Nieuw Geerestein

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Bij de noordelijke entree van Woudenberg staat aan de Geeresteinselaan een kantoorpand welke al geruime tijd leeg staat. Initiatiefnemer is voornemens de functie van het pand te wijzigen in 'wonen' ten behoeve van 36 appartementen. Hiertoe zal het pand zowel aan de binnenzijde als buitenzijde worden verbouwd en zal op het westelijk deel van het perceel een verdiept bijgebouw worden geplaatst. Op het terrein zullen enkele inrichtingsmaatregelen worden genomen, zoals de aanleg van een laanbeplanting.

De vigerende bestemming voor Geeresteinselaan 39 staat woningbouw niet toe. Om de herontwikkeling te kunnen realiseren is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt beoogd het planologisch juridische kader te scheppen voor de realisatie van de 36 appartementen aan de Geeresteinselaan 39.

1.2 Opbouw

Hoofdstuk 2 beschrijft de huidige situatie van het perceel. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader geschetst. De milieuaspecten komen aan de orde in hoofdstuk 4. De beschrijving van het plan is opgenomen in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 is een toelichting gegeven op de bestemmingen. De economische uitvoerbaarheid komt aan de orde in hoofdstuk 7. Het laatste hoofdstuk is gereserveerd voor het verslag van de inspraak, het gevoerde vooroverleg en de zienswijzen.

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

2.1 Ligging plangebied

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een gebied dat ligt aan de noordzijde van de kern Woudenberg. Het gebied ligt ten westen van de Geeresteinselaan, de toegangsroute van Woudenberg uit de richting Amersfoort. Op onderstaande kaart is de ligging van het plangebied aangegeven.

afbeelding - Ligging plangebied (luchtfoto Google)

De locatie ligt op loopafstand van het centrum van Woudenberg. Op dit moment staat in het plangebied één kantoorpand bestaande uit twee vleugels. Het pand is gericht op de rotonde J.F. Kennedylaan/ Geeresteinselaan. Het voornemen bestaat om de bestaande bestemming 'kantoor' om te zetten naar de bestemming 'wonen' ten behoeve van 36 appartementen. Langs de westzijde van het perceel wordt één bijgebouw gerealiseerd met daarin bergingen.

Aan de noordzijde ligt het landgoed Geerestein. Het kantoorpand staat in verbinding hiermee door middel van een brug. Vanaf hier is een wandel- en fietsgebied bereikbaar. Aan de oostzijde ligt het landelijk gebied van Woudenberg. Aan de westzijde ligt een manege met verenigingsgebouw en aan de zuidzijde begint de woonbebouwing van Woudenberg. Het perceel ligt aan de rand van de bebouwde kom van Woudenberg.

afbeelding - Bestaande situatie en begrenzing plangebied

2.2 Juridisch planologische situatie

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan Woudenberg Dorp uit 2008 (en de herziening van 2011).

afbeelding - Uitsnede plankaart bestemmingsplan Woudenberg Dorp (2008)

Het grootste deel van de gronden heeft de bestemming 'Kantoor', een deel aan de noordzijde en langs de oost- en westrand ligt de bestemming 'Water'. Het huidige kantoorpand is voorzien van een bouwvlak en de maximale bouwhoogte is vastgelegd op 10 meter.

Aangezien de omzetting van het kantoorpand en de bouw van het bijgebouw niet binnen het vigerend bestemmingsplan vallen, is het noodzakelijk dat een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Een van de centrale uitgangspunten is de scheiding tussen beleid en normstelling. Het beleid wordt in eerste aanzet vormgegeven in een structuurvisie en is juridisch alleen nog bindend voor de rijksoverheid. Naast integraal planologisch beleid, kunnen bij Algemene Maatregel van Bestuur regels worden gesteld omtrent onder andere bestemmingsplannen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau, in die zin dat respectievelijk provinciale inpassingsplannen en gemeentelijke bestemmingsplannen daarop moeten worden afgestemd.

De kaders van het nieuwe rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van I&M is vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt de Nota Ruimte en heeft als credo "Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig". In de SVIR zijn 13 nationale belangen gedefinieerd, waaronder het versterken van de mainportfuncties en het verbeteren van de rijksinfrastructuur, het behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora en fauna.

Dit bestemmingsplan raakt niet aan de ruimtelijke belangen van het rijk.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

Kern van de Wet ruimtelijke ordening is dat alle overheden hun ruimtelijke belangen vóóraf kenbaar maken en aangeven langs welke weg zij die belangen denken te realiseren. Het rijk en provincies bemoeien zich voortaan uitsluitend met wat daadwerkelijk van nationaal respectievelijk van provinciaal belang is. Ook moeten rijk en provincies duidelijk maken of de borging van een belang gevolgen heeft voor ruimtelijke besluitvorming door provincies en gemeenten.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 22 augustus 2011 vastgesteld en heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De AMvB is het inhoudelijke beleidskader van het rijk waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich primair richt tot de gemeente. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies.

Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden. Het gaat daarbij om de volgende belangen:

• 1. Rijksvaarwegen.
• 2. Project Mainportontwikkeling Rotterdam.
• 3. Kustfundament.
• 4. Grote rivieren.
• 5. Waddenzee en waddengebied.
• 6. Defensie.
• 7. Hoofdwegen en landelijke spoorwegen.
• 8. Elektriciteitsvoorziening.
• 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen.
• 10. Ecologische hoofdstructuur (EHS).
• 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament.
• 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).
• 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Onderhavige ontwikkeling heeft geen betrekking op deze nationale belangen en het bestemmingsplan is daarmee niet in strijd met het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013- 2028

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028, is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht (herijking vastgesteld op 12 december 2016). Dit ruimtelijke beleid van de provincie heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. Gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop.

