19.2 Bouwregels
Op de tot 'Wonen-1' bestemde gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde worden opgericht ten dienste van de bestemming, met in achtneming van de volgende bepalingen.
19.2.1 Situering bebouwing
Gebouwen mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht, met dien verstande dat deze bepaling niet geldt voor bebouwing op de binnenterreinen.
19.2.2 Uitbreiding in de diepte van gebouwen
Uitbreiding van de diepte van gebouwen, zoals aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan, is toegestaan met inachtneming van het volgende:
-
a. onder uitbreiding wordt niet het realiseren van een vrijstaand gebouw begrepen;
-
b. de diepte van de uitbreiding bedraagt maximaal 2,50 meter, gemeten vanaf de achtergevel van de belendingen, zoals aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan;
-
c. in afwijking van het voorgaande is uitbreiding in de diepte van gebouwen niet toegestaan in hoeken van bouwblokken en daar waar de tot 'Wonen-1' bestemde gronden niet grenzen aan tot tuin bestemde gronden.
19.2.3 Minimale bouwhoogte
-
a. De bouwhoogte van de eerste bouwlaag bedraagt minimaal 3,50 meter ten opzichte van de vloer van de eerste bouwlaag, met dien verstande dat deze bouwhoogte tot een diepte van minimaal 5 meter, gemeten vanaf de voorgevel, gehandhaafd dient te worden.
-
b. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt minimaal 9 meter, met dien verstande dat deze bepaling niet geldt voor aan- en uitbouwen en ter plaatse waar op de plankaart een lagere maximale bouwhoogte is aangegeven.
19.2.4 Maximale goot- en bouwhoogte van gebouwen
-
a. De goothoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de op de plankaart aangegeven goothoogte, dan wel de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande grotere goothoogte.
-
b. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de op de plankaart aangegeven bouwhoogte, dan wel de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande grotere bouwhoogte.
19.2.5 Maximale goot- en bouwhoogte van orde 1 en orde 2 en orde 3 panden
-
a. In afwijking van het bepaalde in artikel 19.2.4 onder a, bedraagt de goothoogte van panden die op de plankaart zijn aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding-orde 1', 'specifieke bouwaanduiding-orde 2' of 'specifieke bouwaanduiding-orde 3' ten hoogste de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande goothoogte.
-
b. In afwijking van het bepaalde in artikel 19.2.4 onder b, bedraagt de bouwhoogte van panden die op de plankaart zijn aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding-orde 1', 'specifieke bouwaanduiding-orde 2' en 'specifieke bouwaanduiding-orde 3' ten hoogste de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaande bouwhoogte.
19.2.6 Ondergronds bouwen
Ondergrondse bebouwing mag ten hoogste twee bouwlagen bevatten.
19.2.7 Dakbeëindiging
-
a. De bovenste bouwlaag van een gebouw dient vanaf de goot binnen een hellingshoek van ten hoogste 60 graden, gemeten vanaf de zijgevels of van de voor- en achtergevel, te worden gebouwd, met dien verstande dat voor zover de goothoogte ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan lager is dan de maximale goothoogte, de bovenste bouwlaag binnen een hellingshoek van ten hoogste 60 graden vanaf deze lagere goothoogte, gemeten vanaf de zijgevels of van de voor- en achtergevel dient te worden gebouwd.
-
b. In geval van nieuwbouw of ingrijpende verbouw dient de afstand tussen de goot- en bouwhoogte van een gebouw minimaal 2 meter te bedragen, dan wel dient het gebouwvanaf de goot plat te worden afgedekt.
-
c. Dakterrassen zijn niet toegestaan.
-
d. Dakkapellen zijn toegestaan mits:
-
1. de dakkapel niet meer dan 30% van de lengte van het hellend dakvlak benut;
-
2. de (oorspronkelijke) kapconstructie en de noklijn duidelijk herkenbaar blijven;
-
3. boven de dakkapel minimaal 3 rijen dakpannen resteren;
-
4. de dakkapel tenminste 1 meter uit de voor- en achtergevel (ingeval van een dwarskap) of uit de zijgevels ( ingeval van een langskap) wordt geplaatst;
-
5. ingeval de grootte van een dak meerdere dakkapellen mogelijk maakt, deze niet boven elaar mogen worden geplaatst.
