Amstel Design District fase 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Amstel Design District fase 1" van de gemeente Ouder-Amstel.

1.1 Aanleiding en doel

Op de locatie aan de Willem Fenengastraat ligt ter hoogte van de A10 een braakliggend terrein. De gronden zijn bekend als het 'Amstel Business Park Zuid' (ABPZ) en maken onderdeel uit van ABPZ Werkstad Overamstel. De gemeentelijke visie voor Werkstad Overamstel biedt mogelijkheden om op deze locatie bedrijfsgebouwen te realiseren voor onder andere de creatieve sector. De initiatiefnemer beoogt een ambitieus plan, het Amstel Design District, waarin werken gecombineerd wordt met ontspanning, groen en beleving. Het initiatief bestaat uit een verzameling gebouwen die na realisatie minimaal 17.500 m² wonen en maximaal 62.500 m² brutovloeroppervlak (bvo) werken en commerciële voorzieningen beslaan.

Om het DNA van Amstel Design District en de daarbij behorende levendigheid te kunnen creëren is het belangrijk een programmatische mix te realiseren, niet alleen wonen en werken, maar ook voorzieningen die deze functies ondersteunen. Er wordt gedacht aan horeca, co-working, leisure, fitness, wellness, cultuur, broedplaatsen en meditatie. Al deze functies vallen juridisch planologisch onder de term leisure en (creatieve) bedrijvigheid, zoals dat ook in de Intentie overeenkomst is vastgelegd.

De realisatie zal in twee fases geschieden. Onderhavig wijzigingsplan richt zich op fase 1 waarin maximaal 45.000 m² brutovloeroppervlak (hierna benoemd als bvo) wordt gerealiseerd voor leisure en (creatieve) bedrijvigheid.

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan ''Amstel Business Park Zuid'', omdat het bouwplan de maximale toegestane bouwhoogte van 15 meter overschrijdt. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 19, lid a) waarin, onder voorwaarden, de maximale bouwhoogte van gebouwen vergroot mag worden tot 45 meter. Met dit wijzigingsplan wordt de beoogde ontwikkeling mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend Wijzigingsplan Amstel Design District fase 1ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend: gemeente Ouder-Amstel, sectie A, nummers 1659, 1660 (gedeeltelijk), 1662, 1663 (gedeeltelijk), 1665, 1668, 1669 en 1670. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 9.750 m². De gronden zijn particulier in eigendom.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Amstel Business Park Zuid", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 20 juni 2013. Het bestemmingsplan is voorts in werking getreden op 31 augustus 2013. Op 3 september 2014 heeft de uitspraak van de Raad van State plaatsgevonden en is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De plangrens van voorliggend Wijzigingsplan Amstel Design District fase 1 ingetekend.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN 'AMSTEL BUSINESS PARK ZUID'

Voorts vigeren ter plaatse van het plangebied ook de volgende plannen:

• Nota 'Nota Parkeernormen Ouder Amstel' (juni 2018)
• Paraplu-Bestemmingsplan 'Parkeren Ouder-Amstel' (oktober 2018)

• 'Bestemmingsplan Evenemententerreinen, terrassen e.a.' (januari 2019)

In dit plan wordt middels de opgenomen richtlijnen in 'Werkstad Overamstel, richtlijnen voor ontwikkeling (juli 2019)' gemotiveerd afgeweken van de parkeernormen uit de 'Nota Parkeernormen' en het paraplu-bestemmingsplan 'Parkeren Ouder-Amstel'. Een nadere toelichting aangaande het aspect parkeren staat beschreven in paragraaf 3.2.3. Hoe onderhavig initiatief in de visie 'Werkstad Overamstel, richtlijnen voor ontwikkeling' past is verder uitgewerkt in paragraaf 4.3.2.

Het 'Bestemmingsplan Evenemententerreinen, terrassen e.a.' heeft betrekking op de openbare ruimte die door een aantal horecabedrijven wordt gebruikt als terras. Via deze parapluregeling is het mogelijk om terrassen te maken op de locaties waar dit ruimtelijk wenselijk en verantwoord is in afwijking van de geldende bestemmingsplannen. Voor onderhavig plan is er geen sprake van dergelijke ontwikkeling.

Het plangebied is in het vigerende bestemmingsplan bestemd als 'Gemengd'. De gronden zijn in deze bestemming onder andere aangewezen voor:

• bedrijven die vallen in categorieën 1 tot en met 3.2 als vermeld op de Staat van Inrichtingen, met uitzondering van bedrijven als genoemd in het Besluit omgevingsrecht, bijlage I, onderdeel D, en met uitzondering van bedrijven die vallen onder artikel 2 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen;
• creatieve bedrijven;
• leisure; en
• bijbehorende ondergeschikte voorzieningen.

Daarnaast bevat het plangebied de gebiedsaanduidingen 'geluidzone - industrie' (zonering van een industrieterrein ten behoeve van (grote) lawaaimakers) en 'wetgevingzone - wijzigingsgebied' (die onder voorwaarde wijzigingen van het bestemmingsplan toestaan). Ten slotte bevat het plangebied de maatvoeringsaanduidingen 'maximum bebouwingspercentage: 80%' en 'maximum bouwhoogte: 15 m'. Deze aanduidingen stellen regels over welke maatvoeringen zijn toegestaan binnen het plangebied. Op grond van het geldende bestemmingsplan kan 31.200 m2 bvo aan programma gerealiseerd worden (9.750 x 80% x 4 bouwlagen).

Wijzigingsbevoegdheid

Het initiatief omvat de realisatie van bedrijfsgebouwen ten behoeve van meerdere functies, waaronder de creatieve sector. Hoewel de functie wel passend is, is dit initiatief niet mogelijk, omdat het initiatief een hogere bouwhoogte beoogt dan de maximale bouwhoogte van 15 meter die is toegestaan. Op basis van een wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan, kan de gemeente Ouder-Amstel medewerking verlenen aan het initiatief. Door middel van een wijziging van het bestemmingsplan op basis van de wijzigingsbevoegdheid in artikel 19 'Algemene wijzigingsregels' van het vigerende bestemmingsplan is een hogere bouwhoogte tot 45 meter mogelijk. Hieronder is het desbetreffende artikel (lid a) overgenomen en verantwoord. Van het genoemde onder lid b wordt geen gebruik gemaakt.

19 - Algemene wijzigingsregels

• a. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de wet het plan te wijzigen, in die zin dat ter plaatse van de aanduiding "wetgevingzone - wijzigingsgebied" de maximale bouwhoogte van gebouwen wordt vergroot tot 45 m, mits:
  • 1. voldaan wordt aan de wettelijke eisen ten aanzien van de externe veiligheid;
    Het initiatief voldoet aan de wettelijke eisen ten aanzien van de externe veiligheid. Zie paragraaf 5.1.3 voor een uitgebreidere toelichting en het onderzoek.
  • 2. voldaan wordt aan de wettelijke eisen ten aanzien van de luchtkwaliteit;
    Het initiatief voldoet aan de wettelijke eisen ten aanzien van de luchtkwaliteit. Zie paragraaf 5.1.6 voor een uitgebreidere toelichting en het onderzoek.
  • 3. voldaan wordt aan de wettelijke eisen ten aanzien van de geluidbelasting;
    Het initiatief voldoet aan de wettelijke eisen ten aanzien van de geluidbelasting. Zie paragraaf 5.1.5 voor een uitgebreidere toelichting en het onderzoek.
  • 4. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid.
    Het initiatief doet geen onevenredige afbreuk op de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid. Zie paragraaf 3.2 voor een uitgebreidere toelichting en het onderzoek.

Burgemeester en wethouders beslissen niet eerder tot planwijziging dan dat door de aanvrager door middel van het overleggen van één of meerdere rapporten naar het oordeel van burgemeester en wethouders genoegzaam is aangetoond dat aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan. Daarnaast kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen ten aanzien van de stedenbouwkundige inpassing.

Conclusie

De ontwikkeling past binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. In dit wijzigingsplan is het initiatief nader toegelicht en op de noodzakelijke punten onderbouwd. Omdat er een setback met een maximale bouwhoogte van 18 meter en diepte van 8 meter zal worden gerealiseerd wordt dus niet voor het hele plangebied gebruik gemaakt van de mogelijkheid de bouwhoogte te verhogen naar 45 meter.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de wijdere omgeving weer.

WERKSTAD OVERAMSTEL

2.1 Wijdere omgeving

Werkstad Overamstel ligt binnen gemeente Ouder-Amstel tegen de grens met gemeente Amsterdam aan. De snelweg A10 verdeelt de werkstad in een noordelijk en zuidelijk deel en is verdeeld in drie deelgebieden:

• Werkstad Noord (plangebied), ten noorden van de A10 en omsloten door twee metrolijnen
• Weespertrekvaart ten noorden van de A10 en ten oosten van de metrolijn

• Werkstad Zuid, ten zuiden van de A10 en omsloten door twee metrolijnen

Het plangebied van onderhavig initiatief ligt in deelgebied 'Werkstad Noord'. Een drietal wegen ontsluiten Werkstad Overamstel: Spaklerweg, Van der Madeweg en Joan Muyskenweg. De Duivendrechtsevaart verbindt het gebied met de Amstel. Het gebied is in de jaren tachtig als bedrijventerrein met industrie ontwikkeld, ontstaan vanuit de behoefte van Amsterdam. Bedrijven uit de binnenstad werden te groot of trokken te veel verkeer, zodat er behoefte ontstond aan een locatie aan de rand van de stad waar bedrijven maximaal de ruimte kregen.

Zoals de gehele economie aan transities onderhevig is, geldt dit ook voor Werkstad Overamstel. De manier waarop het Amstel Business Park oorspronkelijk bedoeld was, sluit niet meer aan bij de wensen van nu. Hierdoor hebben ook andere functies inmiddels een plek gevonden in het gebied. Werkplekken voor nieuwe ondernemers, congreszalen, horeca en de verschillende nieuwe hotels die in het gebied ontwikkeld worden, markeren de transformatie. Met woningbouw in het Amstelkwartier, de Kop Weespertrekvaart en De Nieuwe Kern vormt het gebied tussen de A2 en de spoorlijn zich geleidelijk om tot een volwaardige stedelijke lob tussen de Omval en ArenAPoort. De Spaklerweg is hiervan de ruggengraat. Ook voor deelgebied Werkstad Noord (plangebied) ligt er een visie om het gebied te transformeren.

2.2 Directe omgeving en plangebied

Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

DIRECTE OMGEVING

2.2.1 Bebouwing en functies

In de context van de transformerende stadslob past een andere benadering van het verouderde industrieterrein. De gemeente Ouder-Amstel geeft met het visiedocument 'Werkstad Overamstel, richtlijnen voor ontwikkeling' ruimte aan verdere intensivering en differentiatie van het Amstel Business Park Zuid. Hoe onderhavig initiatief in deze visie past is verder uitgewerkt in paragraaf 4.3.2.

Het plangebied - momenteel braakliggend - bevindt zich midden in deelgebied Werkstad Noord in 'bouwveld Amstelwerf' dat ingeklemd ligt tussen de A10, de Duivendrechtsevaart, Spaklerweg en de metrolijn. Het plangebied is tot circa 2012 in gebruik geweest als laad- en losplaats voor vrachtwagens en parkeerplaats voor de omliggende bedrijven. Het deelgebied Amstelwerf is voor driekwart in gebruik door bedrijven van diverse omvang, werkzaam in verschillende sectoren. Doordat veel gronden privéterrein betreffen en veel ruimte is ingericht als parkeerplaats kent het gebied weinig overige openbare ruimte. Behoudens de woonboten in de Duivendrechtsevaart, zijn er geen andere vormen van wonen in de directe omgeving.

Werkstad Overamstel is in de huidige vorm echt een bedrijventerrein: veel verharding en parkeren, privéterrein ligt vaak achter een hek. Er is weinig openbare ruimte en groen, de focus ligt op de auto. Werkstad Noord sluit aan op het Amstelkwartier, dat voornamelijk als woongebied is ontwikkeld, en het Kauwgomballenterrein, een gemengd stedelijk werkgebied met veel creatieve industrie. De ambitie is om het gebied tot een aangenaam verblijfsgebied te maken waar je prettig woont en werkt in een gemengd woonwerkgebied met de Duivendrechtsevaart als identiteitsdrager. De zichtlocatie aan de A10 en de goede bereikbaarheid maken de locatie ook erg aantrekkelijk voor bedrijven. Ook onderhavig initiatief draagt bij aan de transformatie en biedt een plek aan onder andere de creatieve sector.

2.2.2 Ontsluiting

Het plangebied wordt omsloten door een breed aanbod aan vervoersmogelijkheden. De aanwezigheid van het metrostation Overamstel op steenworp afstand maakt dat de locatie optimaal ingepast ligt binnen het openbaar vervoer stelsel van regio Amsterdam. Daarnaast sluit het plangebied optimaal aan op het stedelijke netwerk van fietsroutes. Er zijn dus voldoende alternatieven voor de auto. Met de nieuwe aansluiting op de A2 en de aansluiting op de A10 nabij, is er sprake van een goede aansluiting op het landelijke snelwegennet. Middels de Duivendrechtsevaart wordt het gebied vanaf de Amstel ook ontsloten voor scheepvaart. In paragraaf 3.2 wordt de verkeerssituatie verder besproken.

2.2.3 Groen en water

Rondom het plangebied is er beperkt sprake van een groenstructuur. De delen naast de A10 en de bomen in de Willem Fenengastraat betreffen het enige groen in de directe omgeving. Het functionele gebruik heeft geleid tot veel verharding. Ten westen van het plangebied ligt de Duivendrechtsevaart waarin diverse woonboten liggen. Het plangebied zelf kent in zijn huidige situatie, als braakliggend terrein (verharding en gras), geen groenstructuren of oppervlaktewater.

