| Plan: | Zuidelijke binnenstad |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0363.A1006BPSTD-OH01 |
Stratenpatroon en bouwblokverkaveling gaan terug op de 16e, 17e en 19e eeuw en zijn sindsdien – op enkele uitzonderingen na – ongewijzigd. Zij vormen de basis van de stedenbouwkundige structuur en hun behoud is in cultuurhistorisch opzicht van groot belang. In het plangebied wordt dan ook de stedenbouwkundige verkaveling in het huidige patroon gehandhaafd. Medebepalend voor het straatbeeld zijn de rechte voorgevelrooilijnen die eraan bijdragen dat de individueel vormgegeven gebouwen toch één geheel vormen. Om deze reden mag de bebouwing uitsluitend in de (bestaande) voorgevelrooilijn gesitueerd worden.
De bouwblokken zijn onderverdeeld in een fijnmazige structuur van individuele percelen. De meeste percelen zijn afzonderlijk ontwikkeld. Resultaat is het kenmerkende beeld van zelfstandige individuele panden. Hoewel in de loop van de tijd op een aantal plekken percelen zijn samengevoegd vormt dit weefsel – naast het stratenpatroon – nog steeds de basis van de stedenbouwkundige structuur van de binnenstad (zie afbeelding 'actuele kadastrale kaart', hoofdstuk 5.1.2.2). De parcelleringsstructuur is niet alleen bepalend voor het gevelbeeld. Pand en gevel vormen immers van oudsher een eenheid. Dit betekent dat panden zelfstandig functioneren en onderling niet met elkaar verbonden zijn. Gevolg hiervan zijn de kenmerkende pandsgewijze ontsluiting met individuele voordeuren en een diversiteit van kleinschalige functies, zoals bijvoorbeeld in de Utrechtsestraat. Om te verkoomen dat deze waardevolle structuur verloren gaat (met alle gevolgen voor de leefbaarheid van de straten) is het samenvoegen van gebouwen – dit betekent het fysiek koppelen van twee of meerdere bouwpercelen/gebouwen – en het vergroten van al aanwezige doorbraken niet toegestaan. Uiteraard geldt dit verbod niet voor panden die van oudsher een eenheid vormen zoals een voor- en achterhuis.
Om wonen boven winkels mogelijk te maken – in veel panden van de winkelstraten zijn de trappen naar de bovengelegen bouwlagen niet meer aanwezig en een herstel van deze is niet realistisch – is het onder bepaalde voorwaarden mogelijk om af te wijken van het samenvoegingsverbod. Alleen als aangetoond is dat de bovengelegen bouwlagen niet anders kunnen worden ontsloten dan door het door het samenvoegen van twee gebouwen mogen in de Leidsestraat, het Koningsplein, de Reguliersbreestraat en de Amstelstraat twee panden met elkaar worden verbonden. Voorwaarde is dat de doorbraak alleen dient voor de ontsluiting van de woningen en niet breder is dan 1 meter.
De bouwdiepte (de bestemmingsgrens tussen de bestemmingen Gemengd, Centrum, Horeca en de bestemming Tuin) is ongeveer bepaald op de gemiddelde bouwdiepte van de bestaande hoofdbebouwing. Enerzijds is het uitgangspunt het handhaven van de openheid, zowel binnen de bouwblokken als achter de strokenbouw, zodat een "stille" zijde wordt behouden en het groene karakter van de binnenterreinen en de tuinen beschermd wordt. Anderzijds worden aan panden in gelijkwaardige omstandigheden ook gelijke mogelijkheden geboden en restricties opgelegd. Waar in de huidige situatie de hoofdbebouwing duidelijk dieper is dan de gemiddelde bouwdiepte of waar monumentale achterhuizen aanwezig zijn, is de bouwdiepte overeenkomstig de huidige situatie vastgelegd.
