Wijzigingsplan IJsselmeerdijk 8 Warder

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de IJsselmeerdijk 8 in Warder is de voormalige locatie van een melkveehouderij aanwezig. De eigenaren van het perceel hebben het voornemen deze agrarische bedrijfslocatie te saneren, de bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning en vervolgens twee nieuwe woningen te realiseren. Binnen de huidige agrarische bestemming is één bedrijfswoning toegestaan. Hierdoor is het initiatief binnen de huidige bestemming niet mogelijk. In het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Zeevang 2016' is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen naar de bestemming 'Wonen'. Hiermee is het wel mogelijk om de dienstwoning te gebruiken als burgerwoning en de twee nieuwe woningen te realiseren. Derhalve is dit wijzigingsplan opgesteld.

Nieuwe situatie

1.2 Ligging en begrenzing

Het perceel IJsselmeerdijk 8 is gelegen ten zuiden van het dorp Warder. Dit dorp is gelegen in het noordelijke buitengebied van de gemeente Edam-Volendam. Het perceel is op circa 5,5 km ten noorden van de kern van Edam-Volendam gelegen. Kadastraal staat het perceel bekend als gemeente Warder, sectie D, nummers 276 en 277.

Ligging in de omgeving

Het plangebied van dit wijzigingsplan wordt alleen gevormd door het genoemde perceel, voor zover het gaat om het agrarische bouwvlak. Voor het totaalbeeld wordt in de plantoelichting wel het gehele perceel beschouwd.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Zeevang 2016'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 13 april 2017.

In het bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Agrarisch met waarden'. Middels een bouwvlak is voorzien in een agrarisch bouwperceel. Verder heeft het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 5' en deels 'Waterstaat - Waterkering'. Hiermee zijn deze gronden mede bestemd voor het behoud van de aanwezige archeologische waarden en voor de waterkering.

Tevens rust op het plangebied de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk'. Ter plaatse van deze aanduiding mag niet eerder worden gebouwd dan nadat de dijkbeheerder gedurende drie weken in de gelegenheid is gesteld om schriftelijk advies uit te brengen.

Uitsnede plankaart met het plangebied globaal in rood omkaderd

Het bestemmingsplan maakt het initiatief niet mogelijk. Binnen de agrarische bestemming is ten hoogte één agrarische bedrijfswoning toegestaan. Hierdoor is het gebruiken van de bedrijfswoning als burgerwoning en het realiseren van twee nieuwe (burger)woningen binnen de huidige bestemming niet mogelijk. In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het wijzigen van de bestemming 'Agrarisch met waarden' naar de bestemming 'Wonen'. Eén van de voorwaarden is dat bij de bouw van twee woningen er tenminste 1000 m2 aan bedrijfsbebouwing gesloopt moet worden. Deze wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk om de beoogde nieuwe woningen te realiseren. In hoofdstuk 4 wordt op de overige bijbehorende voorwaarden ingegaan.

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting vangt in hoofdstuk 2 aan met een beschrijving van het initiatief. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante beleidskader. In hoofdstuk 4 vindt de toetsing aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheden plaats. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 de uitvoerbaarheid aangetoond en wordt ingegaan op enkele, andere planologische aspecten. In hoofdstuk 6 wordt de juridische planopzet toegelicht. Afsluitend zijn de resultaten van inspraak en overleg opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het initiatief

2.1 Omgeving

Het plangebied is gelegen aan de IJsselmeerdijk in Warder. Op circa 50 meter ten westen van het plangebied is het Markermeer aanwezig. Het landschap ten oosten van het plangebied is te typeren als veenontginningslandschap. Dit is een laaggelegen, nat en open landschap met een kenmerkend slotenpatroon. Het landschap heeft een opstrekkende verkaveling met rechte, lange percelen. De wegen zijn overwegend recht en lang en vaak voorzien van begeleidende beplanting. Bebouwde percelen komen spaarzaam voor in het gebied en doorgaans gaat het dan om agrarische erven. De aanwezige erven staan verspreid in het landschap. Ten noorden van het plangebied is lintdorp Warder aanwezig.

Luchtfoto omgeving met het plangebied in rood omkaderd

2.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de voet van de IJsselmeerdijk en wordt ontsloten via de lange weg over de dijk. In het zuiden is deze weg aangesloten op de Zeevangsdijk in het dorp Edam. In het noorden sluit de IJsselmeerdijk aan op het Waterkeringpad in het dorp Schardam. Ten noordwesten van het plangebied is de Hogendijkerbraak aanwezig. Overige bebouwde percelen bevinden zich langs de IJsselmeerdijk. Op ruim 115 meter ten zuiden van het plangebied is het dichtstbijzijnde bebouwde (woon)perceel aanwezig.

Binnen het agrarische bouwperceel is bedrijfsbebouwing gegroepeerd. Aan de oostzijde is de bedrijfswoning aanwezig. Ten westen van de woning is de melkveestal aanwezig en ten zuidwesten daarvan nog een bedrijfsgebouw voor opslag. Gezamenlijk heeft de huidige bedrijfsbebouwing, exclusief de woning, een oppervlakte van circa 1270 m2. Het perceel heeft twee opritten. Verder bestaat de grond ten zuiden van de bedrijfsbebouwing voornamelijk uit grasland. Ten noorden en zuiden binnen het plangebied zijn enkele boomrijen aanwezig. Voor het overige is het plangebied omgeven door weilanden, waarlangs perceelsrandbeplantingen praktisch afwezig zijn.

Luchtfoto plangebied

Vooraanzicht

Aanzicht vanaf de noordelijke oprit

Aanzicht vanaf de zuidelijke oprit

Situatietekening bestaande situatie

2.3 Voornemen

Initiatiefnemer heeft de wens om op het perceel, naast de huidige bedrijfswoning, twee woningen te bouwen. In de huidige situatie is op de plek waar een van de nieuwe woningen geprojecteerd is bedrijfsbebouwing aanwezig. Hoewel het bouwvlak in principe groot genoeg is om te voorzien in de nieuwe woningen, staat het bestemmingsplan woningbouw, op de bedrijfswoning na, niet toe. Met de wijzigingsbevoegdheid om de bestemming te wijzigen is het mogelijk om de gewenste woningen te realiseren. Hiervoor dient wel minimaal 1000 m2 aan bestaande bedrijfsbebouwing gesaneerd te worden. Aangezien initiatiefnemer wenst om gebruik te maken van deze wijzigingsbevoegdheid worden de bedrijfsgebouwen, behalve de bedrijfswoning, in de nieuwe situatie gesloopt. In totaal komt dit neer op circa 1270 m2 aan bedrijfsbebouwing dat gesloopt wordt.

Voor de nieuwe situatie is een inrichtingsplan gemaakt. Voor het totaalbeeld is uitgegaan van het gehele perceel, ondanks dat dit wijzigingsplan alleen gaat over het bestaande agrarische bouwvlak. In hoofdstuk 6 is de verbeelding van dit wijzigingsplan geprojecteerd over het inrichtingsplan.

In de nieuwe situatie wordt het plangebied verdeeld in drie woonpercelen. De bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning. De twee nieuwe woningen worden ten zuiden van de huidige bedrijfswoning gerealiseerd. Het betreft twee vrijstaande woningen, die beide tevens gasloos uitgevoerd zullen worden. Van de twee nieuwe woningen komt de noordelijke woning met de lengterichting haaks op de dijk te staan. In de nieuwe situatie staat de zuidelijke woning circa 60 graden gedraaid ten opzichte van de noordelijke nieuwe woning. Deze woning volgt hiermee de verkavelingsrichting en oriënteert zicht op de dijk. Beide nieuwe woningen hebben een oppervlakte van circa 100 m2. Het uitgangspunt voor bijbehorende bouwwerken is dat die aangebouwd worden. De aanbouwmogelijkheden van de twee compensatiewoningen zijn gestippeld aangegeven op de inrichtingstekening. Bij de hooikaakbergwoning wordt een aangekapte aanbouw voorgesteld met een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 4,5 meter. Bij de woning met zadeldak wordt een plat afgedekte aanbouw over de eerste bouwlaag voorgesteld.

In de nieuwe situatie blijft de huidige woning ontsloten via de eigen noordelijke oprit en de twee nieuwe woningen krijgen een eigen ontsluitingsweg via de zuidelijke oprit. Verder vindt het parkeren bij zowel de bestaande als nieuwe woningen plaats op eigen terrein.

Inrichtingsplan

Qua landschappelijke inpassing wordt de nieuwe noordelijke woning haaks aan de weg gesitueerd. Hierdoor staat deze woning scheef ten opzichte van het slagenlandschap, maar wel blijft de gevelrooilijn dan gelijk ten opzichte van de bestaande bebouwing. Hierdoor komt de voorgevel richting de weg te staan. De zuidelijke woning is circa 60 graden gedraaid ten opzichte van de noordelijke nieuwe woning. Hierdoor heeft deze woning dezelfde oriëntatie als het slagenlandschap en krijgt deze woning een voorgevel zich naar de openbare weg richt. Tevens hebben de woningen daardoor dezelfde voorgevel richting de oprit. Hierdoor ontstaat meer eenheid.

Aan de dijkzijde vormt een fruitboomgaard het hart van het ensemble, waaromheen drie woningen geclusterd zijn. In de fruitboomgaard zijn parkeerplaatsen voor bezoekers opgenomen tussen het groen. Aan de zuidzijde van het erf is het grasland tweezijdig omzoomd met een windsingel van elzen. Aan de noordzijde van het erf zijn langs de braak gesnoeide populieren te vinden. De populieren en elzen blijven behouden, de windsingel van elzen zal worden versterkt. Ook langs de westzijde komt een windsingel van lage knotwilgen om het erf af te bakenen. De zuidzijde van het erf zal worden ingericht als bloemrijk grasland met als oogmerk de versterking van de bestaande flora en fauna in het gebied. Er wordt een kavelsloot toegevoegd tussen het woonkavel en het grasland. Voor de erfafscheidingen tussen de nieuwe woningen zal gebruikt gemaakt worden van hagen.

