Westzanerwerf Oost

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Achter het lint van Westzaan, in de oksel van het Zuideinde en het water van de Dijksloot, ligt het voormalige houtopslag-terrein van PontMeyer. Het terrein is al meer dan 15 jaar niet meer bedrijfsmatig in gebruik en de voormalige opstallen zijn gesloopt. Het voornemen is om op de gronden een woningbouwplan te ontwikkelen. Dit voornemen was al voorzien in het in 2013 vastgestelde bestemmingsplan Landelijk gebied Westzaan. In dit bestemmingsplan hebben de gronden deels een uit te werken woonbestemming (westelijk deel) en deels een bedrijfsbestemming met wijzigingsbevoegdheid naar wonen (oostelijk deel) gekregen. Met dit wijzigingsplan wordt de nu geldende bestemming voor het oostelijk deel van het plangebied gewijzigd met als doel de woningbouwontwikkeling planologisch mogelijk te maken.

1.2 Ligging van het plangebied

De locatie Westzanerwerf ligt achter de lintbebouwing in de hoek Zuideinde – Westzanerdijk – Overtoom te Westzaan. Op afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied globaal weergegeven. Het plangebied van dit wijzigingsplan is blauw omlijnd. Het plandeel met de uitwerkingsplicht is rood omlijnd. Voor deze gronden wordt een afzonderlijke procedure gevolgd.

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied (blauw omlijnd). De gronden met de uitwerkingsplicht zijn rood omlijnd en maken geen onderdeel uit van dit wijzigingsplan.

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

1.3.1 Bestemmingsplan Landelijk gebied Westzaan

Het plangebied ligt in het bestemmingsplan Landelijk gebied Westzaan, vastgesteld door de gemeenteraad op 27 juni 2013, en is daarin bestemd als ‘Bedrijf’. Voor het gehele bestemmingsvlak geldt de wijzigingsbevoegdheid 'Wro - zone - wijzigingsgebied 2'. Voor deze gronden kan de bestemming onder voorwaarden worden gewijzigd naar 'Wonen'.

Tevens geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’. Deze gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.

Binnen het gehele plangebied geldt de aanduiding ‘Luchtvaartverkeerzone – 2’. Hieruit geldt een hoogtebeperking tot maximaal 150 meter.

De ligging van het plangebied binnen het vigerende bestemmingsplan is in figuur 1.2 weergegeven.

Afbeelding 1.2: Uitsnede bestemmingsplan Landelijk gebied Westzaan

1.3.2 Inpassingsplan Aanpassen geluidzone Westpoort en Hoogtij

Het provinciaal inpassingsplan ‘Aanpassing geluidszones Westpoort en Hoogtij' geeft concrete invulling aan het aanpassen van de geluidszones van de industrieterreinen Westpoort (Amsterdam) en Hoogtij (Zaanstad). Op basis van de op 2 maart 2015 door Provinciale Staten vastgestelde aanpassing van de geluidzone Westpoort en Hoogtij volgt dat het gehele plangebied is gelegen binnen de geluidzone van industrieterrein Westpoort en industrieterrein Hoogtij. Binnen deze zones mogen enkel geluidgevoelige objecten worden opgericht indien wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde danwel een hogere grenswaarde als bedoeld in de Wet geluidhinder is verleend.

1.3.3 Parapluplan Parkeren Zaanstad

Volgens het Parapluplan Parkeren Zaanstad geldt bij het bouwen van gebouwen dat er voldoende parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen worden gemaakt op die plek of in de directe omgeving daarvan, in of buiten het plangebied. Voldoende betekent dat er wordt voldaan aan de normen in de beleidsregels die staan in de "Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016" of de wijzigingen daarvan.

1.3.4 Parapluplanbestemmingsplan woningsplitsing, kamerverhuur en toerisrische verhuur

Het Paraplubestemmingsplan woningsplitsing, kamerverhuur en toeristische verhuur regelt toeristische verhuur van en Bed & Breakfast in woningen en er zijn regels opgenomen over het splitsen en omzetten van woningen. Van omzetting is sprake als zelfstandige woningen naar onzelfstandige woningen worden omgezet, ook wel kamergewijze verhuur genoemd.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting van het wijzigingsplan geeft uitleg over en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de planregels en op de verbeelding is opgenomen. Voor de onderbouwing van de bestemmingsregeling wordt onder meer ingegaan op de geldende beleidskaders en wordt in het kader van het onderzoek naar de haalbaarheid, verslag gedaan van de uitgevoerde onderzoeken. Daarnaast wordt er een verantwoording gegeven voor de gemaakte keuzes.

In de bijlage bij de toelichting staan alle relevante beleidsstukken samengevat. Zowel het algemene Rijks-, provinciaal als gemeentelijk beleid op het gebied van de ruimtelijke ordening. Daarnaast wordt themaspecifiek beleid nader toegelicht. Per beleidsstuk wordt kort beoordeeld wat de invloed ervan is op het wijzigingsplan. Verder worden in de bijlagen de beantwoording van de zienswijzen en ambthalve wijzigingen verwerkt.

Hoofdstuk 2 Wat wordt mogelijk gemaakt met dit plan?

2.1 Algemeen

In 2013 is door woningcorporatie Parteon en de Gemeente Zaanstad een anterieure overeenkomst gesloten over woningbouw op de locatie Westzanerwerf. Tevens is in die periode een beeldkwaliteitplan opgesteld evenals een stedenbouwkundige verkaveling die als kader hebben gediend bij het vigerende bestemmingsplan ‘Landelijk gebied Westzaan’.

Anno 2023 wil Parteon Westzanerwerf versneld tot ontwikkeling brengen. De woningbehoefte is groot en Parteon wenst haar portefeuille uit te breiden. In het kader van het bestemmingsplan Landelijk Gebied Westzaan is onderzocht of woningbouw op de onderhavige locatie reëel en haalbaar is. Uit deze onderzoeken kwamen geen onoverkomelijke bezwaren tegen woningbouw in het plangebied. Wel dient een hogere waarden procedure te worden doorlopen vanwege de geluidsbelasting en moet de bodem verder worden gesaneerd of voorzien worden van een leeflaag, alvorens de woningen gebouwd kunnen worden. In het kader van dit wijzigingsplan zijn onderzoeken geactualiseerd en zijn nieuwe onderzoeken uitgevoerd (zie hoofdstuk 3).

2.2 Gebiedsbeschrijving

Het plangebied maakte ooit deel uit van de laaggelegen polder Westzijderveld, maar al aan het einde van de 19e eeuw, na de aanleg van het Noordzeekanaal, werd het in gebruik genomen als bedrijfsterrein voor de handel in brandstof en (brand)hout. Via het water was de locatie uitstekend bereikbaar. Inmiddels zijn de havens gedempt en vormt het gebied een gesloten locatie in de oksel van de bebouwings- linten Westzanerdijk/ Overtoom en het Zuideinde. Door zijn voormalige gebruik als bedrijfsterrein is het onderliggende slotenpatroon van de polder niet meer zichtbaar. Daarnaast ligt het terrein ongeveer op dezelfde hoogte als het lint en circa een meter hoger dan de polder. Door ophoging van het terrein ten behoeve van woningbouw zal dit verschil toenemen.

De bebouwing van Westzaan kenmerkt zich door een sterke menging van functies. Het dorp Westzaan kent inmiddels aan de randen uitbreidingswijken uit de afgelopen decennia. In het oude lint komen tal van functies voor en ook de J.J. Allanstraat / het Zuideinde is het een bonte mengeling van wonen en werken. Naast de woningen aan het lint zijn enige grotere woongebieden achter de lintbebouwing ontwikkeld en zijn er relatief veel bedrijfsgebouwen voor toonzalen, transportbedrijven en tot voor kort houtopslag.

Het karakter van de bebouwing is al even divers als het gebruik, met als gemene deler dat de bebouwing kleinschalig en individueel is. Gebouwen bestaan in het algemeen uit een onderbouw van één laag met kap op niet al te brede kavels en in een sterk wisselende rooilijn. Ter hoogte van de J.J. Allanstraat is het lint het meest landelijk van karakter. Deze delen van het lint zijn groen en open met doorzichten op de achtergelegen velden. Het Zuideinde is meer dorps. Ze is minder groen van karakter, meer steenachtig. Ook hier zijn de meeste huizen individueel gebouwd, en staan ze dicht op elkaar. De bedrijfsbebouwing langs het Zuideinde ligt in het algemeen achter de strook huizen langs de weg, zoals ook het terrein van Westzanerwerf achteraf ligt. De bedrijfsbebouwing tast de autonomie van het lint niet aan.

Het kleinschalige en afwisselende beeld van het lint moet bij nieuwe ingrepen, zowel aan het
lint of in de directe omgeving van het lint, worden gekoesterd. Net als de autonomie en de doorzichten op het buitengebied als belangrijk onderdeel van de agrarische relatie tussen de bebouwing en het landelijk gebied. Verdichting van het lint door herontwikkeling, is in de regel niet wenselijk. Daar waar het echter gaat om de transformatie van bedrijfs- erven en terreinen met meer grootschalige bebouwing en/of hinder voor omliggende woningen, kan de transformatie naar woongebied juist zorgen voor een betere aansluiting op het lint. Maat, schaal, typologie en differentiatie van de bebouwing kan meer in overeenstemming met de omgeving worden gebracht.

Kenmerkend voor de locatie Westzanerwerf is de hierboven genoemde ligging achter het lint. Enigszins verscholen, als een enclave, los in het landschap gelegen. Vele gelijksoortige bebouwingslocaties achter het oude ontwikkelingslint van Westzaan kennen in de regel één toegang. Dit geldt voor individuele kavels met woningbouw, voor kavels met boerderijen, voor sportvelden, de ijsbaan en het kerkhof. De locatie Westzanerwerf voegt zich in deze structuur, ook zij ligt los van het lint in de polder, met slechts een enkele toegangsweg. Daarachter komt een samenhangend woonbuurtje te liggen, met een eigen, maar een onmiskenbaar Westzaans, dorps karakter.

2.3 Invulling plangebied

Binnen het plangebied van dit wijzigingsplan worden maximaal 55 woningen mogelijk gemaakt. In combinatie met het gebied aan de westzijde worden in totaal maximaal 200 woningen mogelijk gemaakt. Het betreft zowel huurwoningen (sociale huur en middenhuur) en koopwoningen. Voor deze locatie komen verschillende doelgroepen en leefstijlen in aanmerking. Het plan richt zich voor een groot deel op bewoners uit Westzaan en de Zaanstreek en dan met name jonge stellen en stellen van middelbare leeftijd, al dan niet met kinderen. In mindere mate zullen ook stellen (met of zonder kinderen) uit de omgeving, waaronder Amsterdam, geïnteresseerd zijn, vanwege de ligging en de woningen met tuin.

De helft van het totale woonprogramma binnen Westzanerwerf wordt door woningcorporatie Parteon gerealiseerd in de categorieën sociale huur en middenhuur en richt zich met name op lokale doorstromers. Jongeren, ouderen en ook gezinnen. Het woningaanbod zal overwegend bestaan uit rijwoningen (zowel hoek- als tussenwoningen) met ruime tuinen. In zowel de betaalbare huursector als de koopsector wordt in het plan een ‘droogschuur’ voorzien aan de zuidzijde van het plangebied. Dit type is geïnspireerd op de droogschuren uit begin 1900. Door ook gelijkvloerse woningen te realiseren, wordt aan ouderen of mensen met een beperking de kans geboden om in een voor hen bekende en geliefde omgeving te blijven wonen en wordt de lokale doorstroming gestimuleerd.

Het voornemen is om een aantal bouwkavels aan te bieden op aantrekkelijke plekken langs het water en langs de polderrand. Deze kavels zijn bedoeld voor mensen die in particulier opdrachtgeverschap hun eigen droomhuis willen (laten) ontwerpen en bouwen. Er is een variëteit aan kavels in maten en ligging. In een volgende fase zullen zogenaamde kavelspaspoorten worden opgesteld, die de spelregels voor het ontwerp en de realisatie van deze kavels bieden.

De koopwoningen bestaan uit rijwoningen, twee-onder-een kapwoningen en vrijstaande woningen, alle in verschillende omvang en met verschillende kavelgroottes. De meeste ouderen uit Westzaan, die willen doorstromen naar een beter passende woning, zijn de bescheiden voorzieningen gewend. In Westzaan bevinden zich nauwelijks gelijkvloerse woningen, waardoor dit een interessant product is voor deze locatie, zowel voor ouderen als voor andere doelgroepen.

De ontsluiting van het gebied vindt plaats via het Zuideinde. Binnen het totale plangebied wordt een rondweg aangelegd waarmee de woningen, al dan niet via aantakkingen, worden ontsloten.

