Bijlestaal 64, Broek op Langedijk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Bijlestaal 64, Broek op Langedijk" van de gemeente Langedijk.

1.1.1 Aanleiding

De behoeften op het gebied van sport en wellness zijn voortdurend in beweging. Amsterdam raakt bij tijd en wijle overvol en moet maatregelen treffen om de stromen toeristen in goede banen te leiden. Noord-Holland biedt alles wat een toerist van ons land mag verwachten: molens, klompen, polders, zuiderzeesteden, kustlijnen. Sport en Leisurecentrum De Geus wil hierop inspelen door zich aan te sluiten bij het concern Fitland XL. Dit concern richt zich met name op de unieke combinatie van fitnesscentrum, wellnessresort en hotel. Voorbeelden hiervan zijn te vinden in Helmond, Leiden, Sittard, Mill en Goes.

Het bouwplan voorziet onder meer in een uitbreiding van de wellnessactiviteiten. Aan de voorzijde is een hotel gepland. Het vigerende bestemmingsplan “Bedrijventerreinen in Langedijk” staat deze ontwikkeling niet rechtstreeks toe.

1.1.2 Doel

Het doel van dit bestemmingsplan is het bieden van een actueel bestemmingsplan op basis van de Wet ruimtelijke ordening. Het plan biedt ruimte voor de verwachte ontwikkelingen in de komende tien jaar.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische ligging weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Langedijk, sectie F, nummers 468, 667, 668 en 669.

De oppervlakte van het plangebied bedraagt 9.616 m². De gronden zijn eigendom van C.J. de Geus.

Deze oppervlakte is gemeten op basis van de digitale kadastrale kaart en kan afwijken van de oppervlakte zoals deze is opgenomen in het formele kadastrale bericht. De oppervlakte in het kadastrale bericht is leidend, maar om praktische redenen is in dit rapport de meetbare oppervlakte van de digitale kadastrale kaart aangehouden.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Bedrijventerreinen in Langedijk", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 25 juni 2013.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangeduid.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Het plangebied heeft de bestemming 'Gemengd' waarbinnen zijn toegestaan:

• a. boogschieten, een bowlingbaan, budosport, wellness, fitnesscentrum, alsmede oefen- en lesruimten voor lichamelijke oefening, groepslessen op het land en het water, klimwand, sportschool, sporthal, squashcentrum, tennisbanen, vergader- en lesruimtes ten behoeve van seminars en opleidingen, en een zwembad;
• b. gezondheidszorgfuncties waaronder: mondzorg, cesartherapie, huisartsen, fysiotherapie, podologie, kindertherapie, psychologie, forensische dienst, vaccinatie en diëtiste met een maximum van 730 m² bedrijfsvloeroppervlak;
• c. welzijnsvoorzieningen in de vorm van kapsalon, schoonheidssalon, nagelstudio en kinderopvang met een maximum van 274 m² bedrijfsvloeroppervlak;
• d. ondergeschikte horeca, voor zover noodzakelijk ten behoeve van de functies onder a en b met een maximum van 1830 m² van de totale bedrijfsvloeroppervlakte;
• e. groenvoorzieningen;
• f. openbare nutsvoorzieningen;
• g. verkeers- en verblijfsvoorzieningen;
• h. water en oeverstroken.

Binnen het bouwvlak mogen gebouwen worden gebouwd met een bouwhoogte van maximaal 10,5 meter en ter plaatse van het noordelijke deel van het pand (klimhal) maximaal 17 meter. Buiten het bouwvlak mogen ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gerealiseerd, zoals een zwembad, terrassen, erfafscheidingen tot een hoogte van 2 meter en vlaggenmasten tot een hoogte van 7 meter. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen niet hoger dan 3 meter zijn.

Een deel van het pand heeft de bestemming 'Horeca', waarbinnen onder andere horecabedrijven in categorie 2, met een gezamelijke bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal van 340 m², zijn toegestaan. Ook hier mogen gebouwen binnen het bouwvlak worden gebouwd, met een maximale bouwhoogte van 10,5 meter.

Het gebruik als horecabedrijf dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies en ontbijt is in strijd met het bestemmingsplan.

Overigens ligt het plangebied binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5', waar een archeologisch onderzoek vereist is bij bodemverstorende activiteiten met een oppervlakte van 10.000 m² of meer, of een verstoringsdiepte van 40 cm en meer.

Voorliggend plan is op de volgende punten in strijd met het vigerende bestemmingsplan:

• De bebouwing ligt buiten het bouwvlak. De bebouwing blijft wel binnen de maximale bouwhoogte van 10,5 meter;
• De oppervlakte van een aantal nieuwe functies is groter dan de toegestane oppervlakte.

Conclusie

Het voorgenomen plan past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Reden waarom dit bestemmingsplan is opgesteld.

1.4 Leeswijzer

Dit rapport is voorts als volgt opgebouwd.

• In hoofdstuk 2 is een gebiedsanalyse van het plangebied en omgeving opgenomen.
• Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het beleid waaraan het plan moet voldoen.
• Hoofdstuk 4 vervolgt met de met het plan samenhangende uitvoeringsaspecten milieu, waarden en water.
• In hoofdstuk 5 wordt het feitelijke (steden)bouwkundig plan beschreven.
• Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische aspecten (planregels en verbeelding).
• De financiële aspecten komen in hoofdstuk 7 aan bod.
• Hoofdstuk 8 tot slot bevat een rapportage van de resultaten van de procedure.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding en de foto's geven de bestaande toestand van de wijdere omgeving en directe omgeving en het plangebied weer.

2.1 Wijdere omgeving

Het plangebied ligt op het bedrijventerrein Zuiderdel ten zuiden van de kern Broek op Langedijk. Het plangebied ligt in het uiterste westen van het bedrijventerrein en is ontsloten op de weg Bijlestaal. Via De Punt is er een korte verbinding met de Spanjaardsdam, een uitvalsweg richting Sint Pancras en Broek op Langedijk en de provinciale weg N245. De bereikbaarheid is goed.

DIRECTE OMGEVING EN PLANGEBIED

Dit bedrijventerrein (gerealiseerd in 1980) huisvest een breed scala aan bedrijven, van klein tot grootschalig zoals de chipsfabriek Lays. Het terrein heeft tevens een functie voor grootschalige detailhandel in ABC-goederen, zoals bouwmarkten en woninginrichtingswinkels, detailhandel en dienstverlenende bedrijven zoals de Voedselbank en kantoren. Het sportinstituut is sinds 1991 gevestigd op het bedrijventerrein en heeft een "gemengde" bestemming. In het bestemmingsplan "Bedrijventerreinen in Langedijk" is industrieterrein Zuiderdel dan ook aangewezen als "gevarieerd bedrijventerrein". Gelet op het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het bedrijf zowel in zijn huidige vorm als in de nieuwe situatie in zijn omgeving past.

2.2 Plangebied en directe omgeving

Sport- en Leisure Centrum De Geus is sinds 1992 op deze locatie gevestigd. Sinds 2015 gaat dit bedrijf verder binnen de Fitland Groep onder de naam Fitland XL De Geus Langedijk. Momenteel bestaat het bedrijf uit twee bedrijfsgebouwen.

• Bijlestaal 64 huisvest de volgende segmenten:

• 1. De Geus Sportclub:
  • a. evenementenhal (klimcursus, skatecursus, inlineskaten);
  • b. bowlingbanen (10 stuks) met bar;
  • c. ruimtes voor budosporten en racketsporten;
  • d. ruimtes voor fitnessactiviteiten en groepslessen;
  • e. fysioruimtes en behandelkamers.
• 2. Party-events:
  • a. business to pleasure;
  • b. familiefeesten;
  • c. themafeesten en arrangementen;
  • d. vergadering- en conventieactiviteiten;
  • e. eten en drinken (restaurant, kantine en terrassen).
• 3. Business health en beauty:
  • a. sporten onder medische begeleiding;
  • b. kapsalon met nagelstudio en schoonheidssalon.
• 4. De Geus Kidsclub:
  • a. zwemlessen;
  • b. Jungle Rock speelhal.
• 5. Kinderdagverblijf.

• Het naastgelegen gebouw, Bijlestaal 66, bestaat uit het Medisch Centrum Geestmerambacht (onderdeel van Sport- en Leisure Centrum De Geus) met onder andere huisartsen, fysiotherapie, cesartherapie, podologie, kindertherapie, psychotherapie, diëtisten, forensische dienst, mondzorg en sportmedisch advies. Door deze functies en activiteiten wijkt het huidige gebruik van het pand al af ten opzichte van de reguliere bedrijven op het bedrijventerrein Zuiderdel.

Op het parkeerterrein (en in het souterrain onder het noordelijke deel van het gebouw) is plaats voor 195 auto's. Onderstaande foto geeft een beeld van de voorzijde van het pand met het parkeerterrein.

VOORZIJDE PAND MET PARKEERTERREIN

Op het dak van het gebouw staat een (reclame- of zend)mast, zie onderstaande foto. De hoogte van deze mast bedraagt circa 22 meter boven maaiveld.

VOORZIJDE PAND MET MAST OP HET DAK

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op:

• nationaal niveau;
• provinciaal niveau;
• gemeentelijk niveau.

3.1 Nationaal niveau

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 heeft de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving.

De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR.

De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De in de SVIR opgenomen nationale belangen krijgen een wettelijke grondslag in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De werking van het Barro is naar plaats beperkt. Onderhavig plangebied ligt niet in een gebied waarbinnen het Barro van toepassing is.

