Zuidelijke binnenstad

6.3 Kantoren

6.3.1 Algemeen

In de binnenstad bevindt zich ruim 13% van de totale kantoorruimte van de metropoolregio. 24% van alle kantoren in Amsterdam bevindt zich in de binnenstad. In de binnenstad werken ruim 37.000 mensen in kantoren. Bijna een derde daarvan bevindt zich in het plangebied: er zijn ca. 1400 kantoren, waar zo'n 11.600 mensen werken. Het plangebied vormt een concentratie van kantoren: in het plangebied werkt bijna 60% van alle werkzame personen in de kantorensector, voor de hele binnenstad is dat 43%.

De kantorensector bestaat uit:

• zakelijke dienstverlening (advocatenkantoren, reclamebureaus, ICT etc)
• de financiële dienstverlening (banken en verzekeringen)
• overige dienstverlening ((semi-)overheid, non-profit, uitgeverijen, makelaardij etc).

Een apart verhaal is de creatieve sector. De creatieve sector is niet in te delen bij één hoofdfunctie. Behalve de creatieve kantoorwerkgelegenheid gaat het om de werkgelegenheid bij de culturele instellingen (podiumkunsten, scheppende kunsten, musea en galeries) en bij bedrijven (media- en filmproductie). Zelfs detailhandel en horeca hebben raakvlakken met de creatieve sector. Binnen de creatieve sector neemt de creatieve zakelijke dienstverlening wel de belangrijkste plaats in. Het gaat dan om reclame, interieur- en modeontwerp en architectuur en stedenbouw. De creatieve sector is heel belangrijk voor de Amsterdamse economie. In 2008 werkten er in Amsterdam ca. 35.500 mensen in deze sector en in de binnenstad 12.500 (34%). Amsterdam en de binnenstad vormen ook een uitstekende voedingsbodem voor de creatieve sector. Dat zit vooral in de kwaliteiten van de binnenstad en de rest van centrumgebied van Amsterdam: fijnmazige bebouwingsstructuur met veel functies en ontmoetingsplekken, een ruim aanbod aan culturele voorzieningen, hoogopgeleide mensen en een tolerante sfeer. Ontmoeting en uitwisseling van ideeën zijn belangrijke elementen om het werk goed en geïnspireerd te doen.

De concentratie van kantoren in het plangebied ten opzichte van de rest van de binnenstad is duidelijk zichtbaar. Er is wel een klein verschil tussen de twee buurtcombinaties Grachtengordel Zuid en Weteringschans in het plangebied. In de Grachtengordel Zuid werkt 63% van de werkzame personen in de kantorensector, in de Weteringschansbuurt is dat 57%. In de laatste buurt werkt ook een behoorlijk deel bij de culturele instellingen (zoals Stadsschouwburg en Paradiso) rond het Leidseplein.

In de buurtcombinatie Grachtengordel Zuid zit de meeste kantoorwerkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening (47%), op de voet gevolgd door de werkgelegenheid bij banken (39%). De rest van de kantoorwerkgelegenheid zit op 14%. Advocatenkantoren, reclamebureaus en non-profit instellingen vestigen zich graag in de grachtengordel.

De Gouden Bocht, het gedeelte van de Herengracht tussen Leidsestraat en Vijzelstraat, is het duurste gedeelte van de grachtengordel en heeft de meeste status.

De Gouden Bocht

In de Weteringschansbuurt is kantoorwerkgelegenheid in de zakelijke dienstverlening zeer sterk vertegenwoordigd met 51% van alle kantoorwerkgelegeneheid. Ook hier neemt de werkgelegenheid bij banken een behoorlijke plaats in met 29%. Dit laatste heeft te maken met de Nederlandsche Bank, die hier is gevestigd. Dit is één van de grootste werkgevers in de binnenstad. De Autoriteit Financiele Markten is gevestigd aan de Vijzelgracht. De overige werkgelegenheid in de kantorensector bedraagt 20%.

De Nederlandsche Bank

In het verleden is een aantal grote kantoorpanden omgezet naar woningen/appartementen. Bij het omzetten van kantoren in woonappartementen is doorgaans sprake van splitsing en verkoop aan meerdere, verschillende eigenaren. Bij grote panden is meestal ook sprake van horizontale splitsing in een aantal eenheden. Hierdoor komen meerdere eigenaren op één vloer en een groot aantal eigenaren in het hele pand. Vestiging op termijn van een andere grootschalige werkfunctie wordt hiermee vrijwel onmogelijk gemaakt. Bij de omzetting van een kantoor tot een een andere werkfunctie blijft deze splitsing van eigendom achterwege. Voor de binnenstad geldt daarom het beleid dat werkpanden groter dan 1000 m² brutovloeroppervlak niet mogen worden omgezet naar wonen. Door de woonfunctie uit te sluiten worden deze panden behouden voor grootschaliger werkfuncties en andere functies die baat hebben bij vestiging in een relatief groot pand. In 2005 is door de stadsdeelraad besloten dat wanneer één van de twee buitenste panden van een combinatie van panden of beide buitenste panden kunnen worden losgekoppeld van die combinatie, zonder dat het vloeroppervlak daarmee beneden de 1000 m² komt, de omzetting naar wonen kan worden toegestaan. Deze regeling wordt in dit bestemmingsplan iets verruimd.

