OIAVDB Green Park Aalsmeer 2017 - Samoaweg 1

Toelichting

RUIMTELIJKE ONDERBOUWING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Als onderdeel van de transformatie van een verouderd glastuinbouwgebied naar een nieuw bedrijvenpark voor onder meer de bloemen- en plantensector (genaamd Green Park Aalsmeer), wordt in deelgebied 2 een perceel tussen de Aalsmeerderweg, Oosteinderweg, Machineweg en de Burgemeester Brouwerweg bebouwd ten behoeve van een nieuwe bedrijfshal met bijbehorend kantoor en parkeerterrein voor de Van Wijk Groep BV met als dochterondernemingen H. van Wijk Infra BV, H. van Wijk Transport BV en van Wijk Materieel BV. De Van Wijk Groep BV is momenteel elders gevestigd in Aalsmeer.

Voor de nieuwe locatie van Van Wijk is een bouwplan opgesteld. In dit bouwplan is een nieuw bedrijfsgebouw met aangrenzend parkeerterrein voorzien in de noordwesthoek van deelgebied 2. De locatie bestaat nu nog uit een braakliggend terrein. Ten behoeve van de bereikbaarheid van het bedrijf en andere toekomstige bedrijven in deelgebied 2 zal er een nieuwe beugelweg (inmiddels Samoaweg genoemd) door deelgebied 2 worden aangelegd.

Het bouwplan voor de bedrijfshal van Van Wijk past niet in de geldende beheersverordening 'Green Park Aalsmeer 2017'. De beheersverordening maakt ter plaatse geen gebouw mogelijk. Oorspronkelijk was de verwachting dat het bouwplan vergund zou kunnen worden via het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan 'Green Park Aalsmeer, deelgebied 2 West'. De voorbereiding van dat bestemmingsplan heeft echter vertraging opgelopen waardoor het bestemmingsplan nog niet in werking zal zijn als er voor het bouwplan een omgevingsvergunning bouwen wordt aangevraagd.

Om een bedrijfsgebouw op deze locatie alsnog mogelijk te maken is een planologische procedure nodig. Het bedrijfsgebouw kan worden toegestaan via een uitgebreide afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a, onder 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Op 19 augustus 2020 is hiervoor een aanvraag ingediend. Het nu voorliggende document voorziet in de onderbouwing daarvan.

1.2 Ligging en begrenzing

De projectlocatie ligt in deelgebied 2 van het bedrijventerrein Green Park Aalsmeer en bevindt zich ten noorden van de lintbebouwing van de Aalsmeerderweg, ten zuiden van de Hogedijk en de lintbebouwing van de Oosteinderweg, ten oosten van de Burgemeester Brouwerweg (N201), nabij de zuidelijke monding van de Waterwolftunnel.

In de navolgende afbeelding is de ligging van de projectlocatie indicatief weergegeven.

Afbeelding 1: luchtfoto projectlocatie, waarbij de projectlocatie indicatief is weergegeven met een geel vlak

De projectlocatie valt binnen de kadastrale percelen 6071 & 9869.

Afbeelding 2: de projectlocatie is indicatief met een rode lijn aangegeven ten opzichte van kadastrale percelen

Percelen 6071 en 9869 zijn momenteel braakliggend (zie ook de beschrijving in het volgende hoofdstuk).

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

 

2.1 Huidige situatie locatie en haar omgeving

2.1.1 Huidige situatie ter plaatse van de locatie

De locatie waar het project is voorzien heeft een oppervlakte van circa 2.515 m².

Afbeelding 3: vogelvlucht projectlocatie (gele vlak) met kadastrale nummers

Momenteel bestaat de projectlocatie volledig uit een met gras begroeid terrein. De noordzijde van de projectlocatie bestaat uit een deel van het talud van de Hogedijk. Ter plaatse van de Hogedijk heeft het maaiveld een hoogte van -0.2 meter ten opzichte van NAP. Het talud loopt richting het zuiden af tot -3,45 meter ten opzichte van NAP. De rest van de projectlocatie heeft een peil tussen de -3,40 meter en -3,50 meter ten opzichte van het NAP.

Afbeelding 4: het braakliggende terrein van de projectlocatie, gezien vanaf de Hogedijk (bron: www.google.nl/maps)

2.1.2 Huidige situatie omgeving van de locatie

De projectlocatie is gelegen in deelgebied 2 van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer. Dit deelgebied is grofweg gelegen tussen de N201 (westzijde), de Aalsmeerderweg (zuidzijde), de Machineweg (oostzijde) en de lintbebouwing tussen de Hogedijk en de Oosteinderweg (noordzijde).

Afbeelding 5: luchtfoto waarbij deelgebied 2 globaal met een rode lijn is aangegeven

Het westelijk deel van het deelgebied is in afwachting van de transformatie van een verouderd glastuinbouwgebied naar een nieuw bedrijvenpark. In het westelijk deel van het deelgebied zijn nog enkele bestaande bedrijven en (bedrijfs)woningen aanwezig terwijl de overige gronden braakliggend zijn. De bestaande bedrijven hebben betrekking op Schipholparkeren en opslag. De oostelijke helft van deelgebied 2 zal worden getransformeerd naar een nieuw woongebied met onder meer nieuwbouw voor de bestaande supermarkt.

De bestaande bedrijven in deelgebied 2 worden nu nog ontsloten via de Hogedijk of de Aalsmeerderweg. Het is de bedoeling dat er in de toekomst een beugelweg vanaf de Aalsmeerdweg wordt gerealiseerd (zie de volgende paragraaf).

Voor de directe omgeving van de projectlocatie geldt het volgende:

• De projectlocatie wordt aan de oost- en zuidzijde begrensd door braakliggende terreinen. De ten zuiden van de projectlocatie gelegen erven van de lintbebouwing langs de Aalsmeerderweg bevinden zich op een afstand van circa 100 meter.
• Aan de noordzijde van de projectlocatie bevindt zich de waterkering Hogedijk met daarachter de erven van de lintbebouwing van de Oosteinderweg. De woningen in de lintbebouwing bevinden zich op een afstand van minimaal 35 meter van de projectlocatie.
• Aan de westzijde bevindt zich de N201, welke ter hoogte van de projectlocatie een verdiepte ligging heeft vanwege de Waterwolftunnel.

Afbeelding 6: lintbebouwing tussen de Hogedijk en de Oosteinderweg, ten noorden van de projectlocatie

Afbeelding 7: kruising Hogedijk en de Waterwolftunnel (N201), ten westen van de projectlocatie

2.2 Het Project

2.2.1 Bouwvolume en programma

Het project heeft betrekking op een nieuw te realiseren bedrijfshal voor de Van Wijk Groep BV met interne kantoorruimte en bijbehorende terreininrichting. Architectenburo Guido Bakker heeft een bouwplan opgesteld waarin wordt uitgegaan van een rechthoekig bedrijfsgebouw van circa 20 x 35 meter (breedte x lengte) en een grondoppervlak van circa 705 m². Het bedrijfsgebouw wordt op de zuidwestelijke hoek van de projectlocatie gebouwd. De rest van de projectlocatie zal worden verhard, met uitzondering van het talud van de Hogedijk. Het talud zal een groene maar verder nog nader te bepalen invulling krijgen.De projectlocatie zal als gevolg van het rechthoekige gebouw voor circa 28% worden bebouwd.

