Duinwachter

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

ROW Vastgoed heeft het voornemen om ter plaatse van het bestaande benzinestation op de hoek van de Van Alphenstraat en de Van Lennepweg een bouwplan te ontwikkelen ten behoeve van woningen en sociale functies.

Het bouwplan past niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de ontwikkeling planologisch-juridisch ingepast.

1.2 Ligging en begrenzing

De projectlocatie ligt in de bocht en op de overgang van de Burgermeester van Alphenstraat naar de van Lennepweg, ingeklemd op de grens van het dorp aan het bungalowpark.

Afbeelding 1.1 weergave plangebied binnen rode lijn

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse van het projectgebied geldt het bestemmingsplan Recreatiepark 2011 zoals vastgesteld op 16 november 2011.

In het bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming 'Bedrijf – Verkooppunt motorbrandstoffen' en de bestemming 'Verkeer'.

De gronden met de bestemming 'Bedrijf – Verkooppunt voor motorbrandstoffen' zijn bestemd voor een verkooppunt voor motorbrandstoffen, een garagebedrijf, een showroom, een wasinrichting, een bedrijfswoning en bijbehorende voorzieningen.

Afbeelding 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan met plangebied in paars

Hoofdstuk 2 Het project

2.1 Huidige situatie

Het projectgebied is gelegen op de locatie Strijder in Zandvoort en ligt in de bocht en op de overgang van de Burgermeester van Alphenstraat naar de van Lennepweg ingeklemd op de grens van het dorp aan het bungalowpark. Het bungalowpark is ingepast in de duinen en ligt veel lager. Het is nu een stenig ingevulde locatie met een benzinestation, wasstraat, geparkeerde auto's en een verouderde autowerkplaats en showroom.

Afbeelding 2.1 foto projectlocatie (bron: google maps)

De kernwaarden/kracht van Zandvoort als omschreven in de Gemeentelijke ambities 2018 - 2022 (zoals vastgelegd in het coalitieakkoord) zijn het strand, het circuit en het prachtige natuurgebied rondom Zandvoort. Drie gebieden met ieder een eigen sfeer bepalen de bijzondere kracht van Zandvoort: het oorspronkelijke gezellige vissersdorpje, de Metropolitane kustzone met het strand en het circuit en daarnaast het Duingebied met daarin een overgangszone dat het bestaande dorp verbindt met het echte natuurgebied. De kracht van Zandvoort als aantrekkelijke badplaats, zoals omschreven in de Gemeentelijke ambities kan worden versterkt door ruimtelijk initiatieven goed te laten passen bij de sfeer van de plek waar ze worden gesitueerd, elkaar aanvullen, en op een goede manier met elkaar te verbinden.

Auto Strijder is zowel qua functie als qua ruimtelijke invulling een dissonant in dit overgangsgebied. De nu volledig bebouwde en verharde locatie Strijder ligt op de scheidslijn met het bestaande dorp en kustzone in de rand van de overgangszone. Op deze plek is het continue duinfront in de huidige situatie onderbroken waardoor de sfeer van het achterliggende natuurgebied geheel ontbreekt en volledig aan het zicht wordt onttrokken. Dit biedt een kans om komende vanaf het station de sfeer van het prachtige duinlandschap op deze plek zichtbaar te maken door het nu onderbroken duinfront op die plek te herstellen waardoor die vanaf het station zichtbaar wordt.

2.2 Nieuwe situatie

Nederland staat voor een verdichtingsopgave in binnenstedelijk gebied. Het gaat hierbij om plekken die zich binnen de kern lenen voor een hogere dichtheid. Gezien de ligging van Zandvoort tussen natuurgebieden zijn de mogelijkheden voor nieuwbouw zeer beperkt.

De Duinwachter staat op een belangrijk scharnierpunt. Een plek gelegen in de bocht van de van Lennepweg. Aan de rand van het dorp met spectaculair uitzicht en ruimte rondom. Op een historisch markante plek. De architectuur van het gebouw met vloeiende belijning is te lezen als verwijzing naar golven van de zee en de hoogtelijnen van de duinen. Zo manifesteert de nieuwe functie zich in het overgangsgebied van het duin, goed passend bij de sfeer van het gebied, versterkt het de zichtbaarheid van het achterliggende natuurgebied en draagt het daarmee bij aan het vergroten van de kracht van Zandvoort zoals vastgelegd in de eerder genoemde Gemeentelijke ambities.

Afbeelding 2.2: schetsmatige weergave van het bouwplan

2.2.1 Inpassing van de nieuwbouw in de omgeving

Bij de ontwikkeling van de Duinwachter is aandacht geschonken aan de effecten van de bebouwing op de omgeving. Hierbij wordt nader ingegaan op de effecten van de nieuwbouw op haar omgeving.

Met name in het noorden van Zandvoort nabij de projectlocatie, is er een concentratie van hoogbouw aan zee. De Duinwachter sluit ruimtelijk goed aan bij de hoogteaccenten in het noorden van het dorp. Het bouwplan heeft betrekking op een gebouw met een alzijdige, moderne en bijzondere architectuur, bestaande uit een hoofdvolume en een bijgebouw (paviljoen).

Het gebouw wordt op het hoogste punt 12 lagen (40 meter) boven het verhoogde maaiveld. De bovenste verdieping is een setback die alleen van grotere afstand zichtbaar is. Voor het grootste gedeelte van haar footprint is de hoogte van de bebouwing 4 tot 7 (22 meter) lagen vanaf het verhoogde maaiveld.

Door het hogere gedeelte fungeert het gebouw als het gewenste oriëntatiepunt dat van grotere afstand zichtbaar is, terwijl het door haar beperkte hoogte over het grootste gedeelte van haar footprint goed voegt in de nabije omgeving op korte afstand: in de nabije omgeving staan diverse andere flatgebouwen die merendeels langgerekt zijn en over de volledige footprint tussen de 8 en 11 lagen hoog zijn. De hoogbouw gaat een spel aan met hoogbouw in omgeving en blokkeert nauwelijks uitzicht. Tevens is er doorzicht tussen de twee volumes vanuit de Van Speijkstraat.

Er wordt een brede duinstrook voor het gebouw langs gepland, zodat het gebouw een kwalitatief object 'in het duin' wordt, aansluitend op het karakter van het gebied.

Afbeelding 2.3: schetsmatige weergave van het bouwplan

In de volgende paragrafen wordt nader ingegaan op de invloed van de nieuwbouw op haar omgeving. Hierbij wordt gekeken naar bezonning, wind, zicht en de skyline van Zandvoort.

2.2.2 Bezonning

Voor het plan de Duinwachter is een Bezonningsstudie uitgevoerd. Geconcludeerd kan worden dat de ligging ten noordoosten van de bestaande woningen er voor zorgt dat er nauwelijks sprake is van invloed op bezonning van woningen.

TNO-norm

Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning. De meeste gemeenten hanteren de TNO-norm. TNO kent een 'lichte' en een 'strenge' norm: De 'lichte' TNO-norm: ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden ) in midden vensterbank binnenkant raam. De 'strenge' TNO-norm: ten minste 3 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode 21 januari – 22 november (gedurende 10 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam.

Uit de uitgevoerde bezonningsstudie blijkt dat voor geen enkele woning in de omgeving geldt dat door realisatie van De Duinwachter de “strenge” TNO norm niet behaald wordt.

Ten opzichte van Center Parcs wordt een beperkt aantal recreatiehuisjes gedurende een beperkt deel van het jaar, op een beperkt deel van een dag schaduw ervaren. Echter hierbij wordt ruim binnen de ‘strenge’ TNO-norm gebleven. Derhalve is er geen sprake van onaanvaardbare schaduwwerking.

Afbeelding 2.4: bezonning maart en juni (zie Bijlage 1 voor de volledige bezonningsstudie)

2.2.3 Wind

Vanwege de relatieve hoogbouw in relatie tot de nabijheid van de zee is het aspect windhinder nader onderzocht. Cauberg Huygen heeft een windonderzoek uitgevoerd voor de nieuwbouw Uit het onderzoek blijkt het volgende:

• Rondom het bouwplan valt het windklimaat overwegend in klasse D, en in mindere mate klasse C.
• Klasse D is 'matig' voor doorlopen, bij een matig windklimaat wordt af en toe overmatige windhinder ondervonden, in dit geval bij het doorlopen. Het windklimaat rondom het nieuwbouwplan is in lijn met het windklimaat nabij de bestaande omliggende eerstelijnsbebouwing langs de kust. Over het algemeen wordt in kustgebieden door het publiek ook een minder goed windklimaat verwacht, waardoor ook een minder goed windklimaat geaccepteerd kan worden in onderhavige situatie.
• Ten westen van het hoofdgebouw bij de hoofdentree, aan de noord- en oostzijde van het paviljoen, en bij de hoofentree van het paviljoen valt het windklimaat in klasse A en B, wat goed is voor doorlopen en entreegebieden.
• Ter plaatse van de noordoostelijke, zuidoostelijke en noordwestelijke hoek van het hoofdgebouw is lokaal klasse E aanwezig is. In deze zones is ook windgevaar aanwezig. In deze zones van het privéterrein (geen openbaar gebied) waar hiervan sprake is, zullen deze conform opgave opdrachtgever met groenvoorzieningen niet-toegankelijk gemaakt worden voor de toekomstige bewoners.
• Aan de westzijde van het paviljoen, in het middengebied tussen beide woonblokken, is tevens een zone met windgevaar en windklasse D. Het middengebied wordt tevens grotendeels niet-toegankelijk gemaakt door diverse groenvoorzieningen.

Afbeelding 2.5: Kwaliteitsklassen windonderzoek (voor maatregelen)

Op basis van de CFD-resultaten wordt geadviseerd om (veel) straatinrichting en beplanting (hele jaar groenblijvend) te plaatsen in het middengebied tussen het hoofdgebouw en het paviljoen ter verbetering van het windklimaat en verkleining van het risico op windgevaar. De zones met een slecht windklimaat (klasse E en/of windgevaar) zijn gelegen op privéterrein (geen openbaar gebied), die met groenvoorzieningen niet-toegankelijk gemaakt worden voor de toekomstige bewoners.

