Oostelijke eilanden

Artikel 6 Gemengd - 3

6.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd - 3' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, met in achtneming van het bepaalde in artikel 6.5.3;
• b. gebruik ten behoeve van short stay, met in achtneming van het bepaalde in artikel 6.5.3;
• c. kantoren;
• d. kantoren met baliefunctie;
• e. openbare en bijzondere voorzieningen, met in achtneming van het bepaalde in de artikelen 6.5.5 en 6.6.4;
• f. galeries;
• g. detailhandel, met uitzondering van smartshops en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening, met inachtneming van de artikelen 6.5.2, 6.6.2en 6.6.3;
• h. supermarkt ter plaatse waar op de plankaart de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - supermarkt toegestaan in de kelder op niveau -1' is aangegeven, met een maximum bedrijfsvloeroppervlakte van 2100 m2;
• i. horeca 3, uitsluitend in de eerste bouwlaag, ter plaatse waar de aanduiding 'specifieke vorm van horeca-3-toegestaan op de eerste bouwlaag' op de plankaart is aangegeven en met inachtneming van het bepaalde in artikel 6.5.4;
• j. bedrijven, met inachtneming van het bepaalde in artikel 6.5.1 en 6.5.3;
• k. inpandige en ondergrondse parkeervoorzieningen, in de kelder op niveau -1 en -2;
• l. inpandige fietsenstallingen in de eerste bouwlaag;
• m. ondergrondse fietsenstallingen, in de kelder op niveau -1 en -2;
• n. nutsvoorzieningen;
• o. tuin, met inachtneming van het bepaalde in artikel 6.5.8;

6.2 Bouwregels

Op de tot 'Gemengd - 3' bestemde gronden mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouw zijnde worden opgericht ten dienste van de bestemming, met in achtneming van de volgende bepalingen.

6.2.1 Situering bebouwing

Gebouwen mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht, met dien verstande dat deze bepaling niet geldt voor bebouwing op de binnenterreinen.

6.2.2 Minimale bouwhoogte

• a. De bouwhoogte van de eerste bouwlaag bedraagt minimaal 3,50 meter ten opzichte van de vloer van de eerste bouwlaag, met dien verstande dat deze bouwhoogte tot een diepte van minimaal 5 meter, gemeten vanaf de voorgevel, gehandhaafd dient te worden.
• b. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt minimaal 9 meter, met dien verstande dat deze bepaling niet geldt voor aan- en uitbouwen en ter plaatse waar op de plankaart een lagere maximale bouwhoogte is aangegeven.

6.2.3 Maximale goot- en bouwhoogte van gebouwen

• a. De goothoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de op de plankaart aangegeven goothoogte.
• b. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de op de plankaart aangegeven bouwhoogte.

6.2.4 Maximale bouwdiepte

De bebouwing van ondergrondse bebouwing bedraagt ten hoogste twee bouwlagen.

6.2.5 Maximum aantal parkeerplaatsen

Voor ondergrondse parkeervoorzieningen geldt, dat het aantal parkeerplaatsen ten hoogste 186 mag bedragen.

6.2.6 Situering toegang parkeervoorziening

De in- en uitgang van de ondergrondse parkeervoorziening dient aan de zijde van de Cruqiuskade te worden gesitueerd onder de bebouwing die wordt begrensd door de Blankenstraat en de Cruquiuskade.

6.2.7 Dakbeëindiging

• a. De bovenste bouwlaag van een gebouw dient vanaf de goot binnen een hellingshoek van ten hoogste 60 graden, gemeten vanaf de zijgevels of van de voor- en achtergevel, te worden gebouwd, met dien verstande dat voor zover de goothoogte ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan lager is dan de maximale goothoogte, de bovenste bouwlaag binnen een hellingshoek van ten hoogste 60 graden vanaf deze lagere goothoogte, gemeten vanaf de zijgevels of van de voor- en achtergevel dient te worden gebouwd.
• b. In geval van nieuwbouw of ingrijpende verbouw dient de afstand tussen de goot- en bouwhoogte van een gebouw minimaal 2 meter te bedragen, dan wel dient het gebouw vanaf de goot plat te worden afgedekt.
• c. Dakterrassen zijn niet toegestaan.
• d. Dakkapellen zijn toegestaan mits:

• de dakkapel niet meer dan 30% van de lengte van het hellend dakvlak benut;
• de (oorspronkelijke) kapconstructie en de noklijn duidelijk herkenbaar blijven;
• boven de dakkapel minimaal 3 rijen dakpannen resteren;
• de dakkapel tenminste 1 meter uit de voor- en achtergevel (ingeval van een dwarskap) of uit de zijgevels ( ingeval van een langskap) wordt geplaatst;
• in geval de grootte van een dak meerdere dakkapellen mogelijk maakt, deze niet boven elkaar mogen worden geplaatst.

