Bestemmingsplan Zandzoom 2005, Uitwerkingsplan 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Tussen Heiloo en Limmen wordt een nieuw woongebied ontwikkeld. Initieel in Heiloo en Limmen gezamenlijk ca 2.000 – 2.400 woningen, nu in Heiloo teruggebracht tot vooralsnog 700 woningen. Dit woongebied Heiloo Zandzoom wordt aan de zuidzijde van Heiloo gerealiseerd. Het voorliggende 'bestemmingsplan Zandzoom, uitwerkingsplan 1', werknaam 'Het Oosterzand' maakt de woningbouwontwikkeling mogelijk voor het gebied aan de Hoogelaan, Oosterzijweg.

De gemeenteraad heeft in juli 2005 het bestemmingsplan Zandzoom vastgesteld. De woningbouwontwikkeling is in dit bestemmingsplan opgenomen met uit te werken bestemmingen. Onderhavig uitwerkingsplan heeft tot doel om in een directe bouwtitel te voorzien voor de beoogde woningen aan de Hoogelaan, Oosterzijweg. Het uitgangspunt hierbij is de stedenbouwkundige onderbouwing gemaakt door Buro Strootman.

1.2 Ligging plangebied

In figuur 1.1 is het plangebied aangegeven waarbinnen de woningbouwontwikkeling aan de Hoogelaan, Oosterzijweg zal plaatsvinden.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (bron: Google Earth)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied aan de Hoogelaan, Oosterzijweg geldt het bestemmingsplan Zandzoom, vastgesteld juli 2005, van de gemeente Heiloo. Het bestemmingsplan voorziet grotendeels in 'uit te werken' bestemmingen. Dit houdt in dat alvorens er gebouwd kan worden binnen het plangebied, de bestemmingen dienen te worden uitgewerkt (uitwerkingsplannen).

Voor de percelen van het plangebied gelden twee verschillende bestemmingen. Het plandeel ten noorden van de Hoogelaan ligt binnen de Uit te werken bestemming wonen 5 en een plandeel ten zuiden van de Hoogelaan ligt binnen de bestemming Uit te werken bestemming wonen 6. Een uitsnede van de plankaart is opgenomen in figuur 1.2.

De bestemming Wonen voor het plangebied aan de Hoogelaan, Oosterzijweg is in de basis reeds in 2005 door de Raad vastgesteld, waarmee het kader voor de verdere invulling en besluitvorming door het college zijn bepaald.

Figuur 1.2: Uitsnede plankaart bestemmingsplan Zandzoom

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het beleidskader beschreven en wordt het plan hieraan getoetst. In hoofdstuk 4 wordt het plan vervolgens getoetst aan relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt verwezen naar de toetsing aan de uitwerkingsregels en in hoofdstuk 6 wordt de uitgewerkte regeling toegelicht. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 de economische uitvoerbaarheid van het plan beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Context

In 2005 hebben de gemeenten Castricum en Heiloo en de provincie Noord-Holland de bestuursovereenkomst Wonen in het Groen en A9 Heiloo/Limmen ondertekend. Hierin zijn afspraken gemaakt over woningbouw in het gebied, de realisatie van een nieuwe aansluiting op de A9 en de ontwikkeling van natuur en recreatie. Het project voorziet in nieuwe landelijke woonmilieus op de strandwal tussen Heiloo en Limmen. De combinatie van de planvorming voor de woonmilieus zelf, een kwaliteitsimpuls voor het flankerend landelijk gebied, de waterbergingsopgave en de aantakking op het nationale wegennet zijn onderdelen van een integrale aanpak van het gebied.

Figuur 2.1 Uitsnede beeldkwaliteitsplan 'Wonen in het groen Heiloo/Limmen'

Naar aanleiding van de bestuursovereenkomst is het Beeldkwaliteitsplan ‘Wonen in het groen Heiloo/Limmen’ en het Structuurplan Zandzoom Heiloo/Limmen opgesteld. Deze documenten bevatten randvoorwaarden voor de verkaveling van het gebied Zandzoom, Hoogelaan, Oosterzijweg, waarmee invulling wordt gegeven aan het begrip 'woonlandschap'. In figuur 2.1 is een uitsnede opgenomen van het beeldkwaliteitsplan dat een deel van het grondgebied van de gemeente Heiloo beslaat.

Belangrijk uitgangspunt hierbij is dat de woningen en de inrichting van de buitenruimte ondergeschikt moeten zijn aan het landschap: groen moet dominant zijn ten opzichte van rood. Tevens moet het bestaande landschap zo veel mogelijk in tact worden gelaten en waar mogelijk versterkt.

Begin 2014 is tussen de provincie Noord-Holland en de gemeenten Alkmaar, Castricum en Heiloo en de Overeenkomst Nieuwe Strandwal ondertekend. In deze overeenkomst zijn onder meer nadere afspraken gemaakt over de aansluiting A9 bij Heiloo.

Over het voorliggende uitwerkingsplan heeft reeds uitgebreide communicatie en plan- en besluitvorming plaatsgevonden. Zo is er instemming ten aanzien van het stedenbouwkundig plan (zie paragraaf 2.2) en het hierop afgestemde groen- en waterplan. Daarnaast is er ook een anterieure overeenkomst tussen gemeente en Amante Vastgoed gesloten (zie hoofdstuk 7). Duidelijk is dat het voorliggende plan de eerste concrete uitwerking is van de reeds onderbouwde en bestuurlijk overeengekomen behoefte aan 700 woningen in dit gebied. Dit uitwerkingsplan moet dan ook worden gezien als het resultaat van een uitgebreid vooroverleg, op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau.

2.2 Huidige situatie

Het plangebied is onderdeel van de ontwikkellocatie Zandzoom en ligt ten zuiden van de kern Heiloo in het buitengebied van de gemeente Heiloo. Figuur 2.2 geeft een vogelvlucht weergave van het plangebied. De ontwikkellocatie Zandzoom als geheel omvat de strandwal tussen de kernen Heiloo en Limmen (gem. Castricum) en van de strandvlakten gelegen op de westelijk en oostelijke flank. Zandzoom voor zover gelegen binnen de gemeentegrenzen van Heiloo wordt aan de noordzijde begrensd door de Vennewatersweg/Ypensteinerlaan, aan de oostzijde door de Oosterzijweg, aan de zuidzijde door de gemeentegrens met Castricum en aan de westzijde door het aansluitende het open gebied ten westen van Heiloo. Het plangebied van voorliggend uitwerkingsplan wordt aan de noordzijde begrensd door de gronden van de manege Jola Hoeve, aan de oostzijde door de tuinen van woningen aan de Kennemerstraatweg, aan de zuidzijde door de gronden van het bloembollenbedrijf Pilkes en aan de westzijde door de Oosterzijweg.

Figuur 2.2 Plangebied in vogelvlucht

Het gebied Zandzoom wordt vormgegeven door cultuurhistorische structuren en elementen. De linten, oude ontginningsassen vormen de verbindingen tussen de kernen en woongronden. De houtwallen en hagen zorgen voor de kenmerkende oost-west gerichte verkavelingsstructuur. De sloten en greppels in het landschap sluiten aan bij en versterken de verkavelingsstructuur en zorgen voor de noodzakelijke ontwatering van het gebied. De bouwkundige elementen aan de linten, bestaande uit onder andere stolpboerderijen en tuinderswoningen uit de tweede helft van de 19e en de eerste helft van de 20e eeuw zorgen voor de woonstructuren in het gebied.

Het plangebied ligt op de grens van de strandwal en de strandvlakte. Het plangebied ligt ingeklemd tussen twee linten, de Kennemerstraatweg en de Oosterzijweg. De Oosterzijweg is een lommerrijk, besloten lint met een 'slordige' weg zonder rechtstanden. De Hoogelaan vormt een smalle, informele verbinding van de Kennemerstraatweg naar de Oosterzijweg. De van oudsher aanwezige hiërarchie tussen de Oosterzijweg en de Hoogelaan vormt een kenmerkende kwaliteit van het gebied en wordt behouden bij de ontwikkeling van de buurt.

figuur 2.3 Zicht op de Hoogelaan

Het plangebied wordt momenteel agrarisch gebruikt. De gronden ten noorden en direct ten zuiden van de Hoogelaan zijn in gebruik als weidegrond. De gronden gelegen aan de Oosterzijweg worden momenteel gebruikt als tuinbouwgrond. Hier worden planten gekweekt. Met uitzondering van enkele schuilplaatsen voor dieren is er geen bebouwing aanwezig. De gronden worden ontsloten aan de Hoogelaan en Oosterzijweg.

Figuur 2.4 Bestaande situatie

Door het huidige gebruik van de gronden is groen en water momenteel alleen aanwezig aan de randen van het plangebied. Opgaand groen in de vorm van bomen en struiken is aanwezig als begeleiding van de Hoogelaan en de Oosterzijweg. Water in de vorm van sloten is aanwezig langs de Oosterzijweg en ten zuiden van het plangebied, als scheiding tussen het plangebied en de bloembollenkwekerij.

2.3 Ontwikkeling Het Oosterzand

Het woningbouwplan Het Oosterzand aan de Hoogelaan, Oosterzijweg vormt een eerste stap in de ontwikkeling van het Heiloose deel van de Zandzoom. Dit woningbouwplan is een pilot van de gemeente Heiloo in samenwerking met Amante Vastgoed en is daarmee een voorbeeld voor de wijze van uitwerking van verdere ontwikkelingen in de Zandzoom.

Door Strootman Landschapsarchitecten en in samenwerking met HB Adviesbureau is men gekomen tot een ontwerp van het plangebied, op basis van de hierna beschreven stedenbouwkundige principes waarbij in totaal 19 woningen kunnen worden gerealiseerd. Hierbij is men uitgegaan het verdelen van het plangebied in 19 vrije kavels (zie figuur 2.5). Het plan van Strootman Landschapsarchitecten is opgenomen in bijlage 1.

Aan het ontwerp liggen de volgende stedenbouwkundige principes ten grondslag:

Bebouwing

• Het bestaande lint wordt aangevuld met nieuwe woningen. In het daarachter gelegen veld wordt een informele, landschappelijke buurt ontwikkeld.
• Er is een onderscheid in de vormgeving en korrelgrootte tussen woningen aan het lint en woningen in het daarachter gelegen veld: de kavels aan het lint hebben een diepere voortuin met rooilijn op 9 meter, getoetst aan Welstandscriteria voor linten en de woningen staan in het veld meer informeel op de kavels.
• De buurt heeft een mix van woningtypen en de woningen worden zoveel mogelijk ad-random verdeeld (nooit meer dan twee dezelfde typen naast elkaar).
• De woningen hebben een variatie in nokrichting en een verspringende rooilijn (minimaal 5,0 meter vanaf de weg, 7 meter vanaf Hoogelaan, 9 meter vanaf Oosterzijweg).
• De hoofdmassa van woningen bestaat uit 1 bouwlaag met een kap. In het bestemmingsplan kan hier binnenplans van worden afgeweken (50% goot op 6 meter).
• De hoofdmassa's van de woningen worden ontwikkeld binnen een bouwvlak van 12.0 x 12.0 meter binnen welke bouwvlakken de hoofdmassa maximaal 70% van het oppervlak bestrijkt. Uitgangspunt hierbij is een minimale afstand van de hoofdmassa van 3 meter tot de erfgrens; op enkele plaatsen binnen het plan is hierdoor sprake van kleinere bouwvlakken.
• Aanbouwen en/of erfbebouwing in of naast het bouwvlak zijn duidelijk ondergeschikt in bouwvolume.
• Erfbebouwing en aanbouwen worden op minimaal 2 meter achter de voorgevelrooilijn geplaatst en bestrijken maximaal een percentage overeenkomstig de bepalingen van vergunningsvrij bouwen.
• Om de groene kwaliteit van de Hoogelaan te behouden worden de bouwvlakken t.b.v. de hoofdvolumes grenzend aan deze weg op een afstand van 7 meter gepositioneerd.

Infrastructuur en parkeren

• De buurt krijgt een duidelijke entree aan het lint en wordt ontsloten via een smalle, licht gebogen weg (zonder rechtstanden). Het wegprofiel krijgt een informeel, landschappelijk karakter.
• Smalle rijbaan van 4,8 meter breed van gebakken klinkers (dik- of waalformaat) met aan weerszijden een smalle grasberm van 1,0 meter.
• Kabels en leidingen liggen onder het wegprofiel.
• In de buurt wordt uitgegaan van 'shared space', er worden geen aparte trottoirs voorzien.
• Op de kavels wordt parkeren op eigen terrein opgelost: 2 parkeerplaatsen naast elkaar.
• Voor bezoekers worden twee groene parkeerkoffers ingericht: langsparkeren, omzoomd door een haag, met een open bestratingspatroon van klinkers en gras.
• Aan de noord- en zuidzijde van de ontwikkeling wordt een reserveringszone opgenomen om in de toekomst eventuele nieuwe ontwikkelingen op aan te haken (recreatieve routes en riolering tracé).
• Uitwegenbeleid: uitwegen bij kavels zijn 3 meter, maximaal 4 meter breed.

Openbaar groen

• Houtsingels vormen een landschappelijke omkadering van de buurt. Bestaande houtsingels worden ingepast en gedeeltelijk aangevuld (langs de Hoogelaan, Oosterzijweg, aan de zuidzijde van het plangebied en als erfafscheiding bij de kavels aan het lint).
• Nieuwe houtsingels worden aangeplant in een strook van voldoende breedte en bestaan uit streekeigen soorten (elzen, veldesdoorn, berken, etc.).
• In de buurt komt een centrale groene ruimte van gras met enkele bomen.
• De buurt krijgt een uitnodigend adres aan het lint. De entree van de buurt wordt geaccentueerd met een groene strook met enkele bomen.
• Bomen in de openbare ruimte: Pinus sylvestris, Prunus yedoensis – meerstammig, Tila cordata 'Green Spire' o.g., i.o.m. de gemeente vast te stellen.
• Houtsingel: Acer campestre, Alnus glutinosa, Betula pendula, Quercus robur o.g. i.o.m. de gemeente vast te stellen.
• Groen inpassen bestaande woningen / kavels.
• Per woning 1 entree vanaf een weg naar woning om te voorkomen dat de berm teveel verhard wordt.

Privé-groen

• De sfeer van de openbare ruimte wordt grotendeels bepaald door opgaand groen op privéterrein.
• Het overgrote deel van de woningen krijgt diepe voortuinen (5-9 meter) waardoor er bomen in kunnen staan zonder overlast te geven. Bij oplevering van de woning zullen er in de voortuinen twee bomen (van de eerste of tweede orde) worden aangeplant. Nieuwe bewoners krijgen deze cadeau – ze mogen kiezen uit een lijst van bomen die passen in het beoogde beeld en het goed doen op deze locatie. Ze mogen ook zelf alternatieve boomsoorten voorstellen, ter beoordeling van de landschapsarchitect.
• Op de grens van openbaar en privéterrein komen brede hagen. Om het individuele karakter van de woningen te versterken worden verschillende soorten hagen toegepast, in principe kiest elke bewoner zijn eigen streekeigen haag (veldesdoorn, meidoorn, beukenhaag). De hagen worden mee verkocht met de woning en aangebracht voor oplevering van het woongebied. Via de koopakte wordt geregeld dat zowel de haag als de bomen verplicht aanwezig moeten blijven, ook na verkoop (kettingbeding).
• Solitaire bomen op eigen terrein: Acer campestre, Catalpa bignonioides, Juglans regia, Magnolia soulangeana, Paulownia tomentosa, Pinus sylvestris, Prunus Avium 'Plena', Prunus yedoensis, Quercus robur, Tilia cordata 'Green Spire', e.a..
• Hagen op eigen terrein: Acer campestre, Crateagus monogyna, Fagus sylvatica, e.a..

Water

• Afvoer en berging van hemelwater geschiedt conform het vastgestelde plan Wareco BN79ARAP20150713.
• Het watersysteem gaat uit van infiltratie. Bestaande greppels worden zoveel als mogelijk ingepast en aangevuld met enkele nieuwe greppels, conform het hierboven genoemde waterplan Heiloo/Wareco. De greppels vormen op enkele plekken een onderdeel van de tuinen (handhaving middels kettingbeding toekomstige eigenaren).
• Oversteken worden vormgegeven met eenvoudige bruggetjes of duikers, vorm te geven volgens IPOR.

Figuur 2.5 Verkavelingsplan Zandzoom, Hoogelaan, Oosterzijweg

Het plan gaat uit van de realisatie van kavels met een bouwvlak waarbinnen de hoofdmassa van de woning gerealiseerd dient te worden. Uitgangspunt is de realisatie van in totaal 19 vrijstaande woningen.

Voor de ontsluiting wordt voor het noordelijk plandeel een insteekweg vanaf de Hoogelaan aangelegd. Deze doodlopende weg eindigd bij een klein gemeenschappelijk plein, waar 4 woningen aan zijn gelegen. Vanaf het plein zal een verbinding worden aangelegd naar de noordelijke gelegen gronden, waar momenteel nog een manege is gesitueerd. In totaal worden er op het noordelijke plandeel 6 woningen gesitueerd.

Het zuidelijk plandeel is ingesloten tussen de Hoogelaan, Oosterzijweg, de woningen aan de Kennemerstraatweg en het voormalige bloembollenbedrijf aan de zuidzijde. Tussen de Hoogelaan en de Oosterzijweg wordt een erftoegangsweg aangelegd, waar 9 woningen aan worden ontsloten. Ongeveer in het midden van de straat is een openbare groenvoorziening opgenomen. Aan de Oosterzijweg komen 4 woningen.

Parkeren vindt bij alle kavels plaats op eigen terrein. In de openbare ruimte, parallel aan de nieuw aan te leggen erftoegangsweg wordt voorzien in openbare parkeerplaatsen.

Bestaande groenstructuren en greppels worden zoveel mogelijk ingepast en aangevuld. Hiervoor is een groen- waterplan opgesteld in samenspraak met de gemeente Heiloo. Zo blijven de bestaande houtsingels behouden en deze worden bij de nieuw te bouwen woningen aangevuld zodat de buurt wordt verankerd in het landschap. Langs de nieuw aan te leggen interne ontsluitingsroute worden nieuwe bomen aangeplant. In overleg met bewoners worden de bomen in de openbare ruimte aangevuld met bomen op eigen terrein. De bestaande greppels/watergangen blijven zoveel mogelijk behouden. Door het realiseren van de nieuwe watergang, parallel aan de ontsluitingstructuur worden de bestaande greppels ten noorden en ten zuiden van het plangebied onderling verbonden. Hiermee wordt het bestaande watersysteem versterkt. In paragraaf 4.5 wordt het waterplan nader beschreven.