Hoofdstuk 3 Plan

Amstel Design District maakt deel uit van Werkstad Overamstel. In lijn met de visie voor dit gebied wil de initiatiefnemer het kavel transformeren naar een uitnodigende en inspirerende omgeving met een aantrekkelijke openbare ruimte. Een gemengd gebied met werken en wonen, dat een ruige industriële sfeer uitademt, ruimte biedt voor divers gebruik, met een stedenbouwkundige compositie van gestapelde bouwvolumes met industriële referenties. Het initiatief bestaat uit een verzameling gebouwen die na realisatie minimaal 17.500 m² wonen en maximaal 62.500 m² bvo werken en commerciële voorzieningen beslaan. Een meer inhoudelijke toelichting op het gehele plan staat beschreven in bijgevoegd ''Amstel Design District - Stedenbouwkundig Plan en het Beeldkwaliteitsplan'' (bijlage 1). Het totale complex wordt in twee fasen gerealiseerd. De fasen kunnen tevens uit verschillende gebouw(del)en bestaan. Onderhavig wijzigingsplan richt zich alleen op fase 1 waarin maximaal 45.000 m² brutovloeroppervlak aan (creatieve) bedrijvigheid en leisure wordt gerealiseerd.

3.1 Bebouwing en functies

3.1.1 Bebouwing

Amstel Design District bestaat in de eerste fase uit een drietal gebouwen langs de A10, die tevens een geluidwerende functie hebben voor het gemengde programma (wonen) in de tweede fase. De gebouwen voegen zich vanzelfsprekend in de dynamische kant van de stad waar reeksen van beeldbepalende gebouwen langs de A10 de stadsregio profileren. De gebouwen krijgen daarin een geheel eigen identiteit en geeft daarmee ook Werkstad Noord een gezicht aan de A10.

De maximale bouwhoogte van fase 1 is 45 meter, zoals in de wijzigingsbevoegdheid in het vigerende bestemmingsplan is mogelijk gemaakt. Aan de westzijde van het plangebied zal niet de volledige 45 meter worden gebouwd, maar een setback van circa 8 meter diepte en maximaal 18 meter hoogte worden gerealiseerd.

Er wordt ingezet op een zo flexibel mogelijke bebouwing. De maatvoering van de bouwmassa's spelen daar op in. Ook de dubbelhoge verdiepingshoogte draagt daar aan bij. Binnen het plangebied worden diverse bouwhoogtes aangehouden tot maximaal 45 meter. Deze variatie aan bouwhoogtes wordt toegepast op strategische plekken en biedt de kans om ieder gebouw anders vorm te geven. Zo ontstaat er binnen het Amstel Design District een variatie in bebouwing.

SFEERIMPRESSIE ZIJDE A10 | DEFINITIEF ONTWERP KAN AFWIJKEN

Het wijzigingsplan vergroot de bouwhoogte-mogelijkheden van 15 meter naar 45 meter . Op basis van het bestaand bestemmingsplan kan reeds bebouwing van maximaal 15 meter hoogte en daarmee reeds 31.200 m2 bvo gerealiseerd worden. Ten behoeve van de toename van maximaal 13.800 m2 bvo zal voor een groot deel de planologische bouwhoogte verhoogd worden naar maximaal 45 meter, om een gevarieerd stedenbouwkundig plan met gebouwen in verschillende hoogten te kunnen realiseren

Gelet op deze reeds toegestane hoogte, en de setback, is niet aannemelijk dat bij maximale planologische invulling na inwerkingtreding van het wijzigingsplan op hogere hoogte aantasting van de privacy in de vorm van inkijk in woonboten aan de orde zal zijn. Het wijzigingsplan vergroot de bouwhoogte van 15 meter naar 18 meter, op circa 27 meter vanaf de kade van de meest dichtstbijzijnde woonboot. Vervolgens is er op 18 meter hoogte een setback van 8 meter, waarmee de hogere bebouwing verder van de woonboten af komt te liggen.

In de bestaande situatie is reeds op circa 27 meter (hemelsbrede) afstand bebouwing van maximaal 15 meter hoog toegestaan. De afstand van de kade van de meest dichtbij gelegen woonboten tot de hoogste bouwlaag (die momenteel mogelijk is) bedraagt 31 meter.

Met het wijzigingsplan wordt de bouwhoogte verhoogd naar deels 18 meter (op hemelsbreed 27 meter afstand van de kade van de meest dichtbij gelegen woonboten) en vervolgens naar 45 meter (op hemelsbreed 35 meter afstand van de kade van de meest dichtbij gelegen woonboten).

Met het vergroten van de bouwhoogte wordt er (beperkte) extra bebouwing op circa 33 meter afstand van de kade van de dichtstbijzijnde woonboot mogelijk gemaakt.

De meeste extra bebouwing vindt plaats op hemelsbreed 35 meter afstand van de woonboten, vanaf een hoogte van 18 meter. Concreet betekent dat een afstand van tenminste 40 meter tot de woonboten.

Gezien de setback is het aannemelijk dat de inkijk beperkt is.

CONCEPTUELE IMPRESSIE SETBACK

3.1.2 Functies

Het te realiseren functionele oppervlak in fase 1 bedraagt maximaal 45.000 m² bvo ten behoeve van leisure en (creatieve) bedrijvigheid. De oppervlakte bvo neemt hiermee met maximaal 13.800 m2 bvo toe ten opzichte van de vigerende planologische situatie, waarin reeds maximaal 31.200 m2 bvo mogelijk is. De functies wijken niet af van het vigerende bestemmingsplan. Hierbij wordt gedacht aan flexibele ruimten, van creatieve broedplaatsen en ateliers tot creatieve zakelijke dienstverlening, creatieve industrie, ICT-sector, media en entertainment, techbedrijven en mogelijk andersoortige bedrijfsruimten voor ontwerp en productie, bijvoorbeeld moderne maakindustrie met stoffelijke productie, die geen overlast geeft aan de omgeving. Ruimten voor start-ups en kleinere en grotere scale-ups en voor reeds gevestigde succesvolle bedrijven.

De diversiteit aan plekken en mogelijkheden maakt het geheel tot een dynamisch gebied. Om plaats te bieden aan de verscheidenheid aan gebruikers en diverse fasen van een bedrijf zijn allerlei soorten ruimtes ontwikkeld, waaronder werkruimtes van 3,5 tot 7 meter hoog. De hoge werkruimtes zijn gekoppeld aan specifieke plekken in het gebouw zoals daktuinen of beleeftuinen. Elk gebouw heeft separate voorzieningen en kan daarom volledig autonoom gebruikt worden. Aan de tuinen in de gebouwen liggen dubbelhoge ruimtes met algemene functies zoals: restaurant, vergaderruimtes, bibliotheek, patio, coffeebar, connectorium en een dakterras. Een route langs deze algemene functies 'rijgt' alle gebouwen aan elkaar.

3.2 Verkeer en parkeren

3.2.1 Verkeer

Onderhavig initiatief heeft invloed op de verkeersgeneratie. Om deze invloed te onderzoeken heeft Goudappel Coffeng BV een verkeersonderzoek uitgevoerd: 'Verkeersonderzoek Amstel Design District', (24 juni 2021, 009503.20210419.N1.06), dit onderzoek is toegevoegd als bijlage 3. Dit verkeersonderzoek is uitgevoerd om de verkeerskundige effecten van de ontwikkeling in kaart te brengen en is gebaseerd op de gehele ontwikkeling (fase 1 en 2) ten behoeve van 80.000 m² bvo. Goudappel Coffeng is hierbij uitgegaan van circa 30.000 m² bvo wonen in fase 2. Het is mogelijk dat er in fase 2 niet 30.000 m² wonen komt, maar 17.500 m² wonen en 12.500 m² werken. Doordat er dan minder m² wonen komt in fase 2 (ten opzichte waarvan Goudappel Coffeng nu is uitgegaan) komen er minder verkeersbewegingen De functie wonen genereert namelijk meer verkeersbewegingen dan de functie werken. Opgemerkt zij daarbij, dat dit wijzigingsplan enkel nog betrekking heeft op fase 1 waarin geen wonen komt.

Goudappel Coffeng stelt dat voor fase 1, op basis van maximaal 45.000 m² aan bvo (creatieve) bedrijvigheid en leisure, er 973 motorvoertuigen per etmaal op een werkdag worden verwacht. Na de realisatie van fase 2 stijgt dit naar een totale verkeersgeneratie van 1.848 motorvoertuigen per werkdagetmaal, uitgaande van een mogelijk scenario met 30.000 m2 bvo wonen in fase 2.

Aanvullend wordt opgemerkt dat op basis van het geldende bestemmingsplan reeds bebouwing tot 15 meter mogelijk is, hetgeen ook verkeer genereert. De hiervoor genoemde verkeersgeneratie is voor het gehele programma van fase 1 en 2 in kaart gebracht. Dit betreft dus een “worst-case” situatie. Immers: bestaand bestemmingsplan maakt al 31.200 m2 bvo mogelijk (= bestaand recht): dit genereert +/- 660 mtv/etmaal. Het wijzigingsplan maakt een toename van 44% mogelijk (13.800 = 44% van 31.200). Ten behoeve van het wijzigingsplan dient enkel deze toename onderzocht te worden. Omdat het geldende bestemmingsplan al ruim 9 jaar oud is, is de verkeersaantrekkende werking voor de gehele ontwikkeling van fase 1 en 2 onderzocht.

3.2.2 Ontsluiting

Goudappel Coffeng

Goudappel Coffeng heeft in bovengenoemd onderzoek onderzocht of een verkeersveilige afwikkeling naar aanleiding van onderhavig plan in de toekomst op de Willem Fenengastraat en de Van Marwijk Kooystraat mogelijk is. Goudappel Coffeng concludeert dat naar aanleiding van de verkeerstoename gesteld kan worden dat na de realisatie van fase 1 en fase 2 het verkeer op het omliggende wegennet goed en veilig worden afgewikkeld. Hiervoor hoeven de Willem Fenengastraat en de Van Marwijk Kooystraat niet te worden aangepast.

De toename van het aantal motorvoertuigbewegingen zal via de Willem Fenengastraat en de Van Marwijk Kooystraat moeten worden afgewikkeld op de Spaklerweg. Goudappel Coffeng heeft in haar onderzoek daarom ook een kruispuntanalyse gedaan voor het kruispunt (verlengde) Van Marwijk Kooystraat – Spaklerweg.

Goudappel Coffeng concludeert het volgende:

• Na realisatie van fase 1 en fase 2 kan het verkeer op het omliggende wegennet goed en veilig worden afgewikkeld. Hiervoor hoeven de Willem Fenengastraat en de Van Marwijk Kooystraat niet te worden aangepast.
• Het kruispunt (Verlengde) Van Marwijk Kooystraat – Spaklerweg heeft in haar huidige vorm voldoende capaciteit om de intensiteiten binnen een acceptabele cyclustijd af te wikkelen
• De mate van doorstroming wordt met name bepaald door het kruispunt (Verlengde) Van Marwijk Kooystraat – Spaklerweg. De toeleidende wegen hebben voldoende wegvakcapaciteit om het extra verkeer te verwerken.

Zowel fase 1, als fase 2, als vanwege het totale plan, zal er geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid.

3.2.3 Parkeren

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor het goed functioneren van het plangebied en voorkomt overlast voor de omgeving. De gemeente Ouder-Amstel heeft in 2018 bestemmingsplan 'Parkeren Ouder-Amstel'' vastgesteld. Het betreft een paraplubestemmingsplan waarmee alle in Ouder-Amstel geldende bestemmingsplannen worden aangevuld met parkeernormen. Deze parkeernormen zijn gebaseerd op en vastgelegd in de "Nota parkeernormen Ouder-Amstel" (2018) waarnaar in het paraplu-bestemmingsplan wordt verwezen. In 2019 heeft de gemeente voor het gebied 'Werkstad Overamstel' een apart visiedocument 'Werkstad Overamstel, richtlijnen voor ontwikkeling' (2019) opgesteld waarin afgeweken wordt van de hierboven genoemde parkeernormen. Hieronder worden de diverse beleidsstukken kort toegelicht.

Nota 'Nota Parkeernormen Ouder Amstel' (juni 2018)
In juni 2018 is de Nota parkeernormen vastgesteld door gemeente Ouder-Amstel. In de parkeernota worden de CROW kencijfers toegepast.

Voor onderhavig plan wordt uitgegaan van de parkeernormen voor deelgebied 'Bedrijventerrein Amstel-Businesspark Zuid'. Voor de parkeernormen gaat de nota nog uit van de CROW-nomen behorende bij een zgn. B-locatie: er geldt:

• een goede bereikbaarheid per openbaar vervoer op regionaal of stadsgewestelijk en lokaal niveau
• een redelijke bereikbaarheid per auto op lokaal en bovenlokaal niveau
• een beperking van parkeerfaciliteiten, vooral voor langparkeerders
• een goede bereikbaarheid per fiets

Paraplu-Bestemmingsplan 'Parkeren Ouder-Amstel' (oktober 2018)

Binnen het paraplu bestemmingsplan parkeren voor de gemeente Ouder-Amstel wordt gebruik gemaakt van een dynamische verwijzing naar de CROW-publicatie 317 'kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' en de 'Nota Parkeernormen Ouder Amstel'. Deze uitgave toetst ontwikkelingen naar aard en omvang van de nieuwe functie, verstedelijkingsgraad van de betreffende gemeente en locatie binnen de gemeente.

Visiedocument 'Werkstad Overamstel, richtlijnen voor ontwikkeling' (2019)

In het Ruimtelijk beleid van de gemeente is de ambitie vastgesteld om het ABPZ te transformeren van klassiek bedrijventerrein naar gemengd stedelijk gebied: Werkstad OverAmstel. Daarbij is plaats voor intensivering van ruimtegebruik, meer ontmoetingsmogelijkheden, hogere kwaliteit en meer menging met andere functies. De richtlijnen zijn geen regels, maar principes en uitdagingen. De afzonderlijke ontwikkelingen moeten een bijdrage leveren aan de kwaliteitsverbetering van Werkstad OverAmstel als geheel. Het gebied is toegankelijk en goed bereikbaar voor zowel fietsers, voetgangers als mindervaliden. De locatie ligt op loopafstand van het metrostation Overamstel, op een kruispunt van fietsroutes. Autogebruik zal hierdoor tot een minimum beperkt kunnen worden. Gelet op de transformatie die in dit gebied gaat plaatsvinden zijn de parkeernormen uit de Nota parkeernormen herzien en in de visie 'Werkstad Overamstel' daarom naar beneden aangescherpt. Ten noorden van de A10 is de maximale parkeernorm 1 parkeerplaats per 250 m² bvo werken of 0,5 parkeerplaats per woning. Minder parkeerplaatsen mag altijd, delen wordt gestimuleerd.

