Den Ham 23

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Op het perceel Den Ham 23 - Zuidwijk 21 te Boskoop staan thans twee 'agrarische' bedrijfswoningen. Eén aan Den Ham 23 en één aan de Zuidwijk 21. Voor de woning Den Ham 23 geldt dat de agrarische bestemming niet meer nodig is. Deze woning vervult sinds 1974 geen agrarische functie. Reden waarom is verzocht de bestemming van de woning te wijzigen naar plattelandswoning.

1.2 Plangebied

Het plangebied betreft het perceel Den Ham 23 te Boskoop, zie afbeelding 1. Deze locatie ligt aan de zuidkant van Boskoop langs de provinciale weg N207.

Afbeelding 1: Locatie Den Ham 23 Boskoop

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het plangebied geldt binnen het bestemmingsplan Buitengebied Boskoop de bestemming 'Agrarisch'. Binnen deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming van een agrarische bedrijfswoning te wijzigen naar plattelandswoning (artikel 27.1).

Afbeelding 2: Verbeelding Bestemmingsplan Buitengebied Boskoop

1.4 Opzet van het plan

In dit wijzigingsplan wordt, na dit inleidende hoofdstuk, in hoofdstuk 2 het beleidskader beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan de wijzigingsbevoegdheid. Hoofdstuk 4 bevat de juridische planbeschrijving en in het laatste hoofdstuk komt de uitvoerbaarheid van het plan aan de orde.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Het bestemmingsplan Buitengebied Boskoop (inclusief de eerste en tweede actualisatie) geeft een beschrijving van het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid dat op het gebied van toepassing is. De wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan Buitengebied Boskoop is al getoetst aan dit beleid. Wanneer aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid wordt voldaan, kan worden gesteld dat het wijzigingsplan in overeenstemming is met het beleid zoals beschreven in het voornoemde bestemmingsplan. Daarbij geldt dat dit beleid nog actueel is en geen recenter beleid is waaraan het wijzigingsplan nog dient te worden getoetst.

Hoofdstuk 3 Toetsing aan wijzigingsvoorwaarden

Zoals in hoofdstuk 1 aangegeven, kunnen burgemeester en wethouders een plan onder voorwaarden wijzigen ten behoeve van het omzetten van een agrarische bedrijfswoning naar een plattelandswoning. In dit hoofdstuk wordt toegelicht dat het verzoek voldoet aan de gestelde voorwaarden.

• a. er vindt schaalvergroting, reconstructie of in enigerlei vorm een positieve uitwerking op de sierteelt plaats, die mede door de wijziging mogelijk wordt gemaakt, aan deze voorwaarde wordt ook voldaan als in het verleden schaalvergroting of reconstructie heeft plaatsgevonden;

De woning Zuidwijk 28 is afgebroken en teruggebouwd op het perceel Zuidwijk 21, gesitueerd aan de andere kant van de weg Zuidwijk. De voormalige gemeente Boskoop heeft daarmee ingestemd, omdat als gevolg van afbraak en bouw de bedrijfsbebouwing voor vrachtverkeer op Zuidwijk 28 beter toegankelijk is en minder bezetting op de openbare weg. Daarnaast zijn de woning Den Ham 23 en de gronden daarachter gesplitst. De achterliggende gronden blijven in gebruik voor de sierteelt.

• b. Als schaalvergroting zoals bedoeld onder a wordt mede gezien de 'samenvoeging' van percelen welke gelegen aan eenzelfde weg, dan wel direct aansluitende wegen, hemelsbreed niet meer dan 200 meter van elkaar verwijderd zijn, dan wel 400 meter en/of een andere weg indien een positief agrarisch advies is afgegeven door een agrarisch deskundige;

Zie reactie onder punt a.

• c. de ligging van de nieuwe woning staat toekomstige reconstructie, bestaande bedrijvigheid of andere ruimtelijke opgaven (onder andere waterberging en wegen) niet in de weg;

Het gaat om een bestaande woning die een andere bestemming krijgt. Deze bestemmingswijziging staat toekomstige bedrijvigheid of ruimtelijke opgaven niet in de weg.

