De Heldin - De Stelling

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Leeswijzer

De toelichting van een bestemmingsplan geeft uitleg over en een onderbouwing van de bestemmingsregeling die in de planregels en op de verbeelding is opgenomen. Voor de onderbouwing van de bestemmingsregeling wordt onder meer ingegaan op de geldende beleidskaders en wordt, in het kader van het onderzoek naar de haalbaarheid, verslag gedaan van de uitgevoerde onderzoeken. De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd.

In hoofdstuk 1, Inleiding, wordt een inleiding gegeven op het bestemmingsplan. De aanleiding, plangebied en voorgaande plannen worden achtereenvolgens behandeld.

In hoofdstuk 2, Participatie en andere resultaten van het bestemmingsplanproces, wordt de bestemmingsplanprocedure beschreven. Daarnaast worden het participatieproces en de resultaten van het overleg met betrokken overheden en partijen opgenomen. Dit overleg vindt plaats in het kader van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Ook wordt in dit hoofdstuk een overzicht gegeven worden van eventuele zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan met een reactie hierop.

In hoofdstuk 3 1, Uitgangspunten en ontwikkeling, wordt allereerst een beschrijving gegeven van de ontstaansgeschiedenis. Daarna wordt in paragraaf Bestaande situatie ingegaan op de bestaande ruimtelijke en functionele invulling van het plangebied. In de paragraaf Ontwikkelingen komen de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen aan bod die met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden. In deze paragrafen geven we aan welke elementen uitgangspunt vormen voor de bestemmingsregeling.

Hoofdstuk 4, Algemeen ruimtelijk beleid, geeft een overzicht van het geldende beleid met ruimtelijke aspecten van de verschillende overheden voor zover dat van belang is voor dit plangebied. Het hoofdstuk behandelt de algemene kaders op het gebied van de ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 5, Het ontwikkelplan, behandelt de stedenbouwkundige onderbouwing. Tevens wordt ingegaan op welstand, de openbare ruimte en het bebouwingsprogramma.

In hoofdstuk 6, Onderzoeken, van het bestemmingsplan wordt verslag gedaan van de uitgevoerde onderzoeken die, binnen de relevante beleidsthema's, zijn uitgevoerd. Hierbij wordt aangegeven in hoeverre het bestemmingsplan haalbaar en uitvoerbaar is en wat de overwegingen zijn voor de gemaakte keuzen in dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 7, Beschrijving planvorm en bestemmingsregeling, bevat de juridische toelichting op de bestemmingsregeling. Daarbij wordt eerst in algemene zin ingegaan op de opzet van de bestemmingsregeling. Daarna wordt specifiek ingegaan op de planregels.

Tot slot wordt in hoofdstuk 8, Uitvoerbaarheid, ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

1.2 Aanleiding

Zaanstad constateerde aan het eind van de vorige eeuw dat het centrum van Zaandam niet het kloppend hart is dat past bij een stad van deze omvang. Het ontbreekt aan onderlinge samenhang van de functies in het stationsgebied en het aangrenzende centrum van Zaandam. Om dit te verbeteren is het noodzakelijk dat deze gebieden ingrijpend worden geherstructureerd. Het vigerende bestemmingsplan 'Inverdan' uit 2006 maakt het mogelijk deze gebieden om te vormen en de onderlinge samenhang van de functies te verhogen. Met het stedenbouwkundig programma Inverdan heeft het centrum van Zaandam o.a. met de komst van nieuwe winkels, woningen, horeca, theaters en uitgaansgelegenheden in korte tijd een gedaanteverandering ondergaan. Voorliggende ontwikkeling maakt deel uit van het stedenbouwkundig programma Inverdan.

De projectlocatie omvat ruim 1,4 hectare en is gelegen op de hoek Houtveldweg - Cypressehout - Letterhout te Zaandam. Het doel is om op deze locatie maximaal 450 (beoogde plan gaat uit van 449 woningen) appartementen te realiseren, ten delen gesitueerd in een woontoren van ongeveer 70 meter hoog. Daarnaast wordt een vierlaagse parkeergarage beoogd. De ontwikkeling maakt deel uit van een grotere ontwikkeling, welke gefaseerd tot stand is gebracht. Voor fase 1 van het project, De Zaag, is reeds een planologische procedure doorlopen aan de hand van een omgevingsvergunning 'afwijken bestemmingsplan'. Voorliggend bestemmingsplan betreft fase 2 ´De Heldin´ en fase 3 ´De Stelling'.

1.3 Ligging van het plangebied

De planlocatie is gelegen aan het kruispunt Cypressehout/Houtveldweg, in de wijk Inverdan-West, aan de westzijde van het station Zaandam. De kavel wordt begrensd door:

• in het noorden: de ontwikkeling 'De Zaanse eilanden' de aan de Houtveldweg;
• in het oosten: de Houtveldweg;
• in het zuiden: bestaande bebouwing aan de Amberhout/ Bossingschaaf;
• in het westen: ontwikkeling 'De Zaag' (fase 1 van de ontwikkeling).
  

In onderstaand figuur is de ligging van het plangebied weergegeven met een rode contour.Met gele markering is fase 1 weergegeven.

Figuur 1: ligging plangebied (bron: Google Maps) 

1.4 Voorgaande bestemmingsplan(nen)

Dit bestemmingsplan vervangt het bestemmingsplan 'Inverdan', vastgesteld op 6 juli 2006 door de gemeenteraad van Zaanstad. De gronden van de planlocatie hebben in het betreffende bestemmingsplan de bestemming 'Uit te werken Gemende Doeleinden IV'.

Figuur 2: uitsnede plankaart bestemmingplan Inverdan (bron: Ruimtelijkeplannen.nl)

Binnen de bestemming 'Uit te werken Gemende Doeleinden IV' zijn: woningen, kantoren, baliefuncties, maatschappelijke voorzieningen, detailhandel, hotels, overige horeca-inrichtingen, groenvoorzieningen, water en verkeers- en verblijfsdoeleinden toegestaan. De maximale bouwhoogte binnen deze bestemming bedraagt 40 meter. In de uitwerkingsregels behorende bij de bestemming is opgenomen dat ten minste 400 woningen en ten hoogste 650 woningen zijn toegestaan. Tevens is ten hoogste 500 m2 bvo horeca categorie 1 (lichte horeca) en 500 m2 bvo detailhandel toegestaan. Daarnaast dient binnen een afstand van 20 meter van de aanduiding belangrijke fietsroute een doorgaande fietsroute te worden opgenomen.

Relatie tot het project
In het beoogde programma worden 449 woningen mogelijk gemaakt met een commerciële plint van maximaal 680 m2 aan bruto vloeroppervlak op een gedeelte van het grondgebied dat bestemd is als 'Uit te werken Gemende Doeleinden IV'. Aangezien de rest van het grondgebied 'Uit te werken Gemende Doeleinden IV' nog niet is ingevuld voldoet het programma aan de uitwerkingsregels. De westzijde van het plan waar de bouwhoogte varieert van ca. 35 meter tot en met ca. 70 meter zorgt ervoor dat de maximale bouwhoogte van 40 meter zoals opgenomen in de algemene uitwerkingsregels wordt overschreden. De vrijstellingsbevoegdheden opgenomen in het vigerende bestemmingsplan maken deze overschrijdingen eveneens niet mogelijk. Hierdoor kan niet gebruik worden gemaakt van de uitwerkingsbevoegdheid van het vigerende bestemmingsplan waardoor een andere planologische procedure benodigd is om dit mogelijk te maken. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt hieraan uitvoering gegeven.

Hoofdstuk 2 Participatie en andere resultaten van het bestemmingsplanproces

2.1 Procedure van het bestemmingsplan

De bestemmingsplanprocedure is geregeld in de Wet ruimtelijke Ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de procedure zijn verschillende fasen te onderscheiden:

1. Voorbereidingsprocedure
Voor het opstellen van een ontwerpbestemmingsplan verricht de gemeente onderzoek naar de bestaande toestand en de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Daarbij wordt onderzocht en aangegeven of de gewenste bestemmingsregeling haalbaar en uitvoerbaar is.

2. Vaststellingsprocedure
Na aankondiging in de Staatscourant en in één of meer plaatselijke dag-, nieuws-, of huis-aan-huisbladen wordt het ontwerpbestemmingsplan voor zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan iedereen zienswijzen over het ontwerp naar voren brengen. Ook worden betrokken bestuursorganen, in het kader van het overleg op grond van art. 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening, om advies gevraagd. Daarnaast zijn ook, in het kader van een zorgvuldige voorbereiding van het bestemmingsplan (art. 3.2 Algemene wet bestuursrecht), enkele andere organisaties en partijen die bijzondere betrokkenheid hebben bij dit plangebied om advies gevraagd. Na afloop van de termijn van de terinzagelegging stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan, al dan niet gewijzigd, uiterlijk 12 weken (dit is een termijn van orde) na de termijn van terinzagelegging vast.

3. Beroepsprocedure
Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad, uiterlijk 2 weken na vaststelling, het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage. Gedurende zes weken kan beroep tegen het plan worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Alleen belanghebbenden die ook een zienswijze tegen het ontwerp hebben ingediend kunnen beroep in stellen. Tegen onderdelen die de gemeenteraad gewijzigd heeft vastgesteld, kan elke belanghebbende beroep instellen.

2.2 Participatie

Onderdeel van de planvorming van De Heldin De Stelling betreft een uitgebreid participatietraject waarbij omwonenden regelmatig zijn geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling.

Op 24 september 2016 tussen 11:00u - 14:00u heeft een informatie bijeenkomst plaatsgevonden. De bewonersinformatiebijeenkomst, georganiseerd door gemeente Zaanstad, vond plaats in het Zaan-Inn hotel. Op deze openbare informatiemarkt was, naast alle projectambtenaren en overige projectontwikkelaars verbonden aan 'Zaans Hout', tevens Woonfront aanwezig. Onderdeel van de presentatie was de stedenbouwkundige maquette 1:500 als besproken in de supervisie van 16 september 2016 en een speciaal voor deze dag gemaakte 3D film. De bijeenkomst werd bijgewoond door circa 300 personen, waaronder ook omwonenden van Aurum, Amberhout, Bossingschaaf en Blokschaaf.

Op 10 oktober 2016 tussen 17:30u - 9:00u heeft overleg met overleggroep (v.v.e) Aurum (Letterhout 18 t/m 76) plaatsgevonden. Tijdens dit overleg is het plan toegelicht met behulp van de maquette en 3D presentatie film. Vervolg informatiebijeenkomsten hebben plaats gehad op 23 januari en 31 maart 2017 en 19 januari 2018.

Op 10 december 2016 is het verzoek ingewilligd van de belangenvereniging Westerwatering en Houtwerf tot het gebruik van de aangepaste maquette 1:500 supervisie ten behoeve van de kerstinformatiemarkt.

Daarnaast hebben verschillende informatiebijeenkomsten plaatsgevonden met de klankbordgroep (vertegenwoordigers van bewoners) in 2017 (13 februari, 18 mei, 18 september en 6 november 2017).

2.3 Overleg met betrokken overheden en andere partijen

Op grond van art. 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening is het verplicht om in overleg te treden met de besturen van bestuursorganen die betrokken en belanghebbend zijn bij een nieuw bestemmingsplan. Deze verplichting is beperkt tot bestuursorganen. Daarnaast zijn ook, in het kader van een zorgvuldige voorbereiding van het bestemmingsplan (art. 3.2 Algemene wet bestuursrecht), enkele andere organisaties en partijen die bijzondere betrokkenheid hebben bij dit plangebied om advies gevraagd. De adviestermijn loopt gelijk op met de termijn voor het indienen van zienswijzen.

Het ontwerpbestemmingsplan is om advies toegezonden aan:

• 1. Provincie Noord-Holland
• 2. Gasunie
• 3. KPN
• 4. Tennet
• 5. Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier
• 6. Brandweer Zaanstad
• 7. Kamer van Koophandel Amsterdam
• 8. Regio College
• 9. HCC!net
• 10. Woningbouwcorporatie Parteon
• 11. Woningbouwcorporatie ZVH
• 12. Zaans Ondernemers Netwerk
• 13. Kontakt Milieubeheer Zaanstreek
• 14. GGD Zaanstreek-Waterland
• 15. Landschap Noord-Holland
• 16. PWN Waterleidingbedrijf Noord-Holland
• 17. Alliander
• 18. Staatsbosbeheer
• 19. Vereniging Zaans Erfgoed
• 20. Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied
• 21. Belangenvereniging Westerwatering
• 22. Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland

In de kennisgeving is aangegeven dat bij geen reactie het uitgangspunt wordt gehanteerd dat over het plan geen opmerkingen zijn.

Reactie is ontvangen van:

• 1. Veiligheidsregio Zaanstreek-Waterland
• 2. Gasunie
• 3. PWN Waterleidingbedrijf Noord-Holland

De reacties zijn beantwoord middels Bijlage 1 Nota van beantwoording overlegreacties, zienswijzen en ambtshalve wijzigingen en, voor zover nodig, tekstueel verwerkt in de toelichting van dit bestemmingsplan. Geconcludeerd wordt dat het wettelijk vooroverleg niet tot aanpassingen aan het bestemmingsplan heeft geleid.

2.4 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan De Heldin De Stelling heeft, overeenkomstig artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ter inzage gelegen van 26 april 2018 tot en met 6 juni 2018. Gedurende bovengenoemde periode van inzage heeft iedereen, naar keuze mondeling of schriftelijk, zijn zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan kenbaar kunnen maken.

Een samenvatting van de zienswijzen en een reactie daarop is opgenomen in Bijlage 1 Nota van beantwoording overlegreacties, zienswijzen en ambtshalve wijzigingen.

2.5 Ambtshalve wijzigingen

Ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zijn enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. In Bijlage 1 Nota van beantwoording overlegreacties, zienswijzen en ambtshalve wijzigingen zijn deze wijzigingen en de redenen hiervoor opgenomen.

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten en ontwikkeling

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt eerst een beschrijving gegeven van de ontstaansgeschiedenis van het plangebied, voor zover dit relevant is en de huidige bestaande situatie verduidelijkt. Daarna volgt een beschrijving van de bestaande situatie waarbij ingegaan wordt op de ruimtelijke en functionele invulling van het plangebied. Vervolgens wordt ingegaan op de nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden.

3.2 Bestaande situatie

De gronden ter plaatse van fase 2 ´De Heldin´ hebben tot september 2014 met name dienst gedaan als illegaal parkeerterrein ('knollenveld'). In de huidige situatie betreft het braakliggend terrein. Tot fase 2 behoort eveneens een gedeelte van de Cypressehout bestaande uit een voet- en fietspad en een autoweg. Ter plaatse van fase 3 'De Stelling' is een voormalig belastingkantoor gelegen.

3.3 Ontwikkelingen

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet voornamelijk in de realisatie van max. 450 appartementen in karakteristiek Zaanse architectuur. De appartementen worden aaneengesloten gebouwd, aan de randen van het plangebied, rond een gemeenschappelijk hof . Hierdoor ontstaat een blokvorm. In het plan is aan de noordoostkant van het plangebied, een hoogte accent toegevoegd met een appartemententoren van ca. 70 meter hoog. Voorliggend bestemmingsplan maakt het tevens mogelijk om aan de zuidoostkant van het plangebied een hoogteaccent van maximaal 50 meter toe te voegen. Het noordoostelijk deel van het plangebied wordt voorzien van een commerciële plint van maximaal 680 m2. Daarnaast wordt een vierlaagse parkeerkelder gerealiseerd. Om het bouwplan mogelijk te maken dient de bestaande bebouwing te worden gesloopt. Daarnaast dient de Cypressehout die door het plangebied loopt verlegd te worden in noordelijke richting.

Figuur 3: impressietekening

Figuur 4: bouwplan in omgeving

Het hoogteaccent van de De Heldin en De Stelling markeert het scharnierpunt van landschap en stad en van woonbuurten met grondgebonden woningen en het hoog stedelijke Stationsgebied. De toren maakt onderdeel uit van de toekomstige skyline van Zaandam Centrum, die rond het station langzaam aan het ontstaan is landmarks van de ambitie van 'Maak Zaanstad' en een nieuwe stedelijke woonomgeving in Zaans Hout.

De toren is voor de optimale bezonning gepositioneerd aan de noordkant van het woonblok, waardoor de schaduw voor een groot deel op het kruispunt van de Houtveldweg en Cypressenhout terechtkomt en niet op omliggende bebouwing.

Hoofdstuk 4 Algemeen ruimtelijk beleid

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk staat een korte samenvatting van de beleidskaders van de drie overheden die op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening voor het plangebied van kracht is en de uitwerking hiervan op het plan(gebied). Daarnaast worden de algemene ruimtelijke beleidskaders aangegeven die op regionaal niveau zijn vastgesteld. Voor bepaalde onderdelen is dieper ingegaan op de keuzes die in het plan zijn gemaakt op basis van deze kaders. Iedere paragraaf besluit met een conclusie waarin de betekenis van het beleid voor het plangebied is opgenomen. Waar de invulling van het plan afwijkt van de het beleid is dit specifiek aangegeven.

4.2 Rijksbeleid

4.2.1 Nationale Omgevingsvisie

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. In het kader van de nahangprocedure kunnen in de Nationale omgevingsvisie nog opmerkingen en wensen van de Tweede Kamer worden verwerkt. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 5: afwegen met de NOVI (bron: Nationale Omgevingsvisie)

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen.

De NOVI benoemt de volgende nationale belangen:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties.
• 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
• 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit.
• 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving.
• 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• 10. Beperken van klimaatverandering.
• 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.
• 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen.
• 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.
• 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit).
• 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.
• 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit.
• 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie.
• 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.
• 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.
• 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.
  

De vier prioriteiten
De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied
  

Drie afwegingsprincipes
Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. Combineren boven enkelvoudig
• 2. Kenmerken & identiteit
• 3. Afwentelen voorkomen
  

Relatie tot het plangebied
Op het projectgebied is met name nationale belang 5 'Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften' van toepassing. Door betaalbare huurappartementen te realiseren wordt voldaan aan de vraag naar dergelijke woningen.

4.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevat algemene regels van de rijksoverheid waarmee de nationale belangen juridisch worden vastgelegd. De regeling is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en provinciale verordeningen. Het Barro is in gedeelten in werking getreden (30 december 2011 en 1 oktober 2012).

In het Barro zijn de volgende onderwerpen opgenomen:

• grote rivieren,
• kustfundament,
• defensieterreinen,
• erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde,
• rijksvaarwegen,
• hoofdwegen en landelijke spoorwegen,
• elektriciteitsvoorziening,
• ecologische hoofdstructuur,
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament,
• enkele specifieke gebieden zoals Mainport Rotterdam en de Waddenzee.

Niet alle onderwerpen en specifieke gebieden zijn voor Zaanstad relevant voor bestemmingsplannen.

Mogelijk van belang voor Zaanse bestemmingsplannen zijn:

• Bepalingen met betrekking tot Rijksvaarwegen: er moet rekening gehouden worden met een vrijwaringzone rondom het Noordzeekanaal en met eventuele belemmeringen voor bijvoorbeeld de doorvaart van schepen, zichtlijnen en het uitvoeren van beheer en onderhoud.
• Bepalingen met betrekking tot reserveringsgebieden rondom hoofdwegen en landelijke spoorwegen in Zaanstad en regels met betrekking tot belemmerende activiteiten in die reserveringsgebieden.
• Bepalingen ten aanzien van de elektriciteitsvoorziening en specifiek de hoogspanningsverbinding Beverwijk-Oostzaan-Diemen.
• Bepalingen omtrent de wezenlijke kenmerken en waarden van de in de provinciale verordening vastgelegde gebieden in de ecologische hoofdstructuur en de regels voor de bescherming daarvan.
  

