Willem Arntsz Hoeve - Historische Middenas

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Eind januari 2017 is de gebiedsvisie voor de Willem Arntsz Hoeve (WA-Hoeve) vastgesteld door de gemeenteraad van Zeist (zie paragraaf 3.4). Aanleiding hiervoor is de voorgenomen verhuizing van Altrecht (psychiatrische gezondheidszorg). Altrecht gaat in dat geval over tot gefaseerde verkoop van haar gronden. Het einddoel van de vastgestelde visie is een transformatie van het gehele gebied WA-Hoeve naar een levendig gebied waarbij een mix van wonen, werken en verblijven door verschillende soorten woningen, bewoners en ondernemers één van de uitgangspunten is.

Na het uitschrijven van een prijsvraag heeft Altrecht ervoor gekozen om aan ontwikkelaar BPD gronden te verkopen. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een deel van het terrein; de Historische Middenas (zie afbeelding 1.1), en heeft als doel om de door BPD voorgestelde transformatie (binnen de kaders van de vastgestelde gebiedsvisie) planologisch en ruimtelijk juridisch mogelijk te maken. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de transformatie van het plangebied Historische Middenas (HMA) naar een mix van onder andere wonen, werken, zorg en horeca.

Afbeelding 1.1. Plangebied

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

De voorgenoemde ontwikkeling ligt ten noorden van Den Dolder, in de gemeente Zeist, op het terrein van de WA-Hoeve. Ten zuiden van het plangebied loopt de spoorlijn tussen Utrecht en Amersfoort en ten westen loopt de provinciale weg N238 (Dolderseweg). Nog wat verder ten zuiden van het plangebied ligt Vliegbasis Soesterberg (voormalig militair vliegveld, nu in gebruik als recreatiegebied). De locatie van de WA-Hoeve kenmerkt zich als landelijk gebied met een bos- en groenrijk karakter.

Het plangebied ligt in het noordelijk deel van de WA-Hoeve en bevat een groot deel van de aanwezige historische bebouwing die nog aanwezig is op de WA-Hoeve. Het plangebied, ook wel de Historische Middenas genoemd ligt aan de Vijverhof, het plangebied is weergegeven in afbeelding 1.1. Het plangebied grenst aan de Altrecht-locatie die momenteel nog in gebruik is voor geestelijke gezondheidszorg, maar op den duur mogelijk zal verhuizen, waarna ook deze locatie vrij zou kunnen komen voor transformatie naar bijvoorbeeld een mix van wonen, werken en verblijven. Ten noorden van de HMA is Stichting Reinaerde gevestigd, die zorg (dagbesteding, ambulante begeleiding, etc.) biedt aan mensen met een verstandelijke beperking.

1.3 Relatie tot WA-Hoeve

De gebiedsvisie is vastgesteld voor de hele WA-Hoeve. Omdat Altrecht gefaseerd de WA-Hoeve verlaat, wordt de transformatie van de WA-Hoeve in verschillende ruimtelijke plannen geregeld. Als eerste worden dit bestemmingsplan voor de Historische Middenas en een bestemmingsplan voor het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld in procedure gebracht. Te zijner tijd volgen de ruimtelijke plannen voor de Zorgkern en de bosgebieden gelegen tussen en om de verschillende deelgebieden. De plannen voorzien gezamenlijk in het einddoel van de gebiedsvisie: de transformatie van het gehele gebied WA-Hoeve naar een levendig gebied waarbij een mix van wonen, werken en verblijven door verschillende soorten woningen, bewoners en ondernemers één van de uitgangspunten is.

Middels de gebiedsvisie en verschillende overeenkomsten tussen gemeente en intitiatiefnemers zijn afspraken gemaakt om de integraliteit tussen de verschillende plannen te borgen.

1.4 Vigerende plannen

Het vigerende bestemmingsplan is Den Dolder Noord 2008 (23 juni 2008 vastgesteld). In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming Gemengd, zie onderstaande uitsnede (afbeelding 1.2). Deze bestemming maakt het voorgenomen gebruik van wonen, werken en horeca niet of maar deels mogelijk. Om het voorgenomen gebruik planologisch goed te regelen is ervoor gekozen een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Ter plaatse geldt ook het Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist (vastgesteld op 11 september 2018).

Afbeelding 1.2: uitsnede bestemmingsplan Den Dolder Noord 2008

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van de toelichting wordt de huidige situatie in het plangebied beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het beleidskader van het Rijk, de provincie Utrecht en gemeente Zeist uiteen gezet. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de doelstelling en uitgangspunten. Hoofdstuk 5 gaat over de omgevingsaspecten die voor dit plangebied relevant zijn. Hoofdstuk 6 beschrijft de juridische opzet waarbij de verbeelding en planregels worden besproken. Tot slot volgt in hoofdstuk 7 een beschrijving van de uitvoerbaarheid van het plan en de resultaten van de inspraak en overleg.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Historie

2.1.1 Utrechtse Heuvelrug

Het gebied van de WA-Hoeve is gesitueerd op de noordflank van de Utrechtse Heuvelrug (glaciale stuwwal) en varieert in hoogtes van ongeveer 5 m +NAP tot 10 m +NAP. In de Cultuurhistorische Effectrapportage (2005) is de ontwikkeling als volgt omschreven:

"Het terrein van de Willem Arntszhoeve ligt ten noordwesten van de stuwwal van Den Dolder, die deel uit maakt van de Utrechtse Heuvelrug. De Utrechtse Heuvelrug is gevormd tijdens de voorlaatste ijstijd, het Saale-glaciaal (370.000 - 130.000 jaren geleden). Tijdens dit glaciaal werden pleistocene fluviatiele afzettingen door Scandinavisch landijs opgestuwd en vormden zo het reliëf dat landschapsbepalend is voor Midden-Nederland. De stuwwal van Den Dolder is oost-west georiënteerd en staat loodrecht op de rest van de Utrechtse Heuvelrug. Ten westen van de Utrechtse heuvelrug en ten zuiden van de stuwwal van Den Dolder worden smeltwaterafzettingen aangetroffen, die ook zijn afgezet tijdens het Saalien. Deze smeltwater- of glaciofluviatiele afzettingen bestaan uit grof zand en grind en behoren tot het Laagpakket van Schaarsbergen, Formatie van Drente. Geomorfologisch gezien vormen deze glaciofluviatiele afzettingen smeltwaterwaaiers (sandrs) en smeltwatervlaktes (sandr-vlaktes).

Tijdens een groot deel van het laatste glaciaal, het Weichselien (115.000 - 10.000 jaar geleden), heerste er in Nederland een poolklimaat. Er is praktisch geen begroeiing en de wind heeft vrij spel, waardoor bestaande afzettingen worden geërodeerd om elders als dekzanden te worden afgezet, zo ook rondom de Utrechtse Heuvelrug. Deze dekzanden behoren tot het Laagpakket van Wierden (Formatie Boxtel). De dekzanden die op de flanken van de stuwwal worden afgezet, worden gordeldekzanden genoemd.

Gedurende het grootste deel van het Holoceen (10.000 jaar geleden tot heden) staat de geologische ontwikkeling rondom de stuwwallen stil en is het gebied grotendeels begroeid met loofbos. Vanaf de Late Middeleeuwen neemt de bevolkingsdruk toe en ontstaan er door houtkap en overbegrazing uitgestrekte heidevelden. Door het op steken van heideplaggen ontstaan er grote zandverstuivingen rondom de Utrechtse Heuvelrug. Deze zandverstuivingen vormen het Laagpakket van Kootwijk (Formatie van Boxtel). Geomorfologisch worden lage en hoge land- en stuifduinen onderscheiden. Het verschil tussen land- en stuifduinen is een kwestie van begroeiing: landduinen zijn begroeid, stuifduinen niet."

2.1.2 Den Dolder

Den Dolder is omstreeks 1900 tot ontwikkeling gekomen door de vestiging van een zeepfabriek (De Duif), nadat in 1895 een station werd gerealiseerd aan de spoorlijn die er sinds 1864 lag. De directeur van de zeepfabriek, dhr. Pleines, liet in de loop der jaren naast arbeiderswoningen onder andere ook een postkantoor, een school en een kerk bouwen, waardoor Den Dolder echt als woonplaats beschouwd kon worden. Omstreeks 1906 was daar ook de vestiging van de Willem Arntsz Stichting, die grond van het landgoed Ewijckshoeve kocht en hier startte met opvang en behandeling voor de geestelijke gezondsheidszorg. De vestiging van de Willem Arntsz Stichting (en de groene, rustige omgeving) heeft ervoor gezorgd dat in de loop der jaren meerdere gezondheidsinstellingen zich vestigden in en om Den Dolder.

De spoorlijn zorgt voor een scheiding van het dorp. Aan de zuidzijde zijn enkele centrumvoorzieningen (supermarkt en enkele andere winkels) aanwezig. Centraal in het dorp, net ten noorden van de spoorlijn, is het bedrijf Remia C.V. gevestigd. De structuur van de dorpskern van Den Dolder wordt verder bepaald

door de aanwezige (doorgaande) wegen. De N238 (Nieuwe Dolderseweg) ligt ten oosten van de dorpskern en heeft een ongelijkvloerse kruising met de spoorlijn en vormt een belangrijke noord-zuid verbinding van de Soestdijkerweg naar de kern Zeist, waar deze aansluit op de A28. De Dolderseweg is de belangrijkste (doorgaande) verbinding tussen het noordelijke en zuidelijke deel van de dorpskern en heeft een gelijkvloerse kruising met de spoorlijn (voorzien van een beveiligde spoorwegovergang). De enige andere mogelijkheid naast de N238 en Dolderseweg om de spoorlijn te kruisen is ter hoogte van de Tolhuislaan, waar een langzaamverkeerstunnel onder het spoor door gaat. De overige wegenstructuur is ingericht als woonstraat of verblijfsgebieden/woonerven met een bijbehorend snelheidsregime (30 km/uur). Ten noorden van Den Dolder, aan de oostkant van de N238 is de WA-Hoeve gesitueerd.

2.1.3 WA-Hoeve

De ontwikkeling van het terrein

De WA-Hoeve is begonnen met de bouw van een boerderij en het gebruik van aangesloten percelen als buitenplaats voor de psychiatrische instelling, zie afbeelding 2.1. Inzichten in de psychiatrie van die tijd gingen ervan uit dat patiënten sneller zouden genezen wanneer zij in de buitenlucht tot rust konden komen en zich bezig konden houden met land- en tuinbouwactiviteiten. Daarnaast vond de verpleging in kleine groepen plaats, en leefden mannen en vrouwen gescheiden.

Ondanks dat er verschillende veranderingen op het terrein zijn doorgevoerd en gebouwen volgens

andere principes zijn toegevoegd of uitgebouwd is het oorspronkelijke concept nog steeds duidelijk afleesbaar. Opvallend is de symmetrische as en de situering van de paviljoens, die allemaal met de

lange zijde parallel aan de noord-zuid lopende dwarsassen liggen. De lange (woon)gevels zijn

daarom op het oosten en het westen georiënteerd. Bij alle paviljoens ligt de westgevel aan de dwarsas; hier bevindt zich dan ook altijd de ingangspartij. De symmetrische stedenbouwkundige opzet heeft een hoge cultuurhistorische waarde, omdat het zeer zeldzaam en waardevol is in Nederland. Koesteren van deze opzet is uitgangspunt bij herontwikkeling.

Afbeelding 2.1: Vestiging boerderij (bron: Cultuurhistorische Verkenning Willem Arntsz Hoeve, 2021).

In de Cultuurhistorische Verkenning (3 mei 2021) (zie Bijlage 1) en het Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder (zie Bijlage 2) is gedetailleerd opgenomen hoe de WA-Hoeve in de loop der jaren is ontstaan. Een overzicht daarvan: (bron: Cultuurhistorische Effectrapportage Willem Arntsz Hoeve, 2005 en Cultuurhistorische Verkenning Willem Arntsz Hoeve, 3 mei 2021).

1906-1915 (ontwerp Poggenbeek)

Vanuit het idee dat het buitenleven en de land- en tuinbouwactiviteiten een heilzame werking op de patienten zou hebben, werd in 1907 allereerst de bouw van een boerderij voltooid. Deze is gesitueerd ten noordwesten van het latere directiegebouw (aan de Boerderijlaan). Naast ruimte voor het boerengezin bood deze boerderij aan veel andere mensen woonruimte.

Na de bouw van de boerderij volgde de bouw van de overige onderdelen van de buitenstichting. De ontwerper van de eerste generatie gebouwen was de Amsterdamse architect F.W.M. Poggenbeek. Kenmerkend aan zijn ontwerp is de tweeledige opzet van de inrichting die bestond uit een symmetrische as met aan weerszijden daarvan de dwarsassen met een verstrooide indeling en de hiërarchische opzet die een weerspiegeling gaf van toenmalige organisatie van de gezondheidszorg.

Het ontwerp van Poggenbeek zorgde enerzijds voor overzichtelijkheid en anderzijds vermeed het massaliteit en creëerde het rust en ruimte.

In het centrale gedeelte bevond zich het zorgcomplex bestaande uit een gehoorzaal, bedrijfsgebouw en een directiegebouw, gelegen aan een rond pleintje aan de Vijverhof. De Vijverhof heeft op de situatietekening een flauw gebogen tracé; vermoedelijk was het de bedoeling dat steeds maar een beperkt aantal gebouwen zichtbaar zou zijn vanaf de Dolderseweg en de laan. In de dwarsassen lagen de woningen (oa. voor de directeur) en een aantal paviljoens voor de patiënten. zie afbeelding 2.2. De keuze is gemaakt om losse en bescheiden paviljoens te realiseren, in plaats van één hoofdgebouw, omdat het paste bij de kleinschalige insteek van de instelling. Kenmerkend voor de paviljoens die door Poggenbeek ontworpen zijn, is de lichte en soms zelfs witte kleur van de paviljoens. Dit heeft hij waarschijnlijk zo ontworpen, om de bebouwing een vrolijke uitstraling te geven. De paviljoens liggen aan drie gebogen, maar vrijwel evenwijdige assen die de Vijverhof onder een haakse hoek kruisen. De indeling van de paviljoens was gericht gebaseerd op de stringente sexe scheiding. Daardoor werden de paviljoens van de vrouwen aan de zuidkant gevestigd en die van de mannen aan de noordkant. Ook werden er rustige plekken gecreëerd voor zeer onrustige patiënten. Deze paviljoens lagen ver weg van de centrale as.

Om de centrale as heen ontwierp Poggenbeek een soort tweede laag, die bestond uit de boerderij en de dienstwoningen.

Bij het ontwerp van het terrein werd qua infrastructuur rekening gehouden met de spoorweg in het zuiden en de Dolderseweg in het westen. Buiten de aanwezige bospercelen, was er op het terrein vrijwel geen opgaande begroeiing. Het is onduidelijk of het terreinontwerp ook afkomstig is van Poggenbeek.

Afbeelding 2.2: Periode Poggenbeek (bron: Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder)

1915 - 1927 (periode Kolk)

De bouwactiviteiten gingen na 1915 door onder leiding van architect H.J. Kolk, die tot 1928

verantwoordelijk was voor de ontwerpen. De grootste wijzigingen onder Kolk zijn: de drie

dwarsassen komen aan de zuidkant niet samen; wel is de middelste doorgetrokken naar de

Dolderseweg vlak bij het station en vanaf de flauwe bocht in de Vijverhof zijn ter weerszijden

gebogen paden naar de westelijke dwarsas aangelegd. Dit gegeven versterkt de symmetrie. Aan de zuidoostkant van de Vijverhof is een min of meer rechthoekige padenstructuur met

een cirkelvormig pad als centrum (in rudimentaire vorm aanwezig in 1915, uitgewerkt in 1927). In de

huidige situatie is dit patroon herkenbaar.

Ten noordoosten van de Vijverhof, op een verre afstand van de andere bebouwing werd een mortuarium en een begraafplaats aangelegd. De begraafplaats is nooit in gebruik geweest en is ook niet meer herkenbaar.

1928 - 1940 (periode Mertens)

De symmetrische principes uit de eerste fase werden eind jaren ’20 losgelaten of tenminste veel soepeler gehanteerd. In de periode vanaf 1928 werd het complex van de buitenstichting aanzienlijk

uitgebreid, zowel met paviljoens als met personeelswoningen. De belangrijkste ontwerper in deze bouwfase was architect H.F. Mertens uit Bilthoven, zie afbeelding 2.3. Hij bouwde ten zuiden van de Vijverhof twee vrouwenpaviljoens, ten noorden twee mannenpaviljoens. Hiermee doorbrak hij de symmetrie. Bovendien waren de ontwerpen van de paviljoens, bestaande uit bakstenen en forse kappen, een contrast tot de lichte gebouwen die in de eerste fase door Poggenbeek zijn ontworpen.

Vervolgens realiseerde Mertens zes dubbele zusterhuizen gebouwd in een U-vorm rond twee vijvers. Hiermee kwamen voor het eerst gebouwen voor vrouwen aan de noordkant van de as. De situering was gedeeltelijk spiegelbeeldig. Het zichteffect van de flauwe bocht in de Vijverhof ging hiermee voor een groot deel verloren en de vooruitgeschoven positie van het directiegebouw werd minder. Met de bouw van het Theehuis werd de symmetrie nog verder verstoord. De centrale as werd verdicht met een ketelhuis en werkplaatsen (Carré).

Naast het doorbreken van de symmetrie, was in een aantal opzichten ook sprake van

continuïteit. Nieuwe gebouwen werden continu gekoppeld aan de infrastructuur van het eerste

ontwerp. Hierdoor is een deel van de symmetrie van Poggenbeek in stand gebleven. In de architectuur is eveneens continuïteit terug te vinden. Net als Poggenbeek past Mertens veel en grote ramen

toe, bijvoorbeeld in de paviljoens en de werkplaatsen in het Carré.

Uit kaartmateriaal blijkt dat de WA-Hoeve in deze periode opgevat kan worden als een ‘landschapscatalogus’, met wei- en bouwland, moestuinen, bos en heide.

Afbeelding 2.3: Periode Mertens (bron: Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder)

1940 - 1980

In de periode net na de Tweede Wereldoorlog vond weinig uitbreiding plaats. In 1955 werd door Van Heerde een winkeltje ('t Heuveltje) ontworpen met een werkplaats voor vrouwelijke patiënten daarachter, op de bestaande kolenloods. In 1967 werd, buiten de HMA, het Deltahuis (nu Centrale Receptie) gebouwd.

In de jaren '70 en '80 vonden nog verdere uitbreidingen op het terrein plaats. Deze vonden vooral ten noorden en zuiden van de middenas plaats. De architectuur van deze gebouwen was in een jaren '70-stijl, wat daardoor niet direct aansloot bij de destijds bestaande gebouwen.

In deze periode is ook een aantal paviljoens, ontworpen door Poggenbeek en Mertens, gesloopt. Bovendien zijn her en der tegen de bestaande gebouwen aanbouwen verschenen en is noodbebouwing

neergezet.

Huidige situatie

Het terrein van de WA-Hoeve, dat ooit één geheel vormde, is nu over verschillende eigenaren verdeeld. De Stichting Altrecht (WA-Hoeve) en de Stichting Reinaerde (Dennendal) hebben respectievelijk het zuidelijk en het noordelijk deel van het bebouwde terrein in bezit, het Utrechts Landschap het heide- en bosgebied ten oosten en ten westen daarvan. De huidige situatie bestaat uit de voornamelijk historische bebouwing in de middenas die her en der is aangevuld met latere aan- en uitbouwen en tijdelijke bebouwing, zie afbeelding 2.4. Een aantal van de historische paviljoens aan de dwarsassen staat er nog steeds, een aantal andere is gesloopt. Daaromheen staan de paviljoens uit de jaren '70, vrijstaand in het groen en zonder duidelijke oriëntatie op de weg.

Het terrein van de voormalige WA-Hoeve is er in de loop der jaren niet overzichtelijker op geworden, zie afbeelding 2.5. Wel is de oorspronkelijke opzet van Poggenbeek met de belangrijkste bebouwing in de middenas vanaf de Vijverhof nog goed ervaarbaar. Alleen is de relatie tussen middenas en de paviljoens aan de dwarsassen minder geworden door de sloop van een aantal nabij de as gelegen paviljoens, het verdwijnen van een deel van de laanbeplanting en door het vele, spontaan opgekomen struikgewas.

Vanaf de latere bebouwing ten noorden en ten zuiden van de as (bijvoorbeeld de Centrale Receptie) zijn de middenas en de logica van de lanenstructuur in het geheel niet meer te ervaren. Ook de aan- en uitbouwen en de tijdelijke bebouwing dragen daar hun steentje aan bij.

Afbeelding 2.4: Huidige situatie (bron:Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder)

Monumenten

Ondanks de verscheidenheid in architectonische ontwerpen vormen de gebouwen uit verschillende

perioden een bijzondere eenheid waarbinnen de ontwikkelingsgeschiedenis van het complex tot

uiting komt. Het geheel van gebouwtypen heeft daarnaast een zeldzaamheidswaarde in

Nederland; er zijn slechts enkele voorbeelden van dergelijke gestichten uit de vroege 20e eeuw,

waarvan vele reeds ingrijpend zijn aangepast.

Vooral in de historische middenas is een groot aantal historische panden te vinden, die daardoor beschermd worden op zowel gemeentelijk niveau als rijksniveau. Voor de gebouwen zal een nieuwe functie gevonden moeten worden, waarbij in bijna alle gevallen restauratie en/of renovatie noodzakelijk

is. Per gebouw moet individueel worden afgewogen hoe de transformatie plaats moet vinden.

Afbeelding 2.5: Huidige situatie met plangrens (bron:Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder)

Overzicht van rijksmonumenten

De volgende monumenten in de historische middenas zijn vanuit rijksniveau aangewezen als beschermde monumenten (bron: Noor Mens, Het ontstaan van de WA Hoeve in Den Dolder):

Directiegebouw (1911-1912) - ontworpen door Poggenbeek

Het directiegebouw heeft een representatieve uitstraling: het is een klassiek, symmetrisch opgezet complex dat de centrale as van het terrein markeert, waardoor het een van de belangrijkste structurerende elementen is. In 1936 is de aanbouw aan de achterzijde met daarin het cursuslokaal uitgebreid t.b.v. een leslokaal, laboratoria en een rontgenkamer. Het ontwerp is van H.F. Mertens in de hem kenmerkende baksteenarchitectuur. Vervolgens zijn er in de jaren ‘60 aanpassingen gedaan, waarbij de entree is ‘gemoderniseerd’ en de inpandige structuur van het pand vertroebeld is geraakt. De vluchttrappen zijn na 1963 aangebracht.

Het directiegebouw van de WA-Hoeve is van grote cultuurhistorische waarde alsmede van

ensemble waarde als functioneel onderdeel van de WA-Hoeve. Tevens is het gebouw van

architectuurhistorische waarde vanwege het bouwtype en de oorspronkelijke detaillering van

het exterieur.