Conclusie
Het Barro is niet van toepassing op het plan.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening

Inleiding

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is van toepassing op het plan. Specifiek aandachtspunt is het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2, waarin de verplichting is opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren: de ladder voor duurzame verstedelijking. In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is het volgende bepaald:

'de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele behoefte, wordt beschreven in hoeverre in de behoefte in het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins (..)'.

Stedelijke ontwikkeling

Onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Voorliggend initiatief met onder meer een nieuw hotel betreft een 'andere stedelijke voorziening'. Voorafgaand aan de vestiging moet worden aangetoond dat wordt voldaan aan een actuele behoefte en dat deze behoefte niet kan worden gevonden door herstructurering, transformatie of anderszins '.

Trede 1 - Actuele regionale behoefte

Voorziet de voorgenomen ontwikkeling in een actuele regionale behoefte? De Regio Alkmaar werkt samen aan een sterkere vrijetijdssector in de regio. De sector levert immers banen op, zorgt voor een aantrekkelijke leefomgeving én zorgt voor een economische versterking in de gehele, veelzijdige, regio. Eerder heeft de Regio Alkmaar “Toeristische Speerpunten' vastgesteld, als deeluitwerking van de Economische Uitvoeringsagenda. Als vervolgstap heeft de Regio een toeristische visie ontwikkeld. Zij heeft daarvoor drie redenen:

• De Regio Alkmaar wil inzicht verkrijgen en samenhang brengen in de activiteiten op het gebied van recreatie en toerisme;
• De Regio Alkmaar wil kunnen bepalen welke ontwikkelingen gewenst zijn;
• De Regio wil gezamenlijk kunnen reageren op bovenregionale ontwikkelingen.

Deze visie “Regio Alkmaar: Parel aan Zee” is tot stand gekomen, met de gemeenten Bergen, Alkmaar, Castricum, Heiloo, Heerhugowaard, Schermer en de gemeente Langedijk. Deze toeristisch – recreatieve visie Regio Alkmaar 2025 is op 6 oktober 2015 door het college vastgesteld. Het plan wordt in november 2015 ter vaststelling aan de raad voorgelegd.

In de Regio Alkmaar is behoefte aan meer toeristsche verblijfsaccomodatie voor de diverse vormen van verblijfstoerisme. Uit eerdere vraag-aanbodanalyse - Economische uitvoeringsagenda Regio Alkmaar 2012 -2014 - bleek dat hiervoor nog weinig aanbod is, ondanks de bestaande vraag naar overnachtingsplaatsen van het meer actieve tot het luxere segment. De komende jaren zullen de behoefte en wensen van consumenten veranderen voor wat betreft de vakanties. Zo zal mede door de vergrijzing de behoefte aan comfort, gemak en veiligheid toenemen. Enerzijds wordt verwacht dat meer mensen tijd zullen hebben om te recreëren. Anderzijds biedt de vergrijzende populatie mogelijkheden voor de ontwikkeling van zorgtoerisme. De gemiddelde toerist is de laatste decennia ook aanzienlijk kritischer en veeleisender geworden en het vakantiegedrag meer divers. Consumenten kiezen steeds vaker voor verrijkende belevenissen: activiteiten die inspelen op het fysieke welzijn of de persoonlijke ontwikkeling. Ook gaat men vaker korter op vakantie en is er een trend tot meer recreëren in groepsverband.

Het aanbod kan met respect voor natuur- en landschapswaarden op nieuwe plekken worden gerealiseerd, maar ook op bestaande plekken. Ook in de stad kunnen deze mogelijkheden, juist voor deze doelgroepen, kansrijk zijn. Nieuw of aanvullend aanbod kan alle accommodatievormen betreffen, dus naast kamperen ook hotels of bungalows. Naast nieuw of aanvullend aanbod blijft het ook belangrijk dat de kwaliteit van de huidige verblijfsaccommodatie op orde blijft. In de Regio Alkmaar worden initiatieven uit de markt (van bestaande en nieuwe ondernemers) ondersteund en ruimtelijk mogelijk gemaakt, met zicht op kansen in plaats van beperkingen, en rekening houdend met de provinciale richtlijnen uit de ruimtelijke verordening.

Zowel uit de “Economische uitvoeringsagenda Regio Alkmaar 2012 -2014 als de visie Regio Alkmaar – Parel aan Zee blijkt een duidelijke behoefte aan verblijfsaccommodaties. De beoogde uitbreiding met 54 hotelkamers en uitbreiding van het wellnessresort voorzien in een behoefte. In het bestaande Sport- en Leisure Centrum zijn volop sportmogelijkheden aanwezig, zoals een klimwand, fitness, bowlingbanen en ruimtes voor racketsporten. In combinatie met wellnessactiviteiten, kinderopvang, horeca en restaurant wordt de toerist op zijn wenken bediend. Er zijn verschillende toeristische attracties op korte afstand aanwezig, zoals:

• Museum Broekerveiling
• recreatiegebied Geestmerambacht;
• Winkelhart Broek op Langedijk;

Op de fiets is de toerist binnen 30 minuten aan de kust of in het winkelhart van Alkmaar.

Geconcludeerd kan worden dat het initiatief in een 'actuele regionale behoefte' voorziet.

Trede 2 - Bestaand stedelijk gebied

Kan de behoefte worden opgevangen binnen het bestaand stedelijk gebied? Onder bestaand stedelijk gebied wordt verstaan: 'een stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.' Voorliggend initiatief ligt op het bedrijventerrein Zuiderdel, dat grenst aan overige stedelijke functies van Broek op Langedijk. Kortom, het initiatief vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied.

Daarbij blijkt uit paragraaf 3.2.3 dat deze (binnen het bestaand stedelijk gelegen) plek een geschikte locatie is voor het bedrijf.

Conclusie

Het initiatief voldoet aan trede 1 en 2 van de “Ladder voor duurzame verstedelijking”.

3.1.4 Overig nationaal beleid

Het overige nationale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

3.2 Provinciaal niveau

De volgende provinciale beleidsstukken zijn van toepassing op voorliggend initiatief:

• Structuurvisie Noord-Holland 2040;
• Provinciale Ruimtelijke Verordening;
• Beleidsnota 'Een goede plek voor ieder bedrijf';
• Nota ‘Detailhandels- en leisurevisie Noord-Holland’.

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

Op 21 juni 2010 is door Provinciale Staten de Structuurvisie Noord-Holland 2040 vastgesteld. Hierin zet de provincie haar visie op de (ruimtelijke) ontwikkeling van Noord-Holland uiteen. Daarbij omschrijft de provincie ook het beeld van Noord-Holland in 2040. Op 23 mei 2011 hebben Provinciale Staten de eerste herziening van de Structuurvisie Noord-Holland 2040 vastgesteld.

Analyse

Het plan omvat de uitbreiding van de bestaande vestiging van Fitland XL De Geus Langedijk met een hotel en extra oppervlakte voor wellnessactiviteiten. In de visie maakt de provincie de keuze om vooral in het bestaand stedelijk gebied ontwikkelingen mogelijk te maken. Hiermee zet de provincie in op het behouden en versterken van het open landelijk gebied. Het plangebied ligt binnen het bestaand stedelijk gebied. Specifiek is het beleid hier gericht op:

• innovatief ruimtegebruik, intensiveren en herstructureren, mengen wonen en werken, kwaliteitsverbetering, kennisintensieve en creatieve ruimtes;
• geen nieuwe uitleglocaties buiten bestaand bebouwd gebied, maar binnenstedelijke verdichting.

Een hotel als aanvulling op de reeds aanwezige voorzieningen binnen het bestaand stedelijk gebied past binnen dit beleid.

Conclusie

Het plan past binnen het beleid van de Structuurvisie Noord-Holland 2040.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

Provinciale Staten hebben op 21 juni 2010 de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie (PRVS) vastgesteld. Deze is sindsdien drie keer gewijzigd. Bij de vierde wijziging is besloten om de PRVS opnieuw vast te stellen om te voorkomen dat er een stapeling van toelichtingen zou ontstaan. Ook is de naam van de PRVS veranderd in Provinciale Ruimtelijke Verordening.

In de Structuurvisie (2010) staan de drie provinciale hoofdbelangen geformuleerd, met daaruit voortvloeiende deelbelangen. Er staat in welke beleidsdoelen de provincie voor deze belangen heeft en met welke instrumenten zij deze doelen wil bereiken (hoofdstuk 7 van de structuurvisie). Eén van die instrumenten is de Provinciale Ruimtelijke Verordening. De Structuurvisie is zelfbindend, de Provinciale Ruimtelijke Verordening is bindend voor gemeenten en derden.

Analyse

In het nieuwe bestemmingsplan Bedrijventerreinen in Langedijk is Zuiderdel opgenomen als gevarieerd bedrijventerrein. Sport en Leisurecentrum De Geus is sinds 1992 op het bedrijventerrein Zuiderdel gevestigd, dat een breed scala aan bedrijven van klein tot grootschalig huisvest, zoals omschreven in paragraaf 2.1. Ter plaatse geldt de bestemming “Gemengd”. De uitbreiding van de wellnessactiviteiten in het bestaande gebouw aan de Bijlestaal 64 past binnen de bestemming “Gemengd”. Het realiseren van een hotel past daarentegen niet binnen de regels van het bestemmingsplan.