Ten aanzien van het stedelijk programma voor Woudenberg meldt de structuurvisie het volgende:

"Voor de gemeente Woudenberg wordt uitgegaan van een woningbouwprogramma van 1150 woningen, waarvan 150 woningen in het stedelijk gebied, met name op de locatie Groene Woud. Buiten de rode contour wordt de ontwikkeling voorzien van 1000 woningen ten oosten van de kern, waarvan 75 woningen als afronding van het project Groene Woud (fase 5)".

De structuurvisie geeft aan dat ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk moet worden gerealiseerd. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied.

In de structuurvisie is het plangebied van dit bestemmingsplan aangewezen als bestaand 'stedelijk gebied'. Het valt binnen de vastgestelde rode contour.

Beleid ten aanzien van kantoren

De provincie wil vraag en aanbod van kantoorruimte zoveel mogelijk in evenwicht brengen, zowel kwantitatief als kwalitatief. Enerzijds staat er veel kantoorruimte leeg, een groot deel van de leegstand is structureel. Anderzijds is er nog een overschot aan nog niet gerealiseerde, in bestemmingsplannen vastgelegde nieuwbouwmogelijkheden, de zogenaamde ‘harde’ plancapaciteit. Daarom bieden we geen ruimte voor nieuwe kantorenbestemmingen. De provincie spant zich actief in om de harde plancapaciteit terug te dringen en leegstaande kantoren te herbestemmen en te transformeren. Daartoe is in 2014 de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand (PAK) vastgesteld.

Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013, is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht (herijking vastgesteld op 12 december 2016).

Ten aanzien van het stedelijk gebied bepaalt de verordening het volgende:

• Als ‘Stedelijk gebied’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Wonen en werken.
• Een ruimtelijk plan kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.
• De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Indien het ruimtelijk plan betrekking heeft op grootschalige verstedelijking bevat de toelichting een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overstromingsgevaar.

Bij zowel het bouwen als renoveren van kantoren en woningen en bedrijfsruimten als het herstructureren of aanleggen van woonwijken en bedrijventerreinen is het van belang dat gemeenten en initiatiefnemers nadenken over het gebruik van alternatieve vormen van energie en energiebesparende technieken (onder andere toepassen van restwarmte, Warmte Koude Opslag en aardwarmte). Hiermee dragen ruimtelijke plannen bij aan het doel van 10% duurzame energiegebruik in 2020 zoals verwoord in de PRS.

Grote delen van de provincie liggen in overstroombare gebieden van Nederrijn, Lek en het Eemmeer. Door een goed doordachte locatiekeuze en inrichting kunnen de gevolgen van een overstroming aanzienlijk beperkt worden. Bij het bouwen in een overstroombaar gebied wordt aangeven op welke wijze rekening is gehouden met overstromingsgevaar en welke maatregelen zijn genomen. Dit vloeit voort uit “een goede ruimtelijke ordening”. Met name vitale objecten vragen aandacht. Nadere definiëring van de objecten is te vinden in de Handreiking Overstromingsrobuust inrichten. De Handreiking helpt ook om via het ruimtelijk spoor wonen en werken in gebieden met overstromingsrisico’s veiliger te maken.

Verkenning woningbouwprogrammering Regio Amersfoort

In mei 2014 is vanuit de regio het rapport "verkenning woningbouwprogrammering Regio Amersfoort" verschenen. Leidende vraag in dit rapport is hoe woningbouwprogrammering en samenwerking kan bijdragen aan het in stand houden en versterken van een aantrekkelijke regio.

Een blijvende behoefte aan uitbreiding

In zijn algemeenheid is ondanks de huidige crisis tot 2040 een blijvende behoefte aan nieuwe woningen in de gehele regio. De regio zal bij alle uitgezochte scenario's te maken krijgen met een forse uitbreidingsvraag op de woningmarkt van 24.000 tot 45.000 woningen tot 2040. Het huidige aanbod aan plannen binnen de regio bedraagt 25.000 woningen. Dit aantal is ontoereikend om de kracht van de regio te versterken. Op korte termijn is een ruim voldoende aanbod, maar richting de toekomst zullen meer woningen moeten worden gerealiseerd. Om in de toekomst geen te krap planaanbod te hebben stelt het rapport dat nu al begonnen moet worden met het creëren van extra plancapaciteit. De realisatie van Het Groene Woud draagt hieraan bij.

Behoefte aan woningen in Woudenberg

In Woudenberg komt bij hoge groei het planaanbod nagenoeg overeen met de vraag. Dit betekent wel dat er extra plancapaciteit nodig is, omdat doorgaans een deel van de plannen niet doorgaat. Bij lage groei is sprake van een overschot. De vraag bestaat voor een belangrijk deel uit koopwoningen. De huidige verdeling naar eengezins- en meergezinswoningen ligt in lijn met de toekomstige vraag.

Niet alleen de omvang, maar ook de samenstelling van de bevolking zal veranderen. Het aandeel ouderen in de bevolking zal fors toenemen; het opleidingspeil stijgt en met name door de vergrijzing zal het aantal eenpersoons huishoudens fors groeien. Deze trends hebben zijn weerslag op de uitbreidingsvraag. Niet alleen trends, maar ook cohorteffecten zijn hierbij van belang. Dit zal leiden tot een forse groei van de vraag naar koopwoningen. Ook de vraag naar vrije sector huurwoningen neemt nog toe.

In de gemeenten Barneveld, Bunschoten, Eemnes, Nijkerk en Woudenberg zal hierdoor tot 2040 juist een sterke uitbreidingsvraag van eengezinswoningen zijn. In Woudenberg is tot 2040 nog een redelijke vraag naar huurwoningen/ appartementen.

Woudenberg kent tot 2030 en 2040 een planaanbod van respectievelijk 1.000 en 1.400 woningen terwijl de uitbreidingsvraag voor die periodes op 700 en 900 woningen ligt volgens het EG-scenario (het scenario van evenwichtige groei, waarin de trends van voor de crisis zijn voortgezet). De woningvraag tot 2040 bestaat uit vooral uit eengezinswoningen (800) en voor een klein deel uit meergezinswoningen (100). In de andere scenario's is sprake van een overschot of een fors te kort aan plancapaciteit. Uitgaande van het EG-scenario komen vraag en aanbod min of meer overeen, rekening houdend met een percentage van de plancapaciteit dat uitvalt.