Figuur 2.6 Indicatieve impressie toekomstige bebouwing

Vanwege de zorgvuldige inpassing van het bouwplan in het bestaande landschap wordt recht gedaan aan de bestaande cultuurhistorische en landschappelijke kwaliteiten. Op deze wijze ontstaat een fraai buurtje dat naadloos aansluit op de bestaande omgeving.

2.4 Duurzaamheid

Bij het ontwerpen van de woningen en de daarin aan te brengen technische installaties is veel aandacht besteed aan het terugdringen van onnodig energieverbruik. De woningen worden standaard voorzien van een bodem-warmtepomp die de woning in de winter zal verwarmen, in de zomer passief zal koelen en het jaarrond het benodigde warm tapwater zal leveren. Zonnepanelen, welke geïntegreerd in het dak worden opgenomen, leveren een substantiële bijdrage aan de energiebehoefte van de woning. Een geavanceerd CO2 gestuurd ventilatiesysteem zorgt voor een aangenaam binnenklimaat. Verder zal door het toepassen van goede isolatie en een optimale kierdichtheid het energieverbruik worden beperkt. Zo wordt het dak 16%, de dichte gevel-delen van de woningen ruim 33% en de begane grondvloer 43% effectiever geisoleerd dan in het huidige bouwbesluit (2015) wordt geëist.

Ook is het mogelijk om het regenwater van de woning op te vangen. Dit water is prima te gebruiken om de toiletspoelingen mee te doen en de wasmachine op aan te sluiten. Zodoende kan er minder (kostbaar) leidingwater worden verspild en door het ontbreken van kalk in het regenwater is er ook nog eens minder wasmiddel nodig en blijft bovendien de toiletpot kalkvrij. Uiteraard kan ook de tuin met dit water worden beregend.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

Het uitwerkingsplan worden gerealiseerd binnen de kaders van het bestemmingsplan Zandzoom. Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan zijn diverse beleidskaders gewijzigd. Hieronder worden daarom de belangrijkste (gewijzigde) beleidskaders kort behandeld.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de meest bepalende beleidsdocumenten. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen.

Doelen

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De structuurvisie vormt geen belemmering voor het uitwerkingsplan.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2014)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit besluit omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmings- en inpassingsplannen. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen, inpassingsplannen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Uit de regels en kaarten behorende bij het besluit kan worden afgeleid welke aspecten relevant zijn voor het ruimtelijke besluit.

Het bestemmingsplan sluit aan bij de doelstellingen van de structuurvisie. Het plan draagt onder andere bij aan een leefbare omgeving. Daarnaast verstevigd de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. De verantwoordelijkheid om te sturen in de ruimtelijke ordening wordt door de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte nog meer bij de provincie en gemeenten gelegd.

Het Barro vormt geen belemmering voor het uitwerkingsplan.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (2012)

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro)

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Deze stappen volgen de ladder voor duurzame verstedelijking. Hierbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• Trede 1: de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• Trede 2: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt nagegaan in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• Trede 3: als de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt nagegaan in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

De toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in paragraaf 4.1.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040

In de structuurvisie Noord-Holland beschrijft de provincie hoe ze de veelzijdigheid van Noord-Holland wenst te bewaken en op welke manier ze met ontwikkelingen als globalisering, klimaatverandering en vergrijzing omgaat. De structuurvisie schets hoe de provincie er in 2040 moet komen uit te zien. Door de ruimtelijke ordening aan te passen waar nodig, kan met de veranderingen worden omgegaan. Daarnaast kan dit door de bestaande kwaliteiten verder te ontwikkelen. De aspecten waarop de structuurvisie zich daarom richt zijn de volgende:

• klimaatbestendigheid: de provincie zorgt voor een gezonde en veilige leefomgeving in harmonie met water en gebruik van duurzame energie;
• ruimtelijke kwaliteit: de provincie zorgt voor behoud van het Noord-Hollandse landschap door verdere ontwikkeling van de kwaliteit en diversiteit;
• duurzaam ruimtegebruik: de provincie zorgt voor een regionale ruimtelijke hoofdstructuur waarin functies slim gecombineerd worden en goed bereikbaar zijn nu en in de toekomst.

De Structuurvisie Noord-Holland 2040 is per 28 september 2015 gewijzigd vastgesteld.

Figuur 3.1: uitsnede visiekaart Structuurvisie Noord Holland 2040

Op de plankaart behorende bij de structuurvisie (zie figuur 3.1) is het plangebied aanduid als 'kustzone'. Het plangebied ligt buiten het Bestaand Bebouwd Gebied (BBG = grijs).

Voor de toekomstige vraag naar ruimte, woningen en woonmilieus verwacht de Provincie Noord-Holland dat binnen Bestaand Bebouwd Gebied en de transformatiegebieden voldoende capaciteit beschikbaar is. Mocht bij de toepassing van de principes van de SER-ladder (aantonen nut en noodzaak, verkennen van binnenstedelijke mogelijkheden) blijken dat tekorten ontstaan, sluiten nieuwe woonmilieus buiten Bestaand Bebouwd Gebied zoveel mogelijk aan bij de bodemfysieke kwaliteiten, de kwaliteit en identiteit van het landschap en de cultuurhistorie (landschaps-DNA en dorps-DNA), in samenhang met recreatief groen en natuur. Vanwege het bovenlokaal en bovenregionale karakter van de identiteit en kwaliteit van de landschaps- en dorpstypen heeft de Provincie Noord-Holland hierbij een coördinerende rol.

Het bouwen met identiteit op basis van landschap en cultuurhistorie buiten Bestaand Bebouwd Gebied gaat uit van een samenhangende, integrale ontwikkeling en één sluitende financiële constructie. Dit houdt in dat bijvoorbeeld woningbouw, natuur en recreatie in samenhang worden ontworpen, ontwikkeld en gefinancierd. Dit betekent dat plangrenzen zorgvuldig moeten worden vastgesteld met alle betrokken partijen. De Provincie Noord-Holland biedt het instrument Ruimte voor Ruimte aan en wil hiervoor ook het instrument gebiedsontwikkeling inzetten.

Nieuwe ontwikkelingen buiten Bestaand Bebouwd Gebied beoordeelt de Provincie Noord-Holland op grond van het aantonen nut en noodzaak, de mogelijkheden of onmogelijkheden voor verdichting of transformatie en de provinciale eisen aan ruimtelijke kwaliteit (onder andere de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie), en op de (on)mogelijkheden van het faciliteren van de ontwikkeling vanuit het watersysteem.

Naast de algemene regels voor bouwen buiten Bestaand Bebouwd Gebied wijst de Provincie een aantal transformatiegebieden aan. Nut en noodzaak is voor de provincie Noord-Holland reeds onderbouwd (bijvoorbeeld in bestuurlijke samenwerking Metropoolregio Amsterdam), maar ruimtelijke plannen voor deze gebieden moeten evenzeer voldoen aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Het betreft de volgende locaties:

• Crailo
• Bloemendalerpolder / KNSF – terrein
• Haarlemmermeer-west

In het uitvoeringsprogramma behorende bij de structuurvisie valt het plangebied binnen het project 'Integrale gebiedsontwikkeling Nieuwe Strandwal' (voorheen 'Wonen in het Groen'). De gebiedsontwikkeling Nieuwe Strandwal is een samenwerkingsproject van de provincie Noord-Holland, gemeente Heiloo, gemeente Castricum en gemeente Alkmaar en is de uitwerking van het transformatiegebied uit de structuurvisie. De genoemde partijen zijn in 2004 gezamenlijk gestart om invulling te geven aan hun wensen en ideeën voor het gebied tussen de kernen Castricum en Heiloo. Hieruit zijn de ontwikkelingen Zandzoom en Zuiderloo ontstaan. Het doel is om een woonlandschap met groene allure plus ruimte voor luxe woonmilieus te realiseren. Onderdelen hiervan zijn:

• het realiseren van maximaal 2.400 woningen;
• een goede ontsluiting van het gebied via een nieuwe aansluiting op de A9;
• investeren in de kwaliteit van het landelijk gebied via natuur, water, recreatie en archeologie.

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan is aangewezen als 'Gebied voor woningbouw' (zie figuur 3.2). Het realiseren van woningbouw in het plangebied is daarmee in overeenstemming met de structuurvisie.

Figuur 3.2: Begrenzing 'Nieuwe Strandwal'

Beoogde ontwikkeling

De woningbouwontwikkeling past binnen het beleid van de provincie ten aanzien van het landelijk gebied. Het plangebied maakt onderdeel uit van project 'Integrale gebiedsontwikkeling Nieuwe Strandwal', waarin de ontwikkeling van Zandzoom is opgenomen. Het plan aan de Hoogelaan, Oosterzijweg is de eerste concrete uitwerking van de onderbouwde en bestuurlijk overeengekomen behoefte aan 700 woningen in dit gebied. Kortom, dit uitwerkingsplan kan worden gezien als het resultaat van een uitgebreid vooroverleg, op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau.

Nut en noodzaak van de ontwikkeling van het plangebied is opgenomen in de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (zie paragraaf 4.1).

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2014

De Provinciale Ruimtelijke Verordening van de provincie Noord-Holland geeft een beschrijving waaraan bestemmingsplannen, projectbesluiten en beheersverordeningen moeten voldoen. Voor de doorwerking van het in de structuurvisie vastgelegde beleid naar gemeenten toe, heeft de provincie een provinciale ruimtelijke verordening opgesteld. De verordening is het aangewezen instrument als het gaat om algemene regels omtrent de inhoud van gemeentelijke bestemmingsplannen of projectbesluiten. Hierin zal duidelijk het provinciaal belang hiertoe naar voren moeten komen.

Provinciale Staten hebben op 3 februari 2014 de Provinciale Ruimtelijke Verordening opnieuw vastgesteld. Deze vaststelling betreft een beleidsarme wijziging ten opzichte van de eerder vastgestelde verordening op 21 juni 2010. Dit houdt in dat de verordening geen nieuw beleid bevat.

Figuur 3.3: Uitsnede provinciale verordening, Bestaand Bebouwd Gebied (BBG) = donker roze

Op de kaart behorende bij de verordening (zie uitsnede figuur 3.3) is het plangebied aan de Hoogelaan, Oosterzijweg aanduid als 'Landelijk gebied'. Hierbinnen is onder voorwaarden verstedelijking toegestaan.

Landelijk gebied

In artikel 13, lid 1 is bepaald dat een bestemmingsplan niet voorziet in nieuwe woningbouw in het landelijk gebied. Lid 2 bevat echter een mogelijkheid om hiervan af te wijken, indien:

• a. nieuwe woningbouw in overeenstemming is met de provinciale woonvisie 2010-2020 (vastgesteld bij besluit van 27 september 2010, nr. 62) en de door gedeputeerde staten en de regiogemeenten vastgestelde regionale actieprogramma's;
• b. nieuwe woningbouw in overeenstemming is met de door gedeputeerde staten vastgestelde provinciale woningbouwmonitor en provinciale woningbouwprognose;
• c. nieuwe woningbouw niet kan worden gerealiseerd door herstructureren, intensiveren, combineren of transformeren binnen bestaand bebouwd gebied en;
• d. het bepaalde in artikel 15 in acht wordt genomen.

Ruimtelijke kwaliteitseis ingeval van verstedelijking in het landelijk gebied (artikel 15)

Artikel 15 luidt als volgt:

Lid1

Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe verstedelijking of uitbreiding van bestaande verstedelijking als bedoeld in de artikelen 12, 13, 13a en 14 in het landelijk gebied, voldoet aan de uitgangspunten zoals vermeld in de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (PS d.d. 21 juni 2010) ten aanzien van:

• a. de kernkwaliteiten van de verschillende landschapstypen en aardkundige waarden als bedoeld in artikel 8;
• b. de kernkwaliteiten van de bestaande dorpsstructuur waaraan wordt gebouwd;
• c. de openheid van het landschap daarbij inbegrepen stilte en duisternis;
• d. de historische structuurlijnen;
• e. cultuurhistorische objecten;

Lid 2

Provinciale staten stellen de landschapstypen en kernkwaliteiten als bedoeld in het eerste lid vast in een Leidraad Landschap en Cultuurhistorie.

Daartoe geeft de toelichting bij het bestemmingsplan tenminste een verantwoording van de mate waarin deze nieuwe functies rekening houden met:

• a. de ontwikkelingsgeschiedenis van het landschap;
• b. de ordeningsprincipes van het landschap;
• c. de bebouwingskarakteristieken ( architectuur, stedenbouw, openbare ruimte) ter plaatse;
• d. de inpassing van de nieuwe functies in de wijdere omgeving ( grotere landschapseenheid);
• e. de bestaande kwaliteiten van het gebied ( inclusief de ondergrond) als hiervoor bedoeld en de maatregelen die nodig zijn om negatieve effecten op deze kwaliteiten op te heffen in relatie tot de nieuwe functies.

Daarnaast dient in dit gebied aandacht te worden besteed aan hoe bij nieuwe ontwikkelingen hoe invulling is gegeven aan duurzaam bouwen en de inzet van duurzame energie.

Beoogde ontwikkeling

De ontwikkeling van Zandzoom en daarmee samenhangend de ontwikkeling van 19 woningen aan de Hoogelaan, Oosterzijweg, is opgenomen in de uitgangspunten van zowel de provinciale beleidsstukken Provinciale woonvisie 2010-2020, Monitor Woningbouw 2013 en Overeenkomst Nieuwe Strandwal. Reeds aan het begin van deze eeuw is door de provincie, regio en betrokken gemeenten de locatie Zandzoom gekozen als uitbreidingslocatie. Hierbij is men in eerste instantie uitgegaan van 2.000 tot 2.400 woningen voor het gehele gebied tussen Heiloo en Limmen. Voorgaand inzicht en ontwikkelingen op de woningmarkt hebben er toe geleid dat dit aantal is bijgesteld naar 700 woningen voor de gemeente Heiloo. Het toevoegen van 700 woningen binnen de gemeente Heiloo is niet mogelijk om te realiseren door middel van herstructureren, intensiveren, combineren of transformatie binnen het bestaande bebouwd gebied. De geplande woningbouwontwikkeling is vervolgens voorzien in het landelijk gebied direct ten zuiden van de kern Heiloo, in het gebied Zandzoom. Het gebied Zandzaam is dan ook opgenomen in de provinciale structuurvisie als transformatiegebied ten behoeve van woningbouw. Het planvoornemen, de bouw van 19 woningen aan de Hoogelaan, Oosterzijweg is de eerste concrete uitwerking van de ontwikkeling Zandzoom en draagt daardoor bij aan de uitvoering van de beoogde uitbreidingslocatie tussen de gemeente Heiloo en Castricum.

Ten behoeve van de ontwikkeling van Zandzoom is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierbij zijn op basis van de landschappelijke en cultuurhistorische kenmerken van het landschap de randvoorwaarden en uitgangspunten voor de ontwikkeling van het gebied opgenomen. De in artikel 15 van de Provinciale Verordening in lid 1 en 2 genoemde uitgangspunten en verantwoording zijn uitgewerkt in de randvoorwaarden en uitgangspunten van het beeldkwaliteitsplan, op basis waarvan de voorgenomen ontwikkeling tot stand is gekomen. Deze punten worden besproken in volgende hoofdstukken.

Ten aanzien van duurzaamheid wordt aangesloten bij de uitgangspunten van het gemeentelijke beleid Duurzaam bouwen beleid 2018, opgenomen in paragraaf 3.4.9.

Conclusie

Het planvoornemen is passend binnen de kaders van de provinciale structuurvisie en de provinciale verordening van de Provincie Noord Holland.

3.2.3 Provinciale woonvisie 2010-2020

Op 25 mei 2010 is de Provinciale woonvisie 2010-2020 'Goed Wonen in Noord-Holland' vastgesteld door Provinciale Staten van Noord-Holland. De woonvisie is een uitwerking van de structuurvisie, waarin de kwaliteit van wonen centraal staat.

 

De doelstelling voor 2020 is dat de inwoners van Noord-Holland beschikken over voldoende woningen met een passende kwaliteit en in een aantrekkelijk woonmilieu. Om hiertoe te komen zijn de volgende drie speerpunten benoemd:

• betere afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten en vooral voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning;
• betere afstemming van voorzieningen in de woonomgeving op de vraag van bewoners;
• verbetering van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving.

De provincie zet zich hierbij vooral in op de rol van procesleider, aanjager en expert. Vanuit deze rol stuurt de provincie aan op het maken van bestuurlijke afspraken in de Regionale Actie Programma's. In deze actieprogramma's worden de speerpunten en opgaven uit de woonvisie nader uitgewerkt. Het plangebied valt binnen het Regionaal Actie Programma voor de Regio Alkmaar (zie paragraaf 3.3.1).

Beoogde ontwikkeling

Het ontwikkelen van 19 woningen in het gebied aan de Hoogelaan, Oosterzijweg maakt onderdeel uit van de geplande woningbouwproductie van circa 700 woningen in de gemeente Heiloo, waar bij het opstellen van de Provinciale woonvisie 2010-2020 vanuit is gegaan. De ontwikkeling aan de Hoogelaan, Oosterzijweg is dan ook passend en geeft uitvoering aan de kaders en uitgangspunten van de woonvisie.

3.2.4 Monitor Woningbouw 2013

Op 8 oktober 2013 is de Monitor Woningbouw 2013 vastgesteld door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland. Het belangrijkste doel van de monitor is het inzichtelijk maken van de voortgang bij het bereiken van woningbouwdoelstellingen, nu en in de toekomst. De basis van de monitor wordt gevormd door de doelstellingen, uitkomsten en afspraken in de regionale actieprogramma's.

 

In het Regionaal Actie Programma Regio Alkmaar (zie paragraaf 3.3.1) heeft de regio Alkmaar als doelstelling 13.770 woningen tot 2020. De jaarlijkse productie ligt lager dan deze doelstelling. De netto groei en het aantal afgegeven omgevingsvergunningen is de laatste jaren stabiel. Een sterke daling van de productie zoals in veel andere regio's is dan ook niet te verwachten. De actuele verwachting is dat in 2015 de achterstand op de opgave circa 1.700 woningen bedraagt. De doelstelling in het RAP is beduidend hoger dan de recente provinciale bevolkingsprognose (woningbehoefte van circa 9.000 woningen in de periode (2010-2020). De achterstand is daarmee niet problematisch omdat de daadwerkelijke behoefte lager ligt. Wat betreft de planvoorraad en de betaalbaarheid komt de verhouding in de plannen overeen met de doelstellingen.

