Zuideinde 32 en 34, Aarlanderveen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Initiatiefnemers bezitten aan het Zuideinde 32 - 34 in Aarlanderveen een agrarische bedrijfslocatie. De bedrijfslocatie bestaat uit een boerderij, enkele bedrijfsgebouwen en voorzieningen. Naast de boerderij staat een zomerhuis (Zuideinde 32), welke de aanduiding 'plattelandswoning' heeft. Het zomerhuis is ook eigendom van initiatiefnemers.

Het bedrijfsmatig agrarisch gebruik van de locatie is beëindigd. De schuren zijn verouderd en voor een doelmatige bedrijfsvoering niet (meer) te gebruiken. Een doorstart van de locatie als (volwaardig) grondgebonden agrarisch bedrijf is niet reëel vanwege het ontbreken van een voldoende oppervlakte aan grasland (circa 6 ha). Bovendien ontbreekt voor de locatie een vergunning voor de Wet natuurbescherming (Wnb) voor het houden van dieren. Gezien de ligging op korte afstand van het Natura 2000-gebied De Nieuwkoopse Plassen is het niet mogelijk om een Wnb vergunning te krijgen voor een volwaardig veehouderijbedrijf.

De gemeente heeft naar aanleiding van een principeverzoek aangegeven mee te willen werken aan een procedure waarmee de volgende activiteiten mogelijk worden gemaakt:

• 1. Het bouw van een ruimte voor ruimte woning in ruil voor de sloop van de aanwezige bebouwing en het opruimen van erfverharding;
• 2. Het bouwen van een schuilstal voor de hobbykoeien;
• 3. Het realiseren van een tweede wooneenheid in de huisstal van de boerderij;
• 4. Het toekennen van de bestemming 'Wonen' voor de percelen Zuideinde 32 en 34 alsmede ter plaatse van de compensatiewoning.
• 5. Het (op termijn) verplaatsen van het zomerhuis.

Initiatiefnemers hebben over de gewenste activiteiten een anterieure overeenkomst afgesloten met de gemeente.

Voor het realiseren van de tweede wooneenheid in de stal is door de gemeente in januari 2019 een tijdelijke omgevingsvergunning verleend voor de periode van 10 jaar. Met het voorliggende bestemmingsplan worden de gewenste activiteiten juridisch - planologisch verankerd en wordt de tijdelijke vergunning van de tweede wooneenheid in de stal omgezet in een permanente situatie.

1.2 Het plangebied

Het plangebied ligt in het buitengebied van Aarlanderveen in de polder DANZ (Drooggemaakte Polder en de Zuid- en Noordeinderpolder) ten westen van het dorp Aarlanderveen.

Op de navolgende afbeeldingen is de ligging van het plangebied met een blauwe druppel aangegeven. Op de linker afbeelding is een deel van het Natura 2000 gebied De Nieuwkoopse Plassen & De Haeck te zien. De rechter afbeelding geeft de (globale) begrenzing van het plangebied weer. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de bij dit bestemmingsplan behorende verbeelding.

Figuur 1: Globale ligging plangebied

1.3 Vigerende bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied is "Buitengebied Aarlanderveen". Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 11 juli 2013. In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming Agrarisch met waarden - landschap 2.

Op de inventarisatiekaart behorende als bijlage 4 bij de regels is aangegeven dat ter plaatse een agrarisch bedrijf is gevestigd. Ook is op deze kaart aangegeven dat het zomerhuis een plattelandswoning is. Een uitsnede van de inventarisatiekaart is figuur 2 toegevoegd.

Figuur 2: uitsnede inventarisatiekaart

Verder zijn de volgende bestemmingsplannen van toepassing op het plangebied:

• Buitengebied Aarlanderveen - eerste herziening (vastgesteld op 17 juli 2014);
• Parapluplan Parkeren (vastgesteld op 21 september 2017);
• Parapluplan Archeologie (vastgesteld op 29 maart 2019).

Door middel van het Buitengebied Aarlanderveen - eerste herziening is geregeld dat de toegestane dakhelling van agrarische bebouwing is gewijzigd in de voor de agrarische praktijk gebruikelijke dakhelling tussen 20 en 50° (was tussen de 35 en 65°).

In het parapluplan Parkeren is geregeld dat ten aanzien van het parkeren de oude verwijzing naar de Bouwverordening in de geldende bestemmingsplannen komt te vervallen en dat de parkeernormen uit eerdere bestemmingsplannen worden vervangen door het vast stellen van uniforme bepalingen die verwijzen naar beleidsregels voor parkeernormen.

Het parapluplan Archeologie heeft als doel na te gaan in hoeverre de bestaande archeologische waarden- en beleidskaarten bijgesteld moeten worden. Indien dit aan de orde bleek te zijn, zijn de kaarten geactualiseerd.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de huidige en de gewenste situatie. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een beschrijving gegeven van het Rijks-, provinciale en gemeentelijk beleid, dat een relatie heeft met het plangebied en/of de ontwikkeling. In hoofdstuk 4 worden de milieu- en omgevingsaspecten in de omgeving behandeld. De wijze van bestemmen wordt uiteen gezet in hoofdstuk 5. In dit hoofdstuk worden de eisen van de Wet ruimtelijke ordening en de manier waarop bestemmingsplannen zijn opgebouwd weergeven. In hoofdstuk 6 wordt ten slotte ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan.

 

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Algemeen

De planlocatie ligt aan het Zuideinde. In de kwaliteitsgids van de gemeente staat over het Zuideinde geschreven dat het lint van deze weg een transparante structuur kent met ruime doorzichten op het aanliggende landschap tussen bebouwing en boerderijen door. De onbebouwde delen zijn gemiddeld 80 tot 150 meter breed (met uitschieters naar boven en naar beneden). Door de hoge ligging van het lint levert dat mooie vergezichten op. Tussen de bebouwing en boerderijen liggen karakteristieke hoogstamboomgaarden, gerief- of hakhoutbosjes en paardenweitjes die het landelijke karakter versterken.

De gerief- en hakhoutbosjes zijn in veel gevallen uitgegroeid tot volwaardig bos door achterstallig onderhoud. Langs de weg staat incidenteel beplanting (o.a. els, wilg en populier) die zorgen voor een afwisselend beeld. De begraafplaats (rijksmonument) vormt een unieke kwaliteit in het lint zowel wat betreft de beplanting als de bebouwing.

De ritmiek van de oude cope verkaveling is nog goed beleefbaar als rudiment van de eerste ontginning. Een verhaal dat met wat uitleg veel waarde krijgt. De sloten aan weerszijden van het lint zijn kenmerkend en hebben als gevolg dat elke kavel met een brug ontsloten is. Met name de westelijke sloot kent een relatief grote breedte (circa 15 meter). De overgang naar de steilrand wordt voorafgegaan door een laag dijkje dat de woningen tegen wateroverlast moest beschermen.

De weg zelf is extreem smal waardoor passeerhavens nodig zijn. Deze smalte en de hoge waterstand van de sloten zorgen voor het typische veenweide gevoel.

2.2 Ruimte voor ruimte

2.2.1 De woning

De voormalige agrarische bebouwing en voorzieningen binnen het plangebied worden gesloopt en de aanwezige erfverharding wordt opgeruimd. In totaal gaat het om de sloop van circa 956 m2 aan opstallen en voorzieningen en het opruimen van circa 2.765 m2 aan verharding. Op de navolgende afbeelding is de te slopen bebouwing aangegeven.

Figuur 3: te slopen bebouwing

1	Schuur	12 m x 24 m	288 m2
2	Schuur	12 m x 20 m + aanbouw van 44 m2	284 m2
3	Schuur	5 m x 10 m	50 m2
4	schuur	8 m x 9 m	72 m2
5	Silo	12 m doorsnede	112 m2
6	Sleufsilo	10 m x 15 m	150 m2

De ruimte voor ruimte woning wordt gebouwd op (ongeveer) de plek waar een te slopen stal staat (schuur 3 in figuur 3). Op de navolgende afbeelding is deze stal weergegeven.

Figuur 4: plaats van de ruimte voor ruimte woning

Bij het ontwerp van de ruimte voor ruimte woning worden de specifieke bouwregels voor woning, zoals die in het bestemmingsplan Buitengebied Aarlanderveen zijn vastgelegd, gerespecteerd. Het gaat om de volgende bouwregels:

• de goothoogte van de woning mag maximaal 6 meter bedragen;
• de bouwhoogte van de woning mag maximaal 10 meter bedragen;
• de dakhelling van de woning ligt tussen de 35 - en 65 °
• de inhoud van de woning mag, inclusief aan- en uitbouwen en exclusief vrijstaande bijgebouwen en ondergrondse bebouwing niet meer dan 750 m³ bedragen.
• per bouwvlak is slechts 1 woning toegestaan, danwel het maximum aantal wooneenheden zoals op de verbeelding weergegeven.

Ten aanzien van de uitvoering van de woning wordt aansluiting gezocht bij de bebouwingskarakteristiek uit de kwaliteitsgids voor de Drooggemaakte polder ten westen van Aarlanderveen en de Zuid- en Noordeinderpolder (zie bijlage 1 van de regels).

Hierin is beschreven dat de bebouwing in de Zuideinde uit zowel historische boerderijen als nieuwe vrijstaande woningen bestaat. De bebouwing is over het algemeen 1 laag met kap die zowel haaks op de straat als langs de straat is gepositioneerd. De kappen zijn zadel- of schildkappen uitgevoerd in riet of pannen. De mate van detaillering verschilt per bouwwerk maar is met name bij de historische boerderijen ambachtelijk met o.a. fraaie metselwerkdetails en gevelankers.

In het plan van de landschappelijke inpassing is op pagina 14 de beschreven bebouwingskarakteristiek vertaald in een sfeerimpressie van de bebouwing (zie Bijlage 1 van de toelichting). Bij het ontwerpen van de ruimte voor ruimte woning zullen de richtlijnen uit de kwaliteistgids en de sfeerbeelden die in het landschapsplan zijn opgenomen als basis dienen.

Voor de ontsluiting van het perceel van de ruimte voor ruimte woning op de weg wordt een nieuwe brug gerealiseerd. De vergunning voor deze brug is door de gemeente verleend op 15 april 2019. In de onderstaande figuur is een impressie van de brug afgebeeld.

Figuur 5: impressie te realiseren brug

Welstand heeft de brug goedgekeurd.

2.2.2 De schuilstal

De weilanden, die bij de voormalige agrarische bedrijfslocatie horen, blijven bij initiatiefnemers in gebruik voor (hobbymatig) beweiden van vee. Initiatiefnemers houden een speciaal en duurzaam ras, te weten Dexter-koeien. Het is een kleine koe (maximaal 100 centimeter groot) die perfect past in het Groen Hart aangezien ze licht zijn en daardoor het weiland niet kapot trappen. De Dexter-koeien leven van gras en hebben geen krachtvoer nodig. Ze zijn erg sterk en zelden ziek. De koeien hebben vanwege hun bescheiden hoogte een hoog aaibaarheidsgehalte.