Onbebouwde gronden aan de achterzijde van bebouwing die zijn gelegen binnen de bestemming 'Gemengd', 'Centrum' en 'Horeca' mogen worden bebouwd onder de voorwaarde dat de diepte van de uitbreiding maximaal 2,50 meter bedraagt, gemeten vanaf de achtergevel van de belendingen. De maat van 2,50 meter geldt per bouwlaag. Dit betekent dat als bij de belendende bebouwing de bouwdiepte per verdieping afneemt, ook de uitbreidingsmogelijkheden per verdieping afnemen. Afwijking van deze regel is mogelijk voor zover de lichttoetreding in de belendende bebouwing niet in onevenredige mate wordt aangetast. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen indien tezamen met de buren een omgevingsvergunning voor uitbreiding wordt aangevraagd. Uitbreiding van bebouwing in hoeken van bouwblokken is niet toegestaan.
Het gesloten bouwblok is de meest voorkomende typologie binnen het plangebied. De binnenterreinen in deze blokken zijn bestemd tot 'Tuin-1'. Er bestaat ook bebouwing, zoals tussen Weteringschans en Lijnbaansgracht, waar de tuin direct grenst aan het water of de openbare ruimte. Deze tuinen hebben de bestemming 'Tuin-2'. Voor beiden geldt als uitgangspunt dat de bestaande openheid gehandhaafd moet blijven. De bestaande (bij)gebouwen op binnenterreinen en tuinen zijn bestemd tot 'Tuin-3'. Deze bebouwing mag worden gehandhaafd en geheel worden vernieuwd, maar niet worden vergroot. Bij sloop/nieuwbouw van de hoofdbebouwing dient de bebouwing op gronden met de bestemming 'Tuin-3' van het hetzelfde bouwperceel ook te worden gesloopt en mag niet worden teruggebouwd. Bebouwing in tuinen die bestemd is tot 'Tuin-3' mag niet zelfstandig worden gebruikt. De gronden van de tuinen mogen niet bedrijfsmatig worden gebruikt.
Voor de binnenterreinen binnen gesloten bouwblokken met de bestemming 'Tuin-1', kende het ontwerpbestemmingsplan en de voordracht aan de raad een afwijkingsmogelijkheid voor het realiseren van aanbouwen met een maximale diepte van 3 meter (vanaf de bestemmingsgrens) en een maximale bouwhoogte van 3,50 meter onder de voorwaarde dat minimaal 6 meter onbebouwde ruimte over moet blijven tussen de aanbouw en de achtererfgrens. Deze afwijkingsbevoegdheid is bij amendement geschrapt. De raad is van mening dat de extra bebouwing in de tuin die hiermee zou kunnen worden gerealiseerd in strijd is met de doelstelling van open en groene binnenterreinen. Wel kent het bestemmingsplan nog een afwijkingsmogelijkheid voor de bouw van schuurtjes met een maximale bouwhoogte van 2,50 meter en een maximale oppervlakte van 6 m².
In de tot 'Tuin-2' bestemde tuinen – de tuinen die grenzen aan de openbare ruimte en de binnenhoven van de 'hofjes' – gaat verdichting ten koste van de beleving van de open ruimte en de kwaliteit van het openbaar gebied. Om het open karakter te behouden zijn aanbouwen en bergingen niet toegestaan en geldt voor erfafscheidingen een maximale hoogte van 1 meter.
De bomen worden beschermd door de gemeentelijke kapverordening, waarbij het criterium 'in het belang van handhaving van natuur-, landschaps- of stadsschoon' bij een aanvraag om een omgevingsvergunning inzake het kappen van een boom zeer strikt wordt toegepast.
Op gronden met de bestemming 'Tuin-1' en 'Tuin-2' mag niet worden geparkeerd. Toch zijn op een aantal binnenterreinen parkeerplekken aanwezig, waarvoor een garagevergunning is verleend. Hiervoor geldt een uitzondering. Deze terreinen zijn op de verbeelding voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - parkeren toegestaan'.