Gehoorzaal (1911-1912) - ontworpen door Poggenbeek

De gehoorzaal behoort tot de eerste gebouwen van de WA-Hoeve. Het is gelegen op de centrale as van het complex, achter het hoofdgebouw. Het gebouw was bestemd voor ontspanning van

patiënten en personeel. Er vonden zang- en toneeluitvoeringen plaats en het was tevens

bestemd voor het doen van godsdienstbeoefeningen. Later werd de gehoorzaal voornamelijk gebruikt voor lichamelijke oefening. In 1952 heeft een verbouwing plaatsgevonden waarbij de kelder en het toneel vergroot zijn. Deze verbouwing is in de stijl van Poggenbeek uitgevoerd. In 1957 zijn de entreeportalen met garderobe, toiletten, buffet en bergruimte vergroot en voorzien van luifels. In deze periode zijn ook de dakkapellen verwijderd.

De gehoorzaal is van cultuurhistorische waarde vanwege de oorspronkelijke functie alsmede van

ensemble waarde als onderdeel van de eerste bebouwing op het terrein van de WA-Hoeve.

Carré (1936-1937) - ontworpen door Mertens

Het Carré bestaat uit verschillende paviljoens, die bestemd waren voor arbeidstherapie en creatieve therapie, en voor ontspanning van de patiënten. De vertrekken zijn erg licht door de grote ramen, die typerend zijn voor de stijl van Mertens.

Het Carré is redelijk in oorspronkelijke staat. In 1962 en 1963 heeft wel een aantal aanpassingen in de noord- en zuidgevel en toiletruimten plaatsgevonden, en zijn er overkappingen van golfplaten gekomen.

Het gebouw is van cultuurhistorische waarde als voorbeeld van een therapievorm die in de eerste helft van de 20ste eeuw ontwikkeld werd, alsmede van architectuurhistorische betekenis vanwege de

Nieuw-Zakelijke invloeden en bouwtype en als onderdeel van het oeuvre van architect Mertens.

Tevens van ensemble waarde als onderdeel van de het terrein.

De Wingerd - TBC Paviljoen (1911-1912) - ontworpen door Poggenbeek

Ook de Wingerd behoort tot de oudste gebouwen van het complex. Het was een barak waar

slechts een klein aantal patiënten ondergebracht kon worden dat ongeschikt was om in de grotere

gemeenschappelijke zalen te worden ondergebracht. Het was lange tijd in gebruik als TBC paviljoen voor klinische patiënten van de gehele Willem Arntsz Stichting. De Wingerd is nog in redelijk originele staat en in goede staat van onderhoud. De verbouwingen uit het verleden hebben betrekking op modernisering van sanitair en keuken. Daarnaast is een aantal binnenwanden verwijderd waardoor de

oorspronkelijke structuur vertroebeld is.

Van cultuurhistorische waarde vanwege oorspronkelijke functie alsmede van ensemble waarde als historisch onderdeel van de eerste ontwikkeling WA-Hoeve.

Overzicht van gemeentelijke monumenten

De volgende monumenten in de historische middenas zijn vanuit gemeentelijk niveau aangewezen als beschermde monumenten:

Bedrijfsgebouw (1911-1912) - ontworpen door Poggenbeek

Het bedrijfsgebouw maakt deel uit van het symmetrische complex (begin 20e eeuw) en ligt op de middenas van het terrein, achter het hoofdgebouw en de gehoorzaal. In het gebouw bevonden zich onder andere vertrekken voor vrouwelijke personeelsleden en kamers voor leerlingverpleegsters. Ook waren er keukens en een provisieruimte aanwezig.

Het bedrijfsgebouw heeft diverse verbouwingen en uitbreidingen ondergaan, waarbij het steeds

aangepast werd aan de wensen en eisen van de bedrijsvoering.

Ketelhuis (1928) - ontworpen door Mertens

Voor een centraal geregelde verwarming werd het ketelhuis gebouwd, in de hoofdas van het complex, achter het bedrijfsgebouw.

In 1937 heeft er een uitbreiding plaatsgevonden naar ontwerp van Van Heerde in de stijl van de oorspronkelijke architectuur. Het gebouw is letterlijk naar het zuiden toe geëxtrudeerd. In 1951 is een generatorruimte tegen de westzijde gebouwd. Ten slotte is in 1973 de kolenbunker aan de oostzijde verbouwd tot kantoor en werkplaats voor de technische dienst. Hierbij wordt het beeld met de rondbogen verstoord.

Een restant van de schoorsteen is nog aanwezig.

Theehuis (1931) - ontworpen door Mertens

Het theehuis is onderdeel van de gebouwen die voor arbeidstherapie en creatieve therapie gebouwd werden. Het werd opgetrokken in een rustieke stijl. Patiënten konden hier hun bezoekers ontvangen en theedrinken en er konden zelfgemaakte producten gekocht worden.

Het is in de jaren ‘60 uitgebreid, dit valt niet onder de gemeentelijke bescherming.

Paviljoen Wier - Oud Wier (1911-1912) - ontworpen door Poggenbeek

Dit paviljoen was bestemd voor mannen uit de laagste sociale klasse. In 1980 heeft er een uitbreiding plaatsgevonden. De brandtrap aan de noordzijde dateert uit 1961. De karakteristieke schoorstenen zijn niet meer aanwezig.

't Heuveltje (1940) - ontworpen door Van Heerde

De oorspronkelijke functie van 't Heuveltje was een opslagloods. In 1954 werd het getransformeerd tot een werkplaats voor vrouwen. In 1998 is het uiteindelijk verbouwd tot een kunstenaarsbedrijf. Daardoor is de naam ook veranderd naar Het Vijfde Seizoen. Voor deze vernieuwde functie is het gebouw bijna volledig gestript.

Paviljoen Spinoza (1911-1912) - ontworpen door Poggenbeek

Dit paviljoen was bestemd voor de dames van de eerste klas. Naar alle waarschijnlijkheid is er in de periode van Kolk een éénlaagse uitbreiding aan de noordzijde van het paviljoen geweest. Verder is er een aantal aanpassingen geweest aan zowel het interieur als het exterieur.

Groenaanleg

Vooral de verscheidenheid aan typen landschappen op de WA-Hoeve is bijzonder; er komt wei- en bouwland voor, moestuinen, bos en heide. Bij herontwikkeling is het van belang dat deze verscheidenheid zoveel mogelijk gekoesterd wordt en waar mogelijk versterkt. De groenaanleg binnen de primaire laag van de centrale as en de dwars-assen is in de loop van de tijd vertroebeld geraakt. Bij herontwikkeling ligt hier dan ook een bijzondere kans om de kwaliteit van het groen als verbinder tussen alle gebouwen op het complex te verbeteren.

2.2 Ruimtelijke structuur

WA-Hoeve

De ruimtelijke structuur van de WA-Hoeve (en het ontstaan daarvan) is al grotendeels beschreven in paragraaf 2.1. De WA-Hoeve heeft van oorsprong een prachtige karakteristieke structuur van paviljoens en paden rond een as met centrale functies. Nieuwe inzichten in zorg en huisvesting hebben in de vorige eeuw geleid tot aanpassingen in de ruimtelijke structuur en de bebouwing. De landschappelijke structuur is versterkt. Waar aanvankelijk sprake was van voornamelijk kale heide is de aanplant van weleer uitgegroeid tot een monumentale laanstructuur en de omgeving heeft zich juist ontwikkeld tot prachtige bossen en heide.

2.3 Functionele inrichting

In de huidige situatie geeft het plangebied deels een rommelige aanblik. In de afgelopen jaren zijn verschillende panden anti-kraak bewoond/gebruikt en staat het grootste deel leeg. Dit heeft in zijn algemeen een negatief effect op de algehele uitstraling en staat van de gebouwen. Het gebied is verder openbaar toegankelijk via de openbare weg, maar nodigt niet uit om te bezoeken.

Het gebied wordt doorkruist door een fietsroute, die vanuit het noorden via de Kapelweg, de Vijverhof en Distelvlinder naar het zuiden gaat, over de fietsbrug over de N238 richting de kern van Den Dolder, of via Dagpauwoog richting Soest in het oosten.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Begin 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De structuurvisie bevat een concrete, bondige actualisatie van het mobiliteits- en ruimtelijke ordeningsbeleid. Dit nieuwe beleid heeft onder meer de Nota Mobiliteit, de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040 vervangen. De structuurvisie heeft betrekking op:

• rijksverantwoordelijkheden voor basisnormen op het gebied van milieu, leefomgeving, (water-)veiligheid en het beschermen van unieke ruimtelijke waarden;
• rijksbelangen m.b.t. (inter-)nationale hoofdnetten voor mobiliteit en energie;
• rijksbeleid voor ruimtelijke voorwaarden die bijdragen aan versterking van de economische structuur.

Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt.

Daarnaast wordt (boven-)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Alleen in de stedelijke regio's met concentraties van topsectoren (waaronder Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking.

Overige sturing op verstedelijking, zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk los.

Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040; een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds als ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Een aantal ambities heeft raakvlakken met dit bestemmingsplan:

• De woon- en werklocaties in steden en dorpen passen bij de vraag van mensen
• Mensen wonen in een veilige en gezonde leefomgeving met een goede milieukwaliteit, zowel in stedelijk als in landelijk gebied, en zijn blijvend beschermd tegen overstromingen en heeft voldoende zoetwater in droge perioden.

Deze ambities zet het Rijk neer voor 2040. Het is niet enkel aan het Rijk om deze ambities waar te maken; dit vraagt samenwerking met decentrale overheden, marktpartijen en kennisinstellingen. Op basis van de ambities is het Rijk tot drie rijksdoelen gekomen. Dit zijn drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028), namelijk “concurrerend, bereikbaar en leefbaar & veilig”. Voor deze drie hoofddoelen zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Voor alle nationale opgaven worden rijksinstrumenten ingezet, waarbij financiering slechts één van de instrumenten is. Ook decentrale overheden en marktpartijen dragen bij aan de realisatie van nationale opgaven.

Dit bestemmingsplan heeft raakvlakken met de volgende nationale belangen:

Nationaal belang 8: Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's.

Voor een goede milieukwaliteit moet de kwaliteit van bodem, water en lucht minimaal voldoen aan de (internationaal) geldende norm(en). De gezondheid van burgers moet worden beschermd tegen negatieve milieueffecten zoals geluidsoverlast. Het uitgangspunt is een gelijk beschermingsniveau voor het hele land. In Hoofdstuk 5 is aangegeven op welke wijze in het voorliggende bestemmingsplan rekening is gehouden met de diverse milieuaspecten.

Nationaal belang 13: Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten.

Bij het voorliggende bestemmingsplan zijn alle belangen zorgvuldig afgewogen. Burgers, belangenorganisaties en andere overheden hebben de mogelijkheid om in het kader van de bestemmingsplanprocedure te reageren op deze afweging.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De NOVI is vastgesteld, maar nog niet in werking getreden. De NOVI komt voort uit de Omgevingswet, die naar verwachting op 1 juli 2022 in werking treedt. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kan in gebieden gekomen worden tot betere, meer geïntegreerde keuzes.

De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Omgevingskwaliteit is daarmee het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit.

De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het rijk.

Nationale belangen

Met de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen. De eerste drie nationale belangen zijn van een ander, meer overkoepelend karakter, dan de overige. Deze nationale belangen zijn:

• 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving.
• 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.
• 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties.
• 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving.
• 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
• 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem.
• 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit.
• 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving.
• 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten.
• 10. Beperken van klimaatverandering.
• 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur.
• 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen.
• 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.
• 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit).
• 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.
• 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.
• 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit.
• 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie.
• 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.
• 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit.
• 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij.

Prioriteiten 

Tevens geeft de NOVI richting met behulp van vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energiestrategie.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Afwegingsprincipes

Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als de ondergrond. Zo wordt 'omgevingsinclusief' beleid gevoerd. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies.
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Uitgangspunten voor samenwerking

De uitvoering van de NOVI vraagt om nieuwe manieren van samenwerken met blijvende brede maatschappelijke betrokkenheid en inzet van overheden. Hierbij worden vier uitgangspunten gehanteerd:

• 1. Er wordt gewerkt als één overheid, samen met de samenleving.
• 2. De opgave staat centraal.
• 3. Er wordt gebiedsgericht gewerkt.
• 4. Er wordt permanent en adaptief gewerkt aan de opgaven.

Brede maatschappelijke betrokkenheid is een voorwaarde voor het slagen van gezamenlijke ambities. Daarom wordt in de NOVI tevens aandacht besteed aan participatie. Participatie vraagt om maatwerk per opgave, gebied en bestuurlijke situatie.

NOVI-gebieden

Ten slotte worden in de NOVI op vier thema's voorlopig acht zogenaamde NOVI-gebieden benoemd welke onderdeel worden van de Omgevingsagenda. Het Rijk zal in deze gebieden een actieve rol gaan spelen. Deze thema's en bijbehorende gebieden zijn:

• 1. Transities van havengebieden in Regio Rotterdam en Amsterdam
• 2. Transities landelijk gebied: De Peel en Groene Hart
• 3. Energie- en klimaattransities in relatie tot verstedelijking: Groningen en regio Zwolle
• 4. Transities in grensoverschrijdende context: Zuid-Limburg en de Zeeuwse havens/Zeeuws-Vlaamse kanaalzone.

Uitvoeringsagenda

De NOVI gaat vergezeld met een Uitvoeringsagenda, waarin staat hoe het Rijk invulling geeft aan zijn rol bij de uitvoering van de NOVI. De Uitvoeringsagenda zal, indien nodig, jaarlijks worden geactualiseerd.

Zo helpt de NOVI om keuzes te maken waar dat moet. Want niet alles kan overal.

Toepasbaarheid

Dit bestemmingsplan draagt bij aan de volgende nationale belangen:

2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit.

Met de herontwikkeling van het bestaande deels leegstaande gebied wordt de kwaliteit van de leefomgeving verbeterd.

5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.

De initiatiefnemer heeft afspraken gemaakt met de gemeente Zeist over het woonprogramma binnen dit plangebied en het nabijgelegen plangebied "Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld" dat in gezamenlijkheid ontwikkeld zal worden. Op die manier wordt zo goed mogelijk aangesloten op de kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoeften in de gemeente.

19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.

Het plangebied is grotendeels gelegen in een cultuurhistorisch waardevol gebied met monumenten en cultuurhistorische elementen. Daarnaast is het gelegen in een gebied met landschappelijke waarden. De planontwikkeling respecteert de bestaande waarden, maakt er gebruik van en versterkt deze.

Dit bestemmingsplan draagt daarnaast bij aan de prioriteit:

• 1. Sterke en gezonde steden en regio’s

De herontwikkeling van een bestaand gebied ten behoeve van woningbouw, werken, horeca en zorg draagt bij aan de economische ontwikkeling van Zeist en Den Dolder en daarmee aan een sterke regio.

Besluit ruimtelijke ordening

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het Rijk enkel nog een 'ladder' voor duurzame verstedelijking op (gebaseerd op de 'SER-ladder'). Deze ladder is als motiveringseis voor stedelijke ontwikkelingen, opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op dit bestemmingsplan. In paragraaf 4.3  wordt nader ingegaan op de ladder.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 heeft gevolgen voor de doorwerking van het nationale ruimtelijke beleid. Totdat de Wro in werking was getreden was het geldende rijksbeleid vastgelegd in Planologische Kernbeslissingen (PKB's). Sinds 1 juli 2008 zijn deze documenten alleen nog bindend voor het rijk en niet meer voor andere overheden. Het rijk kiest ervoor om het deel van het ruimtelijk beleid dat bedoeld is bindend te zijn voor andere overheden, ook onder de Wro te borgen. Dit kan via een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB).

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de AMvB die het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid vormt over ruimtelijke ordening.

Op 30 december 2011 is de eerste tranche van het Barro in werking getreden. Deze eerste tranche van het Barro bevat een vertaling van het geldende planologische beleid dat bedoeld was om op lokaal niveau, in bestemmingsplannen, te worden verwerkt. De vastgestelde onderdelen van het Barro hebben betrekking op onder meer het kustfundament, de grote rivieren, de Waddenzee, defensie, erfgoederen en het Project Mainportontwikkeling Rotterdam (PMR).

Op 1 oktober 2012 is de tweede tranche van het Barro in werking getreden. Deze tranche vormt een vertaling van nieuw ruimtelijk beleid van het Rijk, dat eerder is vastgelegd in o.a. de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en de MIRT-agenda's. Dit deel van het Barro bevat regels voor onder meer radarverstoringsgebieden, militaire terreinen, reserveringsgebieden voor nieuwe hoofdwegen en spoorlijnen en reserveringsgebieden voor uitbreiding van enkele bestaande hoofdwegen.

Op 1 juli 2014 zijn de wijzigingen van het Barro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Deze wijzigingen hebben betrekking op buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen die van nationaal belang zijn. Tevens is hiermee een aantal verbeteringen aangebracht in het Barro.

Dit bestemmingsplan heeft geen directe betrekking op regels in het Barro, maar staat deze regels ook niet in de weg.

Waterbeleid

De basisprincipes van het nationale beleid, Waterbeheer 21e eeuw (WB21) en het Europese beleid, de Kaderrichtlijn Water (KRW) zijn uitgewerkt in een drietrapsstrategie voor waterkwaliteit en -kwantiteit:

• waterkwantiteit: vasthouden, bergen, afvoeren (afbeelding 3.1);
• waterkwaliteit: schoonhouden, scheiden, zuiveren.

Daarbij geldt als uitgangspunt dat meer ruimte voor water nodig is, niet afgewenteld mag worden in plaats en tijd en geen achteruitgang mag plaatsvinden van de huidige chemische en ecologische waterkwaliteit.

Afbeelding 3.1: Vasthouden (1), Bergen (2), Afvoeren (3)

Het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) is een verdere uitwerking van het WB21 beleid. In het NBW hebben het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen zich als taak gesteld om de wateropgave in beeld te brengen en oplossingsrichtingen uit te werken.

Het NBW-actueel is een actualisatie van het NBB uit 2003. Het NBW-actueel benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het op orde krijgen en houden van het totale watersysteem. Het geeft aan welke instrumenten ingezet worden om de opgave te realiseren, welke taken en verantwoordelijkheden iedere partij daarbij heeft en hoe partijen elkaar in staat willen stellen hun taken uit te voeren. De afspraak is ook dat kan worden vastgehouden aan de wateropgave zoals die volgens het WB21-middenscenario in beeld is gebracht.

De KRW (Kaderrichtlijn Water) is gericht op het bereiken van een goede ecologische waterkwaliteit in alle Europese wateren. De KRW is een Europese richtlijn die voorschrijft dat de waterkwaliteit van de Europese wateren vanaf 2015 aan bepaalde eisen moet voldoen.

In paragraaf 5.8 wordt ingegaan op de omgang met de diverse wateraspecten.

Conclusie Rijksbeleid

Dit bestemmingsplan voldoet, voor zover relevant, aan het Rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Provincie Utrecht (2021)

Op 1 april 2021 is de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht in werking getreden. Ter ondersteuning van de visievorming en de besluitvorming over de Omgevingsvisie en -verordening is een milieueffectrapport (planMER) opgesteld. Deze hebben Gedeputeerde Staten op 10 maart 2021 in definitieve vorm vastgesteld. De provinciale Omgevingsvisie vervangt de provinciale gebiedsdekkende structuurvisies zoals de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, de relevante delen van de natuurvisies, verkeers- en vervoerplannen, strategische gedeelten van provinciale waterplannen en milieubeleidsplannen.

De Omgevingsvisie schetst op hoofdlijnen het ruimtelijk beleid van de provincie Utrecht tot 2050, waarbij rekening wordt gehouden met toekomstige trends en ontwikkelingen. Naar verwachting zal in 2050 het inwoneraantal van de provincie een kwart hoger zijn dan nu. Eén van de redenen hiervan is dat de provincie wordt gezien als een aantrekkelijke omgeving om te wonen, die wordt gekenmerkt door een centrale ligging, een mooi en diverse (bosrijk) buitengebied en prettige steden en dorpen met goede voorzieningen. Het groeiende inwoneraantal zorgt ervoor dat zo'n 165.000 woningen gebouwd moeten worden tot 2040. Dit is een grote opgave, omdat de ruimte voor woningbouw binnen Utrecht niet meegroeit. Hierdoor is efficiënt en multifunctioneel ruimtegebruik van belang. De woningen worden naar verwachting voor een groot deel binnen het bestaand stedelijk gebied via inbreiding en transformatie gerealiseerd. Daarnaast zijn grootschalige woningbouwlocaties nodig. Bij het realiseren van nieuwe woningen moet naast de gehanteerde basisprincipes rekening worden gehouden met thema's zoals klimaatverandering, bereikbaarheid, nabijheid van functies, de energie-infrastructuur, biodiversiteit en het behoud van landschappelijke en cultuurhistorische waarden.

Toepasbaarheid

Bij de ontwikkeling van de WA-Hoeve wordt bijgedragen aan de in de Omgevingsvisie geschetste woningbouwopgave. Daarnaast wordt in grote mate rekening gehouden met de omgevingskwaliteit, zoals de landschappelijke en cultuurhistorische waarde van het gebied.

Omgevingsverordening Provincie Utrecht

De Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is op 10 maart 2021 door Provinciale Staten vastgesteld. Op 1 april 2021 is de Omgevingsverordening, tegelijk met de provinciale Omgevingsvisie, in werking getreden. De Omgevingsverordening stelt normen aan het beschreven beleid uit de Omgevingsvisie.

Landelijk gebied & Kernrandzone

In de Omgevingsverordening is het plangebied aangewezen als landelijk gebied waar uitbreiding van woningbouw en bedrijventerrein onder voorwaarde mogelijk is. Eén van de voorwaarden is dat de woningbouw past in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde programma woningbouw die is opgenomen in Bijlage 18 Wonen en werken van de Omgevingsverordening. Gezien de WA-Hoeve hierin is opgenomen als uitbreidingslocatie is de realisatie van woningbouw in het landelijk gebied mogelijk. Een andere voorwaarde is dat de woningbouw plaatsvindt in aansluiting op het stedelijk gebied. Ook hier wordt aan voldaan door de aansluiting met de kern van Den Dolder. Overige voorwaarden zijn dat de planontwikkeling niet tot extra bodemdaling leidt, dat de woningbouw in samenhang met lokale en regionale groenontwikkeling wordt ontwikkeld, waarbij de omvang van de woningbouw in evenwichtige verhouding staat tot de hoeveelheid te ontwikkelen natuur en recreatie, en dat de realisatie van natuur en recreatie en de duurzame instandhouding daarvan is verzekerd.