De Dexter-koeien lopen een groot deel van het jaar in het weiland. Voor dierenwelzijn is het echter wel van belang dat de beesten in de wintermaanden en tijdens slecht weer kunnen schuilen. Op een locatie in het veld, op relatief grote afstand uit de weg, wordt een schuilstal gebouwd. De schuilstal staat in lijn achter de ruimte voor ruimte woning.

Op de navolgende afbeelding is de plaats van de ruimte voor ruimte woning en de schuilstal ten opzichte van de bestaande boerderij weergegeven alsmede de toekomstige locatie van het zomerhuis.

Figuur 6: plaats rvr woning, schuilstal en zomerhuis

2.3 Boerderijsplitsing Zuideinde 34

De boerderij aan het Zuideinde 34 is een karakteristiek pand bestaande uit een voorhuis met een huisstal. De huisstal staat leeg.

In het bestemmingsplan Buitengebied Aarlanderveen is een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid opgenomen waarmee onder voorwaarden, binnen de aaneengesloten bebouwing van een bestaande woning, een tweede woning is toegestaan.

Op basis van deze regeling hebben initiatiefnemers een omgevingsvergunning gekregen voor het verbouwen van de huisstal tot een zelfstandige wooneenheid. Op de onderstaande afbeelding is de huisstal van de boerderij met een rode lijn aangegeven. Deze wooneenheid zal een nieuw huisnummer krijgen.

Figuur 7: te verbouwen huisstal

De tekening van de nieuwe indeling van de tweede wooneenheid, behorende bij de verleende omgevingsvergunning, is onderstaand weergegeven.

Figuur 8: Tekening indeling tweede wooneenheid in de huisstal van de boerderij

Op het perceel aan het Zuideinde 32 - 34 komen in totaal drie wooneenheden (twee wooneenheden in de boerderij Zuideinde 34 en één wooneenheid betreft het bestaande zomerhuis). In de regels wordt het totaal aantal van drie wooneenheden op dit perceel vastgelegd.

2.4 Landschappelijke inpassing

Door Studio Groenburg en B4O Landschapsarchitectuur is een landschappelijke inpassing gemaakt. Het complete plan is als Bijlage 1 aan deze toelichting toegevoegd. In deze paragraaf wordt een samenvatting gegeven van de landschappelijke inpassing.

In de analyse van de historische kaarten is duidelijk zichtbaar dat de Zuideinde al sinds lange tijd een kenmerkende structuur heeft van lintbebouwing. Bebouwing die als clusters en losse woningen langs de weg staan gesitueerd. De structuur van een open veenweide landschap met veel langgerekte verkaveling met sloten zoals die rond 1915 al te zien was, is in de huidige situatie nog steeds goed herkenbaar aanwezig in het landschap.

Lengtesloten zijn beeldbepalend en moeten in het plangebied behouden blijven. Belangrijke provinciale richtlijn is het behoud van maat en weidsheid van de poldereenheden. Eventuele nieuwe bebouwing en bouwwerken worden geplaatst binnen de bestaande structuren/ linten en niet in de veenweidepolders. In de maatwerk situatie van Zuideinde 32 en 34 wordt de nieuwe bebouwing deels gerealiseerd op de plek van reeds bestaande bebouwing (ruimte voor ruimte woning). Ook ontstaan nieuwe doorzichten de polder in door de sloop van opstallen.

Door de veldschuur / schuilstal op enige afstand van de weg te bouwen valt deze niet of nauwelijks op in het landschap. De reden hiervan is het hoogteverschil van het land ten opzichte van de weg. Op de voorgestelde plek van de veldschuur ligt het land ten opzichte van de weg circa 2,5 meter lager. Verder wordt de veldschuur in lijn met de ruimte voor ruimte woning gebouwd om de nieuwe doorzichten naar de polder te maximaliseren.

Met het verplaatsen van het zomerhuis naar het westen, op iets meer afstand van het hoofdgebouw, ontstaat evenwijdig aan het hoofdgebouw een nieuw doorzicht naar het achterliggende gebied. De nieuwe situatie van het zomerhuis is meer achter bestaande (te behouden) bomen waarmee de woning meer wegvalt in het landschap.

Het bebouwingslint van het Zuideinde kenmerkt zicht door afwisselend clusters van bebouwing en losse bebouwing. Tussen de bebouwing zijn er met regelmaat grote afstanden. Er zijn veel diepe doorzichten naar het polderlandschap. Er is sprake van lange en diepe verkavelingen. Hoofdbebouwingen markeren het lint. Door de kap van bomen en sanering van oude opstallen ontstaan er nieuwe zichtassen. In de nieuwe situatie wordt het boerderijlint door de ruimtelijke inpassing juist minder verdicht.

 

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld door de Tweede Kamer. De SVIR bevat een concrete, bondige actualisatie van het mobiliteits- en ruimtelijke ordeningsbeleid. Dit nieuwe beleid vervangt onder andere de Nota Mobiliteit en de Nota Ruimte. In de SVIR schetst het kabinet hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR heeft betrekking op:

• rijksverantwoordelijkheden voor basisnormen op het gebied van milieu, leefomgeving, (water)veiligheid en het beschermen van unieke ruimtelijke waarden;
• rijksbelangen met betrekking tot (inter)nationale hoofdnetten voor mobiliteit en energie;
• rijksbeleid voor ruimtelijke voorwaarden die bijdragen aan versterking van de economische structuur.

Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij dient de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling te worden aangetoond.

Bij toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking wordt getoetst of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Op basis van jurisprudentie wordt gesteld dat de ontwikkeling van maximaal drie woningen niet wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling (Uitspraak RvS 201405237/1/R2). Op basis hiervan is een verdere toetsing aan de ladder niet noodzakelijk.

Barro (2011)

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is tot nu toe gedeeltelijk vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, het NatuurNetwerk Nederland, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling valt niet onder één van de nationale belangen.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland

In de omgevingsvisie (vastgesteld op 20 april 2019) wordt geen ruimtelijk eindbeeld geschetst, maar geeft een perspectief voor de gewenste ontwikkeling van Zuid-Holland als geheel. Hierbij zijn vier rode draden bepaald die richting geven aan de gewenste ontwikkeling en het handelen van de provincie:

• 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;
• 2. vergroten van de agglomeratiekracht;
• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
• 4. bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving.

Voor het plan zijn met name punt 1 en 3 van belang. Onderstaand wordt op deze aspecten ingegaan.

Beter benutten en opwaarderen van wat er is

Het beter benutten en opwaarderen hangt samen met de ruimtevraag van een aantal functies in de groene ruimte, bijvoorbeeld de recreatie, agrarisch ondernemerschap, de waterhuishouding en energiewinning.

Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Een deel van die vraag past qua kwaliteit niet daarbinnen. Daarnaast kunnen er kwantitatieve beperkingen zijn. Een randvoorwaarde bij beter benutten is namelijk dat de leefkwaliteit in de bebouwde ruimte behouden blijft en waar mogelijk wordt versterkt. Ook kan de kwaliteit van de groene ruimte aanleiding zijn om een kwaliteitsverbetering te realiseren door middel van het toevoegen van stedelijke functies.

Stedelijke ontwikkelingen die niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied gerealiseerd kunnen worden en kleinschalige stedelijke ontwikkelingen, kunnen in het landelijk gebied plaatsvinden in aansluiting op bestaand stads- en dorpsgebied of in bebouwingslinten.

Ruimtelijk kwaliteitsbeleid

Voor de ontwikkeling aan het Zuideinde is met name de rode draad omtrent ruimtelijke kwaliteit relevant. Het kwaliteitsbeleid van Zuid-Holland is ingestoken als 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten met richtpunten en de gebiedsprofielen. De gebiedsprofielen zijn in samenhang met de decentrale overheden opgesteld.

Toetsing

Het plan van initiatiefnemers bestaat in hoofdzaak uit ruimte voor ruimte. De voormalige agrarische bebouwing en voorzieningen worden gesloopt in ruil voor de bouw van een compensatiewoning. De agrarische bestemming wordt omgezet in de woonbestemming. Het staken van de bedrijfsactiviteiten bevordert de leefkwaliteit in de omgeving.

In de huidige situatie is het zomerhuis (plattelandswoning) op zeer korte afstand gelegen van het agrarisch bedrijf. Een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van het zomerhuis was daardoor niet gegarandeerd.

Het toepassen van ruimte voor ruimte heeft bovendien het bijkomend effect dat de openheid van het gebied wordt versterkt en er nieuwe doorzichten op het polderlandschap ontstaan.

Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit

Het sturen op ruimtelijke kwaliteit vormt een rode draad in het beleid van de provincie. Deze rode draad bepaalt in hoge mate de keuzes in de groene ruimte. Ruimtelijke ontwikkelingen die maatschappelijk en economisch gewenst zijn, moeten bijdragen aan de balans tussen de instandhouding, benutting en versterking van de bestaande gebiedskwaliteiten. Deze vinden hun grondslag in de drie onderscheiden deltalandschappen. De kwaliteitskaart en de bijbehorende richtpunten geven richting aan de wijze waarop ontwikkelingen kunnen inspelen op ruimtelijke gebiedskwaliteiten.

De kaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming. De uitwerking hiervan op de kaart is niet uitputtend, noch uitsluitend. De kaart biedt hiermee geen oplossingen, maar is een middel om vroeg in het planproces een integrale afweging te maken die de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt.

Figuur 9: uitsneden kwaliteitskaart

Richtpunten van de kwaliteitskaart

Het veenlandschap van het Groene Hart

In het veenlandschap zet de provincie in op behoud en versterking van het waterrijke en open karakter. Daarnaast is behoud van de kenmerkende afwisseling van veenweidelandschap, rivieren, boezems, plassen en droogmakerijen van groot belang. De veenlandschappen combineren een agrarische economie met cultuurhistorische en ecologische waarden. Deze combinatie maakt de landschappen ook aantrekkelijk als recreatief en toeristisch gebied.

Belangrijke opgaven zijn o.a. de aanpak van bodemdaling, behoud van de karakteristieken van het veenweidelandschap, verbetering van de waterkwaliteit en instandhouding en ontwikkeling van de bijzondere natuurwaarden.

Gebieden met bijzondere kwaliteit (categorie 1)

Een relatief beperkt aantal gebieden is zo bijzonder, waardevol en kwetsbaar, dat de instandhouding en mogelijk verdere ontwikkeling van de waarden die ze vertegenwoordigen voorrang heeft boven alle andere ontwikkelingen. De gebieden met bijzondere kwaliteit dragen in hoge mate bij aan de identiteit, beleving en biodiversiteit van Zuid-Holland. Ze leveren een substantiële bijdrage aan het toeristisch profiel en het leef- en vestigingsklimaat in de provincie.

