| Plan: | Kenniskwartier Zuid, eerste fase |
|---|---|
| Plannummer: | K1203BPGST |
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.K1203BPGST-OH01 |
Algemeen
De verbeelding is de kaart waarop door middel van letters, cijfers, lijnen en aanduidingen het toegestane gebruik van de gronden en de mogelijke bouwhoogtes cq volumes staan aangegeven. De kaart heeft, in samenhang met de regels, een bindend karakter.
Als ondergrond voor de verbeelding is een recente topografische kaart gehanteerd. Daarmee kan exact worden bepaald waar het plan is gelegen en hoe begrenzingen lopen. Om de goede leesbaarheid van de analoge verbeelding van de digitale verbeelding te waarborgen is gekozen voor een schaal van 1:1000. De kaarten zijn voorts voorzien van een legenda en een noordpijl. Het plangebied van het bestemmingsplan is aan de hand van een plangrens (bolletjeslijn) op de verbeelding weergegeven.
De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:
De regels in hoofdstuk 1 en de algemene regels in hoofdstuk 3 gelden voor het bestemmingsplan als geheel. Zij werken door in de diverse bestemmingen.
Hieronder volgt per opgenomen artikel een toelichting. Daar waar het betreffende artikel vanwege de erin opgenomen regeling dit vraagt zal uitgebreid worden ingegaan op die regeling. Voor de overige artikelen wordt volstaan met een meer beperkte uitleg.
Artikel 1 geeft, in alfabetische volgorde, een omschrijving van een aantal begrippen dat in de regels wordt gebruikt. Hiermee wordt formeel vastgelegd wat wel en niet onder het betreffende begrip moet worden verstaan. Dit artikel is dus primair bedoeld om begrippen duidelijk te begrenzen en niet om de gedachten achter de gebruikte termen uit te leggen. Daarvoor is juist deze toelichting bedoeld. In deze toelichting worden gehanteerde begrippen waar nodig uitgelegd. De gehanteerde omschrijving van de begrippen komt overeen met de wijze waarop deze in andere actuele Amsterdamse (grootstedelijke) bestemmingsplannen wordt omschreven.
Met dit artikel wordt aangegeven op welke wijze moet worden beoordeeld in hoeverre een initiatief past binnen de minima en maxima die in de overige regels worden aangegeven.
Bestemming en bestemmingsomschrijving
De hoofdfunctie binnen het gebied is die van universitair en hoger beroeps onderwijs. Daarbij wordt tevens voorzien in wonen, en ondersteunende voorzieningen. De woonfunctie en de overige voorzieningen zijn ofwel dusdanig beperkt in omvang dat deze als ondergeschikt binnen de totale universiteitsfunctie kunnen worden beschouwd (onder andere detailhandel, sportvoorzieningen), ofwel functioneel dusdanig verbonden met de campusgedachte (onder andere studentenhuisvesting, universiteitsgelieerde bedrijvigheid) dat niet gekozen is voor een gemengde bestemming, maar voor een bestemming Maatschappelijk, waarin al deze functies zijn ondergebracht.
In het eerste lid van artikel 3 wordt geregeld welke functies in beginsel zijn toegestaan. Beperkingen in omvang en situering zijn voor zover daarvoor vanuit oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanleiding bestaat via (met name) de bouw- en specifieke gebruiksregels.
Bouwregels
In het tweede lid zijn de bouwregels opgenomen. Er is daarbij een onderscheid gemaakt tussen bovengrondse gebouwen en ondergrondse gebouwen, waarbij de laatste categorie binnen het hele bestemmingsgebied mogen worden gerealiseerd, en maximaal een bouwdiepte mogen hebben van twee bouwlagen.
