Chw bestemmingsplan Geiserlaan

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Centraal in Zeist aan de Geiserlaan ligt een perceel dat tot 2010 in gebruik was door bouwmarkt Gamma. Het perceel is in eigendom van de gemeente Zeist. De locatie is na het vertrek van de bouwmarkt niet meer in gebruik genomen. Een invulling met een bedrijfsachtige functie ligt niet meer voor de hand. In 2012 is de plek aangewezen als locatie voor de vervangende nieuwbouw van de Meerklank en de Berk. Uiteindelijk is deze vervangende nieuwbouw niet doorgegaan. Vanwege de ligging van de locatie, midden in de woonwijk, is wonen hier een logische optie.

De gemeente Zeist heeft een grote opgave voor nieuwe woningbouw. In januari 2017 heeft de gemeenteraad van Zeist ingestemd met de Versnelde Huisvesting. Dit houdt in dat de gemeente zich gaat inzetten om tot en met eind 2020 1.250 extra goedkope en middeldure huurwoningen gerealiseerd te krijgen in de gemeente bovenop de reguliere woningbouwprogrammeringen. De locatie Geiserlaan is één van de locaties die hiervoor in beeld komt.

Op 6 maart 2018 is de Raad akkoord gegaan met de kaders voor de ontwikkeling van de Geiserlaan. Dit kader bestaat uit een programma van 40 huurwoningen in maximaal drie bouwlagen waarbij tenminste 40% sociale huurwoningen en het restant in de middeldure huur wordt gerealiseerd.

Deze uitgangspunten voor deze herontwikkeling zijn opgesteld samen met een klankbordgroep van omwonenden en deskundigen. Ook bij de selectie van projectontwikkelaars en de definitieve keus voor één van die ontwikkelaars zijn omwonenden actief betrokken. Omwonenden hebben op 24 september 2018 met grote meerderheid het plan 'De Geiserhof' van ontwikkelaar Van Wanrooij gekozen als beste plan voor de ontwikkeling van het terrein.

Hoewel de ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid, laat het huidige bestemmingsplan deze ontwikkeling niet toe. Daarom is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Pilot Crisis- en herstelwet

Dit bestemmingsplan heeft een bijzondere juridische status. Bestemmingsplannen zijn gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en zijn dan ook bedoeld om 'goede ruimtelijke ordening' te faciliteren. Dit bestemmingsplan is naast een bestemmingsplan op basis van de Wro ook een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte op grond van de Crisis- en herstelwet (Chw) en het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet.

Wat is het doel van de Crisis- en herstelwet?

Op het bestemmingsplan is zoals aangegeven de Crisis- en herstelwet (Chw) van toepassing. Het doel van die wet is om met procedurele versnellingen voor bepaalde besluiten en via experimenteerbepalingen doelgericht te werken aan werkgelegenheid en duurzaamheid. Het bestemmingsplan betreft een ruimtelijk project van Bijlage I van de Crisis- en Herstelwet (categorie 3.1: herstructurering woon- en werkgebied / project voor de bouw van meer dan 11 woningen). Hierdoor gelden voor alle (uitvoerings)besluiten de procedurele versnellingen van afdeling 2, Hoofdstuk 1 Chw. Zo bepaalt de Chw dat de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State binnen een half jaar (in plaats van een jaar) een uitspraak moet doen naar aanleiding van beroepen tegen een vastgesteld bestemmingsplan.

Daarnaast geeft een bestemmingsplan met 'verbrede reikwijdte' de mogelijkheid om regels op te stellen over het gehele domein van de fysieke leefomgeving en niet alleen ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. Zaken zoals welstandseisen, duurzaamheidseisen, uitritvergunningen en kapvergunningen, kunnen een plek krijgen in het bestemmingsplan. Deze regeling is daarmee ook een mogelijkheid om voor te sorteren op de Omgevingswet. Met deze Omgevingswet wil de overheid de regels voor ruimtelijke ontwikkeling vereenvoudigen en samenvoegen. Naar verwachting treedt de Omgevingswet in 2021 in werking.

Het experiment Geiserlaan

De gemeente Zeist is in de 14e tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en Herstelwet (artikel 7g) opgenomen als gemeente die voor het gehele grondgebied innovatieve experimenten kan uitvoeren door middel van een 'bestemmingsplan met verbrede reikwijdte'. Voor dit bestemmingsplan wil de gemeente Zeist op het aspect duurzaamheid ervaring op doen met de Omgevingswet. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om al een compleet omgevingsplan op te stellen.

In hoofdstuk 5 'Juridische planopzet' is beschreven van welke 'verbrede' mogelijkheden in dit bestemmingplan gebruik is gemaakt en op welke wijze.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het centrum van Zeist aan de Geiserlaan op de hoek van de Martin Luther Kinglaan. Aan de noordoostzijde ligt een bedrijventerrein. Aan de noordwestzijde ligt een strook met bedrijfshallen met daar direct aangrenzend woningen langs de De La Reylaan. Aan de zuidzijde van het plangebied liggen eveneens woningen. Zie figuur 1.1 voor de ligging van het plangebied.

Figuur 1.1: Begrenzing plangebied (bron: Luchtfoto Kadaster Nederland 2017)

1.4 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Zeist centrum e.o.' (onherroepelijk op 19 juni 2013), zie figuur 1.2.

Figuur 1.2. Uitsnede Bestemmingsplan Zeist Centrum e.o.

De gronden hebben grotendeels de bestemming 'Gemengd'. De functie wonen is toegestaan, waarbij het aantal woningen binnen de bouwvlakken niet is begrensd. Op het zuidelijke bouwvlak geldt een bouwhoogte van maximaal 11 meter. Op het noordelijke bouwvlak is de maximale bouwhoogte 4 meter. De realisatie van woningen buiten de bouwvlakken is niet mogelijk is op basis van het geldende bestemmingsplan. Daarnaast is een geheel nieuw planologisch kader wenselijk dat de ontwikkeling faciliteert. Om die redenen is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.5 Opbouw toelichting

De toelichting van het bestemmingsplan is opgebouwd uit 6 hoofdstukken. Dit hoofdstuk vormt de inleiding op het bestemmingplan. In hoofdstuk 2 wordt het plangebied geanalyseerd en de beoogde situatie beschreven. In hoofdstuk 3 komen de verschillende beleidskaders aan bod. De sectorale (omgevings)aspecten zijn beschreven in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 wordt de wijze van bestemmen uiteengezet. Tevens wordt per artikel een beschrijving gegeven van de planregels en de bestemmingen. Hoofdstuk 6 behandeld tot slot de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Historisch gebruik en huidige situatie

Het plangebied ligt aan de rand van het centrum van Zeist. Het gebied wordt ontsloten via de Geiserlaan die uiteindelijk uitkomt op de Slotlaan en de Steynlaan. De Slotlaan is een rechte, centrale as in Zeist die doorloopt tot aan het Slot Zeist. Het plangebied ligt op een bedrijventerrein midden in een woongebied.

In de periode tussen 1904 en 1924 is het terrein gebruikt als gemeentelijke vuilnislocatie, daarna is het in gebruik genomen door een gasfabriek. In 1972 is op deze locatie een overdekt zwembad in gebruik genomen met de naam De Geiser. Vervolgens is het gebouw in 1996 in gebruik genomen door de Gamma. De Gamma is in 2010 verhuisd naar de locatie Dijnselburg, omdat de bereikbaarheid van deze plek niet meer voldoende was voor de bouwmarkt. In de tussentijd is er nog geen nieuwe functie gevestigd, maar is het pand leeg gebleven in afwachting van herontwikkeling. Figuur 2.1 geeft een impressie van de huidige situatie.

Figuur 2.1: Aanzicht plangebied vanaf de Geiserlaan (bron: Google streetview 2015)

2.2 Toekomstige situatie

Voortraject

Zoals hierboven beschreven ligt het huidige bedrijventerrein te midden van een woongebied. De wens is om uiteindelijk de bedrijven te vervangen door woningen. Dit blijkt ook uit de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het geldende bestemmingsplan ter plaatse van de bedrijfsbestemmingen. Een woonbestemming op deze locatie is meer passend dan de huidige functie.

De raad heeft op 6 maart 2018 ingestemd met de kaders voor de ontwikkeling van de locatie aan de Geiserlaan. Deze kaders voor deze herontwikkeling zijn opgesteld samen met een klankbordgroep van omwonenden en deskundigen. Ook bij de selectie van projectontwikkelaars en de definitieve keus voor één van die ontwikkelaars zijn omwonenden actief betrokken. Omwonenden hebben op 24 september 2018 met grote meerderheid het plan 'De Geiserhof' van ontwikkelaar Van Wanrooij gekozen als beste plan voor de ontwikkeling van het terrein.

