Albert Heijn Locatie Martinus Nijhofflaan

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel planvorming

Aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is het voornemen om binnen het plangebied aan de Martinus Nijhofflaan 13 t/m 19 te Delft woningbouw te realiseren en de winkelruimte te herontwikkelen. De gewenste ontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan heeft als doel om de voorgenomen ontwikkeling planologisch te verankeren binnen duidelijke kaders. Deze kaders worden bepaald door de in het Besluit ruimtelijke ordening genoemde onderdelen waaruit een bestemmingsplan tenminste dient te bestaan: een verbeelding, regels en een toelichting.

1.2 Begrenzing plangebied

Het onderhavige bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied ter plaatse van en rond de Albert Heijn aan de Martinus Nijhofflaan te Delft. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Martinus Nijhofflaan, aan de oostzijde door de Voorhofdreef en aan de zuidzijde door de Roland Holstlaan. Aan de westzijde is de grens van het plangebied gelegen net ten oosten van de parkeerplaats achter het flatgebouw aan de Aart van der Leeuwlaan.

Afbeelding 1.1: globale ligging van het plangebied

Afbeelding 1.2: straatnamenkaart plangebied en omgeving

Afbeelding 1.3: luchtfoto van het plangebied bezien vanuit het noorden

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Tot het moment waarop het voorliggende bestemmingsplan in werking treedt geldt voor het plangebied het bestemmingsplan 'Zuidwest deelgebied 1 (Voorhof)', dat bij raadsbesluit van 30 november 2006 is vastgesteld. Op basis van dit bestemmingsplan zijn de betreffende gronden deels bestemd als 'Detailhandelsdoeleinden', deels als 'Openbaar groen', deels als 'Verkeersdoeleinden 1' en deels als 'Verkeersdoeleinden 2'. Bovendien geldt voor het oostelijke deel van het plangebied de medebestemming 'Archeologisch waardevol gebied'.

Afbeelding 1.4: uitsnede van de plankaart van het bestemmingsplan 'Zuidwest deelgebied 1 (Voorhof)' (2006)

Afbeelding 1.5: uitsnede van verbeelding aangrenzend bestemmingsplan 'Voorhof' (vastgesteld) en het besluitvlak Albert Heijn-locatie

1.4 Opbouw plan

De toelichting bestaat uit 7 hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk beschrijft hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan, de planbeschrijving, de ontwikkeling van het plangebied. In hoofdstuk 3 is het beleid beschreven. Hoofdstuk 4, 'Omgevingsaspecten en onderzoek', beschrijft het voor het bestemmingsplan uitgevoerde onderzoek en relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling. Hoofdstuk 6 gaat in op handhaving in dit plangebied. In hoofdstuk 7 wordt tot slot de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Aan de zuidzijde van de Martinus Nijhofflaan, recht tegenover de Hovenpassage ligt een winkelstrip met daarboven een parkeervoorziening op het parkeerdek. Deze zogenoemde AH-locatie bestaat uit een Albert Heijn, een Gall & Gall en een voormalige vestiging van ABN AMRO bank (met een oppervlakte van 1.643m²) welke thans tijdelijk als winkelruimte is verhuurd aan een derde partij.

Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door een appartementencomplex voor studenten aan de Eduard du Perronlaan en het appartementencomplex aan de Roland Holstlaan. Aan westzijde bevindt zich op grotere afstand het appartementencomplex aan de Aart van der Leeuwlaan. Tussen dit complex en de bestaande supermarkt ligt een parkeerterrein voor bewoners en bezoekers. Het ensemble van bestaande gebouwen rondom het Delflandplein kennen een sterk overeenkomstig volume en kennen alle een bouwhoogte van rond de 60 meter. Uitzondering hierop is de 'Torenhove', die zowel in verschijning als hoogte van een andere aard is. In de onderstaande afbeeldingen worden de bestaande functies weergegeven binnen en rondom het plangebied en een foto van de bestaande bebouwing.

De bestaande opzet van de supermarkt is gedateerd en functioneert niet meer naar de huidige maatstaven van een moderne supermarkt.

Afbeelding 2.1: bestaande functionele situatie binnen en rondom het plangebied (bron: Bestemmingsplan Zuidwest deelgebied 1 (Voorhof)

Afbeelding 2.2: bestaande bebouwing plangebied e.o.

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Inleiding

De Albert Heijn-locatie aan de Martinus Nijhofflaan is sterk verouderd. Dit geldt zowel in functionele zin als in verschijningsvorm. Voor deze locatie is een bouwplan opgesteld dat een bijdrage levert aan de versterking van de ruimtelijk-functionele structuur van het winkelgebied 'In de Hoven', waarmee de boulevardambitie uit de gemeentelijke structuurvisie verder vorm wordt gegeven; het winkelgebied 'In de Hoven' ondergaat thans samen met het Poptahof een transformatie/herstructurering. Met de voorgenomen herontwikkeling van de Albert Heijn-locatie wordt de gemeentelijke ambitie voor dit gebied gecompleteerd.

2.2.2 Beschrijving

Het voornemen is om binnen het plangebied in twee fasen een nieuw winkelcomplex van totaal maximaal 6.119 m² bvo commerciële ruimte te realiseren.

Met daarboven een parkeergarage over twee verdiepingen, welke in omvang toereikend is voor de bezoekers aan de winkels en de bewoners van het complex. Om economische redenen is gekozen voor een gefaseerde ontwikkeling, waarbij fase 1 van de ontwikkeling onderdeel uit maakt van de Wro-coordinatieregeling. In fase 1 in wordt boven de parkeergarage op de 3e bouwlaag een appartementencomplex gerealiseerd in vier lagen met een hoogte van maximaal 25 meter. De stedenbouwkundige opzet van het plan vormt het antwoord op de aan de overzijde van het plangebied gelegen nieuwbouwplannen van winkelcentrum In de Hoven. De woningen oriënteren aan de zuidzijde naar de daktuin welke als afsluiting van de parkeergarage dienst doet. De bouwhoogte hier is maximaal 13,5 meter. In een tweede fase wordt op de kop, aan het Delflandplein, in de resterende uitbreiding van winkels en parkeren voorzien, alsook een woontoren van (maximaal) 63 meter hoogte. Door deze hoogte te hanteren wordt een harmonieus antwoord gegeven op de omgeving en wordt het Delflandplein nog meer benadrukt als een stedenbouwkundige knoop. Bovendien vormt deze tweede fase samen met de dominantere 'Torenhove' een poort naar de Martinus Nijhofflaan.

Afbeelding 2.3: plattegrond van de beoogde bebouwing (voorlopig ontwerp)

De stapeling van functies is straks goed terug te lezen in de materialisatie van het complex. De begane grond, waar de winkels en passage zijn gelegen worden uitgevoerd in verdiepingshoge glaspuien. De parkeergarage heeft een meer gesloten karakter en is vanaf de Martinus Nijhofflaan niet als zodanig herkenbaar. De gevels van de daarboven gelegen appartementen worden uitgevoerd als baksteen metselwerkgevels met grote raamopeningen aan de Martinus Nijhofflaan.

De buitenruimten van de appartementen bevinden zich aan de geluidsluwe zijde en worden in de eerste fase gecombineerd met de galerijen met uitzicht op de daktuin die de groene afsluiting van het dak van de parkeergarage vormt. De entree van woontoren welke in de tweede fase gebouwd wordt, komt aan de oostzijde te liggen. De buitenruimten/balkons komen aan de oost-, zuid- en westzijde. Aan de noordzijde komen geen buitenruimten, die zijn in de regels van het bestemmingsplan daarom bij recht niet mogelijk gemaakt op deze plek. Uitgangspunt is dat de (tijdelijke) oostgevel van fase 1, waar later fase 2 op zal aansluiten op een gelijkwaardige wijze wordt uitgevoerd als de overige gevels.

Uitgegaan wordt van 59 appartementen in fase 1 en maximaal 97 appartementen in de woontoren voor fase 2. Het totale aantal (fase 1 en 2) zal maximaal 156 appartementen bedragen.

Door middel van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid wordt de mogelijkheid geboden om aan de Martinus Nijhofflaan een groen- of reclameobject te plaatsen met maximaal de hoogte tot de bovenzijde van de vierde bouwlaag. Hiervoor is een aanduiding op de verbeelding opgenomen. Dit object dient als (tijdelijke) verfraaiing van de kop van het gebouw, in afwachting van de realisatie van de 2e fase. Voor het object zal een afzonderlijke omgevingsvergunning aangevraagd.

Ontsluiting en maatvoering

Zowel de entree van de parkeergarage als de entree van de woningen voor de eerste fase komen aan de Martinus Nijhofflaan te liggen. Ook ligt hier de entree van de winkelpassage, die een verbinding voor de voetganger vormt tussen de Martinus Nijhofflaan en de Eduard du Perronlaan. De borstwering van de parkeergarage is zodanig hoog, dat tijdens het gebruik van de parkeergarage er geen tot nauwelijks hinder van de verlichting van auto's zal zijn. Als gevolg van de ontsluiting van het gebouw en de expeditieruimte zal de Dichtersweg verlegd worden. De maatvoeringen van de footprint zijn weergegeven in de onderstaande afbeelding. Ten opzichte van de huidige situatie wordt de afstand van de nieuwbouw tot de hoogbouw aan de Eduard du Perronlaan iets geringer. Dit heeft te maken met de gewenste en benodigde inpandige bevoorrading en logistiek, welke in een laagbouwelement met een aflopende hoogte van maximaal 5,50 meter tot 4,00 meter wordt ondergebracht. Ter plaatse van de Roland Holstlaan is de afstand tussen de bestaande en de nieuwe bebouwing 5,7 meter tot een hoogte van 5 meter en daarboven is de afstand 10,7 meter tot een hoogte van maximaal 13,5 meter. Aan de zijde van de Dichtersweg (westzijde) wordt de bebouwing doorgetrokken tot de huidige oprit van het bestaande parkeerdek. In afbeelding 2.7b is een doorsnede van de Roland Holstlaan weergegeven in de nieuwe situatie van de toekomstige bebouwing. De onderbouwing van deze afstand vanuit het oogpunt van milieu wordt gegeven in paragraaf 4.9.

 Afbeelding 2.6: maatvoeringen op basis van verbeelding

Afbeelding 2.7a: afstanden tot omliggende bebouwing

Afbeelding 2.7b: doorsnede nieuwe situatie t.p.v. expeditie

Afbeelding 2.7c: doorsnede nieuwe situatie ter hooge van de teruglegging

2.2.3 Inpasbaarheid

De bestaande hoogbouw in de Voorhof en Buitenhof bestaat voornamelijk uit schijfvormige (galerij)flats van meer dan 25 meter hoogte en middel hoogbouw met een hoogte van 15 à 25 meter. Hierop zijn enkele uitzonderingen, zoals het kantoorgebouw Torenhove (gelegen op circa 40 meter van het plangebied), de kantoortoren van ongeveer 85 meter, en de drie Sterflats met een hoogte van circa 60 meter. De flats hebben allen een herkenbare uitstraling van de bebouwing uit de jaren '50 en '60 van de vorige eeuw.

Met de ontwikkeling van In de Hoven/Poptahof wordt deze eenvormigheid en eenzijdigheid al doorbroken. Met de herontwikkeling van de Albert Heijn-locatie wordt de diversiteit van bebouwingvorm en het gemengde gebruik (commerciële voorzieningen, parkeren en wonen) verder versterkt. Het gebouw voorziet enerzijds in een slanke toren van 63 meter hoog (fase 2) ter markering van het Delflandplein. De plint met commerciële, publieksgerichte voorzieningen en de daarboven gelegen parkeervoorzieningen en woningen over de gehele lengte van het gebouw, met een hoogte van maximaal 25 meter (fase 1) voorziet continuïteit van het bebouwingsbeeld en de wandvorming aan de Martinus Nijhofflaan en zorgt voor een rustige en eenduidige uitstraling in relatie tot de te ontwikkelen bebouwing aan de noordzijde van de Martinus Nijhofflaan.

Gelet op het bovenstaande is met de herontwikkeling van de Albert Heijn-locatie rekening gehouden met enerzijds de ambitie om de boulevardfunctie van de Martinus Nijhofflaan te versterken vorm te geven en anderzijds in massa en verschijningsvorm op een goede wijze te laten aansluiten op de bebouwing in de directe omgeving.

Invloed stadsbeeld

Zoals in de Nota bouwhoogten is aangegeven kent Delft een karakteristiek silhouet, waarin de historische binnenstad met kerktorens een waardevol en herkenbaar beeld vormt. Ook de hoogbouw in de TU-wijk als referentie van de kennisstad is herkenbaar. Daarnaast vormen de hoge woonflats in de Voorhof en Buitenhof met als centraal baken Torenhove een vanuit de omgeving van Delft herkenbaar zicht. Onderzocht is of en zo ja, wat de invloed van de hoogbouw op deze zichten op Delft heeft. De nieuwe hoogbouw heeft vooral invloed op het wat monotone, grootschalige beeld van woonflats de Voorhof en Buitenhof en vormt een aanvulling op de ontwikkeling van de Poptahof en In de Hoven. Deze invloed zal vooral vanuit het zuiden/zuidwesten zichtbaar worden.

Afbeelding 2.8: onderzochte zichten op Delft

Vanuit het noordwesten, noorden en oosten wordt de nieuwbouw door de bestaande stad, inclusief de opgaande beplanting (bomen) aan het zicht onttrokken. Zowel Torenhove als de beoogde nieuwbouw, die lager is dan deze kantoortoren zullen niet of nauwelijks zichtbaar zijn.

Daarnaast ligt deze bebouwing op een zodanige afstand van het historische zicht op Delft, dat van een invloed hierop geen sprake is.

Daar waar de nieuwbouw wel zichtbaar zal zijn vormt dit een verrijking van de bestaande hogere bebouwing. Het gebouw vormt, samen met de gebouwen aan de noordzijde de Martinus Nijhoflaan, een cluster van bebouwingsaccenten dat de eenvormige hoogbouw doorbreekt en een herkenbaar markeerpunt van de stad is. Om deze verandering van dit beeld te illustreren is een zicht vanaf verschillende punten geprojecteerd.

Afbeelding 2.9a: projectie nieuwbouw in stadsbeeld

Afbeelding 2.9b: projectie nieuwbouw in stadsbeeld

Zichtlijnen directe omgeving

De hoogbouw ter plaatse van de knooppunten aansluiting Martinus Nijhofflaan-Provincialeweg en Delflandplein zijn belangrijke markeringen in de ruimtelijke structuur ter plaatse. De toren vormt een aanvulling op Torenhove en de torens ten noorden van de projectlocatie (Poptahof/In de Hoven).

Afbeelding 2.10: Zichtlijnen op de directe omgeving

Ook is het gebouw vanaf de noordzijde vanaf de Vermeertoren in beeld gebracht. Hierbij wordt zichtbaar op welke wijze de toren een aanvulling op de bestaande hoogbouw in de Voorhof vormen.

Afbeelding 2.11: Zicht vanuit noorden vanaf Vermeertoren - bestaande (in aanbouw zijnde) en nieuwe situatie

De wand langs de Martinus Nijhofflaan, die met de nieuwbouw wordt vervolmaakt, vormt een markante boulevard die aanvullend werkt op de bestaande hoogbouwvelden ernaast.

Het gebouw draagt bij aan het verlevendigen en beleving van de Martinus Nijhofflaan en geeft de mogelijkheid om een kwalitatief hoogwaardig woon-winkelgebouw te realiseren met het front naar de Martinus Nijhofflaan, waarbij de toren een alzijdig karakter en uitstraling heeft. De openbare ruimte wordt hierdoor beter gedefinieerd en aantrekkelijker voor de gebruikers.

Afbeelding 2.12: Zicht vanuit het zuidoosten en zuiden: bestaande (in aanbouw zijnde) en nieuwe situatie

Afbeelding 2.13: Zicht vanuit Delflandplein (oostzijde)

2.2.4 Duurzame verstedelijking

Ingevolge artikel 3.1.6 lid 2 Bro dient de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, te voldoen aan een drietal voorwaarden, ook wel 'treden' genoemd. De definitie van 'stedelijke ontwikkeling' is: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Het onderhavige bestemmingsplan maakt de bouw van 156 nieuwe woningen en detailhandel planologisch mogelijk.

Voor de onderbouwing van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'treden van de ladder' worden in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

• 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
• 2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (met andere woorden zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).

De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking':

Ad. 1 In de regio Haaglanden heeft afstemming plaatsgevonden tussen de gemeentelijke woningbouwplannen. Het regionale programma is vastgelegd in de notitie 'Actueel en realiseerbaar woningbouwprogramma Haaglanden' en zal worden opgenomen in het herijkte Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP). Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland hebben op 25 februari 2014 met het regionaal afgestemde programma ingestemd. De bouw van de woningen op de Albert Heijn-locatie Martinus Nijhofflaan zijn in het regionale programma opgenomen. In het kader van de regionale afstemming is de regionale woningbehoefte onderzocht door middel van een woonbehoefteonderzoek (de 'Grote Woon Test Haaglanden' (GWT), voorjaar 2013). Uit het onderzoek blijkt dat het regionale programma en de woningbehoefte met elkaar in evenwicht zijn. Door de crisis is het bouwtempo vertraagd. Dat betekent echter niet dat de woningbehoefte is weggevallen. Het regionale programma voorziet in de periode tot en met 2019 in 31.055 woningen (netto). Uit het onderzoek blijkt dat dit aantal aansluit bij de vraag. In het regionale programma is voor Delft uitgegaan van 3.508 woningen (waaronder de woningen aan de Martinus Nijhofflaan).

Wat betreft de detailhandel heeft Stadsgewest Haaglanden bij brief van 23 april 2008 aangegeven positief te staan tegenover het plan de bestaande Albert Heijn uit te breiden. De beoogde en later enigszins aangepaste ontwikkeling is vervolgens in oktober 2014 opnieuw bij het Stadsgewest Haaglanden gemeld. Op 26 november 2014 heeft het dagelijke bestuurd (DB) besloten in te stemmen met de plannen en deze instemming als REO advies aan de Provincie Zuid Holland aan te bieden. Uit de distributieve berekening in het Distributie Planologisch Onderzoek blijkt dat voldoende distributieve ruimte is voor zowel de uitbreiding van de Albert Heijn-vestiging als de komst van Etos en aanvullende winkels. De benchmark wijst uit dat in een winkelgebied met de stadsdeelverzorgende functie als die in In de Hoven een grootschalige supermarkt als AH XL passend is.

Ad.2 Het plangebied ligt binnen het bestaand stedelijke gebied en betreft een herstructureringslocatie. De regionale behoefte wordt met de uitbreiding van de Albert Heijn in het bestaande winkelgebied In de Hoven opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied. Ook de verdere uitbreiding van de Hovenpassage geschiedt binnen bestaand stedelijk gebied. Met de uitbreiding van de Albert Heijn wordt tevens het voormalige ABN AMRO pand – dat langdurig heeft leeg gestaan - getransformeerd en opnieuw, in afwijking van de nu tijdelijke invulling, duurzaam gevuld. Daarmee resulteert de voorgenomen ontwikkeling in beginsel in een afname van de leegstand in bestaand stedelijk gebied/een bestaand winkelcentrum. Met de voorgenomen invulling van de gronden wordt optimaal gebruik gemaakt van het gebied en wordt geen extra beslag gelegd op gronden in het stedelijk, dan wel landelijk gebied. Door het optimaal inrichten van het plangebied wordt voldaan aan het uitgangspunt om eerst bestaande stedelijke locaties te benutten voor stedelijke ontwikkeling.

Ad. 3 De ontwikkeling is onmiskenbaar onderdeel van het stedelijk gebied en is bovendien multimodaal ontsloten door zijn ligging direct naast de tramhalte Martinus Nijhofflaan (tram 1 verbindt Delft met Den Haag en Scheveningen).

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijk

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De minister van Infrastructuur & Milieu heeft op 13 maart 2012 de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende nota's, waaronder de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040. In de SVIR geeft het Rijk haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 en de manier waarop zij hiermee om zal gaan. Het Rijk richt zich in de SVIR met name op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen. Het Rijk investeert daar waar de nationale economie er het meest bij gebaat is, in de stedelijke regio's rond de main-, brain- en greenports inclusief de achterlandverbindingen. De SVIR heeft geen gevolgen voor het plangebied.

3.1.2 AMvB Ruimte (Barro)

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt het Rijk een aantal regels voor met betrekking tot de inhoud van bestemmingsplannen. De onderwerpen betreffen onder andere project mainportontwikkeling Rotterdam, kustfundamenten, grote rivieren en Waddenzee en waddengebied. Voor de in het Barro genoemde onderwerpen moeten op grond van de Wet ruimtelijke ordening alle bestemmingsplannen binnen een jaar aan de bepalingen uit het Barro voldoen. Geen van de in het Barro genoemde onderwerpen hebben echter betrekking op onderhavig bestemmingsplan.

3.2 Provincie

3.2.1 Visie ruimte en mobiliteit 2014

Provinciale Staten van Zuid-Holland hebben bij besluit van 9 juli 2014 de Visie Ruimte en Mobiliteit vastgesteld tezamen met de Verordening Ruimte 2014 en het Programma Ruimte. Op basis van de Visie Ruimte en Mobiliteit is het plangebied onder meer aangeduid als "bebouwde ruimte".

Voor de bebouwde ruimte streeft de provincie naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. De provincie zet ten eerste in op verdichting, concentratie en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied, en ten tweede op een hiërarchie van knooppunten en centra met een goede onderlinge bereikbaarheid. Dit beleid voorziet in de maatschappelijke vraag naar betaalbare woningen nabij (stedelijke) voorzieningen, waaronder hoogwaardig openbaar vervoer. In gebieden met een eenzijdige samenstelling van functies en bevolking, vormen herstructurering, stedelijke transformatie en functiemenging een belangrijke opgave.

Met de beoogde ontwikkeling wordt gevolg gegeven aan het provinciaal beleid met betrekking tot het streven naar een hoogwaardig bebouwd gebied. Met de herontwikkeling van de Albert Heijnlocatie vindt verdichting plaats van het bestaand stads- en dorpsgebied.

Met betrekking tot wonen biedt de provincie de gemeenten hiervoor een referentiekader aan via woningmarktverkenningen. Woningbouw zal voor het grootste deel plaats moeten vinden in de stedelijke agglomeratie. Maar ook daarbuiten is er bouwbehoefte. Het grootste deel van de bouwbehoefte betreft woningen in een centrumstedelijk, buitencentrum- of centrumdorpsmilieu, maar ook in andere milieus moet worden bijgebouwd. De provinciale kwantitatieve en kwalitatieve behoefteramingen, die eens per drie jaar worden geactualiseerd, vormen een referentiekader voor het gesprek tussen provincie en regio's over de actualisering van regionale woonvisies. De hoofdlijnen van dat kader staan in het Programma ruimte. Het accent van de bouwbehoefte op stads-en dorpscentra en hun directe omgeving, past goed bij de ruimtelijk gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland. Als op die plaatsen wordt gebouwd, kunnen voorzieningen beter worden benut of versterkt (HOV), de leefbaarheid en agglomeratiekracht worden versterkt en de groene ruimte worden gespaard.

Het onderhavige plan is gericht op woningen in een centrumstedelijk milieu, is goed ontsloten met en in de directe nabijheid van het openbaar vervoer gelegen en versterkt de agglomeratiekracht.

Voor de concentratie van de detailhandel in winkelcentra werkt de provincie met een driedeling van detailhandelscentra. Deze driedeling in te ontwikkelen locaties, te optimaliseren locaties en overige locaties is uitgewerkt in het Programma ruimte. Voor de te optimaliseren locaties en de overige locaties zijn er beperkte ontwikkelingsmogelijkheden.

Het belang van ruimtelijke kwaliteit, het behoud van voldoende groen binnen de bebouwde ruimte, en de ruimtevraag vanuit klimaat, lucht, geluid, externe veiligheid, bodem, ondergrond en energie spelen hierbij een rol. Uit deze plantoelichting blijkt dat in de planvorming in voldoende mate rekening is gehouden met deze aspecten.

In de Visie Ruimte en Mobiliteit wordt gesteld dat, voor zover de ontwikkeling een omvang heeft van meer dan 2.000 m² bruto vloeroppervlak, het bestemmingsplan hier uitsluitend in voorziet als is aangetoond dat het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast en geen onaanvaardbare leegstand ontstaat en mede met het oog hierop advies is gevraagd aan het Regionaal Economisch Overleg (REO) en zo nodig een distributieplanologisch onderzoek is uitgevoerd. De beoogde ontwikkeling voorziet in een uitbreiding van het winkelareaal van meer dan 2.000 m² b.v.o. In paragraaf 2.2.4 en paragraaf 3.3.3 is een onderbouwing van het gewenste winkelareaal gegeven.

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan de Visie Ruimte en Mobiliteit.

3.2.2 Verordening Ruimte 2014

In de Verordening Ruimte 2014 zijn de kaders vastgelegd waarbinnen de provincie regels stelt aan de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen. Voor de onderhavige planontwikkeling zijn de bepalingen met betrekking tot de 'Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 2.1.1)' en 'Detailhandel (artikel 2.1.4)' relevant. Een onderbouwing hiervan is/wordt gegeven in respectievelijk paragraaf 2.2.4 en paragraaf 3.3.3.

In de provinciale Verordening Ruimte is verder bepaald dat nieuwe detailhandel primair gevestigd wordt binnen of direct aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken. Deze winkelgebieden zijn benoemd en gecategoriseerd in het Programma ruimte als 'te ontwikkelen centra', 'te optimaliseren centra' en 'overige aankoopplaatsen'.