19.2.8 Gevelindeling
Met uitzondering van straten waarvan de gevelindeling van gebouwen ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan overwegend afwijkt, dient de gevel een duidelijke driedeling te bevatten, bestaande uit een plint, een gevelvlak en een gevelbeëindiging, waarbij het accent wordt gelegd op verticale plaatsing van ramen en andere geveldoorbrekingen.
19.2.9 Geen open gevels
Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen ten behoeve van gevelverkoop en/of open puiverkoop, waardoor een open gevel ontstaat.
19.2.10 Geen gesloten plinten
Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen op een zodanige wijze dat gesloten plinten (eerste bouwlaag) ontstaan; bergingen mogen niet aan de straatzijde worden gesitueerd. Deze bepaling geldt niet voor souterrains.
19.2.11 Geen loggia's aan de straatzijde
Loggia's zijn aan de straatzijde niet toegestaan.
19.2.12 Ontsluiting van hogere bouwlagen
In geval van verbouwing, restauratie, verbetering en/of verandering van gebouwen dienen de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan aanwezige, al dan niet zelfstandige, ontsluitingen naar de tweede en hogere bouwlagen te worden gehandhaafd.
19.2.13 Samenvoegen percelen
Samenvoegen van percelen is niet toegestaan indien en voorzover bij de samenvoeging gebouwen zijn betrokken die op de plankaart zijn aangeduid met 'specifieke bouwaanduiding - orde 1', 'specifieke bouwaanduiding - orde 2', en 'specifieke bouwaanduiding - orde 3'.
19.2.14 Maximale bouwhoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde
De bouwhoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde, bedraagt ten hoogste 2 meter.
19.2.15 Onderdoorgang
Op de als 'onderdoorgang' aangeduide gronden mag niet worden gebouwd tot een hoogte van 4 meter, met uitzondering van de voor de hoger opgaande bebouwing benodigde ondersteuningsconstructies.
19.3 Nadere eisen
Het dagelijks bestuur is bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen, waaronder begrepen het aantal bouwlagen en de dakconstructie van de in de artikelen 19.2en 19.4 bedoelde bebouwing, indien dit noodzakelijk is vanwege het behoud, herstel en/of versterking van de karakteristiek van het stadsgezicht dan wel in verband met de licht- en luchttoetreding van de omringende bebouwing.
19.4 Bij omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels
Het dagelijks bestuur is bevoegd bij omgevingsvergunning af te wijken van de volgende bouwregels:
19.4.1 Uitbreiding in de diepte van bebouwing
-
a. het bepaalde in artikel 19.2.2 sub b, voor zover de lichttoetreding in de belendende bebouwing niet in onevenredige mate wordt aangetast;
-
b. het bepaalde in artikel 19.2.2 sub b, voor de bouw van een kelder, met dien verstande dat uit geohydrologisch onderzoek blijkt dat de kelder geen verslechtering van de huidige grondwatersituatie (stand en water) tot gevolg heeft en niet leidt tot een vermindering of tenietdoening van het waterkerend vermogen van waterkeringen en voldoet aan de grondwaternorm van de gemeente Amsterdam.
19.4.2 Minimale bouwhoogte
-
a. het bepaalde in artikel 19.2.3 sub a;
-
b. het bepaalde in artikel 19.2.3 sub b;
Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen mogelijk indien hierdoor een betere aansluiting op de belendingen wordt bereikt.
19.4.3 Maximale goothoogte
het bepaalde in artikel 19.2.4 sub a, voor het overschrijden van de op de plankaart aangegeven goothoogte met maximaal 1 meter. Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen mogelijk voor zover het straatbeeld dit toelaat.
19.4.4 Maximale bouwhoogte
het bepaalde in artikel 19.2.4 sub b en artikel 19.2.5 sub b, voor het overschrijden van de bouwhoogte voor liften, trappenhuizen, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties tot ten hoogste 4 meter en voor schoorstenen, ventilatie-inrichtingen en antennes tot ten hoogste 5 meter.
