OIAVHB Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10 - Thailandlaan 14

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1. Aanleiding

Als onderdeel van de transformatie van een verouderd glastuinbouwgebied naar een nieuw bedrijvenpark voor onder meer de bloemen- en plantensector (genaamd Green Park Aalsmeer), zijn in deelgebied 10 de afgelopen jaren al enkele kavels uitgegeven en in gebruik genomen. De bedoeling is om de nog resterende kavels in deelgebied 10 ook te gaan bebouwen én om de Thailandlaan deels te verleggen. Next Level Aalsmeer 2 BV heeft wens om aan de zuidzijde van deelgebied 10 een bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten, genaamd 'Building A', te realiseren. Dit bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten komt ter plaatse van gronden die nu nog bebouwd zijn met verouderde bedrijfsgebouwen. Ook bevindt een deel van de Thailandlaan zich op deze plek. Dit deel van de Thailandlaan zal daarom worden verlegd. In een later stadium zullen er nog twee (aan elkaar) geschakelde bedrijfsgebouwen ten noordwesten van de verlengde Thailandlaan worden gerealiseerd (Building B, unit 1 en 2).

Voor Building A is een bouwplan gereed waarin voor het toekomstige bedrijfskavel wordt uitgegaan van een rechthoekig bouwvolume. Het voornemen om deze plek een bedrijfskavel in gebruik te nemen en deze met een bedrijfsgebouw te gaan bebouwen past grotendeels in het geldende bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10'. Er is daarbij sprake van enkele afwijkingen van het geldende planologische kader, welke wordt gevormd door het genoemde bestemmingsplan en het bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV'. Voor de verlegging van de Thailandlaan geldt dat hier in het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10' door middel van een wijzigingsbevoegdheid wel al rekening mee was gehouden maar dat deze verlegging nog niet bij recht mogelijk is. De nieuwe kavel is daardoor deels voorzien op de verkeersbestemming van de Thailhandlaan. Daarnaast is in het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10' uitgegaan van twee kleinere bouwvlakken. Het bouwplan voldoet daardoor onder meer niet aan het gestelde bebouwingspercentage per bouwvlak en de minimale in acht te nemen afstand tot zijdelingse bouwgrenzen. Voor het bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV' geldt ter plaatse van de westelijke strook van de bedrijfskavel dat het gebruik als bedrijfskavel voor deze strook niet is toegestaan.

Om de bedrijfskavel met bebdrijfsgebouw en bijbehorende logistieke activiteiten mogelijk te maken is een planologische procedure nodig. Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Als een aanvraag om een omgevingsvergunning is ingediend vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Omgevingswet, dan blijft op grond van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet het recht zoals dat gold onmiddellijk vóór dat tijdstip van toepassing tot het besluit op die aanvraag onherroepelijk wordt, met uitzondering van artikel 3.9, derde lid, eerste zin, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: de Wabo). De aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwplan is op 13 oktober 2023 ingediend zodat uit dient te worden gegaan van het oude recht. De beoogde ontwikkeling kan zodoende worden toegestaan via een afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a, onder 3 van de Wabo. Omdat het bouwplan voor Building A al volledig uitgekristalliseerd en uitgedetailleerd is, is een omgevingsvergunning aangevraagd voor zowel de activiteit 'strijdig gebruik bestemmingsplan' als de activiteit 'bouwen'.

Het voorliggende document vormt de ruimtelijke onderbouwing voor de omgevingsvergunning voor de planologische afwijkingen.

1.2. Ligging en begrenzing

De projectlocatie maakt onderdeel uit van deelgebied 10 van het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer, welke ten oosten van de kern van Aalsmeer is gelegen. De nu nog grotendeels bebouwde gronden zijn aan de zuidzijde van deelgebied 10 gelegen en bevinden zich aan weerszijden van het smalle deel van de bedrijfsstraat Thailandlaan. De projectlocatie ligt direct ten oosten van de watergang langs de N201.

Op de navolgende afbeelding is de ligging van de projectlocatie indicatief weergegeven.

Afbeelding: luchtfoto projectlocatie, waarbij de projectlocatie indicatief is weergegeven met rode lijnen (bron: https://www.bing.com/maps/)

De projectlocatie bestaat uit diverse kadastrale percelen, te weten B10255, B10699, B9928 en B9926. Het toekomstige bedrijfsperceel zal Thailhandlaan 14 als adres krijgen.

Afbeelding: de huidige kadastrale percelen ter plaatse van de indicatief met een gele lijn aangegeven projectlocatie (bron: https://perceelloep.nl/)

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1. Huidige situatie projectlocatie en omgeving

2.1.1 Huidige situatie ter plaatse van de projectlocatie

De gronden ter plaatse van de projectlocatie zijn tot de jaren '50 van de vorige eeuw gebruikt voor agrarische doeleinden. Daarna zijn de gronden grotendeels bebouwd geweest ten behoeve van sierteeltgerelateerde bedrijfsbebouwing (kassen). Deze bedrijfsbebouwing is nog steeds op de projectlocatie aanwezig. Het gaat in dit geval om twee bedrijfsgebouwen, namelijk het leegstaande bedrijfsgebouw van Marginpar (Legmeerdijk 289 B-C) en het eveneens leegstaande bedrijfsgebouw van Duif International (Legmeerdijk 281A). Marginpar is begin 2023 verhuisd naar de het terrein van Royal Floraholland, aan de overzijde van de N201.

Afbeelding: het voormalige bedrijfsgebouw van Marginpar op de projectlocatie, gezien vanaf de N201 (bron: https://www.google.nl/maps/)

Afbeelding: het voormalige bedrijfsgebouw van Duif International op de projectlocatie, gezien vanaf de Thailandlaan (bron: https://www.google.nl/maps/)

Beide bedrijfsgebouwen zijn éénlaags met een kapconstructie en door middel van hekken afgesloten van het openbaar gebied. Parkeren vindt in beide gevallen plaats op eigen terrein.

Tussen de beide bedrijfsgebouwen ligt een deel van het tracé van de Thailandlaan. Deze weg is een bedrijfsstraat in deelgebieden 9 en 10, welke oorspronkelijk was bedoeld als beugelweg bij de Japanlaan. Vanwege het bestaande bedrijfsgebouw van Duif International is de Thailandlaan ter hoogte van de projectlocatie afgebogen en doorgetrokken naar de Legmeerdijk. Vanwege de beperkte ruimte is er tussen de bedrijfsgebouwen sprake van één rijstrook met stoplichten.

Afbeelding: het smalle deel van de Thailhandlaan ter plaatse van de projectlocatie (bron: https://www.google.nl/maps/)

2.1.2 Huidige situatie omgeving van de projectlocatie

2.1.2.1 Deelgebied 10

De projectlocatie is gelegen in deelgebied 10 van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer (GPA). Dit bedrijventerrein bestaat uit verschillende deelgebieden. In de afgelopen jaren hebben zich, verspreid over het bedrijventerrein, al verschillende bedrijven op Green Park Aalsmeer gevestigd en is een deel van de weginfrastructuur aangelegd. Een deel van de aanwezige bedrijven is gericht op de sierteeltsector, maar niet-sierteeltgerelateerde bedrijven komen ook voor. Momenteel is iets meer dan circa 1/3 van het bedrijventerrein in gebruik. De resterende gronden worden in de komende jaren uitgegeven en/of ontwikkeld.

Het is de bedoeling dat de Middenweg in de toekomst door middel van herprofilering volledig als gebiedontsluitingsweg van de meeste deelgebieden van bedrijventerrein GPA gaat fungeren. Deze weg sluit dan zowel vanuit het oosten als het westen aan op de op- en afrit U15 van de provinciale weg N201. Voor de deelgebieden 9 en 10 is de Japanlaan de belangrijkste gebiedontsluitingsweg. Deze laan is al enkele jaren geleden aangelegd en is aan de zuidkant verbonden met de Legmeerdijk (N231). Aan de noord(oost)zijde takt de Japanlaan aan op de Machineweg. Ongeveer 500 meter ten noorden van deze aantakking bevindt zich de kruising van de Machineweg met de Middenweg.

Deelgebied 10 ligt aan de zuidoostkant van het bedrijventerrein GPA, tussen het water van de Horntocht (noordwestzijde), de lintbebouwing aan de westkant van de Machineweg (noordoostzijde), de lintbebouwing aan de noordkant van de Legmeerdijk (zuidoostzijde) en de Burgemeester Brouwerweg (N201, zuidwestzijde).

Afbeelding: luchtfoto waarbij deelgebied 10 globaal met een gele lijn is aangegeven

In deelgebied 10 zijn alle gronden al uitgegeven als bedrijfskavels of er is een reservering van toepassing. Tot op heden zijn bijna alle kavels bebouwd maar een deel van deze kavels betreft nog oude bedrijfsbebouwing (waaronder de bebouwing op de projectlocatie).

2.1.2.2 Directe omgeving projectlocatie

De gronden ten noordwesten van de projectlocatie zijn bebouwd met bedrijfsgebouwen. Het gaat daarbij om een bedrijfsgebouw van verpakkingsbedrijf DecoWraps (Thailandlaan 13) en het overige deel van de voormalige bedrijfsbebouwing van Duif International (Japanlaan 18--22). Tussen het bedrijfsgebouw en de projectlocatie bevindt zich nog een deel van de Thailandlaan. Dit deel is breder dan het deel van de Thailandlaan ter plaatse van de projectlocatie.

Afbeelding: de bedrijfsbebouwing van DecoWraps, een deel van de Thailandlaan en het buiten de projectlocatie gelegen deel van de voormalige bedrijfsbebouwing van Duif International bron: https://www.google.nl/maps/)

De gronden ten noordoosten van de projectlocatie zijn enkele jaren herontwikkeld tot een logistiek bedrijfskavel (Japanlaan 26 A t/m D)De bedrijfsbebouwing is in gebruik bij transportbedrijf Alex Andersen Holland BV. Het bedrijfsgebouw ligt met de gevel langs de Japanlaan.

Afbeelding: de bedrijfsbebouwing van Alex Andersen (bron: https://www.google.nl/maps/)

Ten zuidoosten van de projectlocatie bevinden zich woningen die onderdeel zijn van de lintbebouwing langs de Legmeerdijk. De Legmeerdijk is een rechte polderweg die grotendeels aan weerszijden bebouwd is met lintbebouwing. Het lint ten noorden van deze weg bestaat ter hoogte van de projectlocatie uit vrijstaande woningen (Legmeerdijk 279-287) en enkele twee-onder-een-kapwoningen (Legmeerdijk 271-277). Een deel van de woningen is in gebruik als huisvesting voor arbeidsmigranten. In de achtertuinen van een deel van woningen bevinden zich veelal wat grotere bijgebouwen die in het verleden in gebruik waren als bedrijfsgebouw. De woningen met huisnummers 279 en 281 liggen op enkele meters afstand van de projectlocatie, bij de overige woningen bedraagt de afstand circa 20 tot 30 meter.

Afbeelding: een deel van de woningen in het lint ten noorden van de Legmeerdijk (bron: https://www.google.nl/maps/)

Tussen de nummers 281 en 283 ligt de huidige aansluiting van de Thailandlaan op de Legmeerdijk. Het deel van de Thailandlaan tussen de projectlocatie en de Legmeerdijk is alleen in te rijden vanaf de Legmeerdijk en verboden voor vrachtwagenverkeer.

Afbeelding: de inrit van de Thailandlaan vanaf de Legmeerdijk (bron: https://www.google.nl/maps/)

Ook bevindt zich op de hoek met de N201 een logiesvoorziening voor arbeidsmigranten (Thailandlaan 16). Het meerlaagse gebouw van de logiesvoorziening is in 2022 opgeleverd. De tweelaagse bebouwing was al eerder in gebruik genomen en betreft tijdelijke bebouwing.

Afbeelding: de logiesvoorziening op de hoek van de N201 en de Legmeerdijk (bron: https://www.google.nl/maps/)

De bedrijfskavels in zowel deelgebied 9 als 10 zijn via de Thailandlaan aan de noordzijde op de gebiedsontsluitingsweg Japanlaan aangesloten en aan de zuidzijde op de Legmeerdijk (N231).

Aan de zuidwestzijde grenst de projectlocatie aan de watergang langs de N201. De N201 is een belangrijke regionale vrijliggende ontsluitingsweg.

Afbeelding: de N201, de naastgelegen watergang en een deel van de bedrijfsbebouwing op de projectlocatie, gezien vanaf de N201 (bron: https://www.google.nl/maps/)

In de navolgende afbeelding zijn de volumes van de bestaande bebouwing in en rondom de projectlocatie in vogelvlucht weergegeven.