De nieuwbouw bestaat uit een rechthoekig gebouw met een hoogte van circa 7,1 meter. Het terrein zal afgeschermd worden door een spijlenhekwerk van 1,8 meter hoog en een schuifpoort aan de voorzijde van het terrein (zuidzijde). De ingang van de nieuwbouw komt aan de lange zijde van het bedrijfsgebouw, in de oostgevel.

Afbeelding 8: situatietekening nieuwbouw en terreininrichting

Afbeelding 9: gevelaanzichten nieuwbouw

Afbeelding 10: doorsneden nieuwbouw

Het gebouw bestaat voornamelijk uit een bedrijfsruimte van het maaiveld tot aan het dak (één bouwlaag), met uitzondering van de zuidkant van het gebouw. Hier zijn twee lagen voorzien met kantoorruimtes, een kantine en kleedruimtes op de begane grond en overige bedrijfsruimtes op de 1e verdieping.

Het dak is geschikt voor 40 stuks zonnepanelen, zie de navolgende afbeelding van de plattegrond van het dak. Ter plaatse van de zonnepanelen is de exacte bouwhoogte van het gebouw 7,13 meter.

Afbeelding 11: plattegrond van het dak 

Het brutovloeroppervlak (BVO) van het gehele gebouw is 976 m2. Daarvan zal 132 m² worden gebruikt als kantoorruimte.

2.2.2 Verkeer en parkeren

Om het nieuwe bedrijfsperceel te ontsluiten zal er een nieuwe ontsluitingsweg worden aangelegd, de Samoaweg. Deze bedrijfsstraat zal uiteindelijk worden gerealiseerd in de vorm van een beugelweg. De ligging van de nieuwe ontsluitingsweg Samoaweg is op de navolgende afbeelding deels te zien.

Afbeelding 12: een deel van de nieuwe ontsluitingsweg door deelgebied 2 (met rode lijn aangegeven)

De projectlocatie zal door middel van een in- en uitrit worden aangesloten op de nieuwe ontsluitingsweg. Via deze in- en uitrit kunnen vrachtwagens en ander verkeer het terrein op- en afrijden

Het ontwerp voorziet in 14 reguliere parkeerplaatsen ten oosten van het bedrijfsgebouw. Daarnaast komen er ook 5 parkeerplaatsen voor groot materieel ten noorden van het bedrijfsgebouw.

2.2.3 Overig

Het bouwplan is op 30 juli 2020 behandeld in het Q-team van Green Park Aalsmeer (zie bijlage 1). Het Q-team concludeert dat het ontwerp voldoet aan de redelijke eisen van welstand.

Hoofdstuk 3 Geldend planologisch regime

 

3.1 Beschrijving van de geldende beheersverordening

3.1.1 Toegestaan gebruik

De gronden ter plaatse van de projectlocatie mogen worden gebruikt voor uitsluitend bestaande bedrijven en de gebouwen, overige bouwwerken en terreinen die voor de bedrijfsuitoefening nodig zijn. Ook de daarbij behorende al dan niet gebouwde voorzieningen zoals toegangswegen voor de ontsluiting van de bedrijfspercelen, laad- en losvoorzieningen, parkeervoorzieningen en andere verhardingen ten behoeve van de bedrijfsuitoefening zijn toegestaan, evenals groenvoorzieningen, waterlopen, waterbergingen en nutsvoorzieningen.

De gronden binnen de bestemming mogen ook worden gebruikt voor niet-zelfstandige kantoren (kantoren die onderdeel zijn van het bestaande bedrijf en waarvoor het kantoor uitsluitend een ondersteunende functie heeft), productiegebonden detailhandel (detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, bewerkt en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan de productiefunctie) en internetwinkel zonder fysieke bezoekmogelijkheid (een internetwinkel, met de daarbij behorende opslag en logistiek, waarmee de klant op geen enkele manier fysiek in contact staat en waarbij alle klantcontacten en transacties digitaal verlopen en verzending van goederen uitsluitend gebeurt per post).

3.1.2 Bouwen

Voor het bouwen geldt dat gebouwen binnen een bouwvlak dienen te worden gebouwd waarbij per bouwvlak een maximum bebouwingspercentage van 100% geldt (tenzij anders is aangeduid) en er een goot- en/of bouwhoogte geldt zoals aangeduid. Doordat er geen bouwvlak is opgenomen mogen er ter plaatse van de projectlocatie geen gebouwen worden gebouwd.

Voor het bouwen van overige bouwwerken geldt dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen en overige hekwerken niet meer dan 2 meter mag bedragen. De bouwhoogte van verlichtingsarmaturen, vlaggenmasten en lichtmasten mag niet meer dan 12 meter bedragen en voor overige bouwwerken geldt een bouwhoogte van 3 meter.

3.1.3 Parkeernormen

Binnen de bestemming zijn de volgende minimum parkeernormen van toepassing:

3.2 Afwijkingen van de geldende beheersverordening

De herontwikkeling zoals beschreven in paragraaf 2.2 is niet bij recht mogelijk in de geldende beheersverordening doordat het project betrekking heeft op het bouwen van een gebouw buiten een bouwvlak. Daarnaast mogen gronden ter plaatse van de projectlocatie uitsluitend worden gebruikt voor bestaande bedrijven .

Het gebruik ten behoeve van een transport- en aannemersbedrijf is niet toegestaan en het beoogde gebouw is niet mogelijk op de projectlocatie. In de beheersverordening is geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid voorzien die het gebruik of de realisatie van het gebouw alsnog mogelijk maakt. Om het project te kunnen realiseren is een buitenplanse afwijkingsprocedure nodig (zie paragraaf 3.3.1). Voor de motivering van de afwijking wordt verwezen naar hoofdstuk 6 van deze ruimtelijke onderbouwing.

Voor het overige voldoet het bouwplan aan de regels van de geldende beheersverordening.

3.3 Procedure

3.3.1 Buitenplanse afwijking

Het bouwplan is in strijd met de in paragraaf 3.1 beschreven beheersverordening. Vanwege de realisatie van een nieuw hoofdgebouw valt het project niet onder de zogenoemde "kruimelgevallen", zodat een afwijkingsbesluit als bedoeld in artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo (buitenplanse afwijking van het bestemmingsplan) noodzakelijk is om het plan te kunnen realiseren.

3.3.2 Crisis- en hetstelwet

Op grond van het bepaalde in artikel 1.1, eerste lid, onder a, gelezen in samenhang met Bijlage II, onder A, nr. 6, van de Crisis- en herstelwet (Chw) is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing op alle besluiten die krachtens enig wettelijk voorschrift vereist zijn voor de ontwikkeling of verwezenlijking van het project Greenport Aalsmeer/PrimaViera bij Aalsmeer, met als vindplaats pagina 189 van het MIRT projectenboek 2009. Gelet op de ligging van project in het plangebied van het bestemmingsplan Green Park Aalsmeer en in aanmerking genomen dat het project betrekking heeft op een sierteeltgerelateerd bedrijf, is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing op het voorgenomen besluit tot het verlenen van de verzochte omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 4 Beleid

 

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 22 november 2011 onder aanvaarding van een aantal moties door de Tweede Kamer aangenomen en deze is op 13 maart 2012 in werking getreden. In de structuurvisie is aangegeven dat het Rijk drie hoofddoelen heeft:

• 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• 2. het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit deze drie hoofddoelen komen onderwerpen voort die van nationaal belang zijn. Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de structuurvisie die juridische borging vragen, worden daarom geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze Amvb is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf.