Voor de bovengrondse gebouwen zijn op de verbeelding drie bouwvlakken opgenomen waarbinnen gebouwen mogen worden opgericht. Daarbinnen zijn verschillende maatvoeringsvlakken opgenomen, die de maximale bouwhoogte per maatvoeringsvlak aangegeven. Overeenkomstig de bergipsbepaling in artikel 1, lid 1.40 geldt binnen de bestemming Maatschappelijk als peil voor de bouwhoogte het N.A.P, tenzij in de planregels anders aangegeven. De op de verbeelding aangegeven bouwhoogtes zijn allemaal ten opzichte van N.A.P. Wel wordt middels de planregels geregeld dat voor de planonderdelen die gelegen zijn langs de De Boelelaan niet meer dan 50% tot aan de op de verbeelding aangegeven bouwhoogte mag worden gerealiseerd. Het overige gedeelte kent een maximale bouwhoogte van 35 meter, gemeten vanaf maaiveld. Het geldt voor de gronden waarvoor een maximale bouwhoogte geldt van 50,5 en 51,5 meter. Het veld met een op de verbeelding aangegeven toegestane bouwhoogte van 61 meter mag voor volledig tot aan die bouwhoogte worden bebouwd.
Middels de planregels is verder gesteld dat het totale brutovloeroppervlak dat binnen het plangebied bovengronds mag worden gerealiseerd 64.500 m2 bedraagt.
Ter voldoening aan het bepaalde in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en het gemeentelijk geluidsbeleid is een aantal regels opgenomen. Kortheidshalve wordt op deze plaats verwezen naar de toelichting in paragraaf 15.4. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat voor zover woningbouw wordt gerealiseerd op het daartoe aangeduide vlak, en zowel het derde (dove dan wel vliesgevels vanwege wegverkeerslawaai) als het vierde lid (vliesgevels vanwege bedrijslawaai) is op een bepaalde gevelzijde van toepassing, dan geldt dat uitsluitend kan worden gekozen voor toepassing van de strengere eis van een vliesgevel.
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het noodzakelijk dat de bebouwing zich op een aantal plaatsen presenteert als een straatwand. Om dit te bewerkstelligen is voor delen van het bestemmingsvlak een verplichte gevellijn bepaald. Op de verbeelding zijn die delen middels een gevellijn aangeduid. Via de regels is bepaald dat daar waar dit het geval is, de voorste gevel (gezien vanuit die gevellijn) van gebouwen in de eerste lijn in die gevellijn dienen te worden opgericht (verplichte gevellijn). De verplichting geldt vanaf een hoogte van 10 meter tot en met een hoogte van 35 meter (ook hier niet gemeten vanaf N.A.P., maar vanaf maaiveld). Binnen die bandbreedte gaat het om 80% van de gevel van de gezamenlijke bebouwing.
Tot slot is voor gebouwen bepaald dat de hoofdingangen, voor zover de gebouwen zijn gelegen langs de De Boelelaan, moeten zijn gelegen aan de De Boelelaan.
Nadere eisen
Op grond van de Wet ruimtelijke ordening kan bij een bestemmingsplan worden bepaald dat burgemeester en wethouders met inachtneming van bij het plan te geven regels ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen nadere eisen kunnen stellen. Ten aanzien van een aantal onderwerpen en onderdelen is deze mogelijkheid opgenomen:
Afwijken van de bouwregels
Binnen de planregels is een aantal gevallen aangegeven waar in mag worden afgeweken van de bouwregels. Het gaat daarbij om een regeling ten aanzien van de verplichte dove gevel of het geluidwerende vlies (zie ook paragraaf 15.4 ).
Specifieke gebruiksregels
In de specifieke gebuiksregels is allereerst aangegeven dat het gestelde in artikel 8 in acht dient te worden genomen.
Vanwege de mogelijke milieuhinder die bepaalde vormen van gebruik met zich meebrengen is een aantal beperkingen opgenomen (zie ook paragraaf 15.3).
Om uitvoering te geven aan het gemeentelijk beleid ten aanzien van gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit, is een regel opgenomen die gevoelige bestemmingen luchtkwaliteit uitsluit.
In het artikel is verder een bepaling opgenomen die het gebruik ten behoeve van geluidsgevoelige functies verbied, tenzij toepassing is gegeven aan de bouwregels omtrent toepassing van dove gevels dan wel geluidwerende vliezen, of tenzij van die verplichting ontheffing is verleend.
Voor de gehele bestemming is bepaald dat het gezamenlijk brutovloeroppervlak van het functioneel programma niet meer mag bedragen dan 64.500 m2. Aanvullend daarop is met betrekking tot verschillende specifieke functies een aantal nadere regels gesteld over het maximaal metrage dat is toegestaan.