Afbeelding 3.2: Landelijk gebied en kernrandzone

De provincie wil de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied behouden en koestert daarom de functies die bijdragen aan behoud van de openheid, kwaliteit en beleefbaarheid van het platteland, zoals landbouw, natuur en bos. Dit betekent het voorkomen van een verdere uitwaaiering van stedelijke functies over het landelijk gebied. De kwaliteit van het landelijk gebied draagt immers bij aan de aantrekkelijkheid en het goede functioneren van de steden. In bijzondere situaties en onder voorwaarden zijn ontwikkelingen van niet aan het landelijk gebied gebonden functies aanvaardbaar. Die situaties hebben veelal betrekking op de herbestemming van bestaande bebouwde erven en op de ontwikkeling van nieuwe kwaliteit. Het gaat daarbij om:

• kernrandzones: waarbij ruimte moet zijn voor stedelijke functies en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit wordt nagestreefd;
• recreatiezones: waar sprake is van een recreatieve opgave die ook door rood-voor-groenconstructies moet kunnen worden gerealiseerd;
• gebieden binnen en direct grenzend aan de groene contour: waar nieuwe natuurgebieden met behulp van alternatieve financieringsmogelijkheden kunnen worden gerealiseerd.

De WA-Hoeve ligt in de kernrandzone. De kernrandzone is het gedeelte van het landelijk gebied dat direct aansluit aan de rode contour, in dit geval de rode contour van Den Dolder. Deze zone is van grote waarde voor de leefbaarheid van de kern Den Dolder als uitloopgebied. De verstedelijking die in een kernrandzone mogelijk wordt gemaakt middels een onderbouwing in het ruimtelijk plan (in onderhavig plan voorafgegaan door de ontwikkelvisie voor de WA-Hoeve) dient ruimtelijk en landschappelijk goed ingepast te worden, zodat deze past bij de kenmerken en verstedelijkingsstructuren van kern en kernrandzone. Naast kwaliteitsverbetering in de kernrandzone zelf, kan de kernrandzone ook ten dienste staan van kwaliteitsverbetering elders in landelijk of stedelijk gebied. In het beeldkwaliteitsplan dat is opgesteld voor de transformatie van de WA-Hoeve is deze kwaliteitsverbetering nader toegelicht. Verder dient tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit worden geborgd en moet de stedelijke ontwikkeling niet leiden tot onevenredige nadelige effecten op omliggende functies. Het voldoen aan deze voorwaarden wordt ruimtelijk onderbouwd in dit bestemmingsplan.

De kernrandzone kent goede verbindingen met de aangrenzende kern. Daarnaast biedt deze zone de mogelijkheid voor ommetjes en een aansluiting op het bovenliggend recreatief routenetwerk. De WA-Hoeve is recreatief aantrekkelijk gelegen, een goede aansluiting op het recreatief routenetwerk is dan ook goed mogelijk. Voor goede verbindingen met de kern Den Dolder worden plannen gemaakt. In paragraaf 5.3 wordt hier nader op ingegaan.

Landschap Utrechtse Heuvelrug

Het gebied valt onder Landschap Utrechtse Heuvelrug. Het behoud van de volgende kernkwaliteiten staat in dit landschap centraal:

• robuuste eenheid;
• reliëfbeleving;
• extreme historische gelaagdheid.

Deze kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van de Utrechtse Heuvelrug verschillende accenten. Een uitgebreidere beschrijving en handvatten voor het omgaan met de kernkwaliteiten is opgenomen in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. Bij de nadere uitwerking zal hiervan gebruik worden gemaakt.

De Utrechtse Heuvelrug manifesteert zich als een landschappelijke eenheid. Deze wordt bepaald door het doorlopende reliëf, wat zich sterk manifesteert ten opzichte van de omliggende vlakkere en meer open landschappen. Het dominante voorkomen van bos geeft de Utrechtse Heuvelrug een bosdeken. Deze heeft een afwisseling in zich met heide, vennen en stuifzand, waardoor de Utrechtse Heuvelrug een centraal robuust element is voor het natuurnetwerk in de provincie Utrecht. De Utrechtse Heuvelrug wordt doorsneden door een historisch bepaald netwerk van wegen. Open plekken op de Utrechtse Heuvelrug zijn aan het bos gerelateerd en niet aan de wegen.

Bij ontwikkelingen in het landschap van de Utrechtse Heuvelrug wordt aandacht gevraagd voor het in stand houden van het reliëf en voor het in stand houden van het samenhangend boscomplex. Vanwege het reliëf en de overige kwaliteiten van de Heuvelrug zijn in dit gebied geen grootschalige ontgrondingen toegestaan. Kleinschalige ontgrondingen voor natuurontwikkeling of recreatieve ontwikkeling zijn wel mogelijk, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de kwaliteiten.

Cultuurhistorische Hoofdstructuur

Vanuit de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) is het plangebied aangewezen als Uitzondering verstedelijkingsverbod Landelijk Gebied. Voor de voorgenomen ontwikkeling betekent dit dat afgeweken kan worden van het verstedelijkingsverbod landelijk gebied, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:

• het betreft een kleinschalige ontwikkeling;
• de ontwikkeling is gericht op het creëren van economische kostendragers ten behoeve van het behoud, herstel of de versterking, of een combinatie hiervan, van de cultuurhistorische waarde van de Historische buitenplaatszone dan wel het militair erfgoed;
• de ontwikkeling wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving.

Het ruimtelijk plan dient een onderbouwing te bevatten van hoe wordt voldaan aan bovenstaande beschreven voorwaarden.

Afbeelding 3.3: Cultuurhistorische Hoofdstructuur

Natuur Netwerk Nederland (NNN)

Het NNN is een robuust, samenhangend netwerk van natuurgebieden en verbindingen daartussen op nationaal niveau. De provincie wil het NNN in Utrecht behouden en verder ontwikkelen. Hiervoor beschermt zij deze gebieden en wil ze 1.506 hectare nieuwe natuurgebieden realiseren. Ze zorgt ervoor dat zich geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen voordoen die een significant negatief effect hebben op de wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN. Dit doet zij via het beschermingsregime 'nee, tenzij'. Als er sprake is van significante aantasting, dan mag de voorgenomen ontwikkeling niet doorgaan, tenzij deze voldoet aan enkele randvoorwaarden. Dit tenzij heeft betrekking op ontwikkelingen met redenen van groot openbaar belang, beperkte wijziging die noodzakelijk is voor instandhouding NNN of een duidelijk aantoonbare meerwaarde met compensatie. Indien één van deze randvoorwaarden aangetoond is, er geen reële alternatieven zijn, en de negatieve effecten zoveel mogelijk beperkt worden, is de ontwikkeling wel mogelijk. De overblijvende effecten moeten dan wel gecompenseerd worden door realisatie van nieuwe natuur elders. De ontwikkeling van de WA-Hoeve is opgenomen in het ontwikkelingsprogramma Hart van de Heuvelrug, waar binnen het kader van de NNN rekening is gehouden met compensatie omdat er een duidelijke aantoonbare waarde ontstaat. Deze compensatie is berekend in relatie tot alle projecten binnen dat ontwikkelingsprogramma. Zie ook paragraaf 5.9 en Bijlage 10.

Afbeelding 3.4: Natuurnetwerk Nederland

Voorheen, onder de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, viel de WA-Hoeve onder het NNN. De Omgevingsvisie heeft reeds voorgesorteerd op de ontwikkeling van de WA-Hoeve door het overgrote deel van de WA-Hoeve voortaan buiten het NNN te laten vallen (zie afbeelding 3.4).

Omdat de WA-Hoeve wordt omringd door het NNN dient het netwerk beschermd te worden tegen eventuele nadelige effecten van de ontwikkeling. De bescherming van het NNN richt zich zowel op actuele als potentiële waarden. De potentiële waarden worden vooral bepaald door abiotische factoren zoals waterhuishouding en bodemopbouw. De kaders die het Rijk stelt voor de bescherming van het NNN (vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening) geven aan, dat de bescherming van potentiële waarden in het NNN alleen aan de orde kan zijn, als de gronden daadwerkelijk (mede) voor natuurdoelen zijn bestemd. Dat betekent, dat de provincie ter plekke van zogenoemde ingesloten functies binnen het NNN alleen de actuele waarden beschermt. Als er echter in het vigerende bestemmingsplan sprake is van een mede- of dubbelbestemming voor natuur of bos dan moet de ontwikkeling voor de bestaande functie getoetst worden aan zowel actuele als potentiële waarden.

Het NNN heeft een belangrijke functie voor de recreatie. De provincie wil die recreatieve functie behouden en waar nodig versterken. Dit mag echter niet leiden tot een toenemende versnippering van het NNN. Voor intensivering van bestaande dag- en verblijfsrecreatieve terreinen geldt ook de regel voor ingesloten functies. De provincie hecht belang aan goede voorzieningen voor recreatief medegebruik van het NNN, zoals wandelen en fietsen, mits passend in een duidelijke zonering in relatie tot het functioneren van het NNN. Recreatieve poorten naar natuurgebieden kunnen op grond van een gebiedsvisie een intensievere inrichting krijgen indien dit opweegt tegen de ecologische winst van een goede recreatieve zonering in het achterliggende natuurgebied.

 

Conclusie Provinciaal beleid

De voorgenomen ontwikkeling past binnen voorgestelde voorwaarden voor afwijking van provinciaal beleid met betrekking tot de kernrandzone en de NNN. De inpassing van het plan is opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder en voldoet aan de provinciale voorwaarden. Ook wordt rekening gehouden met de doelstellingen van het Landschap Utrechtse Heuvelrug. Het plangebied is aangewezen als toekomstige woonlocatie en daarbij wordt conform de afspraken uit het programma Hart van de Heuvelrug de ontwikkeling mogelijk gemaakt (zie paragraaf 3.3).

3.3 Regionaal beleid

Waterschap Vallei en Veluwe

Het waterbeleid van Waterschap Vallei en Veluwe is verwoord in:

• Keur Waterschap Vallei en Veluwe: De keur is een verordening met regels die het waterschap hanteert bij de bescherming van waterkeringen, watergangen (sloten, beken en rivieren) en bijbehorende kunstwerken (gemalen, stuwen). De wetten en regels hebben tot doel de doorstroming van de wateren in Nederland te waarborgen, overstromingen te voorkomen, droogte tegen te gaan en de leefbaarheid in ons land met en rondom het water te kunnen blijven garanderen. Voor sommige werkzaamheden zijn in de keur algemene regels opgesteld. Als aan deze regels wordt voldaan, is geen watervergunning nodig. De werkzaamheden moeten wel bij het waterschap worden gemeld;
• Uitgangspuntennotitie 'Beleidskader bij stedelijke ontwikkelingen', d.d. 4 mei 2017, Waterschap Vallei en Veluwe: In deze notitie wordt per thema (waterveiligheid, voldoende en schoon oppervlaktewater, waterketen) een toelichting gegeven op de belangen vanuit het waterbeheer op de ruimtelijke ordening.
• Blauwe omgevingsvisie (BOVI2050), Waterschap Vallei en Veluwe, www.bovi2050.nl: Omgevingsvisie die voor ruimtelijke plannen is ontwikkeld in de geest van de nieuwe omgevingswet. In deze visie staat een duurzame samenleving centraal waarbij water gezien wordt als ordenend principe.

Voor de afvoer van het hemelwater geldt het uitgangspunt 'hydrologisch neutraal ontwikkelen'. Dit houdt in dat het hemelwater dat op daken en verhardingen valt, niet versneld mag worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Voor dit hemelwater geldt de waterkwantiteitstrits (1. is meest wenselijk; 4. het minst wenselijk):

• Hergebruik van hemelwater;
• Vasthouden / infiltreren;
• Bergen;
• Afvoeren naar oppervlaktewater.

De waterhuishoudkundige situatie mag in principe niet verslechteren door uitbreiding van verhard oppervlak. Waterschap Vallei en Veluwe is voorstander van het in de bodem brengen van hemelwater, mits dit niet tot overlast leidt. Hemelwater dat door de aanleg van extra verharding niet kan infiltreren en versneld tot afvoer komt, dient binnen het plangebied te worden vastgehouden.

De mogelijkheden voor het vasthouden van hemelwater zijn niet onbegrensd en het waterschap stelt daarom dat het hemelwater conform een neerslaggebeurtenis die eens in de 100 jaar voorkomt in het plangebied vastgehouden moet worden.

Relatie met plan

Daar waar het water het plangebied verlaat, zal worden getoetst aan de landelijke afvoernorm. Voor het landelijk gebied, waar dit plangebied onderdeel vanuit maakt, geldt een afvoernorm van 0,2 liter per seconde per hectare (l/s/ha) en bij een T=100 situatie 0,4 l/s/ha.

Verder is het plangebied conform de BOVI2050-visie aangeduid als een gebied waar behoud en versterken van bescherming grondwateraanvulling en grondwaterbuffering van stedelijk hemelwater en grondwater voorop staan.

Vanuit waterschap Vallei en Veluwe gelden uitgangspunten voor grond- en oppervlaktewaterpeilen en berging van oppervlaktewater. In paragraaf 5.8 wordt nader ingegaan op de Watertoets. In deze paragraaf wordt aangetoond dat voldaan wordt aan alle eisen en uitgangspunten die het waterschap Vallei en Veluwe stelt aan nieuwe ontwikkelingen.

Hart van de Heuvelrug

In 2004 is de samenwerking gestart tussen 17 verschillende partijen (o.a. Stichting Het Utrechts Landschap, Provincie Utrecht en gemeente Zeist) om verschillende projecten uit te voeren op de Utrechtse Heuvelrug om de natuur te versterken. Het doel hiervan is om zo groot mogelijk aaneengesloten natuurgebieden te realiseren. Onder meer door de doorsnijding van de A27 en A28 en de aanwezigheid van (voormalige) defensieterreinen en de verschillende zorginstellingen liggen de natuurgebieden versnipperd. Stichting Het Utrechts Landschap, één van de grootste

grondbezitters in het Heuvelruggebied, voorziet in een forse natuurontwikkeling door het uitruilen van rood tegen groen en omgekeerd. Bijvoorbeeld door bepaalde zorgcomplexen en defensieterreinen in de regio te saneren, groene verbindingszones te creëren en daarmee de natuurgebieden tussen de verschillende gemeenten met elkaar te verbinden. Door deze projecten in samenhang uit te voeren ontstaan voordelen om grootschalige verbeteringen toe te passen aan de Utrechtse Heuvelrug. Op deze manier kunnen natuurcompensatieverplichtingen in een groter kader worden geplaatst en is de financiering van natuurontwikkelingsprojecten gekoppeld aan de projecten die geld opleveren (o.a. door woningbouw).

In onderstaande kaart (afbeelding 3.5) is te zien waar deze projecten liggen. De WA-Hoeve is er daar één van. Om tot de ontwikkeling te komen heeft de gemeente in 2017 de eerder genoemde ontwikkelvisie opgesteld en heeft Altrecht als grondeigenaar inmiddels een deel van de gronden verkocht aan ontwikkelaar BPD, die met onderhavig plan de WA-Hoeve tot (her)ontwikkeling brengt.

Afbeelding 3.5: Projecten Hart van de Heuvelrug

Relatie met plan

Altrecht is één van de zorgorganisatie die participeert in Hart van de Heuvelrug. Altrecht bouwt haar zorg in de komende jaren af. De locatie Willem Arnstz Hoeve biedt daarna mogelijkheden voor een mix van wonen, werken, zorg en recreëren te midden van natuur. 

In 2013 zijn de ambities en afspraken bijgesteld, met dezelfde ambitie voor het gebied Hart van de Heuvelrug, toch de kosten beperken en de opbrengsten te optimaliseren. Voor deze opgave hebben de samenwerkende partners nadere afspraken gemaakt.

In 2015 is er vervolgens een nieuwe Samenwerkingsovereenkomst Hart van de Heuvelrug (SOK) van kracht geworden. Deze overeenkomst voor het Programma is opgesteld door de provincie samen met de gemeenten Soest en Zeist en is in juni 2015 ondertekend door de partijen. Eén van de gemaakte afspraken is dat de gemeente Zeist een gebiedsvisie (zie hiervoor paragraaf 3.4 ) opstelt voor het hele gebied.

Ook voor Altrecht zijn hierin afspraken gemaakt. In het Programma Hart van de Heuvelrug maakt de rood-groen balans het mogelijk rode en groene functies op locaties te realiseren en met elkaar te verevenen. De rood-groen balans is door het programmabureau aangepast aan de situatie waarin de zorginstelling op de huidige locatie blijft. Daarmee is een aanpassing doorgevoerd ten opzichte van de oorspronkelijke ambitie. De herijking betreft het programma voor de projecten 'Dennendal' en 'Den Dolder'.

In het programma Hart van de Heuvelrug is de WA-Hoeve in zijn geheel beschouwd; Historische Middenas, Noordelijk ontwikkelveld, Zorgkern en Zuidelijk ontwikkelveld, waar nu 20,8 hectare rood gerealiseerd is, waarvan 8,1 hectare in de Historische Middenas. Op basis van het programma Hart van de Heuvelrug mag hier 3,3 hectare aan toe worden gevoegd. In totaal mag er op de WA-Hoeve 24,1 hectare rood bestemd worden. De oppervlakte van de ontwikkelgebieden WA-Hoeve bedraagt 22,02 hectare en blijft hier dus ruim binnen. De oppervlakte van de Historische Middenas bedraagt in de toekomstige situatie 6,55 hectare.

Onder rood wordt verstaan alles wat niet groen bestemd is (of volgens het bestemmingsplan) dus water, infra en bouwwerken, inclusief tuinen, zijn rood.

De rood-groenbalans is een rekenkundige benadering die uitgaat van het bestemmingsplan ten tijde van het maken van de samenwerkingsafspraken voor Hart van de Heuvelrug ongeveer tien jaar geleden. Dit is dus een ander uitgangspunt dan het feitelijk gebruik.

In tabel 3.1 wordt inzicht gegeven in feitelijk gebruik en de afspraken in het kader van het programma Hart van de Heuvelrug.

Afbeelding 3.6: Feitelijk rood gebruik

Tabel 3.1 feitelijk gebruik en afspraken Hart van de Heuvelrug

Deelgebied	Feitelijk gebruik	Toe te voegen rode oppervlakte	Maximale rode oppervlakte
WA-Hoeve	20,8 hectare	3,3 hectare	24,1 hectare

Begrenzing Natuurnetwerk Nederland

De WA-Hoeve ligt ingeklemd in het Natuurnetwerk Nederland (NNN). In het kader van de Hart van de Heuvelrug is het van belang te weten hoe hoe hier mee omgegaan wordt. Binnen de Historische Middenas vallen diverse kleine terreindelen binnen de huidige begrenzing van het NNN. De daadwerkelijke aantasting van het NNN en eventuele maatregelen worden behandeld in paragraaf 5.9.

Utrecht Nabij

Rijk, provincie Utrecht en gemeenten in de regio Utrecht hebben gezamenlijk de visie Utrecht Nabij opgesteld. In de visie staat hoe de regio Utrecht de groei met 104.000 tot 125.000 nieuwe woningen en de opvang van ruim 80.000 nieuwe banen in de komende twee decennia opvangt en bereikbaar blijft.

Relatie met plan

Op de OV-corridors van de regio Utrecht liggen zeven gemeenten met een grote potentie voor binnenstedelijke verdichting in combinatie met opwaardering van het openbaar vervoer, de zogeheten Regiopoorten. Hiertoe behoort ook het noordelijk gedeelte van de gemeente Zeist, waartoe Den Dolder behoort. Den Dolder is een zogenaamde Groene Poort; een OV-knooppunt nabij waardevolle landschappen. Met de visie wordt ervoor gekozen juist ook woningen en werkplekken te bouwen in de nabijheid van OV-corridors. De WA-Hoeve is één van de locaties in Den Dolder om woningbouw en werkplekken te realiseren en tevens te dienen als overgangszone naar het groene landschap.

Conclusie Regionaal beleid

Voorgenomen plan is niet in strijd met regionaal beleid en zal voldoen aan de voorwaarden die in regionaal beleid zijn opgenomen.

3.4 Gemeentelijk beleid

Propositie van Zeist

Op 6 oktober 2020 heeft de gemeenteraad van Zeist ingestemd met de 'Propositie van Zeist'. Met de propositie wordt aangegeven hoe de gemeente de toekomst en de doelen ziet. Het is een uitnodigend perspectief. De Propositie geeft de ambities en de richting aan wáár en hóé Zeist belangrijke maatschappelijke opgaven een plek kan geven. Zoals bijvoorbeeld de realisatie van voldoende betaalbare woningen. De Propositie van Zeist vormt het startpunt voor verdere verkenning en gesprekken met de samenleving over de goede oplossingen voor de toekomst.

In de Propositie worden zes waarden onderscheiden die Zeist uniek maken. De opgaven staan beschreven als ontwikkelkansen en geven een idee naar welke oplossingen de gemeente zoekt: woningbouw, mobiliteit, natuur en biodiversiteit, duurzaamheid en andere opgaven. Ten slotte formuleert de Propositie negen onderzoeksrichtingen. Dit zijn plekken waar en manieren waarop nieuwe ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Deze moeten nog verder worden uitgewerkt.

De ontwikkeling van de WA-Hoeve overeenkomstig de Gebiedsvisie maakt als project onderdeel uit van de Propositie.

Structuurvisie gemeente Zeist 2020

Op 1 maart 2011 heeft de gemeenteraad van Zeist de Structuurvisie gemeente Zeist 2020 vastgesteld. In deze visie wordt verder ingezet op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. In dit ontwikkelperspectief zijn vier kernwaarden benoemd: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en de kwaliteit van de vijf kernen (Zeist, Den Dolder, Bosch en Duin, Huis ter Heide en Austerlitz) met een eigen identiteit. In de structuurvisie zijn deze kernwaarden vervat in tien keuzes, die een beeld geven van het toekomstig wonen, werken, sporten, zorgen, uitgaan en recreëren. De keuzes

dragen zorg voor een duurzaam en zorgzaam Zeist waar groen en cultuurhistorie een prominente rol

spelen en waar kwaliteit altijd centraal staat. De keuzes zijn:

1. Groen versterken

2. Verleden zichtbaar maken

3. Ervaren en gebruiken

4. Kracht van buurten, wijken en kernen

5. Leefomgeving en milieu: zone A28, onderzoek overkapping

6. Beter bereikbaar

7. Bouwen en wonen: maatwerk en kwaliteit voorop

8. Centrum aantrekkelijk

9. Economisch gezond en duurzaam

10. Van visie naar uitvoering.

Onderstaande kaart is de opgestelde structuurvisiekaart, waar de 10 keuzes in zijn verwerkt. De gemeente Zeist wil de kernwaarde cultuurhistorie breed benutten, door dit zichtbaar en beleefbaar te maken in alle kernen, van middeleeuwse overblijfselen tot en met industrieel, militair en religieus erfgoed. Het grondgebied van Zeist is een toeristisch en recreatief aantrekkelijk gebied. De aantrekkelijkheid van (de omgeving van) het Slot en de Stichtse Lustwarande speelt daarbij een

belangrijke rol. Zeist zet ook in op recreatie die is gekoppeld aan groen en cultuurhistorie. Daarbij moet er wel op gelet worden dat de Ecologische Hoofdstructuur niet verzwakt. Kwaliteit staat bij wonen voorop, niet het aantal woningen. Kwaliteit wordt ontleend aan de kernwaarden: natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en zorgzaamheid, en identiteit van de kernen. Bij nieuwbouw of transformatie zijn ruimtelijke kwaliteitscriteria en maatwerk het belangrijkst. Uitruil van rood en groen is daarbij een optie, als het de woningproblematiek helpt oplossen en de kwaliteit van natuur

en landschap versterkt. Kwaliteit is ook het zorgen voor de woonbehoefte van alle inwoners. Het creëren van ruimte voor senioren, voor starters en voor middeninkomens is daarbij van groot belang. Aan projecten die al lopen in het kader van Hart van de Heuvelrug wordt niet getornd.