Structuurvisie Kantoren

Naar aanleiding van de grote leegstand aan kantoren heeft de provincie de structuurvisie kantoren 2016-2027 vastgesteld op 1 februari 2016. In de structuurvisie wordt onder andere ingezet op het benutten van leeg staande kantoren door herontwikkeling, transformatie en functiewijziging. Onderhavig initiatief om de kantoren om te zetten naar appartementen past daarom goed binnen het gestelde in de structuurvisie.

Gesteld kan worden dat het bestemmingsplan past binnen het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie Gemeente Woudenberg 2030

Op 23 april 2013 is de Toekomstvisie Woudenberg 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze visie geeft een beeld van de gewenste toekomstige kwaliteiten voor wonen, werken en recreëren in Woudenberg. Een visie op ruimtelijke ontwikkelingen in de landbouw, natuur en landschap; economische ontwikkelingen in werkgelegenheid en bereikbaarheid; en maatschappelijke ontwikkelingen in de leefbaarheid en vitaliteit van de gemeente.

In de Toekomstvisie zijn vijf kwaliteitspijlers benoemd om bij nieuwe ontwikkelingen/ veranderingen goed een afweging te kunnen maken. Deze kwaliteitspijlers zijn:

• 1. duurzaamheid in de tijd;
• 2. identiteit en pluriformiteit van Woudenberg;
• 3. betrokkenheid, verantwoordelijkheid en samenwerking;
• 4. leefbaarheid;
• 5. beeldkwaliteit en de kwaliteit van de openbare ruimte.

Voor de bebouwde kom is uitgangspunt een goed woon- en leefklimaat te blijven bieden, ook bij de veranderende behoeften en wensen van onze inwoners. Daarom wordt gestreefd naar bebouwing die het karakter van het dorp versterkt en wordt veel aandacht gegeven aan de inrichting van de openbare ruimte. Zorgvuldigheid, samengaan van ‘rood’ (bebouwing) en ‘groen’ (beplanting, sportcomplexen), de beeldkwaliteit en aandacht voor ontmoetingsplekken gaan hierbij hand in hand met
aspecten van welzijn, samenlevingsopbouw, verenigingsleven en de bevordering van sociale activiteiten.

Voor het leefklimaat binnen de bebouwde kom, de bebouwing en de samenleving zijn in de toekomstvisie meerdere hoofdkeuzes gemaakt. Voor dit bestemmingsplan is de hoofdkeuze 'afronding van het dorp en inbreiding, meer variatie in type woningen' het meest relevant.

Andere hoofdkeuzes van toepassing op de bebouwde kom betreffen:

• Veiligheid en preventiebeleid;
• Het stimuleren van sociale samenhang;
• Woudenberg ook levendig voor jong en oud;
• Verschuivingen in de zorg;
• Volksgezondheid;
• Sport als belangrijk onderdeel van leefbaarheid;
• Met verenigingen en andere openbare voorzieningen werken aan vrijwilligersbeleid;
• Milieuzorg als gezamenlijke verantwoordelijkheid;
• Economie en bedrijvigheid: ruimte voor Woudenbergse bedrijven;
• Verkeer en vervoer.

Woonvisie Woudenberg 2013+

Op 23 mei 2013 is de Woonvisie 2013+ door de gemeenteraad vastgesteld. In deze woonvisie worden de ontwikkelingen aan vraag- en aanbodzijde in beeld gebracht en de belangrijke uitdagingen en opgaven geschetst met betrekking tot het wonen in Woudenberg. Naast kwantitatieve aspecten wordt nadrukkelijk aandacht besteed aan de kwalitatieve aspecten van het wonen aangezien de woonconsument veel keuzevrijheid heeft op de woningmarkt.

De veranderde woningmarkt en de economische en demografische ontwikkelingen in Nederland zijn ook zichtbaar in Woudenberg. Er treedt gezinsverdunning op, de vergrijzing neemt toe, het aantal inwoners stabiliseert en er ontstaan knelpunten in de lokale markt. Deze knelpunten zijn:

• 1. Gebrekkige doorstroming;
• 2. De afwezigheid van voldoende goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen voor starters en gezinnen;
• 3. Lage verhuisgeneigdheid onder senioren.

De Woonvisie 2013+ Woudenberg anticipeert op de demografische ontwikkelingen van de verschillende doelgroepen:

• het vrijwel gelijk blijven van het aantal starters tot aan 2025;
• huishoudensverdunning en afname van het aantal gezinnen;
• vergrijzing en daarmee een toename van het aantal 55 plussers en (op termijn) minder vitale ouderen en zorgbehoevenden.

Om de woningmarkt meer in lijn te brengen met de huidige marktsituatie wordt het programma in deze woonvisie bijgesteld. Niet programmatisch, maar door te temporiseren, ontwikkelingen met elkaar af stemmen (minder ad-hoc) en gefaseerd, kleinschaliger en (meer) vraaggericht naar doelgroep te ontwikkelen. Hierdoor wordt met kleinere stappen op termijn hetzelfde programma bereikt en de doorstroming verbeterd. Bovendien worden sterke schommelingen in het kwantitatieve nieuwbouwaanbod voorkomen en kan er sneller ingespeeld worden op veranderende marktomstandigheden.

Een gefaseerde marktbenadering bij nieuwe gronduitgifte en ontwikkelingslocaties is noodzakelijk komende jaren. Door kleinschaliger en meer gefaseerd te kunnen ontwikkelen (over langere looptijd) en daar vooral ook de mogelijkheden toe te bieden zijn gemeente, corporatie en marktpartijen flexibeler om te reageren op marktontwikkelingen.