6.3.2 Ontwikkeling

Sinds 2006 is de werkgelegenheid in de kantorensector in de binnenstad langzaam toegenomen van 36.000 arbeidsplaatsen tot 37.400 in 2008. De cijfers voor 2009 zijn nog positiever, namelijk 38.800 arbeidsplaatsen. Ook het aantal vestigingen neemt toe. Deze groei laat zich ook zien in de sectoren bedrijven, detailhandel en in mindere mate in de horeca. Het effect van de economische crisis is mogelijk pas in de komende jaren te zien. De zakelijke dienstverlening is vooral verantwoordelijk voor de groei van de werkgelegenheid in de kantorensector, de overige kantoorwerkgelegenheid in mindere mate. De financiële dienstverlening laat deze groei niet zien.

In de creatieve sector in de binnenstad is het aantal werkzame personen sinds 2006 gestegen met 7,3 %. Voor heel Amsterdam ging het om een groei van 9,5 %. Dat betekent dat de creatieve sector buiten de binnenstad sterker is gegroeid dan daarbinnen. De grootste groei zit in de creatieve zakelijke dienstverlening.

Een nieuwe ontwikkeling is het realiseren van kantoorverzamelgebouwen, voor vaste verhuur of voor verhuur van tijdelijke kantoorruimte. Een voorbeeld van de verhuur van tijdelijke kantoorruimte, waarbij gebruik gemaakt kan worden van allerlei faciliteiten, is Regus aan de Herengracht 574 met 64 werkplekken. De vraag hiernaar is behoorlijk gestegen. Deze kantoorruimte wordt gehuurd door zelfstandige, individuele ondernemers.

De leegstand in kantoren in Amsterdam en de regio is toegenomen als gevolg van de omvangrijke oplevering van nieuwe kantoorruimte en gedaald kantoorgebruik (vooral door de economische crisis). De leegstand in kantoren in de regio Amsterdam zit per 1 januari 2010 op 16,5%, in Amsterdam is dat 17% en in de binnenstad 14%. Detand in Nieuw West is het hoogste met 24,5%, de leegstand in Oost en Noord is het laagst met 10,5%. Dit is inclusief de al vehuurde, maar nog niet betrokken kantoorpanden. De onverhuurde leegstand ligt tussen de 0,5 en 1 procent lager (Bron: Kantorenmonitor Metropoolregio Amsterdam 2010, Kantorenmonitor b.v.). De toename van de leegstand in de binnenstad heeft onder meer te maken met de herontwikkeling van een aantal grote panden in de binnenstad. Drie daarvan liggen in het de buurtcombinatie Grachtengordel Zuid: het voormalige ABN-AMRO gebouw aan het Rembrandtplein, het gebouw van de ABN-AMRO aan de Vijzelstraat (niet opgenomen in het plangebied) en de voormalige Fortis-panden aan de Herengracht en Keizersgracht bij de Utrechtsestraat. Het gebouw aan het Rembrandtplein is inmiddels herontwikkeld en nu op de kantorenmarkt als The Bank, een kantoorverzamelgebouw met winkels op de begane grond. Het gebouw aan de Vijzelstraat wordt nog grotendeels tijdelijk verhuurd aan individuele startende bedrijfjes. De voormalige kantoorpanden van Fortis aan de Herengracht en Keizersgracht bij de Utrechtsestraat staan enige jaren leeg. Deze panden worden in de toekomst deels herontwikkeld tot een tophotel (zie paragraaf 5.2.). De Vijzelhof, voormalige wevershuizen met een kantooraanbouw aan de achterzijde waren in het verleden in gebruik van de ABN/AMRO. De Vijzelhof wordt nu verbouwd tot basisschool (De Kleine Reus), woningen en een ondergrondse parkeergarage op het binnenterrein.

Behalve de economische crisis en de herontwikkeling van een aantal grote panden heeft het 'nieuwe werken' ook invloed op de vraag: flexibele werkplekken, thuis, onderweg en op andere locaties werken. Hierdoor daalt de ruimtevraag aanzienlijk. In 2002 werd gerekend met ca. 27 m2 per werknemer, in 2010 met 20 m2 en nu wordt gedacht dat de vraag teruggaat naar 15 m2 of zelfs 10 m2.

6.3.3 Uitgangspunten

Kantoren zijn overal toegestaan binnen (de subcategorieën van) de bestemming 'Gemengd - 1' en 'Gemengd - 2' en 'Horeca - 1' en 'Horeca - 2'. In de panden in de detailhandelslinten met de bestemming 'Centrum - 1' en 'Centrum - 2' zijn op de begane grond alleen kantoren met baliefunctie toegestaan. Op de verdiepingen zijn kantoren wel toegestaan.

In het plangebied geldt dat individuele werkpanden groter dan 1000 m² brutovloeroppervlak niet mogen worden omgezet naar wonen. Het gaat daarbij om panden met een kantoorfunctie, maar ook om panden met een andere niet-woonfunctie, waarin geen zelfstandige woonruimte is gevestigd. In de Leidse- en Weteringbuurt geldt een brutovloeroppervlak van 1500 m². Dit heeft te maken met het oude bestemmingsplan "Leidse- en Weteringbuurt" waarin deze maatvoering is aangehouden. Het omzetten naar wonen van individuele panden in een combinatie van panden (samengevoegde panden met een totaal brutovloeroppervlak groter dan 1000 m"²), is mogelijk via de wijzigingsbevoegheid. Voorwaarde is dat een brutovloeroppervlak groter dan 1000 m² overblijft en dat de samenvoeging tussen de panden wordt hersteld.