Invloed op de omgeving

Flatgebouw Malaga (Van Speijkstraat)

Uit de rekenresultaten is af te leiden dat er een matig windklimaat aanwezig is ter hoogte van de west- en noordzijde van het flatgebouw Malaga. De wind ter plaatse van het plangebied komt overwegend uit de (zuid)westelijke richtingen. Uit de individuele rekenresultaten per windrichting blijkt dat het matig windklimaat bij het flatgebouw wordt veroorzaakt door wind uit de richtingen West-Zuidwest en West. Daar heeft het nieuwbouwplan De Duinwachter geen invloed op. Dit windklimaat is te verklaren door de eigen gebouwhoogte van het flatgebouw Malaga (9 bouwlagen hoog) in een overwegende laagbouw omgeving ten aanzien van wind uit (zuid)westelijke richtingen. Geconcludeerd kan worden dat het bouwplan geen invloed heeft op het windklimaat bij het flatgebouw.

Vakantiehuisjes Center Parcs Zandvoort

Center Parcs is gelegen ten noorden/oosten van het nieuwbouwplan. Ter plaatse van de vakantiehuisjes is sprake van kwaliteitsklasse A (= goed voor alle functies) conform de NEN8100. Hiermee blijkt dat voor de vakantiehuisjes, ook na realisatie van De Duinwachter een acceptabel windklimaat aanwezig te zijn.

Geconcludeerd wordt dat de nieuwbouw geen of verwaarloosbaar effect heeft op de windhinder van de omliggende bebouwing. Het windklimaat voor al het openbaar gebied (openbare weg en trottoirs) rondom de Duinwachter voldoet aan het minimaal/acceptabel danwel goed niveau conform het NEN 8100 criterium. Door windremmende mogelijkheden en door het aanbrengen van beplanting het niet toegankelijk maken van delen van het privéterrein speelt windhinder en windgevaar ook op privéterrein geen rol van betekenis.

2.2.4 Zicht

De Duinwachter zal door haar gunstige ligging voor een beperkt aantal woningen een belemmering vormen voor het uitzicht.

Maaiveld niveau

Woningen op de eerste twee bouwlagen van de tegenover de Duinwachter gelegen Van Speijkflat kijken momenteel uit op benzinestation, garage en wasserette. Straks kijken zij uit op het forsere gebouw van de Duinwachter.

Midden niveau

Op het niveau van verdieping 2 t/m 6 wordt het uitzicht beperkt voor de middelste lagen in de Van Speijkflat (5 woningen). Voor de overige woningen in de omgeving geldt dat deze niet of nauwelijks uitzicht hebben richting het noord-oosten, waar de Duinwachter zich bevindt.

Hoog niveau

Boven de 6e verdieping, in dit geval betreft dit een 2-tal woningen in de Van Speijkflat, zal het uitzicht beperkt worden door het relatief verder weg gelegen hoogbouw deel van de Duinwachter.

2.2.5 Skyline van Zandvoort

In onderstaande 3d-views is de massa van De Duinwachter zichtbaar in relatie tot de volumes in haar omgeving.

Afbeeldingen 2.5: Duinwachter in relatie tot hoogbouw in Zandvoort

Afbeeldingen 2.6: Montage van de nieuwbouw van de Duinwachter in de omgeving

2.2.6 Programma

Het totale woningaantal is 102 woningen, met een verdeling overeenkomstig het 'Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019-2025': 30% sociale huur, 20% betaalbare huur of koop, 20% middeldure huur of koop en 30% dure segment.

Het programma voor het hoofdgebouw is vastgesteld op 69 appartementen en voor het lagere gebouw op 33 appartementen. Het programma omvat:

• 31 seniorenwoningen in de sociale huur, al dan niet in combinatie met zorg
• 20 woningen in de betaalbare huur en/of koop
• 20 woningen in de middeldure huur en/of koop
• 31 woningen in de dure koop en/of huur

Het lagere gebouw bevat 33 huurappartementen, waarvan 31 sociaal en 2 betaalbaar en wordt bestemd voor senioren. Doel is (zorgbehoevende) ouderen een plaats te geven in zelfstandige woningen waarbij zij indien nodig naar behoefte zorg kunnen afnemen. Dit kan variëren van maaltijdservice tot (medische)zorg aan huis.

In het hoofdgebouw zijn de 18 woningen in de betaalbare huur en/of koop opgenomen. Deze woningen zijn zeer geschikt voor starters op de woningmarkt. In het uitvoeringsprogramma Wonen 2019 – 2025 ligt de focus tevens op middeninkomens. Voor deze groep bevat de ontwikkeling 20 middeldure woningen in de huur en/of koop. De overige 31 woningen vallen in het vrije sector-segment. De woningen zijn bij uitstek geschikt voor senioren uit Zandvoort die een koop-eengezinswoning in Zandvoort hebben, maar graag een overstap willen maken naar een ruime gelijkvloerse woning. Hiermee kunnen deze woningen bijdragen aan doorstroming in Zandvoort.

Het parkeren voor bewoners en bezoekers wordt, passend bij het programma, ondergronds opgelost. De parkeerdruk in de omgeving zal daardoor derhalve niet toenemen. De hoogte van het vloerpeil van de woningen is zodanig gekozen dat er vanaf het terras goed contact en zichtrelaties aanwezig zijn met straatniveau. Deze hoogte van 3m boven maaiveld sluit goed aan bij de hoogte van het naastgelegen duin die daardoor visueel doorloopt. Op deze wijze voegt De Duinwachter zich zorgvuldig in de omgeving.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Inleiding

Vanuit diverse overheidslagen is beleid voor het projectgebied geformuleerd. Deze beleidskaders en de daarin opgenomen randvoorwaarden bepalen mede de beleidsvrijheid die de gemeente heeft bij het opstellen van het bestemmingsplan. De gemeente kan, als daar goede redenen voor zijn, er voor kiezen buiten de door de overheid aangegeven kaders beleid te formuleren. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van het landelijke en provinciale beleid dat relevant is voor het bestemmingsplan.

3.2 Rijksbeleid

Op nationaal niveau zijn de volgende plandocumenten indirect van belang voor dit omgevingsplan. Deze plandocumenten hebben hun doorwerking in provinciaal en gemeentelijk beleid.

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De aanstaande NOVI vervangt de SVIR en biedt een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Hiermee kan er ingespeeld worden op de grote uitdagingen die voor ons liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave.

Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want onze ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers.

De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zetten we een proces in gang waarmee we keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter kunnen maken. Zo bouwen we samen aan een mooier en sterker Nederland.

De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting op 1 januari 2023 in werking treedt.

Toets

Voor dit bestemmingsplan is relevant invulling te geven aan klimaatverandering, de energietransitie, het gebied te verduurzamen, de leefbaarheid van de omgeving te verbeteren en een toekomstbestendige ontwikkeling vorm te geven.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Met het Barro maakt het Rijk duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Voor dit bestemmingsplan zijn de volgende doelstellingen vanuit het Barro in het bijzonder van belang:

• de bescherming van de primaire waterkeringen en het behoud van het kustfundament;
• het behouden en versterken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Toets

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de geformuleerde nationale belangen.

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt een aantal eisen aan de toelichting bij het bestemmingsplan bij het mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Dit moet voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling borgen dat er sprake is van een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming.

Doel is om bij de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling te zorgen voor een zorgvuldig of duurzaam gebruik van ruimte, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en de ontwikkeling van de omgeving.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat daarom een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied bevat het ook een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. In het plangebied wordt voorzien in een stedelijke ontwikkeling door de toevoeging van 102 woningen.

De 'stappen van de ladder' zijn in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

• 1. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling;
• 2. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, geeft in de toelichting een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toets

De ontwikkeling is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Derhalve dient in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking enkel de behoefte van de ontwikkeling aangetoond te worden. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient in overeenstemming te zijn met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Gemeente Zanvoort is gelegen in de regio Zuid Kennemerland, waarbinnen regionale afspraken worden gemaakt m.b.t. woningbouw. In paragraaf 3.4.1 wordt voor de functie wonen de toets aan het regionale beleid gedaan. Hieruit is gebleken dat voor de beoogde woningen op de locatie een regionale behoefte bestaat. De voorgenomen ontwikkeling geeft hier invulling aan.

Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling is gelegen in bestaand stedelijk gebied en dat voldoende (regionale) behoefte bestaat voor de voorgenomen ontwikkeling. Er wordt voldaan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie NH2050 (2018)

De Omgevingswet integreert een groot deel van de wetgeving op het gebied van ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Eén van de kerninstrumenten van de Omgevingswet is de Omgevingsvisie. De omgevingsvisie NH2050 is op 26 november 2018 vastgesteld. Daarmee komen de wettelijke verplichte provinciale plannen (Structuurvisie, het Provinciaal Verkeer- en Vervoerplan, het Milieubeleidsplan en de Watervisie) te vervallen.

Door de provincie Noord Holland is een Omgevingsvisie opgesteld om koers te zetten richting de toekomst in de wetenschap dat de wereld om ons heen continu in verandering is en deze veranderingen steeds sneller gaan. Belangrijke veranderingen zijn onder meer klimaatverandering, energietransitie, veranderende economieën, grote woningbehoeftes, bodemdaling en verminderde biodiversiteit.

De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie NH2050 is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Tegelijkertijd is duurzame economische ontwikkeling een voorwaarde voor het kúnnen investeren in een prettige leefomgeving. Omdat het leefbaar houden van de provincie ook vraagt om grote investeringen in bijvoorbeeld het landschap, natuurontwikkeling en de transitie naar een duurzame energiehuishouding.

Economische kansen bijvoorbeeld van energietransitie, ingegeven door de gunstige ligging van Noord-Holland. Kansen voor mooie aanvullende woonmilieus en aansprekende landschappen, om de mensen die in de Provincie wonen, werken en op bezoek komen in een prettig leefbare omgeving te verwelkomen. Kansen ook om nieuwe mobiliteitsconcepten uit te proberen in een gebied met bereikbaarheidsopgaven. Mogelijkheden voor de ontwikkeling van circulaire economie door slimmer om te gaan met de al aanwezige grondstoffen. En uitdagingen om in een drukker wordende provincie oplossingen te bedenken waardoor het hier leefbaar blijft.

De Omgevingsvisie pretendeert daarbij niet te kunnen voorspellen hoe de wereld en Noord-Holland in het bijzonder er in 2050 uitziet. De visie probeert, vanuit de bestaande kwaliteiten en de kansen die veranderingen met zich meebrengen, een richting uit te zetten om houvast te bieden naar die onzekere toekomst. Die richting bestaat uit het benoemen van een aantal bewegingen naar de toekomst toe, een aantal ontwikkelprincipes die ons moeten helpen om in samenhang naar ontwikkelingen te kijken. En uiteindelijk ook een aantal randvoorwaarden waar soms ook gewoon regels bij horen om iedereen duidelijkheid te geven over de letterlijke en figuurlijke ruimte die er is om de veranderingen die op ons afkomen in goede banen te leiden.