De inrichting van dit bestemmingsplan sluit aan bij de boodschap van de woonvisie: flexibiliteit is gewenst en er worden woningen mogelijk gemaakt in het goedkopere segment.

Oplegger 2016+ op de woonvisie 2013+

In de Woonvisie 2013+ gemeente Woudenberg is de strategie vastgelegd voor het woningbouwprogramma. Het Woonbehoefteonderzoek gemeente Woudenberg 2016 - 2030 beantwoordt de vraag of met deze visie nog de juiste koers gevaren wordt. Worden de juiste woningen gebouwd of moet bijgestuurd worden?

De conclusie van het onderzoek bevestigt de strategie in de Woonvisie 2013+ om vraaggericht te ontwikkelen en geeft tegelijkertijd aan dat meer woningen gebouwd moeten worden. Dit vraagt een aantal essentiële aanpassingen van de Woonvisie 2013+.

In onderstaande zijn de wijzigingen opgesomd:

• ’Het bouwprogramma moet passen op de vraag van ca. 40-60 nieuwbouwwoningen per jaar’ wordt aangepast naar: "Het woningbouwprogramma moet passen op de vraag van ca. 90 – 110 woningen per jaar".
• De cijfers uit het Woonbehoefteonderzoek gemeente Woudenberg 2016 – 2030 zijn richtinggevend bij toekomstige ontwikkelingen.
• Binnen de totale woningbouwontwikkeling streeft de gemeente naar een percentage van 20% aan sociale huurwoningen. Bij ontwikkelingen vanaf 20 woningen dient minimaal 20% sociale huurwoningen te worden gerealiseerd, tenzij er moverende redenen zijn om dit niet te doen. Onderhavig plan betreft de transformatie van een bestaand kantoorpand naar appartementen. Een mix van sociale huurwoningen en (duurdere) huurappartementen is niet realiseerbaar binnen een pand gezien de financiële haalbaarheid en praktische uitvoerbaarheid.

Structuurvisie Woudenberg 2030

In de Structuurvisie Woudenberg 2030 valt het plangebied binnen het deelgebied Bosrand. Dit multifunctionele gebied met woon-, werk-, sport en maatschappelijke voorzieningen vormt de noordwestelijke grens van Woudenberg en ligt direct tegen landgoed Geerestein. De opgave voor de Bosrand bestaat ten aanzien van het perceel uit het behouden van het multifunctionele karakter.

De toekomstige ontwikkeling van de Bosrand gaat uit van:

• Landschappelijke inpassing van nieuwe functies in groene ‘kamers’;
• Een nieuwe recreatieve noordzuid-wandelverbinding die landgoed Geerestein toegankelijk maakt via de Bosrand. Deze ligt in het verlengde van de groene wig tussen de Bron en de Maat;
• De Bosrand wordt een openbaar toegankelijk, groen gebied waar sport en spel de belangrijkste functies zijn.

De entree aan de noordzijde van Woudenberg, waar het plangebied aan grenst, is genoemd als een punt waar aandacht dient te zijn voor een aantrekkelijke beeldkwaliteit. De noord-zuidas Geeresteinselaan vormt een belangrijk element voor de kern Woudenberg.

Het pand zal aan de buitenzijde een cosmetische wijziging ondergaan die inspeelt op de nieuwe gebruikerfunctie. Het terrein blijft in hoge mate ongewijzigd waarbij met name de entree naar het landgoed Geerestein versterkt zal worden. Hiertoe zal over de westrand van het terrein een langzaam verkeersroute komen tussen de J.F. Kennedylaan en het landgoed Geerestein. Deze route wordt begeleid door laanbeplanting en zal via de bestaande loopbrug naar het landgoed leiden.

Hiermee blijft het rustige beeld, alsmede de hoofdgroenstructuur, van de entree gehandhaafd.

Expeditie Duurzaamheid Gemeente Woudenberg 2014-2018

In de Expeditie Duurzaamheid heeft de gemeente Woudenberg de expeditie beschreven waarmee de ambitie wordt bereikt: de gemeente Woudenberg is in 2030 een duurzame gemeente, waarbij iedereen meewerkt om duurzaamheid na te streven.

Ten aanzien van gebiedsontwikkeling is aangegeven dat duurzaamheid van het begin moet worden meegenomen. Daarbij dient gedacht te worden aan kansen als duurzame energieopwekking, mogelijkheden voor waterafvoer en vervoer.

Onderhavig bouwplan betreft de transformatie van een bestaand kantoorpand naar appartementen waardoor geen invulling gegeven kan worden aan de duurzaamheidsaspecten die gelden bij gebiedsontwikkeling.

Duurzaamheidsambities kunnen na wederzijdse overeenstemming in privaatrechtelijke overeenkomsten worden vastgelegd. Met name bij transformaties zijn de mogelijkheden om de duurzaamheidsambities te realiseren beperkter dan in geval van nieuwbouw. Gezocht moet worden naar maatwerkoplossingen.

Hoofdstuk 4 Milieu-aspecten

4.1 Inleiding

Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat getoetst moet worden of de beoogde ontwikkeling mogelijk is gezien de sectorale milieuaspecten en/of gebiedswaarden. Daarbij gaat het om eisen die vanuit milieutechnisch oogpunt of vanwege de aanwezigheid van bepaalde gebiedswaarden gevolgen hebben voor de situering van de beoogde functies. In dit hoofdstuk wordt de beoogde ontwikkelingen hieraan getoetst.

Onderliggend bestemmingsplan voorziet in het wijzigen van een kantoorfunctie naar een woonfunctie. Er is geen sprake van grootschalige sloop- en bouwactiviteiten. In de volgende paragrafen wordt ingegaan op de verschillende thema's die doorgaans komen kijken bij bestemmingsplannen. Alleen voor het thema geluid is een specifiek onderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Op basis van de Monumentenwet wordt in Nederland ingezet op zowel de bescherming van het archeologisch erfgoed als de waardevolle cultuurhistorie.