Het plangebied ligt binnen bestaand bebouwd gebied. Binnen bestaand bebouwd gebied is veel vrijheid voor eigen beleid van de gemeenten. Voor voorliggend initiatief is artikel 11 lid 3 van toepassing. Het bestemmingsplan moet een verantwoording bevatten over de wijze waarop in het verlies aan bedrijventerrein wordt voorzien zowel wat betreft oppervlakte als beschikbaarheid van voldoende terrein voor specifieke milieubelastende bedrijfssoorten.

In dit geval is er geen sprake van verlies aan bedrijventerrein, omdat het initiatief - het intensiveren van bebouwing en gebruik - op eigen terrein gerealiseerd wordt. Voor specifiek milieubelastende bedrijven is bedrijventerrein Breekland de meest aangewezen locatie. Dit bedrijventerrein is slechts voor 25% bebouwd en er zijn bedrijven toegestaan met een hogere milieucategorie (4.2).

Conclusie
Het plan past in het beleid van de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

3.2.3 Een goede plek voor ieder bedrijf

Op 26 april 2005 is door Gedeputeerde Staten de beleidsnota ‘Een goede plek voor ieder bedrijf’ vastgesteld. Hierin heeft de provincie haar locatiebeleid voor bedrijven uiteengezet. Het beleid is gericht op het bieden van een goede vestigingsplaats aan bedrijven en (grootschalige) voorzieningen. Daartoe zijn in de nota verschillende vestigingsmilieus onderscheiden. Uitgangspunt is dat er voldoende vestigingsruimte voor bedrijven en voorzieningen moet zijn.

Intensiveren ruimtegebruik

Een van de uitgangspunten van het locatiebeleid is 'intensief ruimtegebruik'. Dit houdt in dat inbreiding de voorkeur heeft boven uitbreiding. Voorliggend initiatief betreft het intensiveren van het ruimtegebruik van een bestaand wellness- en sportcentrum. De uitbreiding met hotel vindt dan ook plaats op eigen terrein, dat al de bestemming “Gemengd” heeft.

Door de uitbreiding met 54 hotelkamers neemt de bebouwing toe. De uitbreiding vindt volledig plaats op eigen terrein. Het terrein biedt ruimschoots mogelijkheden voor de bedoelde uitbreiding.

Een goede plek

Bijlestaal 64 te Broek op Langedijk maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan “Bedrijventerreinen in de gemeente Langedijk”. Dit bedrijventerrein is in de jaren 80 van de vorige eeuw ontwikkeld. Het terrein is rationeel verkaveld met brede wegen, is nagenoeg volledig uitgegeven en huisvest al een breed scala aan bedrijven, zoals grootschalige detailhandel in ABC-goederen, bouwmarkten, woninginrichtingswinkels en dienstverlenende bedrijven. Mede vanwege de bestaande mix aan functies past het plan op deze locatie. Zuiderdel is ook het eerste terrein waar aandacht is besteed aan beeldkwaliteit. Dit blijkt met name rond de waterpartijen en aan de noordoostrand van het bedrijventerrein. Het bedrijventerrein ligt dicht bij uitvalswegen, dus de plek is goed ontsloten. Tevens zijn op korte afstand andere toeristische attracties/evenementen aanwezig.

Alternatieve locaties

Vroeger was het bedrijf gevestigd in de lintbebouwing van Broek op Langedijk. De omwonenden ervoeren veel (geluids)overlast. Er is voor dit bedrijventerrein gekozen omdat deze plek dichtbij uitvalswegen ligt en de bebouwingsregels goed aansluiten bij de bedrijven die aan de rand van het bedrijventerrein ligt. Het brutovloeroppervlak zal circa 2.700 m² toenemen op eigen perceel aan de Bijlestaal 64 te Broek op Langedijk.

Het dorpslint in de gemeente wordt gekenmerkt door een overwegend kleinschalige stedenbouwkundige structuur. Van oudsher is de smalle en kronkelende Dorpsstraat de ruggengraat van de bebouwing van het dorp. Door demping van de Voorburggracht in de jaren zestig is de verkeersafwikkeling in de dorpskom verbeterd. In de bestemmingsplannen hebben de historische dorpslinten de bestemming “Gemengd” gekregen, om een uitwisseling van functies mogelijk te maken. Het gaat hier met name om kleine bedrijven die weinig hinder veroorzaken in de omgeving. Duidelijk is dat een grootschalige ontwikkeling met een dergelijke oppervlakte in de dorpslinten niet mogelijk is.

Afwegingen

• Het eigen terrein van initiatiefnemer biedt voldoende ruimte om het uitbreiden van 54 hotelkamers en de (interne) uitbreiding van de wellnesactiviteiten aan de Bijlestaal 64 mogelijk te maken;
• Het betreffende bedrijventerrein is nagenoeg volledig uitgegeven en kent reeds een variatie aan functies. Voor nieuwe grote ontwikkelingen bestaat de mogelijkheid om zich te vestigen op het bedrijventerrein Breekland;
• In de dorpslinten ontbreekt de ruimte voor grootschalige ontwikkelingen.

Conclusie

Voorliggend plan past in de beleidsnota ‘Een goede plek voor ieder bedrijf’.

3.2.4 Detailhandels- en leisurevisie Noord-Holland

In 2009 heeft de provincie de nota ‘Detailhandels- en leisurevisie Noord-Holland’ vastgesteld. Hierin geeft de provincie aan dat het haar opgave is om de juiste randvoorwaarden te scheppen die het mogelijk maken dat de sector en de daarbij behorende detailhandelsstructuur zich verder kan ontwikkelen en versterken, afgestemd op regionale behoeften. De provincie wil ruimte bieden aan de verdere ontwikkeling van detailhandel en leisure, om ook op langere termijn een vitale, dynamische en concurrerende structuur te huisvesten. De ambitie en het beleidsdoel is dat de markt onder voorwaarden de ruimte moet krijgen om in te kunnen spelen op nieuwe trends en ontwikkelingen en veranderende consumentenbehoeften.

De provincie schept niet alleen kaders, maar participeert ook in economische en ruimtelijke ontwikkelingen via het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord (NHN). Dit is een uitvoeringsorganisatie van gemeenten in Noord-Holland Noord en Provincie Noord-Holland. Voorliggend plan is met het ontwikkelingsbedrijf NHN besproken. Hieruit bleek dat het ook goed in de visie 'Holland boven amsterdam past', een marketingcampagne om de regio te versterken.

Voorliggend initiatief betreft het intensiveren van het ruimtegebruik van een bestaand wellness- en sportcentrum, dat op een bedrijventerrein ligt. Er is een trend waar te nemen waarbij er op bedrijventerreinen meer voorzieningen, zoals kinderopvang, sport en horeca, worden gevestigd. Hoewel het vestigen van dit soort voorzieningen op een bedrijventerrein niet direct voor de hand ligt, is het toch niet onlogisch. Dergelijke voorzieningen kunnen immers ondersteunend zijn aan de bedrijven op het bedrijventerrein. Bedrijventerreinen waar ondersteunende voorzieningen gevestigd worden, veranderen hierdoor van uitsluitend werkgebieden in werklandschappen: gemengde gebieden waar naast bedrijven ook ondersteunende voorzieningen zijn gevestigd, en ruimte is voor onder andere recreatie. De uitbreiding met een hotel vindt plaats op eigen terrein, dat al de bestemming “Gemengd” heeft.

Het realiseren van een hotel op een bedrijventerrein is op het eerste gezicht niet de meest logische plek. Toch vinden consument gerichte bedrijven (business to consumer) steeds meer een vestigingsplaats op een bedrijventerrein. Ook is een trend waar te nemen waarbij meer voorzieningen, zoals een kinderopvang, op een bedrijventerrein worden gevestigd. Dergelijke voorzieningen kunnen namelijk ondersteunend zijn aan de bedrijven op het bedrijventerrein. Bedrijventerreinen waar ondersteunende voorzieningen gevestigd kunnen worden veranderen hierdoor van uitsluitend werkgebieden naar werklandschappen: gemengde gebieden waar bedrijven zijn gevestigd naast ondersteunende voorzieningen, en waar ruimte is voor onder andere recreatie. De uitbreiding met hotel accomodatie is dan ook passend, om de volgende redenen:

• Het beleid voor bedrijventerreinen laat ruimte voor voorzieningen die ondersteunend zijn aan het werklandschap op het bedrijventerrein Zuiderdel;
• De hotelkamers kunnen, naast uitbreiding van het eigen concept, een aanvulling vormen op het werklandschap op dit bedrijventerrein. De aanwezige bedrijven kunnen, net als voor de vergaderruimtes en horecagelegenheid van initiatiefnemer, ook een beroep doen op de overnachtingsmogelijkheden voor (inter)nationale gasten/klanten van de aanwezige bedrijven;
• Sportcentrum De Geus gaat onderdeel uitmaken van het Fitland XL Concept waarvan er inmiddels zeven in Nederland zijn. De 54 hotelkamers passen bij dit concept omdat deze zijn afgestemd op de wellnessactiviteiten, sportvoorzieningen en restaurant. Er kan worden gesproken van een bovenregionaal uniek concept: sportvoorzieningen, wellnessactiviteiten en hotel onder één dak.

Conclusie

Het initiatief speelt in op een maatschappelijke trend waarbij bedrijventerreinen - onder voorwaarden - veranderen in gemengde werklandschappen. Deze ontwikkeling past binnen de kaders van de nota ‘Detailhandels- en leisurevisie Noord-Holland’.