Toets

Dit bestemmingsplan geeft een bijdrage aan de provinciale ambities om de geschetste uitdagingen te vertalen in toekomstgerichte nieuwe omgevingen en voldoet daarmee aan de omgevingsvisie NH2050.

3.3.2 Provinciale Omgevingsverordening NH2020

De Omgevingsverordening NH2020 geldt vanaf 17 november 2020. In de Omgevingsverordening NH2020 zijn regels samengevoegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water. De provincie wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. Er wordt gezocht naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid.

Toets

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing en de realisatie van vervangende nieuwbouw binnen bestaand stedelijk gebied. Vanuit de omgevingsvisie NH2050 en de Omgevingsverordening NH2020 worden voor een dergelijke ontwikkeling geen restricties opgelegd.

Er zijn geen werkingsgebieden uit de Omgevingsverordening van toepassing op het plangebied.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Woonakkoord 2021-2025

De gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond (Beverwijk, Bloemendaal, Haarlem, Heemskerk, Heemstede en Zandvoort) werken samen met de provincie Noord-Holland aan een gezamenlijke missie: een aantrekkelijke en gevarieerde woonregio blijven, toekomstbestendig en met plek voor alle inwoners. Dit staat in het regionale Woonakkoord dat zij met elkaar zijn aangaan.

In het Woonakkoord voor Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025 staat de ambitie dat de betrokken gemeenten en de provincie samenwerken met partijen, zoals woningcorporaties, marktpartijen en zorgaanbieders aan deze belangrijke regionale woonopgaven. Alle regionale corporaties hebben aangegeven het Woonakkoord te onderschrijven. Behalve het zorgdragen voor voldoende betaalbare en duurzame woningen voor alle inwoners, beoogt het akkoord ook een betere doorstroming op de woningmarkt, zodat meer mensen kunnen wonen in een huis dat past bij hun inkomen, levensfase en woonwensen.

De verwachte groei van de woningbehoefte in de periode 2019-2030 is 13.150. In 2019 is de woningvoorraad in de regio met circa 1.500 woningen uitgebreid. Voor de periode 2020-2030 dient de voorraad dan ten minste te worden uitgebreid met 11.650 woningen. Gemiddeld gaat het om minimaal zo’n 1.200 woningen per jaar (netto). Toevoeging zal met name plaatsvinden door woningbouw en transformatie. Ook het splitsen van grote in kleinere woningen, veelal door particulieren, kan leiden tot extra woningen. De groei in de woningbehoefte binnen de regio varieert enigszins. In onderstaande tabel is de behoefte en dus ook de minimale opgave per deelgebied weergegeven. Ook is binnen de opgave per deelgebied een verdeling per gemeente gemaakt.

Tabel: Minimale benodigde uitbreiding woningvoorraad voor regio, deelgebieden en per gemeente voor de periode 2020-2030.

Bij deze verdeling is rekening gehouden met verschillende aspecten: omvang van de plancapaciteit (welke woningbouwmogelijkheden ziet de gemeente op dit moment), toekomstige ambitie van de gemeente (met name Haarlem, Beverwijk en Velsen zijn ambitieus), leeftijdsopbouw (een jonge bevolking, zoals in Haarlem en Beverwijk, leidt tot een hogere behoefte) en inwonertal (welke bijdrage van de gemeente kan grosso modo worden verwacht).

Toets

Het plan levert een bijdrage aan het oplossen van de woningnood in Zandvoort zelf en binnen de regionale opgave.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Omgevingsvisie Zandvoort

De Omgevingsvisie Zandvoort is vastgesteld op 23 november 2021. Deze (toekomst)visie geeft richting aan wat voor dorp Zandvoort zou kunnen zijn in 2040. De omgevingsvisie heeft daarmee betrekking op heel Zandvoort. De onderdelen en ontwikkelingen die van toepassing zijn op het strand, zijn waar mogelijk alvast verwerkt in het ontwerpomgevingsplan.

Zandvoort 365 dagen aantrekkelijk. Het motto van deze ontwerp-Omgevingsvisie. Zandvoort en Bentveld hebben heel veel moois te bieden aan haar inwoners en de vele bezoekers die de gemeente ieder jaar mag ontvangen. Met alle Zandvoorters, inwoners, ondernemers, instellingen en bezoekers moeten we zorgen dat dit ook in de toekomst zo blijft.

Er komt in de nabije en verdere toekomst veel op ons af. Bijvoorbeeld op het gebied van wonen en werken, de energietransitie en de klimaatverandering. Ook in de toekomst moet Zandvoort bereikbaar zijn en voldoende voorzieningen hebben. De Omgevingsvisie zet al deze opgaven op de agenda en geeft richting aan de mogelijke oplossingen.

De ambities van Zandvoort zijn uitgewerkt in vijf schijven: duurzaamheid, mobiliteit, economie, samenleving en ruimte.

De vraag naar woningen in Zandvoort groeit en verandert. De gemeente wil inspelen op de woonbehoeften van jongeren, starters en senioren. Met een goede balans tussen bewoning door inwoners en bezoekers. Ook de pleinen en straten van Zandvoort vragen om een kwaliteitsimpuls. Op veel plekken zien we slijtage en is de uitstraling niet meer van deze tijd. Onze ambitie is om de kwaliteit, uitstraling en belevingswaarde van boulevard en dorp te verbeteren. Daarnaast willen we goede verbindingen leggen tussen strand, boulevard, dorp, woonwijken en het omringende landschap.

Toets

Het bouwplan voorziet in een woonprogramma waarin de specifiek in de Omgevingsvisie genoemde doelgroepen een plek kunnen vinden. De hoogwaardige nieuwbouw op een plek die nu is ingericht als tankstation / garagebedrijf zal zorgen voor een kwaliteitsimpuls.

Afbeelding 3.1: uitsnede uit kaart 2.3 van de Omgevingsvisie. De projectlocatie binnen de rode cirkel.

Het bouwplan is als belangrijk zoekgebied opgenomen voor verdichting. Het bouwplan sluit aan op de ambities zoals opgenomen in de Omgevingsvisie.

3.5.2 Nota openbare ruimte

Op 29 oktober 2013 is de Nota Openbare Ruimte deel A vastgesteld. In de nota geeft de gemeente haar integrale visie op de openbare ruimte in hoofdlijnen. Naast inrichting komen onderhoud en beheer aan bod. Ingezet wordt op een kwaliteitsverbetering van het groen met name op de meest zichtbare plekken (het centrum en de hoofdontsluitingswegen). Hierbij wordt bij de keuze van het groen aangesloten op de functie en de karakteristiek van de omgeving. Met name langs doorgaande routes is de aanwezigheid van groene tuinen met bomen van belang.

In de Nota wordt onderscheid gemaakt in het visitekaartje, de woonwijken en het landschap. Het zuidelijke deel van het plangebied valt onder het deelgebied "Het visitekaartje". Het noordelijk deel valt onder deelgebied “overige woonwijken”.

Voor het visitekaartje geldt de ambitie:

Zandvoort wil een goed visitekaartje afgeven. Gestreefd wordt naar een ruimte die mooi, schoon en vooral functioneel is. Belangrijke opgave is het opruimen van de openbare ruimte; niet meer inrichtingselementen dan strikt noodzakelijk en het ordenen van activiteiten zodanig dat alle functionaliteiten naast elkaar bestaan zonder dat het storend werkt.

Van het onderdeel visitekaartje is voor het plangebied het aspect 'Hoofdroutes' van belang.

Voor de hoofdroutes is het beleid gericht op een goede doorstroming en een logische oriëntatie. De wegen zien er aantrekkelijk uit zonder dat dit ten koste gaat van de functionaliteit. Tegelijk is het streven erop gericht de wegen zo min mogelijk een barrière te laten zijn tussen gebieden. Over het algemeen is de huidige ring overgedimensioneerd. Dit geeft de wegen een weinig aantrekkelijk en stenig uiterlijk. Bij herinrichting is het uitgangspunt de vermindering van verharding in ruil voor groen.

Voor de woonwijken geldt de ambitie:

Het handhaven en indien nodig creëren van een prettige leefomgeving waar het goed toeven is voor de bewoners. De wijken zijn goed onderhouden en veilig. Daar waar de wijken grenzen aan duingebied wordt het duin, de wijk ingetrokken.

De woonwijk is de directe leefomgeving van bewoners. In de afgelopen decennia is de openbare ruimte steeds anoniemer geworden. Door burgerinitiatieven meer de ruimte te geven, wordt het openbaar gebied weer van de bewoners. De gemeente draagt zorg voor de basisinrichting, de bewoners krijgen de kans om samen met buurtgenoten een eigen twist te geven aan hun woonomgeving.

In deel B1 van de Nota Openbare Ruimte, vastgesteld op 26 september 2017, is het beleidskader verder uitgewerkt en vertaald naar een aantal basis-wegprofielen en voorstellen voor de materialisering en de toepassing van het wegmeubilair. De inhoud van het handboek zal verwerkt moeten worden tot concrete wijkinrichtingsplannen, Nota Openbare Ruimte deel B2. Bewoners zullen daarin een belangrijke rol spelen. Zij leveren de extra input om tot een echte Zandvoortse inrichting te komen.

Toetsing

Dit bestemmingsplan staat de ambities uit de Nota Openbare Ruimte niet in de weg.

3.5.3 Milieubeleidsplan

Op 21 april 2015 heeft de gemeenteraad het Milieubeleidsplan Zandvoort 2014 - 2018 vastgesteld. Hoewel de planhorizon van het plan inmiddels is verstreken, blijft de inhoud vooralsnog onverkort van kracht. Het milieubeleidsplan geeft inzicht in wat er in Zandvoort op milieugebied speelt, geeft het standpunt van de gemeente weer over een aantal kwesties die al langere tijd voorlagen en legt de basis voor het stellen van prioriteiten en het verdelen van middelen binnen het milieubeleid voor de komende vier jaar. Verhoging en de borging van de kwaliteit van wonen, werken en recreëren staat hierbij centraal.