Parkeerbalans

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor het goed functioneren van het plangebied en voorkomt overlast voor de omgeving. Onderhavig plan zoekt aansluiting bij het visiedocument 'Werkstad Overamstel'. Zoals hierboven beschreven wordt in deze visie gemotiveerd afgeweken van de Nota Parkeernormen.

Autoparkeren

In de visie is een norm van maximaal één parkeerplaats op 250 m² bvo werken opgenomen. Dit leidt tot maximaal (45.000 / 250 =) 180 parkeerplaatsen voor fase 1. Vanwege de bouwfasering is het echter niet efficiënt om de parkeergarage alleen voor fase 1 te bouwen. Voor heel Amstel Design District zal daarom één parkeergarage worden aangelegd in 2 fasen. De parkeergarage voor de eerste bouwfase bestaat uit twee verdiepingen met maximaal 272 parkeerplaatsen voor auto's. Hiervan zijn 180 parkeerplaatsen bestemd voor fase 1 en 92 parkeerplaatsen voor fase 2. Dit betekent dat er in de bouwfase afgeweken wordt van de maximale parkeernorm van één parkeerplaats op 250 m2 werken ( bvo).

Om eventuele onvoorziene aanpassingen in het programma op te vangen is een marge van 10% in de regels opgenomen. In dit wijzigingsplan wordt dan ook mogelijk gemaakt dat er maximaal 300 parkeerplaatsen gerealiseerd mogen worden (272 + 10%). In fase 2 wordt de parkeergarage uitgebreid met een laag met het aantal extra benodigde parkeerplaatsen voor auto's.

Fietsparkeren

Omdat er geen andere richtlijnen in het visiedocument 'Werkstad Overamstel' over het fietsparkeren zijn opgenomen, wordt voor dit aspect aansluiting gezocht bij de nota van het fietsberaad (fietsparkeerkencijfers 2019 van het CROW). Bureau Overmorgen heeft in het Mobilteitsplan voor de ontwikkeling, gebaseerd op het "programma scenario 2", het benodigd aantal fietsparkeerplaatsen berekend. Voor de ontwikkeling van Werkstad OverAmstel gaat de gemeente uit van 20% extra stallingen t.o.v. de gemiddelde CROW norm. Dit vanuit de verduurzamingsambitie van de mobiliteit. Voor de ontwikkeling wordt gekozen van een verhoging tot 25% t.o.v. de gemiddelde norm.

Voor de ontwikkeling betekent dit een normering van:

• 2,5 stallingen per woning (<50 m²).
• 3,75 stallingen per woning (>50 m²).
• 3 stallingen per 100 m² bvo werken / creatieve bedrijvigheid.
• 0,5 stalling per woning voor bezoekers.
• 7 stallingen per balie van een kantoor voor bezoekers, voor deze ontwikkeling vertaald naar 7 stallingen per entree voor kantoorgebouwen (10 stuks).
• 7,2 openbare stallingen per 100 m² commerciële voorziening. Omdat het grootste deel van de bezoekers in het gebied zelf werken of wonen en daarom geen fiets hoeven te parkeren, is de norm met 50% verminderd (van 14,4 per 100 m² naar 7,2 per 100 m²).
• 15% van de stallingsruimte binnen wordt ingericht voor scooters, scootmobielsen bijzondere fietsen zoals bakfietsen en speed pedelecs.
• 25% van de stallingen binnen heeft een oplaadpunt.

Wanneer de geldende stallingsnormen toegepast worden op het programma, levert dit een stallingsopgave op van 1.293 stallingen voor fase 1 en 1.264 stallingen voor fase 2 die wordt opgelost in een afgesloten fietsenkelder (passysteem). Bovenop deze plaatsen komen de stallingen voor bezoekers. Deze stallingen komen voor 50% in de buitenruimte en voor 50% in de kelder (vóór het afgesloten deel). Voor fase 1 betreft het bezoekersparkeren 178 stallingen en voor fase 2 betreft het bezoekersparkeren 285 stallingen.

Het totaal aantal stallingen komt daarmee uit op 3.020 stallingen: 2.557 binnen voor bewoners en werknemers en 463 stallingen voor bezoekers (waarvan de helft, 232, in de buitenruimte wordt gefaciliteerd en de andere helft in de binnen fietsenstalling).

25% van de binnenstallingen is voorzien van een oplaadmogelijkheid. Dat betekent dat er 698 plaatsen zijn voor elektrische fietsen waarvan 58 oplaadplaatsen voor elektrische fietsen van bezoekers.

Fase 1 krijgt een inrit en een uitrit voor auto's en een in- en uitrit voor fietsers. Daarnaast wordt in de parkeergarage rekening gehouden met installatieruimtes, een reservering voor boombakken en een laag grond voor de bovengelegen binnentuin.

3.3 Groen en water

Het vergroenen van de leefomgeving levert een prettig microklimaat, zorgt voor verkoeling, filtert de lucht en biedt ruimte aan natuur in de stad. Groenbeleving is daarom de drager van het nieuw te ontwikkelen complex. Rondom en in het complex komen bomen in de publieke en private ruimtes. Op de daken worden stads- en beleeftuinen aangelegd. De gebouwen bieden naast het levendige centrale plein, de straatjes en de kade ook ruimte voor stilte. Op allerlei plekken in de gebouwen zijn verschillende tuinen gesitueerd waar je rust kunt vinden en waar je bijvoorbeeld bij kunt komen van een stressvolle vergadering. Sommige zijn openbaar, andere zijn alleen voor medewerkers, maar ze zijn altijd zichtbaar voor iedereen en dragen bij aan een beter klimaat voor de gehele buurt.

Door het toepassen van grote boombakken op de begane grond en groene daken/daktuinen, wordt er voorzien in een buffer voor het hemelwater. Het regenwater wordt opgevangen en gebruikt voor de irrigatie en de planten en bomen dragen bij aan de biodiversiteit in en afkoeling van de stad. En nader toelichting staat beschreven in de waterparagraaf 5.3.

3.4 Bezonningsonderzoek

Om de effecten van de geplande nieuwbouw op de bezonning van de omliggende bebouwing inzichtelijk te maken heeft Peutz een bezonningsonderzoek 'Bezonning Amstel Design District fase 1 te Ouder-Amstel' (21 juli 2021, OD 16160-3-NO-002) uitgevoerd (zie bijlage 2).

Naast een kwantificering van de afname van de mogelijke bezonningsduur ten opzichte van de huidige bestemmingsplansituatie is er getoetst of in de nieuwe situatie wordt voldaan aan de lichte TNO-norm. De lichte TNO norm geldt voor de bezonning van woonkamers van woningen en houdt in dat er tenminste 2 uren zon per dag in de periode 19 februari tot en met 21 oktober ter plaatse van het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het woonkamerraam is. In de directe omgeving van fase 1 zijn geen woningen aanwezig: de panden op de aangrenzende percelen / in de directe omgeving zijn bedrijfspanden. Voor bedrijfspanden gelden geen normen voor bezonning.

Desondanks is, naar aanleiding van een ontvangen zienswijze, toch een bezonningsonderzoek uitgevoerd.

Uit het bezonningsonderzoek blijkt dat sprake is van toename van schaduw op aangrenzende percelen. De toename van schaduw op de bedrijfspanden wordt, gezien het ontbreken van een TNO norm voor bedrijfspanden en de beperkte afname van zon (m.n. in de zomermaanden), acceptabel gevonden.

Concluderend kan gesteld worden dat de invloed van de beoogde nieuwbouw op de bezonning op de aangrenzende percelen ter plaatse lokaal en zeer beperkt is.

3.5 Duurzame en gezonde leefomgeving

Amstel Design District geeft ruime aandacht aan duurzaamheid. Het plan levert een bijdrage aan de ambitie van gemeente Ouder-Amstel om in 2040 energieneutraal te zijn. Om hier richting aan te geven heeft de gemeente een Programma van Eisen opgesteld dat als uitgangspunt voor beoogde ontwikkeling(en) diende. Vervolgens is er een visie op duurzaamheid opgesteld die hieronder wordt toegelicht.

Op gebied van energiegebruik gaat Amstel Design District voldoen aan de BENG richtlijn. Het gebruik van fossiele brandstoffen wordt geminimaliseerd door een slimme combinatie van bouwkundig en installatietechnisch ontwerp. Ambitie blijft overigens om geheel energieneutraal te zijn. Isolatiewaardes van gevel, dak en vloeren zijn hoog door toepassing van triple beglazing en extra isolatiepakketten voor de gesloten delen van de bouwkundige schil. In ieder geval worden er zonnepanelen toegepast en maken we gebruik van warmtepompen. Er wordt verder nog onderzocht hoe we nog meer gebruik kunnen maken van hernieuwbare energiebronnen. We denken hierbij aan de Duivendrechtsevaart als koude/ warmtebuffer dan wel het gebruik van warmte/koude opslag in de bodem. Indien voorhanden bij aanvang van de daadwerkelijke ontwikkeling, maken we gebruik van gezamenlijke warmtenetten om zo duurzaam mogelijk in de resterende energiebehoefte te voorzien.

Werkruimtes in het complex moeten voldoen aan de hoogste standaarden op gebied van verlichting en daglicht. Daglicht is de belangrijkste lichtbron. Wanneer daglicht niet voldoende is, bijvoorbeeld 's morgens en 's avonds is er duurzame LED-verlichting beschikbaar.

Vergroening van het complex wordt zowel aan de buitenzijde vormgegeven als binnen in het complex. Amstel Design District wordt klimaat-adaptief ontworpen. Vanzelfsprekend wordt regenwater gescheiden van het vuilwatercircuit. De maatregelen die voor het regenwater toegepast worden zijn het opvangen van regenwater op de daktuinen en in de binnentuinen, zodat afvloeiend regenwater beperkt wordt. Verder wordt voorzien in regenwaterbuffers in de vorm van een grijswatercircuit. Het restant regenwater wordt zo gedoseerd aan het gescheiden rioolstelsel aangeboden. Primair waterverbruik wordt verder geminimaliseerd door toepassing van waterbesparende kranen, douches en toiletten.

CONCEPT DUURZAAMHEID 1E EN 2E FASE

De binnentuinen en daktuinen verminderen de hittestress. Het toegepaste groen levert ook een bijdrage aan de klimatisering van de binnenruimtes. De biodiversiteit wordt door toepassing van de juiste keuzes in openbaar groen in combinatie met de daktuinen verbeterd. In de tuinen is de mogelijkheid om op kleine schaal stadstuinbouw te bedrijven. De oogst komt beschikbaar voor de bedrijfsrestaurants in het complex. Deze restaurants leveren ook op deze manier een bijdrage aan de gezonde voeding voor de medewerkers in het complex. Er worden voorzieningen gemaakt voor nestvogels en vleermuizen e.a. op advies van de bouwecoloog die betrokken wordt bij de verdere uitwerking van de bouwplannen.

Gescheiden afvalinzameling wordt centraal in het complex gefaciliteerd. Er wordt rekening gehouden met zes afvalstromen: papier en karton, glas, PMD, GFT, chemisch afval en rest. Vanuit de diverse gebouwen worden deze afvalstromen verzameld en op aanvraag van de gebruikers door erkende verwerkers opgehaald.

Er worden materialen toegepast met een keurmerk zoals  (DuBo en FSC) met een minimale milieu-impact, niet toxisch en niet uitlogend naar de bodem. De te realiseren bouwplannen dienen ontworpen te worden inclusief een materialen paspoort. Hierdoor is hergebruik van toepaste materialen voor de toekomst te realiseren. Er wordt uitgegaan van circulaire bouw, de materialen die worden toegepast kunnen, als het gebouw wordt gesloopt, opnieuw worden gebruikt.

De locatie ligt op loopafstand van het metrostation Overamstel en op een kruispunt van fietsroutes. Het openbaar gebied is daarom goed bereikbaar voor zowel fietsers, voetgangers als mindervaliden. Autogebruik zal hierdoor tot een minimum beperkt worden. Het maaiveld wordt grotendeels autovrij met aan de randen ruimte voor laden en lossen en kort parkeren. Het gebied is altijd toegankelijk voor nood- en hulpdiensten. Er wordt voorzien in een ondergrondse parkeervoorziening voor zowel fietsen als auto's. Hierbij wordt minimaal 10% van de parkeerplaatsen voor auto's voorzien van laadpalen. Daarnaast voorzien we een voorbereiding naar laadpalen voor 25% van de parkeerplaatsen. In de parkeergarage voorzien we een mogelijkheid voor het stallen van deelauto's (zoals Greenwheels, MyWheels, ConnectCar of Car2Go). De toegang tot de fietsenstalling en de parkeergarage zijn gescheiden van elkaar, zodat er geen kruisende stromen binnen het complex ontstaan.

Hoofdstuk 4 Beleid

Middels dit wijzigingsplan wordt op basis van de wijzigingsbevoegdheid de afwijking van de bouwhoogte van 15 meter naar 45 meter mogelijk gemaakt. In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

4.1 Nationaal niveau

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving. De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland. Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde. Er hoeft daarom ook geen toetsing aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening plaats te vinden.

4.1.2 Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het beoogde planinitiatief betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling hangt volgens de jurisprudentie af van de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het beoogde plan voorziet in een toevoeging van een gebouw dat groter is dan 'in beginsel' 500 m². Dit is geen harde ondergrens, maar de omvang van het beoogde planinitiatief is fors groter, waardoor het bestempeld kan worden als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Met het verhogen van de bouwhoogte van 15 meter (= bestaand recht) naar 45 meter wordt er maximaal 13.800 m2 bvo (45.000 - 31.200) aan bedrijfsmatige voorzieningen mogelijk gemaakt. De ladder moet daarom doorlopen worden.