Het winkelgebied In de Hoven is als 'te optimaliseren centrum' aangewezen waarbij het 'nee-tenzij-principe' geldt. Dit betekent dat gewerkt wordt aan de verbetering van de (concurrentie)positie met alle denkbare middelen, in principe zonder netto toevoeging van winkelmeters. Een eventueel beperkte uitbreiding van winkelmeters staat in het teken van structuurverbetering van het centrum.

Onderhavige locatie en planontwikkeling heeft betrekking op en voldoet aan het bepaalde in lid 1 van artikel 2.1.4 onder a., te weten een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe detailhandel binnen of direct aansluitend aan een bestaande winkelconcentratie in de centra van steden, dorpen en wijken.

In onderhavig plan is het bepaalde artikel 2.1.4 lid 1 en lid 2 van de verordening nader onderbouwd. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is hiertoe een distributieplanologisch onderzoek (dpo) uitgevoerd. De uitkomsten van het DPO worden in paragraaf 3.3.3.1 toegelicht. Wat betreft de detailhandel heeft Stadsgewest Haaglanden bij brief van 23 april 2008 aangegeven positief te staan tegenover het plan de bestaande Albert Heijn uit te breiden. De beoogde en later enigszins aangepaste ontwikkeling is vervolgens in oktober 2014 opnieuw bij het Stadsgewest Haaglanden gemeld. Op 24 november 2014 heeft het DB besloten in te stemmen met de plannen en deze instemming als REO advies aan de Provincie Zuid Holland aan te bieden. Uit de distributieve berekening in het Distributie Planologisch Onderzoek blijkt dat er voldoende distributieve ruimte is voor zowel de uitbreiding van de Albert Heijn-vestiging als de komst van Etos en aanvullende winkels. De benchmark wijst uit dat in een winkelgebied met de stadsdeelverzorgende functie als die in In de Hoven een grootschalige supermarkt als AH XL passend is.

3.2.3 Regio

Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP)

Het Regionaal Structuurplan Haaglanden (RSP) is op 16 april 2008 vastgesteld door het stadsgewest Haaglanden. Het plan geeft de regionale visie weer op de ruimtelijke ontwikkeling van de regio Haaglanden tot 2020 met een doorkijk naar 2030. Haaglanden kiest in het RSP voor een beperkte uitbreiding van het stedelijk gebied. De nadruk ligt op de binnenstedelijke opgave. Verdere verstedelijking gaat namelijk ten koste van het 'Goud van Haaglanden', zoals de groene kwaliteiten worden aangeduid. Uitbreiding van de woningvoorraad moet zoveel mogelijk plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied en er moet dus gezocht worden naar verdichtingsmogelijkheden.

Het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. De geplande nieuwbouw past binnen uitgangspunten van het RSP.

Regionale Structuurvisie Detailhandel Haaglanden 2013-2020

De Regionale structuurvisie detailhandel 2013-2020 is op 27 november 2013 door het Stadsgewest Haaglanden vastgesteld. Het Stadsgewest streeft naar kwalitatieve versterking van het winkelaanbod in de regio, om ruimte te bieden aan (de groei van) de consumentenvraag vanuit Haaglanden en omgeving en het bieden van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven. Vanuit deze visie op detailhandel adviseert het Stadsgewest de provincie Zuid-Holland over detailhandelsontwikkelingen en -initiatieven in de regio.

Plannen van meer dan 2.000 m² bvo in bestaande en nieuwe winkelconcentraties en ontwikkelingen op perifere locaties groter dan 1.000 m² bvo worden getoetst door het Stadsgewest Haaglanden. Inmiddels is deze rol komen te liggen bij de rechtsopvolger van het Stadsgewest de Metropoolregio Rotterdam Den Haag.

Nieuwe initiatieven dienen te passen binnen de volgende doelstellingen:

• a. Samenhang en complementariteit in de voorgestelde detailhandelsstructuur. Optimalisering/uitbreiding van een winkelgebied mag niet leiden tot een andere verzorgingsfunctie binnen de structuur (lokaal, regionaal, bovenregionaal).
• b. Ruimtelijke concentratie van winkelvoorzieningen.
• c. Behoud en versterking van de bestaande winkelstructuur. Primaire locaties zijn de bestaande winkelconcentratiegebieden.
• d. Bewaken evenwicht detailhandel tussen centrumgebieden en grootschalige concentraties. Het behouden van een gezond perspectief voor de kernverzorgende centra en de stadsdeel-, wijk- en buurtwinkelcentra.
• e. Streven naar multifunctionaliteit en de integratie van detailhandel met andere functies.
• f. Structuurverstorende effecten op bestaande winkelconcentratiegebieden zijn niet toelaatbaar.
• g. Initiatieven dienen de bestaande identiteit, positionering en profilering van winkelgebieden te versterken en de aantrekkelijkheid te vergroten.

De herontwikkeling past binnen de bovengenoemde doelstellingen. In dit kader wordt verwezen naar de paragrafen 2.2.3 en 3.3.3.1.

3.2.4 Conclusie

Op basis van de voorgaande paragrafen en op grond van het uitgevoerde distributie planologisch onderzoek, waarin ook de Ladder voor duurzame verstedelijking is doorlopen en onderbouwd, kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de bovengenoemde provinciale en regionale beleidsdoelstellingen. Het REO heeft een positief advies gegeven op de voorgenomen ontwikkeling.

3.3 Gemeente

3.3.1 Ruimtelijke Structuurvisie: Ontmoetingen met Delft 2030 (2009)

De ruimtelijke structuurvisie 'Ontmoetingen met Delft 2030' schetst een toekomstbeeld voor de stad en gaat onder meer uit van verdichten langs de boulevards, waar het plangebied deel van uitmaakt. De boulevards zijn de voordeur van de buurt. Het stelsel van boulevards, dat al enige tijd in ontwikkeling is, omvat aantrekkelijke routes en verblijfruimtes met een mix aan stedelijke functies. Ze zorgen voor een versterking van de verbinding van de wijken en buurten met het centrum van de stad.

De boulevards bieden ruimte voor het faciliteren van nieuwe ontwikkelingen via dubbel grondgebruik. Hier is ruimte voor nieuwe, gestapelde woningen en uitbreiding van het 'stedelijk plint' (functies op de begane grond). Nieuwe dienstverlenende ondernemingen, zoals kleine kantoren en openbare functies voor zorg, welzijn, cultuur, onderwijs en sport en commerciële voorzieningen worden bij voorkeur langs de boulevards gerealiseerd. Ook detailhandel kan hier een plek vinden, zolang dit de bestaande structuur van buurtwinkelcentra niet verstoort.

Nieuwe woningen langs de boulevards sluiten qua woonmilieu aan bij doelgroepen die prijs stellen op een hoog verzorgingsniveau, de nabijheid van winkels en andere voorzieningen, de beschikbaarheid van gebouwde en beveiligde parkeeraccommodaties en de uitstekende bediening per openbaar vervoer.

Gesteld wordt dat langs de Papsouwselaan en de Martinus Nijhofflaan het grondgebruik fors wordt geïntensiveerd met een mix van functies: winkels, dienstverlenende functies, sport, wonen, parkeren.

Als opgaven worden in de structuurvisie onder meer genoemd; het leggen van prioriteit bij boulevards bij nieuwe ontwikkelingen voor openbare voorzieningen en intensieve woonbebouwing. Daarnaast wordt aangegeven dat wanneer in buurten een meer gedifferentieerd aanbod aan woningen wordt gerealiseerd, gestapelde woningen worden toegevoegd langs de boulevards en in het bijzonder rondom knooppunten van routes.

Het toevoegen van woningen en voorzieningen op de Albert Heijnlocatie en het toevoegen van kwaliteit aan de boulevard past in de opgaven die in de structuurvisie zijn verwoord. Wanneer er gebouwd wordt, dient er zorgvuldig, duurzaam en slim omgegaan worden met de beschikbare ruimte in de stad. Dit kan door meer te doen met dezelfde ruimte, ofwel door te verdichten. Het plan past uitstekend binnen de uitgangspunten van verdichting langs de boulevards.

Op dit moment wordt de stedelijke ambitie van de Delftse boulevards met de ontwikkeling van In de Hoven en Poptahof verder vorm gegeven. Met de herontwikkeling van de Albert Heijn-locatie wordt voor dit deelgebied een belangrijke bijdrage geleverd aan de vervolmaking van deze ambitie c.q. ruimtelijke doelstelling en wordt de ruimtelijke samenhang in het gebied versterkt.

Het geldende beleid schrijft onder meer voor dat de verstedelijkingsopgave zich vooral richt op het bestaand stads- en dorpsgebied, waarbinnen het plangebied ligt. In eerste instantie dient uitgegaan te worden van het benutten van locaties voor herstructurering, intensivering of transformatie binnen bestaand stedelijk en dorpsgebied. Wanneer er gebouwd wordt, dient er zorgvuldig, duurzaam en slim omgegaan worden met de beschikbare ruimte in de stad. Dit kan door meer te doen met dezelfde ruimte, ofwel door te verdichten. Binnen het plangebied wordt woningbouw en detailhandel beoogd binnen bestaand stedelijk gebied. Op een locatie met bestaande (verouderde) bebouwing die herontwikkeld wordt. Met de herontwikkeling en de stapeling van functies wordt zorgvuldig met de ruimte omgegaan.

3.3.2 Wonen

Het gemeentelijke woonbeleid is vastgelegd in de Woonvisie Delft 2008-2020 (2008), de uitvoeringsagenda 'Kansen voor de Delftse woningmarkt' (2012) en de nota 'Toetsingskader Woningbouw' (2014).

Woonvisie 2008-2020

In de Woonvisie Delft 2008 – 2020 is het woningaanbod en de toekomstige woningbehoefte onderzocht. Geconstateerd is dat vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. De sociale woningvoorraad is relatief groot, terwijl er juist veel vraag is naar koop en duurdere huur. De Woonvisie is gericht op een betere afstemming van vraag en aanbod. Omdat Delft bijna tot aan de gemeentegrenzen is volgebouwd is dat vooral een binnenstedelijke opgave. Via zorgvuldig beheer, veranderingen in de bestaande voorraad en inbreiding moeten de toekomstige woonwensen worden vervuld zodat Delft haar positie als gewilde woonstad versterkt. Voor het behalen van de ambities uit de Woonvisie is ingezet op de realisatie van een forse bouw en transformatieopgave tot 2020. De visie gaat uit van de bouw van 6.600 nieuwe woningen - waarvan 2.000 in de sociale sector - en 3.600 wooneenheden voor studenten.

Uitvoeringsagenda

In 2012 is de nota 'Kansen voor de Delftse woningmarkt, de uitvoeringsagenda voor Wonen en Bouwen in Delft Kennisstad anno 2012' vastgesteld. In deze nota is beoordeeld of de beleidsuitgangspunten uit de (nog voor de crisis vastgestelde) Woonvisie nog actueel zijn of naar aanleiding van de crisis op de woningmarkt moeten worden bijgesteld. Uit de nota blijkt dat het realiseren van de woningbouwopgave trager verloopt omdat de woningmarkt 'op slot zit' maar dat de woningbehoefte op de langere termijn niet is gewijzigd. In de nota is er daarom voor gekozen om de ambities uit de Woonvisie te handhaven en om het woningbouwtempo af te stemmen op het woningaantal dat de markt per jaar kan opnemen (marktabsorptie). In de uitvoeringsagenda is het verwachte tempo voor grootschalige gebiedsontwikkeling bijgesteld van 500 marktwoningen per jaar naar 200-300 woningen per jaar.

Toetsingskader Woningbouw

Voor de in maart 2014 vastgestelde nota 'Toetsingskader Woningbouw' is de toekomstige woningbehoefte opnieuw onderzocht en vergeleken met het toekomstige woningaanbod na realisering van de geplande bouwprojecten. Uit het onderzoek blijkt dat de crisis tot een tijdelijke vraaguitval en een trager bouwtempo leidt maar niet tot een afname van de (toekomstige) woningbehoefte. Door de crisis vertaalt de woningbehoefte zich op dit moment niet in een concrete vraag. Het woningbouwprogramma leidt echter op de langere termijn niet tot overcapaciteit. Op dit moment is er een woningtekort van ongeveer 2,2% van de totale woningvoorraad. Een woningtekort van 1,5% wordt doorgaans als acceptabel gezien. Na realisering van het woningbouwprogramma is er nog een tekort van ca. 515 woningen.

Gelet op het bovenstaande is aanpassing van de geplande capaciteit niet nodig. Door het tragere tempo van de markt kan echter wel tijdelijke overcapaciteit ontstaan als alle projecten tegelijk worden uitgevoerd. Daarom is in de nota een prioriteringssystematiek opgenomen. Het doel daarvan is om het uitvoeringstempo te beïnvloeden en het zoveel mogelijk af te stemmen op het woningaantal dat de markt per jaar kan opnemen. Het Toetsingskader geeft prioriteit aan plannen die bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit, die zich richten op de doelgroep kenniswerkers en die bijdragen aan het sociaal klimaat.

De prioritering heeft betrekking op reguliere woningen waarvoor nog geen bestemmingsplan is vastgesteld. Sociale woningbouw in de huur- en koopsector en studentenwoningen worden niet geprioriteerd. In die segmenten is geen sprake van concurrentie en vraaguitval als gevolg van de crisis. In beginsel zijn de appartementen bedoeld voor de particuliere markt, maar kunnen ook als huurwoning in de markt worden gezet. De woningen bevinden zich in het goedkopere prijssegment. De appartementen zijn levensloopbestendig (2 sterren), maken onderdeel uit van de woonservicezone Voorhof en zijn geschikt voor ouderen en andere zorgafhankelijke doelgroepen. Daarnaast kan met dit aanbod ook beantwoord worden aan de woonvraag van jonge kenniswerkers.

De woningaantallen van het gehele plangebied zijn regionaal afgestemd, waarbij de woningen van het westelijk deel op kortere termijn gepland zijn, maar de woningen in het oostelijk deel ook worden meegenomen om de ontwikkeling hiervan op termijn mogelijk te maken.

3.3.3 Detailhandel

3.3.3.1 Gemeentelijk beleid

Nota detailhandel Delft 2012-2020

De nota detailhandel schetst een beeld van drie 'parels' die de structuur van het Delftse detailhandelsapparaat definiëren. Binnenstad, In de Hoven en de PDV locatie Leeuw & Stein zijn essentiële winkelgebieden die de kwaliteit van het aanbod aan voorzieningen en daarmee mede de woonaantrekkelijkheid van Delft bepalen. Deze hoofdstructuur wordt ondersteund door een fijnmazig netwerk van buurtwinkelcentra. Delft kent een relatief groot aantal van deze centra, waarbij aangegeven wordt dat het toekomstperspectief dat deze centra hebben, gelet op het veranderend koopgedrag van de consument en de nog steeds verdergaande schaalvergroting binnen de detailhandel, verschillend is. Buurtcentra met een goed toekomstperspectief krijgen mogelijkheden tot aanpassing/uitbreiding. Buurtwinkelcentra waar een goed perspectief ontbreekt, kunnen door blijven functioneren maar zullen dat moeten doen binnen de huidige (fysieke) winkelcontouren. Met het oogmerk om leegstand te voorkomen kunnen ook andere functies in de buurtwinkelcentra en winkelstrips een plaats innemen. Aan de hand van een aantal criteria is in de nota een overzicht gegeven van het toekomstperspectief dat voor de verschillende centra wordt voorzien. In de nota is bepaald dat aan de zuidkant van 'In de Hoven', dat wordt aangemerkt als hét boodschappencentrum en waarvan het plangebied deel uitmaakt, plannen zijn om de huidige Albert Heijn aan de Martinus Nijhofflaan met circa 1.600 m2 wvo uit te breiden naar een AH XL met een omvang van circa 3.500 m2 wvo.

Ontwikkeling

Op basis van het onderhavige bestemmingsplan wordt binnen het plangebied (uitsluitend op begane grondlaag) detailhandel en commerciële dienstverlening toegestaan, met een maximum van 6.119 m2 bvo (exclusief expeditieruimte, trafo en beheerruimte), waarvan de nieuwe Albert Heijn circa 4.440 m2 exclusief expeditiehof en traforuimte bedraagt. Daarnaast wordt een oppervlakte van circa 1.679 m2 voor overige detailhandel gerealiseerd.

De huidige Albert Heijn voldoet niet meer aan huidige klantwensen en overige eisen en wensen van deze tijd. Met name op het gebied van gemak, een compleet assortiment, een goede bereikbaarheid (zowel logistiek als voor de consument), veiligheid en comfort is het complex gedateerd. Ook loopt het complex niet meer in de pas op het gebied van duurzaamheid, daglichttoetreding en de eisen welke aan de winkelformule worden gesteld bij maatschappelijk verantwoord ondernemen. De beoogde ontwikkeling maakt het mogelijk hieraan tegemoet te komen.

Met betrekking tot de beoogde ontwikkeling is een Distributie Planologisch Onderzoek (DPO) uitgevoerd. Centraal in dit onderzoek staan de volgende vragen:

• Is de beoogde uitbreiding van Albert Heijn tot AHXL distributief te verantwoorden en voorziet deze in een actuele (regionale) behoefte?
• Wat zijn de ruimtelijk-economische effecten van de beoogde ontwikkeling, zowel voor winkelgebied In de Hoven als voor de totale winkelstructuur in Delft? Leidt de ontwikkeling tot sterk oplopende leegstand en/of duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur en/of aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat?

Het DPO bestaat uit drie onderdelen, te weten de contextanalyse, de distributieve analyse en een effectenstudie (ruimtelijk, economisch en effecten op de bestaande winkelstructuur), waarin de bovenstaande vragen worden beantwoord. Op basis hiervan wordt in het DPO het volgende geconcludeerd.

Contextanalyse

In de contextanalyse wordt een korte planbeschrijving van de beoogde herontwikkeling in de totale planontwikkeling in winkelgebied In de Hoven gegeven, de marktsituatie in Delft-Zuid voor specifiek de dagelijkse sector c.q. de supermarktsector, uitgesplitst in de verhoudingen tussen vraag en aanbod en worden de beleidskaders op lokaal, regionaal en provinciaal niveau geschetst.

Geconcludeerd wordt dat de modernisering past in het provinciaal en lokaal beleid. Er is sprake van een beperkte uitbreiding van het winkelcentrum In de Hoven welke in het teken staat van structuurversterking. In de Hoven kan zich zo nog sterker positioneren als het boodschappencentrum van Delft.

Distributieve analyse

De distributieve berekening is een veelgebruikt instrument om het huidige functioneren en de indicatieve ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel in een bepaald gebied vast te stellen. Dit geschiedt op basis van zowel landelijke als lokale kengetallen. In het kader van de bestemmingsplanprocedure omtrent de uitbreiding van Albert Heijn aan de Martinus Nijhofflaan is het noodzakelijk aan te tonen dat er voldoende distributieve ruimte bestaat om het supermarktareaal te vergroten.

Uit de distributieve berekening blijkt dat Delft-Zuid over een indicatieve uitbreidingsruimte beschikt van ruim 3.350 m² wvo. Daarmee claimt dit deel van Delft bijna driekwart (74%) van de huidige dagelijkse uitbreidingsruimte in de gemeente. Passend bij het gemeentelijk beleid is dat een groot deel van de uitbreidingsruimte ten goede komt aan winkelgebied In de Hoven. De praktijk wijst bijvoorbeeld uit dat bijna 50% van de omzet van Albert Heijn afkomstig is van buiten Delft-Zuid. Een dergelijke toevloeiing is uitzonderlijk hoog en is illustratief voor het goede functioneren van de supermarkten in het winkelgebied. Winkelgebied In de Hoven beschikt ook over een dergelijke bovenlokale functie. Zo is bijvoorbeeld bekend dat van de totale bestedingen, circa € 10 miljoen (13%) van de dagelijkse sector omzet afkomstig is van buiten de gemeente Delft.

De grote uitbreidingsruimte duidt er op dat ook in dit gebied met een (relatief) hoge supermarktdekking een forse uitbreidingsruimte mogelijk is. Immers: een hoge dichtheid kan ook duiden op een goed functionerend supermarktaanbod, en dat doet het in Delft-Zuid. De binding is er hoog en de toevloeiing is dat ook. Blijkbaar beantwoordt het supermarktaanbod aan de wensen van de bewoners, zowel in het verzorgingsgebied als daarbuiten.

Richting 2025 neemt de indicatieve uitbreidingsruimte toe, als gevolg van de verwachte bevolkingsgroei in Delft-Zuid. Als gevolg van een toename van het inwoneraantal neemt het draagvlak voor (winkel)voorzieningen immers toe. Echter, in het hele land staan de detailhandelsbestedingen onder druk. De dagelijkse sector heeft deze dans lang kunnen ontspringen, maar ook de supermarkten merken dat de consumentenbestedingen aan dagelijkse boodschappen enigszins stagneren. Daarnaast nemen de online bestedingen, ook in de dagelijkse sector, naar verwachting toe. Dit gaat deels ten koste van de vraag naar fysieke winkelmeters. Ook koopkrachtoriëntaties kunnen wijzigen als gevolg van concurrerende ontwikkelingen in de toekomst. Voorzichtigheidshalve wordt de huidige uitbreidingsruimte daarom ook maatgevend voor 2025 beschouwd.

Geconcludeerd wordt dat Delft een relatief uitgebreid supermarktaanbod kent. In vergelijking met andere steden met een vergelijkbare omvang beschikt de stad over bovengemiddeld veel supermarktmeters. In de huidige situatie zijn vraag- en aanbodverhoudingen echter niet in balans. Dat wil zeggen: de vraag is groot, ook van buiten Delft, en het gevestigde aanbod functioneert (gemiddeld genomen) ruim bovengemiddeld. De lichte groei van het draagvlak in Delft-Zuid en de verdere versterking van winkelgebied In de Hoven duiden op een substantiële uitbreidingspotentie in de dagelijkse sector richting 2025. Een distributieve berekening laat zien dat de uitbreiding van de Albert Heijn supermarkt en Gall & Gall en de komst van een Etos-drogist en overige dagelijkse winkels die samen goed zijn voor (per saldo) een maximale toename van het dagelijkse winkelaanbod van 2.955 m² wvo (ca. 3.695 m² bvo) distributief goed te verantwoorden is

Effectenstudie

In de effectenstudie staat centraal wat de ruimtelijk-economische effecten zijn van de beoogde ontwikkeling aan de Martinus Nijhofflaan in Delft. Ingegaan wordt op:

• de ruimtelijk-economische effecten, primair voor het winkelgebied In de Hoven
• de economische effecten, vooral voor de bestaande supermarktstructuur.
• de effecten op leegstand en voorzieningenniveau.

Van de totale geplande uitbreiding in fase 1 en 2 (2.955 m² wvo) staat de invulling van 1.999 m² wvo met dagelijkse winkels reeds vast, ten behoeve van AH XL, Etos en Gall & Gall. Gezien de huidige functie van de projectlocatie en de stedenbouwkundige setting is het aannemelijk dat ook de resterende 956 m² wvo zal worden ingevuld met dagelijkse winkels. Bij het bepalen van de ruimtelijke en economische effecten gaan we daarom uit van een toevoeging van maximaal 2.955 m² wvo aan dagelijkse winkels.

Resumerend wordt gesteld dat de modernisering van het Ahold-blok aan de Martinus Nijhofflaan per saldo een duidelijk positieve ruimtelijk-economisch impuls genereert.

De negatieve verdringingseffecten zijn relatief gering. De beoogde ontwikkeling zal niet leiden tot een sterk oplopende leegstand, niet in het winkelgebied In de Hoven en niet elders in Delft-Zuid, in Den Hoorn of daarbuiten. Van de aantasting van de (detailhandels)structuur en het woon-, leef- en ondernemersklimaat is geen sprake. Integendeel, deze versterkt juist. Duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur is niet aan de orde. Het is niet waarschijnlijk dat als direct gevolg van de voorgenomen ontwikkeling supermarkten of andere dagelijkse aanbieders hun deuren zullen moeten sluiten. Ook in de toekomst zullen de consumenten in Delft-Zuid over voldoende keuzemogelijkheden ten aanzien van hun dagelijkse behoeften kunnen beschikken.

Het Distributie Planologisch Onderzoek is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting.

3.3.4 Nota bouwhoogten 2005

Deze nota bevat een analyse en onderbouwing van de maximaal toelaatbare bouwhoogten in Delft. Daarbij is rekening gehouden met onder andere het stadsbeeld van Delft en het zicht op de kerktorens in de historische binnenstad. De nota is niet bedoeld als absolute norm voor hoogbouw, maar als leidraad bij het ontwikkelen van hoogbouw in Delft.

Het gebied waarin de planlocatie is gelegen is in de nota aangewezen als initiatiefgebied. In deze gebieden is de maximale bouwhoogte 75 meter. Ter beoordeling van de bouwhoogte is in de nota een stappenplan opgenomen. Voor hoogbouw hoger dan 40 meter wordt een hoogbouweffectrapportage voorgeschreven. Het voorliggende plan voorziet in fase 2 in een bouwhoogte van maximaal 63 meter. Dit betekent dat een hoogbouweffectrapportage (HER) uitgevoerd moet worden. In bijlage 2 is deze rapportage opgenomen, waarin naast een ruimtelijke en stedenbouwkundig/architectonische onderbouwing aandacht is besteed aan bezonning en wind. Dit is gebeurd aan de hand van de checklist uit de Nota Bouwhoogten. Met betrekking tot de laatstgenoemde aspecten is zowel een bezonning en windhinderonderzoek uitgevoerd, welke als bijlage bij de HER zijn opgenomen.