Voor nieuwbouw is het milieubeleidsplan relevant. Voor ontwikkelingen zijn de volgende randvoorwaarden opgesteld:

• Stedenbouwkundige plannen: Bij ieder bouwplan van 10 woningen of meer, stelt de ontwikkelende partij in overleg met de gemeente Zandvoort, een energievisie op.
• Nieuwbouw (woningen): Inzetten op GPR Gebouw score 8 bij nieuwbouw. GPR Gebouw meet duurzaamheidsprestaties nieuwbouw. De omgevingsdienst heeft licentie voor het gebruik van GPR Gebouw.
• Bedrijfsgebouwen: Voldoen aan de door de overheid vastgestelde GPR scores. De GPR Gebouw berekening moet zijn opgesteld of zijn goedgekeurd door een erkend GPR Gebouw Expert.

Toetsing

De twee appartementengebouwen op een bijzondere plek in Zandvoort, vragen om een extra duurzaamheidsinspanning en een bijdrage aan de Zandvoortse klimaat- en duurzaamheidsdoelstellingen. Hiervoor dient de ontwikkelaar een duurzaamheidsconcept uit te werken dat de volgende onderdelen omvat:

• a. energie & warmte
• b. klimaatadaptatie
• c. groen & ecologie
• d. circulariteit
• e. mobiliteit

Ad a. Energie & warmte

Doel is vermindering van het gebruik van fossiele brandstof en de afhankelijkheid aardgas. Randvoorwaarde is gasloos bouwen (landelijk beleid). De wens (dit is geen eis aangezien er in Zandvoort geen sprake is van een vastgestelde duurzaamheidsambitie) is energieneutraal tot energieleverend bouwen. Dit kan onder andere bereikt worden door toepassing van hoge isolatiewaarden in combinatie met een WKO-installatie en zonnepanelen.

Ad b. Klimaatadaptatie

Doel is het verminderen van wateroverlast en -tekort. Randvoorwaarde is de aanleg van een toekomstbestendig watersysteem voor de afvoer van hemelwater (zie paragraaf 4.2). De uit te werken ambitie is een integraal groenblauw-ontwerp waarbij hemelwater zo lang mogelijk bij de bron wordt vastgehouden, met name door toepassing van beplanting op en aan de gebouwen en de nieuwe duinrandvegetatie. Door deze natuurlijke waterbuffering wordt in natte perioden wateroverlast, en in warme perioden hittestress zo veel mogelijk voorkomen.

Ad c. Groen & ecologie

Doel is behoud van ecologische waarden en biodiversiteit. Randvoorwaarde is het behoud en de compensatie de aanwezige natuurwaarden op de locatie. Ambitie is natuurinclusief bouwen waarbij op en aan de gebouwen nest, slaap- en schuilplekken voor vogels en vleermuizen worden gecreëerd en voor de inrichting van het nieuwe duinlandschap en de groene daken een beplantingsassortiment wordt toegepast dat gebiedseigen is.

Ad d. Circulariteit

Doel is het verminderen van vraag naar grondstoffen en belasting van het milieu. Randvoorwaarde zijn de waardes conform bouwbesluit 2018. De Milieuprestatie gebouwen (MPG) geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast en heeft een maximum grenswaarde van 1,0. De uit te werken ambitie is een gebouwontwerp met een zo laag mogelijke milieubelasting op:

• de productie van de toe te passen materialen
• het gebruik van de toe te passen materialen
• het afval na de sloop of vervanging van de toe te passen materialen, en de milieuwinst door hergebruik van vrijkomende materialen bij de sloop van de huidige panden.

Ad e. Mobiliteit

Doel is de gebouwen en het terrein zo in te richten dat bewoners gestimuleerd worden met de voet, fiets of het OV te gaan. Randvoorwaarde is de realisatie van collectieve, inpandige fietsenstallingen die dusdanig bij de entrees gesitueerd worden zodat bewoners eerder bij hun fiets zijn dan bij de auto. Ambitie is het uitwerken van een mobiliteitsplan met bijvoorbeeld een (elektrische) deelautoconcept.

Conclusie

Het bouwplan is in overeenstemming met het Milieubeleidsplan.

3.5.4 Uitvoeringsprogramma Wonen 2019 - 2025

De woningmarkt is de afgelopen jaren sterk in beweging geweest. Tussen 2008 en 2013 was er, ook in Zandvoort, sprake van een ongekende dip in de Nederlandse woningmarkt die gepaard ging met dalende woningprijzen en weinig verhuisbewegingen. Sindsdien zien we een krachtig herstel en was de woningmarkt anno 2019 vergelijkbaar met die van vóór de crisis. Er zijn ook veel blijvende veranderingen die van invloed zijn op de lokale woningmarkt en het woonbeleid. Bijvoorbeeld in de bewonerssamenstelling van Zandvoort en op het gebied van (landelijke) wet- en regelgeving. Zo zien we dat er sprake is van een vergrijzende en ontgroenende bevolking. Ook zijn er de afgelopen jaren veel wijzigingen in de hypotheekregels doorgevoerd, waardoor het financieren van een koopwoning, met name voor starters, lastiger is geworden. Maar de belangrijkste wijziging is toch wel de introductie van de nieuwe Woningwet in 2015. Deze wet vraagt gemeenten om een actueel volkshuisvestingsbeleid op te stellen dat als basis dient voor prestatieafspraken die gemaakt worden met de woningcorporatie(s) en huurders. Het belang om als gemeente heldere doelstellingen over wonen te formuleren is daarmee alleen maar toegenomen.

Omdat de samenstelling en de woonvoorkeuren van de inwoners van Zandvoort veranderen, zal ook onze woningvoorraad moeten veranderen. Hiervoor kunnen verschillende instrumenten ingezet worden. We kijken hierbij zowel naar nieuwbouw als naar het aanpassing en verbeteren van bestaande woningvoorraad.

Het Uitvoeringsprogramma Wonen bevat een samenvatting van het gemeentelijk woonbeleid (de volkshuisvestelijke uitgangspunten) zoals verwoord in de Woonvise en aangevuld met recente besluiten, en een set concrete maatregelen waarmee de gemeente Zandvoort de komende jaren haar woonbeleid, in samenwerking met haar partners, zal vormgeven. Ons woonbeleid is er op gericht om, inspelend op actuele en toekomstige ontwikkelingen, onze woningvoorraad zo veel mogelijk af te stemmen op de woonbehoefte van de inwoners van Zandvoort. Nu, maar ook in de toekomst.

De nota Wonen in Zandvoort uit 2016 bevat de volkshuisvestelijke ambities en uitgangspunten van de gemeente Zandvoort. Samengevat zijn er drie volkshuisvestelijke uitgangspunten:

• a. een evenwichtige bevolkingssamenstelling
• b. een evenwichtige en betaalbare woningvoorraad
• c. een duurzame samenleving en woningvoorraad

Toetsing

De gemeente Zandvoort zet zich in om in de periode 2018 t/m 2025 630 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad, waarvan 20% door transformatie.

Van de woningbouwplannen voor 2019 t/m 2025 waarbij het programma niet eerder is vastgesteld in een private overeenkomst of gemeentelijk besluit is het uitgangspunt: 30% sociale huur 40% betaalbaar en middelduur en 30% overig.

Voor de doelgroep ouderen is het uitgangspunt om 200 geschikte nultreden woningen toe te voegen in de vorm van appartementen. Voor jongeren en jonge gezinnen worden zowel appartementen als betaalbare en middeldure eengezinswoningen gebouwd.

Voor het voorliggende project is het totale woningaantal vastgesteld op 102 woningen met een verdeling overeenkomstig het ‘Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019-2025’:

• 30% sociale huur: < € 737,14 (volgt index conform Rijksoverheid);
• 20% betaalbare koop < € 250.000 of betaalbare huur < € 971 (peildatum 1 januari 2019, consumentenprijsindex CBS
• 20% middeldure koop < € 363.000 of middeldure huur < € 1.300 (peildatum 1 januari 2019, consumentenprijsindex CBS
• 30% dure segment

Het programma voor het hoofdgebouw is vastgesteld op 69 appartementen en voor het lagere gebouw op 33 appartementen. Het programma omvat:

• 31 seniorenwoningen in de sociale huur, al dan niet in combinatie met zorg
• 20 woningen in de betaalbare huur en/of koop
• 20 woningen in middeldure huur en/of koop
• 31 woningen in de dure koop en/of huur

Conclusie

Het woonprogramma sluit aan op het Uitvoeringsprogramma Wonen.

3.5.5 Parkeernormennota 2021

Op 8 juni 2021 is door de gemeenteraad de nieuwe parkeernormennota vastgesteld: “Parkeernormennota Zandvoort 2021”. Deze nota vervangt de Parkeernormennota 2012. Nieuw is onder meer dat er, naast normen voor personenauto's, ook richtlijnen zijn opgenomen voor fietsparkeren.

Deze parkeernormennota is een losstaand onderdeel uit het Plan van Aanpak Optimaliseren bereikbaarheid en parkeren Zandvoort ('overige maatregelen'). Dit is niet het nieuwe parkeerbeleid dat ziet op de regulering van Zandvoort.

Als basis zijn de nieuwste parkeerkencijfers van het CROW gebruikt als basis voor de nieuwe parkeernormen, waarbij:

• de actuele stedelijkheidsgraad wordt toegepast (Zandvoort: sterk stedelijk, Bentveld: niet stedelijk);
• het gemiddelde van de bandbreedte van CROW als minimum parkeernorm gaat gelden. Dit gemiddelde is passend voor Zandvoort aangezien het autobezit en het autogebruik in Zandvoort vergelijkbaar is met het gemiddelde bezit en gebruik in alle sterk stedelijke gebieden;

In aanvulling op de functielijst van CROW is:

• vanwege de toenemende vraag naar een specifieke parkeernorm voor sociale huurappartementen voor deze functie een aparte parkeernorm opgenomen, aanvullend op een parkeernorm voor een sociale huurwoning;
• vanwege het belang van verblijfstoerisme, een meer specifieke regeling voor deze sector opgenomen dan in de oude Parkeernormennota.

De parkeeroplossing moet op eigen terrein worden opgelost:

• Het is niet mogelijk om (een deel van) de parkeerbehoefte in de openbare ruimte op te vangen, aangezien uit de parkeertellingen blijkt dat er geen restcapaciteit beschikbaar is en omdat Zandvoort de ambitie heeft om de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren.
• Om te voorkomen dat de parkeerdruk in de openbare ruimte toeneemt, worden alle bouwontwikkelingen uitgesloten van een parkeervergunning (niet van bezoekersregeling).

Een parkeerplaats op eigen terrein hoeft overigens niet op hetzelfde perceel als een ontwikkeling te liggen. De ontwikkellocatie en een parkeerplaats op eigen terrein mogen ook uit elkaar liggen, mits deze parkeerplaatsen binnen een maximaal acceptabele loopafstand liggen. Het is bijvoorbeeld ook mogelijk om parkeerplaatsen te huren op een nabijgelegen parkeervoorziening.