Een nieuwe bedrijfshal op de projectlocatie betreft geen nationaal belang en is niet in strijd met de structuurvisie.

4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 zijn het Barro en Rarro in werking getreden, welke nadien nog zijn gewijzigd. In het Barro zijn regels opgenomen met betrekking tot onderwerpen die een nationaal belang hebben. Het gaat hierbij onder meer om Rijksvaarwegen, de ecologische hoofdstructuur en primaire waterkeringen.

Een nieuwe bedrijfshal op de projectlocatie betreft geen nationaal belang en is daardoor niet in strijd met het Barro.

4.1.3 Conclusie

Het project past binnen de kaders van het rijksbeleid.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie NH2050

De Structuurvisie Noord Holland is sinds 19 november 2018 vervangen door de Omgevingsvisie NH2050. In de omgevingsvisie geeft de provincie aan welke provinciale belangen een rol spelen bij de ruimtelijke ordening in Noord-Holland. Daarmee is het een leidraad voor de manier waarop de ruimte in Noord-Holland de komende dertig jaar zou moeten worden ontwikkeld. In het bijbehorende uitvoeringsprogramma is dit uitgewerkt in concrete activiteiten om de visie te realiseren en via de Provinciale ruimtelijke verordening is de doorwerking naar gemeentelijke bestemmingsplannen geregeld.

De projectlocatie is volgens de omgevingsvisie gelegen binnen het Centrum Greenport Aalsmeer. Dit is het wereldhandelscentrum voor bloemen en planten waar kennis en kunde van vele partijen wordt/is gebundeld om de internationale concurrentiepositie van de regio te versterken. Deelgebied 2 maakt onderdeel uit van Green Park Aalsmeer en zal plek bieden aan lokale bedrijvigheid. Het project draagt zodoende bij aan het functioneren van Greenport Aalsmeer en is daarmee passend in de kaders van de provinciale omgevingsvisie.

4.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

De Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) is op 21 juni 2010 vastgesteld en sindsdien enkele malen op onderdelen herzien. De meest recente versie van de PRV is sinds 7 juni 2019 in werking. Op 22 oktober 2020 heeft de provincie een Omgevingsverordening vastgesteld (zie subparagraaf 4.2.3).

In de PRV is vastgelegd dat er uitsluitend in een nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden voorzien als deze in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. Met een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt een ontwikkeling bedoeld als in artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Besluit ruimtelijke ordening: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Gelet op dat artikel in relatie tot het geldende beheersverordening is de beoogde nieuwbouw te beschouwen als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het project dient derhalve te voldoen aan regionale schriftelijke afspraken.

In de in juni 2017 door de Metropoolregio Amsterdam (MRA) vastgestelde Uitvoeringsstrategie "Ruimte voor werken in de MRA van morgen 2017-2030; Plabeka 3.0" is voor GPA harde planvoorraad aangegeven zodat binnen GPA nieuw bedrijventerrein mag worden gerealiseerd. Zoals in een brief van 5 juli 2017 door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland is aangegeven voldoet de Uitvoeringsstrategie aan de vereisten van de provincie ten aanzien van regionale afspraken over stedelijke ontwikkelingen van bedrijventerreinen en kantoren, als bedoeld in de Prv. Het voorliggende project past binnen deze Uitvoeringsstrategie en is daarmee ook in overeenstemming met de PRV.

Er zijn geen andere regels van de PRV die relevant zijn voor het project.

4.2.3 Omgevingsverordening NH2020

De provincie heeft op 22 oktober 2020 een nieuwe verordening vastgesteld, zijnde de Omgevingsverordening NH2020. Gelet op het overgangsrecht in de Omgevingsverordening blijft de PRV echter van toepassing op dit project. De vergunningaanvraag voor het project is namelijk voor de inwerkingtreding van de nieuwe verordening ingediend.

Na vaststelling van de nieuwe verordening valt het voornemen nog gedurende twee jaar onder het overgangsrecht, mocht zij niet passen binnen de nog vast te stellen versie van de omgevingsverordening. Binnen die tijdspanne zal de gemeente de omgevingsvergunning gaan verlenen.

4.2.4 Conclusie

Het project geeft invulling aan het bedrijventerrein GPA en draagt zodoende bij aan het functioneren van de bedrijvigheid in Greenport Aalsmeer. Verder voldoet de nieuwbouw aan de regionale afspraken doordat de beoogde voorziening onderdeel uitmaakt van de harde planvoorraad als bedoeld in de Uitvoeringsstrategie "Ruimte voor werken in de MRA van morgen 2017-2030; Plabeka 3.0".

Het toestaan van een nieuw bedrijfsgebouw in deelgebied 2 van Green Park Aalsmeer past binnen zowel de provinciale omgevingsvisie als de provinciale verordening.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Uitvoeringsstrategie “Ruimte voor werken in de MRA van morgen 2017-2030; Plabeka 3.0”

De Uitvoeringsstrategie (US 3.0) van de Metropoolregio Amsterdam is op 23 juni 2017 vastgesteld en richt zich op een gezonde kantoren- en bedrijventerreinmarkt in de gehele Metropoolregio. Daar waar in eerdere Plabeka-afspraken met succes de reductie van het planaanbod centraal stond, is nu gekozen voor meer flexibiliteit zodat in regionaal verband goed ingespeeld kan worden op de economische dynamiek. Het doel is om voldoende ruimte én kwaliteit van werkmilieus in de MRA te creëren, om zo bij te dragen aan de internationale concurrentiepositie van de MRA.

De MRA behoort binnen Nederland tot de economisch goed presterende regio's. Zowel in bevolking als in banen wordt op langere termijn een groei verwacht die op of boven die voor Nederland als geheel ligt. Maar binnen de MRA nemen de verschillen toe. De werkgelegenheid groeit hard in Amsterdam en in iets mindere mate in Amstel-Meerlanden (met name Haarlemmermeer), maar daar staat een krimp tegenover in de regio's Haarlem en Gooi en Vechtstreek. De behoefte aan bedrijventerreinen is lager in vergelijking tot de periode voor de crisis en op de kantorenmarkt is er een flinke leegstand, al neemt die in sommige deelregio's snel af en met name in Amsterdam. Kwalitatief is – mede onder invloed van schaalverkleining in het bedrijfsleven, digitalisering en verduurzaming - een toenemende populariteit waar te nemen van meer gemengde multifunctionele gebieden: centrumgebieden, gemengde woon-werklocaties, knooppuntlocaties en third places als koffiegelegenheden en dergelijke – in vergelijking tot traditionele, meer monofunctionele en op functiescheiding gerichte formele werklocaties (bedrijventerreinen en formele kantorenlocaties). De toenemende vraag naar multifunctionele gebieden vertaalt zich in de US3.0 onder meer in een flinke transformatie-opgave voor zowel kantoren als bedrijventerreinen, als substantieel en min of meer nieuw element in de US3.0.