Relatie tot het plangebied
Het voorliggend bestemmingsplan heeft geen betrekking op genoemde punten waardoor het Barro geen beperkingen oplegt aan het plan.

4.2.3 Besluit ruimtelijke ordening, ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze Ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Per 1 juli 2017 is de Ladder voor duurzame verstedelijking gewijzigd.

Wettelijk kader
De ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:

• bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;
• stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Artikel 3.1.6 is per 1 juli 2017 gewijzigd, waarbij een aanpassing heeft plaatsgevonden van lid 2, 3 en 4. Meest relevant in dezen is de wijziging van lid 2 en 3, waarvan de tekst als volgt luidt:

• lid 2: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien;
• lid 3: Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
  

Met de wijziging is de noodzaak tot het motiveren van de regionale behoefte komen te vervallen. De behoefte moet nog steeds aangetoond worden, maar dit hoeft niet meer per definitie regionaal te zijn. Het is nu primair aan het gemeentebestuur om op basis van het ruimtelijke verzorgingsgebied van de betreffende ontwikkeling te bepalen tot welk gebied de onderbouwing van de behoefte zich uitstrekt. Dit gebied kan verschillen naar gelang de aard en de omvang van de voorziene stedelijke ontwikkeling. Met andere woorden: de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de context zijn bepalend voor de uitgebreidheid van de onderbouwing: bij elk plan hoort een bij dat plan passende onderbouwing. Provinciale of regionale visies en afspraken kunnen als basis dienen voor de onderbouwing, indien dergelijke documenten concreet en voldoende onderbouwd zijn. Bij de behoefte gaat het voorts niet alleen om de kwantitatieve behoefte, maar ook de kwalitatieve behoefte, zijnde de behoefte aan het specifieke karakter van de voorziene stedelijke ontwikkeling.

De motivering van de behoefte aan die ontwikkeling dient in het licht te worden geplaatst van een goede ruimtelijke ordening en dient zich te richten tot het motiveren van de behoefte aan die ontwikkeling met het oog op het tegengaan van ongewenste leegstand en het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik. Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat de toelichting aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het nodige overleg, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Daarbij kunnen de beschikbaarheid en geschiktheid van de ontwikkelingsmogelijkheden een rol spelen.

Relatie tot het plangebied
De Ladder wordt nader beschouwd in paragraaf 6.1 Planologie.

4.3 Provinciaal beleid

4.3.1 Omgevingsvisie NH2050

Op 19 november 2018 hebben de Provinciale Staten van Noord-Holland de Omgevingsvisie NH2050 vastgesteld. Hierin staat de visie op de fysieke leefomgeving beschreven. Met de inwerkingtreding van de omgevingsvisie zijn de provinciale plannen: Structuurvisie, het Provinciaal Verkeer- en Vervoerplan, het Milieubeleidsplan, de Watervisie en de Agenda Groen komen te vervallen.

De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. De Omgevingsvisie richt zich op lange termijn ambities en –doelen, met oog voor kwaliteiten die de provincie langjarig wil koesteren en die proberen in te spelen op veranderingen en transities die tijd nodig hebben. De visie spreekt zich dus uit over het Waarom en ten dele over het Wat. Onder de hoofdambitie 'Balans tussen economische groei en leefbaarheid', zijn samenhangende ambities geformuleerd. De ambities zijn uitgewerkt in zogenaamde samenhangende bewegingen naar de toekomst. In die bewegingen worden meerde ontwikkelprincipes gehanteerd. Alle ontwikkelprincipes hangen met elkaar samen.

De visie laat in algemene zin zien wat onze ontwikkelprincipes zijn voor de hele provincie om een hoge leefomgevingskwaliteit te bieden. Deze principes zijn overkoepelend: ze gelden voor de hele provincie. Hierbij komen de thema's gezondheid, veiligheid, klimaatadaptatie en landschap aan bod, alsook een aantal generieke principes voor het gebruik van de fysieke leefomgeving. Daarnaast schetst de provincie vijf samenhangende bewegingen. Bewegingen die laten zien hoe wordt omgegaan met opgaven die op de samenleving afkomen en die de provincie wil faciliteren. Dat wordt gedaan door een aantal ontwikkelprincipes en randvoorwaarden mee te geven om de beweging naar de toekomst te kunnen maken. Het gaat om de volgende vijf bewegingen:

• 1. Dynamisch schiereiland – hier is het benutten van de unieke ligging leidend waarbij de kustverdediging voorop staat en waar toeristische en recreatieve kansen benut kunnen worden en natuurwaarden worden toegevoegd.
• 2. Metropool in ontwikkeling – hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad gaat functioneren en dat de reikwijdte van de metropool groter wordt. Door het ontwikkelen van een samenhangend metropolitaans systeem wordt de agglomeratiekracht vergroot.
• 3. Sterke kernen, sterke regio's – deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden.
• 4. Nieuwe energie – in deze beweging gaat het over het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie.
• 5. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving – deze beweging gaat over het ontwikkelen van natuurwaarden in combinatie met het versterken van de (duurzame) agrifoodsector.

Alle vijf bewegingen hebben een economische drijver.

Relatie tot het plangebied
Het bestemmingsplan heeft betrekking op stedelijk gebied in de Metropoolregio Amsterdam. De voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij de ambitie van de provincie om te groeien tot een belangrijke en duurzame internationale concurrerende stedelijke regio. In het plangebied wordt een kantoorgebied herontwikkeld naar een overwegend woongebied waar woningen en wat bedrijvigheid een plek krijgen.

4.3.2 Omgevingsverordening NH2020

De belangrijkste onderwerpen uit de Omgevingsvisie zijn verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Holland. Op donderdag 22 oktober 2020 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. De Omgevingsverordening NH2020 geldt vanaf 17 november 2020 en vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving, zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening, de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening.

Provincie Noord-Holland wil dat er meer ruimte komt voor woningbouw in Noord-Holland Noord. De nieuwe omgevingsverordening regelt dat in landelijk gebied woningbouwprojecten tot 11 woningen gebouwd kunnen worden aan de rand van kernen en dorpslinten. Grootschalige woningbouw (meer dan 11 woningen) was onder voorwaarden altijd al mogelijk in landelijk gebied. De plannen moeten wel worden opgenomen in een woonakkoord, gemeenten moeten aantonen waarom woningbouw op die locatie nodig is en het goed inpassen in het landschap.

Relatie tot het plangebied
Relevant voor de beoogde ontwikkeling is het bepaalde ten aanzien van nieuwe stedelijke ontwikkeling, hetgeen geldt voor het gehele provinciale grondgebied. Artikel 6.3 van de Omgevingsverordening NH2020 geeft aan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in overeenstemming dient te zijn met binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken daaromtrent. Gelet op de aard van de ontwikkeling zijn regionale afspraken ten aanzien van woningbouw relevant. In paragraaf 4.4.2 worden op de regionale afspraken (Amstelland-Meerlanden, Amsterdam Zaanstreek-Waterland) aangaande woningbouw nader ingegaan. Kortheidshalve wordt hier vermeld dat de ontwikkeling past binnen de regionale visie ten aanzien van woningbouw en het daarin opgenomen woningbouwprogramma.

4.4 Regionaal beleid

4.4.1 Kwaliteitsbeeld en nieuwe opgaven voor MRA-landschap

In de Metropoolregio Amsterdam (MRA) heeft een bestuurlijke denktank van vertegenwoordigers van provincie Noord-Holland en betrokkenen regio's en regiogemeenten, opdracht gegeven om, voor het Metropolitane Landschap, een toekomstperspectief op te stellen voor de landschappen in en rond de MRA.

Door de toenemende dynamiek en ruimtevraag in de Metropoolregio Amsterdam neemt immers de urgentie toe om zorgvuldig en met aandacht voor kwaliteit het landschap te ontwikkelen. De genoemde opdracht heeft in maart 2014 geresulteerd in de publicatie 'Kwaliteitsbeeld en nieuwe opgaven voor het MRA-landschap'.

Het 'Kwaliteitsbeeld en nieuwe opgaven voor het MRA-landschap'. biedt een vijftal principes om het landschap aan vitaliteit te laten winnen en voor te bereiden op de toekomst. Het is een instrument dat door alle betrokken partijen kan worden gebruikt bij het werken aan plannen en projecten in het metropolitane landschap.

De vijf principes zijn achtereenvolgens:

• Capaciteit en bereikbaarheid van een aantal landschappen van de MRA vergroten respectievelijk verbeteren.
• Aantrekkelijkheid, belevingswaarde van de MRA-landschappen verhogen en verschillen in karakter, gebruik en geschiedenis uitgesprokener maken.
• Koesteren en versterken van een aantal structuurlijnen en landschappen, die uniek of 'outstanding' zijn.
• 'Doorwaadbaarheid' MRA-landschappen vergroten door in te zetten op passages voor fietsers, wandelaars en vaarverkeer daar waar dragende, landschappelijke structuren infrastructuurbundels kruisen.
• Ruimte reserveren voor waterberging, natuur, landschapsontwikkeling en verstedelijking.
  

Relatie tot het plangebied
Het voorliggend plan voorziet in de realisatie van woningen in karakteristiek Zaanse architectuur. Hiermee wordt bijgedragen om de geschiedenis van MRA landschap Zaanstreek uitgesprokener te maken en de aantrekkelijkheid en belevingswaarde van MRA-landschap Zaanstreek te verhogen. Het plan voorziet tevens in een fietsverbinding wat bijdraagt aan de doorwaadbaarheid MRA-landschap Zaanstreek. Het plan sluit op bovengenoemde principes aan bij het regionale beleid.

4.4.2 Regionaal Actieprogramma Wonen 2016 t/m 2020 Amstelland - Meerlanden,

Voor de regio als geheel wordt de groei van de woningbehoefte in de periode 2017-2027 geraamd op ca. 79.500 woningen. Hier staat een harde plancapaciteit van bijna 62.500 woningen tegenover, waardoor een tekort aan harde plannen van 17.000 woningen bestaat. De Ladder vraagt ook in beeld te brengen hoe plannen aansluiten op de actuele kwalitatieve woningbehoefte.

Voor de RAP-regio als geheel (= de marktregio Amsterdam) is het volgende te concluderen:

• De woningbehoefte is zo groot, dat in vrijwel alle marktsegmenten tekorten zijn.
• De grootste tekorten doen zich voor bij eengezinswoningen, betaalbare huurwoningen en betaalbare en middeldure koopwoningen.
• Alleen bij de marktsegmenten meergezinswoningen in een stedelijk milieu een segment dat ruim geprogrammeerd staat - en dure huurwoningen is de plancapaciteit een fractie groter dan de vraag.
  

Voor Zaanstreek-Waterland en Amstelland-Meerlanden gelden soortgelijke conclusies:

• tekorten in vrijwel alle marktsegmenten
• met name tekort aan betaalbare huurwoningen en koopwoningen in het middeldure en betaalbare segment
• een iets groter aanbod stedelijke appartementen en dure huurwoningen dan vraag
  

Voor appartementen zijn vraag en plancapaciteit nagenoeg in evenwicht. Binnen dit segment is de lichte overprogrammering aan stedelijke appartementen een gevolg van de grote druk op de woningmarkt in combinatie met de wens om de woningbouw zoveel mogelijk binnenstedelijk uit te voeren. In verband met de locatiekenmerken kunnen niet altijd grondgebonden woningen worden uitgevoerd; om toch te voldoen aan de vraag van woningzoekenden vindt er dan verdichting plaats. Om de kwantitatieve mismatch tussen vraag en aanbod niet nog veel groter te laten worden, met mogelijk nog meer prijsopdruk en druk om buitenstedelijk te gaan bouwen wordt deze overprogrammering aanvaardbaar geacht. Als de voorkeursvariant van de woonwens niet haalbaar is, passen vele woningzoekenden in een gebied met grote marktdruk hun wensen aan, en kiezen voor een ander woningtype dan wel een andere woonomgeving.

Relatie tot het plangebied
Voorliggend bestemmingsplan voorziet in verdichting van het stedelijk gebied om met name woningbouw mogelijk te maken. Hiermee draagt het plan bij aan het verkleinen van de kwantitatieve mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Door voor stedelijke verdichting te kiezen wordt daarnaast de druk op het buitenstedelijk gebied verkleind waardoor de beoogde appartementen binnen het plan aanvaardbaar worden geacht.

4.5 Gemeentelijk beleid

4.5.1 Structuurvisie Zichtbaar Zaans

Op 7 juni 2012 is de Ruimtelijke structuurvisie Zichtbaar Zaans door de gemeenteraad vastgesteld. De structuurvisie geeft een overzicht van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020. Belangrijk element hierin is de verbinding met Amsterdam en de positie in de Metropoolregio. Dit heeft veel consequenties voor Zaanstad op het gebied van aansluiting openbaar vervoer, de verstedelijkingsopgave en de ontwikkeling van de economie. Ook in Zaanstad zelf zijn veel ontwikkelingen gaande op het gebied van onder andere knooppunten van openbaar vervoer, herstructurering van bedrijventerreinen, industrieel erfgoed en de woningbouwopgave. Het behoud van de kernkwaliteiten van het landschap is een belangrijk onderdeel van de structuurvisie, evenals de wens om de milieubelasting in het gebied terug te brengen.

Relatie tot het plangebied
In de structuurvisie zijn de gebiedsprofielen voor heel Zaanstad weergegeven. Voor dit plangebied geeft de structuurvisie aan het gebied de gebiedstypering 'centrum gebied'.

Het plangebied valt binnen het gebied Inverdan dat wordt genoemd als één van de gebieden onder de noemer 'voortzetting ontwikkeling stedelijke knooppunten'. In Inverdan-West wordt een stedelijk woongebied voorzien rondom het station met bijbehorende voorzieningen, dat overgaat in een nieuw tuinstedelijk woonmilieu. Het bieden van meer planologische ruimte voor de ontwikkeling van woningen past in deze visie.

4.5.2 Metselen aan het Zaans Mozaïek (Actualisatie woonvisie 2019)

De woonvisie Verder met Zaans Mozaïek en het bijbehorende Uitvoeringsprogramma wonen 2015-2019 gaf de afgelopen jaren richting aan deze activiteiten. Veel van de uitgangspunten en ambities uit de woonvisie van 2015 zijn nog steeds geldend. In de geactualiseerde woonvisie 2019 formuleert Zaanstad haar visie op wonen in de volgende doelstellingen:

• 1. Stevig inzetten op woonkwaliteit geeft Zaanstad een vitale positie.
  • a. Benutten en versterken verscheidenheid mensen en woonmilieus.
    Het Zaanse woonbeleid blijft gericht op het benutten en versterken van onze Zaanse kwaliteiten, zoals de mix van wonen en werken, stedelijk en dorps wonen, benutten van water en erfgoed en woningen voor mensen in verschillende levensfasen met verschillende financiële mogelijkheden. Een aantrekkelijk woningaanbod en een gedifferentieerde bevolkingssamenstelling hebben een positief effect op de economie en de werkgelegenheid in Zaanstad. Een goede balans tussen lage, midden en hoge inkomens zorgt er tevens voor dat Zaanstad een goed voorzieningenniveau kan blijven bieden, zodat het voor iedereen goed toeven is in de stad.
  • b. Grotere woningvoorraad biedt kansen om de woningvoorraad diverser te maken.
    Ruimte bieden voor het toevoegen van middeldure en dure woningen, zodat meer mensen in Zaanstad een wooncarrière kunnen maken én voor meer sociale huurwoningen, omdat hier veel vraag naar is en omdat de sociale voorraad een kwaliteitsslag nodig heeft.
  • c. Compact en binnenstedelijk bouwen.
    Inzetten op meer verdichting rond openbaarvervoerknooppunten en transformatie van verouderde bedrijventerreinen. De druk op de ruimte neemt toe. Compact binnenstedelijk bouwen vraagt om creativiteit en toekomstgericht denken en aanzien van mobiliteit, en inrichting van een aantrekkelijke en leefbare openbare ruimte.
  • d. Aandacht voor de kwaliteit van de bestaande voorraad.
    Op verschillende plekken in de stad zijn woningen in een slechte staat, bijvoorbeeld vanwege funderingsproblematiek of lage energetische kwaliteit. Gemeente Zaanstad wil samen met andere partijen een kwaliteitsslag maken op meerdere fronten tegelijk.
  • e. Meer flexibiliteit.
    Nieuwe woningen moeten voor meerdere levensfasen en omstandigheden geschikt zijn. Gemeentelijke regelgeving moet ook ruimte bieden voor nieuwe woonvormen.
  • f. Wonen is meer dan woningen alleen.
    Een goed woon- en leefklimaat betekent ook sociale contacten tussen bewoners en leefbare wijken, die schoon, heel en veilig zijn, met aantrekkelijke en passende voorzieningen.
    
• 2. De kwantitatieve opgave: binnen heldere kaders zorgen voor versnelling van de nieuwbouwproductie.
  • a. Sturen op tempo op huishoudensgroei te faciliteren.
    Inzetten op versnellen van de woonproductie, zodat meer mensen een geschikte woning kunnen vinden, doorstroming op gang komt en starters in Zaanstad kunnen blijven wonen. Zaankanters en mensen die hier werken moeten meer kans op een woning krijgen Voorlopig zijn er voldoende plekken in de stad op deze nieuwbouwambitie te realiseren. Procedures en vergunningentrajecten binnen de gemeente moeten snel en adequaat kunnen verlopen.
  • b. Heldere gemeentelijke kaders.
    Meer en sneller bouwen mag niet ten koste gaan van kwaliteit. Gemeente Zaanstad formuleert kaders aan de voorkant (normen voor het aandeel sociale huurwoningen en de energieprestatie, en richtlijnen voor levensloopbestendig bouwen, duurzaam bouwen, prijs-kwaliteit verhouding en behoud van middeldure huur) zodat investeerders weten waar zij aan toe zijn. Gemeente voorkomt dat door te veel stapeling of tussentijdse wijzigingen van eisen nieuwbouwprojecten onhaalbaar worden.
    Ook de kaders voor parkeren worden geactualiseerd.
  • c. Stedelijke ambitie woonprogramma, met oog voor locatie.
    Gemeente Zaanstad kijkt bij de ontwikkeling van plannen samen met externe partijen goed naar de kwaliteit en kansen van een specifieke locatie, de opbouw van de woningvoorraad en de sociale opbouw in die wijk. Maar wel op zo’n manier dat de ambities voor woonprogrammering op stedelijk niveau worden gehaald.
    
• 3. De kwalitatieve opgave: diversiteit, sturen op betaalbaar aanbod en een betere kwaliteit van de bestaande voorraad.
  • a. Groei en betere benutting van de sociale huurvoorraad.
  • b. Borgen van betaalbaarheid.
    Stimuleren van nieuwe vormen van betaalbaar wonen, bijvoorbeeld via de BKZ (Betaalbare Koop Zaanstad). Huren moeten passen bij het inkomen van de bewoner.
  • c. Een aantrekkelijk midden en hoger segment.
    Marktpartijen krijgen de ruimte om aantrekkelijke woningen te ontwikkelen voor mensen met midden en hogere inkomens, zodat doorstromers een wooncarrière in Zaanstad kunnen maken. Gemeente faciliteert de bouw van woningen in het middensegment, o.a. betaalbare koop voor mensen met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoningen en een te laag inkomen om een hoge hypotheek af te sluiten.
  • d. Bestaande woningvoorraad op orde: veilig, duurzaam en levensloopbestendig.
    Woningen moeten op zijn minst heel en veilig zijn. Het herstel van funderingen van particuliere woningen vraagt om een om intensivering van de aanpak van de gemeente. Eigenaren hebben te maken met een stapeling van investeringen, niet alleen voor funderingsherstel, maar ook om de woning duurzaam en levensloopbestendig te maken. Daarom zet gemeente Zaanstad in op de brede aanpak. Ook een deel van de corporatiewoningen is toe aan verbetering. Kwaliteit en betaalbaarheid voor de huurder moeten steeds goed tegen elkaar worden afgewogen. Daarom wil gemeente Zaanstad investeren in energiebesparende en -opwekkende maatregelen.
    