Ruimtelijke ontwikkelingen in en direct grenzend aan de categorie 'gebieden met bijzondere kwaliteit' zijn alleen mogelijk voor zover ze bijdragen aan deze kwaliteit.

Kroonjuwelen

Cultuurhistorische kroonjuwelen zijn unieke, zeer karakteristieke en gave erfgoedensembles in Zuid-Holland. Hiertoe behoort ook Aarlanderveen e.o.

Linten

Linten zijn lineaire, aangesloten bebouwing langs wegen, waterwegen of dijken met een sterke relatie met het omliggende landschap. Ze bepalen mede de kenmerken van het landschap en zijn daarvan niet los te zien.

Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.

Toetsing

Ontwikkelingen in het veenlandschap dienen zorg te dragen voor behoud van het veen en zijn met name bij de diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling. Binnen dit gebied zijn de meeste linten aangewezen als bebouwde ruimte. Volgens de ladder voor duurzame verstedelijking moet nieuwe stedelijke ontwikkeling primair plaatsvinden binnen het Bestaand Stedelijk gebied (BSD). In dit geval is echter geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, aangezien het slechts om twee extra woningen gaat.

Cultuurhistorische kroonjuwelen zijn unieke, zeer karakteristieke en gave erfgoedensembles in Zuid-Holland. Aarlanderveen is een dergelijke kroonjuweel. Behoud en versterking van cultuurhistorisch waardevolle structuren en ensembles staat voorop. Daarom ligt dit gebied ook in ‘beschermingscategorie 1’. Ruimtelijke ontwikkelingen in en direct grenzend aan dit gebied zijn alleen mogelijk voor zover ze bijdragen aan de kwaliteiten van het gebied.

Het plan draagt bij aan de kwaliteit van het gebied aangezien door het toepassen van ruimte voor ruimte overtallige agrarische bebouwing wordt gesloopt en verharding wordt opgeruimd. Met het toevoegen van een tweede wooneenheid in de huisstal van de boerderij aan het Zuideinde 34 wordt bovendien bewerkstelligd dat het karakteristiek pand voor toekomstige generaties behouden blijft.

3.2.2 Omgevingsverordening

De Omgevingsverordening is vastgesteld op 20 april 2019. In artikel 6.9 zijn de regels vastgelegd die over de ruimtelijke kwaliteit gaan bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

• a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
• b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
  • zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
• c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
  • een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, geen wijziging betreft op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen).

Het plangebied valt binnen een specifiek landschap (veencomplex, droogmakerijen, (klei en veen), linten, en Kroonjuwelen cultureel erfgoed) waarvoor er vanuit de provincie Zuid-Holland een beschrijving en richtlijnen is gegeven. Deze richtlijnen vormen een toetsingskader voor de ruimtelijke inpassing van nieuwe ontwikkelingen. Voor de locatie van het plangebied worden deze richtlijnen gebruikt voor een optimale maatwerk situatie die de meeste ruimtelijke kwaliteit binnen het plangebied geeft.

Wat betreft de linten is hier sprake van een ‘boerderijlint’. Het lint als kralensnoer van losse boerderijen met hun erven wordt in stand gehouden, verdere verdichting van dit type lint verstoort de kenmerkende openheid van het landschap en kan alleen daar waar zeer ruime doorzichten bewaard blijven. Door het toepassen van ruimte voor ruimte worden nieuwe ruime doorzichten worden gecreëerd. Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend. In de uitwerking van de landschappelijke inpassing is hier uitdrukkelijk rekening mee gehouden.

Conclusie

Het plan zorgt voor een kwaliteitsimpuls van het perceel en daarmee tevens een kwaliteitsimpuls voor het bestaande lint. Het plan voldoet aan de richtlijnen en kan worden gezien als inpassen. Daarmee voldoet het plan aan het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Buitengebied Alphen aan den Rijn 2008

In februari 2008 heeft de raad de 'Structuurvisie buitengebied Alphen aan den Rijn, deel 1; beleidsnota' vastgesteld en in december 2008 is deel 2: Uitvoerings- programma door de raad vastgesteld. De Structuurvisie gaat in op de toekomstige gewenste ontwikkelingen voor het buitengebied van Alphen aan den Rijn en gaat uit van sturen op kwaliteit en sturen op doelen.

Ontwikkelingen die passen binnen de economische, sociale en ruimtelijke doelen zijn gewenst. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan deze doelstellingen.

In de visie van 2008 is geconstateerd dat het buitengebied niet langer het exclusieve domein is voor landbouwproductie. Het platteland krijgt nieuwe opgaven op het gebied van recreatie, natuur(beleving), water, zorg en klimaat. Zo krijgen gronden en gebouwen van voormalige agrarische bedrijven een andere invulling. Om dit in goede banen te leiden, heeft de gemeente Alphen aan den Rijn in de structuurvisie voor het buitengebied aangegeven wat waar gewenst is.

In de navolgende paragrafen zijn de doelen beschreven en wordt het plan aan deze doelen getoetst.

3.3.2 Kwaliteitsgids DANZ

De locatie van initiatiefnemers ligt in de Drooggemaakte Polder ten westen van Aarlanderveen en de Zuid- en Noordeinderpolder en wordt in de kwaliteitsgids kortweg Polder DANZ genoemd.

In de kwaliteitsgids is over dit deelgebied geschreven dat het gebied zich kenmerkt door de openheid en hoge natuurwaarden van graslanden, sloten en oevers. De agrarische sector is hier de belangrijkste drager van het landschap. Bebouwing is voornamelijk in linten aanwezig. De weidebouw en melkveehouderij zullen in de toekomst een belangrijke economische drager blijven. Daarnaast worden kansen geboden voor nieuwe nevenfuncties en bedrijvigheid. In dit gebied zijn, behalve gebruiksgerichte paardenhouderij, alle vormen van paardenhouderij toegestaan. Productiegerichte paardenhouderij en paardenhouderij als nevenfunctie (bij een agrarisch bedrijf) passen goed in de doelstelling om het gebied te ontwikkelen in het kader van de economie en weidebouw. Hobbymatig paarden houden en paardenhouderij als nevenfunctie kan in ieder deel van het gebied plaatsvinden.

Een rendabel gebruik van de graslanden is de beste garantie van het behoud van het typische open veenweidelandschap met de unieke Molenviergang. In plaats van een strook begrensde natuur wordt gezocht naar een gebiedsdekkende verhoging van natuurwaarden door middel van (agrarisch) landschapsbeheer en uitbreiding van recreatief medegebruik.

Gewenste kwaliteiten van dit gebied zijn:

Economie

Een economisch rendabel gebruik van grasland is drager van dit landschap. Daarom onderscheiden we de volgende economische activiteiten als kwaliteiten van dit gebied:

• Weidebouw en melkveehouderij.
• Bedrijvigheid ten dienste van weidebouw en melkveehouderij, en
• Bedrijvigheid in 'groen' medegebruik van graslanden voor (dag- en verblijfs-)recreatie en voor welzijn/zorg/gezondheid. Bedrijvigheid is gericht op continuïteit en duurzaamheid.

Sociaal

• Initiatieven bouwen voort op de geschiedenis van het gebied en de plek. Bedrijfsmissies ondersteunen de waarde van de plek en benutten deze.
• Bewoners beschouwen de polders en de weilanden als natuur. Agrariërs verenigd in de agrarische natuurvereniging willen de verantwoordelijkheid dragen om deze polder natuur op een duurzame manier te beheren.
• Rustgebied

Ruimtelijk

• De Molenviergang is een identiteitsdrager van het gebied en uniek in de wereld. Deze viergang en het functioneren van de molens worden in alles gerespecteerd en gekoesterd.
• De polder is een groot, open landschappelijke eenheid met zicht op bebouwde randen (Alphen, Aarlanderveen, Oude Rijn) of op cultuurlandschap in de omtrek (Meije, Nieuwkoopse Plassen). De kavels zijn smal en lang en gescheiden door smalle sloten. Opgaande beplanting komt nauwelijks voor, ook niet aan de randen. De grens met de Nieuwkoopse plassen blijft vrij van beplanting. De openheid is het gevolg van de weidebouw: nieuwe/natuurlijke opgaande beplanting is hier niet bedoeld.
• De graslanden kennen hoge natuurwaarden van sloten, slootoevers en graslanden, zowel waarden voor flora als weidevogels (zoals Grutto, Zwarte stern). De waarde is het gevolg van medewerking door agrarische bedrijven aan beheer sloten, slootoevers en graslanden voor doelstellingen biodiversiteit.
• Cultuurhistorische bebouwing in lint langs de Oude Rijn en in het dorp Aarlanderveen.
• Bebouwing is op de schaal van de polder over het algemeen kleinschalig en heeft een fijne korrel. Behalve in de dorpskern van Aarlanderveen is de bebouwing niet aaneengesloten maar zijn het allemaal losstaande gebouwen, gegroepeerd langs de Kortsteekterweg of langs het Noordeinde, Dorpsstraat en Zuideinde. Door de ruimte tussen de gebouwen zijn er (zicht) relaties tussen de linten en de open polder.

Toetsing

Het belangrijkste doel van de Kwaliteitsgids is het inspireren van initiatiefnemers om bij te dragen aan de doelen die in de Structuurvisie Buitengebied voor elke polder zijn vastgelegd.

In deze paragraaf wordt per onderdeel (economie, sociaal en ruimtelijk) beschreven welke positieve bijdrage het initiatief heeft op de geformuleerde doelen.

Economie

Bij de boerderij aan het Zuideinde 34 hoort nog 6 hectare aan weiland. In paragraaf 2.2.2 is beschreven dat de weilanden in gebruik blijven bij de woning voor het hobbymatig houden van koeien. Tevens wordt er agrarisch natuurbeheer toegepast op het weiland. Het handhaven van de weidebouw draagt bij aan de economische doelstellingen van de kwaliteistgids.

Aan de wegzijde bevinden zich aan het Zuideinde veel kleine percelen grasland die door de grote veehouderijbedrijven niet rendabel gebruikt kunnen worden. Deze percelen zijn te klein om bijvoorbeeld bewerkt te kunnen worden met grootschalige landbouwmachines.

Initiatiefnemers willen deze kleine percelen aan de wegzijde juist wel gebruiken voor het weiden van de koeien. Omdat de percelen aan de wegzijde liggen heeft dit een positief effect op de beleving van het landschap.

De realisatie van een tweede wooneenheid in de boerderij heeft tot gevolg dat er een tweede kostendrager komt die een bijdrage levert aan het onderhoud en instandhouding van de boerderij. Hiermee is het behoud van de boerderij beter gewaarborgd.