Afbeelding 2.1: Stedenbouwkundig plan (indicatief)

In de jaren dat de Westzanerwerf in gebruik is geweest als houthandel zijn diverse panden gesloopt en is het puin op de locatie hergebruikt. Dit hergebruik bestaat voornamelijk uit het verharden van het terrein en het dempen van watergangen. In de bodem zijn daardoor obstakels aanwezig die beperkingen voor de ontwikkeling kunnen betekenen. Om de restricties in beeld te brengen is een grondradaronderzoek voor het deelgebied ten westen van dit wijzigingsplan uitgevoerd. De uitkomst van dit onderzoek resulteert in de onderstaande randvoorwaarden voor het totale stedenbouwkundig plan:

• Aanbrengen van een leeflaag voor een verantwoorde bodemkwaliteit;
• Vaste wegenpatroon (conform stedenbouwkundige telprent 2013);
• Geen nieuw te graven watergangen binnen het plangebied, alleen langs de randen;
• Impact locatie bomen bij het opstellen van het bomenplan.

2.4 Beeldkwaliteit

In 2013 is een beeldkwaliteitplan voor de locatie Westzanerwerf opgesteld. Inmiddels zijn de inzichten over toekomstgericht bouwen veranderd. De huidige programma- en beleidswensen sluiten niet overal meer aan op hetgeen in het beeldkwaliteitplan is beschreven. Zo wordt er nu bijvoorbeeld ingezet op conceptueel industrieel en circulair bouwen, met een sterke voorkeur voor houtbouw. Het huidige beeldkwaliteitplan voorziet daar niet in. Het actuele stedenbouwkundig plan bevat een update van de gebiedsgerichte kwaliteitscriteria welke opnieuw door de gemeenteraad van Zaanstad zal worden vastgesteld als nieuw welstandskader voor deze ontwikkeling.

In het beeldkwaliteitsplan uit 2013 is een duidelijk onderscheid gemaakt tussen het centrale deel en de randen. Desalniettemin moet de buurt als geheel samenhang vertonen. Ook bij een langzame ontwikkeling waarbij het programma steeds opnieuw zal worden afgestemd op de vraag, is het creëren van samenhang essentieel.

Samenhang in de wijk ontstaat door afstemming in kleur en materiaal en een dorpse architectuur met beperkte bouwhoogte en herkenbare kappen. Ook in het openbaar gebied wordt gestreefd naar samenhang door het toepassen van een beperkt aantal ruimtelijke inrichtingsprincipes en het toepassen van een beperkt assortiment in de verharding en beplanting. Daarnaast moet de verkaveling duurzaam zijn waarbij toekomstige veranderingen in gebruik de kwaliteit van het openbaar gebied niet aantasten.

De parkeervraag moet op een ontspannen en duurzame manier worden opgelost. Het aantal parkeerplaatsen moet voldoen aan de binnen de gemeente Zaanstad vastgestelde normen en moet zich op niet te grote afstanden van de woningen bevinden. Om geparkeerde auto’s niet te dominant in het straatbeeld te laten optreden is voor straten het parkeren gemaximaliseerd op twee zijden langsparkeren, waarbij er nog ruimte moet zijn voor bomen, ofwel tussen de auto’s ofwel in een aparte groenstrook. Deze inrichting draagt bij aan het benadrukken van de lengterichting en zichtlijnen naar de polder. Haaksparkeren in de straat is onwenselijk. Wel kan er geconcentreerd op parkeererfjes of pleintjes worden geparkeerd, waarbij de pleintjes zoveel mogelijk uit het zicht, tussen de bebouwing ligt.

Aan de randen van het gebied wordt de overgang naar ofwel het lint, ofwel de omliggende weilanden zorgvuldig vormgegeven met een groene uitstraling. Aan alle zijden is er sprake van een hoogte verschil tussen het woongebied Westzanerwerf en de omgeving. Dat is in de huidige situatie zo en wordt door de noodzakelijke ophoging van meer dan een meter, versterkt. Het oplossen van het hoogteverschil en de aanwezigheid van de twee verschillende peilgebieden vergt in de uitwerking van het plan aandacht.

De invulling van het plangebied worden gekenmerkt door een ruim opgezette, landelijke verkaveling. De daadwerkelijke verkaveling is sterk afhankelijk van de te realiseren woningtypen. Mogelijk liggen woningen geclusterd aan erfjes of korte doodlopende straatjes. De verharding in dit gebied is minimaal zodat zoveel mogelijk ruimte overblijft voor tuinen. De typologie, bouwmassa en materialisering van de bebouwing is geïnspireerd op lintbebouwing. De bebouwing zoals die zich ten noorden van de locatie aan de J.J. Allanstraat bevindt, vormt hiervoor de inspiratie.

2.5 Voorwaarden wijzigingsbevoegdheid

In de bestemming 'Woongebied – Uit te werken' is vastgelegd dat Burgemeester en wethouders de bestemming kunnen uitwerken met inachtneming van verschillende regels. Deze regels zijn in onderstaande tabel opgesomd, waarbij is toegelicht op welke wijze hier aan wordt voldaan.

Voorwaarden wijzigingsbevoegdheid	Toelichting
Er moet sprake zijn van een aantoonbaar goed woon- en leefklimaat;	Uit hoofdstuk 3 volgt dat er geen milieu- en omgevingsaspecten zijn die een goed woon en leefklimaat in het plangebied in de weg staan.
Er moet sprake zijn van een een duidelijke begrenzing van de locatie in het landelijke gebied, door middel van afkadering met waterlopen een goede aansluiting op het bebouwingslint van Westzaan, waarbij de autonomie daarvan in stand blijft aansluiten bij maat en schaal van de omringende (woon) bebouwing, ook wat betreft typologie en het gedifferentieerde bebouwingsbeeld.	Deze randvoorwaarden zijn meegenomen in het stedenbouwkundig plan en zijn vertaald in de regels en verbeelding van dit wijzigingsplan.
Er moet sprake zijn van een optimalisering van het zicht op het open landschap, d.m.v. openheid in de verkaveling en het realiseren van zichtlijnen naar het achterlandaansluiting op de onderliggende verkavelingsstructuur van het slagenlandschap.	Deze randvoorwaarden zijn meegenomen in het stedenbouwkundig plan en zijn vertaald in de regels en verbeelding van dit wijzigingsplan.
Er moet sprake zijn van overwegend grondgebonden woningen. Mits goed ingepast in het plan is een klein aandeel gestapelde woningbouw mogelijk.	Het plan gaat uit van uitsluitend grondgebonden woningen in dit plandeel.
Woningen dienen te worden voorzien van een kap. De maximale goothoogte bedraagt hierbij 6 meter en de maximale bouwhoogte bedraagt 11 meter.	In dit wijzigingsplan is een maximum goothoogte van 6 meter en een maximum bouwhoogte van 11 meter vastgelegd.
Bij gestapelde woningbouw mag een maximale goothoogte van 9 meter worden gerealiseerd mits wordt voldaan aan de hiervoor genoemde voorwaarden.	De maximale goothoogte in dit wijzigingsplan bedraagt 6 meter.

Hoofdstuk 3 Planonderbouwing

3.1 Archeologie

Sinds 1 juli 2016 is de Erfgoedwet van kracht. Deze wet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De uitgangspunten uit het Verdrag van Valletta (Malta) vormen in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. Als gevolg hiervan moet iedere gemeente aandacht besteden aan de archeologie op haar grondgebied en dit aspect verwerken in bestemmingsplannen en andere ruimtelijke instrumenten.

De Archeologienota Zaanstad 2009 bevat de uitgangspunten van de vernieuwde Monumentenwet 1988. In de nota staat dat de gemeente in haar bestemmingsplannen de gebieden van archeologische waarde aangeeft. Aan omgevingsvergunningen voor projecten die binnen deze gebieden vallen, verbindt de gemeente voorwaarden om archeologische vindplaatsen in de bodem te beschermen. Is dit niet mogelijk dan zal de aanvrager van de vergunning de vindplaatsen op moeten laten graven. Die eisen staan in projectbesluiten en ontheffingen van het bestemmingsplan.

Betekenis voor het project

In het kader van geplande bouwwerkzaamheden binnen het totale plangebied Westzanerwerf is door Hollandia Archeologen BV een bureauonderzoek, gevolgd door een Inventariserend Veldonderzoek door middel van grondboringen uitgevoerd (Bijlage 2). In het onderzoek zijn weinig aanwijzingen van archeologische informatie in de ondergrond. De datering van deze ophogingslagen zijn echter niet duidelijk, maar zou vanaf de late middeleeuwen kunnen dateren.

Uit het onderzoek blijkt dat de archeologische lagen op 1 meter onder het huidige maaiveld liggen, dat is gemiddeld op 1,50 m onder NAP. Door het aanbrengen van een leeflaag op het huidige maaiveld klinkt de bodem daaronder in. Dit betekent dat ook de laag van 1 meter direct boven de archeologische vindplaatsen inklinkt.

Alle ingrepen in de bodem die dieper gaan dan 1,50 m onder NAP verstoren mogelijk deze archeologische lagen. Wanneer deze verstoringen groter zijn dan 50 m2, dan zal de ontwikkelaar het bouwplan kunnen aanpassen danwel de vindplaatsen die worden verstoord, moeten laten opgraven. Verstoring geldt niet voor heipalen.

Voor de plekken waar de bodem tot op genoemde diepte wordt verstoord, zal voorafgaand aan de grondwerkzaamheden aanvullend archeologisch onderzoek worden gedaan en/of kan worden gekozen voor archeologische begeleiding tijdens de ontgravingen. Het is aan de ontwikkelaar tijdig aan te tonen wat de beoogde ontgravingsdiepte is.

Op basis van de profielen in het Stedenbouwkundig plan van september 2023, wordt geconstateerd dat op een aantal plekken de bodem wordt verstoord. De voorgestelde oplossing is hier de opgravingsvariant 'archeologische begeleiding' uit te laten voeren. Dat houdt in dat een archeoloog met het graven van de sleuven dieper dan 1,50 m onder NAP meeloopt en vondsten verzamelt en grondsporen optekent en de archeoloog de gelegenheid krijgt de vondsten te verzamelen en de vindplaats daarvan in te tekenen op een kaart. Ook eventuele grondsporen (funderingen, waterputten etc.) moeten kunnen worden vastgelegd. Hiertoe zal door de archeoloog een programma van eisen worden opgesteld.

3.2 Cultuurhistorische waarden

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) bevat een bestemmingsplan of ander ruimtelijk plan een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. In de Erfgoedstrategie van de gemeente Zaanstad is aangegeven dat het behouden en mogelijk versterken van de kwaliteit en haar identiteit bij (gebieds)ontwikkeling is uitgangspunt is. Erfgoed wordt als basis genomen bij transformaties en verdichtingsopgaven van ontwikkelgebieden en cultuurhistorische waarden worden in stedenbouwkundige kaders voor ontwikkeling opgenomen.

Betekenis voor het project

Begin 2022 is door Isabel van Lent een cultuurhistorisch onderzoek Westzanerwerf uitgevoerd (zie Bijlage 3). Dit onderzoek bevat een beknopte landschapsbiografie, een ruimtelijke analyse en een cultuurhistorische analyse van het gebied. Het rapport bevat daarnaast verschillende aanbevelingen voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Deze aanbevelingen zijn beredeneerd vanuit de kansen die cultuurhistorie biedt om de genius loci (geest van de plek) te vertalen in een passend plan. De aanbevelingen uit de cultuurhistorische analyse zijn zo veel mogelijk mee genomen in dit stedenbouwkundig plan.

Het stedenbouwkundig plan zet nadrukkelijk in op een aantal kernwaarden die ontleend zijn aan de cultuurhistorische analyse:

• Westzanerwerf als ruimtelijk scharnierpunt dat de potentie heeft landschappen met elkaar te verbinden en contrasten te benadrukken;
• Informele stedenbouw door een bonte mix van wonen, sterk verspringende rooilijnen, diversiteit in bebouwing, wisselende kap- en goothoogtes en een dorpse maat en schaal van de bebouwing;
• Lange lijnen in het landschap beleefbaar maken door zichtlijnen vanaf de dijk te integreren in het plan, doorzichten en panorama's op het open polderlandschap vanuit de wijk beleefbaar te maken en de relatie met de polder te herstellen;
• Hart voor hout: De Westzanerwerf staat bij uitstek symbool voor de boeiende geschiedenis van de houtindustrie in Westzaan. Het ligt voor de hand om hout als historische referentie maar ook als duurzaam bouwmateriaal opnieuw een hoofdrol te geven bij de inrichting van de Westzanerwerf;
• De realisatie van twee 'droogschuren', die refereren aan de schuren die uit begin 1900 op deze locatie stonden.

3.3 Stedenbouwkundige / landschappelijke uitgangspunten

Een bestemmingsplan / wijzigingsplan dient inzicht te geven op welke wijze met de voorgenomen ontwikkeling rekening wordt gehouden met de stedenbouwkundige en landschappelijke structuur.

Betekenis voor het project

Kenmerkend voor de locatie Westzanerwerf is de ligging achter het bebouwingslint. Enigszins verscholen, als een enclave, los in het landschap gelegen. Vele gelijksoortige bebouwingslocaties achter het oude ontwikkelingslint van Westzaan kennen in de regel één toegang. Dit geldt voor individuele kavels met woningbouw, voor kavels met boerderijen, voor sportvelden, de ijsbaan en het kerkhof. De locatie Westzanerwerf voegt zich in deze structuur, ook zij ligt los van het lint in de polder, met slechts een enkele toegangsweg. Daarachter komt een samenhangend woonbuurtje te liggen, met een eigen, maar een onmiskenbaar Westzaans, dorps karakter. Verschillende kernwaarden in het stedenbouwkundig plan zijn ontleend aan de cultuurhistorische analyse (zie paragraaf 3.2).