Beoogde ontwikkeling

Het ontwikkelen van 19 woningen in het gebied aan de Hoogelaan, Oosterzijweg maakt onderdeel uit van de geplande woningbouwproductie van circa 700 woningen in de gemeente Heiloo, zoals in de Monitor Woningbouw 2013 en het Regionaal Actie Programma Regio Alkmaar is opgenomen. De ontwikkeling aan de Hoogelaan, Oosterzijweg is dan ook passend en geeft uitvoering aan de kaders en uitgangspunten van het beleid.

3.2.5 Overeenkomst Nieuwe Strandwal

Begin 2014 hebben de gemeenten Alkmaar, Heiloo, Castricum en de provincie Noord-Holland een overeenkomst ondertekend betreffende het Programma 'Nieuwe Strandwal' (voorheen Wonen in het Groen). Het Programma 'Nieuwe Strandwal' heeft als doel een samenhangend, ruimtelijk programma, dat voortborduurt op het project Wonen in het Groen en bijdraagt aan de ontwikkeling van het gebied tussen de genoemde gemeenten (zie figuur 3.3). Doel is dat de aanleg van een woonwijk met groene allure gepaard gaat met de realisatie van natuur en recreatieve voorzieningen, een aansluiting op de A9 en de bijbehorende toegangswegen en bedrijventerrein Boekelermeer.

Figuur 3.4: Begrenzing plangebied Programma 'Nieuwe Strandwal'

Het Programma 'Nieuwe Strandwal' bestaat uit de volgende deelprogramma's:

• Wonen;
• Groen (ruimtelijke kwaliteit);
• Bedrijventerrein;
• Aansluiting A9.

Beoogde ontwikkeling

De ontwikkeling van Zandzoom komt voort uit het project Wonen in het groen. Het programma 'Nieuwe Strandwal' borduurt voort op dit project. Het voorliggend uitwerkingsplan voor de realisatie van 19 woningen aan de Hoogelaan, Oosterzijweg vormt een eerste uitwerking van een deel van het totale plan Zandzoom. Hiervoor is met name het deelprogramma Wonen van toepassing. Doel van het programma is: 'het vraag gestuurd realiseren van woningen binnen het plangebied zodat een bijdrage wordt geleverd aan de lokale en regionale woningbehoefte'. De realisatie van 19 woningen in het plangebied Hoogelaan, Oosterzijweg sluit hierbij aan doordat concreet wordt voorzien in 19 woonkavels. Hiermee geeft het plan uitvoering aan het Programma Nieuwe Strandwal.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionaal Actie Programma Regio Alkmaar

De provincie Noord-Holland en alle gemeenten in Noord-Holland hebben met elkaar regionale actieprogramma's wonen opgesteld. Hiermee geven zij uitvoering aan de Provinciale woonvisie 2010-2020 (zie paragraaf 3.2.3) en de Overeenkomst Nieuwe Strandwal (zie paragraaf 3.2.5). In de RAP's wonen staan per regio afspraken over het aantal te bouwen woningen en de kwaliteit ervan. De RAP's worden vastgesteld voor een periode van circa 10 jaar, waarna iedere 5 jaar een bijstelling plaatsvindt. Deze afspraken zijn voor de gemeente Heiloo nader uitgewerkt in de Regionale Woonvisie Regio Alkmaar (zie paragraaf 3.3.2).

Kwantiteit

De regio Alkmaar voorziet tot 2020 ongeveer 13.000-14.000 woningen. Om de, door de provincie geprognosticeerde, regionale huishoudensontwikkeling te faciliteren moeten er tot 2020 echter 14.260 woningen in de planning worden opgenomen. In de regio is dus geen sprake van overplanning, maar van een klein tekort. Dit wordt door de regio vooralsnog niet ingevuld, doordat de prognose op voorhand niet haalbaar wordt geacht.

 

Kwaliteit

Ten behoeve van de kwaliteit van de woningen is het volgende opgenomen:

• de geplande woningproductie bevat te veel appartementen (ca. 5.100). Dit aantal moet theoretisch teruggebracht worden tot ca. 2.000. Dat maakt echter de opgave voor grondgebonden nultredenwoningen weer groter;
• er is vooral vraag naar grondgebonden nultredenwoningen. Deze opgave is moeilijk in nieuwbouw te realiseren; waarbij ook de bestaande voorraad een grote rol moet spelen (opplussen). Een ander alternatief zit in appartementen met een optimale prijs-kwaliteitverhouding, nabij voorzieningen en met grote buitenruimte: dit kan de vraag naar grondgebonden nultredenwoningen weer deels verschuiven naar appartementen.
• in de geplande periode is de verhouding huur-koop en goedkoop-duur redelijk passend bij de vraag.

Volgens het RAP mogen op de locatie Zandzoom maximaal 1100 woningen worden gebouwd. Dit aantal is later, als gevolg van marktontwikkelingen bijgesteld naar 700. Voorliggend uitwerkingsplan maakt de ontwikkeling van 19 woningen mogelijk aan de Hoogelaan, Oosterzijweg.

Beoogde ontwikkeling

Het voornemen betreft de realisatie van 19 woningen aan de Hoogelaan, Oosterzijweg. Het plan is de eerste concrete uitwerking van het project Zandzoom, waarmee invulling wordt gegeven aan de woningbouwopgave van 700 woningen voor de gemeente Heiloo. Het plan is dan ook passend binnen de kaders en uitgangspunten van het Regionaal Actie Programma Regio Alkmaar.

3.3.2 Regionale Woonvisie Regio Alkmaar

De gemeente Heiloo maakt, samen met de gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum, Graft-de Rijp, Heerhugowaard, Langedijk en Schermer deel uit van de regio Alkmaar. De regio Alkmaar heeft zijn beleid op het gebied van wonen vastgelegd in de regionale woonvisie. De raad van de gemeente Heiloo heeft op 1 juli 2013 ingestemd met de de Regionale Woonvisie.

 

In de woonvisie wordt ingegaan op de woonsituatie nu en in de toekomst op het gebied van woonlasten, woonruimte en de verdeling van de woonruimte, duurzaamheid en de relatie tussen wonen, zorg en welzijn.

 

De regio wil een aantrekkelijke regio zijn waar de huidige en toekomstige inwoners graag willen blijven wonen en een gewenste wooncarrière kunnen maken. De veranderende samenstelling van huishoudens, betaalbaarheid en het toevoegen van het juiste aanbod vormen de opgaven voor de regio. Hierbij moet de focus op het waarborgen van de totale voorraad in de regio worden gelegd, zodat zowel huur als koop voor een ieder bereikbaar blijft of wordt. Daarbij is het de uitdaging om te zorgen dat nieuwbouw wordt gerealiseerd met aandacht voor het betaalbare segment.

 

In de woonvisie zijn acties opgenomen om te kunnen voldoen aan de uitgangspunten van de visie, zoals de verplichte verdeling van verschillende woningtypen bij (nieuw)bouwprojecten. Om realisatie van de in het Regionaal Actie Programma opgenomen afspraken te stimuleren heeft de provincie tevens een woonfonds opgericht. Om in aanmerking te komen voor een bijdrage uit het provinciale woonfonds kunnen regio’s concrete projectvoorstellen indienen. Bij de uitvoering van de acties uit de woonvisie zal onderzocht worden voor welke een beroep gedaan zal worden op het woonfonds.

Beoogde ontwikkeling

De realisatie van 19 woningen op genoemde locatie maakt onderdeel uit van de totale ontwikkeling van 700 woningen in het gebied Zandzoom van de gemeente Heiloo. Het plan voorziet in vrijstaande woningen in de hogere prijsklassen. Hoewel dit niet direct in lijn is met inzet van de regionale woonvisie vormt het plan maar een klein deel van de invulling voor de totale nieu

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomstvisie 2030

De 'Toekomstvisie 2030: de kracht van Heiloo' is in 2013 door de inwoners, de maatschappelijke instellingen, de ondernemers van Heiloo en de gemeente Heiloo opgesteld. De gemeenteraad van de gemeente Heiloo heeft op 7 oktober 2013 de kernwaarden van de toekomstvisie onderschreven.

De visie voorziet dat Heiloo in 2030 een dorp is waar natuur, ruimte, bewustzijn en verbinding de belangrijkste waarden zijn. Dat er in Heiloo in 2030 ruimte is in de ruimste zin van het woord: er is fysieke ruimte, er is ruimte voor initiatieven, er wordt ruimte gegeven aan elkaar, en er is ruimte voor wonen, werken en recreëren. Heiloo ligt niet alleen in een groene omgeving, ook bij huis is de natuur dichtbij. De visie voorziet erin dat de mensen in Heiloo in 2030 bewust omgaan met elkaar en met hun omgeving, en zich verbonden voelen met elkaar.

De uitgangspunten van de Toekomstvisie 2030 zijn:

• Heiloo blijft een zelfstandige gemeente, maar werkt in regionaal verband samen met andere gemeenten om de dienstverlening en het voorzieningenniveau op een kwalitatief hoog peil te houden;
• Heiloo is een forensengemeente;
• Eenieder, inwoners, ondernemers en maatschappelijke organisaties neemt verantwoordelijkheid voor een duurzame toekomst (People, Planet, Profit);
• Iedereen voert de regie over zijn eigen leven en is in verantwoordelijk voor het voorzien in eigen behoeften.

De toekomstvisie vormt de basis voor de gemeentelijke structuurvisie en de gemeentelijke strategische visie. Op de structuurvisie wordt in toelichting paragraaf 3.4.2 nader ingegaan.

Beoogde ontwikkeling

De voornemen sluit aan bij en is opgesteld op basis van de uitgangspunten van de toekomstvisie. Middels het realiseren van 19 woningen aan de Hoogelaan, Oosterzijweg wordt onder andere bijgedragen aan het benodigde draagvlak voor het op peil houden van de voorzieningenniveau van de gemeente Heiloo. Door te voorzien in een duurzame ontwikkeling, aansluitend op de kwaliteiten van het landschap (groen en water), wordt invulling gegeven aan de toekomstvisie van de gemeente Heiloo.

3.4.2 Structuurvisie 2030

Op 3 november 2014 is de Structuurvisie 2030 vastgesteld door de raad van de gemeente Heiloo. De structuurvisie beschrijft op ruimtelijk gebied de gemeentelijke visie voor Heiloo in 2030. De structuurvisie is een uitwerking en verdieping van de ruimtelijke aspecten uit de Toekomstvisie 2030. De ruimtelijke ontwikkelingen die relevant zijn voor de toekomstige ruimtelijk-fysieke inrichting van Heiloo zijn in de structuurvisie opgenomen. Deze aspecten vormen het vertrekpunt voor de structuurvisie en vormen de ruimtelijke basis voor de groei van Heiloo tot 2030. De uitgangspunten van de structuurvisie zijn:

• Versterken van het dorpse karakter van Heiloo;
• Vergroten diversiteit woningaanbod;
• Goede balans tussen rood (bebouwing), groen (plantsoenen, bos, agrarische gebied etc.), blauw (oppervlakte water) en grijs (infrastructuur);
• Bevorderen duurzaamheid, waaronder energiezuinig en milieubewust leven;
• Optimaliseren maatschappelijke voorzieningen, recreatiemogelijkheden en accommodatiegebruik;
• Verbeteren werkgelegenheid door optimaliseren bedrijvigheid, zakelijke dienstverlening, detailhandel, horeca en toerisme.

Aan de hand van de thema's wonen, werken, verplaatsen en verblijven, vermaken en verblijven, leren en zorgen en recreëren en bewaren wordt de visie verder uitgewerkt.

 

Met betrekking tot voorliggend plan is met name het thema wonen van belang. Zandzoom, Hoogelaan, Oosterzijweg wordt op de structuurvisiekaart (zie figuur 3.5) aangewezen als een bestaande ontwikkelingslocatie ten behoeve van woningen.

Figuur 3.5: structuurvisiekaart Structuurvisie 2030

Met betrekking tot de ontwikkeling van (geheel) Zandzoom geeft de structuurvisie aan dat de bebouwing zich concentreert tot de oorspronkelijke strandwal, globaal gelegen tussen de Oosterzijweg en de spoorlijn. Ten westen van de spoorlijn en de zone rond de gemeentegrens met Castricum zal de bebouwing minder intensief zijn en zal openheid en groen de overhand hebben.

Beoogde ontwikkeling

De beoogde ontwikkeling geeft uitvoering aan de structuurvisie door het ontwikkelen van 19 woningen aan de Hoogelaan, Oosterzijweg. Doordat de ontwikkeling uitgaat van de aanwezige landschappelijke kwaliteiten en aansluit aan bij de opgestelde uitgangspunten ten aanzien van ontwikkelingen, met name het versterken van het dorpse karakter is de ontwikkeling passend binnen de kaders en uitgangspunten van de structuurvisie.

3.4.3 Welstandsnota 2013

De Welstandsnota 2013 is in november 2013 vastgesteld door de raad van de gemeente Heiloo. De Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit adviseert over bouwplannen aan de hand van beoordelingscriteria uit de welstandsnota. De welstandsnota is echter meer dan een toetsingsinstrument voor ingediende bouwplannen en wil ook een kennis- en inspiratiebron zijn voor wat betreft de stedenbouwkundige en architectonische karakteristieken van Heiloo. Zie figuur 3.6 voor de gebiedskaart van de welstandsnota.

Figuur 3.6: gebiedskaart welstandsnota

Beoogde ontwikkeling

Het plangebied van het voorliggende project aan de Hoogelaan en Oosterijweg maakt onderdeel uit van het gebied waarvoor de welstandsciteria gelden van 'Ontwikkelingsgebieden'. Voor het het ontwikkelingsgebied zijn nog geen specifieke welstandscriteria opgesteld. Deze criteria worden samen met de stedenbouwkundige plannen en de beeldkwaliteitplannen opgesteld. Na inspraak en vaststelling door de gemeenteraad zullen deze criteria als aanvulling worden opgenomen in deze nota.

Vooruitlopende op de afronding van de stedenbouwkundige plannen en het daarbij behorende beeldkwaliteitplan zullen nieuwe bouwinitiatieven in het gebied Zandzoom voorzover zij gelegen zijn aan wegen in het gebied getoetst worden op de criteria voor de linten. De resterende gebieden in Zandzoom worden getoetst op de criteria voor woongebied of zullen vanuit de gemeente op maat begeleid worden in de planontwikkeling.

Het plangebied is een ontwikkeling tussen de bestaande (hoofd)wegen. Bij deze ontwikkeling is het dan ook de wens om door de gemeente op maat begeleid te worden bij de planontwikkeling.

In het kader van de voorliggende ontwikkeling aan de Hoogelaan, Oosterzijweg is reeds overleg gevoerd betreffende het ontwerp en materialisering tussen ontwikkelaar en gemeente/welstandscommissie. Het beoogde plan is meermaals positief beoordeeld. Het voornemen wordt gezien als sturend plan (pilotproject Zandzoom) voor het opstellen van welstandscriteria voor het gebied Zandzoom. Ten aanzien van de definitieve bebouwing zal welstandstoetsing geschieden bij indiening van de individuele omgevingsvergunningsaanvragen voor de woningen.

3.4.4 Nota Cultuurhistorie 2011

De raad van de gemeente Heiloo heeft op 9 mei 2011 de Nota Cultuurhistorie vastgesteld. De nota heeft tot doel om op de lange termijn de bijzondere identiteit, en daarmee de hoge ruimtelijke kwaliteit van Heiloo veilig te stellen. De nota richt zich minder op regels en meer op voorlichting en bewustwording van de inwoners van Heiloo.

 

Met de Nota Cultuurhistorie kiest Heiloo voor behoud van de eigen identiteit. De basis van de ruimtelijke identiteit van Heiloo wordt door de volgende elementen gevormd:

• contrast bebouwde strandwal - lege strandvlaktes;
• stedenbouwkundige opbouw met sterk noord - zuid gericht wegenpatroon;
• herkenbaar oost - west gericht verkavelingpatroon, houtwallen en hagen;
• bewust gebruik van de (oostelijke) overgang van strandwal naar strandvlakte ;
• agrarisch karakter met stolpboerderijen, gelegen op de overgangen van strandwal en strandvlaktes;
• 19e en 20e eeuwse tuinderactiviteiten aan de zuidzijde van Heiloo;
• groene scheiding van Alkmaar aan de noordzijde door de landgoed Nijenburg;
• protestantse en katholieke dorpskernen gescheiden door het gemeentebosje;
• invulling historische linten met losse, individuele niet te grootschalige bebouwing;
• waterputten waaromheen de beide Middeleeuwse kernen van Heiloo zijn ontstaan; bij de Witte Kerk en op het terrein van Onze Lieve Vrouw ter Nood;
• nieuwe 20ste eeuwse uitbreidingswijken, overwegend met groene bermen en zachte overgangen tussen openbaar en privégebied;
• het geheel aan archeologische relicten in de bodem van Heiloo.

Het gemeentebestuur heeft beleidslijnen vastgesteld voor de belangrijkste ruimtelijke en cultuurhistorische kenmerken van Heiloo. Onder andere is aangegeven dat vastgehouden dient te worden aan de historische ontwikkelingsstructuur van Heiloo met betrekking tot wegenpatronen en verkavelingspatronen, het bewust gebruiken van de overgang van strandwal naar strandvlakte en het conform de 20e eeuwse uitbreidingswijken hanteren van groene bermen als overgang tussen openbaar en privé bij de aanleg van nieuwe woonwijken.

Beoogde ontwikkeling.

In het kader van vooroverleg is uitvoerig overleg gevoerd tussen initiatiefnemer en gemeente. Als gevolg van het overleg is voor de ontwikkeling een groen- en waterplan opgesteld, waarbij de cultuurhistorische kenmerken van Heiloo hebben gediend als uitgangspunt. Het groen- en waterplan is in het kader van het gevoerde vooroverleg reeds getoetst, goedgekeurd en vastgesteld. Het voornemen aan de Hoogelaan, Oosterzijweg draagt bij aan het behoudt van de eigen identiteit van de gemeente Heiloo.

3.4.5 Groenbeleidsplan Heiloo 2012-2022

Het Groenbeleidsplan Heiloo 2012-2022 is op 6 februari 2012 vastgesteld door de raad van de gemeente Heiloo. In het beleidsplan staat beschreven hoe met het groen van Heiloo moet worden omgegaan, zodat de beeldkwaliteit zijn waarde houdt. De visie op het groen, de uitgangspunten voor de inrichting en de acties ten behoeve van beheer zijn opgenomen in het beleidsplan. De volgende zeven kernuitgangspunten vormen de basis voor een groen Heiloo tot 2021:

• Respecteer de landschappelijke onderlegger en maak belangrijke groenelementen zichtbaar en bescherm ze!
• Behoud en versterk de groene structuur!
• Groen voor groen!
• Ga versnippering van groen tegen!
• Stem beheer af op streefbeeld!
• Versterk de identiteit van de woonomgeving!
• Zorg voor meer betrokkenheid door inwoners bij het groen!