Sociaal

Het perceel waar initiatiefnemers de compensatiewoning willen bouwen is aan twee zijden begrensd door een brede watergang. Aan het Zuideinde worden veel erven als eilandjes omsloten door water en het nieuwe perceel sluit hier mooi op aan. Gesteld kan worden dat het initiatief voort bouwt op de geschiedenis van het gebied.

De woning wordt gebouwd daar waar in de huidige situatie een stal staat. De beleving van de polder wordt hierdoor niet aangetast. Met de sloop van de opstallen ontstaan juist nieuwe doorzichten op het achterliggende polderlandschap wat de beleving van de polder juist versterkt.

Door het toepassen van agrarisch natuurbeheer op de circa 6 hectare grasland wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan het duurzaam beheren van de polder en de instandhouding en versterking van de aanwezige natuurwaarden.

Ruimtelijk

Door de sanering van voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt het doorzicht op de achtergelegen polder en het zicht op de Molenviergang verbeterd.

De beweiding van de circa 6 hectare grasland draagt bij aan de openheid van het landschap.

Het agrarisch natuurbeheer, dat op het land wordt toegepast, houdt onder andere in dat er pas na 1 juni wordt gemaaid (uitgestelde maaidatum). Hierdoor wordt voorkomen dat aanwezige nesten van weidevolgels in het land worden vernield. De bescherming van deze nesten draagt bij aan de instandhouding en verbetering van de weidevogelstand in de polder.

De compensatiewoning met bijgebouw zal haaks op de weg worden gebouwd. De veldschuur / schuilstal voor de huisvesting van het rundvee en de opslag van goederen en materialen wordt op afstand in het veld gerealiseerd. Door de benodigde stalling van het vee los te koppelen van het woonperceel wordt bewerkstelligd dat de bebouwing kleinschalig blijft. Dit sluit aan bij de kleinschalige bebouwing langs onder andere het Zuideinde. Tussen de boerderij aan het Zuideinde 34 en de compensatiewoning zit een afstand van ongeveer 35 meter. Door deze afstand aan te houden ontstaat er een nieuwe doorzicht naar het achtergelegen polderlandschap.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Ecologie

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat geen strijdigheid ontstaat met de wetgeving ten aanzien van de gebiedsbescherming en de soortenbescherming. Ten behoeve van de ontwikkeling geldt de wettelijke verplichting onderzoek te verrichten naar de aanwezigheid van beschermde flora en fauna en de mogelijke effecten van de ruimtelijke ingreep daarop.

Toetsing

Op 23 april 2019 door een ecoloog van bureau Els & Linde een bezoek gebracht aan de planlocatie. Ter plekke is beoordeeld of er beschermde soorten aanwezig kunnen zijn, die schade kunnen ondervinden van de geplande ontwikkelingen. Daarbij is gezocht naar sporen van dieren en is op basis van de begroeiing en de opbouw van het landschap, geschat of er beschermde soorten aanwezig kunnen zijn. Tijdens het oriënterend onderzoek worden de effecten beoordeeld als gevolg van de veranderde omgeving en het veranderde gebruik. Tevens wordt geanalyseerd of de werkzaamheden die noodzakelijk zijn om de veranderingen te bereiken, een effect veroorzaken. Als Bijlage 2 is de rapportage toegevoegd van het oriënterend ecologisch onderzoek (projectnummer 19.097, d.d. 7 mei 2019).

Soortenbescherming

Uit de resultaten van de quick scan ecologie van 23 april 2019 is gebleken dat de kans op het voorkomen van beschermde soorten in de te slopen opstallen klein wordt geacht. Voor de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de planlocatie is geen aanvullend onderzoek naar beschermde soorten noodzakelijk. Tijdens de quick scan zijn nestplekken van de boerenzwaluw aangetroffen in één van de te slopen schuren. Tevens zijn in de woning nummer 32, nestplekken van de huismus vastgesteld. Om verstoring te voorkomen dienen de werkzaamheden buiten de broedperiode – maart tot en met augustus – te worden uitgevoerd.

De beschermde rugstreeppad kan binnen de planlocatie overwinteren onder zwervend materiaal in en om de opstallen. Vóór de winterperiode – uiterlijk september – dient het buitenterrein rondom de te slopen schuren en de binnenruimtes van de schuren vrij te worden gemaakt van materialen en opslagplekken.

De planlocatie is nauwkeurig onderzocht op de aanwezigheid van potentieel geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen, evenals essentiële vliegroutes en foerageergebieden.

In geen van de te slopen schuren (inclusief aanwezige zolders) zijn aanwijzingen gevonden van het voorkomen van vleermuizen. Vanwege het veelal ongunstige binnenklimaat worden vleermuizen ook niet verwacht.

De planlocatie is geschikt als foerageergebied voor vleermuizen. De planlocatie is ongeschikt als essentiële vliegroute, door het ontbreken van lijnvormige landschapselementen, die een verbinding kunnen vormen tussen verblijfplaatsen en foerageergebieden. Door de ruimtelijke plannen worden geen essentiële foerageergebieden en of vliegroutes van vleermuizen aangetast.

Om zorg te dragen voor een juiste uitvoering van de werkzaamheden dient te worden gewerkt met een ecologisch werkprotocol dat in ieder geval in moet gaan op huismussen, boerenzwaluwen, vleermuizen en rugstreeppadden. In het ecologisch werkprotocol wordt de werkwijze beschreven die moet worden gevolgd om schade aan de natuurwaarden te voorkomen. In het ecologisch werkprotocol wordt tevens een planning opgesteld ten behoeve van de juiste mitigatie.

Natuurnetwerk Nederland

De gebieden die onderdeel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland liggen op ruim 600 meter afstand van de planlocatie. Gezien de aard en omvang van het voornemen is een effect op het Natuurnetwerk Nederland met zekerheid uit te sluiten.

Natura 2000-gebied

Op ruim 600 meter afstand van de planlocatie ligt het beschermde Natura 2000-gebied Nieuwkoopse Plassen. Vanwege de afstand tussen het Natura 2000-gebied en de planlocatie kan een effect van andere oorzaken, zoals geluid, licht of grondwaterstromen, op voorhand worden uitgesloten.

Ten aanzien van de depositie van stikstof is dit niet op voorhand uit te sluiten. De nieuwe activiteiten die door middel van het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt leiden tot een geringe hoeveelheid stikstofemissie door een (beperkt) aantal extra verkeersbewegingen en emissies door het verwarmen van de woningen.

Het plangebied heeft in de huidige situatie een agrarische bestemming. Op 10 maart 1988 is voor de locatie een oprichtingsvergunning verleend (nummer 807/88) voor het houden van maximaal 60 mestvarkens, 20 fokvarkens, 180 biggen en 40 stuks melkrundvee. Tijdens een milieucontrole op 15 maart 2005 is geconstateerd dat op het bedrijf 18 paarden en 2 koeien worden gehouden. Het houden van deze diercategorieën en aantallen zijn van rechtswege onder het Activiteitenbesluit milieubeheer komen te vallen.

Het houden van dieren veroorzaakt ammoniakemissie uit de stallen. Tevens is bij een agrarisch bedrijf ook sprake van verkeersbewegingen (o.a. voer, mest, dieren, kadavers). Als gevolg van het voorliggende plan wordt de agrarische bestemming omgezet in de bestemming 'Wonen' en worden de stallen gesloopt. De stikstofemissie (ammoniak en NOx) die verband hield met de exploitatie van het agrarisch bedrijf komt te vervallen.

De Dexter koeien lopen het hele jaar rond buiten in het weiland. Alleen bij uitzonderlijke weersomstandigheden schuilen de Dexter koeien in de nieuw te bouwen schuilstal. De ammoniakemissie van de koeien vindt daarom plaats in het weiland (beweiden) en dus niet in de schuilstal. Het beweiden van de graslanden valt onder de regeling 'bestaand gebruik'. Voor het weiden van vee is geen vergunningplicht aan de orde voor de Wet natuurbescherming (bron: Adviescollege Stikstofproblematiek “Bemesten en beweiden in 2020”).

Met behulp van Aerius Calculator 2019 is de stikstofdepositie berekend van de sloop- en de bouwfase en van de gebruiksfase. De gehateerde uitgangspunten zijn als Bijlage 3 aan deze toelichting toegevoegd.

Uit deze berekening blijkt dat de stikstofemissie op Natura 2000 gebieden zowel in de sloop- en bouwfase als in de gebruiksfase kleiner zijn dan 0,00 mol/ha/j. De Aerius berekening van de sloop- en bouwfase is als Bijlage 4 toegevoegd en de berekening van de gebruiksfase als Bijlage 5.

Gezien het bovenstaande is het duidelijk dat het plan geen nadelige gevolgen heeft voor Natura 2000-gebieden. Een passende beoordeling is daarom niet nodig.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan. Wél dient volgens een ecologisch werkprotocol gewerkt te worden.

Als tijdens de werkzaamheden dieren worden aangetroffen die niet uit zichzelf het werkgebied kunnen verlaten, dienen – onder begeleiding van een ecoloog - in veiligheid te worden gebracht en buiten het werkgebied te worden uitgezet. Schuilplekken zoals bladhopen, hout- en steenstapels en dergelijke, dienen eerst te worden gecontroleerd op schuilende dieren.

Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van enig Natura 2000 gebied.

4.2 Bodem

In het kader van een ruimtelijk plan dient aangetoond te worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. Dit is geregeld in de Wet Bodembescherming. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Indien sprake is van een functiewijziging zal er in veel gevallen een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd op de planlocatie. Door middel van dit onderzoek wordt in beeld gebracht of de kwaliteit van de bodem voldoende is voor de beoogde nieuwe functie.

Toetsing

Ten behoeve van het plan is door Econsultancy een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (rapportnummer 6273.001, d.d. 28 mei 2018).

Het verkennende bodemonderzoek heeft tot doel vast te leggen of op de onderzoekslocatie een grond- en/of grondwaterverontreiniging aanwezig is, teneinde te bepalen of er milieuhygiënische belemmeringen zijn voor de voorgenomen nieuwbouw op de onderzoekslocatie alsmede de noodzakelijke bestemmingswijziging.

De resultaten van het verkennend bodemonderzoek zijn als Bijlage 6 aan deze toelichting toegevoegd.

De resultaten van het bodemonderzoek zijn verdeeld over 3 deelgebieden. De deelgebieden die voor dit plan van belang zijn, zijn deellocatie B (ruimte voor ruimte kavel) en deellocatie C (tweede wooneenheid in de huisstal). Ter plaatse van de plattelandswoning is een bodemonderzoek niet nodig omdat hier al een woonfunctie op ligt.