Keurtuinen
Binnen de keurblokken (zie afbeelding 'de 27 keurblokken van de grachtengordel' hoofdstuk 5.1.2.2) bevinden zich de keurtuinen. Hun maatvoering is gebaseerd op de keur uit de tijd van de aanleg van de grachtengordel. Voor de keurtuinen gelden tot de dag van vandaag strengere regels dan voor de overige tuinen. Hierdoor is te verklaren dat deze tuinen nooit met bebouwing zijn dichtgeslibd en in hun openheid en gaafheid bewaard gebleven is. Doel van het bestemmingsplan is om de bijzondere cultuurhistorische waarden te waarborgen en te versterken. De keurtuinen zijn bestemd voor 'Tuin-1' en voorzien van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin – keurtuin'. Van de mogelijkheid om voor aanbouwen en schuurtjes bij omgevingsvergunning af te wijken kan bij keurtuinen geen gebruik gemaakt worden. Wel biedt het bestemmingsplan de mogelijkheid om bij omgevingsvergunning af te wijken voor het oprichten van een tuinhuis. Hierbij geldt dat de diepte van een tuinhuis niet meer dan 4,25 meter en de hoogte niet meer dan 3,40 meter mag bedragen. Verder dient het tuinhuis direct op de achtererfgrens gelegen te zijn en mag het oprichten van een tuinhuis niet tot gevolg hebben dat de cultuurhistorische waarden worden aangetast. Dit houdt bijvoorbeeld in dat als de huidige achtererfgrens gewijzigd is ten opzichte van de historisch oorspronkelijke achtererfgrens de afwijking niet verleend gaat worden. Bestaande tuinhuizen mogen worden gehandhaafd. De wijzigingsbevoegdheid voor parkeergarages is niet van toepassing op en onder keurtuinen. Net als voor alle andere tuinen geldt vanzelfsprekend ook voor de keurtuinen dat bedrijfsmatig (waaronder horeca) en/of zelfstandig gebruik van de tuin (en van de tuinhuizen) niet is toegestaan.
De variërende bouw- en goothoogte van de individuele panden is kenmerkend voor het plangebied. Doel van het bestemmingsplan is om deze karakteristiek te beschermen. Voor alle panden met de specifieke bouwaanduiding orde 1, orde 2 of orde 3 (zie hoofdstuk 5.5) is de bestaande bouw- en goothoogte de maximaal toegestane bouwhoogte. Voor alle panden zonder ordewaardering – dit betreft de bebouwing na 1970 – geldt als de maximale bouw- en goothoogte de hoogte zoals aangegeven op de verbeelding. Deze hoogte is gebaseerd op de gemiddelde bestaande bouw- en goothoogte binnen de betreffende gevelwand (zie Hoogtekaart, bijlage 2 bij de toelichting). Voor de gebouwen met een bestaande grotere goot- of bouwhoogte dan aangegeven op de verbeelding, geldt dat ze kunnen worden gehandhaafd.
Voor orde 3 panden bestaat de mogelijkheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van de bestaande bouw- en goothoogte tot de bouw- en goothoogte zoals aangegeven op de verbeelding. Er wordt alleen medewerking verleend voor zover het straatbeeld dit toelaat. Dit straatbeeld wordt gekenmerkt door de variatie in bouw- en goothoogtes binnen een gevelwand. Daarnaast kunnen hoekpanden een accent vormen doordat ze hoger zijn dan de belendingen. Door de ophoging van panden mogen de variatie, de hoekaccenten en de toonaangevende elementen niet worden aangetast. Als er sprake is van ingrijpende verbouw van het orde 3 pand, worden bij de afweging ook de resultaten van de zogenaamde 'kwaliteitstoets' (zie hoofdstuk 5.5.4) betrokken. Bij orde 1 en orde 2 panden bestaat de mogelijkheid om voor de bouwhoogte af te wijken tot de bestaande goothoogte die het desbetreffende pand aan de straatzijde heeft. Van deze afwijking kan bijvoorbeeld gebruikt gemaakt worden om bestaande uitbouwen of andere lagere bouwdelen te verhogen of om het gebouw (binnen het bestemmingsvlak) in de diepte te vergroten.