Planvisie en ambitie

Het plan 'De Geiserhof' is straks een plek waar aangenaam gewoond kan worden, een plek die veilig voelt en waar ruimte is voor ontmoeting en spelen. Daarnaast profiteert de locatie aan de rand van het centrum van Zeist, van de nabijheid van horecavoorzieningen en winkels aan de Slotlaan. De woningen zijn gelegen aan een hof waar geen auto’s rijden. Figuur 2.2 geeft een mogelijke sfeerimpressie van het beoogde plan.

Figuur 2.2 Mogelijke sfeerimpressie van de beoogde situatie (bron: Van Wanrooij)

Programma

Rondom de Geiserhof worden 40 huurwoningen ontwikkeld volgens de uitgangspunten van de gemeentelijke Woonvisie. Minstens 40% wordt als sociale huurwoning gebouwd. In het woongebouw aan de zuidzijde worden 16 sociale huurappartementen en 2 middeldure huurappartementen gerealiseerd. De overige 22 huurwoningen worden ruime middeldure gezinswoningen van 3 woonlagen. Deze woningen krijgen tevens een tuin. Figuur 2.3 geeft een overzicht van de plattegrond.

Inpassing in de omgeving

De Geiserhof is een toevoeging aan het fijnmazig stedelijk weefsel van Zeist. Het klassieke hofje met een toegang via een poortgebouw met appartementen geeft beschutting, sociale veiligheid en cohesie aan de bewoners en de omwonenden. De poort geeft al een blik op het achtergelegen hofje. De bebouwing aan het hofje is vertand met groene voortuintjes. In de as van de poort worden bomen geplaatst en verschillende speel- en zitplekken.

De achtertuinen (met achterpad en bergingen) grenzen aan de achtertuinen van de omwonenden, waardoor de privacy gewaarborgd blijft. Een extra voetpad langs de Geiserlaan genereert veiligheid voor de bewoners. Het gehele ensemble ademt rust uit.

Groene leefomgeving

In de hof is ruimte voor grote bomen, bloemen, hagen en een grasveld. Maar ook buiten de hof zijn plekken waar bomen ruimte hebben om te groeien en de omgeving een groen karakter geven. Langs de stenen muur van de Geiserlaan naar het bedrijventerrein is een groenstrook beoogd met voldoende ruimte om planten volgens het principe van het Voedselbos te laten groeien. Zo krijgt de muur een nieuw uiterlijk, ontstaat een eetbare tuin waar kinderen het fruit en de groenten kunnen oogsten en kunnen leren wat de natuur ons kan bieden.

Gezonde leefomgeving

Het plan nodigt door de hof uit tot ontmoeting, een gezonde levensstijl aanzet tot bewegen, en is levendig. In een leefbare omgeving hebben bewoners contact met elkaar en zijn de bewoners betrokken bij hun omgeving. Een plek waar ruimte is voor collectieve en particuliere initiatieven. De woningen in

de Geiserhof zorgen voor deze bewustwording en stimuleren de bewoners tot een gezonde levensstijl.

Parkeren

Om het parkeren op te lossen zonder een grotere parkeerdruk op de omliggende straten als gevolg te hebben, wordt het huidige parkeerterrein aan de zuidzijde van de locatie ook meegenomen in de ontwikkeling. Door zoveel mogelijk plaatsen aan het bestaande parkeerterrein toe te voegen zijn deze ook zoveel mogelijk beschikbaar voor de omwonenden en kan tevens meer ruimte in het plan op een groene wijze worden ingevuld. De overige parkeerplaatsen worden aan de noordzijde gemaakt. De ontsluitingsweg van het bedrijventerrein krijgt hierdoor een dubbelfunctie. De Geiserhof blijft hierdoor autoluw.

Sociale controle en veiligheid

Het poortgebouw krijgt vrij zicht op het parkeerterrein. Hierdoor is er meer toezicht op de auto’s wat de veiligheid ten goed komt. Ook worden op de begane grond rond het woongebouw geen dode hoeken gemaakt waardoor niemand zich aan het zicht kan onttrekken.

Duurzaam en ecologisch bouwen

Het plan haakt voor de duurzaamheidsambities aan op de ambities van de gemeente Zeist. De ambitie is om de woningen 'Nul-op-de-Meter' te maken. Dit betekent dat de woningen met hun PV-panelen net zoveel energie opwekken als ze verbruiken, mede dankzij optimale isolatie en toepassing van innovatieve installaties. Indien blijkt dat technische maatregelen om deze ambitie te bereiken op basis van de huidige technieken (nog) niet haalbaar is, dan kan hiervan in deze overgangssituatie worden afgeweken.

Daarnaast is het de ambitie om met het plan bij te dragen aan een levend netwerk van natuur en landschap. Op gevels die een geschikte oriëntatie hebben worden waar mogelijk voorzieningen aangebracht voor dieren zoals vleermuizen en vogels.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Zo beschrijft het kabinet in de Structuurvisie in welke infrastructuurprojecten zij de komende jaren wil investeren en op welke manier de bestaande infrastructuur beter benut kan worden. In deze Structuurvisie laat het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat (burgers en bedrijven) en laat het meer over aan gemeenten en provincies. Dit betekent minder nationale belangen en eenvoudigere regelgeving.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's, onder andere de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040 en de Nota Mobiliteit. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040, die inspelen op de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven bepalen. Het Rijk zet het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk formuleert in de Structuurvisie drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Daarnaast verstevigt de SVIR het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. De verantwoordelijkheid om te sturen in de ruimtelijke ordening wordt door de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte nog meer bij de provincie en gemeenten gelegd.

Toetsing

De SVIR geeft geen specifieke eisen voor het plangebied. Met het toestaan van woningen op deze locatie in Zeist zijn geen rijksbelangen in het geding.

3.1.2 Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro en Rarro)

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament, defensie en natuurontwikkeling.

Het kabinet heeft in de SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen, bijvoorbeeld voor defensie en waterveiligheid, de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. Het gaat daarbij om het beschermen van de nationale belangen. Naar aanleiding van een advies van de Raad van State voorziet het Barro ook in een bij dit besluit behorende ministeriële regeling (Rarro).

Toetsing

Het Barro geeft geen specifieke eisen voor het plangebied. Met het toestaan van woningen op deze locatie in Zeist zijn geen rijksbelangen in het geding.

3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en ladder voor duurzame verstedelijking

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in het toevoegen van maximaal 40 nieuwe woningen, waarvan minimaal 40% in de sociale huursector en de rest in de categorie geliberaliseerde woning voor middenhuur. Omdat op deze locatie deels al woningen zijn toegestaan op basis van het geldende bestemmingsplan, is in zekere zin geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Toch is de ontwikkeling getoetst aan de ladder, uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

Behoefte

Kwantitatieve behoefte

Zeist ligt in de woonregio Utrecht.

De woningmarktmonitor 2017 gaat uit van een restant programma van ruim 1100 woningen en harde plancapaciteit voor circa 1050 woningen. Alle harde plannen zullen uitgevoerd moeten worden om in de behoefte te kunnen voorzien.

Figuur 3.1. Woningbehoefte regio Utrecht (bron: woningmarktmonitor)

Zeist

In de gemeentelijke Woonvisie Zeist 2016-2020 is geconstateerd dat de regio Utrecht economisch sterk groeit en dit betekent dat de vraag naar woningen in de komende tientallen jaren hoog blijft. Er is geen sprake van krimp, de druk zal alleen maar toenemen. Deze druk komt vooral op de stad Utrecht terecht, maar als buurgemeente merkt Zeist hier ook de effecten van.

De woningmarktmonitor 2017 gaat uit van een restant programma van ruim 1100 woningen en harde plancapaciteit voor circa 1050 woningen. Alle harde plannen zullen uitgevoerd moeten worden om in de behoefte te kunnen voorzien. Ook zal een groot deel van de zachte plannen uitgevoerd moeten worden. Er is daarom behoefte aan het toevoegen van 40 woningen aan de harde plancapaciteit.

Figuur 3.2. Woningbehoefte Zeist (bron: woningmarktmonitor)

Kwalitatieve behoefte

In de regio Utrecht is behoefte aan kleinstedelijke woonmilieus. Tot de kleine steden woonmilieus rekent ABF woonplaatsen met tenminste 13.000 huishoudens en een dichtheid van meer dan 20 woningen per hectare.

Figuur 3.3. Gewenste woonmilieus regio Utrecht (bron: woningmarktmonitor)

Zowel in het centrum-kleinstedelijk als het kleinstedelijk woonmilieu is meer behoefte dan plannen, zowel op de korte als lange termijn.

Figuur 3.4. Behoefte versus plannen in woonmilieus op korte en lange termijn (Bron: wonigmarktmonitor)

Specifieke behoefte sociale huur en middeldure huur

De voorraad sociale huurwoningen (ruim 8.100) is op dit moment voldoende, maar een deel van deze voorraad (22%) is in eigendom van particuliere verhuurders (zoals particulieren of beleggers). Het risico bestaat dat deze woningen in de toekomst aan de sociale markt worden onttrokken, door verkoop of huurliberalisatie. De gemeente kan hier niet op sturen. Ook wordt vrij veel scheef gewoond. Er is te weinig sprake van doorstroming en er komen weinig woningen onder de tweede aftoppingsgrens vrij. Bij nieuwbouw richt de gemeente zich daarom op kleine, betaalbare woningen onder de 2e aftoppingsgrens.