3D-impressie

Referenties nieuwe woningen

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies; uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. In totaal zijn er 21 nationale belangen gevormd:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties.
• 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
• 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit.
• 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving.
• 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• 10. Beperken van klimaatverandering.
• 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.
• 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen.
• 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.
• 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit).
• 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.
• 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit.
• 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie.
• 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.
• 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.
• 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Om ook daadwerkelijk uitvoering te geven aan de NOVI, is de Uitvoeringsagenda 2021-2024 opgesteld. Hierin zijn vier prioriteiten benoemd:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De NOVI is een permanent en aanpasbaar proces. Er wordt uitgegaan van een terugkerende cyclus van vier jaar. Jaarlijks, in het voorjaar, is er een nationale NOVI-conferentie over de voortgang van de uitvoering, nieuwe ontwikkelingen en inzichten. Ook wordt een tweejaarlijkse monitor uitgevoerd door het Planbureau voor de Leefomgeving. Elke vier jaar vindt een uitgebreide beleidsevaluatie plaats, evenals een onderzoek naar de mening van burgers en wordt de NOVI zo nodig aangepast.

Toetsing

Uit de NOVI volgen geen uitgangspunten en/of randvoorwaarden voor de herontwikkeling van het plangebied. Met onderhavige ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Met het vastgestelde Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (30 december 2011), ook wel Barro genoemd, geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen en wordt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen uit de voormalige Nota Ruimte gewaarborgd. Doel van dit besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken, dan wel te beschermen. Het gaat hierbij om de volgende onderwerpen:

• rijksvaarwegen;
• hoofdwegen en hoofdspoorwegen; elektriciteitsvoorzieningen;
• buisleidingen van nationaal belang van gevaarlijke stoffen; ecologische hoofdstructuur;
• primaire waterkeringen buiten het kustfundament, en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte),

Toetsing

Gelet op de ligging van het plangebied, alsmede de aard en omvang van de beoogde planontwikkeling dat in het voorliggende wijzigingsplan mogelijk wordt gemaakt, wordt geconcludeerd dat er geen strijdigheid is met het nationaal ruimtelijk belang, zoals neergelegd in het Barro. Voornoemde onderwerpen hebben geen betrekking op het plangebied.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie NH2050

Op 19 november 2018 hebben de Provinciale Staten van Noord-Holland de Omgevingsvisie NH2050 vastgesteld. Hierin staat de visie op de fysieke leefomgeving beschreven.

De provincie wil balans tussen economische groei en leefbaarheid. Dit betekent dat in heel Noord- Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. Er zijn randvoorwaarden geformuleerd hoe om te gaan met klimaatverandering. De provincie ontwikkelt zoveel mogelijk natuurinclusief en met behoud van (karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijke economische ontwikkelingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond.

In de visie zijn 5 bewegingen met ontwikkelprincipes beschreven voor de ontwikkeling van de leefomgeving:

• Dynamisch schiereiland. Hierin is het benutten van de unieke ligging van Noord-Holland, te midden van water, leidend.
• Metropool in ontwikkeling. Hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad functioneert.
• Sterke kernen, sterke regio’s, gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden.
• Nieuwe energie, benut de economische kansen van de energietransitie.
• Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving, staan het ontwikkelen van natuurwaarden en een economisch duurzame agrarische sector centraal.

Deze visie geeft enerzijds richting, en daarmee houvast naar een onbekende toekomst, en anderzijds voldoende ruimte en handelingsperspectief om te anticiperen op nieuwe ontwikkelingen. De visie presenteert geen eindbeeld voor 2050, maar laten in algemene zin zien wat de ontwikkelprincipes zijn voor de hele provincie om een hoge leefomgevingskwaliteit te bieden.

Toetsing

Dit wijzigingsplan draagt bij een natuurlijk en vitaal landelijk omgeving. Een agrarisch bedrijf gelegen nabij Natura 2000-gebieden wordt opgeheven, de bedrijfswoning wordt een burgerwoning en er komen twee reguliere woningen voor terug. De bestaande bedrijfswoning wordt omgevormd tot reguliere woning. Verder wordt een deel van het bestaande bouwvlak teruggegeven aan het agrarisch gebied. De nieuwe situatie wordt daarnaast landschappelijk ingepast. Dit draagt bij aan een natuurlijke en vitale landelijke omgeving.

3.2.2 Omgevingsverordening NH2020

In de Omgevingsverordening NH2020 zijn regels samengevoegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en water. Hierdoor is het makkelijker geworden om te zien welke regels waar gelden. Deze omgevingsverordening is vastgesteld op 22 oktober 2020, en is op 17 november 2020 in werking getreden. Op 25 augustus 2022 is de laatste versie in werking getreden. Deze verordening ziet erop toe dat het provinciale beleid uit de provinciale omgevingsvisie operationeel wordt. Navolgend worden de voor het plangebied relevante bepalingen besproken.

Artikel 4.44 Meldingsplichten Wet bodembescherming

• 1. Degene die de sanering feitelijk uitvoert op grond van een saneringsplan waarmee Gedeputeerde Staten op basis van artikel 39, tweede lid, van de Wet bodembescherming hebben ingestemd, meldt uiterlijk een week voor de feitelijke aanvang van de grondsanering, respectievelijk de grondwatersanering schriftelijk bij Gedeputeerde Staten de aanvangsdatum van de grondsanering, respectievelijk de grondwatersanering.
• 2. Indien de grondsanering respectievelijk de grondwatersanering niet zal worden gestart op de overeenkomstig het eerste lid gemelde aanvangsdatum of de overeenkomstig dit lid aangepaste aanvangsdatum, meldt de in het eerste lid bedoelde persoon dit onverwijld schriftelijk aan Gedeputeerde Staten, onder opgave van de nieuwe aanvangsdatum. Indien de nieuwe aanvangsdatum op dat moment nog niet bekend is, meldt de in het eerste lid bedoelde persoon de nieuwe aanvangsdatum minimaal een week voor deze datum schriftelijk aan Gedeputeerde Staten.
• 3. Indien bij de sanering ontgraving van verontreinigde grond plaatsvindt, stelt de in het eerste lid bedoelde persoon uiterlijk twee dagen voorafgaand aan het tijdstip waarop over het hele gebied van de ontgraving de einddiepte bereikt zal worden en tot aanvulling van de ontgraving zal worden overgegaan Gedeputeerde Staten van dat tijdstip op de hoogte. Bij ontgraving en aanvulling in gedeeltes, geldt voornoemde verplichting tot melding per gedeelte.

Toetsing

Bodemsanering zal gemeld worden.

Artikel 6.5 Voormalige agrarische bouwpercelen

• 1. Ter plaatse van het werkingsgebied landelijk gebied kan een ruimtelijk plan voorzien in de mogelijkheid dat de bestaande bebouwing op een voormalig agrarisch bouwperceel, inclusief de agrarische bedrijfswoning(en) en uitgezonderd kassen, wordt gebruikt voor kleinschalige vormen van bijzondere huisvesting, werken, recreatie, gebruiksgerichte paardenhouderij of zorgfuncties indien:
  • a. sprake is van volledige beëindiging van het agrarisch bedrijf;
  • b. deze functie de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven en de woonfunctie van omringende woningen niet beperkt;
  • c. buitenopslag buiten het bouwvlak niet is toegestaan;
  • d. deze functie aantoonbaar geen onevenredige verkeersaantrekkende werking heeft en er sprake is van een acceptabele verkeerssituatie;
  • e. benodigde parkeerplaatsen op het eigen bouwperceel worden gerealiseerd;
  • f. in geval van bijzondere huisvesting uitsluitend sprake is van afhankelijke woonruimten of woningen als onderdeel van zorgfuncties, en;
  • g. in geval van recreatiefuncties permanente bewoning wordt verboden.
• 2. Gedeputeerde Staten kunnen nadere regels stellen over de aard en omvang van de in het eerste lid genoemde functies.

Toetsing

Dit plan voorziet in de beëindiging van een melkveehouderij. Vervolgens worden twee nieuwe woningen gerealiseerd. De bestaande bedrijfswoning wordt een burgerwoning. Dit is niet mogelijk conform artikel 6.5, omdat regulier wonen niet benoemd is.