Afbeelding: de bestaande volumes op en rondom de projectlocatie in vogelvlucht, gezien vanuit het westen

2.2. Het project

Next Level Aalsmeer 2 BV wil de gronden ter plaatse van de projectlocatie gaan ontwikkelen. De bestaande bedrijfsgebouwen zullen daarvoor worden gesloopt. Op de vrijkomende gronden zal nieuwbouw worden gerealiseerd ten behoeve van een bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten (inclusief de mogelijkheid van het parkeren van vrachtwagens met koelinstallaties).

2.2.1 Bouwvolume en programma

De bedrijfskavel krijgt een omvang van 28.133 m². Op de kavel is een tweetal rechthoekige gebouwdelen voorzien met een totaal grondoppervlak van 20.193 m². Het grotere gebouwdeel zal worden gebruikt als logistiek verzamelpunt van goederen (magazijnruimte). De goederen zullen na levering en eventuele bewerking in het magazijn worden gesorteerd. Na het sorteren van de goederen kunnen deze worden afgeleverd aan klanten/ontvangers.

In het kleinere gebouwdeel komt de kantoorruimte van het bedrijf. Het gaat dus niet om zelfstandige kantoren.

De positionering van het gebouw is zodanig dat de noordgevel van het grotere gebouwdeel circa 35 meter terug komt te liggen ten opzichte van de door te trekken Thailandlaan. De zone tussen de noordelijke gevel van het grotere gebouwdeel en de door te trekken Thailandlaan zal worden gebruikt voor parkeren en laden en lossen (zie de volgende subparagraaf).

Afbeelding: situatie herontwikkeling kavel met de nieuwbouw (Building A), het verlegde tracé van de Thailandlaan (boven en rechts) en de bestaande woningen Legmeerdijk 281-283 (rechtsonderin)

De bouwhoogte van het bedrijfsgebouw wordt circa 14,5 meter vanaf peil (bovenkant vloer) en het parkeerdek krijgt een bouwhoogte van circa 6 meter (inclusief borstwering). Deze bouwhoogtes zijn exclusief zonnepanelen en installaties op het dak. Op het terrein komt ook een sprinklertank van circa 9 meter hoog.

Afbeelding: de nieuwbouw in vogelvlucht met links de doorgetrokken Thailandlaan

Het bedrijfsgebouw wordt grotendeels éénlaags maar krijgt wel een inpandige mezzanine en het kantoordeel wordt deels tweelaags. Het totaal bruto vloeroppervlak van de bedrijfsbebouwing zal circa 23.064 m² bedragen, waarvan 1.000 m² kantoorruimte. Daarnaast zal er ook 3.027 m² parkeerdek worden gerealiseerd in het kader van een efficiënt ruimtegebruik.

Het is momenteel nog niet bekend wie de eindgebruiker(s) van de bedrijfskavel zal zijn en dus ook niet of de kavel voor sierteeltgerelateerde bedrijvigheid zal worden gebruikt of voor andere bedrijvigheid.

Tussen de woonpercelen aan de Legmeerdijk en de projectlocatie komt een nieuwe watergang met een aangrenzende groene zone.

2.2.2 Verkeer en parkeren

De Thailandlaan zal worden verlegd door deze naar het oosten door te trekken tot aan het bedrijfsperceel van Alex Andersen Holland BV (Japanlaan 26 A t/m D), waarna de doorgetrokken Thailandlaan aftakt naar onder meer de huidige toegangsweg tussen Legmeerdijk 281 en 283. De aantakking van de verlengde Thailandlaan op de bestaande inrit aan de Legmeerdijk komt deels tussen de nieuwe water- en groenzone en de woonpercelen Legmeerdijk 279-281. Het ter hoogte van de projectlocatie gelegen smalle deel van het tracé van de Thailandlaan komt te vervallen. De gewijzigde verkeersstructuur is in nauw overleg tussen Next Level Aalsmeer 2 BV, Green Park Aalsmeer en de gemeente tot stand gekomen.

Afbeelding: gewijzigde verkeersstructuur

De bedrijfskavel krijgt drie in- en/of uitritten op de (verlengde) Thailandlaan, namelijk een gescheiden in- en uitrit voor vrachtwagens en een gecombineerde in- en uitrit voor auto's van en naar het parkeerdek. De gecombineerde in- en uitrit voor auto's komt op circa 4 meter van de oostelijke perceelgrens en op circa 15 meter afstand van de inrit voor vrachtwagens.

Voor vrachtwagens komen er 22 loadingdocks terwijl voor het parkeren van auto's een voorziening wordt gemaakt in de vorm van een parkeerdek boven de laadkuilen en loadingdocks. Het parkeerdek krijgt een omvang van 3.220 m² en zal plek bieden aan 115 auto's. Nabij de kantoorruimte zijn nog 6 bezoekers- en invalideparkeerplaatsen op maaiveld voorzien.

De laad- en losdocks van het bedrijfsgebouw zijn voorzien in de noordwestelijke gevel van de nieuwbouw. Voor de laad- en losdocks komen laadkuilen, aan de zijde van de verlengde Thailandlaan.

De kavel zal deels worden gebruikt als verkeersruimte zodat de vrachtwagens vanaf de Thailandlaan naar de laadkuilen met loadingsdocks kunnen rijden. Tussen de nieuwbouw en de water- en groenzone aan de zijde van de woningen komt geen verkeersruimte voor gemotoriseerd verkeer. In de zone tussen de achtergevel van de nieuwbouw en de woningen zullen dus geen verkeersbewegingen plaatsvinden.

Hoofdstuk 3 Geldend planologisch regime

In dit hoofdstuk worden de voor dit voornemen relevante elementen van het geldende planologische regime beschreven. Ter plaatse van de projectlocatie gelden het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10', het bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV' en het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied Oost'.

3.1. Beschrijving van het geldende bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10'

Het bestemmingsplan is op 24 november 2011 vastgesteld door de gemeenteraad van Aalsmeer en voor wat betreft de projectlocatie op 31 oktober 2012 onherroepelijk geworden na uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Met het bestemmingsplan is de aanleg van de Japanlaan planologisch mogelijk gemaakt, alsmede de aanleg van de deelgebieden 9 en 10 van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer.

Afbeelding: uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10', de projectlocatie is indicatief met een rode stippellijn weergegeven

De gronden van de projectlocatie zijn in het bestemmingsplan grotendeels bestemd als 'Bedrijf - 1' en ter hoogte van het smalle deel van het tracé van de Thailandlaan als 'Verkeer'. Er zijn verdere twee bouwvlakken toegepast en delen van de gronden zijn aangeduid als 'wro-zone - wijzigingsgebied 3' en 'wro-zone - wijzigingsgebied 4'.

3.1.1 Toegestaan gebruik

Volgens artikel 3 is binnen het als 'Bedrijf - 1' bestemde deel van de beoogde kavel onder meer het gebruik toegestaan als bedrijven. Het gaat daarbij om zowel sierteeltgerelateerde als overige bedrijven, voorkomend in de categorieën 1, 2, 3.1 en 3.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Alleen in een 40 meter diepe strook vanaf de plangrens aan de zijde van de lintbebouwing van de Legmeerdijk 271 t/m 285 geldt in beginsel dat bedrijven voorkomend in maximaal categorie 2 zijn toegestaan. Een bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten kan, gelet op de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij het geldende bestemmingsplan, worden aangemerkt als een 'Veem- en pakhuisbedrijven, koelhuizen' (SBI 1993: 6312). Een dergelijke bedrijfsactiviteit wordt toebedeeld aan milieucategorie 3.1. Het eventueel parkeren van vrachtwagens met koelinstallaties wordt, gelet op de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij het geldende bestemmingsplan, aangemerkt als 'Stalling van vrachtwagens (met koelinstallaties) (SBI 1993: 6321). Een dergelijke bedrijfsactiviteit wordt toebedeeld aan milieucategorie 3.2.

Binnen de gehele bestemming 'Bedrijf - 1' geldt daarbij dat maximaal 30% van de gronden mag worden gebruikt voor overige bedrijven. Onder overige bedrijven worden volgens artikel 1.33 niet-sierteeltgerelateerde bedrijven verstaan. Het maximum aan overige bedrijven is overigens beleidsmatig gezien inmiddels losgelaten (zie ook paragraaf 4.3.2)

Naast bedrijfsactiviteiten zijn binnen het als 'Bedrijf - 1' bestemde deel van de beoogde kavel ook bijbehorende functies toegestaan, zoals laad- en losvoorzieningen, parkeervoorzieningen en verkeersareaal ten behoeve van de bedrijven. Voor de toegestane functies gelden minimum parkeernormen (zie subparagraaf 3.1.3).

Voor het deel van de beoogde kavel dat is gelegen binnen de bestemming 'Verkeer' geldt dat de gronden mogen worden gebruikt voor onder meer rijwegen ten behoeve van het wegverkeer, fiets- en voetpaden en ongebouwde parkeervoorzieningen.

3.1.2 Bouwen

In de bouwregels van artikel 3 is onder meer bepaald dat gebouwen in de bestemming 'Bedrijf - 1' alleen binnen een bouwvlak zijn toegestaan waarbij per bouwvlak maximaal één hoofdgebouw mag worden gerealiseerd. Volgens artikel 1 wordt onder een hoofdgebouw het volgende verstaan: 'één of meerdere gebouwen, welke door hun functie, constructie en/of afmetingen als belangrijkste gebouw(en) in een bouwvlak zijn aan te merken, exclusief eventuele bijbehorende bouwwerken'.

Een bouwvlak voor minimaal 50% en maximaal 70% mag worden bebouwd. Er geldt daarbij een uitzondering voor de als 'specifieke bouwaanduiding - afwijkend bebouwingspercentage' aangeduide gronden ter plaatse van de oostelijke helft van de projectlocatie (ter plaatse van de voormalige bebouwing van Duif International). Voor deze aangeduide gronden geldt binnen het bouwvlak een minimum bebouwingspercentage van 50% en een maximum bebouwingspercentage van 85%.

De oostelijke helft van de projectlocatie is gelegen binnen een bouwvlak met een oppervlak van 35.872 m². Binnen dit bouwvlak is gelet op het minimum en maximum bebouwingspercentage één hoofdgebouw met een oppervlak van minimaal 17.936 m² en maximaal 25.110 m² toegestaan. De binnen het bestemmingsplan gelegen westelijke helft van de projectlocatie bevindt zich binnen een bouwvlak met een oppervlak van 11.367 m². Dit bouwvlak mag worden bebouwd met één hoofdgebouw met een oppervlak van 5.684 tot 7.957 m².

Naast het bebouwingspercentage geldt er per bouwvlak een floor space index van maximaal 1,5. De floor space index is volgens artikel 1 het bruto vloeroppervlak van de bedrijfsbebouwing op een bedrijfskavel, inclusief eventuele bijgebouwen, gedeeld door het oppervlak van het betreffende bedrijfskavel. Binnen de gehele bestemming geldt er daarnaast een maximum bruto vloeroppervlak van 147.400 m².

Gebouwen dienen op minimaal 3 meter afstand van zijdelingse bouwgrenzen te worden gebouwd. De zijdelingse bouwgrens is volgens artikel 1 de gezamenlijke bouwgrens van twee of meer aan elkaar grenzende bouwvlakken. Ter plaatse van de projectlocatie is geen sprake van twee gezamenlijke bouwgrenzen zodat deze minimale afstandsmaat niet van toepassing is. Er moet wel rekening worden gehouden met een afstand van 0,3 meter indien een bouwgrens samenvalt met een bestemmingsgrens. Dit is aan de orde bij enkele bouwgrenzen die aan de bestemming 'Verkeer - 1' grenzen.

Binnen de bouwvlakken ter plaatse van de projectlocatie geldt voor gebouwen een maximum bouwhoogte van 9 meter in een zone aan zijde van de lintbebouwing van de Legmeerdijk 271 t/m 285. Voor de rest van de bouwvlakken bedraagt de maximum bouwhoogte voor gebouwen 15 meter waarbij langs de N201 hoogteaccenten zijn toegestaan tot 22 meter binnen 30% van het dakvlak van het betreffende bouwvlak. Daarnaast is voor vlaggenmasten een maximum bouwhoogte opgenomen van 8 meter en 2 meter voor overige bouwwerken.

In de bestemming 'Verkeer' zijn geen gebouwen toegestaan.