Bij huurwoningen in de goedkope en middeldure sector geldt dat deze niet groot hoeven te zijn, betaalbaarheid staat hierbij voorop. De gemeente denkt aan kleine woningen van minimaal 40 m2 voor alleenstaanden, zoals starters op de woningmarkt. Complexen waar aandacht is voor onderlinge ontmoeting hebben hierbij de voorkeur, ook zouden dan bepaalde voorzieningen gedeeld kunnen worden. Ook streeft de gemeente naar diversiteit in doelgroepen en huurhoogten (combinatie tussen sociale en middeldure huur). Er wordt gezocht naar manieren om bij dit type kleine woningen een uitzondering te maken op de vereiste parkeernormen.

Betaalbare koopwoningen dienen echter wel van voldoende omvang te zijn dat mensen hier minimaal

vier jaar kunnen blijven wonen. De gemeente richt zich hierbij op woningen geschikt voor startende gezinnen en doorstromers vanuit de huur en zoekt ook naar innovatieve oplossingen om de woningen ook in de toekomst bereikbaar (betaalbaar) te houden voor de doelgroep.

Woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor ouderen en mensen met een beperking, dienen bij voorkeur ontwikkeld te worden in nabijheid van voorzieningen. Kansrijke locaties zijn plekken vlakbij een winkelcentrum, zorgvoorzieningen en mogelijkheden voor openbaar vervoer. Het uitgangspunt hierbij is dat deze doelgroep vaker behoefte zal hebben aan het dagelijkse loopje naar de bakker, dan een zorgvoorziening om de hoek. Appartementen op kansrijke locaties dienen levensloopbestendig te worden gebouwd en te voldoen aan de basiseisen van het Woonkeur keurmerk.

In de gemeentelijke Woonvisie Zeist 2016-2020 is aangegeven dat er zo’n 1.780 vrije sector huurwoningen in Zeist zijn. Dit zijn woningen met een huur vanaf €710,68 per maand.

De woningen zijn in bezit van beleggers, particulieren, woningcorporaties en zorginstellingen. Kijkend naar de vraag naar dit type woningen in de afgelopen jaren, zou dit aanbod afdoende moeten zijn. De gemeente constateert echter een verschuiving van jonge huishoudens die niet gelijk een woning kopen maar liever eerst een tijdje huren. Hun inkomen is vaak te hoog om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning.

Een voorzichtige prognose gaat uit van een behoefte van ongeveer 360 extra vrije sector huurwoningen waar vooral door jongeren of herstarters (bijv. na relatiebeëindiging of van buiten de regio i.v.m. werk) behoefte aan is. Het gaat hierbij om middeldure huurwoningen (segment €710,68 tot €900,-) van 60 tot 80 m2. Ook voor doorstroming vanuit de sociale huur zijn deze woningen gewenst.

Daarnaast constateert de gemeente dat een klein deel van de ouderen de wens heeft om hun huidige koopwoning in te ruilen voor een huurwoning. Zij zoeken vooral een ruime, levensloopbestendige huurwoning met hoge kwaliteit en op een gunstige locatie nabij voorzieningen. Vooral in het centrum ziet de gemeente kansen voor dit type woningen, waarbij ook een combinatie met zorg kansen biedt.

In de gemeentelijke woonvisie is vastgelegd dat alle nieuwbouwprojecten moeten voldoen aan onderstaande differentiatie:

Figuur 3.5. Differentiatie (Bron: woonvisie gemeente Zeist)

Bij projecten met meer dan 30 woningen kan de gemeenteraad instemmen met het afwijken van de verplichte differentiatie. Voor dit project is afgesproken om minimaal 40% sociale huur te realiseren en de rest in de middenhuur.

Met het project wordt invulling gegeven aan de behoefte aan goedkope en betaalbare huurwoningen op een voor de doelgroepen starters en senioren kansrijke locatie in het centrum van Zeist. Het project voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (inclusief herzieningen)

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 door de Provinciale Staten van Utrecht vastgesteld. De PRS wordt elke vier jaar opnieuw bekeken en eventueel aangepast. De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld.

Eén van de pijlers waar de provincie op wil inzetten is vitale dorpen en steden. Primair wordt daarbij ingezet op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied. Op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Binnenstedelijke ontwikkeling is mogelijk zonder de leefbaarheid en de sociale kwaliteit van de leefomgeving aan te tasten. Sterker nog, het kan de stedelijke kwaliteit juist versterken. Mits het gebeurt binnen bepaalde randvoorwaarden, met aandacht voor kwaliteit van zowel de woningen als de woonomgeving.

Onderdeel van de visie is een woningbehoefteraming, zie figuur 3.6. Voor Zeist staan voor de periode 2016 tot 2028 nog 1.800 woningen gepland.

Figuur 3.6 Woningbouwprogramma (Bron: herijking Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, herijking 2016)

Toetsing

Het oorspronkelijke PRS woningbouwprogramma uit 2013 bedroeg de toevoeging van 68.000 woningen in de provincie. In de jaren 2013 tot en met 2016 zijn ruim 11.000 woningen gerealiseerd, voor het overgrote deel binnen het stedelijk gebied. De provinciale, regionale en in veel gevallen ook de lokale woningbehoefte is hoger dan het woningbouwprogramma zoals eerder opgenomen in de PRS. De regio rondom Utrecht heeft een hoge verstedelijkingsdruk en zal ook de komende jaren nog sterk groeien.

Het plangebied ligt binnen de zogenaamde 'rode contour' van de provincie Utrecht. Het verstedelijkingsbeleid van de provincie is gericht op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied. De beoogde ontwikkeling past binnen dit uitgangspunt.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013

Naast de PRS is de Ruimtelijke Verordening (PRV) vastgesteld en sinds de vaststelling regelmatig herzien. De PRV bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen.

Toetsing

Voor het plangebied zijn de volgende thema's van belang:

• 1. wonen en werken;
• 2. bodem en water.

ad. 1 Wonen en werken

Het plangebied is onderdeel van het door de provincie aangewezen stedelijke gebied (rode contour). Het streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. De beoogde ontwikkeling voorziet in het toevoegen van woningen binnen bestaand stedelijk gebied, door het benutten van een vrijgekomen locatie van een bouwmarkt.

ad. 2 bodem en water

Het plangebied ligt binnen een beschermingszone voor dinkwaterwinning (zie figuur 3.7).

Figuur 3.7 Uitsnede kaart bodem en water PRV (bron: provincie Utrecht)

Volgens artikel 1.11 van de verordening gelden de volgende relevante regels:

• Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘beschermingszone drinkwaterwinning’ bevat bestemmingen en regels die het waterwinbelang beschermen indien nieuwe functies een verontreinigingsrisico vormen voor het grond- en oppervlaktewater.
• De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘beschermingszone drinkwaterwinning’ bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het waterwinbelang rekening is gehouden.

Het bestemmingsplan voorziet in een transformatie van een voormalige bouwmarkt naar wonen. Deze functie vormt geen bedreiging voor het grond- en oppervlaktewater. In het bestemmingsplan zijn ter bescherming van het grondwaterbeschermingsgebied specifieke regels opgenomen.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Zeist 2020

Op 1 maart 2011 heeft de gemeenteraad van Zeist de 'Structuurvisie Zeist 2020' vastgesteld. Deze structuurvisie bouwt voort op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. In dit perspectief werden vier kernwaarden geformuleerd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van vijf kernen met een eigen identiteit. Deze kernwaarden zijn nu vertaald naar tien hoofdkeuzes. Deze keuzes geven een beeld van het toekomstig wonen, werken, sporten, zorgen, uitgaan en recreëren. De keuzes dragen zorg voor een duurzaam en zorgzaam Zeist waar groen en cultuurhistorie een prominente rol spelen en waar kwaliteit altijd centraal staat. Hieronder staan de tien belangrijkste keuzes:

• 1. Groen versterken
• 2. Verleden zichtbaar maken
• 3. Ervaren en gebruiken
• 4. Kracht van buurten, wijken en kernen
• 5. Leefomgeving en milieu: zone A28, onderzoek overkapping
• 6. Beter bereikbaar
• 7. Bouwen en wonen: maatwerk en kwaliteit voorop
• 8. Centrum aantrekkelijk
• 9. Economisch gezond en duurzaam
• 10. Van visie naar uitvoering

Toetsing

Met voorliggend plan worden woningen mogelijk gemaakt. De gemeente Zeist kiest ervoor om bij nieuwbouw aan te sluiten bij kwaliteiten van de omgeving. Dat houdt dus maatwerk in. Het aantal woningen volgt op de keuze voor kwaliteit. Als het nodig is voor integrale kwaliteitsverbetering van een gebied kiest de gemeente ervoor bebouwing te ruilen tegen groene gebieden en andersom. Ook wil zij de doorstroming op de woningmarkt stimuleren zodat er woningen beschikbaar komen, in het bijzonder voor starters op de woningmarkt, veelal jonge gezinnen en middeninkomensgroepen. Het mogelijk maken van maximaal 40 woningen in de sociale huursector en middeldure huursector past binnen deze uitgangspunten.