Het plangebied van het wijzigingsplan maakt voor een klein deel onderdeel uit van het Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) 'Westzaan en omgeving'. Het betreft 818 m2. De kernkwaliteiten van het BPL zijn vastgelegd in de Omgevingsverordening. Een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling is uitsluitend mogelijk als de voorkomende kernkwaliteiten niet worden aangetast. De kernkwaliteiten zijn hieronder beschreven waarbij is aangegeven in dat geen sprake is van aantasting van deze kernkwaliteiten.

Over de overschrijding van de BPL-grens heeft reeds afstemming plaatsgevonden met de provincie Noord-Holland. Door de provincie is aangegeven dat de summiere overschrijding aanvaardbaar is en door de gemeente een ontgrenzingsverzoek bij de provincie kan worden ingediend.

Kernkwaliteit	Betekenis voor het project
Aardkundige en landschappelijke karakteristiek
De brede veensloten in het BPL Westzaan en omgeving tonen de oorspronkelijke hoofdafwatering van de veenontginning en volgen de oorspronkelijke loop. Ze zijn onvervangbaar. De grillige structuur moet zichtbaar blijven. Ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot het dempen of wijzigen van de waterloop zijn in ieder geval een aantasting van deze kernkwaliteit.	Binnen het plangebied zijn geen brede veensloten aanwezig. Met de onderhavige ontwikkeling worden geen brede veensloten in het BPL gewijzigd of aangetast.
Het verkavelingspatroon en hieraan gekoppeld slotenpatroon in het BPL Westzaan en omgeving dateert uit de middeleeuwen en is veelal nog intact. Het verkavelingspatroon van de veenweidepolders (strokenverkaveling) is eeuwenlang grotendeels onveranderd gebleven en maakt het landschap met haar geschiedenis zichtbaar. Het gebied is cultuurhistorisch van hoge waarde. Deze kernkwaliteit is onvervangbaar.	Binnen het plangebied is geen sprake van de voor het BPL kenmerkende strokenverkaveling. Met de onderhavige ontwikkeling is geen sprake van een aantasting van het karakteristieke verkavelingspatroon en slotenpatroon..
Openheid en ruimtebeleving
Het open weidegebied is van grote waarde. De openheid is zeer kwetsbaar omdat in het vlakke land bijna elke ruimtelijke ingreep zichtbaar is. Ruimtelijke ontwikkelingen in het open landschap die leiden tot (verdere) verdichting of verrommeling zijn een aantasting van deze kernkwaliteit.	De polder Westzaan is in de bestaande situatie vanaf het Zuideinde (het lint) ter hoogte van deze locatie niet tot zeer beperkt zichtbaar. In het stedenbouwkundig plan zijn 2 cultuurhistorische zichtlijnen opgenomen met aan het einde publieke verblijfplekken met panorama beleving/zicht op de polder Er is bovendien sprake van een summiere overschrijding van de BPL-grens. Met de gekozen begrenzing ontstaat een logische plangrens en inpassing. Er is geen sprake van een aantasting van de grote openheid in het landschap.
Het ideale habitat voor weidevogels heeft een combinatie van de volgende ruimtelijke sleutelfactoren: omvangrijke aaneengesloten gebieden gekenmerkt door openheid, het ontbreken van verstoring (door opgaande elementen, zoals bebouwing, beplanting en masten en door infrastructuur en activiteiten die geluid en onrust veroorzaken), de aanwezigheid van micro-reliëf, graslandareaal en een relatief hoog waterpeil. De aanwezigheid van deze combinatie van factoren in het BPL is onvervangbaar. Ruimtelijke ontwikkelingen die het habitat voor de weidevogels verkleinen zijn in beginsel een aantasting. Verstoring of het toevoegen van opgaande elementen die leiden tot een verkleining van het habitat, of ruimtelijke ontwikkelingen die een verlaging van het waterpeil tot gevolg hebben zijn eveneens een aantasting van deze kernkwaliteit. Ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot verstoring, maar vallen binnen de verstoringszone van bestaande elementen zoals bijvoorbeeld gebouwen en wegen, verkleinen het habitat niet.	Het plangebied is decennialang in gebruik is geweest als bedrijventerrein. Doordat het plangebied al in gebruik was als bedrijventerrein en de planologische mogelijkheid nog steeds bestaat, kan gesteld worden dat er geen toename aan indirecte verstoring zal optreden als gevolg van de wijziging naar wonen. Het gebied rondom het plangebied is immers al verstoord door het bedrijventerrein waar bij recht bedrijvigheid mogelijk is, waardoor een toename aan indirecte aantasting van het BPL met kernkwaliteit 'habitat voor weidevogels' niet aan de orde is. Omdat een deel is gelegen in het BPL is er voor een oppervlak sprake van een direct effect, zijnde oppervlakteverlies van 818 m2. Het oppervlakteverlies dient conform het compensatiebeginsel te worden gecompenseerd. Compensatie kan zowel fysiek als financieel plaatsvinden. Over de wijze van compensatie zal in overleg worden getreden met de provincie.
Ruimtelijke dragers
De Zeedijk, Nauernasche Vaart en de langgerekte bebouwingslinten zijn in het BPL opgenomen als ruimtelijke dragers. Ruimtelijke ontwikkelingen mogen niet leiden tot een aantasting van de kwaliteit van deze ruimtelijke dragers.	Gelet op de ligging van het plangebied achter het bebouwingslint van Westzaan, is geen sprake van een aantasting van de ruimtelijke dragers.

3.4 Wonen

Het wijzigingsplan maakt woningbouw mogelijk. Hierbij is van belang dat wordt aangetoond dat er voldoende kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is.

Betekenis voor het project

Zowel door Zaanstad als vanuit de metropoolregio is onderzoek gedaan naar de woon- en woningbehoefte in Zaanstad en de regio. Ook door de toenemende woningbehoefte in Amsterdam is de druk op de woningmarkt in Zaanstad groot. Uit het regionale Woonakkoord Zaanstreek-Waterland 2021-2025 volgt dat als het om woningbehoefte gaat er een groot tekort aan harde plancapaciteit is. Zowel regionaal onderzoek (Wonen in de Metropoolregio Amsterdam, WiMRA) als de monitor woningbouw van de provincie Noord-Holland (2021) bevestigen het tekort aan woningen in Zaanstad en de regio.

Door de snel groeiende behoefte in de periode 2015-2025 is afgesproken de woningbouwproductie te versnellen. Voor de komende jaren betekent dit een verhoging van de bouwproductie in Zaanstad naar 1.000 woningen in een jaar.

Om omliggende landschappelijke waarden te ontzien heeft Zaanstad als uitgangspunt dat nieuwe woningen alleen worden gebouwd binnen de stedelijke contour. Er is uitdrukkelijk voor intensiveren en transformeren van bestaand stedelijk gebied gekozen.

Om tegemoet te komen aan de vraag van de verschillende groepen woningzoekenden is meer aanbod nodig in alle typen en prijsklassen woningen. Zaanstad streeft naar een veelzijdig en kwalitatief woningaanbod, zodat er op woongebied voor iedereen – jong en oud, huurders en kopers, mensen met een krappe en een ruimere beurs, huidige én nieuwe bewoners - wat wils is.

Het woningbouwplan Westzanerwerf betreft de herontwikkeling van een voormalig bedrijfsterrein naar woningen. Het gaat hier om een transformatie en verdichting binnen de stedelijke contour voor woningen waaraan een duidelijke behoefte is, zoals ook blijkt uit paragraaf 3.7. De helft van het woonprogramma wordt door woningcorporatie Parteon gerealiseerd in de categorieën sociale huur en middenhuur en richt zich met name op lokale doorstromers.

3.5 Verkeer en parkeren

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient een bestemmingsplan / wijzigingsplan inzicht te geven in de gevolgen van de ontwikkeling op het gebied van verkeer en parkeren.

Betekenis voor het project

Voor het gehele plan Westzanerwerf is verkeersonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 4). De verkeersgeneratie van het plan is berekend aan de hand van CROW-kengetallen. De verkeersgeneratie van het plangebied bedraagt per werkdagetmaal tussen de 1370 en 1540 motorvoertuigen. Op grond van de vuistregel dat 10% van de etmaalintensiteit in het drukste uur rijdt, komt dit neer op 137 tot 154
motorvoertuigen in dit drukste uur. Het plangebied genereert dan gemiddeld iedere 23 tot 26 seconden één motorvoertuig.

Door het toevoegen van de woningbouwontwikkeling wordt het op de omliggende infrastructuur drukker. Deze toename in verkeer zorgt op de directe toegangswegen tot het plangebied (erftoegangswegen met een maximumsnelheid van 30km/u) verkeerskundig gezien niet voor problemen. De oversteekbaarheid van deze toegangswegen komt in de nieuwe situatie niet in het geding. Ook de grotere toegangswegen, zoals de Westzanerweg, Hoofdtocht en de verscheidene rotondes op deze wegen, raken in de
toekomstige situatie niet overbelast.

Door het realiseren van een extra calamiteitenontsluiting is de bereikbaarheid van het plangebied te allen tijde gewaarborgd.

In de Duurzame Mobiliteitsaanpak Westzanerwerf heeft een duurzaam mobiliteitssysteem in Westzanerwerf prioriteit. Dagelijkse voorzieningen liggen op loop- of fietsafstand, en op 3,5 kilometer fietsen ligt station Zaandam. Een cijfermatige reductie toekennen aan de verkeersgeneratie ten gevolge van dit duurzame mobiliteitssysteem is in het stadium waarin de woningbouwontwikkeling zich momenteel bevindt, niet goed mogelijk. Dit komt mede door het gebrek aan data en referentieonderzoeken die momenteel op dit thema beschikbaar zijn. Wel kan aan de hand van dit mobiliteitsplan worden beredeneerd dat de daadwerkelijke verkeersgeneratie zoals in dit onderzoek
aan de hand van kengetallen berekend, in de praktijk hoogstwaarschijnlijk lager uit zal vallen.

Parkeren

De parkeervraag is berekend aan de hand van kengetallen afkomstig uit het parkeerbeleid van de gemeente Zaanstad. Voor de middendure en dure woningen is een parkeernorm van 1,9 gehanteerd (inclusief 0,3 parkeerplaats voor bezoekersparkeren). Voor de goedkope woningen is een parkeernorm van 1,2 gehanteerd (inclusief 0,3 parkeerplaats voor bezoekersparkeren). In het verkeersonderzoek is de parkeerbalans opgenomen. Hieruit volgt dat het drukste en daarmee maatgevende moment (de werkdagavond) een parkeerbehoefte kent van 307 parkeerplaatsen.

Het stedenbouwkundig ontwerp voorziet, met 307 parkeerplaatsen, in voldoende parkeerplaatsen voor de ontwikkelingen binnen het plangebied. Met de inzet van 2 deelauto's is op het drukste moment sprake van een positieve marge van 6 parkeerplaatsen. Ook wanneer deze reductie (1 deelauto vervangt 4 privé-auto's) met 2 deelauto's niet wordt doorgevoerd, wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen.

Het in een vroeg stadium aanbieden van deelvervoer is voor een dergelijke woningbouwontwikkeling gunstig. Nieuwe bewoners hebben vanaf het eerste moment de beschikking over deze deelauto's waardoor dit vanaf het beginstadium onderdeel is van het mobiliteitssysteem van de wijk. Hierdoor wordt de kans op een effectieve implementatie van dit deelmobiliteitsconcept vergroot.

3.6 Water

De watertoets is een verplicht onderdeel van een bestemmingsplan / wijzigingsplan. Dit brengt in beeld wat de effecten van de ontwikkeling op de waterhuishouding zijn. Het gaat hier zowel om de waterkwaliteit als waterkwantiteit. Het streven is om water (regen-, afval-, grond- en oppervlaktewater) zo veel mogelijk op een goede manier in te passen in het plan.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK).

Betekenis voor het project

Voor het plan is een watertoets opgesteld (Bijlage 5). Hieronder wordt ingegaan op de resultaten.

Watersysteem

Het plangebied is gelegen in de Westzaan polder. In het plangebied zijn 2 waterpeilgebieden aanwezig. In het noordoosten is het peilgebied Oosterwillis Zuid aanwezig. Hier geldt een dynamisch peilbeheer. De onder- en bovengrens zijn NAP -2,29 m en NAP -2,21 m respectievelijk (streefpeil NAP -2,25 m). In het zuidwesten is het peilgebied Polder Westzaan aanwezig. Hier geldt een dynamisch peilbeheer. De onder- en bovengrens zijn NAP - 1,06 m en NAP -1,02 m respectievelijk (streefpeil NAP -1,04 m).

Ten zuiden van het plangebied is een primaire watergang aanwezig welke als boezem fungeert voor de polder Westzaan. Aan de westrand van het plangebied is een secundaire watergang aanwezig. Aan
de noord- en oostzijde van het plangebied zijn een aantal secundaire en tertiaire watergangen
aanwezig, welke deels in het plangebied lopen.