• 4. Versterken van leefbaarheid en kansengelijkheid in de wijken.
  • a. Woningbouw biedt kansen voor goede mix;
    Zorgen voor een betere mix tussen wonen en werken en een betere menging van woonmilieus, woningtypes en huishoudens. Daarmee krijgen ook de huidige bewoners meer mogelijkheden om een wooncarrière te maken in hun eigen wijk. Gemeente Zaanstad streeft naar groei met kwaliteit, waar de stad, de wijken én de bewoners beter van worden.
  • b. Aanpak afstemmen op het DNA en de behoeften van de wijk/het gebied.
    Bij gebiedsontwikkeling gaat gemeente op zoek naar de optimale balans voor een toekomstbestendige stad. Gelet wordt op specifieke omstandigheden, kenmerken en kwaliteiten van het gebied en gekeken welke kwaliteiten kunnen worden versterkt en welke knelpunten verbeterd dienen te worden.
  • c. Stedelijke vernieuwing 3.0.
    Een gemengde wijk qua bevolkingssamenstelling ziet gemeente Zaanstad als een belangrijke randvoorwaarde voor een effectieve integrale wijkaanpak. In kwetsbare of dreigend kwetsbare wijken wordt bekeken welke aanpak nodig is om de leefbaarheid te vergroten. Gemeente wil voorkomen dat intensivering van haar inzet in Poelenburg/Peldersveld gaat leiden tot een ‘waterbed’-effect in andere wijken. Daarom is het belangrijk om ontwikkelingen in andere kwetsbare wijken te blijven monitoren en zo nodig bij te sturen. Dit vanuit het besef dat spreiding van kwetsbare groepen ruimtelijk zijn beperkingen kent.
  • d. Een woning om in te wonen.
    Door de lage rente en de economische groei zijn woningen in de huidige tijd een geliefd beleggingsobject. Daardoor zijn betaalbare woningen niet altijd meer beschikbaar voor de beoogde doelgroep. Door uitwassen op het gebied van verhuur en woningsplitsing tegen te gaan en vakantieverhuur te reguleren, draagt gemeente vanuit het wonen bij aan leefbare wijken.
    
• 5. Zelfstandig gaan en blijven wonen
  • a. Met partners randvoorwaarden creëren om thuis wonen mogelijk te maken
    Gemeente Zaanstad vindt het belangrijk dat ouderen en kwetsbare groepen deel kunnen uitmaken van een wijk, waarbij gemeente er ook voor zorgt dat er in het geval van problemen goede afspraken zijn, zodat omwonenden ook prettig kunnen blijven wonen. Ingezet wordt op meer samenhang en doorstroming in het aanbod van crisisopvang en doorstroomwoningen, maatschappelijke opvang, beschermd wonen en wonen met begeleiding. Gemeente wil Zaanse jongeren een betere kans op een woning geven. Door meer en diverser te bouwen en speciale huurvormen komen er meer verhuisketens in de bestaande woningvoorraad op gang, waar uiteindelijk ook de Zaanse starters van profiteren.
  • b. Passend woningaanbod in een geschikte woonomgeving
    Ingezet wordt op een maatwerkbenadering en extra impulsen om senioren uit eengezinswoning te verleiden te verhuizen naar een gelijkvloerse woning in een geschikte omgeving. Voor kwetsbare groepen waaronder jongeren gaat het vooral om betaalbare huurwoningen. Gemeente wil ruimte geven aan initiatieven van Zaankanters voor kleinschalige woonvormen, al dan niet met zorg of in een combi van jong en oud. Wanneer zelfstandig wonen niet meer mogelijk is, is goede aansluiting op wonen met 24-uurszorg belangrijk.
    
• 6. Duurzaamheid is de norm en de kans.
  • a. Energetische verduurzaming van bestaande woningen.
    Gemeente Zaanstad wil in beweging zetten om aan verder aan de slag te gaan met ‘no-regret’ stappen om bestaande woningen te verduurzamen (isolatie, ventilatie en zonnepanelen). Bij renovatie moet investeren in energiebesparende maatregelen een vanzelfsprekendheid worden. Het gedrag van de bewoner blijft daarbij een belangrijke succesfactor. Gemeente maakt met de corporaties en huurdersorganisaties afspraken over het tempo van verduurzaming en over verdere stappen naar het aardgasvrij maken en duurzaam verwarmen. Voor particuliere woningverbetering zoeken we naar slimme combinaties van woningverbetering, zoals verduurzaming en andere vormen van woningverbetering zoals funderingsherstel.
  • b. De woningbouwopgave biedt kansen om door te groeien naar een duurzamere stad. Vooruitlopend op strengere landelijke wetgeving geeft gemeente Zaanstad hogere energieprestatienormen dan vereist aan marktpartijen mee. Soms dagen ze partijen gericht uit om energieleverend te bouwen. Door bij het ontwerp van woning en woonomgeving al rekening te houden met verschillende duurzaamheidsdoelen en klimaatadaptie, kan een optimaal resultaat worden bereikt.
    

Relatie tot het plangebied
Met de realisatie van max. 450 appartementen, waarvan een ruim aantal woningen worden verhuurd onder het woningwaarderingsstelsel wordt bijgedragen aan de woningbouwopgave die voor Zaanstad geldt. Daarnaast zal het plan bijdragen aan de noodzakelijke differentiatie en doorstroming. De nultredewoningen worden duurzaam en levensloopbestendig gebouwd. Hiermee is het plan in lijn met de woonvisie.

4.5.3 Gebiedsvisie Nieuw West

In 2011 is de gebiedsvisie Nieuw West opgesteld met als ondertitel "met je hoofd in de stad met je voeten in het groen" als nadere uitwerking van het Masterplan Inverdan uit 2003. De visie fungeert als 'richtinggevend maatwerk' voor nieuwe initiatieven en ontwikkelingen.

De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het Masterplan zijn de volgende:

• de Houtveldweg blijft op het huidige tracé;
• op de locatie 'De Eilanden' wordt een brede school gevestigd;
• het kantoorprogramma op de Zaanse Strip B en Ebbehof is vervangen door een woonprogramma
• de gemeente gaat de Slinger, de opgetilde stadsstraat tussen Nieuw West en Zaandam Centrum, zelf uitvoeren, los van vastgoed van derden
• er wordt een stationsplein gerealiseerd.
  

Relatie tot het plangebied
Binnen Nieuw West zijn verschillende deelgebieden gedefinieerd. Het plangebied valt hier onder 'De Cypres'. Hiervoor zijn de volgende uitgangspunten geformuleerd.

• Landmark als verbinding tussen Eilanden , Kennisveld en Stationsplein.
• Appartementengebouw met in de plint (commerciële) publieksvoorzieningen.
  

Het in stand houden van de Houtveldweg aan de oostzijde van het plangebied heeft tot gevolg dat er aan die zijde van de ontwikkellocatie rekening gehouden moet worden met geluidbelasting veroorzaakt door het verkeer. Ook zijn extra afslagen, bijvoorbeeld voor de inrit van een parkeergarage, niet gewenst aan een dergelijke weg. Hiervoor zijn mogelijkheden aan de andere zijden van de locatie. Met de realisatie van aaneengesloten appartementencomplexen met een woontoren van ca 70 meter aan de noordoostkant van het plangebied ontstaat een echte Landmarker. De appartementencomplexen aan de zuidoostkant worden voorzien van een commerciële plint. Het plan sluit hierdoor goed aan bij de uitgangspunten zoals die in de gebiedsvisie voor dit gebied zijn opgenomen.

Hoofdstuk 5 Het ontwikkelplan

5.1 Het stedenbouwkundig plan

Het woningbouwproject De Heldin-De Stelling (HS) is een prominent onderdeel van het plangebied Zaans Hout. Zaans Hout wordt ook geduid als Inverdan West. Zaans Hout vormt samen met de plandelen Centrum en Overtuinen het herontwikkelingsplan Inverdan, dat de ambitie met zich draagt het gehele centrum van Zaandam te willen revitaliseren. Naar aanleiding van zienswijzen is het stedenbouwkundig betoog aanzienlijk verzwaard en nader toegelicht m.b.v. beelden. Dit betoog is als Bijlage 2 stedenbouw plan HS Zaandam aan de toelichting van voorliggend bestemmingsplan toegevoegd.

Locatie
De planlocatie De Heldin-De Stelling (HS) ligt aan de Houtveldweg, omringd door het Cypressehout, het Letterhout en de Bossingschaaf. Omliggende bebouwing bestaat uit de Schavenbuurt, complex het Aurum, de Zaag, de Zaanse Eilanden, Voor De Wind, IKC Inverdan West en de oostelijke Houtbuurt. In de directe omgeving zijn tevens het Regiocollege, de Belt en de westelijke entree van het Stationsgebied dominant aanwezig. Op dit moment bestaat het terrein uit de locatie van het voormalige belastingkantoor en het belendende braakliggende stuk grond ter hoogte van de kruising Houtveldweg/Cypressehout/Ebbehout.

Stedenbouwkundige karakteristiek
De stedenbouwkundige karakteristiek en opzet rondom HS laat zich het beste lezen, wanneer men zich bevindt boven op de aanwezige belt. Van alle zijden zien we de bijzondere profielen, die gelden wanneer je je beweegt van de polders/randwijken naar hartje binnenstad. Opvallendste profiel is de zeer snelle overgang van de verlatenheid van het agrarische landschap naar de dynamiek van de drukke stad. Oftewel de gewaarwording van een buitengewone verdunning naar prominente verdichting. Juist dit profiel vormt de ruggengraat voor het stedenbouwkundige plan Zaans Hout. Aan de polderzijde een ruim opgezette landschappelijke bebouwing, die zich laat verdichten naar buurtniveau. De buurt, die vervolgens een binnenstedelijke verschijningsvorm aanneemt. Tegen de binnenstedelijke context met al zijn maatschappelijke en culturele voorzieningen heeft het complex HS een ijzersterke ontwikkelpotentie als woongebouw. De nabijheid van detailhandel en infrastructurele faciliteiten in het centrum, gecombineerd met het gerevitaliseerde karakter van de binnenstad en de ligging aan de nieuw te realiseren singel bieden kansen voor een significante ruimtelijke ontwikkeling op het gebied van wonen. Dit sluit aan bij een vermindering van het overaanbod aan kantoorruimte en het terugdringen van leegstand in de stad.

Stedenbouwkundige uitgangspunten
Tussen de buurt en het station, krijgt de nieuwe binnenstad aan de westzijde van het spoor gestalte. De huidige 'verloren' kantoorlocatie zal zich transformeren tot een herkenbare, leefbare binnenstedelijke structuur die naadloos aansluit op de reeds heringerichte oorspronkelijke binnenstad. Een 'landmark' in Zaans Hout biedt de ruimtelijke kans, die past bij de stedelijke verdichting en herkenbaarheid rond het centrum en de ontwikkeling van de westkant als intensief woongebied nabij het centrum. De invulling HS beoogt maximaal bij te dragen aan een hoogwaardige openbare ruimte, waarin de menselijke maat prevaleert. Pleinen laanvormige ruimten worden omgeven en begeleid door aaneengesloten ritmische wanden met voldoende hoogten omwille van de helderheid en leesbaarheid van de openbare ruimte. Met name voetgangers en fietsers moeten zich veilig en gekend weten, dit geldt zowel sociaal als technisch.

Bouwmassa
Om de locatie HS op groot stedelijk/regionaal niveau ervaarbaar te maken, wordt de vernoemde landmark gerealiseerd. De binnenstedelijke aaneengesloten bouwblokken worden optimaal vervlochten om de gewenste samenhang te creëren. Om deze ambitie volledig waar te maken wordt een 'slinger - langzaam verkeer' aangelegd, die letterlijk het stadshart verbindt met de voet van het plan HS. De langzaam verkeerverbinding, de Slinger, loopt vanaf de kruising Houtveldweg/Cypressehout/Ebbehout omhoog, om ter hoogte van het stationsplein de Houtveldweg te kruisen. De Slinger sluit daar aan op het niveau van de fietsenstalling en de spoorweg overbouwing. De reeds aanwezige bebouwing wordt optimaal opgenomen of beantwoord om de beoogde synergie te verkrijgen.

Aan de Letterhout varieert het plan tussen de 6 bouwlagen met kap tot 10 bouwlagen. Aan het Cypressehout beslaat het bouwvolume 8 bouwlagen met kap tot 10 volledige bouwlagen. Ter hoogte van de Bossingschaaf loopt de bebouwing op van 10 bouwlagen naar 14 bouwlagen met kap. De Heldin (toren) kent 22 bouwlagen. Aan de Houtveldweg zien we de bouwhoogten 'trapsgewijs' oplopen van 8 bouwlagen tot 14 bouwlagen met kap. De toren De Heldin heeft een setback t.o.v. de aansluitende bebouwing. Het gehele complex kent een half verdiept souterrain en een 'openbare' cour/preau op het niveau van de vijfde bouwlaag. de dakbeëindigingen worden gevormd door karakteristieke kappen, optoppingen, kroonlijsten, frontons, et cetera.

Het hoogteaccent van de De Heldin en De Stelling markeert het scharnierpunt van landschap en stad en van woonbuurten met grondgebonden woningen en het hoog stedelijke Stationsgebied. De toren maakt onderdeel uit van de toekomstige skyline van Zaandam Centrum, die rond het station langzaam aan het ontstaan is, landmarks van de ambitie van Maak Zaanstad en een nieuwe stedelijke woonomgeving in Zaans Hout. De toren is voor de optimale bezonning gepositioneerd aan de noordkant van het woonblok, waardoor de schaduw voor een groot deel op het kruispunt van de Houtveldweg en Cypressenhout terechtkomt en niet op omliggende bebouwing.

Figuur 5: bouwplan en omgeving

Architectuur
Voor het gehele plangebied geldt dat de interactie tussen de openbare ruimten en de bebouwing (m.n. de plint) eenduidig en dominant moet zijn. Dit betekent open gevels, die op de grond staan met een tastbare ritmiek. Achter die gevels bevinden zich entrees, woningen, diensten en faciliteiten, die actief bijdragen aan de beleving en het functioneren van dit nieuwe stadsdeel. De woningen variëren van studio's tot luxe appartementen/maisonnettes. Het parkeren van auto's is volledig intern ingevuld over 4 bouwlagen met een entree op maaiveld. Bij het stallen van fietsen is onderscheidt gemaakt tussen bewoners en bezoekers, hoofdzakelijk gerealiseerd op de begane grond.

Enkele publieke ruimten zijn bedoeld voor diensten. Wat voor de gehele herontwikkeling Inverdan geldt, geldt ook voor de nieuwbouw HS: voor de architectonische uitwerking wordt gebruik gemaakt van het Zaanse idioom. Historische en recente Zaanse architectuur functioneert als leidraad voor de ruimtelijk functionele invulling van het plan HS. Enerzijds hebben m.n. de Zaanse Schans, de Domineestuin en het Haaldersbroek als inspiratie gefungeerd en anderzijds heeft de eind 19de eeuwse industriële bebouwing aan de Zaan als belangrijkste inspirator gewerkt. In de uitwerking betekent dit, dat de authentieke houtbouw, maar ook de herkenbare metselwerk architectuur tot hun recht komen. De organisatie van het complex is gerelateerd aan 4 hoofdtoegangen, 2 vluchtroutes en de hoofdontsluiting van de parkeergarage.. Alle woningen kennen ruim afdoende buitenruimten en worden voorzien van high-end duurzame technische oplossingen.

5.2 Welstand

Binnen gemeente Zaanstad is de Welstandsnota Zaanstad 2013 van kracht. Hierin zijn criteria opgenomen voor de beoordeling van plannen. Deze eisen betreffen het bouwwerk op zichzelf en in zijn omgeving, waarbij de nadruk ligt op de beleving van de bebouwing vanuit de openbare ruimte en omgeving. Bouwdelen in het zicht zijn belangrijker voor het algemeen belang dan bouwdelen die aan het oog onttrokken zijn. Naarmate een plan meer invloed heeft op de identiteit van de stad zullen er meer aspecten worden betrokken bij de beoordeling en zal er zo nodig zorgvuldiger worden gewogen.

Voor de gehele gemeente is het gewenste welstandsniveau aangegeven. Het welstandsniveau sluit zoveel mogelijk aan bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. De niveaus zijn eenvoudig en gewogen (bijzonder en gewoon).

Een belangrijke pijler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte kaders zijn gebaseerd op de karakteristiek van de gebieden zoals het bebouwingspatroon en de verschijningsvorm van de gebouwen. De uitgangspunten beschrijven wat bij het maken van een ontwerp van belang is. De criteria geven aan hoe veranderingen met architectonisch vakmanschap binnen deze identiteit kunnen worden ingepast, waarbij er steeds enkele hoofdcriteria zijn gegeven met daaronder aanwijzingen hoe deze verdere invulling kunnen krijgen. De beschrijvingen, uitgangspunten en criteria geven samen dus aan hoe een bouwwerk 'zich moet gedragen' om zich naar zijn omgeving te voegen.

Per gebied of gebiedstype is een beschrijving opgesteld, waarin aandacht wordt besteed aan de ontstaansgeschiedenis, de stedenbouwkundige of landschappelijke omgeving, een typering van de bouwwerken, het materiaal- en kleurgebruik en de detaillering.

Betrekking tot de projectlocatie
De projectlocatie ligt in het welstandsgebied 'gewogen bijzonder' in het gebiedstype 'Centrum Zaandam - Inverdan'. In de bijzondere welstandsgebieden zoals het centrum, de linten en dorpskernen, is extra inspanning ten behoeve van het behoud en de eventuele versterking van de ruimtelijke kwaliteit gewenst.

Het gebied De Buiging West, waartoe het plangebied behoort, kenmerkt zich enerzijds door een landelijke route en anderzijds door stedelijk gebied met hoge gebouwen. De bebouwing bestaat uit woningen, maar ook uit kantoren en voorzieningen voor de wijk langs de Houtveldweg. De blokken staan los en begeleiden de Houtveldweg, waarbij ingangen en verblijfsruimten zoveel mogelijk zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte. Wat betreft de architectuur moeten ze deels aansluiten op bestaande bebouwing en deels zelfstandige reeksen vormen. Bij het materiaal ligt de nadruk op steen met voor de voorzieningen veel glas.