Uit het vooronderzoek blijkt dat er sprake is van voormalige en/of huidige bodembelasting op de locatie, waardoor het vermoeden van bodemverontreiniging aanwezig is. Dit in verband met de aangetroffen puinverhardingen. Verwacht wordt, dat er verspreid over de locatie wisselende gehalten aan verontreinigende stoffen voorkomen. De verwachte verontreinigende stoffen voor deze situatie zijn metalen, PAK, asbest en minerale olie.

Op basis van het vooronderzoek is geconcludeerd, dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie voor een "verdachte locatie met diffuse bodembelasting en een heterogene verontreiniging op schaal van monsterneming" (VED-HE). Het doel van het verkennend bodemonderzoek in deze situatie is het bepalen van de aard van de heterogeen verdeelde verontreinigende stof op schaal van monsterneming. Tevens wordt vastgesteld of de vermoede verontreinigende stof de achtergrondwaarde of het geldend achtergrondgehalte overschrijdt.

Deellocatie B

De bovengrond ter plaatse van deellocatie B is licht verontreinigd met koper, kwik, zink, PAK en minerale olie en matig verontreinigd met lood. Na uitsplitsing bleek de bovengrond matig verontreinigd met lood. De gemeten concentraties aan lood overschrijden de aanwezige achtergrondwaarden echter niet.

De ondergrond is licht verontreinigd met kobalt, koper, molybdeen en lood en matig verontreinigd met nikkel. Na uitsplitsing bleek echter in de ondergrond geen verontreiniging met nikkel voor te komen. De lichte tot matige verontreinigingen zijn te relateren aan de zintuiglijke bijmengingen puin en baksteen in de bodem.

In het grondwater ter plaatse van deellocatie B zijn geen verontreiniging aangetoond. Ook is er geen asbestverdacht plaatmateriaal aangetroffen.

Deellocatie C

In de bodem ter plaatse van deellocatie C zijn geen verontreinigingen geconstateerd. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Deze lichte metaalverontreiniging is te relateren aan regionaal verhoogde achtergrondconcentraties van metalen in het grondwater.

Conclusie

Ter plaatse van de locatie voor de ruimte voor ruimte woning (deellocatie B) zijn lichte verontreinigingen aangetroffen van kwik, zink, PAK en minerale olie. De bovengrond is matig verontreinigd met lood. Aanvullend bodemonderzoek naar lood is niet noodzakelijk omdat de gemeten concentraties niet de aanwezige achtergrondwaarden van de zone overschrijden

Ter plaatse van deellocatie B (nieuwbouw) zijn zintuiglijk puinresten in de bodem waargenomen. Dit geeft aanleiding om een verkennend asbestonderzoek te doen conform NEN 5707 bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen van de ruimte voor ruimte woning.

Ter plaatse de tweede wooneenheid (deellocatie C) is een lichte metaalverontreiniging met barium in het grondwater aangetroffen. Deze is te relateren aan regionaal verhoogde achtergrondconcentraties van metalen in het grondwater.

Het aspect bodem staat de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

Een belangrijke factor voor het behouden en verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving is een juiste afstemming tussen bedrijvigheid, wonen, recreëren en natuur. In de ruimtelijke ordening wordt daarom rekening gehouden met de milieuhinder van bedrijven/activiteiten ten opzichte van milieugevoelige functies.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Ten aanzien van geurhinder door veehouderijen vormt de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in eerste instantie het wettelijk kader. De Wgv heeft betrekking op twee aspecten. Ten eerste speelt de geurbelasting een rol bij de beoordeling of er in het kader van een goede ruimtelijke ordening een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Ten tweede moet bij de belangenafweging ten behoeve van een zorgvuldige besluitvorming worden nagegaan of een in de omgeving gelegen veehouderij niet onevenredig in haar belangen wordt geschaad.

Onderzoek

Ten aanzien van de omgeving geldt dat de te realiseren compensatiewoning, de tweede wooneenheid en het omzetten van de plattelandswoning in een reguliere woonbestemming buiten de geurcirkels van de omliggende veehouderijen gesitueerd moeten zijn.

Voor melk- en kalfkoeien en het vrouwelijk jongvee gelden vaste afstanden van:

• Ten minste 100 meter voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom;
• Ten minste 50 meter voor geurgevoelige objecten gelegen buiten de bebouwde kom.

De gemeente Alphen aan den Rijn heeft een geurverordening vastgesteld, waarmee de afstand tussen een veehouderij en een geurgevoelig object gelegen buiten de bebouwde kom is verkleind tot ten minste 25 meter.

Op circa 86 meter ten oosten van de locatie waar de compensatiewoning wordt gebouwd bevindt zich op het Zuideinde 36 de dichtstbijzijnde veehouderij van derden. Dit is een melkveehouderijbedrijf met jongvee. De tweede woning in de huisstal van de boerderij en de plattelandswoning liggen op grotere afstand.

Geconcludeerd wordt dat de nieuwe woningen (inclusief de plattelandswoning) niet binnen de geurcirkel van een veehouderijbedrijf liggen. Hierdoor kan worden geconcludeerd dat het woon- en leefklimaat ter plaatse van de woningen aanvaardbaar is. Er is daarom bij het toekennen van de woonbestemmingen (ruimte voor ruimte woning en de tweede wooneenheid) en het wijzigen van de bestemming plattelandswoning in een reguliere woonbestemming sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Ook wordt het veehouderijbedrijf niet in zijn ontwikkelingen belemmerd omdat er sprake is van voldoende ruimtelijke scheiding. De woningen aan het Zuideinde 32 en 34 liggen op grotere afstand uit deze veehouderij.

In de omgeving van het plangebied zijn verder geen hinderlijke bedrijven of inrichtingen aanwezig.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect geur geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Luchtkwaliteit

Algemeen

De milieukwaliteitseisen omtrent luchtkwaliteit zijn verankerd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer. Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarde die voor een aantal verontreinigende stoffen in de wet is gesteld. Hierbij zijn twee sporen te onderscheiden: het creëren van bestemmingen die potentieel bijdragen aan de (verslechtering van de) luchtkwaliteit en het creëren van bestemmingen die gevoelig zijn voor (een slechte) luchtkwaliteit.

Als aannemelijk is dat aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormt luchtkwaliteit geen belemmering om een bestemmingsplan vast te stellen. Deze voorwaarden zijn:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt - al dan niet per saldo - niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging;
• het project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Voor projecten waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden. Dit is geregeld in het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM). In de bij het NIBM behorende Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd.

Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 1.500 nieuwe woningen mogen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen uitbreidingslocaties niet meer dan 3.000 woningen bevatten. Voor kantoorlocaties gelegen aan één ontsluitingsweg geldt een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m².

Toetsing

Het plan voorziet in de realisatie van een twee nieuwe woningen, te weten de compensatiewoning en een tweede wooneenheid in de huisstal van de boerderij alsmede in het omzetten van een plattelandswoning in een reguliere woonbestemming. Daarmee valt deze ontwikkeling binnen de regeling 'niet in betekende mate' bijdragend (NIBM). Dit betekent dat er geen verslechtering van de luchtkwaliteit aan de orde is.

De regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007 geeft aan dat er bij onder andere een woning sprake is van een significante blootstellingsduur. Om onacceptabele gezondheidsrisico's uit te sluiten is gekeken naar de lokale luchtkwaliteit.

De saneringstool bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van het voormalig ministerie van VROM maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in de peiljaren 2011, 2015 en 2020 in en nabij het plangebied onder de grenswaarden liggen die op Europees niveau zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu tegen schadelijke gevolgen van luchtverontreiniging.

De blootstelling aan luchtverontreiniging is hierdoor beperkt en leidt niet tot onaanvaardbare gezondheidsrisico's.

Het projectgebied ligt niet binnen de onderzoekszones van 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg. Daarnaast worden er in het plan geen gevoelige functies beoogd zoals bedoeld in het "Besluit gevoelige bestemmingen. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect luchtkwaliteit geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied.

4.5 Geluid

4.5.1 Wegverkeer

De Wet Geluidhinder geeft aan in welke mate het geluid het woonmilieu mag belasten. De kern is dat de geluidgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. De wet geeft aan welke objecten aangemerkt worden als geluidgevoelige objecten. Het gaat hierbij om woningen, geluidgevoelige terreinen of andere geluidgevoelige gebouwen (welke bij algemene maatregel van bestuur als zodanig zijn aangewezen).

De tweede wooneenheid komt te liggen binnen de geluidszone van het Zuideinde. Daarom is in het kader van de ruimtelijke onderbouwing onderzoek nodig naar de geluidbelasting van het wegverkeer op de (gevel) van de woning.

Er is beoordeeld of de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer op de nieuwe woning voldoet aan de wettelijke eisen.

De Wet geluidhinder kent een voorkeursgrenswaarde. Als aan deze waarde wordt voldaan, is er voor de Wet geluidhinder geen belemmering voor het bouwplan. Onder voorwaarden is een hogere grenswaarde mogelijk. Het onderhavige plan ligt buiten de bebouwde kom en er is sprake van een nieuwe woonbestemming. In dit geval gelden de volgende grenswaarden:

• Voorkeursgrenswaarde: 48 dB;
• Maximale grenswaarde: 53 dB.

Toetsing

Ten behoeve van het bestemmingsplan Buitengebied Aarlanderveen is een inventarisatie uitgevoerd naar de (relevante) wegen binnen het plangebied. Tevens is per weg aangegeven op welke afstand van de wegas (indicatief) de zogenaamde 48 dB contour ligt. Deze contour is gebaseerd op de gegevens in de Regionale Verkeers- en Milieukaart met het peiljaar 2020.

Voor het Zuideinde is berekend dat de 48 dB contour op circa 15 meter uit de as van de weg ligt. Deze contour (RVMH) is nog steeds actueel voor 2030 aangezien de verkeersintensiteit op het Zuideinde de laatste jaren nauwelijks is toegenomen.

De voorgevel van de tweede wooneenheid ligt op circa 39 meter uit de as van de weg. Ruim de dubbele afstand van de 48 dB contour. De voorgevel van de compensatiewoning zal op circa 25 meter uit de as van de weg worden gebouwd. Ook ruim buiten de 48 dB contour. De voorgevel van de plattelandswoning ligt op circa 20 meter uit de as van de weg en daarmee ook buiten de contour.

Op basis van de berekende 48 dB contour uit het bestemmingsplan Buitengebied Aarlanderveen kan worden geconcludeerd dat ter hoogte van de voorgevel van de compensatiewoning, tweede wooneenheid en de plattelandswoning ruim wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Voor het omzetten van de bestemming 'plattelandswoning' van het zomerhuis in een regulieren woonbestemming geldt in principe ook de grens van 48 dB op de voorgevel van de woning.