Ten behoeve van een constante groene kwaliteit is een lijst met uitgangspunten opgesteld als input gebruikt voor onder andere nieuwe stedenbouwkundige plannen. Voor verschillende elementen (oa. dorpsentrees, gebiedsontsluitingswegen, hoofdroutes, woonstraten, parkeerplaatsen) staat beschreven hoe groen gebruikt kan worden om de groene kwaliteit te verbeteren. Het beleidsplan geeft aan hoe belangrijk groen is voor de uitstraling van Heiloo en op welke wijze de groenstructuur verbeterd kan worden.

Beoogde ontwikkeling

In het kader van vooroverleg is uitvoerig overleg gevoerd tussen initiatiefnemer en gemeente. Als gevolg van het overleg is voor de ontwikkeling een groen- en waterplan opgesteld, waarbij de cultuurhistorische kenmerken van Heiloo hebben gediend als uitgangspunt, zie figuur 3.7. Het groen- en waterplan is in het kader van het gevoerde vooroverleg reeds getoetst, goedgekeurd en vastgesteld. Het voornemen aan de Hoogelaan, Oosterzijweg draagt bij aan het behoudt van de eigen identiteit van de gemeente Heiloo. Het groenplan voorziet er in dat zoveel als mogelijk wordt aangesloten op de bestaande groenstructuur, waarbij getracht is de overgang tussen bestaand en nieuw zo goed mogelijk aan te laten sluiten.

Figuur 3.7 Bestaande groen- en waterstructuur

3.4.6 Bomenbeleidsplan Heiloo 2008

Heiloo heeft een groen karakter dat voor een groot deel wordt bepaald door de grote hoeveelheid bomen. Het streven is dit bomenbestand te behouden. Door het ontbreken van landelijk wet- en regelgeving heeft de gemeente een sturende rol genomen in de omgang met bomen en op 3 november 2008 het Bomenbeleidsplan Heiloo 2008 vastgesteld door de gemeenteraad van Heiloo. In het bomenbeleidsplan staat beschreven wanneer een boom als beeldbepalend of monumentaal wordt bestempeld en hoe de gemeente Heiloo daarmee omgaat. Doel van het beleidsplan is het waarborgen en verstevigen van de huidige bomen kwaliteit en kwantiteit en daarmee het karakter van Heiloo. Hierbij hanteert het bomenbeleidsplan de volgende beleidsuitgangspunten:

• herkenbaarheid;
• leefbaarheid;
• veiligheid;
• duurzaamheid.

Ten behoeve van inrichtingsprojecten wordt erop gewezen dat bomen vaak onderwerp van discussie kunnen zijn. Het is dan ook van belang om het reeds aanwezige groen vroeg in het ontwerpproces te betrekken.

Beoogde ontwikkeling.

In het kader van vooroverleg is uitvoerig overleg gevoerd tussen initiatiefnemer en gemeente. Als gevolg van het overleg is voor de ontwikkeling een groen- en waterplan opgesteld, waarbij de cultuurhistorische kenmerken van Heiloo hebben gediend als uitgangspunt. Het groen- en waterplan is in het kader van het gevoerde vooroverleg reeds getoetst, goedgekeurd en vastgesteld. Het voornemen aan de Hoogelaan, Oosterzijweg draagt bij aan het behoudt van de eigen identiteit van de gemeente Heiloo. Het groenplan voorziet er in dat zoveel als mogelijk wordt aangesloten op de bestaande groenstructuur, waarbij getracht is de overgang tussen bestaand en nieuw zo goed mogelijk aan te laten sluiten.

3.4.7 Verkeersplan Heiloo

Het Verkeersplan Heiloo is in 2008 vastgesteld door de gemeenteraad van Heiloo. In het plan is aangegeven hoe men om wil gaan met verkeer en vervoer bij ruimtelijke ontwikkelingen. De gemeente Heiloo heeft tot doel om:

• kwetsbare routes ontlasten;
• de kansen voor de fiets benutten;
• de groene omgeving in stand houden en benutten;
• de bereikbaarheid van winkelcentra en station garanderen;
• de nieuwe aansluiting op de A9 optimaal benutten;
• veiligheid en toegankelijkheid voor alle verkeersdeelnemers.

Op basis van voorgaande wensen is bepaald dat de Vennewatersweg, ten noorden van het plangebied, onderdeel gaat uitmaken van de hoofdautostructuur. Samen met een nieuwe aansluiting op de A9 zal dit zorgen voor een goede bereikbaarheid van de zuidzijde van de kern Heiloo.

Beoogde ontwikkeling.

Door de opwaardering van de Vennewatersweg en de nieuwe aansluiting op de A9 zal de ontwikkeling van het voorliggende project aan de Hoogelaan, Oosterzijweg ten allen tijde goed wordt ontsloten. Het aspect verkeer wordt nader toegelicht in paragraaf 4.9.

3.4.8 Parkeerbeleidsplan Gemeente Heiloo 2010

Het gemeentelijk Parkeerbeleidsplan Gemeente Heiloo 2010 is in 2010 vastgesteld. Het parkeerbeleid voor de gemeente is in het plan is aan de hand van de huidige parkeersituatie en bijbehorende problemen en opmerkingen beschreven, waarbij het beleid zich richt op de volgende parkeerthema's:

• parkeren voor de diverse deelgebieden;
• parkeernormen voor inbreiding- en nieuwbouwlocaties;
• parkeren bij scholen;
• grenzen gebied blauwe zone;
• uitgifte parkeerontheffingen;
• systematiek voor het vaststellen van parkeerknelpunten;
• parkeren van grote voertuigen;
• fietsparkeren bij winkelcentra en bij openbare voorzieningen;
• gehandicaptenparkeren;
• fiets- en/of autowrakken;
• heilooërprofiel.

Uitgangspunt van het parkeerbeleid is een groen, sociaal, veilig en duurzaam Heiloo, waarbij de fiets voor de auto komt. Ruimte is schaars, waardoor beschikbare (parkeer)ruimte zo efficiënt mogelijk moet worden benut, voordat nieuwe ruimte wordt vrijgemaakt.

 

Het aantal parkeerplaatsen voor een gebied is bepaald aan de hand van parkeernormen per functie. Voor de parkeernormen is aansluiting gezocht bij de landelijk geldende parkeernormen, opgesteld door het CROW conform het ASVV. Voor het plangebied gelden de normen uit de volgende tabel.

Functie	Parkeernorm (parkeerplaats per woning incl. 0.3 pp bezoekersparkeren)
Woning (duur)	2,10
Woning (middelduur)	1,85
Woning (goedkoop)	1,55

Beoogde ontwikkeling.

Bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan voor de ontwikkeling is uitgegaan van bovengenoemde tabel. Hier wordt nader op ingegaan in paragraaf 4.9.

3.4.9 Duurzaam bouwen beleid 2018

Het 'Duurzaam bouwen beleid 2018' is op 3 maart 2014 vastgesteld door de gemeenteraad van de Heiloo. Dit ambitieuze beleid heeft als doelstelling verduurzaming van alle woningen in Heiloo op basis van de vijf duurzaam bouwen thema's (groen, water, energie, materialen, leefomgeving). Het beleid richt zich met name op energie, waarin de redenering van de 'Trias Energetica' wordt gevolgd. Hierbij is de eerste stap het terugdringen van de vraag naar energie, vervolgens de restvraag proberen in te vullen met duurzame energie en tenslotte gebruik te maken van energie-efficiënte apparatuur.

 

Het meeste potentieel voor energiebesparing op korte termijn is te vinden in de gebouwde omgeving en met name in de bestaande woningbouw (ca. 68%). Bij nieuwbouw is het streven van de gemeente om 10% efficiënter dan de Rijksnorm te bouwen. De ontwikkelende partijen hebben de verantwoording voor de uitvoering en controle van duurzame maatregelen.

 

Bij planontwikkelingen worden ontwikkelaars, woningcorporaties, toekomstige kopers en particulieren met verbouwingsplannen vroeg in het proces geïnformeerd. Via de afdeling projecten, bouw- en woningtoezicht, ruimtelijke ordening, volkshuisvesting en handhaving zal worden verwezen naar de gemeentelijke samenwerking met het RUD NHN (regionale uitvoeringsdienst Noord Holland noord), ten behoeve van een ‘advies op maat’ gesprek. Daarnaast wil de gemeente In de anterieure overeenkomst de te behalen ambitieniveaus zo veel mogelijk vastleggen.

Beoogde ontwikkeling.

Bij het opstellen van de bouwplannen is aansluiting gezocht bij het beleid duurzaam bouwen van de gemeente. De kracht van het plan is te vinden in het duurzame karakter. Bij het opstellen van de bouwplannen aan de Hoogelaan, Oosterzijweg is als uitgangswaarde gekozen voor de toepassing van gevelisolatie met R-waarden tussen 6 en 7, het toepassen van warmtepompen en zonnepanelen. Het toepassen van hergebruik van regenwater behoort tevens tot de opties. Zie ook paragraaf 2.3. In het kader van de definitieve bouwplannen zal het aspect duurzaamheid verder worden uitgewerkt. Hierbij wordt aangesloten bij het gemeentelijk beleid.

3.4.10 Woonvisie Heiloo 2007-2012

De vastgestelde Woonvisie Heiloo geeft een overzicht van het regionale en gemeentelijke beleid omtrent de volkshuisvesting en de zorgcomponent voor de periode 2007 tot 2012 met een doorkijk naar 2015. De belangrijkste thema's zijn het huisvesten van starters, jonge gezinnen en, gezien de vergrijzing van de bevolking, senioren. Volgend op de Strategische Visie en het collegeprogramma zijn ook de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving en de woningbouwproductie speerpunten van beleid.

 

De grootste opgave op het gebied van volkshuisvesting is de aankomende vergrijzing. Er moet rekening gehouden worden met een extra en specifieke vraag naar woningen die geschikt zijn voor ouderen. Ook in het kader van de extramuralisering moet geïnvesteerd worden op het gebied van wonen en zorg.

 

Strategische nieuwbouw kan ingezet worden om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Uit het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) van het ministerie van VROM komt dit duidelijk naar voren. Nieuwbouw in de dure sector leidt tot de langste verhuisketens en dus de meeste doorstroming. Uiteindelijk komen er ook goedkope huur- en koopwoningen vrij. Aangezien verhuisketens over gemeentegrenzen heen gaan wil dit niet zeggen dat de goedkope woningen altijd in Heiloo vrij komen.

 

Naast het bevorderen van de doorstroming kunnen er bij strategische nieuwbouw ook woningen aan de voorraad worden toegevoegd waar een tekort aan is. Denk hierbij bijvoorbeeld aan woningen geschikt voor meerdere doelgroepen, zoals bijvoorbeeld nultredenwoningen.

Middels de Woonvisie Heiloo 2007-2012 heeft de gemeente zich gecommitteerd om bij nieuwbouw minimaal 25% in categorie 1 en 15% in categorie 2 te realiseren. De daarbij behorende prijs- en inkomensklassen zijn gebaseerd op de Regionale Woonvisie Noord-Kennemerland 2005-2015. Inmiddels is er een nieuwe regionale woonvisie vastgesteld.

 

De volgende tabel geeft de situatie in 2015 weer. De woningcategorieën uit de Woonvisie Heiloo 2007-2012 zijn aangepast aan de huurprijsgrenzen overeenkomstig de Wet op de Huurtoeslag, evenals de koopprijsgrens. De overige prijsklassen zijn aangepast overeenkomstig de nieuwe Regionale Woonvisie Regio Alkmaar 2013-2020.

Inkomen in relatie tot woningprijs (2015)
Categorie	% te realiseren nieuwbouw in Heiloo	mogelijkheden in de koop	mogelijkheden in de huur
1	25	tot €177.975,-	kernvoorraad (tot €567,87)
2	15	€177.975,- tot €225.000,-	huurtoeslaggrens (€576,87 tot €710,68)
3	30	€225.000,- tot €325.000,-	vrije sector huur (> €710,68)
4	30	vanaf €325.000,-	vrije sector huur (> €710,68)

Hoewel er bij nieuwbouw regionaal minimaal 30% in categorie 1 en 2 moet worden gerealiseerd, is in Heiloo de verdeling zoals opgenomen in de Woonvisie Heiloo 2007-2012 van toepassing. Uitgangspunt is dat de verdeling in categorieën gemeentebreed worden gehaald. Per locatie zijn in overleg afwijkingen mogelijk.

Momenteel is de gemeente bezig met het opstellen van een nieuwe woonvisie. Hierin zal aansluiting worden gezocht bij de (meer recente) regionale woonvisie en de hieruit voortvloeiende regionale behoefte. Hierin zal voor het gehele gebied Zandzoom van de verdeling 25/15/30/30 zal worden afgeweken.

Beoogde ontwikkeling.

De voorliggende ontwikkeling betreft een kleine ontwikkeling van slechts 19 woningen. In overleg met de gemeente is vooruitlopend op de nieuwe woonvisie besloten om af te wijken van de woonvisie 2007-1012 en voornamelijk woningen te realiseren in de categorieën 3 en 4. In de anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente zijn hierover afspraken gemaakt.

3.4.11 Woningbehoefte onderzoek

In opdracht van de gemeente Heiloo heeft onderzoeksbureau Companen een marktbehoefte onderzoek (november 2014) uitgevoerd, waarbij specifiek is ingezoomd op de locatie Zandzoom voor de komende 10 jaar. Uit het onderzoek blijkt dat er in de regio Alkmaar een plancapaciteit is die in kwantitatief opzicht aansluit op de door de provincie berekende woningbehoefte.

Bovengenoemd rapport stelt dat er maximaal behoefte is aan 45 tot 60 woningen per jaar op basis van (boven)regionale migratie. De eigen woningbehoefte ligt rond de 40 woningen per jaar. De totale woningbehoefte komt daarmee op 85 tot 100 woningen per jaar. De ontwikkeling van 700 woningen in het gebied Zandzoom draagt bij aan de benodigde woningbouwproductie.

Er zijn echter diverse argumenten om een ruimer aantal aan te houden dan waar het rapport van uit gaat:

• In de Toekomst- en Structuurvisie van de gemeente Heiloo wordt als doel gesteld om te groeien naar een inwoneraantal van 25.000.
• Volgens het 'Onderzoek vraaggestuurd bouwen' (19 september 2012) van de Provincie Noord-Holland is het centrum-dorpse woonklimaat een zeer gewild woonklimaat, waarvan in de regio Alkmaar te weinig woningbouwplannen zijn.
• Volgens het onderzoek 'Waar willen we wonen 2014' van Bureau Louter staat Heiloo op de 17e plaats (van 403 gemeenten).

Beoogde ontwikkeling.

De ontwikkeling van 19 woningen aan de Hoogelaan, Oosterzijweg draagt bij aan de woningbouwdoelstellingen van de gemeente Heiloo voor het realiseren van 85 tot 100 woningen per jaar, zoals is aangegeven in het woningbehoefte onderzoek.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking.

Voor het inpassen van de ruimtebehoefte voor de functies wonen, bedrijvigheid en infrastructuur is in het Besluit ruimtelijke ordening de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen (artikel 3.1.6 Bro). Met deze 'Ladder voor duurzame ontwikkeling' moeten gemeenten nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard motiveren op basis van drie opeenvolgende stappen. Deze stappen bergen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkelingen wordt gekomen. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag (gemeente/provincie) dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. Ook voor Zuiderloo moet de 'Ladder voor duurzame ontwikkeling' worden doorlopen. Hierbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

• Trede 1: de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• Trede 2: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt nagegaan in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• Trede 3: als de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt nagegaan in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

 

Eerste trede

De eerste trede van de ladder is de vraag of het plan voorziet in een regionale behoefte.

De relevante woonregio is in dit geval Alkmaar (bron: monitor woningbouw 2015).

De regio Alkmaar functioneert maar beperkt als één woningmarkt; er zijn binnen deze regio verschillende lokale subwoningmarktregio's. Een belangrijke scheidsgrens ligt bij de A9. Grofweg de scheiding tussen 'het zand' en 'de polders'. Alle gemeenten kennen sowieso ook een behoorlijk sterke eigen lokale woningmarkt. Ca. 80% van de verhuisbewegingen zijn lokaal, blijkt uit woningmarktonderzoek en de analyse van de verhuisbewegingen. In bijlage 1 van het RAP wordt een uitgebreide beschrijving van de regionale woningmarkt gegeven.

• De gemeenten Castricum, Heiloo, Alkmaar en in mindere mate Bergen hebben een woningmarktrelatie.
• Uiteraard staat ook de stad Alkmaar op zichzelf als 'enige 'echte' stad' in de regio.

Regionaal actieplan Regio Alkmaar

In de RAP's 2010/11-2015 hebben de regio's afspraken gemaakt over de woningbouwproductie. De RAP's vervangen de verstedelijkingsafspraken (de prestatieafspraken tussen Rijk en regio's voor de periode 2010-2020). De afgesproken woningbouwproductie in de regio Alkmaar is 13.770 woningen tot 2020.

In het Regionaal Actie Programma Regio Alkmaar (RAP 08-12-2011) is in tabel 2.8 'Confrontatie huishoudenprognose en geplande productie en onttrekking volgens ABF (Socrates)' voor Heiloo het volgende opgenomen.

Tabel 4.1 RAP tabel 2.8

De woningbouwlocaties Zuiderloo, Zandzoom en Nieuw Varne (inmiddels omgedoopt tot Varne buiten) zijn nadrukkelijk opgenomen in het Regionaal Actie Programma. Heiloo heeft deze locaties nodig om aan de verwachte behoefte aan woningen te voldoen. De in het RAP opgenomen tabel heeft een looptijd tot 2020. Om de opgave tot 2020 te halen zal Heiloo in de periode 2015 - 2020 tegen de 100 nieuwbouwwoningen per jaar moeten realiseren (zie ook paragraaf 3.4.11). De woningbouwprojecten Zuiderloo, Nieuw Varne en met name Zandzoom hebben een planning die na 2020 doorloopt.

Kwantiteit, primaire afspraak

Het PORA stemt in met de regionale productie. Dus ook met de overplanning in een beperkt aantal gemeenten. In de regio als totaal is geen sprake van een overplanning. De verschillen per gemeente zijn groot. In Heiloo zijn vraag en aanbod in evenwicht.