Artikel 6.46 Bijzonder provinciaal landschap

• 1. De kernkwaliteiten van het Bijzonder provinciaal landschap zijn vastgelegd in Bijlage 6.
• 2. Een ruimtelijk plan ter plaatse van het werkingsgebied Bijzonder provinciaal landschap bevat regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten.
• 3. In afwijking van artikel 6.3 bevat het ruimtelijk plan geen regels die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken.
• 4. Het ruimtelijk plan kan regels bevatten die een andere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, mits deze ontwikkeling de voorkomende kernkwaliteiten niet aantast.
• 5. De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten en een motivering van de wijze waarop wordt voldaan aan het tweede en, indien van toepassing, het vierde lid.
• 6. Indien uit de motivering volgt dat maatregelen noodzakelijk zijn om te voldoen aan het bepaalde in het vierde lid, dan dient de uitvoering hiervan te zijn geborgd bij de vaststelling van het ruimtelijk plan.
• 7. In afwijking van het vierde lid kan het ruimtelijk plan regels bevatten die de volgende ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk maken:
  • a. een uitbreiding van een agrarisch bouwperceel tot maximaal twee hectare; of
  • b. nieuwe bebouwings- en functiemogelijkheden op grond van artikel 6.33, eerste lid, onder e en f en artikel 6.33, tweede en derde lid.
• 8. In afwijking van het derde en vierde lid kan het ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling of een andere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling die de kernkwaliteiten aantast mogelijk maken, indien:
  • a. er sprake is van groot openbaar belang;
  • b. er geen reële alternatieven zijn; en
  • c. de aantasting zoveel mogelijk wordt beperkt en de aantasting wordt gecompenseerd.
• 9. In afwijking van het derde en vierde lid kan het ruimtelijk plan voorzien in woningbouw overeenkomstig de afspraken tussen Rijk, provincie en betrokken gemeenten met betrekking tot de Pilot Waterland.
• 10. Gedeputeerde Staten kunnen nadere regels stellen over de motivering als bedoeld in het vijfde lid en over de wijze van compensatie als bedoeld in het achtste lid, aanhef en onderdeel c.
• 11. Gedeputeerde Staten kunnen de kernkwaliteiten zoals opgenomen in Bijlage 6 wijzigen.

Het plangebied ligt in het Bijzonder provinciaal landschap 'Zeevang'. De voor het plangebied relevante kernkwaliteiten zijn als volgt:

• Strokenverkaveling veenweidepolders.
• Open ruimte en vergezichten.

Toetsing

Dit plan voorziet in de beëindiging van een melkveehouderij. Vervolgens worden twee nieuwe woningen gerealiseerd. Hierbij wordt binnen de bestaande breedte van de verkaveling gebleven. Het aanwezige, waardevolle verkavelingspatroon wordt op die manier niet aangetast (doorsneden) door het planvoornemen. Door het verwijderen van de agrarische bedrijfsbebouwing neemt de hoeveelheid bebouwing, in verhouding met de nieuwe situatie, af. Dit versterkt de open ruimte en de vergezichten. Voor een verdere onderbouwing wordt verwezen naar Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan IJsselmeerdijk 8.

Artikel 6.9 MRA landelijk gebied

• 1. Een ruimtelijk plan kan ter plaatse van het werkingsgebied MRA landelijk gebied niet voorzien in een kleinschalige woningbouwontwikkeling.
• 2. In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan voorzien in functiewijziging van een stedelijke functie naar wonen in de vorm van maximaal twee burgerwoningen, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • a. ter plaatse van de bestaande stedelijke functie is ten minste één bedrijfswoning planologisch toegestaan;
  • b. de functiewijziging naar een woonfunctie beperkt de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven niet;
  • c. de bestaande bedrijfsbebouwing op de overige gronden wordt gesloopt en aan deze gronden wordt een bestemming toegekend zonder bouwmogelijkheden; en
  • d. een tweede burgerwoning is alleen mogelijk als meer dan 1.500 m2 grondoppervlakte aan bestaande bedrijfsbebouwing op het bestemmingsvlak wordt gesloopt.
• 3. In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan voorzien in functiewijziging van een agrarisch bouwperceel naar wonen in de vorm van maximaal twee burgerwoningen, indien wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • a. ter plaatse van het bestaande agrarisch bouwperceel is ten minste één bedrijfswoning planologisch toegestaan;
  • b. de functiewijziging naar een woonfunctie beperkt de bedrijfsvoering en de ontwikkelingsmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven niet;
  • c. de bestaande bedrijfsbebouwing op de overige gronden wordt gesloopt en aan deze gronden wordt een bestemming toegekend zonder bouwmogelijkheden; en
  • d. een tweede burgerwoning is alleen mogelijk als meer dan 1.000 m2 grondoppervlakte aan bestaande bedrijfsbebouwing op het bestemmingsvlak wordt gesloopt.
• 4. In afwijking van het eerste lid kan een nieuwe burgerwoning worden toegestaan, indien deze woning wordt gesitueerd in een dorpslint en hierbij een aanwezige bedrijfswoning binnen het werkingsgebied glastuinbouwconcentratiegebied wordt wegbestemd en gesloopt.
• 5. In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan voorzien in een functiewijziging van een karakteristieke boerderij naar een woonfunctie waarbij de karakteristieke boerderij mag worden gesplitst in meerdere burgerwoningen, indien geen afbreuk wordt gedaan aan het oorspronkelijke karakter van de bebouwing.
• 6. In aanvulling op het derde lid aanhef en onder d kan een ruimtelijk plan het voorzien in een derde burgerwoning indien in de motivering wordt onderbouwd dat deze derde burgerwoning noodzakelijk is om een substantiële verbetering van de omgevingskwaliteit op de betreffende locatie mogelijk te maken.
• 7. Afwijking van het in het derde lid genoemde aantal of oppervlakte is mogelijk indien toepassing wordt gegeven aan een gemeentelijk of intergemeentelijk vereveningsfonds.
• 8. Gedeputeerde Staten kunnen nadere regels stellen aan de toepassing van het zevende lid.

Toetsing

Dit plan voorziet in de beëindiging van een melkveehouderij. Vervolgens worden twee nieuwe woningen gerealiseerd. De bestaande bedrijfswoning wordt een burgerwoning. In eerste instantie is dit voornemen ontstaan op basis van de wijzigingsbevoegdheid uit het geldende bestemmingsplan. Deze wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk om onder voorwaarden twee nieuwe woningen te bouwen. In paragraaf 4.2 wordt hierop ingegaan. Conform artikel 6.9, lid 3, sub d, van de omgevingsverordening is een tweede burgerwoning toegestaan, mits meer dan 1.000 m2 aan bedrijfsbebouwing gesloopt wordt. Hier wordt met de sloop van circa 1.270 m2 aan voldaan. Ook aan de overige genoemde voorwaarden wordt voldaan. Ter plaatse is namelijk een bedrijfswoning toegestaan en omliggende bedrijven worden niet beperkt in hun ontwikkelingsmogelijkheden. Een derde burgerwoning is echter alleen mogelijk als dit noodzakelijk om een substantiële verbetering van de omgevingskwaliteit op de betreffende locatie mogelijk te maken. Hieronder wordt beschreven hoe dat op de locatie aan de orde is.

De situering van de huidige bedrijfsbebouwing, min of meer parallel aan de IJsselmeerdijk, blokkeert het zicht vanaf de dijk naar het achterland. De openheid van het landschap en de weidse vergezichten vanaf de dijk naar dat landschap, zijn zo niet goed waarneembaar. Met de sanering van de locatie komen hier twee nieuwe woningen voor in de plaats en de bedrijfswoning gaat dienstdoen als burgerwoning. Hierdoor wordt de openheid van het landschap versterkt en ontstaan ruime doorzichten naar het achterland. De derde woning zal niet zorgen voor een wezenlijk verschil voor het zicht op het weidse achterland. De situering van deze woning zorgt er namelijk voor dat de woning als het ware verscholen zit achter de bestaande bomen, bezien vanaf de zuid- en oostkant. Ook bezien vanaf de noordkant zal de derde woning, door de bomen, beplanting en het hoogteverschil met de dijk, geen inbreuk maken op de zichtlijnen.

Versterking zichtlijnen

Naast het slopen van alle agrarische bedrijfsgebouwen, zal ook het totale verhardingsoppervlak aanzienlijk afnemen in de beoogde situatie. In de bestaande situatie is het totale verharde oppervlak circa 2550 m2. In de nieuwe situatie zal dit met circa 1670 m2 afnemen tot circa 880 m2. Aangezien 1270 m2 aan bedrijfsgebouwen gesloopt wordt, betekent dit dat er 400 m2 aan verharding verwijderd zal worden. Dit versterkt de ruimtelijke kwaliteit op het perceel.

Verder wordt op een gedeelte van het perceel, tussen de nieuwe woonpercelen en de zuidelijk gelegen (dwars) sloot, nieuwe ruigtenatuur in de vorm van kruidenland toegevoegd. Dat gedeelte wordt afgebakend van de woonpercelen met een nieuwe sloot. De bestaande bomen worden hierbij ingepast. Dit plan leidt op die wijze ook tot een versterking van de ecologische kwaliteiten. De overige gronden ten zuiden van de nieuwe ruigtenatuur blijven in gebruik voor de productiegronden voor het veenweidegebied en worden daarmee extensiever. Een agrarisch bouwperceel van bijna 6500 m2, waar praktisch geen limiet aan de bouwmogelijkheden aanwezig is, maakt plaats voor drie bouwpercelen van elk circa 475 m2.

Een positieve bijkomstigheid is dat het voor het voor de nieuwe woningen nodig is dat het perceel gesaneerd wordt vanwege de aanwezige bodemvervuiling. Om het perceel geschikt te maken voor bewoning is een relatief omvangrijke bodemsanering nodig. De nieuwe woningen komen ook op die manier de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving ten goede.

Op basis van deze, hiervoor beschreven, componenten is sprake van een substantiële verbetering van de omgevingskwaliteit op de betreffende locatie. Daarom kan in dit plan (in totaal) in drie woningen worden voorzien.

In paragraaf 5.1.3 wordt duidelijk dat de nieuwe woningen geen belemmering vormen voor omliggende agrarische bedrijven. Er wordt dan ook aan de genoemde voorwaarden voldaan. Het voornemen om, naast de omzetting van de bedrijfswoning naar burgerwoning, twee extra burgerwoningen te realiseren is dus mogelijk op basis van artikel 6.9.