Ten aanzien van de regio Amstelland-Meerlanden is aangegeven dat deze regio zich binnen de MRA onderscheidt dankzij haar goede bereikbaarheid en internationale aantrekkingskracht op burgers en bedrijven. De Mainport Schiphol en de Greenport Aalsmeer zijn belangrijke economische trekkers en bieden o.a. kansen aan de sectoren Logistiek en Agrofood. Ook in de zakelijke dienstverlening is de regio sterk.

De toekomstige uitbreidingsvraag naar 'droge' bedrijventerreinen (niet zijnde zeehaventerreinen) is voor de MRA geraamd op 450 ha in het 'hoge' scenario. Daarnaast is het voornemen om ruim 500 ha bedrijventerrein te gaan transformeren, vooral in Amsterdam en Zaanstad. Als gevolg daarvan wordt een vervangingsvraag van 30% voorzien. Tegenover die behoefte (uitbreidings- en vervangingsvraag) staat een uitgeefbare voorraad en harde plannen die – zonder verdeling naar segmenten en regio's – ruim voldoende is op MRA-schaal. De verschillen tussen regio's zijn echter aanzienlijk: Amsterdam zal voor de uitplaatsing een beroep moeten doen op de andere deelregio's en ook IJmond heeft onvoldoende ruimte, tenzij er in de bestaande natte of droge terreinen ruimte beschikbaar komt. In relatieve zin kent Almere-Lelystad het grootste overschot; hier wordt de ingezette lijn die is gericht op het beheerst terugbrengen van de planvoorraad gecontinueerd. Andere overschotten zijn in relatieve zin kleiner en kunnen een rol vervullen in de opvang van de te verwachten uitstroom van de te transformeren terreinen in Amsterdam. De transformatieopgave is ambitieus en stelt gemeenten en regio voor grote uitdagingen. Alleen bedrijventerreinen die goed zijn ontsloten, die een hoge ruimtelijke kwaliteit kennen, en die – onder meer qua kavelgrootte en parkmanagement – in weten te spelen op de marktvraag, kunnen een grote ruimtevraag verwachten.

Voor de regio Amstelland-Meerlanden is voor de periode van 2016-2030 een ruimtevraag van 135 tot 180 ha voorzien. Als het harde planaanbod van 307 ha wordt gerealiseerd en rekening wordt gehouden met circa 10 ha vervangingsvraag dan is er sprake van een overaanbod van circa 115 tot 160 ha. Zowel Green Park Aalsmeer als Royal FloraHolland maken volgens de US 3.0 met respectievelijk 54,5 ha en 20 ha onderdeel uit van het harde planaanbod waarvoor regionale afstemming niet meer nodig is.

Het voorliggende project maakt circa 975 m² bvo aan bedrijven in deelgebied 2 mogelijk. Het project komt daarmee overeen met de harde planvoorraad van 54,5 ha (545.000 m²) die voor GPA geldt en past daarmee binnen de Uitvoeringsstrategie van de MRA.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Gebiedsvisie Aalsmeer 202

Het actuele beleid voor de gemeente is neergelegd in de 'Gebiedsvisie Aalsmeer: Aandacht voor Kwaliteit 2020 (vastgesteld op 26 november 2009)'. De gebiedsvisie heeft de status van een structuurvisie in het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

De algemene (toekomst)visie is dat Aalsmeer kiest voor een duurzame en kwalitatief sterke ontwikkeling van economie, wonen en recreatie, met als voorwaarde het behoud van de leefbaarheid, het dorpse karakter, de bereikbaarheid en het op peil brengen en houden van voorzieningen. Dit is vertaald in een kaart bij de Gebiedsvisie.

Afbeelding 14: uitsnede Gebiedsvisie

Deelgebied 2, waarbinnen de onderhavige projectlocatie zich bevindt, is aangewezen als bedrijventerrein. Het voorliggende project past hier binnen doordat er ruimte wordt geboden aan lokale economie in het daarvoor aangewezen economische gebied.

4.4.2 Structuurvisie Green Park Aalsmeer 2016

Op 7 juli 2016 is de structuurvisie voor Green Park Aalsmeer geactualiseerd. De vorige structuurvisie uit 2011 bleek door veranderde marktomstandigheden niet meer actueel waardoor de structuurvisie en de daaruit voortvloeiende planologie niet meer goed aansloten op de behoeften van de bedrijven die in de regio een vestigingsplaats zoeken. De stevige groeiprognose van de sierteelt en Royal FloraHolland zijn sinds de economische crisis vanaf 2008 gewijzigd. Er is minder sprake van schaarse ruimte rondom Royal FloraHolland die gereserveerd dient te blijven voor veilinggerelateerde bedrijvigheid. De structuurvisie voor Green Park Aalsmeer is om die redenen herzien.

Afbeelding 15: uitsnede kaart structuurvisie GPA ter plaatse van deelgebied 2

Het thema als bedrijventerrein voor de sierteeltsector is nog steeds van toepassing alhoewel de in 2009 aangenomen verhouding voor Green Park Aalsmeer (in totaal 60 hectare uitgeefbare bedrijfskavels, waarvan 25 hectare voor sierteelt gerelateerde bedrijven) door diverse ontwikkelingen niet meer zo strikt kan worden genomen. Er is met name flexibiliteit ten aanzien van de omvang van gemengde bedrijvigheid gewenst. Green Park Aalsmeer richt zich met name op drie categorieën van bedrijven: sierteelt, logistiek en lokale bedrijvigheid.

Deelgebied 2

Deelgebied 2 ligt enigszins afgelegen van de overige deelgebieden en wordt ontsloten op het woonlint Aalsmeerderweg. De relatief kleine kaveldiepte en ligging tussen twee woonlinten maakt het deelgebied geschikt voor lokaal georiënteerde gemengde bedrijvigheid. Door het verplaatsen van bedrijven uit de linten wordt de woonfunctie versterkt. Deelgebied 2 zal door een beugelweg worden opgedeeld in een tweetal zones. Ten noorden van de beugelweg waren, naast kleinschalige bedrijfskavels, ook woon-werkkavels voorzien zodat de woonfunctie aan de Hoge Dijk kon worden versterkt. Deze woon-werkkavels zijn inmiddels komen te vervallen en daardoor geen onderdeel meer van het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan voor het westelijk deel van deelgebied 2. Het voorliggende project heeft betrekking op een kleinschalig bedrijfskavel ten behoeve van een lokaal georiënteerd bedrijf, zijnde een transport- en aannemersbedrijf. Een nieuwe bedrijfshal is daarmee passend binnen de structuurvisie.