4.2.1 Archeologie

Sinds 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) van toepassing. Dit is een herziening van de Monumentenwet 1988. Met deze herziening zijn de belangrijkste bevoegdheden aangaande de archeologie bij de gemeente neergelegd. De gemeenteraad is op grond van de Monumentenwet verplicht bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening te houden met de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

De gemeenten Renswoude en Woudenberg hebben in mei 2010 door RAAP Archeologisch Adviesbureau een archeologische verwachtings- en beleidskaart laten opstellen. De Archeologische Verwachtings- en Beleidskaart geeft op perceelsniveau aan welke archeologisch bekende waarde of welke verwachting van toepassing is. Op basis daarvan kan in een vroeg stadium van ruimtelijke planvorming gekeken worden of en hoe archeologische waarden beschermd kunnen/moeten worden: middels aanpassing van het plan of het behoud van informatie door opgraven. Bij elke voorgenomen activiteit om de bodem te verstoren in een gebied met archeologische waarde of verwachting moet namelijk in een zo vroeg mogelijk stadium worden bepaald of een nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Dit plan
Het plangebied ligt volgens de Archeologische Verwachtings- en Beleidskaart in de zone met lage archeologische verwachting. Gezien de lage archeologische trefkans is pas bij omvangrijke nieuwbouwplannen archeologisch onderzoek vereist. Dit plan gaat hoofdzakelijk uit van een functieverandering waarbij geen bodemingrepen plaats vinden. Op basis hiervan is geen archeologisch onderzoek nodig.

De archeologische meldingsplicht conform art. 53 van de Wamz blijft hoe dan ook van kracht. Wanneer er bij graafwerkzaamheden archeologische resten worden aangetroffen, dan dient dit direct bij de gemeente te worden gemeld.

Doorwerking in bestemmingsplan
Conform het bestemmingsplan Buitengebied 2010 is voor gebieden met een lage verwachtingswaarde geen archeologische dubbelbestemming van toepassing.

Omdat uitgegaan kan worden van een lage verwachtingswaarde binnen het plangebied wordt voorgesteld om voor dit gebied geen archeologische dubbelbestemming op te nemen.

4.2.2 Cultuurhistorie

De modernisering van de monumentenzorg (MOMO) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

Het bestaande pand is niet aangemerkt als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De cosmetische aanpassingen aan de buitenzijde van het pand kunnen zonder belemmering owrden uitgevoerd. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.3 Bodem

Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. Wanneer een toekomstige functie mogelijk wordt belemmerd door de bodemkwaliteit (denk bijvoorbeeld aan een groentetuin op een voormalige vuilstortplaats), zal een verkennend bodemonderzoek moeten aantonen of dit daadwerkelijk het geval is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het daarom van belang om te kijken of de toekomstige functie van het gebied niet in strijd is met de kwaliteit van de bodem.

Het bestemmingsplan beoogt een wijziging mogelijk te maken van een kantoorbestemming naar een woonbestemming zonder dat er graafwerkzaamheden plaats vinden. Gezien de huidige functie van het terrein valt niet te verwachten dat er sprake is van bodemvervuiling. Daar komt bij dat geen sprake is van graafwerkzaamheden.

Voor dit bestemmingsplan is een historisch bodemonderzoek opgesteld. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 1. De belangrijkste bevindingen uit het onderzoek zijn:

• Voor zover bekend hebben op de locatie geen bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden. De onderzoekslocatie was in het verleden in gebruik als natuur/bos. Vanaf circa 2000 is op het terrein een kantoorpand aanwezig. Momenteel is het pand niet in gebruik.
• Voor zover bekend is op het terrein niet eerder bodemonderzoek uitgevoerd.
• In de omgeving van de onderzoekslocatie zijn geen bodemverontreinigingen bekend, welke van invloed kunnen zijn op de bodemkwaliteit van onderhavige onderzoekslocatie.

Op basis van de gegevens van dit historisch onderzoek is te concluderen dat de locatie onverdacht is ten aanzien van bodemverontreiniging. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.4 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico's moeten aanvaardbaar blijven. Binnen het onderwerp externe veiligheid worden twee normstellingen gehanteerd:

• 1. het Plaatsgebonden Risico (PR) stelt beperkingen aan de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van calamiteiten met gevaarlijke stoffen. Kwetsbare bebouwing is niet toegestaan binnen de zogenaamde 10-6 contour van het PR;
• 2. het Groepsrisico (GR) richt zich vooral op de te realiseren basisveiligheid voor burgers.

In het kader van de externe veiligheid worden in hoofdzaak drie mogelijke risicobronnen onderscheiden:

• Inrichtingen, waarin opslag en/of verwerking van gevaarlijke stoffen plaatsvindt.
• Transportroutes, waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.
• Buisleidingen, waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Voor elke risicobron is een apart wettelijk kader opgesteld waarin beschreven staat hoe met de risico's moet worden omgegaan. Het betreft hier de volgende wettelijke kaders:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi).
• circulaire “Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen” (cRNVGS).
• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Om het aspect externe veiligheid te beoordelen is de Risicokaart van het IPO geraadpleegd. Op basis van informatie afkomstig van de risicokaart kan het volgende worden geconcludeerd.

Inrichtingen
In de nabijheid van het perceel bevinden zich geen inrichtingen die op basis van het Bevi een belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Transportroutes en buisleidingen
In en in de omgeving van het plangebied bevinden zich geen transportroutes en buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.

Het plan zal in het kader van het vooroverleg worden voorgelegd aan de brandweer ter beoordeling van de risico's, waaronder het groepsrisico.

4.5 Geluid

In 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) in werking getreden. Er wordt daarin onderscheid gemaakt tussen geluidsgevoelige en overige gebouwen. In de wet worden de volgende geluidgevoelige objecten genoemd:

• a. woningen;
• b. onderwijsgebouwen;
• c. ziekenhuizen en verpleeghuizen;
• d. bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) aan te wijzen andere gezondheidszorggebouwen dan bedoeld onder b; een gymnastieklokaal maakt voor de toepassing van de wet geen deel uit van een onderwijsgebouw.