In artikel 15 is bepaald dat bestemmings- en bouwgrenzen mogen worden overschreden ten behoeve van onder meer gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke delen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan maximaal 1 meter en deze werken niet lager zijn gelegen dan 4,2 meter boven een rijweg of boven een strook ter breedte van 1,5 meter langs een rijweg, 2,4 meter boven een rijwielpad en 2,2 meter boven een voetpad, voorzover dit rijwielpad of voetpad geen deel uitmaakt van bedoelde strook van 1,5 meter.

3.1.3 Verkeer en parkeren

Binnen de bestemming 'Bedrijf - 1' zijn de volgende minimum parkeernormen van toepassing:

Tabel: minimum parkeernormen bestemmingsplan

Een aaneengesloten parkeerterrein mag niet meer dan 35 parkeerplaatsen omvatten waarbij per bouwvlak maximaal twee in- en uitritten met een onderlinge afstand minimaal 20 meter zijn toegestaan. De afstand van een in- en uitrit tot de zijdelingse perceelgrens bedraagt minimaal 6 meter.

3.1.4 Binnenplanse wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden

Het college van Burgemeester en Wethouders is bevoegd om van het in 3.1.1 genoemde maximum percentage voor overige bedrijven (30%) af te wijken, mits binnen de bestemmingen 'Bedrijf - 1' en 'Bedrijf - 2' gezamenlijk niet meer dan 40% van de gronden wordt gebruikt voor overige bedrijven. Ook kan een bedrijfsactiviteit worden toegestaan die in de Staat van Bedrijfsactiviteiten voorkomt en valt onder één of meer categorieën hoger dan toegelaten, mits het desbetreffende bedrijf in vergelijking met bedrijven die vallen onder de toegelaten categorieën een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaakt.

In bepaalde gevallen kan worden afgeweken van de eisen ten aanzien van parkeren:

• Afwijken van de parkeernormen indien blijkt dat er op een andere adequate wijze kan worden voorzien in de parkeerbehoefte.
• Afwijken van de maximale grootte van het parkeerterrein mits dat leidt tot een verantwoorden stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing.
• Afwijken van het maximum aantal in- en uitritten per bouwvlak indien dat aantoonbaar bedrijfsmatig noodzakelijk is, er wordt voldaan aan de minimum afstandsmaten en de situering van de in- en uitritten niet leidt tot een verkeersonveilige situatie.

In de bestemming 'Bedrijf - 1' is een tweetal wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Deze hebben betrekking op:

• een andere verkaveling achter onder meer de Legmeerdijk door de ter plaatse aanwezige aanduidingsgrenzen, bestemmingsgrenzen en/of bouwgrenzen aan te passen en de gronden (deels) als 'Gemengd' te bestemmen mits (1) aansluiting wordt gezocht op de bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en maatvoeringsvlakgrenzen van aangrenzende gronden en (2) er geen onevenredig nadelige gevolgen voor het gebruik van naastgelegen gronden ontstaan.
• het realiseren van een bedrijfsstraat achter Legmeerdijk 279 t/m 285 door binnnen de gebiedsaanduiding 'Wro-zone - wijzigingsgebied 4' bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en aanduidingsgrenzen aan te passen en de gronden (deels) als 'Verkeer' te bestemmen mits (1) aansluiting wordt gezocht op de bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en maatvoeringsvlakgrenzen van aangrenzende gronden en (2) er geen onevenredig nadelige gevolgen voor het gebruik van naastgelegen gronden ontstaan.

Ter paatse van de projectlocatie is geen gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid om de verkaveling achter de Legmeerdijk aan te passen of een bedrijfsstraat te realiseren.

In de algemene afwijkingsregels zijn tenslotte ook enkele afwijkingsbevoegdheden opgenomen, zoals:

• afwijken van de maximum bouwhoogte met ten hoogste 1 meter;
• afwijken van de maximum bouwhoogte met ten hoogste 3 meter in geval van lift- en trappenhuizen, het aanbrengen van glazenwasserinstallaties, (centrale) verwarmingsinstallaties, ventilatie-inrichtingen, schoorstenen, (schotel)antennes, antenne-installaties en vergelijkbare bouwwerken voor de opwekking van duurzame energie zoals zonnepanelen;
• overschrijding van de bebouwingsgrenzen en/of bestemmingsgrenzen met ten hoogste 3 meter voor balkons, en met ten hoogste 2 meter voor bordessen, dakoverstekken, overstekende verdiepingen, galerijen, luifels, gevelversieringen, buitentrappen en lift- en trappenhuizen en andere ondergeschikte delen van gebouwen;
• overschrijding van bebouwingsgrenzen, voor zover dat van belang is voor een technisch beter verantwoorde realisering van bestemmingen of van bouwwerken, dan wel voor zover dat noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 2 meter bedragen.

3.2. Beschrijvijng geldend bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV'

Het bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV' is door de gemeenteraad vastgesteld op 5 juli 2018 en heeft betrekking op Locaties Centrum en Oost van Royal FloraHolland en het toekomstige tracé van de OLV (Ongestoorde Logistieke Verbinding). Ook het deel van het tracé van de N201 tussen de Legmeerdijk en de Hornweg is onderdeel van het bestemmingsplan. De gemeente heeft op 13 juli 2023 een herziening van het bestemmingsplan vastgesteld. De herziening is niet relevant voor de projectlocatie en wordt daarom verder buiten beschouwing gelaten.

Het bestemmingsplan is voor wat betreft de projectlocatie van toepassing voor een klein deel van de westkant van de projectlocatie. De binnen het bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV' gelegen gronden van de projectlocatie zijn bestemd als 'Groen' (G).

Afbeelding: uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV'

Binnen de bestemming 'Groen' is onder meer het gebruik als groenvoorzieningen, voet- en fietspaden en waterberging mogelijk. Gebouwen zijn alleen toegestaan in de vorm van nutsvoorzieningen.

3.3. Beschrijvijng geldend bestemmingsplan 'Landelijk Gebied Oost'

Op 9 december 2015 is het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied Oost' vastgesteld door de gemeenteraad. Het bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied ten oosten van Aalsmeer dat niet tot Green Park Aalsmeer of een woonwijk behoort.

Het in het bestemmingsplan gelegen deel van de te verleggen Thailandlaan is bestemd als 'Argarisch - Tuinbouw'. Binnen deze bestemming is onder meer het uitoefenen van tuinbouwbedrijven en handelskwekerijen toegestaan en de daarbij behorende voorzieningen zoals toegangswegen voor de ontsluiting van de bedrijfspercelen, parkeervoorzieningen, andere verhardingen ten behoeve van het tuinbouwbedrijf, groenvoorzieningen, waterlopen, waterbergingen en nutsvoorzieningen.

3.4. Afwijkingen van het geldende planologische regime

De herontwikkeling zoals beschreven in paragraaf 2.2 is niet volledig bij recht mogelijk in de geldende bestemmingsplannen. Het gaat om de volgende afwijkingen:

• A. Gebruik:

• 1. Het mogelijke gebruik als overig bedrijf waardoor het maximum percentage van 30% binnen de bestemming 'Bedrijf -1' wordt overschreden.
• 2. Het gebruik als bedrijfsactiviteiten in maximaal categorie 3.1 in de 40 meter diepe zone die binnen de bestemming Bedrijf - 1' van het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10' grenst aan de lintbebouwing Legmeerdijk;
• 3. Het realiseren van minder parkeerplaatsen dan de minimum parkeernormen van het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10' voorschrijven;
• 4. Het realiseren van in- en uitritten op minder dan 20 meter onderlinge afstand binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 5. Het gebruik als bedrijfsactiviteiten in de bestemming 'Verkeer' binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 6. Het gebruik als bedrijfsactiviteiten in de bestemming 'Groen' binnen het bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV';
• 7. Het gebruik als toegangsweg voor de ontsluiting van niet-agrarische bedrijfspercelen binnen het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied Oost'.

• B. Bouwen:

• 1. Het bouwen van het hoofdgebouw buiten de bouwvlakken in de bestemming 'Bedrijf – 1' binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 2. Het bebouwen van één van de twee bouwvlakken met meer dan 70% en het, in beginsel, bebouwen van één van de twee bouwvlakken met minder dan 50% (aangezien de projectlocatie als eerst wordt ontwikkeld en de nu nog bestaande bebouwing van Duif International volledig zal zijn gesloopt) binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 3. Het bouwen van gebouwen op minder dan 0,3 meter tot de bouwgrenzen die aansluiten op de bestemming 'Verkeer' binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 4. Het bouwen van een deel van het hoofdgebouw in de bestemming 'Bedrijf - 1' hoger dan 9 meter binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 5. Het bouwen van een bouwwerken geen gebouw zijnde in de bestemming 'Bedrijf - 1' hoger dan 2 meter binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 6. Het bouwen van een deel van het hoofdgebouw in de bestemming 'Verkeer' binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 7. Het bouwen van een deel van het hoofdgebouw in de bestemming 'Groen' binnen het bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV'.

Het bouwplan voldoet verder aan de regels van de geldende bestemmingsplannen.

3.5. Procedure

Zoals ook in paragraaf 1.1 is vermeld blijft het oude recht van toepassing zoals dat gold onmiddellijk
vóór het tijdstip van de op 13 oktober 2023 ingediende aanvraag omgevingsvergunning.

Het bouwplan is in strijd met de in paragraaf 3.1 beschreven bestemmingsplannen. De afwijkingen als genoemd in paragraaf 3.4 kunnen voor wat betreft afwijking A1 (bedrijfsactiviteiten in categorie 3.2 binnen de 40 meter diepe zone waar in beginsel maximaal categorie 2 is toegestaan), afwijking A2 (gebruik als overige bedrijven met meer dan 30%), afwijking A3 (minder parkeerplaatsen dan de norm voorschrijft en afwijking A4 (aaneengesloten parkeerterrein met meer dan 35 parkeerplaatsen) eventueel met toepassing van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid worden vergund. Dat geldt niet voor de afwijkingen genoemd onder A5 (in- en uitritten op minder dan 20 meter onderlinge afstand), A6 en A7 (bedrijfsactiviteiten in de bestemmingen 'Verkeer' en 'Groen'), A8 (gebruik toegangsweg voor niet-agrarische bedrijven), B1 (deels bouwen van het hoofdgebouw buiten de bouwvlakken in de bestemming 'Bedrijf - 1'), B2 (minder bouwen dan 50% bij één bouwvlak en meer bouwen dan 70% bij een ander bouwvlak), B3 (bouwen van gebouwen op minder dan 0,3 meter tot de bouwgrens die grenzen aan de bestemming 'Verkeer'), B4 (deels bouwen van gebouwen hoger dan 9 meter), B5 (deels bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde hoger dan 2 meter) en B6 en B7 (bouwen van een deel van het gebouw en bouwwerken geen gebouwen zijnde in de bestemmingen 'Verkeer' en 'Groen'). Om het project alsnog te kunnen realiseren is daarom een buitenplanse afwijkingsprocedure nodig als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Voor de motivering van de afwijkingen wordt verwezen naar hoofdstuk 6.

Hoofdstuk 4 Beleid

4.1. Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is op 11 september 2020 aan de Tweede Kamer verzonden en richt zich op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten. De NOVI helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes:

• 1. Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie.
• 2. De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden.
• 3. Onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken.
• 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

De beoogde herontwikkeling heeft betrekking op een andere configuratie van een bedrijfskavel met bedrijfsgebouw en het deels verleggen van een bestaande weg. Het project past binnen de doelstellingen van de NOVI.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 zijn het Barro en Rarro in werking getreden, welke nadien nog zijn gewijzigd. In het Barro zijn regels opgenomen met betrekking tot onderwerpen die een nationaal belang hebben. Het gaat hierbij onder meer om Rijksvaarwegen, de ecologische hoofdstructuur en primaire waterkeringen.

Een andere configuratie van een bedrijfskavel met bedrijfsgebouw op de projectlocatie en het deels verleggen van een bestaande weg betreft geen nationaal belang en is niet in strijd met het Barro.

4.1.3 Conclusie

Het project past binnen de kaders van het rijksbeleid.