Bij de beoordeling van bouwplannen in dit gebiedstype wordt in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten getoetst aan de hand van de volgende criteria:

• De gebouwen zijn met de voorgevel georiënteerd op de belangrijkste straat en hebben zonodig een dubbele oriëntatie
  • 1. ontsluiting zoveel mogelijk direct vanaf het maaiveld;
  • 2. zichtbaar samenvoegen van oudere panden is niet toegestaan;
  • 3. geen opslag op open terrein.
• De bouwmassa voegt zich in maat en ritme naar de omliggende (historische) bebouwing:
  • 1. gebouwen zijn individueel en afwisselend;
  • 2. luifels aan de gevel van winkels zijn niet toegestaan;
  • 3. aanbouwen zoals erkers, dakkapellen vormen een zelfstandig herkenbaar deel van de bouwmassa;
  • 4. bij aanpassingen aan vrijstaande gebouwen moet de hoofdvorm van het gebouw duidelijk herkenbaar zijn.
• De architectonische uitwerking is zorgvuldig en in overeenstemming met het belang van de openbare ruimte, waarbij er op maaiveld wordt gestreefd naar een levendig straatbeeld met daarbij passende gevels:
  • 1. variatie aanbrengen en herhaling voorkomen;
  • 2. de hoofdmassa is duidelijk geleed;
  • 3. in de historische stad zijn de maat en schaal van de oude bebouwing leidend in het ontwerp, in de vernieuwende delen van het centrum zijn voor de nieuwbouw de maat en schaal beschreven in Inverdan leidend;
  • 4. aanbouwen en opbouwen in lijn brengen met het bestaande gebouw en belendingen;
  • 5. herhaling in gevelritmiek en dakopbouwen van gebouwen handhaven;
  • 6. gevelreclame past binnen de structuur en detaillering van de gevel;
  • 7. uithangborden dwars op de gevel zijn beperkt van omvang en bestaan bij voorkeur uit losse letters.
• Materialen en kleuren zijn terughoudend en bij voorkeur traditioneel(zoals de Zaanse kleurenwaaier):
  • 1. de gevels van het gebouw bestaan voornamelijk uit baksteen, hout en/of glas (of uit materialen met een vergelijkbare verfijning);
  • 2. het kleurgebruik wijkt niet sterk af van dat van de belendende panden;
  • 3. geen plaatmaterialen (behalve als terugliggende panelen zonder zichtbare bevestiging);
  • 4. rolluiken van winkels zijn voor minimaal 70% open.

Beoogde ontwikkeling zal aan bovenstaande criteria dienen te voldoen.

5.3 Openbare ruimte

De inrichting van de openbare ruimte heeft als hoofddoel de leefbaarheid en sociaal maatschappelijke samenhang van Inverdan op het hoogste niveau te tillen. De openbare ruimte en voorzieningen vormen het fijn- tot grofmazige netwerk om de stad op al haar lagen optimaal te laten functioneren. De beleving van de ruimte is positief en prominent. Ook hier vormt de menselijke maat de eerste stap. Zeer belangrijk is dat de uitwerking op alle niveaus de eigenheid van de opgave versterkt en ondersteunt. Pleinen, boulevards, straten, sloten en knopen zijn helder en herkenbaar gedefinieerd, zodat mensen zich vertrouwd en gekend voelen, wanneer ze zich in de openbare ruimten begeven. Alle utilitaire en groenvoorzieningen worden integraal opgenomen in de totale uitwerking. Verkeer wordt in consensus opgelost, maar vervlechting wordt niet geschuwd, vanwege de gewenste sociale dimensie. Routes worden geïnitieerd en begeleid als kapstok voor een hoogstaand binnenstedelijk leefmilieu op buurt- en stadsniveau.

In voorliggend plan wordt gebouwd tot aan de plangrenzen van dit bestemmingsplan. Binnen de plangrens ligt dus geen openbare ruimte. De openbare ruimte rondom het plangebied wordt door gemeente Zaanstad ingericht.

5.4 Programma

Met voorliggend bestemmingsplan wordt het mogelijk om binnen de stedenbouwkundige kaders zoals hierboven geschetst voor de planuitwerking van De Stelling/De Heldin maximaal 450 woningen en maximaal 680 m2 aan commerciële voorzieningen te realiseren. De woningen variëren nadrukkelijk van omvang, volkshuisvestelijk worden vele doelgroepen bediend. Commerciële activiteiten kunnen zijn detailhandel, horeca, diensten, kleinschalige gezondheidszorg en sportvoorzieningen. Parkeervoorzieningen worden voornamelijk op eigen terrein gerealiseerd waarbij een gedeelte van de parkeergarage wordt opengesteld voor bezoekers van de woningen. De parkeernormen die gehanteerd worden voor dit plan betreffen maatwerk, zoals de Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016 mogelijk maakt. In paragraaf 6.2 wordt het plan getoetst aan deze nota.

Hoofdstuk 6 Onderzoeken

6.1 Planologie

Het woningbouwprogramma voor deze locatie wordt bepaald door de huidige markt, met als uitgangspunt de doorstroming binnen de gemeente bevorderen. Als we de Ladder voor duurzame verstedelijking langslopen kan het volgende geconcludeerd worden.

Is er sprake van een behoefte?
Met voorliggend plan wordt het realiseren van woningbouw met een gedeeltelijke commerciële plint mogelijk gemaakt. Hierbij wordt uitgegaan van maximaal 450 woningen en maximaal 680 m2 bruto vloeroppervlakte aan commerciële voorzieningen. Het project betreft duurzame en een levensloopbestendige woningen. Zaanstad heeft als gemeente een opgave om een deel van de regionale behoefte op te vangen. De 'Uitvoeringsagenda Wonen 2019-2024' gaat uit van een jaarlijkse bouwproductie van minstens 600 woningen, om de verwachte huishoudensgroei op korte en lange termijn te faciliteren. Waarbij het de ambitie is om de bouwproductie te verhogen van 600 woningen naar 1.000 woningen per jaar. Woningbouw in 'De Heldin' en 'De Stelling' geven mede invulling aan deze taakstelling.

Om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen richt Zaanstad zich op sociale huurwoningen en een gevarieerd aanbod in het middensegment. In de wijk is een grote woningvraag in het lage segment. De woningen die binnen dit plan gerealiseerd worden betreffen voornamelijk woningen binnen deze segmenten. Hiermee wordt ingespeeld op de behoefte aan een gedifferentieerd woonmilieu binnen de gemeente Zaanstad.

Geconcludeerd kan worden dat er zowel of kwalitatief als kwantitatief niveau sprake is van een behoefte naar woningbouw. Dit plan draagt bij aan het invullen van deze behoefte.

Wordt gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied?
Er is hier sprake van een herstructurering van een kantoorpand en voormalig 'parkeerterrein' naar woningbouw. Het vigerende bestemmingsplan maakte reeds woonbebouwing mogelijk binnen het plangebied. Hiermee is sprake van bestaand stedelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied waardoor een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien, niet noodzakelijk is.

Geconcludeerd kan worden dat de herstructurering van het plangebied naar woningbouw voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

6.2 Verkeer en parkeren

Verkeersaantrekkende werking
Op de plek van het voormalig belastingkantoor worden woningen met een commerciële plint voorzien. Deze herontwikkeling van het gebied, brengt een andere verkeersaantrekkende werking met zich mee. Zoals eerder gemeld is het definitieve programma nog niet bekend, maar maakt voorliggend bestemmingsplan de ontwikkeling van wonen en commerciële voorzieningen, dienstverlening, horeca en/of detailhandel mogelijk.

Om een idee te krijgen van de verkeersstromen die te verwachten zijn, wordt de huidige verkeersgeneratie vergeleken met de verkeersgeneratie van maximaal 450 huurwoningen in het goedkope, midden en dure segment en gezamenlijk maximaal bruto vloeroppervlak van 680 m2 aan commerciële voorzieningen, dienstverlening, horeca, en/of detailhandel. Met behulp van de CROW publicatie 381: Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie is de verkeersaantrekkende werking bepaald. Op basis van de demografische kerncijfers per gemeente 2015 van het CBS heeft Zaanstad een omgevingsadressendichtheid van 1.981 per km2. Hiermee wordt Zaanstad beschouwd als sterk stedelijk gebied. Het plangebied behoort tot de schil van het centrum van Zaanstad. Op basis van deze gegevens kan de verkeersaantrekkende werking worden bepaald.

Het voormalige belastingkantoor heeft een bruto vloeroppervlakte van ca 7.153 m2. Het betrof een kantoor met baliefunctie. Een dergelijk kantoor in een sterk stedelijk gebied behorende tot de schil van het centrum van Zaanstad heeft een verkeersgeneratie van minimaal 7,5 tot maximaal 9,9 motorvoertuigbewegingen per etmaal per 100 m2 bvo.. Dit betekend minimaal 536 (7.153/100 x 7,5) en maximaal (7.153 /100 x 9,9) 708 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

De huurwoningen in het goedkope en midden segment (in totaal 416 in het beoogde plan) hebben een verkeersgeneratie van minimaal 2,8 en maximaal 3,6 motorvoertuigbewegingen per etmaal per woning. Voor de 34 (in het beoogde plan 33) dure woningen geldt een verkeersgeneratie van minimaal 6,4 en maximaal 7,2 motorvoertuigbewegingen per etmaal per woning. Voor de overige functies is gekozen voor een apotheek, een functie met een hoge verkeersgeneratie. Voor een apotheek geldt een verkeersgeneratie van minimaal 106,1 en maximaal 127,4 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De totale verkeersaantrekkende werking die van de voorgenomen plan uitgaat bedraagt minimaal 1.489 (416 x 2,8 + 34 x 6,4 + 106,1) en maximaal 1.870 (416 x 3,6 + 34 x 7,2 + 127,4) motorvoertuigbewegingen per etmaal. De extra verkeersgeneratie bedraagt hiermee minimaal 953 (1.489-536) en maximaal (1.870-708) 1.162 motorvoertuigbewegingen per etmaal.

De huidige verkeersstructuur van de Houtveldweg en aansluitende wegen voldoen niet in de toekomstige situatie waarin Inverdan-West volledig is gerealiseerd. De Houtveldweg wordt hierop aangepast. Zo is onder andere het kruispunt nabij het projectgebied geherstructureerd. Hiermee wordt voorkomen dat verkeersstagnatie op deze weg zal plaatsvinden na volledige realisatie van Inverdan-West.

Ontsluiting
Het plangebied is gelegen tussen de Houtveldweg en het Cypressehout/Letterhout. De Houtveldweg is in het Zaans Verkeers en Vervoersplan (ZVVP) van 2009 ingedeeld in de categorie gebiedsontsluitingsweg B. In verband met de doorstroming bij dergelijke gebiedsontsluitingswegen is het niet gewenst hier extra op- en afritten aan toe te voegen. De parkeergarage zal dan ook worden ontsloten vanaf de Cypressehout/Letterhout aan de oostkant van de kavel.

Parkeren
Voor het parkeren wordt uitgegaan van het vigerende gemeentelijke parkeerbeleid, de 'Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016'. Bij deze nota behoort een parkeernormenkaart waarbij Zaanstad in verschillende zones is ingedeeld. Op basis van deze kaart is het plangebied ingedeeld in de zone 'matig stedelijk B'.

Autoparkeren
Volgens de Parkeernota dient het gebied te worden geclassificeerd als ‘Matig stedelijk, type B’.

De bijbehorende parkeerkengetallen (minimaal te realiseren aantal parkeerplaatsen) zijn:

• Starterswoningen (appartementen kleiner dan 55 m2): 0,9 parkeerplaats per woning.
• Goedkope klasse (tussen 55 en 80 m2): 1,0 parkeerplaats per woning.
• Middeldure klasse (tussen 80 en 110 m2): 1,5 parkeerplaats per woning.
• Dure appartementen (groter dan 110 m2): 1,7 parkeerplaats per woning.
• Commerciële ruimte: 2,1-2,8 parkeerplaats per 100 m2 bvo.
• Detailhandel (supermarkt): 3,7-5,9 per 100 m2 bvo.
• Horeca (cafe): 4,0-6,0 per 100 m2 bvo.
• Dienstverlening (apotheek): 2,7-5,8 per 100 m2 bvo. .

De Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016 maakt het mogelijk om voor specifieke projecten, zoals deze, maatwerk op te stellen. In voorliggend bestemmingsplan wordt gebruikt gemaakt van deze mogelijkheid. In paragraaf 3.2 van de parkeernota wordt aangegeven dat in specifieke situaties kan worden afgeweken, mits er een onderbouwing van aanwezig is. Ten behoeve van voorliggende ontwikkeling is een onderbouwing gemaakt door verkeerskundig adviesbureau XTNT. Deze notitie is in overleg met gemeente Zaanstad opgesteld en als Bijlage 3 notitie parkeren bij de toelichting bijgevoegd. De resultaten worden hieronder vermeld.

Maatwerk parkeernormen
Transformatie leidt tot kwalificatie als sterk stedelijk gebied / kentallen woningen middelduur.
De gebiedskwalificatie van de Parkeernota is vastgesteld in 2016 aan de hand van de factor omgevingsadressendichtheid: het gemiddeld aantal adressen dat in een gebied met een straal van 1 km rond het gebied ligt. Inmiddels is het gebied aan het transformeren van bedrijventerrein naar zeer intensief bebouwd woongebied. Daardoor neemt de omgevingsadressendichtheid toe. Vanwege de inmiddels gerealiseerde en voorziene ontwikkelingen in de strook ten westen van het spoor waarin de De Heldin – De Stelling is gelegen en de mede daardoor sterk toegenomen adressendichtheid is duidelijk dat voor deze strook de classificatie Sterk stedelijk B zal moeten gaan gelden. Hierbij behoren andere (lagere) richtlijnen voor parkeernormen.

In overleg met de gemeente is daarom gerechtvaardigd geacht om deze gewijzigde classificatie toe te passen voor het complex De Heldin – De Stelling.

Voor de commerciële ruimten is nog geen definitieve verdeling gemaakt en daarom wordt voor de zekerheid gerekend met het kengetal van de categorie met het hoogste kengetal, de horeca (4,0 – 6,0 m2 per 100 m2 BVO). De commerciële ruimten van het complex De Heldin/De Stelling zijn vooral bedoeld voor bewoners uit het complex zelf. De verwachting is dan ook dat het grootste gedeelte van de gebruikers uit het complex zelf of de nabije omgeving komt. Het autogebruik zal daarom voor de commerciële ruimten beperkt zijn. We gaan in de berekening daarom uit van het minimale kengetal voor horecagelegenheden van 4 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlak. In onderstaande tabel zijn de aantallen te realiseren woningen opgenomen, onderverdeeld in verschillende categorieën en met bijbehorend kengetal.

Toepassing van de hierboven beschreven uitgangspunten leidt tot de volgende kentallen:

• Starterswoningen (appartementen kleiner dan 55 m2): 0,8 parkeerplaatsen per woning.
• Goedkope klasse (tussen 55 en 80 m2): 0,9 parkeerplaatsen per woning.
• Middeldure woningen (tussen 80 en 110 m2): 1,3 parkeerplaatsen per woning.
• Dure woningen (>110 m2) 1,5 parkeerplaatsen per woning
• Commerciële ruimte: 4 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo.
  

De nabijheid van het station zorgt voor minder autogebruik
De loopafstand van het complex tot het intercitystation Zaandam bedraagt minder dan 300 meter. Vanwege de nabijheid van dit hoofdstation van Zaanstad en het centrum (500 meter), de hoeveelheid verbindingen en de oriëntatie van Zaandam ten opzichte van Amsterdam wordt verondersteld dat het autobezit en -gebruik lager is dan in wijken die op grotere afstand van het centrum zijn gelegen. Ook bij andere bouwplannen in Zaandam is een vergelijkbare redenering geaccepteerd en toegepast, zo ook bij het complex De Zaanse Helden op 11 juni. In andere Nederlandse steden blijkt dat reducties van gemiddeld 15% op de parkeernormen worden toegepast in vergelijkbare situaties. Op basis van bovenstaande uitgangspunten is dit reductiepercentage gehanteerd, wat resulteert in onderstaande kengetallen:

• Starterswoningen: 15%, reductie: kental 0,68/woning
• Goedkope woningen: 15%: reductie: kental 0,765/woning
• Middeldure woningen: 15% reductie, kental: 1,105/woning
• Dure woningen: 15% reductie, kental 1,275/woning.

Als ook voor de commerciële ruimte dit reductiepercentage wordt toegepast zijn daarvoor 23 parkeerplaatsen nodig.

Deelautogebruik leidt tot minder autobezit
In steeds meer gemeenten wordt deelmobiliteit gestimuleerd (bijvoorbeeld door het gebruik van deelauto’s) om het aantal parkeerplaatsen te reduceren. Een nog verdergaande vorm van deelmobiliteit is MaaS: Mobility as a Service. Mobiliteit (verplaatsingsmogelijkheden) wordt niet meer gekoppeld aan een vervoermiddel en het gebruik daarvan, maar wordt als dienst aangeboden. Taxi-vervoer is een al langer bekende mobiliteitsdienst, maar echte MaaS-aanbieders bieden een geïntegreerd pakket van mobiliteitsdiensten aan met daarin keuzemogelijkheden voor (deel- of huur)auto’s, deelfietsen en openbaar vervoer. Het reserveren en betalen van de gehele reis is veelal gekoppeld aan één app of platform. Dat komt het gebruikersgemak ten goede omdat het daarmee mogelijk wordt om de gehele ketenverplaatsing in één keer te organiseren en te betalen.

MaaS-oplossingen zijn sterk in opkomst. MaaS leidt steeds vaker tot de bouw van autoarme of autoluwe wijken. Vergelijkbare MaaS-oplossingen worden momenteel ingericht en voorbereid voor onder meer Delft (Schoemakerplantage), Amsterdam (Buiksloterham, Sloterdijk, West-Indische Buurt, Zuidas), Den Haag (CaballeroFabriek), Utrecht (Antoniushof, LeidscheRijn, De Grifthoek), Rotterdam (Hoogkwartier), Zaandam (Hembrug) en Zoetermeer.

Als een van de eerste heeft Rotterdam nieuw parkeerbeleid vastgesteld, dat op deze ontwikkelingen inspeelt. Er zijn nog geen nieuwe normen voor autoarme of autoloze wijken, maar er is wel een mogelijkheid om parkeerplaatsen te reduceren als deelauto’s worden aangeboden. Concreet wordt gesteld dat 5 parkeerplaatsen kunnen worden vervangen door 1 parkeerplaats met een deelauto. Op die manier mag voorlopig maximaal 20% van alle parkeerplaatsen worden vervangen.

Zaanstad heeft de wens om deze beleidslijn te volgen, maar gezien de relatieve onbekendheid van deelmobiliteit wordt op dit moment uitgegaan van een minimaal effect. Zaanstad stelt dat maximaal 10% van het aantal voor de woningen benodigde parkeerplaatsen (42 parkeerplaatsen) mag worden vervangen door deelauto’s waarbij 4 parkeerplaatsen worden vervangen door 1 deelauto. Er zijn daarmee 11 deelauto’s nodig, waarmee 31 parkeerplaatsen komen te vervallen.

Berekening parkeerbehoefte
In de berekening van de parkeerbehoefte is rekening gehouden met de gewijzigde stedelijkheid van het gebied, de ligging nabij het station en het centrum en de opkomst van deelmobiliteit in de vorm van deelauto’s.

Uit de bovenstaande berekeningen met de aangepaste kentallen (tabel 3) blijkt dat in totaal 438 parkeerplaatsen voor de woningen en commerciële ruimten benodigd zijn. Als in het complex 11 deelauto’s beschikbaar zijn neemt de parkeervraag af met 30 parkeerplaatsen. Dit betekent dat de maximale parkeervraag op piekmomenten voor het gehele plan 408 parkeerplaatsen is. Er zijn 416 parkeerplaatsen beschikbaar.

Conclusie
Uit de parkeerbehoefteberekening blijkt dat voor het gehele plan, 449 woningen en maximaal 680 m2 aan andere functies (commerciële voorzieningen, dienstverlening, detailhandel en horeca), 408 parkeerplaatsen benodigd zijn. Het plan voorziet in 416 parkeerplaatsen. Hiermee is er in het huidige plan voldoende parkeergelegenheid aanwezig.