In het HER wordt onderbouwd en geconcludeerd dat met de herontwikkeling van de Albert Heijn-locatie aan de Martinus Nijhofflaan, waarbij in fase 2 een toren van 63 meter wordt gerealiseerd, zowel stedenbouwkundig als architectonisch uitstekend past binnen de uitgangspunten van verdichting langs de boulevards zoals in de gemeentelijke structuurvisie is vastgelegd, de ruimtelijke kwaliteit en de samenhang van dit gebied versterkt en vergroot. In paragraaf 2.2.3 is reeds ingegaan op de inpasbaarheid van de ontwikkeling op het niveau van de directe omgeving en de stad.

3.3.5 Nota Groen

Uitvoeringsprogramma nota Groen Delft 2012-2020

In 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Groen Delft 2012-2020 en het daarbij horende Uitvoeringsprogramma nota Groen Delft 2012-2020 vastgesteld. Het beleid is niet bedoeld als bindend kader maar moet ervoor zorgen dat het groenbelang voldoende wordt betrokken bij ruimtelijke ontwikkelingen. Er wordt beschreven welke groene kwaliteiten in het plangebied bestaan, verloren gaan of worden toegevoegd. Het beleid is onder meer gericht op het versterken van biodiversiteit, goed openbaar groen en het handhaven van een evenwichtige verhouding tussen groen, bebouwing en verharding, gebaseerd op de zowel de ruimtelijke, sociale, ecologische, economische en fysische waarden van groen. Het beleid streeft naar een samenhangend, verbonden en fijnmazig groen netwerk. Voor bomen geldt dat gestreefd wordt naar behoud. Mocht behoud of verplanten van bomen niet mogelijk zijn, dan geldt een (financiële) herplantplicht.

3.3.6 Lokaal Verkeers- en vervoersplan 2005 – 2020 (LVVP)

Het gemeentelijke verkeers- en vervoersbeleid is vastgelegd in het LVVP. Het beleid streeft naar een gezonde leefomgeving in een bereikbare, economische florerende en verkeersveilige stad, die behoort tot de beste fietssteden van Nederland. De nota bevat infrastructurele maatregelen en een wegencategorisering. In de nota is het accent gelegd op:

• 1. maatregelen ter stimulering van fietsgebruik en openbaar vervoer;
• 2. maatregelen voor de doorgaande noordzuid- en oostwestroutes voor autoverkeer, zodat deze vooral worden gebruikt door in- en uitgaand verkeer, en zodat het doorgaande verkeer wordt ontmoedigd hier gebruik van te maken;
• 3. het opvangen van de mobiliteitseffecten van nieuwe stedelijke ontwikkelingen op de interne en externe bereikbaarheid van de stad.

In het Lokale Verkeers- en Vervoersplan 2005-2020 van de gemeente Delft zijn de Martinus Nijhofflaan, en de Voorhofdreef als wijkontsluitingsweg. De Provincialeweg is gecategoriseerd als regionale stroomweg. Daarnaast is in het Fietsactieplan II (2005) de stimulering en gebruik van de fiets verder uitgewerkt.

3.3.7 Nota Parkeernormen 2013

De gemeente Delft heeft op 11 juni 2013 de nota Parkeernormen 2013 vastgesteld. In deze nota staat hoe voldaan kan worden aan de parkeerbehoefte bij bouwontwikkelingen (nieuwbouw, verbouw of functiewijziging).

Het parkeerbeleid van de gemeente is erop gericht om binnen haar mogelijkheden voor alle doelgroepen in de stad voldoende parkeerplaatsen beschikbaar te hebben en om eventuele schaarste aan parkeerruimte op een zo goed mogelijke wijze te verdelen. Bij allerlei nieuwe bouwontwikkelingen hanteert de gemeente een breed scala aan parkeernormen om ervoor te zorgen dat het parkeren van auto's in de nabije toekomst mogelijk is.

In de nota Parkeernormen 2013 wordt beschreven hoe de gemeente de parkeernormen in de praktijk inzet. De nieuwe parkeernormen zijn aangepast aan de hedendaagse inzichten. De parkeernormen hebben als basis de parkeerkencijfers van het landelijke kenniscentrum CROW. Deze kencijfers zijn op basis van landelijk onderzoek tot stand gekomen en geven een zo goed mogelijke indicatie van de werkelijke parkeerbehoefte bij de onderscheiden functies. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in minimum en maximum normen. Door de initiatiefnemer moeten voldoende plaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd en moet in beginsel voldaan worden aan de minimum normen, zodat parkeerproblemen niet worden afgewenteld op de openbare ruimte. Zonder toestemming van de gemeente mogen niet meer parkeerplaatsen worden gerealiseerd dan de maximum parkeernorm.

3.3.8 Waterplan Delft, een blauw netwerk (2000)

Het Waterplan is gericht op het realiseren van duurzaam stedelijk waterbeheer. Vanuit een integrale visie op duurzaam stedelijk waterbeheer en rekening houdend met de specifieke situatie in Delft (kansen en knelpunten) beschrijft het Waterplan de ambities en doelstellingen voor de Delftse wateren op de lange termijn.

Duurzaam waterbeheer richt zich op het realiseren van gezonde en veerkrachtige watersystemen.

Gezond wil zeggen: een watersysteem met een waterkwaliteit en een ecologische kwaliteit die past bij de (natuurlijke) situatie ter plaatse. Veerkrachtig betekent dat verstoringen door bijvoorbeeld extreme regenval of incidentele verontreiniging relatief gemakkelijk kunnen worden opgevangen en dat systemen zich relatief gemakkelijk kunnen herstellen van ecologische verstoringen, zoals achteruitgang of (lokaal) zelfs volledig verdwijnen van soorten. Binnen de mogelijkheden die gezonde en veerkrachtige watersystemen bieden wordt een duurzaam gebruik van watersystemen (onder meer recreatie en scheepvaart) zoveel mogelijk bevorderd.

Bij duurzaam waterbeheer worden water, ecologie en ruimtelijke ordening in samenhang bezien, gebruikmakend van de 'natuurlijke' karakteristieken en de ligging van de watersystemen in het omringende landschap. Het betekent dat wordt aangesloten bij natuurlijke processen (water als ordenend principe) en bestaande ecologische structuren, en dat hiermee rekening wordt gehouden bij de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld bij herinrichting van woonwijken en bij nieuwbouw.

3.3.9 Waterstructuurvisie (2006)

De Waterstructuurvisie heeft als doel het verbeteren van de waterkwaliteit en het realiseren van voldoende waterbergingscapaciteit. In de visie wordt gestreefd naar 92 m2 per hectare. Voor de realisatie van de wateropgave wordt zoveel mogelijk aangesloten bij ruimtelijke ontwikkelingen en herstructureringen.

3.3.10 Visie openbare ruimte

Het beleid voor de kwaliteit, inrichting en het beheer van de openbare ruimte is vastgelegd in het gemeentelijk beleidsstuk 'Visie openbare ruimte' uit 2009. De visie ziet het openbaar gebied als visitekaartje van de stad. Deze ruimte is van iedereen, maar tegelijkertijd van niemand, wat een spanningsveld vormt voor de kwaliteit ervan. Als beheerder heeft de gemeente haar visie op de openbare ruimte vastgelegd in dit document. De visie heeft betrekking op alle vrij toegankelijke buitenruimte van de gemeente Delft: stegen, straten, singels, grachten, wegen, plantsoenen, pleinen, parken, (sport)velden en watergangen.

De visie kent enerzijds een uitvoeringsstrategie om de kwaliteit van de openbare ruimte actief te verbeteren. Tegelijkertijd vormt de visie een toetsingskader bij ontwikkelingen in de openbare ruimte.

De uiteindelijke doelstelling van het bovengenoemde beleid is een kwalitatief hoogwaardig en samenhangende inrichting van de openbare ruimte.

Binnen het plangebied wordt in zeer beperkte mate openbare ruimte gerealiseerd. Het bestemmingsplan voegt inhoudelijk geen nieuwe elementen toe aan de visie op de openbare ruimte.

3.4 Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de ruimtelijke beleidskaders.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten en onderzoek

4.1 Hoogbouweffectrapportage

Gelet op de Nota Bouwhoogten is een hoogbouweffectrapportage (HER) uitgevoerd, waarin naast een ruimtelijke en stedenbouwkundig/architectonische onderbouwing aandacht is besteed aan bezonning en wind. Dit is gebeurd aan de hand van de checklist uit de Nota Bouwhoogten.

Met betrekking tot de laatstgenoemde aspecten is zowel een bezonning en windhinderonderzoek uitgevoerd, welke als bijlage bij de HER zijn opgenomen. In het HER wordt onderbouwd en geconcludeerd dat de herontwikkeling van de Albert Heijn locatie aan de Martinus Nijhofflaan, waarbij in fase 2 een toren van 63 meter wordt gerealiseerd, zowel stedenbouwkundig als architectonisch uitstekend past binnen de uitgangspunten van verdichting langs de boulevards zoals in de gemeentelijke structuurvisie is vastgelegd, de ruimtelijke kwaliteit en de samenhang van dit gebied versterkt en vergroot. In paragraaf 2.2.3 is reeds ingegaan op de ruimtelijke en stedenbouwkundige inpasbaarheid van het plan.

4.1.1 Bezonning

Het doel van het onderzoek (bijlage 2) is het vaststellen van de mogelijke invloed van de hoogbouw op de bezonning van de omliggende woonbebouwing.

Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van een hiervoor vervaardigd 3D-computermodel van het bouwplan en de stedenbouwkundige omgeving. De planologisch mogelijke bebouwing aan de overzijde van de Martinus Nijhofflaan is volgens het bestemmingsplan Zuidwest 1 (Voorhof) uit 2006 als gerealiseerd meegenomen. Hierbij is gekozen om gebruik te maken van de maximaal mogelijk gemaakte bouwhoogte voor het gehele bouwvolume. De daadwerkelijke invulling zal hiervan afwijken, dit is niet bepalend voor de onderzoek. Teneinde een duidelijk beeld van de invloed van de geplande bebouwing op de bezonning van de omliggende woningen te verkrijgen is de aanwezige begroeiing niet in het model meegenomen.

Het onderzoek is gebaseerd op door adviesbureau Peutz ontwikkelde programmatuur binnen het softwarepakket Radiance. Hiermee is de potentiële bezonningsduur, de afname van de bezonning alsmede de schaduwwerking inzichtelijk gemaakt op de data 19 februari, 21 april en 21 juni (langste dag), hetgeen tevens representatief is voor de maanden augustus en oktober. De onderzoeksresultaten geven derhalve met een interval van 2 maanden een beeld van de bezonningssituatie gedurende een groot deel van het jaar, en daarmee een representatief beeld van de bezonning gedurende het jaar.

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat bij diverse woningen in de omgeving een beperkte mate van schaduw van de nieuwbouw te verwachten is. Gedurende het jaar wijzigt het verloop van de zonnebaan, waardoor schaduw bij de omliggende bebouwing zich steeds op een andere plaats manifesteert. Hoewel op basis van het bovenstaande er weliswaar sprake is van een gering effect, leidt dit niet tot significant nadelige schaduweffecten.

4.1.2 Windhinder

Met behulp van Computational Fluid Dynamics (CFD) is door adviesbureau Peutz een indicatief onderzoek verricht naar de te verwachten windklimaatsituatie rondom de geplande nieuwbouw op de AH-locatie aan de Martinus Nijhofflaan te Delft (zie ook bijlage 2). Doel van het onderzoek was het geven van een beoordeling van de effecten van de geplande nieuwbouw op het windklimaat rondom het bouwplan. Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van een hiervoor vervaardigd 3D-computermodel van het bouwplan en de stedenbouwkundige omgeving. De planologische bebouwing aan de overzijde van de Martinus Nijhofflaan is als worst case benadering met een maximale invulling van bestemmingsplan Zuidwest als gerealiseerd meegenomen. In totaal is een gebied gemodelleerd van 550 bij 450 meter.

Voor de opzet van het onderzoek en de beoordeling van het windklimaat is uitgegaan van de Nederlandse norm NEN 8100:2006 Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving.

Uit de resultaten van het onderzoek kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

• In de situatie met de huidige bebouwing op de AH-locatie is het windklimaat in de directe omgeving van de bouwlocatie vrij gunstig. Alleen in de doorgang tussen het gebouw en de bestaande zuidoostelijk daarvan gelegen hoogbouw is het windklimaat, beoordeeld als doorloopgebied, lokaal matig.
• Dankzij de gunstige positionering van de hoogbouwdelen op de laagbouw zijn de gevolgen van de geplande nieuwbouw op het windklimaat beperkt.
• Doordat de geplande nieuwbouw wat dichter bij de bestaande hoogbouw ten zuidoosten van het plan staat dan in de huidige bebouwingssituatie het geval is alsmede door de interactie met de geplande hoogbouw, is het te verwachten windklimaat in de doorgang plaatselijk slecht. Het slechte windklimaat in deze doorgang wordt veroorzaakt door valwinden van de bestaande hoogbouw, die op laag niveau tussen de twee gebouwen door stroomt.
• Te overwegen is om middels het aanbrengen van bomen met onderbegroeiing in dit gebied een beter windklimaat te creëren.
• Met de bestaande bebouwing op de AH-locatie is het windklimaat aan de overzijde van de Martinus Nijhofflaan lokaal matig voor loopgebied en slecht voor slentergebied (winkels en entrees).
• Met de geprojecteerde hoogbouw op de AH-locatie vergroot het gebied waarin dergelijke windsnelheden optreden. Opgemerkt dient te worden dat de plaatselijk ongunstige windsituatie deels het gevolg is van de gehanteerde maximale bebouwingssituatie.
• In het uitgevoerde onderzoek is in het gebied rond de geplande nieuwbouw op de Albert Heijnlocatie geen overschrijding van het gevaarcriterium vastgesteld.

Afbeelding 4.1: windhindersituatie bestaande situatie

Afbeelding 4.2: windhindersituatie nieuwe situatie

Maatregel ter verbetering windklimaat zuidoostzijde

Onderzocht is op welke wijze het windklimaat aan de zuidoostzijde van het gebouw ter plaatse van de doorgang te verbeteren is door het afremmen van de wind op laag niveau. Dit is te realiseren door het plaatsen van voldoende hoge begroeiing (of andere wind remmende elementen) in dit gebied c.q. deze doorgang. Hier kan bijvoorbeeld worden gedacht aan bakken plaatsen met beplanting met een hoogte van 2,5 meter. Deze oplossing is doorberekend. In onderstaande afbeelding wordt deze oplossing getoond. Uit het onderzoek blijkt dat met het plaatsen van voornoemde afschermende groenvoorzieningen in bakken, het windklimaat kan worden teruggebracht. Hiermee kan een aanvaardbaar windklimaat in de omgeving worden gerealiseerd. In de regels van het bestemmingsplan zijn daarom nadere regels opgenomen om deze maatregelen te borgen.

Afbeelding 4.3 windhindersituatie na plaatsen bakken met beplanting

Op basis van de HER kan worden geconcludeerd dat het plan op de aspecten stedenbouwkundige inpassing, bezonning en windhinder aanvaardbaar en uitvoerbaar is.

4.2 Infrastructuur

4.2.1 Inleiding

Openbaar vervoer

De locatie direct naast de tramhalte Martinus Nijhofflaan gelegen (tram 1 verbindt Delft met Den Haag en Scheveningen) en met het openbaar vervoer dus uitstekend bereikbaar.

Autoverkeer

De Albert Heijnlocatie wordt ontsloten vanaf de Martinus Nijhofflaan. Dit geldt voor zowel de inpandige parkeergarage als de bevoorrading. Bij het ontwerpen van de in- uitrit is rekening gehouden met een goed zicht op zowel de voetgangers als het verkeer op de Martinus Nijhofflaan. Uit de prognose 2024 inclusief planontwikkeling blijkt dat er op de wegen rond het plangebied sprake is van een goede verkeersafwikkeling. De planontwikkeling op zich leidt niet tot verstoring in de verkeersafwikkeling

Parkeren

De parkeerbehoefte is berekend op basis van de normen die in de “Nota Parkeernormen 20131” zijn vastgesteld. Uit het parkeer- en verkeersonderzoek, dat als bijlage 3 is opgenomen, blijkt dat in fase 1 en fase 2 voor alle periodes ruim voldoende parkeergelegenheid beschikbaar is voor zowel de commerciële ruimten als de woningen.

Parkeren omliggende gebied

Ten behoeve van de nieuwbouw wordt aan de zuidkant van het plangebied een strook grond ter plaatse van de Roland Holstlaan aan de openbaarheid onttrokken, waardoor een aantal bestaande parkeerplaatsen komen te vervallen. Op basis van de gemeentelijke parkeertellingen blijkt dat in het betreffende gebied een grote restcapaciteit aan parkeerplaatsen aanwezig is. Hierdoor is het niet noodzakelijk de parkeerplaatsen die komen te vervallen te compenseren. Verwezen wordt naar de gemeentelijke memo hierover die is opgenomen als bijlage 4 van deze toelichting. De Nota Parkeernormen 2013 schrijft voor hoe in Delft omgegaan wordt met het vervallen van parkeercapaciteit in de openbare ruimte. Bij bouwinitiatieven waarbij bestaande parkeercapaciteit verloren gaat, moet rekening gehouden worden met het effect van het verlies van deze capaciteit. Het verlies aan parkeercapaciteit moet binnen het project zodanig worden gecompenseerd dat er geen structureel nadelig effect is op de parkeerdruk in de directe omgeving. Kent de omgeving een lage parkeerdruk (<85%) dan moet de parkeerdruk in de omgeving (straal 200 meter) op het maatgevende moment in de week onder de 85% blijven. Kent de omgeving een hoge parkeerdruk (>85%) dan moeten de parkeerplaatsen die als gevolg van de bouwontwikkeling vervallen worden gecompenseerd, zodanig dat de gemiddelde parkeerdruk ten minste op gelijk niveau blijft.

Het maatgevende moment is de periode van de week waarop de primaire doelgroepen parkeerders de maximale parkeerbehoefte hebben. Voor dit gebied zijn bewoners de primaire doelgroep (parkeerders voor de Albert Heijn horen op eigen terrein in de garage te parkeren en de parkeerders voor het winkelcentrum en de Torenhove horen gebruik te maken van de parkeergarage In de Hoven). Om de effecten van het verlies aan parkeerplaatsen in een woonomgeving in kaart te brengen worden de gemeentelijke nachtelijke parkeerdrukmetingen gebruikt. ('s nachts zijn in de regel vrijwel alle bewoners thuis). Uit de meest recente nachtelijke parkeertelling (oktober 2013; uitgevoerd door Mobycon) blijkt dat de bezettingsgraad van de 573 parkeerplaatsen (Provincialeweg-trambaan Martinus Nijhofflaan-Voorhofdreef-Menno ter Braaklaan) 61% is. De voornaamste parkeerdruk in dit gebied is in het zuidelijk deel van het gebied. Direct rond het plangebied is de laagste parkeerdruk. Als 81 parkeerplaatsen als gevolg van de ontwikkeling van het nieuwbouwplan verloren gaan komt de totale parkeerdruk op 71%. Dit ligt ruim onder de kritieke grens van 85%. Het vervallen van de 81 parkeerplaatsen heeft dan ook geen structureel nadelig effect op de parkeerdruk in de omgeving.

Langzaam verkeer

Rondom het gebouw en door de passage lopen voetgangersroutes. Langs de Martinus Nijhofflaan loopt een hoofdfietsroute op stedelijk netwerk niveau. Het fietsparkeren voor de bewoners wordt inpandig opgelost (bergingen). Voor het fietsparkeren voor de bezoekers gelden de gemeentelijke “normen fietsparkeren” (Fietsactieplan II, 2005). In de onderstaande tabel is het aantal benodigde fietsparkeerplaatsen weergegeven.

	Norm	Aantal m² bvo fase 1	Aantal m² bvo fase 2	Aantal fietsparkeerplaatsen fase 1	Aantal fietsparkeerplaatsen fase 2	Totaal
Norm winkelcentrum per 100 m² bvo	2,7	5.585 m² 2	617 m²	151	17	168
Norm supermarkt per 100 m² bvo	2,9	5.585 m²	617 m²	162	18	180

Op basis van de gemeentelijk normen moet worden voorzien in maximaal 180 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers. Deze plaatsen worden in overleg met de gemeente Delft in de openbare ruimte geplaatst.

4.3 Kabels en leidingen

In het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. In de omgeving zijn geen ondergrondse voorzieningen voor afvalinzameling aanwezig. Voor het plangebied worden met betrekking tot kabels en leidingen geen verdere ontwikkelingen verwacht.

Voor ruimtelijke plannen in de omgeving van leidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) relevant. Met deze AMvB wordt aangesloten bij de risiconormering uit het Bevi (PR). Ook geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en gelden belemmeringenstroken waarbinnen in principe geen bebouwing is toegestaan. Voor overige planologisch relevante leidingen (zoals regionale waterleidingen en rioolwaterpersleidingen) gelden alleen belemmeringenzones.

Omdat er geen bebouwing binnen de belemmeringenstroken van de planologisch relevante leidingen aanwezig zal zijn, ontstaan er geen belemmeringen voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Het aspect kabels en leidingen staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.4 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.4.1 Inleiding

De procedure van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang vroegtijdig en volwaardig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie of een bestemmingsplan. Het centrale onderdeel van een m.e.r. is het milieueffectrapport (MER) waarin de milieueffecten voor een tal van aspecten voor een of meerdere alternatieven geanalyseerd en beoordeeld worden ten opzichte van de referentiesituatie. Deze m.e.r.- procedure is van toepassing bij activiteiten waarvan reeds vast staat dat er mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Deze activiteiten met bijbehorende drempelwaarden staan weergegeven in onderdeel C van het Besluit m.e.r. (ook geldt voor activiteiten uit onderdeel D waar een plan, bijvoorbeeld een structuurvisie, voor nodig is).

Naast het direct uit moeten voeren van een m.e.r. zijn in het Besluit m.e.r. ook activiteiten met bijbehorende drempelwaarden aangegeven waarvoor eerst beoordeeld moet worden of sprake is van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze activiteiten en drempelwaarden staan benoemd in onderdeel D van het Besluit m.e.r. Voor deze activiteiten dient een zogenaamde m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden.

Door de wijziging van het Besluit m.e.r. in het voorjaar van 2011 is het tegenwoordig ook verplicht om aandacht aan m.e.r. te besteden voor activiteiten die in onderdeel D genoemd staan, maar waar de drempelwaarden niet gehaald worden. Deze drempelwaarden zijn aantallen, oppervlaktes of grootte (bijvoorbeeld 100 hectare, 110 stuks, etc.). Voor activiteiten die wel in onderdeel D van het Besluit m.e.r. genoemd staan, maar waar de aantallen uit het betreffende plan of besluit onder de drempelwaarden liggen dient een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden. Hierbij wordt, net als bij de m.e.r.-beoordeling getoetst of er mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen op kunnen treden. Het verschil met de 'gewone' m.e.r.-beoordeling is dat aan de vormvrije m.e.r.-beoordeling geen aparte procedurevereisten zitten (vandaar de term vormvrij). Qua inhoud gelden wel strikte vereisten vanuit de Europese richtlijn m.e.r.

4.4.2 Beoordeling

De voorgenomen activiteit, de realisatie van woningen en de herontwikkeling van winkelruimte, is niet opgenomen in onderdeel C van het Besluit m.e.r. *(zie onderstaande tabel). De activiteit is wel opgenomen in onderdeel D onder categorie D 11.2; de herontwikkeling van de Albert Heijnlocatie is aan te merken als (wijziging van) een stedelijk ontwikkelingsproject (zie onderstaande tabel), maar valt onder de drempelwaarden van categorie D 11.2. Dit betekent dat het verplicht is om een vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren. De vormvrije m.e.r.-beoordeling, opgenomen als bijlage 5 bij deze toelichting, is gebaseerd op de uitgevoerde milieuonderzoeken.

	activiteit	gevallen	besluit
D 11.2	De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelings-project met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.	In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: 1: een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.	De vaststelling van het plan, bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onderdelen a en b, van de Wet ruimtelijke ordening » het bestemmingsplan

Bij activiteiten die op lijst D genoemd worden maar onder de drempelwaarde blijven is er een nieuwe verplichting: de 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' of 'vergewissingsplicht'. Het feit dat de activiteit onder de drempelwaarde blijft is een indicatie dat er waarschijnlijk geen aanzienlijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn. Of dat daadwerkelijk zo is, moet in het kader van het bestemmingsplan worden onderzocht. De vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• a. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• b. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordelingsprocedure worden doorlopen of er kan direct worden gekozen een volledige m.e.r.-procedure te doorlopen.

Als belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet kunnen worden uitgesloten bestaat het resultaat van deze vormvrije m.e.r.-beoordeling uit het volgen van een plan-m.e.r.-procedure. Als belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu wel kunnen worden uitgesloten moet die conclusie door het bevoegd gezag worden opgenomen in de tekst van het uiteindelijke besluit in de moederprocedure (in dit geval de toelichting bij het bestemmingsplan).

Ten behoeve van het bestemmingsplan is onderzoek gedaan naar de mileueffecten van het bestemmingsplan Albert Heijn locatie Martinus Nijhofflaan. Met als doel om te toetsen of als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling sprake is van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen.