Afbeelding 3.7: Structuurvisie gemeente Zeist 2020

Relatie met plan

Voor het plangebied (globaal weergegeven met zwarte omkadering) geldt een bebouwing in groene setting. Verder wijst de structuurvisie op het zichtbaar maken van cultuurhistorisch erfgoed en blijft er gewerkt worden aan de projecten in het kader van Hart van de Heuvelrug, waaronder de WA-Hoeve. Met de transformatie van de WA-Hoeve wordt verder uitvoering gegeven aan de Structuurvisie gemeente Zeist 2020.

Groenstructuurplan

In het groenstructuurplan ‘Groen (voor) Zeist’ (mei 2011) is het beleid voor het openbaar groen binnen de bebouwde kom van de kernen van Zeist opgenomen. Het is een kader voor beheer en onderhoud van het groen en het levert input vanuit het groen bij ruimtelijke of andere ontwikkelingen. Het is één van de toetsingskaders bij afwegingen tussen verschillende belangen. Daarbij zet de gemeente in op het veiligstellen, koesteren en versterken van het groene karakter van Zeist, dat bestaat uit een rijkdom van samenstellende, kenmerkende groene structuren. Onderstaande afbeelding is een uitsnede van de groenstructuurkaart.

Afbeelding 3.8: Groenstructuurplan Groen (voor) Zeist

Relatie met plan

Op bovenstaande afbeelding is te zien dat het plangebied (met zwarte stippellijn omkaderd) een cultuurhistorisch lanenpatroon heeft. Dit komt terug in paragraaf 5.10 en zal in het bestemmingsplan geborgd worden middels de dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie met een beschermend regime. Daarnaast is hier in het beeldkwaliteitsplan aandacht aangeschonken.

Gemeentelijk verkeer- en vervoerplan

Op 9 juli 2013 heeft de gemeenteraad het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan 2014-2023 (GVVP) vastgesteld. Dit is het strategisch beleidskader op het gebied van mobiliteit, verkeer en vervoer. De gemeenteraad heeft aan het GVVP kaders meegegeven op rijks-, regionaal- en lokaal niveau. Binnen deze kaders kunnen vanuit de samenleving ideeën worden aangedragen. Vrijheid om zaken te ontwikkelen bestaat vooral op het gebied van de wegencategorisering, duurzaamheid en fietsverkeer.

Duurzaamheid speelt in alle onderdelen een grote rol. De ‘ladder van Verdaas’ is richtinggevend geweest voor de vormgeving van het GVVP, OV en fietsverkeer worden gestimuleerd. De Ladder van Verdaas is een verwijzing naar zeven aspecten die van invloed zijn op het verkeer- en vervoerssysteem. Dit zijn: ruimtelijke ordening, prijsbeleid, openbaar vervoer, mobiliteitsmanagement, benutting, aanpassing aan de bestaande infrastructuur, nieuwe infrastructuur. Duurzaam verkeer wordt gestimuleerd (elektrische laadpunten, verduurzamen gemeentelijk wagenpark, verlengen convenant slim werken slim reizen).

Daarnaast speelt bereikbaarheid een belangrijke rol, vooral voor wat betreft stimulering van een goede doorstroming door een betere benutting van het wegennet. De auto wordt zeker niet weggepest: er is sprake van een win-win-win situatie met OV en fietsverkeer. Ook (verkeers)veiligheid is een pijler van het GVVP: aandacht is er voor een goede oversteekbaarheid voor met name voetgangers. Waar mogelijk worden parallellen gelegd met andere projecten die gelijktijdig worden ontwikkeld. Gedacht kan hierbij worden aan het Centrumplan, de evaluatie van het Fietsactieplan en de luchtnota.

Relatie met plan

Het plangebied wordt ontsloten op de N238 (Nieuwe Dolderseweg) via de Vijverhof. In een later stadium zal, bij de herontwikkeling van het noordelijk en zuidelijk ontwikkelveld, een tweede aansluiting gerealiseerd worden op de N238, ter hoogte van de Dolderseweg. Hiermee is de ontsluiting van het verkeer voldoende geregeld. Voor wat betreft veiligheid wordt aan de noordkant bij de entree van het gebied een parkeergaard ingericht, waar het bezoekend verkeer gaat parkeren, om zo het autoverkeer zoveel mogelijk geconcentreerd en vooraan bij de entree van het gebied te laten parkeren. De aanwezige langzaamverkeersbrug (Willem Coxlaan) zal als langzaamverkeersontsluiting dienen van en naar het plangebied, naast een volwaardige, nieuwe langzaamverkeersverbinding ter hoogte van de Pleineslaan.

Woonvisie Zeist

De gemeenteraad van Zeist heeft in april 2016 de 'Woonvisie Zeist, tussen flexibiliteit en zekerheid' vastgesteld. De doelstelling van de woonvisie is om te komen tot een woningaanbod waarin alle woonvormen beschikbaar zijn, dus ook woningen voor starters en studenten, ouderen etc. De woonvisie is opgesteld als afspiegeling van de behoeften die er zijn in de samenleving. Inmiddels is op 19 januari 2021 de nieuwe woonvisie 2021-2025 vastgesteld door de gemeente Zeist.

 

Relatie met plan

Er worden nieuwe woningen gebouwd die verweven worden in het krachtige landschap. De monumentale zorgpanden in de Historische middenas transformeren naar eigentijdse woonvormen en bieden ook ruimte aan nieuwe sociale, maatschappelijke en commerciële functies die de as betekenis en levendigheid geven. In de gebiedsvisie WA-Hoeve heeft de gemeente Zeist vastgelegd dat de Woonvisie niet van toepassing is op het gebied Historische Middenas.

Waterplan Zeist

Gemeenten hebben de wettelijke taak om het afvalwater en hemelwater in te zamelen en te transporteren op basis van de Wet Milieubeheer. Deze zorgplichten en de nadere invulling daarvan voor de lokale situatie zijn opgenomen in het vGRP 2016 – 2021 van de gemeente Zeist.

In het vGRP is opgenomen dat de zorgplicht voor het (stedelijk) afvalwater volledig bij de gemeente ligt. De gemeente heeft een resultaatsverplichting om het geproduceerde afvalwater in te zamelen en af te voeren naar een overnamepunt. De ontvangst en zuivering van het door de gemeente ingezamelde (stedelijke) afvalwater vanaf het overnamepunt is de taak van het waterschap.

Voor wat betreft de afvoer van het hemelwater is de perceeleigenaar primair verantwoordelijk voor het verwerken van het afstromende hemelwater op eigen terrein. Als van de perceeleigenaar redelijkerwijs niet kan worden vereist dat het hemelwater op of in de bodem of in het oppervlaktewater wordt gebracht zal de gemeente zorgen voor een geschikte voorziening voor de afvoer van het hemelwater, mits dat op een doelmatige manier kan. Bij nieuwbouw is de initiatiefnemer (projectontwikkelaar, particulier of gemeente) dus verantwoordelijk voor het gescheiden verwerken van hemelwater en het hydrologisch neutraal houden van de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling.

In lijn met de voorkeursvolgorde voor verwerking van hemelwater streeft de gemeente bij nieuwbouw naar een volledig gescheiden inzameling en verwerking van afval- en hemelwater, zolang de lokale situatie dit toelaat.

• Zoveel mogelijk verwerken hemelwater op eigen terrein;
• Overtollig hemelwater gescheiden aanleveren van het vuilwater;
• Hemelwater waar mogelijk terugbrengen

• a. in de bodem
• b. in het watersysteem óf
• c. in de riolering.

Relatie met plan

Met betrekking tot de afvoer en berging van hemelwater op het watersysteem zullen de eisen en randvoorwaarden van waterschap Vallei en Veluwe gevolgd dienen te worden. Deze zijn genoemd in paragraaf 3.3.

De gemeente Zeist heeft met de inititiatiefnemer afgesproken dat zoveel mogelijk hemelwater verwerkt wordt op eigen perceel. Voor nieuwbouw is afgesproken dat de eerste 35,7 milimeter van een regenbui, vallend op het verhard oppervlak op het perceel, op eigen terrein zelf geborgen of verwerkt dient te worden.

Voor wat betreft de verantwoordelijkheden met betrekking tot het grondwater:

• Perceeleigenaar is primair verantwoordelijk voor tegen gaan van grondwaterlast op eigen terrein. Dit geldt ook voor funderingsproblemen.
• De eigenaar moet zorgen dat voldaan wordt aan de bouwkundige regelgeving, o.a. zodat ondergrondse gebruiksruimtes van panden, zoals een kelder of een souterrain, volgens de bouwregelgeving vochtdicht zijn.

Gebiedsvisie WA-Hoeve

Eind januari 2017 is de gebiedsvisie voor de WA-Hoeve vastgesteld door de gemeenteraad van Zeist. Aanleiding hiervoor is de voorgenomen verhuizing van Altrecht (psychiatrische gezondheidszorg), waarbij ze de WA-Hoeve in Den Dolder mogelijk gaat verlaten. Het einddoel van de vastgestelde visie is een transformatie van het gehele gebied WA-Hoeve naar een levendig gebied waarbij een mix van wonen, werken en verblijven door verschillende soorten woningen, bewoners en ondernemers één van de uitgangspunten is.

Relatie met plan

Dit bestemmingsplan maakt de invulling van de gebiedsvisie voor het deelgebied Historische Middenas mogelijk.

Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder

Ten behoeve van de ontwikkeling van de WA-Hoeve is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In het beeldkwaliteitsplan is de uitstraling van de toekomstige WA-Hoeve weergegeven. Het betreft hier de sfeer, bouwstijl en stedenbouwkundige en landschappelijke inrichting van het gebied en de bebouwing. Het behoud van monumentale gebouwen en de cultuurhistorisch waardevolle structuren is het uitgangspunt van het beeldkwaliteitsplan.

Relatie met plan

Het beeldkwaliteitsplan is vertaald in dit bestemmingsplan. Bouw- en aanlegactiviteiten dienen in overeenstemming te zijn met het beeldkwaliteitsplan. Derhalve dient bij de aanvraag van een omgevingsvergunning getoetst te worden aan dit beeldkwaliteitsplan. Daarnaast geldt het beeldkwaliteitsplan ook als inspiratiebron.

Het beeldkwaliteitsplan als vastgesteld in 2022 is bijgevoegd als Bijlage 2 bij deze toelichting. Het beeldkwaliteitsplan kan gedurende de looptijd van het bestemmingsplan gewijzigd worden vastgesteld door de gemeenteraad. Het beeldkwaliteitsplan kan gewijzigd worden op basis van bijvoorbeeld voortschrijdend inzicht op het gebied van energietransitie en verduurzaming of om nieuwe elementen in het plan beter te beschermen/te benadrukken. Wijziging van het beeldkwaliteitsplan dient plaatsvinden binnen de kaders van dit bestemmingsplan.

Het bij dit bestemmingsplan opgenomen beeldkwaliteitsplan vormt een toetsingskader tot het moment dat een nieuw beeldkwaliteitsplan wordt vastgesteld. Derhalve is in de planregels opgenomen dat bouw- en aanlegactiviteiten worden getoetst aan het beeldkwaliteitsplan zoals deze geldt op het moment van aanvragen van de vergunning.

Kwaliteitsteam

Aan de hand van het beeldkwaliteitsplan toetst een onafhankelijk kwaliteitsteam ontwerpen voor nieuwbouw en transformatieplannen voor bestaande plannen. Het kwaliteitsteam bestaat uit specialisten op het gebied van cultuurhistorie, milieu, leefbaarheid, landschap, stedenbouw en welstand die motiveert, bijstuurt en toetst. Zij heeft tot taak de kwaliteit van de bebouwde, buiten- en openbare ruimte te bewaken. Het gaat zowel om op te richten of te transformeren bebouwing (hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken) als om zaken als erfafscheidingen, de inrichting en materialisering van de openbare- en buitenruimte, parkeeroplossingen, geluidwerende voorzieningen, eventuele terrassen e.d.

Conclusie gemeentelijk beleid

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

Hierna volgt een indicatieve beschrijving van het planvoornemen voor de HMA. In het Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder is de inrichting van het plan ook nader uitgewerkt. De flexibiliteit van dit bestemmingsplan stelt de kaders om de HMA in de komende jaren te ontwikkelen, mede op basis van voortschrijdend inzicht.

Met het plan is aandacht verschaft aan duurzaamheid. Voor alle nieuw te realiseren woningen geldt als eis dat ze worden gerealiseerd met nul-op-de-meter (energieneutraal).

4.1 Doelstellingen en uitgangspunten

Afbeelding 4.1: Bestaande panden Historische Middenas

(1. Directiegebouw, 2. Gehoorzaal, 3. Bedrijfsgebouw, 4. Linnengebouw / Bakkerij, 5. Ketelhuis, 6. Carré, 7. De Wingerd, 8. Theehuis, 9. Oud Wier, 10. 't Heuveltje, 11. Mortuarium, 12. Spinoza, 13. Sylvia Borin, 14. Rijwielbergplaats, 15. Jeltje)

Eén van de uitgangspunten van de transformatie van de historische middenas in de WA-Hoeve is het creëren van een omgeving met gemixte functies, zoals wonen, werken, maatschappelijke functies en horeca, waarbij aandacht is voor rust en groen. Binnen deze realisatie zal voor de bestaande cultuurhistorische monumenten een nieuwe functie gevonden moeten worden, waarbij in bijna alle gevallen restauratie en/of renovatie noodzakelijk is. Per gebouw moet individueel worden afgewogen hoe de transformatie plaats moet vinden. Mogelijkerwijs krijgen de gebouwen Spinoza, Carré, Ketelhuis en Oud Wier een woonfunctie, en de gebouwen De Wingerd, Linnengebouw, Bedrijfsgebouw, Theehuis en Directiegebouw een mix van functies, zoals wonen, zorg, ruimten voor bijeenkomsten en maatschappelijke doeleinden. In het Heuveltje en het Theehuis zal mogelijk horeca de nieuwe functie worden.

In de noordelijke rand wordt een beperkt aantal twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen gerealiseerd. Daarnaast worden er twee twee-onder-een-kapwoningen gebouwd in het zuidoostelijke deel van het plangebied. De straks gerenoveerde monumenten blijven door deze opstelling de sfeer van het gebied bepalen. De toekomstige ruimtelijke opzet van de HMA is weergegeven in onderstaande plankaart (afbeelding 4.2).

Afbeelding 4.2: Planvoornemen HMA

Voor de transformatie zal een aantal van de bestaande panden gesloopt worden en kan bij een aantal monumentale panden sprake van gedeeltelijke sloop, waarbij de monumenten in ere hersteld worden door aanbouwen die oorspronkelijk niet bij het gebouw horen, te verwijderen. Het betreft de sloop van (gedeelten van) de volgende 10 gebouwen (voor nummering zie afbeelding 4.1):

• 13. Sylvia Borin (geheel gesloopt)
• Centrale keuken (pand westelijk van 10. 't Heuveltje) (geheel gesloopt)
• 4. Linnengebouw / Bakkerij (gedeeltelijke sloop; niet monumentale delen)
• 15. Jeltje (geheel gesloopt)
• 3. Bedrijfsgebouw (gedeeltelijke sloop; niet monumentale delen)
• Sociaal Cultureel Centrum, achter het Theehuis (8) (geheel gesloopt)
• 2. Gehoorzaal (gedeeltelijke sloop; niet monumentale delen)
• 1. Directiegebouw (gedeeltelijke sloop; niet monumentale delen)
• 9. Oud Wier (gedeeltelijk gesloopt; niet monumentale delen)

4.2 Ontwikkelingen

Wonen en werken

De monumenten bepalen de sfeer, ook in het nieuwe plan. De straks gerenoveerde cultuurhistorische

panden komen het best tot hun recht als de nieuwbouw langs de randen (aan de noordkant) een ondergeschikte positie inneemt. Zowel in architectuur als in de positie ten opzichte van deze panden. Voor de nieuwbouw is de voorkeur deze in een ‘setback’ te plaatsen, op gepaste afstand van de

monumenten die in glorie zullen herrijzen. Ongewenste uitbouwen aan de historische middenas worden voorkomen door bijbehorende bouwwerken aan de voorzijde van de woningen niet toe te staan. Met een hoogte van maximaal twee verdiepingen, een vlak dak en architectuur die eenheid, eenvoud en rust uitstraalt krijgt de nieuwbouw een ondergeschikte positie aan de glorieuze monumenten. Op de plek van de Sylvia Borin schuur worden mogelijk twee luxe schuurwoningen ingepast. Bij een deel van de woningen die in de bestaande panden komen wordt de combinatie opgezocht met werken (werkruimtes, ateliers, etc.).

In de HMA komen naar alle waarschijnlijkheid circa 70 tot 75 woningen. Het voorgenomen plan is om circa 60 woningen te verdelen over een aantal van de bestaande gebouwen en er twaalf te realiseren in de vorm van nieuwbouw op vrije kavels. En er is plek voor circa 2.000 m² aan bedrijfsgebouw zoals kantoor/werkruimte/atelier.

Horeca

Omdat de HMA een levendig gebied dient te worden, met een mix van functies, is horeca een welkome functie.

Sociaal-maatschappelijk

De zorgfunctie zal in het gebied terugkomen, daar een aantal gebouwen zich zeer goed leent voor hoogwaardige appartementen waar cure & care een belangrijke rol kan spelen, misschien

zelfs (met) een medische zorgkliniek.

Verkeer

Er komen twee hoofdontsluitingen op de N238. Dit zijn de bestaande ontsluiting Vijverhof bij de historische as en de nieuw te realiseren oversteek Pleineslaan/Distelvlinder ten behoeve van de zuidelijke ontwikkelvelden (apart bestemmingsplan). Het is niet mogelijk om de bestaande

wegen in twee richtingen om te zetten zonder een aanzienlijk verlies van monumentale bomen. Daarom

ligt en blijft er een eenrichtingverkeerstelsel in het gebied met een toegevoegde ‘doorsteek’ in de ontwikkelvelden, die omrijden aanzienlijk beperkt, wat duurzamer, veiliger en aangenamer is. De HMA zal wat verkeer betreft ontsluiten op de bestaande ontsluiting Vijverhof. Voor de sociaal maatschappelijke, de commerciële voorzieningen (o.a. horeca, kantoor) en het woonprogramma

in de historische as moet volgens het parkeerbeleid een behoorlijk aantal parkeerplekken worden

gerealiseerd (zie paragraaf 5.3). Het ‘blik op straat’ (auto’s) wordt tot een minimum gereduceerd en de ‘blik op groen’ wordt gemaximaliseerd. Hiervoor is achter het historische en voormalige Theehuisje een groene ‘parkeergaard’ voorzien (in principe enkellaags op verdiept maaiveld tussen de bomen en met gebruik van natuurlijke elementen). Het parkeren wordt zoveel mogelijk daar naartoe geleid, zodat de velden tussen de historische gebouwen vrij van blik worden gehouden.

Opties voor autodelen worden in een mobiliteitsplan uitgewerkt. De vrijstaande woningen en de twee-onder-één-kapwoningen geven de minste effectieve parkeerdruk omdat daar op eigen terrein en in groene parkeerkoffers, zoveel mogelijk aan het oog onttrokken, het parkeren wordt opgelost.

Groen en openbare ruimte

De buitenruimte staat geheel in het teken van het landschap, het aansluiten bij de bestaande sfeer en het realiseren van een zo duurzaam mogelijke inrichting. Vanuit ecologisch perspectief wordt er

uitsluitend inheemse beplanting toegepast. Erfscheidingen bestaan bijvoorbeeld uit een mix van groene en rode hulst of uit gestapelde stammetjes van kaphout. Gezien de landschappelijke en ecologische context wordt dimbare vleermuis vriendelijke ledverlichting voorgesteld. Zo is veilig en ecologisch verantwoord verlichten op maat mogelijk. De totale beeldkwaliteit is vervat in het Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder.

4.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Beleidskader

Besluit ruimtelijke ordening

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen heeft het Rijk een 'ladder' voor duurzame verstedelijking in het leven geroepen (gebaseerd op de 'SER-ladder'). Deze ladder is als motiveringseis voor stedelijke ontwikkelingen, opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met het doorlopen van de 2 treden van de ladder wordt stilgestaan bij het nut en de noodzaak van het nieuwe project en het eventuele ruimtebeslag dat daarmee gepaard gaat.

De definitie voor een stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1, lid 1, Bro) luidt als volgt: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

De definitie van bestaand stedelijk gebied (artikel 1.1.1., lid 1, Bro) luidt als volgt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

Resultaten

Het plangebied betreft bestaand stedelijk gebied. Na vertrek van Altrecht van de WA-Hoeve blijft een terrein over, dat geschikt is voor binnenstedelijke herontwikkeling.

Op de WA-Hoeve worden met name woningen gebouwd. Binnen de gemeente Zeist is behoefte aan een passend woningaanbod. De woningmarkt is krap, scheiding van wonen en zorg legt druk op de reguliere woningvoorraad en er dient rekening gehouden te worden met duurzaamheidsambities. Woningzoekenden hebben het moeilijk om een plek te vinden in Zeist. Door de gestegen woningprijzen als gevolg van schaarste staat de betaalbaarheid van woningen onder druk.

Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van twaalf vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen en in totaal 59 appartementen (in combinatie met werken) in bestaande bebouwing.

Conclusie

Ontwikkeling van de WA-Hoeve draagt bij aan de woningbehoefte van de gemeente Zeist. Daarnaast draagt deze herstructurering en inbreiding bij aan het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden van het gebied, zonder dat daarmee de landschappelijke en ecologische waarden van het gebied aangetast worden. Daarmee is dit bestemmingsplan uitvoerbaar bezien de ladder voor duurzame verstedelijking.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

In navolgende paragrafen wordt nader ingegaan op de diverse omgevingsaspecten. Voor een aantal van deze omgevingsaspecten zijn onderzoeken uitgevoerd. Omdat gelijktijdig aan de ontwikkeling van de Historische Middenas ook het zogenaamde Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld ontwikkeld wordt, wordt in diverse onderzoeken ingegaan op zowel de Historische Middenas als op het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld. Voor het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld wordt separaat een bestemmingsplan opgesteld.