Op basis van de Wgh zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeers-, railverkeers- en industrielawaai. In Woudenberg liggen geen spoorlijnen en gezoneerde bedrijventerreinen. Zodoende is in het kader van voorliggend plan uitsluitend het wegverkeerslawaai relevant, in dit geval het verkeer dat over de Geeresteinselaan rijdt.

Wegverkeerslawaai

Voor de locatie is geluidsonderzoek (Bijlage 2 Akoestisch onderzoek) uitgevoerd door Econsultancy. De te onderzoeken weg is de Geerensteinselaan, de N226. De weg is in een binnenstedelijk gebied gelegen en heeft maximaal twee rijstroken. De onderzoekszone bedraagt 200 meter. Binnen de zone dient de hoogst toelaatbare geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de betreffende weg in acht te worden genomen (art. 76 Wgh).

De bestemming is buitenstedelijk gelegen. Voor geluidgevoelige bestemmingen bedraagt de wettelijke voorkeursgrenswaarde (de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting) van 48 dB (art. 82 lid 1 Wgh). Indien de geluidsbelasting op de gevel van de geprojecteerde woningen uitkomt boven de 48 dB, kan er op bepaalde gronden ontheffing van de wettelijke voorkeursgrenswaarde verkregen worden (door burgemeester en wethouders van Woudenberg) tot 63 dB (art. 83 lid 2 Wgh).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn ook de John F. Kennedylaan en de Nico Bergsteijnweg, onderzocht. De beide wegen zijn 30 km/uur wegen en kennen dus geen geluidszone. De verkeersgegevens van de wegen zijn verstrekt door de gemeente Woudenberg en ontleend aan de website van de provincie Utrecht. De gemeentelijke verkeersgegevens zijn gebaseerd op het verkeersmodel 2020. Voor de autonome groei is 1,0% per jaar gehanteerd. Het planjaar betreft 2025.

De ontwikkeling betreft een bestaand (leegstaand) kantoorpand. Hierdoor kan er in de situering, vorm en hoogte geen verandering plaatsvinden. Het pand zal intern en extern worden verbouwd.

Uit de berekeningen van de Geerensteinselaan blijkt, dat de wettelijke voorkeursgrenswaarde van 48 dB zowel op de noord-, oost- en zuidgevel wordt overschreden. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt niet overschreden. In het kader van een goede ruimtelijke ordening en in het kader van de bepaling van de minimaal te realiseren geluidwering van de gevel, is de geluidsbelasting van alle wegen, Geerensteinselaan, John F. Kennedylaan en de Nico Bergsteinweg, gecumuleerd. Uit de berekeningen van de gecumuleerde geluidsbelasting blijkt, dat voor de noord-, oost- en zuidgevel een hogere geluidwering dient te worden toegepast dan de standaard 20 dB.

Uit de maatregelenstudie is gebleken dat er om verkeerskundige, landschappelijke en financiële redenen geen maatregelen getroffen kunnen worden. Er dient een hogere grenswaarde procedure te worden doorlopen. Deze hogere waarden dienen voor de vaststelling van het bestemmingsplan verkregen zijn. Over blijft het aanvragen van hogere waarden bij bevoegd gezag. Het wooncomplex heeft tenminste één geluidsluwe zijde, een zijde waarvan de geluidsbelasting lager is dan 48 dB.

Gemotiveerd kan worden dat er sprake is van een redelijke/goede ruimtelijke ordening, daar er een geluidluwe zijde is, waar verblijfsruimten aan geprojecteerd kunnen worden, er zal goed worden geïsoleerd en de locatie betreft een invulling van leegstaand pand, dicht bij het centrum en daarom een gewilde woonlocatie.

Daar komt bij dat het bouwplan voldoet aan de gemeentelijke 'Beleidsregels hogere waarden Wet geluidhinder Gemeente Woudenberg 2012'.

4.6 Luchtkwaliteit

Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer. Hierin is van bepaalde projecten getalsmatig vastgelegd dat ze "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Met de inwerkingtreding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) op 1 augustus 2009, zijn deze grenzen verruimd. Doordat het NSL in werking is getreden, draagt op grond van het Besluit niet in betekenende mate een project niet bij zolang de toename van de concentratie fijnstof of stikstofdioxide maximaal 3% bedraagt van de grenswaarde. De 3%-grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor zowel PM10 als NO2.

Zoals in paragraaf 5.1 is beschreven is de netto-woningtoename in het plangebied 36 woningen. Met dit aantal valt de netto-woningtoename ver onder NIBM-grens. De toename ten gevolge van de woningbouw geldt daarom als 'niet in betekenende mate'.

Het aspect luchtkwaliteit vormt zodoende geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.7 Milieuhinder bedrijvigheid

In verband met de ontwikkeling van de 36 appartementen is het van belang om inzichtelijk te maken of het woon- en leefklimaat niet worden gehinderd door bedrijvigheid in de omgeving. Anderzijds is het ook van belang dat de nieuwe woningen niet leiden tot beperkingen op de bedrijfsvoering van de reeds aanwezige bedrijvigheid.
Om inzichtelijk te maken of in de omgeving van het plangebied bedrijvigheid aanwezig is, dat van invloed is op de voorgenomen ontwikkeling, wordt uitgegaan van de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 van de Vereniging Nederlands Gemeenten (VNG). Hierbij gaat het om de in deze publicatie opgenomen categorisering van bedrijfstypen en de daarbij behorende richtafstanden ten opzichte van woonbebouwing.

Qua gebiedstypen waarop de richtafstanden betrekking hebben kunnen in gedeeld worden in een 'rustig woongebied' een 'gemengd gebied'. De richtafstanden zoals opgenomen in de tabellen gelden voor een 'rustig woongebied'. De richtafstanden kunnen voor een 'gemengd gebied' met één stap omlaag worden gebracht.