De potentiële effecten van het project worden als volgt beoordeeld:

• Effecten op cultuurhistorie en landschap zijn niet te verwachten;
• Het plangebied bevindt zich op een locatie met een redelijke tot hoge verwachting voor archeologische sporen op basis van de CHS. Er zijn geen vindplaatsen bekend binnen het plangebied. Vanwege de geologische ondergrond, de afwezigheid van bebouwing op historisch kaartmateriaal en bodemverstoringen die de momenteel aanwezige bebouwing zal hebben veroorzaakt, geldt binnen het plangebied een lage archeologische verwachting. Het is onbekend in hoeverre de huidige bebouwing de bodem heeft verstoord, maar de kans dat verstoring heeft plaatsgevonden is reëel. Er behoeft geen vervolgonderzoek plaats te vinden. Bij de graafwerkzaamheden dient een archeoloog de mogelijkheid te krijgen een archeologische inspectie te verrichten. Archeologie vormt daarmee geen knelpunt voor de ontwikkeling.
• Het plangebied is gelegen in het binnenstedelijk gebied en is momenteel volledig verhard. In de huidige situatie geen knelpunten van wateroverlast bekend in het plangebied en de directe omgeving. Overlast uit naastgelegen en aangrenzende gebieden wordt niet verwacht. De waterbergingsnorm voor stedelijk gebied is 325 m3/ha. Bij polders waar een bergingstekort is dient bij herstructurering waterberging gerealiseerd te worden om aan de waterbergingsnorm te kunnen voldoen. Voor deze polder geldt een restopgave bij ontwikkelingen van 92m3/ha. De opgave voor dit project is omgerekend 84 m3. Waterberging zal niet binnen het plan kunnen plaatsvinden. De financiële compensatie om bij te dragen aan een realisatie van de benodigde waterberging elders, is in de anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer vastgelegd. Het bestemmingsplan heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.
• De voorgenomen ontwikkeling zelf heeft geen negatieve effecten op de bodemkwaliteit, bijvoorbeeld als gevolg van een verontreiniging. In het uitgevoerde bodemonderzoek is overeenkomstig de NEN 5740 de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld. Er zijn een aantal concentraties gevonden, maar omdat de gemeten concentraties kleiner zijn dan de betreffende interventiewaarde, geven deze onderzoeksresultaten geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek. De resultaten vormen geen milieuhygiënische belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling van de onderzoekslocatie.
• De gemeente Delft heeft met behulp van een verkeersmodel een prognose gemaakt van de verkeersintensiteiten rond het plangebied voor het planjaar 2024. In deze prognose is de planontwikkeling op de Albert Heijnlocatie meegenomen. Uit de uitvoer van het verkeersmodel blijkt dat op de Martinus Nijhofflaan, inclusief planontwikkeling een verkeersintensiteit van ongeveer 6.700 motorvoertuigen per werkdagetmaal worden verwacht (som van beide richtingen). De verkeersintensiteit op de Voorhofdreef ligt in 2024 op circa 9.500 motorvoertuigen per werkdagetmaal (som van beide richtingen). De verkeersintensiteit op de Provincialeweg ligt in 2024 rond 33.300 motorvoertuigen per etmaal. Voor de situatie in 2024, inclusief planontwikkeling is sprake van een goede verkeersafwikkeling op de wegen rond het plangebied. De verwachte verkeersintensiteiten zijn in overeenstemming met de functie van de wegen rond het plangebied. De planontwikkeling heeft geen verstorende invloed op de verkeersafwikkeling op de wegen rond het plangebied. In het kader van het bestemmingsplan is onderzocht of het aantal parkeerplaatsen (422 parkeerplaatsen, waarvan 156 ten behoeve van de woningen en 266 parkeerplaatsen ten behoeve van de winkelruimte) voldoende is. Uit de parkeeranalyse is gebleken dat het parkeeraanbod in het plangebied ruim voldoet aan de minimum parkeernorm voor commerciële ruimte en woningen.
• De voorgenomen activiteit leidt tot een verkeerstoename op de omliggende wegen. In het kader van het bestemmingsplan is een onderzoek uitgevoerd naar de concentraties luchtverontreinigende stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Alle beoordelingspunten voldoen aan de grenswaarden zoals opgenomen in bijlage 2 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteit vormt geen knelpunt voor de ontwikkeling.
• In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen relevante risicobronnen. De A4 en DSM bevinden zich op ruime afstand van het plangebied (respectievelijk 2.200 meter en 1.800 meter (zie figuur 4.2). Het invloedsgebied van deze bronnen valt niet over het plangebied. Over de spoorlijn Delft-Rotterdam vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Dit is vastgelegd in de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Geen van de risicobronnen reikt dus tot het plangebied. Externe veiligheid vormt daarmee geen knelpunt voor de ontwikkeling.
• Op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' is beoordeeld of in het plangebied een voldoende woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd en of (omliggende) bedrijven in hun (toekomstige) bedrijfsvoering worden belemmerd. Geconcludeerd is dat bedrijven in de omgeving maximaal milieucategorie 2 hebben met een VNG-afstand van 30 meter. Deze afstand reikt niet tot in het plangebied, er is dus geen sprake van milieuhinder. In het plangebied wordt bewust de vermenging van bedrijfsactiviteiten (winkels) en woningen nagestreefd (maximaal milieucategorie 2). Nu is er al een Albert Heijn gevestigd. Uit het onderzoek blijkt dat de Albert Heijn aan de grenswaarden van het Activiteitenbesluit kan voldoen indien:
  • 1. de westelijke zijgevel van de nieuwbouwappartementen (fase 1) wordt uitgevoerd als zogenoemde dove gevel;
  • 2. voor de voor- en zijgevels van de nieuwbouwappartementen een hogere waardenbesluit als bedoeld in de Wet geluidhinder vastgesteld wordt;
  • 3. tussen het bovenste parkeerdek en de bovenliggende appartementen aan de oostzijde van het complex (fase 2) een geluidafschermende luifel wordt aangebracht, die ten minste 2 meter oversteekt en een dikte van 30 centimeter heeft of een in effect vergelijkbare maatregel.

Deze laatste drie maatregelen zijn in het bestemmingsplan geborgd door middel van een voorwaardelijke verplichting.

• In het kader van het bestemmingsplan is een bureaustudie naar waarnemingen van beschermde soorten uit het (recente) verleden en ligging van beschermde gebieden in de invloedssfeer van het project uitgevoerd. Ook is een terrein bezoek verricht naar de (mogelijke) aanwezigheid van beschermde soorten. Samengevat is het resultaat van de natuurtoets dat in het plangebied geen beschermde soorten voorkomen die de voorgenomen ontwikkelingen kunnen beïnvloeden. Er moet wel rekening gehouden worden met algemene broedvogels. Er zijn geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet aan de orde indien ten minste één van de volgende maatregelen genomen wordt:
  • 1. De werkzaamheden aan de hoogopgaande vegetatie en de gebouwen wordt buiten het broedseizoen uitgevoerd (voorkeursmaatregel);
  • 2. Het plangebied wordt kort voor aanvang van de werkzaamheden door een erkende ecoloog;
  • 3. gecontroleerd op actuele broedgevallen bij gebleken aanwezigheid van broedende vogels moeten de werkzaamheden worden uitgesteld tot na het broedseizoen.

Ook voor de Natura2000 gebieden en de Ecologische Hoofdstructuur zijn gezien de afstand geen belemmeringen voor het plan te verwachten.

• In het akoestisch onderzoek zijn berekeningen uitgevoerd ten aanzien van het wegverkeer van verschillende omliggende wegen op de nieuw te bouwen woningen. Het project wordt mogelijk gefaseerd uitgevoerd, waarbij een deel van het gebouw in een later stadium zal worden gerealiseerd. Specifiek gaat het hier om een woontoren, met commerciële voorzieningen (begane grond) en uitbreiding van de parkeergarage (1e en 2e verdieping). Deze uitbreiding wordt aangeduid als de 2e fase. Derhalve zijn in het onderzoek twee varianten doorgerekend. De eerste variant betreft de situatie waarin alleen fase 1 wordt gerealiseerd. De tweede variant betreft de situatie waarin fase 1 en fase 2 worden gerealiseerd. Hiervoor is niet alleen een berekening gemaakt van de geluidsbelasting van de relevante wegen zoals op grond van de Wet Geluidhinder is bepaald. De geluidsbelasting van de wegen in de omgeving op de nieuw te bouwen woningen, blijft binnen de maximale hogere grenswaarde van 63 dB. Ook is onderzoek gedaan naar alle wegen en de geluidsbelasting van deze wegen gezamenlijk op de nieuw te bouwen woningen. Hierbij is ook aan de hand van het akoestisch onderzoek getoetst aan het gemeentelijke geluidbeleid.

Op de geprojecteerde woningen is sprake van cumulatie van geluidsbelasting van meerdere wegen. De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt zowel in fase 1, als fase 2 ten hoogste 62 dB. Omdat deze waarde lager is dan de maximaal te verlenen hogere waarde voor nieuw te bouwen woningen langs een bestaande weg, wordt deze cumulatieve geluidbelasting aanvaardbaar geacht. Hiermee is geen sprake van een relevant negatief geluidseffect als gevolg van het autonome verkeer en het verkeer van de genomen ontwikkeling in totaal.

4.4.3 Conclusie

Uit de vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en locatie van het plan die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu (hinder, bodem, water, ecologie, archeologie, cultuurhistorie en landschap), ter plaatse. Geconcludeerd wordt dat er geen noodzaak is tot het opstellen van een MER of een m.e.r.-beoordeling voor onderhavige ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat er geen noodzaak is tot het opstellen van een MER of een m.e.r.-beoordeling voor onderhavige ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat er geen noodzaak is tot het opstellen van een MER of een m.e.r.-beoordeling voor onderhavige ontwikkeling.

4.5 Externe Veiligheid

4.5.1 Inleiding

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die derden lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven, transportassen (wegen, spoorwegen en waterwegen) en buisleidingen. Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, is regelgeving hieromtrent vastgelegd in verschillende besluiten en regelingen:

• Risicovolle inrichtingen: Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• Transportassen voor gevaarlijke stoffen: Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen;
• Buisleidingen: Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Binnen de beleidskaders voor deze drie typen risicobronnen staan altijd twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

De risico's van aanwezige risicobronnen dienen te worden beoordeeld op het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandseisen tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Binnen een PR 10-6 contour zijn geen kwetsbare objecten toegestaan. Voor beperkt kwetsbare objecten is dit een richtwaarde. Het groepsrisico is een maat die aangeeft hoe groot de kans is op een ongeval met gevaarlijke stoffen met een bepaalde groep slachtoffers. De hoogte van het groepsrisico moet berekend en verantwoord worden wanneer binnen het invloedsgebied van een risicobron een ruimtelijk besluit genomen wordt. Voor transportassen geldt een uitzondering: hier is groepsrisicoverantwoording alleen verplicht wanneer sprake is van toename van het groepsrisico of overschrijding van de oriëntatiewaarde.

4.5.2 Onderzoek

In de omgeving van het plangebied bevinden zich op ruime afstand de N470 (Kruithuisweg), rijksweg A4, rijksweg A13 en DSM (respectievelijk 850 meter, 2200 meter, 2300 meter en 1800 meter). Dit is weergegeven in de onderstaande afbeelding. Het invloedsgebied van DSM reikt niet tot het plangebied, het invloedsgebied van een toxisch scenario op de snelweg wel. Het groepsrisico van snelwegen wordt, conform de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen, enkel berekend met de stofcategorie GF3 (brandbaar gas). Het invloedsgebied van GF3 is slechts 355 meter en reikt niet tot het plangebied. Het groepsrisico van de snelwegen zal daarom niet veranderen. Ook overschrijdt het groepsrisico van de snelwegen de oriëntatiewaarde niet. Verantwoording van het groepsrisico is daarom, conform de Circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen, niet verplicht. Over de spoorlijn Delft-Rotterdam vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Dit is vastgelegd in de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen.

Op kortere afstand (in winkelcentrum De Hoven) staat het bestemmingsplan Zuidwest eveneens twee verkooppunten voor consumentenvuurwerk toe. De veiligheidsafstand van deze verkooppunten is conform het Vuurwerkbesluit acht meter. Deze afstand reikt niet tot het plangebied. Aangezien het onderdeel Buisleidingen voor dit gebied niet relevant is, is dit buiten beschouwing gelaten.

Afbeelding 4.4: het plangebied (blauw omlijnd) en de omliggende risicobronnen

4.5.3 Conclusie

Het bestemmingsplan voldoet aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid.

4.6 Water

4.6.1 Inleiding

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Delfland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is op 13 april 2015 overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren wet- en regelgeving en beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, alle met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het projectgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het Hoogheemraadschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan;
• Visie Ruimte en Mobiliteit;
• Verordening Ruimte 2014.

Water is het afgelopen decennium een steeds belangrijker item geworden in ruimtelijke plannen. Dit is terug te vinden in regelingen op Europees, landelijk en provinciaal niveau. Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft haar beleid vastgelegd in het Waterbeheersplan '2010-2015'. Het beleid is formeel vastgelegd in de Keur en de legger. Het verbeteren van de waterkwaliteit en het vergroten van de bergingscapaciteit zijn belangrijke pijlers binnen dit beleid.

De gemeente Delft en het Hoogheemraadschap van Delfland hebben samen het Waterplan Delft, een blauw netwerk (2000) opgesteld. Na herijking is de uitvoeringsperiode verlengd tot 2015. Het plan richt zich op het realiseren van gezonde en veerkrachtige watersystemen. Daarmee worden systemen bedoeld waarvan de waterkwaliteit en de ecologische kwaliteit past bij de (natuurlijke) situatie ter plaatse en dat verstoringen in het systeem relatief gemakkelijk kunnen worden opgevangen.

In het Gemeentelijke Rioleringsplan 2012-2015 (GRP) is een uitwerking gegeven van de afvalwater, hemelwater- en grondwaterzorgplicht. In het GRP is het ambitieniveau 'midden' uitgewerkt. Daarmee wordt voldaan aan de wettelijke verplichting, wordt voorkomen dat riolen instorten en worden maatregelen getroffen om problemen met hoge grondwaterstanden te voorkomen. Voor overlastgevoelige locaties worden waar mogelijk maatregelen getroffen voor directe vermindering van de wateroverlast.

Sinds april 2012 is het Bouwbesluit herzien. De perceeleigenaar heeft de eerste verantwoordelijkheid voor de opvang van hemelwater en mag zelf bepalen welke voorziening hij gebruikt en welke berging in infiltratiecapaciteit. De gemeente geeft aan of de perceeleigenaar het hemelwater op het openbaar hemelwaterstelsel of openbaar vuilwaterriool mag lozen of niet. Alleen als de perceeleigenaar het niet op het eigen terrein kan verwerken heeft de gemeente een ontvangstplicht. De gemeente mag het hemelwater wel accepteren ook als zij hiertoe niet verplicht is.

4.6.2 Onderzoek

Wateroverlast

Het plangebied is gelegen in het binnenstedelijk gebied en is momenteel volledig verhard. In de huidige situatie geen knelpunten van wateroverlast bekend in het plangebied en de directe omgeving. Overlast uit naastgelegen en aangrenzende gebieden wordt niet verwacht.

Waterberging

De waterbergingsnorm voor stedelijk gebied is 325 m3/ha. Bij polders waar een bergingstekort is dient bij herstructurering waterberging gerealiseerd te worden om aan de waterbergingsnorm te kunnen voldoen. Voor deze polder geldt een restopgave bij ontwikkelingen van 92m3/ha. De opgave voor dit project is omgerekend 84 m3. Waterberging zal niet binnen het plan kunnen plaatsvinden. De financiële compensatie om bij te dragen aan een realisatie van de benodigde waterberging elders, is in de anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer geregeld.

Waterveiligheid

Het plangebied is niet gelegen in de nabijheid van een waterkering. Binnen de plangrenzen wordt hoge bebouwing gecreëerd die bij een eventuele overstroming als gevolg van een dijkdoorbraak te allen tijde een veilige locatie blijft.

Waterkwaliteit

Binnen de voorgenomen ontwikkeling worden geen activiteiten ontplooid die een verhoogd risico op vervuiling met zich mee brengen. In het plangebied is ook geen oppervlaktewater aanwezig.

Aangezien het gehele plangebied wordt verhard is de kans op vervuiling van grondwater niet aanwezig.

Riolering

In de huidige situatie is een gemengd en deels gescheiden rioolstelsel aanwezig.

De ontwikkeling ligt in de invloedsfeer van een vuil en schoonwaterriolering van omliggende panden. Deze riolering zal verlegd worden om de ontwikkeling mogelijk te maken.

De riolering van de ontwikkeling dient gescheiden te worden aangeboden, zodat deze aangesloten kunnen worden op het schoon- en vuilwaterriool. De afvoercapaciteit van de gemeentelijke riolering is voldoende om het water van de ontwikkeling af te kunnen voeren. In de rioleringsplannen van de gemeente is rekening gehouden met de ontwikkelingen rond de Hoven en de Martinus Nijhofflaan.

Grondwater

Bij ontwikkelingen dient rekening gehouden met voldoende ontwateringsdiepte (Gemeentelijke grondwatervisie: >70 cm –mv.) en indien nodig dienen maatregelen genomen te worden zoals verhogen maaiveld of aanleg drainage. Met de aanleg van drainage moet terughoudend omgegaan worden in Delft omdat de grondslag gevoelig is voor ontwatering (veen).

In de huidige omstandigheden is de ontwateringsdiepte voldoende. In verband met de mogelijke stopzetting in de toekomst van de grondwateronttrekking Delft Noord dient rekening gehouden te worden met een grondwaterstijging van 25-50 cm.

4.6.3 Conclusie

Het bestemmingsplan heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Het watersysteem in het plangebied voldoet aan de wet- en regelgeving ten aanzien van water.

4.7 Flora en fauna

4.7.1 Inleiding

De natuurwet- en regelgeving kent twee sporen, namelijk een soortgericht spoor (Flora- en faunawet) en een gebiedsgericht spoor (Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en Natuurbeschermingswet 1998). De Flora- en faunawet richt zich op de bescherming van soorten en de EHS en Natuurbeschermingswet 1998 op de bescherming van gebieden. Met de Flora- en faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998 is de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn in nationale wetgeving geïmplementeerd.

4.7.2 Onderzoek

Flora- en faunawet

Het doel van de Flora- en faunawet is het in stand houden van de inheemse flora en fauna. Vanuit deze wet is bij ruimtelijke ingrepen de initiatiefnemer verplicht op de hoogte te zijn van de mogelijk voorkomende beschermde natuurwaarden binnen het projectgebied. De Flora- en faunawet gaat uit van het 'Nee, tenzij'-principe. Bepaalde handelingen, waaronder ruimtelijke ingrepen, waarbij beschermde soorten in het geding zijn, zijn slechts bij uitzondering en onder voorwaarden mogelijk.

Ecologische hoofdstructuur

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is de kern van het natuurbeleid. De EHS is in provinciale structuurvisies uitgewerkt en vastgelegd in de ruimtelijke verordening. Ruimtelijke plannen moeten hieraan worden getoetst. Natura 2000-gebieden, Beschermde Natuurmonumenten en wetlands zijn beschermd via de Natuurbeschermingswet 1998 en hebben derhalve een wettelijke status. In of in de nabijheid van de EHS en Natuurbeschermingswetgebieden geldt het 'Nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als deze ontwikkelingen de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Natura 2000

Natura 2000-gebieden, Beschermde Natuurmonumenten en wetlands zijn beschermd via de Natuurbeschermingswet 1998 en hebben derhalve een wettelijke status. In of in de nabijheid van de Natuurbeschermingswetgebieden geldt het 'Nee, tenzij'- principe. In principe zijn geen ontwikkelingen toegestaan als deze ontwikkelingen de natuurlijke waarden van het gebied direct of indirect aantasten.

Onderzoek: Natuurtoets

Er is in verband met de voorgenomen herontwikkeling van het plangebied een bureaustudie naar waarnemingen van beschermde soorten uit het (recente) verleden en ligging van beschermde gebieden in de invloedsfeer van het project uitgevoerd. Ook is een terreinbezoek verricht naar de (mogelijke) aanwezigheid van beschermde soorten. Dit onderzoek is als Bijlage 6 bij de toelichting opgenomen.

Kort samengevat is het resultaat van de natuurtoets dat in het plangebied geen beschermde soorten voorkomen die de voorgenomen herontwikkeling kunnen beïnvloeden. Er moet wel rekening gehouden worden met algemene broedvogels.

Tabel 2 en 3 soorten en jaarrond beschermde vogelnesten

In het plangebied zijn geen zwaarder beschermde soorten (Tabel 2 en 3) aangetroffen of verwacht die de voorgenomen ruimtelijke herontwikkeling wezenlijk kunnen beïnvloeden. In het kader van Flora- en faunawet zijn er vanuit flora en fauna geen belemmeringen voor de voorgenomen herontwikkeling. Er dient wel rekening gehouden te worden met broedvogels (Tabel 1).

Algemene broedvogels

Voor de voorgenomen werkzaamheden waarbij bomen, andere hoge vegetatie en het gebouw verwijderd of aangepast worden, dient rekening gehouden te worden met het broedseizoen (globaal half maart tot en met juli). In deze periode kunnen broedvogels aanwezig zijn in het plangebied; dit wordt aannemelijk geacht gezien de aanwezige bomen in het gebied.

Op basis van de voorkeursmaatregel, zoals bepaald in de Flora- en faunawet zullen de rooiwerkzaamheden bij voorkeur buiten het broedseizoen worden uitgevoerd. Op deze manier wordt voorkomen dat vogels hier tot broeden komen en zijn er geen belemmeringen vanuit de Flora- en Faunawet. Indien het niet mogelijk is om buiten het broedseizoen om te werken dan dient vooraf aan de werkzaamheden de te rooien vegetatie in het plangebied gecheckt te worden op de aanwezigheid van broedvogels door een deskundig ecoloog. Indien vastgesteld wordt dat er sprake is van actuele broedgevallen binnen het plangebied of de directe omgeving kan het plangebied niet vrijgegeven worden en dienen de werkzaamheden uitgesteld te worden tot nadat het nest niet meer in gebruik is.

Er zijn geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet aan de orde indien ten minste één van de volgende maatregelen genomen te worden:

• 1. De werkzaamheden aan de hoogopgaande vegetatie en de gebouwen wordt buiten het broedseizoen uitgevoerd (voorkeursmaatregel).
• 2. Het plangebied wordt kort voor aanvang van de werkzaamheden door een erkende ecoloog gecontroleerd op actuele broedgevallen; bij gebleken aanwezigheid van broedende vogels moeten de werkzaamheden worden uitgesteld tot na het broedseizoen.

Aanbevelingen vleermuizen

Nagenoeg alle vleermuissoorten zijn gevoelig voor lichtverstoring. Om het terrein geschikt te houden dan wel te maken voor vleermuizen, wordt aangeraden om het aanbrengen van verlichting (en uitstraling hiervan) zoveel mogelijk te beperken (ook tijdens de bouw). Nagenoeg alle vleermuissoorten zijn gevoelig voor lichtverstoring.

In het toekomstige ontwerp kan rekening gehouden worden met vleermuizen door verlichting te gebruiken die minder verstorend is voor vleermuizen. Lage armaturen met wit licht die naar beneden uitstralen vormen geen belemmering voor vleermuizen en zouden gebruikt kunnen worden. Hierbij kan gedacht worden aan vleermuisvriendelijke verlichting zoals de speciale BAT lamp (Rijkswaterstaat, 2012).

Daarnaast zijn speciaal voor nieuwbouw onderhoudsvrije vleermuizenkokers in de handel die ingemetseld kunnen worden en zogenaamde vleermuiskwartieren die eenvoudig te bevestigen zijn aan muren (zie onder andere Brochure 'Vleermuisvriendelijk bouwen' (Korsten et al, 2011).

Ecologische hoofdstructuur

Voor wat betreft de EHS is er alleen bij directe aantasting sprake van vervolgstappen in de vorm van compensatie. Binnen het plangebied is geen EHS-gebied aanwezig. Derhalve heeft de ruimtelijke ontwikkeling hier geen negatief effect op. Er is van directe aantasting van de EHS dan ook geen sprake. Er is daarom geen noodzaak voor een compensatieplan (EHS).

Natura 2000

Vanwege de afstand en de omvang van de ontwikkeling kunnen effecten van de ontwikkeling op het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied worden uitgesloten.

4.7.3 Conclusie

Het aspect flora en fauna staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.7.4 Gemeentelijk Groenbeleid

Uitvoeringsprogramma nota Groen Delft 2012-2020

In 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders de Nota Groen Delft 2012-2020 en het daarbij horende Uitvoeringsprogramma nota Groen Delft 2012-2020 vastgesteld. Het beleid is niet bedoeld als bindend kader maar moet ervoor zorgen dat het groenbelang voldoende wordt betrokken bij ruimtelijke ontwikkelingen. Er wordt beschreven welke groene kwaliteiten in het plangebied bestaan, verloren gaan of worden toegevoegd. Het beleid is onder meer gericht op het versterken van biodiversiteit, goed openbaar groen en het handhaven van een evenwichtige verhouding tussen groen, bebouwing en verharding, gebaseerd op de zowel de ruimtelijke, sociale, ecologische, economische en fysische waarden van groen. Nabij het plangebied is een secundaire ecologische verbindingszone. Het project (inclusief de tweede toren) eerbiedigen de secundaire ecologische verbindingszone. Het beleid streeft naar een samenhangend, verbonden en fijnmazig groen netwerk. Voor bomen geldt dat gestreefd wordt naar behoud. Mocht behoud of verplanten van bomen niet mogelijk zijn, dan geldt een (financiële) herplantplicht.

Het gebied is nu vrijwel volledig verhard. Om het groen de biodiversiteit in het gebied te versterken wordt de daktuin groen ingericht en worden er zo veel mogelijk rekening gehouden met nestvoorzieningen voor gierzwaluwen en vleermuizen.