De planlocatie bevindt zich binnen bestaand stedelijk gebied, daarom heeft BRO uit Boxtel een rapportage inzake de Ladder voor Duurzame Verstedelijking uitgevoerd, rapportage ''Laddertoets creatieve bedrijfsruimte Ouder-Amstel'' (6 maart 2020, P02036). Dit rapport is bijgevoegd in bijlage 4 van de toelichting. In het onderzoek is ook al rekening gehouden met de ontwikkelingen in fase 2.

BRO onderbouwt middels een vijfentwintigtal redenen dat er een grote behoefte is aan het beoogde planinitiatief. Hieronder zijn enkele van de redenen uiteengezet, voor het totale overzicht wordt verwezen naar bovengenoemde bijlage:

• De creatieve sector is één van de negen topsectoren in Nederland. Tussen 2010 en 2016 is deze sector in aantal banen op nationale schaal met 19% gegroeid van circa 203.000 naar circa 242.000 banen. In absolute aantallen bevinden de meeste banen in de creatieve sector zich in de stedelijke regio Amsterdam.
• Voornamelijk de creatieve zakelijke dienstverlening groeit fors. Tussen 2010 en 2016 is deze sector in aantal banen met liefst 62% toegenomen. Het beoogde planinitiatief faciliteert werkruimte voor deze doelgroep.
• In Amsterdam is de groei in de creatieve industrie ook duidelijk waarneembaar. Tussen 2014 en 2018 is deze sector gegroeid met circa 25% in aantal vestigingen en circa 19% in aantal banen. Alle deelsectoren, zoals door de gemeente Amsterdam gedefinieerd, laten een forse groei zien. Het gaat hierbij om de deelsectoren media en entertainment, kunsten en creatieve zakelijke dienstverlening. De groeicijfers geven aan dat deze sectoren booming zijn. Om deze sectoren verder te laten groeien, is passende werkruimte noodzakelijk. Het beoogde planinitiatief voorziet hierin.
• Door de enorme druk op de ruimte op bedrijventerreinen in de stedelijke regio Amsterdam en de transformatieplannen op Amstel Business Park Zuid zal de huidige leegstand van het courante vastgoed van tijdelijke aard zijn. Het beoogde planinitiatief zal niet leiden tot significante leegstandseffecten.
• De ICT-sector, met eenzelfde type vestigingskeuze, laat in de gemeente Amsterdam ook een forse groei van circa 20% in aantal vestigingen en circa 27% in aantal banen zien in de periode 2014-2018. Voornamelijk de dienstensector binnen de ICT-sector groeit fors (circa 44% in de periode 2014-2018). Ook deze groeiende sector kan met het beoogde planinitiatief gefaciliteerd worden.
• De prognoses (opgesteld door BRO op basis van cijfers van de gemeente Amsterdam) laten t/m 2025 een forse groei zien in aantal vestigingen voor zowel de creatieve industrie als de ICT-sector. Het gaat om een groei van circa 30 tot 33% in aantal vestigingen voor de creatieve industrie en circa 27 tot 31% voor de ICT-sector. De prognoses laten zien dat er de komende jaren een sterke behoefte is aan creatieve bedrijfsruimte.

Op basis van het onderzoek van BRO wordt duidelijk gemaakt dat er een grote behoefte is aan het beoogde planinitiatief, dat het niet zal leiden tot significante leegstandseffecten en dat het planinitiatief naadloos aansluit op het beleid en de eisen en wensen van de creatieve ondernemer. Het faciliteert de groei en dynamiek van de stedelijke regio Amsterdam en specifiek de creatieve industrie.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

4.2 Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's:

• Omgevingsvisie Noord-Holland 2050;
• Omgevingsverordening Noord-Holland 2020

Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 - Balans tussen economische groei en leefbaarheid (19 nov 2019)

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 vastgesteld (19 november 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Noord-Hollandse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan.

De leidende hoofdambitie in de Omgevingsvisie is de balans tussen economische groei en leefbaarheid. Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is een voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - bijdragen. In drie hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd op:

• 1. werken aan de leefomgeving;
• 2. gebruik van de leefomgeving;
• 3. werken aan de energietransitie.

Analyse
Onderhavig initiatief betreft de realisatie van bedrijfsgebouwen met maximaal 45.000 m² bvo ten behoeve van leisure en (creatieve) bedrijvigheid. Deze ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de hoofdopgaven.

ad 1.	Noord-Holland staat voor een gezonde en veilige basiskwaliteit van de leefomgeving, maar sluit een verhoging van deze ambitie in de toekomst niet uit. De provincie richt stad, land en infrastructuur klimaatbestendig en waterrobuust in. Daarnaast heeft het de ambitie om de kwaliteit van de bodem-, water- en lucht, externe veiligheid, geluidbelasting en (ontwikkelingen in) de ondergrond te behouden en waar mogelijk te verbeteren. Tot slot heeft de provincie de ambitie om de biodiversiteit in Noord-Holland te vergroten, ook omdat daarmee andere ambities/doelen kunnen worden bereikt. Voor onderhavig plan zal de ecologische inpassing van het intensieve ruimtegebruik zoveel als mogelijk hand in hand gaan. Onder andere door het toepassen van grote boombakken op de begane grond en op de groene daken. Regenwater wordt opgevangen en gebruikt voor de irrigatie en de planten en bomen dragen bij aan de biodiversiteit in de stad. Het complex wordt opgetrokken uit eerlijke, duurzame materialen met een verantwoorde en gecertificeerde herkomst. Toegepaste materialen voldoen aan de hoogste standaarden op het gebied van emissies van schadelijke stoffen. Gezondheid voor medewerkers en bezoekers staan voorop in de ontwikkeling. Het beïnvloeden van het micro-klimaat en verlichting van de werkplek zijn hier enkele voorbeelden van. Daarnaast moet dit wijzigingsplan voldoen aan een aantal eisen gesteld door de gemeente Ouder-Amstel; waar met name wordt getoetst aan de geluidsbelasting, de externe veiligheid en de luchtkwaliteit. Dit wordt verder uiteengezet in hoofdstuk 5.
ad 2.	Noord-Holland heeft de ambitie om een duurzame economie, met innovatie als belangrijke motor te creëren. Daarnaast draagt het de ambitie uit dat vraag en aanbod van de woon- en werklocaties beter op elkaar aansluiten. Verder heeft de provincie de ambitie dat de inwoners en bedrijven zichzelf en hun producten effectief, veilig en efficiënt kunnen verplaatsen. Tot slot heeft het de ambitie om de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie te benoemen, te behouden en te versterken. Onderhavig initiatief vult met het beoogde programma en ruimtelijke inpassing een ontbrekend puzzelstukje in binnen de Amstelwerf. Onderhavig plan voorziet daarmee in een versterking van het bestaande bedrijvencluster en geeft de Amstelwerf een nieuwe representatief gezicht. Het gebied wordt zo ontwikkeld als aantrekkelijk vestigingsgebied dat aansluit op de ambitie voor een duurzame economie.
ad 3.	Noord-Holland heeft de ambitie om als samenleving in 2050 volledig klimaatneutraal te zijn, gebaseerd op hernieuwbare energie. Onderhavig initiatief draagt bij aan het klimaatbestendig en duurzaam inrichten van de bebouwde omgeving van de gemeente Ouder-Amstel. Dit is verder uiteengezet in paragraaf 3.5, waarin wordt ingegaan op de energietransitie en de klimaatbestendigheid van het bouwplan.

Conclusie
Het plan geeft invulling aan de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Holland 2050.

4.2.2 Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 (16 november 2020)

In de Omgevingsverordening NH2020 staat dat de provincie inspeelt op de ruimtelijke vraagstukken door mee te veranderen waar nodig en door bestaande kwaliteiten verder te ontwikkelen. Noord-Holland moet aantrekkelijk blijven in wat het is: een diverse, internationaal concurrerende regio, in contact met het water en uitgaande van de kracht van het landschap. Deze visie is verder uitgewerkt langs drie provinciale hoofdbelangen: klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimtegebruik.

Analyse

Onderhavig plan richt zich op het uitbreiden van een stedelijke functie. Hiervoor is afdeling 'Stedelijke functies' en artikel 6.3 'Nieuwe stedelijke ontwikkeling' van toepassing. De regels zijn opgesteld met het oog op het actief stimuleren van de regionale afstemming, duurzaam ruimtegebruik en het voorkomen van overprogrammering.

Het initiatief ligt in bestaand stedelijk gebied dat bestemd is als 'Gemengd' en daarmee reeds is bestemd voor de vesting van bedrijven. In het bestaande bestemmingsplan is ook reeds een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor uitbreiding van de bouwmogelijkheden. Voorliggend wijzigingsplan maakt alleen een toename van bouwhoogte en daarmee gepaard gaande een toename van het programma van maximaal 13.800 m2 bvo mogelijk.

Artikel 6.3 van de Provinciale verordening stelt dat een ruimtelijk plan uitsluitend kan voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte afspraken. Uit het behoefteonderzoek blijkt dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte van de gemeente Amsterdam. Deze ontwikkeling voorziet in de realisatie van nieuwe bedrijvigheid voor zowel de gemeente Ouder-Amstel als de gemeente Amsterdam, zoals vastgelegd in de regionale afspraken. Het initiatief voldoet aan de Omgevingsverordening.

Conclusie

Het initiatief past binnen de Omgevingsverordening Noord-Holland 2020

4.3 Gemeentelijk niveau

4.3.1 Beleidsnotitie duurzaamheid 2017-2021

In de Beleidsnotitie duurzaamheid heeft Ouder-Amstel haar duurzaamheidsambities geformuleerd. Volgend op de nationale en regionale doelstellingen, stelt de gemeente Ouder-Amstel zich als stip op de horizon de ambitie om uiterlijk in 2040 energieneutraal te zijn. Voor de looptijd van deze nota (tot 2021) volgt Ouder-Amstel de landelijke doelstellingen uit het Nationaal Energieakkoord:

• een besparing van het energieverbruik met gemiddeld 1,5% per jaar;
• een toename van het aantal duurzame energie naar 14% in 2020 en 16% in 2023.

Met een aandeel van 3,1% duurzame energieopwekking (stand van zaken 2015) en een gerealiseerde energiebesparing van 2% vanuit onder andere samenwerking met de regiogemeenten, is een eerste stap gezet. Maar als de gemeente Ouder-Amstel de gestelde nationale en regionale doelstellingen wil halen, is een versnelling nodig en zal er fors ingezet moeten worden op de volgende uitdagingen:

• 1. Energie besparen door het verbruik sterk terug te dringen.
• 2. Duurzame energie opwekken met bijvoorbeeld zon en wind.
• 3. Energietransitie, zoals uitfasering van fossiele brandstoffen zoals aardgas.
• 4. Verduurzaming van de mobiliteit, met bijvoorbeeld elektrische auto's.

Analyse

Onderhavig initiatief voorziet in de realisatie van bedrijfsgebouwen ten behoeve van de creatieve sector op een reeds aangewezen locatie. Bij de ontwikkeling is sprake van een hoge duurzaamheidsambitie, enerzijds omdat er gebouwd wordt volgens de laatste normen aangevuld met hergebruik van water/energie (paragraaf 3.5) en anderzijds de ambitie om een locatie te creëren waarin er binnen de stedelijke omgeving ruimte is voor water en natuur. Mede daardoor wordt er een inspirerende plek gecreëerd waarin de creatieve industrie zich thuis voelt. Het duurzaamheidsaspect speelt in deze sector een grote rol. Daarnaast wordt er geïnvesteerd in nieuwe fiets- en elektrische autovoorzieningen, waarmee duurzame mobiliteit wordt gefaciliteerd.

Conclusie

Het initiatief past binnen de 'Beleidsnotitie duurzaamheid 2017-2021'.

4.3.2 Werkstad Overamstel

4.3.2.1 Ruimtelijk-Economische Visie Amstel Business Park Zuid 2017

Er zijn veel nieuwe initiatieven in en om het Amstel Business Park. In het Amstelkwartier is een nieuwe woonwijk ontwikkeld en in het noordelijk deel van Amstel Business Park spelen ontwikkelingen met onder meer de komst van diverse bedrijven. Ook in Amstel Business Park Zuid (ABPZ) spelen de nodige ontwikkelingen. De Ruimtelijk-Economische Visie analyseert de positie van ABPZ, beschrijft toekomstscenario's en schetst mogelijke richtingen waarlangs ABPZ kan doorontwikkelen en transformeren van een bedrijventerrein naar een 'werkstad'. Bovendien hebben ondernemers aangegeven dat er op korte termijn verbeteringen nodig zijn aan de openbare ruimte en de uitstraling. De horizon voor de visie is 2040: de komende 20 jaar zal er veel gaan veranderen. De ambitie is om het bedrijventerrein deel van de stad te maken: de Werkstad OverAmstel. De betreffende visie is opgesteld door de gemeente Ouder-Amstel in samenwerking met de gemeente Amsterdam en ondernemers.

Voor het Amstel Business Park Zuid bestaat de ambitie om als werkstad meer een samenhangend ecosysteem te gaan worden. Door het toevoegen van horeca en leisure neemt de interactie van bedrijven toe en wordt het prettiger om in het gebied te verblijven. Hierdoor gaat de dynamiek richting een 16-uurseconomie, wordt het leuker en veiliger in het gebied en versterkt de binding van de gebruiker met het gebied. Uitgangspunt blijft dat bedrijvigheid een belangrijk onderdeel is voor de werkstad en dit mag niet worden weggedrukt door kantoorachtige functies. Concreet betekent dit voor het gebied:

• Van bedrijventerrein naar werkstad: aantrekkelijk, veilig en duurzaam voor bedrijven, werknemers, klanten en passanten;
• Ontwikkelmogelijkheden vergroten: verdichten, verkleuren;
• Netwerk: verbeteren en verbinden op stedelijke schaal;
• Ruimtelijk en functioneel versterken OV-knooppunten.

De Ruimtelijke-Economische Visie geeft nog onvoldoende kader voor initiatiefnemers voor ontwikkeling, daarom heeft de gemeente Ouder-Amstel de notitie 'Werkstad Overamstel - Richtlijnen voor Ontwikkeling' opgesteld (zie paragraaf 4.3.2.2). De richtlijnen bieden een kader voor o.a. programma, bouwhoogte, parkeren, duurzaamheid en dichtheid.