Kwaliteit, primaire afspraak

Elke gemeente borgt dat de eigen plannen in kwalitatieve zin worden bijgesteld zoals per gemeente toegelicht in de regionale woonvisie. Regionaal gelden de volgende streefpercentages (lange termijn), hoewel die per gemeente mogen verschillen:

• Bandbreedte verhouding appartementen / grondgebonden woningen: appartementen 10-15%, grondgebonden: 85-90%.
• Bandbreedte verhouding huur / koop: huur 10 tot 20%, koop 80 tot 90%.
• Bandbreedte verhouding betaalbaarheid: categorie één en twee 40-45%, categorie drie en vier 55-60%.
• Bandbreedte verhouding nultreden / niet nultreden: nultreden ca 60%, niet-nultreden ca 40%.
• Bandbreedte verhouding grondgebonden en appartementen binnen categorie nultreden: 20 tot 30% appartementen en 70 tot 80% grondgebonden nultredenwoningen of appartementen met een zeer goede prijs-kwaliteitverhouding en grote buitenruimte, waarvan zoveel mogelijk in nabijheid van winkels en zorg- en welzijnsvoorzieningen.

Niet dogmatisch omgaan met percentages

Ook bij deze streefpercentages geldt, dat zij een richting aangeven en flexibel gehanteerd moeten worden. Rigide handhaving leidt tot krampachtigheid; per wijk / dorp / plek moeten gemeente en marktpartijen bekijken wat nu en straks nodig en gewenst is, en vanuit die optiek plannen primair beoordelen op marktpotentie. Zeker de verhouding huur / koop vraagt om een flexibele benadering. In beginsel realiseren partijen woningen waaraan behoefte is, en de eigendomsverhouding is daarbij een ondergeschikte en ook eenvoudig te wijzigen variabele. Een huurwoning kan later worden verkocht, een koopwoning kan worden opgekocht en alsnog worden verhuurd.

Definitie nultredenwoning

Een nultredenwoning is iedere woning “die extern en intern toegankelijk is”. Dit betekent dat de woonkamer zonder trappen van buiten bereikbaar is en dat keuken, het sanitair en minimaal één slaapkamer eveneens zonder traplopen te bereiken zijn. Drempels in de woning zijn laag of ontbreken. De verschijningsvormen zijn appartementen (met lift) en grondgebonden nultreden woningen. (Let op: deze definitie is een ambtelijke keuze, en wijkt enigszins af van de definitie van de provinciale woonvisie.) Maar ook nieuwere eengezinswoningen waarin een traplift is te plaatsen, kunnen mogelijk een oplossing bieden.

Gewenste kwaliteit toevoegingen

Welke typen woningen zijn vanuit huidige behoefte en volkshuisvestelijk oogpunt 'nodig' om toe te voegen aan de bestaande voorraad? En wat is kansrijk? In onderstaande tabel is dit aangegeven voor de lange termijn (tot 2020). De op lange termijn gewenste toevoegingen zijn gebaseerd op de veronderstelling dat de economie zich weer (enigszins) herstelt en de doorstroming (veel) bestaande woningen vrijmaakt.

Uitbreiding in de huursector in de regio moet worden gezocht in de goedkope eengezinsrijwoningen, appartementen met lift (betaalbaar) en grondgebonden nultredenwoningen met een behoorlijke kwaliteit (duur). Centrumdorpse woningtypes zoals het beoogde woningbouwplan worden in dit overzicht niet specifiek benoemd, maar duidelijk is dat er een behoefte is aan grondgebonden woningen. In de koopsector is behoefte aan toevoeging van grondgebonden woningen (eengezinswoningen <€214.000, 2^1 kappers, vrijstaand en nultredenwoningen). Hieruit wordt afgeleid dat er aan het voorgenomen woningtype ook behoefte bestaat.

Regionale woonvisie 2013-2020 (2013)

De Regio Alkmaar wil een aantrekkelijke regio zijn waar de huidige en toekomstige inwoners graag willen blijven wonen en een gewenste wooncarrière kunnen maken.

Wat er in de Regio de komende jaren aan aantallen gepland is, is in de RAP aangegeven. Tot 2020 ca. 13 à 14.000 woningen. Qua aantallen kan dit de behoefte faciliteren. Zorg is er over de rol van de overprogrammering (extra 30% gepland) en de verdeling over de gemeenten in de huidige marktsituatie. Er zijn meer woningen gepland dan er behoefte is en de praktijk wijst uit dat er minder gebouwd wordt dan waar behoefte aan is.

De regio hanteert bij nieuwbouw regionaal een percentage van minimaal 30% sociale woningbouw (huurtoeslaggrens € 681,02 en koopwoningen bereikbaar voor inkomens tot €48.000, prijspeil 2013)

Dit mag/kan per gemeente dus hoger of lager uitvallen en kan variëren tussen huur dan wel koop, mits regionaal afgestemd. Voor 30% regionaal wordt gekozen omdat daarmee de bestaande voorraadbalans op peil blijft. Voor koop geldt dat door het werken met een inkomensgrens in plaats van een koopprijsgrens flexibiliteit wordt ingebouwd (veranderende rentestanden leiden tot andere hypotheken en dus koopprijsmogelijkheden). Daarbij is de volgende inspanningsverplichting afgesproken:

Gemeente en ontwikkelende partij onderzoeken samen of in het specifieke bouwplan ook in de onderste categorie van de huur kan worden gebouwd (huur <€ 535,91 aftoppingsgrens voor 1 en 2 persoonshuishoudens).

Er zijn nu regionaal kwantitatief voldoende woningen om inkomens tot €38.500 te huisvesten. Echter in de toekomst kunnen wel tekorten ontstaan aan de onderkant van de markt. Ook kunnen er lokaal verschillende fricties zijn t.a.v. betaalbaarheid. Gemeenten maken hierover lokaal afspraken met de woningmarktpartners (ontwikkelaars en corporaties). Regionaal wordt afgesproken de huidige balans te handhaven en de bereikbaarheid binnen de totale voorraad te beschermen voor de doelgroep door het percentage van 30 na te streven. Regionaal zal dit gemonitord worden.

Gemeente en ontwikkelende partij onderzoeken samen of in het specifieke bouwplan volgens de specificaties van Woonkeur gebouwd kan worden. Een woning met WoonKeur is een levensloopgeschikte woning samengesteld uit de eisen van de vier meest bekende door woonconsumenten opgestelde eisenpakketten voor nieuwbouw: het Seniorenlabel, het Politiekeurmerk Veilig Wonen voor Nieuwbouw, de VAC-Kwaliteitswijzer en het Handboek voor Toegankelijkheid.

Het project geeft invulling aan de doelgroep die behoefte heeft aan grondgebonden koopwoningen.

Prognose 2015-2040, Concentratie in Steden (september 2015)

In 2015 heeft de provincie Noord-Holland een nieuwe bevolkingsprognose opgesteld.

Uit de Prognose 2015-2040 blijkt dat Noord-Holland in 2040 naar verwachting 3,123 miljoen inwoners zal hebben, een groei van 368.000 personen ten opzichte van 2015. Deze groei zit bijna volledig in Noord-Holland Zuid. Dit leidt in de periode 2015-2040 tot een groei van 238.000 huishoudens en een gewenste groei van de woningvoorraad van ongeveer 231.000 woningen, waarvan 21.000 in Noord-Holland Noord en 210.000 in Noord-Holland Zuid.

Tegelijkertijd vinden grote veranderingen plaats in de leeftijdssamenstelling van de bevolking. In alle regio's neemt tot 2040 het aantal 65+ers toe met meer dan 50% en in veel regio's verdubbelt het aantal huishoudens boven de 75 jaar. De toename van het aantal huishoudens zit bijna volledig bij oudere alleenstaanden en huishoudens samenwonend zonder kinderen. Het aantal gezinnen met kinderen neemt nauwelijks toe en daalt zelfs in Noord-Holland Noord.

Op basis van deze nieuwe prognose dient tabel 4.1 tot 2020 enigzins te worden bijgesteld. Het verwachte aantal huishoudens in 2020 is 10.300 woningen. Dat zijn ongeveer 100 woningen minder dan geraamd in het RAP. De indicatieve woningbehoefte in Heilo tussen 2015 en 2030 is 1.400 woningen.

Capaciteit

Tot 2030 is in alle regio (m.u.v. IJmond/Zuid-Kennemerland) voldoende capaciteit beschikbaar.

Monitor Woningbouw 2015

In de Monitor Woningbouw 2015 is aangegeven dat de woningbouwproductie in de regio momenteel op het niveau ligt van de groei van de woningbehoefte waardoor de druk op de woningmarkt niet is opgelopen. De woningbehoefte en de plancapaciteit (zowel harde als zachte plannen) is in evenwicht.

Woningtype

Van de tot 2020 geplande woningen is 25% een appartement. Dit is hoger dan het doel in het RAP van 10-15%. De verhouding huur/koop in de plannen is 17%/83%, dit past binnen de doelstelling. Het percentage verleende bouwvergunningen voor huurwoningen in de periode 2010-2014 ligt op 28%, dit is hoger dan de doelstelling van 10-20%. In dit plan wordt uitgegaan van grondgebonden koopwoningen in een centrum dorps woonmilieu.

In de regio zijn vraag en aanbod redelijk in evenwicht, mits invulling wordt gegeven aan alle nu bekende harde en zachte plannen. De locatie is op dit moment onderdeel van de zachte plannen in de regio. In kwalitatieve zin kan het project invulling geven aan de grote vraag naar grondgebonden nultredenwoningen.

Onderzoek vraaggestuurd bouwen

In het Onderzoek vraaggestuurd bouwen (19 september 2012) van de provincie Noord-Holland wordt duidelijk dat er zowel op de korte (tot 2020) als op de lange termijn (tot 2040) een flink tekort is aan woningbouwplannen in centrum-dorpse woonmilieus in de regio Alkmaar. De in Heiloo te realiseren woningbouwplannen voor het gebied Zandzoom vallen allen onder het gewenste centrum-dorpse woonmilieu.

 

Naar de meest recente inzichten zal de bevolking in de regio Alkmaar niet voor 2040 afnemen. Dus ook voor de periode na 2020 zal het aantal huishoudens blijven toenemen. Te meer gezien het feit dat door de vergrijzing de gemiddelde woningbezetting nog steeds af neemt. Er zijn dus steeds meer woningen nodig om hetzelfde aantal inwoners te huisvesten.

 

De locatie aan de Hoogelaan, Oosterzijweg maakt expliciet onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling Zandzoom. Het plan voor de ontwikkeling van 19 woningen is de eerste concrete uitwerking van de geplande 700 woningen. Geconcludeerd wordt dat de locatie Hoogelaan, Oosterzijweg voorziet in een deel van de benodigde woningbouwbehoefte van de gemeente Heiloo. Middels deze ontwikkeling geeft de gemeente Heiloo invulling aan de vraag naar centrum-dorpse woonmilieus. Bovenstaande komt tot uiting in zowel de provinciale, regionale en gemeentelijke woonvisies (zie hoofdstuk 3) en de Overeenkomst Nieuwe Strandwal.

Plancapaciteit.nl

De locatie maakt onderdeel uit van de regionale planning. Zandzoom is opgenomen met 700 woningen. Oorspronkelijk waren voor de locatie Zandzoom 1.100 woningen beoogd. lnmiddels zijn de plannen als gevolg van marktontwikkelingen bijgesteld naar circa 700 woningen. Met deze aanpassing wordt dan ook ingespeeld op de lagere woningbehoefte.

Tweede trede

De tweede trede van de ladder is de vraag of de ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Om in de behoefte tussen 2015 en 2030 te voorzien, moeten in de gemeente Heiloo ca. 1.400 woningen worden toegevoegd aan de voorraad. Bovendien is er vraag naar centrumdorpse woonmilieus. Ten tijde van het vaststellen van de woningbehoefte tot de periode 2030 is geconstateerd dat het niet mogelijk was om in de woningbehoefte van 1.400 woningen te voorzien door herstructureren, intensiveren, combineren of transformatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Om te kunnen voldoen aan deze vraag is het project Zandzoom ontstaan, waarna in 2005 het bestemmingsplan Zandzoom is vastgesteld. Het bestemmingsplan Zandzoom maakt het mogelijk om woningen te bouwen. De mogelijk gemaakte woningen passen binnen de afspraken van het Programma Nieuwe Strandwal (voorheen Wonen in het Groen) waarover op 12 maart 2014 een overeenkomst is gesloten. De Provincie Noord Holland beschouwd het gebied dan ook als bestaand bebouwd gebied (BBG).

De locatie van het project aan de Hoogelaan, Oosterzijweg maakt onderdeel uit van de gehele ontwikkeling van het gebied Zandzoom met een totale woningbouwopgave van 700 woningen voor de periode tot 2020. Het projectgebied ligt daardoor geheel binnen bestaand stedelijk gebied.

Derde trede

De ontwikkeling van Zandzoom, en daarmee van het voorliggende project, wordt door de provincie aangemerkt als bestaand bebouwd gebied. Toetsing aan de derde trede is daardoor niet noodzakelijk. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt echter aangetoond of de locatie multimodaal is en of zal worden ontsloten.

Ten behoeve van de ontwikkeling van Zandzoom wordt, zoals in het gemeentelijk 3.4.7 is opgenomen, de verkeersstructuur van de gemeente herzien en opnieuw vormgegeven. Bestaande wegen worden opgewaardeerd en er wordt een nieuwe aansluiting op de A9 gerealiseerd. Hierdoor wordt voorzien dat het bestaande verkeersnetwerk van de gemeente de geplande groei kan opvangen.

Voor de locatie aan de Hoogelaan, Oosterzijweg betekent dit dat ten aanzien van de ontsluiting van gemotoriseerd verkeer voorzien wordt in de het gemeentelijk verkeersplan. Voor de ontsluiting per openbaar vervoer, fiets en te voet wordt aangesloten op de bestaande structuur. Hierdoor is het plangebied via de Kennemerstraatweg middels een gescheiden fietspad verbonden met zowel de kern Heiloo als Limmen. Aan de Kennemerstraatweg, op een afstand van circa 450 m, is een bushalte aanwezig ten behoeve van het openbaar vervoer. Op de ontsluiting van het plangebied wordt nader ingegaan in paragraaf 4.9.

Op basis van bovenstaande kan worden gesteld dat het plangebied goed multimodaal is ontsloten.

Conclusie

Het voornemen is passend binnen de kaders van de Ladder voor duurzame ontwikkeling. De ontwikkeling voorziet in een regionale behoefte aan nieuwe woningen in een centrumdorps woonmilieu, binnen het bestaand stedelijk gebied, en is passend multimodaal ontsloten.

4.2 Bodemkwaliteit

Beleid en Normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek en conclusie

Ter plaatse van de volledige ontwikkelingslocatie Zandzoom is een vooronderzoek uitgevoerd naar de mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging. Het plangebied maakt hier onderdeel van uit (onderdeel van deelgebieden D1 en D2 uit het onderzoek).

Uit het vooronderzoek bodem (bijlage 3) blijkt dat ter plaatse van de volkstuinen (Oosterzijweg 53-57) in het verleden bodemonderzoeken zijn uitgevoerd. Er zijn ter plaatse maximaal lichte verontreinigingen geconstateerd. In de omgeving van het plangebied, ter plaatse van de Kennemerstraatweg 660 en 670, zijn mogelijk ernstige gevallen van bodemverontreiniging met PAK aanwezig.

Het plangebied zelf wordt gezien als grootschalige onverdachte locatie. Ernstige bodemverontreinigingen worden niet verwacht. Met het vooronderzoek is hiermee de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling met betrekking tot het aspect bodem aangetoond. Het aspect bodem staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

In het kader van de omgevingsvergunning voor bouwen is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, zie bijlage 14. In de gebieden waar bloembollen zijn gekweekt, is hierbij naast het standaard stoffenpakket voor de 'NEN-5740 verkennend bodemonderzoek' tevens onderzoek gedaan naar organochloor bestrijdingsmiddelen (OCB) in bovengrond, ondergrond en grondwater. Tevens is grondwateronderzoek uitgevoerd naar de 13 'nieuwe' bestrijdingsmiddelen voor één peilbuis/grondwatermonster per hectare. Het gaat daarbij om de volgende bestrijdingsmiddelen: organotin (7), MCPA, Atrazine, Carbaryl, Carbofuran, Azinfosmethyl en Maneb.

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat zich in zowel bodem als grondwater lichte verontreinigingen bevinden. De mate van verontreiniging vormt geen belemmering in het kader van het bestemmingsplan, dan wel het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen.

4.3 Archeologie

Op grond van de Erfgoedwet (2016) en Wet op de Archeologische Monumentenzorg (2007) dient rekening te worden gehouden met het archeologisch bodemarchief ter plekke.

Figuur 4.1: uitsnede archeologie uit vigerend bestemmingsplan

Onderzoek

Een deel van het plangebied (ten noorden van de Hoogelaan) valt in een archeologisch waardevol gebied waar de aanwezigheid van archeologische resten zeker is of vermoed wordt (zie figuur 4.1).

Conform beleid en regelgeving op zowel landelijk als gemeentelijk niveau dient voorafgaand aan en ten behoeve van besluitvorming over ruimtelijke ontwikkelingen op archeologisch waardevolle percelen, nader archeologisch (veld)onderzoek plaats te vinden. Afhankelijk van de hoogte van de trefkans kunnen gemeenten in hun archeologiebeleid echter vastleggen vanaf welke oppervlakten en diepten, waarbij sprake is van verstoring, dit onderzoek verplicht is. De gemeente Heiloo heeft binnen haar archeologisch beleid aangegeven dat planologische ontwikkelingen in een archeologisch deelgebied, die een bedreiging kunnen vormen voor de archeologie in de bodem, getoetst worden op zowel diepte- als oppervlaktecriteria. Zo is onderzoek in deelgebieden met een zeer hoge dan wel hoge archeologische verwachting verplicht vanaf een oppervlak van 50 m2. De gemeente stelt verder dat aan de waardering consequenties voor de verstoorder zijn verbonden, mits de verstoringen dieper gaan dan 0,50 m. De gemeente maakt in dit diepte-criterium geen onderscheid in de aanwezige verwachtingswaarde van een deelgebied.

Op grond van het voorgaande kan worden gesteld dat een eventuele plicht tot archeologisch onderzoek ten noorden van de Hoogelaan wordt ingegeven door de diepte van roeren in de grond. Relevante aandachtspunten in dit vraagstuk zijn het al dan niet kruipruimteloos bouwen en de aanleg van het rioolstelsel. Over het in de grond brengen van heipalen (beperkt oppervlak, grotere diepte) doet de gemeente in haar beleidsafweging echter (nog) geen uitspraak.

Het zuidelijk deel van het plangebied valt binnen een zone zonder archeologische waarden waar verstoringen (roeren van gronden) ertoe hebben geleid dat hier geen archeologische vindplaatsen meer te verwachten zijn. Archeologisch onderzoek is hier dan ook niet noodzakelijk. Wel zijn toevalsvondsten zijn altijd beschermd. Het geniet in ieder geval de voorkeur om grondwerkzaamheden archeologisch te begeleiden. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van mogelijk waardevolle zaken. Dat melden dient terstond te gebeuren.