Echter is bij het zomerhuis geen sprake van een nieuwe geluidsgevoelige functie, maar van een functiewijziging van een bestaand geluidsgevoelig object. Voor deze functiewijziging is het uitvoeren van een geluidsonderzoek om de volgende redenen niet noodzakelijk:

• de uiterste grenswaarde van de plattelandswoning bedraagt 58 dB. De uiterste grenswaarde voor een burgerwoningen (vervangende nieuwbouw in buitenstedelijke situaties) bedraagt eveneens 58 dB. De uiterste grenswaarde ligt niet lager dan bij de huidige bestemming;
• het aantal geluidsgehinderden neemt in de nieuwe situatie niet toe;
• de woning wordt niet gesloopt en de woning komt niet dichter bij de weg te liggen.

Bovendien ligt het zomerhuis op circa 21 meter uit het de as van de weg, waardoor gesteld kan worden dat ter plaatse van de voorgevel aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan.

Conclusie

Het aspect geluid staat de realisatie van de tweede wooneenheid niet in de weg.

4.5.2 Stiltegebied

De provincie kan op grond van de Wet milieubeheer Stiltegebieden aanwijzen. De provincie Zuid-Holland heeft, in haar provinciale milieuverordening (PMV) Stiltegebieden als milieubeschermingsgebieden aangewezen. Stiltegebieden zijn gebieden waarin men een zodanig laag niveau van de geluidsbelasting door menselijke activiteiten wil handhaven of bereiken, dat het ervaren van natuurlijk geluid in dit gebied niet of nauwelijks zal worden gestoord. In stiltegebieden geldt dan ook een verbod op het gebruik van lawaaiige toestellen, apparaten, motorvoertuigen en bromfietsen.

Het aanwijzen van een stiltegebied heeft in de praktijk tot gevolg dat de bestaande (agrarische) activiteiten door mogen gaan ('Stand Still” principe) maar nieuwe (lawaaimakende) activiteiten zijn niet toegestaan of kunnen alleen door middel van een vrijstelling of ontheffing worden toegelaten. Hierbij kan worden gedacht aan activiteiten zoals evenementen, lawaaisporten, verkeersaantrekkende bedrijven, recreatiebedrijven of toeristische attracties.

Toetsing

Op de navolgende afbeelding is het stiltegebied met rood aangegeven. De compensatiewoning, de tweede wooneenheid in de huisstal van de boerderij en het zomerhuis liggen buiten het stiltegebied.

Figuur 10: begrenzing stiltegebied nabij Zuideinde 32 - 34

Een aantal voorzieningen van het voormalige agrarische bedrijf lagen binnen de begrenzing van het stiltegebied. Het staken van de bedrijfsvoering en het saneren van de bebouwing en het opruimen van de verharding heeft een positieve uitwerking op dit gebied.

Conclusie

Het plan heeft geen negatieve invloed op het stiltegebied.

4.5.3 Schiphol

In het buitengebied van Aarlanderveen loopt een uitloper van de zogenaamde 20 Ke-zone ten gevolge van het vliegverkeer afkomstig van Schiphol. In dit gebied gelden beperkingen voor het realiseren van geluidsgevoelige bestemmingen. Voor dit gebied betekent dit in de praktijk dat alleen bestaande geluidsgevoelige bestemmingen mogen worden vervangen en beperkt geluidsgevoelige bestemmingen mogen worden gerealiseerd in het kader van de regeling “ruimte voor ruimte”. Bijgaande kaart laat zien waar de uitloper van de 20Ke zone zich binnen het buitengebied van Aarlanderveen bevindt.

Figuur 11: 20 Ke contour (geel gearceerde uitlopers)

Toetsing

Het perceel Zuideinde 32 - 34 ligt ter plaatse van de blauwe druppel. De 20 Ke contour raakt het perceel niet.

Conclusie

De 20 Ke contour belemmert het realiseren van de compensatiewoning en de tweede wooneenheid niet.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid beschrijft risico’s met een externe werking, die ontstaan door het transport van, de opslag van of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transport (weg, spoor, water en buisleiding) in relatie tot de (bebouwde) omgeving.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans om te overlijden op een bepaalde plaats ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR is op de kaart van het gebied weer te geven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6/jaar PR-contour (die als wettelijk grenswaarde fungeert) mogen geen nieuwe kwetsbare objecten komen.

• Groepsrisico

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Het GR is weer te gegeven in de fN-curve: een grafiek waar de kans (f) is afgezet tegen het aantal slachtoffers (N). Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. De 1% letaliteitgrens vormt doorgaans de grens van het invloedsgebied (tenzij anders bepaald). Dit is de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen.

Hoe moet worden omgegaan met risico’s voor mensen in de omgeving van risicobronnen is in verschillende wet- en regelgeving opgenomen.

• Besluit en Regeling externe veiligheid inrichtingen
• Besluit en Regeling externe veiligheid buisleidingen
• Besluit en Regeling externe veiligheid Transportroutes
• Besluit risico’s zware ongevallen
• Vuurwerkbesluit
• Circulaire ontplofbare stoffen voor civiel gebruik
• Besluit ruimte
• Activiteitenbesluit

Toetsing

Beoordeeld moet worden of de voorgenomen ontwikkeling op voldoende afstand plaats gaat vinden van:

• bedrijven die werken met gevaarlijke stoffen;
• wegen waarop vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• ondergrondse buisleidingen waarin vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.

Onderstaand is een uitsnede van de risicokaart weergegeven waarop de risico's in de omgeving van het projectgebied zijn afgebeeld.

Figuur 12: uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl)
Ten noorden van het plangebied loopt de provinciale weg N231. De provincie heeft alle provinciale wegen vrijgegeven voor het transport van gevaarlijke stoffen over deze wegen. Ook in het routeringsbesluit van de gemeente Alphen aan den Rijn is de N231 opgenomen als onderdeel van de route gevaarlijke stoffen.

Bij de beoordeling van dit plan moet dus rekening gehouden worden met het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N231. Van de N231 zijn geen telgegevens bekend van het aantal transporten van gevaarlijke stoffen dat over deze weg rijdt en op de risicokaart is de weg niet aangeduid als route met EV risico.

De inschatting is dat over de N231 een beperkt aantal transporten plaatsvindt, o.a. voor de bevoorrading van propaantanks bij woningen en/of bedrijven in het buitengebied rond Aarlanderveen en van de gemeente Nieuwkoop. Het plangebied ligt op cirac 1,6 kilometer uit de N231. Hiermee ligt het plangebied buiten het invloedsgebied (200 meter zone) van deze risicobron.

Uit de risicokaart blijkt dat in of nabij het plangebied geen risicovolle objecten liggen (inrichtingen met gevaarlijke stoffen en buisleidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd). De dichtstbijzijnde risicovolle inrichting is op 2,15 kilometer afstand ten zuiden van het projectgebeid (Ziendeweg 11, 2421NC Nieuwkoop) gelegen. Op deze locatie bevindt zich een bovengrondse opslagtank. De risicocontour van deze inrichting ligt ver buiten het plangebied.

Omdat het plangebeid niet binnen het invloedsgebied van een buisleiding of een weg ligt is een verantwoordingsplicht ten aanzien van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico niet nodig.

Conclusie

Het aspect 'externe veiligheid' vormt geen belemmering voor het voorliggende plan.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

In het kader van het bestemmingsplan Buitengebied Aarlanderveen is door RAAP Archeologisch Adviesbureau in 2011 een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek omvatte het verwerven van informatie over bekende en verwachte archeologische waarden en had tot doel een gespecificeerde archeologische verwachting op te stellen voor het plangebied. Op basis van de gespecificeerde archeologische verwachting en de aard en omvang van de voorgenomen bodemingrepen is een advies geformuleerd met betrekking tot eventueel archeologisch vervolgonderzoek.

Archeologie in het bestemmingsplan

Het vastleggen van archeologische waarden en verwachtingen in het bestemmingsplan is onderdeel van de in 2007 vastgestelde Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz). Deze wet veranderde enkele onderdelen van de Monumentenwet 1988. Artikel 38a van deze wet geeft nu aan dat de gemeenteraad bij vaststelling van een bestemmingsplan rekening dient te houden met archeologische waarden. Gemeenten geven hier invulling aan door bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening te houden met (eventuele) archeologische waarden. Onder deze waarden vallen archeologisch waardevolle gebieden en gebieden met een verhoogde archeologische verwachting. Deze waarden krijgen een archeologische (dubbel)bestemming, die wordt vermeldt in de toelichting van het bestemmingsplan, begrensd in de verbeelding en voorzien van regels gekoppeld aan een vergunningenstelsel. Op 28 maart 2019 is hiertoe door de gemeenteraad het 'Parapluplan Archeologie' vastgesteld.

Parapluplan Archeologie

In het parapluplan Archeologie is het volledige plangebied gelegen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Zie ook figuur 13.

Deze categorie (Waarde - Archeologie 3) is een verzameling van verschillende typen archeologische vindplaatsen en landschappelijke zones waaraan een hoge verwachtingswaarde is toegekend. De ouderdom tussen deze type vindplaatsen en zones varieert van de vroege prehistorie tot en met de Tweede Wereldoorlog en de daadwerkelijke trefkans op archeologische resten varieert van een hoge trefkans tot daadwerkelijk aanwezige sporen.

Figuur 13: Archeologische advieskaart

Toetsing

Ter plaatse van het Zuideinde 32 - 34 is de dubbelbestemming 'Archeologische Waarde 3' van kracht. Hier is sprake van een hoge verwachtingswaarde.

Rond bekende vindplaatsen, bekende molenplaatsen en ter plekke van lintbebouwing op de ontginningsassen van het gebied kan gesproken worden van archeologische waarden in de bodem.

Archeologische onderzoek wordt als voorwaarde gesteld voor bodemingrepen dieper dan 30 cm -Mv, waarbij een ondergrens van 100 m² wordt aangehouden. Doel van het onderzoek is het vaststellen van de aanwezigheid van archeologische resten.

Minimale verstoring van de bodem door het plan

De fundering van de ruimte voor ruimte-woning wordt niet ingegraven, maar komt op de bodem te liggen. Dit vanwege de lage ligging van het bouwperceel. Het maaiveld rondom de woning wordt opgehoogd. Dit is een gangbare manier van bouwen in de laaggelegen polder. Alleen de heipalen gaan dieper dan 30 cm de bodem in. De verstoring van de heipalen van de bodem dieper dan 30 cm beneden het maaiveld is echter minimaal (< 100 m2).

De schuilstal wordt gebouwd op een betonplaat die op de bodem komt te liggen. Hier worden geen heipalen toegepast.

De verstoring van de bodem door het aanleggen van de nutsvoorzieningen is ook minimaal. Deze worden door middel van een horizontaal gestuurde boorsysteem aangelegd.