Het water aan de zuid- en westgrens van het plangebied verandert niet. Hier wordt de huidige situatie
gehandhaafd. In de huidige situatie is in de noord- en oosthoek van het plangebied een greppel/sloot
aanwezig. Het deel van de sloot in het oosten van het plangebied wordt gedempt en vervangen door
een nieuw te graven watergang langs de oostgrens. Net als in de huidige situatie wordt de watergang
aangesloten op het lagere waterpeil (circa NAP -2,25 m) en is de watergang is doodlopend richting het zuiden.

In paragraaf 3.15 is ingegaan op klimaatadaptatie.

Waterkwantiteit

In het verleden is het terrein (bijna) volledig verhard is geweest. De toename aan verharding is maximaal 600 m2 in vergelijking met de voorgaande situatie. Volgens de Keur 2016 van het HHNK is er geen
compensatie voor deze toename benodigd. In de berekening is rekening gehouden met halfverharding. Indien de halfverharding (917 m2) niet wordt gerealiseerd, maar reguliere verharding wordt toegepast, is de verhardingstoename circa 1.050 m2. Door het realiseren van alternatieve waterbergingen, zie hieronder, wordt deze verhardingstoename ruim voldoende gecompenseerd.

Regenwaterafvoer

Regenwater wat op de kavels valt wordt verzameld in de infiltratiekratjes welke onder de bergingen
en/of in de tuinen worden gerealiseerd. De infiltratiekratjes kunnen daarbij een regenbui van circa 70
mm bergen. Vanuit de kratjes infiltreert het water de antropogene zandlaag in, vanwaar het vertraagd
wordt afgevoerd richting de ontwateringsmiddelen (DT-riool, greppels, open water). De kratjes krijgen
een overstort op het DT-riool.

Regenwater dat op het openbaar gebied valt, infiltreert in de antropogene zandlaag, of wordt
afgevoerd naar de aanwezige wadi’s en greppels/groengoten. De waterberging van de wadi’s en
greppels/groengoten is in totaal circa 630 m2. Er kan daarbij een regenbui van circa 44 mm worden
opgevangen, uitgaande dat al het verhard oppervlak is aangesloten op deze constructies.

In het plangebied wordt een DT-riool aangelegd, gescheiden van het vuilwater. Het hemelwater wordt
hierin opgevangen en afgevoerd naar omliggende watergangen. Hierbij kan het water ook infiltreren in
de antropogene zandlaag. Op deze wijze wordt optimaal omgegaan met het overschot aan
regenwater. Dit HWA-stelsel wordt conform de gemeentelijke richtlijnen aangelegd en heeft een
berging van 20 mm van het aangesloten verhard oppervlak.

Vuilwaterafvoer

Door de nieuwe ontwikkeling komt er afvalwaterproductie. Er wordt één rioolgemaal gerealiseerd in het plangebied. Dit wordt in een later stadium verder uitgewerkt.

Waterkering

Ten zuiden en westen van het plangebied is een waterkering aanwezig. Dit is de Westzanerdijk, een categorie C primaire waterkering. Dit is een waterkering die niet bestemd is voor directe kering van het buitenwater (de sluis IJmuiden ligt er namelijk voor), maar wel is aangewezen als primair. Er wordt geen negatieve invloed verwacht op de werking van de waterkering.

Beheer en onderhoud

In overleg met het HHNK is overeengekomen dat de watergang aan de oostgrens onderdeel uitmaakt
van het uitgeefbaar gebied. De wadi’s en greppels in het openbaar gebied worden toekomstig
onderhouden door de gemeente. Dit wordt in een later stadium van de gebiedsontwikkeling verder
afgestemd met de beheerder van de gemeente. De greppels op particuliere percelen worden
onderhouden door de toekomstige eigenaren.

3.7 Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Bro. Deze ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van de decentrale overheden. De ladder richt zich op vraaggericht programmeren en het zorgvuldig benutten van ruimte en is alleen relevant als sprake is van 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Bij zo'n ontwikkeling bevat de toelichting van het bestemmingsplan / wijzigingsplan een beschrijving van de actuele regionale behoefte hieraan. Als het gaat om een ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied wordt ook een motivering opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Betekenis voor het project

Het project heeft betrekking op maximaal 200 woningen, waarvan maximaal 55 in dit wijzigingsplan.

Woningbehoefte

Zaanstad zet uitdrukkelijk in op het huisvesten van de eigen bevolking en heeft tevens binnen de Stadsregio (SRA) een huisvestingstaak en bouwopdracht in verband met de bevolkingsgroei in de regio. Vanuit de SRA de vraag voor een versnellingsopgave van 1.000 woningen per jaar voor Zaanstad gekomen. De gemeentelijke ambitie sluit hier bij aan.

Uit het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid blijkt dat in de Zaanstreek, waaronder Zaanstad, een grote behoefte is aan woningen. In Zaanstad is er een behoefte aan woningen in alle woonsegmenten. Met name is er behoefte aan woningen in het middeldure en betaalbare koop- en huursegment. Daarnaast vinden veel mensen het belangrijk om zo lang mogelijk zelfstandig thuis te kunnen blijven wonen. Geschikte woningen, voor onder andere senioren, zijn daarvoor noodzakelijk. Met de beoogde ontwikkeling van het plan wordt ingespeeld op de behoefte en is de ontwikkeling in lijn met het beleid.

Het Regionaal Woonakkoord Zaanstreek-Waterland 2021-2025 toont aan dat in de marktregio Zaanstreek-Waterland (inclusief Amsterdam) voor de periode 2021 - 2030 wat woningbehoefte betreft een tekort aan harde plancapaciteit aanwezig is van 24.300 woningen. De zachte potentiële plannen kunnen theoretisch in een groot deel van de vraag voorzien, maar lang niet al deze potentiële binnenstedelijke plannen kunnen en zullen ook binnen de geplande termijn tot productie komen. De voorgenomen woningbouw in het plangebied geeft invulling aan de aanwezige behoefte.

Bestaand stedelijk gebied

De ladder schrijft voor dat bekeken moet worden of in de behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bestaand stedelijk gebied: 'het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.' Ondanks dat de gronden momenteel braak liggen, kan de locatie gelet op de uit te werken woonbestemming en de voormalige bedrijvigheid in het plangebied, worden aangemerkt als bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Met het plan wordt aangesloten bij het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking waarbij de woningbehoefte zoveel mogelijk binnenstedelijk moet worden ingevuld. Er is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.8 Duurzaamheid

Een duurzame ontwikkeling in algemene zin betekent het beperken van de impact op klimaatverandering met meerwaarde voor de eindgebruiker, zowel voor huidige als voor komende generaties. Het klimaat verandert. Dit heeft vooral gevolgen voor de stedelijke omgeving. Wateroverlast komt heviger en frequenter voor en piektemperaturen bij hittegolven worden langduriger. De klimaatverandering maakt dat aanpassingen in de leefomgeving nodig zijn om duurzaam en toekomstbestendig te kunnen blijven wonen, werken en recreëren.

Volgens het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie (2018) is het doel om Nederland voor 2050 zo goed mogelijk klimaatbestendig en water robuust in te richten. Om Nederland klimaatbestendig te maken, is vergroening een belangrijke maatregel. Klimaatadaptatie kan tevens een stevige impuls geven aan biodiversiteit. En ook het Groen- en waterplan Zaanstad (2018) wijst erop dat klimaat adaptieve en compenserende maatregelen (inrichting, gebouwen en beheer) nodig zijn om te voldoen aan veiligheidseisen bij de verwachte klimaatsverandering, maar ook voor het comfort in gebouwen en de arbeidsproductiviteit van werknemers.

Betekenis voor het project

Voor deze ontwikkeling zijn de BENG-normen van toepassing. BENG staat voor Bijna Energieneutraal. de woningen worden gasloos uitgevoerd. De wijze van warmteopwekking wordt nog onderzocht. Waar mogelijk worden zonnepanelen op het dak geplaatst. Dit zal worden meegenomen in de ontwikkeling van het project en het energieconcept.

De gemeente Zaanstad voert ook verkenningen uit naar de mogelijkheden voor toekomstige warmtevoorzieningen en alternatieve warmtebronnen per gebied.

Het ligt voor de hand om hout als historische referentie maar ook als duurzaam bouwmateriaal opnieuw een hoofdrol te geven bij de inrichting van de Westzanerwerf

In paragraaf 3.15 wordt ingegaan op het aspect klimaatadaptatie. Uit de uitgevoerde klimaattoets volgt dat het plan, voorzover dat nu beoordeeld kan worden, voldoet aan het Basisveiligheidsniveau Klimaatbestendige nieuwbouw MRA.

3.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er wordt onderscheid gemaakt tussen:

• bedrijven waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt;
• transportroutes (wegen, waterwegen, spoorwegen) waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd;
• ondergrondse buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen.

De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven staat in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi). Voor LPG-tankstations geldt voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ook de circulaire effectafstanden externe veiligheid lpg-tankstations.

Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en waterwegen staat het wettelijk kader in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de Regeling Basisnet.

De normen voor ondergrondse buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen staan in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb).

In 2008 heeft de gemeente Zaanstad beleid vastgesteld voor de verantwoording groepsrisico (Beleidskader verantwoording groepsrisico gemeente Zaanstad). In het beleid is aangegeven hoe de gemeente omgaat met de verantwoording.

Betekenis voor het project

In het kader van het uitwerkingsplan en het wijzigingsplan is het aspect externe veiligheid onderzocht. Hieronder wordt ingegaan op risicovolle activiteiten binnen inrichtingen, transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen en transport van gevaarlijke stoffen over de weg.

Risicovolle activiteiten binnen inrichtingen

Uit de Signaleringskaart EV blijkt dat de locatie binnen het invloedsgebied van de aan de overzijde van het Noordzeekanaal gelegen Bevi-inrichting Zenith Energy Amsterdam Terminal B.V. (verder afgekort als Zenith) ligt. Uit het uitgevoerde onderzoek (zie Bijlage 6) volgt dat het groepsrisico van Zenith in de huidige situatie kleiner is dan de oriëntatiewaarde. Door de woningbouwontwikkeling neemt het groepsrisico mogelijk toe. Naar verwachting zal de eventuele toename beperkt zijn en zal dit niet leiden tot een overschrijding van de oriëntatiewaarde. Conform artikel 13 van het Bevi dient het groepsrisico te worden verantwoord. In dit kader zal advies worden gevraagd aan de Veiligheidsregio.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen

Het plangebied is gelegen buiten het invloedsgebied van buisleidingen. De aanwezigheid van buisleidingen met gevaarlijke stoffen vormt geen belemmering voor de ontwikkelingen op de planlocatie.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg

Het besluitgebied ligt niet binnen het invloedsgebied van tansportroutes van gevaarlijke stoffen. Dit aspect vormt geen belemmering voor de ontwikkelingen op de planlocatie.

Vanuit het oogpunt van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van het initiatief.

3.10 Geluid

Bij het ontwikkelen van een ruimtelijk plan is het belangrijk rekening te houden met geluidbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. De beoordeling van het aspect geluid vindt zijn grondslag vooral in de Wet geluidhinder maar daarnaast ook in de Wet ruimtelijke ordening wanneer het gaat om de beoordeling of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Het aspect geluid kent voor een aantal bestemmingen (zoals wonen) in combinaties met een aantal typen geluidbronnen een wettelijk kader dat van belang is bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Zo zijn in de Wet geluidhinder voor woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen grenswaarden opgenomen voor industrielawaai, wegverkeerlawaai en spoorweglawaai.

Betekenis voor het project

Wegverkeerslawaai

In de directe nabijheid van het plangebied liggen meerdere wegen met een wettelijke geluidszone. Omdat er geluidsgevoelige bestemmingen binnen deze wettelijke geluidszones worden gerealiseerd, is onderzoek naar geluid noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ook de geluidsbelasting van de aangrenzende wegen beschouwd waarop de maximum snelheid 30 km/uur bedraagt.

Op de gevels van de geplande woningen wordt vanwege de zone-plichtige wegen de ten hoogst toelaatbare waarde uit de Wet geluidhinder van 48 dB niet overschreden. Aanvullend onderzoek aan deze wegen is niet nodig.

Voor de wegen waarvoor een wettelijke rijsnelheid van 30 km/uur geldt geen geluidszone. Echter in het kader van een goede ruimtelijke ordening is onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting
vanwege verkeer op deze wegen. Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting vanwege verkeer op de rondom het plangebied aanwezige bestaande wegen de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB niet overschrijdt.

Ten gevolge van de binnen het plangebied nieuw aan te leggen Rondweg bedraagt de ten hoogst optredende geluidsbelasting 53 dB. De totale ten hoogst optredende geluidsbelasting, veroorzaakt door het verkeer op alle wegen met een wettelijke rijsnelheid van 30 km/uur, bedraagt ten hoogste 53 dB. Voor deze geluidsbelasting kan, wettelijk gezien, geen hogere waarde aangevraagd worden maar kunnen aanvullende maatregelen wel worden overwogen. Door voor de nieuwe Rondweg te kiezen voor een dicht asfaltbeton of een stille elementenverharding in plaats van een klinkerverharding, kan een reductie in de geluidsbelasting worden gehaald van 2 dB. Wettelijk gezien, is deze maatregel niet nodig.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is tevens de geluidsbelasting op de gevels van de bestaande woningen aan de Zuideinde berekend. De ten hoogst berekende geluidsbelasting op de gevel van deze woningen bedraagt 47 dB. Aanvullend onderzoek aan deze weg is niet nodig.