Het plangebied is te typeren als een gemengd gebied. Dit heeft te maken met de verschillende functies die voorkomen en met het feit dat het perceel aan een drukke weg ligt. In zijn algemeenheid kan hier er van uit worden gegaan dat de mate van hinder meer wordt geaccepteerd dan in een rustige woonwijk. Hierdoor kunnen de gegeven richtafstanden met één stap omlaag worden gebracht.

Bedrijvigheid in de omgeving

Ten westen van het plangebied ligt in het vigerende bestemmingsplan een maatschappelijke bestemming (dierenarts) en het terrein van een manege. Ten zuiden, noorden en oosten liggen alleen woningen of bevindt zich het landelijk gebied.

Zowel een dierenarts als een manege vallen onder de werking van het Activiteitenbesluit. Op basis van art. 3.117, eerste lid onder a geldt binnen de bebouwde kom voor het houden van dieren zonder geuremissie een afstand van 100 meter tussen het dierenverblijf / opslag van mest en een geurgevoelig object. Als eerste wordt beoordeeld of voldaan kan worden aan deze afstand. Indien de afstand niet wordt gerespecteerd wordt met behulp van een indicatieve geurberekening de geurbelasting ter plaatse van de appartementen inzichtelijk gemaakt.

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een notitie geurhinder opgesteld. Deze notitie is bijgevoegd in bijlage 3. In onderstaande zijn de conclusies van het onderzoek overgenomen.

Onderzoek

Manege “De Valleiruiters is gevestigd aan de John F. Kennedylaan 2 te Woudenberg. Door de manege is geen melding ingediend in het kader van het Activiteitenbesluit. Daarom is niet bekend of permanent paarden aanwezig zijn op de manege. De afstand tussen de gebouwen van de manege en het kantoorgebouw bedraagt minimaal 120 meter1. Op de luchtfoto is mogelijk een mestopslag zichtbaar aan de zuidzijde van de stal. De afstand van het kantoorgebouw tot deze mogelijk opslag bedraagt eveneens meer dan 100 meter. De afstanden uit het Activiteitenbesluit worden gerespecteerd. Er wordt daarom geconcludeerd dat als gevolg van de manege sprake is van een goed woon- en leefklimaat bij de toekomstige woningen.

Het diergeneeskundig centrum De Vallei aan de John F. Kennedylaan 4 is gelegen op circa 35 meter afstand van het kantoorgebouw. De afstand van 100 meter zoals vermeld in het Activiteitenbesluit wordt daarmee niet gerespecteerd. Voor de dierenarts is een indicatieve geurberekening uitgevoerd. Ten behoeve van deze berekening is de milieuvergunning van de dierenarts (inmiddels van rechtswege veranderd in een melding Activiteitenbesluit) opgevraagd bij de gemeente Woudenberg.

Met behulp van V-Stacks vergunningen (versie 2010) is de geurbelasting van het dierencentrum bepaald ter plaatse van de toekomstige woningen. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de geurbelasting ter plaatse van de toekomstige woningen maximaal 0,2 ouE/m3 lucht bedraagt. De geurbelasting is berekend op diverse punten op de noord- en westgevel van het kantoorgebouw.

Op basis van het Activiteitenbesluit en de Wet geurhinder en veehouderijen geldt voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom van concentratiegebieden een geurnorm van 3 ouE/m3 lucht. Aan deze geurnorm wordt ruim voldaan.

Voor het bepalen bij welk geurniveau nog sprake is van een aanvaardbare leefomgeving zijn geen wettelijke normen vastgelegd. Men kan zich in ieder geval niet beperken tot een toets aan de normen uit het Activiteitenbesluit of de Wet geurhinder en veehouderij, mede omdat deze slechts betrekking hebben op de geurhinder als gevolg van het individuele bedrijf. Aanvullend heeft Infomil de “Handreiking geurhinder en veehouderij” gepubliceerd.In deze handreiking is op pagina 98-99 de relatie opgenomen tussen de milieukwaliteit en het percentage geurgehinderden. In bijlage 6 van de “Handreiking bij Wet geurhinder en veehouderij, aanvulling” is een relatie gelegd tussen de voorgrondbelasting en de geurhinder.De voorgrondbelasting is het geurniveau dat duidelijk door een bepaald bedrijf wordt veroorzaakt.

Op basis van de gegevens wordt geconcludeerd dat de mileukwaliteit voor geur ter plaatse als zeer goed beschouwd kan worden en dat ruim voldaan wordt aan wettelijke normen. Ter plaatse van de toekomstige woningen is voor het aspect geur dan ook sprake van een goed woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.8 Waterparagraaf

Algemeen
Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten.

Locatie
De waterbeheerder voor deze locatie is het Waterschap Vallei en Veluwe. In het kader van voorgenoemde wettelijke verplichting is voor het plangebied op 24 februari 2017 de digitale watertoets doorlopen via www.dewatertoets.nl.

Uit de watertoets is naar voren gekomen dat er geen sprake is van een waterschapsbelang en dat een korte procedure doorlopen kan worden. Dit heeft te maken met het feit dat er geen nieuwbouw plaats vindt. De oppervlakte aan verharding neemt niet toe (het terrein is volledig verhard) en er zullen geen maatregelen worden genomen die van invloed zijn op de bestaande watergangen en -partijen.

Conclusie
Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan. De waterparagraaf zal nog ter advies aan het waterschap worden voorgelegd.

4.9 Natuur

In Nederland wordt de natuur beschermd op basis van gebiedsbescherming en soortenbescherming.

4.9.1 Gebiedsbescherming

De volgende natuurgebieden kunnen van invloed zijn op het project:

• Natura 2000;
• Beschermde natuurmonumenten;
• Nationaal Natuur Netwerk (NNN).