In de regels van het bestemmingsplan is als voorwaarde opgenomen dat het beoogde plan voorziet in de aanleg van minimaal 416 autoparkeerplaatsen.

Fietsparkeren
In de 'Uitvoeringsnota Parkeren Zaanstad 2016' zijn ook normen voor fietsparkeren opgenomen. Zaanstad wil fietsen stimuleren en naast bouwen direct bij het station- is ook het maken van goede en goed toegankelijke fietsenstallingen daar een middel voor. De Zaanse parkeernota stelt daarom ook eisen aan fietsenstallingsplaatsen:

• Voor starterswoningen 2 stallingsplaatsen voor bewoners en 0,3 voor bezoek.
• Voor woningen groter dan 55 m2 1 fietsparkeerplek per 25 m2 woningoppervlak moet zijn en 0,5 per woning voor bezoek.
• In het geval van de commerciële ruimten wordt wederom gerekend met de parkeernorm van de horeca. Hiervoor geldt een parkeernorm van 15 fietsparkeerplekken per 100 m2 bruto vloeroppervlak. Waarbij 90% bestemd moet zijn voor bezoekers en de overige 10% voor personeel.
  

Ook hier is in de notitie van XTNT aandacht aan besteed (zie Bijlage 3).Uit de berekening voor de stallingsvraag voor fietsen blijkt dat voor het gehele plan 1759 fietsparkeerplaatsen benodigd zijn, waarvan 311 openbaar toegankelijk voor bezoek. Er zijn 812 fietsparkeerplaatsen voorzien in 406 bergingen, zodat 925 fietsen gestald moeten worden in centrale stallingen. Daarin zijn 983 fietsparkeerplaatsen voorzien. Opgemerkt wordt dat door dubbelgebruik de werkelijke parkeervraag van bezoekers lager zal uitvallen.

Gebruik wordt gemaakt van de regelingen uit de Amsterdamse Bouwbrief. Een aanvullende eis daaruit is dat voldoende stallingsplaatsen gelijkvloers moeten worden gerealiseerd. Het overschot aan gelijkvloerse plaatsen bedraagt 253 plaatsen.

Deze stallingplaatsen worden ingepast in het ontwerp en ook gerealiseerd. Het bestemmingsplan biedt voldoende ruimte om te kunnen voldoen aan de normen voor fietsparkeren.

6.3 Archeologie

De monumentenzorg, tot de inwerkingtreding van de Erfgoedwet op 1 juli 2016. De Erfgoedwet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland. De wet regelt tevens de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is een primair gemeentelijke opgave.

In het proces van ruimtelijke ordening moet tijdig rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor de overweging van archeologievriendelijke alternatieven. Rijk, provincies en gemeenten (laten) bepalen welke archeologische waarden bedreigd worden bij ruimtelijke plannen. Tijdens de voorbereiding van deze plannen is (vroeg)tijdig archeologisch (voor)onderzoek belangrijk. De keuze voor een andere bouwlocatie voorkomt de verstoring van belangrijke bodemvondsten. Als dit geen optie is, bestaat de mogelijkheid om binnen de bouwlocatie zelf naar een archeologievriendelijke aanpak te streven. In het uiterste geval wordt een archeologische opgraving uitgevoerd.

Nota archeologie Zaanstad
In de Nota Archeologie Zaanstad 2009 staat dat de gemeente in haar bestemmingsplannen de gebieden van archeologische waarde aan gaat geven. Aan omgevingsvergunningen voor projecten die binnen deze gebieden vallen, verbindt de gemeente voorwaarden om archeologische vindplaatsen in de bodem te beschermen. Is dit niet mogelijk dan zal de aanvrager van de vergunning de vindplaatsen op moeten laten graven. Dergelijke eisen worden ook opgenomen in projectbesluiten en ontheffingen van het bestemmingsplan.

Relatie tot het plangebied
In de plangebieden hebben in het verleden drie molens gestaan, in de tijd dat het gebied nog weiland was (Westzijderveld/Houtveld). In de eerste helft van de 20e eeuw stonden hier verscheidene zaagmolens en later machinale houtzagerijen.

In de tijd van de machinale houtzagerijen zijn grote delen van het gebied vergraven tot balkenhavens.Vanaf de jaren '60 van de vorige eeuw is dit deel van het Westzijderveld langzaam volgebouwd met woningen. Het plangebied werd afgedekt met een dikke laag zand.

Uit zeer recent archeologisch onderzoek op het Ankersmidplein is gebleken dat onder de in de jaren zestig opgebrachte zandlaag zelden nog archeologische vindplaatsen meer aanwezig waren vanwege verstoring van de toplaag van de oorspronkelijke bodem. De situatie van de plangebieden van de Zaag, de Heldin en de Stelling lijkt op die van het Ankersmidplein. Gebaseerd op deze laatste gegevens is de kans klein dat van de drie molens nog archeologisch waardevolle resten over zijn.

In het vigerende bestemmingsplan staat het gebied dan ook niet aangegeven als een gebied van archeologische waarde. Dat betekent dat het uitvoeren van archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. Op de plankaart behorende bij voorliggend bestemmingsplan zal dan ook geen waarde archeologie worden opgenomen. Indien tijdens werkzaamheden onverwachte archeologische vondsten worden gedaan. Is artikel 5.10 van de Erfgoedwet 2016 van toepassing. Hierin staat dat bij het doen van toevalsvondsten deze vondst(en) aan de Minister gemeld moeten worden.

Situatie plangebied cultuurhistorie

De locatie en de bestaande opstallen zijn niet aangemerkt op de Cultuurhistorische waardenkaart als waardevolle elementen in het landschap met enige cultuurhistorische waarde.

6.4 Water

Sinds 2003 is het doorlopen van de watertoets wettelijk verplicht voor alle ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is, om in overleg tussen de initiatiefnemer en de waterbeheerder aandacht te besteden aan de waterhuishoudkundige aspecten, zodat de waterhuishoudkundige doelstellingen worden gewaarborgd. De uitgangspunten voor het watersysteem dienen op een juiste wijze in het plan te worden verwerkt.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang om aan te geven óf en in welke mate een ontwikkeling gevolgen heeft voor de waterhuishouding in het gebied. Met name de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de aspecten van de waterbeheersing, zijnde 'vasthouden - bergen - afvoeren' (in die volgorde) zijn van belang. Uitgangspunten in dit verband zijn:

• Zoveel mogelijk gebiedseigen water vasthouden en de inlaat van gebiedsvreemd water zoveel mogelijk beperken.
• Beperking van overlast door (grond)water of tekort aan water.
  

Naast de waterkwantiteit heeft duurzaam omgaan met water ook betrekking op de kwaliteit van het water. Hierbij staat de trits 'schoonhouden - scheiden - zuiveren' centraal. Uitgangspunten in dit verband zijn:

• Vervuiling waar mogelijk bij de bron aanpakken.
• Voorkomen van verspreiding en verontreinigingen.
  

Het beheer van de waterkwaliteit en - kwantiteit in het projectgebied valt onder het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier (HHNK).

Relatie tot het projectgebied

Waterkwaliteit
Bij de herontwikkeling van de kavel en nieuwbouw worden geen activiteiten ontplooit die kunnen leiden tot een vervuiling van het grondwater. Ook wordt het gebruik van uitlogende materialen in de nieuwbouw voorkomen.

Waterkwantiteit
De huidige projectlocatie (totaal oppervlak footprint 7.400 m²) is gedeeltelijk (5.080 m²) verhard. De bestaande opstallen worden gesloopt en in de nieuwe situatie zal het projectgebied geheel (7.400 m²) verhard worden met bebouwing en openbare ruimte. Er is hierbij sprake van een toename aan verharding met ca. 2.400 m2. Voor heel Inverdam is een watertoets uitgevoerd waarbij rekening is gehouden met deze extra verharding. De afvoer van regen- en vuilwater zal conform de geldende eisen, gescheiden, worden ontworpen.

Beschermde gebieden
Het projectgebied ligt niet binnen de kern-, of beschermingszone van een waterkering of ander beschermd watergebied.

Conclusie
Het aspect water vormt hiermee geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

6.5 Bodem

Het bodembeleid in Nederland heeft als doel te voorkomen dat als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging onaanvaardbare risico's ontstaan voor de gebruikers van deze bodem. De Wet bodembescherming stelt dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. De gewenste functie bepaalt daarbij als het ware de benodigde bodemkwaliteit.

Situatie plangebied 'De Stelling'
Door Verhoeven milieutechniek is in juni 2016 een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 inclusief een indicatief asbestonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoek is als Bijlage 4 bodemonderzoek Stelling terug te vinden. In deze paragraaf worden de resultaten integraal weergegeven. De locatie was in gebruik als belastingkantoor. De aanleiding tot het onderzoek is de voorgenomen sloop en herontwikkeling van de locatie.

Vooronderzoek en hypothese
In verband met de voormalige bebouwing en de mogelijke aanwezigheid van stortmateriaal dient voor de algemene kwaliteit te worden uitgegaan van de verdachte niet-lijnvormige strategie voor diffuse locaties met een heterogeen verdeelde verontreiniging (VED-HE-NL).

Verkennend bodemonderzoek
De bodem op de onderzoekslocatie bestaat vanaf maaiveld tot circa 1,8 m-mv uit zeer tot matig fijn, zwak tot matig siltig zand. Van circa 1,8 m-mv tot maximaal 2,8 m-mv is een stortlaag bestaande uit hout, slakken en glas aanwezig onder de stortlaag tot de maximaal geboorde diepte van circa 3,0 m-mv bestaat de bodem uit sterk kleiig veen en zwak siltige, sterk humeuze klei.

Het is bekend dat in de gemeente Zaanstad (grond)lagen met stortmateriaal kunnen voorkomen, waarvan de aanwezigheid op de onderzoekslocatie middels voorliggend onderzoek is bevestigd. De (grond)lagen met stortmateriaal zijn heterogeen aanwezig vanaf circa 1,8 m -mv tot een maximale diepte van circa 3,3 m mv en betreffen zwakke tot volledige bijmengingen met hout, glas, slakken, puin en/of kolengruis. In de grondlagen met stortmateriaal zijn heterogeen licht tot sterke verontreinigingen met metalen (koper, lood, zink) en/of PAK aangetoond. De verontreinigingen zijn duidelijk te relateren aan het voorkomen van het stortmateriaal.

In de onderliggende zintuiglijk schone veengrond (grondlagen 2,20 - 3,30 m -mv) overschrijdt de index van de berekende gestandaardiseerde meetwaarde voor lood de 0,5. Van deze veenlaag is bekend dat deze over grotere oppervlakten verspreid over de Zaanstreek nog verontreinigd is.

In de zintuiglijk schone bovenliggende grondlagen (zand) zijn geen verontreinigingen met de onderzochte parameters aangetoond.

In het grondwater is maximaal een licht verhoogd gehalte voor barium aangetoond.

Middels het uitgevoerde indicatief onderzoek is tevens geverifieerd of de grondlagen met stortmateriaal ernstig verontreinigd kunnen zijn met asbest. Aangezien het gemiddelde gehalte ruim onder de interventiewaarde van 100 mg kg d.s. ligt en onder de norm waarbij nader onderzoek noodzakelijk is (50 mg/kg d.s.), wordt verdergaand onderzoek niet noodzakelijk geacht.

Conclusie
Op basis van de onderzoeksresultaten wordt geconcludeerd, dat de bodem geschikt is voor de functie wonen met tuin aangezien geen verontreinigingen in de bovengrond tot 1,8 m mv zijn aangetroffen. Aangezien de bodem ernstig verontreinigd is vanaf circa 1,8 m -mv tot een maximale diepte van circa 3,3 m mv dienen in de toekomst bij (civieltechnische) werkzaamheden waarbij in contact wordt getreden met de ernstige grondverontreinigingen sanerende maatregelen te worden getroffen. De saneringswerkzaamheden dienen plaats te vinden conform de beoordelingsrichtlijnen SIKB 6000 'Milieukundige begeleiding van (water)bodemsanering en nazorg' en SIKB 7000 'Uitvoering van (water)bodemsaneringen en ingrepen in de waterbodem'.

Situatie plangebied 'De Heldin'
Door Tauw is een verkennend bodemonderzoek Letterhout e.o. te Zaandam uitgevoerd en gerapporteerd op 7 april 2016 (projectnummer 1232486). Het verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd ter plaatse van de 'Zaag' en de 'Heldin'. De uitkomsten die hieronder beschreven staan hebben betrekking op 'De Heldin'. Het volledige onderzoek is als Bijlage 5 bodemonderzoek Heldin bij dit bestemmingsplan bijgevoegd. De aanleiding voor het bodemonderzoek is de voorgenomen ontwikkelingen ter plaatse.

Vooronderzoek en hypothese
Binnen het vooronderzoek is onder andere informatie verzameld over: voormalig, huidig en toekomstig bodemgebruik, bodemopbouw en geohydrologische en oude bodemonderzoeksgegevens. Uit het vooronderzoek blijkt dat binnen het onderzoeksgebied overwegend lichte verontreinigingen in de bodem zijn te verwachten. Plaatselijk kan er, op basis van de bodemkwaliteitskaart en op basis van de uitgevoerde bodemonderzoeken sprake zijn van sterke verontreinigingen met koper en lood in de bovengrond en/of sterke verontreinigingen met lood, zink en PAK in de ondergrond.

Verkennend bodemonderzoek

Zintuigelijke waarnemingen
Tijdens de veldwerkzaamheden zijn in de bovengrond overwegend lichte tot matige puin bijmengingen aangetroffen. Ter plaatse van de monsterpunten 8, 9, 10, en 12 bestaat de bovengrond (< 0,5 m -mv) uit puin.

In de ondergrond (> 0,5 m -mv) is overwegend maximaal sprake van lichte puin bijmengingen. Hierop zijn enkele uitzonderingen:

• Monsterpunt 7: zeer sterke puinbijmengingen in zand (dieptetraject 0,8-1,9 m -mv);
• Monsterpunt 102: puinlaag met zeer sterke bijmenging met slakken en matige bijmenging met kooldeeltjes, tevens in zeer lichte mate een oliefilm (dieptetraject 1,4-2,0 m -mv).
  

De puinlaag in de ondergrond ter plaatse van de monsterpunten 101 en 102 is volgens Tauw te relateren aan de slootdemping die op dit gedeelte van de onderzoekslocatie bekend is. Op het maaiveld is visueel geen specifiek asbestverdacht materiaal waargenomen. VKBprotocol 2018 is voor deze waarnemingen niet van toepassing.

Resultaten
Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat de uit zand bestaande toplaag (< 1,0 m -mv) en uit zand bestaande ondergrond (1,0-2,0 m -mv) overwegend licht verontreinigd zijn met diverse zware metalen en PAK en plaatselijk ook met minerale olie en/of PBC's.

De uit veen bestaande ondergrond (> 1,1 m -mv) is matig tot sterk verontreinigd met lood en zink en licht verontreinigd met overige zware metalen, PAK en minerale olie. Deze matig tot sterk verontreinigde veenlaag is verspreid over de gehele Zaanstreek plaatselijk aanwezig.

Het grondwater is maximaal licht verontreinigd met barium en naftaleen.

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat de puinhoudende bovengrond (< 0,6 m -mv) in beperkte mate asbest is aangetoond. Het maximaal aangetoonde gewogen gehalte asbest bedraagt 2,0 mg/kg d.s. Het gehalte asbest ligt hiermee ruim beneden de norm van 100 mg/kg d.s. en de indicatieve norm van 10 mg/kg d.s., dat veelal wordt gehanteerd als gehalte waarboven aanvullend onderzoek gewenst is.

In de puinlaag (1,5-2,3 m -mv) ter plaatse van monsterpunt 102 is geen asbest aangetoond.

Conclusie

Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt het volgende:

• De uit zand bestaande toplaag (< 1,0 m -mv) en uit zand bestaande ondergrond (1,0-2,0 m -mv) zijn overwegend licht verontreinigd met diverse zware metalen en PAK en plaatselijk ook.
• De uit veen bestaande ondergrond (> 1,1 m -mv) is matig tot sterk verontreinigd met lood en zink en licht verontreinigd met overige zware metalen, PAK en minerale olie. Deze matig tot sterk verontreinigde veenlaag is verspreid over de gehele Zaanstreek plaatselijk aanwezig.
• Het grondwater is maximaal licht verontreinigd met barium en naftaleen.
• In de puinhoudende bovengrond (< 0,6 m -mv) in beperkte mate asbest is aangetoond.Het maximaal aangetoonde gewogen gehalte asbest bedraagt 2,0 mg/kg d.s.
  

Op basis van de resultaten van het onderzoek adviseert Tauw om de uit veen bestaande ondergrond als sterk verontreinigd te beschouwen. De bovengrond en ondergrond (zand) zijn licht verontreinigd, waarbij wordt aanbevolen om de grond te beschouwen als asbesthoudend in een concentratie onder de interventiewaarde.

Bij eventuele graafwerkzaamheden in de veenlaag (> 1,1 m -mv) zijn sanerende maatregelen noodzakelijk en dient een melding volgens het Besluit Uniforme Saneringen (BUS) te worden ingediend.

Conclusie
Voor het gehele bestemmingsplangebied geldt dat de bovengrond geschikt is voorde functie wonen met tuin. Enkel bij graafwerkzaamheden beneden 1,1 m-mv zijn sanerende maatregelen noodzakelijk. Aangezien in het plan wordt uitgegaan van graafwerkzaamheden tot 7 m-mv zijn sanerende maatregelen noodzakelijk.

6.6 Ecologie

De natuurwetgeving in Nederland kent twee sporen: de soortenbescherming en de gebiedsbescherming. Dit is geregeld in de Wet natuurbescherming die sinds 1 januari 2017 van kracht is. In de wet zijn naast het nationaal natuurbeschermingsbeleid ook tal van internationale verdragen en richtlijnen verankerd, zoals de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn.

In het kader van het opstellen van dit bestemmingsplan is een quicksan onderzoek voor het gehele onderzoeksgebied uitgevoerd.

Gebiedsbescherming
Het projectgebied is niet in of nabij een Nationaal Natuurnetwerk (NNN) (opvolger van de Ecologische Hoofdstructuur) of Natura 2000-gebied gelegen, zie afbeelding 6. De meest nabijgelegen Natura 2000-gebied is Westzaan en is tevens de meest nabijgelegen Ecologische Hoofdstructuur op een afstand van ongeveer 425 meter.

De nieuwe bebouwing vervangt de bestaande bebouwing. Op de korte termijn ontstaan lokale effecten, zoals een toename van geluid en stof door de sloop- en bouwactiviteiten. Deze effecten zijn echter verwaarloosbaar en niet waarneembaar ter plaatse van beschermde gebieden. Op de lange termijn is een verkeerstoename te verwachten. Middels een AERIUS-berekening dient inzichtelijk te worden gemaakt in hoeverre deze verkeerstoename en de sloop en bouwwerkzaamheden leiden tot stikstofdepositie in omliggende stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden.

Figuur 6: uitsnede natuurbeschermingsgebieden

AERIUS berekening
Ecogroen heeft stikstofberekeningen uitgevoerd Bijlage 6 om te bepalen of sprake is van een toename van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van soorten in Natura 2000-gebieden.

Om te bepalen of sprake is van een toename (>0,00 mol/ha/jaar) van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is een verschilberekening uitgevoerd huidige situatie en toekomstige gebruiksfase.