6.2.8 Gevelindeling

Met uitzondering van straten waarvan de gevelindeling van gebouwen ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan overwegend afwijkt, dient de gevel een duidelijke driedeling te bevatten, bestaande uit een plint, een gevelvlak en een gevelbeëindiging, waarbij het accent wordt gelegd op verticale plaatsing van ramen en andere geveldoorbrekingen.

6.2.9 Geen open gevels

Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen ten behoeve van gevelverkoop en/of open puiverkoop, waardoor een open gevel ontstaat.

6.2.10 Geen gesloten plinten

Het is niet toegestaan de gevel te construeren of te wijzigen op een zodanige wijze dat gesloten plinten (eerste bouwlaag) ontstaan; bergingen mogen niet aan de straatzijde worden gesitueerd. Deze bepaling geldt niet voor souterrains.

6.2.11 Ontsluiting van hogere bouwlagen

In geval van verbouwing, restauratie, verbetering en/of verandering van gebouwen dienen de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan aanwezige, al dan niet zelfstandige, ontsluitingen naar de tweede en hogere bouwlagen te worden gehandhaafd.

6.2.12 Maximale bouwhoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde

De bouwhoogte van bouwwerken geen gebouw zijnde, bedraagt ten hoogste 2 meter.

6.2.13 Onderdoorgang en overbouwing

Op de als 'bouwaanduiding - onderdoorgang of overbouwing' aangeduide gronden mag niet worden gebouwd tot een hoogte van 4 meter, met uitzondering van de voor de hoger opgaande bebouwing benodigde ondersteuningsconstructies.

6.3 Nadere eisen

Het dagelijks bestuur is bevoegd nadere eisen te stellen aan de situering en afmetingen, waaronder begrepen het aantal bouwlagen en de dakconstructie van de in de artikelen 6.2en 6.4 bedoelde bebouwing, indien dit noodzakelijk is vanwege het behoud, herstel en/of versterking van de karakteristiek van het stadsgezicht dan wel in verband met de licht- en luchttoetreding van de omringende bebouwing.

6.4 Ontheffing van de bouwregels

Het dagelijks bestuur is bevoegd ontheffing te verlenen van de volgende bouwregels:

6.4.1 Minimale bouwhoogte

• a. het bepaalde in artikel 6.2.2 sub a;
• b. het bepaalde in artikel 6.2.2 sub b;

6.4.2 Maximale goothoogte

het bepaalde in artikel 6.2.3 sub a, voor het overschrijden van de op de plankaart aangegeven goothoogte met maximaal 1 meter. De ontheffing wordt alleen verleend voor zover het straatbeeld dit toelaat;

6.4.3 Maximale bouwhoogte

het bepaalde in artikel 6.2.3 sub b voor het overschrijden van de bouwhoogte voor liften, trappenhuizen, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties tot ten hoogste 4 meter en voor schoorstenen, ventilatie-inrichtingen en antennes tot ten hoogste 5 meter;

Ontheffing voor lift- en trappenhuizen, condensatoren en centrale verwarmingsinstallaties wordt alleen verleend indien aantoonbare redenen uitwijzen dat de bedoelde onderdelen niet (geheel) inpandig kunnen worden gerealiseerd onder de voorwaarde dat:
a.deze installaties zo klein als technisch mogelijk dienen te zijn;
b. deze installaties zoveel mogelijk uit het zicht vanaf de openbare ruimte dienen te worden geplaatst en
c. rekening gehouden dient te worden met de bouwhoogte van de omringende bebouwing;

6.4.4 Dakterrassen

het bepaalde in artikel 6.2.3 sub b en artikel 6.2.7 sub c, voor een dakterras;

Het dakterras mag alleen aan de achtergevel van het hoofdgebouw worden gerealiseerd tot maximaal de helft van de diepte van het betreffende bouwblok, mits de kapvorm wordt gerespecteerd en het dakterras geen aantasting van het daklandschap oplevert. De bijbehorende afrastering mag ten hoogste 1,20 meter bedragen ten opzichte van het desbetreffende dak. Het dakterras mag tevens op een aanbouw of een bijgebouw worden gerealiseerd.

6.4.5 Gesloten plinten

• a. het bepaalde in artikel 6.2.10 ten behoeve van openbare en bijzondere voorzieningen;
• b. het bepaalde in artikel 6.2.10 ten behoeve van een berging, indien het om aantoonbare reden niet mogelijk is om de berging op een andere plek te situeren;

6.4.6 Ontsluiting hogere bouwlagen

het bepaalde in artikel 6.2.11 mits de tweede en hogere bouwlagen van het desbetreffende pand in voldoende mate bereikbaar blijven.