Artikel 6.56 Richtwaarden geluidsniveau geluidsbronnen en inrichting stiltegebied

• 1. Als richtwaarde voor het maximaal toelaatbare geluidsniveau vanwege een geluidsbron die binnen het werkingsgebied stiltegebieden is gesitueerd en geen onderdeel uitmaakt van een inrichting, geldt een geluidsniveau van 35 dB(A) LAeq,24h op 50 meter van de geluidsbron.
• 2. Als richtwaarde voor het maximaal toelaatbare geluidsniveau vanwege een inrichting binnen het werkingsgebieden stiltegebied geldt een geluidsniveau van 35 dB(A) LAeq,24h op een afstand van 50 meter vanaf de grens van de inrichting.
• 3. Met de richtwaarden, genoemd in het eerste en tweede lid, houdt het bevoegd gezag ten aanzien van de in het werkingsgebied stiltegebieden rekening:
  • a. bij gebruik van de bevoegdheden in het kader van de Wet ruimtelijke ordening;
  • b. bij gebruik van de bevoegdheden in een gemeentelijke verordening als bedoeld in artikel 108, eerste lid, van de Gemeentewet;
  • c. bij gebruik van de bevoegdheden tot het treffen van verkeersmaatregelen op basis van de Wegenverkeerswet 1994;
  • d. bij gebruik van de bevoegdheden, krachtens artikel 2.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht met betrekking tot de activiteiten als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel e, en 2.1, eerste lid, onderdeel i, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
  • e. bij het gebruik van de bevoegdheden tot het opleggen van maatwerkvoorschriften als bedoeld in artikel 8.42 van de Wet milieubeheer.
• 4. De richtwaarden als bedoeld in het eerste en tweede lid gelden niet voor activiteiten waarvoor:
  • a. een vrijstelling geldt als bedoeld in artikel 4.26; of
  • b. een ontheffing als bedoeld in artikel 4.27 is verleend.
• 5. Het bevoegd gezag kan bij het gebruik van een bevoegdheid als bedoeld in het derde lid afwijken van de richtwaarden zoals genoemd in het eerste en tweede lid indien:
  • a. sprake is van een groot openbaar belang;
  • b. er geen reële alternatieven zijn; en
  • c. is aangetoond dat de afwijking van de richtwaarde zo minimaal mogelijk is.

Toetsing

Dit plan voorziet in een functiewijziging naar een woonbestemming. Er wordt niet voorzien in geluidbelastende functies.

Conclusie

Dit wijzigingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsverordening NH2020. Voor een beschrijving van de gevoerde overleggen met de provincie, wordt verwezen naar paragraaf 5.6.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Edam-Volendam (concept)

De Omgevingsvisie Edam-Volendam is in ontwerp sinds 13 april 2022. De omgevingsvisie is een toekomstvisie voor de (ruimtelijke) leefomgeving. Met het invoeren van de omgevingsvisie willen de gemeente drie dingen bereiken:

• 1. Een goede leefomgeving in Edam-Volendam
• 2. Een duidelijke visie voor de toekomst van Edam-Volendam
• 3. Ruimte voor initiatief

In de omgevingsvisie zijn de volgende vijf hoofdthema's benoemd:

• 1. Krachtige kernen en linten. Wij willen dat onze kernen en dorpslinten krachtig en leefbaar zijn. Edam- Volendam maakt zich daarom hard voor voldoende geschikte woonruimte, een goede openbare buitenruimte, voldoende voorzieningen en maatschappelijke verbondenheid.
• 2. Werken aan ondernemen. Edam-Volendam is een hard werkende en ondernemende gemeenschap. Mensen zijn er innovatief en ambitieus. Stilstand is achteruitgang; Edam- Volendam maakt zich sterk voor de ontwikkeling van onze samenleving en hecht daarom waarde aan werkgelegenheid, ondernemerschap, innovatie en onderwijs binnen onze gemeente.
• 3. Ontspanning binnen handbereik. Edam-Volendam is altijd in beweging. We zijn een voedingsbodem voor (top)sport en we gebruiken de ruimte van onze leefomgeving voor ontspanning. Vrijetijdsbesteding moet binnen handbereik zijn! Edam-Volendam is levendig. Onze gemeente bruist door mooie evenementen, we omarmen onze cultuur en beschermen onze historie.
• 4. Zorg voor water en land. Water, land en lucht verbindt ons letterlijk en figuurlijk. Dus daar zijn we zuinig op. Uitgangspunt voor de gezamenlijke zorg voor onze leefomgeving is het voorzorgsbeginsel, het beginsel van preventief handelen, het beginsel dat milieuaantastingen bij voorrang aan de bron dienen te worden bestreden en het beginsel dat de vervuiler betaalt. Wij zijn trots op ons agrarische cultuurlandschap. De agrariërs zijn de hoeders van ons landschap. Het veenweidelandschap blijft zo veel mogelijk open, groen en agrarisch. We geven daarom ruimte aan de economische draagkracht van het buitengebied.
• 5. Klaar voor transitie. Onze leefomgeving is continu aan verandering onderhevig. Klimaatverandering, de transitie naar andere vormen van energie en biodiversiteit zijn actuele thema’s. In Edam-Volendam zijn we als ondernemende gemeente gewend om toekomstbestendig te handelen. Met haalbare ambities streven we ernaar om de kwaliteit van onze leefomgeving te behouden en te verbeteren voor toekomstige generaties.

Specifiek over woningbouw op vrijkomende agrarische bedrijfspercelen is niets beschreven in de omgevingsvisie. Wel is beschreven dat er tot 2020 1165 woningen toegevoegd moeten worden. Dit plan voorziet in twee nieuwe woningen.

Conclusie

Onderhavig plan is in overeenstemming c.q. niet in strijd met de Omgevingsvisie Edam-Volendam.

3.3.2 Structuurvisie Zeevang 2040

De Structuurvisie Zeevang 2040 is op 17 december 2013 door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Zeevang vastgesteld. De structuurvisie heeft betrekking op de functies wonen, werken, recreatie, natuur water en voorzieningen. Hierbij is aangegeven dat de hoofdopgaven binnen de gemeente de zorg voor een duurzaam landbouwkundig gebruik (als drager van het landschap), behoud en ontwikkeling van natuurwaarden, een optimale waterhuishouding, verbeteren van recreatieve mogelijkheden (wandel-fietsroutes), bescherming van cultuurhistorische patronen en elementen, en de woningbouwopgave zijn.

Polders, kogen en buitendijks gebied

Belangrijk is het behoud van het open landschap en de beleving van de randen van het gebied. De polder Zeevang en het Zeevangse gedeelte van het Markermeer zijn in het kader van de Natura 2000 aangewezen als speciale beschermingszone. De kogen zijn lager gelegen in de loop der tijd aan het oude eiland aangeslibde gebieden die later zijn ingepolderd. Zij vormen nu de overgang naar het omringende polderland. Het buitendijks gebied aan de Markermeerzijde heeft met name ter plaatse van schardam een betekenis voor de (water) recreatie gekregen. De openheid en het subtiele verschil tussen het oude eiland en de aangeslibde kogen is een van de kernkwaliteiten van Zeevang. Behoud van de openheid van de polders zelf en het zicht op de bedijking zijn belangrijke uitgangspunten. Binnen de polder is de voormalige NAM-locatie een vreemd element. Nu de winningsactiviteiten zijn gestaakt is een plan op gezet om ter plaatse een natuurlocatie te ontwikkelen die past bij het omringende landschap met haar betekenis als weidevogelgebied. De aanwezige beplanting wordt verwijderd.

Woningbouw in het buitengebied vindt bij uitzondering plaats in het geval van transformatie van vrijkomende agrarische bebouwing. De provinciale Ruimte-voor-ruimte-regeling, die met name stuurt op de ruimtelijk kwaliteit, is daarbij leidend.

Toetsing

Dit plan voorziet in de beëindiging van een agrarisch bedrijf. In ruil daarvoor komen twee nieuwe, vrijstaande woningen. De bedrijfswoning wordt een burgerwoning. Daarmee is dit plan in overeensteming met de structuurvisie.

3.3.3 Woonvisie 2022-2025

De Woonvisie 2022-2025 van de gemeente Edam-Volendam is vastgesteld op 5 oktober 2021. In de woonvisie is beschreven dat jaarlijks 115 tot 150 woningen toegevoegd moeten worden om in de vraag naar woningen te kunnen voorzien. Bij nieuwbouw zal de gemeente prioriteit geven aan de bouw van levensloopgeschikte woningen voor senioren, met name in de betaalbare koop, sociale huur en middel dure huur.

Verder is voor de kleine kernen, waaronder Warder, het volgende beschreven over de woningbehoefte:

De woningvoorraad in de kleine kernen (Beets, Warder, Kwadijk, Middelie, Hobrede, Schardam) wordt sterk gedomineerd door vrijstaande woningen in het duurdere koopsegment. De afgelopen jaren zijn vrijkomende bestaande woningen voornamelijk verkocht aan kapitaalkrachtige (oudere) vestigers. Voor starters zijn er niet of nauwelijks betaalbare koopwoningen voor handen. Nieuwbouw zal zich met name op dit betaalbare koopsegment moeten richten, om deze kernen ook op lange termijn leefbaar en vitaal te houden.

Toetsing

Dit plan voorziet in twee nieuwe, vrijstaande burgerwoningen. De bestaande bedrijfswoning wordt ook een burgerwoning. Met dit voornemen worden twee woningen toegevoegd aan de voorraad, waarmee een deel van de vraag opgevuld wordt.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met de woonvisie.

3.3.4 Welstandnota Edam-Volendam

De Welstandsnota Edam-Volendam is vastgesteld op 14 december 2017. Het plangebied ligt in het gebied 'F2 Landelijk gebied Zeevang'.