Betekenis voor het project

Het plan voor de bouw van 102 appartementen de Duinwachter is een initiatief dat al enkele jaren loopt en waarvoor het stedenbouwkundig programma van Eisen (SPvE) is vastgesteld ruim voor inwerkingtreding van de nieuwe Parkeernormennota. Hetzelfde geldt voor de tussen ontwikkelaar en gemeente gesloten Anterieure Overeenkomst.

Als onderdeel van het SPvE is een mobiliteitsplan opgesteld waarbinnen de parkeerbalans aansluit bij het toen geldende beleid: Parkeernormennota 2012.

Voor langer lopende initiatieven is in de nieuwe Parkeernormennota 2021 in artikel 7.2 een 'overgangsregeling bestaande initiatieven' opgenomen. Hierin is bepaald dat er een overgangsregeling geldt voor initiatieven waarvoor eerder schriftelijke afspraken tussen gemeente en initiatiefnemer zijn gemaakt en waarvoor de aanvraag omgevingsvergunning binnen 1 jaar na vaststelling van het nieuwe beleid wordt ingediend. Deze regeling is op het project de Duinwachter van toepassing. De parkeerbalans is getoetst aan de Parkeernormennota 2012.

Mobiliteitsplan

Als Bijlage 3 bij het bestemmingsplan is 'Mobiliteitsplan Duinwachter Zandvoort' toegevoegd.

Dit mobiliteitsplan is specifiek voor de Duinwachter opgesteld door externe adviseur Goudappel in samenspraak met de afdeling Beheer en Beleid Openbare Ruimte van de gemeente Haarlem/Zandvoort.

Het plan bevat de uitkomsten van het onderzoek naar de parkeerbehoefte voor bewoners en bezoekers op het gebied van auto's en fietsen. Vanwege de aanwezigheid van senioren/serviceflats in het project zijn daarnaast ook opstelplaatsen voor scootmobiels in het onderzoek betrokken.

De parkeervoorzieningen welke zijn opgenomen in het project zijn in het mobiliteitsplan getoetst aan de parkeernormennota en de CROW kencijfers. Deze toets levert de volgende resultaten op:

Autoparkeren

Op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid zijn zonder dubbelgebruik 128 parkeerplaatsen nodig en met dubbelgebruik 113 parkeerplaatsen. Het plan voorziet in 137 parkeerplaatsen. Hiermee ontstaat een overschot van 10 (geen dubbelgebruik) of 25 (dubbelgebruik toegepast) parkeerplaatsen. Daarmee zijn ruim voldoende parkeerplaatsen opgenomen in het plan.

Fietsparkeren

Op basis van de kencijfers van CROW zijn 257 fietsparkeerplaatsen en 33 scootmobielplaatsen nodig. In het plan wordt voorzien in 319 fietsparkeerplaatsen en 33 scootmobielplaatsen. Hiermee is er sprake van een overschot van 62 fietsparkeerplaatsen en voor het parkeren van scootmobiels wordt voldoende in de behoefte voorzien.

3.5.6 Gemeentelijk verkeers- en vervoersplan (GVVP) 2005

Het GVP beschrijft in hoofdlijnen het gewenste beleid ten aanzien van verkeer en vervoer dat de gemeente Zandvoort voor de korte en lange termijn wenst te voeren. In de GVVP is een korte en lange termijnvisie op de onderdelen Infrastructuur, Fietsverkeer en Openbaar Vervoer gegeven.

De algemene doelstelling van het verkeers- en vervoerbeleid is te definiëren als "een duidelijke en logische indeling ontwikkelen in verkeersruimte en verblijfsgebieden. Het verbeteren van de leefbaarheid, bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Het bevorderen van gebruik openbaar vervoer en fiets".

Het GVVP geeft een wegencategorisering voor de gemeente Zandvoort. De wegen worden in de volgende categorieën opgedeeld:

• 1. gebiedsontsluitingsweg (wegen die worden aangemerkt als verkeersaders en gericht zijn op doorstroming);
• 2. erftoegangsweg-plus (wegen in de verblijfsgebieden met een relatief hoge intensiteit, onderdeel van bus- of parkeerroute of uitrukroutes van hulpdiensten);
• 3. erftoegangsweg (de overige wegen in de verblijfsgebieden binnen en buiten de bebouwde kom met een overwegende verblijfsfunctie).

Afbeelding 3.4: Wegencategorisering GVVP Zandvoort (2005).

Toets

Het plangebied is gelegen aan een gebiedsontsluitingsweg en ook aan primaire- secundaire- en recreatieve fietsroutes. Het bestemmingsplan heeft geen betrekking op gronden buiten de eigen kavel en heeft geen gevolgen voor de verkeersstructuur in Zandvoort.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsfactoren

4.1 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek

Ten behoeve van het project is bodemonderzoek uitgevoerd. Gezien de resultaten van het onderzoek kan worden geconcludeerd dat de wasplaats, tankplaats, OBAS en ondergrondse tanks niet verdacht zijn op de aanwezigheid van minerale olie en/of aromaten. De voor het overige terrein opgestelde hypothese ’onverdacht locatie’ is echter onjuist gebleken, doordat er licht tot matig verhoogde waarden zijn aangetoond. Gezien de aangetroffen gehalten is er geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de grond onder de aanwezige bebouwing op het terrein niet is onderzocht. Het kan worden overwogen om na de sloop van de aanwezige bebouwing een aanvullend bodemonderzoek uit te voeren. Het kan hierbij van toegevoegde waarde zijn om het bodemonderzoek uit 1987 (referentie onbekend) op te vragen. Dit onderzoek verschaft mogelijk meer informatie met betrekking tot de voormalige tanklocaties en de reeds onderzochte bodemlagen.

Op basis van de uitkomsten van het onderzoek dienen ervan uit milieuhygiënisch oogpunt gezien mogelijk beperkingen te worden gesteld aan het toekomstige gebruik van de locatie als woonlocatie. Op de locatie is een antropogene ophooglaag aanwezig die heterogeen verontreinigd is. De verontreinigingen betreffen licht tot plaatselijk matig verhoogde gehalten. De maximale waarde Wonen wordt lokaal door zink, PAK en minerale olie overschreden. Afhankelijk van de precieze inrichting en bestemming van de locatie dienen er maatregelen te worden genomen.

Indien grond van de locatie vrijkomt en wordt toegepast gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit. Hierdoor is mogelijk een generiek of gebied specifiek beleidskader vankracht voor het toepassen van grond.

Bij uitvoering van grondwerkzaamheden dient rekening te worden gehouden met veiligheidsmaatregelen conform CROW-publicatie 132/400 ‘Werken in of met verontreinigde grond’.

Conclusie

Het bouwplan wordt gerealiseerd op een verhoogd maaiveld. De eerste twee bouwlagen bestaan uit een parkeergarage. De woningen worden dan ook niet direct op of aan de licht verontreinigde grond gerealiseerd. Het onderdeel bodem vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.2 Water

Toetsingskader

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

Waterbeheer en watertoets

Het watertoetsproces is een belangrijk instrument om het waterbelang in ruimtelijke plannen en besluiten te waarborgen. Het gaat daarbij om alle waterhuishoudkundige aspecten, waaronder veiligheid, wateroverlast, watertekort, waterkwaliteit en verdroging, en om alle wateren: rijkswateren, regionale wateren en grondwater. Het is niet een toets achteraf, maar een proces dat de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder in een zo vroeg mogelijk stadium met elkaar in gesprek brengt. Het plangebied ligt binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van deze paragraaf wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NWP)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PMWP)
• Verordening water
• Verordening ruimte 2014

Waterschapsbeleid

Voor de planperiode 2016-2021 zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De ambitie voor Rijnland is het samen werken aan droge voeten en schoon water. Dit wordt gedaan door zich te richten op de volgende zaken: waterveiligheid, voldoende water, schoon en gezond water en de waterketen. Wat betreft waterveiligheid gaan de doelen om preventie, gevolgbeperking en voorbereiding op calamiteiten. Om voor voldoende water te zorgen zorgt het Hoogheemraadschap er voor dat de waterpeilen kloppen, dat het watersysteem in stand gehouden wordt, de gevolgen van wateroverlast beperkt worden en dat er voldoende zoetwater beschikbaar is. Schoon en gezond water is belangrijk voor zowel de mens, natuur als bedrijven. De doelen die hiermee samenhangen richten zich op het verminderen van watervervuiling, het ecologisch beheren en onderhouden van de watersystemen, het realiseren van schone meren, plassen en natuurgebieden en het schoon en veilig maken van zwemwaterlocaties. De ambitie voor de waterketen is het optimaliseren van de verwerking van afvalwater en het hergebruiken van grondstoffen. Het Waterbeheerplan 2016-2021 van Rijnland is te vinden op de website: www.rijnland.net/plannen/waterbeheerplan.

Keur en uitvoeringsregels

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Denk hierbij aan handelingen in of nabij:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen);
• de bodem van kwelgevoelige gebieden.

Maar ook aan het onttrekken en lozen van grondwater en het aanbrengen van verhard oppervlak.

In 2020 is een nieuwe gewijzigde Keur in werking getreden. Bij het opstellen van deze Keur is een andere aanpak gebruikt. Er gelden minder regels voor burgers, bedrijven en Rijnland en het aantal vergunningen en meldingen is ongeveer gehalveerd. Zo geeft Rijnland verantwoordelijkheid, flexibiliteit en vertrouwen waar dat kan, maar stelt regels waar dat moet. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) om binnen het beheergebied waterveiligheid, droge voeten, voldoende oppervlaktewater en schoon oppervlaktewater te bieden. Het belangrijkste onderdeel van de keur is hoofdstuk 3. In dit hoofdstuk heeft Rijnland vastgelegd op welke wijze handelingen die invloed hebben op het functioneren van het watersysteem worden gereguleerd. Het gaat hierbij om regulering via een zorgplicht, algemene regel, vergunningplicht of een absoluut verbod. Dit houdt in dat handelingen in het watersysteem in eerste instantie via de zorgplicht gereguleerd worden. Als er redenen zijn om handelingen zwaarder te reguleren, via een algemene regel of vergunningplicht, wordt dat uitgelegd in de regelgeving. In de Uitvoeringsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De Keur en Uitvoeringsregels van Rijnland zijn te vinden op de website: https://www.rijnland.net/regels-op-een-rij/keur-en-uitvoeringsregels/

Riolering en afkoppelen

Voor zover het bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen mogelijk maakt, is het van belang dat er met Rijnland afstemming plaatsvindt over het omgaan met afvalwater en hemelwater. Overeenkomstig het rijksbeleid gaat Rijnland uit van een voorkeursvolgorde voor de omgang met deze waterstromen. Deze houdt in dat allereerst geprobeerd moet worden het ontstaan van (verontreinigd) afvalwater te voorkomen, bijvoorbeeld door het toepassen van niet uitlogende bouwmaterialen en het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en chemische onkruidbestrijding. Vervolgens is het streven vuil water te scheiden van schoon water, bijvoorbeeld door het afkoppelen van hemelwaterafvoeren van gemengde rioolstelsels. De laatste stap in de voorkeursvolgorde is het zuiveren van het afvalwater. De doelmatigheid daarvan wordt vergroot door het scheiden van de schone en de vuile stromen.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP), waarin de uiteindelijke afweging wordt gemaakt en waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat.