Bomenverordening Delft 2013

De Bomenverordening Delft 2013 heeft als doel de houtopstand van Delft te beschermen. De gemeente Delft streeft naar een aantrekkelijke woon- en werkomgeving met voldoende kwalitatief openbaar groen, waaronder houtopstanden. Delft wil het bomenbestand op een zodanig peil houden dat geen afbreuk wordt gedaan aan de groene belevingswaarde en de leefbaarheid van Delft, waarbij extra aandacht en bescherming wordt gegeven aan bomen met natuur- en milieuwaarden, landschappelijke waarde, waarde voor stadsschoon, cultuur en monumentale waarde en waarde voor recreatie en leefbaarheid.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dienen bomen en houtopstand zover als mogelijk ingepast te worden. Als uiteindelijk blijkt dat inpassen of verplanten niet mogelijk is, kan eventueel worden gekapt. Daarbij geldt een herplantplicht. Indien ook herplanten niet mogelijk is, geldt een financiële herplantplicht.

Uit een inventarisatie van het bomenbestand (uitgevoerd in 2009) is gebleken dat de kwaliteit van de bomen binnen en rondom het plangebied te kwalificeren zijn als goed tot matig. Met betrekking tot de levensvatbaarheid en de slagingskans van de verplaatsing van de bomen kan men in de meeste gevallen beter voor de optie herplanting kiezen.

Uit de inventarisatie is gebleken dat het bomenbestand voornamelijk uit Iepen en kastanjes bestaat. Uit de vergelijking van de huidige situatie met de contouren van de herontwikkeling van de locatie kan een beslissing worden genomen omtrent welke bomen er gekapt dan wel behouden kunnen worden, rekening houden met de kwaliteit en de toekomst verwachting van de betreffende bomen. Als vervanging kan gekozen worden voor een Laanboom. Indien er een boom gekapt dient te worden dient hiervoor een kapvergunning aangevraagd te worden.

4.8 Bodem

4.8.1 Inleiding

Ter plaatse van het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 7). Het bodemonderzoek is gebaseerd op de richtlijnen uit de NEN 5740 (Onderzoeksstrategie bij verkennend onderzoek, NEN, 2009).

4.8.2 Onderzoek

Op basis van historische informatie en in het verleden uitgevoerde bodemonderzoeken, is voor het gehele grondgebied van Delft een bodemkwaliteitskaart opgesteld. De kaart maakt deel uit van de Nota bodembeheer en is in december 2009 bestuurlijk vastgesteld. Het plangebied valt in deze bodemkwaliteitskaart in de zone Wonen na 1960. De bodem is hier 1 m tot 1,5 m opgehoogd.

Uitgangspunt is dat de bodem geschikt moet zijn voor de beoogde functie. De algemene bodemkwaliteit dient te voldoen aan de lokale maximale waarden in combinatie met de bodemfunctie die voor het betreffende gebied zijn vastgesteld. In de praktijk komt het erop neer dat de huidige bodemkwaliteit dient te worden verbeterd. Er dient bij voorkeur te worden gewerkt met een gesloten grondbalans (met uitzondering van mogelijk ernstig verontreinigde saneringslocaties). Alle vrijkomende grond dient zoveel mogelijk binnen het gebied te worden hergebruikt op basis van de Nota bodembeheer. Hierdoor wordt het gebruik van grondstoffen en vervoersbewegingen tot een minimum beperkt. Indien grond nodig is, dient dit zoveel mogelijk vanuit de regio te worden aangevoerd.

In het uitgevoerde bodemonderzoek is overeenkomstig de NEN 5740 de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld. De volgende conclusies zijn getrokken.

Grond

In boring 12 is in het traject van 1,2 tot 1,9 m -mv. (zand) zintuiglijk een matige olie-water reactie en passief een brandstof geur waargenomen. In de kleilaag onder het zand is zintuiglijk geen verontreiniging met minerale oliecomponenten aangetroffen. In het steekbusmonster is een lichte verontreiniging met minerale olie aangetroffen. Vluchtige aromaten zijn niet aangetroffen. Een bron voor de aangetoonde lichte verontreiniging is, op basis van het vooronderzoek, niet bekend. In de omringende boringen is zintuiglijk geen verontreiniging met minerale olie aangetroffen.

De zandige bovengrond is licht verontreinigd met kwik, zink, PCB en PAK. In de kleiige ondergrond met een zwakke bijmenging aan baksteen zijn geen verontreinigingen aangetroffen.

Grondwater

Het grondwater is licht verontreinigd met barium, nikkel en xylenen.

Toetsing hypothese

De vooraf opgestelde hypothese 'onverdachte locatie' wordt verworpen, vanwege de aangetroffen lichte verontreinigingen in de grond en in het grondwater.

De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek, omdat de gemeten concentraties kleiner zijn dan de betreffende interventiewaarde. De resultaten vormen geen milieuhygiënische belemmering voor de voorgenomen herontwikkeling van de onderzoekslocatie.

Bij eventuele graafwerkzaamheden (nabij boring 12) dient rekening te worden gehouden met het aantreffen van een zintuiglijke verontreiniging met minerale oliecomponenten.

4.8.3 Conclusie

Het bestemmingsplan voldoet aan wet- en regelgeving op het gebied van bodem.

4.9 Milieuzonering bedrijven

4.9.1 Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht om in het kader van een goede ruimtelijke ordening aan te tonen dat (toekomstige) bewoners en gebruikers een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Daarnaast dient aangetoond te worden dat (bestaande) bedrijven niet in hun belangen worden geschaad. Hiertoe kan een bepaalde afstand tussen een milieubelastende activiteit en een milieugevoelig object noodzakelijk zijn. Deze afstand wordt een milieuzone genoemd.

Om te bepalen in hoeverre er voldoende afstand is tussen bedrijven en gevoelige objecten kan gebruik gemaakt worden van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG, versie 2009 (hierna:VNG-publicatie).

4.9.2 Beoordeling

Het plangebied gebied is gelegen aan de rand van een rustig woongebied, naar de overgang van een gemengd gebied. Voor de rustige woongebieden binnen dit gebiedstype is uitsluitend werken aan huis toegestaan; de vestiging van bedrijvigheid is in beginsel uitgesloten.

Voor de beoogde ontwikkeling is nagegaan welke invloed de (bedrijfs)activiteiten in de omgeving hierop hebben en welke invloed het plangebied (herontwikkeling Albert Heijn-locatie) heeft op de direct omgeving. Voor het laatstgenoemde is onderzoek uitgevoerd, welke als Bijlage 8 is opgenomen.

Vanuit de omgeving

De omgeving van het plangebied is overwegend een gebiedstype "functiemenging". In de directe omgeving van het plangebied bevindt zich bedrijvigheid uit hooguit categorie 2. Detailhandel en horeca in categorie 1 en een tankstation (zonder LPG) met autowasstraat in categorie 2.

Milieucategorie 1 kent een indicatieve hinderafstand van 10 meter en milieucategorie 2 een indicatieve hinderafstand van 30 meter. De afstand tussen het plangebied en omliggende bedrijven is minimaal deze afstand, zie hiervoor afbeelding 4.6.

Afbeelding 4.6: afstanden tot relevante inrichtingen in de omgeving (DH = detailhandel/horeca, B = tankstation)

De kortste afstand tot detailhandel/horeca bedraagt circa 17 meter en de afstand tot het tankstation bedraagt circa 33 meter. Op basis van de VNG brochure kan zodoende geconcludeerd worden dat een voldoende woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd en de AH-Martinus Nijhofflaan zich niet binnen hinderafstanden van bedrijven in de omgeving bevindt.

Invloed op de omgeving

Ingevolge de VNG-publicatie zijn winkels en parkeergarages aan te merken als milieucategorie 1 bedrijven respectievelijk milieucategorie 2 bedrijven. Milieucategorie 2 bedrijven hebben volgens de publicatie “Bedrijven en milieuzonering” van de VNG bij een gemengd gebied een richtafstand van 10 m. Het plangebied is op kortere afstand dan 10 meter van de woningen aan de Eduard du Perronlaan gelegen. Op grond hiervan kan gesteld worden dat niet aan voldaan wordt en daarom nader akoestisch onderzoek noodzakelijk is. In onderhavige paragraaf wordt hier nader op ingegaan.

De toekomstige Albert Heijnwinkel, de andere winkels en de parkeergarage zullen, naar in werking zijn krachtens het Activiteitenbesluit milieubeheer. Op de inrichtingen zijn dan de grenswaarden uit het eerste lid van artikel 2.17 uit het Activiteitenbesluit milieubeheer van toepassing. De geluidgrenswaarden uit het eerste lid van artikel 2.17 uit het Activiteitenbesluit milieubeheer zijn in onderstaande tabel opgenomen.

De grenswaarden uit het eerste lid van artikel 2.17 uit het Activiteitenbesluit milieubeheer zijn gelijk aan de richt- en grenswaarden, die ingevolge de VNG-publicatie voor een gemengd gebied gelden.

4.9.3 Onderzoek

Naar de gevolgen van de ontwikkelingen voor het geluid op de omgeving en de nieuw te bouwen woningen in het plangebied is onderzoek uitgevoerd.

Onderzocht is wat de geluideffecten zijn met betrekking tot hiertoe relevante aspecten, zijnde:

• de bevoorrading van de supermarkt;
• de stationaire installaties;
• het rijden en parkeren van personenwagens van de bezoekers;
• het rijden van de winkelwagens.

Door Vliex Akoestiek en Lawaaibeheersing is een onderzoek ingesteld naar de geluidbelasting vanwege het plan ter plaatse van de gevels van woningen van derden. Uit het onderzoek, opgesteld de datum 11 mei 2015 met rapportnummer 2014053.G1, revisie 3, is gebleken, dat:

• 1. De westelijke gevel van de appartementen in fase 1 wordt zogenoemd doof uitgevoerd. De richtwaarden voor deze gevel worden beperkt overschreden. Doordat de gevels waar deze overschrijdingen optreedt, worden als ze als zogenoemde dove gevel uitgevoerd. Deze overschrijding treedt op ter plaatse van een dove gevel en valt zodoende buiten de toetsing.
• 2. Voor de oostelijke gevel (in fase 2) vindt er zonder maatregelen/voorzieningen een overschrijding van de grenswaarde plaats. Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat met maatregelen als een luifel tussen de bovenste laag van de parkeergarage en de geplande woningen het geluid aanzienlijke terug gebracht kan worden. Hiermee kan worden voldaan aan de grenswaarde.
• 3. vanwege de verkeersaantrekkende werking van het plan ter plaatse van de appartementen waarin het plan voorziet een equivalent geluidniveau optreedt van ten hoogste 58 dB(A) etmaalwaarde. De voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde wordt zodoende overschreden. De maximaal toelaatbare waarde van 65 dB(A) etmaalwaarde wordt niet overschreden.

Afbeelding 4.7: doorsnede nieuwe situatie t.p.v. expeditie

4.9.4 Conclusie

De locatie van het plangebied is gelegen in een omgeving waar een groot winkelcentrum met verschillende winkels zijn gelegen. In het algemeen dienen bewoners in een dergelijke stedelijke omgeving meer geluid te dulden dan op een rustige locatie in een buitenwijk van de stad. Desondanks blijft de geluidsbelasting van de onderhavig ontwikkeling binnen de maximale grenswaarde van het Activiteitenbesluit.

Uit het onderzoek blijkt dat voor de nieuw te bouwen woningen/appartementen uitbreiding ook aan de grenswaarden van het Acitviteitenbesluit kan worden voldoen. Hiervoor dienen de volgende voorwaarden opgenomen geborgd te worden in het bestemmingsplan:

• de westelijke zijgevel van de nieuwbouwappartementen (fase 1) wordt uitgevoerd als zogenoemde dove gevel;
• tussen het bovenste parkeerdek en de bovenliggende appartementen aan de oostzijde van het complex (fase 2) een geluidafschermende luifel wordt aangebracht, die ten minste 2 meter oversteekt en een dikte van 30 centimeter heeft. Hierbij kan naar verwachting rekening mee worden gehouden, vanwege de geplande balkons aan die zijde;
• voor de voor- en zijgevels van de nieuwbouwappartementen een hogere waardenbesluit als bedoeld in de Wet geluidhinder vastgesteld wordt.

Indien bovengenoemde maatregelen worden uitgevoerd en een hogere waardenbesluit wordt doorlopen, kan voor het voornoemde een aanvaardbare geluidssituatie worden gewaarborgd en is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor omwonenden en de nieuwe bewoners. Het plan is inpasbaar in de omgeving en wordt er voor het aspect geluid voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. In het bestemmingsplan zijn de genoemde maatregelen geborgd.

4.10 Geluid

4.10.1 Inleiding

De Wet geluidhinder (Wgh) vormt het juridische kader voor het Nederlandse geluidsbeleid. De Wgh bevat een uitgebreid stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidshinder door wegverkeer, railverkeer en industriële activiteit. Het stelsel is gericht op het voorkomen van nieuwe geluidhinder.

Het doel van het akoestisch onderzoek is het bepalen of ter plaatse van de gevoelige bestemmingen die middels het bestemmingsplan worden mogelijk gemaakt, hinder ontstaat ten gevolge van verkeerslawaai en de wettelijke gevolgen daarvan.

De berekeningsresultaten zijn getoetst aan de volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geldende grenswaarden. Wanneer de in de Wgh gestelde grenswaarden worden overschreden, dient beoordeeld te worden of er maatregelen ter beperking van het geluid mogelijk zijn en/of er een hogere grenswaarde moet worden vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van Delft. Hierbij dient het beleid hogere grenswaarde te worden betrokken.

4.10.2 Akoestisch onderzoek

Ten behoeve van het onderhavige bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (opgenomen als bijlage 9). In het onderzoek zijn de meest relevante wegen in de omgeving van de nieuwbouwlocatie meegenomen. Naast de wegen is de trambaan op de Martinus Nijhofflaan en Papsouwselaan ook meegenomen. De trambaan dient op deze wegen als onderdeel van de weg te worden beschouwd. In afbeelding 4.6 is het plangebied inclusief de in het onderzoek meegenomen wegen en trambaan opgenomen.

Afbeelding 4.8: Plangebied, wegen en tram Martinus Nijhofflaan Delft

In het akoestisch onderzoek zijn vanwege de gefaseerde ontwikkeling twee varianten doorberekend.

De eerste variant betreft de situatie waarin Blok A wordt gerealiseerd. De tweede variant betreft de situatie waarin Blok A en Blok B worden gerealiseerd.

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat ten gevolge van het wegverkeer op de Martinus Nijhofflaan de geluidbelasting zowel in variant 1, als 2 ten hoogste 57 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh bedraagt. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. De maximaal te ontheffen geluidbelasting van 63 dB wordt echter niet overschreden.

De geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de Voorhofdreef - Papsouwselaan bedraagt in variant 1 ten hoogste 48 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. In variant 2 bedraagt de geluidbelasting vanwege het wegverkeer op de Voorhofdreef - Papsouwselaan ten hoogste 51 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee in variant 2 overschreden. De maximaal te ontheffen geluidbelasting van 63 dB wordt echter niet overschreden.

De geluidbelasting vanwege de Provinciale Weg en de Minervaweg bedraagt in variant 1 ten hoogste 45 respectievelijk 40 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. Voor variant 2 bedraagt de geluidbelasting vanwege de Provinciale Weg en de Minervaweg ten hoogste 45, respectievelijk 43 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. Hiermee wordt voor de geluidbelasting vanwege de Provinciale Weg en de Minervaweg in beide varianten voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Afbeelding 4.9: Variant 1 (Blok A) en Variant 2 (Blok A en B)

Geluidbelasting vanwege 30 km/uur wegen

Uit de resultaten blijkt dat de geluidbelasting vanwege de Dichtersweg op het plangebied maatgevend is. De geluidbelasting vanwege deze weg bedraagt 56 dB exclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. De geluidbelasting vanwege overige 30 km/uur wegen rondom het plan bedraagt ten hoogste 48 dB exclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. Voor alle niet-zoneplichtige wegen geldt dat toetsing aan de normering van de Wet geluidhinder formeel niet hoeft plaats te vinden. Vanuit een goede ruimtelijke ordening wordt dit aanvaardbaar geacht.

Aanpassing Dichtersweg (30 km/uur)

Ten gevolge van de realisatie van het nieuwbouwcomplex zal de Dichtersweg circa 35 meter in westelijke richting worden verplaatst. Deze weg komt daarmee dichter bij het bestaande flatgebouw aan de Aart van der Leeuwlaan te liggen. Omdat de Dichtersweg een weg met een snelheidsregime van 30 km/uur betreft, is er geen sprake van een formele reconstructie in de zin van de Wet geluidhinder. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de geluidbelasting vanwege de Dichtersweg op het bestaande flatgebouw in onderliggend onderzoek wel inzichtelijk gemaakt. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de geluidbelasting vanwege de Dichtersweg op het bestaande flatgebouw ten hoogste 51 dB exclusief aftrek ex artikel 110g Wgh bedraagt. Voor de autonome situatie bedraagt de geluidbelasting van de Dichtersweg ten hoogste 50 dB exclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. Het berekende geluidniveau is daarmee zowel voor de autonome situatie, als de plansituatie hoger dan de, hoewel formeel niet van toepassing, voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor nieuwbouw in een binnenstedelijke omgeving. Indien de aftrek ingevolge artikel 110g Wgh ook op wegen met een snelheidsregime van 30 km/uur van toepassing zou zijn, zou de geluidbelasting beneden de voorkeursgrenswaarde uitkomen. Hiermee is het voldoende aannemelijk dat sprake is van een aanvaardbare geluidsinvloed op de bestaande woningen in het flatgebouw.

Cumulatie

Indien een geluidgevoelige bestemming waarvoor een hogere waarde wordt vastgesteld in de zone van meerdere geluidbronnen ligt, dient inzichtelijk gemaakt te worden hoe hoog de gecumuleerde geluidbelasting (van verschillende bronsoorten) is. Het bevoegd gezag moet dan beoordelen of de gecumuleerde geluidbelasting aanvaardbaar is. Een wettelijke toets aan een grenswaarde is niet aan de orde. In voorliggende situatie is er geen sprake van cumulatie van meerdere geluidbronsoorten, wel van wegverkeer. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en in relatie tot het gemeentelijk hogere waarden beleid is de cumulatie van alle relevante berekende wegen inzichtelijk gemaakt. Het spoorweglawaai en industrielawaai is hierin ook in betrokken, maar heeft geen invloed op het plan.

In bijlage 8 (variant 1) en bijlage 9 (variant 2) van het akoestisch onderzoek is een overzicht van de gecumuleerde geluidbelasting weergegeven op de geprojecteerde woningen. Het betreft hier de gecumuleerde geluidbelasting van alle wegen (incl. 30 km/uur wegen) waarop de aftrek ex artikel 110g Wgh niet is toegepast.

Op de geprojecteerde woningen is sprake van cumulatie van meerdere wegen. De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt zowel in variant 1, als variant 2 ten hoogste 62 dB (exclusief correctie). Omdat deze waarde lager is dan de maximaal te verlenen hogere waarde voor nieuw te bouwen woningen langs een bestaande weg, wordt deze cumulatieve geluidbelasting aanvaardbaar geacht.

4.10.3 Hogere waarden

De gemeente Delft hanteert ten behoeve van het verlenen van hogere waarden het “Beleid hogere waarden Wet geluidhinder" (april 2013). Dit beleid is op de onderhavige ontwikkeling van toepassing,

De doelstelling van het beleid is als volgt geformuleerd:

• enerzijds wordt, geheel in de geest van de Wet, gestreefd naar het zoveel mogelijk voorkomen van geluidshinder;

• anderzijds is geluid in het stedelijk gebied en langs infrastructuur onvermijdelijk; ondanks de soms hoge geluidsbelasting moet een optimale ruimtelijke ontwikkeling van deze gebieden mogelijk blijven.

De beleidsnotitie biedt de basis en het gereedschap voor een evenwichtige afweging van deze beide belangen.

"De nota is bedoeld als hulpmiddel. De nota beschrijft een maatregelen die tot een aanvaardbaar akoestisch klimaat leiden. Als aan de eisen uit de nota is voldaan, is sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat en kunnen hogere waarden worden vastgesteld. Dat betekent niet dat andere situaties dan beschreven in de nota niet mogelijk zijn. Het doel van de nota is niet om alternatieve oplossingen uit te sluiten. Afwijkende situaties waarbij eveneens sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat zijn mogelijk. In dat geval kan voor de motivering van het HGW-besluit echter niet worden volstaan met een verwijzing naar deze beleidsnota maar zal moeten worden gemotiveerd waarom sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat".

Stappenplan

In het beleid hogere grenswaarden is een stappenplan opgenomen (par. 3.6. “Beleid hogere waarden Wet geluidhinder" ) dat doorlopen dient te worden. Onderbouwd dient te worden waarom maatregelen aan de bron niet doelmatig zijn. Voorts moet voldaan worden aan de gemeentelijke eisen ten aanzien van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. In de nota worden handvatten aangereikt om hiertoe te komen. Onderstaand is het te doorlopen stappenplan opgenomen. Het gaat hierbij m.n. om het rood omkaderde deel.

Vertrekpunt

De opgave binnen het plangebied betreft een herontwikkeling: het upgraden van een commerciële plint met een toevoeging van woningbouw, zowel horizontaal als verticaal (toren) op de plint. De setting/situering van het bouwblok en daarmee de geluidgevoelige functies (woningen) ligt hiermee vast. De eventuele maatregelen om te komen tot een aanvaardbaar akoestisch klimaat ligt dus op bronniveau of gebouwniveau. Daarnaast is als ontwerpuitgangspunt er voor gekozen (en bepaald) dat de woningen een oriëntatie op de Martinus Nijhofflaan dienen te hebben.

In de onderstaande tabel is aangegeven op welke punten de hogere waarden van toepassing zijn.

Nr	Omschrijving	Aantal	Bron	Hogere grenswaarde [dB]
1	Bestemmingsplanvlak GD met maximale bouwhoogte van 25 meter (woningen Blok A), noordgevel	59	Martinus Nijhofflaan	57
2	Bestemmingsplanvlak GD met maximale bouwhoogte van 25 meter (woningen Blok A), oostgevel	4	Martinus Nijhofflaan	52
3	Bestemmingsplanvlak GD met maximale bouwhoogte van 63 meter (woningen Blok B), noordgevel	68	Martinus Nijhofflaan	56
4	Bestemmingsplanvlak GD met maximale bouwhoogte van 63 meter (woningen Blok B), westgevel	78	Martinus Nijhofflaan	50
5	Bestemmingsplanvlak GD met maximale bouwhoogte van 63 meter (woningen Blok B), oostgevel	97	Martinus Nijhofflaan	53
6	Bestemmingsplanvlak GD met maximale bouwhoogte van 63 meter (woningen Blok B), oostgevel	973	Voorhofdreef/ Papsouwselaan	51

Afbeelding 4.10: Betreffende en aantal hogere grenswaarden

Martinus Nijhofflaan

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat ten gevolge van het wegverkeer de geluidbelasting op de planontwikkeling vanwege de Martinus Nijhofflaan ten hoogste 57 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh bedraagt. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee overschreden. De maximaal te ontheffen geluidbelasting van 63 dB wordt echter niet overschreden.

Voor de Martinus Nijhofflaan is in het akoestisch onderzoek geconcludeerd dat het treffen van bronmaatregelen ondoelmatig is. Het treffen van overdrachtsmaatregelen stuit op bezwaren van stedenbouwkundige aard.

Verder is geconstateerd dat de cumulatieve geluidbelasting aanvaardbaar is, zodat het college van burgemeester en wethouders van Delft hogere waarden kunnen vaststellen. De betreffende hogere waarden zijn in afbeelding 4.11 weergegeven.

Voorhofdreef - Papsouwselaan

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat ten gevolge van het wegverkeer de geluidbelasting op de planontwikkeling vanwege de Voorhofdreef - Papsouwselaan ten hoogste 51 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh bedraagt. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarmee overschreden. De maximaal te ontheffen geluidbelasting van 63 dB wordt echter niet overschreden.

Voor de Voorhofdreef - Papsouwselaan is geconcludeerd dat het treffen van bronmaatregelen ondoelmatig is. Het treffen van overdrachtsmaatregelen stuit op bezwaren van stedenbouwkundige aard.

Verder is geconstateerd dat de cumulatieve geluidbelasting aanvaardbaar is, zodat het college van burgemeester en wethouders van Delft hogere waarden kunnen vaststellen. De betreffende hogere waarden zijn in afbeelding 4.12 weergegeven.

Aantal hogere waarden

Voor Blok A is een concreet bouwplan ingediend. Het betreft 59 woningen die worden gerealiseerd in 4 bouwlagen. De woningen zijn allen aan de zijde van de Martinus Nijhofflaan geprojecteerd, waardoor het hier dus 59 hogere waarden op de noordelijke gevel als gevolg van de Martinus Nijhofflaan betreft.

Op de oostelijke gevel (zonder realisatie van fase 2) betreft het 4 woningen (4 bouwlagen) die een geluidbelasting als gevolg van de Martinus Nijhofflaan ontvangen die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde. Als gevolg daarvan dienen voor de oostgevel 4 hogere waarden als gevolg van de Martinus Nijhofflaan te worden vastgesteld. Voor de westgevel is het vaststellen van hogere waarden niet noodzakelijk, omdat deze gevel van het oogpunt van inrichtingslawaai doof wordt uitgevoerd.