Gebied

Het landelijke gebied Zeevang maakt deel uit van het Hollands-Utrechtse veenweidegebied en wordt ge- kenmerkt door grote openheid. Een openheid die vorm krijgt door de afwezigheid van veel bomen. Het veenweidelandschap kenmerkt zich door het opstrekkende verkavelingspatroon van lange smalle kavels en door boerderijen in linten langs wegen en dijken. De regelmatige strokenverkaveling die in het landelijke gebied van Zeevang voorkomt, is zeer kenmerkend, en dan ook met name voor de gemeente zelf. De regelmaat in het verkavelingspatroon neemt naar het noorden van de gemeente Zeevang toe. In de lengterichting worden de kavels vaak begrensd door waterlopen. Op hun beurt komen deze waterlopen weer uit in dwars op het verkavelingspatroon aangebrachte weteringen. Dit hoofdwatersysteem van De Wijzend, de Y’e, de Kromme Y’e en de Nieuwedijk en de het verkavelingspatroon bepalen in hoge mate het beeld van het landelijk gebied. Op een aantal plaatsen wordt de structuur onderbroken door grote (lineaire) elementen als de A7, de N247, de spoorbaan Amsterdam-Enkhuizen en de Zesstedenvaart, alsmede enkele dorpen en ruilverkavelingswegen. De dorpen en ruilverkavelingswegen doen echter geen afbreuk aan het landschappelijke beeld. Het gebied is overwegend in gebruik als grasland voor melkveehouderij. Vaarboeren komen niet meer voor. Verder zijn de braken achter de IJsselmeerdijk en de buitendijkse polders bij Schardam kenmerkend voor het landschap. Deze braken en polders hebben een grote natuurwaarde.

Welstandsniveau regulier

Het welstandsniveau moet bijdragen aan het behoud van de basiskwaliteit van het gebied. Hiervoor volstaat een regulier welstandstoezicht. Daarbij is belangrijk dat de bebouwingskarakteristiek van de stolpboerderijen behouden blijft. Een tweede aandachtspunt is de plaatsing en maat van de bijgebouwen. Om te voorkomen dat in het landelijke gebied ongewenste nieuwbouw komt (bijvoorbeeld: catalogusbouw, boerderettes) mag het gebouw alleen vanuit de volgende invalshoeken worden ontworpen:

• Het ontwerp is in zijn geheel direct afgeleid van de stolpboerderij. Dit houdt in dat het gebouw aan de specifieke criteria voor stolpboerderijen voldoet.
• Het ontwerp is in zijn geheel niet van een stolp afgeleid, maar heeft bijzondere eigen architectonische kwaliteiten.

Daarbij is het wel van belang dat de streekeigen landelijke bebouwing beschermd wordt, opdat de cultuurhistorische en landschappelijke waarde niet verloren gaat.

Relatie met de omgeving

• de kleinste en bepalende eenheid van het gebied omvat op zichzelf staande gebouwen op een erf;
• wanneer wordt gerefereerd aan de stolpboerderij, dient te worden voldaan aan de specifieke criteria die voor de stolpboerderij gelden;
• de hoofdgevel van het pand dient aan de hoofdstraat te liggen, en daaraan evenwijdig te lopen;
• de bebouwing dient vrij op het erf te staan, enigszins terug gelegen van de straat;
• woningen zijn uitsluitend in de eerste bebouwingslijn toegestaan;
• handhaaf, waar dat aan de orde is, het doorzicht naar het achterliggende landschap.

Massa en opbouw van het gebouw

• de nokrichting dient of haaks op, of parallel aan de straat te zijn
• gesloten gevelwanden aan de openbare ruimte dienen voorkomen te worden;
• aanpassingen moeten worden uitgevoerd conform de architectonische vormtaal van het hoofdgebouw;
• er moet onderscheid gemaakt worden tussen de massa van hoofdgebouw en bijgebouwen;
• aan- en bijgebouwen dienen zich achter het hoofdgebouw te bevinden;
• aan- en opbouwen dienen ondergeschikt te zijn toegevoegd aan, of opgenomen te zijn in, de hoofdmassa;
• gevelopbouwen dienen niet op het dak of de dakrand geplaatst te worden;
• balkons zijn aan de voorzijde niet toegestaan;
• de functie van het gebouw dient afleesbaar te zijn in de vorm;
• een wolfseind is niet toegestaan;
• gevels dienen verticaal geleed te zijn.

Detaillering, materiaal en kleur

• de elementen in de gevel (deuren, ramen, etc.) dienen in een consistente verhouding te staan tot elkaar en de gevel als geheel;
• de detaillering dient in overeenstemming te zijn met de karakteristieken van het landelijk gebied (schuren, e.d.);
• dakkapellen dienen in dezelfde stijl te zijn uitgevoerd als het hoofdgebouw;
• de detaillering van hoofddrager en kozijnen dient sober en zorgvuldig te zijn;
• glasroeden en type detailleringen dienen van de totale architectuur van de gevel afgeleid te zijn, en dienen te passen in de Hollandse traditie;
• pas karakteristieke detaillering toe in dorpels, lateien, vensterbanken, goten, gootklossen, windveren en dergelijke;
• het kleur- en materiaalgebruik dient volgens traditioneel gebruik te zijn;
• witte steen als hoofddrager is niet toegestaan;
• gebruik materiaal dat voor het gebied kenmerkend is, namelijk hout (voor gevel, kozijnen en deuren), metselwerk en keramische dakpannen;
• gevelreclame is niet toegestaan.

Toetsing

De welstandscriteria zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan Zeevang wordt in de regels van dit bestemmingsplan opgenomen als voorwaarde voor de bouw van de woningen, net als het beeldkwaliteitsplan voor de IJsselmeerdijk 8.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan wijzigingsregels

4.1 Algemeen

Voor de realisatie van de nieuwe woningen is het nodig om de bestemming van het plangebied te wijzigen. De huidige bestemming biedt namelijk geen mogelijkheden om de nieuwe woningen te realiseren. Er is enkel één bedrijfswoning toegestaan binnen de agrarische bestemming. In het bestemmingsplan is in artikel 36.4 de wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming 'Agrarisch met waarden' te wijzigen in de bestemming 'Wonen'. Daarmee is het wel mogelijk om te voorzien in de beoogde woningen. Hieronder wordt de wijzigingsbevoegdheid aangehaald en getoetst aan het initiatief.

4.2 Bestemmingswijziging

36.4.1 Wijziging

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd:

• a. de gronden gelegen binnen het bouwvlak van de bestemming 'Agrarisch met waarden' te wijzigen in de bestemming 'Wonen', waarbij aangetoond dient te worden dat omliggende bedrijven door de wijziging niet in hun bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt en dat de overige gronden gelijktijdig met de bestemmingswijziging worden gewijzigd in de bestemming 'Agrarisch met waarden' en waarbij de Provincie Noord-Holland geraadpleegd zal worden.

36.4.2 Voorwaarden aan wijziging

Bij de wijziging naar de bestemming 'Wonen' als bedoeld in lid 36.4.1 onder a worden de volgende regels in acht genomen:

• a. het betrokken agrarisch bedrijf wordt/is beëindigd en voortzetting daarvan is, in redelijkheid, niet meer te verwachten;
• b. de resterende achterliggende gronden dienen te worden toegevoegd aan de productiegronden van het veenweidegebied;
• c. bij de sloop van tenminste 1000 m2 bestaande in onbruik geraakte bedrijfsbebouwing mogen 2 woningen worden gebouwd;
• d. de landschappelijke en cultuurhistorische effecten van de wijziging in een beeldkwaliteitsplan zijn beschreven en verbeeld.

Toetsing voorwaarden

• a. Het agrarische bedrijf in het plangebied is beëindigd. Daarom en door de voor een moderne melkveehouderij beperkte omvang van het perceel en het bouwperceel is een voortzetting van een agrarisch bedrijf op deze plek niet reëel.
• b. De resterende achterliggende gronden zullen worden toegevoegd aan de productiegronden van het veenweidegebied. De resterende gronden zullen in gebruik worden genomen door een ander agrarisch bedrijf.
• c. Er wordt meer dan 1200 m2 aan bestaande bedrijfsbebouwing gesloopt. Derhalve is het toegestaan om de twee beoogde woningen te bouwen.
• d. De landschappelijke en cultuurhistorische effecten van de wijziging zijn in kaart gebracht in het beeldkwaliteitsplan welke is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting. Hieruit is naar voren gekomen dat er geen negatieve effecten te verwachten zijn op de landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

4.3 Conclusie

De beoogde bestemmingswijziging voldoet aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden

5.1 Milieuaspecten

5.1.1 Inleiding

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) moet de gemeente in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving opnemen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In deze paragraaf worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Ook is een paragraaf gewijd aan het al dan niet noodzakelijk zijn van een milieueffectrapportage of milieueffectbeoordeling.

5.1.2 Bodem

Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Wanneer (een deel van) de bodem in het plangebied verontreinigd is, moet worden aangetoond dat het bestemmingsplan, rekening houdend met de kosten van sanering, financieel uitvoerbaar is. Bodemonderzoeken mogen in de regel niet ouder dan 5 jaar oud zijn. Uitzondering hierop zijn de plannen waar de bodem niet verdacht is op bodemverontreiniging en/of bodemonderzoeken de bodemkwaliteit voldoende weergeven en er geen onoverkomelijke problemen te verwachten zijn bij de bestemmingsplanwijziging.