Stedenbouwkundig kader

In de structuurvisie zijn stedenbouwkundige eisen op sommige punten aangepast / versoepeld, aangezien de beoogde stedenbouwkundige vormgeving voornamelijk was geënt op het Masterplan GPA (2006). De maatvoering is echter op basis van de huidige inzichten gewijzigd, waarbij steeds de balans wordt gezocht tussen de functioneel benodigde maatvoering en de benodigde maatvoering voor de gewenste beeldkwaliteit. Het gaat daarbij om zaken als de voorgeschreven afmetingen van openbaar gebied, afstandsmaten en oppervlakten van bebouwing, groenvoorzieningen en buffer:

• Bouwhoogten:
  • 1. Verhogen van de max. bouwhoogte van 15 m naar 20 m, over de delen van deelgebied 4, 5, 6 en 7 langs de Middenweg;
  • 2. Specifieke programma’s mogen afwijken van de max. bouwhoogte van 20 m, zoals bijv. een hotel;
  • 3. Langs de N201 zijn hoogteaccenten mogelijk tot 20 m;
• Afstand tot de erfgrens:
  • 1. Bij een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 3 m;
  • 2. Bij het ontbreken van een aangrenzende kavel (een buurman) is de afstand van het bouwvlak tot de erfgrens 0,3 m. We hebben het hier over de zijden aan de openbare ruimte;
• Rooilijn:
  • 1. De verplichte rooilijn van 12 m uit de erfgrens, op de kavels grenzend aan de bedrijfsstraten, vervalt;
  • 2. Vaste rooilijnen vervallen. Het kwaliteitsteam kan aanbevelingen doen over de plaatsing van de bebouwing op basis van het BKP. Zo vervalt dus de vaste rooilijn op 12 m van de erfgrens;
• Percentage bebouwing
  • 1. Een max. bebouwingspercentage van 70%. Een bovengrens zorgt voor ruimte op de kavel voor pp. en opslag. Een minimum bebouwingspercentage wordt niet meer voorgeschreven;
• Verplichte groenvoorziening:
  • 1. De uitgeefbare gronden met bestemming groen worden verkleind tot 3 m. Dit zal overeenkomen met de watertaluds;
• Buffers:
  • 1. De buffers zijn van 30 m tot 25 m versmald.

De beoogde nieuwbouw op de projectlocatie voldoet aan de (gewijzigde) stedenbouwkundige criteria:

• De maximum bouwhoogte van de nieuwbouw past ruimschoots binnen de algemene maximum bouwhoogte van 15 tot 20 m.
• Het gebouw zal op meer dan 3 m afstand tot de erfgrens van toekomstige aangrenzende kavels staan. Aan de westzijde voldoet het project aan de minimale afstand van 0,3 m.
• Met een kaveloppervlak van circa 2.515 m² en een bebouwd oppervlak van circa 704 m² wordt er ruimschoots voldaan aan het maximum bebouwingspercentage van 70%.

4.4.3 Conclusie

Het project geeft uitvoering aan het gemeentelijk beleid, gezien de aard van de bedrijvigheid van de bedrijfshal en het beoogde bouwvolume.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

 

5.1 Bodem

Volgens de Wet bodembescherming is er sprake van een bodemverontreiniging als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de zogenaamde “streefwaarde” overschrijdt. Daarnaast zijn er in de wet “interventiewaarden” vastgesteld. Interventiewaarden liggen hoger dan streefwaarden. De vraag of de aanwezigheid van verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden. Mobiele verontreiniging leidt tot een verdere verontreiniging van omliggende gronden en is daarom over het algemeen saneringsplichtig. Bij woonbestemmingen is eventuele verontreiniging een groter probleem dan bij bijvoorbeeld een parkeerterrein.

Bij het onderhavige project gaat het om een bedrijfsgebouw wat wordt gerealiseerd ter plaatse van braakliggend perceel (grasveld).

Om de bodemkwaliteit van onder meer de projectlocatie inzichtelijk te maken is door IDDS een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor fase 1 van deelgebied 2 (d.d. 21 juli 2020, zie bijlage 2). Deze fase heeft betrekking op een groter gebied dan alleen de projectlocatie.
Uit het onderzoek blijkt dat de grond in fase 1 plaatselijk licht tot sterk verontreinigd is. Eén van de twee punten waar sterke verontreinigingen zijn aangetroffen is gelegen binnen de grenzen van de projectlocatie (zie het linker omcirkelde punt 2-1-05 in de navolgende afbeelding).

Afbeelding 17: de twee punten waar sterke verontreinigingen zijn aangetroffen, alleen punt 2-1-05 (links) is gelegen binnen de grenzen van de projectlocatie

De sterke verontreiniging bevindt zich voornamelijk in de ondiepe ondergrond met bijmenging aan de westkant van het terrein, ter plaatse van het dijklichaam. Deze grond typeert zichzelf als zijnde afwijkend door een sterke bijmenging met bodemvreemd materiaal dan de andere delen van het terrein. Vermoedelijk beperkt de sterke verontreiniging zich tot het dijklichaam, welke vermoedelijk bestaat uit heterogeen verontreinigde grond die van elders is opgebracht. Opgemerkt wordt dat in eerder onderzoek uit 2017 ook al in een ander punt in het dijklichaam een sterke verontreiniging met PAK is aangetroffen, wat het vermoeden van een heterogeen verontreinigde bovengrond van het dijklichaam verder bevestigd. Aanbevolen wordt om nader bodemonderzoek te verrichten naar de mate en omvang van de aangetroffen verontreiniging in het dijklichaam. Nader bodemonderzoek dient uitsluitsel te verschaffen of er ten aanzien van de verontreiniging in de grond en/of het grondwater sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging in de zin van de Wet bodembescherming (en dus een saneringsplicht).

Naar aanleiding van het verkennend bodemonderzoek is door Arcadis een nader bodemonderzoek naar zware metalen uitgevoerd ter plaatse van het dijklichaam (d.d. 30 oktober 2020, zie bijlage 3). Dit nadere onderzoek heeft onder meer betrekking op een deel van de projectlocatie (maar ook op het buiten de projectlocatie gelegen punt waar een sterke verontreiniging is aangetroffen). Uit het nadere bodemonderzoek blijkt het volgende:

• Het dijklichaam is over het gehele profiel heterogeen licht tot plaatselijk sterk verontreinigd met zware metalen en PAK;
• Gemiddeld is geen sprake van een sterke verontreiniging. Derhalve is geen sprake van een ernstig geval van bodemverontreiniging waarbij meer dan 25 m³ grond de interventiewaarde overschrijdt. Voor het oostelijke deel van het dijklichaam, welke buiten de projectlocatie is gelegen, kon dit onder de puinverharding echter niet geverifieerd worden;
• In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde concentraties aan barium gemeten;
• De resultaten van het onderzoek vormen geen belemmering voor de toekomstige herontwikkeling van het terrein, mogelijk uitgezonderd de oostelijk gelegen puinverharding. Hierover kan momenteel nog niet met zekerheid een uitspraak worden gedaan.

Op basis van het verkennend en nader bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat de bodem ter plaatse van de projectlocatie geschikt is voor het beoogde gebruik. De geconstateerde verontreinigingen in het dijktalud leiden niet tot een saneringsplicht.

5.2 Water

5.2.1 Waterkering

De projectlocatie grenst aan de waterkering van de Hoge Dijk. Ter bescherming van deze kering zijn op de legger van het hoogheemraadschap kern- en beschermingszones aangegeven. Op grond van de Keur van het Hoogheemraadschap is een aantal werkzaamheden ter plaatse van deze zone verboden teneinde het waterkerende vermogen van de kering niet aan te tasten. Het project bevindt zich binnen deze beschermingszones. Voor de uitvoering van het project is daarom een watervergunning nodig. Er zal rekening gehouden moeten worden met de stabiliteit van de waterkering. Voor het bouwen in de beschermingszone zal een watervergunning worden aangevraagd.