Uit de verschilberekening tussen de huidige situatie en de gebruiksfase (kenmerk: RXPnpp7BEh36, datum 21 januari 2022) blijkt dat er geen sprake is van een toename (>0,00 mol/ha/jaar) van stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen en leefgebieden van soorten binnen omliggende Natura 2000-gebieden. Zodoende is geen sprake van negatieve gevolgen door stikstofdepositie op de instandhoudingsdoelen van omliggende Natura 2000-gebieden. Stikstofdepositie als het gevolg van projecten voortvloeiend uit het bestemmingsplan vormen daarom geen strijdigheden met de Wet natuurbescherming (Wnb). Ten aanzien van stikstof is het plan daarom uitvoerbaar.

Soortenbescherming
Quickscan wet natuurbescherming
De Groene Ruimte BV heeft in augustus 2016 een ecologische quickscan in het kader van de Flora- en faunawet (FF-wet) uitgevoerd voor het plangebied Bossingschaaf 20 in Zaandam (projectnummer:16724). In Bijlage 7 quickscan flora en fauna van deze toelichting is het volledige onderzoek bijgevoegd.

Zoogdieren
Met uitzondering van vleermuizen kunnen verblijfplaatsen van beschermde zoogdiersoorten worden uitgesloten. Alvorens de ingreep kan worden uitgevoerd is nader onderzoek naar verblijfplaatsen van vleermuizen vereist. Dit onderzoek is inmiddels uitgevoerd, zie verderop in deze paragraaf onder 'nader vleermuisonderzoek'.

Amfibieën, reptielen en vissen
In de NDFF zijn in de omgeving van het plangebied waarnemingen bekend van Rugstreeppad, Gewone pad, Bruine kikker en Kleine watersalamander. Het kan niet worden uitgesloten dat incidenteel een van deze dieren in het plangebied aanwezig is; van structurele aanwezigheid is echter gelet op de omstandigheden geen sprake. Nader onderzoek is niet nodig; wanneer de sloop- en bouwwerkzaamheden aanvangen dient er wel voor gezorgd te worden dat de Rugstreeppad het bouwterrein niet kan koloniseren.

Vogels
In de NDFF zijn van de gebouw bewonende soorten Huismus en Gierzwaluw bekend. Tijdens het veldbezoek werden waarnemingen gedaan van een groepje foeragerende Huismussen aan de zuidkant van het plangebied. Vastgesteld kon worden dat de woonwijken zuidwestelijk van het plangebied een populatie Huismussen bevatten. De bebouwing binnen het plangebied zelf biedt echter geen enkele nestgelegenheid voor deze en andere soorten vogels die in of aan bebouwing nestelen. De bomen rond de bebouwing zijn onderzocht op jaarrond beschermde nestplekken en sporen van soorten die deze onderhouden. Deze werden nergens geconstateerd en ook niet verwacht. De bomen zijn over het algemeen te jong om holen en grote vogelnesten te bevatten. Overige waarnemingen bij het veldbezoek betroffen Ekster en Zilvermeeuw. Het groen is over het algemeen te weinig dicht om deze en andere soorten nestgelegenheid te bieden. De gevels zijn ook te glad afgewerkt om nestgelegenheid te bieden op bijvoorbeeld uitstekende delen en in nissen. De enige nestgelegenheid die de bebouwing zou kunnen bieden zijn grinddaken. Deze bieden nestgelegenheid aan meeuwachtigen als Zilvermeeuw, Mantelmeeuw en Visdiefje. Tijdens het veldbezoek kon niet vastgesteld worden of er grinddaken aanwezig zijn. Tijdens het veldbezoek kon wel enkele malen een zilvermeeuw op de dakranden waargenomen worden. De nesten van deze soorten zijn niet jaarrond beschermd; broedgevallen wel. Nader onderzoek naar jaarrond beschermde nesten is niet vereist. Bij aanvang van de werkzaamheden dient wel rekening te worden gehouden met eventueel aanwezige broedgevallen op de daken; broedgevallen mogen nooit worden verstoord.

Insecten en andere ongewervelden
Gezien de inrichting van het terrein kan hooguit een aantal algemene insecten en andere ongewervelden worden verwacht. Er is geen geschikt biotoop aanwezig voor streng beschermde soorten. Uit deze soortengroepen worden geen beschermde soorten verstoord door de geplande ingreep.

Nader vleermuisonderzoek
De Groene Ruimte BV heeft in de periode van september 2016 tot en met juni 2017 nader vleermuisonderzoek uitgevoerd ( rapportage 'Nader onderzoek beschermde soorten Bossingschaaf 20, Zaandamzeel', projectnummer 16727 en gedateerd op 16 juni 2017).

In Bijlage 8 nader vleermuizen onderzoek van deze toelichting is het volledige onderzoek bijgevoegd.In de rapportage van De Groene Ruimte wordt geconcludeerd dat verspreid rond het voormalig kantoorgebouw wordt gefoerageerd door Gewone dwergvleermuis maar dat dit gezien de aard van de omgeving naar verwachting beslist geen essentiële foerageerplaats betreft. Wel is binnen het voormalige kantoorgebouw een zomerverblijfplaats van de Gewone dwergvleermuis aanwezig. Verblijfplaatsen van vleermuizen zijn beschermd middels de Wet Natuurbescherming. Voor het verstoren ervan dient een ontheffing te worden aangevraagd en verkregen (via de Omgevingsvergunning of rechtstreeks bij de provincie).

Ontheffing Wet natuurbescherming gewone dwergvleermuis
Op 3 oktober 2017 is door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland besloten de op 30 juni 2017 aangevraagde ontheffing te verlenen. Het besluit is als Bijlage 9 ontheffing vleermuizen bij deze toelichting bijgevoegd.

Conclusie
Met het verkrijgen van de ontheffing voor het verstoren van vleermuizen vormt ecologie geen belemmering meer. De voorwaarden uit de ontheffing dienen nageleefd te worden bij de uitvoering van de werkzaamheden.

6.7 Extrene veiligheid

Wet- en regelgeving
Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Relatie tot het plangebied
Met behulp van de professionele risicokaart is geïnventariseerd in hoeverre het plangebied binnen een risicocontour ligt van een Bevi-inrichting of transportroute gevaarlijke stoffen.

Op de professionele risicokaart is te zien dat nabij het plangebied meerdere potentiële risicobronnen aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde risicobronnen betreffen een LPG-tankstation (Garage Merel, Provincialeweg 47 Zaandam) en een risicovolle inrichting (Goglio North Europe B.V., Provincialeweg 200 Zaandam). De LPG- risicobron is in juli 2016 overigens opgeheven met het niet meer verkopen van LPG. Goglio North Europe B.V. is een inrichting waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen. Het maatgevend scenario betreft een ongeluk met toxische verbrandingsproducten. De plaatsgebonden risicocontour 10-6 bedraagt circa 20 meter en reikt niet tot aan het plangebied. De afstand tot grens invloedsgebied m.b.t. verantwoording van het groepsrisico bedraagt 265 bedraagt. Het projectgebied is op meer dan 600 meter gelegen, waardoor een verantwoording niet noodzakelijk is.

Over de provincialeweg N203 en de spoorlijn Zaandam-Uitgeest vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Externe Veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied.

figuur 7: uitsnede professionele risicokaart (bron: gemeente Zaanstad)

6.8 Geluid

Wet- en regelgeving
Bij het ontwikkelen van een ruimtelijk plan is het belangrijk rekening te houden met geluidbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. De beoordeling van het aspect geluid vindt zijn grondslag vooral in de Wet geluidhinder maar daarnaast ook in de Wet ruimtelijke ordening wanneer het gaat om de beoordeling of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Het aspect geluid kent voor een aantal bestemmingen (zoals wonen) in combinaties met een aantal typen geluidbronnen een wettelijk kader dat van belang is bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Zo zijn in de Wet geluidhinder voor woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen grenswaarden opgenomen voor industrielawaai, wegverkeerlawaai en spoorweglawaai.

In de Wet geluidhinder worden voor nog niet geprojecteerde woningen die liggen binnen de zone van een weg in een stedelijk gebied de volgende eisen gesteld:

• voorkeursgrenswaarde: 48 dB (art. 82, lid 1);
• maximale ontheffingswaarde buitenstedelijk gebied: 63 dB (art. 83, lid 2).
  

In het Besluit geluidhinder worden voor nog niet geprojecteerde woningen die liggen binnen de zone van een spoorweg de volgende eisen gesteld:

• voorkeursgrenswaarde: 55 dB (art. 4.9, lid 1);
• maximale ontheffingswaarde: 68 dB (art 4.10).
  

Relatie tot het plangebied
Het plangebied ligt in de directe nabijheid van wegen in de zin van de Wet geluidhinder. Ook ligt het spoor op korte afstand van het plangebied. In dit kader is door K+ Adviesgroep bv akoestisch onderzoek uitgevoerd naar zowel wegverkeerslawaai als spoorweglawaai. De onderzoeken zijn als Bijlage 10 onderzoek weg- en railverkeerslawaai opgenomen en in deze paragraaf zijn de integrale conclusies overgenomen.

Wegverkeerslawaai
Het plangebied is gelegen binnen de zone van een 50 km/u weg, Houtveldweg. Daarnaast zijn in het kader van goede ruimtelijke ordening tevens de 30 km/u wegen: Cypressehout, Ebbehout en Letterhout-Bosschingschaaf onderzocht.

Wegverkeerslawaai Houtveldweg
In waarneempunt 4 t/m 20, 34 t/m 39, 41,t/m 43. 57 t/m 59, 60, en 62 t/m 66 wordt op één of meerdere bouwlagen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden ten gevolge van het weg verkeer van de Houtveldweg. De gevelbelasting bedraagt maximaal 60 dB. Hiermee wordt de maximale ontheffingswaarde van 63 dB niet overschreden. Daar waar de gevelbelasting hoger is dan de voorkeursgrenswaarde dient op grond van de beleidsregels van de gemeente een geluidluwe buitengevel te worden gerealiseerd. De woning dient tenminste één geluidluwe buitengevel te hebben. Hier mag de gevelbelasting niet hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Daar waar dit niet mogelijk is dient de geluidbelasting met tenminste 10 dB te worden gereduceerd ten opzichte van de hogere waarde. Bij appartementenflats dient bij één buitengevel de te openen delen (ramen en/of deuren maar geen suskasten) geluidluw te worden uitgevoerd.

Cypressehout, Ebbehout, Amberhout en Letterhout-Bosschingschaaf betreffen 30 km/h wegen. In het kader van de Wet geluidhinder worden geen restricties opgelegd aan het bouwplan. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient wel een afweging te worden gemaakt. In de waarneempunten 2 t/m 20 en 34 ten gevolge van het Cypressehout en in de waarneempunten 1 t/m 10 en 45 ten gevolge van het Letterhout zijn optredende geluidbelastingen hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB maar lager dan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. De maximale gevelbelastingen bedragen ten gevolge van het Cypressehout en het Letterhout 58 dB. Met het nemen van isolerende maatregelen kan een aanvaardbaar binnenklimaat gerealiseerd worden, waardoor deze geluidsbelastingen aanvaardbaar worden geacht.Voor het Ebbehout en Amberhout geldt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Voor deze wegen is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Spoorweglawaai
De gevelbelasting ten gevolge van spoorweglawaai bedraagt maximaal 55 dB. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB nergens overschreden. In het kader van de Wet geluidhinder worden vanwege railverkeerslawaai geen restricties aan het onderzochte bouwplan opgelegd.

Conclusie
Ten gevolge van wegverkeer op de Houtveldweg wordt plaatselijk de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. In bijlage IIb van het geluidsonderzoek (zie bijlage bij deze toelichting) is een overzicht opgenomen van de gecumuleerde geluidbelastingen. Hieruit blijkt dat de gecumuleerde geluidbelasting na aftrek van 5 dB van artikel 110g Wet geluidhinder ten hoogste 60 dB zal bedragen. De maximale ontheffingswaarde wordt daarmee niet overschreden. Omdat verschillende geluidreducerende maatregelen aan de bron, in het overdrachtsgebied en aan het gebouw bezwaren met zich meebrengen, is het realistisch om hogere waarden aan te vragen (Bijlage 11 aanvraag hogere waarden) voor de geluidbelastingen ten gevolge van wegverkeerslawaai afkomstig van de Houtveldweg. Voor 200 appartementen wordt een hogere waarde aangevraagd van ten hoogste 60 dB.

De voorwaarde voor het verlenen van hogere waarden is dat de woningen waarvoor hogere waarden worden verleend in principe een stille zijde dienen te hebben. Daaronder wordt verstaan dat de gevelbelasting niet hoger mag zijn dan de voorkeursgrenswaarde. In bijlage IV van het geluidsonderzoek (zie bijlage bij deze toelichting) is een overzicht opgenomen van de woningen waar een geluidluwe gevel aanwezig dient te zijn.

In notitie M16 187.801.2 van 18 januari 2017 is voor het onderhavige bouwplan omschreven hoe en waar een geluidluwe gevel zal worden gerealiseerd (Bijlage 12 notitie geluidsluwe gevels), zodat voldaan zal worden aan de beleidsregel hogere waarde van de gemeente Zaanstad.
Opgemerkt wordt de locatie van de geluidluwe posities in die notitie inmiddels is aangepast zoals weergegeven in bijlage IV van het geluidsonderzoek.
De in die notitie beschreven wijze van uitvoering (loggia en wintertuin) blijft onveranderd.

Bij het akoestisch onderzoek dat hoort bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen (Bouwbesluit) worden de maatregelen opgenomen die zullen worden getroffen.

6.9 Geur

In deze paragraaf wordt het aspect geur ter plaatse van de ontwikkeling getoetst aan het Zaans geurbeleid 2016, dat op 14 juli 2016 door de gemeenteraad is vastgesteld. Het beleid is te vinden op de website van de gemeente Zaanstad www.zaanstad.nl.

In deze paragraaf komen de volgende aspecten aan de orde:

• 1. Wat wordt er mogelijk gemaakt? Anders gezegd: zijn er geurgevoelige objecten voorzien? Zijn deze geurgevoelige objecten standaard, minder of minst geurgevoelige objecten?
• 2. Zijn er bedrijven die geur veroorzaken ter plaatse van de ontwikkeling of het plangebied?
• 3. Is de geurbelasting aanvaardbaar? Anders gezegd: welke streefkwaliteit geldt er voor de betrokken geurgevoelige objecten?
• 4. Als alles in ogenschouw wordt genomen, is er dan sprake van een goed of aanvaardbaar woon- en leefklimaat?
  

1. Wat wordt er mogelijk gemaakt en zijn dat geurgevoelige objecten?
Het betreft hier de realisatie van maximaal 450 nieuwe woningen. Deze objecten worden beschouwd als standaard geurgevoelige objecten.

2. Streefkwaliteit voor geurbelasting voor deze ontwikkeling
Het Zaans geurbeleid is gericht op het op termijn behalen van de streefkwaliteit. De streefkwaliteit wordt uitgedrukt in een hedonische waarde voor de geurbelasting. Met het begrip hedonische waarde wordt de onaangenaamheid van de geur gerelateerd aan de geurconcentratie. De hedonische waarde H=-1 staat voor een licht onaangename geur en de hedonische waarde H=-2 staat voor een onaangename geur.

Omdat de concentratie waarin een geur als onaangenaam wordt ervaren per type geur verschilt, wordt per bedrijf, aan de hand van de overheersende geuruitstoot, bepaald welke geurconcentratie bij welke hedonische waarde behoort. De geurconcentratie wordt in odourunits per m3 uitgedrukt (OUE/m3). De streefkwaliteit voor woningen is een concentratie horend bij H=-1. De hedonische waarden kunnen worden weergegeven in geurcontouren.

3. Zijn er bedrijven die geurhinder veroorzaken ter plaatse van deze ontwikkeling?
Aan de hand van de richtafstanden voor geur uit de VNG Handreiking Bedrijven en milieuzonering, milieuvoorschriften, geuronderzoek en evt. geurklachten is bepaald welke bedrijven geurhinder zouden kunnen veroorzaken ter plaatse van deze ontwikkeling. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in onderstaande tabel en worden hierna toegelicht.

Tabel 1: mogelijk geurrelevante bedrijven.

Verkade
Verkade is een type B bedrijf en valt sinds 2013 onder het Activiteitenbesluit. De vergunning geldt daardoor niet meer. Op 23 februari 2017 is een Besluit maatwerkvoorschriften geur voor Verkade door BenW van Zaanstad vastgesteld. Hierin wordt tevens verwezen naar het gereviseerde geurrapport van 11 januari 2017 van het bureau SGS.

De Streefkwaliteit voor Verkade komt overeen met een concentratie van 5 OUE/m3. Uit de contour zoals opgenomen in het onderzoek blijkt dat ter plaatse van de beoogde ontwikkeling wordt voldaan aan de Streefkwaliteit. Daarnaast zijn er geen concrete plannen van het bedrijf bekend waardoor relevante geurhinder zal toenemen. Geur van Verkade is daarmee geen belemmering voor deze ontwikkeling.

Exter
Op 19 juni 2007 is een vergunning verleend aan het bedrijf en op 21 juni 2010 een deelrevisie. In 2016 is deze vergunning aangepast, op basis van een aanvraag uit 2015. Ten behoeve van de aanpassing is een geurrapport aangeleverd (Odournet, 14 november 2014) en een Aanvulling geurrapport (Odournet, 26 november 2015). In de onderbouwing wordt uitgegaan van de meest recente informatie aangezien de definitieve beschikking binnen zeer korte termijn verleend zal gaan worden.

De Streefkwaliteit voor Exter komt overeen met een concentratie van 2,5 OUE/m3. Uit de contour zoals opgenomen in het onderzoek blijkt dat ter plaatse van de ontwikkeling wordt voldaan aan de Streefkwaliteit. Daarnaast zijn er geen concrete plannen van het bedrijf bekend waardoor relevante geurhinder zal toenemen. Conclusie is dat Exter op de locatie De Heldin / De Stelling geen geurimmissie geeft boven de streefwaarde van H=-1. Geur van Exter is daarmee geen belemmering voor deze ontwikkeling.

Ahold Coffee Company
Op 12 december 2011 is een revisievergunning verleend. Aan de vergunning is een geuronderzoek gekoppeld. Op 14 april 2014 zijn maatwerkvoorschriften vastgesteld voor Ahold Coffee Company. In de geurrapportage horend bij de revisievergunning zijn geen geurcontouren weergegeven. Uit de hedonische metingen blijkt dat de meest maatgevende H= -1 die van de naverbrander is, deze is 1,5 ouE/m3. In de maatwerkvoorschriften van 14 april 2014 is opgenomen dat de geurimmissie vanwege de inrichting ter hoogte van geurgevoelige bestemmingen moet voldoen aan maximaal 1,5 ou/m3 als 98-percentielwaarde.

Het bedrijf voldoet hier aan. Aangezien tussen de ontwikkeling en ACC woningen liggen zijn deze dichterbij liggende woningen maatgevend. Ter plaatse van de ontwikkeling wordt daarmee voldaan aan de Streefkwaliteit. Daarnaast zijn er geen concrete plannen van het bedrijf bekend waarmee relevante geurhinder zal toenemen. Geur van ACC is daarmee geen belemmering voor deze ontwikkeling.

Conclusie
Binnen het plangebied zijn nieuwe woningen voorzien. Woningen worden aangemerkt als standaard geurgevoelig. Er is onderzocht of er bedrijven in de buurt zijn die geurhinder kunnen veroorzaken en wat het geurhinderniveau ter plaatse van deze geprojecteerde is. Uit dit onderzoek blijkt dat de onderzochte bedrijven nu en in de toekomst geen geurhinder kunnen veroorzaken ter plaatse van de geprojecteerde woningen. Geur is daarmee geen belemmering voor deze ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat binnen het plangebied qua geur sprake is en een goede en gezonde fysieke leefomgeving.