Voor onderhavig plan zijn door Certicon Bodemexperts twee bodemonderzoeken uitgevoerd voor zowel de nieuwbouwlocatie als de bestaande woning. Het onderzoek voor de nieuwbouwlocatie is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting. Het onderzoek voor de bestaande woning is opgenomen als Bijlage 3 bij deze toelichting. Hierna worden de uitkomsten beschreven

Nieuwbouwlocatie

Het terrein is in eerste instantie onderzocht conform de NEN 5740. Tijdens het onderzoek bleek het terrein sterk puinhoudend. In het puin was op een aantal plekken asbest aanwezig wat overeen komt met het puin uit de gedempte sloot die aangrenzend is gelegen aan de onderzoekslocatie. Van de sterk puinhoudende bodem zijn monsters genomen om de milieu hygiënische kwaliteit vast te stellen. De fijne fractie bleek heterogeen sterk verontreinigd te zijn met PAK en matig met zware metalen. De bodem bestaat tot circa 1,0 tot 1,5 m-mv hoofdzakelijk uit grof puin met afval, hout. De fijne fractie tussen het puin is heterogeen matig tot sterk verontreinigd met zware metalen en PAK. Bij een aantal graafgaten/sleuven is zintuigelijk in zwakke tot sterke mate asbest aangetroffen.

Certicon adviseert om het gehele terrein in het kader van de zorgplicht door een BRL7000 gecertificeerd bedrijf te laten saneren waarbij het puin wordt verwijderd en een leeflaag wordt aangebracht. De initiatiefnemer neemt dit advies over.

Onderzoeksgebied geprojecteerd over de nieuwe situatie

Zoals op bovenstaande afbeelding te zien is, is de zuidwestelijke hoek niet meegenomen in de bodemonderzoeken. Daarom is door adviesbureau Verhoeven Milieutechniek nog een bodemonderzoek uitgevoerd voor deze locatie. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 4. Hierna worden de uitkomsten kort besproken.

Voor de onderzoekslocatie is voor de algemene kwaliteit de hypothese gesteld van een verdachte locatie met betrekking tot het voorkomen van een bodemverontreiniging. Op basis van de onderzoeksresultaten dient de gestelde hypothese aangenomen te worden, aangezien plaatselijk in de zandige bovengrond met diverse bodemvreemde bijmengingen, alsmede in de venige ondergrond met bodemvreemde bijmengingen, sterk verhoogde gehalten voor PAK zijn aangetoond.

Op basis van de resultaten voor de PFAS parameters in het onderzochte mengmonsters van de zandige bovengrond met diverse bodemvreemde bijmengingen voldoet de grond aan de functieklasse “landbouw/natuur” (achtergrondwaarde) uit het handelingskader.

Opgemerkt wordt dat verspreid over de onderzoekslocatie bodemvreemde lagen aanwezig zijn tot minimaal 2,0 m-mv. Mogelijk betreft dit dempings-/stortmateriaal uit het verleden en kunnen de aangetroffen verhoogde gehalten voor PAK (en zware metalen in mindere mater) hieraan gerelateerd worden.

In het grondwater is maximaal een licht verhoogd gehalte voor barium aangetoond.

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt bestaan vooralsnog belemmeringen tegen de voorgenomen herontwikkeling in verband met de aangetroffen sterke verontreiniging met PAK in de boven- en ondergrond in de grond- en puinlagen.

De omvang van de grondverontreiniging met PAK is niet volledig afgeperkt, waardoor formeel gezien middels een aanvullend nader onderzoek de ernst, omvang en spoedeisendheid dient te worden bepaald. De verontreiniging is duidelijk te relateren aan de bodemvreemde lagen verspreid over de gehele locatie.

Ten behoeve van de voorgenomen herontwikkeling zijn sanerende maatregelen noodzakelijk om de locatie geschikt te maken voor het toekomstig gebruik. De sanerende maatregelen dienen uitgevoerd te worden conform de beoordelingsrichtlijnen SIKB 6000 “Milieukundige begeleiding van (water)bodemsanering en nazorg” en/of SIKB 7000 “Uitvoering van (water)bodemsaneringen en ingrepen in de waterbodem”. Voorafgaand aan de uit te voeren sanering dient een BUS-melding of saneringsplan opgesteld te worden en te worden ingediend bij het bevoegd gezag ter beoordeling.

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor de nieuw te bouwen woningen zal initiatiefnemer het aanvullend onderzoek laten uitvoeren en zal, voor de gehele nieuwbouwlocatie, een BUS-melding of saneringsplan indienen bij het bevoegd gezag.

Bestaande woning

Ter plaatse van de onderzoekslocatie bestaat de bovengrond uit matig siltige klei. Plaatselijk bestaat de bovengrond uit zeer fijn matig siltig zand. Vanaf circa 1,0 m-mv bestaat de bodem uit veen. De bovengrond bevat in zwak tot matige hoeveelheid baksteen of puin. Het puin in de bovengrond is waarschijnlijk in het verleden aangebracht als versteviging van het perceel, of is achtergebleven in de bodem na de sloop van de schuur. Op het maaiveld en in de bodem is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen.

De bovengrond is over het algemeen licht verontreinigd met diverse zware metalen, PAK en PCB. In boring B14 is na uitsplitsing een matige verontreiniging met lood gemeten.

Het grondwater is matig verontreinigd met nikkel. Mogelijk wordt dit veroorzaakt doordat de bodem rond de grondwaterstand zwak puin houdend is.

Van de locatie zijn twee mengmonsters samengesteld van de puinhoudende bovengrond. In geen van de mengmonsters is asbest boven de detectiegrens van <2,0 mg/kg droge stof aangetroffen.

De aangetroffen verontreinigingen houden vermoedelijk verband met de aangetroffen puinbijmenging en brengen geen onaanvaardbare milieuhygiënische risico’s met zich mee. Op basis van de resultaten van dit onderzoek bestaat er wat betreft de milieuhygiënische bodemkwaliteit geen belemmering voor de verkoop van de locatie.

5.1.3 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gebruikt. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Onderhavige ontwikkeling voorziet in het veranderen van een milieubelastende functie naar een milieugevoelige functie. De melkveehouderij op het perceel wordt opgeheven, de bedrijfsbebouwing wordt, op de bedrijfswoning na, gesloopt en er komen twee nieuwe vrijstaande woningen voor in de plaats. Derhalve is alleen sprake van inwaartse zonering. In de omgeving van het plangebied zijn twee milieubelastende functies aanwezig: een paardenfokkerij en een zorgboerderij. Beide zijn ten zuiden van het plangebied gelegen.

In de richtafstandenlijst geldt voor de paardenfokkerij aan de IJsselmeerdijk 11 milieucategorie 3.1, met een bijbehorende richtafstand van 50 meter. In de lijst komt verpleeghuizen het best overeen met de zorgboerderij aan de IJsselmeerdijk 12. Hiervoor geldt milieucategorie 2, met een bijbehorende richtafstand van 30 meter. adres van paardenfokkerij en zorgboerderij.

De paardenfokkerij is op circa 200 meter afstand gelegen van de dichtstbijzijnde nieuwe woning. De zorgboerderij is op circa 300 meter afstand gelegen. Er wordt ruimschoots voldaan aan de richtafstanden. Derhalve vormen milieuzoneringen geen belemmering voor onderhavig plan.

5.1.4 Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de planologische medewerking aan nieuwe ontwikkelingen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. Het plangebied is alleen gelegen binnen de invloedssfeer van verkeerswegen.

Voor dit plan is door adviesbureau Tecmap een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 5 bij deze toelichting. Hierna worden de uitkomsten kort besproken.

De hoogst berekende geluidbelasting op de nieuwe woningen bedraagt na aftrek 38 dB Lden. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB Lden. Er hoeft geen hogere grenswaarde te worden aangevraagd.

Het akoestisch onderzoek is uitgegaan van een oude versie van het inrichtingsplan. Bij de actuele versie zijn de woningen echter verder naar achter verschoven ten opzichte van de weg, waardoor ervan uit kan worden gegaan dat de berekende geluidbelasting in ieder geval gelijk of zelfs lager is.

Voor de woningen moet worden voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012 ten aanzien van de karakteristieke geluidwering van de gevels, waarbij uitgegaan moet worden van de gecumuleerde geluidbelasting exclusief aftrek ex artikel 3.4 RMV 2012. De grenswaarde van het geluidniveau in de geluidgevoelige ruimten van de nieuw te realiseren woning mag daarbij maximaal 33 dB bedragen. Omdat de geluidbelasting lager is dan de voorkeursgrenswaarde, moet de karakteristieke geluidwering van de woningen volgens het Bouwbesluit 20 dB bedragen.

5.1.5 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer (verder: Wm) zijn eisen opgenomen waaraan de luchtkwaliteit in de buitenlucht moet voldoen. Hierbij is onderscheid gemaakt in grenswaarden waaraan nu moet worden voldaan en grenswaarden waaraan in de toekomst moet worden voldaan. De meest kritische stoffen zijn stikstofdioxide en fijn stof. Aan de andere stoffen die in de Wet worden genoemd wordt in Nederland, behoudens bijzondere situaties, overal voldaan.

Op grond van artikel 5.16 Wm kan de gemeenteraad een bestemmingsplan met mogelijke gevolgen voor de luchtkwaliteit alleen vaststellen wanneer aannemelijk is gemaakt dat:

• het bestemmingsplan niet leidt tot het overschrijden van de in de wet genoemde grenswaarden, of
• de luchtkwaliteit als gevolg van het bestemmingsplan per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft, of, bij een beperkte toename, door een met de ontwikkeling samenhangende maatregel of effect, per saldo verbetert, of
• het bestemmingsplan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een stof waarvoor in de wet grenswaarden zijn opgenomen, of
• de ontwikkeling is opgenomen of past in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

In de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' zijn categorieën van gevallen aangewezen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Wanneer een ontwikkeling valt onder één van die categorieën is het niet nodig een onderzoek naar de luchtkwaliteit uit te voeren.