Industrielawaai

Het plangebied is gelegen binnen de wettelijke zone van industrieterrein Westpoort.

Industrieterrein Westpoort

Op de gevels van nagenoeg alle woningen, in het plangebied gelegen, wordt de ten hoogste toelaatbare waarde van 50 dB(A) overschreden. Er wordt voldaan aan de maximaal ontheffingswaarde van 55 dB(A). Uit het onderzoek blijkt dat vanwege het industrieterrein Westpoort niet alle woningen een geluidsluwe gevel hebben, zoals gewenst in het Gemeentelijk actieplan geluid 2019 – 2023. Omdat het industrielawaai afkomstig van Westpoort alom aanwezig is en daardoor niet kan worden afgeschermd is het realiseren van een geluidluwe zijde bij alle woningen niet mogelijk.

Het treffen van maatregelen aan de bron is niet nader onderzocht, omdat de initiatiefnemer hierin geen partij is. Maatregelen in het overdrachtsgebied zijn niet wenselijk. Voor de woningen dient een hogere waarde aangevraagd te worden van ten hoogste 55 dB(A).

3.11 Luchtkwaliteit

Op basis van wetgeving die bekend staat onder de naam 'Wet Luchtkwaliteit' kunnen ruimtelijk-economische initiatieven worden uitgevoerd als aan één of meer voorwaarden wordt voldaan:

• grenswaarden worden niet overschreden;
• de luchtkwaliteit verbetert per saldo of blijft tenminste gelijk;
• het initiatief draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit;
• het initiatief is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

De Wet Luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen kleine en grote ruimtelijke projecten. Onder kleine projecten worden projecten verstaan die de luchtkwaliteit 'niet in betekende mate' verslechteren. Deze projecten hoeven niet te worden beoordeeld op luchtkwaliteit. Ze zijn namelijk zo klein dat ze geen wezenlijke invloed hebben op de luchtkwaliteit.

De definitie van 'in betekenende mate' is vastgelegd in het Besluit Niet in betekenende mate bijdragen (NIBM). Als door projecten de concentratie NOx, SO2 of fijn stof met meer dan 3% van de in het Besluit NIBM vastgelegde grenswaarde omhoog gaat, dragen deze in betekenende mate bij aan de luchtvervuiling.

Deze 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in de regeling NIBM omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

Betekenis voor het project

De ontwikkeling van het plangebied bevat de realisatie van minder dan 1.500 woningen. Op basis van deze gegevens kan worden geconcludeerd dat onderzoek naar luchtkwaliteit voor de ontwikkeling die met het voorliggend wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt niet nodig is en dat de ontwikkeling niet in betekende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

Uit de informatie die beschikbaar is via de Monitoringstool NSL blijkt dat de jaargemiddelde concentraties fijn stof en stikstofdioxide langs de A8 onder de 35 µg/m³ liggen. Op de plaats van het gehele plangebied zal dan ook worden voldaan aan de grenswaarden omdat de concentraties luchtverontreinigende stoffen afnemen naarmate een locatie verder van de weg ligt.

3.12 Geur

Geurparagraaf wordt door de gemeente Zaanstad intern opgesteld.

3.13 Bodem

In een bestemmingsplan dat nieuwe functies mogelijk maakt dient de bodemgesteldheid in kaart te worden gebracht. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt is (of geschikt te maken is) voor de nieuwe bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is.

Betekenis voor het project

Uit het uitgevoerde vooronderzoek (Bijlage 8) volgt dat het terrein in de huidige staat niet geschikt is voor woningbouw. Het is noodzakelijk aanzienlijke sanerende maatregelen te treffen om de locatie geschikt te maken voor woningbouw. Dat is goed mogelijk. Er zal een 'leeflaagsanering' worden toegepast waarbij de locatie wordt afgedekt met een laag schone grond die het mogelijk maakt comfortabel en veilig op de locatie te wonen.

3.14 Natuur

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

De Wet natuurbescherming regelt de soortenbescherming en gebiedsbescherming. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort. Gebiedsbescherming wordt geregeld door de Natura 2000-gebieden. In het kader van de Wet natuurbescherming moet uitgesloten worden dat significante negatieve effecten optreden in Natura 2000-gebieden. Hier kan sprake van zijn wanneer een ontwikkeling binnen een Natura 2000-gebied plaatsvindt, maar ook stikstofdepositie buiten dat gebied kan verslechterende gevolgen hebben voor stikstofgevoelige habitattypen of leefgebieden die als Natura 2000-gebied zijn aangewezen.

Betekenis voor het project

Soortenbescherming

Uit het verkennend natuuronderzoek (Bijlage 9) is naar voren gekomen dat het plangebied potentieel geschikt is voor kleine marters (hermelijn en bunzing) en vleermuizen (gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, rosse vleermuis, laatvlieger en meervleermuis). Naar deze soorten is aanvullend onderzoek uitgevoerd (Bijlage 10).

Tijdens de inventarisatiemomenten zijn beide keren circa 20 vleermuizen (gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, watervleermuis en meervleermuis) waargenomen die over het water vlogen van oostelijke naar westelijke richting. Zodoende kan geconcludeerd worden dat de watergang dienst doet als vliegroute voor deze soorten. Omdat er in de omgeving geen andere oost-westelijk georiënteerde watergangen of geschikte andere lijnvormige elementen aanwezig zijn, betreft de Dijksloot een essentiële vliegroute.

De volgende mitigerende maatregelen moeten worden genomen om verstoring van de essentiële vliegroute in de gebruiksfase te voorkomen:

• Voor de openbare verlichting in plangebied, en met name binnen een afstand van 25 meter van de essentiële vliegroute, met gebruik van moderne LED-verlichting, zodanig werken (keuze plek, afstand tot water, richting en cutt-off) dat er geen verlichting van het water, of in de
  richting van het water optreedt;
• Binnen een afstand van 25 meter van de essentiële vliegroute, werken met een verlichtingsregime waarbij lampen in de buurt van water (binnen 25 meter) in het ‘vleermuisseizoen’ – van half maart tot en met half oktober – tussen zonsondergang en zonsopkomst niet branden, of in dat tijdsvenster alleen gaan branden als er mensen in de buurt komen;
• Waar dit niet realiseerbaar, is werken met vleermuisvriendelijke verlichtingskleur.

Als bovenstaande mitigerende maatregelen niet worden getroffen, is het aanvragen van een ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming noodzakelijk in verband verstoring van een essentiële vliegroute. De maatregelen zijn geborgd in de regels van dit wijzigingsplan, door middel van een voorwaardelijke verplichting.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied ligt op een afstand van ongeveer 435 meter van het plangebied. Gelet op de (grote) afstand van het plangebied tot aan de Natura 2000-gebieden zullen indirecte effecten van de werkzaamheden zoals geluid, licht, verdroging, vernatting, optische-, licht- en geluidsverstoring geen effect hebben op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden. De externe werking van deze factoren reikt enkele honderden meters ver. De effecten van heien kunnen echter over een langere afstand effect hebben. Dit kan in het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied beperkte effecten hebben op soorten die hier gevoelig voor zijn zoals de bittervoorn en de kleine modderkruiper. Echter kunnen deze soorten zich verplaatsen binnen Polder Westzaan om zo geen schadelijke effecten te ervaren van de werkzaamheden. Een significante verstoring op de bittervoorn en kleine modderkruiper wordt dan ook uitgesloten.

De uitvoering van de werkzaamheden zullen mogelijk gepaard gaan met stikstofemissie. Deze emissie kan zich verplaatsen over grote afstand en zodoende resulteren in stikstofdeposities in Natura 2000-gebieden. Er is onderzoek uitgevoerd naar de stikstofdepositie als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling (zie Bijlage 11). De uitvoering zal plaatsvinden in 3 jaar tijd. Uit de uitgevoerde verschilberekeningen van de aanlegfase voor de jaren 2024, 2025 en 2026 blijkt dat, met toepassing van interne saldering, er geen overschrijding van de huidige grenswaarde van 0,00 mol/ha/j optreedt. Uit de uitgevoerde verschilberekeningen van de referentiesituatie met gebruiksfase blijkt dat er ook in de gebruiksfase geen overschrijding van de huidige grenswaarde van 0,00 mol/ha/j optreedt. Geconcludeerd wordt dat significant negatieve effecten derhalve worden uitgesloten. Er is geen vergunning ten behoeve van de Wet natuurbescherming benodigd. Wel zijn er voorwaarden aan het dieselgebruik per jaar en dient er 7% Adblue toegevoegd te worden aan de diesel en dient tijdens de aanleg het verkeer via de zuidelijke route (Westzaner-Overtoom) te worden ontsloten.

Bijzonder Provinciaal Landschap

Het plangebied is op korte afstand van een Bijzonder Provinciaal Landschap (BPL) gelegen, dit betreft het gebied 'Westzaan en omgeving'. Eén van de kernkwaliteiten dat het gebied heeft is 'habitat voor weidevogels'. Gelet op de nabijheid en gedeeltelijke ligging binnen BPL, is een 'Nee, tenzij-toets' uitgevoerd (zie Bijlage 12).

De veenweidepolders kenmerken zich door een grote openheid. Door de ligging nabij het stedelijk gebied vormt deze openheid een groot contrast met de stad. Hierdoor wordt deze extra wordt benadrukt en gewaardeerd. Mede door de openheid en de veelheid aan water is het gebied aantrekkelijk voor recreatief medegebruik: varen, fietsen en wandelen. Het gebied biedt ideale omstandigheden voor weidevogels. In de winter zijn de natte graslanden en brede waterlopen een belangrijk overwinteringsgebied voor watervogels.

Bijna heel het BPL Westzaan en omgeving is een geschikt habitat voor weidevogels. Het open veenpolderlandschap met (kruidenrijk) grasland wordt gekenmerkt door een hoog grondwaterpeil, een hoge diversiteit in bodemleven en de aanwezigheid van microreliëf. Het microreliëf zorgt voor afwisseling in vochtigheidsgraad en daarmee variatie in vegetatie. Samen met het extensieve agrarisch gebruik, voldoende openheid rond de kerngebieden en de stilte (beperkte verstoring) biedt dit een ideale broedgelegenheid voor weidevogels. De kwaliteit voor weidevogels hangt nauw samen met de weidevogelkerngebieden in de aangrenzende droogmakerijen en veenweidepolders verderop.

Doordat het plangebied decennialang al in gebruik was als bedrijventerrein, en het oostelijk deel van het plangebied planologisch weer in gebruik kan worden genomen ten behoeve van bedrijvigheid, kan gesteld worden dat door het plan er geen toename aan verstoring zal optreden. Het gebied rondom het plangebied is immers al verstoord door het bedrijventerrein waardoor de kernkwaliteit ‘habitat voor weidevogels’ door het plan niet wordt aangetast.

3.15 Klimaatadaptatie

Gemeente Zaanstad heeft beleid opgesteld om zich te wapenen tegen klimaatverandering. Dit betreft het vastgestelde Uitvoeringsplan klimaatadaptatie 2021-2026 (Meer ruimte voor groen & blauw). In het Uitvoeringsplan klimaatadaptatie 2021-2026 geeft gemeente Zaanstad aan in 2050 een klimaatbestendige stad te willen zijn.

Betekenis voor het project

Het stedenbouwkundig plan is getoetst aan de eisen voor klimaatadaptatie zoals opgenomen in het regionale klimaatconvenant klimaatadaptieve nieuwbouw MRA.

Wateroverlast

In het plan is veel aandacht voor waterberging op openbaar en op particulier terrein. Een 70 mm in 1 uur bui zal waarschijnlijk niet tot schade leiden. Er zijn veel wadi's en greppels opgenomen in het plan. In de meeste dwarsprofielen zijn deze op het laagste niveau in de openbare ruimte, waardoor bijna al het openbare verharde oppervlak hierop kan afstromen. Ook op particulier terrein wordt 70 mm geborgen in infiltratiekratten.

Hitte

In het ontwerp zijn genoeg schaduwvoorzieningen opgenomen en deze zijn vanaf alle woningen op loopafstand. 3 eisen kunnen nog niet volledig getoetst worden in het huidige stadium. In een later stadium moet rekening worden gehouden met genoeg warmtewerende of verkoelende gevels, inpandige koelsystemen en het voorkomen van warmtelozingen op verblijfsplekken.

Droogte

Het plangebied ligt een klei/veengebied met zout grondwater relatief dichtbij het maaiveld. Hieruit volgt dat zo veel mogelijk hemelwater lokaal moet worden geïnfiltreerd (minimaal 50%) om de zoetwaterbeschikbaarheid aan te vullen en om droogte tegen te gaan. Hier wordt nu aan voldaan in het ontwerp.

Overstromingen

Alle eisen voor overstromingen zijn niet van toepassing vanwege de lage overstromingsdieptes in het plangebied na ophoging.