Betekenis voor het project

Hemelwater

De huidige locatie is nagenoeg 100% verhard en gekoppeld op het riool. Bij regenval zal in de huidige situatie dus nagenoeg 100% van het water direct op het riool lozen. Als uitgangspunt voor de ontwikkeling geldt dat regenwater zoveel mogelijk geïnfiltreerd dient te worden op de locatie. Dit wordt gerealiseerd door de retentielaag op het parkeerdek, met daarop nog een aanzienlijk groeipakket voor beplanting. In deze retentielaag wordt bij hevige buien het water verzameld en wordt dan geleidelijk weer afgegeven aan de beplanting. Eventueel overtollig water wordt vertraagd aangeboden langs de randen van de het parkeerdek. Het overvloedige water komt via de beplantingslaag in de royale zandige duinrand rondom het gebouw. In dit duinzand infiltreert het water in de bodem. In de randen om het gebouw worden de benodigde infiltratiekoffers opgenomen om bij hevige buien de pieken te kunnen opvangen.

Op deze manier wordt een aanzienlijke hoeveelheid verharding in de bestaande situatie geheel afgekoppeld van het riool. Een verbetering ten opzichte van de huidige situatie.

Bouwen in de beschermingszone

De Duinwachter is deels gelegen in de beschermingszone en deels in de buitenbeschermingszone van de zeewering. Het gebouw wordt gedeeltelijk voorzien van een ondergrondse stallinggarage. In overleg met Rijnland is de kritieke lijn van het grensprofiel vastgesteld in relatie tot de mogelijke dwarsdoorsnede van het gebouw. Vanaf de kritieke lijn van het grensprofiel dient een lijn met een helling van 1 op 3 tot maaiveld getrokken te worden. De onderzijde van de constructie dient boven deze lijn te liggen. In onderstaande afbeelding is de kritieke lijn weergegeven in relatie tot de doorsnede van het gebouw. Hieruit blijkt dat de onderzijde van de bebouwing (ruim) gelegen is boven het grensprofiel, waarmee voldaan wordt aan de eisen van Rijnland.

Grondverzet

De Duinwachter is voorzien van een stallingsgarage onder de bebouwing. De bovenste laag bevindt zich op bestaand maaiveldniveau. In de buitenbeschermingzone wordt een kelder gegraven van 4,5 m tot 6 m onder maaiveld niveau. Hierbij wordt ca 9.500 m3 grond ontgraven in de buitenbeschermingszone. Een deel van deze grond, ca. 5.500 m3 wordt op de projectlocatie verwerkt bij de realisatie van het "duin" om de bebouwing heen en op het dek van de stallinggarage in het binneterrein. Hiermee resteert een overschot van ca. 4.000 m3 grond. Deze resterende grond wordt opgeslagen in een door de Gemeente Zandvoort op te richten gronddepot.

Afbeelding 4.1: doorsnede bouwplan met waterlijn

Conclusie

Tijdens de uitvoering moet voldaan worden aan de op dat moment geldende Keur (thans 2020). Een vergunning/melding op grond van de Waterwet dient te worden aangevraagd bij het hoogheemraadschap.

Het onderdeel water vormt geen belemmering voor het project.

4.3 Geluid

Wet geluidhinder

Een belangrijke basis in de ruimtelijke afweging voor het aspect geluid is de Wet geluidhinder (hierna: Wgh). Deze wet biedt geluidsgevoelige functies, zoals woningen, bescherming tegen geluidsoverlast van wegverkeer-, spoorweg- en industrielawaai. De Wgh is van toepassing bij het vaststellen van bestemmingsplannen en bij het verlenen van omgevingsvergunningen ex artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo.

Onderzoek

Door M+P raadgeven ingenieurs B.V. is Akoestisch onderzoek uitgevoerd.

Het bouwplan is geluidsbelast vanwege:

• 1. Racecircuit Zandvoort
• 2. Beach Factory en Strandhotel
• 3. Jump XL
• 4. Wegverkeer op Van Lennepweg en de Burgemeester van Alphenstraat
• 5. Tropisch zwembad Centerparcs met hoge glijbanen op circa 150 meter van het bouwplan

Wegverkeerslawaai

De regelgeving voor wegverkeerslawaai, met uitzondering voor Rijkswegen, is vastgelegd in de Wgh. In artikel 74 van de Wgh is bepaald dat een weg een zone heeft die zich uitstrekt vanaf de as van de weg. Uitgaande van een stedelijk gebied bedraagt de zone van een weg, bestaande uit een of twee rijstroken 200 meter. Uit de berekeningen kan het volgende worden geconcludeerd: voor de van Lennepweg - Burgemeester van Alphenstraat worden hogere waarden berekend. Wel wordt overal voldaan aan de maximale ontheffingswaarde. De volgende maatregelen kunnen overwogen worden:

• Toepassen van een stiller wegdektype: dunne geluidsreducerende deklaag is SMA-NL8 G+.
• Het voorzien van de woningen van een balkon/loggia met een gesloten balustrade en een geluidsabsorberend plafond.

Racecircuit Zandvoort

De geluidbelasting vanwege het circuit bedraagt maximaal 50 dB(A) ter plaatse van de ontwikkellocatie. Hiermee levert het circuit geen knelpunten op. In een eerdere fase van de planvorming is door het circuit zienswijze ingediend waarbij over het akoestisch onderzoek is opgemerkt dat naast de activiteiten van het Circuit van Zandvoort die in de milieuvergunning zijn vastgesteld ook rekening dient te worden gehouden met de ontwikkelingen buiten de inrichting. Dit betreft activiteiten ten behoeve van het opvangen van bezoekers voor het Formule 1-evenement "Formula 1 Dutch Grand Prix" (DGP).

In de Memo geluidbelasting evenement Formule 1 is onderzocht of het bouwplan knelpunten kan opleveren bij het aanvragen van een evenementenvergunning voor het DGP Race-Festival in de toekomst.

Uit het onderzoek wordt geconcludeerd dat de geluidsbelasting ter plaatse van de Duinwachter in de worst-case situatie de volgende waarden betreft:

• Fanzone 76 dB(A)
• Camping 55 dB(A)
• Muziekgeluid op het circuit: 70 dB(A)

Bovengenoemde waarden voldoen aan de grenswaarde van 85 dB(A) uit het evenementenbeleid. Indien de maximale situatie op de drie locaties tegelijkertijd optreden betreft de gecumuleerde geluidsbelasting maximaal 77 dB(A), waarmee ook voldaan wordt aan het evenementenbeleid.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de geluidsbelasting ter plaatste van de Duinwachter in werkelijkheid fors lager kan zijn, omdat voor de Fanzone en het muziekgeluid op het circuit van de geluidsbelasting op vergunningspunt 5 wordt uitgegaan, dat minder gunstig gelegen is dan de Duinwachter.

Voor de planning van de activiteiten wordt verwezen naar het rapport van Peutz. Hieruit blijkt dat aan de eindtijd van 24:00 uit het evenementenbeleid kan worden voldaan. Wel vinden er in de ochtend activiteiten plaats: Vanaf de fanzone en de camping is vanaf 9 of 10 uur al muziekgeluid hoorbaar, waaronder achtergrondmuziek en live-optredens.

• De afstand tot de omliggende bedrijven voldoet aan stap 1 uit de VNG handreiking, uitgaande van een gemengd gebied. Verder toetsing voor het aspect geluid kan in beginsel achterwege blijven.
• De geluidsbelasting vanwege het circuit van Zandvoort levert geen knelpunten op voor het bouwplan.

Conclusie

De voorkeursgrenswaarde vanwege wegverkeerslawaai wordt overschreden maar de geluidbelasting blijft binnen de maximaal te ontheffen waarde. Ten behoeve van het project wordt een hogere waardenbesluit genomen.

Het onderdeel akoestiek vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

4.4 Bedrijven en Milieuzonering

Een goede ruimtelijke ontwikkeling streeft naar het bevorderen van een duurzame ruimtelijke kwaliteit in een dynamische samenleving. Het is helder dat duurzame ruimtelijke kwaliteit mede richting en inhoud geeft aan het criterium "een goede ruimtelijke ordening". Een goede ruimtelijke ordening houdt ook in het voorkomen van voorzienbare hinder door milieubelastende activiteiten. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten doet in de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" (editie 2009), het zogenaamde 'groene boekje', een handreiking ten behoeve van de afstemming tussen ruimtelijke ordening en milieu op lokaal niveau. Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van woningen krijgen en dat nieuwe woningen op een verantwoorde afstand van bedrijven gesitueerd worden. Het Groene Boekje geeft richtafstanden (zie tabel) die gemotiveerd kunnen worden toegepast bij ruimtelijke ordening. De richtafstanden hangen samen met gebiedskenmerken. Voor de omgevingstypen "rustige woonwijk en rustig buitengebied" en "gemengd gebied" worden uitgegaan van het principe van functiescheiding. De richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die bedrijven toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is.

Het is mogelijk om door middel van maatregelen overlast te beperken en daardoor af te wijken van de afstanden. In dit geval zal aangetoond moeten worden welke maatregelen worden genomen om de overlast te beperken. Aan de hand hiervan kan dan gemotiveerd worden afgeweken van de standaard adviesafstanden. In het plangebied is sprake van twee verschillende gebiedstyperingen gericht op functiescheiding.

Tabel met richtafstanden

Rustige woonwijk

Een rustige woonwijk is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijk gebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor. In het gebied is weinig verstoring van verkeer.