Het woonprogramma, dat alleen mag worden gerealiseerd op de daartoe op de verbeelding aangegeven zone, is gesteld op maximaal 19.000 m2 bvo. Het gaat specifiek om studentenhuisvesting, dan wel om huisvesting ten behoeve van postdoc onderzoekers en gastdocenten/leraren van de VU. Mede om die reden is gekozen voor de mogelijkheid van wonen in de vorm van studentenhuisvesting, met inbegrip van short stay. Daarbij is tevens een mogelijkheid opgenomen die voorziet in een specifiek concept van studentenhuisvesting. het gaat daarbij om een vorm van extended stay in combinatie met een hotel. Het gaat om een concept waar hotel exploitatie wordt gecombineerd met studentenhuisvesting. Feitelijk gaat het om studentenhuisvesting welke in de zomer als hotel zou kunnen worden geëxploiteerd. Vanwege het tijdelijk karakter van het studentenverblijf in het geval van extended stay is er dan geen sprake van een woonfunctie, maar van een bijzonderen vorm van hotel.Het aantal wooneenheden is gemaximaliseerd op 530.
Op de verbeelding is een zone aangegeven als verblijfsgebied. Deze zone dient als zodanig te worden gevrijwaard van zowel fietsverkeer als van een verkeerskundige ontsluiting. Dit is in de planregels opgenomen. Wel is een toegang tot de te realiseren fietsenkelder mogelijk gemaakt. De daar naartoe leidende zone is van de beperking dat er geen fietsverkeer mag komen uitgesloten. De zone en de locatie waar de toegang mag worden gerealiseerd maken geen deel uit van het op de plankaart aangeduide verblijfsgebied.
Op de verbeelding is een zone aangegeven waarbinnen de verkeerskundige ontsluiting van het gebied dient plaats te vinden. Ontsluiting van de parkeervoorzieningen die in het gebied mogen worden gerealiseerd dient langs die zone te gebeuren. Ontsluiting op het wegennet elders is niet toegestaan.
Tot slot is een aantal regels opgenomen met betrekking tot parkeren. In hoofdzaak is ervoor gekozen voor het gebied een totaalnorm op te nemen. Met die totaalnorm wordt voorzien in de realisatie van een eerste contingent parkeerplaatsen dat uiteindelijk bijdraagt aan de toale parkeerbehofte van de VU, zonder dat de bereikbaarheid van de Zuidas in het geding komt. In principe zijn alle parkeerplaatsen beschikbaar voor alle binnen het gebied mogelijk gemaakte functies, maar ook voor universiteitsfuncties die buiten het plangebied van voorliggend bestemmingsplan zijn gelegen.
De bestemming Verkeer regelt die gronden die wel een verkeerskundig gebruik (voet- en fietsgangersverkeer) of een gebruik als ander verblijfsgebied kennen, maar waarbinnen rijstroken ten behoeve van autoverkeer niet zijn toegestaan. Wel is opgenomen dat een verkeerskundige ontsluiting van een parkeergarage hier is toegestaan. Op deze gronden zijn ook de algemene gebruiksregels van toepassing.
Vanwege een in het plangebied aanwezige gasleiding is een dubbelbestemming opgenomen. Deze dubbelbestemming legt beperkingen op aan de overige bestemmingen. Deze dubbelbestemming is primair ten opzichte van de overigens geldende bestemmingen.
Zoals in paragraaf 9.2.3 reeds is beschreven, stelt het Besluit externe veiligheid buisleiding (Bevb) algemene regels voor de inhoud van bestemmingsplannen. Zo is het verplicht om in bestemmingsplannen de ligging van buisleidingen weer te geven. Hierbij wordt ook een belemmeringsstrook (strekkende tot 5 meter aan weerszijden) meegenomen.
Conform het Bevb geldt een geclausuleerd bouwverbod binnen de belemmeringstrook. Er kan alsnog toestemming verleend worden voor het bouwen als de veiligheid met betrekking tot de buisleiding niet wordt geschaad. Verder is een omgevingsvergunning (voorheen: aanlegvergunning) verplicht gesteld voor de uitvoering van de werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden, die de buisleiding kunnen beschadigen.