De overige onderdelen van het plan gaan niet gepaard met werkzaamheden in de bodem.

Cultuurhistorie

De cultuurhistorische waardenkaart (april 2018) van de gemeente geeft een overzicht van de vele honderden waardevolle landschappen, landschapselementen, gebouwde objecten en stedenbouwkundige deelgebieden die Alphen aan den Rijn karakter geven.

De cultuurhistorische waardenkaart is bedoeld als basis voor toekomstig cultuurhistorisch beleid van de gemeente, waaronder planologische borging.

Uit de cultuurhistorische waardenkaart blijkt dat de panden binnen het plangebied geen (gemeentelijke) monumentenstatus hebben en een minimale algemene waardering.

De watergangen zijn net als als de middeleeuwse agrarische veenontginning wél van belang voor het landschap. Deze worden als gevolg van de ontwikkeling echter niet aangetast.

Conclusie

Bij de uitvoering van het plan wordt de bodem beneden de vrijstellingsgrens van 30 centimeter minimaal verstoord. Nader archeologisch bodemonderzoek ten behoeve van het voorliggende bestemmingsplan is niet noodzakelijk.

Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen van de ruimte voor ruimte woning zal de gemeente beoordelen aan de hand van de uitgewerkte bouwplannen of de grond inderdaad minimaal verstoord wordt. Indien dit niet het geval is, dan zal alsnog archeologisch bodemonderzoek moeten plaatsvinden.

Vanuit Cultuurhistorie hebben de bestaande objecten geen beschermingswaarde waardering. Het landschap wordt als gevolg van het plan niet aangetast.

4.8 Waterhuishouding

Belangrijke plannen en wetten met betrekking tot de waterhuishouding zijn het Nationaal Waterplan en de Waterwet. In het kader van de waterhuishouding is dan ook beoordeeld of de Waterwet en het Nationaal waterplan belemmeringen vormen.

De Waterwet regelt het geheel van relaties binnen het watersysteem. In hoofdzaak gaat het hierbij om het beheer van de watersystemen, waaronder waterkeringen, oppervlaktewater- en grondwaterlichamen. In de Waterwet zijn een achttal oude waterbeheerwetten geheel of gedeeltelijk geïntegreerd.

Het Nationaal Waterplan geeft met name het beleid van het Rijk aan om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het geeft onder meer de maatregelen aan welke in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor de toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden.

Het hoogheemraadschap van Rijnland is het bevoegde gezag voor het beheer van waterkeringen, oppervlaktewater en het ondiepe grondwater. Hierbij is met name van belang veiligheid tegen overstromingen, zorgdragen voor voldoende en gezond water. In dit verband wordt aandacht geschonken aan het zuiveren van het afvalwater en het reguleren van lozingen op het oppervlaktewater. Het Waterbeheerplan geeft met name de ambities van het hoogheemraadschap van Rijnland aan.

Hoogheemraadschap Rijnland heeft door middel van de Keur regels opgesteld waaraan handelingen die het watersysteem kunnen beïnvloeden getoetst moeten worden. Hierbij geeft de Keur aan welke handelingen vergunningplichtig zijn. In de uitvoeringsregels die bij de Keur horen wordt dit nader uitgewerkt.

De regels geven onder meer aan dat indien de toename van verharding minder bedraagt dan 500 m2 de algemene zorgplicht geldt. Daarboven is er sprake van de verplichting tot het realiseren van vervangend water.

Het plan voorziet per saldo in een afname van de verharding, waardoor er alleen sprake is van een zorgplicht.

Riolering en afkoppelen

Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met het Hoogheemraadschap afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen.

Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto’s wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

Waterkering

Het plangebied valt deels samen met een waterkering. De ruimte voor ruimte woning valt net buiten de beschermingszone van de waterkering. De schuilstal valt deels binnen de beschermingszone van de kering.

Over de plannen is contact gezocht met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Door middel van de mail van 17 mei 2019 geeft het Hoogheemraadschap een positief advies af over het plan. Wel dient initiatiefnemer rekening te houden met het profiel van vrije ruimte van de waterkering. Dit is de paarse lijn in de doorsnede van de kering (zie figuur 14). In dit profiel (eronder) mag niet worden gegraven/gebouwd.

Figuur 14: profiel van vrije ruimte van de waterkering

De Ruimte voor ruimte woning wordt niet binnen de zone van het profiel van vrije ruimte van de waterkering gebouwd. De schuilstal komt wel binnen de zone te liggen. Echter zal in de bodem onder het profiel van vrije ruimte niet worden gegraven. Vanwege de ligging van de schuilstal binnen deze zone dient bij het Hoogheemraadschap een watervergunning aangevraagd te worden.

Op de verbeelding van het bestemmingsplan zal de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkerig' worden opgenomen, waarmee de bescherming van de kering blijvend is gewaarborgd.

De realisatie van de tweede woning in de huisstal van de boerderij en de omzetting van de plattelandswoning in een reguliere woonbestemming hebben tot slot geen effecten op de waterhuishouding.

Conclusie

Het aspect water staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.9 Verkeer en Parkeren

Ontsluiting

Ten behoeve van de ontsluiting van de compensatiewoning en de tweede wooneenheid in de huisstal van de boerderij wordt een nieuwe ontsluiting gerealiseerd. De vergunning voor de benodigde brug is inmiddels verleend.

Verkeer

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen kunnen een verkeersaantrekkende werking tot gevolg hebben.

Als gevolg van de realisatie van de woningen zal het aantal verkeersbewegingen van en naar het perceel met personenauto's iets toenemen.

In de inleiding van deze onderbouwing is aangegeven dat het agrarisch gebruik van het perceel is / wordt beëindigd en de bestemming wordt gewijzigd in 'Wonen'. De verkeersbewegingen die gerelateerd zijn / waren aan de exploitatie van het agrarische bedrijf komen te vervallen. Denk hierbij aan zwaar verkeer met tractors en vrachtwagens. Maar ook erfbetreders zoals de dierenarts, vertegenwoordigers en adviseurs doen de locatie niet meer aan.

Het aantal bewegingen van en naar de locatie met zwaar verkeer zal afnemen. De bewegingen van het lichte verkeer zal mogelijk iets toenemen. Per saldo zullen de verkeersbewegingen van en naar de locatie zeker niet toenemen.

Parkeren

In de parkeernota van Alphen aan de Rijn (2014) zijn de parkeernormen opgenomen. Voor een woning (duur) in het buitengebied geldt een parkeernorm van 2,3 pp per woning (compensatiewoning). Voor een appartement in de categorie 'middelduur', wordt een parkeernorm van minimaal 1,6 parkeerplaatsen per woning gehanteerd (tweede wooneenheid).

Bij zowel de compensatiewonig, de tweede wooneenheid als de plattelandswoning is voldoende ruimte beschikbaar voor (het realiseren van) de benodigde parkeerplaatsen.

4.10 Duurzaamheid

Duurzaamheid is een belangrijk speerpunt van de gemeente Alphen aan den Rijn. De afgelopen jaren is in de voormalige gemeenten Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude al stevig ingezet op duurzaamheid. Het duurzaamheidsprogramma 2014-2020 en het bijbehorende uitvoeringsprogramma is op 24 september 2015 door de gemeenteraad vastgesteld en is leidend voor de uitvoering van duurzaamheid binnen de gemeente.

Centraal in het beleid staat: wat is de duurzaamheidsambitie van de gemeente en wat willen we bereiken voor de periode 2014 t/m 2020. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in enerzijds ambities van de gemeentelijke organisatie en anderzijds ambities voor de Alphense samenleving. Voor het behalen van deze ambities is de gemeente afhankelijk van de samenleving als geheel. De gemeente stimuleert en faciliteert; “Een duurzaam Alphen aan den Rijn bereiken we samen”. De stip op de horizon is: “In 2050 is de samenleving van Alphen aan den Rijn fossiele brandstofvrij en energie- en CO2-neutraal”. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma "Spoorboekje van A naar D: werken aan het (duurzaamheids)spoor” zijn per ambitie projecten benoemd die de komende jaren uitgevoerd worden om bij te dragen aan het behalen van de ambities.

De gemeente benadert en stimuleert woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, architecten en aannemers om aan de richtlijnen van Duurzaam Bouwen te voldoen. Het software instrument 'GPR-Gebouw' wordt gratis ter beschikking gesteld door de gemeente. Dit instrument ondersteunt de realisatie van duurzaam bouwen.

Het programma berekent hoe gebouwen (woningen, kantoren en scholen) presteren op energieverbruik, milieubelasting, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde en maakt keuzemogelijkheden inzichtelijk. Het resultaat wordt in cijfers van 1 tot 10 uitgedrukt.

Bij nieuwbouw is energie efficiënte (en koolstofarme) energievoorziening het uitgangspunt. De gemeentelijke ambitie is een GPR-score van 7.0 (energie 8.0). Het gebruik van warmte- koudeopslag (WKO), geothermie of vergelijkbare toepassingen wordt gestimuleerd.

Bij het ontwerpen van de compensatiewoning zal nadrukkelijk aandacht worden besteed aan de duurzaamheidsambitie van de gemeente. In geval van de tweede wooneenheid in de boerderij wordt maximaal ingezet op isolatie. Ten aanzien van de plattelandswoning is alleen sprake van een bestemmingswijziging en vinden geen fysieke aanpassingen plaats.

Conclusie

Het beschreven duurzaamheidsbeleid is uitgangspunt bij de nieuwbouw van de compensatiewoning. Voor de tweede wooneenheid in de boerderij wordt maximaal ingezet op de isolatie van het gebouw.

4.11 Mer-beoordeling

Per 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. Eén van de belangrijkste wijzigingen in het Besluit is de invoering van een vormvrije m.e.r.-beoordeling voor activiteiten die genoemd worden in het Besluit milieueffectrapportage (kolom 1 van de D-lijst), maar onder de daar genoemde drempelwaarden liggen.

In het Besluit m.e.r., bijlage D, onder artikel 11 (Woningbouw, Stedelijke ontwikkeling, Industrieterreinen) staat onder artikel 11.2 genoemd dat een m.e.r-beoordeling moet plaatsvinden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject (met inbegrip van winkelcentra of parkeerterreinen) indien:

• De oppervlakte een aaneengesloten gebied betreft van 100 hectare en meer dan 2000 woningen betreft.

Qua aard, omvang en ligging is voorliggend ruimtelijk plan niet gelijk te stellen aan de betreffende en omschreven activiteit zoals bedoeld in het Besluit m.e.r.

Echter, op 1 april 2011 heeft een wijziging van het Besluit m.e.r. plaatsgevonden. Daardoor is nu een beoordeling van een activiteit zoals die voorkomt op lijst D noodzakelijk, zelfs al is de omvang van de activiteit ver onder de drempelwaarde gelegen.