6.10 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer gewijzigd (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Staatsblad 2007, 414) en zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer vernieuwde luchtkwaliteitseisen opgenomen. Gelijktijdig zijn de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007 (Staatscourant 2007, 220), het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) in werking getreden. Een belangrijk element uit deze wetswijziging is het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM). Luchtkwaliteitseisen vormen nu geen belemmering voor ontwikkelingen, als:

• geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; of
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; of
• een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging; of
• een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).
  

AMvB 'niet in betekenende mate'
In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Zo draagt een project niet in betekenende mate bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit indien de bijdrage van een project niet meer dan 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10 bedraagt. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (µg/m3) voor zowel PM10 als NO2.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Op 7 juni 2012 is het Besluit niet in betekenende mate bijdragen aangepast, zodat het mogelijk wordt gemaakt om bij ministeriële regeling (Regeling NIBM) bepaalde gebieden en bepaalde broncategorieën aan te wijzen waarbinnen geen gebruik meer kan worden gemaakt van de NIBM-grond. Het zal gaan om gebieden waar de grenswaarde voor PM10 wordt overschreden of waar overschrijding van de grenswaarde dreigt. Dit betreft naar verwachting een enkele gemeente in Noord-Brabant, Limburg en Gelderland met veel intensieve veehouderijen, pluimveehouderijen in het bijzonder. De aanwijzing van gebieden en broncategorieën zal plaatsvinden in nauwe samenspraak met betrokken overheden en sectoren en zal gepubliceerd worden in de Regeling NIBM.

Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.
  

NIBM-rekentool
Met behulp van de NIBM-rekentool van Infomil is beoordeeld of het project niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse. Hiervoor is het worstcase scenario aangehouden op basis van paragraaf 6.2 Verkeer en parkeren, waarbij gemiddeld per dag maximaal 14 voertuigbewegingen zijn toe te schrijven aan vrachtverkeer. De NIBM-tool is hieronder te zien.

tabel 2: NIBM-tool, geraadpleegd 27 mei 2020

Op basis van de NIBM en verkeersaantrekkende werking is aangetoond dat de bijdrage van dit extra verkeer niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Goed woon- en leefklimaat
Met het project worden maximaal 450 woningen en maximaal 680 m2 voorzieningen gerealiseerd. Er is net geconstateerd dat het project in zijn geheel niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient tevens gekeken te worden in hoeverre de huidige luchtkwaliteit ter plaatste geschikt is voor woningbouw. Hiervoor is gebruik gemaakt van de NSL-monitoringstool (https://www.nsl-monitoring.nl/viewer/). Op deze website kan de huidige achtergrondconcentratie van NO2, PM2,5 en PM10 afgelezen worden. De grenswaarden. voor zowel fijnstof (PM10) als stikstofdioxide bedraagt 40 µg/m3. Voor fijnstof (PM2,5) bedraagt de grenswaarde 25 µg/m3. Op www.nsl-monitoring.nl (geraadpleegd op 24 april 2020) is te zien dat de concentraties stikstofdioxide NO2, fijnstof PM10 en fijnstof PM2,5 ruim onder de grenswaarden liggen (tabel 3). Indien de maximale bijdrage van het extra verkeer hierbij wordt opgeteld, zal dit nagenoeg niet veranderen. Hiermee is sprake van een goed woon- en leefklimaat.

tabel 3: achtergrondconcentraties NO2 en PM10 ter plaatse van het plangebied

Het milieuaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied.

6.11 Milieuzonering

Milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De VNG handreiking 'bedrijven en milieuzonering 2009' om te beoordelen of er sprake is van 'goede ruimtelijke ordening'. Deze handreiking behandelt de interactie tussen gevoelige functies (i.c. wonen maatschappelijke doeleinden) en bedrijfsmatige activiteiten. De handreiking geeft richtafstanden voor de minimaal aan te houden afstand tussen bedrijfsmatige activiteiten en gevoelige functies, Deze adviesafstanden zijn afhankelijk van het omgevingstype waarin een gevoelige functie zich bevindt. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de gebiedstypen;

• een rustige woonwijk en agrarisch dan wel natuurgebied;
• gemengd gebied.
  

Voor gevoelige bestemmingen in een rustige woonwijk of in agrarisch of in natuurgebied geldt een grotere adviesafstand tot bedrijvigheid dan voor gevoelige bestemmingen in gemengd gebied. Een gemengd gebied wordt gekenmerkt door functiemenging of door verstoring door infrastructuur of doordat het grenst aan een bedrijfsterrein.

Functiemengingsgebieden
In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de SvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan:

• stadscentra, dorpskernen en winkelcentra;
• horecaconcentratiegebieden;
• zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen;
• (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid.
  

Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar één of meer bedrijven aanwezig of gewenst zijn de SvB 'functiemenging' worden toegepast.

Kenmerken van de activiteiten
De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om:

• kleinschalige, meestal ambachtelijke bedrijvigheid;
• bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden noodzakelijkerwijs alleen in de dagperiode plaatsvindt;
• activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.
  

Relatie met plangebied
Het plangebied, gelegen aan de Houtveldweg, krijgt een gemengde bestemming voor de functies wonen, zakelijke dienstverlening, tuin, verkeer-verblijfsgebied en water. Er worden hier overwegend woningen gerealiseerd met een klein deel commerciële ruimte. Hierdoor is functiemening van wonen met zakelijke dienstverleningen mogelijk en in harmonie met de omgeving. Het plangebied wordt daarnaast omringd door de inmiddels gerealiseerde woningen en de nog te realiseren woningen (De Zaag). Er zijn derhalve geen hinderveroorzakende objecten in de directe omgeving die het woon- en leefklimaat van de te realiseren woningen aantasten.

Conclusie
Het door het bestemmingsplan mogelijk gemaakte functies passen binnen de omgeving.

6.12 Molenbiotoop

Het bestemmingsplangebied 'De Stelling - De Heldin' is gelegen op ruim 500 meter afstand van de molen Held Jozua, een paltrok houtzaagmolen uit 1718. De molen heeft sinds 1969 een rijksmonumentale status (nr. 40094) en is sinds de bouw van de wijk Westerwatering in de jaren '80 gelegen in de bebouwde kom van Zaandam. De molen is in beheer bij de stichting De Held Jozua. De houtloodsen zijn in gebruik als restaurant en de molen is sinds de restauratie in 1994/1995 opengesteld voor bezoek op het moment de molen, met inzet van vrijwilligers, in werking is. De monumentale en cultuurhistorische waarde van de molen worden bepaald door het bouwhistorische waardevolle ensemble van molen met houtloodsen. De molen vormt een gaaf voorbeeld van een houtzaagmolen en vormt daarmee onderdeel van de industriële geschiedenis van de Zaanstreek. De van bebouwing gevrijwaarde ruimte rond de molen en de kinderboerderij vormen een groene/ aantrekkelijke ruimte binnen de bebouwde kom van Zaanstad.

De bouwhistorische waarden van het monument zelf worden als gevolg van de bouw van de appartementencomplexen 'De Stelling - De Heldin' niet aangetast. Gezien de afstand van de nieuwbouw tot de molen en de ligging van de projectlocatie binnen de bestaande hoogstedelijke ontwikkelingszone Inverdam, wordt ook het zicht op en de beleefbaarheid van de molen niet negatief beïnvloedt.

Het effect op de windvang van de molen wordt bepaald door het effect op de molenbiotoop behorende bij de molen, waarbij een molenbiotoop wordt gedefinieerd als de omgeving waarmee een traditionele wind- of watermolen in relatie staat. Voor windmolens wordt de molenbiotoop vooral bepaald door de vrije ruimte rond de molen om voldoende windvang te hebben. Standaard wordt uitgegaan van een zone van 400 meter breed rond de molen.

Conclusie
De bouwhistorische waarden van de molen Held Jozua worden als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling ter plaatse van 'De Stelling - De Heldin' niet aangetast. De projectlocatie is eveneens niet gelegen binnen de bijbehorende molenbiotoop. Hierdoor wordt de huidige kwaliteit van de molenbiotoop niet aangetast. Het aspect cultuurhistorie leidt daarmee niet tot belemmering voor het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling.

6.13 M.e.r.-beoordeling

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.- beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk.

Het realiseren van een woningen met commerciële voorzieningen valt onder bijlage D 11.2:

tabel 4: bijlage D Besluit milieueffectrapportage

De realisatie van het plan maximaal 450 woningen en maximaal 680 m2 aan commerciële voorzieningen ligt te allen tijde ver onder de genoemde drempelwaarde van 100 hectare of 2.000 woningen of meer. Hiermee kan geconcludeerd worden dat er in ieder geval geen directe m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Vormvrije m.e.r-beoordeling
De vormvrije m.e.r.-beoordeling is het gevolg van de uitspraak van het Europese hof van 15 oktober 2009 (zaak C-255/08) over de manier waarop de EU-richtlijn in de Nederlandse regelgeving was geïmplementeerd, één van de aanleidingen voor de aanpassing van het Besluit m.e.r.. De essentie van die uitspraak is dat altijd m.e.r. noodzakelijk is als belangrijke nadelige milieugevolgen niet kunnen worden uitgesloten.

De vorm van een vorm-vrije m.e.r. is niet bepaald, maar de inhoud waar een m.e.r.-beoordeling aan dient te voldoen is wel bepaald (Bijlage III van de Europese richtlijn 011/92/EU). In de vormvrije m.e.r. dient de volgende inhoud zijn vermeld:

• 1. Kenmerken van de projecten
• 2. Plaats van de projecten
• 3. Kenmerken van het potentiële effect

1 Kenmerken van het project
Met voorliggend bestemmingsplan worden maximaal 450 woningen en maximaal 680 m2 aan commerciële voorzieningen gerealiseerd.

2. Plaats van de projecten
Het plangebied ligt niet binnen of in de nabijheid (op circa 425 meter) van een natuurbeschermingsgebied of ecologische hoofdstructuur. Het plan maakt onderdeel uit van de centrumontwikkeling langs het spoor en is onderdeel van het Masterplan Inverdan. In de directe omgeving zijn en worden tevens nieuwbouwwoningen gerealiseerd.

3. Kenmerken van het potentiële effect
De toevoeging van woningbouw ten opzichte van de huidige kantoorbestemming leidt tot een beperkte verkeersaantrekkende werking zoals in paragraaf 6.2 Verkeer en parkeren is aangegeven. Op basis van deze verkeersaantrekkende werking is er geen uitstoot van PM10 of NO2 te verwachten die leidt tot een verslechtering in betekenende mate van de luchtkwaliteit of aantasting van de instandhoudingsdoelstellingen van de beschermde natuurgebieden. De overige milieutechnische aspecten zijn uitvoerig behandeld en leiden ook niet tot belemmeringen. Met de uitvoering van dit plan zijn derhalve geen significant negatieve milieueffecten te verwachten waardoor geen m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is.

Conclusie
Het project brengt geen significant negatieve effecten met zich mee waardoor er geen milieueffectrapportage opgesteld hoeft te worden.

6.14 Beperkingengebied Luchthaven Schiphol

Wet- en regelgeving
Het rijksbeleid voor Schiphol is geformuleerd in de Wet tot wijziging van de wet Luchtvaart die op 20 februari 2003 in werking is getreden. De ruimtelijke consequenties hiervan staan in het Luchthavenindelingbesluit (LIB). In dit besluit is een beperkingengebied opgenomen waarbinnen beperkingen worden gesteld ten aanzien van het gebruik en de bestemming van de grond voor zover deze noodzakelijk zijn met het oog op veiligheid en geluidsbelasting.

Inventarisatie

Beperkingengebied Bebouwing
Het bestemmingsplangebied valt geheel binnen een van de gebieden waarvoor beperkingen zijn opgenomen ten aanzien van bebouwing.

Hoogtebeperkingen
Het bestemmingsplangebied valt voor een groot deel binnen het gebied waarbinnen beperkingen gelden ten aanzien van de hoogte van bebouwing. Voor die gronden geldt een hoogtebeperking van 150 meter. De maximale bebouwingshoogten is gerelateerd aan de referentiehoogte van Schiphol van -4.00 m NAP. Hoger bouwen is mogelijk met een ontheffing, na afweging door de VROM-inspectie, de inspectie Verkeer en Waterstaat en de Luchtverkeersleiding Nederland.

figuur 8: uitsnede L.i.b. hoogtebeperkingenkaart

De nieuw te ontwikkelen woongebouwen worden niet hoger dan 146 meter +NAP. De ontwikkeling levert dus geen beperking op voor het vliegverkeer.

Luchtverkeerslawaai
Wat luchtverkeerslawaai betreft valt het plangebied niet binnen de gebieden waarvoor beperkingen ten aanzien van gebruik en bestemming zijn opgelegd op basis van het Luchthavenindelingbesluit.

Vogelbeperkingengebied
Het plangebied valt niet binnen het gebied waarbinnen beperkingen zijn opgelegd ten aanzien van vogelaantrekkende bestemmingen. Tot de vogelaantrekkende bestemmingen worden in het Luchthavenindelingbesluit genoemd: industrie in de voedingssector met extramurale opslag of overslag, viskwekerijen, opslag of verwerking van afvalstoffen, natuurreservaten en vogelreservaten, moerasgebieden en oppervlaktewater groter dan 3 hectare. Dit laatste geldt voor nieuw aan te leggen water. Binnen het plangebied worden geen nieuwe vogelaantrekkende bestemmingen opgenomen zoals bedoeld in het Luchthavenindelingbesluit.

Conclusie
In het bestemmingsplangebied komen geen situaties voor die strijdig zijn met het Luchthavenindelingbesluit, dan wel vallen onder het overgangsrecht en/of persoonsgebonden gedoogrecht. De aanwezige functies en bebouwing leveren geen belemmeringen op voor de veiligheid van en rond de luchthaven Schiphol.

6.15 Windhinder

Wet- en regelgeving
In Nederland bestaat geen wetgeving ter voorkoming van windhinder of windgevaar. Dit betekent niet dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen windhinder of windgevaar niet hoeft te worden meegenomen in de afwegingen. De grondslag voor de beoordeling van het aspect windhinder staat in art. 3.1 Wro, de zorg voor een goede ruimtelijke ordening. Daarvoor is het in kaart brengen van mogelijke windhinder of windgevaar en deze betrekken in de beoordeling nodig.

In de NEN 8100; 2006 nl 'Windhinder en gevaar in de gebouwde omgeving' is aangegeven wanneer er aanleiding is om een onderzoek te doen naar windhinder. Hierin wordt gewerkt met uurgemiddelde windsnelheden (m/s) gerelateerd aan de overschrijdingskans in percentage van uren per jaar. In een tabel is voor verschillende situaties en activiteiten (doorlopen, slenteren, langdurig zitten) een beoordeling van het windklimaat gegeven (slecht, matig, goed).

In deze norm is een beslismodel weergeven wanneer een windonderzoek mogelijk nodig kan zijn:

• gebouwen hoger dan 30 meter, windonderzoek noodzakelijk;
• beschut gelegen gebouwen met een hoogte van 15 tot 30 meter, specialist beoordeelt in hoeverre windonderzoek nodig is;
• onbeschut gelegen gebouwen met een hoogte hoogte tot 30 meter specialist beoordeelt of windonderzoek nodig is
  

Aangezien voorliggend bestemmingsplan gebouwen hoger dan 30 meter mogelijk maakt is windonderzoek noodzakelijk.

Windhinderonderzoek
Door Peutz is in 2018 een windtunnelonderzoek uitgevoerd dat in 2021 is geactualiseerd (zie Bijlage 13) Het onderzoek is uitgevoerd aan een schaalmodel van plan De Heldin – De Stelling te Zaandam, inclusief de stedenbouwkundige omgeving van het project. Voor de opzet van het onderzoek en de beoordeling van het windklimaat is uitgegaan van de Nederlandse norm NEN 8100:2006 Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving.

Windhinder
Windhinder is iets wat in geen geval geheel te voorkomen is: als het stormt is de wind hinderlijk, wat voor maatregelen er ook getroffen worden. Het is daarom ook de kans op windhinder, die maatgevend gehouden wordt voor de beoordeling van het windklimaat.Voor windhinder wordt een drempelwaarde vDR,H aangehouden van 5 m/s uurgemiddelde windsnelheid op loop- of verblijfsniveau. Bij deze windsnelheid gaan mechanische effecten bij de ervaring van het windklimaat een rol spelen zoals bijvoorbeeld het omslaan van paraplu's, in de ogen waaien van stof en in meer extreme vorm het dichtwaaien van een autoportier en dergelijke.

Aan de hand van onderstaande tabel 5, afkomstig uit de NEN 8100, wordt een beoordeling gegeven van de te verwachten mate van windhinder.

tabel 5: criteria windhinder volgens NEN 8100

Afhankelijk van de activiteitenklasse wordt de waardering van het lokale windklimaat gekwalificeerd met ‘goed’, ‘matig’ of ‘slecht’ (zie tabel 5). Bij een goed windklimaat ondervindt men geen overmatige windhinder. In een situatie zonder overmatige windhinder heeft het merendeel van het publiek onder normale omstandigheden geen last van windhinder. Bij een matig windklimaat ervaart men af en toe overmatige windhinder. In een slecht windklimaat ervaart men regelmatig overmatige windhinder. In een dergelijke situatie heeft het merendeel van het publiek last van windhinder. Er wordt naar gestreefd, om binnen de verschillende activiteitenklassen, een goed, eventueel nog matig windklimaat te realiseren. Activiteitenklasse ‘langdurig zitten’ is dusdanig kritisch dat deze met terughoudendheid wordt toegepast.

Windgevaar
Voor windgevaar wordt 15 m/s uurgemiddelde windsnelheid als drempelwaarde vDR,G gehanteerd. Op basis van tabel 6, afkomstig uit de NEN 8100, wordt bepaald of sprake is van windgevaar.

tabel 6: criteria windgevaar volgens NEN 8100

De norm stelt: 'Situaties waarvoor een overschrijdingskans geldt van 0,05 < p < 0,30 mogen alleen worden geaccepteerd als deze vallen binnen activiteiten klasse I (doorlopen). Voor activiteiten klasse II en III geldt de eis p is kleiner of gelijk aan 0,05. Situaties met een overschrijdingskans van p is groter of gelijk aan 0,30 zijn evident gevaarlijk en behoren te allen tijde te worden vermeden;het publiek mag hier niet aan worden blootgesteld.'

Onderzoek in de windtunnel
In de basissituatie zijn in totaal op 84 plaatsen rondom het project de gemiddelde windsnelheden op loop- en verblijfsniveau gemeten, dat wil zeggen op een hoogte overeenkomend met ca. 1,75 meter boven plaatselijk niveau in werkelijkheid. Per punt is bekeken of het ligt in een gebied dat gezien wordt als doorloopgebied of als slentergebied.

Met behulp van de windtunnelmetingen zijn voor 12 verschillende windrichtingen voor alle meetpunten windsnelheidscoëfficiënten cv bepaald, zijnde de verhouding tussen de windsnelheden op loop- en verblijfsniveau en de windsnelheid op 60 meter hoogte. Met deze windsnelheidscoëfficiënten kan per windrichting bepaald worden bij welke snelheden op 60 meter hoogte de kritische uurgemiddelde windsnelheden van 5 en 15 m/s voor respectievelijk windhinder en windgevaar op de meetposities worden overschreden.