Conclusie

Op basis van de huidige gegevens is besloten om archeologisch onderzoek pas uit te voeren in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning bouwen. Voor het gebied ten noorden van de Hoogelaan is dan ook een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Bij het opstellen van de bouwplannen is gekozen om kruipruimteloos te bouwen en gebruik te maken van heipalen ten behoeve van het funderen van de woningen. Hiervoor worden te zijnertijd palenplannen opgesteld (conform beleid aangrenzen gemeenten). Tevens zal in het kader van en ter plaatse van het rioleringstraject in het noordelijk plangebied nader archeologisch onderzoek plaatsvinden.

4.4 Ecologie en Natura 2000

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit het gebied rondom de Hoogelaan te Heiloo. De locatie bestaat grotendeels uit braakliggend terrein met enkele moestuintjes ten zuiden van de Hoogelaan.

Beoogde ontwikkelingen

Binnen het plangebied worden maximaal 19 woningen gerealiseerd. Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

• verwijderen beplanting;
• bouwrijp maken;
• bouwwerkzaamheden.

Normstelling

Provinciale Ruimtelijke Verordening

De provincie Noord-Holland werkt aan de aanleg van het Noord-Hollandse deel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) (voorheen bekend als Ecologische Hoofdstructuur, EHS). Dit doet zij samen met natuurbeherende organisaties, particuliere terreineigenaren zoals agrariërs, gemeenten en waterschappen. Door het NNN hebben dieren meer ruimte om zich te verspreiden, voedsel te zoeken en soortgenoten te vinden. Hierdoor nemen hun overlevingskansen toe. De ligging van het NNN is vastgelegd in de Structuurvisie. De ecologische ambitie van het NNN is opgenomen in het natuurbeheerplan. Ruimtelijke ontwikkelingen die de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland, natuurverbindingen en weidevogelleefgebieden aantasten, staat de provincie in beginsel niet toe. Hierop kan de provincie een uitzondering maken wanneer de ontwikkeling een groot openbaar belang dient en er geen reële alternatieven zijn. Dit staat toegelicht in artikel 19 en 25 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Als een ingreep wordt toegestaan, moet de initiatiefnemer de (potentiële) natuurwaarden die verloren gaan, op eigen kosten compenseren. Dit uitgangspunt wordt 'natuurcompensatie' genoemd.

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten en soorten waarvoor een vrijstelling geldt als volgens een door de minister goedgekeurde gedragscode wordt gewerkt en de activiteit te karakteriseren is als bestendig beheer, onderhoud of gebruik of ruimtelijke inrichting of ontwikkeling. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

er sprake is van een wettelijk geregeld belang;

er geen alternatief is;

geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert het Ministerie van Economische Zaken de volgende interpretatie van artikel 11:

De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen, te weten:

Nesten die het hele jaar door zijn beschermd

Op de volgende categorieën gelden de verbodsbepalingen van artikel 11 van de Ffw het gehele seizoen.

• 1. Nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik zijn als vaste rust- en verblijfplaats (voorbeeld: steenuil).
• 2. Nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak zeer specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: roek, gierzwaluw en huismus).
• 3. Nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: ooievaar, kerkuil en slechtvalk).
• 4. Vogels die jaar in jaar uit gebruikmaken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in staat zijn een nest te bouwen (voorbeeld: boomvalk, buizerd en ransuil).

Nesten die niet het hele jaar door zijn beschermd

In de 'aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' worden de volgende soorten aangegeven als categorie 5. Deze zijn buiten het broedseizoen niet beschermd.

• 5. Nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het hele jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De soorten uit categorie 5 vragen soms wel om nader onderzoek, ook al zijn hun nesten niet jaarrond beschermd. Categorie 5-soorten zijn namelijk wel jaarrond beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.

De Ffw is voor dit plan van belang, omdat bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Hetzelfde geldt voor de ecologische doelen van de beschermde natuurmonumenten (b), voor zover deze gebieden niet overlappen met Natura 2000.

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan moet worden onderzocht of het plan effecten heeft op de gebieden beschermd onder de Natuurbeschermingswet 1998. Indien significant negatieve effecten niet kunnen worden uitgesloten moet worden gezocht naar oplossingen in de vorm van mitigerende maatregelen of aanpassingen van het plan. Zijn na verwerking hiervan significant negatieve effecten nog steeds niet uit te sluiten dan kan het plan alleen doorgang vinden als:

• sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang met inbegrip van redenen van sociale of economische aard;
• geen alternatieven voorhanden zijn;
• resterende effecten worden gecompenseerd.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Noordhollands Duinreservaat en is gelegen op circa 2,7 km afstand vanaf het plangebied.

Het plangebied heeft geen relatie met dit Natura 2000-gebied. Voor mogelijke effectfactoren zoals geluid, licht, menselijke aanwezigheid, trillen, e.d. geldt dat gezien de afstand en de tussenliggende elementen, geen effecten op de Natura 2000-gebieden in de omgeving te verwachten zijn.

In het kader van de volledige woningbouwontwikkeling van 550 woningen ter plaatse van Zuiderloo en ongeveer 700 woningen ter plaatse van Zandzoom is een effectbeoordeling stikstofdepositie uitgevoerd (zie bijlage 6). Bij deze berekeningen is gebruik gemaakt van het rekenmodel OPS. Vanaf 1 juli 2015 is de PAS vastgesteld en dient de stikstofdepositie te worden berekend met het programma Aerius. Aerius heeft grotendeels dezelfde onderlegger als het rekenprogramma dat in eerder genoemd onderzoek is gebruik. Hierdoor zullen de uitkomsten niet sterk van elkaar verschillen.

Uit de effectbeoordeling blijkt dat op de rand van Natura 2000-gebied de additionele stikstofdepositie kleiner is dan 0,051 mol. In voorliggend plan is slechts sprake van de realisatie van 19 woningen, in plaats van de 1.250 die zijn meegenomen in het onderzoek. Hierdoor zal de stikstofdepositie ruimschoots lager zijn. Er is daarmee geen sprake van een meetbaar effect op Natura 2000-gebieden.

Het plangebied ligt niet in of direct nabij de Ecologische Hoofdstructuur (EHS)/ het Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Het dichtstbijzijnde EHS/NNN-gebied, het Oosterbos, ligt op circa 500 meter ten oosten van het plangebied. Daarom kunnen negatieve effecten op de EHS/NNN vanwege de lokale aard van de ingreep worden uitgesloten.

De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Figuur 4.2: Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: geoweb provincie Noord-Holland)

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van een quick scan (zie bijlage 7). Deze quick scan is uitgevoerd in het kader van de volledige ontwikkellocatie Zandzoom. In de onderstaande tabel staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied (naar verwachting) aanwezig zijn en onder welk beschermingsregime deze vallen.

	Nader onderzoek nodig
Vrijstellingsregeling Ffw	tabel 1		Egel, mol, haas, vos, muizen en spitsmuizen	Nee
Ontheffingsregeling Ffw	tabel 2
	tabel 3	bijlage 1 AMvB	Rugstreeppad	Ja
		bijlage IV HR	Foerageergebied en vliegroute vleermuizen	Ja
	vogels	cat. 1 t/m 4	Boomvalk, sperwer, kerkuil, ransuil en steenuil	Ja

Tabel 4.2 Naar verwachting aanwezige beschermde soorten binnen het plangebied en het beschermingsregime

De benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van te beschermen natuurwaarden.

• Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.

• Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron: website vogelbescherming).
• Voorafgaand aan de ontwikkeling is aanvullend onderzoek nodig naar de aanwezigheid van verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebied van vleermuizen, vogels met jaarrond beschermde nestplaats en amfibieën. Om in zicht te krijgen op het voorkomen van soorten in het plangbied is een effectbeoordeling opgesteld (bijlage 13).

Conclusie

Op basis van de opgestelde effectbeoordeling is te verwachten dat de Rugstreeppad binnen het plangebied aanwezig kan zijn. De ingreep in het leefgebied van deze soort vereist een ontheffingsaanvraag in het kader van de Flora- en faunawet. Mits voldaan wordt aan de eisen voor wat betreft de inrichting van het plangebied, zoals beschreven in de effectbeoordeling, in samenhang met

preventieve maatregelen voor deze soort bij uitvoering van de werkzaamheden, zal deze ontheffing naar verwachting worden verkregen.

De kans dat het project een zodanig negatief effect heeft op de aanwezigheid van vleermuizen dat een ontheffingsaanvraag aan de orde is wordt gering geacht. Indien bij een aanvullend onderzoek dit toch het geval blijkt te zijn, dan is ook hiervoor een ontheffingsaanvraag Flora- en faunawet noodzakelijk. Een ontheffing zal naar verwachting kunnen worden verkregen gelet op zowel de te verwachten functie als verblijfslocatie, de te verwachten vleermuissoorten, en tot slot de potentieel goede mogelijkheden voor mitigatie en compensatie op de planlocatie.

4.5 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit plan is reeds overleg gevoerd met het Hoogheemraadschap over het waterhuishoudingsplan (bijlage 4). In het kader van vooroverleg is een reactie ingediend door het Hoogheemraadschap (zie bijlage 16). De opmerkingen uit de overlegreactie zijn verwerkt in het bestemmingsplan.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan 2010-2015

Waterschapsbeleid

In het waterprogramma 2016 - 2021 presenteert Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier het beleid, de maatregelen, de programma's en de projecten die in deze planperiode worden uitgevoerd. Met dit Waterprogramma geeft het hoogheemraadschap richting aan het waterbeheer tussen 2016 en 2021. Hierin wordt antwoord gegeven op de vragen: Hoe zorgt het hoogheemraadschap in de toekomst voor veilige dijken, droge voeten en voldoende schoon en gezond water in Hollands Noorderkwartier?

Welke benadering wordt daarvoor gekozen? En welke kosten en inzet gaan daarmee gepaard?

De klimaatverandering en de veranderende maatschappij dwingen tot aanscherping en heroverweging van keuzes in het waterbeleid. Door het veranderende klimaat wordt het waterbeheer steeds complexer. Veranderende patronen in communicatie en participatie in de maatschappij vragen van het hoogheemraadschap grotere betrokkenheid en intensievere dialoog met de partners en belanghebbenden. Bovendien zijn er steeds meer partijen betrokken bij het waterbeheer. Alleen door slim samen te werken is integraal en doelmatig waterbeheer mogelijk.

Als werkzaamheden in, op, onder of naast oppervlaktewater en waterkeringen (dijken) moeten worden uitgevoerd, is een watervergunning nodig. Door het vaststellen van - en toezien op naleving van specifieke beleidsregels voorkomt het hoogheemraadschap wateroverlast en - vervuiling. De Keur bevat beleidsregels die de basis vormen voor de watervergunning. De regels uit de Keur zijn vastgelegd in een zogeheten Keurdocument.

Een Legger bevat specifieke informatie en kaarten. Die Legger bepaalt waar de geboden en verboden uit de Keur van toepassing zijn. Het hoogheemraadschap heeft vier verschillende leggers. De 'Legger Wateren' is voor deze ontwikkeling relevant

In dit kader is het van belang te weten dat langs hoofd- en overige watergangen een zone ligt van 5 m en 2 m ter bescherming van het profiel en onderhoud. Regels hiervoor staan in (Bijlage 1F van) de Keur 2009 en (in paragraaf 3.1.4 van) de Legger 2015 onderstaande tabel 'Breedte beschermingszone' weergegeven:

Breedte van insteek tot insteek	Breedte onderhouds-/beschermingszone
kleiner dan 2 meter	1 meter
tussen de 2 en de 5 meter	2 meter
groter dan 5 meter	3 meter

Ook langs waterkeringen ligt een (variabele) zone voor bescherming en onderhoud van de waterkeringen, voor het realiseren van bouwwerken en het uitvoeren van werken binnen deze zone dient ontheffing van de Keur te worden aangevraagd.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied bestaat uit het gebied rondom de Hoogelaan te Heiloo.

Bodem en grondwater

De bodem bestaat in het onderzoeksgebied uit een zandige toplaag met een dikte variërend van 0,7 m tot 1,9 m. Daaronder bevindt zich een veenlaag met een dikte variërend van 0,25 tot 0,7 m. Onder de veenlaag bevindt zich het wadzandpakket, een schelphoudend, zwak siltig, zandpakket. De gemeten grondwaterstand varieert ter hoogte van de Hoogelaan tussen NAP -0,7 m en NAP +0,3 m.

Het huidige maaiveldniveau varieert van circa NAP -0,1 m in het zuidelijke deel van het gebied tot circa NAP 0,7 m in het meest noordelijke deel van het gebied.

Waterkwantiteit

Het plangebied is gelegen in peilgebied 04170-01 in de Oosterzijpolder met een zomerpeil van NAP -1,4 m en een winterpeil van NAP -1,5 m. De ligging van het huidige oppervlaktewatersysteem is weergegeven in figuur 4.3. De droogstaande greppels (in rood) zijn via een duiker verbonden met het watersysteem aan de oostzijde van de Oosterzijweg. In natte perioden wordt overtollig water afgevoerd richting het oosten. Het plangebied ligt niet binnen de beschermingszone van de watergangen.

Figuur 4.3 Watersysteem

Watersysteemkwaliteit en ecologie

De aanwezige watergangen behoren niet tot de Kaderrichtlijn Water (KRW)-lichamen.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern- of beschermingszone van waterkeringen.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is in de huidige situatie niet aangesloten op een rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 19 woningen.

Waterkwantiteit

Bij een toename in verharding dient deze toename te worden gecompenseerd. In de huidige situatie is het plangebied onverhard. De ontwikkeling zorgt dus voor een toename in verharding. Er is een waterhuishoudingsplan opgesteld om de watercompensatie uit te werken (bijlage 4).

Als watercompensatie wordt het volgende watersysteem uitgewerkt:

• Er is een ondiepe greppel ontworpen langs de oostzijde van de openbare weg van noord naar zuid. Door het maaiveld onder afschot richting de greppel te ontwerpen kan overtollig hemelwater via deze greppel infiltreren en indien nodig afstromen. Voor de percelen aan de westzijde van de noord/zuid weg geldt dat een overschot aan hemelwater over de weg afstroomt richting de greppel. Het hemelwater infiltreert in de greppels. Hemelwater dat niet kan infiltreren stroomt naar de diepe greppel;
• Langs de oostgrens van het gebied is een diepe greppel ontworpen. De percelen aan de Oosterzijweg worden onder afschot richting de Oosterzijweg aangelegd, zodat afvoer van overtollig hemelwater via deze diepe greppel plaats kan vinden. Deze greppel kent een grotere afvoercapaciteit, welke benodigd is bij piekbuien. In natte situaties werkt de diepe greppel als afvoer het gebied uit;
• In het zuidelijke deel van het nieuwbouwterrein is een bergende voorziening opgenomen op openbaar terrein in het kader van klimaatadaptatie. Dit betreft een verlaagd grasveld waar tijdelijk water op kan staan wanneer de greppel vol dreigt te lopen;
• Voor de nieuw aan te leggen weg wordt uitgegaan van waterpasserende verharding. Hierdoor kan hemelwater infiltreren naar het grondwater en vindt minder oppervlakkige afstroming van hemelwater naar de greppels plaats;
• Om het geïnfiltreerde hemelwater naar de onder het veenpakket gelegen zandlaag af te voeren wordt, ter hoogte van de noord/zuid georiënteerde weg, de veenlaag doorgraven over een breedte van circa 1 m bij de aanleg van de riolering. De sleuf wordt gevuld met drainagezand. Over een lengte van circa 190 m kan het geïnfiltreerde hemelwater en grondwater hierdoor naar het dieper gelegen wadzandpakket infiltreren.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De beoogde ontwikkeling is niet van invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Als uitgangspunt voor de ontwikkeling is vastgesteld dat het water dat op de daken valt bij een neerslaggebeurtenis die eenmaal per twee jaar voorkomt op eigen terrein wordt geborgen, bijvoorbeeld in infiltratiekratten of grindkoffers. Indien de bergende/infiltrerende voorziening volledig gevuld is, stort deze oppervlakkig over naar de weg/greppels.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het hoogheemraadschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het hoogheemraadschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.6 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veilig heid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan.

Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. 

Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten.  In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen in werking getreden. In dat besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering.

Onderzoek

Uit de Provinciale risicokaart blijkt dat ten noordwesten van het plangebied, aan de Vennewatersweg 2, een risicovolle inrichting is gelegen. Het gaat hierbij om een LPG-tankstation. Er is bij de inrichting sprake van drie PR 10-6 risicocontouren, te weten contouren van 25 m rond het vulpunt en rond het LPG-reservoir en een contour van 15 m rond de afleverinstallatie. Daarnaast is sprake van een invloedsgebied van 290 m. Het invloedsgebied wordt veroorzaakt door een worst-case benadering van verlading en opslag. Het plangebied ligt op circa 270 m van de installaties. Dit is ruim buiten de plaatsgebonden risico-contouren, maar aan de rand van het invloedsgebied. Ontwikkelingen die daar plaatsvinden met de omvang van dit project zijn niet significant. De bevolking, die deels in het invloedsgebied ligt, neemt met 45,6 personen toe.

In het kader van de actualisering van het bestemmingsplan Zandzoom en Zuiderloo is een berekening van het groepsrisico voor het LPG tankstation opgesteld, bijlage 5. Uit deze berekening komt naar voren dat er geen sprake is van strijdigheid met het Bevi. De aanwezigheid van het tankstation levert dan ook geen belemmering op voor de beoogde ontwikkeling. Wel is een beperkte verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

Ten oosten van het plangebied vindt daarnaast vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de rijksweg A9. Er is geen sprake van een plaatsgebonden risicocontour of plasbrandaandachtsgebied. Het maatgevende invloedsgebied van het groepsrisico is 355 m vanwege het vervoer van GF3-stoffen. Het plangebied ligt op ruim een kilometer afstand van de weg. De weg vormt dan ook geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

In de directe omgeving van het plangebied vindt verder geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het spoor, het water of door buisleidingen in dusdanige frequenties dat dit belemmeringen oplevert voor de beoogde ontwikkeling.

Beperkte verantwoording groepsrisico

Vanwege de ligging van (een deel van) het plangebied binnen het invloedsgebied van het LPG-tankstation en de toename in personendichtheid die het uitwerkingsplan mogelijk maakt, is een verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk.

In het onderhavige geval ligt het plangebied op de rand van het invloedsgebied van het aanwezige LPG-tankstation. Het groepsrisico neemt niet significant toe en ook na uitvoering van het uitwerkingsplan is er geen sprake van een significant groepsrisico (< 0,1 x OW). In dit geval kan er worden volstaan met een beperkte verantwoording waarbij aandacht wordt besteed aan zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid. In het kader van deze verantwoording wordt advies gevraagd aan de Veiligheidsregio Noord-Holland Noord.