Bodemdaling

In een eerder stadium is een geotechnische rapportage opgesteld. Onderzoek wijst uit dat er een voorbelasting noodzakelijk is om te voldoen aan de vereiste restzetting.

3.16 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Milieuzonering is het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen aan de ene kant en milieugevoelige functies als wonen en recreëren aan de andere kant. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• woonfuncties nabij bestaande en opvolgende bedrijvigheid zijn alleen mogelijk als op de plaats van de woningen een goed woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd;
• bestaande bedrijven worden niet onevenredig geschaad in hun bedrijfsvoering.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is ook afhankelijk van het omgevingstype.

De VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geeft indicatieve afstanden tussen bedrijven/functies en woningen voor de aanvaardbaarheid van een plan vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. Binnen gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap worden verlaagd. Een gemengd gebied is volgens de VNG-brochure een gebied met matige tot sterke functiemenging. Het plangebied en de omgeving wordt gekenmerkt door een diversiteit aan functies en infrastructuur. Om die reden wordt het plangebied als gemengd gebied aangemerkt.

Betekenis voor het project

In de directe omgeving van het plangebied zijn hoofdzakelijk woningen aanwezig. Naast woonfuncties zijn ook een aamtal andere functies aanwezig. Hieronder wordt ingegaan op deze functies.

Overtoom 50

Op het adres Overtoom 50 is een veehouderij gevestigd geweest. In de VNG-brochure is voor veehouderijen (SBI 0141, 0142) de afstand van 50 meter voor geurhinder tot woningen in een gemengd gebied maatgevend. Daarnaast is ook het Activiteitenbesluit relevant. Bij het Activiteitenbesluit gaat het met name om de aan te houden afstanden tussen (1) geurgevoelige bestemmingen zoals woningen en het emissiepunt van een stal en (2) tussen een mestopslag en geurgevoelige bestemmingen zoals woningen. Binnen de bebouwde kom bedragen beide afstanden in beginsel 100 meter. De bedrijfsactiviteiten zijn jaren geleden al gestaakt. Voorafgaand aan de vaststelling van wijzigingsplan zal nader onderzoek plaatsvinden naar de (theoretische) geurcirkel danwel een voorbereidingsbesluit voor bestemmingswijziging worden genomen.

Zuideinde 94

Aan het Zuideinde 94 is een bedrijfsperceel aanwezig. Hier is een woonwinkel gevestigd. Voor een dergelijke winkel (SBI 47) geldt binnen gemengd gebied geen richtafstand.

Op 1 december 2022 is voor deze locatie positief besloten op de ontwerpvergunning voor een herontwikkeling naar woningbouw. Tevens is van belang dat bestaande woningen al op korte afstand, tussen het plangebied en het bedrijfsperceel aanwezig zijn. De voorgenomen woningbouw leidt niet tot een beperking van de bedrijfsvoering op het perceel.

Zuideinde 98-100

Aan het Zuideinde 98-100 is een groothandel in ijzer- en metaalwaren (b.o. >2.000 m²) (SBI 4676) gevestigd. Binnen gemengd gebied geldt hiervoor een richtafstand van 30 meter. De afstand tot het plangebied bedraagt meer dan 80 meter waardoor ruimschoots aan deze richtafstand wordt voldaan. Bovendien bevinden zich tussen het plangebied en het bedrijfsperceel bestaande woningen. Het bedrijf wordt daarom niet beperkt door het plan.

Zuideinde 150

Aan het Zuideinde 150 is sportpark Zuideinde gevestigd met een tennis- en voetbalvereniging. Voor een veldsportcomplex met verlichting (SBI 931) geldt ten opzichte van woningen in gemengd gebied een richtafstand van 30 meter tot woningen in verband met het aspect geluid. Er wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstand.

De lichtmasten van het sportveldcomplex staan op minimaal 250 meter van het plangebied. Bestaande woningen staan op veel kortere afstand, waardoor het sportcomplex niet beperkt wordt in de mogelijkheden. Het betreft lichtmasten met armaturen die op de sportvelden gericht zijn, waardoor nauwelijks sprake is van uitstraling buiten de sportvelden. In verband met het nabijgelegen Natura 2000-gebied Polder Westzaan is dit op grond van de Wet natuurbescherming ook niet toegestaan. Gelet op de grote afstand tussen de lichtmasten en het plangebied, is geen sprake van lichthinder.

Conclusie

Uit de uitgevoerde analyse naar bedrijven en functies in de omgeving van het plangebied volgt dat deze een goed woon- en leefklimaat niet in de weg staan. Daarnaast leidt de voorgenomen woningbouwontwikkeling niet tot een beperking van de bedrijfsvoering van bedrijven en functies in de omgeving. Geconcludeerd wordt dat er met betrekking tot milieuzonering sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Voorafgaand aan de vaststelling van het wijzigingsplan zal nader onderzoek plaatsvinden naar de (theoretische) geurcirkel danwel een voorbereidingsbesluit voor bestemmingswijziging worden genomen.

3.17 Afweging naar aanleiding van het milieueffect

Uit het natuuronderzoek, zoals beschreven in paragraaf 3.14 blijkt dat de ontwikkeling naar verwachting geen invloed heeft op nabijgelegen Natura 2000-gebieden. De voorgenomen ontwikkeling is ook niet direct m.e.r. beoordelingsplichtig op basis van het onderdeel 'aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. Echter, omdat de voorgenomen ontwikkeling wel valt onder de noemer van een 'stedelijk ontwikkelingsproject', is een vormvrije m.e.r.-beoordeling verplicht. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is in feite een beknopte opsomming van de beoordeling van de ontwikkeling op verschillende milieuaspecten. In de opgestelde aanmeldnotitie m.e.r. is hier invulling aan gegeven (zie Bijlage 13). In de aanmeldnotitie is geconcludeerd dat de mogelijke gevolgen voor het milieu als gevolg van de activiteiten geen aanleiding geven voor een milieueffectrapportage.

3.18 Economische uitvoerbaarheid

In de Wro is de Grondexploitatiewet opgenomen. In deze wet is het verplichte kostenverhaal van plankosten door de gemeente geregeld. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Kostenverhaal is aan de orde en dient te worden verzekerd indien op grond van een bestemmingsplan rechtstreeks nieuwe bouwplannen (als genoemd in artikel 6.2.1 Bro) mogelijk worden gemaakt (artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 Bro). Voor een wijzigingsbevoegdheid wordt kostenverhaal pas verplicht bij het vaststellen van het wijzigingsplan. Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld indien het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Bijvoorbeeld doordat met alle grondeigenaren hiertoe een overeenkomst is gesloten of als de gemeente volledig zelf het grondeigendom heeft.

Voor de ontwikkeling van het plan is een anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar waarin is bepaald welke kosten en risico's voor rekening van de ontwikkelende partij komen ten gevolge van de gebiedsontwikkeling. De gemeente acht deze partij in staat om deze kosten te dragen. Op grond van deze gegevens kan de financiële uitvoerbaarheid van het plan in voldoende mate gewaarborgd worden geacht.

Hoofdstuk 4 Participatie

4.1 Overleg met overheden en diensten

Ten behoeve van het vaststellen van het ruimtelijk plan doorloopt de gemeente Zaanstad niet alleen het reguliere traject, waarin overheden en belangenorganisaties geraadpleegd worden conform artikel 3.1.1 Bro en belanghebbenden de gelegenheid krijgen om zienswijzen in te dienen. De gemeente Zaanstad hecht waarde aan deze bredere consultatie, ook vanuit het gedachtegoed van de Omgevingswet en de wijze waarop plannen vanuit deze wetgeving vormgegeven zullen moeten worden. Voor de participatie wordt daarom een bredere consultatie opgezet, waarin verschillende partijen en belanghebbenden op en rondom het terrein worden gevraagd input te leveren ten behoeve van het plan.

In de onderstaande paragrafen worden de verschillende vormen van participatie toegelicht. Tevens worden de verschillende groepen aangehaald met wie contact geweest is in deze periode. Hierbij is van belang dat in het kader van het bestemmingsplan Landelijk Gebied Westzaan, waar de wijzigingsbevoegdheid voor dit plangebied in is opgenomen, al vooroverleg is gevoerd.

4.1.1 Wettelijke overlegpartners

Niet alleen de gemeente Zaanstad, maar ook andere (overheids-) partijen hebben invloed op de ontwikkeling. Om deze partijen –wettelijke overlegpartners– in een vroeg stadium om een reactie te vragen over het toen nog af te ronden ontwerp-uitwerkingsplan is de gemeente Zaanstad gesprekken gestart. De resultaten zijn verwerkt in dit wijzigingsplan.

4.1.2 Belanghebbenden

In de gebruikelijke procedure van een bestemmingsplan/uitwerkingsplan wordt aan belanghebbenden gevraagd om mee te denken over de mogelijke invulling van het terrein en daarmee de vormgeving van het plan. Voor het gebied zijn omwonenden en gebruikers betrokken geweest bij verschillende stappen die genomen zijn vóór het maken van het wijzigingsplan. Ook is deze diverse groep belanghebbenden van het gebied vroegtijdig betrokken.

Omwonenden en overige belanghebbenden zijn op de volgende manier bij het plan betrokken:

• Gesprekken met lokale vertegenwoordigers van gemeente en Parteon (klanten- en wijkregisseurs);
• Nieuwsbrieven en website als communicatiemiddelen plus persoonlijke gesprekken met belanghebbenden;
• Vooroverleg informatieavond met de direct omwonenden/belanghebbenden;
• Informatieavond in juni 2023, op locatie. Gehouden in 2 delen: eerste deel de direct belanghebbenden, tweede deel ook de overige belangstellenden;
• Informatiepanelen en projectinformatie op een website: www.westzanerwerf.nl
• Sfeerverslag van de avond (zie Nieuws - Westzanerwerf
• Online via de website kunnen mensen ideeën aanleveren en zich opgeven om over thema's mee te denken;
• Volgende informatieavond over de planologische procedures zijn voorzien na vaststelling door het College van B&W. Deze zijn beoogd in december 2023 en januari 2024.

4.2 Zienswijzen

PM

Hoofdstuk 5 Toelichting op het wijzigingsplan

5.1 Algemeen

Dit wijzigingsplan bestaat uit een toelichting, regels en verbeelding. De regels en verbeelding zijn de juridisch bindende onderdelen van het wijzigingsplan en de toelichting vormt de uitleg en onderbouwing van de in de verbeelding en regels vastgelegde mogelijkheden, verplichtingen en verboden.

Het digitale wijzigingsplan 'Westzanerwerf Oost' is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten, vervat in een GML-bestand (NL.IMRO.0479.STED3929BP-0201) met bijbehorende regels. Het is via elektronische weg uitwisselbaar en raadpleegbaar via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. De digitale versie van het wijzigingsplan gaat boven de analoge versie.

Dit wijzigingsplan gaat uit van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). Ook is de Standaard 2018 van Zaanstad gebruikt die gebaseerd is op eerder genoemde SVBP.

Verbeelding

Alle gronden binnen het plangebied hebben een bestemming. Welke bestemming er in een bepaald gebied geldt staat op de verbeelding. In de regels is vastgelegd welke bepalingen voor deze bestemming gelden: waarvoor mag het worden gebruikt en hoe mag het worden bebouwd. Een bestemming kan op één bepaalde plek voorkomen, maar ook op verschillende locaties binnen het plangebied. Op sommige locaties gelden afwijkende bepalingen of voorwaarden. Deze zijn met een aanduiding op de verbeelding weergegeven en in de regels is bepaald welke specifieke regels er gelden.

Regels

De regels zijn gegroepeerd in vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels

In dit hoofdstuk zijn de regels opgenomen die van belang zijn voor een juiste interpretatie van begrippen en bepalingen die in de overige regels zijn opgenomen;

• 2. Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk is in de regels per bestemming opgenomen welk gebruik is toegestaan en welke bouwmogelijkheden er zijn;

• 3. Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn de algemene regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen en andere onderdelen van het wijzigingsplan. Het gaat onder ander om algemene gebruiks(on)mogelijkheden en afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden;

• 4. Overgangs- en slotregels

In het laatste hoofdstuk staat, naast enkele algemene slotbepalingen, opgenomen welk overgangsrecht geldt voor het bestaand gebruik en bebouwing.

Toelichting

In de toelichting is in de voorgaande hoofdstukken een uitleg, onderbouwing en verantwoording gegeven van de keuzes die in dit wijzigingsplan zijn vastgelegd. De volgende paragraaf geeft enkele algemene uitgangspunten weer die dit wijzigingsplan hanteert. Daarna vat paragraaf 5.3 per bestemming samen wat de toegekende bestemming beoogt. De toelichting behoort niet tot het juridisch bindende deel van het wijzigingsplan en heeft daarom geen directe rechtskracht. Wel kan het eventuele onduidelijkheid bij de interpretatie van de regels wegnemen omdat in de toelichting de achtergronden en intentie van de regeling staat.

5.2 Begrippen en Wijze van meten

Begrippen algemeen
In dit wijzigingsplan is terughoudend omgegaan met het opnemen van begripsbepalingen. Enkel wanneer een begrip gebruikt wordt in de regels en wanneer de 'Dikke van Dale' uitleg van dat begrip onvoldoende rechtszekerheid biedt, is een begripsbepaling opgenomen. Als een begrip in dit plan geen begripsbepaling kent, dan wordt dat begrip gebruikt zoals opgenomen in de Dikke van Dale en de beperktere versie daarvan zoals die benaderbaar is op de website www.vandale.nl.