4.2. Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie NH2050

De Structuurvisie Noord Holland is sinds 19 november 2018 vervangen door de Omgevingsvisie NH2050. In de Omgevingsvisie geeft de provincie aan welke provinciale belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Daarmee is het een leidraad voor de manier waarop de ruimte in Noord-Holland de komende dertig jaar zou moeten worden ontwikkeld. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is dit uitgewerkt in concrete activiteiten om de visie te realiseren en via de Provinciale ruimtelijke verordening is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

De projectlocatie is volgens de Omgevingsvisie gelegen binnen Greenport Aalsmeer. Dit is het wereldhandelscentrum voor bloemen en planten waar kennis en kunde van vele partijen wordt/is gebundeld om de internationale concurrentiepositie van de regio te versterken. Deelgebied 5 maakt onderdeel uit van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer. Binnen dit bedrijventerrein zijn naast sierteeltgerelateerde bedrijven ook overige bedrijven toegestaan. De projectlocatie zal een bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten gaan bevatten waarvan nu nog niet bekend is of deze plek zal bieden aan een sierteeltgerelateerde bedrijf of een overig bedrijf. Het project draagt bij aan het functioneren van Green Park Aalsmeer en is daarmee passend in de kaders van de provinciale Omgevingsvisie.

4.2.2 Omgevingsverordening NH2020

De provincie heeft op 22 oktober 2020 een verordening vastgesteld, zijnde de Omgevingsverordening NH2020. De Omgevingsverordening NH2020 is per 10 juli 2023 voor het laatst herzien. In de Omgevingsverordening NH2020 worden de eerste stappen gezet om de sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie NH2050 te vertalen in juridische regels. Deze sturingsfilosofie luidt als volgt: We gaan uit van het principe 'Lokaal wat kan, regionaal wat moet', gelet op de diversiteit aan regio's, om ruimte te bieden aan maatwerk en om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving. Hierbij staat de opgave centraal. Dat bepaalt de wijze van sturing en samenwerking.

Voor de projectlocatie zijn de regels ten aanzien van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en bodemsanering relevant.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Een ruimtelijk besluit of plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid onder i van het Besluit ruimtelijke ordening: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Gelet op dat artikel in relatie tot het geldende bestemmingsplan is de bedrijfskavel met de beoogde nieuwbouw niet te beschouwen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het project is al grotendeels mogelijk volgens het geldende bestemmingsplan, er is alleen sprake van een andere ruimtelijke configuratie. Het project is daarmee niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarover regionaal schriftelijke afspraken dienen te worden gemaakt.

Bodemsanering

In de Omgevingsvisie NH2050 is de doelstelling opgenomen om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te behouden en waar mogelijk te verbeteren. Dat betreft onder meer ontwikkelingen in de ondergrond. Randvoorwaarde is dat overal wordt voldaan aan de wettelijke basiskwaliteit voor een gezonde en veilige leefomgeving voor mens, plant en dier. In de verordening zijn daarom regels opgenomen in geval van een bodemsanering. In paragraaf 5.1 wordt nader ingegaan op bodem.

4.2.3 Conclusie

Het project geeft invulling aan het bedrijventerrein GPA en draagt zodoende bij aan het functioneren van de bedrijvigheid in Greenport Aalsmeer. De gewijzigde ruimtelijke configuratie van de bebouwing op de projectlocatie in Greenport Aalsmeer en het deels verleggen van een bestaande weg past binnen zowel de provinciale Omgevingsvisie als de provinciale verordening.

4.3. Gemeentelijk beleid

4.3.1 Gebiedsvisie Aalsmeer 2020

Het actuele beleid voor de gemeente is neergelegd in de 'Gebiedsvisie Aalsmeer: Aandacht voor Kwaliteit 2020 (vastgesteld op 26 november 2009)'. De gebiedsvisie heeft de status van een structuurvisie in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De algemene (toekomst)visie is dat Aalsmeer kiest voor een duurzame en kwalitatief sterke ontwikkeling van economie, wonen en recreatie, met als voorwaarde het behoud van de leefbaarheid, het dorpse karakter, de bereikbaarheid en het op peil brengen en houden van voorzieningen. Dit is vertaald in een kaart bij de Gebiedsvisie.

Afbeelding: uitsnede Gebiedsvisie

Deelgebied 10, waarbinnen de onderhavige projectlocatie zich bevindt, is aangewezen als “Greenpark”. Het voorliggende project past hier binnen.

4.3.2 Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016

Op 7 juli 2016 is de structuurvisie voor Green Park Aalsmeer geactualiseerd. De vorige structuurvisie uit 2011 bleek door veranderde marktomstandigheden niet meer actueel waardoor de structuurvisie en de daaruit voortvloeiende planologie niet meer goed aansloten op de behoeften van de bedrijven die in de regio een vestigingsplaats zoeken. De stevige groeiprognose van de sierteelt en Royal FloraHolland zijn sinds de economische crisis vanaf 2008 gewijzigd. Er is minder sprake van schaarse ruimte rondom Royal FloraHolland die gereserveerd dient te blijven voor veilinggerelateerde bedrijvigheid. De structuurvisie voor Green Park Aalsmeer is om die redenen herzien.

Afbeelding: uitsnede kaart structuurvisie GPA ter plaatse van deelgebied 10

Het thema als bedrijventerrein voor de sierteeltsector is nog steeds van toepassing hoewel de in 2009 aangenomen verhouding voor Green Park Aalsmeer (in totaal 60 hectare uitgeefbare bedrijfskavels, waarvan 25 hectare voor sierteelt gerelateerde bedrijven) door diverse ontwikkelingen niet meer zo strikt kan worden genomen. Er is met name flexibiliteit ten aanzien van de omvang van gemengde bedrijvigheid gewenst. Voor Green Park Aalsmeer en Royal FloraHolland betekent dit onder meer dat een groter deel van het uitgeefbaar terrein zal worden benut door bedrijven die niet in de sierteeltsector actief zijn. Green Park Aalsmeer richt zich met name op drie categorieën van bedrijven: sierteelt, logistiek en lokale bedrijvigheid. De specifieke reservering voor sierteeltgerelateerde bedrijvigheid is daarmee losgelaten.

De projectlocatie is op kaart van de structuurvisie aangeduid als 'vooralsnog te handhaven bebouwing'. Op deze locaties zal de oorspronkelijke functie en bebouwing (vooralsnog) worden gehandhaafd. Voor deelgebied 10 is verder onder meer aangegeven dat dit deelgebied samen met deelgebied 9 een gemêleerd gebied vormt met diverse bedrijfssegmenten en kavelgrootten. Wat de bedrijven gemeen hebben is de oriëntatie op de nationale en internationale markt. De nabijheid van de N201 en het veilingterrein is dan ook een voorwaarde voor vestiging in beide gebieden. De bedrijfssegmenten variëren van ‘Home-, Gift- and Garden’, logistiek, bakkerij, tot sierteelt gerelateerde bedrijven. Verder is aangegeven dat de (toenmalige) inrit naar Green Park Aalsmeer vanaf de Legmeerdijk zou worden geoptimaliseerd, omdat de bestaande inrit onoverzichtelijk en verkeersonveilig was. De nieuwe (inmiddels aangelegde) inrit wordt vormgegeven als uitvoegstrook op de Legmeerdijk. In combinatie met de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg aan de achterzijde van de woonkavels verdwijnen de in- en uitritten van de woonkavels van de Legmeerdijk grotendeels. Dit zorgt voor een verkeersveiliger situatie op dit deel van de Legmeerdijk, zeker in relatie tot de kruising van de Legmeerdijk met de N201.
De bedrijven in deelgebied 9 en 10 presenteren zich nadrukkelijk aan de N201. De uitstraling van Green Park Aalsmeer wordt het meest zichtbaar vanaf de N201. De bedrijfsgebouwen maken dan ook een front naar de N201 en expeditie en parkeren wordt zoveel mogelijk uit het zicht gehouden. De Japanlaan vormt een tweede belangrijke ruimte in de deelgebieden. De Japanlaan is een doorgaande weg voor de omwonenden en de ontsluitingsweg voor beide deelgebieden. De bedrijven presenteren zich aan de Japanlaan met een front. Expeditie en parkeren worden ook hier zoveel mogelijk uit het zicht gehouden.

In de structuurvisie zijn stedenbouwkundige eisen op sommige punten aangepast / versoepeld, aangezien de beoogde stedenbouwkundige vormgeving voornamelijk was geënt op het Masterplan GPA (2006). De maatvoering is echter op basis van de huidige inzichten gewijzigd, waarbij steeds de balans wordt gezocht tussen de functioneel benodigde maatvoering en de benodigde maatvoering voor de gewenste beeldkwaliteit. Het gaat daarbij om zaken als de voorgeschreven afmetingen van openbaar gebied, afstandsmaten en oppervlakten van bebouwing, groenvoorzieningen en buffer:

Bouwhoogten

• Verhogen van de max. bouwhoogte van 15 m naar 20 meter, over de delen van deelgebied 4, 5, 6 en 7 langs de Middenweg;
• Specifieke programma's mogen afwijken van de max. bouwhoogte van 20 meter, zoals bijv. een hotel;
• Langs de N201 zijn hoogteaccenten mogelijk tot 20 meter;

Afstand tot de erfgrens

• Bij een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 3 meter;
• Bij het ontbreken van een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 0,3 meter. We hebben het hier over de zijden aan de openbare ruimte;

Rooilijn

• De verplichte rooilijn van 12 meter uit de erfgrens, op de kavels grenzend aan de bedrijfsstraten, vervalt;
• Vaste rooilijnen vervallen. Het kwaliteitsteam kan aanbevelingen doen over de plaatsing van de bebouwing op basis van het BKP. Zo vervalt dus de vaste rooilijn op 12 meter van de erfgrens;

Percentage bebouwing

• Een max. bebouwingspercentage van 70%. Een bovengrens zorgt voor ruimte op de kavel voor op. en opslag. Een minimum bebouwingspercentage wordt niet meer voorgeschreven;

Verplichte groenvoorziening

• De uitgeefbare gronden met bestemming groen worden verkleind tot 3 meter. Dit zal overeenkomen met de watertaluds;

Buffers

• De buffers zijn van 30 meter tot 25 meter versmald.

De beoogde nieuwbouw op de projectlocatie voldoet aan de (gewijzigde) stedenbouwkundige criteria ten aanzien van de maximum bouwhoogte van 9 tot 15 meter. Indien uit wordt gegaan van de kavelgrenzen ter plaatse van de projectlocatie dan is het bebouwingspercentage weliswaar wat hoger dan 70% (namelijk 72% voor wat betreft het bedrijfsgebouw en 83% indien ook het parkeerdek wordt meegerekend). Dit hogere bebouwingspercentage is mede een gevolg van de huidige bebouwingssituatie bij Duif International, waarbij sprake is van intensievere bebouwing dan elders.

Het project heeft betrekking op een bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten en geeft daarmee zodoende invulling aan de toegestane categorieën bedrijven binnen GPA. De projectlocatie wordt alsnog ontwikkeld omdat de huidige bedrijfsgebouwen op de projectlocatie niet meer in gebruik zijn zodat de oorspronkelijke functie en bebouwing niet langer gehandhaafd dienen te blijven. Mede daardoor leidt het project tot een verschuiving van de Thailandlaan die op de bij de structuurvisie behorende kaart indicatief is aangegeven. Het plan voor de Thailandlaan is inmiddels om deze, conform de eerdere planvorming, oostwaarts te verlengen zodat de ontsluiting van deelgebieden 9 en 10 verder verbeterd en de mogelijkheid ontstaat om de woonkavels aan de Legmeerdijk via de achterzijde te ontsluiten.

4.3.3 Strategie Werklocaties Aalsmeer

In de agenda Economie en Recreatie en Toerisme is vastgelegd dat Aalsmeer het lokale en regionale vestigingsklimaat voor bedrijven wil versterken. Een onderdeel daarvan is een passend en toekomstbestendig aanbod van bedrijventerreinen. Op 27 mei 2021 heeft de gemeenteraad daartoe de ‘Strategie Werklocaties’ vastgesteld. De aanleiding voor de strategie bestaat onder meer uit de lokale en regionale marktsituatie (en het beperkte aanbod aan bedrijventerreinen in Aalsmeer op de middellange termijn), de groeiende behoefte aan gemengde woon-werkgebieden, de druk op de regionale woningmarkt en de uitplaatsingsvraag vanuit Amsterdam en veranderingen in de sierteeltsector en aanverwante bedrijvigheid. Daarnaast bestaat de urgentie van kwaliteitsbehoud en verbetering van de bestaande werklocaties van Aalsmeer.