Kapvorm
Naast de gevarieerde bouw- en goothoogte is de kapvorm beeldbepalend. Deze is niet alleen van invloed voor de gevelwand – een pand met een langskap oogt in de straat anders dan een pand met een dwarskap – maar heeft ook grote betekenis voor het daklandschap. Doel van het bestemmingsplan is om deze karakteristieke kenmerken te bewaren. De kappen van orde 1 zijn beschermd op grond van de Monumentenwet 1988 of de gemeentelijke Erfgoedverordening. De kappen van orde 2 en orde 3 panden zijn beschermd via de bepalingen van de dubbelbestemming 'waarde cultuurhistorie'. Voor orde 2 panden geldt dat de kap (en de gevel) behouden dient te worden. Voor orde 3 panden geldt dat voor zover de oorspronkelijke kapvorm van het pand nog aanwezig is deze gehandhaafd dient te worden. Afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van het ophogen van een orde 3 pand kan uitsluitend als de kapvorm behouden blijft.
Bij een aantal historische panden ontbreekt de beëindiging. Het kan wenselijk zijn dat de kap van deze panden hersteld wordt. Om deze reden kent het bestemmingsplan een afwijkingsmogelijkheid om af te wijken van de bestaande bouwhoogte voor het herstel van de oorspronkelijke kap.
Algemeen geldt dat het dagelijks bestuur bevoegd is nadere eisen te stellen aan de afmetingen van de bebouwing, met inbegrip van het aantal bouwlagen en de kapconstructie. Toetsingscriteria hierbij zijn het behoud, herstel en versterking van het stadsbeeld en de licht- en luchttoetreding van de omringende bebouwing.
Gebouwen aan de straatzijde dienen een minimale bouwhoogte van 9 meter te hebben. Mogelijkheid tot afwijken van deze bepaling bestaat indien hierdoor – met het oog op de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving – een betere aansluiting op de belendingen wordt bereikt.
Als op de verbeelding een lagere bouwhoogte dan 9 meter is aangegeven, dan geldt uiteraard deze lagere bouwhoogte.
Met betrekking tot de straatwand, de gevelopbouw en de aansluiting op belendingen zijn in het bestemmingsplan onderstaande regels opgenomen om de ruimtelijke structuur van het plangebied te handhaven dan wel te versterken.
Plinthoogte/functie
Kenmerkend voor de bebouwing binnen het plangebied is de extra hoge eerste bouwlaag. Dit is een van de factoren die de gevelwanden een zekere statigheid verleent. Verder maakt deze ruime maat een flexibel gebruik van de begane grond mogelijk. Als een pand te sterk van deze hoogte afwijkt ontstaat een visuele breuk in de gevelwand en is vestiging van bepaalde functies op de begane grond niet meer mogelijk. Om deze reden schrijft het bestemmingsplan voor de eerste bouwlaag een minimale hoogte van 3,50 meter voor. Deze maat geldt vanaf het aangrenzende maaiveld (i.v.m. het straatbeeld) en vanuit de bovenkant begane grondvloer verdiepingsvloer (i.v.m. de uitwisselbaarheid van functies) tot de bovenkant van de vloer van tweede bouwlaag. De regel geldt voor nieuwbouw en voor verbouwing. Afgeweken kan worden indien een lagere eerste bouwlaag beter aansluit bij de karakteristiek van de gevelwand of als in geval van verbouwing de bestaande hoogte van de eerste bouwlaag al lager is.
De eerste bouwlaag van een gebouw heeft grote invloed op de beleving van de openbare ruimte. Niet alleen het gebruik van de begane grond maar ook transparantie en openheid van de gevel zijn hierbij bepalend. Gesloten gevels verstoren de gewenste openheid en hebben tevens een negatieve invloed op de sociale veiligheid. Om deze reden zijn op de eerste bouwlaag bergingen aan de straatzijde niet toegestaan.
Onder gevelverkoop wordt verstaan het vanuit de gevel van een gebouw – gelegen aan de openbare ruimte – verkopen van goederen of eetwaren. Open-puiverkoop betreft het exploiteren van een winkel of horecabedrijf, waarvan de voorgevel, op straatniveau geheel of grotendeels ontbreekt, dan wel geheel of grotendeels bestaat uit een afsluiting die tijdens de openingsuren kan worden geopend. Deze verkoopvormen hebben negatieve gevolgen, zoals hinder voor het overig gebruik van de openbare ruimte, vervuiling op straat, aantasting van de openbare orde en aantasting van het uiterlijk aanzien van het stadsbeeld. Daarom zijn gevelverkoop en open-puiverkoop niet toegestaan.
