Bestemmingsplan Stadhaven Minerva

Algemeen

Stadhaven Minerva zal gaan concurreren met andere stedelijke bedrijventerreinen in Amsterdam, zoals Sloterdijk, de Schinkel, Overamstel en de Buiksloterham. Ten aanzien van de creatieve bedrijvigheid komen daar gemengde gebieden in de 19e eeuwse gordel, in Noord en op het Stork-terrein bij. Een belangrijk concurrentievoordeel van Stadhaven Minerva voor stedelijke bedrijvigheid is de aanwezige milieuruimte. In Stadhaven Minerva is bedrijvigheid tot milieucategorie 3.1 toegelaten, hoewel vanwege de woningbouw in het plan Houthaven, de milieucategorie op sommige plaatsen lager zal worden. Een ander voordeel is de centrale ligging tussen binnenstad en ring A10. Zowel vanuit het centrum als vanaf de snelweg is het gebied goed bereikbaar.

Voor specifieke creatieve bedrijvigheid concurreert Stadhaven Minerva met Amsterdam-Noord en Zaanstad. Met name de ontwikkelingen op de NDSM-werf en in de Buiksloterham kunnen een belangrijke concurrent worden voor de creatieve bedrijvigheid. Voor de noordelijke IJoevers is een Masterplan opgesteld. Amsterdam Noord ligt ongunstiger ten opzichte van de binnenstad (auto en OV) dan Stadhaven Minerva en de Houthaven, maar kent wel een meer gemengd programma. Onderscheidende kwaliteiten van Stadhaven Minerva zijn de historische waarde en de informele sfeer, het zicht over het water en de mogelijkheid voor bedrijven om hun eigen pand te realiseren. De huidige marktpotentie van Stadhaven Minerva is goed, gezien de vele nieuwvestigingen die de afgelopen jaren zijn gerealiseerd. Ook de toekomstverwachting is gunstig vanwege de structurele behoefte aan ruimte voor kleinschalige (< 500 m2) en middelgrote bedrijvigheid (< 5.000 m2).

Grondexploitatie

Dit bestemmingsplan is de juridisch-planologische vertaling van het Herstructureringsplan Stadhaven Minerva (zie Bijlage 1 bij deze toelichting). Om de hierin voorgestelde aanpassingen in de openbare ruimte en infrastructuur te bekostigen is een grondexploitatie opgesteld, de zogenaamde MinEx (Minervahaven Exploitatie). Deze grondexploitatie kent een positief rendement en wordt beheerd door Haven Amsterdam.

Tegelijkertijd met de vaststelling van het Herstructureringsplan Stadhaven Minerva heeft de gemeenteraad op 5 juli 2007 een krediet van € 25.075.000 (exclusief BTW) beschikbaar gesteld voor de eerste fase (2007 tot en met 2011) van de herstructurering van Stadhaven Minerva, benodigd voor de dekking van:

• verwerving, herverkaveling en bouwrijp maken van (verouderde) kavels;
• realisatie en herprofilering van infrastructuur (inclusief riolering);
• aanpassingen van kades en oevers.

Exploitatieplan

Het overgrote deel van de gronden waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft is eigendom van de gemeente Amsterdam. Voor een aantal kavels is dit niet het geval. Deze kavels verkrijgen met dit bestemmingsplan de bestemming Bedrijf 2. Het voorliggende bestemmingsplan conserveert voor de gronden met de bestemming Bedrijf 2 de uitgangspunten van het vigerend bestemmingsplan Minervahaven-Noord (1990). Dit deel van het bestemmingsplan is dan ook niet opgezet om nieuwe bouwplannen in de zin van artikel 6.12 Wro mogelijk te maken.

Ingevolge artikel 6.12 Wro, besluit de gemeenteraad of wordt afgezien van het opstellen van een exploitatieplan. In dit geval wordt afgezien van het opstellen van een exploitatieplan omdat de gemeente Amsterdam ofwel eigenaar is van de grond ofwel het bestemmingsplan voor de gronden waar de gemeente Amsterdam geen eigenaar is de uitgangspunten van het vigerend bestemmingsplan conserveert. Het kostenverhaal, zoals bedoeld in de Wro, is verzekerd via het erfpachtstelsel.

Het toepassen van het erfpachtstelsel ten behoeve van kostenverhaal past goed binnen de Wro omdat die wet het uitgangspunt van het privaatrechtelijke spoor voorop stelt. Erfpacht is immers een privaatrechtelijk instrument waarbij de gemeente als eigenaar bepaalt tegen welke vergoeding haar gronden in gebruik mogen worden genomen door derden. Naar zijn aard biedt dit systeem de gemeente de mogelijkheid om kosten die de gemeente maakt ten behoeve van de grondexploitatie van gronden te verhalen op derden die gebruik maken van die gronden. Opgemerkt zij nog dat, de gemeente telkens eigenaar is en blijft van de gronden.