Gemengd gebied

Een gemengd gebied heeft een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals: winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die liggen langs de hoofdinfrastructuur, kunnen eveneens tot het omgevingstype "Gemengd gebied" worden gerekend. In een gemengd gebied kan de verhoogde milieubelasting, met name voor geluid, de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. In beginsel wordt de richtafstand voor een "Gemengd gebied" met één stap verminderd.

Onderzoek
De projectlocatie en het omliggende gebied kent een sterke mate van functiemenging. Aan de westzijde aan de Burg. van Alphenstraat bevinden zich meerdere bedrijven en aan de noord- en oostzijde bevinden zich het circuit en het Center Parcs. Ook is de projectlocatie gelegen langs de hoofdinfrastructuur van Zandvoort. De Burg. van Alphenstraat betreft immers een gebiedsontsluitingsweg. Daarmee is het gerechtvaardigd om uit te gaan van het omgevingstype “gemend gebied” en kan de richtafstand met één stap worden verminderd.

Aan de projectlocatie grenst het terrein van het bedrijf Center Parcs Zandvoort met een groot aantal vakantiewoningen. Dit bedrijf is in het handelsregister geregistreerd met de SBI-code 55201 (verhuur van vakantiehuisjes en appartementen). In de richtafstandlijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' is verblijfsrecreatie in de vorm van een vakantiecentra (SBI-code 552) geschaard onder milieucategorie 3.1, waarbij 50 meter als de grootste afstand tot gevoelige bestemmingen geldt. Gelet hierop en het Akoestisch onderzoek van het bureau M+P wordt geconcludeerd dat het geluid - maatgevend voor de richtafstand voor een vakantiecentra - geen belemmering vormt voor de ontwikkeling van het plan. Ook leidt het plan niet tot een beperking of belemmering in de bedrijfsvoering van het Center Parcs Zandvoort.

Conclusie

Het onderdeel 'Bedrijven en Milieuzonering' vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• 1. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• 2. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• 3. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het omgevingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek

Door Bureau Aandacht Natuur is een Natuurtoets uitgevoerd. In dit onderzoek wordt in het kader van de Wet natuurbescherming ingegaan op de gevolgen van het plan voor gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De planlocatie is gelegen nabij het centrum van Zandvoort en ligt hiermee niet direct in of aan de rand van een Natura 2000 gebied. Tevens is de planlocatie en directe omgeving niet aangewezen als (onderdeel van) Natuurnetwerk Nederland (NNN), weidevogelleefgebied of een natuurverbinding. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden betreft Kennemerland-Zuid. De minimale afstand vanaf de projectlocatie tot aan de rand van dit Natura 2000 gebied bedraagt circa 950 meter.

Gezien de ligging en het huidige gebruik van de projectlocatie, bevat het terrein en directe omgeving geen elementen die de specifieke waarden van een Natura 2000 gebied versterken en hebben dan ook geen functie voor in Natura 2000 gebieden aangewezen habitattypen en/of habitat- en vogelrichtlijnsoorten. Het onderdeel Stiksof komt aan de orde in paragraaf 4.6.

Afbeelding 4.2: ligging projectlocatie (binnen rode cirkel) ten opzichte van natura2000 gebied (geel/groen).

Soortenbescherming

Op 18 oktober 2019 heeft overdag een veldbezoek plaatsgevonden aan het projectgebied. Het onderzoek heeft zich met name gericht op het voorkomen of mogelijk voorkomen van beschermde plant- en diersoorten binnen hert plangebied. Verder is op basis van literatuurgegevens beoordeeld of beschermde soorten (kunnen) voorkomen. Aan de hand van het verkennend onderzoek is beoordeeld dat de bedrijfsgebouwen mogelijkheden bieden als verblijfplaats voor vleermuizen en dat de randen van het bedrijfsperceel en ruderale terreinkenmerken op de parkeerplaats mogelijkheden biedt voor de aanwezigheid van de beschermde plantensoort Kartuizer anjer. In verband met het mogelijk voorkomen van vleermuizen heeft in de zomer en het najaar van 2020 een vleermuisonderzoek plaatsgevonden. Het doel van het vleermuisonderzoek is om vast te stellen of de betreffende bebouwing wordt gebruikt als vaste rust- en verblijfplaats door vleermuizen en of de omliggende beplanting en waterelementen een vliegroute vormen voor vleermuizen. Het vleermuisonderzoek is uitgevoerd conform het ‘Protocol voor vleermuisinventarisaties’ dat maart 2017 is geactualiseerd en wordt gehanteerd door het Netwerk Groene Bureaus (waarbij Bureau Aandacht Natuur is aangesloten). Hiertoe zijn drie veldrondes uitgevoerd in de kraamperiode (15 mei tot 15 juli) en twee veldrondes in de paarperiode (15 augustus tot 1 oktober) van 2020.

Met betrekking tot het voorkomen van beschermde flora is een voorafgaand of aansluitend op de vleermuisrondes gezocht naar de aanwezigheid van beschermde soorten als Kartuizer anjer, zie de (extra) onderzoekstijden in tabel 2. Met het uitvoeren van de florarondes verspreid over de bloeiperiode van betreffende soort(en), kunnen de plantensoorten in verschillende stadium worden herkend.

Verblijvende vleermuizen en / of andere beschermde soorten zijn tijdens het onderzoek niet aangetroffen. Er is geen vervolgonderzoek en / of ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig.

Conclusie

Het onderdeel ecologie vormt geen belemmering voor het project.

4.6 Stikstof

Toetskader

Gezien de ligging van de projectlocatie op een afstand van circa 950 meter tot het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied Kennemerland-Zuid is het mogelijk dat er zich externe negatieve effecten voordoen op nabijgelegen Natura 2000 gebieden als gevolg van een stikstofdepositie in stikstofgevoelige habitattypen. Er dient in het kader van de Wet natuurbescherming beoordeeld te worden of de voorgenomen ontwikkeling een depositie van stikstof heeft met een negatief significant effect.

Onderzoek

Door Bureau Aandacht Natuur is een Notitie stikstofberekening opgesteld.

Sinds de uitspraak van de Raad van State van 2 november 2022 is er geen sprake meer van een vrijstelling voor de bouwfase en dient er midddels een stikstof-berekening te worden aangetoond dat er tijdens de aanleg en de gebruiksfase geen sprake is van een extern effect op nabijgelegen Natura2000 gebieden.

Voor de bouwfase en gebruiksfase van het bouwplan is een vergelijkingsberekening gemaakt met de bestaande situatie. De vergelijkingsberekeningen, laten met het wegvallen van de bedrijvigheid op de betreffende locatie, geen overschrijding zien. Dit betekent dat met de wijziging van de situatie, er in de toekomstige bouw- en gebruiksfase geen sprake is van een negatief effect op de stikstofdepositie in nabij gelegen Natura 2000 gebieden.

Conclusie

Het oderdeel stikstofdepositie vormt geen belemmering voor het project.

4.7 Luchtkwaliteit

Bij het aspect luchtkwaliteit speelt de Wet milieubeheer een belangrijke rol. De belangrijkste regels over de luchtkwaliteit staan in titel 5.2 Wm, waarvan de kern bestaat uit luchtkwaliteitsnormen gebaseerd op Europese richtlijnen. Titel 5.2 van de Wet milieubeheer is voor kruimelvergunningen van toepassing op onderdelen 9 en 11 van artikel 4 van Bijlage II van het Bor.

In onderhavig geval betreft het een ander gebruik van gronden die niet tot een zodanige verkeersaantrekkende werking kunnen leiden dat sprake zal zijn van een verslechtering van de luchtkwaliteit. Voorts geeft het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) voldoende aanknopingspunten om te kunnen vaststellen dat het beoogde gebruik niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Onderhavig plan heeft betrekking op een woningbouwprogramma op de plek van het huidige tankstation / garagebedrijf.

In verband met een goede ruimtelijke ordening wordt opgemerkt dat in geheel Zandvoort ruimschoots kan worden voldaan aan de luchtkwaliteitsnormen.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt - gelet op het voorgaande - geen belemmering voor onderhavig plan.

4.8 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

In de nabijheid van het bouwplan is geen enkele EV-relevante risicobron (inrichting, buisleiding of transportroute) aanwezig met een veiligheidscontour (PR-contour, effectafstand, invloedsgebied). Ook is het bouwplan zelf is geen EV-relevante risicobron.

Conclusie

Het aspect (externe) veiligheid vormt - gelet op het voorgaande - geen belemmering voor onderhavig plan.

4.9 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Besluit ruimtelijke ordening

Op 1 januari 2012 is het gewijzigde Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Het voorstel tot wijziging is een uitvloeisel van de Beleidsbrief Modernisering Monumentenzorg (MoMo) uit 2009. De wijziging houdt in dat bij het opstellen van een bestemmingsplan de gemeente in de toelichting het volgende aangeeft:

`Een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden'.

Provinciale Leidraad Landschap en Cultuurhistorie

De provincie Noord-Holland hanteert het beleidsinstrument “Leidraad Landschap en Cultuurhistorie". Hierin heeft de provincie de cultuurhistorische waarden in beeld gebracht. De waardering zoals vastgelegd in de leidraad geldt als uitgangspunt van beleid.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied zijn geen waardevolle cultuurhistorische elementen aanwezig. Tevens bevindt het plangebied zich niet binnen een molenbiotoop of beschermd stads- of dorpsgezicht. De mogelijke ontwikkelingen in het plangebied geven dan ook geen onevenredige belemmering van cultuurhistorische waarden.

4.10 Archeologie

Toetsingskader

Wet op de archeologische monumentenzorg

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg in werking getreden. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe dat de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Provinciale Leidraad Landschap en Cultuurhistorie

De provincie Noord-Holland hanteert het beleidsinstrument “Leidraad Landschap en Cultuurhistorie". Hierin heeft de provincie de archeologische waarden in beeld gebracht. De waardering zoals vastgelegd in de leidraad geldt als uitgangspunt van beleid.

Onderzoek en conclusie

Door RAAP is Archeologisch onderzoek uitgevoerd. Tijdens het veldonderzoek zijn in het plangebied geen archeologische resten aangetroffen.

Er wordt niet verwacht dat er als gevolg van de geplande werkzaamheden verstoring van archeologische waarden optreden. Derhalve worden geen aanbevelingen voor vervolgonderzoek gedaan.