5.2.2 Waterkwantiteit

Het project heeft betrekking op een bedrijfsgebouw met bijbehorende verharding. In de huidige situatie is de projectlocatie geheel onverhard maar in het verleden waren de gronden grotendeels verhard met kassen. Als gevolg van de ontwikkeling zal er desalniettemin ten opzichte van de huidige situatie sprake zijn van een substantiële toename van verharding.

Green Park Aalsmeer heeft de intentie om een duurzaam watersysteem te realiseren met voldoende waterberging. De wateropgave voor het gehele bedrijventerrein, inclusief de N201, bedraagt 11%. Conform de wens van het hoogheemraadschap dient in elk deelgebied minimaal 8% waterberging aanwezig te zijn, waarbij de resterende 3% elders binnen de grenzen van Green Park Aalsmeer gerealiseerd kan worden, rekening houdend met de aanwezige peilvakken. Door realisatie van 11% open water in Green Park kan ook een deel van de mogelijke wateropgave van het stedelijk gebied van de Horn- en Stommeerpolder worden opgelost. In het Masterplan is voldoende waterberging voorzien. De in het Masterplan genoemde hoofdstructuur zal in ieder geval worden gerealiseerd. Voor de overige waterlopen geldt dat een alternatieve locatie of alternatieve vorm waterberging ook mogelijk moet zijn. Zie het water per fase in deelplan 2 van GPA uitgevoerd door Arcadis (d.d. 15/05/2020, zie bijlage 5.

5.2.3 Waterkwaliteit

De nieuwe bebouwing wordt gerealiseerd door duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toe te passen om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen. Het bouwplan maakt geen functies mogelijk die tot verslechtering van de waterkwaliteit van het oppervlaktewater en/of grondwater leiden

5.3 Verkeer en parkeren

5.4 Geluid

In de Wet geluidhinder zijn geluidsnormen voor wegverkeerslawaai, railverkeerslawaaien industrielawaai opgenomen. Wanneer er een nieuwe geluidsgevoelige bestemming wordt gerealiseerd op een locatie waar momenteel geen geluidsgevoelige functie aanwezig is en deze locatie binnen de geluidszones van industrie, rail- of wegverkeer valt moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd.

Een bedrijfshal is geen geluidsgevoelige bestemming als bedoeld in de Wet geluidhinder. Akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai, railverkeerslawaai en/of industrielawaai is, gelet op de Wet geluidhinder, niet nodig.

Ook wordt het nieuwe bedrijfsgebouw op ruime afstand van de bestaande woningen aan de Aalsmeerderweg en Oosteinderweg gerealiseerd (minimaal 50 meter). De parkeerplaatsen voor groot materieel komen op een afstand van minimaal 40 meter van de woningen aan de Oosteinderweg. Een transport- en aannemersbedrijf behoort tot categorie 3.1 als bedoeld in de VNG-bedrijvenlijst. Voor bedrijven in deze categorie geldt in beginsel een richtafstand van 50 meter tot een rustige woonwijk waarbij de richtafstand met één stap mag worden verkleind indien er sprake is van een gemengd gebied. De lintbebouwing aan de Oosteinderweg is gelegen in gemengd gebied waardoor de richtafstand 30 m bedraagt. Het project voldoet daarmee aan de richtafstanden als bedoeld in de VNG-bedrijvenlijst. Er is in het kader van de planologische procedure daarom geen aanleiding om akoestisch onderzoek naar de beoogde bedrijfsvoering uit te voeren.

5.5 Luchtkwaliteit

Bij het voorbereiden van ruimtelijke plannen, waaronder een vergunning in afwijking van een bestemmingsplan, moeten de gevolgen voor de luchtkwaliteit moeten worden onderzocht. Door Goudappel Coffeng is een verkeersanalyse uitgevoerd voor het gehele gebied van Green Park Aalsmeer waarbij ook is gekeken naar de gevolgen van luchtkwaliteit (d.d. 22 november 2017, kenmerk ASV086/Kmc/0366.02, zie bijlage 6). Uit het onderzoek blijkt dat er als gevolg van de ontwikkeling van Green Park Aalsmeer geen normoverschrijdingen zijn geconstateerd. De hoogst berekende concentratie stikstofdioxide bedraagt 34,6 ug/m³. Deze concentratie is berekend langs de N201. De hoogst berekende toename bedraagt 0,9 ug/m³, op ditzelfde punt. In geen geval is er sprake van een significante verslechtering van de luchtkwaliteit (> 1,2 ug/m³). De verschillen in concentraties fijnstof zijn beperkt.

5.6 Externe veiligheid

Gelet op de landelijke risicokaart worden er in de nabijheid van de projectlocatie geen gevaarlijke stoffen gebruikt, opgeslagen en geproduceerd. Onderzoek naar externe veiligheid is daarom niet nodig.

5.7 Ecologie

5.7.1 Soortenbescherming

De projectlocatie is een braakliggend terrein. Een onderzoek naar de aanwezigheid van beschermde flora en faunasoorten is nodig om vast te stellen of er voor uitvoering van het project een ontheffing van de Natuurbeschermingswet nodig is.

Door Arcadis is een quick scan naar beschermde soorten voor heel deelgebied 2 uitgevoerd (d.d. 9 augustus 2019, zie bijlage 7). Daaruit blijkt dat ter plaatse van de projectlocatie de aanwezigheid van enkele beschermde soorten niet kan worden uitgesloten. Het gaat hierbij om

• broedvogels (nest gedurende het broedseizoen beschermd);
• broedvogels met jaarrond beschermd nest (zoals torenvalk en zwarte roodstaart);
• vleermuizen (zoals gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, laatvlieger en rosse vleermuis);
• algemeen voorkomende zoogdieren en amfibieën.

Bij het verwijderen van de vegetatie kan niet voorkomen worden dat verblijfplaatsen van vleermuizen verloren gaan en/of individuen worden verstoord, verwond en/of gedood. Daarnaast kan het aanbrengen van extra verlichting leiden tot verstoring van vliegroute en foerageergebied. Derhalve dient aanvullend onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd te worden om te bepalen of en zo ja, welke functie het plangebied heeft voor deze soorten.

5.7.1.1 Aanvullende quickscan

Door Arcadis is een aanvullende quickscan uitgevoerd om exact in beeld te brengen wat de ecologische risico's zijn voor het voorliggende project (d.d. 29 juni 2020, zie bijlage 8). Volgens Arcadis is het niet uitgesloten dat de aanwezige boom ter hoogte van de Hogedijk functioneert als verblijfplaats van vleermuizen. De projectlocatie heeft geen essentiële functie als vliegroute en foerageergebied. Wel vormt de Hogedijk in de omgeving van de projectlocatie een mogelijk vliegroute.

De vervolgstappen zijn volgens Arcadis als volgt:

• Negatieve effecten op broedvogels en vleermuizen, als gevolg van de voorgenomen werkzaamheden, kunnen voorkomen worden door het behouden van de aanwezige boom.
• Negatieve effecten op materachtigen, als gevolg van de voorgenomen werkzaamheden, kunnen voorkomen worden door het behouden van het aanwezige braamstrueel en het takafval.
• Indien de voorgestelde mitigerende maatregelen niet getroffen kunnen worden, leidt dit mogelijk tot overtreding van de verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming (Wnb).