In het kader van de richtlijnen is er ook gekeken naar het windklimaat rondom de ontwikkeling. Er is een CFD Windklimaatonderzoek (zie ook paragraaf 5.1.7) uitgevoerd door Windsafe Projects en SIMSTUDIO International Consultants. Uit dit onderzoek blijkt dat, op grond van de huidige bouwrechten (15 meter hoog), het windklimaat op de kade acceptabel is voor het verblijven. Met een verhoging naar 45 meter, en rekening houdend met een setback op 18 meter hoogte is er sprake van een overwegend acceptabel windklimaat voor slenteren op de kade langs de Duivendrechtsevaart. Hierbij wordt opgemerkt dat in het onderzoek geen rekening is gehouden met huidige en toekomstige bomen rondom de ontwikkeling. Bomen verbeteren het lokale windklimaat. 

Uit de visie 'Werkstad Overamstel. Ruimtelijk-economische visie Amstel Business Park Zuid' blijkt dat het van belang is dat de kade van de Duivendrechtsvaart een meer openbaar karakter krijgt: een goede langzaamverkeer verbinding tussen Amstel en het hart van het Amstel BusinessPark zuid. Het realiseren van een pand met een setback op circa 18 meter hoogte sluit hierbij aan: hiermee is op de kade een acceptabel windklimaat voor 'slenteren'.

4.3.2.2 Werkstad Overamstel: Richtlijnen voor ontwikkeling (2019)

In dit beleidsdocument worden handvatten gegeven voor de transformatie van een werkgebied naar een gemengd stedelijk gebied. Het document kan worden gezien als een uitwerking van de Ruimtelijk economisch visie voor Werkstad Overamstel (zie paragraaf 4.3.2.1). De opgaven in het gebied zijn per locatie verschillend en dat maakt de transformatie van het gehele gebied complex. De afzonderlijke ontwikkelingen moeten een bijdrage leveren aan de kwaliteitsverbetering van het gehele gebied. Daarvoor dienen de volgende zes principes in acht genomen te worden bij elke ontwikkeling:

• 1. Activeer de straat en organiseer interactie
• 2. Werk aan innovatieve mobiliteit
• 3. Werk aan fossielvrije energievoorziening
• 4. Maak leefbare en klimaatadaptieve openbare ruimte en gebouwen
• 5. Bouw aan een leesbare en afwisselende stad
• 6. Ontwikkel flexibele en robuuste gebouwen

De Werkstad OverAmstel is ingedeeld in drie deelgebieden: Werkstad Zuid, Werkstad Noord en de Weespertrekvaart. Onderhavig plangebied maakt deel uit van de Werkstad Noord. Dit gebied sluit aan op het Amstelkwartier en het Kauwgomballenterrein, een gemengd stedelijk werkgebied met veel creatieve industrie. Dit gebied transformeert naar een gemengd woonwerkgebied met hoge dichtheid.

De Werkstad Noord wordt voorts onderverdeeld in drie afgebakende bouwvelden: Busremise, Amstelwerf en Waternet. Onderhavig plangebied behoort tot de Amstelwerf. De ligging naast het metrostation Overamstel en de Duivendrechtsevaart als kwaliteitsdrager maakt een complete mix van wonen, bedrijven en voorzieningen in dit gebied mogelijk. Zowel voor Werkstad Noord als de Amstelwerf worden in het document diverse uitgangspunten voor beoogde ontwikkelingen geformuleerd. Tezamen met de zes principes biedt het de basis voor nieuwe ontwikkelingen.

Analyse

Hieronder wordt onderhavig initiatief (en tevens de gehele ontwikkeling fase 1 en 2) getoetst aan de zes principes en diverse richtlijnen voor locaties binnen Werkstad Noord en de Amstelwerf.

• 1. Activeer de straat en organiseer interactie
  De voorziene ontwikkeling en verbetering van de omgeving en openbare ruimte draagt bij aan de stapsgewijze transformatie en vernieuwing van het gebied tot Werkstad OverAmstel. Het initiatief voorziet in de realisatie van bedrijfsgebouwen met maximaal 45.000 m² bvo met diverse functies die deels openbaar toegankelijk zijn en strategisch gesitueerd waardoor deze bijdragen aan de levendigheid op straat.
• 2. Werk aan innovatieve mobiliteit
  Er wordt een mobiliteitsplan opgesteld waarin de automobiliteit wordt verminderd en er wordt ingezet op openbaar vervoer, fiets en het gebruik van deelauto's. Er wordt voorzien in een ondergrondse parkeerplaats met laadpunten voor elektrisch vervoer en aantrekkelijke fietsparkeervoorzieningen.
• 3. Werk aan fossielvrije energievoorziening
  Er wordt aardgasloos gebouwd en eigen energie opgewekt. En en ander staat nader omschreven in paragraaf 3.5.
• 4. Maak leefbare en klimaatadaptieve openbare ruimte en gebouwen
  Door middel van het toepassen van groene daken en daktuinen wordt hittestress tegengegaan. Daarnaast wordt het opgevangen regenwater gebruikt voor de irrigatie van de planten en bomen die dragen bij aan de biodiversiteit in de stad. En en ander staat nader omschreven in paragraaf 3.5.
• 5. Bouw aan een leesbare en afwisselende stad
  De aaneenschakeling van de verschillende gebouwen en openbare ruimtes maken de ontwikkeling tot een herkenbare plek met een publiek programma. Zowel op straatniveau als op het niveau van de A10 en de Duivendrechtsevaart wordt het een herkenbare plek in de stad.
• 6. Ontwikkel flexibele en robuuste gebouwen
  De gebouwen worden dusdanig ontworpen dat ze in staat zijn om van functie te veranderen. Hierdoor wordt het gebouw flexibel en robuust voor de toekomst.

Richtlijnen programma Werkstad Noord

• Gemengd milieu met minimaal 30% en maximaal 70% wonen.
  Onderhavig initiatief voorziet uitsluitend in werken/voorzieningen. In fase 2 wordt er woonprogramma gerealiseerd.

Richtlijnen raamwerk Werkstad Noord

• Ten noorden van de A10 is de maximale parkeernorm 1 parkeerplaats per 250 m² werken of 0,5 parkeerplaats per woning. Minder parkeerplaatsen mag altijd, delen wordt gestimuleerd. In paragraaf 3.2.3 is de parkeerbalans op basis van deze normen opgenomen.
• Blokmaat is maximaal tweehonderd meter.
  De drie gebouwen voldoen hier aan.
• Extra straten zijn welkom.
  De interne routing van het plan zorgt voor extra openbare ruimte. Naar aanleiding van deze ontwikkeling zal mogelijk ook de openbare ruimte in Amstelwerf worden aangepakt.
• Op iedere kavel is ruimte voor groen op volle grond. Aanvullend kan het noodzakelijk zijn om groen-blauwe daken toe te voegen ten behoeve van waterberging. Om wateroverlast te voorkomen kan de openbare ruimte bij nieuwe ontwikkelingen tenminste 75 mm regenwater per uur verwerken en kunnen nieuwe gebouwen minimaal 60 mm regenwater per uur verwerken.
  Er wordt voorzien in hemelwaterberging op de groene daken, daktuinen en boomvakken. Verwezen wordt naar paragraaf 5.3 hoe omgegaan wordt met de hemelwaterberging.

4.3.2.3 Conclusie

Het initiatief past binnen de visie voor 'Werkstad Overamstel'.

4.3.3 Visie 2030 (2019)

Deze visie geeft de ambities weer voor de toekomst van Ouder-Amstel richting het jaar 2030. Ouder-Amstel is verbindend, uniek en divers. Centrale ambitie is om dit te behouden, te benutten en te versterken. Ouder-Amstel maakt daarin gebruik van haar unieke ligging in de Metropoolregio Amsterdam. Op bepaalde plekken wordt ruimte geboden voor nieuwe ontwikkelingen. Hierdoor komen energie en middelen vrij om waardevolle groene gebieden te behouden en kwalitatief te versterken.

De ambitie voor 2030 luidt dat de gebiedsontwikkeling op onder andere het Amstel Business Park Zuid leidt tot uitbreidingen van bedrijvigheid en woningen. Hierbij is de uitdaging voor deze gebiedsontwikkeling dat er gezorgd moet worden voor een goede verbinding met de leefgebieden Duivendrecht en Ouderkerk aan de Amstel en met de gebieden in de gemeente Amsterdam.

In 2030 is het Amstel Business Park Zuid getransformeerd van klassiek bedrijventerrein naar een werkstad (zie ook volgende paragraaf 'Werkstad Overamstel'). De werkstad staat voor functies die onderdeel zijn van de stedelijke economie: toelevering aan bedrijven in het centrum van Amsterdam, creatieve industrie en dienstverlening. Binnen de werkstad heeft intensivering van het ruimtegebruik plaatsgevonden, zijn er meer ontmoetingsmogelijkheden, is er een hogere ruimtelijke kwaliteit en is er menging met andere functies zoals horeca, hotel, recreatie en ten noorden van de A10 ook wonen. Daardoor is een meer stedelijke werkomgeving ontstaan die aantrekkelijker, veiliger en duurzamer is.

De deelgebieden Weespertrekvaart en Entrada zijn als onderdeel van het Amstel Business Park Zuid van werkgebieden met voornamelijk kantoren getransformeerd naar gemengd stedelijke gebieden met voornamelijk wonen.

Analyse

Het initiatief voorziet in een kwalitatieve, duurzame en energieneutrale versterking van het bedrijventerrein, zoals is uiteengezet in paragraaf 3.5. De bedrijfsgebouwen worden gerealiseerd op basis van de nieuwste wetgevingen met duurzame middelen. Het toevoegen van de creatieve sector aan de bestaande functies binnen Amstel Business Park Zuid draagt bij aan het aantrekkelijker maken van de woon- en werkgemeente.

Conclusie

Het initiatief past binnen de Visie 2030.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

• 1. milieu;
• 2. waarden;
• 3. waterhuishouding.

5.1 Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

5.1.1 Bodemkwaliteit

5.1.1.1 Inleiding

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

5.1.1.2 Analyse

Het initiatief betreft geen bestemmingswijziging naar een gevoeligere functie, de bestemming 'Gemengd' blijft gelden. Op basis van het huidige bestemmingsplan kan er al gebouwd worden op onderhavige locatie. In het kader van het vigerende bestemmingsplan 'Amstel Business Park Zuid' is onderzoek gedaan naar de bodemkwaliteit. Daaruit is gebleken dat er in het plangebied van het vigerende bestemmingsplan 'Amstel Business Park Zuid' locaties zijn waar nader onderzoek naar de bodemkwaliteit gewenst is en dat er locaties zijn die (sterk) zijn verontreinigd. Voor onderhavig plangebied zijn geen verontreinigingen aangetroffen. Daarmee is er voldoende inzicht in de bodemgesteldheid.

In het kader van de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen zal een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) dienen te worden uitgevoerd. Hierbij zal ook het aspect PFAS beoordeeld worden.

5.1.1.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.2 Bedrijven en milieuzonering

5.1.2.1 Inleiding

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar optreden moet worden getoetst of:

• de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
• bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

5.1.2.2 Analyse

Omgevingstype

Het omgevingstype van voorliggend plangebied is een gemengd gebied. In de omgeving is sprake van matige tot sterke functiemenging. Naast bedrijven komen andere functies voor zoals hotels, kantoren, industrie en belangrijke infrastructurele knooppunten. In een gemengd gebied mag een kleinere richtafstand dan in een rustige woonwijk worden aangehouden. De richtafstanden mogen dan met één 'afstandstap' worden teruggebracht.

Invloed plan op de omgeving
Het plan betreft de realisatie van bedrijfsgebouwen met maximaal 45.000 m² bvo ten behoeve van de creatieve sector. Conform de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009) is onderhavige ontwikkeling het best te typeren als 'Overige zakelijke dienstverlening: kantoren' (SBI-code 63A). Het betreft hiermee een categorie 1-inrichting met een richtafstand van 10 meter tot een milieugevoelig object. Daarnaast kan voor de beoordeling van het woon- en leefklimaat van de omgeving de richtafstand met één afstandstap worden teruggebracht vanwege de ligging van het plan binnen het 'gemengd gebied'. Hierdoor is de richtafstand tot milieugevoelige objecten 0 meter. Het plan heeft derhalve geen milieutechnisch effect op de omgeving.

Voorts zijn de bestemmingsregels van de vigerende bestemming 'Gemengd' van toepassing. Hierbinnen zijn bedrijven die vallen in categorieën 1 tot en met 3.2 als vermeld op de van de regels bij het vigerende bestemmingsplan deel uitmakende Staat van Inrichtingen, met uitzondering van bedrijven als genoemd in het Besluit omgevingsrecht, bijlage I, onderdeel D, en met uitzondering van bedrijven die vallen onder artikel 2 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen toegestaan. Conform de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009) heeft een categorie 3.2-inrichting een richtafstand van 100 meter tot een milieugevoelig object. Daarnaast kan voor de beoordeling van het woon- en leefklimaat van de omgeving de richtafstand met één afstandstap worden teruggebracht vanwege de ligging van het plan binnen het 'gemengd gebied'. Hierdoor is de richtafstand tot milieugevoelige objecten 50 meter. Het plan heeft derhalve ook een milieutechnisch effect op de omgeving gebaseerd op het planologisch maximum. Op basis van het vigerende bestemmingsplan vinden er echter geen bedrijfscategorie wijzigingen plaats in het kader van dit wijzigingsplan. Het plan heeft derhalve geen nieuw milieutechnisch effect op de omgeving.

Invloed omliggende inrichtingen op plan
In fase 1 worden geen gevoelige functies (wonen/maatschappelijk) mogelijk gemaakt. Ook liggen in de directe omgeving geen gevoelige functies, maar uitsluitend categorie 1 en 2 bedrijven. Omdat er geen gevoelige functies worden mogelijk gemaakt vormt de nieuwe ontwikkeling geen belemmering voor de bestaande bedrijfsactiviteiten.