Afbeelding: overzicht werklocaties in Aalsmeer

In de strategie en achterliggende analyse is gekeken naar:

• Behoefteraming met betrekking tot werklocaties tot 2040, een vraagaanbod-confrontatie en inzicht in potentiële ontwikkellocaties.
• Kwaliteit werklocaties met een analyse van de toekomstbestendigheid van de werklocaties, opgaven op het gebied van functiemenging, transformatie, herstructurering en de relatie met bereikbaarheid.
• Informele werklocaties: inzicht in de economische betekenis van deze gebieden en wel dan wel niet passende werkfuncties.

Bedrijventerrein Green Park Aalsmeer behoort tot één van de drie formele werklolcaties in Aalsmeer.

Behoefteraming

De geraamde vraag naar werklocaties in Aalsmeer valt in de bandbreedte van 11 tot 34 netto hectare uitbreidingsbehoefte op bedrijventerreinen tot aan 2040. Mede gezien de coronacrisis, waar in de raming rekening mee is gehouden, zijn de bandbreedten van de raming relatief groot. Naast de uitbreidingsvraag is er ook een vervangingsvraag geraamd van 6 hectare.

Er is in Aalsmeer nog 44 netto hectare uitgeefbaar planaanbod. Een vergelijking van de vraag naar bedrijventerreinen in Aalsmeer met het aanbod, leert dat de marktsituatie tot aan 2040 schommelt tussen 4 hectare (krappe markt, maar voldoende ruimte) en 27 ha (ruime markt/ voldoende aanbod, ook op langere termijn). Echter, op circa 10 hectare planaanbod op Green Park Aalsmeer liggen al opties en reserveringen, en nog eens 3 hectare is niet terstond uitgeefbaar. Uitgaande van het direct uitgeefbaar planaanbod exclusief opties en reserveringen, is het beeld van de marktsituatie tot aan 2040 anders, met als bandbreedten krapte (-9 ha) tot aan +14 ha. Geconcludeerd kan worden dat er nu nog geen tekort aan bedrijventerreinen in Aalsmeer is maar dat de markt richting 2030 en daarna waarschijnlijk wel krap wordt.

Kwaliteit werklocaties en informele locaties

De formele werklocaties verschillen erg van aard en hebben elk een eigen identiteit, met Green Park Aalsmeer als nieuw, hoogwaardig terrein voor (inter)nationale spelers in de logistiek, handel en sierteelt, Royal FloraHolland als gespecialiseerde werklocatie voor de bloemenveiling en aanverwante diensten, en Hornmeer als gemengde werklocatie met wisselende ruimtelijke kwaliteit. Van de informele werklocaties valt op dat Schinkelpolder, formeel een glastuinbouwgebied, in praktijk oogt en functioneert als een bedrijventerrein. De overige informele werklocaties zoals Bovenlanden en Tussen de Linten huisvesten kleinschalige bedrijven, maar hier passen geen grootschalige werkfuncties. De strategie werklocaties speelt in op de specifieke opgaven en kansen per gebied.

De fysiek-ruimtelijke kwaliteit van Green Park is hoog. Er is veel groen op het bedrijventerrein aanwezig en ook enig blauw, met een aantal brede sloten. Er is een aantal trekkers op het bedrijventerrein op gebied van duurzaamheid. Omdat het een betrekkelijk nieuw bedrijventerrein is, is de staat van het vastgoed en van wegen goed. Het bedrijventerrein staat maximaal milieuhindercategorie 3 toe. Het is een gemengd bedrijventerrein waar nog verschillende kavelgroottes opneembaar zijn, tussen 1.500 m² en 3 ha.

Hoofdlijnen strategie

De inzet behelst de vraag naar bedrijventerreinen op Green Park te accommoderen totdat het terrein volledig ontwikkeld is. Green Park biedt ruimte aan een regionaal segment bedrijvigheid. Er is ook een deel gereserveerd voor kleinschaligere, lokale bedrijvigheid (o.a. voor bedrijven uit de linten).

Het is van belang om zuinig te zijn op de beschikbare bedrijfsruimte op Green Park, als enige grootschalige ontwikkellocatie voor bedrijven in Aalsmeer. De huidige bedrijfsbestemming blijft daarmee het uitgangspunt. Afwijkende bestemmingen moeten in beginsel bijdragen aan het lokale vestigingsklimaat voor bedrijven in Aalsmeer in het algemeen en op Green Park in het bijzonder. Functies die verder los staan van het economisch profiel van Green Park of die niet direct iets toevoegen aan de economische kracht van het gebied zijn vanuit werklocatie-perspectief niet wenselijk.

Het project heeft betrekking op een bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten en het deels verleggen van een bestaande weg. Dit is passend in het economische profiel van Green Park. Het project geeft daarmee invulling aan de Strategie Werklocaties.

4.3.4 Conclusie

De aanvaardbaarheid van de afwijking om bij één van de twee bouwvlakken minder dan 50% te bebouwen vindt mede zijn grondslag in de Structuurvisie 2016. Dat geldt ook voor het (mogelijk) gebruik als overige bedrijven bij meer dan 30% van de gronden aangezien de verdeling tussen sierteeltgerelateerde bedrijven en overige bedrijven beleidsmatig gezien inmiddels is losgelaten. Het bebouwen van één van de twee bouwvlakken met meer dan 70% is mede een gevolg van het samenvoegen van de twee bouwvlakken. Dat geldt ook voor het gebruik en bouwen van een bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten in de bestemming 'Verkeer' doordat de Thailandlaan ruimtelijk wordt verlegd. De overige afwijkingen zijn mede te motiveren aan de hand van de binnen het gemeentelijke beleid gewenste functie logistieke bedrijvigheid.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

5.1. Bodem

Volgens de Wet bodembescherming (Wbb) is er sprake van een bodemverontreiniging als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de zogenaamde “streefwaarde” overschrijdt. Daarnaast zijn er in de wet “interventiewaarden” vastgesteld. Interventiewaarden liggen hoger dan streefwaarden. De vraag of de aanwezigheid van verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden. Mobiele verontreiniging leidt tot een verdere verontreiniging van omliggende gronden en is daarom over het algemeen saneringsplichtig. Bij woonbestemmingen is eventuele verontreiniging een groter probleem dan bij bijvoorbeeld een parkeerterrein.

Bij het onderhavige project gaat het om een nieuw bedrijfsgebouw op momenteel grotendeels bebouwde bedrijfspercelen en de verlegging van een bedrijfsstraat. Door Antea group is voor de projectlocatie en aangrenzende gronden (Building B) een verkennend bodem-, asbest- en verhardingszonderzoek uitgevoerd (projectnummer 0484604.100, d.d. 27 juni 2023, zie bijlage 1). Uit het onderzoek blijkt dat de grond over het algemeen niet tot plaatselijk licht verontreinigd is met kwik, lood, zink, PAK, PCB, minerale olie, DDD en/of DDE. In één monsters zijn matige verontreinigingen met zink en PAK gemeten. In verband hiermee is dit monster uitgesplitst en zijn de twee deelmonsters los geanalyseerd op zink en PAK. In het ene deelmonster zijn geen verhoogde gehalten aan zink en PAK gemeten. Het andere deelmonster kon niet onderzocht worden omdat bij het laboratorium nog onvoldoende monstermateriaal over was. Een geval van ernstige bodemverontreiniging (verontreiniging groter dan 25 m3) wordt echter op basis van de andere resultaten en voorgaande onderzoeken niet aannemelijk geacht.
Het grondwater bevat in het algemeen een licht verhoogde gehalte aan molybdeen en plaatselijk licht verhoogde gehalten aan barium en nikkel.

Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat er vanuit bodemhygiënisch oogpunt één aandachtspunt is waarmee rekening dient te worden gehouden bij de voorgenomen nieuwbouw. Het gaat er om dat aan de zuidzijde van het huidige pand een verontreiniging met zink en PAK is geconstateerd waarvan de mate en omvang niet bekend zijn. Naar verwachting is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Er kan voor gekozen worden om (na de sloop) aanvullend onderzoek uit te voeren om hier meer zekerheid over te krijgen;

Uit het voorgaande is voldoende aannemelijk dat de milieuhygiënische bodemkwaliteit geschikt is voor het beoogde gebruik als bedrijfsbestemming of vergelijkbaar gebruik.

5.2. Water

De watertoets is een instrument om bij alle ruimtelijke plannen en besluiten waarin waterhuishoudkundige aspecten voorkomen te toetsen of in voldoende mate rekening wordt gehouden met die aspecten. Het gaat daarbij vooral om aandacht voor de waterkwantiteit (ruimte voor water, berging, infiltratie, aan- en afvoer), aandacht voor effecten op de waterkwaliteit en aandacht voor de veiligheid (overstroming).

De projectlocatie is gelegen in de Oosteinderpoelpolder, welke binnen het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland valt. Deze polder is een droogmakerij met een gemiddeld maaiveldniveau van 4,12 m – NAP. In het peilgebied wordt een peil gehanteerd van 5,0/5,1 meter – NAP.

Uitgangspunt en basis voor de waterstaatkundige inrichting van het gebied is het rapport “Green Park Aalsmeer, Waterhuishouding en Riolering” (d.d. 2 oktober 2006). Dit plan heeft de instemming van het Hoogheemraadschap van Rijnland (d.d. 7 maart 2007 en is op 5 oktober 2009 vergund door het Hoogheemraadschap van Rijnland onder raamvergunning V.46760. De watervergunning is op 29 december 2014 verlengd tot 5 oktober 2024 (zie bijlage 2).

5.2.1 Waterkering

De projectlocatie is gelegen in de nabijheid van de waterkering Legmeerdijk maar de projectlocatie is niet gelegen binnen een beschermingszone. Er hoeft daarom geen rekening te worden gehouden met de waterkering.

5.2.2 Waterkwantiteit

Het project heeft betrekking op een bedrijfsgebouw met bijbehorende verharding. In de huidige situatie is de projectlocatie al bijna volledig verhard en ook in het verleden waren de gronden grotendeels verhard met kassen. Als gevolg van de gehele ontwikkeling van bedrijventerrein GPA in de loop der jaren zal er desalniettemin ten opzichte van de voorgaande situatie sprake zijn van een substantiële toename van verharding. In het verleden zijn voor Green Park Aalsmeer afspraken gemaakt met het Hoogheemraadschap Rijnland om te voorkomen dat het waterbergend vermogen binnen Green Park Aalsmeer afneemt.

Green Park Aalsmeer heeft de intentie om een duurzaam watersysteem te realiseren met voldoende waterbergingscapaciteit. De wateropgave voor het gehele bedrijventerrein, inclusief de N201, bedraagt 11%. Conform de wens van het hoogheemraadschap dient in elk deelgebied minimaal 8% waterberging aanwezig te zijn, waarbij de resterende 3% elders binnen de grenzen van Green Park Aalsmeer gerealiseerd kan worden, rekening houdend met de aanwezige peilvakken. Door realisatie van 11% open water in Green Park kan ook een deel van de mogelijke wateropgave van het stedelijk gebied van de Horn- en Stommeerpolder worden opgelost. In het Masterplan voor GPA is voldoende waterberging voorzien. De in het Masterplan genoemde hoofdstructuur is voor een groot deel al gerealiseerd, waaronder aan de oostzijde van deelgebied 3. De bestaande watergang ter plaatse van de projectlocatie wordt verlegd waarbij het wateroppervlak zal zijn overeenkomstig hetgeen benodigd is ten behoeve van de beoogde planvorming.

5.2.3 Waterkwaliteit

De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd door duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toe te passen om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. Het bouwplan maakt geen functies mogelijk die tot verslechtering van de waterkwaliteit van het oppervlaktewater en/of grondwater leiden.

5.2.4 Riolering en afvalwater

De projectlocatie valt binnen het bemalingsgebied Aalsmeer centrum. De bestaande riolering ter plaatse van de Aalsmeerderweg en Machineweg voert het afvalwater af naar het hoofdgemaal aan de Machineweg. Dat gemaal pompt het afvalwater vervolgens naar de nu nog aanwezige rioolwaterzuiveringsinstallatie van hoogheemraadschap Rijnland aan de Molenvlietweg. In de toekomst zal het afvalwater naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie in Zwaanshoek worden gepompt.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland bepleit om zo min mogelijk schoon regenwater bij afvloeiing van daken en wegen te vervuilen. Het beleid van het hoogheemraadschap is er derhalve op gericht om schoon hemelwater van verharde oppervlakken niet af te voeren via de riolering, maar af te koppelen en te infiltreren in de bodem of vertraagd af te voeren naar het oppervlaktewater. Hiermee wordt voorkomen dat schoon hemelwater afgevoerd wordt naar de afvalwaterzuiveringsinstallatie.