3.3.2 Woonvisie 2016 - 2020 Zeist (2016)

In 2016 is de meest recente woonvisie voor de gemeente Zeist vastgesteld. In de visie wordt beschreven op welke wijze invulling wordt gegeven aan de ambities die de gemeente heeft op het gebied van wonen. De woonvisie geeft geen kant-en-klare oplossing voor alle uitdagingen. De woonvisie geeft wel richting en duiding om een afweging te kunnen maken. Wonen wordt daarbij nadrukkelijk gezien als het geheel van stenen, sociale samenhang en omgeving. Het gaat hierbij om vitaliteit, eigenheid van wijken en diversiteit. Aan de hand van de volgende thema's wordt hier invulling aangegeven:

• 1. bijzondere doelgroepen;
• 2. nieuwbouw en differentiatie;
• 3. sociale huur;
• 4. wonen en zorg;
• 5. duurzaamheid;
• 6. uitdagingen in de wijk.

In de woonvisie worden verschillende doelgroepen onderscheiden, te weten: starters, herstarters, zorgvragers, ouderen en statushouders. Om de genoemde doelgroepen extra en/of passende mogelijkheden te bieden ligt de focus op een andere, vrijere benadering van de woningmarkt, waarbij flexibiliteit en diversiteit de kernwoorden zijn.

Voor de woningdifferentiatie is voor nieuwbouwprojecten een verdeling opgenomen.

Toetsing

In paragraaf 3.1.3 is het project getoetst aan de woonvisie. Het plan voldoet hieraan.

3.3.3 Gemeentelijk verkeer- en vervoerplan

Het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan (GVVP, maart 2013) is een strategisch beleidskader op het gebied van mobiliteit, verkeer en vervoer voor een periode van 10 jaar. Gegeven het kaderstellende beleid en de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid gaat het GVVP uit van de 3 m’en: mens, milieu en meerwaarde. De ambitie is om een duurzaam evenwicht te bereiken tussen deze drie m’en. Het liefst op zodanige wijze dat er win-win-win-situaties ontstaan. De visie laat zich vertalen naar drie aan verkeer en vervoer gerelateerde doelen: veiligheid, leefbaarheid en bereikbaarheid. Om op een later moment te kunnen beoordelen of deze doelen zijn behaald zijn ze van indicatoren voorzien.

Toetsing

De ontsluiting is passend ingericht voor de woonfunctie met bijbehorende verkeersintensiteit. Er wordt een nieuwe ontsluiting gemaakt op de Geiserlaan. De wijze van ontsluiting van de nieuwe woningen sluit aan bij de doelstellingen van het vervoersplan.

3.3.4 Groenstructuurplan

Het groenstructuurplan 'Groen (voor) Zeist' (mei 2011) schetst de hoofdlijnen van het beleid voor het openbaar groen binnen de bebouwde kom van de kernen van Zeist. Het is een kader voor beheer en onderhoud van het groen en het levert input vanuit het groen bij ruimtelijke of andere ontwikkelingen. Het is één van de toetsingskaders bij afwegingen tussen verschillende belangen. Daarbij zet de gemeente in op het veiligstellen, koesteren en versterken van het groene karakter van Zeist, dat bestaat uit een rijkdom van samenstellende, kenmerkende groene structuren.

Toetsing

Op de beoogde locatie voor de woningbouw bevindt zich geen groen. Op het parkeerterrein staan wel enkele struiken en bomen. Bij de herinrichting van het parkeerterrein zal zo veel mogelijk rekening worden gehouden met deze aanwezige bomen.

3.3.5 Gemeentelijk archeologiebeleid

De gemeente Zeist heeft een beleidsadvieskaart vastgesteld. Deze maakt onderdeel uit van de Nota 'Archeologische Monumentenzorg Zeist 2009' en de erfgoedverordening. Op deze kaart worden zones en terreinen met verschillende archeologische (verwachtings)waarden aangegeven. Op deze kaart wordt aangegeven hoe hoog de verwachtingen zijn voor het grondgebied van de gemeente ten aanzien van het aantreffen van archeologische resten. Op basis van deze zones worden eisen gesteld. Deze kaart maakt inzichtelijk welke terreinen wel en niet in aanmerking komen voor planologische maatregelen gericht op behoud en/of beheer.

Toetsing

Uit de archeologische beleidskaart van de gemeente Zeist blijkt dat voor het plangebied (rood omcirkeld) een lage archeologische verwachtingswaarde geldt. Er gelden geen restricties voor werkzaamheden in de grond met een oppervlakte van minder dan 10 ha. Daar blijft het plangebied ruimschoots onder.

Figuur 3.8 Uitsnede archeologische beleidskaart

3.3.6 Waterplan Zeist

In 2004 is een integraal waterplan voor de gemeente Zeist vastgesteld. Dit plan is een samenwerking tussen gemeente, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Hydron Midden Nederland en provincie Utrecht. Met dit plan wordt beoogd de effectiviteit en efficiëntie van het water(keten)-beheer in Zeist te verhogen. Dit heeft betrekking op zowel waterkwaliteit als waterkwantiteit.

Toetsing

In paragraaf 4.9, de 'waterparagraaf', wordt nader ingegaan op de wateraspecten in het plangebied.

3.3.7 Parkeerbeleidsnota

Het parkeerbeleid in de gemeente Zeist is verwoord in de Parkeerbeleidsnota Zeist van mei 2004. In deze nota zijn verschillende (functionele) gebieden onderscheiden waarop verschillende parkeermodellen zijn toegepast. Voor de woonwijken/buurten is het leefbaarheidsmodel van toepassing. De belangrijkste uitgangspunten in dit model zijn:

• Voorkomen en waar nodig verminderen van parkeeroverlast;
• Verhoging van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving;
• Vermindering van verkeershinder en verkeersonveiligheid;
• Verbetering kwaliteit parkeervoorzieningen gebouwd en op straat;
• Voorkomen ‘overloop’-parkeren.

Het handhaven en creëren van een aantrekkelijk en verkeersveilig leef- en verblijfsklimaat staat in de woonwijken centraal. De bereikbaarheid voor bewoners en hun bezoekers heeft hierbij prioriteit.

Toetsing

In de parkeerbeleidsnota worden parkeernormen gehanteerd die gebaseerd zijn op de parkeerkencijfers van het CROW. In paragraaf 4.5 wordt nader ingegaan op de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling en de wijze waarop deze op eigen terrein gerealiseerd wordt.

3.3.8 Brede Milieuvisie Zeist

Op 4 oktober 2016 heeft de gemeenteraad de Brede Milieuvisie Zeist vastgesteld. Deze visie heeft tot doel om te zorgen dat inwoners, organisaties, bedrijven en gemeente samen dagelijks werken aan een beter milieu en een betere leefomgeving in Zeist. Door het verbeteren van de staat van de leefomgeving (milieu) ontstaat er een toekomstbestendige balans tussen mens, natuur en omgeving (duurzaamheid). In de visie staan vier pijlers centraal:

• 1. Klimaat en energie: we gaan op weg naar een klimaatneutraal Zeist in 2030;
• 2. Circulaire economie: we handelen vanuit kringlopen en hergebruik, delen en gebruiken in plaats vanuit bezit;
• 3. Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie: we zorgen voor een met groen dooraderd Zeist;
• 4. Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven: we zetten ons in voor een goede lucht- en waterkwaliteit, minder geluidshinder en een duurzame voedselvoorziening.

Wanneer het de gebouwde omgeving en nieuwe ontwikkelingen betreft wordt onder andere ingezet op energiereductie door het treffen van maatregelen aan de zogenaamde 'energie-infrastructuur'. Het betreft maatregelen zoals het verbeteren van isolatie en het electrisch koken in plaats van op gas. Bij ruimtelijke ontwikkelingen vormt daarnaast de “ladder voor duurzame verstedelijking” het uitgangspunt, zodat ongewenste aantasting van bijzondere kwaliteiten van natuur, landschap en cultuurhistorie voorkomen worden. Ruimtelijke plannen worden daarnaast “natuur- (of groen-)inclusief” ontworpen door de aanwezige groene waarden en de omgevingscontext eerst in kaart te brengen en te waarderen.