 

PLANGEBIED TEN OPZICHTE VAN OMLIGGENDE BEDRIJVEN

5.1.2.3 Conclusie

Het aspect milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.3 Externe veiligheid

5.1.3.1 Inleiding

Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.

5.1.3.2 Analyse

Onder kwetsbare en beperkt kwetsbare functies vallen gebouwen waarin doorgaans grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn, waartoe in ieder geval behoren kantoorgebouwen met een bruto vloeroppervlak van meer dan 1.500 m² per object. Omdat onder creatieve bedrijvigheid activiteiten zijn waar grote aantallen personen gedurende een groot gedeelte van de dag aanwezig zijn (conform artikel 1, onder l, onder c Bevi) kan gesteld worden dat er in onderhavig plan (beperkt) kwetsbare functies zijn. Het plangebied ligt buiten de invloedsgebieden van inrichtingen en buisleidingen. Het plangebied ligt wel binnen de invloedsgebieden van de transportroutes over de A10 (met circa 25 tot 35 meter afstand tot de A10 ligt het gehele plan binnen de richtafstand van 200 meter) en de Spoorlijn Duivendrecht - Amstel (met circa 400 meter afstand tot de spoorlijn ligt het gehele plan binnen de richtafstand van 4000 m).Om het aspect externe veiligheid inzichtelijk te maken heeft onderzoeksbureau Peutz een onderzoek uitgevoerd: 'Zuidpark 2.0 Ouder-Amstel - Onderzoeken geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid voor een binnenplans afwijken van het bestemmingsplan', d.d. 26 maart 2019 (O 16160-2-RA-002). Dit rapport is bijgevoegd als bijlage 5.

Vanwege de toename van het aantal mensen en de ligging van het initiatief binnen de bovengenoemde invloedsgebieden van de betreffende transportroutes, heeft Peutz de gevolgen voor het plaatsgebonden- en groepsrisico en het plasbrandaandachtsgebied onderzocht. Hieruit volgt dat zowel ten opzichte van de A10 als de spoorlijn Duivendrecht - Amstel wordt voldaan aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico zoals opgenomen in het Bevt. Voor beide transportroutes geldt daarnaast dat het groepsrisico ten gevolge van de beoogde ontwikkeling toeneemt met meer dan 10% ten opzichte van de huidige situatie. Dit betekent dat er een verantwoording van het groepsrisico behoeft plaats te vinden. Deze verantwoording staat nader beschreven in het rapport van Peutz.

Het plasbrandaandachtsgebied (PAG) valt deels samen met het plangebied dat binnen de 30 meter vanaf het buitenste wegvak van de A10 (inclusief afrit) wordt aangehouden. Om te kunnen bouwen in het PAG dient het uit te werken bouwplan te voldoen aan eisen die gesteld worden vanuit de Regeling Bouwbesluit (paragraaf 2.3 Veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Naar aanleiding van wijzigingen aan het (bouw)plan na bovenstaand onderzoek, heeft Peutz het aspect externe veiligheid opnieuw inzichtelijk gemaakt door een aanvulling te geven op het eerder uitgevoerde onderzoek: 'Zuidpark te Ouder-Amstel; Aanvulling op rapport O 16160-2-RA-002 (Peutz, d.d. 26 maart 2019', d.d. 16 oktober 2019 (OA 161603-RA). Dit rapport is bijgevoegd als bijlage 6.

Peutz concludeert dat ten opzichte van het rapport O 16160-2-RA-002 geen veranderingen omtrent het aspect externe veiligheid optreden. Nog altijd volgt dat zowel ten opzichte van de A10 als de spoorlijn Duivendrecht - Amstel wordt voldaan aan de grenswaarde voor het plaatsgebonden risico zoals opgenomen in het Bevt. Daarnaast geldt dat voor beide transportroutes het groepsrisico ten gevolge van de beoogde ontwikkeling toeneemt met meer dan 10% ten opzichte van de huidige situatie. Dit betekent dat er een verantwoording van het groepsrisico behoeft plaats te vinden. Deze verantwoording staat nader beschreven in het voorgaande rapport van Peutz (O 16160-2-RA-002) en is hierna integraal overgenomen.

Verantwoording groepsrisico

Als gevolg van de ontwikkeling is sprake van een toename van het groepsrisico. Het groepsrisico dient in voorliggende situatie ongeacht of het groepsrisico is toegenomen verantwoord te worden aangezien de oriëntatiewaarde wordt overschreden. De verantwoording voor onderhavig initiatief wordt hieronder toegelicht.

Voor de verantwoording van het groepsrisico kan deels worden aangesloten bij de verantwoording van het groepsrisico zoals opgesteld voor het vigerende bestemmingsplan. Als onderdeel van het bestemmingsplan ''Amstel Business Park Zuid'' is door Arcadis een groepsrisico verantwoordingsrapportage opgesteld (bijlage 15 van de toelichting bij het bestemmingsplan). In deze rapportage wordt ingegaan op de risico's die er ter hoogte van het plangebied aan de orde zijn. Ondanks dat deze verantwoording uit 2013 dateert, is deze verantwoording alsnog van toepassing voor de beoogde ontwikkeling van een gebouw. Ten tijde van het opstellen van deze verantwoordingsrapportage is er immers ten dele rekening gehouden met het realiseren van bebouwing ter hoogte van de ontwikkellocatie. Deswege kan nu eveneens worden aangesloten op deze verantwoording. Voorgestelde maatregelen zijn onder meer:

Bouwkundig

Voor de nieuwbouw die in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt is, kunnen aanvullende maatregelen voorgesteld worden. Maatregelen die de effecten van een ongeval met gevaarlijke stoffen op de A10 (maatgevend voor voorliggende ontwikkeling) beperken zijn:

• Constructies van (nieuwe) gebouwen zodanig uitvoeren dat bescherming wordt geboden tegen de effecten van een dergelijke ongeval (in ieder geval binnen 30 meter ofwel het Plasbrandaandachtsgebied, van de A10).
• In gebouwen voorzieningen treffen waardoor snel de toevoer van buitenlucht gestopt kan worden.

Zelfredzaamheid

Bij zelfredzaamheid gaat het om de mate waarin aanwezigen in het effectgebied in staat zijn om zichzelf op eigen kracht in veiligheid te brengen. Hiervoor kunnen de volgende maatregelen worden getroffen:

• Zeker stellen dat aanwezigen in het plangebied snel kunnen worden gewaarschuwd bij een (dreigend) ongeval met gevaarlijke stoffen.
• Expliciete communicatie vooraf over de mogelijke gevaren en hoe men moet handelen bij een ongeval met gevaarlijke stoffen. Aanwezigen in het effectgebied moeten weten wat zij moeten doen wanneer er gealarmeerd wordt.
• (Nieuwe) bedrijven en werkgelegenheden kunnen verplicht worden noodplannen te laten opstellen waarin rekening wordt gehouden met een (dreigend) ongeval met gevaarlijke stoffen. Dit bevordert de mogelijkheden om snel op een juiste manier op te treden.

Noodzaak bebouwing

Conform de beleidslijn externe veiligheid is een overschrijding van de oriëntatiewaarde van het groepsrisico alleen mogelijk als hier zwaarwegende argumenten voor zijn. De gemeente Ouder-Amstel was ten tijde van vaststellen van het bestemmingsplan van mening dat er inderdaad sprake is van zwaarwegende argumenten die deze overschrijding rechtvaardigen. Allereerst kan gewezen worden op het economische klimaat. Om de aantrekkende (locale) economie zoveel mogelijk kansen te bieden dient ingespeeld te worden op de situatie op de markt en de noodzaak van een gevarieerd aanbod. Het optimaal kunnen benutten van de zichtlocatie langs de A10 is daarbij van belang.

Advies Veiligheidsregio Amsterdam-Amstelland

De uiteindelijke beoordeling van mogelijk te treffen maatregelen en de uitgevoerde verantwoording van het groepsrisico is primair een verantwoordelijkheid van het bevoegde gezag. Er is daarom een advies opgevraagd bij Veiligheidsregio Amsterdam-Amstelland. Dit advies is als bijlage 7 opgenomen. Het bevoegd gezag wordt geadviseerd de hieronder beschreven maatregelen door de ontwikkelende partij te laten meenemen en bij de afweging over de acceptatie van het risico de mogelijkheden voor zelfredzaamheid en hulpverlening te betrekken.

Maatregelen

Hieronder zijn een aantal maatregelen aangegeven die de in dit advies behandelde risico’s voor het plangebied kunnen beperken en/of de mogelijkheden voor hulpverlening en zelfredzaamheid kunnen vergroten. Deze maatregelen zijn niet limitatief, er zijn mogelijk andere maatregelen die toegepast kunnen worden.

• Toereikende opstelplaatsen en bluswatervoorzieningen realiseren;
• De gebouwen voorzien van afsluitbare ventilatie en/of een noodknop voor het uitschakelen van de ventilatie, waarmee de toevoer van buitenlucht snel kan worden gestopt;
• Bij het ontwerp van de gebouwen en de te maken keuzes voor bijvoorbeeld materiaaltoepassing en/of uitvoering van de gevels rekening houden met de warmtestralingseffecten en/of overdrukeffecten van een wegongeval met brandbaar gas en/of een wegongeval met brandbare vloeistof;
• Ontvluchtingsmogelijkheden (vluchtroutes en nooduitgangen) vanuit de gebouwen realiseren die van de Risicobron weg (Rijksweg A10) af gericht zijn;
• Waarborgen dat personen in het plangebied snel (kunnen) worden gewaarschuwd bij een (dreigend) ongeval met gevaarlijke stoffen;
• Voorlichting en risicocommunicatie voor personen.

5.1.3.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.4 Geurhinder veehouderijen

5.1.4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.

5.1.4.2 Analyse

Het plan omvat nieuwe geurgevoelige objecten, maar ligt niet in de omgeving van veehouderijen. Wat betreft het aspect geurhinder veehouderijen vormt onderhavig plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en is er sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan. Een nadere toetsing aan het aspect geurhinder veehouderijen is niet aan de orde.

5.1.4.3 Conclusie

Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.5 Geluid

5.1.5.1 Inleiding

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai, spoorweglawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

5.1.5.2 Analyse

Het plangebied ligt binnen de onderzoekszones van verschillende wegen, de spoorlijn Duivendrecht - Amstel, vliegveld Schiphol en een gezoneerd industrieterrein.

Echter hoeft, wat betreft geluid, er slechts beoordeeld te worden of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening indien de aanwezigheid van geluidgevoelige bestemmingen dit vereist. In onderhavig plan is alleen sprake van het bouwen van werkgelegenheden, welke volgens de Wet geluidhinder en artikel 1.2 Besluit geluidhinder geen geluidgevoelige bestemmingen zijn. Binnen het plangebied worden geen geluidgevoelige functies mogelijk gemaakt. Derhalve is het aspect geluid geen belemmering voor het wijzigingsplan. De beoogde werkgelegenheden worden immers conform artikel 1 van de Wet geluidhinder en artikel 1.2 Besluit geluidhinder niet gezien als geluidgevoelige bestemming.

5.1.5.3 Conclusie

Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.6 Luchtkwaliteit

5.1.6.1 Inleiding

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen (van NO2, PM10 en PM2,5) en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Deze paragraaf beschrijft niet de stikstof-situatie, hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 5.2.3.

5.1.6.2 Analyse

Om de (negatieve) effecten van onderhavig plan op de luchtkwaliteit te beoordelen, heeft onderzoeksbureau Peutz een onderzoek uitgevoerd: 'Zuidpark 2.0 Ouder-Amstel - Onderzoeken geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid voor een binnenplans afwijken van het bestemmingsplan', d.d. 26 maart 2019 (O 16160-2-RA-002). Dit rapport is bijgevoegd als bijlage 5.

In het onderzoek zijn de situaties in 2019 en 2029 als toetsmomenten beschouwd. Relevant voor de emissie naar de lucht is de toename in verkeersaantallen door de beoogde ontwikkeling en de emissie van eventuele stookinstallaties geïnstalleerd in de beoogde bebouwing. De geplande gebouwen worden gasloos opgericht. Derhalve is in het onderzoek de emissie van stookinstallaties niet relevant geacht. Voor luchtkwaliteit rondom de ruimtelijke ontwikkeling is de verkeersgeneratie derhalve maatgevend. Op basis van het mobiliteitsonderzoek Goudappel Coffeng BV is de verkeersintensiteit op de omliggende wegen gebruikt als input voor de berekening. Op basis van de berekening worden de volgende conclusies getrokken:

• zowel in 2019 als in 2029 is na plan realisatie geen sprake van overschrijding van grenswaarden voor de stoffen NO2, PM10 en PM2,5 (zie tabellen hieronder);
• aangezien de toename van de concentraties van voornoemde stoffen minder bedraagt dan 3% van de grenswaarden is sprake van een 'niet in betekenende mate bijdrage' (NIBM) van het plan;
• de berekende concentraties van de luchtkwaliteitsbepalende stoffen zijn inherent verbonden aan de ligging van het plangebied in een stedelijke omgeving nabij diverse wegen. Deze concentraties zijn echter vrijwel volledig toe te schrijven aan de achtergrondconcentratie ofwel de autonome ontwikkelingen in de omgeving.

GRENSWAARDEN CONFORM WET MILIEUBEHEER

LUCHTKWALITEIT IN DE OMGEVING VAN HET PLANGEBIED VOOR 2018 EN 2029

Geconcludeerd kan worden dat voor het aspect luchtkwaliteit geldt dat na realisatie van de ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Deze ontwikkeling draagt niet bij aan verbetering dan wel verslechtering van de luchtkwaliteit. Hiermee is luchtkwaliteit geen belemmering voor het toestaan van een bouwhoogte van 45 meter.

Naar aanleiding van wijzigingen aan het (bouw)plan (opknippen in twee fases) na oplevering van bovenstaand onderzoek, heeft Peutz het aspect luchtkwaliteit opnieuw inzichtelijk gemaakt door een aanvulling te geven op het eerder uitgevoerde onderzoek: 'Zuidpark te Ouder-Amstel; Aanvulling op rapport O 16160-2-RA-002 (Peutz, d.d. 26 maart 2019', d.d. 16 oktober 2019 (OA 161603-RA). Dit rapport is bijgevoegd als bijlage 6.