De bebouwing van het plangebied – met uitzondering van die in de Singelgrachtzone en de Frederikspleinbuurt – dateert uit de 16e en 17e eeuw. Hoewel door de eeuwen heen vele gevels vervangen of gewijzigd zijn is het straatbeeld zeer homogeen. Behalve materialisatie en gevelbreedte is de vlakheid van de gevelwand een belangrijke samenbindende factor. Gevels met reliëf zijn kenmerkend voor de delen van het plangebied die ontstaan zijn in de 19e eeuw. Hier zijn balkons en erkers beeldbepalende elementen van de gevelwand, in de oudere delen zijn zij slechts incident. Om deze karakteristiek te behouden is het in het gehele plangebied niet toegestaan erkers of balkons (met uitzondering van franse balkons) aan de voorgevel te construeren.
Uitzondering op deze regel bestaat in een aantal straten van de 19e eeuwse bouwblokken: Den Texstraat, Leidsekade, Marnixstraat, Nicolaas Witsenkade, Nicolaas Witsenstraat, Sarphatikade, Sarphatistraat, Weteringschans en Eerste Weteringplantsoen. Voor deze straten bestaat de mogelijkheid om voor erkers en balkons aan de voorgevel bij omgevingsvergunning af te wijken. Bij erkers geldt de voorwaarde dat de diepte van de erker niet meer dan 0,60 meter bedraagt en dat de afwijkingsbevoegdheid niet geldt voor erkers op de eerste en de bovenste bouwlaag. Bij balkons geldt de voorwaarde dat de diepte van het balkon niet meer dan 1 meter bedraagt en dat de afwijkingsbevoegdheid niet geldt voor balkons op de eerste en de bovenste bouwlaag. Verder wordt bij de afweging meegewogen of de erker of het balkon past binnen de karakteristiek van de gevelwand. Aan het Oosteinde, het Westeinde en het Tweede Weteringplantsoen zijn alleen balkons en maar geen erkers kenmerkend voor het straatbeeld. Om deze reden bestaat voor deze straten alleen een afwijkingsmogelijkheid voor balkons.
Voor de achtergevel bestaat de mogelijkheid om bij omgevingsvergunning af te wijken voor balkons tot maximaal 2 meter diep (overschrijding bestemmingsgrens), mits het balkon binnen een hoek van 45 graden vanaf de zijgevels van het desbetreffende perceel wordt gebouwd. Bij de afweging worden de effecten – zoals licht- en luchttoetreding en privacy – tot de belendende panden betrokken.
Boven de maximale goothoogte dient binnen een hellingshoek van maximaal 60 graden te worden gebouwd. Als ervoor gekozen wordt om een gebouw plat af te dekken dan geldt dat de maximale goothoogte ook de maximale bouwhoogte vormt. Het bestemmingsplan kent een afwijkingsbevoegdheid om de maximale goothoogte met 1 meter te overschrijden. Voorwaarde is dat een overschrijding geen negatieve gevolgen heeft voor het straatbeeld. De vaak noodzakelijke dakopbouwen – ten behoeve van onder andere liften, schoorstenen, centrale verwarmingsinstallaties e.d. – kunnen het silhouet van het stadsbeeld verstoren. Installaties dienen zoveel mogelijk binnen het pand worden aangebracht. Installaties op het dak, nieuwe dakopbouwen en dergelijke zijn dan ook slechts met een afwijking van het bestemmingsplan mogelijk. Boven elkaar geplaatste dakkapellen tasten de kapvorm ernstig aan en zijn om deze reden niet toegestaan.
Antenne-installaties ten behoeve van mobiele telecommunicatie kunnen het straatbeeld en het daklandschap ernstig verstoren. Om de kwaliteit van het stadsbeeld te waarborgen dient met de plaatsing van nieuwe antennes zorgvuldig te worden omgegaan. Plaatsing is alleen mogelijk met een afwijking van het bestemmingsplan.