Toetsing

Bij de bouw van de woningen wordt aandacht besteed aan duurzaamheid. De ambitie is om deze woningen te laten voldoen aan de definitie van Nul Op de Meter-woningen en een GPR van minimaal 8.0. Deze woningen wekken op jaarbasis evenveel duurzame energie op als ze verbruiken. Indien blijkt dat technische maatregelen om deze ambitie te bereiken op basis van de huidige technieken (nog) niet haalbaar is, dan kan hiervan in deze overgangssituatie worden afgeweken. Hiermee wordt een bijdrage gedaan aan het klimaatneutraal maken van Zeist. In het kader van de 'verbrede reikwijdte' zijn in hoofdstuk 3 van de planregels de duurzaamheidsambities vastgelegd. Het bestemmingsplan voldoet daarmee aan de Brede Milieuvisie Zeist.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven. Dit hoofdstuk bevat de uitkomsten van de onderzoeken met conclusies.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies , wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.

Onderzoek

Gezien de bedrijvigheid in de omgeving en de ligging in het centrum van Zeist wordt uitgegaan van gemengd gebied. Ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf' grenzend aan de noordzijde en de bestemming 'Gemengd' aan de oostzijde van het plangebied is maximaal milieucategorie 2 toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Om aan deze afstand te voldoen wordt tussen het woongebied en de bedrijvigheid een zone van 10 meter breed aangehouden waarbinnen geen woningen gebouwd mogen worden.

Verder zijn in de omgeving geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse van het plangebied, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in hun bedrijfsvoering. Wel is mogelijk sprake van indirecte hinder als gevolg van de ontsluitingsweg naar het ten noorden van het plangebied gelegen handelscentrum. Dit aspect is onderzocht in paragraaf 4.3.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat bedrijven in de omgeving niet in de eigen bedrijfsvoering worden beperkt.

4.3 Indirecte hinder

Toetsingskader

De verkeersbewegingen op de openbare weg, van en naar een inrichting, kunnen geluidhinder veroorzaken. Deze indirecte hinder moet worden onderzocht. Deze hinder wordt echter niet direct toegerekend aan de inrichting. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt deze indirecte hinder echter wel inzichtelijk gemaakt.

Onderzoek

Direct langs het plangebied ligt de ontsluitingsweg naar het achtergelegen bedrijfsperceel. De activiteiten in het handelscentrum zorgen voor de belangrijkste verkeersstroom over deze ontsluitingsweg. Ten behoeve van het bestemmingsplan is de indirecte hinder van de ontsluitingsweg op de nieuwe woningen onderzocht. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 2. De conclusies uit dit onderzoek zijn:

• op de locatie is het geluidniveau van de indirecte hinder hoger dan de voorkeursgrenswaarde uit de Schrikkelcirculaire. De maximale grenswaarde wordt niet overschreden. Het is in redelijkheid niet mogelijk om de geluidbelasting te reduceren met bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtsweg.
• bij het berekende geluidniveau is een standaard geluidwering voldoende om te voldoen aan de maximale binnenwaarde conform de Schrikkelcirculaire. In de nieuwe woningen zal sprake zijn van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Conclusie

Het aspect indirecte hinder vormt geen belemmering voor het plan. Er is sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

4.4 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Nieuwe woningen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geluidgevoelige functies. Akoestisch onderzoek is noodzakelijk als de woningen binnen de geluidzone vallen van gezoneerde wegen. Het plangebied ligt in de wettelijke geluidzone van de Boulevard. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn ook de 30 km/h-wegen Antonlaan, De la Reylaan en Geiserlaan meegenomen in het onderzoek.

Conclusie

Ten behoeve van het bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 1. De conclusies uit dit onderzoek zijn als volgt:

• op de locatie wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van de Wet Geluidhinder ten gevolge van het wegverkeer op de Boulevard. Er hoeft dus geen hogere waarde verleend te worden.
• ten gevolge van het verkeer op de 30 km/h wegen Antonlaan, De la Reylaan en Geiserlaan wordt voldaan aan de richtwaarde van 48 dB.

De nieuwe woningen kunnen worden mogelijk gemaakt in een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat.

4.5 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

De parkeerbehoefte van de ontwikkeling is bepaald op basis van de gemeentelijke parkeernormen uit de Parkeerbeleidsnota Zeist 2004. Uitgangspunt bij de toepassing van de parkeernormen is een gebiedsgerichte aanpak. De verkeersgeneratie van de ontwikkeling is bepaald op basis van kencijfers van het CROW. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie geldt voor de ontwikkeling een ligging in het centrum. De gemeente Zeist heeft een matig stedelijk karakter op basis van de adressendichtheid.

Onderzoek

Ontsluiting

Het plangebied wordt ontsloten via de Geiserlaan, een erftoegangsweg waar het gemotoriseerde verkeer de rijbaan deelt met het langzaam verkeer. Langzaam verkeer kan de Geiserlaan blijven volgen richting de Steynlaan, een gedeelte van de Geiserlaan is namelijk ingericht als fietspad. Gemotoriseerd verkeer moet echter via de Martin Luther Kinglaan rijden. Op de Geiserlaan geldt een maximum snelheid van 30 km/h. De Geiserlaan wordt in oostelijke richting verbonden met Martin Luther Kinglaan/Antonlaan die aansluit op de Boulevard. De Boulevard vormt de aansluiting met de A28 en N238. Met het volgen van de zuidelijke richting van de Antonlaan kan het centrum van Zeist worden bereikt.

Op circa 200 meter afstand ligt het busstation. Hier stoppen diverse stads- en streekbussen. De bussen rijden met verschillende frequenties van één tot vier keer per uur.

Parkeren

De gemeente Zeist heeft in 2004 een eigen parkeernota opgesteld. Het plangebied valt binnen het centrum en bestaat uit minimaal 40% goedkope (sociale) huurwoningen en de rest middendure geliberaliseerde huur. Voor goedkope woningen is de minimum parkeernorm 1,3, voor middensector woningen is dit 1,5. Het bezoekersparkeren is hierbij inbegrepen. Als wordt uitgegaan van de maximale parkeerbehoefte komt dat uit op het volgende:

Functie	Omvang	Norm	Parkeerbehoefte
woning midden	24	1,5	36
woning goedkoop	16	1,3	20,8
Totaal	40		57

Tabel 4.1: Parkeerbehoefte

In de maximale variant is er een parkeerbehoefte van 57 parkeerplaatsen. Deze zullen worden gerealiseerd op het huidige parkeerterrein aan de zuidzijde van het plangebied. Dit parkeerterrein zal worden heringericht zodat er meer parkeerplaatsen kunnen ontstaan om aan de parkeerbehoefte te voldoen. Dit is de reden om dit parkeerterrein mee te nemen in de planvorming.

Verkeersgeneratie en -afwikkeling

De ontwikkeling van de woningen zorgt voor veranderingen op het gebied van de verkeersgeneratie. Op basis van CROW kencijfers (publicatie 317; Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie) is de toekomstige verkeersgeneratie berekend. Hierbij is uitgegaan van de worst-case situatie waarbij de huidige verkeersgeneratie van de bedrijvigheid buiten beschouwing wordt gelaten en waarbij gerekend wordt met de maximale kencijfers. De toekomstige verkeersgeneratie is weergegeven in tabel 4.2.

Functie	Omvang	Norm	Mvt/etmaal
Huurhuis, vrije sector	24	7,2 mvt/etmaal	172,8
Huurhuis, sociale huur	16	4,7 mvt/etmaal	75,2
	40		248

Tabel 4.2: Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van het plan bedraagt 248 mvt/etmaal. Deze toename is dermate dat deze op zal gaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. De verwachting is dat deze verkeerstoename niet tot problemen zal leiden op het gebied van verkeersveiligheid of verkeersafwikkeling vanwege de relatief lage verkeersintensiteiten op de ontsluitende wegen. De toename van het verkeer zal dan ook niet leiden tot een verminderde doorstroming op de wegvakken en de relevante kruispunten.

Conclusie

Door de ontwikkeling van de woningen neemt de verkeersintensiteit op de ontsluitingswegen toe, maar er zullen naar verwachting geen problemen ontstaan op het gebied van de verkeersafwikkeling. De toekomstige parkeerbehoefte wordt binnen het plangebied opgevangen. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.6 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.3 weergegeven.

Stof		Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Tabel 4.3 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

Ter plaatse van het plangebied worden maximaal 40 woningen gerealiseerd. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wort wel een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2018 (https://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg is de Boulevard. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Voor stikstofoxide geldt een waarde van 22,2 µg/m3. Voor fijnstof gelden waarden van 19,3 µg/m3 (PM10) en 11,8 µg/m3 (PM 2,5). Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde woningbouw in het plangebied.

4.7 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten.  In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 meter binnen de transportroute.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek en conclusie

Overeenkomstig de professionele risicokaart (https://nederlandprof.risicokaart.nl) waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in en nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig. Daarnaast vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.8 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek

Uit uitgevoerde bodemonderzoeken (periode 2009-2013) blijkt dat binnen het plangebied sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging met carbolineum (parkeerterrein) en asbest (onder de tegels ter hoogte van de entree van het oude zwembad en in de groenstrook tussen het pand en de naastgelegen tuinen). Verder is sprake van een heterogene verontreiniging in de bovengrond (voormalige maaiveld gasfabrieksterrein) met diverse stoffen (onder andere zware metalen). Bij de herinrichting dient rekening te worden gehouden met deze verontreinigingen in de bovengrond, contactrisico's moeten worden uitgesloten.