• d. de bij het voormalige agrarische bedrijf behorende bedrijfsgronden zijn verkocht, waarbij de oppervlakte van het overgebleven perceel beperkt wordt tot een maximum van 1.000 m²;

Dit wordt geregeld op de verbeelding.

• e. de bijgebouwen hebben na bestemmingswijziging geen groter vloeroppervlak dan 50 m²; bij uitzondering is een ontheffing van 75 m² toegestaan;

Dit wordt geregeld in de planregels.

• f. de plattelandswoning dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;

Bodem

De voorgenomen wijziging betreft alleen het omzetten van de bestemming. Feitelijk wordt niets veranderd op het perceel. De bestaande bedrijfswoning wordt een plattelandswoning. Een bodemonderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Archeologie

Het huidige plan bestaat uit het omzetten van de bestemming bedrijfswoning naar de bestemming plattelandswoning. Hiervoor zullen geen grondwerkzaamheden plaatsvinden. Om die reden is een archeologisch onderzoek niet nodig.

Luchtkwaliteit

Vanuit luchtkwaliteit is er geen belemmering voor het plan. Er is geen toename van het aantal woningen of bedrijven. Het aantal aan- en afvoerbewegingen verandert niet. Gezien de verkeersintensiteiten en achtergrondconcentratie van NO2, SO2 en PM10 in Boskoop worden de grenswaarden voor luchtkwaliteit niet overschreden. Het plan draagt niet in betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Bedrijven- en milieuzonering

Vanuit een goede ruimtelijke ordening moet worden beoordeeld of bedrijven in de omgeving worden belemmerd door het plan en of ter plaatse van de woning sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Hierbij moet met name worden ingegaan op geluid ten gevolge van bedrijfsactiviteiten en gebruik van gewasbeschermingsmiddelen.

Voor de beoordeling is gebruik gemaakt van de Handreiking Bedrijven en milieuzonering (VNG, editie 2009). Per milieucategorie geldt een richtafstand. De in de handreiking opgenomen afstanden zijn indicatief en kunnen per gebiedstype, waarin de ontwikkeling zal plaatsvinden, verschillen. Hierbij is het uitgangspunt dat deze afstanden gemotiveerd worden toegepast.

Beoordeling

Het plangebied kan worden getypeerd als gemengd gebied. In de omgeving van het plangebied bevinden zich diverse bedrijven en woningen. Naast het plangebied zijn boom- en sierteeltbedrijven en tuincentra gelegen. Op grond van de VNG Handreiking Bedrijven en milieuzonering geldt in een gemengd gebied een richtafstand van 10 meter gemeten vanaf bedrijfsgebouwen/kassen tot de woning (aanduiding woning toegestaan). De afstand van de woning tot het bedrijfsgedeelte van Den Ham 22 bedraagt ca. 40 meter. De afstand tot de naastgelegen kwekerij in siervissen (Vital Fish) bedraagt minder dan 10 meter. Het gaat hier echter om een bestaande situatie.

Invloed plan op de omliggende bedrijven

De naast gelegen bedrijven aan worden niet belemmerd door het plan, mits het bouwvlak van de woning niet groter wordt dan de bestaande woning. Deze bedrijven moeten in de huidige situatie al rekening houden met de woning Den Ham 23. De woning wordt afgesplitst van het achterliggende bedrijf. De woning wordt ten opzichte van dat bedrijf geen gevoelig object.

Conclusie

Vanuit bedrijven en milieuzonering is er geen belemmering voor het plan, mits de aanduiding plattelandswoning alleen voor de bestaande locatie geldt.

Geluid

Vanuit de Wet geluidhinder is er geen beperking tegen het omzetten van de agrarische bedrijfswoning in een plattelandswoning. Bij herbouw van de woning moet aan het gestelde in het bestemmingsplan met betrekking tot de Wet geluidhinder worden voldaan.

Externe veiligheid

Het plan betreft de omzetting van een voormalige agrarische bedrijfswoning naar plattelandswoning. Voor externe veiligheid brengt dit geen wijzigingen in de risico's ten opzichte van risicobronnen met zich mee. Het gebruik van de woning blijft wonen.

Ecologie

Het plan betreft alleen het wijzigen van de functie van de bedrijfswoning naar plattelandswoning waardoor er geen effect is op de flora- en fauna.