6.4.7 Waarde-cultuurhistorie

Voor zover één (of meerdere) van bovengenoemde ontheffingen betrekking heeft op gronden die zijn gelegen binnen de dubbelbestemming 'Waarde-cultuurhistorie', wordt artikel 20.3 in acht genomen.

6.5 Specifieke gebruiksregels

Op de tot 'Gemengd - 3' bestemde gronden gelden de volgende specifieke gebruiksbepalingen:

6.5.1 Staat van Inrichtingen

Bedrijven zijn uitsluitend toegestaan voor zover deze in de van deze regels deel uitmakende 'Staat van Inrichtingen' vallen in milieucategorie I of II, met dien verstande dat:
a. garagebedrijven niet zijn toegestaan;
b. in kelders en souterrains, voor zover deze niet onder bedrijven zijn gelegen, uitsluitend bedrijven behorend tot milieucategorie I zijn toegestaan.

6.5.2 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening

• a. Detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening zijn in de eerste bouwlaag van bebouwing toegestaan. Indien en voorzover detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening in de eerste bouwlaag zijn toegestaan, mag de daaronder gelegen bijzondere bouwlaag (kelder of souterrain) eveneens voor detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening worden gebouwd en gebruikt, dit alles binnen het hieronder aangegeven maximale bedrijfsvloeroppervlak.
• b. Het bedrijfsvloeroppervlak van detailhandel en voorzieningen ten behoeve van consumentverzorgende dienstverlening mag per vestiging niet meer dan 300 m2 bedragen.

6.5.3 Detailhandelslint-plus

• a. In de eerste bouwlaag van bebouwing aan de Czaar Peterstraat, de Blankenstraat en de Cruquiuskade zijn geen woningen, inpandige parkeervoorzieningen en entrees tot parkeervoorzieningen toegestaan (detailhandelslint-plus).
• b. Voor zover woningen, inpandige parkeervoorzieningen en bedrijven in de eerste bouwlaag van bebouwing in genoemde straten voorkomen ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan, mogen deze worden gehandhaafd.

6.5.4 Horeca 3, 4

• a. Daar waar op de plankaart 'specifieke vorm van horeca - 3 op eerste bouwlaag toegestaan' voorkomt, zijn horeca 3- en horeca 4-gelegenheden toegestaan.
• b. Indien en voor zover horeca 3 en horeca 4 is toegestaan op de eerste bouwlaag, mag de daaronder gelegen bijzondere bouwlaag (kelder, souterrain) uitsluitend worden gebouwd voor en gebruikt als keuken, toiletten en berging (opslag) voor de daarboven gelegen horecavestiging, dit alles binnen het hieronder aangegeven maximale bedrijfsvloeroppervlak.
• c. Daar waar op de plankaart 'specifieke vorm van horeca 3 op de eerste bouwlaag toegestaan' voorkomt, is een bedrijfsvloeroppervlak per vestiging van 400 m2toegestaan.

6.5.5 Openbare en bijzondere voorzieningen

Het bedrijfsvloeroppervlak van openbare en bijzondere voorzieningen mag per vestiging niet meer dan 700 m2 bedragen.

6.5.6 Supermarkt toegestaan

Daar waar op de plankaart de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - supermarkt toegestaan in de kelder' is aangegeven, met een maximum bedrijfsvloeroppervlakte van 2100 m2, is het gebruik van het genoemde oppervlak voor parkeerdoeleinden niet toegestaan.

6.5.7 Gebruik bebouwing ten behoeve van kinderopvang

De panden voor zover gelegen aan de Czaar Peterstraat en de Cruquiuskade mogen niet worden gebruikt voor doeleinden ten behoeve van kinderopvang.

6.5.8 Gebruik als tuin

De onbebouwd blijvende gedeelten van de tot 'Gemengd - 3' bestemde gronden worden gebruikt als Tuin - 1, met in achtneming van het bepaalde in artikel 10.5.3.

6.6 Ontheffing van de gebruiksregels

Toepassing van een ontheffingsbevoegdheid mag geen afbreuk doen aan de gewenste functiemenging van de binnenstad.

6.6.1 Staat van Inrichtingen

• a. Het dagelijks bestuur kan ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 6.5.1 voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die niet in de 'Staat van Inrichtingen' voorkomt en die niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.
• b. Het dagelijks bestuur kan ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 6.5.1 voor het bouwen en het gebruik van gronden en bebouwing ten behoeve van een functie die, al dan niet na uitbreiding of wijziging van de 'Staat van Inrichtingen' valt onder één of meer categorieën hoger dan toegestaan, mits de desbetreffende functie niet meer milieuhinder veroorzaakt dan functies die vallen in de toegestane categorieën.