5.1 Algemene beoordeling milieueffecten (m.e.r.)

Wettelijk kader

Op grond van hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is het noodzakelijk om ten behoeve van een bestemmingsplan dat kaderstellend is voor, of een besluit neemt over, projecten met grote milieugevolgen een milieueffectrapportage te doorlopen (gesloten spoor). Onderdeel C van de bijlage Besluit m.e.r. (de 'C-lijst') geeft de aard en omvang van dergelijke projecten. Van andere projecten moet het bevoegd gezag beoordelen of deze projecten belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen hebben (m.e.r.-beoordeling). Deze projecten staan in onderdeel D van de bijlage Besluit m.e.r. (de 'D-lijst'). Hierbij geldt sinds de aanpassing van het Besluit m.e.r. per 1 april 2011 de omvang als richtwaarde en niet als absolute drempelwaarde. Daarom is altijd een toets noodzakelijk of sprake is van een project met grote milieugevolgen zodra een project één of meer van de beschreven activiteiten in Onderdeel D bevat, ongeacht de omvang van deze activiteiten. Deze toets, de zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling, dient plaats te vinden aan de hand van de criteria van Bijlage III, van de EU-richtlijn m.e.r. De hoofdcriteria waaraan moet worden getoetst zijn: kenmerken van de projecten, plaats van de projecten en kenmerken van het potentiële effect. Het mag duidelijk zijn dat wanneer een project ruim beneden de omvang uit de bijlage van het Besluit m.e.r. blijft, deze beoordeling beknopt kan zijn. Als blijkt dat aanzienlijke nadelige milieugevolgen niet zijn uit te sluiten, is alsnog een volledige m.e.r.-beoordeling of m.e.r.-procedure nodig.

In afbeelding 5.1 zijn bovenstaande regels schematisch weergegeven:

Afbeelding 5.1: Schematische weergave m.e.r.-(beoordelings)plicht

Op basis van artikel 7.6 van de Wet milieubeheer kunnen Provinciale Staten als aanvulling op de 'C-lijst' uit het Besluit m.e.r. in de provinciale milieuverordening (of provinciale omgevingsverordening) extra activiteiten met gevallen, plannen en besluiten aanwijzen die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben en dus m.e.r.-plichtig zijn. Provinciale Staten van Utrecht hebben in de Provinciale Ruimtelijke Verordening geen extra activiteiten met gevallen, plannen en besluiten aangewezen die m.e.r.-plichtig zijn.

In aanvulling op het voorgaande is er nog een zijspoor, het open spoor, waardoor een plan m.e.r.-plicht kan gelden. Dit is het geval wanneer significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden niet zijn uit te sluiten. Dan geldt de verplichting tot uitvoeren van een Passende Beoordeling in het kader van de Wet natuurbescherming en daarmee de verplichting tot het uitvoeren van een planm.e.r.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden (artikel 2, lid 5 onder b). Op grond van deze aanpassing is een vormvrije m.e.r.-beoordeling door het bevoegd gezag nodig voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar die beneden de drempelwaarden vallen. Dit betekent dat voor elke aanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, door de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie moet worden opgesteld.

Resultaten

Voor dit bestemmingsplan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling (Aanmeldnotitie Willem Arntsz Hoeve Historische Middenas, Royal HaskoningDHV, 8 juli 2020, Bijlage 3) uitgevoerd.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D 11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt 12 woningen en een aantal andere stedelijke functies mogelijk en is daarom niet rechtstreeks planm.e.r.-, projectm.e.r.- of m.e.r.-beoordelingsplichtig.

De ontwikkeling van de Historische Middenas op de WA-Hoeve heeft geen belangrijke uitstraling van milieueffecten naar de omgeving. Te verwachten effecten hangen samen met ecologie en veranderingen in de waterhuishouding, hiertoe bestaan toereikende compensatiemaatregelen. Het bereik van het effect van een woningbouwlocatie is lokaal en heeft geen grensoverschrijdend karakter. Significante effecten op het milieu zijn niet te verwachten. De kenmerken van de effecten van het project noodzaken niet tot het volgen van een volledige m.e.r.-procedure.

Conclusie

De kenmerken van de effecten van het project noodzaken niet tot het volgen van een volledige m.e.r.-procedure. In onderstaande paragrafen wordt specifieker ingegaan op de diverse milieuaspecten.

5.2 Bedrijven en milieuzonering

Beleidsmatig kader

Bedrijfsactiviteiten kunnen hinder voor de (woon-)omgeving veroorzaken door lawaai, onaangename geuren, stof, trillingen, verkeers- en parkeeroverlast. Daarom is het nodig om bedrijfsactiviteiten (of andere functies die het leefmilieu belasten) op een aanvaardbare afstand van woningen of andere hindergevoelige functies te situeren, al dan niet gecombineerd met het treffen van speciale maatregelen. Voor de milieuzonering in dit plan is gebruik gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering (VNG, 2009).

In de publicatie worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in zes categorieën, variërend van lichte tot zeer zware milieuhinder. Per milieucategorie zijn richtafstanden tot hindergevoelige functies opgenomen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in twee gebiedstypen: een rustige woonwijk en een gebied met een menging van functies. In tabel 5.1 zijn deze richtafstanden weergegeven. Deze afstanden zijn gebaseerd op de mate van verspreiding van geluid, stof, gevaar en geur.

Tabel 5.1: Richtafstanden per milieucategorie

Milieu- categorie	Richtafstanden in 'rustige woonwijk'	Richtafstanden in 'gemengd gebied'
1	10 meter	0 meter
2	30 meter	10 meter
3.1	50 meter	30 meter
3.2	100 meter	50 meter
4.1	200 meter	100 meter
4.2	300 meter	200 meter
5.1	500 meter	300 meter
5.2	700 meter	500 meter
5.3	1.000 meter	700 meter
6	1.500 meter	1.000 meter

In de handreiking wordt een specifieke lijst van bedrijfsactiviteiten gehanteerd voor afstanden tussen een bedrijventerrein of bedrijfslocaties en gebieden met een variatie aan functies (zoals wonen, horeca en kleine bedrijvigheid). Met deze laatste lijst wordt aangegeven welke functies binnen een gebied met functiemenging onder welke voorwaarden toelaatbaar zijn. Binnen de lijst voor functiemenging is gekozen voor een andere categorieaanduiding dan in de algemene lijst. Deze activiteiten bestaan uit categorieën A, B of C, met de volgende betekenis voor de toelaatbaarheid:

Categorie A:

Activiteiten die zodanig weinig milieubelastend voor hun omgeving zijn, dat deze aanpandig aan woningen - in gebieden met functiemenging - kunnen worden uitgevoerd. De eisen uit het Bouwbesluit voor scheiding tussen wonen en bedrijven zijn daarbij toereikend.

Categorie B:

Activiteiten die in gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter met een zodanige milieubelasting voor hun omgeving dat zij bouwkundig afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies dienen plaats te vinden.

Categorie C:

De activiteiten uit categorie B waarbij vanwege de relatief grote verkeersaantrekkende werking een ontsluiting op de hoofdinfrastructuur is aangewezen.

De VNG-publicatie is geen wet, maar wel een algemeen aanvaarde richtlijn voor de toepassing van milieuzonering in een ruimtelijk plan. Niettemin gaat de publicatie uit van richtafstanden, die in algemene zin bepaald zijn op basis van gemiddelde productieprocessen. Dat betekent dat bij de toepassing van de publicatie altijd ook de feitelijke situatie ter plaatse in ogenschouw moet worden genomen.

Resultaten

Bedrijvigheid in de omgeving

De dichtstbijzijnde bestaande bedrijfsactiviteiten bevinden zich op bedrijventerrein Fornheselaan, op ruim 600 meter ten zuiden van het plangebied. Op dit bedrijventerrein is milieucategorie 4.1 de maximale invulling. Bij het aanhouden van de richtafstanden voor een 'rustige woonwijk' uit bovenstaande tabel blijkt dat er voldoende afstand is. Daarmee is er sprake van een goed woon- en leefklimaat ten opzichte van de bestaande situatie.

Bedrijvigheid in het plangebied

In dit bestemmingsplan zijn binnen de bestemming 'Gemengd' bedrijfsactiviteiten van categorieën A en B op basis van functiemenging toegestaan. Bedrijfsactiviteiten van categorie A zijn zondermeer verenigbaar met de functie wonen. Ten aanzien van bedrijfsactiviteiten van categorie B is in de planregels opgenomen dat deze alleen mogen worden uitgevoerd in panden waarin geen wonen plaatsvindt. Op die manier ontstaat er geen eventuele hinder als gevolg van deze activiteiten.

Conclusie

Het aspect Bedrijven en Milieuzonering vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan en daarmee is het bestemmingsplan uitvoerbaar ten aanzien van dit aspect.

5.3 Verkeer

Beleidsmatig kader

In het belang van een goede ruimtelijke ordening moet sprake zijn van een aanvaardbare afwikkeling van alle soorten verkeer. Bij ruimtelijke planning dienen verkeerskundige aspecten afgewogen te worden, omdat deze van grote invloed zijn op het doelmatig functioneren van verschillende functies. Wanneer nieuwe ontwikkelingen worden gepland, is het van belang te onderzoeken welke effecten dit heeft op de verkeerskundige situatie om zo nodig passende maatregelen te kunnen nemen.

Resultaten

Voor de voorgenomen ontwikkeling van het HMA is een verkeersonderzoek uitgevoerd (Onderzoek Verkeer en parkeren Willem Arentz-Hoeve Den Dolder, Royal HaskoningDHV, 22 november 2021, Bijlage 4)

Parkeren

Voor de wijziging in het bestemmingsplan is het belangrijk om te toetsen of de geplande parkeervoorzieningen voldoen aan de gestelde parkeernormen van de gemeente Zeist. Dit om na ontwikkeling parkeerproblematiek en overlast te voorkomen. Doordat de locatie in het buitengebied van Zeist wordt ontwikkeld zal er bij alle normen uit worden gegaan van de maximale aantallen. Dit doordat het gebied vrij 'auto-minded' wordt ontwikkeld en er weinig openbare vervoersvoorzieningen aanwezig zijn.

Om de transformatie mogelijk te maken is een onderbouwing van de parkeervraag noodzakelijk. Een functieverandering of nieuwbouw kan immers leiden tot een toename van de parkeervraag. Om de parkeervraag te bepalen heeft de gemeente Zeist parkeernormen opgenomen in haar Parkeerbeleidsnota. Voor het bepalen van de normatieve parkeerbehoefte worden de parkeernormen zoals opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004) gehanteerd. Deze normen zijn vrij gedateerd en wijken iets af van de huidige parkeerkengetallen zoals deze zijn opgenomen door het CROW in Publicatie 381 van december 2018. De normen zoals deze zijn opgenomen in de 'Parkeerbeleidsnota Zeist' (d.d. 3 mei 2004) zijn opgenomen in de tabel 5.2.

Het plangebied van de WA-Hoeve bevindt zich volgens de Nota in het restgebied en daarom zullen deze normen worden gehanteerd.

Tabel 5.2 Parkeernormen Gemeente Zeist

Op basis van het geplande aantal woningen en publieke functies dat is opgenomen in het programma voor het bestemmingsplan en daarbij horende parkeernormen van de gemeente Zeist (Tabel 5.2) is de parkeervraag berekend. In de parkeernormen van de gemeente Zeist wordt, in tegenstelling tot het CROW geen onderscheid gemaakt tussen appartementen en grondgebonden woningen. Daarom is voor de appartementen de categorie 'woning midden' gehanteerd. Uit de berekening, weergegeven in Tabel 5.3, blijkt dat op basis van de geldende parkeernormen 285 parkeerplaatsen nodig zijn om in de HMA aan de normatieve parkeerbehoefte te voldoen volgens de parkeernormen van de gemeente Zeist.

Tabel 5.3: Parkeerberekening

Aangezien er een mix van verschillende functies in het gebied aanwezig is kan er van dezelfde parkeerplaats door verschillende gebruikers gebruik worden gemaakt. Door te rekenen met de aanwezigheidspercentages voor gecombineerd gebruik van het CROW, kan de parkeervraag per periode bepaald worden. Wanneer de normatieve parkeerbehoefte wordt afgezet tegen de aanwezigheidspercentages komt hier een parkeerbehoefte uit van 250, waarbij het maatgevende moment de werkdagavond is.

Een deel van deze parkeerplaatsen, in totaal 14 parkeerplaatsen, zal op eigen terrein van de woning gerealiseerd worden. Met name het bezoekersparkeren wordt openbaar opgelost, grotendeels in een parkeergaard, in het noorden van het plangebied. In het plan dient voldaan te worden aan de parkeernormen van de gemeente Zeist. Hierin wordt voorzien in de planregels.

Als hiervoor weergegeven is de parkeeropgave berekend op 285 parkeerplaatsen. Binnen het stedenbouwkundig plan is ruimte voor maximaal 300 parkeerplaatsen. Omdat er niet meer ruimte is, is in de planregels het maximaal aantal parkeerplaatsen dan ook gemaximeerd op 300 parkeerplaatsen.

Verkeersgeneratie

In het kader van de ontwikkeling van de WA-Hoeve is het noodzakelijk vast te stellen wat het verkeersgenererend effect van de toekomstige functies zal zijn. Voor het berekenen van deze verkeersgeneratie van het autoverkeer wordt uitgegaan van de kengetallen van het CROW.

Voor de bepaling van de stedelijkheidsgraad zijn de cijfers van het CBS gehanteerd. Hierbij wordt de gemeente Zeist, waar de WA-Hoeve onder valt, omschreven als sterk stedelijk met 1575 adressen per km2. Naast de mate van stedelijkheid is de verkeersgeneratie ook afhankelijk van de locatie in het stedelijk gebied. De locatie van deze ontwikkeling valt in het buitengebied van de gemeente Zeist.

Voor de berekening van de verkeersgeneratie, worden de kengetallen van verkeersgeneratie gehanteerd van het CROW. Voor horeca en Evenementenhal/beursgebouw/congresgebouw heeft het CROW geen (standaard) kengetallen beschikbaar om de verkeersgeneratie te bepalen. Daarom is hiervoor de verkeersgeneratie berekend op basis van de parkeernorm en de turnover van deze functie.

Voor horeca wordt in de literatuur een minimale turnover van 2 en een maximale turnover van 3 gehanteerd per parkeerplaats. Dit komt neer op 4 tot 6 verkeersbewegingen per etmaal per parkeerplaats. Voor de parkeernormen is het gemiddelde gehanteerd tussen Cafe/Bar/Cafetaria (5,0 en 7,0 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO (rest bebouwde kom, sterk stedelijk)) en Restaurant (12,0 en 14,0 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO (rest bebouwde kom, sterk stedelijk)) aangezien het nog niet duidelijk is in welke vorm de horeca wordt ingericht. De parkeerkencijfers zijn gehanteerd van de locatie 'rest bebouwde kom' omdat er van de locatie 'buitengebied' geen kencijfers beschikbaar zijn. Dit resulteert in een verkeersgeneratie van minimaal 34 en maximaal 63 verkeersbewegingen per etmaal per 100 m2 BVO.

Voor Evenementenhal/beursgebouw/congresgebouw geldt dat bezoekers van een conferentieoord doorgaans één keer aankomen, op de locatie verblijven (en niet tussentijds weg gaan) en vervolgens na afloop weer vertrekken. Om deze reden wordt hierbij gerekend met een turnover van 1, wat dus resulteert in 2 verkeersbewegingen per etmaal per parkeerplaats. Ook hiervoor is de parkeernorm van de locatie 'rest bebouwde kom' gehanteerd omdat hiervoor voor het buitengebied geen cijfers beschikbaar zijn. Met een minimale parkeernorm van 5 en een maximale parkeernorm van 10 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO resulteert dit in een verkeersgeneratie van minimaal 10 en maximaal 20 verkeersbewegingen per etmaal per 100 m2 BVO.

Gezien de auto georiënteerde locatie van de WA-Hoeve wordt er uitgegaan van de maximale verkeersgeneratie zoals dit is opgenomen in kengetallen van het CROW voor het berekenen van de verkeersgeneratie.

Tabel 5.4: Verkeersgeneratie

De afgelopen jaren zijn de oorspronkelijke functies van de gebouwen in de HMA op de WA-Hoeve niet meer aan de orde en is de verkeersaantrekkende werking van de invulling minimaal geweest. Daarom zal er niet worden gesaldeerd met de bestaande functies in het gebied en is de totale verkeersgeneratie van het gebied 1.541 motorvoertuigen per etmaal voor de HMA. Door middel van het verkeersmodel van de Regio Utrecht, VRU3.4 is berekend hoe dit extra gegenereerde verkeer als gevolg van de ontwikkeling van de WA-Hoeve in Den Dolder zich zal verdelen over de omliggende wegen. Hieruit blijkt dat met het extra gegenereerde verkeer de capaciteit van de N238 nog onder de beschikbare capaciteit blijft en zal dit naar verwachting geen doorstromingsproblemen veroorzaken.

Afwikkeling aansluitingen N238

Op basis van de hiervoor genoemde verkeersintensiteiten wordt geadviseerd de aansluitingen op de N238 opnieuw in te richten.

Voor de zuidelijke aansluiting in het Zuidelijk ontwikkelveld, ter hoogte van de Pleineslaan, worden momenteel nieuwe plannen ontwikkeld in het kader van het project Nieuwe Verbindingen.

De bestaande noordelijke aansluiting ter hoogte van de HMA moet opnieuw ingericht worden op het nieuwe verkeersaanbod.

Langzaam verkeer

Door de locatie in de natuur en nabij het station van Den Dolder is het de verwachting dat veel bewoners en bezoekers van het gebied zullen fietsen of wandelen. Het station is immers op 1,5 kilometer afstand gelegen, wat zowel te voet als per fiets goed bereikbaar is. Ook de voorzieningen in Den Dolder zijn goed bereikbaar voor voetgangers en fietsers. Daarnaast is het centrum van Bilthoven op 4,5 kilometer afstand goed te bereiken met de fiets.

Het gebied wordt voor het langzaam verkeer op vijf locaties ontsloten, welke zijn weergegeven op afbeelding 5.2.

Afbeelding 5.2: Ontsluiting langzaam verkeer

• 1. Vernieuwing van de bestaande aansluiting N238 aan de noordzijde van het gebied. Het is nog niet bekend hoe deze aansluiting eruit zal komen te zien, maar hierbij zal rekening gehouden worden met de verkeersveiligheid, comfort en directheid van de fietsers en voetgangers. Het doorlopende fiets- en voetpad ligt aan de westzijde van de N238, waardoor fietsers altijd eerst de provinciale weg over moeten steken. De ventweg tussen de Vijverhof en het Boerderijlaantje dient voornamelijk voor het langzame verkeer dat richting het noorden gaat. Het is de verwachting dat verkeer dat richting het zuiden, Den Dolder of Bilthoven gaat, via de zuidelijkere verbindingen het gebied zal verlaten.
• 2. Nieuwe aansluiting N238 aan de zuidzijde van het gebied. Voor de ontwikkeling van het gebied wordt er ook aan de zuidzijde een nieuwe ontsluiting gemaakt aan de N238 aansluitend op de Pleineslaan. Het is nog niet bekend hoe deze aansluiting eruit zal komen te zien, maar ook hierbij zal rekening gehouden worden met de verkeersveiligheid, comfort en directheid van de fietsers en voetgangers. Ook hiervoor geldt dat het fietspad aan de westzijde van de N238 ligt, waardoor fietsers altijd eerst de provinciale weg over moeten steken. Deze aansluiting is belangrijk voor verkeer dat richting Den Dolder of Bilthoven gaat, waarvan de kernen de sterkste relatie hebben met het gebied. Het is dan ook de verwachting dat de meeste fietsers en voetgangers van deze aansluiting gebruik zullen maken. Een goed ingerichte aansluiting is hiervoor noodzakelijk. Om advies te kunnen geven over het type aansluiting wordt aanvullend onderzoek naar de intensiteiten en oplossingsmogelijkheden uitgevoerd.
• 3. De provinciale brug over de N238, Willem Coxlaan. Momenteel is er een fietsers- en voetgangersbrug over de N238. Deze brug wordt nu ook gebruikt door fietsers en voetgangers. De brug functioneert op dit moment naar behoren maar is relatief smal en kan daardoor nog slechts beperkt een hogere intensiteit aan fietsers en/of voetgangers aan. Wanneer deze brug aanvullend is naast de andere ontsluitingen kan deze mogelijk alleen gebruikt worden als voetgangersbrug. Hiervoor wordt aanvullend onderzoek uitgevoerd.
• 4. Momenteel is er een voetgangersverbinding naar het station langs de parkeerplaats bij het spoor. Deze verbinding is ideaal voor voetgangers en fietsers die vanuit het gebied naar het station gaan. Deze verbinding is momenteel echter niet ingericht voor fietsers en voetgangers. Deze verbinding leent zich goed om indien dit nodig blijkt, opgewaardeerd te worden als volwaardige fiets- en voetgangersverbinding naar het station en centrum van Den Dolder.
• 5. Ecoduct 'Op Hees'. Via het ecoduct kan langzaam verkeer geheel autovrij over het spoor en de N238 van de WA-Hoeve tot het station en het centrum van Den Dolder verplaatsen. Dit is echter wel een korte omweg ten opzichte van de hierboven benoemde ontsluitingen.

Wat er dan nog ontbreekt is de aansluiting richting het oosten (bijvoorbeeld Klaarwater). Deze fietsers kunnen gebruik maken van de bestaande fietsinfrastructuur door het bosgebied van Den Dolder.

Kortom, er zijn verschillende mogelijkheden aanwezig om het langzaam verkeer, fietsers en voetgangers, op een goede en veilige manier te ontsluiten. Hiervoor zullen echter wel aanpassingen in de openbare ruimte gedaan moeten worden om de verbindingen en verkeersaansluitingen te optimaliseren of te verbeteren. Hiervoor zal aanvullend onderzoek uitgevoerd worden.

Conclusie

Het is niet de verwachting dat de ontwikkeling van de HMA op de WA-Hoeve in Den Dolder verkeerskundige problemen met zich mee zal brengen. In de planregels wordt voorzien in voldoende parkeerplaatsen. De ontsluitingen op de N238 worden opnieuw ingericht. De N238 kan de toename van verkeersintensiteiten verwerken. Het bestemmingsplan is daarmee uitvoerbaar ten aanzien van het aspect verkeer.

5.4 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader

De Wet milieubeheer (Wm) biedt de volgende grondslagen voor de onderbouwing dat een plan voldoet aan de wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit:

• het project leidt niet tot overschrijding van grenswaarden (art. 5.16 lid 1 sub a);
• het plan draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit (art. 5.16 lid 1 sub c);
• er worden grenswaarden overschreden, maar ten gevolge van het project is er per saldo sprake van een verbetering van de concentratie van de betreffende stof of blijft de concentratie gelijk (art. 5.16 lid 1 sub b onder 1);
• er worden grenswaarden overschreden, maar ten gevolge van een door het project optredend effect of een met het plan samenhangende maatregel is er per saldo sprake van een verbetering van de concentratie van de betreffende stof of blijft de concentratie gelijk (art. 5.16 lid 1 sub b onder 2);
• het project is genoemd of beschreven in, dan wel past binnen of is in elk geval niet strijdig met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (art. 5.16 lid 1 sub d).