Voor het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer wordt gestreefd naar een 100% gescheiden rioolstelsel. Op die manier kan het hemelwater worden afgekoppeld van de riolering. Voorwaarde is dat er geen uitloogbare materialen worden toegepast.

5.3. Verkeer en parkeren

5.3.1 Verkeer

Het project zal verkeer genereren. Het is daarom van belang om na te gaan of het verkeer op een aanvaardbare wijze kan worden afgewikkeld op de verkeersinfrastructuur en of er geen sprake is van verkeersonveilige situaties.

5.3.1.1 Verkeersveiligheid

Het project heeft gevolgen voor de verkeersstructuur in de omgeving van de projectlocatie doordat het smalle deel van de Thailandlaan ter plaatse van de projectlocatie komt te vervallen. In plaats daarvan zal de Thailandlaan worden doorgetrokken richting het oosten van deelgebied 10, tot aan de westelijke grens van het bedrijfsperceel van Alex Andersen Holland BV. Vanaf daar wordt de Thailandlaan gesplitst in een aftakking richting de Japanlaan (het noorden) en een aftakking richting de Lgemeerdijk (het zuiden). Het tracé van de aftakking richting de Legmeerdijk komt ten oosten van het nieuwe bedrijfsperceel van Next Level Aalsmeer 2 BV. Nabij de woonpercelen aan de Legmeerdijk zal de weg afbuigen en achter de woonpercelen Legmeerdijk 279 en 281 komen te liggen om vervolgens weer aan te sluiten op de bestaande inrit vanaf de Legmeerdijk, tussen nummers 281 en 283. De verkeerssituatie ten aanzien van de bestaande inrit vanaf de Legmeerdijk blijft ongewijzigd.

Afbeelding: indicatieve verkeersstructuur na verlening Thailandlaan,

De projectlocatie zal door middel van drie in-/uitritten worden aangesloten de verlengde Thailandlaan. Het gaat daarbij om een gescheiden in- en uitrit voor vrachtwagens en een gecombineerde in- en uitrit voor auto's van en naar het parkeerdek. De gecombineerde in- en uitrit voor auto's komt op circa 4 meter van de oostelijke perceelgrens en op circa 15 meter afstand van de inrit voor vrachtwagens. De uitrit van vrachtwagens komt op ruim 95 meter afstand van de inrit voor vrachtwagens. Er zal geen sprake zijn van meer in- en uitritten dan dat bij recht mogelijk is binnen het kader van het geldende bestemmingsplan (namelijk twee in-/uitritten per aangegeven bouwvlak). Het project leidt daardoor planologisch gezien niet tot extra aansluitingen op de Thailandlaan. De onderlinge afstand tot de in- en uitrit voor vrachtwagens bedraagt meer dan 20 meter. De gecombineerde in- en uitrit voor auto's ligt weliswaar op minder dan 20 meter afstand van de inrit voor vrachtwagens maar juist doordat personenauto's en vrachtverkeer hierdoor gescheiden zijn wordt er geen knelpunt ten aanzien van verkeersveiligheid verwacht.

5.3.1.2 Verkeersafwikkeling

Door Goudappel is voor heel Green Park Aalsmeer een actualisatie van het verkeerskundig onderzoek uitgevoerd (kenmerk:008880.20210712R1.03, d.d. 7 februari 2022, zie bijlage 3). In het onderzoek is rekening gehouden met de huidige inzichten voor de invulling van de verschillende deelgebieden van Green Park Aalsmeer (inclusief deelgebied 10), de ontwikkelingen in de omgeving en het recente regionale verkeersmodel (NHZ 3.0). Voor deelgebied 10 is voor de toekomstige situatie uitgegaan van een totaalprogramma van 66.375 m² aan bedrijven, waaronder ook logistieke bedrijven.

Ten behoeve van de verkeerskundige analyse zijn twee situaties berekend met behulp van het verkeersmodel. Het betreft:

• 1. De autonome situatie 2035 conform de vigerende ruimtelijke plannen;
• 2. De plansituatie 2035 conform de meest recente beoogde invulling (inclusief deelgebied 5).

Uit de verkeersberekeningen komt naar voren dat de effecten als gevolg van de beoogde invulling relatief beperkt zijn. De grootste toename is te verwachten op de Middenweg. Hier neemt de verkeersintensiteit toe met 1.300 tot 2.000 motorvoertuigen per etmaal. Deze toename is met name het gevolg van de gewijzigde invulling van de deelgebieden 2, 4 en 5. Relatief gezien gaat het om een intensiteitstoename van circa 20 % tot 25 %.

Verder is op het noordelijk deel van de Machineweg een toename van de verkeersintensiteiten te verwachten met 800 motorvoertuigen per etmaal (+13%). Deze toename is een direct gevolg van de gewijzigde invulling van deelgebied 2. Het verkeer gerelateerd aan de N201 rijdt daarbij via de Middenweg en de Machineweg naar dit gebied.

De gewijzigde verkeersstromen als gevolg van de nieuwe invulling kunnen effect hebben op de verkeersafwikkeling op kruispuntniveau. In het verkeersonderzoek is daarom ook gekeken naar de verkeersafwikkeling van de maatgevende kruispunten.

Voor de maatgevende kruispunten is onderzocht of het verkeer afgewikkeld kan worden met de beoogde inrichting. Dit betreft de locaties waar als gevolg van de gewijzigde invulling de grootste verkeerseffecten optreden. De verkeersafwikkeling is inzichtelijk gemaakt voor de volgende locaties:

• De aansluiting van de Middenweg op de N201 west (locatie 1).
• De aansluiting van de Middenweg op de N201 oost (locatie 2).
• De aansluiting van de Catharina Amalialaan op de Machineweg (locatie 3).
• De aansluiting van de Aalsmeerderweg op de Machineweg (locatie 4).

Afbeelding: onderzochte kruispunten

Uit de kruispuntanalyses blijkt dat in de plansituatie voor deze locaties geen knelpunten optreden. Met de beoogde inrichting kan het verkeer goed worden afgewikkeld in het prognosejaar 2035.

5.3.1.3 Conclusie verkeer

Op het gebied van verkeer heeft het project geen nadelige gevolgen voor verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid.

5.3.2 Parkeren

De nieuwbouw zal grotendeels een functie als magazijnloods krijgen. In het bestemmingsplan is voor arbeidsextensieve bedrijven als een magazijn een parkeernorm van minimaal 0,6 pp / 100 m² bvo aangegeven. Er wordt 22.064 m² bvo aan logistieke ruimtes gerealiseerd. Dat levert een parkeervraag op van 132 parkeerplaatsen. Voor de 1.000 m² kantoorruimtes geldt een parkeernorm van 1,5 pp / 100 m² bvo zodat hiervoor nog 15 parkeerplaatsen benodigd zijn. Het totaal aantal benodigde parkeerplaatsen komt volgens de parkeernormen daarmee uit op 147 parkeerplaatsen. Op het parkeerdek en op het maaiveld zijn 121 parkeerplaatsen voor auto's mogelijk. Er wordt daarmee niet voldaan aan de parkeernormen uit het geldende bestemmingsplan.

Door Palazzo bv is aan de hand van onder meer omgevingskenmerken, referentierojecten en ervaringscijfers van de initiatiefnemer gemotiveerd dat het realiseren van minder parkeerplaatsen dan de normen voorschrijven bij dit project niet tot parkeeroverlast zal leiden (projectnummer 22.100A, d.d. 13 oktober 2023, zie bijlage 4).

Naast de autoparkeerplaatsen komen er ook 22 laad- en losdocks en diverse stallingplekken voor fietsen.

5.4. Geluid

In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en industrielawaai opgenomen. Wanneer er een nieuwe geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd op een locatie waar momenteel geen geluidsgevoelige functie aanwezig is en deze locatie binnen de geluidszones van industrie, rail- of wegverkeer valt moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd.

Een bedrijfsgebouw is geen geluidsgevoelige bestemming/functie als bedoeld in de Wet geluidhinder. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en/of industrielawaai is, gelet op de Wet geluidhinder, niet nodig.

Ook leidt het project niet direct tot een andere functie of milieucategorie dan waar in het geldende bestemmingsplan reeds van uit is gegaan (zie ook de volgende paragraaf). Alhoewel de eindgebruiker van het bedrijfsgebouw momenteel nog niet bekend is, is er geen aanleiding om te veronderstellen dat de feitelijke bedrijfsactiviteiten zullen leiden tot een overschrijding van de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Dat blijkt ook uit het akoestisch onderzoek dat is uitgevoerd door TecMap (referentie 20230129-1, d.d. 11 september 2023, zie bijlage 5). Het akoestisch onderzoek is gedaan om de geluiduitstraling van de voorgenomen activiteiten ter plaatse van geluidgevoelige bestemmingen te bepalen. Uit de rekenresultaten en toetsing blijkt het volgende:

• Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) bedraagt op de gevels van woningen onder representatieve bedrijfsomstandigheden maximaal 38 dB(A) in de dagperiode, 37 dB(A) in de avondperiode en 37 dB(A) in de nachtperiode (47 dB(A) etmaalwaarde).
• Het maximale geluidniveau (LAmax) bedraagt ter plaatse van woningen maximaal 52 dB(A) en kan tijdens de dag-, avond- en nachtperiode optreden.
• Ten gevolge van het verkeer dat van en naar de inrichting rijdt ontstaat ter hoogte van geluidgevoelige bestemmingen een langtijdgemiddeld beoordelingsniveau van maximaal 39 dB(A). Er wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde zoals bedoeld in de Circulaire indirecte hinder. Volgens de beoordelingssystematiek uit de Circulaire is er dan geen indirecte hinder te verwachten.

Uit de berekeningen blijkt dat voldaan wordt aan de normstelling volgens het Activiteitenbesluit, zowel ten aanzien van de langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus als de maximale geluidniveaus. Ook blijkt dat de berekende geluidniveaus lager zijn dan volgens stap 2 uit de VNG publicatie zijn aanbevolen voor een gemengd gebied. Dit betekent dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter hoogte van woningen van derden.

5.5. Milieuzonering

Bedrijven zijn milieubelastende functies die hinder ten opzichte van milieugevoelige bestemmingen (waaronder wonen) kunnen veroorzaken. Om deze hindersituaties te voorkomen dient bij een planologische procedure waarin milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen in elkaars nabijheid mogelijk worden gemaakt in principe uit te worden gegaan van scheiding van functies. Om te bepalen of er sprake is van voldoende afstand kan gebruik worden gemaakt van de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij het geldende bestemmingsplan. In deze Staat van Bedrijfsactiviteiten is aangegeven met welke richtafstanden rekening kan worden gehouden tussen bepaalde categorieën bedrijven en een rustige woonwijk. Indien er geen sprake is van een rustige woonwijk maar van gemengd gebied dan mag de richtafstand met één stap worden verkleind.

Een bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten kan, gelet op de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij het geldende bestemmingsplan, worden aangemerkt als een 'Veem- en pakhuisbedrijven, koelhuizen' (SBI 1993: 6312). Een dergelijke activiteit behoort tot milieucategorie 3.1. Het eventueel parkeren van vrachtwagens met koelinstallaties wordt, gelet op de Staat van Bedrijfsactiviteiten bij het geldende bestemmingsplan, aangemerkt als 'Stalling van vrachtwagens (met koelinstallaties) (SBI 1993: 6321). Een dergelijke bedrijfsactiviteit behoort tot milieucategorie 3.2. Deze beide milieucategorieën zijn ter plaatse van de projectlocatie al grotendeels bij recht mogelijk aangezien maximaal milieucategorie 3.2 is toegestaan. Alleen voor de strook van 40 meter ter plaatse van de voormalige bedrijfsbebouwing van Duif International geldt in beginsel een maximum van maximaal categorie 2 (zie ook de navolgende afbeelding).

Afbeelding: zone waar maximaal categorie 2 geldt volgens het geldende bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Voor milieucategorie 3.1 geldt een richtafstand van 50 meter tot een rustige woonwijk. Bij een gemengd gebied geldt een richtafstand van 30 meter. Voor milieucategorie 3.2 bedraagt de richtafstand tot een rustige woonwijk 100 meter en 50 in geval van een gemengd gebied.