De conclusie van Arcadis is als volgt:

• Uit de Quickscan is gebleken dat indien de boom, het braamstruweel en het takafval op de grens van de projectlocatie verwijderd wordt, mogelijk conflict plaatsvindt met de verbodsbepalingen van de Wnb.In dit geval dient aanvullend soortgericht onderzoek uitgevoerd te worden. Op basis van dit aanvullend soortgericht onderzoek wordt dan duidelijk of en zo ja, welke vervolgstappen getroffen dienen te worden om conflict met de verbodsbepalingen van de Wnb te voorkomen. Indien negatieve effecten als gevolg van het voornemen niet gemitigeerd kunnen worden dient een ontheffing Wnb aangevraagd te worden. De ontheffingsprocedure duurt 13 weken en kan met 7 weken worden verlengd.

De boom, het braamstruweel en het takafval zullen niet verwijderd worden zodat er geen conflict plaatsvindt met de verbodsbepalingen van de Wnb.

5.7.2 Gebiedsbescherming

Een project kan leiden tot een toename van stikfstofdepositie ter plaatse van beschermde Natura 2000-gebieden. Voor de bouw- en de gebruiksfase dient daarom te worden nagegaan of er sprake is van een toename van stikstofdepositie op beschermde Natura 2000-gebieden.

Door Witjes Milieuadvies is een AERIUS berekening uitgevoerd (d.d. 4 mei 2020, zie bijlage 9). Daaruit blijkt dat het project in de bouw- en gebruiksfase geen stikstofdepositie veroorzaakt in Natura 2000-gebieden. Het project heeft daarmee geen nadelige gevolgen voor beschermde natuurgebieden.

5.8 Cultuurhistorie en archeologie

Binnen de projectlocatie zijn geen objecten met cultuurhistorische waarden aanwezig en er is op deze locatie sprake van een lage archeologische verwachting, zodat nader onderzoek niet nodig is.

5.9 Luchthavenindelingbesluit (LIB)

Door middel van het LIB is rond de luchthaven Schiphol een beperkingengebied aangewezen. Hierbinnen gelden regels omtrent beperking van bestemming en gebruik van grond in verband met het externe veiligheidsrisico en de geluidbelasting vanwege het luchthavenverkeer. Daarnaast worden regels gesteld omtrent beperkingen van de maximale hoogte van objecten, en van vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik.

De hoogtebeperkingen zijn opgelegd om ervoor te zorgen dat vliegtuigen op een veilige manier van en naar de luchthaven Schiphol kunnen vliegen. De beperkingen voor de vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik zijn opgelegd om te voorkomen dat zich in de nabijheid van de luchthaven concentraties vogels bevinden, die hinderlijk kunnen zijn voor vliegtuigen.

Voor het project zijn allereerst de regels ten aanzien van de hoogtes relevant. In artikel 2.2.2 van het LIB is bepaald dat objecten niet hoger mogen zijn dan de in bijlage 4 aangegeven maximale waarden. Voor de projectlocatie geldt een maximale hoogte van circa 11 meter tot circa 35 meter vanaf NAP. Omdat het peil van het maaiveld onder NAP is gelegen en de bouwhoogte van het gebouw circa 7 meter bedraagt, wordt ruimschoots voldaan aan de maximale hoogtemaat volgens het LIB.

Afbeelding 19: LIB 3 met indicatie projectlocatie blauw omlijnd

De projectlocatie ligt verder binnen zones waar beperkingen gelden ten aanzien van geluidsgevoelige functies en vogelaantrekkende functies. Deze beperkingen hebben echter geen gevolgen voor het voorliggende project aangezien de bedrijfshal geen geluidsgevoelige functie en/of vogelaantrekkende functie is als bedoeld in het Luchthavenindelingbesluit.

Tenslotte ligt de noordwestelijk punt van de projectlocatie binnen de zone waar beperkingen gelden voor kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten. Binnen deze zone zijn op grond van artikel 2.2.1 van het LIB geen kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten toegestaan, behoudens bestaand gebruik. Ook zijn nieuwe beperkt kwetsbare objecten met een kantoor- of bedrijfsfunctie toegestaan mits het aantal werknemers dat er verblijft niet meer dan 22 per hectare bedraagt. De bedrijfshal zelf is niet binnen de beperkingenzone gelegen. Het project voldoet dus aan de regels in artikel 2.2.1 van het LIB.

5.10 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Het project is een stedelijk ontwikkelingsproject maar het programma bedraagt minder dan de drempelwaarden als bedoeld in bijlage D van het Besluit milieueffectrapportage. Om de mogelijke effecten van de beoogde ontwikkeling goed in beeld te kunnen brengen kan daarom een vormvrije m.e.r. beoordeling worden uitgevoerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• 1. belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• 2. belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De diepgang van de vormvrije m.e.r.-beoordeling hangt af van:

• de aard van de voorgenomen activiteit;
• de (gevoeligheid van de) omgeving waarin de activiteit is gesitueerd;
• de maatschappelijke aandacht voor de activiteit;
• mate van beschikbaarheid van informatie, bijvoorbeeld over de gevoeligheid van gebieden.

Voor de vraag of in het kader van het voorgenomen project belangrijke nadelige milieugevolgen verwacht kunnen worden is een korte analyse gemaakt van de verschillen tussen de geldende beheersverordening en het project.

De geldende beheersverordening gaat ter plaatse van de projectlocatie uit van bestaande bedrijven. Het project heeft geen betrekking op een bestaand bedrijf. Er is daarbij ook geen sprake van een bouwvlak. Het BVO zal daardoor toenemen maar dat heeft geen nadelige gevolgen voor het milieu (waaronder luchtkwaliteit, flora en fauna, waterhuishouding) en de bedrijven en woningen in de omgeving. Het ontwikkelen van een bedrijfshal is passend op een toekomstig beoogd bedrijventerrein als het onderhavige.

Gelet op het voorgaande is een m.e.r. niet noodzakelijk. Voor het project is door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie d.d. 15-07-2020 opgesteld en aangeboden aan de gemeente. Op grond van deze aanmeldingsnotitie hebben burgemeester en wethouders van Aalsmeer besloten dat geen milieueffectenrapport of m.e.r.-beoordeling hoeft te worden opgesteld.

5.11 Behoefte (Ladder voor duurzame verstedelijking)

Het onderhavige project heeft betrekking op nieuwe bebouwing van een functie die al aanwezig is in deelgebied 2. Het project leidt ten opzichte van de bestaande situatie tot een toename van het BVO.

De Metropoolregio Amsterdam (MRA) behoort binnen Nederland tot de economisch goed presterende regio’s. Zowel in bevolking als in banen wordt op langere termijn een groei verwacht die op of boven die voor Nederland als geheel ligt. Ten aanzien van de regio Amstelland-Meerlanden is in de Uitvoeringsstrategie “Ruimte voor werken in de MRA van morgen 2017-2030; Plabeka 3.0” aangegeven dat deze regio zich binnen de MRA onderscheidt dankzij haar goede bereikbaarheid en internationale aantrekkingskracht op burgers en bedrijven. De Mainport Schiphol en de Greenport Aalsmeer zijn belangrijke economische trekkers en bieden o.a. kansen aan de sectoren Logistiek en Agrofood. Ook in de zakelijke dienstverlening is de regio sterk.