In artikel 2 is voor het meten van oppervlakten en bouwhoogten aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

5.3 Bestemmingen

Functieomschrijving (artikel x.1)
De functieomschrijving van een bestemming kent 3 varianten van gebruik. De hoofdfunctie, het gebruik dat bij het hoofdgebruik moet horen ('daarbij behorend') en het gebruik dat ondergeschikt aan het hoofdgebruik moet zijn ('daaraan ondergeschikt') .

Ondergeschikt gebruik in relatie tot de hoofdfunctie
Ondergeschikt gebruik hoeft niet te horen bij de hoofdfunctie. Neem bijvoorbeeld nutsvoorzieningen. Deze hebben een groot verzorgingsgebied en zijn vaak niet gekoppeld aan alleen één functie. Nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en andere functies die als ondergeschikt zijn aangemerkt, zijn daarom toegestaan binnen meerdere bestemmingen, ook als er geen directe verhouding is met het hoofdgebruik. Maar de ondergeschikte functies mogen qua omvang nooit groter zijn dan de hoofdfunctie; er moet sprake blijven van ondergeschiktheid.

De ondergeschikte functies die binnen het gehele uitwerkingsplan zijn toegestaan, zijn opgenomen in artikel 10. In de functieomschrijving van de bestemmingsregel zijn alleen de ondergeschikte of bijbehorende functies opgenomen voor zover die aanvullend zijn op artikel 10.

Voorrangsregeling  gebruiks- en bouwregels
De bestemmingsregels kennen een opbouw van hoofdregel naar specifieke regels. Zo beginnen de bouwregels met de hoofdregels voor het bouwen van gebouwen/hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouw zijnde. Daarna worden regels gesteld ten aanzien van specifieke bouwwerken, zoals bijvoorbeeld erfafscheidingen. De gebruiksregels kennen een vergelijkbare opbouw.

De algemene regels in hoofdstuk 3 (de artikelen 8 tot en met 12) gelden altijd, tenzij deze nadrukkelijk zijn uitgesloten.

5.4 Agrarisch

Bestemming Agrarisch (Artikel 3)

Functieomschrijving (artikel 3.1)
Hoofdgebruik

De bestemming Agrarisch heeft betrekking op een klein stukje grond aan de noordoostzijde van het plangebied. Deze gronden vallen buiten het te ontwikkelen gebied. Om te voorkomen dat de bedrijfsbestemming uit het geldende bestemmignsplan hier behouden blijft, zijn deze gronden meegenomen in dit wijzigingsplan en conform het huidige gebruik bestemd.

Bouwregels algemeen (artikel 9)

In de bouwregels is bepaald dat op deze gronden geen gebouwen en geen overige bouwwerken zijn toegestaan.

Specifieke gebruiksregels (artikel

In het artikel is bepaald dat de gronden en bouwwerken alleen mogen worden gebruikt voor de functies zoals genoemd in artikel 3.1 en enkele functies zoals genoemd in de algemene gebruiksregels als bedoeld in artikel 10.2.

5.5 Tuin

Bestemming Tuin (Artikel 4)

Functieomschrijving (artikel 4.1)
Hoofdgebruik

De bestemming Tuin is opgenomen voor de gronden die deel uitmaken van het Bijzonder Provinciaal Landschap. Deze bestemming staat het gebruik als tuin toe behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.

Bouwregels algemeen (artikel 5.2.1)

In de bouwregels is bepaald dat uitsluitend erfafscheidingen mogen worden gebouwd waarbij de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,3 m.

Specifieke gebruiksregels (artikel 5.3)
In het artikel is bepaald dat de gronden en bouwwerken alleen mogen worden gebruikt voor de functies zoals genoemd in artikel 5.1 en enkele functies zoals genoemd in de algemene gebruiksregels als bedoeld in artikel 10.2.

5.6 Verkeer - Verblijfsgebied

Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 5)

Functieomschrijving (artikel 5.1)
Hoofdgebruik

De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is opgenomen voor de geplande rondweg en aangrenzend openbaar gebied. Deze bestemming staat verkeersvoorzieningen, groenvoorzieningen, water, voorzieningen voor verkeersregeling, verkeersafwikkeling en verkeers- en wegaanduidingen en straatmeubilair toe.

Bouwregels algemeen (artikel 5.2.1)

De eerste bouwregels van het artikel gaan over de algemene bepalingen voor het bouwen van gebouwen en andere bouwwerken die geen gebouwen zijn.

Voor een aantal bouwwerken zijn bijzondere regelingen opgenomen. Deze regels gelden in aanvulling op de hoofdregels. Als er strijdigheid bestaat tussen bepalingen, dan gaat de bijzondere regeling voor. De bijzondere regeling werkt altijd in aanvulling op of in afwijking van de hoofdregel.

Gebouwen (artikel 5.2.2)
De regeling voor gebouwen sluit aan op de mogelijkheden van het vergunningsvrije bouwen van nutsvoorzieningen. De bouwregels van het plan maken niet meer mogelijk dan reeds is toegestaan op grond van het vergunningsvrije bouwen.

Overige bouwwerken geen gebouwen zijnde (artikel 5.2.3)
In het artikel is een regeling opgenomen met maximum bouwhoogtes voor kunstobjecten en overige bouwwerken die geen gebouwen zijn. De bouwwerken zijn alleen toegestaan voor de bestemming. Deze regeling ziet dus niet op het bouwen van erfafscheidingen van de aangrenzende woningen of andere bouwwerken voor de woningen. Daarvoor gelden de regels in de bestemming 'Wonen'.

Specifieke gebruiksregels (artikel 5.3)
In het artikel is bepaald dat de gronden en bouwwerken alleen mogen worden gebruikt voor de functies zoals genoemd in artikel 5.1 en enkele functies zoals genoemd in de algemene gebruiksregels als bedoeld in artikel 10.2.

5.7 Water

Bestemming Water (Artikel 6)

Functieomschrijving (artikel 6.1)
Hoofdgebruik

De bestemming Water is opgenomen voor de bestaande watergangen aan de west- en zuidzijde van het plangebied. Hier zijn geen gebouwen toegetaan. Wel zijn voorzieningen toegestaan die samenhangen met de bestemming water en de overgang naar de aan het water grenzende bestemmingen.

Bouwregels algemeen (artikel 6.2.1)

De eerste bouwregels van het artikel gaan over de algemene bepalingen voor het bouwen van gebouwen en andere bouwwerken die geen gebouwen zijn.

Voor een aantal bouwwerken zijn bijzondere regelingen opgenomen. Deze regels gelden in aanvulling op de hoofdregels. Als er strijdigheid bestaat tussen bepalingen, dan gaat de bijzondere regeling voor. De bijzondere regeling werkt altijd in aanvulling op of in afwijking van de hoofdregel.

Overige bouwwerken geen gebouwen zijnde (artikel 6.2.2)
In het artikel is een regeling opgenomen voor maximale doovaarthoogten en doorvaartbreedten van bruggen en maximum bouwhoogtes voor kunstobjecten en overige bouwwerken die geen gebouwen zijn. De bouwwerken zijn alleen toegestaan voor de bestemming. Deze regeling ziet dus niet op het bouwen van erfafscheidingen van de aangrenzende woningen of andere bouwwerken voor de woningen. Daarvoor gelden de regels in de bestemming 'Wonen'.

Specifieke gebruiksregels (artikel 6.3)
In het artikel is bepaald dat de gronden en bouwwerken alleen mogen worden gebruikt voor de functies zoals genoemd in artikel 6.1 en enkele functies zoals genoemd in de algemene gebruiksregels als bedoeld in artikel 10.2.

5.8 Wonen

Bestemming Wonen (Artikel 7)

Functieomschrijving (artikel 7.1)
Hoofdgebruik

Binnen de bestemming Wonen is wonen het hoofdgebruik.

Wonen is gedefinieerd als 'Gehuisvest zijn en duurzaam verblijven in een woning'. Een woning is gedefinieerd als 'Een complex van ruimten bedoeld voor de huisvesting van één huishouden'. Eén huishouden is gedefinieerd als: 'Een persoon of groep personen, die een duurzame, gemeenschappelijke huishouding voer(t)(en) en wil(len) voeren. Hierbij moet sprake zijn van onderlinge, met een gezinsverband vergelijkbare, verbondenheid en continuïteit in de samenstelling. Bij de vraag of een verblijfsvorm past binnen het hoofdgebruik wonen zijn dus een aantal aspecten van belang: duurzaam en langdurig verblijven, gehuisvest zijn en het houden van één huishouden. Om het te verduidelijken is een aantal verblijfsvormen getoetst aan deze aspecten.

• Particuliere vakantieverhuur

Particuliere vakantieverhuur is een bijzondere vorm van logies. Het verblijf duurt langer dan een gebruikelijk hotelverblijf (particuliere vakantieverhuur hoeft niet per se in een hotel plaats te vinden), maar niet zo lang dat er sprake is van een duurzaam verblijf. Omdat er geen sprake is van duurzaam verblijf, past deze verblijfsvorm niet binnen het hoofdgebruik wonen. In het wijzigingsplan is particuliere vakantieverhuur gedefinieerd als verhuur van woonruimte bij afwezigheid van degene die de woning rechtsgeldig aanbiedt. Particuliere vakantieverhuur valt niet binnen het hoofdgebruik. Het gebruik als particuliere vakantieverhuur is toegestaan als niet meer dan 4 personen tegelijkertijd gebruik maken van de toeristische verhuur.

• Bed & breakfast

Het gebruiken van een woning als bed & breakfast is alleen toegestaan in vormen waarin geen verkeersaantrekkende werking optreedt en het woonkarakter van de woning behouden blijft. Concreet betekent dit dat er een maximum aan gasten (4) en slaapvertrekken (2) is opgenomen voor het gebruik als bed & breakfast, om een verkeersaantrekkende werking te voorkomen. Ook staan de regels niet toe om aan de straatzijde op de begane grond de bed & breakfast uit te voeren. Er is een maximum vloeroppervlak opgenomen (35% van de woning met een maximum van 65 m²) en de bewoner moet bij het nachtverblijf in de woning aanwezig zijn. Deze laatste eisen waarborgen dat het gebouw als eerste een woonkarakter behoudt.

• Kamergewijze verhuur

Bij kamergewijze verhuur is er geen sprake van één gezamenlijk huishouden. Bij kamergewijze verhuur bestaat er geen onderlinge verbondenheid; normaal bestaat er geen band die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat. De kosten van het huishouden worden hoofdzakelijk individueel aan de verhuurder betaald, wellicht met uitzondering van schoonmaakartikelen en andere kleine uitgaven. Van een gezamenlijk huishouden is daarom geen sprake, wat maakt dat deze verblijfsvorm niet past binnen het hoofdgebruik wonen.

Of binnen een woongebied een uitzondering wordt gemaakt om toch kamergewijze verhuur toe te staan is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Er dient te worden voldaan aan artikel 3.3.1a, lid 2 van de Huisvestingsverordening en er moet voldoende parkeergelegenheid worden aangelegd of aanwezig te zijn.

Beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis (artikel 7.3.4)
De voorwaarden aan het uitoefenen van beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten aan huis zorgen er voor dat het woonklimaat in en buiten de woning behouden blijft. Verder is het belangrijk dat er geen trilling, geur of geluid wordt veroorzaakt die buiten de woning waarneembaar is. De hoogte van het geluid of de geur of de intensiteit van de trilling is niet van belang: als trilling, geluid of geur waarneembaar is buiten de woning, dan wordt de norm overschreden. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit moet namelijk inpasbaar zijn binnen een woongebied.

Met een afwijkingsmogelijkheid (artikel 7.4.1) is het mogelijk om beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten toe te staan die wel een verkeersaantrekkende werking hebben, maar alleen wanneer er voldoende parkeergelegenheid aanwezig is. De overige voorwaarden aan het uitoefenen van een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis blijven gelden. De afwijkingsmogelijkheid ziet alleen op de verkeersaantrekkende werking.

Gastouderopvang aan huis (artikel 7.1)
Tegenwoordig brengen ouders hun kinderen vaak naar een kinderdagverblijf, buitenschoolse opvang (BSO) of gastouder. Gastouderopvang aan huis is als andere vormen van kinderopvang opgenomen in de wet Kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen (Wko).

Gastouderopvang zoals beschreven in de Wko past binnen de definitie van 1.20 en is in deze bestemming rechtstreeks toegestaan, mits voldaan wordt aan de voorwaarden. De voorwaarden waarborgen dat het woonkarakter van de woning behouden blijft. Met andere woorden, de woning blijft in de eerste plaats om in te wonen.

Het maximum van 6 kinderen zorgt ervoor dat de geluidsbelasting in overeenstemming blijft met die van een woonomgeving. De Raad van State heeft eerder overwogen (ECLI:NL:RVS:2018:950) dat er geen harde geluidsnormen zijn voor gastouderopvang, maar dat met een maximum van 6 kinderen in redelijkheid aansluiting kan worden gezocht bij de geluidsbelasting die wordt veroorzaakt door een gezin van 6 kinderen.