Wanneer een plan voldoet aan één van bovenstaande grondslagen, kan het wat luchtkwaliteit betreft doorgang vinden.

Advieswaarden WHO

Als aan de wettelijke grenswaarden wordt voldaan, is er nog steeds kans op gezondheidsschade door luchtverontreiniging. De WHO hanteert daarom advieswaarden voor fijn stof (PM10 en PM2,5) die lager zijn dan de wettelijke grenswaarden. De WHO advieswaarden zijn 20 µg/m3 voor PM10 en 10 µg/m3 voor PM2,5.

In het onderzoek (Ontwikkeling Willem Arntz Hoeve onderdeel luchtkwaliteit, Royal HaskoningDHV, 3 juli 2020, Bijlage 5 ) blijkt dat de concentraties blijkt dat wordt voldaan aan de WHO advieswaarde voor PM10. Op dit moment wordt nog niet voldaan aan de WHO advieswaarde van PM2,5, maar in de toekomst wordt de advieswaarde wel behaald. Dit betekent dat er, in ieder geval in de nabije toekomst, sprake is van een gezonde leefomgeving.

Resultaten

In het onderzoek luchtkwaliteit is rekening gehouden met de ontwikkeling van de HMA en de NOV en ZOV. Het onderhavige plan omvat de transformatie van verschillende panden en de realisatie van een aantal kavels. Een dergelijke ontwikkeling is niet in de lijst uit de Regeling NIBM opgenomen. Daarom kan hier niet worden volstaan met de aanname dat de ontwikkeling van geringe omvang is en dat de luchtkwaliteit als gevolg hiervan “niet in betekende mate” zal verslechteren. Een nadere motivering is daarom vereist.

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het toenmalige Ministerie van VROM in samenwerking met InfoMil een specifieke rekentool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt (NIBM) aan de concentratie van een stof in de buitenlucht. Het grote voordeel van deze NIBM-rekentool is dat slechts een beperkt aantal invoergegevens nodig is. Alleen het extra aantal voertuigbewegingen en het aandeel vrachtverkeer worden ingevoerd. Voor de overige invoergegevens is in de tool uitgegaan van worst-case. Met beperkte invoergegevens kan dus worden vastgesteld of een plan NIBM is.

Uit de NSL-Monitoringstool blijkt dat de jaargemiddelde concentraties rond het plangebied ruim onder de grenswaarden uit de Wm liggen en dat de concentraties, onder invloed van dalende achtergrondconcentraties en emissiefactoren, in de toekomst verder zullen dalen.

De bijdrage van het extra verkeer als gevolg van de ontwikkeling in het plangebied (HMA én NOV+ZOV) is bepaald op basis van worst case uitgangspunten. Er is een aanzienlijke ruimte tussen de heersende concentraties en de grenswaarden uit de Wm. Met de berekende worst case toenames van de concentraties, zal de ontwikkeling van het gebied rond de WA-Hoeve niet leiden tot een benadering of overschrijding van de grenswaarden uit de Wm. Hierdoor is aannemelijk gemaakt dat de ontwikkeling van het HMA op grond van art 5.16, lid 1 sub a voldoet aan de luchtkwaliteitseisen uit de Wet milieubeheer.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan. Hiervoor is gebruik gemaakt van het uitgevoerde onderzoek luchtkwaliteit. Daarmee wordt het bestemmingsplan uitvoerbaar geacht ten aan zien van het aspect luchtkwaliteit.

5.5 Geluidhinder

Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen en scholen. De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeursgrenswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen niet van toepassing. Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen in principe niet mogelijk. Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidgevoelige bestemmingen aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeursgrenswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd.

Wegverkeerslawaai

Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) artikel 74 hebben alle wegen een geluidzone. Uitzondering hierop zijn woonerven en straten met een maximumsnelheid van 30 km/u. De zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en of een weg binnen of buitenstedelijk is gelegen.

Voor de bepaling van de maximale vast te stellen geluidbelasting houdt de Wet geluidhinder rekening met de ligging van de geluidgevoelige bestemmingen en wordt onderscheid gemaakt tussen stedelijk en buitenstedelijk gebied. Binnen stedelijk gebied gelden over het algemeen minder strenge normen. In het kort komt het er op neer dat het gebied binnen de bebouwde kom behoort tot het stedelijke gebied, met uitzondering van het gebied binnen de bebouwde kom, dat gelegen is binnen de zone van een autoweg of autosnelweg. In het laatste geval en voor de situatie buiten de bebouwde kom gelden de normen die van toepassing zijn op het buitenstedelijke gebied. Een hoofdweg is, conform deze definitiebepaling van de Wet geluidhinder, altijd gelegen in buitenstedelijk gebied.

Indien de geluidbelasting hoger is dan de voorkeurgrenswaarde en maatregelen gericht op reductie van de geluidbelasting onvoldoende doeltreffend zijn of als deze overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard ontmoeten, zijn burgemeester en wethouders van de gemeente bevoegd tot het vaststellen van een hogere waarde voor de geluidbelasting.

De gevels van geluidgevoelige bestemmingen kunnen ook worden uitgevoerd als een blinde of dove gevel (conform artikel 1b lid 5 van de Wgh). Hiermee vervalt de verplichting om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde, waarbij een kanttekening wordt geplaatst dat de geluidwering van deze gevels ten minste gelijk dient te zijn aan de hoogte van de geluidbelasting minus de maximale binnenwaarde.

Ter anticipatie op het steeds stiller worden van motorvoertuigen mag alvorens te toetsen aan de geldende grenswaarden een aftrek worden toegepast op de berekende geluidbelasting. Deze aftrek bedraagt:

• 2 dB voor wegen waar de maximumsnelheid gelijk is aan of hoger is dan 70 km/uur;
• 5 dB voor overige wegen.

Industrielawaai

Een industrieterrein is volgens de Wet geluidhinder een terrein waar zich bedrijven kunnen vestigen die genoemd worden in artikel 40 van de Wet geluidhinder en onderdeel D van Bijlage I behorende bij het Besluit omgevingsrecht (de zogenaamde grote lawaaimakers). Op grond van hoofdstuk V van de Wet geluidhinder is rondom deze terreinen een zone vastgesteld, waarbuiten de etmaalwaarde van het gemiddelde geluidsniveau ten gevolge van alle bedrijven op dat terrein niet hoger mag zijn dan 50 dB(A). De zone is een planologisch aandachtsgebied, waarbinnen regels van kracht zijn, die aan zowel industriële activiteiten als aan woningbouw beperkingen opleggen. De ligging en omvang van de zone wordt met een bestemmingsplan vastgelegd. In het kader van het bestemmingsplan dient gekeken te worden naar de geluidsbelasting van geluidgevoelige bestemmingen in de omgeving van het industrieterrein. Indien de geluidsbelasting meer dan 50 dB(A) bedraagt, kan de gemeente een hogere waarde vaststellen. De maximale ontheffingswaarde voor nieuwe woningen bedraagt 55 dB(A).

Resultaten

Het HMA ligt niet in de wettelijke zone van weg- en railverkeer en daarmee behoeft het aspect geluid geen nader onderzoek. Binnen het plangebied zal sprake zijn van een maximale snelheid van 30 km/u. Geluidhinder als gevolg van verkeer kan binnen het plangebied als verwaarloosbaar worden geacht. Voor wat betreft industrielawaai is de afstand tot het dichtstbijzijnde industrieterrein ruim 600 meter waardoor hinder als gevolg van industrielawaai niet te verwachten is.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.6 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's voor de omgeving vanwege het gebruik, de productie, opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen. In het geval van een verandering bij de risicobron of in de omgeving daarvan dient een afweging te worden gemaakt over de externe veiligheidssituatie (Wm, Wro, Wabo) Voor dit bestemmingsplan dienen risicobronnen in het plangebied en in de omgeving ervan in kaart gebracht te worden en getoetst te worden aan de risicomaten plaatsgebonden risico en groepsrisico. Er is een externe veiligheidsonderzoek uitgevoerd (Onderzoek externe veiligheid WAH Den Dolder, Royal HaskoningDHV, 27 januari 2021, Bijlage 6).

In de volgende AMvB's en circulaires zijn risiconormen opgenomen die relevant zijn vanuit het oogpunt van externe veiligheid bij het vaststellen van een ruimtelijk besluit:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). In dit besluit zijn de risiconormen voor risicovolle inrichtingen weergegeven ten aanzien van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.
• Circulaire effectafstanden externe veiligheid LPG-tankstations voor besluiten met gevolgen voor de effecten van een ongeval.
• Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). In dit besluit zijn de risiconormen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en binnenwater opgenomen ten aanzien van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.
• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). In het Bevb zijn de risiconormen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen opgenomen ten aanzien van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.
• Vuurwerkbesluit. In dit besluit zijn voor de opslag van consumentenvuurwerk en professioneel vuurwerk veiligheidsafstanden vastgesteld.
• Circulaire opslag ontplofbare stoffen voor civiel gebruik. In deze circulaire zijn veiligheidszones (A-, B- of C-zone) vastgesteld voor de opslag van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik. Binnen deze veiligheidszones worden de aanwezigheid van activiteiten en/ of objecten uitgesloten.
• Het Activiteitenbesluit milieubeheer: In dit besluit zijn veiligheidsafstanden en risiconormen opgenomen die moeten worden aangehouden ten opzichte van (beperkt) kwetsbare objecten. Veiligheidsafstanden zijn vastgesteld voor onder andere opslagtanks met propaan/propeen, aardgastankstations, en gasdrukmeet- en regelstations. Voor windturbines geldt het plaatsgebonden risico als risiconorm.

Onderzoek

Onderzocht is in hoeverre externe veiligheid een rol speelt binnen het plangebied. Specifiek moet hierbij worden onderzocht of er risicobronnen zijn die voor de ontwikkeling binnen het plangebied relevant zijn. Daarbij moeten de volgende twee vragen worden beantwoord:

• Laat het plangebied risicobronnen toe? en/of;
• Staat het plangebied kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten toe?

Indien het antwoord op de eerste vraag ja is, wordt vastgesteld of:

• De risicobron(nen) onder één van de besluiten of circulaires val(t)(len) en/of;
• Het invloedsgebied of de veiligheidsafstand van de risicobron over (beperkt) kwetsbare objecten is gelegen.

Indien het antwoord op de tweede vraag ja is, wordt vervolgens vastgesteld of:

• De risicobron(nen) in de omgeving van het plangebied onder één van besluiten of circulaires val(t)(len) uit hoofdstuk 2 en/of;
• Het invloedsgebied of de veiligheidsafstand over het plangebied valt.

Wanneer hiervan sprake is, is de risicobron of het plangebied relevant vanuit het oogpunt van externe veiligheid en moet getoetst worden aan de eisen die vanwege de externe veiligheid worden gesteld. Het plangebied maakt woningen mogelijk. Woningen zijn kwetsbare objecten. Om deze reden wordt de bestemming die het bestemmingsplan mogelijk maakt als externe veiligheid relevant beschouwd.

Risicobronnen in het plangebied

Het bestemmingsplan maakt geen risicobronnen mogelijk in het kader van externe veiligheid.

Risicobronnen in de omgeving

Het plangebied maakt conform het Bevi kwetsbare objecten mogelijk. Met de risicokaart is onderzocht welke risicobronnen in de omgeving van het plan relevant zijn in het kader van externe veiligheid.

Resultaten

Voor het plan is de N238 relevant in het kader van externe veiligheid. Conform het Bevt is getoetst aan het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

• De N238 heeft geen PR10-6 contour en vormt daarmee geen belemmering voor het plan.
• Het groepsrisico van de N238 ligt onder de 0,1 maal de oriëntatiewaarde en neemt door het plan naar verwachting op basis van de vuistregels HART beperkt toe (minder dan 10%).
• Een (beperkte) verantwoording van het groepsrisico is verplicht.
• De Veiligheidsregio Utrecht (VRU) is gevraagd advies uit te brengen op het onderhavige plan. Het advies van de VRU is als bijlage opgenomen in het externe veiligheidsonderzoek.

Verantwoording groepsrisico

Uit de berekeningen van het groepsrisico blijkt dat deze beperkt toeneemt, derhalve is een beperkte verantwoording van het groepsrisico verplicht.

Mogelijkheden rampenbestrijding en zelfredzaamheid

In samenwerking met de veiligheidsregio zijn de mogelijkheden voor rampenbestrijding en zelfredzaamheid onderzocht. De mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid zijn geïnventariseerd naar aanleiding van de maatgevende scenario's voor het transport van brandbare tot vloeistof verdichte gassen. Onderstaande voorzieningen kunnen hier een positieve invloed op hebben:

De mogelijkheden voor rampenbestrijding

• Bluswatervoorzieningen zijn aanwezig in het plangebied.
• Het plangebied is goed bereikbaar voor de brandweer, de dichtstbijzijnde kazerne is gelegen naast het plangebied, de opkomsttijden zijn hierdoor beperkt.
• Specifiek voor transportongevallen met LPG of propaan (fysisch zeer vergelijkbaar) er een incidentbestrijdingsplan LPG is vastgesteld door het Algemeen Bestuur van de VRU (2015). Hierin worden specifieke handelingsperspectieven en afwegingen bij dergelijke incidenten meegegeven aan hulpdiensten en het bevoegd gezag.
• Het routeringsbesluit van de gemeente Zeist beperkt het doorgaande transport van gevaarlijke stoffen.

De mogelijkheden voor zelfredzaamheid

• Risico-alarmering verloopt via WAS-palen en wordt op termijn vervangen door NL-alert.
• Risicocommunicatie: Georganiseerd tussen VRU en gemeente.
• Vluchtroutes en schuilmogelijkheden.

Bij vaststelling van dit bestemmingsplan zal de gemeenteraad besluiten dat op basis van bovenstaande het groepsrisico aanvaardbaar is.

Conclusie

Voor de HMA zijn geen relevante risicobronnen aanwezig. De beperkte toename van het groepsrisico is aanvaardbaar. Daarmee is het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.7 Bodemkwaliteit

Wettelijk kader/inleiding

In verband met de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan dient onderzoek verricht te worden naar de (te verwachten) bodemkwaliteit in het plangebied door het raadplegen van beschikbare bodemgegevens. Een nieuwe bestemming mag pas worden toegekend als is aangetoond dat de bodem geschikt is (of geschikt te maken is) voor de nieuwe of aangepaste bestemming. Daar waar sprake is van consoliderend bestemmen van bestaande situaties kan een diepgaand inzicht in de bodemsituatie vooraf achterwege blijven, tenzij een redelijk vermoeden moet bestaan van een saneringssituatie.

Bij bouwactiviteiten is ook in het kader van de omgevingsvergunning onderzoek naar de kwaliteit van de bodem benodigd. Het bouwen is alleen toelaatbaar als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere nieuwe bouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. De bodemonderzoeken voor eventuele nieuwe (vervangende) bouwactiviteiten mogen niet te oud zijn en moeten een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Indien aan die voorwaarden niet kan worden voldaan, dient aanvullend onderzoek plaats te vinden. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken, of dient de omgevingsvergunning te worden geweigerd.

Onderzoek

In 2018 is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Verkennend bodemonderzoek Vijverhof en omgeving te Den Dolder, Hopman en Peters, 31 oktober 2018, Bijlage 7). Op basis van vooronderzoek blijkt dat er meerdere verdacht locaties zijn bij Ketelhuis, voormalig kolenopslag 't Vijfde Seizoen, ondergrondse tank bij het Hoofdgebouw en een ondergrondse tank bij de Gehoorzaal. Middels veldonderzoek is hier nader onderzoek naar gedaan. Hieruit is gebleken dat er op die locaties geen verontreiniging is aangetroffen.

Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit behoeft geen nader onderzoek en vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.8 Water

Wettelijk kader / inleiding

In Nederland heeft water een eigen plaats gekregen in de ruimtelijke besluitvorming via de watertoets. De watertoets houdt in dat bij het maken van ruimtelijke plannen al in een vroeg stadium bekeken moet worden wat de gevolgen zijn voor water en de ruimtelijke ordening. De watertoets is een proces waarbij overleg wordt gevoerd met de waterbeheerder. De waterbeheerder stelt in dit proces de kaders vast en geeft een wateradvies voor verschillende waterhuishoudkundige aspecten. De watertoets (Watertoets ontwikkeling Willem Arntsz-Hoeve Den Dolder, Royal HaskoningDHV, 18 maart 2021, Bijlage 8) resulteert uiteindelijk in een waterparagraaf, die in de toelichting van het ruimtelijke plan wordt opgenomen.

Onderzoek

De waterparagraaf is 'een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding'. In de waterparagraaf neemt de initiatiefnemer het wateradvies op van de waterbeheerder, motiveert de eventuele afwijkingen hiervan en stelt eventuele compenserende of mitigerende maatregelen voor. De waterbeheerder, in dit geval waterschap Vallei en Veluwe, stelt in dit proces normaal gesproken de kaders voor onder andere de wateropgave vast. De wateropgave houdt in dat voldoende bergingscapaciteit wordt gerealiseerd voor compensatie van het verharde oppervlak of het dempen van sloten. Daarnaast geeft het waterschap aan welk beleid en welke criteria aangehouden moeten worden voor bijvoorbeeld het bergen en lozen van regenwater op de riolering en/of het oppervlaktewater.

Resultaten

Waterpeil

Gelet op de inrichting waarbij bestaande bomen en begroeiing zoveel mogelijk worden behouden en waarbij naast nieuwe te bouwen woningen, monumentale panden worden herbestemd, zal de bestaande maaiveldhoogte zoveel mogelijk worden gehandhaafd. Verder is er, gelet op de grondwaterstanden bij een gemiddelde hoogste grondwaterstand, voldoende ontwateringsdiepte aanwezig. Het plangebied wordt zodanig ingericht dat geen probleemlocaties wordt verwacht bij intensieve regenval.

Vuilwaterafvoer

In de toekomstige situatie wordt het vuilwater gescheiden ingezameld van het hemelwater afkomstig van daken en verhardingen. Vanaf de perceelsgrens heeft de gemeente een resultaatsverplichting om het geproduceerde afvalwater in te zamelen en af te voeren naar een overnamepunt met het waterschap. Deze ontvangt en zuivert het vuilwater vervolgens.

Aangezien deels bestaande en gehandhaafde panden worden herbestemd, wordt naast vuilwaterafvoer van nieuwe woningen ook het vuilwater van deze panden gescheiden ingezameld van het hemelwater. Middels één of meerdere pompgemalen wordt het vuilwater van de verschillende deelgebieden in afstemming met de gemeente aangeboden op het gemeentelijk rioleringsstelsel.

Bij de verdere uitwerking van het plan wordt daarbij rekening gehouden met de afvoer van de woningen aan de noordzijde van het plangebied en de afvoer van de zorginstelling Reinaerde. Beide afvoeren zijn momenteel aangesloten op het bestaande gemengde stelsel in het plangebied.

Verder dient bij de nadere uitwerking bekeken te worden of het haalbaar is om het bestaande riolering in de toekomst te hergebruiken als vuilwaterriool.

Hemelwaterafvoer

Bij nieuwbouw is de initiatiefnemer (projectontwikkelaar, particulier of gemeente) verantwoordelijk voor het gescheiden verwerken van hemelwater en het hydrologisch neutraal houden van de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling.

Gezien de groene uitstraling van de nieuwe inrichting en het gebrek aan oppervlaktewater in de nabije omgeving van het plangebied, is het voorstel om al het hemelwater op te vangen, te bergen en uiteindelijk te infiltreren in de bodem van natuurlijke laagten binnen (en eventueel net buiten) het plangebied. Het watersysteem krijgt daarbij geen uitlaat op het watersysteem van waterschap Vallei en Veluwe.

Zowel de gemeente als het waterschap hebben verder de voorkeur om hemelwater zoveel mogelijk te verwerken op eigen terrein en waar mogelijk hemelwater terug te brengen in de bodem. Aansluitend op deze visie is het voorstel om de eerste 35,7mm van een regenbui vallend op het verhard oppervlak van de nieuwbouw-percelen, op te vangen en te verwerken op het eigen perceel. Het eventuele resterende deel van de regenbui afkomstig van de percelen zal afgevoerd worden naar het openbaar gebied.

Voor wat betreft de te handhaven bestaande bebouwing is het voornemen om de daken zoveel mogelijk af te koppelen van de gemengde riolering. Dit hemelwater zal samen met het hemelwater afkomstig van de verhardingen in het openbaar gebied, zoveel mogelijk bovengronds met behulp van molgoten afgevoerd worden richting de natuurlijke laagten/infiltratiezones. Indien bovengrondse afvoer niet mogelijk is, dan zal het hemelwater ondergronds afgevoerd worden naar de bergingen/infiltratiezones.

Benodigde compensatie waterberging

Aangezien het voorstel is om al het hemelwater binnen het plangebied te bergen en te infiltreren, is de compenserende beleidsregel voor extra verhard oppervlak vanuit het waterschap hier niet van toepassing. Er zal namelijk geen afvoer van hemelwater plaatsvinden naar het watersysteem van het waterschap.

Er zal echter wel voor gezorgd moeten worden dat hemelwater niet tot overlast leidt binnen en buiten het plangebied. Gezien de klimaatontwikkelingen nemen de buien toe in intensiteit. Binnen het plangebied zal er daarom voldoende bergingsruimte voor water gereserveerd dienen te worden.

Voorstel is om hiervoor toch de algemene beleidsregels van het waterschap te hanteren waarin een compenserende waterberging van 600m3 per hectare verhard oppervlak (60mm) wordt voorgeschreven. Hiervan zal bij nieuwbouw, zoals afgesproken met de gemeente en waterschap, de eerste 35,7mm van een regenbui opgevangen en verwerkt worden op het eigen perceel.

Deze waterberging kan ingevuld met een statische berging of een dynamische berging waarbij rekening wordt gehouden met infiltratie. Gelet op de bodemopbouw (4m deklaag fijne zanden), de hoge doorlatendheid (Kh) van 4,9m/d plangebied en een GHG van circa NAP +3,05m (2,5m tot 3m-mv), is infiltratie in dit gebied zeer goed mogelijk.

Om in deze fase van de planontwikkeling inzicht te krijgen of er in de natuurlijke laagten binnen het plangebied voldoende bergingscapaciteit aanwezig is, wordt in eerste instantie gekeken naar de beschikbare bergingscapaciteit zonder dat de infiltratiecapaciteit daarin is meegenomen. Hierbij wordt meegenomen dat de hemelwaterafvoer zoveel mogelijk bovengronds afgevoerd kan worden naar de natuurlijke laagten.

Om de benodigde compensatie te bepalen is inzicht nodig in de verharde oppervlakken in de toekomstige situatie. Hieronder vallen naast de toekomstige verhardingen en dakoppervlakken van de nieuwbouw, ook de dakoppervlakken van de te handhaven bestaande gebouwen.

Aangezien er geen afvoer van hemelwater plaatsvindt naar het watersysteem van het waterschap Vallei en Veluwe, wordt voor de benodigde waterberging gerekend met het totale toekomstige verhard oppervlak.