Peutz concludeert dat op basis van het in rapportage O 16160-2-RA-002 uitgevoerde onderzoek kon worden geconcludeerd dat voor het aspect luchtkwaliteit geldt dat na de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Doordat het aantal m2 bvo in vergelijking met het eerdere onderzoek voor beide fases kleiner in fase 1 is, is er sprake van een lagere verkeersgeneratie en minder invloed op de luchtkwaliteit. Daarmee wordt geconcludeerd dat de conclusie uit het voorgaande rapport gehandhaafd kan blijven.

5.1.6.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.7 Windklimaat

5.1.7.1 Inleiding

Naast nuttig (windenergie) kan wind ook hinder geven of zelfs gevaarlijk zijn. De mate van wind bepaalt ook of er sprake is van windhinder of niet. Windhinder is meer dan "tegenwind" voor fietsers of voetgangers. Sociale en economische effecten van windhinder zijn vooral te merken bij activiteitengebieden zoals terrassen en looproutes.

5.1.7.2 Analyse

Om het windklimaat in kaart te brengen heeft Windsafe Projects een onderzoek uitgevoerd; 'CFD Windklimaat onderzoek Amstel Design District, Ouder Amstel', (25 juni 2021, P1922146e303) dat bijgevoegd is als bijlage 8. Het onderzoek is uitgevoerd om het effect van de mogelijke bouwvolumes op het windklimaat rondom het gebouw inzichtelijk te maken.

Een goed windklimaat wordt door verschillende gemeenten in Nederland gezien indien ten minste wordt voldaan aan de NEN8100 classificatie matig voor de betreffende activiteit. Voor doorgaande wegen, wandelpaden en fietspaden betreft dit de classificatie doorlopen. Voor onder andere winkelgebieden, horeca en bezienswaardigheden de classificatie slenteren. Slechts voor uitzonderlijke situaties betreft dit langdurig zitten. Voor wat betreft windgevaar dient gevaarlijk te worden voorkomen.

Windhinder

Het onderzoek is uitgevoerd voor drie mogelijke bouwvolumes/scenario’s. Hierna zijn de resultaten beschreven:

• 1. 15 m volgens vigerend bestemmingsplan,
  stilzitten op de kade is aangenaam;
• 2. 45 m met 8 m setback op 18 m hoogte aan de zijde van de kade',
  voor het zuidelijke deel van de kade geldt een aangenaam windklimaat voor slenteren en doorlopen;
• 3. 45 m volledig maximale volume,
  voor het zuidelijke deel van de kade geldt een aangenaam windklimaat bij doorlopen.

15 m vigerend bestemmingplan	8 m setback vanaf 18 m hoogte	45 m maximaal bouwvolume

ACTIVITEIT WAARVOOR HET WINDKLIMAAT ACCEPTEBEL IS

Zoals zichtbaar op de plaatjes wijzigt het windklimaat beperkt op de kade door de verhoging van de gebouwen. Het windklimaat ter hoogte van de woonboten aan de kade wijzigt niet. Opgemerkt dient te worden dat er geen bomen rondom het gebouw in de berekening meegenomen zijn. Bomen hebben een dempend effect op het windklimaat en verbeteren het lokale windklimaat.

Windgevaar

Het onderzoek is uitgevoerd voor drie mogelijke bouwvolumes/scenario’s te weten:

• 1. 15 m volgens vigerend bestemmingsplan

Er treedt geen windgevaar op bij een bouwhoogte van 15m. Tevens treedt er nagenoeg geen beperkt risico op.

• 2. 45 m met 8 m setback op 18 m hoogte aan de zijde van de kade

Bij het model met de setback ontstaan op de kade een aantal gebieden waar een beperkt risico bestaat op windgevaar. Tussen de ontwikkeling en de A10 ontstaat een vlak waar windgevaar op treedt.

• 3. 45 m volledig maximale volume

Bij het maximale bouwvolume ontstaan op de kade een aantal gebieden waar een beperkt risico bestaat op windgevaar. Tussen de ontwikkeling en de A10 ontstaan twee wat grotere vlakken waar windgevaar op treedt. Tevens zien we een kleine plek met windgevaar op de noordwest hoek van het gebouw ontstaan.

RISICO OP OPTREDEN WINDGEVAAR

Hierbij dient opgemerkt te worden dat er geen bomen rondom het gebouw in de berekening meegenomen zijn. Bomen hebben een dempend effect op het windklimaat en verbeteren het lokale windklimaat.

In het onderzochte model zijn de gebouwen aan de noordzijde van de ontwikkeling

gemodelleerd conform de toegestane planologische hoogte van 15 m. Eén gebouw is hoger dan de planologische hoogte en is gemodelleerd op basis van de huidige hoogte.

5.1.7.3 Conclusie

Voor het model conform het vigerende bestemmingsplan en het model met de 8 m setback op 18 m hoogte voldoet het windklimaat aan de wenselijke prestatie. Bij deze beide modellen treedt geen windhinder op voor de omgeving en die de gewenste functie belemmert. In dit wijzigingsplan wordt het model met de setback vastgelegd. Er wordt dan een goed verblijfsklimaat gerealiseerd langs de kade. Met het plaatsen van bomen langs de kade wordt het windklimaat verder verbeterd.

Het model met 45 m met 8 m setback op 18 m hoogte aan de zijde van de kade resulteert in een aantal gebieden waar een beperkt risico op windgevaar bestaat. Tussen de ontwikkeling en de A10 ontstaat een vlak waar windgevaar optreedt.

Er wordt aanbevolen aan bomen te plaatsen op de kade om het windklimaat verder te verbeteren. Dit geldt ook voor het gebied tussen de A10 en de ontwikkeling in het geval dat hier voet en of fietspaden worden voorzien.

5.1.8 Milieueffectrapportage

5.1.8.1 Inleiding

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, of waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig is.

5.1.8.2 Analyse

Het plan valt onder de activiteit 11.2 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen', zoals genoemd in de bijlage D van het Besluit milieueffectrapportage, maar overschrijdt met een toename van maximaal 13.800 m² bvo niet de daarin genoemde drempelwaarden (een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer). Hoewel het plan niet m.e.r.-plichtig is, moet de gemeente een m.e.r.-beoordelingsbesluit nemen voor dat het wijzigingsplan in procedure gaat. De aanmeldnotitie ten behoeve van dit besluit is opgenomen als bijlage 9.

5.1.8.3 Conclusie

Er is een m.e.r. aanmeldnotitie opgesteld. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

5.2 Waarden

5.2.1 Archeologie

5.2.1.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

5.2.1.2 Analyse

In het kader van het vigerend bestemmingsplan 'Amstel Business Park Zuid' is een archeologisch bureau-onderzoek uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek geldt voor het hele gebied, en daarmee voor onderhavig plangebied, een lage archeologische verwachtingswaarde. Dit betekent dat er geen vervolgonderzoek noodzakelijk is en nadere planologische beschermingsmaatregelen niet nodig zijn. Desondanks kan nooit volledig worden uitgesloten dat er tijdens werkzaamheden archeologische sporen of resten worden aangetroffen. Conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet dient hiervan melding te worden gemaakt bij de Minister.

5.2.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.2 Cultuurhistorie

5.2.2.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.2.2.2 Analyse

In het kader van het vigerend bestemmingsplan 'Amstel Business Park Zuid' is geconcludeerd dat er binnen het onderzoeksgebied geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig zijn. Onderhavig initiatief tast daarmee geen waardevolle elementen aan.

5.2.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.3 Natuurwaarden

5.2.3.1 Inleiding

Ten behoeve van de bescherming van natuurwaarden geldt de Wet natuurbescherming. De daarin opgenomen bescherming omvat de onderdelen:

• gebiedsbescherming;
• soortenbescherming;
• bescherming van houtopstanden.

5.2.3.2 Analyse

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000.

Ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden moet het effect worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan met name om stikstofdepositie. Conform de Wet natuurbescherming mag de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden namelijk niet toenemen. Er geldt dan ook een grenswaarde van 0,00 mol/hectare/jaar.
Om de effecten van onderhavig plan op de omliggende Natura 2000-gebieden te bepalen is door onderzoeksbureau Tauw een stikstofdepositie-onderzoek uitgevoerd: 'Stikstofdepositie-onderzoek Amstel Design District, Ouder-Amstel', 7 juni 2021 (1282202). Het onderzoeksrapport is als bijlage 10 bijgevoegd. Uit het onderzoek volgt dat voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase de maximale bijdrage 0,00 mol/ha/jaar bedraagt. Daarmee kan geconcludeerd worden dat er geen negatieve effecten te verwachten zijn op stikstofgevoelige natuur in Natura 2000-gebieden ten gevolge van het plan. Het aspect stikstofdepositie vormt daarmee geen belemmering voor het vaststellen van het wijzigingsplan voor Amstel Design District fase 1. Voorwaarde hierbij is wel dat in de aanlegfase STAGE IV-klasse werktuigen (bouwjaar vanaf 2014) worden gebruikt en dat eventuele bronbemaling elektrisch gebeurt. Er is dan geen ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming nodig. Door de wetswijziging van 1 juli 2021 hoeft de, in het uitgevoerde onderzoek nog opgenomen aanlegfase van het project, niet meer meegeteld te worden. Wel is hiermee aangetoond dat ook de aanlegfase, onder voorwaarden, geen relevante stikstofdepositie veroorzaakt.

Daarnaast geldt gezien de afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied dat de verstoring door licht, geluid en optische verstoringen die voortvloeien uit het plan niet voor significante gevolgen zorgen.

Soortenbescherming

De beoordeling van het plan ten aanzien van de soortenbescherming is uitgevoerd door Blom Ecologie uit Waardenburg: rapport “Quickscan Wet natuurbescherming Willem Fenengastraat ong. te Amsterdam” (12 maart 2020, BE/2020/120/r). Het onderzoeksrapport is als bijlage 11 bijgevoegd.

In het onderzoeksrapport concludeert Blom Ecologie dat de planlocatie geen essentiële betekenis voor beschermde soorten heeft. De planlocatie is mogelijk geschikt leefgebied voor algemene zoogdieren, foeragerende vleermuizen, amfibieën, insecten en broedvogels welke niet beschermd zijn (behoudens de Algemene zorgplicht) onder de Wet natuurbescherming. Echter worden deze gebieden ten gevolge van de beoogde ontwikkeling niet aangetast doordat de (groen)structuren en andere luwten behouden blijven.

Het plangebied ligt voorts direct ten noorden van de ecologische hoofdstructuur van de gemeente Amsterdam. Om de invloed van het plan hierop te beoordelen heeft Blom Ecologie een aanvullende notitie opgesteld: rapport ''Notitie aanvullende informatie Willem Fenengastraat ong. te Amsterdam'' (23 april 2020, BE/2020/120/n). De notitie is als bijlage 12 bijgevoegd. Blom Ecologie concludeert dat er sprake is van een ecologische hoofdstructuur met een minimale waarde op ecologisch gebied, gebaseerd op soortenaantal, natuurlijkheid, vervangbaarheid en rol in de ecologische structuur. De invloed van het plan op beschermde soorten worden dan ook niet verwacht.

Voorts wordt in de hierboven genoemde notitie ook dieper in gegaan op de toelichting waarom de ondergrond van het plangebied niet geschikt is voor de rugstreeppad.

Bescherming van houtopstanden
Omdat binnen het plangebied geen bomen staan omvat het wijzigingsplan niet het kappen van bomen buiten de bebouwde kom of in een houtopstand van meer dan 10 are, of het kappen van een bomenrij van meer dan 20 bomen. Er is derhalve geen herplantplicht conform artikel 4.3 van de Wet natuurbescherming.

5.2.3.3 Conclusie

Het aspect natuurwaarden vormt geen belemmering voor het plan.

5.3 Waterparagraaf

5.3.1 Inleiding

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap Amstel, Gooi en Vecht. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

5.3.2 Beleid

Het Rijk, de VNG, het IPO en de Unie van Waterschappen hebben in februari 2001 de 'Startovereenkomst Waterbeheer 21e eeuw' ondertekend. Deze startovereenkomst is in 2003 omgezet in het Nationaal Bestuursakkoord Water dat is geactualiseerd in juni 2008. Hiermee hebben deze partijen elkaar gecommitteerd om een watertoets toe te passen bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

De watertoets is wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening, waarin is bepaald dat de betrokken waterbeheerders moeten worden geraadpleegd bij het opstellen van ruimtelijke plannen. De projectlocatie valt binnen het beheersgebied van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV). Waternet voert voor AGV de waterschapstaken uit. Binnen Ouder-Amstel voert Waternet ook de taken uit voor de gemeente, te weten de grondwaterzorgtaak en de rioleringstaak.

Het beleid van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) is verwoord in het Waterbeheerplan AGV 2010-2015 'Werken aan water in en met de omgeving' (goedgekeurd door het Algemeen Bestuur op 17 juni 2010 en door Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland, mede namens de provincies Zuid-Holland en Utrecht, op 21 september 2010). In dit beheerplan worden de hoofdtaken van het waterschap behandeld, namelijk veiligheid, voldoende water en schoon water. Ook wordt aandacht gegeven aan de maatschappelijke (neven)taken: nautisch en vaarwegbeheer, recreatief medegebruik, natuurbeheer en cultuurhistorische, landschappelijke en architectonische waarden. Voor elk van deze thema's zijn de wensbeelden op de middellange termijn, de doelen en de aanpak op hoofdlijnen aangegeven.

Keur 2017

Naast het beheerplan beschikt het waterschap over de Integrale Keur: een verordening van het waterschap. In de Keur staan regels van Waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Hiermee worden de volgende doelen beoogd:

• schoon en genoeg water in onze sloten, grachten en meren;
• sterke dijken tegen overstromingen;
• gezonde waterplanten en vissen.