Zelfredzaamheid

Binnen het plangebied worden woningen gerealiseerd. Het gaat hierbij om vrijstaande woningen. Ter plaatse van woningen kunnen zich verminderd zelfredzame personen bevinden. Over het algemeen wordt er echter vanuit gegaan dat de bewoners van reguliere woningen over het algemeen voldoende zelfredzaam zijn om zichzelf bij een calamiteit in veiligheid te kunnen brengen. De beoogde woningen zullen daarnaast goed te ontvluchten zijn omdat woningen met een beperkt aantal bouwlagen worden gerealiseerd. De zelfredzaamheid van personen binnen het plangebied is daarmee voldoende te noemen. Op de ontvluchtingsmogelijkheden van het plangebied wordt hieronder ingegaan.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid voor hulpdiensten

Het plangebied wordt op meerdere plaatsen ontsloten. Via de Hoogenlaan wordt het gebied ontsloten op de N203. Via deze route is het gebied in zuidelijke richting, van het tankstation af te ontvluchten voor de aanwezige personen en ook via deze route bereikbaar voor hulpdiensten. Daarnaast wordt het gebied op drie locaties ontsloten op de Oosterzijweg en vervolgens op de Ypesteinerlaan. Via deze wegen is het plangebied zowel in zuidelijke als in noordoostelijke richting van het tankstation af te ontvluchten en ook via deze routes bereikbaar voor hulpdiensten. Omdat het plangebied via meerdere richtingen te ontvluchten is en bereikbaar is voor hulpdiensten zijn de ontvluchtingsmogelijkheden en de bereikbaarheid goed te noemen.

Advies Veiligheidsregio Noord-Holland Noord

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro heeft de Veiligheidsregio Noord-Holland Noord (VNHN) advies uitgebracht ten aanzien van het voorliggende plan. Specifiek wordt geadviseerd om bij de besluitvorming de volgende aspecten te betrekken:

• 1. de mogelijke gevaren en gevolgen van een explosie en/of brand door een ongeval met een gevaarlijke stoffen:
• 2. het handelingsperspectief dat de aanwezige personen hebben om zichzelf in veiligheid te brengen door te schuilen in een gebouw of te vluchten:
• 3. de hulpverlening kan een ongeval niet voorkomen en richt zich op het helpen van slachtoffers en het veiligstellen van het gebied.

Met punt 1 is rekening gehouden in deze paragraaf. De opmerkingen onder 2 en 3 zijn van belang bij het traject voor de omgevingsvergunning voor het bouwen en de verdere uitvoering van het plan.

Voor het volledige advies van de VNHN wordt verwezen naar bijlage 16.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan het beleid en de normstelling ten aanzien van externe veiligheid. Het aspect externe veiligheid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.7 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

stof	toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. meer dan 200 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 ìg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Tabel 4.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

De ontwikkeling in het plangebied is met de realisatie van maximaal 19 woningen dusdanig klein dat dit ten opzichte van de huidige situatie voor een beperkte verkeersaantrekkende werking zorgt. Het effect op de luchtkwaliteit bedraagt in geen geval meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM10 en NO2. Op het plan is daarom het besluit nibm van toepassing. Een toetsing aan de grenswaarden kan achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2014 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de N203 (als maatgevende doorgaande weg langs het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen (NO2: 18,6 µg/m³ PM10: 19 µg/m³ PM2,5: 12,1µg/m³ ). Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

4.8 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidzones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden.

De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buiten stedelijke ligging. De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximale ontheffingswaarde niet te boven gaan. Voor de beoogde binnenstedelijke ontwikkeling (vervangende nieuwbouw) geldt een maximale ontheffingswaarde van 63 dB.

Krachtens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Voor wegen met een snelheid lager dan 70 km/h geldt een aftrek van 5 dB. Op de genoemde geluidsbelastingen is deze aftrek toegepast, tenzij anders vermeld.

Onderzoek en conclusie

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode II (SRM II) conform het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012. De berekeningen zijn opgenomen in bijlage 8.

Ten gevolge van het verkeer op de N203/Kennemerstraatweg, Ypesteinerlaan en de nieuw geprojecteerde verbindingsweg naar de A9 is sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt niet overschreden. Ten gevolge van het verkeer op de Oosterzijweg is sprake van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. Maatregelen om de geluidsbelasting te reduceren zijn niet mogelijk, gewenst en/of doelmatig. Daarom moet een besluit hogere waarde vastgesteld worden. De Hoogelaan heeft formeel een maximumsnelheid van 50 km/h, maar de representatief te achten snelheid bedraagt niet meer dan 30 km/h. Er is geen overschrijding van de voorkeursgrenswaarde.

Ten gevolge van de Oosterzijweg dienen hogere waarden te worden vastgesteld. Een overzicht van de hogere waarden staat in tabel 4.4.

Ontwikkeling	Aantal woningen	Ontheffingswaarde	Geluidsbron
Zandzoom	4	55 dB	Oosterzijweg

Tabel 4.4 Ontheffingswaarden

4.9 Verkeer en parkeren

Verkeer

De locatie wordt via de Oosterzijweg ontsloten op de N203 en de Ypesteinerlaan. De N203 en de Ypesteinerlaan hebben een gebiedsontsluitende functie en een maximumsnelheid van 50 km/h. De Oosterzijweg heeft eveneens een maximumsnelheid van 50 km/h, maar is op basis van het verkeersbeleid gecategoriseerd als erftoegangsweg. De maximumsnelheid zal daarom in de toekomst worden verlaagd naar 30 km/h. De N203 verbindt in noordelijke richting met Alkmaar. Ook wordt hier via de N9 aangesloten op de Rijksweg A9. In zuidelijk richting geeft de N203 verbinding met Limmen en Castricum. Daarnaast zal in de toekomst een nieuwe aansluiting op de A9 worden gerealiseerd ter hoogte van de Lagelaan.

De woningbouw ontwikkeling heeft een effect op de bestaande wegenstructuur. Deze effecten zijn opnieuw beschouwd door Goudappel Coffeng, bijlage 9. Om de effecten in beeld te brengen is gebruik gemaakt van het Verkeersmodel regio Alkmaar. Op deze wijze krijgt men ook op een groter schaalmodel inzicht in de verschillende verkeersstromen.

 

Uit de verkeerskundige analyses blijkt dat er geen moeilijkheden verwacht worden op het gebied van de verkeersafwikkeling, uitgaande van variant 7: 2030 Zuiderloo en Zandzoom ontwikkeld, inclusief aansluiting A9. In deze variant was de grootste groei van het autoverkeer te zien op de Vennewatersweg, zowel de nieuwe aansluiting A9 als ook de ontwikkeling van Zuiderloo en Zandzoom zorgde voor een toename van verkeer op deze weg. De groei op de overige wegen, zeker in absolute zin, geeft geen directe aanleiding voor nadere analyses. De verkeersintensiteiten blijven (in veel gevallen ruim) binnen de richtlijnen. Variant 7 is voor deze studie maatgevend gebleken. De nieuwe aansluiting A9 zorgt voor een afname van verkeer op de Kennemerstraatweg, van ongeveer 25%. Deze afname zorgt voor 'Iucht' op deze weg. Deze 'Iucht' vullen Zuiderloo en Zandzoom deels op.

Parkeren

Voor de parkeerbehoefte wordt uitgegaan van de parkeernormen zoals deze zijn vastgelegd in het ASVV en het gemeentelijk beleid (zie paragraaf 3.4.8). Omdat de woningen worden gebouwd in de klasse middelduur en duur bedraagt de parkeernorm minimaal 1,85 en maximaal 2,1 parkeerplaatsen per woning. Dit is inclusief 0.3 parkeerplaats bezoekersparkeren. Het bouwplan voorziet in 19 woningen en dienen dus minimaal 35 en maximaal 40 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Per woning wordt voorzien in minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein. Parkeren op eigen terrein mag één op één worden meegeteld als parkeerplaats. Voor een dubbele oprit zonder garage dient dan ook uit te worden gegaan van 2 parkeerplaatsen per woning. Daarnaast worden in de openbare ruimte nog 6 parkeerplaatsen aangelegd. Het plan voorziet daarmee in 44 parkeerplaatsen (19*2 + 6). Geconcludeerd wordt dat het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid.

4.10 Bedrijven en milieuhinder

Beleid en Normstelling

Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Wet geurhinder en veehouderij

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) bevat het beoordelingskader voor geurhinder van veehouderijen (en paardenhouderijen) die vergunningplichtig zijn op basis van de Wet milieubeheer (Wm). Het beoordelingskader is als volgt:

• voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld (in de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv))) geldt een maximale geurbelasting) op een geurgevoelig object;
• voor andere diercategorieën geldt een minimale afstand van de dierenverblijven ten opzichte van geurgevoelige objecten.

Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen concentratiegebieden (conform Reconstructiewet) en niet-concentratiegebieden en tussen situaties binnen de bebouwde kom en buiten de bebouwde kom. De wet beschrijft in artikel 3 de maximale norm voor geurbelasting van een veehouderij ten opzichte van een gevoelig object in vier situaties, deze zijn weergegeven in de onderstaande tabel.

		concentratiegebied	niet-concentratiegebied
binnen bebouwde kom	diercategorieën Rgv	max. 3 ouE/m³	max. 2 ouE/m³
	andere diercategorieën	min. 100 m t.o.v. geurgevoelig object	min. 100 m t.o.v. geurgevoelig object
buiten bebouwde kom	diercategorieën Rgv	max. 14 ouE/m³	max. 8 ouE/m³
	andere diercategorieën	min. 50 m t.o.v. geurgevoelig object	min. 50 m t.o.v. geurgevoelig object

Tabel 4.5 Overzicht geurnormen Wgv

Onderzoek

Ten noorden van de beoogde woningbouwlocatie, aan de Kennemerstraatweg 652a, is manege Jola Hoeve gevestigd. Het betreft een kleine manege met vijf pensionpony's en tien eigen pony's. Aan de zuidzijde van de beoogde woningbouwlocatie, aan de Oosterzijweg 57, is bloembollenkwekerij Gebroeders Pilkes B.V. gevestigd. Hier vindt de teelt van sierplanten, bloemen en bloembollen plaats.

Onderstaand wordt ingegaan op de eventuele beperkingen vanwege de manege en de bloembollenkwekerij op kort afstand van de beoogde woningbouwontwikkeling.

Manege

Bedrijven en milieuzonering

Voor een manege geldt op basis van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering een richtafstand van 50 m tot een rustige woonwijk (SBI-2008: 931.E), waarbij het thema geurhinder maatgevend is. In gebieden die gekarakteriseerd kunnen worden als gemengd gebied kan met één afstandsstap worden afgeweken van de richtafstanden. De richtafstand wordt dan 30 m.

Naast de aanwezige manege en groothandel zijn er verschillende andere functies in de omgeving van het beoogde woningbouwproject gelegen. Deze functies hebben allen de bestemming gemengd gebied. Door deze menging van verschillende functies en de ligging van het plangebied in de directe omgeving van de provinciale weg N203 is er sprake van een verhoogd hinderniveau. Om deze reden wordt bij de toetsing uitgegaan van de richtafstanden die voor een manege gelden in een gemengd gebied (30 meter).

In het stedenbouwkundig ontwerp wordt een minimale afstand van de beoogde woningen tot de geurveroorzakende stal aangehouden van 30 m. Daarmee wordt in beginsel voldaan aan de richtafstand voor geurhinder. Niettemin wordt voor het thema geurhinder verwezen naar de hierop volgende toetsing aan de normen uit de Wet geurhinder en veehouderij en het Activiteitenbesluit.

Verder kunnen in de directe omgeving van manege ook geluidhinder en stofhinder een rol spelen. De richtafstand voor geluid en stof is 10 m ten opzichte van woningen in een gemengd gebied. De woningen komen op meer dan 10 meter van de manege. Aan deze afstand wordt voldaan. Daarnaast is tussen het perceel, waar de manege met paardenbak op is gevestigd, en het plangebied een groenhaag aanwezig die een afschermende werking zal hebben als het gaat om stofhinder. Geluidhinder en stofhinder zijn ter plaatse van de woningbouwlocatie niet te verwachten.

Wet geurhinder en veehouderij en Activiteitenbesluit

De manege was een vergunningplichtige inrichting, wat betekende dat de Wet geurhinder en veehouderij het toetsingskader vormde. Per 1 januari 2013 zijn agrarische activiteiten echter onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit gebracht. De destijds afgegeven milieuvergunning voor de manege is dan ook van rechtswege vervallen. Thans geldt voor de inrichting het Activiteitenbesluit milieubeheer als toetsingskader.

Naast de toetsing aan de VNG brochure dient te worden bekeken of het bedrijf kan voldoen aan de normen die gelden op basis van het Activiteitenbesluit.

Afstandseisen

Voor paarden zijn geen geuremissiefactoren vastgesteld. Voor een manege gelden daarom geen geurnormen, maar minimale afstandseisen die moeten worden aangehouden tussen het meest nabij gelegen emissiepunt van het dierenverblijf (gebouw) waar dieren worden gehouden en een geurgevoelig object (gevel van de woning). De tuin is dus niet geurgevoelig. De wetgever heeft voor een regeling van afstanden gekozen, omdat voor dieren zonder geuremissiefactor geen geurverspreidingsberekeningen kunnen worden uitgevoerd. Met de vaststelling van minimumafstanden tussen bedrijven waar deze dieren worden gehouden en geurgevoelige objecten wordt het ontstaan van nieuwe gevallen van geurhinder voorkomen.

De aan te houden afstanden voor een manege zijn 100 m tot een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom en 50 m tot een geurgevoelig object buiten de bebouwde kom vanaf de stal en mestplaats. Hetgeen in de wet- en regelgeving voor geurhinder wordt verstaan onder het begrip 'bebouwde kom' kan afwijken van wat hier in het gewone spraakgebruik mee wordt bedoelt. In de Memorie van de Toelichting op de Wet geurhinder en veehouderij is aangegeven dat de grens van de bebouwde kom zoals bedoeld in de Wgv niet wordt bepaald door de Wegenverkeerswetgeving, maar door de aard van de omgeving. Binnen een bebouwde kom is de op korte afstand van elkaar gelegen bebouwing geconcentreerd tot een samenhangende structuur. Als bebouwde kom wordt beschouwd: het gebied dat door aaneengesloten bebouwing overwegend een woon- en verblijffunctie heeft en waarin (dus) veel mensen per oppervlakte-eenheid daadwerkelijk wonen of verblijven.

Uitgaande van een veilige interpretatie dient het plangebied (gezien de invulling, de ligging ten opzichte van de kern Heiloo en de toekomstige ontwikkelingen aan de zuidzijde van de kern) te worden beschouwd als bebouwde kom zoals bedoeld in de Wgv. Dit betekent dat in principe een minimale afstand van 100 meter moet worden aangehouden tussen de gevels van de woningen en het meest nabij gelegen emissiepunt van het dierenverblijf.

Toetsing beperking bedrijfsvoering

Uit de stedenbouwkundige schets blijkt dat de dichtstbijzijnde woning binnen de 100 m afstand van de aanwezige stal is voorzien, waarmee niet wordt voldaan de afstandseis uit het Activiteitenbesluit.

De manege is in het vigerende bestemmingsplan Zandzoom echter reeds weg bestemd. Voor de gronden van de manege geldt de bestemming 'gemengd gebied' en 'uit te werken bestemming wonen 5'. Daarmee valt het huidige gebruik van de gronden onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan. De overgangsbepalingen ten aanzien van het gebruik zijn opgenomen in artikel 23 lid b en luidden als volgt:

'Het bestaande gebruik van gronden en bouwwerken dat in strijd is met de aan die gronden en bouwwerken gegeven bestemming en dat in enigerlei opzicht afwijkt van het plan, mag worden voortgezet of gewijzigd, zo lang en voor zover de strijdigheid van dat gebruik ten opzichte van het gebruik overeenkomstig de bestemmingen in dit plan, naar de aard en omvang niet wordt vergroot.'

Anders gezegd, het huidige gebruik (van de bedrijfsvoering) mag worden voortgezet of gewijzigd, maar een vergroting van de bedrijfsvoering is niet mogelijk omdat daarmee meer strijdigheid ontstaat met de geldende regeling van het bestemmingsplan. Dat betekent dat de manege door de bouw van de nieuwe woningen in het kader van het aspect geur niet in zijn toekomstige bedrijfsvoering wordt beperkt nu zij op basis van het overgangsrecht van het vigerende bestemmingsplan niet kan uitbreiden.

Wijzigen van de bedrijfsvoering is echter nog wel mogelijk. Dit is echter niet aannemelijk. Tussen ontwikkelaar en eigenaar van de manege is namelijk een overeenkomst gesloten waarin is vastgelegd dat beide partijen elkaar erkennen en niet zullen hinderen en dat de manege afziet van verandering of vergroting van de bedrijfsvoering. Eén en ander wordt ook vastgelegd in de koopovereenkomst met toekomstige bewoners. Met deze overeenkomst wordt dus vastgelegd dat de manege in de toekomst niet zal uitbreiden of wijzigen.

Tevens is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (bijlage 12). Hieruit blijkt dat wordt voldaan aan de richtafstand van 10 m van de beoogde woning tot de inrichting. Het akoestisch zwaartepunt van de manege is enerzijds rondom het hoofdgebouw en anderzijds rondom de parkeerplaatsen gelegen. De afstand van het hoofdgebouw of de parkeergelegenheid tot aan bestaande omliggende woningen is korter of gelijk aan de afstand tot aan de voorgenomen woningbouw. In die zin is de bestaande situatie bepalend voor de geluidemissie van de manege en zullen de nieuw te bouwen woningen in het kader van het aspect geluid niet beperkend zijn voor de activiteiten van de manege.

Toetsing woon- en leefklimaat

Gelet op de aard en omvang van de manege kan ook bij de nieuwe woningen onderbouwd worden dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De aanwezige manege ten noorden van de beoogde woningbouwlocatie is relatief klein. Er is een stal aanwezig met een oppervlakte van circa 160 m2 en daarnaast is maar een beperkt aantal dieren aanwezig, te weten vijf pensionpony's en tien eigen paarden. De afstand van de beoogde woningen tot de manege is in verhouding tot het oppervlakte van de stal relatief groot. Door het kleinschalige karakter van de manege en het beperkt aantal dieren dat ter plaatse wordt gehouden, zal de hinder die van de manege uitgaat beperkt zijn.