3.2.5 Overig provinciaal beleid

Het overige provinciale beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

3.3 Gemeentelijk niveau

3.3.1 Structuurvisie Langedijk 2012-2030

De gemeenteraad heeft op 18 september 2012 de gemeentelijke Structuurvisie 2012-2030 vastgesteld. Het plangebied ligt op het bedrijventerrein Zuiderdel, dat gekenmerkt wordt door zeer uiteenlopende bedrijvigheid, met vooral (detailhandels)bedrijven in zogenoemde ABC-goederen en bedrijven gericht op 'gemak en efficiency'.

Om voldoende arbeidsplaatsen in de gemeente te behouden wil de gemeente ondernemers een goed ondernemersklimaat bieden. Dit betekent onder andere dat de gemeente in beginsel medewerking wil verlenen aan uitbreidingsplannen of het verplaatsen van bedrijven binnen de gemeente.

Conclusie

Het bedrijf Fitland XL De Geus Langedijk past qua functie binnen deze variatie aan bedrijven. Ook de geplande uitbreiding past binnen de kaders van Structuurvisie Langendijk 2012-2013.

3.3.2 Regionaal toeristisch-recreatief beleid

De regionaal-toeristische visie “Regio Alkmaar: Parel aan Zee” is opgesteld door de samenwerkende gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum, Heiloo, Heerhugowaard, Langedijk en Uitgeest.

Onderdeel van deze visie is een toeristisch-recreatieve analyse. In deze analyse staat dat de regio weinig bijzondere slaapplaatsen (van luxe tot back-to-basic) kent. Ook staat in de analyse dat er een stijgende vraag is naar fysiek welzijn (gezondheid) en persoonlijke ontwikkeling. Uit de visie volgt dat er in de regio behoefte is aan de voorzieningen die in voorliggend plan zijn opgenomen, waaronder de hotelkamers, de welness- en fitnessvoorzieningen en het restaurant.

In de visie zijn zes concrete speerpunten benoemd, waar ondernemers, overheden en kennisinstellingen gezamenlijk aan werken.

Conclusie

Het plan past goed in de regionale visie, Regio Alkmaar Parel aan zee.

3.3.3 Horecabeleid 2012

Burgemeester en wethouders hebben op 29 juli 2014 besloten het gereviseerde Horecabeleid 2012 vast te stellen.

Een visie op de horeca in Langedijk geeft inzicht in de ontwikkelingsmogelijkheden van de horeca in Langedijk in de toekomst. Kader daarbij vormt het antwoord op de vraag wat voor gemeente en gemeenschap Langedijk in de toekomst wil zijn; een gemeente met een dorps karakter en een landelijke uitstraling, sociaal en ondernemend. De horeca dient eerst en vooral een rol en functie te vervullen voor de lokale gemeenschap van de zes dorpen die onderdeel zijn van Langedijk. De horecavisie geeft richting aan de ontwikkeling van de horeca in Langedijk. Daarmee vormt de horecavisie tegelijk een toetsingskader voor nieuwe aanvragen en ontwikkelingen op het terrein van de horeca.

Anno 2011 is er in Langedijk nog steeds sprake van een horecastop. Nieuwvestiging en/of uitbreidingen kunnen niet of nauwelijks plaatsvinden. De huidige horeca in Langedijk is bescheiden van omvang en merendeels kleinschalig van karakter. Verspreid over de zes dorpen van Langedijk is er een divers aanbod van horeca in de vorm van cafés, restaurants en snackbars. Aan de rand van de bebouwde kom van Noord Scharwoude ligt hotel-restaurant De Buizerd terwijl in en rondom het recreatiegebied Geestmerambacht sprake is van een kleine concentratie van horeca in de vorm van een hotel-restaurant, twee horecapunten, manege en speelpark. Daarmee vervult de horeca, behoudens de hotellerie en het Geestmerambacht, vooral een functie voor de inwoners van Langedijk. In Langedijk zijn op dit moment geen grote discotheken, geen uitgaanscentrum met horecaconcentratie en geen grootschalige hotels en restaurants. Uitgaansgelegenheden zijn er volop en op korte afstand in de buurgemeenten Alkmaar en Heerhugowaard en in het wat verder weg gelegen Bergen en Schagen.

Het huidige bescheiden en kleinschalige karakter van de horeca in Langedijk kent een lange ontstaansgeschiedenis en past bij het huidige dorpse en landelijke karakter van Langedijk. Ook naar de toekomst toe past het huidige beeld van de horeca in 'hoe Langedijk ook in de toekomst wil blijven en zijn'; dorps, landelijk, sociaal en ondernemend. In Langedijk is daarmee ook in de toekomst geen plaats voor grootschalige bovenlokale horeca in de vorm van discotheken en uitgaansconcentraties.

Er is wel ruimte voor versterking en vernieuwing van de horecafunctie, met name in de lintstructuren waarvan Dorpsstraat en Bovenweg de aders vormen. Juist daar is blijvend behoefte aan goede en goed functionerende dorpscafés, vooral in en nabij de voorzieningenclusters zoals die in elk dorp zijn en blijven. In het buitengebied van Langedijk blijven mogelijkheden voor de vestiging van kleinschalige logiesvormen als bed and breakfast en kamperen bij de boer. Daar horecafuncties, naast plezier en ontspanning, ook hinder en overlast kunnen geven naar omwonenden (geluid, verstoring nachtelijke rust, parkeeroverlast), worden in Langedijk ook in de toekomst geen horecafuncties toegestaan in woongebieden en –wijken en op bedrijventerreinen.

De bestaande horeca (collectief en individueel) krijgt met de horecavisie duidelijkheid over haar ontwikkelingsmogelijkheden. De mogelijkheden om de bestaande horeca in Langedijk in haar huidige vorm te continueren, blijven onaangetast. Nieuwvestiging van horeca en uitbreiding van bestaande horeca zal getoetst worden aan de horecavisie. Daarbij zal iedere keer weer de vraag zijn of de nieuwe ontwikkeling 'past' in de horecavisie en of die nieuwe ontwikkeling een versterking dan wel een verzwakking betekent van wat naar de toekomst toe wordt beoogd met de horeca in Langedijk.

De regelgeving wordt naast de wettelijke kaders ingegeven door de mogelijke beleidsruimte die de gemeente Langedijk hierbij invult, passend bij de horecavisie. De horeca is ingedeeld in verschillende categorieën, te weten 1 tot en met 4. Waarbij categorie 1 de zwaarste vorm van horeca betreft. De categorieën zijn onder andere gebaseerd op de functie en de bijdrage die zij leveren aan het voorzieningenniveau. Door het invoeren van een exploitatievergunningstelsel kan er per categorie een vergunning worden verleend. Dit systeem levert hiermee de mogelijkheid om voorwaarden te stellen passend bij de categorie horeca. Regelgeving en handhaving zijn hiermee veel meer maatwerk dan voorheen geworden. De horecavisie levert een indeling van de gebieden op die vervolgens gecombineerd wordt met de categorieën. Dat betekent dat er wel uitbreiding van horeca mogelijk is, maar alleen in specifieke categorieën in aangewezen gebieden. Hiermee blijft de horeca ondersteunend aan het gewenste voorzieningenniveau van Langedijk.

De categorieën leveren de kapstok op waaraan de beleidsruimte op het gebied van sluitingstijden, terrastijden etc. opgehangen wordt. De beleidsruimte bestaat uit het reguleren van deur-dicht-tijd, sluiting terras. De tijden sluiten aan bij de categorieën en de gebieden. Handhaving is gericht op het naleven van de gestelde regels. Hierbij wordt tevens gekeken naar de mogelijkheden om sanctiemaatregelen zodanig toe te passen dat deze motiverend werken op de naleving van de regels. In dit beleid is een afgewogen en passende set maatregelen gekozen om een redelijk en rechtvaardige wijze van handhaving en sanctiebeleid uit te voeren. De goeden mogen niet onder de slechten leiden!

Het domein waarin horecabeleid zich beweegt is dynamisch en maatschappelijk volop in de aandacht. Met diverse overlegvormen wordt geprobeerd om met elkaar de actualiteit en de kwaliteit te waarborgen.

Voorliggend initiatief is een bijzonder concept - een combinatie van horeca, wellness en fitness - op een specifieke locatie dat het horeca-aanbod binnen de gemeente versterkt, zoals onder andere blijkt uit de toeristische visie Regio Alkmaar Parel aan Zee, zie paragraaf 3.3.2. Het gemeentelijk toeristisch/recreatief beleid is mede gericht op een langere verblijfsduur van toeristen, zodat er meer bestedingen plaatsvinden. Binnen de gemeente is er momenteel een (beperkt) aanbod aan slaapplaatsen, waaronder kleinschalig kamperen, bed&breakfast en twee driesterrenhotels met respectievelijk 12 en 14 kamers. Het initiatief vergroot de variatie in het aanbod van slaapplaatsen binnen de gemeente en daarmee in de regio en vult daardoor een deel van de markt in van de vraag naar slaapplaatsen. Qua functie zouden nieuwe slaapplaatsen goed in het dorpslint passen, maar een hotel met 54 kamers is te grootschalig voor het lint.

Conclusie

Voorliggend initiatief past in het horecabeleid.