De woningen in de omgeving maken onderdeel uit van de lintbebouwing langs de Legmeerdijk. De woningen maken zodoende onderdeel uit van gemengd gebied. De afstand tussen de nieuwe bedrijfskavel op de projectlocatie en de woningen in de lintbebouwing van in de omgeving bedraagt minimaal 25 meter (woningen Legmeerdijk 279 en 281) en is daarmee kleiner dan de richtafstanden bij zowel milieucategorie 3.1 als 3.2 voor een gemengd gebied. Het is vanwege het niet voldoen aan de richtafstanden ruimtelijk gezien niet op voorhand aanvaardbaar om in de zone van 30 tot 50 meter van de woningen respectievelijk milieucategorie 3.1 of milieucategorie 3.2 toe te staan. Omdat in de tuinen van de woningen bovendien vergunningsvrij mantelzorgwoningen tot op de achterperceelgrenzen kunnen worden gerealiseerd dienen de richtafstanden van 30 tot 50 meter te worden toegepast vanaf de achterperceelgrenzen.

Om hinder voor de omliggende woningen te voorkomen is in de zone die binnen 50 meter van de woonbestemming is gelegen geen milieucategorie 3.2 toegestaan. Volgens de opgave van de initiatiefnemer blijkt uit akoestisch onderzoek, zoals uitgevoerd door TecMap (referentie 20230129-1, d.d. 11 september 2023, zie bijlage 5), dat milieucategorie 3.1 binnen deze zone wel aanvaardbaar is. Om dat te waarborgen zijn bepaalde, mogelijk overlastgevende bedrijfsactiviteiten binnen een zone van 30 meter van omliggende woningen uitgesloten. Het gaat daarbij om:

• 1. laden en lossen;
• 2. parkeren door vrachtwagens en personenauto's;
• 3. opslag van goederen, anders dan inpandig.

De zones waar maximaal milieucategorie 3.1 en 3.2 zijn toegestaan en waar mogelijk overlastgevende bedrijfsactiviteiten zijn uitgesloten, zijn specifiek aangeduid op de bij de aanvraag behorende overzichtstekening (bijlage 6).

5.6. Luchtkwaliteit

Bij het voorbereiden van ruimtelijke plannen, waaronder een vergunning in afwijking van een bestemmingsplan, moeten de gevolgen voor de luchtkwaliteit moeten worden onderzocht. De gevolgen hangen direct samen met de eventuele verkeersaantrekkende werking van het plan ten opzichte van het geldende bestemmingsplan.

Door Goudappel is via een onderzoek nagegaan of er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitseisen (kenmerk: 008880.20210712R1.03, d.d. 7 februari 2022 , zie bijlage 3). Het onderzoek is uitgevoerd in combinatie met een verkeersanalyse. Uit het onderzoek blijkt dat er geen normoverschrijdingen plaats zullen vinden. De plannen dragen bovendien 'niet in betekenende mate' bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitssituatie vormt daarmee geen belemmering voor het uitvoeren van de beoogde plannen.

5.7. Externe veiligheid

In de nabijheid van de projectlocatie bevinden zich geen inrichtingen waar activiteiten plaatsvinden die een risico vormen voor de omgeving. De N201 is vanwege de Waterwolftunnel ter hoogte van de projectlocatie verboden als route voor gevaarlijke stoffen voor het vervoer van o.a. LPG en propaan. Wel vindt er vervoer van gevaarlijke stoffen plaats via de Legmeerdijk en het deel van de N201 ten zuiden van de projectlocatie maar de projectlocatie is op voldoende afstand van deze routes gelegen. Verder zijn er geen hoofdgastransportleidingen aanwezig.

5.8. Ecologie

5.8.1 Soortenbescherming

De projectlocatie is een bijna volledig bebouwd terrein. Een onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde flora en faunasoorten is nodig om vast te stellen of er voor uitvoering van het project een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig is.

Door Natuurbank Overijssel is ecologische quick scan uitgevoerd (projectnummer 5601, d.d. 25 september 2023, zie bijlage 7). Aan de hand van bureauonderzoek en een veldbezoek is geconstateerd dat de projectlocatie geen geschikte groeiplaats is voor beschermde plantensoorten maar wel een geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. De projectlocatie wordt door vogels, grondgebonden zoogdieren, vleermuizen en amfibieën uitsluitend benut als foerageergebied. Er nestelen geen vogels ter plaatse van de projectlocatie en grondgebonden zoogdieren, vleermuizen en amfibieën bezetten er geen vaste (winter)rust- of verblijfplaats. Als gevolg van de voorgenomen activiteiten wordt geen beschermd dier gedood en wordt geen vaste rust- of voortplantingsplaats van een beschermd dier beschadigd of vernield. Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van de projectlocatie als foerageergebied voor verschillende foeragerende diersoorten af. Deze afname heeft geen wettelijke consequenties. Er is geen ontheffing Wet natuurbescherming nodig. Soortenbescherming is daarmee geen belemmering voor het project.

5.8.2 Gebiedsbescherming

De projectlocatie maakt geen onderdeel uit van een Natura 2000 gebied of een ander beschermd natuurgebied. Een project kan echter leiden tot een toename van stikstofdepositie ter plaatse van beschermde Natura 2000-gebieden. Voor het project dient daarom te worden nagegaan of er sprake is van een toename van stikstofdepositie op beschermde Natura 2000-gebieden. Door Antea Group is een onderzoek stikstofdepositie uitgevoerd (projectnummer 0486327.100, d.d. 25 augustus 2023, zie bijlage 8). Uit het onderzoek blijkt dat voor de realisatie en het gebruik van de beoogde ontwikkeling geen depositietoename is berekend op stikstofgevoelige habitats in Natura 2000-gebieden. Aan de hand van dit resultaat kunnen significante effecten op beschermde natuur door stikstofdepositie uitgesloten worden. Het aspect stikstofdepositie vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoering van het project.

5.9. Cultuurhistorie en archeologie

De bedrijfsbebouwing die nu nog op de projectlocatie staat heeft geen cultuurhistorische waarde.

Gelet op het geldende bestemmingsplan is er sprake van een lage archeologische verwachting. Het bouwplan heeft geen betrekking op kelders en souterrains. Archeologie is daarmee geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

5.10. Luchthavenindelingbesluit (LIB)

Door middel van het LIB is rond de luchthaven Schiphol een beperkingengebied aangewezen. Hierbinnen gelden regels omtrent beperking van bestemming en gebruik van grond in verband met het externe veiligheidsrisico en de geluidbelasting vanwege het luchthavenverkeer. Daarnaast worden regels gesteld omtrent beperkingen van de maximale hoogte van objecten, en van vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik.

De hoogtebeperkingen zijn opgelegd om ervoor te zorgen dat vliegtuigen op een veilige manier van en naar de luchthaven Schiphol kunnen vliegen. De beperkingen voor de vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik zijn opgelegd om te voorkomen dat zich in de nabijheid van de luchthaven concentraties vogels bevinden, die hinderlijk kunnen zijn voor vliegtuigen.

Voor het project zijn de regels ten aanzien van de hoogtes relevant. In artikel 2.2.2 van het LIB is bepaald dat objecten niet hoger mogen zijn dan de in bijlage 4 aangegeven maximale waarden. Voor de projectlocatie geldt vanwege vliegverkeer een maximale hoogte van 31-32 meter vanaf NAP en vanwege radarverkeer 41-42 meter vanaf NAP. Omdat het peil van het maaiveld 3,60 meter onder NAP is gelegen en de bouwhoogte van het gebouw circa 15 meter bedraagt, wordt voldaan aan de maximale hoogtematen volgens het LIB.

Afbeelding: de hoogtezones ter plaatse van de projectlocatie

De projectlocatie ligt verder binnen zones waar beperkingen gelden ten aanzien van geluidsgevoelige functies (LIB zone 4) en vogelaantrekkende functies. Deze beperkingen hebben echter geen gevolgen voor het voorliggende project aangezien een bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten niet beschouwd kan worden als een geluidsgevoelige functie en/of vogelaantrekkende functie als bedoeld in het Luchthavenindelingbesluit.

De projectlocatie ligt geheel buiten de zone waar beperkingen gelden voor kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten (LIB zone 3). Wel is de projectlocatie gelegen binnen het afwegingsgebied geluid en externe veiligheid (LIB zone 5). Doordat het project geen betrekking heeft op een geluidsgevoelige functie en/of een kwetsbaar object kan een nadere afweging verder achterwege worden gelaten.

5.11. Milieu effect rapportage

De milieueffectrapportage-procedure (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld een structuurvisie, bestemmingsplan of vergunning. De wettelijke eisen ten aanzien van m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r.

In de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. wordt een onderscheid gemaakt in activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C-activiteiten) en activiteiten die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten). Bepalend daarbij is of een project als het onderhavige moet worden beschouwd als een “stedelijk ontwikkelingsproject” als bedoeld in het besluit m.e.r.

Of sprake is van een stedelijke ontwikkelingsproject, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Daarbij spelen onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol. Uit die rechtspraak volgt voorts dat of per saldo aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan, daarbij niet van belang is (vgl. de uitspraak van de Afdeling van 7 september 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR6907). De wetgeving en jurisprudentie zijn voor interpretatie vatbaar en laten daarom beoordelingsruimte aan het bevoegd gezag.

Het onderhavige project heeft betrekking op een herontwikkeling van een bestaande bedrijfslocatie ten behoeve van een bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten en de verlegging van een bestaande bedrijfsstraat. De aard en omvang van de afwijkingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan zijn zodanig dat er geen sprake is van relevante ruimtelijk-planologische wijzigingen. Er is zodoende geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r. Er hoeft zodoende geen milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling te worden opgesteld.

5.12. Behoefte (Ladder voor duurzame verstedelijking)

Het onderhavige project heeft betrekking op een andere ruimtelijke configuratie van een functie die al is toegestaan in deelgebied 10. Het project leidt ten opzichte van de bestaande situatie niet tot een toename van het bvo zodat dit geen gevolgen heeft voor de (regionale) behoefte.

5.13. Duurzaamheid

De gehele ontwikkeling zal worden voorzien van een Breeam-certificering. Vooralsnog zal worden ingezet op het label Breeam-Very Good maar de doelstelling is om Bream - Excellent te bereiken. Daarvoor zal een groot deel van de dakvlakken geschikt gemaakt worden voor het toepassen van PV panelen. Daarnaast zal de ontwikkeling middels groenelementen en groenvoorzieningen worden ingepast in de omgeving. Bij het plan is ook een duurzaamheidslijst opgesteld.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving en motivering

Het plan voor het bedrijfsgebouw op de projectlocatie past grotendeels in het geldende bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10'. Wel is er sprake van enkele afwijkingen van het bestemmingsplan en gedeeltelijk ook de bestemmingsplannen 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV' en 'Landelijk Gebied Oost'.

De aanvraag omgevingsvergunning met de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op de volgende afwijkingen:

• A. Gebruik:

• 1. Het mogelijke gebruik als overig bedrijf waardoor het maximum percentage van 30% binnen de bestemming 'Bedrijf -1' wordt overschreden.
• 2. Het gebruik als bedrijfsactiviteiten in maximaal categorie 3.1 in de 40 meter diepe zone die binnen de bestemming Bedrijf - 1' van het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10' grenst aan de lintbebouwing Legmeerdijk;
• 3. Het realiseren van minder parkeerplaatsen dan de minimum parkeernormen van het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10' voorschrijven;
• 4. Het realiseren van in- en uitritten op minder dan 20 meter onderlinge afstand binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 5. Het gebruik als bedrijfsactiviteiten in de bestemming 'Verkeer' binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 6. Het gebruik als bedrijfsactiviteiten in de bestemming 'Groen' binnen het bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV';
• 7. Het gebruik als toegangsweg voor de ontsluiting van niet-agrarische bedrijfspercelen binnen het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied Oost'.

• B. Bouwen:

• 1. Het bouwen van het hoofdgebouw buiten de bouwvlakken in de bestemming 'Bedrijf – 1' binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 2. Het bebouwen van één van de twee bouwvlakken met meer dan 70% en het, in beginsel, bebouwen van één van de twee bouwvlakken met minder dan 50% (aangezien de projectlocatie als eerst wordt ontwikkeld en de nu nog bestaande bebouwing van Duif International volledig zal zijn gesloopt) binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 3. Het bouwen van gebouwen op minder dan 0,3 meter tot de bouwgrenzen die aansluiten op de bestemming 'Verkeer' binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 4. Het bouwen van een deel van het hoofdgebouw in de bestemming 'Bedrijf - 1' hoger dan 9 meter binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 5. Het bouwen van een bouwwerken geen gebouw zijnde in de bestemming 'Bedrijf - 1' hoger dan 2 meter binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 6. Het bouwen van een deel van het hoofdgebouw in de bestemming 'Verkeer' binnen het bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer deelgebieden 9 en 10';
• 7. Het bouwen van een deel van het hoofdgebouw in de bestemming 'Groen' binnen het bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV'.