4.11 Verkeer en parkeren

4.11.1 Verkeer

Het bouwplan heeft geen verandering tot gevolg voor de openbare wegen waaraan het projectgebied is gelegen. In de huidige situatie is sprake van een tankstation en een garagebedrijf met twee in- en uitritten, één aan de Burgemeester van Alphenstaat en één aan de Van Lennepweg. De in-en uitrit aan de Burgemeester van Alphenstraat is hoofdzakelijk bedoeld voor de Auto Strijder. De in- en uitrit aan de Van Lennepweg is zeer breed en is in hoofdzaak in gebruik ten behoeve van het tankstation.

In de nieuwe situatie komt er nog maar één in- en uitrit. Deze bevindt zich aan de Burgemeester van Alphenstraat en heeft betrekking op de toegang van de parkeergarage. De entree van de parkeergarage is geïntegreerd in de bebouwingsplint. De stoep heeft een breedte van minimaal 4 meter in verband met de routing vanaf het station richting het circuit. Op deze route zijn zo min mogelijk obstakels aanwezig. Op eigen terrein is vóór de in- en uitgang van de garage voldoende ruimte om, zonder fietsers, voetgangers en automobilisten te hinderen, met de auto stil te staan om goed te kunnen oriënteren of er veilig de weg op kan worden gedraaid.

Op de brede stoep worden bij elke entree opstelplaatsen aangeduid voor pakket bezorgdiensten. Om de wachttijd voor deze pakketdiensten te minimaliseren, en voor het comfort van de bewoners, worden in de entree bezorgboxen opgenomen. In het geval van een evenement op het circuit kan eenvoudigweg de stoep geheel vrij gehouden worden voor voetgangers.

4.11.2 Parkeren

Er worden 137 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Tevens voorziet het bouwplan in een fietsenstalling met ruimte voor 319 fietsparkeerplaatsen. Voor een nadere onderbouwing van deze aantallen wordt verwezen naar paragraaf 3.5.5.

4.12 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. bestaat een belangrijk onderscheid tussen bijlage C en bijlage D. Voor activiteiten die voldoen aan de diverse criteria uit bijlage C geldt een m.e.r.-plicht. In bijlage D staan de activiteiten benoemd waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt: er moet beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk.

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Omdat sprake is van een vormvrije m.e.r.-beoordeling is een Aanmeldnotitie m.e.r. opgesteld en ingediend bij het bevoegd gezag. Het bevoegd gezag heeft hierover op ...d.d... een besluit genomen en geoordeeld dat geen significante negatieve effecten te verwachten zijn en dat een nadere m.e.r. beoordeling niet noodzakelijk is.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten bestemmingsplannen op te stellen. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Het gaat om een verbeelding met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast biedt zowel de Wro als het Bro opties voor een nadere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet worden gedacht aan de toepassing van afwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden en het toepassen van nadere eisen.

De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente Haarlem. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende tien jaar. Dat is in principe de geldigheidsduur van een bestemmingsplan.

Er is één landelijke voorziening waar alle ruimtelijke plannen voor een ieder volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn. Hiertoe dienen alle bestemmingsplannen te voldoen aan landelijk vastgestelde standaarden. In de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (hierna SVBP 2012) zijn de hoofdgroepen van bestemmingen bepaald, zoals Wonen, Bedrijven e.d. Ook geeft de SVBP bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zo ook voor de regels. Dat leidt ertoe dat de systematiek zoals gehanteerd in dit bestemmingsplan, op ondergeschikte onderdelen af kan wijken van de voorheen geldende planologische regelingen.

Het juridische bindende onderdeel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De planregels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

5.2 Juridische planopzet

Bij bestemmingsplannen gaat het om de belangen van burgers en bedrijven. Zij dienen zich snel en op eenvoudige wijze een juist beeld te kunnen vormen van de planologische mogelijkheden en beperkingen op één of meer locatie(s). Daarnaast is de vergelijkbaarheid van ruimtelijke plannen van groot belang voor degenen die deze plannen in grotere samenhang wensen te bezien. Denk hierbij aan degenen die betrokken zijn bij de planvoorbereiding, de planbeoordeling, het monitoren van beleid en de handhaving.

Er is één landelijke voorziening waar alle ruimtelijke plannen voor een ieder volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn: www.ruimtelijkeplannen.nl. Hiertoe dienen alle bestemmingsplannen te voldoen aan landelijk vastgestelde standaarden. In de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (hierna SVBP 2012) zijn de hoofdgroepen van bestemmingen bepaald, zoals Wonen, Bedrijven e.d. Ook geeft de SVBP bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zo ook voor de regels.

De regels van het bestemmingsplan vallen conform de SVBP 2012 in 4 hoofdstukken uiteen.

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3: Algemene regels

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

5.2.1 Hoofdstuk 1: Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van de begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden. Een aantal bepalingen zijn op grond van de SVBP dwingend voorgeschreven.

5.2.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Of dit zo is, hangt af van de ruimtelijke relevantie, of wel van de mate waarin de betrokken functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. Een bestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak. Lijn- en puntbestemmingen komen niet voor. De verbeelding van een bestemming bestaat dus nooit uit een lijn of een punt. De bestemmingen worden gescheiden door bestemmingsgrenzen.

5.2.2.1 Bestemmingen

Artikel 3 Groen

Aan de zijde waar het plangebied grenst aan de weg heeft het talud de bestemming Groen.

Artikel 4 Verkeer

De ingangen van het gebouw en de parkeergarage hebben de bestemming Verkeer.

Artikel 5 Wonen

Het bestemmingsplan heeft uitsluitend betrekking op het realiseren van een woonprogramma. Op de verbeelding is het bouwvlak opgenomen waarbinnen moet worden gebouwd. Ook de maximaal toegestane bouwhoogte is op de verbeelding aangegeven. Het aantal woningen mag niet meer bedragen dan 102.

Artikel 6 Geluidzone - circuit

De gronden die gelegen zijn in de Geluidszone-circuit zijn mede bestemd voor het tegengaan van een te hoge geluidsbelasting vanwege het Circuit Zandvoort op geluidsgevoelige objecten. Geluidsgevoelige objecten mogen hier slechts worden gebouwd of uitgebreid indien de geluidsbelasting vanwege het Circuit Zandvoort op de gevels van deze gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere grenswaarde.

5.2.3 Hoofdstuk 3: Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

In deze regel is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Dit artikel maakt bepaalde, kleine overschrijdingen van bebouwingsregels mogelijk zonder een afwijkingsprocedure.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is aangegeven welke vormen van gebruik in elk geval vallen onder de algemene verbodsbepaling op 'strijdig gebruik'. Verder is in dit artikel de parkeerregeling opgenomen waarin wordt bepaald dat ten behoeve van de ontwikkeling moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingen opgenomen, dat middels een omgevingsvergunning kan worden verleend. Het betreft een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan bij een omgevingsvergunning mogelijk te maken. Het gaat bijvoorbeeld om een geringe overschrijding van de toegestane bouwhoogte.

Artikel 11 Overige regels

In dit artikel is een voorwaardelijke verplichting opgenomen met betrekking de inrichting van het terrein.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

In deze bepaling wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht. Dit is een standaardregel die op grond van het Besluit ruimtelijke ordening verplicht in het bestemmingsplan moet worden opgenomen.

Artikel 13 Slotregel

In de slotregel is de officiële naam van het bestemmingsplan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

In de Wro is de verplichting opgenomen om bij het realiseren van nieuwe ontwikkelingen een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten voor publieke voorzieningen af te dwingen. Dit vindt plaats door het opstellen van een exploitatieplan, waarin deze verdeelsleutel vastligt. Een exploitatieplan is niet noodzakelijk als de overheid en de ontwikkelende partij, de initiatiefnemer, voorafgaand privaatrechtelijk tot overeenstemming komen in de vorm van een anterieure overeenkomst.

De Wro stelt eisen aan het exploitatieplan en in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is geregeld voor welke type bouwplannen een exploitatieplan noodzakelijk is, indien het kostenverhaal niet anderszins is verzekerd. Het gaat om nieuwbouwplannen (woningen of andere hoofdgebouwen), forse uitbreidingen van bestaande gebouwen of kassen (met ten minste 1.000 m²) of forse verbouwingen, bijvoorbeeld als bedrijfsruimten worden omgezet in (ten minste 10) woningen.

Voor het kostenverhaal is een anterieure overeenkomst afgesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. Hiermee is de financiële uitvoerbaarheid van het project geborgd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Volgens artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dienen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een ruimtelijk besluit overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de Rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In dit kader is het concept ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan een aantal overlegpartijen. Er zijn inhoudelijke reacties ontvangen van Hoogheemraadschap van Rijnland en Brandweer Kennemerland. Deze reacties zijn, waar relevant, verwerkt in het bestemmingsplan.

Ontwerp

Het ontwerpbestemmingsplan met de daarbij behorende stukken heeft met ingang van 13 november 2022 gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegen. De raad heeft naar aanleiding daarvan 3 ziejswijzen ontvangen. Als Bijlage 11 is het advies van de Adviescommissie voor de raad opgenomen. Dit advies dient als de Nota zienswijzen. In het advies zijn de zienswijzen weergegeven en van een advies voorzien. Ook heeft er een hoorzitting plaatsgevonden op 19 januari 2023 waar de gelegenheid is geboden de zienswijzen mondeling toe te lichten. Op de in het advies aangegeven onderdelen is het bestemmingsplan naar aanleiding van de zienswijzen aangepast. De aanpassingen hebben betrekking op een nadere ondebouwing van de bouwhoogte en het verwerken van het onderzoek naar windhinder.

Vaststelling

Binnen twaalf weken na de termijn van terinzagelegging moet de gemeenteraad beslissen omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan. Dit betreft een termijn van orde welke voor voorliggend bestemmingsplan niet behaald is, desondanks is de gemeenteraad bevoegd het bestemmingsplan alsnog vast te stellen. Dat een bestemmingsplan ook na de termijn van 12 weken nog vastgesteld mag worden is meermaals overwogen door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Tegen het besluit tot vaststelling staat, voor belanghebbenden, direct beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Direct na de beroepstermijn treedt, indien tijdens de beroepstermijn geen verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, het plan in werking.

Bijlagen

Bijlage 1 Bezonningsstudie

Bijlage 2 Windhinderonderzoek

Bijlage 3 Mobiliteitsplan

Bijlage 4 Natuurtoets

Bijlage 5 Notitie stikstofberekening

Bijlage 6 bodemonderzoek

Bijlage 7 Akoestisch onderzoek

Bijlage 8 Memo geluidbelasting evenement Formule 1

Bijlage 9 Archeologisch onderzoek

Bijlage 10 Aanmeldnotitie m.e.r.

Bijlage 11 Advies van de adviescommissie raad