Voor de regio Amstelland-Meerlanden is voor de periode van 2016-2030 een ruimtevraag van 135 tot 180 ha voorzien. Als alle harde planaanbod van 307 ha wordt gerealiseerd en rekening wordt gehouden met circa 10 ha vervangingsvraag dan is er sprake van een overaanbod van circa 115 tot 160 ha. Zowel Green Park Aalsmeer als Royal FloraHolland maken met respectievelijk 54,5 ha en 20 ha onderdeel uit van het harde planaanbod waarvoor regionale afstemming niet meer nodig is. De uitbreiding van het BVO als gevolg van het voorliggende project voorziet daarmee in de behoefte aan bedrijventerreinen.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving en motivering

De herontwikkeling zoals beschreven in paragraaf 2.2 is niet bij recht mogelijk in de geldende beheersverordening doordat het project betrekking heeft op een niet-bestaand bedrijf en het bouwen van een gebouw buiten een bouwvlak. Het project is daardoor niet mogelijk op de projectlocatie.

De aanvraag omgevingsvergunning met de bijbehorende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het mogelijk maken van de bouw van het nieuwe bedrijfsgebouw van de Van Wijk Groep BV, welke momenteel elders in Aalsmeer is gevestigd. De bedrijfshal geeft uitvoering aan het beleid van lokale gemengde bedrijvigheid binnen GPA. Overlast voor omwonenden in de lintbebouwing aan de Aalsmeerderweg of Oosteindewerg is vanwege de positionering van het nieuwe bedrijfsgebouw, de inrichting van de rest van de projectlocatie en de onderlinge afstand (minimaal 40 meter) niet te verwachten.

Het bouwplan voor de projectlocatie voldoet voor het overige aan het stedenbouwkundig kader zoals is vastgelegd in de structuurvisie. Het Q-team van Green Park Aalsmeer is akkoord met de stedenbouwkundige opzet van het inrichtingsplan en het voorgenomen bouwplan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

 

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Een doel van de Wro, met daarin de Grondexploitatiewet, is dat gemeenten meer regie en sturing krijgen op de ruimtelijke ontwikkelingen op/in haar grondgebied, ook gebieden zonder gemeentelijk grondbezit. De wetgeving verplicht om kosten die de gemeente maakt ten behoeve van die ontwikkeling te koppelen aan de ruimtelijke doelstellingen en te verhalen op diegene die de ontwikkeling tot stand brengt. Het gaat hierbij om zowel fysieke kosten (uitvoeringskosten) als ontwikkelingskosten (planvoorbereidings- en planbegeleidingskosten). Bovenplanse kosten en kosten voor ruimtelijke ontwikkelingen worden verankerd in een structuurvisie.

Het kostenverhaal kan worden geëffectueerd met een anterieure overeenkomst. Bij het ontbreken daarvan wordt een exploitatieplan vastgesteld.

In afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen ten aanzien van grondexploitatie. In artikel 6.12 lid 1 is daarbij bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Gelet op artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening gaat het om bouwplannen die betrekking hebben op:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m² of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.000 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m².

De in lid 1 opgenomen verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan geldt o.a. niet indien het verhaal van kosten op een andere manier verzekerd is (zoals een vooraf afgesloten privaatrechtelijke overeenkomst).

Het project is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening waardoor in beginsel een exploitatieplan nodig is. Voor het project zijn al privaatrechtelijke afspraken gemaakt. De exploitatiebijdrage zal door middel van gronduitgifte worden afgedragen. Een exploitatieplan is daarmee niet nodig.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Wettelijk vooroverleg

In het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het (concept)ontwerp op 2 april 2020 toegezonden aan de hieronder genoemde vooroverlegpartners:

• 1. Provincie Noord-Holland
• 2. Hoogheemraadschap Rijnland
• 3. Rijkswaterstaat West-Nederland Noord
• 4. Brandweer Amsterdam-Amstelland
• 5. Liander
• 6. Gasunie
• 7. Ondernemend Aalsmeer
• 8. Schiphol Group

De toezending is gedaan met het verzoek om binnen 4 weken te reageren en met de mededeling, dat indien niet binnen die termijn zal zijn gereageerd, wordt aangenomen, dat het (concept)ontwerp geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen.

Rijkswaterstaat West-Nederland Noord en Liander hebben aangegeven geen opmerkingen te hebben. Brandweer Amsterdam-Amstelland heeft wel enkele opmerkingen gemaakt, deze zullen hierna worden weergegeven. Van de overige instanties zijn binnen de gestelde termijn geen reacties ontvangen.

Brandweer Amsterdam-Amstelland

Opmerking 1:

Uitgangspunt voor hulpverlening is dat de locatie goed bereikbaar is voor de hulpdiensten en daarnaast beschikt over voldoende en toereikende bluswatervoorzieningen. Voor informatie over een toereikende bereikbaarheid en bluswatervoorziening op de locatie verwijst de adressant naar de Handreiking Bluswatervoorziening en bereikbaarheid van Brandweer Nederland 2019 en het Bouwbesluit 2012. De adressant verzoekt om de nadere invulling van de bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen op de locatie met de adressant af te (laten) stemmen, al dan niet via de Wabo activiteit bouwen.

Reactie gemeente

De projectlocatie maakt onderdeel van deelgebied 2 West van bedrijventerrein Green Park Aalsmeer. Het deelgebied waarbinnen de de projectlocatie is gelegen wordt de komende jaren gefaseerd gerealiseerd. Daarvoor is momenteel een bestemmingsplan in voorbereiding. De projectlocatie is één van de eerste bedrijfskavels in het deelgebied. Bij de aanleg en realisatie zal rekening worden gehouden met een goede bereikbaarheid voor nood- en hulpdiensten en voldoende en toereikende bluswatervoorzieningen. Hierover zal nadere afstemming met de adressant plaatsvinden.

Opmerking 2:

Ter plaatse van de te realiseren bouwwerken op de locatie kan er, onder andere in het kader van de energietransitie/ BENG norm, sprake zijn van bouwkundige en/of installatietechnische voorzieningen die relevant zijn in verband met (brand)veiligheid en bij een eventuele repressieve inzet de brandweer. Zoals bijvoorbeeld duurzame energie systemen (zonnepanelen, energie opslag systemen) en dergelijke. Als hier sprake van is dan verzoekt de adressant om deze voorzieningen in een later stadium van de betreffende ontwikkeling met de brandweer af te (laten) stemmen, al dan niet via advisering op de Wabo activiteit bouwen.

Reactie gemeente

In het plan is rekening gehouden met 40 zonnepanelen op het dak van het nieuwe bedrijfsgebouw. Hierover zal afstemming met de adressant plaatsvinden.

7.2.2 Uniforme openbare voorbereidingsprocedure

Overeenkomstig de uniforme openbare voorbereidingsprocedure is het voornemen tot afwijking inclusief de bijbehorende stukken, waaronder het ontwerp van de omgevingsvergunning en deze ruimtelijke onderbouwing, vanaf 21 mei 2021 gedurende zes weken ter inzage gelegd. Het was in deze periode voor een ieder mogelijk om een mondelinge dan wel een schriftelijke zienswijze in te dienen. Er is tijdens deze periode geen zienswijze ingediend.