Met onderhavig plan wordt bedrijfsbebouwing gesloopt en er komen twee woningen voor in de plaats. De nieuwe woningen vallen onder de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' (in de categorie: maximaal 1.500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg). Derhalve is het niet nodig luchtkwaliteitsonderzoek uit te voeren voor dit wijzigingsplan.

5.1.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport ervan. Op basis van de criteria zoals onder meer gesteld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen worden bedrijven en activiteiten geselecteerd die een risico van zware ongevallen met zich mee (kunnen) brengen. Daarbij gaat het vooral om de grote chemische bedrijven. Ook kleinere bedrijven als LPG-stations, opslagen van bestrijdingsmiddelen, buisleidingen, transportactiviteiten en luchtverkeer zijn als potentiële gevarenbron aangemerkt.

Uitsnede risicokaart

Uit bovenstaande uitsnede van www.risicokaart.nl blijkt dat het plangebied niet ligt binnen de invloedssfeer van Bevi-bedrijven en van transportassen voor gevaarlijke stoffen. Externe veiligheidsrisico's staan de uitvoerbaarheid van onderhavig plan dan ook niet in de weg.

5.1.7 Milieueffectrapportage

Het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is een algemene maatregel van bestuur (AMvB). Het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is essentieel om te kunnen bepalen of bij de voorbereiding van een plan of een besluit een m.e.r.-(beoordelings)procedure moet worden doorlopen. Uit artikel 7.2 Wet milieubeheer volgt dat de m.e.r.-plicht voor een belangrijk deel is geregeld in het Besluit m.e.r.

In de bijlage van het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het de ruimtelijke onderbouwing plan-m.e.r.-plichtig (onderdelen C en D), project-m.e.r.-plichtig (onderdeel C) of m.e.r.-beoordelingsplichtig (onderdeel D) zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. In de bijlage van het Besluit m.e.r. is in categorie D (14) opgenomen: de oprichting, wijziging of uitbreiding van een installatie voor het fokken, mesten of houden van dieren. Dit plan voorziet echter niet in een wijziging van de veebezetting en is daarmee niet rechtstreeks plan-m.e.r.-, project-m.e.r. of m.e.r.-beoordelingsplichtig. Omdat het planvoornemen wel een activiteit (wijziging inrichting) betreft zoals genoemd in lijst D is een vormvrije m.e.r. beoordeling nodig.

Kenmerken van het project

Het planvoornemen betreft een functiewijziging naar de bestemming 'Wonen' en 'Agrarisch met waarden'. Er is geen sprake meer van veebezetting. In de nieuwe wordt voorzien in drie burgerwoningen, waaronder de bestaande bedrijfswoning. Het plangebied heeft een oppervlakte van ruim 6500 m2.

Plaats van het project

Het perceel IJsselmeerdijk 8 is gelegen ten zuiden van het dorp Warder. Dit dorp is gelegen in het noordelijke buitengebied van de gemeente Edam-Volendam. Het perceel is op circa 1 km ten zuidoosten van Warder en 6 km ten noorden van Volendam gelegen. Het plangebied is deels gelegen in de beschermingszone van een waterkering.

In het kader van het opnamevermogen van het natuurlijke milieu, waaronder het vermogen om stoffen op te kunnen nemen, wordt ingegaan op de volgende gebieden.

Gevoelige gebieden

Het plangebied ligt buiten de begrenzing van het Natuurnetwerk Nederland. De provincie hanteert geen externe werking als het gaat om het NNN, de Nee-tenzij toets is derhalve niet aan de orde. Het plangebied betreft tevens geen weidevogelgebied of een ander gebied dat is beschermd overeenkomstig het provinciale natuurbeleid. Dergelijk beschermd gebied zal derhalve niet verloren gaan of aangetast worden. Het plangebied ligt binnen de vastgestelde kritische afstand van de naastgelegen Natura 2000-gebieden 'Polder Zeevang' en 'Markermeer & IJmeer'. In paragraaf 5.3 wordt hier nader op ingegaan. Verder ligt het plangebied buiten beschermingszones van de gebieden die tegen verzuring worden beschermd op basis van de Wet ammoniak en veehouderij.

Gebieden waarin bij communautaire wetgeving vastgestelde normen inzake milieukwaliteit reeds worden overschreden

Het plangebied grenst aan de Natura 2000-gebieden 'Polder Zeevang' en 'Markermeer & IJmeer'. Voor dit plan is een stikstofberekening uitgevoerd. In paragraaf 5.3 wordt hier nader op ingegaan. Daaruit blijkt dat dit plan geen nadelig effect heeft op Natura 2000-gebieden. Tevens verdwijnt met dit plan de veebezetting volledig, waardoor op voorhand al een verbetering bereikt wordt.

Gebieden met een hoge bevolkingsdichtheid

Het plangebied is gelegen in het grote buitengebied van Warder. Hier zijn veel agrarische bedrijven aanwezig, die verspreid staan in het verder dunbevolkte landschap. Rondom het plangebied is dan ook geen sprake van een gebied met een hoge bevolkingsdichtheid.

Landschappen van historisch, cultureel of archeologisch belang

Het plangebied is gelegen in het Bijzonder Provinciaal Landschap 'Zeevang'. Uit de beschouwing in paragraaf 3.2.2 en het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1) is gebleken dat de kernkwaliteiten van het landschap niet geschaad worden met dit wijzigingsplan. In paragraaf 5.2 wordt ingegaan op archeologie.

Kenmerken potentiële effecten

In dit hoofdstuk zijn de potentiële effecten nader omschreven. Het gaat om de aspecten bodem, milieuzoneringen, geluid, luchtkwaliteit en externe veiligheid. Verder wordt in paragraaf 5.3 ingegaan op beschermde soorten en gebieden en in paragraaf 5.4 de waterparagraaf.

Conclusie

Op basis van de voorgaande vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt geconcludeerd, gelet op de aard en relatieve omvang van het project, de plaats hiervan en de kenmerken van de potentiële effecten, dat er geen negatieve milieugevolgen aan de orde zijn. Daarmee hoeft er geen m.e.r.-procedure te worden doorlopen.

5.2 Archeologie, cultuurhistorie en monumenten

De omvang van de geplande verstoringen overschrijdt de vrijstellingsgrenzen zoals die in het geldende gemeentelijk archeologiebeleid zijn aangegeven. Derhalve is door Archeologenbureau Argo een bureauonderzoek uitgevoerd naar de archeologische waarden op het plangebied. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 6 bij deze toelichting. Uit het bureauonderzoek is gebleken dat het plangebied een lage kans heeft op archeologische resten vanaf de Romeinse Tijd tot en met de Nieuwe Tijd. Archeologenbureau Argo adviseert derhalve dat een vervolgonderzoek niet nodig is en het plangebied vrij te geven voor de beoogde ontwikkelingen op het plangebied. Het advies van Archeologenbureau Argo wordt overgenomen, dat betekent dat er geen vervolgonderzoek uitgevoerd hoeft te worden. Het plangebied kan worden vrijgeven voor de voorgenomen ontwikkelingen. Wel blijft de vondstmeldingsplicht (art. 5.10 Erfgoedwet) in stand.

Binnen het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden en monumenten aanwezig.

5.3 Ecologie

Door Inventarium flora en fauna is een quickscan in het kader van de Wet natuurbescherming uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 7 bij deze toelichting. De uitkomsten van dit onderzoek worden hierna kort benoemd.

Soortenbescherming

Tijdens het veldbezoek zijn geen beschermde flora en fauna aangetroffen. Negatieve effecten zijn dan ook niet te verwachten.

Gebiedsbescherming

Natura 2000

Gezien de aard van de werkzaamheden en de afstand ten opzichte van Natura 2000-gebieden wordt geen verstoring verwacht.

Natuur Netwerk Nederland

Volgens de routekaart NNN is vastgesteld dat een verdere toetsing niet aan de orde is.

Stikstofberekening

Voor dit plan is door adviesbureau Teus' Advies een stikstofdepositie-onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 8. Uit de berekeningen blijkt dat zowel de aanleg- als gebruiksfase niet leidt tot een relevante toename van stikstofdepositie. Uit de berekeningen volgen geen toenames die hoger zijn dan 0,00 mol/ha/jaar.

Houtopstanden

Binnen de beoogde ontwikkeling zijn geen kapwerkzaamheden voorzien.

5.4 Waterparagraaf

Voor dit plan is aan het hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier om advies gevraagd, aangezien het plangebied binnen de beschermingszone van de IJsselmeerdijk is gelegen. Het Hoogheemraadschap heeft het volgende aangegeven met betrekking tot het initiatief:

“We hebben naar dit plan gekeken en gekeken wat er mogelijk is op deze locatie. Het plan bevindt zich in de beschermingszone van de legger, en valt in beschermingszone B. Volgens bijlage 2 van de Keur is het plan (met de vuistregel) gelegen binnen het profiel van vrije ruimte (PVVR). De vuistregel geeft een ruimte beslag vanuit de buitenteen van de dijk richting de polder (100 m). Het belangrijkste punt hier is dat er buiten het PVVR gebleven wordt. Het PVVR is de ruimtereservering voor dijkversterkingen, middels een oplossing in grond (gezien de kosten en de mogelijke aanpasbaarheid), voor de komende 100 jaar. In de aankomende dijkversterking, die geldt voor 50 jaar, wordt de waterkering met de as naar buiten gelegd/verschoven met ongeveer 22 meter. Dit geeft extra ruimte voor toekomstige dijkversterkingen aan de binnenkant. Een collega van de Alliantie heeft aangegeven dat de huisjes niet in de stabiliteitsszone komen te staan omdat de glijcirkel door de teensloot heen loopt. Daarnaast geeft hij aan dat de hoogte voor 100 jaar vergelijkbaar is met de huidige aanleg hoogte. Hierdoor is te verwachten dat de huidige versterking op die locatie, de komende 100 jaar, ongeveer hetzelfde dijkprofiel en ruimtebeslag blijft houden als dat het nu aangelegd gaat worden. We verwachten dus niet dat de huisjes binnen het PVVR een stabiliteitszone komen te liggen. Bij een eventuele kleine kruinverhoging, is er voldoende ruimte om een stabiele dijk te creëren ter plaatse van het talud, de berm van de waterkering. Het is plan voor de huisjes is daarom vanuit Waterveiligheid prima.”