Voor Blok B is nog geen concreet bouwplan bekend. In het bestemmingsplan is het totaal aantal woningen beperkt tot 156. Op basis van een standaard gevelvlak van een woning (5 bij 3 meter) is gekeken hoeveel woningen maximaal aan een zijde van dit bouwblok gesitueerd zouden kunnen zijn. Op basis hiervan is het aantal hogere waarden voor die gevel bepaald.

Als voorbeeld: er kunnen binnen de grenzen die in het bestemmingsplan worden gesteld, 17 verdiepingen met woningen worden gerealiseerd. Aan de noordgevel zouden maximaal 4 woningen per verdieping kunnen worden gerealiseerd, hetgeen resulteert in maximaal 17 x 4 = 68 woningen en derhalve 68 hogere waarden op de noordgevel als gevolg van de Martinus Nijhofflaan. Het aantal hogere waarden voor de andere gevels is op vergelijkbare wijze bepaald, waarbij het maximaal aantal woningen voor het gehele plan (156) in acht is genomen.

 (Bron)maatregelen en onderbouwing

Omdat de tram op de Martinus Nijhofflaan in de bestaande situatie al gelegen is in een ballastbed, zijn verdere bronmaatregelen aan de trambaan niet opportuun.

Het treffen van bronmaatregelen ter vermindering van de geluidbelasting vanwege de bestaande Martinus Nijhofflaan door het toepassen van stil asfalt zal niet toereikend zijn, omdat de voornaamste en bepalende belasting wordt veroorzaakt door de tram op deze weg. Deze bedraagt al ten hoogste 51 dB (56 min 5). De voorkeursgrenswaarde van 48 dB zal daarmee, ondanks stil asfalt voor het wegverkeer, nog steeds worden overschreden. Toepassen van bronmaatregelen is daarmee niet toereikend en stuit vanwege de kosten op bezwaren van financiële aard.

Door het treffen van bronmaatregelen (vanwege wringend verkeer SMA-NL5 op de rotonde en 30 meter ten noorden en zuiden van de rotonde alsmede dunne deklagen B op de Voorhofdreef en Papsouwselaan) aan de Voorhofdreef - Papsouwselaan is het mogelijk de geluidbelasting als gevolg van de Voorhofdreef - Papsouwselaan met 2 tot 3 dB te reduceren. In variant 2 bedraagt de geluidbelasting vanwege de Voorhofdreef - Papsouwselaan daarmee ten hoogste 48 dB inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde niet meer overschreden. Toepassen van deze bronmaatregelen is daarmee toereikend, maar stuit vanwege de kosten op bezwaren van financiële aard. Een overzicht van de berekende geluidbelasting vanwege de Voorhofdreef - Papsouwselaan inclusief bronmaatregelen is opgenomen in bijlage 7 van het akoestisch onderzoek.

Het in het akoestisch onderzoek (bijlage 14) is de toepassing van de beschreven bronmaatregelen voor variant 2 visueel weergegeven.

Overdrachtsmaatregelen

Een andere mogelijkheid om de geluidbelasting op de te projecteren woningen terug te brengen is het plaatsen van een geluidscherm of geluidwal. Gezien de maximale bouwhoogte van het complex is voor een voldoende effect een relatief hoog geluidscherm benodigd. Gezien de omgeving van het plangebied (binnenstedelijk) heeft het toepassen van een geluidscherm een grote ruimtelijke impact en is deze maatregel vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongewenst.

Ontvangermaatregelen

Wanneer bronmaatregelen en overdrachtsmaatregelen niet doelmatig zijn kunnen er maatregelen bij de ontvanger worden gerealiseerd. Bij maatregelen aan de ontvanger kan gedacht worden aan de gevelisolatie van het pand, een akoestisch gunstige indeling van het pand, toepassing van een dove gevel, realisatie van een geluidluwe gevel en/of realisatie van een geluidluwe buitenruimte.

Voor de geluidbelasting vanwege 30 km/uur wegen kan geen hogere waarde worden verleend. Geadviseerd wordt om in het kader van een goede ruimtelijke ordening ingevolge de Wet ruimtelijke ordening bij het bouwkundig dimensioneren van de woningen en dan met name de geluidsisolatie van de omhullende constructie ervan, rekenschap te houden met de geluidsniveaus zoals nu berekend. De minimale normen hiervoor zijn de vereisten in het Bouwbesluit.

Resume

Het treffen van bronmaatregelen of maatregelen in het overdrachtgebied zijn ontoereikend om de geluidbelasting terug te brengen tot onder de voorkeursgrenswaarde en is vanuit financieel, stedenbouwkundig en verkeerskundig oogpunt ongewenst.

Gemeentelijke eisen aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Voor fase 1, bestaande uit een 4-laags appartementengebouw op winkels en een twee laags parkeer-garage is een uitgewerkt bouwplan aanwezig. Voor fase 2 is nog geen uitgewerkt plan aanwezig, maar is wel een verkennend schema aanwezig. Onderstaand zijn de representatieve plattegrond van fase 1 en het schema van fase 2 weergegeven.

Afbeelding 4.11: representatieve woningplattegronden fase 1 met optredende gecumuleerde geluidsbelastingen

De woonkamer van de woningen in fase 1 is gesitueerd aan de zijde van de Martinus Nijhofflaan, de woningontsluiting en tenminste twee slaapkamers per woning zijn gelegen aan de geluidluwe dekzijde.

Afbeelding 4.12: schema fase 2 met optredende gecumuleerde geluidbelastingen

De hoofdopzet van fase 2 is een stedenbouwkundig hoogteaccent waarbij de appartementen in de vorm van een 6-spanner rond een kern waarin de ontsluiting (lift en trappen) zijn opgenomen. De afmetingen van het beschikbare kavel geeft aanleiding tot een noord – zuid oriëntatie, waarbij de woning aan de oost, dan wel de westzijde zijn gelegen. Door de situering rond de centrale kern ontstaan enkelzijdige oriëntaties van de woningen en daarmee te vergelijken hoekwoningen. Van de woningen in fase 2 zijn nog geen principe plattegronden beschikbaar.

Toetsing gemeentelijk beleid

Inhoud beleid

Vanuit het gemeentelijk beleid (paragraaf 3.3.1.) zijn de volgende aspecten van belang:

Onder een geluidsluwe zijde wordt het volgende verstaan:

• De geluidsbelasting op de geluidluwe zijde mag cumulatief niet meer bedragen dan 60 dB, exclusief aftrek conform artikel 110 van de Wet geluidhinder.
• Indien de gecumuleerde geluidbelasting op de hoogst belaste zijde 65 dB of minder bedraagt, bedraagt de gecumuleerde geluidsbelasting op de geluidluwe zijde maximaal 55 dB (excl. aftrek).
• De gevel achter een vliesgevel kan beschouwd worden als een geluidsluwe zijde Het geluidbeleid stelt geen nadere eisen aan de positie van tot de woning behorende buitenruimten.

Het geluidbeleid kent een algemene uitzonderingssituatie (paragraaf 3.5.1) waarbij een afweging op maat wordt gemaakt.

Toetsing woningen fase 1

Alle woningen in fase 1 hebben aan de zuidzijde de beschikking over een geluidluwe zijde. Aan deze zijde liggen tenminste 2 slaapkamers. Afhankelijk van het woningtype ligt 67, dan wel 50 % van alle ruimten aan de geluidluwe zijde. De woningen voldoen aan het gemeentelijk geluidbeleid.

Toetsing woningen fase 2

De positionering van de woningen in fase 2 is ingegeven vanuit de stedenbouwkundige wens tot een hoogte accent. Hierdoor ontstaan enkelzijdige woningen en daarmee te vergelijken bouwvormen zoals hoekwoningen. Door de situering van het hoogte accent in de nabijheid van meerdere drukke wegen en de tram heeft merendeel van de woningen op voorhand geen geluidluwe zijde.

Een geluidluwe zijde zou op bouwkundige wijze gemaakt kunnen worden door de buitenruimten van de woningen uit te voeren als geheel of gedeeltelijk verglaasde buitenruimte (serre of vergelijkbaar)dan wel met ene verhoogde geluidafschermende borstwering en absorberende plafonds, waardoor een geluidluwe gevel achter de buitenruimte ontstaat. Aan deze buitenruimte zou dan de slaapkamer grenzen. Dit type oplossing leidt tot sterk ongewenste woningplattegronden, onder andere doordat het balkon ter plaatse van de slaapkamer moet worden gesitueerd.

Voor fase 2 is de algemene uitzonderingssituatie van het gemeentelijk beleid (paragraaf 3.5.1) van toepassing. De richtlijnen voor de woningindeling zijn voor fase 2 daarom niet van toepassing.

Door de noord-zuid oriëntatie zijn maximaal 2 van de 6 woningen gelegen aan de hoogst belaste zijde. Daarnaast zijn tenminste 2 woningen aan de geluidluwe zuidzijde gelegen. Aan de voorwaarden van het geluidbeleid wordt bij het voorliggende schema van fase 2 voldaan. Ook wanneer sprake zou zijn van een 2, 4, of 6-spanner wordt met de aangegeven noord-zuid oriëntatie aan de voorwaarden uit het beleid voldaan.

4.10.4 Conclusie

Het ontwerp van de woningen binnen fase 1 voldoet aan de eisen die het gemeentelijk geluidbeleid (hoofdregel) stelt aan een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Het schema van de woningen binnen fase 2 valt binnen de algemene uitzondering zoals beschreven in paragraaf 3.5.1 van het gemeentelijk geluidbeleid (maatwerk).

Bij het nemen van het ruimtelijke besluit voor het plan en bij het vaststellen van hogere waarden die de beoogde plannen mogelijk maken, is het niet noodzakelijk om af te wijken van het gemeentelijk beleid.

Het bestemmingsplan voldoet aan wet- en regelgeving op het gebied van geluid.

4.11 Luchtkwaliteit

4.11.1 Inleiding

Wet milieubeheer

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vastgelegd in Titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer (Wm). In samenhang met Titel 5.2 zijn de grenswaarden voor luchtkwaliteit in bijlage 2 van de Wm opgenomen. In Titel 5.2 Wm is bepaald dat bestuursorganen een besluit, dat gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit, kunnen nemen wanneer:

• wordt voldaan aan de in bijlage 2 Wm opgenomen grenswaarden;
• een besluit (per saldo) niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• aannemelijk is gemaakt dat een besluit 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de concentratie van een stof;
• het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Bij Titel 5.2 Wm horen uitvoeringsregels die zijn vastgelegd in Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB) en ministeriële regelingen. De volgende AMvB's en regelingen zijn of kunnen relevant zijn bij luchtkwaliteitonderzoeken:

• AMvB en Regeling niet in betekenende mate bijdragen;
• Regeling projectsaldering 2007;
• Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007;
• Besluit Gevoelige bestemmingen.

Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007

In de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007 (Rbl2007) zijn regels vastgelegd voor de wijze van uitvoering van luchtkwaliteitonderzoeken. Bepaald is onder andere waar en hoe de luchtkwaliteit vastgesteld dient te worden. Tevens is vastgelegd dat gebruik gemaakt dient te worden van enkele generieke invoergegevens welke jaarlijks worden vastgesteld. Tot deze gegevens behoren onder andere de achtergrondconcentraties, de emissiefactoren voor het wegverkeer en de meteorologie.

Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (NIBM) is vastgelegd wanneer een project/plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een plan/project draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentraties in de buitenlucht van zowel NO2 als PM10 niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor die stoffen. Dit komt voor beide stoffen overeen met een maximale toename van de concentraties met 1,2 µg/m3. Projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Wel moet worden aangetoond dat als gevolg van het project de jaargemiddelde concentraties PM10 en NO2 niet met meer dan 1,2 µg/m3 toenemen.

In de onder het Besluit NIBM vallende Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is tot slot een aantal categorieën van plannen (projecten) opgenomen waarvoor tot een bepaalde omvang zonder meer geldt dat deze plannen niet in betekenende mate bijdragen. Blijft de ontwikkeling binnen de voor deze categorieën opgenomen grenzen, dan is het project per definitie niet in betekenende mate, hoeft dit niet met berekeningen te worden aangetoond en hoeft ook in dat geval verder geen toetsing aan de grenswaarden plaats te vinden.

Het Besluit NIBM is, per besluit van 7 juni 2012, gewijzigd. Deze wijziging maakt het mogelijk om in de Regeling NIBM gebieden en bronnen aan te wijzen die geen gebruik meer kunnen maken van NIBM.

4.11.2 Onderzoek

In het kader van het bestemmingsplan is een onderzoek uitgevoerd naar de concentraties luchtverontreinigende stoffen (zie Bijlage 10). Daarbij zijn de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) uitgerekend op een aantal beoordelingslocaties langs de in het onderzoek betrokken wegvakken.

Op basis van dit luchtkwaliteitonderzoek kan worden geconcludeerd dat op alle beoordelingspunten wordt voldaan aan de grenswaarden zoals opgenomen in bijlage II van de Wet milieubeheer. Derhalve kan worden geconcludeerd dat Titel 5.2 van de Wet milieubeheer geen belemmering vormt voor verdere besluitvorming.

De planontwikkeling staat een groter bouwvolume toe dan de huidige bebouwing. Als gevolg hiervan zal de Dichtersweg, welke aansluit op de Martinus Nijhofflaan, worden verschoven in westelijke richting.

Afbeelding 4.13: plansituatie

4.11.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het onderhavige bestemmingsplan.

4.12 Archeologie

4.12.1 Bestaande situatie

Het plangebied bevindt zich deels op de dekafzettingen en deels op de geulafzettingen van de Gantel Laag. Vanwege hun relatief hoge ligging in een nat landschap, werden de geulafzettingen van de Gantel Laag veelvuldig bewoond vanaf de Romeinse tijd. De gebieden tussen de nederzettingen werden ingericht met bv. verkavelingssystemen en grafvelden, zogenaamde off-site structuren. Er zijn geen vindplaatsen bekend binnen het plangebied, wel in de directe omgeving. Het betreft daarbij resten van Romeinse verkaveling, het middeleeuwse Karthuizerklooster en de Madeburcht (eveneens uit de Middeleeuwen). Uit historisch kaartmateriaal blijkt dat het plangebied in elk geval tot 1832 in gebruik was als weiland.

Over recente bodemverstoringen in het plangebied zijn geen detail gegevens bekend, maar het is zeer waarschijnlijk dat de huidige bebouwing voor bodemverstoring heeft gezorgd. Uit archeologisch onderzoek in de omgeving van het plangebied blijkt dat er in deze hele omgeving veel grondverzet heeft plaatsgevonden, voorafgaand aan bouwactiviteiten.

4.12.2 Beleid

Wettelijk kader

In 1992 ondertekende Nederland mede het zogenaamde Verdrag van Valletta (Malta). Dit verdrag heeft als doel de bescherming van het archeologisch erfgoed van Europa te bevorderen. In Nederland heeft dit geleid tot een herziening van de Monumentenwet 1988, alsmede een aanvulling op of wijziging van bepaalde artikelen in enkele andere wetten. Deze wijzigingswet is beter bekend als de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMZ), die op 1 september 2007 van kracht werd.

De belangrijkste artikelen uit het Verdrag van Malta die in de Nederlandse wetgeving zijn overgenomen zijn dat het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk ter plekke (in situ) dient te worden behouden, dat het archeologisch erfgoed deel uitmaakt van de belangenafweging in het kader van ruimtelijke ordening en het 'veroorzakersprincipe'. Het veroorzakersprincipe betekent dat de verstoorder verantwoordelijk is voor het vroegtijdig (laten) uitvoeren van noodzakelijk archeologisch (voor)onderzoek en de financiering daarvan.

Bestemmingsplan

In de Nederlandse wetgeving wordt aan artikel 5 uit het Verdrag van Malta invulling gegeven door middel van artikelen 38, 39 en 40 uit de Monumentenwet. In deze artikelen is bepaald dat het archeologisch erfgoed beschermd dient te worden door middel van het bestemmingsplan. Gemeentes moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening houden met de eventuele aanwezigheid van archeologische waarden. Hieronder vallen zowel reeds bekende archeologisch waardevolle gebieden als gebieden waarvoor een (verhoogde) archeologische verwachting geldt. Deze waarden krijgen een archeologische (mede)bestemming, die wordt vermeld in de toelichting van het bestemmingsplan, wordt begrensd in de verbeelding en wordt voorzien van regels die gekoppeld zijn aan een vergunningstelsel.

In artikel 41a van de Monumentwet is bepaald dat artikelen 39, 40 en 41, 1e lid, niet van toepassing zijn op plangebieden met een oppervlakte kleiner dan 100 m2. Bij projecten die deze oppervlakte overschrijden dient het archeologisch belang altijd te worden meegewogen in de belangenafweging. Gemeenten kunnen van deze grens afwijken, mits de redenen hiervoor goed onderbouwd kunnen worden. De gemeente Delft maakt van deze mogelijkheid gebruik door middel van de archeologische beleidskaart (2012) die door Archeologie Delft wordt gebruikt als onderlegger voor de gemeentelijke bestemmingsplannen. Op basis van lokale expertise wordt op deze kaart zowel naar boven als beneden afgeweken van de gestelde grens van 100 m2.

Archeologiebeleid Delft

Op basis van de huidige wetgeving zijn de gemeentes in Nederland verantwoordelijk voor het behoud van het archeologisch bodemarchief. Omdat ruimtelijke ingrepen gevolgen kunnen hebben voor dit bodemarchief, moeten gemeenten bij de besluitvorming archeologie als volwaardige factor meenemen in de belangenafweging. Om dit op een verantwoorde en transparante wijze te kunnen doen is gemeentelijk archeologiebeleid wenselijk. Dergelijk beleid is in Delft nog niet vastgesteld. De gemeente beschikt echter al sinds 1991 over een eigen gemeentelijk archeologische dienst. Hier is uitgebreide lokale kennis aanwezig, waardoor een correcte omgang met de archeologische waarden binnen de gemeente wordt gewaarborgd.

Archeologie Delft hanteert sinds 2012 een archeologische beleidskaart voor de gehele gemeente. Deze kaart is gebaseerd op gedetailleerde kennis van de lokale landschapsontwikkeling, cultuurhistorie en het bodemarchief. Op de beleidskaart worden de verschillende archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeente gekoppeld aan vrijstellingsgrenzen. Bodemverstorende werkzaamheden die deze grenzen niet overschrijden worden op voorhand vrijgesteld van de verplichting tot het doen van archeologisch onderzoek. Door middel van het hanteren van een gedifferentieerd vrijstellingenbeleid wordt binnen de gehele gemeente gezocht naar een goede balans tussen de verwachte aanwezigheid van archeologische resten en de voorwaarden die worden verbonden aan bodemverstorende activiteiten.

4.12.3 Beoordeling

Het plangebied heeft op de archeologische beleidskaart van Delft een middelhoge archeologische verwachting toegekend gekregen, vanwege de ligging ervan op (en in de bufferzone van) de geulafzettingen van de Gantel Laag. Als in detail naar het plangebied wordt gekeken, blijkt echter dat een zeer klein deel van het onderhavige gebied op deze verwachtingsvolle afzettingen ligt. De rest bevindt zich op de dekafzettingen van de Gantel Laag, waarvoor slechts een lage verwachting geldt, voor off-site structuren uit de Romeinse tijd en Late Middeleeuwen. Voor dergelijke structuren geldt dat ze zich kenmerken door een lage spreiding van sporen en vondsten. Bij bodemverstoringen binnen kleine plangebieden zal daarom nauwelijks tot geen schade optreden aan de eventueel aanwezige resten. Vanwege de aard van de archeologische verwachting, de afwezigheid van bebouwing op historisch kaartmateriaal, de aard van de bodemingrepen (beperkt in oppervlakte) en de (verwachte) reeds aanwezige bodemverstoringen, is de verwachting dat het uitvoeren van dit bestemmingsplan geen nadelige gevolgen zal hebben voor het bodemarchief. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling hoeft dan ook geen vervolgonderzoek plaats te vinden en er hoeft geen archeologische medebestemming te worden toegekend aan het plangebied.

Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing

Binnen het plangebied is geen sprake van een beschermd stadsgezicht en er zijn geen monumentale panden en objecten en geen cultuurhistorisch waardevolle panden aanwezig.

4.12.4 Conclusie

Binnen het plangebied hoeft geen nader archeologisch onderzoek plaats te vinden, er hoeft dan ook geen archeologische medebestemming opgenomen te worden. Wel blijft te allen tijde de algemene meldingsplicht bij het aantreffen van oudheden van toepassing. Op basis van artikel 53 van de Monumentenwet 1988 moet iedereen die, anders dan bij het doen van archeologisch onderzoek, iets vindt waarvan hij/zij weet of kan vermoeden dat het een (roerend of onroerend) monument betreft, dit melden bij de minister van OCW (vanwege praktische redenen bij de gemeente Delft in deze, bij Archeologie Delft). Indien het bevoegd gezag van mening is dat dit noodzakelijk is, moet er tijd en ruimte geboden worden de resten te onderzoeken, te documenteren en eventueel veilig te stellen. Het niet melden van het aantreffen van oudheden is een overtreding van de Monumentenwet 1988 en daarmee een strafbaar feit. Consequenties die hieraan verbonden kunnen worden zijn het intrekken van de verleende omgevingsvergunning of het opleggen van een geldboete.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Verantwoording planvorm

Dit bestemmingsplan bestaat uit drie delen: een verbeelding waarop onder meer de bestemming in het plangebied is aangegeven, planregels waarin de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de op de verbeelding vermelde bestemming zijn opgenomen en een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het bindende deel van het bestemmingsplan. In deze toelichting worden onder andere de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. Hierin staat ook beschreven wat het vigerend beleid inhoudt en met welke (milieu)planologische aspecten rekening is gehouden.

Er is gekozen voor een op de ontwikkeling van het plangebied gericht bestemmingsplan. Het onderhavige bestemmingsplan is opgesteld aan de hand van de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Voor de opbouw van de regels is aangesloten bij de geldende Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) en de Delftse systematiek c.q. handboek. Vanwege het feit dat aan het minimaal aantal woningen (minimaal 12), zoals genoemd in hoofdstuk 2afdeling 6 van de Crisis en Herstelwet, wordt voldaan, is op het onderhavig bestemmingsplan de Chw van toepassing. In de publicatie behorende bij dit bestemmingsplan wordt de toepassing van de Crisisen herstelwet expliciet vermeld.

5.2 Systematiek bestemmingen

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

In de begrippen is 'bevoegd gezag' opgenomen (als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in samenhang met artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht). Als hoofdregel geldt dat het college van burgemeester en wethouders het bevoegd gezag is, tenzij een ander orgaan is aangewezen zoals Gedeputeerde Staten van de provincie indien het een project van provinciaal belang betreft of een minister voor projecten van nationaal belang.

Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Bestemmingen

Gemengd

Voor de gronden binnen het plangebied is de bestemming 'Gemengd' opgenomen, aangezien binnen het gebied diverse functies worden beoogd: detailhandel, wonen, aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten en bijbehorende voorzieningen. Voor de supermarkt (Albert Heijn) is een maximale oppervlakte van 4.440m² opgenomen.

Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Het bouwvlak is met hoogtescheidingslijnen verdeeld in verschillende vlakken. Binnen elk vlak is op de verbeelding aangegeven hoeveel de maximale bouwhoogte voor dat vlak bedraagt. Buiten het bouwvlak zijn bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan, waarvoor in de regels de maximale bouwhoogte is bepaald.

Om een aantal onderdelen, die ruimtelijk relevant worden geacht, om een goede wijze te borgen zijn de volgende zogenaamde specifieke bouwaanduidingen opgenomen:

• Specifieke bouwaanduiding - balkons toegestaan: aan de oost-, west- en zuidzijde van de toren (fase 2) wordt de plaatsing van balkons beoogd. Omdat deze balkons binnen het aanduidingsvlak met een hoogte van 13,5 meter liggen, is hiertoe deze specifieke bouwaanduiding opgenomen.
• Specifieke bouwaanduiding – brandtrap: Het bestemmingsplan staat het plaatsen van brandtrappen in principe toe. Aan de zijde van de Roland Holstlaan en aan de achterzijden van de appartementen van fase 1 worden twee brandtrappen geplaatst, die planologisch niet binnen de algemene bepalingen van het bestemmingsplan passen. Vandaar dat voor deze brandtrappen een deze specifieke aanduiding is opgenomen.
• Specifieke bouwaanduiding - overkraging: Aan de zijde van de Martinus Nijhofflaan zal de plint van het gebouw over twee lagen iets inspringen. Om dit architectonische en ruimtelijke uitgangspunt te borgen, is hiervoor deze specifieke bouwaanduiding opgenomen.
• Specifieke bouwaanduiding – passage: Om de bestaande inpandige verbinding tussen de Roland Holstlaan en de Martinus Nijhofflaan op straatniveau/begane grond te borgen is de aanduiding “passage” opgenomen.

Het plan wordt in 2 fasen gerealiseerd. Om gedurende de bouw van fase 1 en de periode dat fase 1 is gerealiseerd en fase 2 (de toren) nog niet, wordt het wenselijk geacht tot een goede en op een architectonisch verantwoorde wijze het gebouw “af te hechten”. Vandaar dat via een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid de mogelijkheid wordt geboden om een element in de vorm van een groenafscherming of reclamebord te kunnen plaatsen met een maximale hoogte tot aan de bovenzijde van de vierde bouwlaag. De exacte verschijningsvorm wordt nog nader uitgewerkt en wordt beoordeeld aan de opgenomen voorwaarden in de afwijkingsbepaling. De afwijkingsbevoegdheid is gekoppeld aan het vlak waar deze groenafscherming of reclamebord toelaatbaar is. Het bevoegd gezag past de afwijkingsbevoegdheid toe indien deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) de kwaliteit van leefomgeving niet nadelig wordt beïnvloed.

