1 wijzigen niet. Deze herziening betreft slechts het op maat vast leggen van de ontwikkeling van TSH. De beschrijvingen in de vigerende bestemmingsplan ten aanzien van de omgevingsaspecten worden ook voor deze herziening nog actueel geacht. Het vastleggen van de ontwikkeling TSH en de aanpassingen van de vierkante meters 'extended stay' en 'hotels' kunnen wel effect hebben op de aspecten verkeer, parkeren en luchtkwaliteit. Deze worden onderstaand kort toegelicht.

aspect	kader	beoordelingsaspect	toelichting noodzaak/aandachtpunten
verkeer	CROW	De ontwikkeling mag niet leiden tot ontwrichting van het verkeerssysteem.	De ontwikkeling is gelegen in de Spoorzone en heeft daardoor een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer. De aantrekking voor de beoogde functie bestaat voornamelijk uit (internationale) studenten. De aantrekking van gemotoriseerd verkeer wordt daarom beperkt verwacht. De programmawijziging zal naar verwachting een beperkte wijziging in doelgroep aantrekken wat voornamelijk wordt voorzien in de bereikbaarheid per openbaar vervoer. Het aspect verkeer zal daarom de ontwikkeling niet in de weg staan.
parkeren	gemeentelijke normen	Er moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid.	In de algemene bouwregels van het bestemmingsplan (artikel 11.2) is een parkeerregeling opgenomen. Voldaan dient te worden aan de parkeernorm. Hiermee is het aspect parkeren juridisch geborgd. In principe is er voldoende ruimte om op eigen kavel in de parkeerbehoefte te voorzien. Mogelijk wordt niet voorzien in eigen parkeerplaatsen maar een ontheffingsverzoek bij de gemeente ingediend, waarbij een beroep zal worden gedaan op de overcapaciteit in het stationsgebied conform de door de gemeente geboden mogelijkheden. De keuze voor realisatie van parkeerplaatsen op eigen terrein óf indienen van ontheffingsverzoek zal bij de verdere uitwerking van het plan in overleg met de gemeente worden gemaakt.
luchtkwaliteit	Wet lucht- kwaliteit	Wordt voldaan aan de genoemde grenswaarden in de Wet luchtkwaliteit?	De ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

De wijzigingen die deze herziening mogelijk maakt ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan zijn niet van dergelijke aard dat deze wijzigingen leiden tot andere conclusies op de overige sectorale aspecten. De herziening past binnen de huidige sectorale wet- en regelgeving.

Hoofdstuk 5 Inhoud van de herziening

5.1 Inleiding

Om het concept van TSH te realiseren in Nieuw Delft is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. De in het vigerende bestemmingsplan opgenomen regeling biedt onvoldoende maatwerk om het specifieke concept van TSH mogelijk te maken. Het biedt enerzijds onvoldoende ontwikkelingsmogelijkheden voor de hotelfunctie met 6.500 m² bvo. Anderzijds is in de planregels van het vigerende bestemmingsplan 'extended stay' te beperkt. In de planregels is een minimale verblijfsduur van één week vastgelegd en een maximale verblijfsduur van één jaar.

Voorliggende herziening voorziet wel in voldoende mogelijkheden om het concept van TSH te realiseren. Om de ontwikkeling van TSH mogelijk te maken zal ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan circa 11.450 m² bvo van de functie 'extended stay' omgezet moeten worden naar de hotelfunctie. De overige vierkante meters 'extended stay' komen te vervallen. Daarnaast zal 2.500 m² hotel van de nu toegestane 6.500 m² toebedeeld worden aan de TSH. De toegestane vierkante meters binnen de bestemmingen Gemengd-1 en Gemengd-2 zullen aangepast worden. Voor de TSH wordt middels een aanduiding op de kaart een op maat gemaakte regeling opgenomen. Voor het overige blijft de vigerende regeling, het bestemmingsplan Van Leeuwenhoekkwartier Noord' van toepassing.