Met dit wijzigingsplan neemt de hoeveelheid bebouwing per saldo af. Er wordt meer dan 1200 m2 aan bedrijfsbebouwing gesloopt en er komen twee woningen van gezamenlijk circa 200 m2 voor in de plaats. Verder is het plangebied gelegen in agrarisch gebied. Hemelwater kan en zal blijven infiltreren in de bodem. Aangezien er in het plangebied geen toename van verhard oppervlak is groter dan 1500 m2, is er geen aanleiding om waterbergende maatregelen te treffen. Wel zal bij de realisatie van de nieuwe woningen rekening gehouden moeten worden met een hoge grondwaterstand. Zo nodig dienen de locaties voor de nieuwe woningen opgehoogd te worden om voldoende drooglegging te creëren ten opzichte van het grondwater. Omdat het om twee vrijstaande woningen gaat op ruime kavels is dat ter plaatse goed realiseerbaar.

Negatieve effecten op de waterhuishouding zijn niet aan de orde.

5.5 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen dat in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is aangewezen. Onderhavig wijzigingsplan voorziet niet een bouwplan in de zin van de Bro.

Met de initiatiefnemer is een anterieure- en planschadeovereenkomst gesloten. Hierin is geregeld dat alle kosten die samenhangen met de onderhavige wijziging van het bestemmingsplan voor rekening komen van initiatiefnemer. Deze herziening heeft derhalve voor de gemeente geen financiële gevolgen. Derhalve is het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk.

5.6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Informeren omwonenden

Initiatiefnemer heeft de buurtbewoners geïnformeerd over het planvoornemen. Het verslag hiervan is opgenomen als Bijlage 9. Omdat het inrichtingsplan daarna nog is aangepast, zijn de buurtbewoners opnieuw geïnformeerd middels een informatiebijeekomst. Ook de gemeente was hierbij aanwezig. De omwonenden zijn geïnformeerd en hebben vragen kunnen stellen en hun reactie kenbaar kunnen maken. De algemene bevindingen waren erg positief. De reactie van de omwonenden leidt niet tot aanpassingen van het plan. Het verslag van de participatiebijeenkomst is opgenomen als Bijlage 10.

Vooroverleg

Het concept wijzigingsplan is toegezonden aan de provincie Noord-Holland, hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier en de Dorpsraad van Warder in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

De dorpsraad en het hoogheemraadschap hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben op dit plan.

De provincie heeft in per mail van 20 december 2022 het volgende laten weten:

Bij het plan zijn duidelijke plantekeningen gevoegd, die goed de verschillen laten zien tussen de huidige en nieuwe situatie. Hierin valt de zichtlijn tussen de twee compensatiewoningen direct op. Wij vragen ons echter af in hoeverre sprake kan zijn van een zichtlijn, wanneer hier twee bijgebouwen, parkeerplaatsen en een groene erfafscheiding worden gesitueerd. Een verbetering van het doorzicht ten opzichte van de huidige situatie lijkt hierdoor beperkt.

Op zich is het denkbaar dat op deze locatie twee compensatiewoningen worden gerealiseerd, maar wij zijn in deze uitwerking niet overtuigd van de noodzakelijkheid van de tweede compensatiewoning om de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. Het voorgelegde plan zou beter en effectiever zijn zonder de tweede compensatiewoning.

In de uitwerking is gekozen voor drie individuele woningen, georiënteerd op de dijk, zonder dat er sprake is van hiërarchie in volumes. De referentiebeelden laten echter een schuurachtige uitstraling zien, wat suggereert dat de compensatiewoningen de uitstraling krijgen van bijgebouwen. Dit is een ontwerpkeuze, maar een erfachtige opzet (met eventueel een woning aan de Hogendijkertocht) is dan misschien logischer en aantrekkelijker in deze situatie.

We adviseren de initiatiefnemer verder door te ontwerpen en goed te kijken naar de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristiek van de omgeving. De Leidraad Landschap en Cultuurhistorie biedt goede handvatten.

We zien een aangepast plan graag een volgende keer terug.

Het plan is aangepast en voorgelegd aan de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit (ARK) van de provincie op 24 januari 2023. Hieronder is het ARK-advies te lezen:

Het aangepaste plan is een sterke verbetering ten opzichte van de vorige versie. Er is nu meer rekening gehouden met de zichtlijnen tussen de woningen door en de boomgaard versterkt het erfensemble. Ook is erop gelet dat de beplanting de openheid niet alsnog aantast.

Tijdens het gesprek met gemeente en initiatiefnemer was er nog wat discussie over de oriëntatie van de meest zuidelijke woning. Gevoelsmatig zou er erfensemble sterker zijn als deze woning dezelfde oriëntatie heeft als de andere woningen, maar aangezien de locatie precies langs een knik in de dijk ligt is het logischer dat deze woning evenwijdig aan de verkaveling van het landschap ligt. Mogelijk dat de richting van de erfafscheiding hier nog voor een verbetering kan zorgen. We hebben gevraagd dit te onderzoeken en ruimtelijk in beeld te brengen.

De gemeente kwam met de vraag hoe om te gaan met (vergunningsvrije) bouwwerken. Hiervoor hebben we aangegeven dat deze zoveel mogelijk geïntegreerd moeten zijn in het hoofdgebouw, zodat de zichtlijnen tussen de woningen behouden blijven. Voor de middelste woning geldt dat de bouwwerken achter de boomgaard blijven.

Wij zien het vernieuwde plan graag terug in een volgend ARK-overleg.

Het plan is aangepast naar aanleiding van de opmerkingen van de ARK. Op 7 februari 2023 is het aangepaste plan naar de provincie gestuurd. Op 15 februari 2023 meldde de provincie op basis van het aangepaste plan:

Wij zijn akkoord met de wijzigingen. De oriëntatie van de bebouwing en plaatsing van uitbouwen zijn in conform het eerdere gegeven advies.

Hiermee waren er ook vanuit de provincie Noord-Holland geen bezwaren of opmerkingen meer over het plan. Het plan voldoet aan provinciaal beleid.

Ontwerpfase

Van 18 mei 2023 tot en met 29 juni 2023 heeft het ontwerp van dit bestemmingsplan ter inzage gelegen. Toen zijn geen zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

De wijzigingsbevoegdheid voor het veranderen van de bestemming van het (agrarische) bouwperceel betreft het veranderen van de bestemmingen en aanduidingen op de plankaart c.q. de verbeelding. Met dit plan wordt dan ook alleen de plankaart van het bestemmingsplan 'Buitengebied Zeevang 2016' gewijzigd.

Het huidige agrarische bouwvlak krijgt de bestemmingen 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden', 'Tuin', 'Tuin - Openheid', 'Water' en 'Wonen'. Het huidige agrarische bouwperceel wordt hiermee opgeheven.

Alle woningen krijgen een eigen woonbestemming en bouwvlak. Binnen het bouwvlak is een vrijstaande woning toegestaan. Hiermee wordt de bedrijfswoning als burgerwoning bestemd en wordt voorzien in de twee nieuwe woningen. De woonbestemmingen van de nieuwe woningen worden strak ingekaderd. Aan de zij- en achterkant van deze woningen komt de bestemming 'Tuin - Openheid'. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en bouwwerken gebouwd worden, ook niet vergunningsvrij. Door deze bestemming wordt het perceel niet gezien als achtererfgebied in het kader van de Bro. Er is voor deze beperkende constructie gekozen om het behoud en doorzicht naar het landschap te behouden c.q. waarborgen. Uit jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2018:571) blijkt dat het mogelijk is vergunningsvrij bouwen uit te sluiten op grond van locatie-specifieke omstandigheden. In dit geval is ervoor gekozen een regeling op te nemen, die het bebouwen van gronden met een tuinbestemming beperkt, en daarbij te bepalen dat de gronden met die bestemming niet dienen te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II van het Bor. Praktisch zijn binnen de woonbestemmingen van de nieuwe woningen dus alleen aangebouwde bijgebouwen mogelijk.

Aan de voorzijde van de nieuwe woningen komt de bestemming 'Tuin'. Hiermee wordt voorzien in de oprit en de boomgaard. De overige gronden van het huidige agrarische bouwperceel, welke niet nodig zijn voor de woonbestemming en tuinbestemmingen, blijven de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' behouden, maar dan zonder bouwvlak.

Tevens zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie - 5' en 'Waterstaat - Waterkering', evenals de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - dijk', overgenomen uit het geldende bestemmingsplan. Met dit wijzigingsplan wordt dan ook niet in nieuwe bestemmingsregels voorzien. De geldende regels blijven onverkort gelden.

Verbeelding geprojecteerd over het inrichtingsplan