De Keur gaat kortom over het gebruik en onderhoud van water, oevers en dijken. En welke middelen het waterschap heeft om zijn werk goed te doen. De keur bevat regels ter bescherming van de waterwerken die nodig zijn voor een goed waterbeheer (kwantiteit) en voor de bescherming van het gebied tegen hoog water. Bij veel projecten is sprake van een toename van het verharde oppervlak. Hieromtrent is in de algemene regels bij de keur het volgende opgenomen:

Het is verboden zonder vergunning van het bestuur:

• a. in stedelijk en glastuinbouwgebied meer dan 1.000 vierkante meter verhard oppervlak aan te brengen;
• b. in overig gebied meer dan 5.000 vierkante meter verhard oppervlak aan te brengen.

Zonder ontheffing op de Keur zijn werkzaamheden aan/op waterstaatkundige werken, watergangen en keringen verboden.

Van deze regeling kan worden afgeweken als er voldoende waterberging wordt gerealiseerd.

Legger

In de legger staat wie op welke plek verantwoordelijk is voor onderhoud. Dat kan Waterschap Amstel, Gooi en Vecht zijn. Maar ook een ander waterschap, de provincie of een boer met akkers langs het water. De legger is voor het waterschap een belangrijk document en is mede gemaakt op basis van de Keur. Het waterschap gebruikt de legger onder andere bij het geven van een vergunning

Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van de legger opgenomen. Langs de Duivendrechtse Vaart loopt een secundaire halfverholen waterkering. Bebouwing dient buiten de kernzone te blijven, deze is hier op 3 meter vanaf de referentiekruinlijn gelegd. De nieuwe bebouwing staat ruim buiten de kernzone gepland. De ontwikkeling aan de westzijde van het plan valt wel deels samen met de 'beschermingszone' van de als primaire aangewezen Duivendrechtsevaart. Het waterschap stelt nadere eisen aan ontwikkelingen in of nabij de beschermingszones, een vergunning van Waternet is nodig.

UITSNEDE LEGGER

5.3.3 Ontwerp waterberging

Omdat er een gezamenlijk waterberging voor beide fases van de ontwikkeling zal worden gerealiseerd is een berekening voor de waterberging voor fase 1 en 2 gezamenlijk gemaakt.

Het ontwikkelgebied ligt binnen het stedelijk gebied. Het totale plangebied van fase 1 en 2 bestaat op dit moment ongeveer voor 11.000 m² uit verharding en voor 8.000 m² uit braakliggende grond (zand en grasveld). In het ontwerp van de nieuwe gebouwen en de omgeving is er sprake van veel groene ruimtes, zowel in de openbare ruimte als op de verdiepingsvloeren en daken (inpandige groenvoorzieningen). In onderstaande tabel staan de globale oppervlakten van de verhardingen en de groenvoorzieningen, zoals voorzien in fase 1 en 2 samen.

type	oppervlakte
bebouwd oppervlak	7.650 m²
inpandige groenvoorziening	1.580 m²
openbare groenvoorziening	1.500 m²
openbare verharding	8.270 m²
totaal	19.000 m²

Voor de verharding worden het bebouwd oppervlak en de openbare verharding bekeken. De groenvoorzieningen infiltreren immers en wateren niet af. Per saldo vindt er een toename van (7.650 m² + 8.270 m² - 11.000 m² =) 4.920 m² verharding plaats.

Indien er een uitbreiding van 1.000 m² verhard oppervlak in stedelijk gebied plaatsvindt is compensatie noodzakelijk. In de Keur is vastgelegd hoe compensatie plaats dient te vinden. Eerste voorkeur is compensatie door uitbreiding van het open water met een omvang van 10% van de uitbreiding van het verhard oppervlak. Voor onderhavig plan zou het gaan om 10% van circa 5.000 m² is 500 m². Omdat het erg lastig is om in de nabijheid de 10% (500 m²) open water te realiseren, heeft de initiatiefnemer een uitgesproken voorkeur om maatregelen te nemen om het hemelwater binnen het plan op te vangen, vast te houden, her te gebruiken en langzaam af te voeren. De berekening van de benodigde capaciteit van de waterberging bij 1.000 m² verharding is gebaseerd op een ontwerpbui van 70 mm/dag en verwaarlozing van de gemaalcapaciteit. In onderhavig plan gaat het om een bergingsvraag van (5.000 / 1000 * 70 =) 350 m³.

Op de daken en binnen de gronden van fase 2 zal een waterberging ten behoeve van beide fases worden aangelegd. De waterbergingen zullen in de vorm van polderdaken en een waterberging in het landschap op maaiveld worden gerealiseerd. In onderstaande afbeelding is de ligging van deze waterbergingen aangegeven.

VOORSTEL WATERGERGINGEN BINNEN FASE 1 EN 2

Er zal spaarzaam met het water worden omgegaan en de gebruikers en bezoekers worden bewust gemaakt van de relatie met het water. Er zal gebruik worden gemaakt van een gescheiden stelsel waarbij het regenwater direct en zichtbaar wordt afgevoerd naar de vaart. Om wateroverlast te voorkomen kan de openbare ruimte bij nieuwe ontwikkelingen tenminste 75 mm regenwater per uur verwerken en kunnen nieuwe gebouwen minimaal 60 mm regenwater per uur verwerken.

Amstel Design District wordt klimaat-adaptief ontworpen. Vanzelfsprekend wordt regenwater gescheiden van het vuilwatercircuit. De maatregelen die voor het regenwater toegepast worden zijn: opvang van regenwater op de daktuinen en in de binnentuinen, zodat afvloeiend regenwater beperkt wordt. Verder wordt voorzien in regenwaterbuffers in de vorm van een grijswatercircuit. Het restant regenwater wordt zo gedoseerd aan het gescheiden rioolstelsel aangeboden. Primair waterverbruik wordt verder geminimaliseerd door toepassing van waterbesparende kranen, douches en toiletten.

Op basis van het bestemmingsplan zijn reeds ondergrondse bouwwerken toegestaan. In bijlage 18 bij het moederplan wordt getoond dat er geen knelpunten ten aanzien van grond en grondwater zijn te verwachten. Voorliggend wijzigingsplan brengt daar geen verandering in. Op het moment dat de bouwplannen definitief zijn zullen de effecten van de parkeergarage op het grondwater onderzocht worden in het kader van de omgevingsvergunningsaanvraag.

5.3.4 Afvalwater

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden. Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in de Willem Fenengastraat geloosd worden.

5.3.5 Waterkwaliteit

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het waterschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

5.3.6 Advies waterschap

Om te komen tot een passende oplossing voor een duurzaam hemelwatersysteem heeft Waternet een reactie gegeven omtrent dit planvoornemen. Hieruit volgt dat het volgens Waternet erg lastig is om in de nabijheid de 10% (500 m²) open water te realiseren. Waternet is daarom akkoord met de compensatie middels een bergingsvoorziening binnen het planvoornemen met een capaciteit van 350 m³. De keur van AGV biedt deze mogelijkheid.

De initiatiefnemer dient nader invulling te geven aan het onderdeel grondwater en de effecten van ondergrondse werken en de eventueel daaruitvolgende maatregelen. Het is vervolgens aan de gemeente Ouder-Amstel (in overleg met Waternet) om het planvoornemen te toetsen en er over te besluiten.

Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal de initiatiefnemer bovenstaande aspecten betrekken.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling betreft twee aspecten. Ten eerste moet het realiteitsgehalte van de plannen worden aangetoond: is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Ten tweede moet de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd: zijn alle kosten die de gemeente moet maken ten behoeve van het initiatief gedekt.

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Kostenverhaal
Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

Gemeentelijke grondexploitatie
De gemeente Ouder-Amstel heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

6.2 Conclusie

Het plan is economisch uitvoerbaar. De behoefte is in paragraaf 4.1.2 aangetoond en de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd middels de anterieure overeenkomst.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend. Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het wijzigingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

7.2 Planregels

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel wordt verwezen naar de begrippen die in de planregels van het bestemmingsplan ‘Amstel Business Park Zuid´ (NL.IMRO.0437.ABPZuid-VA02), dat de gemeenteraad van Ouder-Amstel op 20 juni 2013 heeft vastgesteld.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Gemengd (artikel 3)

Deze bestemming voorziet in bedrijvigheid c.a. tot maximaal categorie 3.2 als genoemd in de bij de planregels behorende Bijlage 1 Staat van Inrichtingen Amstel Business Park Zuid. De in ieder geval niet toelaatbare bedrijfsfuncties zijn in deze Staat doorgehaald.

"Grote herriemakers" als aangewezen in het Besluit omgevingsrecht, bijlage I, onderdeel D, en risicovolle bedrijven als bedoeld in artikel 2 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen zijn niet toegestaan.

De gronden met deze bestemming zijn tevens bestemd voor creatieve bedrijven. Daaronder worden (in algemene zin) verstaan: ambachtelijke bedrijven, bedrijven op het gebied van kunstbeoefening en entertainment, bedrijven op het gebied van media en automatisering en bedrijven die zich bezighouden met creatieve zakelijke dienstverlening. Daarnaast zijn ook leisurefuncties zijn toegestaan. Onder leisurefuncties worden verstaan vrijetijdsvoorzieningen zoals: sportscholen, fitnessruimtes, squashbanen, dans- en balletstudio's, klimmuur en andere kleinschalige sportieve bedrijven, schoonheidssalon, sauna, pedicure/manicure, kapper en andere kleinschalige health- en wellnessvoorzieningen, podiumkunst, cursussen voor amateurs (bijvoorbeeld schilder,- beeldhouw, boetseer), oefenruimtes en andere kleinschalige voorzieningen op het gebied van kunstzinnige vorming en workshops (bijvoorbeeld koken) die gericht zijn op vrijetijdsbesteding.

In de regels is daarnaast vastgelegd dat er maximaal 45.000 m2 brutovloeroppervlak ((fiets)parkeervoorzieningen niet inbegrepen) en maximaal 300 auto-parkeerplaatsen mogen worden gerealiseerd.

Er mag per bouwperceel maximaal 30% van de brutovloeroppervlak worden gebruikt ten behoeve van bedrijfsondersteunende administratieve ruimtes, met dien verstande dat voor wat betreft de creatieve bedrijven een dergelijke beperking niet geldt.

De maximale bouwhoogtes, maximale bebouwingspercentage en maximaal oppervlak bvo staan op de plankaart/verbeelding aangegeven.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Het derde deel (Algemene regels) omvat een aantal regels die niet op een bepaalde bestemming betrekking hebben, maar die van toepassing zijn op het gehele plangebied of betrekking hebben op meerdere bestemmingen. Het gaat daarbij onder meer om algemene bouwregels, algemene gebruiksregels en algemene procedureregels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Het laatste deel van de regels omvat de overgangsbepalingen (voor wat betreft de met het voorliggende wijzigingsplan strijdige bouwwerken en het met het voorliggende plan strijdige gebruik), alsmede de slotbepaling die de naam vermeldt waaronder het plan kan worden aangehaald.

Overgangsrecht (artikel 6)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het wijzigingsplan is.

Slotregel (artikel 7)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit wijzigingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure op grond van artikel 3.9a Wro. De procedurestappen zijn:

• 1. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro
• 2. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan
• 3. Vaststelling door college van burgemeester en wethouders
• 4. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan.

8.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van Overleg ex artikel 3.1.1 Bro is er wettelijk vooroverleg geweest met Rijkswaterstaat, de Veiligheidsregio Amsterdam-Amstelland en Waternet.

Rijkswaterstaat

Vanwege de ligging aan autosnelweg A10 heeft Rijkswaterstaat hun 'Beoordeling van Objecten langs Auto(snel)wegen - Handreiking vergunningverlening' gedeeld. Volgens de Wet beheer rijkswaterstaatswerken (Wbr) is Rijkswaterstaat verantwoordelijk voor het veilig en doelmatig gebruik van auto(snel)wegen. Afleiding kan een veilig gebruik in de weg staan. Tijdens het rijden wordt een weggebruiker geconfronteerd met visuele informatie, die deels wel en deels niet relevant is voor het rijden. Met deze handreiking kunnen Rijkswaterstaat (op basis van de Wbr) en andere vergunningverlenende overheden (met name op basis van de Wabo) voor objecten langs auto(snel)wegen beoordelen in hoeverre de verkeersveiligheid in het geding is. De reactie van Rijkswaterstaat heeft niet geleid tot aanpassingen van het wijzigingsplan.

Veiligheidsregio Amsterdam-Amstelland

Er is een advies opgevraagd bij Veiligheidsregio Amsterdam-Amstelland. Dit advies is als bijlage 7 van de toelichting opgenomen. Op basis van het advies zijn aanvullende veiligheidsmaatregelen in de toelichting van het wijzigingsplan opgenomen (zie paragraaf Externe veiligheid 5.1.3.2).

Waternet

Om te komen tot een passende oplossing voor een duurzaam hemelwatersysteem heeft Waternet een reactie gegeven omtrent dit planvoornemen. Waternet is akkoord met de compensatiemaatregelen en heeft daarnaast aandachtpunten meegegeven omtrent het onderdeel grondwater en de effecten van ondergrondse werken die bij de aanvraag omgevingsvergunning worden betrokken. De reactie van Waternet is in het wijzigingsplan opgenomen (zie Waterparagraaf 5.3.6).

8.2 Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan

Het ontwerpwijzigingsplan 'Zuidpark, Ouder-Amstel', ook wel bekend als 'Amstel Design District fase 1' heeft met ingang van 28 januari 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode kon een ieder een zienswijze over het ontwerpwijzigingsplan indienen. Gedurende de terinzagelegging zijn 4 zienswijzen binnengekomen, die deels hebben geleid tot aanpassingen van het wijzigingsplan. De nota van beantwoording zienswijzen is toegevoegd als bijlage 13.

8.3 Vaststelling door college van burgemeester en wethouder

Het wijzigingsplan "Amstel Design District fase 1" is gewijzigd vastgesteld bij besluit van het college van burgemeester en wethouder van de gemeente Ouder-Amstel, d.d. 31 augustus 2021.

8.4 Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan

Het vastgestelde wijzigingsplan ligt vanaf donderdag 9 september 2021 tot en met woensdag 20 oktober 2021 ter inzage.