Daarnaast zijn woningen in de eerste drie bouwlagen uitgesloten. In de eerste 3 bouwlagen (begane grond en de eerste twee verdiepingen) wordt de commerciële ruimten, supermarkt met daarboven tweelagen parkeerdekken gebouwd. Deze eerste drie bouwlagen zijn in de regels uitgedrukt in meters, te weten 11,50 meter. Deze uitgangspunten worden op deze wijze planologisch geborgd.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Dit zou bijvoorbeeld aan de orde kunnen zijn ingeval (onderdelen van) bebouwingsstroken van verschillende eigenaars zijn.

Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels zijn nadere bepalingen ten aanzien van het parkeren opgenomen.

Voorwaardelijke verplichtingen:

Teneinde een goed leefklimaat te waarborgen als gevolg van mogelijke hinder van bevoorradingsverkeer is voor de westzijde van het gebouw, ter plaatse van de appartementen (fase 1) een dove gevel voorgeschreven in de regels. Voor fase 2 (toren) voorziet het plan in het aanbrengen van een geluidafschermende luifel van 2 meter breed of een gelijkwaardige voorziening c.q. oplossing tussen het bovenste parkeerdek en de bovenliggende appartementen. Beide elementen c.q. voorzieningen zijn op de verbeelding aangeduid, waarbij in de regels een voorwaardelijke verplichting is opgenomen, hetgeen betekent dat het bouwen van de woningen en andere geluidgevoelige objecten alleen is toegestaan als deze voorzieningen worden toegepast en gehandhaafd.

Daarnaast is ten aanzien van mogelijke windhinder aan de zuidoostzijde van het gebouw c.q. plangebied eveneens een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Hierin is bepaald dat bouwen met een bouwhoogte van 30 meter of meer alleen is toegestaan, indien de aanvrager van de omgevingsvergunning een onderzoek naar windhinder en windgevaar overlegd. Dit onderzoek moet naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate inzicht bieden in de mogelijke gevolgen voor het lokale windklimaat in de gebouwde omgeving, alsmede de eventueel daar uit voortvloeiende te treffen maatregelen en voorzieningen. Hierbij kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen ter voorkoming van onevenredige windhinder en/of windgevaar ten behoeve van het realiseren van de te treffen maatregelen en voorzieningen, zoals die uit het onderzoek naar voren zijn gekomen.

Algemene gebruiksregels

In dit artikel is een algemeen verbod opgenomen voor gebruik in strijd met de bestemmingen. Aangegeven is welk gebruik in ieder geval verboden is en welk gebruik hieronder niet wordt verstaan.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre en in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels ingeval van geringe afwijkingen van de bouwregels.

Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een beperkte overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Overige regels

Bepaald is dat waar in de regels verwezen wordt naar andere wettelijke regelingen, geduid wordt op de regelingen zoals die luidden op het tijdstip van de vaststelling van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Dit artikel bevat de overgangsregels met betrekking tot het bouwen en het gebruik van gronden. In afwijking van de bouwregels blijven enige bouwmogelijkheden bestaan voor die gebouwen die op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan afwijken van het plan en die zijn of worden gebouwd bij of krachtens de Woningwet of Wabo. Bestaande afwijkingen mogen in principe niet worden vergroot.

Het gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat het in werking treedt, mag worden voortgezet. Het overgangsrecht is echter niet van toepassing op gebruik dat al in strijd was met het voorgaande plan. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan, indien de afwijking hierdoor in mindere mate strijdigheid met dit bestemmingsplan oplevert.

Slotregel

Hierin is de naam van het bestemmingsplan, 'Albert Heijn locatie Martinus Nijhofflaan', opgenomen.

Hoofdstuk 6 Handhaving

Conform de Sanctiestrategie Haaglanden hebben die regels, welke bij overtreding tot onwenselijke schade leiden op het gebied van milieu, ruimtelijke ordening en economie en waarbij tevens geldt dat de kans dat die overtredingen zich voordoen groot wordt geacht, prioriteit en voorrang. Om de schade en de kans op overtredingen te kunnen beoordelen wordt in de nota gewerkt met type plangebieden. Prioriteit wordt aangegeven met de cijfers 1 (intensieve handhaving), 2 (reguliere handhaving) en 3 (incidentele handhaving).

Uiteraard zal altijd worden gereageerd op klachten van omwonenden. Doordat illegale situaties die reeds in strijd waren met het voorgaande bestemmingsplan worden uitgezonderd van het overgangsrecht, bestaat op grond van de jurisprudentie ook na langere tijd in beginsel nog de mogelijkheid om handhavend op te treden. Per geval zal door het bevoegde bestuursorgaan een zorgvuldige belangenafweging worden gemaakt.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak en overleg

Voor het bestemmingsplan zal de wettelijke procedure conform de Wet ruimtelijke ordening worden gevolgd. Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan door een ieder een zienswijze worden ingediend. De zienswijzen zullen worden samengevat en beantwoord in de nota zienswijzen. Naar aanleiding van de zienswijzen en ambtshalve aanpassingen kunnen aanpassingen aan het plan worden voorgesteld. Het plan zal vervolgens ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden.

7.1.1 Inspraak

Het bestemmingsplan is als ontwerp ter inzage gelegd voor de duur van 6 weken van 18 juni 2015 tot en met 29 juli 2015. Tijdens deze periode was er voor een ieder de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen. Op 30 juni 2015 was er een inloopavond met de mogelijkheid om mondelinge zienswijze naar voren te brengen. De zienswijzen zullen worden samengevat en beantwoord in de Nota Zienswijzen.

7.1.2 Vooroverleg

In het kader van vooroverleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerp bestemmingsplan toegezonden aan de volgende overlegpartners:

• 1. Rijkswaterstaat
• 2. Provincie Zuid-Holland
• 3. Hoogheemraadschap Holland Rijnland
• 4. Gemeente Midden-Delfland
• 5. Gemeente Den Haag
• 6. Gemeente Rotterdam
• 7. Gemeente Rijswijk
• 8. Gemeente Pijnacker-Nootdorp
• 9. Kamer van Koophandel
• 10. Prorail
• 11. KPN
• 12. Vestia
• 13. Tennet
• 14. Stedin
• 15. Gasunie
• 16. Evides
• 17. Pipeline-Control
• 18. Veiligheidsregio
• 19. DUWO
• 20. Vestia
• 21. Vidomes
• 22. Woonbron

Nota van Overleg

Inleiding

Het bestemmingsplan AH-Martinus Nijhofflaan heeft betrekking op het gebied ter plaatse van en rond de Albert Heijn aan de Martinus Nijhofflaan te Delft. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Martinus Nijhofflaan, aan de oostzijde door de Voorhofdreef en aan de zuidzijde door de Roland Holstlaan. Aan de westzijde is de grens van het plangebied gelegen net ten oosten van de parkeerplaats achter het flatgebouw aan de Aart van der Leeuwlaan.

Aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is het voornemen om binnen het plangebied aan de Martinus Nijhofflaan 13 t/m 19 te Delft woningbouw te realiseren en de winkelruimte te herontwikkelen.

In het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het concept-ontwerp bestemmingsplan naar verschillende overlegpartners gestuurd.

Overlegreacties

In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het concept-ontwerp bestemmingsplan gestuurd naar de volgende overlegpartners:

• 1. Rijkswaterstaat
• 2. Provincie Zuid-Holland
• 3. Hoogheemraadschap Holland Rijnland
• 4. Gemeente Midden-Delfland
• 5. Gemeente Den Haag
• 6. Gemeente Rotterdam
• 7. Gemeente Rijswijk
• 8. Gemeente Pijnacker-Nootdorp
• 9. Kamer van Koophandel
• 10. Prorail
• 11. KPN
• 12. Vestia
• 13. Tennet
• 14. Stedin
• 15. Gasunie
• 16. Evides
• 17. Pipeline-Control
• 18. Veiligheidsregio
• 19. DUWO
• 20. Vestia
• 21. Vidomes
• 22. Woonbron

De volgende instanties hebben niet gereageerd op het concept-ontwerp bestemmingsplan:

• 1. Gemeente Midden-Delfland
• 2. Gemeente Den Haag
• 3. Gemeente Rotterdam
• 4. Gemeente Pijnacker-Nootdorp
• 5. Kamer van Koophandel
• 6. Prorail
• 7. Vestia
• 8. Tennet
• 9. Stedin
• 10. Gasunie
• 11. Evides
• 12. Pipeline-Control
• 13. Vestia
• 14. Vidomes

De volgende instanties hebben meegedeeld geen opmerkingen op het concept-ontwerp bestemmingsplan te hebben:

• 1. Rijkswaterstaat
• 2. Provincie Zuid-Holland
• 3. Gemeente Rijswijk

De volgende instanties hebben een reacties gegeven op het concept-ontwerpbestemmingsplan:

• 1. DUWO
• 2. Hoogheemraadschap
• 3. KPN
• 4. Woonbron
• 5. Veiligheidsregio

De ingekomen overlegreacties zijn hieronder samengevat en beantwoord.

• 1. (DUWO)

1.1 Samenvatting

DUWO is in gesprek met de ontwikkelende partij, VORM, over het door hen te ontwikkelen plan. Het onderwerp van het gesprek is de bouwmassa. Over de volle lengte van het naast liggende studentencomplex komt aan de noordzijde op niet meer dan ongeveer 11,50 meter afstand een gesloten wand van ruim 12,00 meter hoog. Op de begane grond resteert zelfs nog maar een afstand van 5,50 meter. De laagst gelegen drie woonlagen, alwaar aan de noordzijde ook woon-slaapkamers zijn gelegen evenals twee woningen op de begane grond, worden ernstig belemmerd in het uitzicht, daglichttoetreding en de bezonning. DUWO ziet dan ook graag dat de nieuwe ontwikkeling de oorspronkelijke rooilijnen en hoogte respecteert. Een verlenging van de zuidgevel van het huidige winkelpand vinden zij daarentegen geen bezwaar.

Antwoord

De plannen voor de nieuwe Albert Heijn en woningen zijn vanaf de beginfase van de planontwikkeling besproken met DUWO. In deze plannen is er altijd uitgegaan van het versmallen van de afstand tussen de winkel en de flat gelegen aan de Roland Holstlaan (lees: DUWO-flat). De noordzijde van de begane grondlaag van de DUWO flat is vrijwel geheel gesloten, op bovenlichten na, hier zitten de bergingen van de woningen. In de noordwestelijke kop van de flat zit de entree van een woning. De woning aan de oostzijde heeft een keukenraam aan de noordzijde.
De afstand van de begane grond (waar alleen op beiden koppen van de DUWO-flat woningen zijn gelegen) tot de nieuwe bebouwing is circa 7 meter (5,7 meter + 1,3 meter tot entree). Met het onderhavige plan komt de afstand tussen de parkeergarage en het uiteinde van de galerij van de verdiepingen tot 12 meter (5 meter + 5,7 meter + 1,3 meter galerij).

Figuur 1: Doorsnede van het bouwplan ten opzichte van de DUWO-flat ten tijde van het wettelijk vooroverleg. Doorsnede bezien vanuit het westen.

Na verzending van het plan voor wettelijk vooroverleg is het bouwplan en het bestemmingsplan aangepast. De aanpassing behelst een terugglegging van het overgrote deel van de tweede verdieping. (zie onderstaande afbeelding). Met de terugliggende gevel van de 2e verdieping ontstaat - vanaf de 3e verdieping van de DUWO-flat - een nog grotere onderlinge afstand tussen de nieuwbouw en het naastliggende studentencomplex. De anders langgerekte en gesloten bouwmassa wordt door deze teruglegging opgedeeld en krijgt daardoor meer geleding. Dat levert een levendiger gevelbeeld op. De gevel wordt op een aantrekkelijke manier uitgevoerd, hierbij wordt gedacht aan een groene gevel met klimplanten. Ook worden alle daken uitgevoerd met een groen dak om een zo groen mogelijke uitstraling te verzorgen.

Figuur 2: Doorsnede van het bouwplan ten opzichte van de DUWO-flat na het wettelijk vooroverleg. Doorsnede bezien vanuit het westen.

Bovengenoemde afstanden tussen het plan en de huidige bebouwing in een stedelijke omgeving zijn acceptabel. Om te bepalen of een dergelijke afstand tussen gebouwen acceptabel is en voldoet aan een goede ruimtelijke ordening, heeft er een belangenafweging plaatsgevonden waar in de aspecten privacy, hinder, licht/schaduw, goed woon- en leefklimaat en beleving (uitzicht) zijn betrokken. Ook het aspect van bedrijven en milieuzonering (geluid) speelt in dit kader een belangrijke rol en is in deze afweging betrokken.

Privacy

Voor de afstand tussen beide gebouwwen is het van belang dat aan de voorzijde van de flat galerijen zijn gesitueerd en geen balkons. Op een galerij verblijven mensen veelal kort. Bovendien is er vanuit de parkeergarage, expeditieruimte en winkel op de begane grond niet direct zicht op de galerij. De winkel en de parkeergarage (op de 1e en 2e verdieping) worden gesloten uitgevoerd. Er vindt daarmee geen onevenredige aantasting van de privacy plaats van de bewoners van de DUWO-flat.

De nieuw te bouwen appartementen in fase 1 zijn gesitueerd op de derde verdieping en op een afstand van circa 42 meter vanaf de gevel van de appartementen van de DUWO-flat. Een dergelijke afstand is niet ongebruikelijk en acceptabel in een stedelijke omgeving.

Lichtinval/daglichttoetreding

Vanwege de geplande ontwikkeling is een bezonningsonderzoek gedaan. Hiermee wordt inzichtelijk wat de gevolgen qua bezonning voor de omgeving vanwege de geplande nieuwbouw. De galerij van de DUWO-flat is op het noorden gesitueerd; er is dan ook niet sprake van een vermindering van bezonning. Hooguit van vermindering van zogenoemde indirecte lichtinval als gevolg van de parkeergarage van circa 13 meter hoog en die op minimaal 12 meter afstand van de woningen staat (= 10,7 meter tot galerij + 1,3 meter galerij). Waarbij wordt opgemerkt dat voor het overgrote deel de afstand van de parkeergarage tot aan de verdiepingen van de DUWO-flat circa 22 meter is.

De eisen voor daglichttoetreding in een woning worden in het Bouwbesluit bepaald. Voor de daglichttoetreding geldt dat enkel de aangevraagde omgevingsvergunning voor de nieuw te bouwen gebouwen aan het Bouwbesluit getoetst dient te worden en niet de de bestaande woningen in de omgeving. Echter om te bepalen of het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening is er desondanks toch getoetst aan de eisen uit het bouwbesluit voor daglichttoetreding voor de bestaande woningen van de DUWO-flat. Met het plan wordt ook voor het aspect daglichttoetreding voldaan aan het Bouwbesluit, als de daarin genoemde criteria als uitganspunt gehanteerd worden. Hiermee wordt voldaan aan een goede ruimtelijk ordening en is er sprake een goed woon- en leefklimaat. Bovendien is het plan aangepast door de 2e verdieping van de parkeergarage terug te leggen. De gedeeltelijke teruglegging van de 2e verdieping heeft een positief effect op de daklichttoetreding in de op het noorden gelegen kamers van de DUWO-flat.

Beleving:

Bij het bepalen van de hoogte van de expeditieruimte is ook rekening gehouden met de omgeving en met name de aanwezige galerijen. De expeditieruimte heeft een maximale hoogte van 5,5 meter aan de zuidwest zijde, dit is noodzakelijk vanwege de hoogte van de vrachtwagen. Deze hoogte is echter ook alleen te plaatse van de expeditieruimte. De overige bebouwing van de begane grond heeft een bouwhoogte van 4 meter. Hiermee sluit de hoogte aan bij de bovenzijde van de balustrade van de 1e verdieping van de DUWO-flat. Dit heeft tot gevolg dat wanneer mensen op de galerij staan zij over de expeditieruimte heen kijken. Hierdoor is de nabijheid van de expeditieruimte minder aanwezig op deze verdiepingen. Vanaf de verdiepingen is - gemeten vanuit de appartementen - de afstand tot aan de nieuw te bouwen bebouwing 12 meter.

In het plan is ook extra aandacht besteed aan de zuidzijde van het bouwplan. De gevel wordt gedeeltelijk groen uitgevoerd en er wordt een daktuin mogelijk gemaakt waardoor het plan een groene uitstraling krijgt. Het bouwplan is aangepast waardoor de 2e verdieping verder terug komt te liggen (verder van de DUWO-flat af). Hiermee wordt de afstand tussen de DUWO-flat voor wat betreft de tweede verdieping van de nieuwbouw en voor de derde verdieping van de DUWO-flat vergroot tot circa 22 meter.

Burenrecht:

Opgemerkt wordt dat door het zogenoemde 'burenrecht' (uit het Burgerlijk wetboek) bepaald is dat: “het niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben”. Met de afstanden in het bestemmingsplan en omgevingsvergunning wordt ruim aan het burenrecht voldaan.

Hinder (bedrijven en milieuzonering)

Om te bepalen of de afstanden van het plan tot de omgeving acceptabel zijn is ook aan aspecten als milieu en wel specifiek geluid getoetst. In een dergelijke afweging worden de belangen van bedrijven en bewoners betrokken. Deze belangen kunnen tegenstrijdig zijn. Bedrijven (inrichtingen) hebben milieuruimte nodig om te kunnen functioneren. Bewoners hebben belang bij het voorkomen van hinder. Voor de afweging tussen deze belangen is milieuzonering een hulpmiddel. Milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen).

Om te bepalen of de afstand voldoende is worden de richtingsafstanden voor bedrijven & milieuzonering van de VNG aangehouden. In dit kader is er onderzoek uitgevoerd waarin is getoetst aan de grenswaarden voor geluid op basis het Activiteitenbesluit.

Er is in het kader van het bestemmingsplan onderzoek gedaan naar de geluidsoverlast van het laden en lossen voor de omgeving. (zie Bijlage 8 Onderzoek naar de geluidsbelasting vanwege een Albert-Heijn-winkel aan de Martinus Nijhofflaan te Delft)

Onderzocht is wat de geluidseffecten zijn met betrekking tot hiertoe relevante aspecten, zijnde:

• de bevoorrading van de supermarkt;
• de stationaire installaties;
• het rijden en parkeren van personenwagens van de bezoekers;
• het rijden van de winkelwagens.

Uit het onderzoek komt naar voren dat aan voor de omliggende woningen aan de grenswaarde voldaan kan worden. Om de nieuw te bouwen woningen in het plan te realiseren en aan de grenswaarde uit het Activiteitenbesluit te voldoen dienen er maatregelen genomen te worden. Voor de omliggende bestaande woningen is dit niet nodig. Ook voor de woningen in de Leeuwenhof wordt voldaan aan de maximale grenswaarde.

Voor de nieuw te bouwen woningen in het bestemmingsplan kan voldaan worden aan de grenswaarde wanneer:

• de westelijke zijgevel van de nieuwbouwappartementen (fase 1) wordt uitgevoerd als zogenoemde dove gevel;
• voor de voor- en zijgevels van de nieuwbouwappartementen een hogere waardenbesluit als bedoeld in de Wet geluidhinder gevolgd wordt;
• tussen het bovenste parkeerdek en de bovenliggende appartementen aan de oostzijde van het complex (fase 2) een geluidafschermende luifel wordt aangebracht, die ten minste 2 meter oversteekt.

Indien bovengenoemde maatregelen worden uitgevoerd is het plan inpasbaar in de omgeving en wordt er voor het aspect geluid voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. In het bestemmingsplan zijn de genoemde maatregelen geborgd.

Dialoog VORM en DUWO

De gemeente is op de hoogte van de gesprekken tussen VORM en DUWO waar naar verwezen wordt. Hierin heeft VORM Ontwikkeling een voorstel heeft gedaan om met een passende oplossing te komen voor de omliggende woningen bij het plangebied en de inrichting van de openbare ruimte.

Ook heeft VORM gesprekken met de bewonerscommissie van de DUWO-flat. Waarin de huidige bewoners de mogelijkheid voor inspraak hebben op de planvorming. Indien partijen tot een vergelijk kunnen komen over deze situatie heeft dat vanuit de gemeente de voorkeur. Dit is echter een private discussie tussen de partijen.

Conclusie

Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan.

1.2 Samenvatting

Het nu voorliggende plan van de ontwikkelende partij leidt tot verminderde verhuurbaarheid van genoemde woonruimten op drie woonlagen. Voor de twee woningen op de begane grond geldt zelfs dat die mogelijk niet meer voldoen aan wettelijke regels betreffende daglichttoetreding.

Antwoord

Een indiener kan wanneer hij van mening is dat hij schade zal lijden door het vaststellen van het bestemmingsplan een planschadeverzoek indienen na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Dit verzoek zal conform de gemeentelijke planschadeverordening en andere geldende wet- en regelgeving in behandeling worden genomen.

De eisen voor daglichttoetreding in een woning worden in het Bouwbesluit bepaald. Voor de daglichttoetreding geldt dat enkel de aangevraagde omgevingsvergunning voor de nieuw te bouwen gebouwen aan het Bouwbesluit getoetst dient te worden en niet de de bestaande woningen in de omgeving. Echter om te bepalen of het plan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening is er desondanks toch getoetst aan de eisen uit het bouwbesluit voor daglichttoetreding voor de bestaande woningen van de DUWO-flat. Met het plan wordt ook voor het aspect daglichttoetreding voldaan aan het Bouwbesluit, als de daarin genoemde criteria als uitganspunt gehanteerd worden. Hiermee wordt voldaan aan een goede ruimtelijk ordening en is er sprake een goed woon- en leefklimaat. Bovendien is het plan aangepast door de 2e verdieping van de parkeergarage terug te leggen. De gedeeltelijke teruglegging van de 2e verdieping heeft een positief effect op de daklichttoetreding in de op het noorden gelegen kamers van de DUWO-flat.

Conclusie

Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan.

1.3 Samenvatting

DUWO loopt met het voorliggende plan extra financiële risico's door een verslechterende verhuurbaarheid. Deze leidt in ieder geval tot verlaging van huurprijzen en mogelijk zelfs tot leegstand en het niet meer kunnen verhuren van delen van ons woongebouw. De financiële schade kan tonnen bedragen. DUWO is hier over met de ontwikkelende partij in gesprek, maar dit heeft tot op heden nog niet geleid tot alternatieve oplossingen, laat staan overeenstemming.

Antwoord

Een indiener kan wanneer hij van mening is dat hij schade zal lijden door het vaststellen van het bestemmingsplan een planschadeverzoek indienen na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Dit verzoek zal conform de gemeentelijke planschadeverordening en andere geldende wet- en regelgeving in behandeling worden genomen.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

1.4 Samenvatting

Ten aanzien van het concept bestemmingsplan is DUWO geïnteresseerd in de planschade risicoanalyse die - naar DUWO aanneemt - is gemaakt in het kader van de bestemmingsplanprocedure dan wel in het kader van de (exploitatie)overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelende partij (of bij ontstentenis daarvan in het kader van het exploitatieplan). Wij ontvangen gaarne een digitaal exemplaar.

Antwoord

Alvorens de beoogde ontwikkeling op te starten worden verschillende ruimtelijke aspecten in beeld gebracht om te kunnen onderzoeken of een ontwikkeling uitvoerbaar is. Onderdeel daarvan is het in beeld brengen van de uitvoerbaarheid waarbij eventuele planschade ook van belang is.

De ontwikkeling betreft een ontwikkeling van VORM, die voor rekening en risico van de VORM wordt uitgevoerd. Mede daarom is er een anterieure overeenkomst afgesloten waarin eventuele planschade is afgewenteld op de ontwikkelaar. Het is vervolgens een verantwoordelijkheid van VORM om een planschade risico-analyse op te stellen en eventuele planschade in beeld te brengen.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

1.5 Samenvatting

Verder wenst DUWO in het vervolg van deze procedure actief en tijdig op de hoogte gehouden te worden van de formele stappen in de besluitvorming

Antwoord

DUWO wordt in het vervolg van de procedure via de gebruikelijke wijze op de hoogte houden. Voor het ontwerpbestemmingsplan en ontwerpbesluit hogere waarde - en in dit geval vanwege de Wro-coördinatieregeling - ook de ontwerp omgevingsvergunning fase 1 geldt dat hiervan berichtgeving op de gemeentelijke website, in de Staatscourant en Stadskrant wordt geplaatst.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 2. Hoogheemraadschap

Het Hoogheemraadschap geeft de gemeente graag advies ten aanzien van de wateraspecten in het plan.

2.1 Samenvatting

Paragraaf 4.6.1: In de tekst van het bestemmingsplan wordt aangegeven dat er contact is geweest met de waterbeheerder. Het is niet duidelijk of hier contact is geweest met iemand van vergunningverlening. Graag dit verduidelijken. In het kader van de watertoets met betrekking tot het bestemmingsplan is er nog geen specifiek contact geweest. Er is nog niet concreet gesproken over oplossingen voor waterberging en riolering.

Antwoord

De Waterparagraaf is inmiddels afgestemd met het Hoogheemraadschp in het watertoetsoverleg van 13 april 2015.

Conclusie

Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan.

2.2 Samenvatting

In paragraaf 4.6.1 is opgenomen dat: “Alleen als de perceeleigenaar het niet op het eigen terrein kan verwerken heeft de gemeente een ontvangstplicht. De gemeente mag het hemelwater wel accepteren”.

Verzocht wordt om deze zinnen te verwijderen of de tekst aan te vullen met "ook als de gemeente daar niet toe verplicht is."