6.6.2 Detailhandel en consumentverzorgende dienstverlening

Het dagelijks bestuur van ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 6.5.2 sub b tot maximaal 600 m2.

Ontheffing kan worden verleend indien:

• 1. de uitbreiding/vestiging het woon- en leefmilieu niet in onevenredige mate aantast;
• 2. de uitbreiding/vestiging geen overmatige verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft;
• 3. de bebouwing binnen de parcellering van de omringende bebouwing past, en;
• 4. de gevelindeling geen onevenredige afbreuk doet aan de architectonische kwaliteit van de omringende bebouwing.

6.6.3 Mengformules

Het dagelijks bestuur kan ontheffing verlenen voor het tegen betaling verstrekken van etenswaren en/of dranken in een detailhandel of vestiging voor consumentverzorgende dienstverlening voor gebruik ter plaatse (mengformule), indien aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• 1. de openingstijden van het eet- en /of drinkgedeelte van de mengformule dienen overeen te komen met de openingstijden van de hoofdactiviteit;
• 2. het deel van het netto verkoopvloeroppervlak dat in gebruik is bij het eet- en/of drinkgedeelte van de mengformule mag ten hoogste 20% bedragen, met een maximum van 20 m2 vloeroppervlak. Dit maximum brengt met zich mee dat in mengformules het schenken van alcohol is uitgesloten;
• 3. het eet- en/of drinkgedeelte van de mengformule mag niet worden geplaatst aan de gevel waar de ingang van de hoofdactiviteit zich bevindt;
• 4. het eet- en/of drinkgedeelte van de mengformule dient te passen binnen de categorie koffie- en theeschenkerij, lunchroom, ijssalon en dergelijke;
• 5. het eet- en/of drinkgedeelte van de mengformule mag geen eigen ingang aan de straat hebben en het exploiteren van een terras is niet toegestaan.
• 6. het eet- en/of drinkgedeelte van de mengformule mag op geen enkele wijze een horeca-uitstraling hebben.

Bij de afweging of een initiatief voor een mengformule op een bepaalde locatie gewenst is wordt getoetst aan de volgende criteria:

• a. het initiatief dient bij te dragen aan de verbetering van de kwaliteit, het karakter en de gevarieërdheid van het detailhandelaanbod in de (winkel)straat en omgeving;
• b. het initiatief mag geen afbreuk doen aan de functiemenging en het woon- en leefklimaat in de (winkel)straat en de omgeving.

6.6.4 Openbare en bijzondere voorzieningen

Het dagelijks bestuur kan ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 6.5.5 sub a, voor vestiging of uitbreiding van een openbare of bijzondere voorziening met een groter vloeroppervlak dan 700 m2.

Ontheffing kan worden verleend indien:

• 1. de uitbreiding/vestiging het woon- en leefmilieu niet in onevenredige mate aantast;
• 2. de uitbreiding/vestiging geen overmatige verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft;
• 3. de bebouwing binnen de parcellering van de omringende bebouwing past, en;
• 4. de gevelindeling geen onevenredige afbreuk doet aan de architectonische kwaliteit van de omringende bebouwing.

6.7 Wijzigingsbevoegdheid

Toepassing van een wijzigingsbevoegdheid mag niet tot gevolg hebben dat de karakteristiek van het stadsgezicht in onevenredige mate wordt aangetast en/of aan de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied in onevenredige mate afbreuk wordt gedaan en met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 16, 17, 18, 19 en 20.

6.7.1 Horeca 5

Het dagelijks bestuur is bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening, de bestemming 'Gemengd - 3' te wijzigen ten behoeve van de nieuwvestiging dan wel de uitbreiding van horeca 5.

Uitbreiding en nieuwvestiging van horeca 5 is mogelijk indien en voor zover:

• a. de functiemenging in de omgeving en/of binnen het pand wordt bevorderd;
• b. het initiatief leidt tot een kwaliteitsimpuls voor de locatie en/of de omgeving;
• c. uitbreiding of vestiging van de hotelfunctie geen overmatige verkeersaantrekkende werking ten gevolge zal hebben;
• d. de parcellering wordt hersteld;
• e. de gevelindeling geen afbreuk doet aan de architectonische kwaliteit van de omringende bebouwing;
• f. het aantal woningen dan wel het totale vloeroppervlak dat verloren gaat, in redelijke verhouding staat tot het aantal te realiseren hotelkamers dan wel het te realiseren vloeroppervlak.