Het project heeft onder meer betrekking op een andere ruimtelijke configuratie van bedrijfsbebouwing. Daar waar in het geldende bestemmingsplan uit was gegaan van twee anders vormgegeven bedrijfskavels met een tussengelegen bedrijfsstraat, is nu sprake van één groot bedrijfskavel waarbij de bedrijfsstraat Thailandlaan iets oostelijker is gepositioneerd. Ook heeft de bedrijfskavel betrekking op de gronden waar in het bestemmingsplan 'Royal FloraHolland Centrum, Oost en OLV' conform de huidige situatie uit is gegaan van een groenstrook. Het bedrijfskavel zal worden gebruikt ten behoeve van een bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten van een nog nader te bepalen bedrijf. Ook vindt er eventueel parkeren van vrachtwagens met koelinstallaties plaats. De afwijkingen zoals hiervoor genoemd hebben uitsluitend betrekking op een andere ruimtelijke configuratie. Deze afwijkingen leveren geen strijd op met het gemeentelijk beleid. Overlast voor omwonenden in de lintbebouwing aan de Legmeerdijk is vanwege de aard van het project, de positionering van de bebouwing en de onderlinge afstand niet te verwachten.

Ten aanzien van de afwijkingen geldt het volgende:

• A1: Het staat nu nog niet vast of het bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten onder sierteeltgerelateerde bedrijven of overige bedrijven dient te worden geschaard aangezien de eindgebruiker momenteel nog niet bekend is. Voor een niet-sierteeltgerelateerd bedrijf geldt dat maximaal 30% van de gronden in de bestemming 'Bedrijf - 1' voor overige bedrijven (= niet-sierteeltgerelateede bedrijven) mag worden gebruikt. Het voorliggende plan leidt mogelijk tot een overschrijding van dat percentage indien er uit wordt gegaan van een overig bedrijf. Na vergunningverlening voor het project zal meer dan 30% van de gronden binnen de bestemming in gebruik zijn genomen (dan wel zijn vergund). Van het schuin tegenovergelegen perceel is op dit moment echter ook nog niet bekend of het bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten onder sierteeltgerelateerde bedrijven of overige bedrijven dient te worden geschaard. Het percentage van maximaal 30% overige bedrijven wordt na vergunningverlening van het project dan mogelijk overschreden. Een mogelijke overschrijding is aanvaardbaar aangezien de verdeling tussen sierteeltgerelateerde bedrijven en overige bedrijven beleidsmatig gezien inmiddels door de gemeente is losgelaten, zoals ook blijkt uit de na de inwerkingtreding van het geldende bestemmingsplan vastgestelde Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016 (zie ook subpargaraaf 4.3.2).
• A2: De projectlocatie is deels gesitueerd in de zone van 40 meter aan de zijde van de lintbebouwing van de Legmeerdijk. In deze zone is in beginsel maximaal milieucategorie 2 toegestaan maar een bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten behoort tot milieucategorie 3.1. In het bestemmingsplan is in artikel 3.5.2 een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen om het gebruik van bedrijfsactiviteiten in een hogere milieucategorie toe te staan mits het desbetreffende bedrijf in vergelijking met bedrijven die vallen onder de toegelaten milieucategorieën een gelijke of mindere milieuhinder veroorzaakt. Volgens de opgave van de initiatiefnemer blijkt uit akoestisch onderzoek, zoals uitgevoerd door TecMap (referentie 20230129-1, d.d. 11 september 2023, zie bijlage 5), dat milieucategorie 3.1 binnen deze zone aanvaardbaar is.
• A3: Voor de motivering om minder parkeerplaatsen te realiseren dan de normen voorschrijven wordt kortheidshalve verwezen naar bijlage 4.
• A4: In het bestemmingsplan is vanwege verkeersveiligheid een regel opgenomen dat de onderlinge afstand van in- en uitritten niet minder dan 20 meter mag bedragen. De gecombineerde in- en uitrit voor auto's ligt op minder dan 20 meter afstand van de inrit voor vrachtwagens. Doordat personenauto's en vrachtverkeer hierdoor gescheiden zijn wordt er geen knelpunt ten aanzien van verkeersveiligheid verwacht. Het is daarmee ruimtelijk aanvaardbaar om een in- en uitrit op minder dan 20 meter van elkaar toe te staan.
• A6, B1, B3, B6 en B7:
  • 1. Er is inmiddels een nieuw inzicht over de positie van de Thailandlaan in deelgebied 10, zoals ook al via een wijzigingsbevoegdheid was voorzien in het geldende bestemmingsplan. De Thailandlaan zal worden doorgetrokken maar minder oostelijk dan waar ten tijde van het geldende bestemmingsplan van uit is gegaan (ook indien toepassing zou worden gegeven aan de wijzigingsbevoegdheid). Dit heeft te maken met de realisatie van de bedrijfskavel van Alex Andersen Holland BV. De Thailandlaan zal daardoor ter hoogte van dat bedrijfskavel gaan afbuigen naar het noorden (richting de Japanlaan) en richting het zuiden (richting de Legmeerdijk). Het smallere deel van de Thailandlaan ter plaatse van de projectlocatie komt daardoor te vervallen. Hierdoor is een deel van de bedrijfsactiviteiten en een deel van het bedrijfsgebouw op de gronden met de bestemming 'Verkeer' gesitueerd. Het deel van het nieuwe bedrijfsgebouw dat in de bestemming 'Verkeer' is gelegen heeft een oppervlak van circa 970 m². Doordat een deel van het nieuwe bedrijfsgebouw in de bestemming 'Verkeer' komt te liggen wordt ook de minimale afstandsmaat van 0,3 meter tot de op de verbeelding aangegeven bestemmingsgrens overschreden.
  • 2. Het bedrijfsgebouw wordt aan de westzijde enkele meter dieper. De achtergelegen gelegen aan de Legmeerdijk zijn in gebruik als logiesvoorziening voor arbeidsmigranten. De gebouwen waarin de arbeidsmigranten tijdelijk zijn gehuisvest zijn zodanig gepositioneerd dat een dieper bedrijfsgebouw op de projectlocatie geen nadelige gevolgen voor de gebouwen van de tijdelijke logiesvoorziening heeft.
  • 3. Ten tijde van het opstellen van het geldende bestemmingsplan is er voor de gronden langs de oostelijke watergang bij de N201, conform de toen opgestelde plannen, van uitgegaan dat deze strook geen onderdeel zou zijn van deelgebied 10. In 2018 is vervolgens voor onder meer deze strook een nieuw bestemmingsplan vastgesteld omdat het toen geldende bestemmingsplan 'N201-zone' ouder dan 10 jaar zou worden. In dat bestemmingsplan is uitgegaan van de bestaande situatie, wat voor deze strook tot een groenbestemming leidde. Vanwege de ruimtelijke verplaatsing van de Thailandlaan en de wens om grotere bedrijfskavels voor bedrijfsgebouw met logistieke activiteiten te realiseren, is nu ook de strook langs de watergang bij de bedrijfskavel getrokken. De strook heeft geen ecologische of landschappelijke waarde zodat het aanvaardbaar is om de strook bij het bedrijfskavel te trekken. De strook zal worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten en de voorziene nieuwbouw.
• B2: Doordat er in het plan is uitgegaan van één grote kavel wordt bij één bouwvlak niet voldaan aan het minimum bebouwingspercentage van 50% terwijl de bebouwing bij het andere bouwvlak leidt tot meer dan 70% bebouwing binnen het bouwvlak. Op basis van het geldende bestemmingsplan hebben de twee bouwvlakken ter plaatse van de projectlocatie tezamen een oppervlak van 24.917 m². Bij toepassing van het maximum bebouwingspercentage (70%) op dat gezamenlijke bouwvlakoppervlak zou 17.442 m² bebouwing kunnen worden gerealiseerd. In het plan wordt nu uitgegaan van 19.900 m² bebouwingsoppervlak. Dat komt neer op een bebouwingspercentage van circa 80%. Het plan voorziet derhalve in meer bebouwing dan wat het geldende bestemmingsplan al mogelijk maakt, wat te verklaren is door het feit dat het plan deels ook betrekking heeft op de gronden die in de bestemmingsplannen zijn bestemd als 'Verkeer' en 'Groen'. Bovendien bedraagt het bebouwingspercentage 70,7% indien uit zou worden gegaan van de kavelgrenzen ter plaatse van de nieuwe bedrijfskavel op projectlocatie (in plaats van de in het geldende bestemmingsplan aangegeven bouwvlakken).
• B4: Het bedrijfsgebouw komt op een afstand van minimaal 25 meter afstand van de woningen aan de Legmeerdijk. Doordat het nieuwe bedrijfsgebouw ten noordwesten van de woningen is gelegen heeft de overschrijding van de bouwhoogte met 6 meter geen nadelige gevolgen voor bezonning en daglicht. De gevolgen voor het uitzicht worden deels ondervangen door het inpassen van groenelementen.
• B5: Op het terrein zal aan de zijde van de Thailandlaan een sprinkler tank worden geplaatst. Deze tank leidt tot een overschrijding van de maximum bouwhoogte met 7 meter. Dit heeft geen nadelige gevolgen voor de omgeving.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1. Economische uitvoerbaarheid

Een doel van de Wro, met daarin de Grondexploitatiewet, is dat gemeenten meer regie en sturing krijgen op de ruimtelijke ontwikkelingen op/in haar grondgebied, ook gebieden zonder gemeentelijk grondbezit. De wetgeving verplicht om kosten die de gemeente maakt ten behoeve van die ontwikkeling te koppelen aan de ruimtelijke doelstellingen en te verhalen op diegene die de ontwikkeling tot stand brengt. Het gaat hierbij om zowel fysieke kosten (uitvoeringskosten) als ontwikkelingskosten (planvoorbereidings- en planbegeleidingskosten). Bovenplanse kosten en kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen worden verankerd in een structuurvisie.

Het kostenverhaal kan worden geëffectueerd met een anterieure overeenkomst. Bij het ontbreken daarvan wordt een exploitatieplan vastgesteld.

In afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen ten aanzien van grondexploitatie. In artikel 6.12 lid 1 is daarbij bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Gelet op artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening gaat het om bouwplannen die betrekking hebben op:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

De in lid 1 opgenomen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan geldt o.a. niet indien het verhaal van kosten op een andere manier verzekerd is (zoals een vooraf afgesloten privaatrechtelijke overeenkomst).

Het project is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening waardoor in beginsel een exploitatieplan nodig is. Voor het project zijn echter al privaatrechtelijke afspraken gemaakt. Een exploitatieplan is daarmee niet nodig.

7.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Bestuurlijk overleg

Het voorliggende project heeft betrekking op een iets andere configuratie van het bedrijfskavel en de bijbehorende bedrijfsstraat. Zoals ook blijkt uit hoofdstuk 3 had een deel van afwijkingen ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen eventueel ook met een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid of wijzigingsbevoegdheid vergund kunnen worden. De overige afwijkingen kunnen weliswaar alleen buitenplans worden vergund maar deze afwijkingen wijken niet af van het eerdere principe om de gronden te gebruiken als bedrijfskavel en de Thailandlaan deels te verleggen. Het voorliggende plan is daarmee te beschouwen als een project dat ruimtelijk en functioneel niet wezenlijk afwijkt van hetgeen eerder in bestemmingsplannen is vastgelegd. Er is daarom geen aanleiding om opnieuw bestuurlijk vooroverleg te voeren met instanties als de provincie en het Hoogheemraadschap.

7.2.2 Omwonenden en andere belanghebbenden

Op 11 oktober wordt er een informatieavond gehouden voor direct omwonenden en bedrijven. Met de direct omliggende bedrijven Alex Andersen Holland BV, Deco Wraps en Screen Europe heeft al overleg plaatsgevonden.

Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure is het voornemen tot afwijking, inclusief de bijbehorende stukken (waaronder het ontwerp van de omgevingsvergunning en deze ruimtelijke onderbouwing), gedurende zes weken ter inzage gelegd. De ter inzage legging heeft plaatsgevonden van 29 maart tot en met 10 mei 2024. Er is geen gedurende deze periode geen mondelinge of schriftelijke zienswijze ingediend.