3.3.4 Economische visie Langedijk onderneemt

De economische visie, 'Langedijk onderneemt', is op 24 januari 2012 vastgesteld. De gemeente Langedijk heeft een vitale economie en wil deze ook in de toekomst vitaal houden. In een omgeving waarin ontwikkelingen zich steeds sneller en heftiger lijken voor te doen, zal de gemeente inspanningen moeten blijven verrichten om een productief en aantrekkelijk vestigingsklimaat te bieden. Met de economische visie wil de gemeente laten zien welke doelen ze de komende jaren nastreeft en met welke ambitie zij die doelen wil bereiken, gezamenlijk met het bedrijfsleven in Langedijk.

Ten aanzien van voorliggend bestemmingsplan is het volgende van belang:

• Voor bedrijven die te groot geworden zijn in een kleinschalige woonomgeving of die te veel hinder (verkeer, milieu) opleveren biedt de gemeente de mogelijkheid om te verhuizen naar een modern en goed ontsloten bedrijventerrein. Doorgaans is hierbij sprake van een transformatie waarbij de vrijkomende gronden ontwikkeld worden voor een andere functie dan voorheen. De verhuizende bedrijven krijgen de beschikking over optimale vestigingsfactoren op het nieuwe bedrijventerrein Breekland. De gemeente enthousiasmeert en faciliteert daarbij. Zij ontwikkelt het bedrijventerrein, biedt planologische medewerking en begeleidt de bedrijven bij de verplaatsing.
• In tegenstelling tot andere beleidsterreinen laat de lokale economie zich het minst door de overheid beïnvloeden. Economisch overheidsbeleid is, evenals ruimtelijk beleid, vooral voorwaardenscheppend beleid. Zo kan door middel van ruimtelijk beleid het vestigingsklimaat worden beïnvloed. De gemeente kan haar vestigingsklimaat verbeteren door zoveel mogelijk tegemoet te komen aan en rekening te houden met vestigingseisen en -ontwikkelingen, zowel bij zittende als potentiële ondernemers. De uitgifte-eisen dienen hierop te zijn afgestemd.

Voorliggend plan betreft het verbeteren van een sport-, wellness- en horecavoorziening op het bestaande bedrijventerrein Zuiderdel. Hierdoor wordt dit bedrijventerrein aantrekkelijker voor bestaande en potentiële nieuwe ondernemers.

Conclusie

Het voorgenomen plan past binnen economische visie 'Langedijk onderneemt'.

3.3.5 Overig gemeentelijk beleid

Het overige gemeentelijke beleid is niet specifiek van toepassing op onderhavig plan.

Hoofdstuk 4 Planologische randvoorwaarden

In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde:

• 1. milieu;
• 2. waarden;
• 3. waterhuishouding.

4.1 Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

4.1.1 Bodemkwaliteit

4.1.1.1 Inleiding

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

4.1.1.2 Analyse

Het hotel wordt gerealiseerd op de eerste verdieping. Het uitvoeren van een bodemonderzoek is voor dit onderdeel dan ook niet nodig. Op de begane grond vindt een beperkte uitbreiding buiten het bouwvlak plaats. De uitbreiding ligt echter wel binnen de vigerende bestemming Gemengd en de daarin geplande functies zijn toegestaan op grond van deze bestemming. Daarom kan geconcludeerd worden dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de geplande functies.

Desalniettemin moet in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning een bodemonderzoek uitgevoerd worden. Indien onverwachts blijkt dat er toch sprake is van bodemverontreiniging, dan zal deze door maatregelen (bijvoorbeeld saneren) ongedaan gemaakt worden.

4.1.1.3 Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

4.1.2 Bedrijven en milieuzonering

4.1.2.1 Inleiding

Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of:

• de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;
• bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

In de handreiking wordt onderscheid gemaakt tussen twee omgevingstypen: een rustige woonwijk en gemengd gebied. In een gemengd gebied mag een kleinere richtafstand dan in een rustige woonwijk worden aangehouden. De richtafstanden mogen dan met één 'afstandstap' worden teruggebracht. Opgemerkt dient te worden dat de Handreiking Bedrijven en Milieuzonering zich per definitie op de milieuzone van bedrijven ten opzichte van woningen richt en niet op andere functies, zoals het hotel en de wellnessactiviteiten. Overigens zijn deze richtlijnen wel gehanteerd om een goede ruimtelijke afweging te kunnen maken

4.1.2.2 Analyse

Beleid

Uit de toelichting van het vigerende bestemmingsplan "Bedrijventerreinen in Langedijk" blijkt dat sprake is van een trend waarbij op bedrijventerreinen meer voorzieningen (zoals kinderopvang, sport en horeca) worden gevestigd. Bedrijventerreinen waar ondersteunende voorzieningen gevestigd worden, veranderen hierdoor van uitsluitend werkgebieden naar werklandschappen: gemengde gebieden waar bedrijven zijn gevestigd maar ook ondersteunende voorzieningen, en waar ruimte is voor onder andere recreatie.

Voorzieningen, zoals een kinderopvang, zijn milieugevoelige voorzieningen, die beperkingen met zich meebrengen voor de vestiging van bedrijven. De vestiging van bedrijven in milieucategorie 3.1 direct naast een dergelijke voorziening is naar de mening van de gemeente nog aanvaardbaar. Hierbij neemt de gemeente in overweging dat op een bedrijventerrein gebruikelijk sprake is van meer (milieu)hinder (door functiemenging) dan in een woongebied (rustige woonomgeving). De keuze om een voorziening op een bedrijventerrein te vestigen is uitdrukkelijk de keuze van de ondernemer. Het aanvaarden van meer (milieu)hinder moet dan ook een onderdeel van de keuze van de ondernemer zijn.

De gemeente hanteert de volgende algemene uitgangspunten bij nieuwvestiging:

• 1. Bestaande bedrijven moeten zich kunnen blijven ontplooien. In relatie tot mogelijk gewenste ontwikkelingen betekent dit dat de belangen van de bestaande bedrijvigheid voor gaan.
• 2. De bedrijventerreinen kunnen onder voorwaarden en op beperkte schaal ook ruimte bieden aan andere functies als detailhandel in ABC-goederen, dienstverlening en voorzieningen. [...]

Omgevingstype

Volgens het vigerende bestemmingsplan "Bedrijventerreinen in Langedijk" is op bedrijventerrein Zuiderdel, waar onderhavig plangebied deel van uitmaakt, overwegend sprake van bedrijfsactiviteiten. De richtafstanden uit de VNG-handreiking mogen dus met één stap worden teruggebracht.

Invloed plan op de omgeving
Het plan betreft de uitbreiding van een sport- en wellnesscentrum inclusief de realisatie van een hotel. Een hotel en wellnesscentrum worden niet aangemerkt als een gevoelig gebouw ten opzichte van geluid of geur. Een hotel wordt ook niet beschermd door regelgeving uit de Wet geluidhinder of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De eventuele hinder tussen bedrijven wordt niet in de Handreiking Bedrijven en Milieuzonering geregeld, zelfs niet als een van de bedrijven een hotel is.

Zoals gezegd wordt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" desalniettemin gehanteerd voor de ruimtelijke inpassing. Een hotel heeft een richtafstand van 10 meter. In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen woningen of andere gevoelige objecten aanwezig. Het plan is niet van invloed op milieugevoelige objecten. Het dichtstbijzijnde bedrijfsperceel ligt op een afstand van circa 17 meter van het hotel. Het plan vormt derhalve geen belemmering voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen.

Invloed omliggende inrichtingen op plan
Het plangebied ligt op een bedrijventerrein waar bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 zijn toegestaan. Voor dit soort bedrijven geldt binnen een gemengd gebied een gereduceerde richtafstand van 50 meter. Er is een inventarisatie gemaakt van alle bedrijven die binnen een straal van 50 meter rondom het plangebied liggen. Hierbij is gemeten van bestemmingsgrens tot bestemmingsgrens. Deze bedrijven zijn weergegeven in onderstaande tabel.

adres	omschrijving	SBI-2008	richt- afstand (m)		werkelijke afstand (m)
Bijlestaal 25-27	Van der Plas Sprouts: kwekerij van kiemgroenten (vergelijkbaar met champignonkwekerij)	0113-4	10		17
Bijlestaal 60	De Dreu: schoonmaakbedrijf (vergelijkbaar met persoonlijke dienstverlening n.e.g.)	9609-B	0		25
Bijlestaal 62	persoonlijke dienstverlening n.e.g.	9609-B	0		0
Breede Plat 15-19	Euro Laundry Services: chemische wasserijen en ververijen	96012	10		17
Breed Plat 16	Xplorys: groothandel / handelsbemiddeling	461	10		19
Vreekesweid 2	De Aviateur: banket, biscuit- en koekfabrieken	1072	50		39

De richtafstanden van de omliggende bedrijven zijn weergegeven op onderstaande afbeelding.

MILIEUZONERING

Van de bedrijven in de directe omgeving is er één bedrijf (De Aviateur) waarvan de richtafstand deels over het plangebied ligt. Zoals op de afbeelding is te zien is, liggen de nieuwe (milieugevoelige) hotelvleugels ruim buiten de richtafstanden van de bedrijven. Binnen de richtafstanden zijn geen nieuwe milieugevoelige activiteiten voorzien. Er kan geconcludeerd worden dat sprake is van een goed 'woon- en leefklimaat' ter plaatse van de nieuwe ontwikkeling en dat geen van de omliggende bedrijven worden belemmerd door het plan.