Bij omgevingsvergunning afwijken voor lift- en trappenhuizen, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties is alleen mogelijk indien aantoonbare redenen uitwijzen dat de bedoelde onderdelen niet (geheel) inpandig kunnen worden gerealiseerd onder de voorwaarde dat:
-
a. deze installaties zo klein als technisch mogelijk dienen te zijn;
-
b. deze installaties zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de openbare ruimte dienen te worden geplaatst;
-
c. rekening gehouden dient te worden met de bouwhoogte van de omringende bebouwing;
19.4.5 Maximale goot- en bouwhoogte orde 3
het bepaalde in artikel 19.2.5 tot ten hoogste de op de plankaart aangegeven goot- en bouwhoogte:
Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen mogelijk voor zover het straatbeeld dit toelaat.
19.4.6 Dakterrassen
het bepaalde in artikel 19.2.4 sub b, artikel 19.2.5 sub b en artikel 19.2.7 sub c, voor een dakterras met bijbehorende afrastering, waarvan de hoogte ten hoogste 1,20 meter bedraagt ten opzichte van het desbetreffende dak.
Het dakterras mag op de tot 'Wonen-1' bestemde gronden alleen aan de achtergevel van het hoofdgebouw worden gerealiseerd tot een diepte van maximaal de helft van het hoofdgebouw, mits de kapvorm wordt gerespecteerd en het dakterras geen aantasting van het daklandschap oplevert. Het dakterras mag tevens op een aanbouw of een bijgebouw worden gerealiseerd.
19.4.7 Gesloten plinten
-
a. het bepaalde in artikel 19.2.10 ten behoeve van openbare en bijzondere voorzieningen;
-
b. het bepaalde in artikel 19.2.10 ten behoeve van een berging, indien het om aantoonbare reden niet mogelijk is om de berging op een andere plek te situeren;
19.4.8 Loggia's
-
a.
het bepaalde in artikel 19.2.11 indien een buitenruimte aan de achterzijde van een gebouw niet mogelijk is, met dien verstande dat de diepte van de loggia maximaal 1,30 meter bedraagt;
-
b. het bepaalde in artikel 19.2.11 in het kader van de noodzakelijke geluidsreductie op grond van de Wet geluidhinder;
19.4.9 Ontsluiting hogere bouwlagen
het bepaalde in artikel 19.2.12 mits de tweede en hogere bouwlagen van het desbetreffende gebouw in voldoende mate bereikbaar blijven.
19.5 Specifieke gebruiksregels
Op de tot 'Wonen-1' bestemde gronden gelden de volgende specifieke gebruiksbepalingen:
19.5.1 Bedrijven
Bedrijven zijn uitsluitend toegestaan voor zover deze in de van deze regels deel uitmakende 'Staat van Inrichtingen' vallen in milieucategorie I of II, met dien verstande dat:
-
1. garagebedrijven niet zijn toegestaan;
-
2. in kelders en souterrains, voor zover deze niet onder bedrijven zijn gelegen, uitsluitend bedrijven behorende tot categorie 1 zijn toegestaan;
-
3. vuurwerkopslag niet is toegestaan.
In afwijking van het bepaalde onder a zijn op de van deze regels deel uitmakende bijlage 2 genoemde adressen, de aldaar met name genoemde bedrijven die vallen onder een hogere milieucategorie toegestaan.
19.5.2 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening
-
a. Detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening zijn in de eerste bouwlaag van bebouwing toegestaan, met uitzondering van bebouwing langs grachten en waterwegen. Indien en voorzover detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening op de eerste bouwlaag zijn toegestaan, mag de daaronder gelegen bijzondere bouwlaag (kelder of souterrain) eveneens voor detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening worden gebouwd en gebruikt, dit alles binnen het hieronder aangegeven maximale bedrijfsvloeroppervlak.
-
b. In afwijking van het bepaalde onder a zijn detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening wel toegestaan op de eerste bouwlaag van bebouwing op hoeken van grachten/waterwegen met straten.
-
c. Het bedrijfsvloeroppervlak van detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening mag per vestiging niet meer dan 150 m2bedragen;
-
d. Voor zover detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan een groter bedrijfsvloeroppervlak heeft dan onder c bepaald, mag dit grotere bedrijfsvloeroppervlak worden gehandhaafd.