Deze bepaling vormt evenals de overgangsbepaling een van de "standaardregels" die het Bro als verplicht op te nemen bepaling in een bestemmingsplan voorschrijft en komt dus geheel overeen met de tekst uit het Bro. Het moet verhinderen dat bouwpercelen, die slechts voor een bepaald deel mogen worden bebouwd, later alsnog kunnen worden volgebouwd. Nadat een eerste bouwwerk is gerealiseerd, moet deze bepaling voorkomen dat het overgebleven open terrein opnieuw als het totale bouwperceel kan worden beschouwd.
Dit artikel maakt bepaalde, kleine overschrijdingen van bestemmingsvlakgrenzen en bebouwingsregels mogelijk zonder een afwijkingsprocedure. In het verleden waren voor zulke geringe overschrijdingen wel (toen nog ontheffings)procedures nodig. Maar in de praktijk bleken de in dit artikel opgesomde overschrijdingen altijd een ontheffing te krijgen. Daarom zijn ze in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt "bij wijze van recht". Dat komt de helderheid vooraf ten goede en kan de proceduredruk verminderen.
Overigens zijn hierbij overschrijdingsmogelijkheden voor wat betreft de bouwhoogte buiten de regeling gelaten. Dit vanwege de maximale bouwhoogte die het Luchthavenindelingsbesluit toestaat. Aangezien die reeds in de bouwregeling van de bestemming Maatschappelijk volledig wordt benut, kan daarvoor niet in extra mogelijkheden worden voorzien. Voor de overige bestemmingen geldt dat de betreffende regeling geen toegevoegde waarde zou hebben.
Artikel 8 Algemene gebruiksregels
In dit artikel is in aanvulling op het algemene gebruiksverbod in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) een aantal specifieke activiteiten uitgezonderd.
Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
Met dit voorschrift kunnen Burgemeester en wethouders omgevingsvergunning verlenen om af te wijken van de bouw- en/of gebruiksregels voor onderdelen van bestemmingsbepalingen, mocht dat in die bepalingen zelf niet geregeld zijn.
Overigens zijn hierbij overschrijdingsmogelijkheden voor wat betreft de bouwhoogte buiten de regeling gelaten. Dit vanwege de maximale bouwhoogte die het Luchthavenindelingsbesluit toestaat. Aangezien die reeds in de bouwregeling van de bestemming Gemengd volledig wordt benut, kan daarvoor niet in extra mogelijkheden worden voorzien.
Artikel 10 Algemene wijzigingsregels
De dubbelbestemming Leiding - Gas zoals die op de verbeelding is opgenomen, ligt voor een deel over gronden waarbinnen op grond van de bestemming Maatschappelijk en de daarin opgenomen bouwregels, bebouwing wordt voorzien. Gelet op de bepalingen van de dubbelbestemming Leiding - Gas is die beoogde bebouwing niet (zondermeer) mogelijk. In overleg met de beheerder zal een nieuwe ligging van het in het plangebied aanwezige gasreduceerstation worden gezocht, alsgevolg waarvan ook de ligigng van de aanwezige leiding zal wijzigingen. De opgenomen wijzigingsmogelijkheid voorziet in aanpassing van de verbeelding als gevolg waarvan de dubbelbestemming elders zal komen te liggen. De regeling zoals opgenomen in de bestemming Leiding - Gas kan ongewijzigd blijven; deze wordt onverkort van toepassing op de nieuw als zodanig bestemde gronden.
Artikel 11 Algemene procedureregels
Bij de toepassing van nadere eisen, zoals bedoeld in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening, dient aan belanghebbenden de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen te worden geboden. Hiertoe wordt in dit artikel een procedure voorgeschreven.
In de regels wordt een enkele keer verwezen naar andere wettelijke regelingen. Landelijke wettelijke regelgeving kan gedurende de looptijd van het bestemmingsplan veranderen. Om die reden wordt in dit artikel aangegeven dat daar waar wordt verwezen naar landelijke wettelijke regelingen, die regelingen zijn bedoeld zoals deze luidden op het moment waarop het ontwerp bestemmingsplan ter visie is gelegd.
In dit artikel zijn overgangsregels opgenomen, die evenals de anti-dubbeltelregel behoren tot de standaardregels uit het Bro.
De slotregel ten slotte geeft de officiële benaming van dit bestemmingsplan weer alsmede de datum van vaststelling door de gemeenteraad.