In tabel 5.5 is een overzicht gegeven van de toekomstige verhardingen per deelgebied binnen het plangebied. Voor de tuinen van de nieuwe woningen is daarbij uitgegaan van percentage van 50% verhard oppervlak (conform beleidsregels waterschap Vallei en Veluwe).

Tabel 5.5: Overzicht toekomstige verhardingen per deelgebied binnen plangebied

	Historische Middenas Verhard oppervlak [m2]	Noordelijk ontwikkelveld Verhard oppervlak [m2]	Zuidelijke ontwikkelveld Verhard oppervlak [m2]
Bestaande bebouwing	5.190	1.070	-
Uitgeefbaar terrein waarvan: dakoppervlak verhard*	3.230 1.080 2.150	9.105 3.440 5.665	12.440 6.550 5.890
Verharding	15.740	4.545	13.740
Totaal verhard	24.160	14.720	26.180

*Conform beleidsregels waterschap Vallei en Veluwe een percentage van 50% gehanteerd voor verharding tuinen nieuwe woningen.

In tabel 5.6 is een overzicht gegeven van de benodigde berging op basis van de toekomstige verharding. Hierbij is geen rekening gehouden met infiltratie van hemelwater in de ondergrond. In de tabel is een onderverdeling gemaakt in de benodigde berging op eigen terrein (35,7mm) en benodigde berging in het openbaar gebied.

In de tabel is te zien dat er voor het deelgebied Historische Middenas een totale berging benodigd is van 1.455m3 waarvan 115m3 op eigen terrein gerealiseerd dient te worden. Voor het Noordelijk ontwikkelveld is een totaal benodigde berging berekend van 885m3 waarvan 325 m3 op eigen terrein gerealiseerd dient te worden; voor het Zuidelijk ontwikkelveld is een totale berging benodigd van 1.570m3 (waarvan 445m3 op eigen terrein).

Tabel 5.6: Overzicht benodigde statische berging per deelgebied binnen plangebied

	Historische Middenas (HMA)	Noordelijk ontwikkelveld (NOV)	Zuidelijk ontwikkelveld (ZOV)
Toekomstige verharding	24.160 m2	14.720 m2	26.180 m2
Benodigde berging op eigen terrein (35,7mm)*	115 m3	325 m3	445 m3
Benodigde berging openbaar gebied bestaande bebouwing (60mm) Uitgeefbaar terrein (24,3mm)** Openbare verharding (60mm) Totaal openbaar gebied	310 m3 80 m3 950 m3 1.340 m3	65 m3 220 m3 275 m3 560 m3	0 m3 300 m3 825 m3 1.125 m3
Totaal benodigde berging (T=100)	1.455 m3	885 m3	1.570 m3

*betreft het verhard oppervlak uitgeefbaar terrein x 35,7mm; eerste deel van de regenbui wordt op eigen terrein geborgen.

**betreft het verhard oppervlak uitgeefbaar terrein x 24,3mm; resterende deel van regenbuien > 35,7mm worden afgevoerd op openbaar gebied.

Beschikbare waterberging

Gelet op de toekomstige inrichting heeft het de voorkeur om bij de invulling van de benodigde waterberging in dit plangebied zoveel mogelijk gebruik te maken van bestaande natuurlijke laagten danwel gegraven laagten daar waar mogelijk en wenselijk.

De invulling van de waterberging ten behoeve van de Historische Middenas (HMA) en het Noordelijk ontwikkelveld (NOV) zijn daarbij samen bekeken. De benodigde waterberging in de openbare ruimte van deze twee gebieden is 1.900m3 (zie tabel 4).

In afbeelding 5.3 is het principe van de hemelwaterafvoer en de laagten/bovengrondse bergingen in deze deelgebieden weergegeven. Het hemelwater wordt zoveel mogelijk bovengronds afgevoerd. Indien bovengrondse afvoer niet haalbaar is (transportafstand >50m), wordt naar ondergrondse afvoeroplossingen gezocht.

Voor wat betreft de inzet van de laagte 12 (niet in eigendom) als waterberging is reeds afstemming geweest met Utrechts Landschap; Utrechts Landschap gaat akkoord dat deze locatie wordt gebruikt als waterberging bij intensieve regenbuien. Verder wordt voor de berging van hemelwater een bestaande laagte met een ondergrondse bergingsvoorziening ingezet (laagte 8) en is het voorstel om op één locatie een laagte aan te brengen (laagte 11).

Afbeelding 5.3: Principe hemelwaterafvoer HMA en NOV naar natuurlijke- of gegraven laagten/bovengrondse bergingen

In tabel 5.7 is een overzicht gegeven van de beschikbare waterberging in de bestaande natuurlijke laagten. Hierbij is gerekend met een maximale vulling van de berging tot 20cm-het laagste maaiveld in het afvoerend gebied of, indien lager gelegen, een maximale vulling tot 20cm- de laagste dorpelhoogte van de bestaande bebouwing. De beschikbare berging in de nog te ontgraven laagte 11 is in eerste instantie nog niet meegenomen in dit overzicht.

Tabel 5.7: Overzicht beschikbare waterberging in bestaande laagte in en net buiten plangebied t.b.v. HMA en NOV

Laagte, zie figuur 13	Berging in laagte [m3] *	Opmerkingen
2	1.100	Bestaande laagte
3	1.345	Bestaande laagte
4	455	Bestaande laagte
5	390	Bestaande laagte
6	900	Bestaande laagte
8	345 **	Bestaande laagte
10	60	Bestaande laagte
11	Nog nader in te vullen	Nog te graven laagte
12	265	Bestaande laagte in eigendom van Utrechts Landschap
Totaal beschibare berging	4.860
Benodigde waterberging	1.900

* gerekend met een maximale vulling van de berging tot 20cm-het laagste maaiveld in het afvoerend gebied of, indien lager gelegen, tot een maximale vulling van 20cm- de laagste dorpelhoogte.

**berging inclusief ondergrondse voorziening (ø4000mm, 1,5m hoog)

Totaal is er in de deelgebieden HMA en NOV een bestaande berging beschikbaar van 4.860m3 (berging in laagte 11 hierin nog niet meegenomen). Aangezien de bergingslocaties over de deelgebieden HMA en NOV zijn verdeeld, is afvoer vanuit verschillende hoeken van het plangebied mogelijk naar de locaties. Uitgaande van een benodigde berging in het openbaar gebied van 1.900m3 is er voldoende waterberging beschikbaar in de deelgebieden HMA en NOV.

Gelet op de bodemopbouw, de hoge doorlatendheid en de GHG binnen het plangebied, is zoals eerder aangegeven infiltratie zeer goed in dit gebied. Verwachting is dat de waterbergingen voor de volgende intensieve bui weer beschikbaar zijn.

Aandachtspunt bij de verdere uitwerking van de hemelwaterafvoer en en bovengrondse bergingen bij alle deelgebieden is dat bij hevige buien naastgelegen percelen geen wateroverlast mogen ondervinden. De inrichting van het plangebied moet zodanig uitgewerkt worden dat het water van de woningen en percelen afstroomt.

Hydrologische gevolgen grondwater

Er worden geen effecten anders dan aanvulling van het grondwater verwacht bij de uitvoering van deze ontwikkeling. De gemiddelde grondwaterstand ligt in de huidige situatie op ca. NAP +2,55m (3 tot 3,5m-mv).

Aanvulling van het grondwater zal geen nadelige gevolgen hebben voor de ontwateringsdiepte van de huidige- maar ook toekomstige bebouwing. De benodigde ontwateringsdiepte woningen met kruipruimte is 0,7m; voor rijbanen is een ontwateringsdiepte van ca. 1m benodigd. Op locaties waar actief geïnfiltreerd wordt, dient de ondergrond voorafgaand gecontroleerd te worden op storende lagen. Indien nodig dienen deze verwijderd danwel doorbroken te worden om stagnatie te voorkomen.

Waterkwaliteit

In de toekomstige situatie wordt het hemelwater van daken en verhardingen gescheiden ingezameld van het vuilwater en aangesloten op de waterbergingen/infiltratiezones binnen het plangebied.

Verwacht wordt dat het hemelwater afkomstig van de daken en verhardingen relatief schoon is.

Alleen het hemelwater afkomstig van balkons (vervuild schrobwater) wordt in verband met mogelijke verontreiniging aangesloten op het vuilwaterstelsel.

De verhardingen van terrassen van de woningen kunnen direct afwateren in het groen in de tuin. Een eventueel schrobputje is alleen bedoeld voor vervuild water. Toekomstige bewoners moeten zich hiervan bewust zijn.

Watertoets

In 2020 heeft over de watertoets afstemming plaatsgevonden met het waterschap Vallei en Veluwe. De door het waterschap meegegeven uitgangspunten zijn verwerkt in dit bestemmingsplan.

Conclusie

Op basis van bovenstaande kan gesteld worden dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is met het oog op water.

5.9 Ecologie

Wettelijk kader

De bescherming van natuur in Nederland is vastgelegd in Europese en nationale wet- en regelgeving, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming. Voorheen was de soortenbescherming in Nederland geregeld in de Flora- en faunawet en de gebiedsbescherming in de Natuurbeschermingswet 1998. Sinds 1 januari 2017 zijn de Natuurbeschermingswet, Flora- en faunawet en de Boswet opgegaan in één nieuwe wet: de Wet natuurbescherming.

Wet natuurbescherming

De Wet natuurbescherming heeft tot doel in het wild voorkomende planten- en diersoorten in stand te houden en te beschermen. De wet kent daardoor zowel verbodsbepalingen, gebiedsbescherming als een algemene zorgplicht. De zorgplicht geldt te allen tijde voor alle in het wild levende dieren en planten en hun leefomgeving. De verbodsbepalingen zijn gebaseerd op het 'nee, tenzij'-principe. Alle schadelijke handelingen ten aanzien van beschermde planten- en diersoorten zijn in principe verboden, maar er kan worden afgeweken van de verbodsbepalingen middels ontheffingen. Door middel van gebiedsbescherming wordt een beschermingskader geboden voor de flora en fauna binnen aangewezen beschermde gebieden. Hieronder vallen de speciale beschermingszones volgens de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn, gebieden die deel uitmaken van het natuurnetwerk Nederland (NNN, voormalige EHS), beschermde natuurmonumenten en staatsnatuurmonumenten.

Onderzoek

Op vier deellocaties in het HMA zal in totaal 1,1 ha bos worden gekapt ten behoeve van woningbouw en een parkeerplaats. Daarnaast vindt (deels) sloop plaats van een aantal bestaande gebouwen (zie paragraaf 4.1). Ten behoeve van de ontwikkeling is een natuurtoets uitgevoerd (Quickscan flora en fauna in het kader van de Wet natuurbescherming Willem Arntsz Hoeve Den Dolder, Royal HaskoningDHV, 14 juli 2020, Bijlage 9 en Natuurtoets flora en fauna in het kader van de Wet natuurbescherming onderdeel Soortenbescherming Historische Middenas (HMA) Willem Arntsz Hoeve Den Dolder, Royal HaskoningDHV, 1 ferbruari 2021, Bijlage 11). Tijdens een veldbezoek (december 2019) is een habitatgeschiktheidsanalyse gedaan voor beschermde soorten die volgens de eerder uitgevoerde bureaustudie mogelijk voorkomen. De te slopen gebouwen en gebouwdelen zijn zowel van buiten als van binnen gecontroleerd op aanwezigheid en mogelijke verblijfplaatsen van vleermuizen. Vervolgens wordt beoordeeld of het hier ter toetsing voorliggende voornemen geen van de voor deze soorten onder de Wet natuurbescherming geformuleerde verbodsbepalingen overtreedt.

Resultaten

Planten

Uit de verspreidingsgegevens van de NDFF is gebleken dat er géén onder de Wet natuurbescherming beschermde planten in het plangebied zijn waargenomen. De ontwikkellocaties bestaan uit gemengd bos met voornamelijk den, eik en berk. in de ondergroei komt veel braam en klimop voor, wat ondanks dat het zandgrond betreft, duid op voedselrijke omstandigheden.

Beschermde soorten komen vooral voor op extensief beheerde en weinig bemeste akkers en kalkrijke standplaatsen. Daarnaast komen ze voor in (natuur)gebieden met zeer schrale, zwak zure standplaatsen. Dergelijke omstandigheden zijn niet aanwezig binnen het plangebied. Omdat het plangebied is gelegen in een bosgebied met redelijk voedselrijke en verstoorde omstandigheden worden geen beschermde vaatplanten in het plangebied verwacht en kan een overtreding van verbodsbepalingen van de Wnb worden uitgesloten.

Vleermuizen

Uit de verspreidingsgegevens van de NDFF blijkt dat in en in de omgeving van het plangebied waarnemingen bekend zijn van 5 beschermde vleermuissoorten, de gewone en ruige dwergvleermuis, de rosse vleermuis, de laatvlieger en gewone grootoorvleermuis.

De gewone grootoorvleermuis komt verspreid over heel Nederland voor, maar nergens in grote aantallen. De soort is sterk gebonden aan kleinschalig landschap en bosgebieden. De gewone grootoorvleermuis gebruikt zeer uiteenlopende soorten verblijfplaatsen. Ze worden in de zomer aangetroffen op zolders, achter betimmeringen, daklijsten en vensterluiken, in spouwmuren en onder dakpannen, in holten en spleten in bomen en in nest- en vleermuiskasten. Als winterverblijf worden vooral ondergrondse ruimten gebruikt, zoals grotten, kalksteengroeven, oude steenfabrieken, bunkers, forten, vestingwerken, ijskelders en (kasteel)kelders. Overwinterende gewone grootoorvleermuizen zijn echter ook op zolders en in kerktorens, en een enkele keer in boomholtes gevonden (IKL, 2019).

Ruige dwergvleermuizen en rosse vleermuizen zijn typisch boombewonende vleermuizen. Bomen zijn belangrijke verblijfplaatsen voor vleermuizen, zowel in de zomer als in de winter. Allerlei holtes kunnen aantrekkelijk zijn voor vleermuizen, zoals verlaten spechtenholen of holen die door rotting bij een afgebroken tak ontstaan zijn.

Laatvliegers en gewone dwergvleermuizen zijn gebouw bewonende vleermuizen. Ze kiezen als onderkomen vaak spouwmuren van woonhuizen. Grijze grootoorvleermuizen hebben een voorkeur voor grote open ruimten zoals kerkzolders.

Tijdens het oriënterend veldbezoek zijn alle te slopen gebouwen onderzocht op mogelijke ingangen voor vleermuizen en sporen van vleermuizen (poepsporen) daarbij is in gebouw nr. 20 de centrale keuken een verblijfplaats van gewone dwergvleermuizen aangetroffen. Gebouwen waar eveneens mogelijke geschikte verblijfplaatsen voor vleermuizen in kunnen voorkomen zijn:

• 16 Sylvia Borin
• 20 centrale keuken
• 22 linnengebouw
• 23 Jeltje
• 24 bedrijfsgebouw achter
• 27 hoofdgebouw
• 33 oud wier

In de bosgebieden die voor de ontwikkeling gekapt zullen worden zijn tijdens het oriënterend veldbezoek bomen met geschikte holten voor vleermuizen waargenomen. Het betrof slechts een oriënterend veldbezoek waarbij niet elke boom is gecontroleerd. Aanvullend onderzoek op de ontwikkellocaties waar bos gekapt wordt is van wetswege noodzakelijk omdat een overtreding van de verbodsbepaling van de Wnb niet op voorhand uit te sluiten is voor vleermuizen. Voor de sloop van 7 van de gebouwen is eveneens van wetswege aanvullend onderzoek noodzakelijk omdat een overtreding van de verbodsbepaling van de Wnb niet op voorhand uit te sluiten is voor vleermuizen.

Overige zoogdieren

Uit de verspreidingsgegevens van de NDFF blijkt dat in en in de omgeving van het plangebied waarnemingen bekend zijn van 4 beschermde zoogdieren namelijk boommarter, das, eekhoorn en steenmarter.

Voor de algemene grondgebonden zoogdieren met een vrijstelling van de verbodsbepalingen bij ruimtelijke ingrepen en geldt alleen de algemene zorgplicht.

Amfibieën

Uit de verspreidingsgegevens van de NDFF is gebleken dat er géén onder de Wet natuurbescherming beschermde amfibieën in het plangebied zijn waargenomen. Voortplantingswateren voor amfibieën ontbreken in het plangebied. Ook ontbreekt het landbiotoop voor beschermde soorten binnen het plangebied, zoals open, zandige pionierslocaties.

Reptielen

Uit de verspreidingsgegevens van de NDFF is gebleken dat er vier onder de Wet natuurbescherming beschermde reptielen in het plangebied zijn waargenomen. Het betreft de zandhagedis, de levendbarende hagedis, de hazelworm en de ringslang. Gezien het grote aantal waarnemingen kan ervan uitgegaan worden dat alle vier de soorten een populatie in of om het plangebied hebben. De zandhagedis en de levendbarende hagedis zijn in het heideterreintje ten oosten van het plangebied waargenomen, vlak bij gebouw 16 Sylvia Borin. Dit heideterreintje is het geschikte leefgebied voor deze soorten. Hoewel het aanliggende bosgebied in het plangebied en rond gebouw 16 minder geschikt is voor deze soorten is het niet uit te sluiten dat de soorten hier toch ook voorkomen. De hazelworm heeft een groter verspreidingsgebied dat ook in het plangebied ligt. De soort is met name rond gebouw 16 en 20 waargenomen maar ook waargenomen verder westelijk in de historische as, bij 24: het bedrijfsgebouw. De ringslang is minder vaak waargenomen maar wel meer verspreid over het hele terrein ondanks dat er weinig water in de omgeving aanwezig is. Een van de waarnemingen betrof een juveniel wat indiceert dat in de omgeving geschikt voortplantingsbiotoop aanwezig is. De aanwezigheid van dood hout, takenrillen en holen in de grond maakt het plangebied een geschikt leef- en voortplantingsgebied voor de hazelworm en in mindere mate voor de ringslang.

Broedvogels

Uit de verspreidingsgegevens van de NDFF is gebleken dat er zeer veel onder de Wet natuurbescherming beschermde vogels in het plangebied zijn waargenomen. Het betreft met name algemene soorten van bossen. Daarbij zijn ook twee soorten met jaar rond beschermde nesten, de havik en de buizerd. Tijdens het veldbezoek zijn ook verschillende vogelsoorten waargenomen zoals, koolmees, boomklever, gaai, zwarte kraai en ekster. Ook de buizerd is tijdens het oriënterend veldbezoek waargenomen, een horst is niet gevonden, maar kan mogelijk aanwezig zijn in het plangebied. Wel zijn verschillende kleinere nestjes van algemene soorten waargenomen en meerdere bomen met holten waarin holenbroeders kunnen broeden.

Overtredingen van de verbodsbepaling van de Wnb ten aanzien van vogels vallen niet uit te sluiten.

Door de werkzaamheden buiten het broedseizoen (half maart tot half augustus) uit te voeren is echter voor broedvogels zonder jaarrond beschermde nesten een overtreding van de verbodsbepalingen van de Wnb uitgesloten. Dit dient te worden vastgelegd in een ecologisch werkprotocol.

Een aanvullende onderzoek naar jaarrond beschermde nesten in het bos is noodzakelijk. Wanneer aanwezigheid van dit soort nesten wordt aangetoond is een aanvraag voor een ontheffing in het kader van de Wnb noodzakelijk.

Voor de beschermde soorten zal aanvullend onderzoek uitgevoerd worden. Dit onderzoek richt zich op de volgende soorten:

• Vleermuizen
• Reptielen
• Jaarrond beschermde nesten in bomen
• Boommarter
• Eekhoorn

Het is in de lijn der verwachtingen dat alle ontheffingen worden verkregen en dat daar waar negatieve effecten optreden, passende en mitigrerende dan wel compenserende maatregelen worden uitgewerkt en/of worden genomen.

Natuurnetwerk Nederland

Herontwikkeling van het terrein vindt voor een klein gedeelte plaats binnen de bestaande begrenzing van het Natuurnetwerk Nederland (hierna NNN). Op een aantal locaties zal hierdoor mogelijk sprake zijn van aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN. In het kader van dit bestemmingsplan is een nadere onderbouwing (Herontwikkeling Willem Arntsz Hoeve Den Dolder: beoordeling effecten op het NNN & meerwaarde, Royal HaskoningDHV, 6 december 2022, Bijlage 10) opgesteld van de mogelijke aantasting van het NNN op de planlocatie en zijn mogelijke maatregelen om de effecten te voorkomen (mitigeren) en maatregelen om een meerwaarde te creëren inzichtelijk gemaakt.

De nieuw te ontwikkelen gronden binnen het huidige NNN hebben geen natuurwaarde, vormen daarmee geen aantasting van het NNN en hoeven derhalve niet tot het NNN gerekend te worden. De ontwikkelingen worden daarnaast ruimschoots goed gemaakt door het toevoegen van 8.688 m2 gronden met bestaande natuurwaarden aan het NNN.

De effecten op NNN zijn weergegeven in tabel 5.8.

Tabel 5.8: effecten op het NNN, met + of een – is per saldo de aantasting of meerwaarde aangeduid

Stikstofdepositie

Conform de Wet natuurbescherming (Wnb) dient bij nieuwe activiteiten getoetst te worden of binnen nabijgelegen Natura 2000-gebieden significant negatieve effecten als gevolg van stikstofdepositie kunnen optreden. Voor het bestemmingsplan dient aangetoond te worden dat de stikstofdepositie in de gebruikersfase (na realisatie en bij ingebruikname van de nieuwe functies) geen significant negatieve effecten heeft op Natura 2000-gebieden. Daarvoor is een AERIUS-berekening uitgevoerd (Ontwikkeling Willem Arntsz Hoeve - onderdeel stikstofdepositie, Royal HaskoningDHV, 3 juli 2020, Bijlage 12).

De herinrichting en nieuwbouw in het gebied rond de WA-Hoeve veroorzaken een blijvende toename in verkeersbewegingen tijdens de gebruiksfase. Het aantal extra verkeersbewegingen van en naar de drie deelgebieden (HMA, NOV en ZOV) is gebaseerd op CROW kentallen voor de categorie “Niet-stedelijk buitengebied”. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen woningtypen en gebruiksfuncties van overige gebouwen (zie bijlage 2 van Bijlage 12). Nieuwbouwwoningen mogen met ingang van 1 juli 2018 niet meer worden aangesloten op het aardgasnet waardoor er tijdens de gebruiksfase geen emissies van gasgestookte installaties zullen optreden.

Conclusie

Tabel 5.9 geeft een beknopte samenvatting van de bevindingen van het nader onderzoek naar beschermde soorten in en rondom het plangebied van de Historisch Middenas (HMA) aan de Vijverhof te Den Dolder, provincie Utrecht. Daarnaast is in het overzicht een samenvatting van de effecten op aangetroffen leefgebiedsfuncties opgenomen. Ook is beschreven of en zo ja op welke wijze negatieve effecten voorkomen kunnen worden door het nemen van maatregelen of dat aanvullende maatregelen nodig zijn om optredende effecten te mitigeren en een ontheffing noodzakelijk is.