19.5.3 Horeca 3 en 4
-
a. Daar waar de aanduiding 'specifieke vorm van horeca-4 in souterrain toegestaan' op de verbeelding is aangegeven, is een horeca-4 gelegenheid in het souterrain toegestaan. Daar waar de aanduiding 'specifieke vorm van horeca-3 op eerste bouwlaag toegestaan' op de verbeelding is aangegeven, zijn horeca 3- en horeca 4-gelegenheden op de eerste bouwlaag toegestaan. Daar waar de aanduiding 'specifieke vorm van horeca-4 op eerste en tweede bouwlaag toegestaan' op de verbeelding is aangegeven, is een horeca-4 gelegenheid op de eerste en tweede bouwlaag toegestaan.
-
b. Indien en voor zover horeca 3 en horeca 4 is toegestaan op de eerste bouwlaag, mag de daaronder gelegen bijzondere bouwlaag (kelder, souterrain) uitsluitend worden gebouwd voor en gebruikt als keuken, toiletten en berging (opslag) voor de daarboven gelegen horecavestiging, dit alles binnen het hieronder aangegeven maximale bedrijfsvloeroppervlak.
-
c. Het bedrijfsvloeroppervlak van horeca 3 en 4 mag per vestiging niet meer dan 150 m2bedragen;
-
d. Voor zover horeca ter plaatse van deze aanduidingen ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan een groter bedrijfsvloeroppervlak dan 150 m2 heeft, mag dit grotere bedrijfsvloeroppervlak worden gehnadhaafd.
19.5.4 Openbare en bijzondere voorzieningen
Het bedrijfsvloeroppervlak van openbare en bijzondere voorzieningen mag per vestiging niet meer dan 500 m2 bedragen;
19.5.5 Kinderopvang
Per bouwblok is één kinderopvang toegestaan, met uitzondering van bouwblokken waar al een school aanweizg is met de bestemming 'Maatschappelijk-1'.
19.5.6 Gebruik als tuin
De onbebouwd blijvende gedeelten van de tot 'Wonen-1' bestemde gronden worden gebruikt als 'Tuin-1', met in achtneming van het bepaalde in artikel 14.5.3.
19.6 Bij omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels
Bij omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels is alleen mogelijk wanneer dit geen afbreuk doet aan de gewenste functiemenging van de binnenstad.
Het dagelijks bestuur kan bij omgevingsvergunning afwijken van de volgende gebruiksregels.
19.6.1 Bedrijven
-
a. het bepaalde in artikel 19.5.1 onder a, voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die niet in de 'Staat van Inrichtingen' voorkomt en die niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.
-
b. het bepaalde in artikel 19.5.1 onder a, voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die, al dan niet na uitbreiding of wijziging van de 'Staat van Inrichtingen' valt onder één of meer categorieën hoger dan toegestaan, mits de desbetreffende functie niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.
19.6.2 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening
Het bepaalde in artikel 19.5.2 onder c tot maximaal 300 m2.
Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen mogelijk indien vergroting van het vloeroppervlak
-
1. geen overmatige verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft;
-
2. het woon- en leefmilieu niet in onevenredige mate wordt aangetast;
-
3. de bebouwing binnen de parcellering van de omringende bebouwing past en
-
4. de gevelindeling geen onevenredige afbreuk doet aan de architectonische kwaliteit van de omringende bebouwing.
19.6.4 Horeca 3 en 4
het bepaalde in artikel 19.5.3 onder c, tot ten hoogste 300 m2, met dien verstande dat deze uitbreiding uitsluitend geldt voor horeca 3- en horeca 4-gelegenheden en geen betrekking heeft op bouwlagen hoger dan de eerste bouwlaag.
Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen mogelijk wanneer de uitbreiding van de horecagelegenheid het woon- en leefmilieu niet in onevenredige mate aantast.
19.6.5 Openbare en bijzondere voorzieningen
het bepaalde in artikel 19.5.4 onder a, voor vestiging of uitbreiding van een openbare of bijzondere voorziening met een groter vloeroppervlak dan 500 m2.
Bij omgevingsvergunning afwijken is alleen mogelijk wanneer:
-
1. de uitbreiding/vestiging het woon- en leefmilieu niet in onevenredige mate aantast;
-
2. de uitbreiding/vestiging geen overmatige verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft;
-
3. de bebouwing binnen de parcellering van de omringende bebouwing past en
-
4. de gevelindeling geen onevenredige inbreuk doet aan de architectonische kwaliteit van de omringende bebouwing.