4.1.2.3 Conclusie

De komst van een hotel heeft in milieutechnische zin geen invloed op de bedrijfsvoering van de andere bestaande bedrijven op het bedrijventerrein Zuiderdel.

4.1.3 Externe veiligheid

4.1.3.1 Inleiding

Externe veiligheid heeft betrekking op locaties waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat geen nieuwe kwetsbare objecten binnen de plaatsgebonden risicocontour van 10-6 per jaar worden gerealiseerd en moet een eventuele toename van het groepsrisico verantwoord worden.

4.1.3.2 Analyse

Het plan omvat nieuwe kwetsbare objecten. De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en transportroutes).

Op de Risicokaart is te zien dat in de omgeving van het plan geen risicovolle activiteiten worden uitgevoerd. Een nadere toetsing aan het aspect externe veiligheid is niet aan de orde.

4.1.3.3 Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

4.1.4 Geurhinder veehouderijen

4.1.4.1 Inleiding

Bij ruimtelijke ontwikkelingen nabij agrarische bedrijven is het aspect geurhinder van belang. Er moet worden aangetoond dat het plan geen belemmering vormt voor agrarische bedrijven en dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plan.

4.1.4.2 Analyse

In de omgeving van het plangebied liggen geen veehouderijen. Een nadere toetsing aan het aspect geurhinder veehouderijen is niet aan de orde.

4.1.4.3 Conclusie

Het aspect geurhinder veehouderijen vormt geen planologische belemmering voor het plan.

4.1.5 Geluid

4.1.5.1 Inleiding

Ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de regelgeving inzake geluidhinder. In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt in verkeerslawaai en industrielawaai. In de Wgh zijn normen voor maximaal toelaatbare geluidsbelasting op (de gevels van) geluidgevoelige objecten vastgelegd.

4.1.5.2 Analyse

Een hotel wordt niet gezien als een geluidgevoelig object in het kader van de Wet geluidhinder. Het plan omvat derhalve geen nieuwe geluidgevoelige objecten. Een nadere toetsing aan het aspect geluidhinder is niet aan de orde.

4.1.5.3 Conclusie

Het aspect geluid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

4.1.6 Luchtkwaliteit

4.1.6.1 Inleiding

Om personen tegen de gevolgen van luchtverontreiniging te beschermen zijn in de Wet milieubeheer (Wm) normen opgenomen voor bepaalde stoffen. Bij de beoordeling van het aspect luchtkwaliteit moet enerzijds aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

4.1.6.2 Analyse

Effecten plan op luchtkwaliteit
Onderhavig plan omvat de renovatie en uitbreiding van een bestaande fitness- en wellnessaccommodatie. Uit paragraaf 5.3.1 blijkt dat het aantal verkeersbewegingen afneemt. Dit betekent dat de plannen per saldo tot een (beperkte) verbetering van de luchtkwaliteit leiden.

Goed woon- en leefklimaat

In de Wet milieubeheer zijn voor een groot aantal stoffen grenswaarden opgenomen, maar uit onderzoek blijkt dat langs wegen alleen overschrijdingen van de grenswaarden voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) kunnen optreden. Voor de overige stoffen waarvoor grenswaarden zijn opgenomen in de Wm treden naar verwachting nergens langs het Nederlandse wegennet overschrijdingen van deze grenswaarden op. Voor de beoordeling van de luchtkwaliteit zijn daarom alleen de volgende criteria van toepassing:

• 60 µg/m3 jaargemiddelde concentratie NO2 tot 2015;
• 40 µg/m3 jaargemiddelde concentratie PM10;
• 35 overschrijdingsdagen per jaar van de gemiddelde concentratie PM10.

Het plan ligt niet in de nabijheid van zware industrie, (een concentratie van meerdere) intensieve veehouderijen of drukke vaarwegen. Voor de beoordeling van de luchtkwaliteit wordt alleen gekeken naar luchtverontreiniging van verkeer op wegen in de omgeving.

In het kader van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) is door diverse bronbeheerders zoals gemeenten, provincies en Rijkswaterstaat de Monitoringstool ingevoerd. Uit de resultaten van de Monitoringstool blijkt dat op deze locatie in de jaren 2012, 2015 en 2020 aan bovengenoemde grenswaarden (jaargemiddelde en overschrijdingsdagen) voor PM10 en NO2 wordt voldaan. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

4.1.6.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

4.1.7 Milieueffectrapportage

4.1.7.1 Inleiding

Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de gevallen opgenomen waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Alle andere vormen van ontwikkeling zijn in principe niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, maar er kan hiervoor wel een nadere motivering vereist zijn.

4.1.7.2 Analyse

Het plan valt onder de activiteit D 11.2 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen' zoals genoemd in de bijlage Besluit milieueffectrapportage. Omdat de omvang van het plan ruimschoots onder de drempelwaarde van 200.000 m2 bruto vloeroppervlak voor m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten ligt en gelet op de resultaten van de in hoofdstuk 4 uitgevoerde milieuanalyse, kan zonder nader onderzoek worden geconcludeerd dat het plan geen significant nadelige milieugevolgen heeft. Een nadere motivering is niet noodzakelijk

4.1.7.3 Conclusie

Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

4.2 Waarden

4.2.1 Archeologie

4.2.1.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

4.2.1.2 Analyse

De gemeente Langedijk heeft haar eigen archeologiebeleid vastgesteld in de 'Beleidskaart archeologie 2013'. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van deze kaart.

UITSNEDE BELEIDSKAART ARCHEOLOGIE 2013

Het plangebied ligt in een zone met een lage archeologische verwachtingswaarde. Binnen deze zone geldt een vrijstelling voor activiteiten in de bodem met een oppervlakte tot maximaal 10.000 m² ongeacht de diepte, en voor activiteiten met een grotere oppervlakte waarbij de bodem niet dieper dan 40 centimeter geroerd wordt. Dit beleid is overgenomen in het bestemmingsplan "Bedrijventerreinen in Langedijk" met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'.

De oppervlakte van de voorgenomen bodemverstorende werkzaamheden is circa 200 m² en blijft ruimschoots onder de drempelwaarde. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is derhalve niet nodig.

4.2.1.3 Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

4.2.2 Cultuurhistorie

4.2.2.1 Inleiding

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

4.2.2.2 Analyse

Het plan ligt op een relatief jong bedrijventerrein. Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Het plan tast geen waardevolle elementen aan.

4.2.2.3 Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

4.2.3 Flora en fauna

4.2.3.1 Inleiding

Ten behoeve van de bescherming van zeldzame of kwetsbare planten en dieren zijn twee wetten van toepassing:

• de Natuurbeschermingswet 1998, deze beschermt waardevolle natuurgebieden;
• de Flora- en faunawet, die een soortenbescherming bevat.

4.2.3.2 Analyse

Gebiedsbescherming
Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en de ecologische hoofdstructuur.

De Natuurbeschermingswet 1998 kent tevens een zogenaamde 'externe werking', wat betekent dat ook projecten buiten Natura 2000-gebieden vergunningplichtig zijn wanneer zij een negatief effect hebben op deze gebieden.
Gezien de aard en de beperkte omvang van het plan, en de afstand (> 6 kilometer) tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Schoorlse Duinen) kan er geen sprake zijn van negatieve effecten van het plan op natuurgebieden.

Soortenbescherming
Het plangebied ligt op een bedrijventerrein dat grotendeels bebouwd en verhard is. Ter plaatse van de nieuwe bebouwing is het terrein momenteel in gebruik als verhard parkeerterrein. Ook gezien het huidige gebruik van de bebouwing en het terrein kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van beschermde soorten. Een flora- en faunaonderzoek is dan ook niet nodig.

4.2.3.3 Conclusie

Het aspect flora en fauna vormt geen planologische belemmering voor het plan.

4.3 Waterparagraaf

4.3.1 Inleiding

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets.

De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

4.3.2 Beleid

In deze paragraaf wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid van het Rijk, de provincie en het hoogheemraadschap.

4.3.2.1 Nationaal niveau

• Het Nationaal Waterplan
  Dit plan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2009-2015 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, voldoende en schoon water en diverse vormen van gebruik van water. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten de status van structuurvisie.

4.3.2.2 Provinciaal niveau (Noord-Holland)

• Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 Provincie Noord-Holland
  Dit plan geeft duidelijkheid over de strategische waterdoelen tot 2040 en de acties tot 2015. De strategische waterdoelen zijn het waarborgen van voldoende bescherming van mens, natuur en bedrijvigheid tegen overstromingsrisico's, het zorgen dat water in balans is en verantwoord benut en beleefd wordt door mens, natuur en bedrijvigheid, het zorgen voor schoon en voldoende water en het zorgen voor maatwerk in het grond- en oppervlaktewatersysteem. Het Waterplan heeft voor de ruimtelijke aspecten de status van een structuurvisie op basis van de Wet ruimtelijke ordening.

4.3.2.3 Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier

Onderhavig plangebied ligt binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier. Het waterschapsbeleid is onder meer beschreven in:

• Het Waterbeheersplan 2010-2015
  Dit plan geeft een overzicht van de doelen en maatregelen van het hoogheemraadschap om het watersysteem in deze periode op orde te brengen en te houden. De maatregelen moeten ervoor zorgen dat Noord-Holland boven het Noordzeekanaal voorbereid is op de zeespiegelstijging en meer extreme regenval, maar ook op periodes van watertekort.