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijsten die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze vormvrije m.e.r.- beoordeling kan tot twee uitkomsten leiden:

• a. Belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.- beoordeling noodzakelijk;
• b. Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

In bijlage III van de EU-richtlijn m.e.r. staan de criteria genoemd waarnaar moet worden gekeken bij de beoordeling. In voorliggende casus is gekeken naar deze Europese criteria.

Op basis van de uitkomsten in dit hoofdstuk 4 – Omgevingsfactoren – is inzichtelijk gemaakt dat er geen belangrijk nadelige gevolgen zijn voor de omgeving en het milieu.

Provinciaal milieubelang

Provincie Zuid-Holland benoemt in haar Omgevingsbeleid vier provinciale milieubelangen. Hierna is per belang aangegeven hoe de voorgenomen ontwikkeling zich verhoudt tot deze belangen:

• 1. Bescherming van stiltegebieden

De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats in de nabijheid van een stiltegebied. Uit paragraaf 4.5.2. blijkt dat het plan geen negatieve invloed heeft op het stiltegebied.

• 2. Windenergie stimuleren

De voorgenomen ontwikkeling vindt niet plaats in (de nabijheid van) een plaatsingsgebied voor windmolens.

• 3. Beschermen bedrijventerreinen voor Hogere Milieu Categorie-bedrijven

De voorgenomen ontwikkeling vindt niet plaats in (de nabijheid van) een HMC-bedrijventerrein. Afname van HMC-locaties is derhalve niet aan de orde.

• 4. Beschermen van grote groepen mensen

De voorgenomen ontwikkeling is niet gelegen in een invloedsgebied Groepsrisico van een EVrelevante risicobron (zie ook paragraaf 4.6)

De voorgenomen ontwikkeling is derhalve niet in strijd met de provinciale milieubelangen.

Verder hebben de locatie en de omgeving geen bijzondere kenmerken die geschaad worden door het initiatief. Gezien de aard van de ingrepen zijn verder geen negatieve effecten te verwachten, zodat op basis hiervan verder kan worden afgezien van het verrichten van een (vorm)vrije m.e.r.-beoordeling.

Conclusie

De conclusie van bovenstaande is, dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen worden verwacht.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Opbouw van de regels

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de regels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

De regels zijn opgedeeld in vier hoofdstukken met een of meer artikelen:

Hoofdstuk 1: 'Inleidende regels' bevat de begripsbepalingen (artikel 1) en een bepaling over de wijze van meten (artikel 2). De begripsbepalingen zijn in alfabetische volgorde opgesomd en dienen als referentiekader voor de overige regels.

Hoofdstuk 2: 'Bestemmingsregels' bevat de bestemmingen. Elk artikel heeft een vaste opbouw. Eerst wordt een bestemmingsomschrijving gegeven, vervolgens de bouwregels, eventuele nadere eisen en eventuele mogelijkheden voor afwijking van de bouwregels danwel gebruiksregels.

Hoofdstuk 3: 'Algemene regels' bevat regels die algemeen gelden en die vanwege de algemeenheid gegroepeerd zijn.

Hoofdstuk vier: 'Overgangs- en slotregels' omvat de overgangsbepalingen van het bestemmingsplan. Deze zijn opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening 2008 met de verplichting deze over te nemen in het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidigen, bouwvlakken enzovoorts. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (PDOK).

5.3 Artikelsgewijze behandeling

Artikel 1 Begrippen

In artikel 1 is een aantal begrippen nader gedefinieerd teneinde onduidelijkheid te voorkomen. Aangesloten is bij de landelijke standaard begripsbepalingen, die zijn voorgeschreven danwel die voortvloeien uit de jurisprudentie. Voor het overige is aangesloten bij de in de gemeente gebruikelijke definities danwel zijn toegesneden op de specifieke situatie.

Artikel 2 Wijze van meten

In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in de overeenstemming is met de regels.

Artikel 3 Agrarisch met waarden- landschap 2 (Drooggemaakte polder ten westen van Aarlanderveen en Noord- en Zuideinderpolder

De verzamelbestemming is weidebouw, melkveehouderij. Karakteristieken zijn bestaande sloten- en verkavelingspatroon, openheid van het landschap, zichtlijnen vanuit het lint op het achterland.

Medebestemming: onder meer wonen, water. Voorts is maximaal 100 m² per bouwvlak binnen bestaande gebouwen toegestaan voor gebruik verbrede landbouw, welzijn, zorg en gezondheid, kleinschalige recreatieve voorzieningen of ondersteunende horeca , mits dit van nevengeschikte omvang is.

Ter plaatse van cultuurhistorische waarde is de bebouwing tevens bestemd voor behoud van aan de bebouwing eigen zijnde cultuurhistorische waarde die karakteristiek is voor het gebied.

Op basis van de specifieke gebruiksbepaling is opgenomen dat het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan niet mag worden gewijzigd ten behoeve van ander gebruik binnen deze bestemming.

Er zijn onder voorwaarden afwijkingen ten behoeve van het gebruik toegestaan: medegebruik groter dan 100 m² en wonen.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is opgenomen.

Artikel 4 Tuin

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Op deze gronden mag niet worden gebouwd.

Artikel 5 Water

De voor Water aangewezen gronden zijn bestemd voor water (compensatie), ontvangst, berging en/of afvoer van water en dammen/bruggen;

Artikel 6 Wonen

De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor Wonen, met bijbehorende voorzieningen, waaronder begrepen het uitoefenen van een aan-huis-gebonden beroep. Voorwaarde hierbij is dat de woonfunctie duidelijk wordt gehandhaafd en het woonmilieu niet onevenredig wordt verstoord;

Het maximaal aantal toegestane woningen staan op de verbeelding aangegeven. Dat geldt eveneens voor de maximale bouw- en goothoogte. De bestemming kent een ontheffingsbevoegdheid voor aan huis verbonden bedrijven.

Artikel 7 Waarde-Archeologie

Het gebied dat als archeologisch waardevol is aangemerkt is middels een dubbelbestemming op de verbeelding weergegeven.

Artikel 8 Waterstaat-Waterkering

Het perceel Zuideinde heeft tevens een waterkerende functie. Hieraan is de dubbelbestemming Waterkering gegeven. Voor deze gebieden gelden aanvullende op de bepalingen in dit bestemmingsplan, ook de regels van de Keur. Bij activiteiten die van invloed kunnen zijn op de waterkering of waterpeil (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen en beplanting), dient bij het Hoogheemraadschap van Rijnland een keurvergunning aangevraagd te worden.

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Deze regel zorgt ervoor dat grond die reeds eerder bij een verleende bouwvergunning is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe bouwvergunning mag worden meegenomen. Deze anti-dubbeltelbepaling heeft uitsluitend betrekking op situaties die plaatsvinden onder het geldende bestemmingsplan. Het is dus niet zo dat gronden die zijn meegeteld bij het verlenen van een bouwvergunning onder een vorig bestemmingsplan, bij het verlenen van een bouwvergunning onder het nieuwe bestemmingsplan ook buiten beschouwing moeten worden gelaten.

Artikel 10 Algemene bouwregels

In dit artikel is onder meer bepaald dat het oprichten van geluidsgevoelige objecten uitsluitend is toegestaan indien wordt voldaan aan de bepalingen uit de Wet geluidhinder of de daarop gebaseerde overige regelingen. Daarnaast is een regeling opgenomen die ervoor zorg draagt dat bij het oprichten van bebouwing rekening moet worden gehouden met de belangen van de waterbeheerder: bebouwing nabij de bestemming 'Water' is uitsluitend mogelijk na verlening van een afwijking.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is aangegeven wat wordt verstaan onder verboden gebruik, zoals bedoeld in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

Om expliciet duidelijk te maken dat vestiging van een seksinrichting, in welke vorm dan ook, niet is toegestaan in dit plangebied, is bepaald dat gebruik als seksinrichting altijd als een strijdig gebruik wordt aangemerkt en als zodanig verboden is.

Artikel 12 Milieuzone - stiltegebied

In dit artikel zijn regels opgenomen ter bescherming van het aanwezige stiltegebied.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

Op basis van dit artikel zijn burgemeester en wethouders bevoegd om voor de gronden binnen het plangebied met een omgevingsvergunning af te wijken van de in de bestemmingen opgenomen bebouwingsregels. Het gaat hier om veranderingen van beperkte aard, zoals het bouwen van gebouwtjes van openbaar nut en het vergroten van de maatvoering van bouwwerken met 10%.

Artikel 14 Overige regels

Om een onevenredige aantasting van de bouw- en gebruiksmogelijkheden te voorkomen, is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid geboden om nadere eisen te stellen aan de plaatsing van gebouwen en de plaatsing en afmetingen van andere bouwwerken. Dit kan enkel geschieden in concrete, individuele gevallen.

Artikel 15 Overgangsrecht bouwwerken

In dit artikel is onder meer aangegeven dat bouwwerken die ten tijde van inwerkingtreding van dit plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ondanks dat zij afwijken van het plan.

Artikel 16 Overgangsrecht gebruik

Gebruik van gronden en opstallen zoals dat op het moment van inwerkingtreding van dit plan plaatsvindt mag -hoewel het afwijkt van het plan- worden gecontinueerd. Gebruik dat reeds onder het hiervoor geldende bestemmingsplan illegaal is aangevangen en ook volgens het nieuwe bestemmingsplan niet kan, blijft illegaal en mag dus niet worden voortgezet.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen.

De gemeente heeft met initiatiefnemers een anterieure overeenkomst gesloten waardoor het kostenverhaal is verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet noodzakelijk. De kosten voor de uitvoering van het bouwplan liggen volledig bij de ontwikkelende partij. Geconcludeerd wordt dat er voldoende middelen zijn om de ontwikkeling tot uitvoering te brengen. Het plan is daarmee financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het wettelijke vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de overlegpartners. Zij hebben zes weken de tijd gehad om in het kader van het vooroverleg te reageren op het voorontwerpbestemmingsplan. Het vooroverleg heeft niet geleid tot aanpassingen van het bestemmingsplan.

Omwonenden

De omringende buren aan het Zuideinde 73, 75, 77 en 36 zijn geïnformeerd over de plannen. De buren hebben geen bezwaren geuit.

Zienswijzen

Overeenkomstig de wettelijke vereisten heeft het ontwerpbestemmingsplan, met de daarbij behorende stukken, vanaf donderdag 8 oktober 2020 tot 19 november 2020 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Bijlagen

Bijlage 1 Landschappelijke inpassing

Bijlage 2 Ecologisch onderzoek

Bijlage 3 Uitgangspunten Aerius berekeningen

Bijlage 4 Aerius berekening sloop- en bouwfase

Bijlage 5 Aerius berekening gebruiksfase

Bijlage 6 Bodemonderzoek