Vanwege de aard en omvang van de verontreinigingen, moet de sanering worden afgestemd met de Regionale Uitvoeringsdienst Utrecht. Werkzaamheden op of in een Wbb-verontreiniging zijn niet toegestaan zonder toestemming van de RUD. Deze toestemming kan worden aangevraagd door het indienen van een saneringsplan. De saneringswerkzaamheden mogen alleen worden uitgevoerd door daartoe onder het Besluit bodemkwaliteit gecertificeerde en erkende bedrijven en personen. De sanering moet minimaal tot doel hebben de milieuhygiënische risico's weg te nemen ten aanzien van het toekomstige gebruik (functiegericht saneren).

Ook is sprake van een 'spot' met carbolineum in de ondergrond en het grondwater (nabij entree van het oude zwembad). De verontreiniging is aanwezig vanaf ongeveer 4 m-mv, dat is ongeveer 2 meter onder de fundering van het huidige gebouw. De verontreiniging levert geen belemmering voor de sloop van de fundering en ligt te diep om een belemmering te vormen bij de nieuwbouw of bij normaal tuingebruik. Sanering van deze verontreiniging is niet nodig om het plangebied geschikt te maken voor de functie wonen met tuin. Indien de verontreiniging achterblijft, moet wel rekening worden gehouden met een gebruiksbeperking voor de grond vanaf 4 m-mv en het grondwater.

Het plangebied valt binnen de verontreinigingslocatie voormalige gasfabriek Zeist. Deze ernstige verontreiniging valt onder de Wet bodembescherming (Wbb) en staat bekend onder de Wbb-code UT035500001. Deze verontreiniging heeft betrekking op de restverontreinigingen die zijn achtergebleven na de sanering van het gasfabrieksterrein in de jaren '80/'90. Het gaat om spots met voornamelijk minerale olie in de ondergrond en het grondwater. Deze spots liggen buiten het plangebied, met uitzondering van de eerder genoemde carbolineumverontreiniging in de ondergrond en het grondwater bij de entree van het oude zwembad. Bij eventuele werkzaamheden in het grondwater binnen het plangebied (grondwateronttrekking) moet rekening worden gehouden met Wbb-verontreiniging UT035500001. Grondwateronttrekking mag niet leiden tot ongewenste verspreiding en moet daarom worden afgestemd met de RUD.

Conclusie

In de huidige situatie is de kwaliteit van de bodem niet voldoende voor de functie wonen. Voordat er wordt gestart met de ontwikkeling van het plangebied zal de gemeente zorg dragen voor de financiering en uitvoering van bodemsanering. Na de uitvoering hiervan vormt de bodemkwaliteit geen belemmering meer voor de beoogde ontwikkeling.

4.9 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder worden vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan

Waterschapsbeleid

Waterkoers 2016-2021

Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden heeft haar ambities en langetermijnvisie vastgelegd in het waterbeheerplan Waterkoers 2016–2021. De Waterkoers is een koersdocument om te sturen op hoofdlijnen met als overkoepelende doel Samen werken aan een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. In de Waterkoers wordt op een niet-planmatige manier over het waterschapswerk gesproken. Waterschapswerk is hierbij breder dan enkel beheer van water.

Water is een belangrijke pijler van een veilige, gezonde en prettige leefomgeving. Vanuit die achtergrond werkt Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden samen met de ruimtelijke ordening aan bescherming tegen overstromingen, een gezond grond- en oppervlaktewatersysteem en het zuiveren van afvalwater.

Voor ruimtelijke ontwikkelingen geldt het principe van ruimtelijke adaptatie:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Het minimale uitgangspunt voor planontwikkelingen is dat het plan hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel geen gevolgen voor de waterveiligheid, het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit en ecologie. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is.

Ruimtelijke adaptatie

Het klimaat verandert: Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar. Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor.

De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen.

Huidige situatie

Algemeen

In de huidige situatie is leegstaande bedrijfsbebouwing en verharding aanwezig. Het terrein is volledig verhard.

Bodem en grondwater

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Zeist ligt, is het niet gekarteerd. Nabij het plangebied bestaat de bodem uit grof- en leemarm zand. Daarnaast is in de nabije omgeving hoofdzakelijk sprake van grondwatertrap VIII. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand meer dan 1,4 meter beneden het maaiveld ligt en de gemiddeld laagste grondwaterstand meer dan 1,6 meter beneden het maaiveld.

Waterkwaliteit

Het plangebied ligt in grondwaterbeschermingsgebied. In de Provinciale milieuverordening Utrecht (2013) zijn regels opgenomen ter bescherming van de kwaliteit van het grondwater. Er zijn regels opgesteld voor bedrijven, boringen, grond- en funderingswerken, buisleidingen, bodemenergie, meststoffen, begraafplaatsen, afstromend hemelwater, parkeerplaatsen en mijnbouwactiviteiten. Activiteiten benden de dieptegrens (40m-mv) zijn verboden. In het bestemmingsplan zijn ter bescherming van het grondwaterbeschermingsgebied specifieke regels opgenomen door middel van de gebiedsaanduiding Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied.

Waterkwantiteit en waterveiligheid

In en nabij het plangebied zijn geen watergangen en waterkeringen aanwezig.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is deels aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de realisatie van maximaal 40 woningen en een groenvoorziening.

Waterkwantiteit

Bij een toename in verhard oppervlak dient deze toename gecompenseerd te worden. De compensatie-eis van het hoogheemraadschap is 15% van de toename in verharding. In de huidige situatie is het plangebied vrijwel volledig verhard. Naast woningen worden ook tuinen en een groenvoorziening aangelegd. Hierdoor neemt de omvang van de verharding af. Watercompenserende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase. Bij de realisatie van de woningen wordt rekening gehouden met de regels die gelden voor het grondwaterbeschermingsgebied (artikel 14 - 18 PMV). Ter bescherming van de grondwaterkwaliteit is in dit bestemmingsplan de gebiedsaanduiding 'Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' opgenomen.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Voor het afvalwater worden de woningen aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel. Het hemelwater wordt binnen het eigen terrein geïnfiltreerd in de bodem. Dit hemelwater mag niet worden afgewenteld op de lager gelegen parkeervoorziening.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.10 Ecologie

Toetsingskader

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Utrecht

In de provincie Utrecht wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het in of op de bodem brengen van meststoffen. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, ter voorkoming of bestrijding van onnodig lijden van zieke of gebrekkige dieren, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bunzing, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, hermelijn, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wezel en woelrat.

Onderzoek

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied 'Oostelijke Vechtplassen' ligt op circa 11,4 km ten noordwesten van het plangebied (figuur 4.1). Het dichtstbijzijnde NNN-gebied bevindt zich op circa 700 meter ten zuidoosten van het plangebied (figuur 4.2).

Figuur 4.1 Ligging plangebied (rode cirkel) ten opzichte van Natura 2000-gebieden

Figuur 4.2 Ligging plangebied (blauwe pijl) ten opzichte van NNN-gebieden

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Daarnaast zijn, gelet op de afstand tot Natura 2000-gebieden, negatieve effecten als gevolg van toename in stikstofdepositie uitgesloten. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie ten aanzien van NNN staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Soortenbescherming

Om te bepalen of het plangebied geschikt is voor beschermde plant- en diersoorten is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3.

Op basis van deze quickscan was de aanwezigheid van vleermuizen en jaarrond beschermde broedvogels niet uit te sluiten. Daarom wordt is een nader onderzoek naar uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 4.

Uit het onderzoek naar vleermuizen blijkt dat in het plangebied geen zomer-, kraam en/of paarverblijfplaatsen zijn waargenomen. Het plangebied fungeert wel als foerageergebied voor gewone dwergvleermuis en ruige dwergvleermuis. Het betreft een niet-essentieel foerageergebied op grond van het geringe aantal dieren en de aanwezigheid van voldoende alternatieve foerageerplekken. Gedurende het onderzoek zijn geen vliegroutes waargenomen. Er zijn dan ook geen essentiële vliegroutes aanwezig.

Ten aanzien van broedvogels zijn in het plangebied enkel foeragerende huismussen waargenomen. Nesten zijn niet waargenomen. Het plangebied vormt geen onderdeel van het leefgebied van de huismus op grond van het geringe aantal dieren en de aanwezigheid van voldoende, kwalitatief betere gebieden. Tot slot zijn in het plangebied ook geen nesten van gierzwaluw waargenomen.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Ten aanzien van soortenbescherming is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig. Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.11 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Onderzoek en conclusie

Zoals weergegeven in paragraaf 3.3.5 is een groot gedeelte van het plangebied aangewezen als 'zone met geen verwachting'. Dat betekent dat er op deze gronden geen archeologische belemmeringen zijn. De gronden aan de noordoost en zuidwest zijde van het plangebied kennen een lage verwachtingswaarde. Wanneer de bodemverstoring kleiner is dan 10 hectare is in deze gebieden geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Archeologisch onderzoek is in het geval van deze planontwikkeling dus niet benodigd. Tevens bevinden zich in het plangebied geen cultuurhistorisch waardevolle gebouwen of objecten en maakt het geen deel uit van beschermd dorpsgezicht.