Met behulp van de windstatistiek voor de bouwlocatie, zoals berekend volgens de NPR 6097, die eveneens uitgaat van een referentiehoogte van 60 meter, wordt vervolgens per windrichting de overschrijdingskans voor deze kritische windsnelheid bepaald. De totale overschrijdingskans is de som van de overschrijdingskansen per windrichting, ook wel de hinderkans en de gevaarkans genoemd. Deze worden vervolgens getoetst aan de NEN 8100 om het lokale windklimaat te kunnen beoordelen.

Resultaten
Onderstaand wordt een omschrijving gegeven van de meetresultaten van de geplande situatie zonder windafschermende maatregelen (basismeting) en van de uiteindelijk situatie inclusief alle wijzigingen ter verbetering van het windklimaat. Om tot dit resultaat te komen zijn een aantal tussenstappen doorlopen. Een overzicht van de meetresultaten is opgenomen in bijlage 2 van het rapport.

Het windklimaat wordt beoordeeld op basis van de meetgegevens uit de windtunnel, de windstatistiek van de betreffende locatie en de grenswaarden zoals hierboven beschreven betreffende windhinder en windgevaar. Hierbij worden de meetpunten bij hoofdentrees en buitenruimten beoordeeld met het criterium voor slenteren (categorie II). Hier wordt een hinderkans van minder dan 5%, overeenkomend met een beoordeling goed, nagestreefd. De overige meetpunten worden beoordeeld met het criterium voor doorlopen (categorie I). Het criterium voor langdurig zitten (categorie III) is niet van toepassing op het plan.

Rondom De Heldin en De Stelling zijn in de onderzochte situatie op enkele plaatsen relatief hoge waarden vastgesteld. In het gebied rondom de noordoostelijke gebouwhoek van de hoogbouw is op 8 van de meetpunten sprake van een beoordeling slecht. Op een deel van de meetposities is er ook een beperkt risico op windgevaar. Dit is onder meer ter plaatse van de voet- en fietspaden bij de kruising.

Bij de zuidoostelijke gebouwhoek is overwegend een matig windklimaat en plaatselijk op de Slinger een slecht windklimaat vastgesteld.

Op de Letterhout is nabij de beëindigingen van het gebouwblok is deze situatie plaatselijk een matig windklimaat te verwachten.

Verder is voor de gevels en op de Slinger op de meeste plaatsen een goed windklimaat te verwachten.

In een eerder planstadium is tevens het windklimaat in het binnengebied onderzocht. Daar is overwegend een goed windklimaat voor slenteren te verwachten.

Tevens is in een eerder stadium vastgesteld dat met de bestaande situatie op de locatie van De Heldin – De Stelling rondom op de meeste plaatsen een goed windklimaat aanwezig is (zie bijlage 2.1 van de rapportage).

Naar aanleiding van de onderzoeksresultaten heeft vervolgonderzoek plaatsgevonden met betrekking tot windafschermende maatregelen, de invloed van toekomstige bebouwing in de omgeving en de terreininrichting. De opdrachtgever, architect en de gemeente Zaanstad waren bij de metingen aanwezig. Onderstaand wordt ingegaan op de oplossingen aan de noord- en zuidzijde van het plangebied.

Oplossingen noordzijde plangebied
Op gebouwniveau wordt het dak direct naast de toren verhoogd door middel van schermen of met een extra bouwlaag, hetgeen bij zuidwesten wind een positief effect heeft op het windklimaat op de Cypressehout. Ook is het effect van een luifel aan de zijde van de Cypressehout onderzocht. Dit blijkt echter in deze situatie geen effectief middel tegen windhinder te zijn.

In het terrein rondom de hoogbouw is op diverse plaatsen lage struikbegroeiing in het schaalmodel geplaatst en waar mogelijk zijn bomen gemodelleerd. Aan de voet van de hoogbouw zijn in totaal 9 boombakken op het trottoir geprojecteerd.

Verder zijn stedenbouwkundige contouren van toekomstige bebouwing ten oosten van de kruising in het schaalmodel toegevoegd en is de transformatie van de kantoren ten oosten van het plan, waarbij de gebouwhoogte met 6 meter toeneemt, in het schaalmodel verwerkt. Ook is de indicatieve gevelcontour van de Brede School, ten noorden van het plan, enkele meters verschoven, ten gunste van de vrije ruimte tussen de toren en de school.

Deze wijzigingen hebben gezamenlijk tot gevolg dat de windsnelheden rondom de hoogbouw dusdanig afnemen dat de beoordeling van het windklimaat wijzigt van plaatselijk slecht naar matig. Er is geen beperkt risico op windgevaar meer vastgesteld in deze situatie. Op het trottoir bij de hoogbouw is overwegend een goed windklimaat te verwachten.

Op de hoek Cypressehout – Letterhout neemt de hinderkans als gevolg van toegevoegde bomen eveneens af. Zeer plaatselijk blijft een matig windklimaat aanwezig. Aan de hand van deze resultaten is de oorspronkelijk geplande gebouwentree op deze locatie verplaatst naar de Cypressehout.

Oplossingen zuidzijde plangebied
In verband met de vastgestelde meetresultaten nabij de zuidoostelijke gebouwhoek is het afschermende effect van een half open parkeergarage op de kavel ten zuiden van het plan onderzocht. De meetresultaten geven aan dat de geprojecteerde parkeergarage een afschermende werking heeft ter plaatse van de bepalende meetpunten op de Slinger. De hinderkans zakt van maximaal 20,4% naar maximaal 12,8%, hetgeen een beoordeling matig in plaats van slecht geeft. Op de begane grond en op de trap nemen de meeste waarden eveneens af ten gevolge van de parkeergarage.

Als alternatief voor de parkeergarage kan een scherm langs de Slinger geplaatst worden. Onderzocht is een scherm met een hoogte van 2 meter en een dichtheid van circa 70%. Met het scherm blijkt vrijwel hetzelfde afschermende effect als met de parkeergarage verkregen te worden. De hinderkans nabij de zuidoostelijke gebouwhoek bedraagt maximaal 12,9%. Verwacht mag worden dat met een volledig dicht scherm plaatselijk in de doorgang bij de gebouwhoek hogere windsnelheden optreden. Met een meer open scherm neemt het afschermende effect af.

Op het zuidelijke deel van de Letterhout is een verlaging van de hinderkans vastgesteld ten gevolge van in het schaalmodel toegevoegde bomen. Net als aan de noordzijde blijft op 1 van de meetpunten nabij de gebouwhoek een matig windklimaat op het trottoir te verwachten. Hier zijn geen gebouwentrees aanwezig.

Uit de resultaten van het onderzoek uit 2018 kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

• Nabij de hoogbouw is zonder additionele maatregelen een slecht windklimaat te verwachten, waarbij plaatselijk een beperkt risico op windgevaar aanwezig is. Door middel van een serie aan maatregelen in de terreininrichting, het ontwerp en door het positieve effect van toekomstige omgevingsbebouwing mee te nemen, is een verbetering van het windklimaat te krijgen. In de onderzochte situatie is nergens een beoordeling slecht vastgesteld en er is ook geen overschrijding van het gevaarcriterium of een beperkt risico op windgevaar.
• Bij de zuidoostelijke gebouwhoek krijgt het windklimaat overwegend een beoordeling matig en op de Slinger plaatselijk een beoordeling slecht. Het windklimaat verbetert als op de kavel ten zuiden van het plan een open parkeergarage gerealiseerd wordt. Door middel van een 70% dicht scherm van 2 meter hoogte langs de rand van de Slinger, is een vergelijkbaar afschermt effect te verkrijgen.
• Op de Letterhout is met name bij de zuidelijke en noordelijke beëindiging van het plan sprake van een matig windklimaat. Door middel van bomen kan de hinderkans verlaagt worden. Plaatselijk blijft op het trottoir sprake een matig windklimaat.
• In het binnengebied van het plan is overwegend een goed windklimaat voor slenteren te verwachten.
• Bij de direct omliggende bebouwing is overwegend een goed windklimaat te verwachten.
  

In verband met kleine wijzigingen van de geplande bebouwing en de wens van de gemeente voor een andere terreininrichting is het onderzoek in maart 2021 geactualiseerd.

De navolgende wijzigingen zijn in het schaalmodel verwerkt:

• Actualisatie geplande bebouwing conform Revit-model.
• De_Stelling_INS_190182_NN_XX_RVT20.rvt d.d. 11 februari 2021 Laurey Architecture &.Environment.
• Inrichtingsprofiel van Urban Jazz UJ411-Profielen OR 250321 1op100.pdf d.d. 25 maart 2021.
• Bomen aan noordzijde Cypressehout (elzen en esdoorns, hoogte 10 meter) afgestemd met Urban Jazz.
• Verfijning haagbegroeiing tot 0,75 meter hoogte aan noordzijde Cypressehout en bij Houtveldweg.
• Modellering bestaande deels dichte borstwering van de Slinger; deze verder doorgezet.
• Verfijnde modellering bestaande gebouw Aurum (positie/luifel/begroeiing).
• Actualisatie modellering toekomstige bebouwing IKC (hoogte 15 meter), De Tijdgeest en hotel, overige eerder meegenomen toekomstige bebouwing is komen te vervallen.

Het windklimaat in het onderzoeksgebied wordt als overwegend goed tot plaatselijk matig beoordeeld. Op geen van de meetpunten is sprake van een slecht windklimaat of een overschrijding van het gevaarcriterium. Aanvullende windafschermende maatregelen zijn niet nodig, ook niet op de Slinger (driehoekige meetpunten). Hierbij is het wel noodzakelijk dat de bovengenoemde wijzigingen ook daadwerkelijk worden/zijn doorgevoerd. Dit wordt middels de anterieure overeenkomst geborgd.

Naast deze toetsing is onderzocht wat het effect is van realisatie van de toekomstige bebouwing 'De Vanger'. Aan de hand van deze meting is vastgesteld dat op de Slinger sprake blijft van een goed windklimaat (de driehoekige meetpunten) en er dus geen wezenlijke opstuwing van de wind tussen de gebouwen plaatsvindt. . De windklimaatsituatie ter plaatse van het onderzoeksgebied wijzigt verder nauwelijks, behalve dat enkele meetpunten op de Slinger in de luwte van het gebouw vallen. De Vanger heeft met name een afschermend effect. De onderzochte situatie zonder De Vanger wordt als worst case beschouwd.

6.16 Bezonning

Wet- en regelgeving
Bezonningsstudies worden uitgevoerd om de schaduwwerking ter plaatse van woningen inzichtelijk te maken. In Nederland bestaan geen landelijk wettelijk vastgelegde normen of eisen waaraan plannen ten aanzien van de bezonning in relatie tot bestaande functies moeten voldoen. Gemeenten zijn dus vrij om hun eigen eisen te stellen aan de bezonning. De gemeente Zaandam beschikt niet over eigen beleid. Wel bestaan er de zogenaamde TNO-normen. Dit zijn echter geen harde normen, maar richtlijnen om een oordeel te vellen over de bezonningssituatie.

TNO kent een 'lichte' en een 'strenge' norm:

• De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam.
• De 'strenge' TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.

Deze normen worden alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers - hoogbouw of niet - nooit direct zonlicht. Voor de beide TNO eisen geldt dat het geen eis is dat de bezonning aansluitend plaatsvindt.

Bezonningsstudie
Snoeren Bouwmanagement B.V. heeft in een bezonningsstudie (zie Bijlage 14) onderzocht wat de zon- en schaduweffecten zijn van de beoogde nieuwbouw. Door het ontbreken van een eigen toetsingskader binnen de gemeente Zaanstad is gekozen om te toetsen aan de normen zoals gesteld door TNO.

Het verlies aan zonlichtbeleving varieert tussen de -2 en +0,5 uur afhankelijk van de locatie en periode in het jaar. Binnen de periode tussen 21 januari en 21 november blijven er gemiddeld meer dan 3 zonuren aanwezig per etmaal.

De reductie in zonuren geldt het zwaarste als de zon op zijn hoogste punt staat: 21 juni. In het geval van de Heldin en de Stelling vindt er in de maand juni enkel aanvullende beschaduwing plaats op de zuidwestgevel van het kantoorgebouw Ebbenhout 2. Gelet het tijdstip, tussen 16:30 en 19:45 uur verwachten wij hier geen aanvullende hinder voor het kantoorgebouw.

Het werkelijke verlies aan energie op zonnepanelen van omliggende bebouwing is afhankelijk van de zonnekracht op het moment dat er schaduw optreedt. Het verlies aan opbrengst wordt geprognotiseerd tussen de -1,88% en +0,75% afhankelijk van de locatie. Dit verlies wordt verwaarloosbaar geacht in vergelijk tot de verminderde opbrengsten door bevuiling van de panelen, de aanwezigheid van bewolking of beschaduwing door omliggende bomen, lantaarnpalen, rookgas voeren en andere obstakels.

Conclusie
Het verlies aan zonlichtbeleving varieert tussen de -2 en +0,5 uur afhankelijk van de locatie en periode in het jaar. Binnen de periode tussen 21 januari en 21 november blijven er gemiddeld meer dan 3 zonuren aanwezig per etmaal. Hiermee wordt voldoende voldaan aan zware TNO richtlijn. Hiermee wordt het plan aanvaardbaar geacht voor wat betreft het aspect bezonning.

Hoofdstuk 7 Beschrijving planvorm en bestemmingsregeling

7.1 Bestemmingsregeling

Het bestemmingsplan is een ruimtelijk besluit, waarin de regels voor het gebruik en het bebouwen van gronden worden vastgelegd. In een bestemmingsplan wordt door middel van bestemmingen en aanduidingen aangegeven op welke gronden welke functies toegestaan zijn en hoe deze gronden bebouwd mogen worden. Het bestemmingsplan is opgebouwd uit drie onderdelen: plantoelichting, verbeelding en planregels. De toelichting verwoordt welke beleidskeuzes hebben geleid tot het vastleggen van de bestemmingen met bijbehorende regels. In de regels staan per bestemming de specifieke regels met betrekking tot bouwen en gebruik van de gronden. De verbeelding geeft weer aan welke gronden welke bestemming is toegekend.

Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 heeft de standaardisering en digitalisering van bestemmingsplannen zijn intrede gedaan. Hiermee wordt beoogd de raadpleegbaarheid en uitwisselbaarheid van ruimtelijke plannen te vergroten. Met de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012 zijn de bepalingen voor de standaardisering en digitalisering vastgelegd. Een bestemmingsplan opgesteld volgens deze bepalingen is een digitaal bestand in GML-formaat, waarin geometrisch bepaalde planobjecten zijn vastgelegd. Technisch gezien is een bestemmingsplan zodoende een verzameling objecten (zoals bestemmingsvlakken), waaraan informatie (zoals ligging en naam) is gekoppeld. Het bestemmingsplan kan geraadpleegd worden door middel van computersoftware,bijvoorbeeld via de internetpagina www.ruimtelijkeplannen.nl. Met de software kunnen verschillende kaarten (verbeeldingen) van het bestemmingsplan opgeroepen worden. Er zijn zodoende meerdere verbeeldingen van één plan mogelijk. Door interactie met het kaartbeeld worden de regels van de betreffende bestemmingen weergegeven. Ook kan de toelichting worden opgeroepen. De toelichting is juridisch gezien echter niet bindend.

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de koppeling tussen de regels en de verbeelding. In de volgende paragraaf staat uitgelegd welke systematiek voor dit bestemmingsplan gehanteerd is en hoe de eigenschappen van het plangebied en de inhoud van de inrichtingsplannen zich hebben vertaald in de toegekende bestemmingen. De paragraaf daarna geeft een korte toelichting per artikel van de planregels.

7.2 Indeling regels

Het bestemmingsplan is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Ter verduidelijking zal hieronder per artikel de bestemmingsregeling worden toegelicht, voor zover hier onduidelijkheden over kunnen ontstaan. Deze toelichting is bedoeld om de verschillende regelingen in onderling verband te kunnen duiden en om de relatie tussen toelichting enerzijds en regels en verbeelding anderzijds aan te geven. De planregels kennen standaard vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover in de regels begrippen worden gebruikt die niet in dit artikel staan vermeld, wordt aangesloten bij het normale spraakgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten
In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Evenals de begripsbepalingen voorkomen de bepalingen inzake de wijze van meten interpretatieverschillen bij de toepassing van de planregels.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Gemengd
Binnen deze bestemming zijn zowel woningen als commerciële voorzieningen toegestaan. De bestemmingen die worden toegelaten zijn zoveel mogelijk gebaseerd op de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan Inverdan. De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Middels maatvoering aanduidingen op de verbeelding is de bouwhoogte en is het maximum aantal woningen vastgelegd.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel
De anti-dubbeltelregel is bedoeld om te voorkomen dat voor hetzelfde perceel meermaals een omgevingsvergunning wordt verleend. Hierdoor zou de situatie kunnen ontstaan dat er een cumulatie van bebouwing optreedt waardoor de maximale maatvoering in het bestemmingsplan (bijvoorbeeld maximaal vloeroppervlak) in totaliteit wordt overschreden.

Artikel 5 Algemene bouwregels
In dit artikel staan algemene bouwregels, die in het gehele plangebied van toepassing zijn. Hier wordt ook aandacht besteed aan de voorwaardelijke verplichting parkeren.

Artikel 6 Algemene gebruiksregels
In dit artikel staan enkele gebruiksregels die van toepassing zijn in het gehele plangebied. Hier wordt ook aandacht besteed aan de voorwaardelijke verplichting parkeren.

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel geldt als flexibiliteitsbepaling. Er worden enkele gevallen genoemd, waarin in afwijking van de regels van het bestemmingsplan toch een omgevingsvergunning kan worden verleend. Het gaat om beperkte afwijkingen van de genoemde maten en het bouwen van nutsvoorzieningen en telecommunicatiemasten.

Artikel 8 Overige regels
In dit artikel is geregeld dat voor zover er in de regels wordt verwezen naar wet of andere regelgeving, dient te worden uitgegaan van het document dat van kracht is op het moment van de tervisielegging van het ontwerp van dit plan.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht
In dit artikel staan de regels, die betrekking hebben op het overgangsrecht: bouwwerken die op het moment van tervisielegging van het plan bestaan, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de in het nieuwe plan gegeven bebouwingsregels.

Artikel 10 Slotregel
De regel geeft aan op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid

8.1 Economische uitvoerbaarheid

Voorliggend bestemmingsplan maakt een bouwplan mogelijk, dat is benoemd in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent dat tegelijkertijd met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet worden vastgesteld, waarmee de gemeente de door haar te maken kosten kan verhalen op de initiatiefnemer. Een exploitatieplan hoeft niet vastgesteld te worden indien verhaal van kosten anderszins is verzekerd, en tevens locatie-eisen niet nodig zijn of anderszins zijn verzekerd.

De kosten van de sanering van de ondergrond kunnen, gezien de verwachte opbrengst van het project, ruimschoots gedragen worden door de opbrengsten. De haalbaarheid en uitvoering van het project is hiermee gewaarborgd. De gemeente neemt niet deel aan de ontwikkeling van het plan. De gemeente verzorgt de planologische kaders na toetsing van de planontwikkeling. De ambtelijke kosten voor de realisatie van het plan zijn voor de gemeente anderszins verzekerd via de legesverordening en een anterieure overeenkomst. In deze anterieure overeenkomst wordt tevens vastgelegd dat mogelijke planschade voor rekening van de initiatiefnemer is. Het vaststellen van een exploitatieplan is hiermee niet noodzakelijk.

8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Is behandeld in paragraaf 2.3 Overleg met betrokken overheden en andere partijen.

8.2.2 Zienswijzen

Is behandeld in paragraaf 2.4 Zienswijzen.