4.3.3 Watersysteem

4.3.3.1 Bodem

Er heeft geen specifiek onderzoek plaatsgevonden naar de infiltratiecapaciteit van de bodem. Het maaiveld ter plaatse van het parkeerterrein aan de oostzijde van het gebouw ligt op circa 0,60 meter -NAP (bron: www.ahn.nl).

4.3.3.2 Oppervlaktewater

Het oppervlaktewater nabij het plangebied is weergegeven op onderstaande afbeelding (bron: kaart Leggerwaterlopen van Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier).

UITSNEDE LEGGERWATERLOPEN HOOGHEEMRAADSCHAP HOLLANDS NOORDERKWARTIER

Aan de westzijde van het plangebied, net buiten de plangrens, ligt een secundaire waterloop. De voorgenomen ontwikkelingen in dit plan hebben geen invloed op deze waterloop. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

4.3.3.3 Grondwater

De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) binnen het plangebied bedraagt 0,40 - 0,80 meter -mv, ofwel 1,00 - 1,40 meter -NAP (bron: maps.bodemdata.nl).

4.3.3.4 Waterschapsbelangen

Het plangebied ligt niet in of nabij een gebied waarin waterschapsbelangen een rol spelen, zoals Keur, waterberging of waterwinning.

4.3.4 Hemelwater

Het verhard oppervlak neemt niet toe. In de huidige situatie is bijna het gehele perceel verhard. Het huidige straatwerk is niet of nauwelijks waterdoorlatend. In de nieuwe situatie neemt het verhard oppervlak niet toe. De hoeveelheid hemelwater die wordt afgevoerd blijft dus gelijk. Het is niet nodig om extra hemelwatervoorzieningen te realiseren. Desalniettemin zal het ontwerp van het afval- en hemelwaterriool tijdig met de gemeente en het hoogheemraadschap worden afgestemd.

4.3.5 Afvalwater

Uitgangspunt is dat het vuile afvalwater en het schone hemelwater worden gescheiden.

Het vuile afvalwater zal op de bestaande riolering in de Bijlestaal geloosd worden. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning zal gecontroleerd worden of het bestaande riool voldoende capaciteit heeft om het afvalwater van het nieuwe gebouw te verwerken. Het ontwerp van het afval- en hemelwaterriool zal tijdig met de gemeente en het hoogheemraadschap worden afgestemd.

4.3.6 Waterkwaliteit

Er zijn geen bijzondere maatregelen genomen om vervuiling van het oppervlaktewater te voorkomen. Overeenkomstig de eis van het hoogheemraadschap worden geen uitlogende materialen toegepast.

4.3.7 Conclusie

Voorliggend plan voldoet ten aanzien van het aspect water aan de eisen van het hoogheemraadschap en de gemeente.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk volgt de beschrijving van het feitelijke plan. De als bijlage 1 opgenomen tekening geeft de nieuwe situatie met de geplande ontwikkelingen weer.

5.1 Bebouwing en functies

Het bouwplan omvat een aantal onderdelen:

• 1. uitbreiding voorzijde gebouw (t.b.v. binnenstraat);
• 2. nieuw hotel;
• 3. interne verruiming functies wellness/horeca;
• 4. uitbreiding buitendekken achterzijde.

5.1.1 Uitbreiding voorzijde gebouw (t.b.v. binnenstraat)

De voorzijde van het gebouw (oostzijde) wordt bouwkundig aangepast, zodat hier een zogenaamde 'binnenstraat' met verschillende entrees komt. Vanuit deze 'binnenstraat' zijn de verschillende onderdelen van Fitland XL De Geus Langedijk bereikbaar. In deze nieuwe ruimte bevindt zich ook de lobby voor de nieuwe hotelkamers. Hiertoe wordt de bebouwing op de begane grondlaag per saldo met circa 150 m² uitgebreid.

5.1.2 Nieuw hotel

De belangrijkste uitbreiding bij het complex van Fitland XL De Geus Langedijk is de bouw van een nieuw hotel met 54 kamers. Het hotel komt in twee 'vleugels' die tegen de voorzijde van het gebouw worden gebouwd. Omdat op deze locatie het parkeerterrein van het complex ligt, worden de vleugels boven het maaiveld uit getild. Zodoende kan onder de uitbreidingen nog geparkeerd worden. De hotelkamers zijn bereikbaar via een trappenhuis en lift in de nieuwe 'binnenstraat'. De 'vleugels' steunen op pilaren en het trappenhuis op het onderliggende parkeerterrein.

Het ruimtebeslag van het nieuwe hotel bedraagt circa 950 m². Ten behoeve van de hotelfunctie zal een totale oppervlakte van circa 2.000 m² gebruikt worden. De bouwhoogte van de hotelgebouwen bedraagt 10 meter boven peil. De hotelgebouwen krijgen een plat dak. De afstand van de 'vleugels' tot de voorste perceelgrens is 3,5 meter, overeenkomstig de bouwvlakken op de aangrenzende percelen op het bedrijventerrein.

5.1.3 Verschuiving van functies

Het pand ondergaat tevens een interne verbouwing waarbij de oppervlakten van de verschillende functies wijzigen. Hierbij komt meer nadruk te liggen op wellness. Dit gaat ten koste van ruimte voor fitness. De oppervlakte voor horeca blijft in de bestaande en nieuwe situatie ongeveer gelijk, zoals blijkt uit de als bijlage 1 opgenomen tekeningen.

5.1.4 Uitbreiding achterzijde

Aan de achterzijde van het gebouw (westzijde) bevinden zich reeds twee buitendekken. De initiatiefnemer is voornemens deze uit te breiden met een oppervlakte van circa 200 m². Het nieuwe buitendek wordt gebruikt als terras bij de wellness en voor buitenfitness. Het bestaande binnenzwembad wordt vergroot zodat een deel van het bad ook buiten ligt.

5.1.5 Parkeerplaatsen

Het bestaande parkeerterrein aan de voorzijde van het pand blijft behouden. De nieuwbouw heeft slechts zeer beperkte invloed op de terreininrichting en het aantal parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen zijn ingetekend op de als bijlage 4 opgenomen 'Tekening parkeerplaatsen'.

5.2 Groen en water

Het gebouw en het parkeerterrein zijn momenteel omkaderd met beplanting in de vorm van struiken met her en der een boom. Ook in de geplande situatie blijft een dergelijke randbeplanting bestaan. Overigens wordt op het terrein geen noemenswaardig nieuw groen geplant. De bestaande waterloop aan de westzijde van het plangebied blijft behouden. Het plan voorziet niet in de aanleg van nieuw oppervlaktewater.

5.3 Verkeer en parkeren

5.3.1 Verkeer

De verkeersaantrekkende werking van het plan is berekend met behulp van de kengetallen uit de digitale publicatie "ASVV 2012". Uitgegaan is van de categorieën 'rest bebouwde kom' en 'matig stedelijk'.

De verkeersaantrekkende werking van de bestaande situatie is weergegeven in onderstaande tabel.

onderdeel	aantal	kengetal verkeersgeneratie per weekdag	verkeersgeneratie per weekdag
bijeenkomst	525	m²	6,3 - 8,1	per 100 m² bvo	33 - 43
bowling	557	m²	13,5 - 19,3	per 100 m² bvo	75 - 108
fitnesscentrum	4.686	m²	31,6 - 37,1	per 100 m² bvo	1.481 - 1.739
gezondheidszorg	17	kamers	18,0 - 22,1	per behandelkamer	306 - 376
horeca	1.391	m²	14,0 - 16,0	per 100 m² bvo	195 - 223
kinderdagverblijf	304	m²	32,6 - 37,7	per 100 m² bvo	99 - 115
wellness	590	m²	9,3 - 10,4	per 100 m² bvo	55 - 62
totaal					2.244 - 2.666 mvt

De bestaande situatie leidt tot een verkeersaantrekkende werking van 2.244 tot 2.666 motorvoertuigen per weekdag.

De verkeersaantrekkende werking van het plan is weergegeven in onderstaande tabel.

onderdeel	aantal	kengetal verkeersgeneratie per weekdag	verkeersgeneratie per weekdag
bijeenkomst	266	m²	6,3 - 8,1	per 100 m² bvo	17 - 22
bowling	557	m²	13,5 - 19,3	per 100 m² bvo	75 - 108
fitnesscentrum	3.819	m²	31,6 - 37,1	per 100 m² bvo	1.207 - 1.416
gezondheidszorg	17	kamers	18,0 - 22,1	per behandelkamer	306 - 376
horeca	1.864	m²	14,0 - 16,0	per 100 m² bvo	260 - 298
hotel (4*)	54	kamers	19,4 - 22,3	per 10 kamers	105 - 121
kinderdagverblijf	304	m²	32,6 - 37,7	per 100 m² bvo	99 - 115
wellness	1.502	m²	9,3 - 10,4	per 100 m² bvo	140 - 156
totaal					2.209 - 2.612 mvt

Het plan leidt tot een verkeersaantrekkende werking van 2.209 tot 2.612 motorvoertuigen per weekdag. Het plan resulteert derhalve in een afname van 35 tot 54 verkeersbewegingen per weekdag.

5.3.2 Parkeren

5.3.2.1 Inleiding

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet aangetoond worden dat er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden voor de beoogde functies binnen het plangebied.

Voor het berekenen van de parkeerbehoefte wordt in de gemeente Langedijk gebruik gemaakt van de parkeerkencijfers die door het landelijk kenniscentrum CROW zijn opgesteld. Deze parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers die kunnen worden gebruikt als hulpmiddel bij het bepalen van het benodigde aantal parkeerplaatsen.