Tabel 5.9: bevindingen nader onderzoek beschermde soorten

Op basis van dit overzicht moet worden gesteld dat er meerdere maatregelen noodzakelijk zijn om de aanwezige flora en fauna voldoende te beschermen. Ten aanzien van de aanwezigheid van vleermuizen is een ontheffing noodzakelijk. Ten aanzien van grondgebonden zoogdieren moeten voorzorgsmaatregelen worden getroffen. Ten aanzien van reptielen moet eveneens een ontheffing worden aangevraagd. Verder dient er een nader op te stellen activiteitenplan of mitigatieplan te worden uitgewerkt. De werkzaamheden moeten onder begeleiding van een ter zake kundige ecoloog op het gebied van reptielen worden begeleidt en dient er met de werkzaamheden in de zomerperiode rekening te worden gehouden met andere diersoorten.

Het is de verwachting dat alle benodigde ontheffingen worden verleend. Uit de natuurtoets blijkt dat er verschillende soorten voorwaarden opgenomen moeten worden om overtredingen van de Wet natuurbescherming te voorkomen. Hier zal opvolging aan gegeven worden.

Planologische gebiedsbescherming (NNN)

De ontwikkeling van het plangebied zal geen aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van de NNN veroorzaken.

Stikstofdepositie

Voor de gebruiksfase wordt geen toename van de stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden berekend (0,00 mol N/ha/j). Voor het bestemmingsplan vormt stikstofdepositie dan ook geen belemmering.

5.10 Archeologie en cultuurhistorie

Wettelijk kader

Erfgoedwet

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. Deze wet bundelt meerdere wetten en regelingen op gebied van behoud en beheer van cultureel erfgoed, waaronder de Monumentenwet 1988. Het deel van de Monumentenwet dat betrekking heeft op de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet welke naar verwachting in 2021 in werking treedt. Tot die tijd valt dit onderdeel binnen de overgangsregeling van de Erfgoedwet. Hierin staat dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening dient te worden gehouden met de in de grond aanwezige danwel te verwachten monumenten.

Erfgoedverordening Zeist 2021

De erfgoedverordening Zeist 2021 biedt onder andere de mogelijkheid tot het aanwijzen van gemeentelijke monumenten, het instellen van een gemeentelijk erfgoedregister (voorheen monumentenlijst) en het instellen van een vergunningsplicht voor het wijzigen van gemeentelijke monumenten. Daarnaast zijn regels gesteld aan het beschermen van mogelijke archeologische waarden.

Onderzoek

Archeologie

Door Vestigia is een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd (Archeologisch vooronderzoek in het kader van geplande woningbouw op de locatie Dolderse Hille te Den Dolder gemeente Zeist, Vestigia, 26 mei 2020, Bijlage 13). Daarin zijn eerder uitgevoerde onderzoeken nader bekeken en is de archeologische waarde bepaalt voor de HMA.

Voor de dekzandgebieden, de stuifzandgebieden en de deels bebouwde gebieden (met uitzondering van de huidige bouwvlakken) geldt een middelhoge verwachting voor archeologische resten uit het Mesolithicum tot de Bronstijd en voor de Middeleeuwen/Nieuwe tijd. Dit betreft het hele plangebied met uitzondering van de huidige bebouwde gronden. Voor het gehele gebied zijn de volgende ontheffingscriteria van toepassing:

• oppervlakte plangebied tot 1000 m2;
• diepte bodemingreep tot 30 centimeter beneden maaiveld.

Indien deze vrijstellingsgrenzen overschreden worden dient inventariserend veldonderzoek (karterende fase) uitgevoerd te worden.

Cultuurhistorie

In paragraaf 2.1 is reeds ingegaan op het aspect cultuurhistorie. In het plan worden de cultuurhistorische waarden, met name de karakteristieke en monumentale gebouwen en de historisch waardevolle structuren optimaal benut om een echte meerwaarde te leveren aan de ruimtelijke kwaliteit.

Conclusie

Ter bescherming van mogelijk aanwezige archeologische waarden is voor het gehele plangebied de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 met bijbehorende vergunningenstelstel opgenomen op de verbeelding en in de planregels.

Om de cultuurhistorische waarde van het Willem Arntsz complex veilig te stellen is op een groot deel van het plangebied een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' met bijbehorende vergunningenstelsel opgenomen.

Het bestemmingsplan kan uitvoerbaar worden geacht met het oog op de aspecten archeologie en cultuurhistorie.

5.11 Niet gesprongen explosieven

Wettelijk kader

In Nederland zijn in de (Eerste en) Tweede Wereldoorlog (WOII) veel munitie en explosieven achtergebleven in de (water)bodem, die niet tot ontploffing zijn gekomen: conventionele explosieven (CE). Op het moment dat in de nabijheid van deze niet-gesprongen explosieven trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd, kunnen deze alsnog afgaan. Denk bijvoorbeeld aan werkzaamheden als graven, boren, heien en grondverzet. Dit levert gevaar op voor de veiligheid en gezondheid van werknemers, uitvoerders en andere personen in de omgeving van de werkzaamheden.Om de risico’s van ongewenst afgaan van CE zo veel mogelijk te beperken, is voldoende en goed vooronderzoek (en indien nodig vervolgstappen opsporing) door een deskundige belangrijk. De verantwoordelijkheid voor het onderzoek naar (en de ruiming van) eventuele explosieven ligt in eerste instantie bij de RWS, als opdrachtgever/initiatiefnemer van de graaf- en grondwerkzaamheden. Het opsporen van CE die als gevolg van WOII in de (water)bodem zijn achtergebleven, mag op grond van het Arbobesluit alleen plaatsvinden door bedrijven die hiervoor gecertificeerd zijn. Bijlage XII bij de Arbeidsomstandighedenregeling (Arboregeling bij de Arbowet) bevatte het Werkveldspecifiek certificatieschema voor het systeemcertificaat Opsporen Conventionele Explosieven (WSCS-OCE). Deze is sinds per 1 januari 2020 vervangen door het Certificatieschema Opsporen Ontplofbare Oorlogsresten (CS-OOO). In het CS-OOO staat beschreven welke bronnen in het vooronderzoek (tenminste) moeten worden geraadpleegd en op welke wijze de beoordeling van het bronnenmateriaal moet plaatsvinden. Hiermee is de ‘minimale onderzoeksinspanning' voor het vooronderzoek omschreven.

Onderzoek

Door AVG is een Niet-gesprongen explosieven vooronderzoek (Vooronderzoek CE, Willem Arntsz Hoeve Den Dolder, 14-05-2021) naar de aanwezigheid van conventionele explosieven uitgevoerd ter plaatse van de projectlocatie WA-Hoeve. Hier worden in de toekomst diverse bodemingrepen uitgevoerd ten behoeve van de herontwikkeling van het terrein. Dit onderzoek is in zijn geheel in te zien in Bijlage 14.

 

Op basis van de beoordeelde feiten van het vooronderzoek is geconcludeerd dat er geen indicaties zijn voor de mogelijke aanwezigheid van CE in het plangebied van de HMA.

Conclusie

Er zijn geen indicaties voor de mogelijke aanwezigheid van conventionele explosieven in het plangebied van de HMA. Het bestemmingsplan is dan ook uitvoerbaar met het oog op niet gesprongen explosieven.

5.12 Duurzaamheid

Beleidskader

Duurzaam bouwen heeft betrekking op de wijze waarop wordt gebouwd en gesloopt. Aandachtspunten zijn energie en milieu, maar ook gezondheid en toekomstwaarde en gebruikswaarde. Deze eisen worden niet vastgelegd in het bestemmingsplan, maar kunnen wel ruimtelijke gevolgen hebben. Voor duurzaam bouwen is geen wetgevend kader vastgelegd op nationaal niveau. Er zijn alleen eisen opgenomen in het bouwbesluit die worden getoetst bij de aanvragen voor een bouwvergunning.

Voor het meetbaar maken van de duurzaamheid op gebouwniveau maakt de gemeente Zeist gebruik van het instrument GPR Gebouw. In het instrument wordt onderscheid gemaakt in de thema's materialen, energie, water, afval, gezondheid en woonkwaliteit. Gebouwontwerpen kunnen getoetst worden aan een van tevoren bepaald ambitieniveau door de maatregelen in te voeren in het digitale instrument GPR Gebouw. De te nemen maatregelen kunnen door de gemeente of ontwikkelaar zelf worden gekozen om een bepaald niveau te bereiken. Dit instrument is toepasbaar voor utiliteitsgebouwen, scholen en woningen. GPR Gebouw geeft per thema een 'rapportcijfer' uiteenlopend van 6 (bouwbesluit niveau/minimaal) tot 10 (zeer goed). Voordat de definitieve afspraken over de bouw van het complex worden gemaakt, wordt een gewenste prestatie per thema bepaald.

Resultaten

Voor de WA-Hoeve geldt als gebiedsambitie voor woningen een gemiddelde score van 8,0 tot 8,5, voor overige functies wordt uitgegaan van een score van 7,5 tot 8,0 (GPR Gebouw versie 4.3).

Voor de nieuwbouwwoningen op de WA-Hoeve wordt uitgegaan dat ze voldoen aan 'Nul-op-de-meter (NOM)'. Een passende ambitie in een natuurrijke omgeving als deze. Voor deze wijk betekent dit dat deze het groene wonen gaat uitstralen. Er is sprake van milieuvriendelijk bouwen omdat het energieverbruik van de woningen wordt beperkt en daarmee de uitstoot van broeikasgassen. Verder wordt er ingezet op een duurzame energievoorziening voor de WA-Hoeve. Vanwege de monumentale infrastructuur met te behouden lanen is de toepassing van een collectieve warmtekoudeopslag (WKO) als duurzaam energiesysteem niet rendabel te ontwikkelen. Omdat er geen gasaansluiting gerealiseerd wordt bij nieuwbouw, zal worden ingezet op individuele WKO-systemen of mogelijk nieuwere technieken waarmee de energiedoelstellingen behaald worden.

Voor de monumentale panden zal op gebouwniveau worden onderzocht op welke wijze deze zo energiezuinig mogelijk kunnen worden geëxploiteerd. Dit kan er in de praktijk op neerkomen dat er een gasaansluiting naar de monumenten wordt aangelegd.

Om de biodiversiteit te versterken wordt de nieuwbouw natuurinclusief gebouwd.

Ten behoeve van de inrichting van de openbare en de privégebieden, wordt natuur inclusief ontworpen, waardoor onder andere regenwater zoveel als mogelijk direct kan worden geïntegreerd in de bodem.

Conclusie

Op de WA-Hoeve wordt zo duurzaam mogelijk ontwikkeld, maar wel passende bij de kenmerken van het het plangebied. Daarmee is in dit bestemmingsplan voldoende inzicht gegeven in de omgang met het aspect duurzaamheid.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is een ruimtelijk besluit, waarin de regels voor het gebruik en het bebouwen van gronden worden vastgelegd. In een bestemmingsplan wordt door middel van bestemmingen en aanvullende aanduidingen aangegeven op welke gronden welke functies toegestaan zijn en hoe deze gronden bebouwd mogen worden.

Het bestemmingsplan is een digitaal bestand in gml-formaat, waarin geometrisch bepaalde planobjecten zijn vastgelegd. Technisch gezien is een bestemmingsplan zodoende een verzameling objecten (zoals bestemmingsvlakken), waaraan informatie (zoals ligging en naam) is gekoppeld. Om het plan te kunnen raadplegen zijn in feite drie onderdelen van belang:

• een digitale en analoge verbeelding van de geometrisch bepaalde planobjecten (plankaart);
• de juridisch bindende regels van het bestemmingsplan (planregels);
• een bijbehorende toelichting (plantoelichting).

Het bestemmingsplan kan geraadpleegd worden door middel van computersoftware; in ieder geval via de internetpagina www.ruimtelijkeplannen.nl. Met de software kunnen verschillende kaarten van het bestemmingsplan opgeroepen worden door het aan- of uitvinken van planobjecten. Door interactie met het kaartbeeld worden de regels van de betreffende bestemmingen weergegeven. Ook kan de toelichting worden opgeroepen.

Om de vergelijkbaarheid te bevorderen bestaat er een landelijke standaard voor de verbeelding van bestemmingsplannen (SVBP2012). De toepassing van de SVBP2012 is verplicht. Hiermee wordt geborgd dat alle bestemmingsplannen overeenkomen voor wat betreft kleurgebruik, naamgeving, gebruik van arceringen en dergelijke.

Dit hoofdstuk geeft een toelichting op de koppeling tussen de regels en de verbeelding. In de volgende paragraaf staat uitgelegd welke systematiek voor dit bestemmingsplan gehanteerd is en hoe de eigenschappen van het plangebied zich hebben vertaald in de toegekende bestemmingen. De paragraaf daarna geeft een korte toelichting per artikel van de planregels.

6.2 Plansystematiek

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. Alleen de regels en de verbeelding zijn juridisch bindend. De plantoelichting bevat de achtergronden, onderzoeken en motieven van het plan. De toelichting is enerzijds voor de besluitvorming van belang, maar kan daarnaast van belang zijn bij het interpreteren van de regels of de verbeelding. Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels en op de verbeelding van dit bestemmingsplan hun juridische vertaling gekregen in de vorm van bestemmingen. De juridische planopzet en de inhoud van de toegekende bestemmingen worden in dit hoofdstuk toegelicht.

Dit bestemmingsplan is opgezet conform de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Voortvloeiende uit de Wro is het plan mede gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012).

Op de verbeelding zijn bestemmingen toegekend aan de diverse aanwezige functies. Bij het opstellen van de verbeelding is gebruik gemaakt van de Basisregistratie Grootschalige Topografie (BGT).

Het bestemmingsplan is een gedetailleerd eindplan. Weliswaar wekt de verbeelding de suggestie dat het bestemmingsplan globaal van aard is, de planregeling maakt het bestemmingsplan gedetailleerd. Omdat het plan nog gerealiseerd moet worden is op de verbeelding niet exact weer te geven waar gebouwd en waar gebruikt gaat worden. Op het moment dat (delen van) het plan gerealiseerd zijn, kan de gemeente ervoor kiezen dit bestemmingsplan te herzien en de bestaande situatie als dan ook vast te leggen op de verbeelding.

6.3 Toelichting op de regels

Deze paragraaf bevat een beschrijving van de bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven. Daarnaast wordt in deze paragraaf ingegaan op de overige regels uit het bestemmingsplan. Conform SVBP2012 zijn de regels onderverdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die genoemd worden in de planregels. Dit artikel voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel is bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moeten worden. Evenals de begripsbepalingen voorkomen de bepalingen inzake de wijze van meten interpretatieverschillen bij de toepassing van de planregels.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bos

Verspreid door het plangebied liggen bospercelen. Deze bospercelen zijn bestemd als 'Bos'. Binnen deze bestemming zijn naast bos ook andere landschaps- en natuurwaarden toegestaan. Water is toegestaan, evenals het gebruik voor extensieve openluchtrecreatie en de bij de bestemming horende voorzieningen en andere bouwwerken.

Gebouwen en bijbehorende bouwwerken zijn binnen de bestemming niet toegestaan. Enkel andere bouwwerken zijn toegestaan. In de bouwregels zijn hiervoor maatvoeringen vastgelegd.

Ter bescherming van de natuurwaarden is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

Artikel 4 Gemengd

De gronden gelegen ter plaatse van de bestaande bebouwing en buitenruimte zijn bestemd als 'Gemengd'. Op deze gronden zijn dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen, woningen, kantoren, horeca en bedrijfsactiviteiten die zijn opgenomen in de categorieën A en B zoals opgenomen in de Staten van bedrijfsactiviteiten - functiemenging toegestaan. Algemene voorzieningen die passen bij een gemengd gebied, zoals: parkeer-, groen-, waterhuishoudkundige en nutsvoorzieningen, zijn eveneens toegestaan.

Nieuwe gebouwen zijn beperkt toegestaan, omdat hier voornamelijk cultuurhistorisch waardevolle bebouwing staat. Maatvoeringen ten aanzien van gebouwen, bijbehorende bouwwerken, overkappingen en andere bouwwerken zijn benoemd in de regels en op de verbeelding. Deze maatvoeringen hebben onder meer betrekking op de afstand tot de weg, de toegestane hoogte en het bebouwingspercentage.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing ten behoeve van het voorkomen van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden en het woon- en leefklimaat van aangrenzende gronden en bouwwerken, ter waarborging van cultuurhistorische waarden, ter waarborging van de stedenbouwkundige en beeldkwaliteit van de naaste omgeving, de verkeers-, sociale en brandveiligheid en in het kader van rampenbestrijding.

Middels een afwijking van de bouwregels mag er onder voorwaarden aangebouwd worden aan de bestaande monumenten in het plangebied.

Buitenopslag van goederen en bedrijfsactiviteiten in de openbare ruimte zijn nadrukkelijk niet toegestaan. De bestemming is eveneens strijdig in gebruik genomen als niet voldaan wordt aan de regels ten aanzien van parkeren.

Binnen deze bestemming is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen waarmee bedrijfsactiviteiten die niet voorkomen op de Staat van Bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan. Hierbij dient sprake te zijn van bedrijfsactiviteiten die naar aard en invloed op de omgeving gelijkwaardig zijn aan de bij recht toegestane bedrijfsactiviteiten.

Artikel 5 Verkeer

De ontsluitingsweg naar het plangebied is bestemd als 'Verkeer'. Deze bestemming omvat ook parkeervoorzieningen, bushaltes, geluidwerende voorzieningen, bermen, water, nutsvoorzieningen en beeldende kunst.

Artikel 6 Wonen

In het plangebied wordt een twaalftal nieuwe woningen gebouwd. Deze woningen met bijbehorende tuinen en erven en voorzieningen en bouwwerken zijn bestemd als 'Wonen'. Binnen de bestemming is een beroep of bedrijf aan huis toegestaan.

Binnen het plangebied zijn vrijstaande en twee-aaneen gebouwde woningen toegestaan. Het maximaal aantal woningen is vastgelegd op 12. Maatvoeringen ten aanzien van woningen en bijbehorende bouwwerken, overkappingen en andere bouwwerken zijn benoemd in de regels en op de verbeelding. Deze maatvoeringen hebben onder meer betrekking op de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en de toegestane goot- en bouwhoogte.

Het bevoegd gezag mag afwijken van de minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en deze verkleinen naar 0 meter, mits daarmee geen andere belangen geschaad worden.

Het wonen in een gebouw anders dan het hoofdgebouw, buitenopslag van goederen en bedrijfsactiviteiten in de openbare ruimte zijn nadrukkelijk niet toegestaan. De bestemming is strijdig in gebruik genomen als niet voldaan wordt aan de regels ten aanzien van parkeren. In de specifieke gebruiksregels is eveneens de maximale oppervlakte geregeld voor een beroep of bedrijf aan huis.

Voor het bewonen van een gebouw anders dan het hoofdgebouw is een afwijkingsbevoegdheid onder voorwaarden opgenomen.

Artikel 7 Waarde - Archeologie 2 

Deze dubbelbestemmingt dient ter bescherming van de archeologische belangen. Het plangebied kent een middelhoge verwachtingswaarde (Waarde – Archeologie 2) ten aanzien van archeologie.

Artikel 8 Waarde - Cultuurhistorie

Het Willem Arntsz complex is cultuurhistorisch waardevol. Ter bescherming van deze cultuurhistorische waarde is een dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen. Ter plaatse geldt een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden. Een omgevingsvergunningaanvraag dient voor advisering voorgelegd te worden aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit van de gemeente.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het overgebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 10 Algemene bouwregels

In deze regels zijn algemene bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen in het plan gelden, voor zover er geen voor de bestemming geldende bouwregels van toepassing zijn. Hierin zijn ondermeer regels opgenomen ten behoeve van bestaande situaties en de relatie tot aangrenzende terreinen.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels

In deze regels zijn algemene gebruiksregels opgenomen die voor alle bestemmingen in het plan gelden. Op grond van de algemene gebruiksregels wordt algemeen ongewenst gebruik verboden, tenzij een bepaald gebruik juist bedoeld is toe te laten op grond van de bestemmingen, direct hetzij indirect.

In de algemene gebruiksregels zijn onder meer de eisen ten aanzien van het parkeren en het laden en lossen geregeld.

Artikel 12 Algemene afwijkingsregels

In deze regels is aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn. Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

Artikel 13 Algemene wijzigingsregels

Voor het wijzigen van het plan ten behoeve van kleine wijzigingen aan de opzet is een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven.

Artikel 15 Slotregel

Deze regel bevat de citeerregel van het plan.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient de toelichting van een bestemmingsplan inzicht te geven over de uitvoerbaarheid van het plan.

Volgens de Wro moet de gemeenteraad een exploitatieplan vaststellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het kostenverhaal op een andere wijze is gegarandeerd. Van een dergelijk bouwplan is in dit geval sprake (artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening).

De gemeente Zeist heeft een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer van het project. De initiatiefnemer draagt alle kosten voor de procedures en de uitvoering van de herinrichting. Voor de gemeente is hiermede de financiële uitvoerbaarheid voldoende verzekerd.

De conclusie is dan ook dat het plan financiëel uitvoerbaar kan worden geacht.

7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak

Op grond van artikel 3.1.6 onder e van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gaan een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor, vergezeld van een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

Door de gemeente Zeist is een gebiedsvisie opgesteld voor de ontwikkeling van de WA-Hoeve. Deze gebiedsvisie is in een participatietraject met inwoners van Den Dolder tot stand gekomen. Daarnaast is er door de gemeenteraad een planbegeleidingsgroep ingesteld bestaande uit inwoners van Den Dolder die de plannen toetst aan de kaders als gesteld in de gebiedsvisie.

Direct omwonenden, dorpsbewoners, belangenverenigingen en stichtingen zijn, en worden nog steeds, in de planvormingsfase van dit bestemmingsplan geïnformeerd over de visievorming en in de gelegenheid gesteld hun bevindingen te geven.

Tijdens de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan wordt een inloopbijeenkomst georganiseerd.

Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, overleg pleegt met instanties, zoals omliggende gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Een concept van het ontwerpbestemmingsplan is in een vooroverleg besproken met de vooroverlegpartners.

Zienswijzen

Op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ligt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken voor een ieder ter visie.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Cultuurhistorische verkenning

Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan Bosch & Hei Willem Arntsz Hoeve - Den Dolder 2022

Bijlage 3 Aanmeldnotitie

Bijlage 4 Onderzoek verkeer en parkeren

Bijlage 5 Onderzoek luchtkwaliteit

Bijlage 6 Onderzoek externe veiligheid

Bijlage 7 Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 8 Watertoets

Bijlage 9 Quickscan flora en fauna

Bijlage 10 Aantasting NNN

Bijlage 11 Natuurtoets soortenbescherming

Bijlage 12 Onderzoek stikstof

Bijlage 13 Archeologisch vooronderzoek

Bijlage 14 Vooronderzoek CE