Gastouderopvang die niet in de eigen woning wordt uitgevoerd, maar in de woning van de vraagouders én met de aanwezigheid van andere kinderen dan die van de vraagouders zelf, valt niet onder de regeling voor gastouderopvang binnen de woonfunctie, omdat de bewoner van het huis niet zelf het beroep uitoefent. Omdat dit wel mogelijk moet zijn, kan dit geregeld worden via een afwijking van het bestemmingsplan. Hierbij kan voor een situatie beoordeeld worden of medewerking te verantwoorden valt. Benadrukt wordt dat deze uitzondering alleen geldt voor kleinschalige kinderopvang.

Tot slot blijft gelden dat een gastouderopvang voldoet aan de voorschriften voor de kwaliteitseisen van hoofdstuk 1, afdeling 3 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen en de Beleidsregels kwaliteit kinderopvang en peuterspeelzalen.

Maatregelen voorkomen lichthinder (artikel   7.3.5)

Ter voorkoming van lichthinder op de vliegroute voor vleermuizen is aan de zuidzijde van het plangebied een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarin is bepaald dat woningen pas in gebruik mogen worden genomen als specifieke maatregelen ter voorkoming van lichthinder zijn getroffen en in stand worden gehouden.

Bouwregels algemeen (artikel 7.2.1)
De eerste bouwregels van het artikel betreffen de algemene bepalingen voor het bouwen van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Voor een aantal bouwwerken zijn bijzondere regelingen opgenomen. Deze regels gelden in aanvulling op de hoofdregels. Indien er strijdigheid bestaat tussen bepalingen, dan gaat de bijzondere regeling voor. De bijzondere regeling werkt altijd in aanvulling op of in afwijking van de hoofdregel.

Specifieke bouwwerken (artikel 7.2.2 tot en met 7.2.4 )
Voor een aantal bouwwerken zijn specifieke bouwregels opgenomen. Deze moeten worden gelezen samen met de algemene bepalingen in artikel 7.2.1. Als regels tegenstrijdig zijn, dan gaat de specifieke bouwregel voor de algemene bepaling. Een deel van deze regels is opgenomen naar aanleiding van de Nota Woonbebouwing Zaanstad.

Hoofdgebouwen (artikel 7.2.2)

Het maximum aantal woningen van 55 mag niet worden overschreden om zo te voorkomen dat er meer woningen worden gebouwd dan waar in de verschillende onderzoeken van uit is gegaan. De maximum goothoogte en bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer bedragen dan 6 meter en 11 meter. Ook zijn voor het bouwen van woningen voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Dat houdt in dat de bouw van woningen pas is toegestaan als vastgelegd is dat er bij elke woning sprake zal zijn van minimaal één geluidluwe gevel als bedoeld in lid 1.19 en wordt voldaan aan specifieke klimaatadaptieve maatregelen. .

Erfbebouwingsregeling (artikel 7.2.3)

De oppervlakte aan erfbebouwing is afhankelijk van de grootte van de kavel zodat een zekere mate van openheid op een erf behouden blijft. Hoe groter de kavel, hoe meer vierkante meters zijn toegestaan.

Bij kleine en middelgrote erven mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken niet meer bedragen dan 75 m² met een maximum van 50% van het bebouwingsgebied. Dit percentage is gelijk aan hetgeen vergunningsvrij mag. In terminologie en wijze van meten is aangesloten op het Besluit omgevingsrecht. Voor de term 'bebouwingsgebied' zijn echter mede begrepen de zijtuinen die grenzen aan openbaar gebied. Op grote erven, dit zijn erven waarvan de oppervlakte van het genoemde gedeelte van het erf exclusief het bouwvlak voor de hoofdbebouwing meer is dan 300 m², mag de gezamenlijke bebouwde oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken maximaal 100 m² beslaan. Binnen deze maat kan goed tegemoet gekomen worden aan gangbare wensen ten aanzien van een berging en garage bij een woning.

5.9 Anti-dubbeltelregel

Algemene regel - Anti-dubbeltelregel (artikel 8 )
In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat bestemmingsplannen/wijzigingsplannen een anti-dubbeltelregel moeten bevatten. In Artikel 8 is deze bepaling opgenomen. Doel van deze regel is te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog een keer meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis kan worden gesteld.

5.10 Algemene bouwregels

Algemene bouwregel - Parkeren (artikel 9.1 )
Het systeem dat hierbij gehanteerd wordt is dat van de dynamische verwijzing. In de regels wordt verwezen naar de inhoudelijke parkeernormen zoals die geformuleerd zijn in de Nota Ruimte voor Parkeren 2016 of zoals deze nadien worden gewijzigd. Dat betekent dat indien de Parkeernota na de vaststelling van het wijzigingsplan wordt gewijzigd, de daarin opgenomen nieuwe normen moeten worden toegepast.

De tekst van de dynamische bepaling is afgestemd op de voorbeeldtekst van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (uitspraak van 9 september 2015).

Algemene bouwregel - Gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen of waterhuishoudkundige voorzieningen (artikel 9.2 )

Nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn op grond van de algemene gebruiksregels binnen bijna alle bestemmingen toegestaan als de voorziening ondergeschikt is aan het hoofdgebruik. Om die reden is het ook wenselijk om gebouwen voor die voorzieningen toe te staan. Denk hierbij aan een trafohuisje of een gemaal. Vergunningsvrij zijn deze gebouwen al toegestaan tot een bouwhoogte van 3 meter, maar het komt ook voor dat trafohuisjes tussen de 3 en 4 meter hoog zijn. In die gevallen is het onwenselijk om voor elk trafohuisje dat hoger is dan 3 meter, maar kleiner is dan 4 meter, af te wijken van het bestemmingsplan.

Er gelden ook nog andere regels voor het plaatsen van gebouwen voor nutsvoorzieningen. Zo moet er voor het plaatsen van een trafohuisje ook een vergunning worden aangevraagd op grond van de Algemene verordening infrastructuur Zaanstad (AVOI).

5.11 Algemene gebruiksregels

Algemene gebruiksregels - strijdig gebruik (artikel 10.1 )
Een aantal gebruiksvormen zijn binnen het hele wijzigingsplan uitgesloten. Zo is het onwenselijk om een woning te splitsen in meerdere woningen, omdat daardoor het woonkarakter van een gebied ingrijpend kan veranderen. Aspecten zoals een toename van de parkeerdruk, verandering van de sociale dynamiek of een te grote belasting van het openbaar gebied spelen hierbij ook een rol. Het verbod ziet op elke verandering, omzetting en vergroting van een woning die tot gevolg heeft dat er twee of meer woningen gemaakt worden. Onder 'verandering in' en 'omzetting tot' moet ook de sloop en nieuwbouw van een woning worden gelezen, zodat ook in het geval van sloop-nieuwbouw het aantal woningen niet mag toenemen. In de algemene afwijkingsregels (artikel 10.3) is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor situaties waarin het wel goed wordt gevonden een woning te splitsen tot twee of meer woningen.

Seksbedrijven zijn in de algemene gebruiksregels uitgesloten. Ook zijn ook enkele vormen van een bedrijf uitgesloten, zogeheten 'Bevi-inrichtingen' en 'geluidzoneringsplichtige inrichtingen'. Dit zijn inrichtingen waarvoor op basis van de milieuregelgeving zwaardere eisen gelden ten opzichte van de omliggende functies. Voor deze inrichtingen moet voor een gebied worden afgewogen of het ruimtelijk gezien wenselijk is de inrichtingen toe te staan. Als dit het geval is, dan kan van de algemene uitsluiting worden afgeweken door een specifiek gebied aan te wijzen waarbinnen deze wél zijn toegestaan.

Algemene gebruiksregels - toegestaan ondergeschikt gebruik (artikel 10.2 )
Een aantal functies zijn wenselijk binnen vrijwel alle bestemmingen, mits dit gebruik ondergeschikt blijft aan het hoofdgebruik. Denk aan nutsvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen, etc. Het hoofdgebruik is geregeld in de bestemmingen. De ondergeschiktheid van gebruik is in grote mate afhankelijk van de schaal en omvang van het hoofdgebruik. Dit is niet te begrenzen met een maximaal oppervlakte, maar moet gerelateerd worden aan de omvang van het hoofdgebruik. Daarbij mag een ondergeschikt gebruik nooit een omvang krijgen die het hoofdgebruik onmogelijk maakt.
Als voorbeeld over het schaalniveau; parkeervoorzieningen ondergeschikt aan het hoofdgebruik wonen.

• Indien de woonbestemming 3 woningen omvat, dan kunnen hier een aantal parkeerplaatsen worden gerealiseerd, maar nooit zoveel dat het niet meer mogelijk is de woningen te realiseren. De woningen zijn het hoofdgebruik en moeten dat ook blijven.
• Indien de woonbestemming een heel woongebied omvat, dan kunnen hier ook grotere parkeerpleinen gerealiseerd worden. Gerelateerd aan een schaal van een woongebied zijn parkeerpleinen immers ondergeschikt.

5.12 Algemene aanduidingsregels

Gezoneerd industrieterrein Wet geluidhinder (lid 11.1 )
Sommige inrichtingen kunnen zo veel geluid produceren, dat de wetgever heeft bepaald dat rond deze inrichtingen een geluidzone opgenomen moet worden om het bedrijf en het omliggende gebied te beschermen. Die zone moet ervoor zorgen dat er geen woningen (of andere geluidgevoelige objecten) dichter bij de inrichting gebouwd worden. Dit artikel bestaat uit 2 aanduidingen. De eerste aanduiding bepaalt de locatie(s) waar geluidzoneringsplichtige inrichtingen gevestigd mogen worden. Daarbuiten geldt het algemene verbod. De tweede aanduiding regelt de geluidruimte voor die inrichtingen, de geluidzone waarbinnen geen nieuwe geluidgevoelige objecten (zoals woningen) gebouwd mogen worden. Van die laatste regel kan worden afgeweken als blijkt dat de geluidsbelasting (door de inrichting) op de gevels van het geluidgevoelig object niet te hoog zijn (de voorkeurgrenswaarde in de Wet geluidhinder), of wanneer het bevoegd gezag een hogere grenswaarde voor het object heeft vastgesteld.

5.13 Algemene afwijkingsregels

Algemene afwijkingen (artikel 12.1)

De algemene afwijkingsregels bevatten een aantal mogelijkheden om het doelmatig grondgebruik te bevorderen. Aan de ene kant is het mogelijk om van de bestemmingsgrenzen af te wijken als dat in de feitelijke situatie logischer is. Dit kan toegepast worden wanneer bijvoorbeeld blijkt dat de bestemmingsgrens op de verbeelding niet overeenkomt met de werkelijke situatie, terwijl er geen aanleiding is aan te nemen dat dit opzettelijk is gebeurd.

Ook is het mogelijk om met 10% af te wijken van de maten in het plan. Deze afwijking is niet bedoeld om meteen bij het tekenen van het bouwplan al bij de maximum maten te betrekken. Het is een vangnet voor afwijkingen van de bouwmaten die tijdens de realisatie kunnen ontstaan. Zo is het niet ondenkbaar dat een gebouw net iets hoger wordt dan vooraf was gepland, waardoor in zo'n geval strijdigheid met de maten in het bestemmingsplan kan ontstaan. De algemene afwijkingsmogelijkheid biedt in dat geval de ruimte deze fout op te vangen.

Afwijking voor wegen (artikel 12.2)

De algemene afwijkingsregels bevat de mogelijkheid om wegen of aansluiting van wegen gedeeltelijk buiten een bestemmingsgrens aan te leggen als dat nodig is voor de verkeersveiligheid of verkeersintensiteit. De leefkwaliteit op de plek van een naastgelegen woning of ander geluidgevoelig object moet daarbij wel aanvaardbaar blijven.

Afwijking verbod op woningsplitsing (artikel 12.3)

De algemene verbodsbepalingen van het wijzigingsplan bevatten een verbod op woningsplitsing (artikel 10.1 onder b). Met deze afwijkingsmogelijkheid kan woningsplitsing alsnog worden toegestaan, maar alleen voor woningen die van een grotere omvang zijn en wanneer de woningen die overblijven een minimaal aantal m2 aan woonruimte overhouden.

Afwijking verbod op kamergewijze verhuur (artikel 12.4)

De algemene verbodsbepalingen van het wijzigingsplan bevatten een verbod op kamergewijze verhuur (artikel 10.1 onder c). Met deze afwijkingsmogelijkheid kan kamergewijze verhuur alsnog worden toegestaan indien aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan.

5.14 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels (artikel 13 )
De overgangsregels hebben ten doel een rechtstoestand te creëren voor situaties die afwijken van de in het plan opgenomen bepalingen. In principe mogen deze situaties worden gehandhaafd. Indien het gaat om afwijkingen van de bebouwingsregels mag het bouwwerk zelfs worden verbouwd. Alleen als ze door een calamiteit verloren gaan, mogen ze geheel worden herbouwd.

Slotregel (artikel 14 )
De slotregel bepaalt hoe de regels van dit wijzigingsplan genoemd moet worden.