5.3.2.2 Parkeerbalans

Onderhavig plan voorziet in een wijziging van het bestaande sport- en leisurecentrum Fitland XL De Geus Langedijk. In het gebouw zijn verschillende functies gehuisvest, zoals sport, wellness, horeca, bowling, kinderdagverblijf en gezondheidszorg. Het bedrijf wil een deel van de bestaande voorzieningen renoveren en een deel van de voorzieningen vervangen. Het bouwplan voorziet onder meer in een uitbreiding van de wellnessfaciliteiten. Tevens is aan de voorzijde een hotel gepland.

Een dergelijke voorziening is niet zodanig algemeen, dat hiervoor door het CROW specifieke parkeerkencijfers zijn opgesteld. Wel is het mogelijk om voor elk van de te onderscheiden functies de parkeerbehoefte met de parkeerkencijfers te bereken. Dit is uitgevoerd voor zowel de bestaande situatie als de nieuwe situatie, zie bijlage 2. Zowel voor de bestaande als de nieuwe situatie levert dat een tekort aan parkeerplaatsen op.

Deze berekening houdt echter geen rekening met dubbelgebruik van de verschillende functies. Een bezoeker van de wellness is misschien ook wel gast in het hotel en gebruiker van de sportfaciliteiten. De parkeerkencijfers van het CROW en aanwezigheidspercentages geven indicatief de omvang aan van het benodigde aantal parkeerplaatsen. Elke functie en elk gebied heeft zijn eigen karakter en omstandigheden. Vaak blijkt dat het niet noodzakelijk is om in een gebied de optelsom van de berekende parkeerplaatsen van de afzonderlijke functies aan te leggen, doch slechts een deel ervan. De mogelijkheid tot gecombineerd gebruik binnen een gebied hangt af van de mate van openbaarheid, de locatie van de parkeervoorzieningen en de loopafstanden naar de bestemming. In onderhavig geval is er sprake van één locatie en dus zijn de mogelijkheden voor gecombineerd gebruik optimaal aanwezig. In dit specifieke geval is het noodzakelijk om de functies en het gebied goed te beschouwen alvorens de kencijfers en aanwezigheidspercentages toe te passen. Parkeeronderzoek kan nauwkeuriger inzicht geven in de lokale omstandigheden en de te hanteren kencijfers.

Om deze reden is er een parkeeronderzoek uitgevoerd in de huidige situatie, zie bijlage 3. Hieruit blijkt dat er in de huidige situatie voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn om te voldoen aan de parkeervraag.

Ook is er gekeken naar een soortgelijke locatie met soortgelijke functies in Helmond, waar in de praktijk blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen zijn. Op blad 4 van bijlage 2 is een alternatieve parkeerbalans voor Broek op Langedijk opgesteld op basis van de werkelijke parkeerdruk in Helmond. Hieruit volgt dat er in Broek op Langedijk (in de ongunstige variant) 175 parkeerplaatsen nodig zijn. Dit is dezelfde orde van grootte (zelfs iets minder) dan de 184 parkeerplaatsen, die nodig zijn volgens de aangepaste parkeerbalans (conform blad 3 van bijlage 2). Aangezien beide berekeningen op bijna hetzelfde getal uitkomen, wordt geconcludeerd dat de parkeerberekening (conform blad 3 van bijlage 2) een aannemelijke weergave van de werkelijkheid is en dus gebruikt kan worden voor het opstellen van de parkeerbalans.

In het vigerende bestemmingsplan is het sportcafé als bestemming 'Horeca' opgenomen met een oppervlakte van 340 m². Daarnaast is een oppervlakte van 1820 m² als ondergeschikte horeca toegestaan. Ondergeschikte horeca is horeca die ondersteunend is voor de activiteiten die in het gebouw plaatsvinden, zoals bowlen en wellness. In de nieuwe situatie neemt de totale vloeroppervlakte toe als gevolg van de bouw van het hotel met 54 kamers. De totale oppervlakte voor horeca (horecabedrijf plus ondergeschikte horeca) neemt af. De oppervlakte 'Horecabedrijf' blijft 340 m² en de oppervlakte voor ondergeschikte horeca neemt af tot 1.526 m².

Op grond van bovenstaande overwegingen is de berekening van de parkeerbehoefte op basis van de parkeerkengetallen als volgt aangepast:

• binnen het complex zijn diverse functies gehuisvest. Bezoekers maken vaak van meerdere functies gebruik. Voor de fitness- en wellnessvoorzieningen wordt uitgegaan van 100% unieke bezoekers, omdat deze functies de grootste oppervlakte beslaan. De percentages unieke bezoekers van de andere functies zijn hiervan afgeleid.
• volgens de berekening van de parkeerbalans conform de CROW-normen zouden in de bestaande situatie 448 parkeerplaatsen nodig zijn. In de praktijk blijkt echter dat er in de huidige situatie voldoende parkeerplaatsen zijn. De verhouding tussen het beschikbare en het benodigde aantal parkeerplaatsen bedraagt: 193 / 448 = 43%. In de berekening is dit percentage veiligheidshalve naar boven bijgesteld en wordt een correctiefactor van 50% gehanteerd.

5.3.2.3 Voldoende parkeergelegenheid

Uit de aangepaste parkeerbalans volgt dat op het drukste moment in de week, zaterdagavond, het maximum aantal benodigde parkeerplaatsen 174 bedraagt. In de nieuwe situatie zijn er 193 parkeerplaatsen beschikbaar, zoals blijkt uit de tekening in bijlage 4. Dit betekent dat er voldoende parkeerplaatsen zijn.

5.3.2.4 Conclusie

Het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid.

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

• de toelichting;
• de planregels;
• de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels.

De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

6.2 Planregels

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangsregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)
In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)
In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Gemengd (artikel 3)

Vanwege de mix van functies in het pand is gekozen voor de bestemming Gemengd. Voor de verschillende functies is een maximale bedrijfsvloeroppervlakte gedefinieerd. Volgens de 'Staat van Horecatype (bijlage 1 van de regels) behoort een hotel tot categorie 2. In artikel 3.1 lid g is de maximale bedrijfsvloeroppervlakte voor horecabedrijven met uitzondering van het hotel bepaald. Het hotel is in lid g uitgesloten en apart in lid i beschreven, zodat niet alleen de omvang maar ook de locatie vastgelegd konden worden.

In de bouwregels is bepaald waar gebouwen zijn toegestaan, tot welke hoogte gebouwd mag worden en dat in voldoende parkeergelegenheid moet worden voorzien. In de bijlage bij de toelichting is een berekening van de parkeerbalans opgenomen. Het niet voorzien in voldoende parkeergelegenheid is in de gebruiksregels tot strijdig gebruik verklaard. Door middel van een afwijkingsbevoegdheid mag ook buiten de bestemming in voldoende parkeergelegenheid worden voorzien.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 5)
In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene gebruiksregels (artikel 6)
In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt.

Algemene afwijkingsregels (artikel 7)
In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen onder meer het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Algemene wijzigingsregels (artikel 8)

In dit artikel zijn wijzigingsregels opgenomen ten aanzien van nutsgebouwen en bouwvlakken.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 9)
Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen.
Het gebruik van de bebouwing daarentegen wordt indien mogelijk positief bestemd of indien noodzakelijk door handhaving aan de gebruiksregels van de betreffende bestemming aangepast.

Slotregel (artikel 10)
Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan betreft een aantal aspecten. Eerst moet het realiteitsgehalte van de plannen worden aangetoond; is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling. Vervolgens moet de financiële uitvoerbaarheid worden onderbouwd. Dat wil zeggen, beschikt de gemeente over voldoende financiële middelen om de plannen te kunnen realiseren. De financiële uitvoerbaarheid blijkt uit de gemeentelijke grondexploitatie. Het kostenverhaal, zoals bedoeld in artikel 6.12 lid Wro, is onderdeel van de grondexploitatie.

7.1 Behoefte

Zoals in paragraaf 3.1.3 is beschreven, is de verwachting dat er ruim voldoende vraag naar deze voorzieningen is als gevolg van een toenemende vraag naar hoogwaardige fitness- en wellnessvoorzieningen is.

7.2 Financiële uitvoerbaarheid

Kostenverhaal

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro).

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaren een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is dus niet vereist.

Gemeentelijke grondexploitatie

De gemeente heeft geen gronden binnen het plangebied in bezit. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

7.3 Conclusie

Het plan is economisch uitvoerbaar. De behoefte is aangetoond en de financiële uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd.

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak

Gezien de aard en omvang van het initiatief is besloten om geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
• 2. Vaststelling door gemeenteraad
• 3. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

8.1 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan Bijlestaal 64 Broek op Langedijk heeft ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening vanaf 11 maart 2015 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn door de volgende partijen zienswijzen ingediend:

• Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier;
• Veiligheidsregio Noord-Holland Noord;
• Provincie Noord Holland;
• PlanNL/Buro namens eigenaar perceel Bijlestaal 62 te Broek op Langedijk.

Deze zienswijzen zijn beantwoord in de 'Reactienota ontwerpbestemmingsplan Fitland XL', zie bijlage 5.

8.2 Vaststelling door gemeenteraad

Op 19 januari 2016 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. De wijzigingen zijn samengevat in de als bijlage 6 bijgevoegde Nota van wijzigingen. Ook het vaststellingsbesluit is bijgevoegd.