5.2 Aanpassing in de regels

In de regels is opgenomen dat de regels van het bestemmingsplan 'Van Leeuwenhoekkwartier Noord' van overeenkomstige toepassing zijn. Deze regels worden als volgt aangepast:

In de regels wordt lid 3.1 van de bestemming Gemengd-1 en lid 4.1 van de bestemming Gemengd-2 waarin de maximale vierkante meters (m²) zijn geregeld aangepast. Voorts wordt in artikel 3 (Gemengd-1) een bepaling met betrekking tot 'hotel' met een maximale bruto vloeroppervlak van 13.950 m2 toegevoegd en wordt in een specifieke gebruiksbepaling met betrekking tot deze aanduiding in artikel 3 lid 3.3 sublid 3.3.5 toegevoegd.

5.3 Aanpassing op de verbeelding

De begrenzing van de herziening betreft de begrenzing van het bestemmingsplan 'Van Leeuwenhoekkwartier Noord'. Daarnaast wordt een aanduiding 'hotel' ter plaatse van de locatie van het te realiseren TSH toegevoegd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Betrokkenheid hotelondernemers

TSH heeft met hotelondernemers in Delft van gedachten gewisseld over de hotelmarkt in Delft, het beleid van de gemeente ten aanzien van de ontwikkeling van deze markt en de komst van TSH naar Delft. In deze gesprekken heeft TSH de gelegenheid gehad haar intenties toe te lichten en de feedback van de hoteliers hierop is positief.

TSH heeft onder andere de ambitie uitgesproken om in samenwerking met de gemeente, hoteliers en andere belanghebbenden een actieve rol te vervullen ten aanzien van de inhoud van een gezamenlijk programma voor City Marketing.

Ook heeft TSH haar intenties ten aanzien van het beoogd gebruik van hotelkamers aan de hoteliers kenbaar gemaakt. De hotelondernemers worden in grote mate betrokken bij de omschrijving van de bestemming.

Vooroverleg

In het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerp bestemmingsplan naar verschillende overlegpartners gestuurd. Van drie instanties is een inhoudelijke reactie ontvangen. Daarnaast heeft met Koninklijke Horeca Nederland (afdeling Delft) nadere afstemming plaatsgevonden ten aanzien van de redactie van de planregels. In bijlage 3 is een samenvatting en beantwoording van de overlegreacties (Nota van Overleg), de brief van Koninklijke Horeca Nederland en het redigeervoorstel planregels opgenomen.

Zienswijzen

Het ontwerp van de herziening heeft ter inzage gelegen van 12 oktober 2017 t/m 22 november 2017. Hierbij werden belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Er is één zienswijze ingediend. De zienswijze is samengevat en beantwoord in een Nota Zienswijzen. Deze Nota is opgenomen in het bestemmingsplan, zie bijlage 4. Deze zienswijze werd voor kennisgeving aangenomen en heeft niet tot een aanpassing van het plan geleid.

Tevens is er op 2 november 2017 een inloopavond gehouden. Tijdens de inloopavond waren deskundigen aanwezig voor het beantwoorden van vragen en het geven van nadere toelichting. Ook is hierbij de gelegenheid geboden om een mondelinge zienswijze op het voorgenomen plan te geven. Van de mogelijkheid van het indienen van een mondelinge zienswijze is géén gebruik gemaakt, zie bijlage 5.

6.2 Financiële uitvoerbaarheid

De herziening verandert niets aan de financiële uitvoerbaarheid van de plannen. Voor de onderbouwing van de financiële uitvoerbaarheid wordt verwezen naar het bestemmingsplan 'Van Leeuwenhoekkwartier Noord'. Ten behoeve van de ontwikkeling van TSH Delft hebben de gemeente Delft, het Ontwikkelingsbedrijf Spoorzone Delft B.V. (OBS) en TSH Europe B.V. een ontwikkelingsovereenkomst gesloten.