Antwoord

De tekst is inderdaad niet duidelijk. Het voorstel om zin toe te voegen en tekst te verduidelijken is overgenomen.

Conclusie

Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan.

2.3 Samenvatting

Paragraaf 4.6.1.1 Wateroverlast: in het bestemmingsplan staat dat "onder normale omstandigheden" geen overlast optreedt. Het Hoogheemraadschap verzoekt de gemeente om specifieker op te nemen, wat verstaan wordt onder "normale omstandigheden".

Antwoord

De tekst is onduidelijk en hoort deels bij riolering. De tekst wordt aangepast.

Conclusie

Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan.

2.4 Samenvatting

Paragraaf 4.6.1.1 Waterberging: Deze paragraaf is onduidelijk beschreven. Er lopen enkele getallen door elkaar. Het Hoogheemraaschap verzoekt de gemeente om de volgende regel toe te voegen "Voor deze polder geldt een restopgave van 92 m3/ha, welke moet worden opgelost bij nieuwe ontwikkelingen. De opgave voor dit project is omgerekend 84 m3.".

Antwoord

De tekst was niet duidelijk. Het voorstel om de regel toe te voegen is overgenomen.

Conclusie

Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan

2.5 Samenvatting

Paragraaf 4.6.1.1 Waterkwaliteit: Graag de laatste regel over schoon en vuil water scheiden ("De schoon en vuilwaterstromen worden zoveel mogelijk gescheiden.") onder de alinea Riolering plaatsen. Verzocht wordt om deze regel hier te verwijderen en eventueel op te nemen onder de alinea Riolering.

Antwoord

De regel is onduidelijk en niet op de juiste plek. Voorstel om regel te verwijderen wordt overgenomen.

Conclusie

Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan.

2.6 Samenvatting

Paragraaf 4.6.1.1 Riolering: In de huidige situatie is een gemengd stelsel aanwezig en ook een deels gescheiden stelsel. In deze situatie is het wel mogelijk om aan te sluiten op het hemelwaterriool. Het Hoogheemraadschap verzoekt de gemeente om dat in de tekst en de plannen op te nemen.

Antwoord

Deze tekst is aangepast door het voorstel over te nemen.

Conclusie

Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan.

2.7 Samenvatting

Het thema Grondwater ontbreekt in de waterparagraaf. In Delft vond een grootschalige grondwateronttrekking plaats, die op korte termijn wordt afgebouwd. Daarbij moet rekening gehouden worden met een mogelijke grondwaterstijging van 20-50 cm. Het Hoogheemraadschaap verzoekt om daarover een alinea op te nemen.

Antwoord

Akkoord,een alinea over grondwater wordt opgenomen

Conclusie

Deze reactie heeft geleid tot aanpassing van het plan.

• 3. (KPN)

3.1 Samenvatting

Langs de Martinus Nijhofflaan liggen er kabels van KPN die op circa 0,5 meter uit de bestaande gevel liggen. Graag hier rekening mee houden. Mocht het nodig deze kabels te verleggen voor de bouw van de nieuwbouw dan moet dit middels een verzoek aangevraagd worden bij [e-mail] door de ontwikkelaar.

Houd rekening met een voorbereidingstermijn van 20 weken voordat de uitvoering kan starten.

Verder ligt er rondom het gebouw een aansluitkabel van KPN voor het bestaande pand. Als het pand gesloopt wordt zal er via www.aansluitingen.nl de aflassing aangemeld moeten worden als ook de nieuwbouw.

Antwoord

De ontwikkelaar heeft aangegeven tijdig een verzoek in te dienen, rekening houdende met de voorbereidingstermijn.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 4. (Woonbron)

4.1 Samenvatting

Het bestemmingsplan is geen specifieke bouwaanduiding voor de ontsluiting van dit parkeerdek opgenomen. Hierdoor is de plaats van de ontsluiting niet gegarandeerd. Woonbron vraagt om een aanpassing van de bestemmingsplanvoorschriften en/of de plankaart zodat gegarandeerd wordt dat de ontsluiting rechtstreeks op de Martinus Nijhofflaan zal plaatsvinden.

Antwoord

De gemeenteraad heeft met het raadsbesluit van 29 januari 2015 voor de herontwikkeling van de AH en de geplande woningbouw de Wro-coördinatieregeling wordt toegepast. Dit betekent dat voor de herontwikkeling van de AH-Martinus Nijhofflaan het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor fase 1 parallel aan elkaar lopen. Voor de fase 1 van de ontwikkeling is een omgevingsvergunning ingediend die past binnen het in ontwikkeling zijnde bestemmingsplan. Onderdeel van de vergunning voor de fase 1 is de parkeergarage met de ontsluiting (inrit) gesitueerd aan de Martinus Nijhofflaan. De relevante onderzoeken voor de parkeergarage en de daarmee samenhangende ontsluiting (inrit) houden ook rekening met de parkeergarage aan de Martinus Nijhofflaan. Bij het uiteindelijk verlenen van de omgevingsvergunning voor fase 1 wordt ook de ontsluiting vergund. Hiermee is een specifieke bouwaanduiding niet noodzakelijk, omdat de ontsluiting van de parkeergarage daarmee vergund en uitgevoerd kan worden.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

4.2 Samenvatting

Woonbron vraagt verder om garanties in het bestemmingsplan dat de te verwachten parkeerdruk van klanten van de winkels en bewoners van de woningen in het plangebied niet tot overlast voor de bewoners van de Leeuwenhof zal leiden.

Antwoord

Vooropgesteld voorziet het plan in voldoende parkeerplaatsen binnen het plangebied. Bovendien wordt opgemerkt dat bewoners de primaire doelgroep van het straatparkeren in Voorhof zijn. Op basis van de nachtelijke parkeerdruktellingen blijkt dat er ruim voldoende parkeerruimte voor bewoners in het gebied aanwezig blijft. Doordat de directe omgeving gereguleerd is met vergunningen voor bewoners wordt zorg gedragen dat de juiste parkeerders op de juiste plaats parkeren. Immers met regulering kan er voor gezorgd wordt dat er voor de primaire doelgroep voldoende parkeerplaatsen op straat beschikbaar zijn. Hiermee kunnen negatieve effecten van parkeren door klanten van de winkels tegen worden gegaan. In het Kadernota Parkeerbeleid Delft 2013-2020 is bepaald dat uitbreiding van regulering alleen plaatsvinden als hier draagvlak voor omwonenden is.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

4.3 Samenvatting

Laden/lossen gebeurt nu in de Roland Holstlaan tussen de studentenflat en de Albert Heijn. Dit geeft behoorlijk wat overlast. In de nieuwe situatie gebeurt laden en lossen binnen in het gebouw. De ingang "schuift op" in de richting van de Leeuwenhof. De bewoners zullen daar dus te maken gaan krijgen met in- en uitrijdende vrachtwagens. Woonbron verzoekt de overlast voor de bewoners te minimaliseren door het treffen van maatregelen in het bestemmingsplan.

Antwoord

In tegenstelling tot de huidige wijze van laden en lossen, wat in de openbare ruimte plaats vindt, is het laden en lossen in de nieuwe situatie inpandig geregeld. De vrachtwagens rijden dus de laad en loshof (expeditieruimte) in voordat er gelost wordt. Dit levert op het gebied van overlast een verbetering op ten opzichte van de huidige situatie.

Er is in het bestemmingsplan onderzoek gedaan naar de geluidsoverlast van het laden en lossen voor de omgeving.

Onderzocht is wat de geluidseffecten zijn met betrekking tot hiertoe relevante aspecten, zijnde:

• de bevoorrading van de supermarkt;
• de stationaire installaties;
• het rijden en parkeren van personenwagens van de bezoekers;
• het rijden van de winkelwagens.

Uit het onderzoek komt naar voren dat aan voor de omliggende woningen aan de grenswaarde voldaan kan worden. Om de nieuw te bouwen woningen in het plan te realiseren en aan de grenswaarde uit het Activiteitenbesluit te voldoen dienen er maatregelen genomen te worden. Voor de omliggende woningen is dit niet noodzakelijk. Ook voor de woningen in de Leeuwenhof wordt voldaan aan de maximale grenswaarde.

Voor de nieuw te bouwen woningen in het bestemmingsplan kan voldaan worden aan de grenswaarde wanneer:

• de westelijke zijgevel van de nieuwbouwappartementen (fase 1) wordt uitgevoerd als zogenoemde dove gevel;
• voor de voor- en zijgevels van de nieuwbouwappartementen een hogere waardenbesluit als bedoeld in de Wet geluidhinder gevolgd wordt;
• tussen het bovenste parkeerdek en de bovenliggende appartementen aan de oostzijde van het complex (fase 2) een geluidafschermende luifel wordt aangebracht, die ten minste 2 meter oversteekt.

Indien bovengenoemde maatregelen worden uitgevoerd is het plan inpasbaar in de omgeving en wordt er voor het aspect geluid voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. In het bestemmingsplan zijn de genoemde maatregelen geborgd.

De Albert Heijnlocatie wordt direct ontsloten vanaf de Martinus Nijhofflaan. Dit geldt voor zowel de inpandige parkeergarage als de bevoorrading. Bij het ontwerpen van de in- uitrit is rekening gehouden met een goed zicht op zowel de voetgangers als het verkeer op de Martinus Nijhofflaan. De vrachtwagens gaan niet door de wijk rijden op weg naar de laad- en loshof. Daarom zijn hiervoor geen extra maatregelen nodig voor de woningen in de Leeuwenhof.

Met het verplaatsen van de laad- en lossituatie wordt voorkomen dat vrachtverkeer voor bevoorrading door de woonwijk moet rijden. In de nieuwe situatie komt vrachtverkeer van de Martinus Nijhofflaan naar de inpandige laad- en losvoorziening en rijdt van deze voorziening direct terug naar de Martinus Nijhofflaan. Naar verwachting zal per saldo de woonwijk Voorhof Zuid-West (en de Leeuwenhof) hierdoor minder last hebben van de laad- en losbewegingen door de woonwijk.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan

4.4 Samenvatting

Woonbron wenst de garantie dat de aan- en afvoer van goederen rechtstreeks zal plaatsvinden via de Martinus Nijhofflaan en niet via de E. du Perronlaan door het opnemen van een specifieke bouwaanduiding in het bestemmingsplan voor ontsluiting voor laden en lossen aan de zijde van de Martinus Nijhofflaan. Op deze wijze blijft de overlast voor de bewoners van de Leeuwenhof minimaal doordat het niet mogelijk is dat vrachtwagens rondom het woongebouw zullen rijden.

Antwoord

Met de Albert Heijn zijn afspraken gemaakt over het rijden van de kortste route van en naar de Martinus Nijhofflaan door bevoorradend verkeer. Albert Heijn is ook niet gebaat bij langere routes door de woonwijk.

Indien deze afspraken niet nageleefd worden, kan een verbod voor vrachtverkeer worden ingesteld op wegen rond de Albert Heijn. Het instellen van een verbod voor vrachtverkeer geldt echter ook voor verhuiswagens en is dus ook nadelig voor de woningen. Een verbod zal alleen worden ingevoerd indien dit noodzakelijk blijkt. De gemeente vertrouwt er op dat vooralsnog het instellen van een verbod niet nodig is.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

4.5 Samenvatting

Deze toren staat in het zicht van ons woongebouw aan de Artemisstraat. Woonbron verwacht dat het verminderen van uitzicht invloed zal hebben op de waarde ontwikkeling van de appartementen in dat gebouw. Woonbron wenst compensatie van de waardevermindering als gevolg van het verminderen van uitzicht.

Antwoord

Het bestemmingsplan maakt fase 1 en fase 2 rechtstreeks mogelijk. In fase 2 wordt op de kop, aan het Delflandplein, in de resterende uitbreiding van winkels en parkeren voorzien, alsook een woontoren. Het gaat hier om een slanke toren van maximaal 63 meter hoog ter markering van het Delflandplein. Deze 2e woontoren zal ten opzichte van de Artemis-flat op een afstand van circa 150 meter worden geplaatst. De geplande hoogbouw wordt daarmee op een aanzienlijke afstand geplaatst in een stedelijke omgeving. Een omgeving waar al diverse hoogbouw al aanwezig is die het beeld van de wijk bepalen. De bewoners van de Artemis-flat hebben voor wat betreft het plangebied nu ook al uitzicht op bebouwing. Waarbij wordt opgemerkt dat aan de zuidzijde van het plangebied nu ook al bebouwing aanwezig in de vorm van de DUWO-flat. Van een onevenredige afname van het uitzicht vanuit de Artemis-flat is dan ook geen sprake.

Bovendien is de geplande nieuwbouw passend binnen de omgeving. Met de eventuele hoogbouw van de woontoren met een hoogte van 63 meter wordt een harmonieus antwoord gegeven op de bebouwing in de omgeving en wordt het Delflandplein benadrukt als een stedelijke knoop aan de boulevard. Daarnaast vormt deze slanke toren straks samen met de dominantere 'Torenhove' een poort naar de Martinus Nijhofflaan.

Zoals in de Nota bouwhoogten is aangegeven kent Delft een karakteristiek silhouet, waarin de historische binnenstad met kerktorens een waardevol en herkenbaar beeld vormt. Ook de hoogbouw in de TU-wijk als referentie van de kennisstad is herkenbaar. Daarnaast vormen de hoge woonflats in de Voorhof en Buitenhof met als centraal baken Torenhove een vanuit de omgeving van Delft herkenbaar zicht.

In de uitgevoerde HER (Bijlage 2) bij de toelichting van bestemmingsplan) is onderzocht wat de invloed van de hoogbouw op de zichten op Delft heeft. De nieuwe hoogbouw heeft vooral een positieve invloed op het wat monotone, grootschalige beeld van woonflats (schijven) in de Voorhof en Buitenhof. Het vormt een aanvulling op de nieuwe ontwikkelingen van de Poptahof en In den Hoven. Er is in de HER geconcludeerd dat de herontwikkeling van de Albert Heijn-locatie aan de Martinus Nijhofflaan, waarbij in fase 2 een toren van 63 meter wordt gerealiseerd, zowel stedenbouwkundig als architectonisch uitstekend past binnen de uitgangspunten van verdichting langs de boulevards zoals in de gemeentelijke structuurvisie is vastgelegd, de ruimtelijke kwaliteit en de samenhang van dit gebied versterkt en vergroot.

Als indiener van mening is dat hij schade zal lijden door het vaststellen van het bestemmingsplan kan hij een planschadeverzoek indienen na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Dit verzoek zal conform de geldende planschadeprocedure worden in behandeling worden genomen.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

4.6 Samenvatting

Woonbron wenst inspraak te krijgen in de uitvoering van het reclameobject in het plangebied om de overlast voor de bewoners van de Artemisflat te minimaliseren.

Antwoord

Vooropgesteld is het reclame-object niet rechtstreeks mogelijk gemaakt is in het bestemmingsplan. Om het reclame-object mogelijk te maken dient er door middel van een binnenplanse afwijking afgeweken worden van het bestemmingsplan. Op deze manier is er rekening gehouden met een extra toets op het tijdelijke reclame/groenobject op de hoek van de Albert Heijn. Hiermee wordt de mogelijkheid geboden om aan de Martinus Nijhofflaan een groen- of reclameobject te plaatsen met maximaal de hoogte tot de bovenzijde van de vierde bouwlaag. Het reclame-object is op een afstand van circa 150 meter afstand gesitueerd van de Artemis-flat. Het reclame-object kan alleen worden toegestaan: “indien deze naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de bijzondere verschijningsvorm alsmede getoetst aan de aangegeven maatgevende milieuaspecten) de kwaliteit van leefomgeving niet nadelig wordt beïnvloed.” Naar verwachting zal de overlast voor de bewoners van de Artemis-flat minimaal zijn, omdat het College bij het eventueel gebruik maken van de afwijking in de belangenafweging eerdere genoemde aspecten mee moeten nemen. Hiermee kan door het College voldoende gestuurd worden op kwaliteit.

Overigens heeft VORM Ontwikkeling aangegeven open te staan voor overleg met Woonbron en zijn ze bereid inspraak te bieden over de uitvoering van het reclameobject.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

4.7 Samenvatting

Het is niet duidelijk wat de geluidseffecten zijn op het woongebouw de Leeuwenhof van woongeluiden, verkeersbewegingen als de bedrijvigheid aan de achterzijde van het gebouw van laden en lossen. Woonbron wenst dat de geluidsoverlast geminimaliseerd zal worden door het treffen van maatregelen.

Antwoord

Ten behoeve van het vaststellen van een bestemmingsplan dient de raad uit te gaan van een goede ruimtelijke ordening. Om te bepalen of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening wordt in de regel gekeken naar de milieuzoneringen, behorende bij de bedrijven die in en/of nabij het plan gelegen zijn. Hierbij wordt ook de geluidsbelasting betrokken van de verkeersbewegingen met betrekking tot het plangebied. Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de kwaliteit van de leefomgeving. Voor een verantwoorde inpassing van bedrijvigheid in haar fysieke omgeving of van gevoelige functies nabij bedrijven, heeft de VNG van de publicatie “Bedrijven en milieuzonering" in een uitgave opgesteld. Deze publicatie kan gehanteerd worden ten behoeve van de op te stellen paragraaf bedrijven en milieuzonering in het bestemmingsplan.

Op basis van deze uitgangspunten - zoals opgenomen in de VNG publicatie - is er akoestisch onderzoek uitgevoerd. In het akoestisch onderzoek is onderzocht wat de geluidsbelasting op o.a. het woongebouw van de Leeuwenhof is. In paragraaf 4.9 van het bestemmingsplan is beschreven wat de resultaten van het onderzoek zijn. Om te bepalen of aan de geldende normen voldaan wordt is er getoetst aan de grenswaarde uit het Activiteitenbesluit. Uit de conclusies van het onderzoek blijkt dat dat aan de maximale grenswaarde uit het Activiteitenbesluit wordt voldaan voor de Leeuwenhof-flat, ook als er geen maatregelen worden genomen.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

4.8 Samenvatting

Woonbron maakt bezwaar tegen de versmalling van de doorgang aan de zijde Roland Holstlaan. De begane grond van de studentenflat bestaat uit een dichte gevel, die van de nieuwbouw ook. Dit wordt wat betreft de leefbaarheid een onveilig, risicovol gebied waar de Leeuwenhof uitzicht op krijgt. Dit is niet bevorderend voor de verhuur en de verkoop van de woningen in de Leeuwenhof. Woonbron verzoekt u om maatregelen te treffen ter bevordering van de leefbaarheid, bijvoorbeeld door het aanpassen van verlichting.

Antwoord

De doorgang en de daarbij behorende gronden waar naar verwezen wordt zijn na oplevering hoofdzakelijk eigendom van DUWO. Desondanks is VORM Ontwikkeling in gesprek met DUWO en bewoners van de DUWO-flat over de oriëntatie van de DUWO-flat en de omgeving. Het afsluiten van deze doorgang is als onderwerp onderdeel van de gesprekken tussen VORM en de betrokkene partijen over de inrichting van de openbare ruimte. VORM heeft zelfs aan gegeven bereid te zijn maatregelen te treffen. Indien dit buiten haar invloedssfeer ligt, bijvoorbeeld omdat de oplossing buiten het plangebied gerealiseerd moet worden, dan is zij bereid in goed overleg een bijdrage ter bekostiging hiervan te doen.

De gemeente vindt een dergelijke oplossing voorstelbaar en indien uit deze gesprekken naar voren komt dat de gemeente vanuit haar rol maatregelen dient te nemen dan zal de gemeente deze in overweging nemen. Voor een eventuele onttrekking aan de openbaarheid zal de gemeenteraad een onttrekkingsbesluit moeten nemen. Op dit onttrekkkingsbesluit is het mogelijk bezwaar of beroep in te stellen. Desondanks heeft VORM Ontwikkeling aangegeven in gesprek te zijn met DUWO en bewoners van de DUWO-flat over de oriëntatie van de DUWO-flat en de omgeving. VORM heeft aan gegeven bereid te zijn maatregelen te treffen. Indien dit buiten haar invloedssfeer ligt, bijvoorbeeld omdat de oplossing buiten het plangebied gerealiseerd moet worden, dan is zij bereid in goed overleg een bijdrage ter bekostiging hiervan te doen. Het afsluiten van deze ruimte is als onderwerp onderdeel van de gesprekken tussen VORM en DUWO over de inrichting van de openbare ruimte. De gemeente merkt desgevraagd op dat zij een dergelijke oplossing voorstelbaar vindt en indien uit deze gesprekken naar voren komt dat de gemeente vanuit haar rol maatregelen dient te nemen dan zal de gemeente deze in overweging nemen.

Overigens wordt opgemerkt dat de gronden geen onderdeel uit maken van het bestemmingsplan en het uitvoeringsaspecten betreffen die geen onderdeel uit maken van een bestemmingsplan.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

4.9 Samenvatting

Woonbron verzoekt u om maatregelen te treffen ter bevordering van de leefbaarheid, bijvoorbeeld door het aanpassen van verlichting.

Antwoord

De gemeente en VORM zijn in gesprek over de openbare inrichting van het gebied. De genoemde aspecten zullen nadrukkelijk meegenomen worden in de gesprekken. Vanuit VORM is echter nu al gemeld dat het voor de exploitant van de supermarkt van belang is dat de Dichtersweg wordt uitgevoerd met goede verlichting en een goede zichtbaarheid.

Overigens wordt opgemerkt dat uitvoeringsaspecten als het aanpassen van verlichting geen onderdeel uit maken van een bestemmingsplan.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

4.10 Samenvatting

Verder verzoekt Woonbron schriftelijk op de hoogte te blijven van het vervolg van de procedure en de bezwaar- en beroepstermijnen.

Antwoord

Woonbron wordt in het vervolg van de procedure via de gebruikelijke wijze op de hoogte houden. Voor het ontwerpbestemmingsplan en ontwerpbesluit hogere waarde - en in dit geval vanwege de Wro-coördinatieregeling - ook de ontwerp omgevingsvergunning fase 1 geldt dat hiervan berichtgeving op de gemeentelijke website, in de Staatscourant en Stadskrant wordt geplaatst.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het plan.

• 5. Veiligheidsregio Haaglanden

5.1 Samenvatting

Geadviseerde maatregelen en Restrisico

Gezien de afstand van deze risicobronnen tot aan het plangebied worden voor de functies in het plangebied de volgende maatregelen geadviseerd:

• A. Afschakelbare ventilatie;
• B. Voorbereiding interne organisatie;
• C. Risicocommunicatie.

Voor wat betreft de beheersbaarheid en bestrijdbaarheid van incidenten geldt dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen onder normale omstandigheden voldoende zijn.

Antwoord

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. De adviezen hebben geen gevolgen voor het

bestemmingsplan. Bij nieuwbouw van woningen in het plangebied zal de gemeente adviseren genoemde technische voorziening te plaatsen. De bewoners in het plangebied zullen via de reguliere kanalen van risicocommunicatie worden geïnformeerd.

Conclusie

Deze reactie heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan

7.2 Financiële uitvoerbaarheid

7.2.1 Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening voorziet in een verplichting tot het verhaal van gemeentelijke kosten. Dat kan op publiekrechtelijke grondslag, via een exploitatieplan dat gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd dient te worden. Maar ook kan het gemeentelijke kostenverhaal geregeld worden via een zogenoemde anterieure overeenkomst over grondexploitatie met de initiatiefnemer/ontwikkelaar, als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening. De reikwijdte van de exploitatieplanplicht en het daaruit voortvloeiende kostenverhaal, volgt uit de omschrijving van bouwplannen zoals bepaald in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

7.2.2 Wat zit er in het plan

Het onderhavige bestemmingsplan maakt nieuwbouw binnen het plangebied aan de Martinus Nijhofflaan 13 t/m 19 te Delft planologisch mogelijk. Dit betreft een bouwplan in de zin van 6.12 Wro juncto 6.2.1 Bro.

Gevolgen

De in het bestemmingsplan opgenomen bouwmogelijkheden hebben tot gevolg binnen het plangebied woningbouw en detailhandel kan worden gerealiseerd. De ontwikkeling vindt plaats op privaat eigendom en komt geheel voor rekening en risico van de ontwikkelaar. Via een anterieure overeenkomst wordt er voorzien in het kostenverhaal. Met de initiatiefnemer is daartoe een anterieure overeenkomst over grondexploitatie als bedoeld in artikel 6.24 lid 1 Wro gesloten. Hierin is geregeld dat de initiatiefnemer aan de gemeente een bijdrage betaalt ten behoeve van de apparaatskosten en een bijdrage in het honorarium (controle van het bestek en toezicht op de uitvoering) van de gemeente. Daarbij is een regeling opgenomen indien de kosten van de gemeente de exploitatiebijdrage overschrijden, alle met de ontwikkeling samenhangende kosten komen aldus ten laste van de initiatiefnemer komen. De herziening van het plan met betrekking tot deze locatie heeft daarom voor de gemeente geen financiële gevolgen. Er behoeft daarom geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

• 1. Gemeente Delft, Nota Parkeernormen 2013, parkeren bij nieuwe ontwikkelingen en functiewijzigingen in Delft, 3 juni 2013
• 2. Voor de supermarkt is een opslag op het bvo winkelruimten opgenomen ad 258m2 voor de expeditieruimte, minus opstelplek vrachtwagen en trafo ad 175 m2, ofwel totaal 4.400m2 bvo + 258m2 - 175m2 = 4523m2 bvo + 1062m2 bvo = 5.585m2
• 3. Het bestemmingsplan biedt ruimte aan maximaal 156 woningen. Op basis van het bouwplan worden in fase 1 59 woningen gerealiseerd. Dit betekent dat in fase 2 maximaal 97 woningen gerealiseerd kunnen worden.