19.7 Wijzigingsbevoegdheid
Toepassing van een wijzigingsbevoegdheid mag niet tot gevolg hebben dat de karakteristiek van het stadsgezicht in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied in onevenredige mate afbreuk wordt gedaan en met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 21, 22, 23, 24, 25 of 27.
19.7.1 Inpandige parkeervoorzieningen
Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening 'Wonen-1' te wijzigen, teneinde in de kelder en/of het souterrain van gebouwen inpandige parkeervoorzieningen te realiseren en in de eerste bouwlaag een toegang tot deze parkeervoorziening, met dien verstande dat:
-
a. de breedte van de toegang tot de parkeervoorziening ten hoogste 3,50 meter bedraagt;
-
b. de parkeervoorziening geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat tot gevolg heeft;
-
c. de parkeervoorziening voldoet aan het algemene verkeers- en parkeerbeleid van het stadsdeel en de hogere overheden;
-
d. uit geohydrologisch onderzoek blijkt dat een ondergrondse parkeervoorziening geen verslechtering van de huidige grondwatersituatie (stand en kwaliteit) tot gevolg heeft en niet leidt tot een vermindering of tenietdoening van het waterkerend vermogen van waterkeringen en voldoet aan de grondwaternorm van de gemeente Amsterdam.
19.7.2 Ondergrondse fietsenstallingen
Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de bestemming 'Wonen-1' te wijzigen teneinde in de kelder en het souterrain van gebouwen ondergrondse fietsenstallingen te realiseren en in de eerste bouwlaag een toegang tot deze fietsenstalling met dien verstande dat:
-
a. de breedte van de toegang tot de fietsenstalling ten hoogste 3,50 meter bedraagt;
-
b. de fietsenstalling in niet meer dan twee aaneengesloten panden wordt gerealiseerd;
-
c. de fietsenstalling geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat en de karakteristiek van het stadsgezicht tot gevolg heeft;
-
d. uit geohydrologisch onderzoek blijkt dat een ondergrondse fietsenstalling geen verslechtering van de huidige grondwatersituatie (stand en kwaliteit) tot gevolg heeft en niet leidt tot een vermindering of tenietdoening van het waterkerend vermogen van waterkeringen en voldoet aan de grondwaternorm van de gemeente Amsterdam.
19.7.3 Horeca 3 en 4 tot 300 m2
Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de bestemming 'Wonen-1' te wijzigen ten behoeve van de nieuwvestiging van horeca 3 en 4 in de eerste bouwlaag van gebouwen met een maximum vloeroppervlak van 300 m2.
Nieuwvestiging is mogelijk, met inachtneming van het geldende horecabeleid voor het stadsdeel en voor zover:
-
1. de functiemenging wordt bevorderd;
-
2. het woon- en leefklimaat niet in onevenredige mate wordt aangetast;
-
3. geen overmatige verkeersaantrekkende werking plaatsvindt.
19.7.4 Horeca 5
Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening, de bestemming 'Wonen-1' te wijzigen ten behoeve van de nieuwvestiging dan wel de uitbreiding van horeca 5.
Uitbreiding en nieuwvestiging van horeca 5 is mogelijk indien en voor zover:
-
a. de functiemenging in de omgeving en/of binnen het pand wordt bevorderd;
-
b. het initiatief leidt tot een kwaliteitsimpuls voor de locatie en/of de omgeving;
-
c. uitbreiding of vestiging van de hotelfunctie geen overmatige verkeersaantrekkende werking ten gevolge zal hebben;
-
d. de parcellering wordt hersteld;
-
e. de gevelindeling geen afbreuk doet aan de architectonische kwaliteit van de omringende bebouwing;
-
f. het aantal woningen dan wel het totale vloeroppervlak dat verloren gaat, in redelijke verhouding staat tot het aantal te realiseren hotelkamers dan wel het te realiseren vloeroppervlak.
19.7.5 Orden
Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de op de plankaart opgenomen aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-orde 2' te wijzigen in 'specifieke bouwaanduiding-orde 1', indien en voor zover het desbetreffende pand onherroepelijk is aangewezen als rijksmonument of gemeentelijk monument.