4.12 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de planregels. De planregels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat verbeelding en planregels in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast.

Voor dit bestemmingsplan is de landelijk verplichte Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen editie 2012 (SVBP2012) toegepast. In het kader van de 'verbrede reikwijdte' (zie paragraaf 1.2) zijn aanvullende regels opgenomen voor het aspect duurzaamheid. In paragraaf 5.3.3 wordt hier nader op ingegaan.

5.2 Opbouw bestemmingsregels

5.2.1 Verbeelding

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. In dit plangebied betreft dit de volgende bestemmingen: Verkeer, Verkeer - Parkeerterrein en Woongebied. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn opgenomen. In de planregels zijn verwijzingen opgenomen naar deze aanduidingen, waardoor verklaard wordt wat de betekenis van deze aanduidingen is. Ten aanzien van de aanduidingen is in dit plan een onderscheid gemaakt in bouwaanduidingen en maatvoeringsaanduidingen.

5.2.2 Planregels

De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vijf hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden.
• Hoofdstuk 3 bevat specifieke regels voor het aspect duurzaamheid. Deze regels zijn in het kader van de 'verbrede reikwijdte' toegevoegd aan het plan.
• Hoofdstuk 4 bevat de algemene regels zoals de anti-dubbeltelregel, de algemene gebruiks- en bouwregels, algemene wijzigingsregels en overige regels.
• Hoofdstuk 5 bevat de overgangs- en slotregels.

5.2.3 Opbouw bestemmingsregels

De bestemmingsregels hebben betrekking op een bestemming. In een bestemmingsregel wordt aangegeven hoe de als zodanig op de verbeelding aangegeven gronden mogen worden bebouwd en gebruikt. Tevens kan de bestemmingsregel een omgevingsvergunning voor de uitvoering van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden bevatten. De indeling van een bestemmingsregel is als volgt:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor de uitvoering van een werk, geen bouwwerk zijnde, en van werkzaamheden;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Duidelijk mag zijn dat een bestemmingsregel niet alle bovenstaande elementen hoeft te bevatten. Dit kan per bestemming verschillen.

5.3 Toelichting op de artikelen

5.3.1 Inleidende regels

De inleidende regels zijn opgenomen in Artikel 1  en Artikel 2. Hierin worden de in de regels van het bestemmingsplan voorkomende begrippen beschreven en wordt de wijze van meten uitgelegd. Met deze artikelen wordt de interpretatievrijheid van de regels beperkt, hetgeen de rechtszekerheid ten goede komt.

5.3.2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Verkeer

Aan de oostzijde van het plangebied is een strook bestemd voor Verkeer. Binnen deze bestemming wordt de ontsluiting van het plangebied gerealiseerd. Deze ontsluiting vormt tevens een toegang richting het naastgelegen bedrijfsperceel.

Artikel 4 Verkeer - Parkeerterrein

Het zuiden van het plangebied is in de huidige situatie een openbaar parkeerterrein. Dit parkeerterrein is in eigendom van de gemeente Zeist en wordt meegenomen in dit bestemmingsplan, zodat op dit parkeerterrein gedeeltelijk de parkeerbehoefte van de toekomstige bewoners kan worden opgevangen. Om in voldoende parkeergelegenheid te voorzien, wordt het parkeerterrein opnieuw ingericht.

Artikel 5 Woongebied

De woningen zijn bestemd voor 'Woongebied'. Het betreft een globale bestemming waarbij de locatie van de woningen nog niet vastgelegd. Op deze manier is het aan de ontwikkelende partij binnen de bestemmingsgrenzen vrij om te bepalen waar de woningen komen. Wel is het maximum aantal woningen van 40 vastgelegd met een maximum bouwhoogte dat overeenkomt met 3 bouwlagen. Daarnaast mogen hoofdgebouwen niet worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - 1'. Dit heeft er mee te maken met de naastgelegen bedrijven niet in hun bedrijfsvoering belemmerd mogen worden. Deze afstand is ook aangehouden om een goed woon- en leefklimaat te garanderen. Voor een nadere toelichting op dit aspect wordt verwezen naar paragraaf 4.2 Bedrijven en milieuzonering.

5.3.3 Duurzaamheidsregels

In dit hoofdstuk zijn aanvullende duurzaamheidsregels opgenomen. Met deze regels wordt in het kader van de 'verbrede reikwijdte' voorgesorteerd op de Omgevingswet. De toekomstige Omgevingswet beperkt zich niet tot 'goede ruimtelijke ordening', zoals de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De maatschappelijke doelstelling van de Omgevingswet is een gezonde en veilige fysieke leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Iedereen in Nederland moet daarvoor zorgdragen. Dit geldt ook voor het aspect duurzaamheid. Vooruitlopend op de Omgevingswet is voor dit bestemmingsplan – naast het bestaande instrumentarium uit de Wro - gebruik gemaakt van de mogelijkheden uit artikel 7c van het Besluit uitvoering Crisis- en Herstelwet. Hierin is bepaald dat mag worden afgeweken van diverse (ruimtelijk relevante) bepalingen uit de huidige wet- en regelgeving. Daarmee krijgen dergelijke bestemmingsplannen het karakter van een omgevingsplan. Zo kan worden geëxperimenteerd op de in de toekomstige Omgevingswet beoogde verbreding van het bestemmingsplan tot een omgevingsplan. Hierna wordt per artikel een korte toelichting gegeven op welke aspecten invulling is gegeven aan deze 'verbrede reikwijdte'.

Artikel 6 Toepassing duurzaamheidsregels

In dit artikel is bepaald dat de duurzaamheidsregels van toepassing zijn ter plaatse van de gronden met de gebiedsaanduiding 'overige zone - duurzaamheidsregels'. Hiermee is het voor de raadpleger van het plan in een oogopslag duidelijk dat er naast de overige in het plan geldende regels ook rekening moet worden gehouden met duurzaamheid.

Artikel 7 Regels met betrekking tot duurzaam en ecologisch bouwen

In het eerste lid van dit artikel is het ambitieniveau voor duurzaam bouwen verwoord. Deze ambities volgen uit de Brede Milieuvisie Zeist en het document 'Ambities duurzaam bouwen nieuwbouw'. Uitgangspunt voor het plan is dat deze bijdraagt aan de ambities van de gemeente Zeist om in 2030 een klimaat neutrale gemeente zijn. Hieruit volgt dat de woningen even veel energie opwekken dan ze gebruiken. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan een veilige en gezonde leefomgeving en goede omgevingskwaliteit.

Daarnaast is opgenomen dat het plan bij dient te dragen aan een levend netwerk van natuur en landschap. Hieruit volgt dat op gevels die een geschikte oriëntatie hebben voorzieningen worden aangebracht voor dieren zoals vleermuizen en vogels.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning binnen de bestemming Woongebied kan alleen worden verleend, indien voldaan wordt aan de duurzaamheidsambitie en de daarbij behorende concrete voorwaarden zoals die in het derde lid zijn benoemd. In het derde lid is bepaald dat hiervan onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken. Door een aanvrager van een omgevngsvergunning dienen dan technische, financiële of andere redenen te worden aangedragen.

Artikel 8 Regels met betrekking tot gebiedsambitie duurzaamheid

De ambitie om binnen het plangebied tot een veilige, gezonde en goede omgevingskwaliteit te komen is opgenomen in het eerste lid. Het gebruik van de gronden met de bestemming Woongebied is uitsluitend toegestaan indien in het plangebied wordt voldaan aan deze ambitie. In het tweede lid zijn daarom specifieke (niet-limitatieve) voorwaarden opgenomen. Op gebiedsniveau gaat dit bijvoorbeeld om de groene omgeving, de sociale veiligheid en beleving, inzameling van afvalstoffen en opvang of afvoer van regenwater.

Artikel 9 Overige duurzaamheidsregels

Dit artikel biedt aanvullende regels en mogelijkheden op het aspect duurzaamheid. In het eerste lid is opgenomen dat de bouw van zonnepanelen en groene daken algemeen is toegestaan binnen specifieke voorwaarden. De mogelijkheden voor warmte-koude-opslag zijn verwoord in het tweede lid. In het derde lid zijn flexbiliteitsbepalingen opgenomen om af te wijken van de in dit plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen. Hiermee kunnen extra voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw mogelijk gemaakt worden. Het vierde en laatste lid bepaalt dat onder voorwaarden vernieuwende maatregelen voor energieopwekking, afvalscheiding of klimaatadaptatie toegestaan kunnen worden, die ten tijde van het vaststellen van het bestemmingsplan nog niet bekend of bewezen zijn.