Dit is tevens op te maken uit het feit dat reeds op korte afstand van de aanwezige stal, op circa 30 m, bestaande woningen van derden zijn gelegen. Vanwege de korte afstand van de stal tot de bestaande woningen moet de manege in zijn bedrijfsvoering reeds rekening moeten houden met deze woningen, waardoor de hinder naar de omgeving en dus ook naar de beoogde woningbouwlocatie beperkt zal zijn. Tussen de beoogde woningbouwlocatie en de stal en paardenbak is daarnaast een groenhaag aanwezig die een afschermende werking heeft voor hinder vanuit de manege. Door de relatief grote afstand van de beoogde woningen tot de aanwezige stal en de kleinschaligheid van de manege zal de hinder ter plaatse van de woningen beperkt zijn en is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, vergelijkbaar met het woon- en leefklimaat ter plaatse van de reeds aanwezige woningen.

Dat het aanhouden van een kortere afstand is toegestaan bij een relatief kleine manege wordt ook bevestigd in een uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State, zaaknummer 201408197/1/R4:

De Afdeling overweegt dat de oppervlakte die is bestemd voor het bedrijfsmatig houden van paarden beperkt is tot 50 m². Voorts is de afstand van de desbetreffende stal tot de woning van [appellant A] en [appellant B] in verhouding tot die oppervlakte relatief groot. Gelet hierop en op de toelichting ter zitting heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de geurhinder ter plaatse van de woning van [appellant A] en [appellant B] niet zodanig is dat ter plaatse geen goed woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd.

Om een inschatting te kunnen maken van de geurbelasting ter plaatse van het plangebied is tevens een geuronderzoek uitgevoerd (bijlage 10). In dit onderzoek is er vanuit gegaan dat de geuremissie van een ponystal 0,23*106 ouE/u bedraagt en dat de geuremissie dagelijks tussen 19:00 en 8:00 plaatsvindt. Uit het onderzoek blijkt dat de maximale geurconcentraties bij de omliggende bestaande en nieuwe woningen kleiner is dan 0,5 ouE/m3 als 98 percentiel. Volgens de Handleiding geur van Agenschap.nl is hierbij sprake van een verwaarloosbare geurbelasting. De berekende geurconcentratie is lager dan de algemeen geldende toestwaarde voor het aanvaardbaar hinderniveau volgens de Wet geurhinder en veehouderij van 2 ouE/m3 als 98-percentiel. Tevens is de berekende geurconcentratie lager dan het door de provincie Noord-Holland vastgelstelde aanvaardbare niveau. Hieruit blijkt dus dat ter plaatse van de beoogde woningen sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Vanwege de korte afstand van de beoogde woningbouw tot de aanwezige mestplaats kan de mestplaats wel dusdanige geurhinder veroorzaken dat geen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Om deze reden is overeen gekomen met de eigenaar van de manege dat de mestplaats wordt verplaatst, zodat wordt voldaan aan de aan te houden afstand. De verplaatsing van de mestplaats is berekend in een aanvullend geuronderzoek, zie bijlage 15. Hieruit blijkt dat na verplaatsing geurhinder ten gevolge van de mestplaats wordt voorkomen.

Bloembollenkwekerij

Het bedrijf Gebroeders Pilkes is in de feitelijke situatie een bloembollenkwekerij. Bloembollenkwekerijen worden niet direct genoemd in de VNG-publicatie. Dergelijke bedrijven zijn qua hinder naar de omgeving te vergelijken met bedrijfsgebouwen en kassen van akkerbouw- en tuinbouwbedrijven (SBI-2008: 011, 012, 013), bloembollendroog- en prepareerbedrijven (0163.6) en groothandel in bloemen en planten (4622). Voor deze bedrijven geldt een richtafstand van 10 m in gemengd gebied in verband met de aspecten geluid en geur.

Het bedrijf is bij de gemeente echter bekend als groothandel in akkerbouwproducten. Voor een groothandel in akkerbouwproducten (SBI-2008: 4621.0) geldt een richtafstand van 50 m tot een rustige woonwijk in verband met het aspect geluid. In gebieden die gekarakteriseerd kunnen worden als gemengd gebied kan met één afstandsstap worden afgeweken van de richtafstanden. De richtafstand wordt dan 30 m.

De aanwezige groothandel is echter geen volwaardig bedrijf meer. Het bedrijf is kleinschalig en de werkzaamheden ter plaatse zijn beperkt. Voorbeeld hiervan is dat per dag slechts sprake is van vier vervoersbewegingen met een kleine bus. In de nabije toekomst zullen de bedrijfsactiviteiten ter plaatse geheel worden beëindigd. Dit blijkt ook uit het vigerende bestemmingsplan Zandzoom. In dit plan is ter plaatse van de groothandel een uit te werken woonbestemming opgenomen. De hinder vanuit het bedrijf zal dan ook kleiner zijn dan van een gemiddelde groothandel in akkerbouwproducten waarmee bij het bepalen van de standaard richtafstanden in de VNG-publicatie rekening gehouden is.

De dichtstbijzijnde woningen wordt op circa 7 m afstand van het bedrijf gerealiseerd. De woningen worden gerealiseerd tegenover een dichte loods van de bloembollenkwekerij. Hierdoor en doordat het bedrijf geen volwaardige bedrijfsvoering meer heeft, zal ter plaatse van de beoogde woningen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het is echter mogelijk dat het bedrijf in de toekomstige situatie weer een volwaardige bloembollenkwekerij of groothandel wordt. In dit geval is het mogelijk dat ter plaatse van de woningen geen sprake meer is van een goed woon- en leefklimaat. Om de daadwerkelijke effecten van een groothandel in akkerbouwproducten op het woon- en leefklimaat te beoordelen is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (bijlage 11).

Uit het onderzoek blijkt dat geconcludeerd kan worden dat het bouwplan ruimtelijk inpasbaar is in de nabijheid van de bloembollenkwekerij. De berekeningen tonen daarbij aan dat de bloembollenkwekerij in een (eventueel toekomstige) volwaardige bedrijfssituatie voldoet aan de algemene geluidnormen conform het Activiteitenbesluit. Hiervoor dienen wel een aantal maatregelen te worden getroffen, te weten de (koel)installaties dient te voldoen aan de stand der techniek en tussen het plan en de bloembollenkwekerij dient een geluidscherm geplaatst te worden. In de planregels is de plaatsing van een geluidscherm mogelijk gemaakt.

Zoals aangegeven is de groothandel in het vigerende bestemmingsplan Zandzoom reeds weg bestemd. Voor de gronden van de bloembollenkwekerij geldt de bestemming 'uit te werken bestemming wonen 6'. Daarmee valt het huidige gebruik van de gronden onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan. Net als bij de manege geldt op grond van het overgangsrecht dat het huidige gebruik (van de bedrijfsvoering) mag worden voortgezet of gewijzigd, maar een vergroting van de bedrijfsvoering is niet mogelijk omdat daarmee meer strijdigheid ontstaat met de geldende regeling van het bestemmingsplan. De groothandel zal door de bouw van de nieuwe woningen dan ook niet in zijn bedrijfsvoering worden beperkt.

Om zeker te stellen dat de groothandel niet in zijn huidige bedrijfsvoering zal worden belemmerd door de beoogde ontwikkeling wordt daarnaast in het koopcontract van de woningen een aanvullende garantie aan de bedrijven opgenomen dat toekomstige bewoners niet klagen over geur- of geluidsoverlast. De toekomstige bewoners worden in het koopcontract gewezen op de bedrijfsactiviteiten en de mogelijke hinder die dat met zich meebrengt.

Tevens wordt in een privaatrechtelijke overeenkomst een verplichting opgenomen waarin het bedrijf de Gebroeders Pilkes garandeert dat indien zij het bedrijf weer laten groeien tot een volwaardige bloembollenkwekerij of groothandel zij verplicht zijn al de maatregelen te treffen welke uit het akoestisch onderzoek zijn gebleken. Hiermee wordt ook in de toekomstige situatie een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gegarandeerd.

Conclusie

De beoogde woningbouw voldoet aan de richtafstanden uit de VNG brochure bedrijven milieuzonering ten opzichte van de manege. In het stedenbouwkundig ontwerp wordt een minimale afstand van de beoogde woningen tot de geurveroorzakende stal aangehouden van 30 m. Aan de afstandseis tot geurgevoelige objecten uit de Wet geurhinder en veehouderij wordt zowel in de bestaande situatie als in de nieuwe situatie niet voldaan. Rekening houdend met de omgeving van de manege en de aard en omvang van de manege is bij de nieuwe woningen echter wel sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en wordt de manege niet in zijn bedrijfsvoering belemmerd.

Voor de beoogde woningbouw geldt een richtafstand van 30 meter op basis van de VNG brochure bedrijven milieuzonering ten opzichte van de groothandel. Omdat de groothandel geen volwaardige bedrijfsvoering meer heeft, zal de hinder die van het bedrijf uitgaat beperkt zijn. Hierdoor wordt het aanvaardbaar geacht af te wijken van de richtafstand. Ter plaatse van de beoogde woningen zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Om te voorkomen dat het bedrijf in zijn huidige bedrijfsvoering wordt belemmerd, wordt een garantie in het koopcontract van de woningen opgenomen. Inmiddels is er een melding gedaan bij de RUD, dat de bedrijfsactiviteiten uiterlijk op 1 juli 2017 worden beëindigd of zoveel eerder als noodzakelijk in verband met het bewonen van de te bouwen woningen. De bloembollenkwekerij vormt dan ook geen belemmering meer voor de beoogde ontwikkeling.

4.11 Vormvrije mer beoordeling

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 19 woningen. De ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. Voor dit uitwerkingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Hoofdstuk 5 Toetsing aan de uitwerkingsregels

Dit uitwerkingsplan is gebaseerd op de uitwerkingsregels uit de bestemmingen "Uit te werken bestemming wonen 5" en "Uit te werken bestemming wonen 6". Dit uitwerkingsplan dient te voldoen aan de gestelde regels. In bijlage 2 zijn de verschillende uitwerkingsregels opgenomen en is aangegeven op welke wijze hieraan wordt voldaan.

Op basis van de toetsing wordt geconcludeerd dat de geplande ontwikkeling plaats zal vinden conform de uitwerkingsregels van het bestemmingsplan Zandzoom.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Algemeen

Het voorliggende uitwerkingsplan is gebaseerd op de uitwerkingsregels van het vigerend bestemmingsplan Zandzoom (2005). In het bestemmingsplan zijn geen gedetailleerde bestemmingsregels opgenomen. Gekozen is om het voorliggend uitwerkingsplan vorm te geven als een gedetailleerd plan bestaande uit toelichting, regels en verbeelding conform SVBP 2012. Dat betekent dat nadat het college van burgemeester en wethouders het plan heeft vastgesteld, het tevens bevoegd is omgevingsvergunningen voor het bouwen te verlenen.

6.2 Opzet regels en planverbeelding

Wettelijke vereisten

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

Opbouw planregels

De regels van het plan bestaan uit de volgende onderdelen:

• inleidende regels;
• bestemmingsregels;
• algemene regels;
• overgangs- en slotregel.

6.3 Inleidende regels

Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Relatie met het bestemmingsplan Zandzoom en Wijze van meten

In deze artikelen is de verhouding met het bestemmingsplan Zandzoom aangegeven. De artikelen die vanwege de nieuwe wetgeving en ruimtelijke standaarden (SVBP2012) in verband met de digitaliseringsverplichting dienen te worden aangepast zijn in het uitwerkingsplan opgenomen. De overige regels van het bestemmingsplan blijven van kracht.

Verbeelding (plankaart)

Met de digitalisering van ruimtelijke plannen is het lezen en interpreteren van de verbeelding (voorheen plankaart) een nieuwe aangelegenheid. Via de website www.ruimtelijkeplannen.nl kunnen bestemmingsplannen (ook in voorbereiding zijnde plannen voor zover deze ter inzage zijn gelegd) worden ingezien. Alhoewel de digitale verbeelding het uitgangspunt vormt, blijft het mogelijk het bestemmingsplan analoog in te zien. Op de verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd, dat het mogelijk is om met behulp van het renvooi direct te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied zijn gegeven en welke regels daarbij horen. Uitgangspunt daarbij is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

De in het plan voorkomende bestemmingen bestaan ofwel uit één vlak: een bestemmingsvlak, ofwel uit twee vlakken: een bestemmingsvlak én een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeduid waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de verbeelding doorgaans voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering. Soms komt het voor dat het bestemmingsvlak en het bouwvlak met elkaar samenvallen. Op de verbeelding is dan uitsluitend een bouwvlak te zien (het bestemmingsvlak ligt hieronder).

Aanduidingen

Op de verbeelding is gebruikgemaakt van een maatvoeringaanduiding en een functieaanduiding. Op de verbeelding is sprake van een maatvoeringaanduiding ten behoeve van de maximale bouw- en goothoogte en een functieaanduiding ten behoeve van de compensatie van oppervlakte water.

6.4 Bestemmingsregels

Groen

Binnen deze bestemming zijn alle tot normale groenvoorzieningen behorende functies toegestaan, zoals groen, nutsvoorzieningen, voet- en fietspaden, speelvoorzieningen, perceelsontsluitingen en in-en uitritten. De gebruikelijke vergunningsvrije bouwwerken mogen worden gerealiseerd (straatmeubilair, kleine nutsvoorzieningen, in- en uitritten, enz.). Bestaande en nieuwe houtwallen zijn specifiek aangeduid. Ter plaatse zijn geen andere functies toegestaan.

Tuin

Deze bestemming regelt het gebruik en de bebouwingsmogelijkheden van de naar het openbaar toegankelijke gebied gekeerde zijden van de woonpercelen. In principe geldt in deze bestemming dat uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde mogen worden gerealiseerd, voor zover (en in het geval dat) deze zonder omgevingsvergunning zijn toegestaan conform de artikelen 2 en 3 van bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht (Bor). Erkers en ingangspartijen behorende bij het hoofdgebouw mogen buiten het bouwvlak en binnen de bestemming Tuin aan de voor- of zijgevel worden gebouwd. Hiervoor gelden wel enkele beperkingen. Met een omgevingsvergunning kunnen tevens enkele andere ondergeschikte bouwdelen binnen de bestemming Tuin worden toegestaan.

Bestaande en nieuwe houtwallen zijn specifiek aangeduid. Ter plaatse zijn geen andere functies toegestaan, met uitzondering van een geluidscherm.

Verkeer - Verblijfsgebied

Binnen deze bestemming zijn alle tot normale verkeersvoorzieningen behorende functies toegestaan, zoals wegen, parkeerplaatsen, voet-, fiets- en calamiteitenpaden, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen. Natuurlijk kunnen ook groenvoorzieningen worden gerealiseerd, deze kunnen binnen deze bestemming nader vorm worden gegeven. Ook in deze bestemming is aansluiting gezocht bij het vergunningsvrij bouwen (straatmeubilair, bruggen, nutsgebouwtjes, speeltoestellen, e.d.).

Wonen

Deze gronden zijn bestemd voor vrijstaande woningen, niet-publieksgerichte aan huis verbonden beroepen, parkeren op eigen erf, nutsvoorzieningen en tuinen.

Hoofdgebouwen worden binnen het bouwvlak gebouwd. Op de verbeelding is met aanduidingen het maximale bebouwingspercentage van de bouwvlakken en de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen mogen binnen en buiten het bouwvlak worden gebouwd. Ook voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn bouwregels opgenomen.

Voor niet-publieksgerichte aan huis verbonden beroepen zijn gebruiksregels opgenomen. Met een omgevingsvergunning kan een publieksgerichte aan huis verbonden beroepsactiviteit worden toegestaan.

Bestaande en nieuwe houtwallen zijn specifiek aangeduid. Ter plaatse zijn geen andere functies toegestaan, met uitzondering van een geluidscherm.

Waarde - Archeologie

Ter bescherming van de archeologische waarden in de bodem is deze dubbelbestemming met omgevingsvergunningenstelsel opgenomen voor het gebied ten noorden van de Hoogelaan. Op deze gronden mag -zonder archeologisch onderzoek- niet worden gebouwd, anders dan ten behoeve van deze bestemming.

6.5 Algemene regels

Algemene regels

In het hoofdstuk ‘Algemene Regels’ worden, in aanvulling op de bestemmingsregels, aanvullende regels gesteld. Het gaat hier om de volgende regels:

Anti-dubbeltelregel

Met de anti-dubbeltelregel wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende bouwvergunning of een mededeling op een meldingsplichtig bouwwerk is meegenomen, niet nog eens bij de verlening van een nieuwe bouwvergunning of het doen van een mededeling mag worden meegenomen.

Overige regels

In dit artikel zijn de parkeerregels opgenomen.

6.6 Overgangs- en slotregel

In het laatste hoofdstuk ‘Overgangs- en slotregels’ is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de in dit bestemmingsplan opgenomen planregels. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

In de slotbepaling is de officiële naam van de planregels bepaald. Onder deze naam kunnen de planregels van het bestemmingsplan aangehaald worden.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Het kostenverhaal is geregeld met een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Met de ondertekening van deze zogenaamde anterieure overeenkomst is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Het is daarom niet noodzakelijk een exploitatieplan op te stellen. Vanwege de flexibiliteit in de plannen, kan er goed worden ingespeeld op de vraag naar type woningen uit de markt. De financiële uitvoerbaarheid is daarmee eveneens voldoende geborgd.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het uitwerkingsplan wordt direct als ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Binnen deze periode kunnen belanghebbenden een zienswijze indienen. De eventuele zienswijzen worden samengevat en beantwoord in een Nota zienswijzen.

7.3 Overleg

In het kader van het bestemmingsplan Zandzoom heeft vooroverleg op grond van artikel; 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening reeds plaatsgevonden. Instanties die van belang zijn voor de uitvoering van het uitwerkingsplan zijn aanvullend betrokken. Er zijn overlegreacties ontvangen van:

• Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier;
• Veiligheidsregio Noord-Holland Noord.

De ingediende reacties hebben geleid tot aanpassingen in het bestemmingsplan, zoals opgenomen in de betreffende paragrafen. De reacties zijn opgenomen in bijlage 16 bij het bestemmingsplan.

De wijzigingen zijn opgenomen in bijlage 18: Lijst van wijzigingen.

7.4 Procedure

Het ontwerp-uitwerkingsplan heeft met ingang van donderdag 21 januari 2016 tot en met 2 maart 2016 ter inzage gelegen.
Tijdens deze periode zijn in totaal vijf zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn in een separate nota 'Beantwoording zienswijzen', die als bijlage 17 bij deze toelichting is gevoegd, samengevat en beantwoord.
Naar aanleiding van één van de zienswijzen is paragraaf 4.9 'verkeer en parkeren' van de toelichting aangepast, met dien verstande dat de Hoogelaan niet (meer) als ontsluitingsweg wordt genoemd.

De wijzigingen zijn opgenomen in bijlage 18: Lijst van wijzigingen.