Water

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in de toelichting afzonderlijk te worden aangegeven welke de gevolgen voor het plan zijn voor de waterhuishouding. Het plan heeft geen gevolgen voor de waterhuishouding. Er wordt middels dit plan geen nieuwe bebouwing dan wel wijziging van gebruik mogelijk gemaakt.

• g. er mogen geen onevenredige beperkingen voor omliggende, bestaande agrarische bedrijven optreden (dit betreft zowel de bestaande bedrijfsvoering als de uitbreidings- en ontwikkelingsmogelijkheden).

In de planregels is opgenomen dat algehele herbouw van de bedrijfswoning uitsluitend mag plaatsvinden op bestaande fundamenten waarbij een verschuiving over maximaal 3,5 m mag plaatsvinden. Hiermee kan worden gesteld dat de woning geen belemmering wormt voor de omliggende bedrijven. Zie voor de verdere motivering hiervoor onder de punten a tot en met f gestelde.

Hoofdstuk 4 Juridische en bestuurlijke aspecten

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planvoorschriften. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

4.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

4.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidigen, bouwvlakken enzovoorts. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaarten en/of kadastrale kaart).

4.3 Opbouw van de regels

De regels zijn opgedeeld in vier hoofdstukken met een of meer artikelen:

Hoofdstuk 1: 'Inleidende regels' bevat de begripsbepalingen (artikel 1) en een bepaling over de wijze van meten (artikel 2). De begripsbepalingen zijn in alfabetische volgorde opgesomd en dienen als referentiekader voor de overige regels.

Hoofdstuk 2: 'Bestemmingsregels' bevat de bestemmingen. Elk artikel heeft een vaste opbouw. Eerst wordt een bestemmingsomschrijving gegeven, vervolgens de bouwregels, eventuele nadere eisen en eventuele mogelijkheden voor ontheffing van de bouwregels danwel gebruiksregels.

Hoofdstuk 3: 'Algemene regels' bevat regels die algemeen gelden en die vanwege de algemeenheid gegroepeerd zijn.

Hoofdstuk 4: 'Overgangs- en slotregels' omvat de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan. Deze zijn opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening 2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

4.4 Wijze van toetsen

De regels en verbeelding zijn bedoeld als instrument om te bepalen of gebruik in ruime zin van de gronden en opstallen in overeenstemming is met het ruimtelijk beleid dat voor een gebied geldt. Wanneer bijvoorbeeld een aanvraag voor functiewijziging of het uitbreiden van de bestaande bebouwing wordt ingediend, moet deze getoetst worden aan het bestemmingsplan.

Indien een aanvraag binnenkomt dient:

• 1. In eerste instantie op de verbeelding te worden gekeken waar de betreffende locatie ligt. Hierbij zijn dus van belang de toegekende bestemmingen en de eventuele nadere aanduidingen die op deze gronden van toepassing zijn;
• 2. Vervolgens in de regels onder de doeleindenomschrijving van de geldende bestemming te worden nagegaan of de situatie in overeenstemming is met deze doeleindenomschrijving;
• 3. Indien dit het geval is vervolgens met betrekking tot:
  • a. bebouwing te kijken naar de bebouwingsregels;
  • b. werken en werkzaamheden te kijken naar de aanlegregels;
  • c. gebruik te kijken naar de gebruiksbepalingen.
• 4. Indien strijdigheid aanwezig is, vervolgens in de respectievelijke afwijkingsbevoegdheden danwel in de wijzigingsbevoegdheden te worden nagegaan of in een uitzondering is voorzien. Bij het toepassen van deze bevoegdheden dient aan de daar opgenomen specifieke voorwaarden te worden voldaan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij het omzetten van een bedrijfswoning naar plattelandswoning is geen sprake van de activiteit bouwen. Dit betekent dat geen sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6:12 Wro jo. artikel 6.2.1. van het Bro en geen exploitatieplan hoeft te worden opgesteld. Het plan voorziet daarnaast niet in de uitvoering van werken door de gemeente. Om deze reden hoeft de financiele uitvoerbaarheid niet te worden verantwoord.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Over het ontwerpwijzigingsplan kunnen door belanghebbenden zienswijzen naar voren worden gebracht. De resultaten van de zienswijzen worden in het wijzigingsplan worden verwerkt.