5.3.4 Algemene regels

Artikel 10 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelbepaling beoogt te voorkomen dat door het herhaaldelijk gebruik van dezelfde oppervlakte van gronden als berekeningsgrondslag voor de oppervlaktebepaling van met name gebouwen, er op het betreffende of het aangrenzende perceel een situatie ontstaat die in strijd is met het bestemmingsplan.

Artikel 11 Algemene bouwregels

In deze bepaling is een regeling opgenomen voor de eventueel wenselijke onderkeldering van gebouwen.

Daarnaast is er een regel waarin aspecten staan waarvoor het bevoegd gezag nadere eisen kan stellen aan een omgevingsvergunning,

Artikel 12 Algemene aanduidingsregels
Het plangebied valt onder een grondwaterbeschermingsgebied Met de gebiedsaanduiding 'milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied' word en negatieve effecten op het gebied beschermd.

Artikel 13 Algemene afwijkingsregels

Om eventuele kleine overschrijdingen van de maten op te vangen, mag met een omgevingsvegrunning 10% worden afgeweken van de gestelde maten en percentages. Uitgesloten is het aantal woningen.

Artikel 14 Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen. Dit kan indien dit leidt tot een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel indien noodzakelijk in verband met de werkelijke toestand van het terrein.

Artikel 15 Overige regels

Woningdifferentiatie

In het eerste lid is de woningdifferentiatie vastgelegd. Van de te realiseren woningen dient minstens 40% sociale huur te zijn. De rest van de woningen dient geliberaliseerd in de middenhuur te zijn. Voor toewijzing van de woningen binnen de categorie sociale huur is tevens de Regionale Huisvestingverordening 2015, gemeente Zeist, of de opvolger hiervan, van toepassing.

Parkeren en laden en lossen

In het tweede en derde lid is het parkeren en laden en lossen geregeld. De bepaling verwijst voor de te hanteren parkeernormen naar de Parkeerbeleidsnota. Het parkeernormenbeleid is een dynamisch document en bijstelling van het beleid is met enige regelmaat noodzakelijk. Omdat het niet doelmatig is hiervoor telkens een nieuw bestemmingsplan op te stellen voorziet de regeling in een dynamische verwijzing naar de parkeernormen. Dit houdt in dat het van toepassing wordt verklaard en tevens rekening wordt gehouden met de opvolger van dit beleid.

In de Parkeerbeleidsnota staat het beleid ten aanzien van parkeren. Het betreft bijvoorbeeld hoe om te gaan met parkeren, hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, de manier waarop in deze parkeerplaatsen kan worden voorzien en welke eisen aan de verschillende parkeerplaatsen worden gesteld.

Een aanvraag omgevingsvergunning moet worden getoetst aan de parkeernormen wanneer er sprake is van een vergunningplichtige nieuw- of verbouwontwikkeling. Bij het realiseren van voldoende parkeergelegenheid hoeven geen bestaande tekorten te worden opgelost. De te realiseren parkeergelegenheid moet voldoende zijn voor het bouwwerk waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht.

De regeling bestaat uit de volgende onderdelen:

• Bouwplannen worden getoetst aan artikel 15.2 onder a en b (parkeren) en artikel 15.3 onder a (laden en lossen);
• Artikel 15.2 onder c en artikel 15.3 onder b bevatten een afwijkingsmogelijkheid;
• Artikel 15.2 d bevat een bepaling dat gerealiseerde parkeervoorzieningen niet zodanig mogen worden gewijzigd, dat hierdoor niet meer voldoende parkeergelegenheid aanwezig is.

Werking wettelijke regelingen

In het vierde lid is geregeld dat alle wettelijke regelingen, waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan.

5.3.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 16 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1. van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 17 Slotregel

Bij deze regel is vermeld hoe het plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1.1 Participatie

In het traject van dit bestemmingsplan speelt participatie een grote rol. Buurtbewoners zijn vanaf het begin af aan bij het plan betrokken in een klankbordgroep. Deze komt voort uit de bewonersbijeenkomst op 24 augustus 2017. Gevraagd is wie zich voor een klankbordgroep beschikbaar wilden stellen. Uiteindelijk heeft zich een klankbordgroep van 7 omwonenden gevormd. Deze klankbordgroep vormt een weerspiegeling van de omliggende straten: alle zijden van het project zijn vertegenwoordigd. De klankbordgroep is diverse keren bijeengeweest. Aspecten die aan de orde zijn geweest zijn o.a. de toekomstige bewoners van het complex, het aantal te bouwen woningen (40), het maximaal aantal bouwlagen (drie) ,het uiterlijk van het wooncomplex, de aanwezigheid van groen en een speelplek, het parkeren en de verkeerscirculatie.

De klankbordgroep en omwonenden zijn vervolgens aanwezig geweest bij de Ronde Tafel en het debat van de gemeenteraad over dit project. Bij de Ronde Tafel hebben enkele van hen ook ingesproken.

De gemeenteraad van Zeist is op 6 maart 2018 unaniem akkoord gegaan met het raadsvoorstel over het project Geiserlaan.

Een selectiecommissie maakte een zogenaamde 'selectieleidraad': op basis hiervan konden ontwikkelaars inschrijven. In de selectiecommissie zaten ook 2 inwoners uit de klankbordgroep. Er kwamen 15 inzendingen binnen van ontwikkelaars. De commissie selecteerde de 3 plannen die het meest voldeden aan de uitgangspunten. Tussen deze 3 plannen konden de omwonenden kiezen op 24 september 2018. Omwonenden kozen in ruime meerderheid voor inzending 'De Geiserhof'.

6.1.2 Vooroverleg

In het kader van vooroverleg is het concept ontwerpbestemmingsplan aan overlegpartners van de gemeente Zeist voorgelegd. De ingekomen reacties zijn hierna samengevat en van beantwoording voorzien.

1. Provincie Utrecht

Samenvatting

Het bestemmingsplan geeft geen aanleiding opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016).

Reactie gemeente

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

2. Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden

Samenvatting

• 1. Het beleid staat goed in de waterparagraaf. In de uitwerking komt dit niet (helemaal) terug. Met name het omgaan met hemelwater is onduidelijk. In de beschrijving wordt aangegeven dat infiltratie goed mogelijk is (bodemsoort, grondwatertrap), maar in de uitwerking staat alleen dat de woningen worden aangesloten op de riolering. Geadviseerd wordt hier specifieker te zijn en expliciet aan te geven dat afvalwater aangesloten wordt op de riolering en hemelwater binnen het eigen terrein geïnfiltreerd in de bodem (bergingscapaciteit 45 mm/m2).
• 2. Geadviseerd wordt in de regelgeving te borgen dat een aanmerkelijk deel van het gebied een groene bestemming krijgt en behoud en dat deze ook geschikt zijn voor het bergen en infiltreren van hemelwater.

Reactie gemeente

• 1. De reactie wordt verwerkt in de waterparagraaf.
• 2. Met dit bestemmingsplan met verbrede reikwijdte wil Zeist voorsorteren op de Omgevingswet. De uitgangspunten van de Omgevingswet, om meer ruimte te geven voor initiatieven, lokaal maatwerk te leveren en te vertrouwen werken door in de planregeling. Er is nadrukkelijk gekozen voor een globale bestemming Woongebied. Binnen deze bestemming is groen mogelijk en is ook ruimte voor het bergen en infiltreren van hemelwater. In het plan is in de regels de ambitie verwoord hoe we willen komen tot een duurzame, groene, aantrekkelijke en sociaal veilige woonomgeving. Het is aan de initiatiefnemer om uitgedaagd te worden dit doel samen met de gemeente Zeist te realiseren.

3. Veiligheidsregio Utrecht

Samenvatting

• 1. In de aangeleverde stukken is geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de vaststelling van het bestemmingsplan. In die conclusie kan men zich vinden, wat er toe leidt dat er geen verantwoordingplicht geldt voor het groepsrisico.
• 2. Omdat nog niet duidelijk is hoe de daadwerkelijke wooneenheden zijn te bereiken voor de hulpverleningsdiensten,wordt geadviseerd om bij verdere uitwerking aandacht te hebben voor de Handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid (2012) van Brandweer Nederland. Gevraagd wordt specifiek aandacht te hebben voor de doorrijdhoogte van het poortgebouw (>4m) en de afstand tot de brandkranen ten opzichte van de achterste woningen in de nabijheid van de te upgraden parkeerplaatsen. De bestaande afscheidingen rondom het ontwerp zijn daarbij belemmerend voor het benaderen van de brandkranen

Reactie gemeente

• 1. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.
• 2. De reactie wordt meegenomen in de verdere uitwerkingen van het technisch ontwerp. Voor het bestemmingsplan heeft dit geen consequenties.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De grond is in eigendom van de gemeente, maar de uitvoering van de beoogde ontwikkeling wordt gedaan door een ontwikkelaar. Door middel van een anterieure overeenkomst is de dekking van de gemaakte kosten verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade.