Molenwetering 2013

4.2 Algemene ontwikkelingen

4.2.1 Bouwregels voor bedrijven

Het maken van een nieuw bestemmingsplan biedt ook de mogelijkheid om te bepalen of bestaande regels functioneel nog van toepassing zijn. In het nieuwe bestemmingsplan zijn enkele deregulerende maatregelen genomen ten aanzien van ontheffingen die (bijna) altijd verleend worden. Het gaat hierbij om:

• De bouwhoogte: In het huidige bestemmingsplan is de maximale bouwhoogte 15 meter met een ontheffing tot 20 of 30 meter afhankelijk van de locatie. Deze bouwhoogtes zijn in het nieuwe bestemmingsplan direct toegestaan.
• Bouwen tot de perceelsgrens: In het huidige bestemmingsplan is een bepaling opgenomen dat gebouwen, behalve als op de plankaart anders is aangeven, op tenminste 2 meter vanaf de perceelsgrens gerealiseerd moeten worden, van deze bepaling kan worden afgeweken indien de brandveiligheid gewaarborgd is. Angezien er de afgelopen jaren altijd van deze bepaling is afgeweken komt deze bepaling, op deze wijze, niet meer voor in het nieuwe bestemmingsplan.
• Bebouwingspercentage: In het huidige bestemmingsplan is een bebouwingspercentage van het bouwperceel van maximaal 75% opgenomen. In het nieuwe bestemmingplan blijft dit percentage gehandhaafd, echter, indien de brandveiligheid en het parkeren op eigen terrein gewaarborgd is, kan zonder afwijkingsbesluit, 100% van het bebouwingsperceel bebouwd worden.

4.2.2 Herziening Staat van bedrijfsactiviteiten

De staat van inrichtingen in het huidige bestemmingsplan is sterk verouderd. In het nieuwe bestemmingsplan is de standaard Staat van Bedrijfsactiviteiten (SvB) opgenomen die is opgesteld door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De SvB gaat uit van activiteiten, gerangschikt naar SBI-codes. Voor elke activiteit zijn milieuaspecten en richtafstanden vermeld, rekening houdend met de normaliter bij deze activiteiten voorkomende opslagen en installaties. Voor het bestemmingsplan Molenwetering 2013 heeft de gemeente Alphen aan den Rijn de standaard bedrijvenlijst van de VNG aangepast door de ruimtelijk niet wenselijke bedrijfsactiviteiten te verwijderen, bijvoorbeeld de landbouwbedrijven.

In de nieuwe manier van bestemmen worden de maximale toegestane bedrijfscategorieën op de verbeelding weergegeven. Tevens zijn er ontheffingsgebieden op de verbeelding aangegeven waar, onder voorwaarden, een afwijking verleend kan worden voor hogere bedrijfscategorieën. In tegenstelling tot het huidige bestemmingsplan, waar de maximale bedrijfscategorie en de ontheffing alleen in de voorschriften is beschreven, zorgt deze manier van bestemmen ervoor dat de ondernemers meer duidelijkheid hebben ten aanzien van de maximaal mogelijke bedrijfscategorie op een specifieke kavel.

4.2.3 Bedrijfswoningen

Het huidige beleid voor bedrijventerrein is primaire gericht op het faciliteren van bedrijvigheid. Omdat de vestiging van bedrijfswoningen de primaire functie van het bedrijventerrein zou kunnen hinderen is het niet toegestaan om nieuwe bedrijfswoningen te realiseren. De bestaande bedrijfswoningen blijven toegestaan, deze zijn aangeduid op de verbeelding van het bestemmingsplan. Het nieuwe beleid is ook een verduidelijking ten opzichte van de bepaling in het huidige bestemmingsplan waarin bedrijfswoningen uitsluitend zijn toegestaan 'indien zulks onvermijdelijk is voor een verantwoorde bedrijfsvoering en de noodzaak terzake aantoonbaar is'.

Ten aanzien van de bouwregels voor bedrijfswoningen blijft de inhoudsmaat van 500 m3. De overige bouwregels worden geschrapt, en daardoor gelijkgesteld aan de bouwregels voor bedrijfsbebouwing. Ook de bepaling ten aanzien van een bijgebouw van de bedrijfswoningen is verwijderd, gezien het erg lastig is om aan te tonen of een bijgebouw wordt gebruikt ten behoeve van het bedrijf of de bedrijfswoning.

4.2.4 Kantoren

Om aan de trend naar meer kantoorruimte voor met name hoogwaardige bedrijvigheid tegemoet te kunnen komen, wil het bestemmingsplan toe naar een procentuele verdeling van de kantoorbehoefte over het bedrijfsperceel, en niet langer per gebouw. Dit komt erop neer dat in het herziene plan maximaal 50% (gelijk het huidige plan) van de bedrijfsvloeroppervlakte, verdeeld over het (uit te geven) bedrijfsperceel, mag bestaan uit kantoor.

De koppeling van kantoorruimte aan de bedrijfsruimte binnen één bedrijf in de directe nabijheid blijft dus van kracht, maar dit hoeft dus niet langer bouwkundig geïntegreerd te zijn. Dit kan echter wel tot de situatie leiden dat het kantoor- danwel bedrijfsgedeelte op termijn los van elkaar wordt verkocht danwel gebruikt. Dit gebruik is dan strijdig en hier zal dan op gehandhaafd moeten worden. Verruiming of verzelfstandiging van het kantooraandeel is niet aan orde: dit zou oneigenlijk gebruik van het bedrijfsterrein in de hand werken met consequenties voor externe veiligheid, parkeerdruk en oneerlijke concurrentie met de daartoe aangewezen kantoorlocaties zoals de stationsomgeving. Ook het provinciaal beleid verzet zich hier tegen. Daarnaast moet worden aangegeven dat de huidige regeling gemakkelijk te omzeilen is door verschillende gebouwen aan elkaar te bouwen met gangen, zodat ze gezien kunnen worden als 'één gebouw'.

Het uitgangspunt voor zelfstandige kantoren is dat deze niet zijn toegestaan. Voor de reeds vergunde zelfstandig kantoren is een maatbestemming (Bedrijf – Bedrijfsverzamelcomplex) en een aanduiding (kantoor) opgenomen. De bestaande situatie en het regionaal beleid liggen ten grondslag aan de bijbehorende regels.

4.2.5 Detailhandel

Detailhandel is op dit bedrijventerrein in de grond niet wenselijk. Dit beknibbelt op de ruimte die benodigd is voor bedrijven en is ruimtelijk niet gewenst omdat dit niet helpt de bestaande perifere detailhandelslocaties in de regio te versterken. Soms moeten er echter uitzonderingen gemaakt kunnen worden omdat bepaalde winkels niet in traditionele winkelgebieden kunnen bestaan.

De uitzondering wordt alleen gemaakt ten aanzien van de zogenaamde ABC goederen, auto's, boten en caravans en internetbedrijven. Detailhandel in ABC-goederen wordt uitsluitend toegestaan waar deze reeds gevestigd is, dit geldt ook de nog uit te geven kavels aan de Zwanendrift. Overige volumineuze detailhandel zoals kringloopwinkels en warenhuizen worden niet toegestaan, deze kunnen beter gevestigd worden op de Euromarkt of Rijnhaven-Oost.

In het nieuwe bestemmingsplan wordt doormiddel van een afwijkingsbevoegdheid ruimte gemaakt voor restpartijen- en magazijnverkoop, conform het huidige vastgestelde beleid.

Internetdetailhandel

In het bestemmingsplan wordt een onderscheid gemaakt tussen publieksgerichte internetdetailhandel en niet- publieksgerichte internetdetailhandel. Onder niet-publieksgerichte internetdetailhandel wordt internetdetailhandel verstaan waarbij de goederen op internet worden aangeboden en door de ondernemer aan de consument wordt verstuurd. Deze vorm van internetdetailhandel is een vorm van het klassieke postorderbedrijf en wordt in het gehele bedrijventerrein toegestaan.

Onder publieksgerichte internetdetailhandel wordt internetdetailhandel verstaan waarbij de consument zelf de bestelde goederen komt afhalen. Als experiment wordt deze vorm van internetdetailhandel toegestaan ter plaatsen van het Lions Parc, mits er wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• er is geen sprake van een showroom, etalage of andersoortige uitstalling van goederen;
• parkeren op eigen terrein plaats vindt;
• er mag geen sprake zijn van uitsluitend een afhaalpunt waar een consument bijvoorbeeld door een code door hem bestelde artikelen kan afhalen. Onder een dergelijk afhaalpunt wordt in ieder geval verstaan een afhaalpunt voor levensmiddelen van een supermarkt.