De binnenstad wordt gekenmerkt door een duidelijke scheiding tussen het openbaar gebruik van de openbare ruimte en het privé-gebruik, dat zich achter de voorgevel en eventueel op het binnenterrein afspeelt. Ook op binnenterreinen kunnen dakterrassen een uitbreiding van de privésfeer zijn ten koste van rust en privacy van anderen. Om deze redenen zijn dakterrassen niet toegestaan.
Er bestaat de mogelijkheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van de regels voor het maken van een dakterras. Voorwaarden zijn dat het dakterras gelegen is aan de achterzijde van het hoofdgebouw, het daklandschap, de kapvorm en het straatbeeld niet worden aangetast, of dat het terras zich op een aanbouw op het binnenterrein bevindt. Verder wordt bij de belangenafweging gekeken of door het dakterras de privacy van de omwonenden onevenredig in het geding komt. De ervaring toont aan dat bedrijfsmatig gebruik meer overlast veroorzaakt. Om deze reden kan van de afwijkingsbevoegdheid alleen gebruik gemaakt worden voor dakterrassen ten behoeve van de woonfunctie.
De openbare ruimte is bestemd tot 'Verkeer' of 'Groen'. In de structuurvisie Amsterdam 2040 zijn het Weteringcircuit en het Frederiksplein aangewezen als onderdelen van de hoofdgroenstructuur. Deze twee pleinen zijn dan ook tot 'Groen' bestemd. In de Fokke Simonszstraat en de Eerste Weteringdwarsstraat zijn in de loop van de tijd twee onbebouwde kavels ingericht als kleine buurtparkjes. Ook deze zijn bestemd tot 'Groen'. Alle andere pleinen – hun karakter is niet groen – , straten en stegen zijn bestemd tot 'Verkeer'.
Op gronden van beide bestemmingen mag niet worden gebouwd. Een uitzondering geldt voor bouwwerken, geen gebouw zijnde, ten dienste van de bestemming. De bestemming 'Groen' mag tevens niet gebruikt worden voor parkeerplekken en voor rijwegen (fietspaden uitgezonderd).
Het bestemmingsplan spreekt zich niet uit over de inrichting van de openbare ruimte maar uitsluitend over het gebruik van de gronden. Behoud en versterking van de waardevolle groenstructuur, alsmede kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte worden onder meer uitgewerkt binnen het kader van het Handboek Inrichting Openbare Ruimte.
Verlichting van de parkeerdruk wordt niet gezocht in uitbreiding van parkeerplaatsen. Het gemeentelijk beleid is gericht op het verminderen van het aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte, het verminderen van het autogebruik en het verbeteren van het openbaar vervoer.
Om gevels met een gesloten karakter te voorkomen zijn inpandige parkeergarages op de begane grond niet toegestaan en geldt voor ondergrondse parkeergarages dat deze alleen onder gebruikmaking van een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid zijn toegestaan. Het aanbrengen van ondergrondse constructies kan negatieve effecten hebben op de omgeving door permanente wijzigingen in de grondwaterstand. Omdat de meeste panden binnen het plangebied op houten palen gefundeerd zijn kan een geringe wijziging grote effecten hebben. Er kan verdroging of vernatting ontstaan waardoor de omgeving last krijgt van wateroverlast in kruipruimten of paalrot. Het effect van een ondergrondse constructie op de grondwaterstand moet in een zo vroeg mogelijk stadium in kaart worden gebracht. Dit gebeurt met een geohydrologisch onderzoek dat ter toetsing aan Waternet wordt voorgelegd.
Fietsenstallingen op de eerste bouwlaag zijn zonder meer toegestaan.
In het plangebied bevindt zich een aantal gebouwde terrassen. Deze zijn geconcentreerd rond de twee hoofduitgaanspleinen Leidseplein en Rembrandtplein. Alle bestaande terrassen zijn op de verbeelding voorzien van een aanduiding en zijn positief bestemd.
Sinds juni 1992 is het gemeentelijk beleid van kracht om geen nieuwe gebouwde terrassen toe te staan, onder andere om privatisering van de openbare ruimte tegen te gaan.