Het plangebied betreft een binnenstedelijke locatie. Grote delen van het ten noorden van het plangebied gelegen landgoed Geerestein is aangewezen als NNN. Het omzetten van de functie 'kantoor' naar 'wonen' zorgt niet voor negatieve effecten op het NNN-gebied. Er is geen sprake van bouwwerkzaamheden en qua eventuele hinder hebben appartementen doorgaans een mindere invloed op de omgeving dan kantoren.

4.9.2 Soortbescherming

De Natuurbeschermingswet beschermt een groot aantal in het wild levende planten- en diersoorten, ook buiten beschermde natuurgebieden. De wet verbiedt diverse handelingen die kunnen leiden tot schade aan (populaties of individuen van) beschermde soorten (algemene verbodsbepalingen).

Wanneer het bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die beschermde planten en dieren kunnen bedreigen, is het verplicht om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

Aan het bestaande kantoorpand zullen aan de buitenzijde enkele werkzaamheden aan de gevel plaats vinden. Uit expert judgement is gebleken dat de huidige gevel zo is opgebouwd dat deze geen geschikte biotoop is voor beschermde soorten, zoals de vleermuis. De te realiseren bergingen op de westzijde van het terrein worden aangelegd op een terrein dat nu al verhard is.

Het ligt niet in de verwachting dat beschermde dier- of plantsoorten aanwezig zijn in het plangebied.

4.10 Leidingen en kabels

Door het plangebied lopen geen kabels die een doorwerking behoeven in het kader van dit bestemmingsplan. Net ten zuiden van het plangebied ligt evenwijdig aan de J.F. Kennedylaan een rioolpersleiding. De beschermingszone van deze leiding ligt voor een beperkt deel binnen het plangebied.

4.11 Verkeer en parkeren

Verkeer
De nieuwe woningen in het plangebied worden ontsloten via de bestaande ontsluiting aan de J.F. Kennedylaan. Voorheen was het pand in gebruik als kantoor en de toekomstige bestemming wordt wonen. De verkeersgeneratie voor kantoren liggen een stuk hoger dan die van woningen. Er is aldus sprake van een afnemende verkeersdruk op de J.F. Kennedylaan.

Over het terrein zal een langzaam verkeersroute lopen richting het landgoed Geerestein. Hiermee wordt de bereikbaarheid van het landgoed voor recreatief verkeer verbeterd.

Parkeren
Voor het berekenen van de parkeerbehoefte is uitgegaan van de parkeernormen zoals gegeven in "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie" van CROW. Ten aanzien van het plangebied wordt er van uitgegaan dat Woudenberg valt onder een weinig verstedelijkt gebied en dat sprake is van het gebiedstype 'rest bebouwde kom'. Hierbij geldt voor huurappartementen (midden/ goedkoop) een minimale parkeernorm van 1 en een maximale parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per woning. Dit is inclusief het aantal van 0,3 parkeerplaatsen per woning voor bezoekers.

Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van 36 appartementen mogelijk. Er zullen voor onderhavig plan het volgende aantal parkeerplaatsen nodig zijn:

• minimaal: 1 x 36 = 36 parkeerplaatsen
• maximaal: 1,8 x 36 = 64,8 parkeerplaatsen

Op de voorzijde van het terrein zullen 56 parkeerplaatsen aangeboden worden.

Met een gemiddelde van 1,55 parkeerplaats per appartement zit de norm aan de bovenkant van de bandbreedte van de CROW en zijn er daarmee voldoende parkeerplaatsen aanwezig.

4.12 Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.
De provinciale ladder voor duurzame verstedelijking vloeit voort uit het Besluit ruimtelijke ordening. De duurzame verstedelijkingsladder houdt in dat, als de behoefte aan de voorgenomen verstedelijking is aangetoond, bij voorkeur de volgende volgorde wordt gehanteerd: eerst wordt gekeken naar de mogelijkheden voor herstructurering of transformatie binnen het bestaand stedelijk gebied; voorts naar locaties die passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer. “Passende ontsluiting” van verstedelijkingslocaties betekent zo mogelijk ontsluiting per openbaar vervoer.

Het begrip 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'

Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’.

Naar analogie van de uitspraak ABRvS, 25 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:537 kan gesteld worden dat de omzetting van kantoor naar wonen geen stedelijke ontwikkeling is in de zin van de duurzaamheidsladder. Er zullen geen hoofdgebouwen worden gesloopt of bijgebouwd en het ruimtebeslag tussen beide functies is vergelijkbaar. De functiewijziging heeft in vergelijking met het voorgaande gebruik een beperkte invloed op de druk op de omgeving. De enige toename in bebouwing betrfet de bouw van 36 bergingen. Hierom hoeft de ladder niet doorlopen te worden.

Vanwege deze redenen is het toepassen van de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk aangezien geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

De stappen van de ladder

De 'stappen van de ladder' zijn in artikel 3.1.6, lid 2 Bro als volgt omschreven:

• 1. voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte;
• 2. kan binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio in de behoefte worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. wanneer blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld (m.a.w. zorgen voor optimale inpassing en bereikbaarheid).
  

De voorgenomen functiewijziging van 'kantoor' naar 'wonen' sluit aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking':

• 1. met het voorgenomen plan wordt voorzien in de behoefte aan appartementen, zoals beschreven in de Woonvisie Woudenberg 2013+ (en aanvulling 2016+) (paragraaf 3.3).
• 2. het plan heeft betrekking op een bestaand pand waarvan de functie wordt omgezet naar wonen. Hiermee wordt voldaan aan het uitgangspunt om eerst bestaande stedelijke locaties te benutten voor stedelijke ontwikkeling;
• 3. het derde punt van de 'ladder' is niet van toepassing.

Geconcludeerd wordt dat in onderhavige situatie sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

4.13 Duurzaam bouwen

De klimaatveranderingen, de eindigheid van de fossiele brandstof en het daarop anticiperende beleid van het Rijk, provincies en gemeenten vragen er om dat actief gekeken wordt naar duurzaamheid in nieuwbouwplannen. Het betreft thema's zoals CO2- en energiebesparing, duurzame energie en duurzaam bouwen.

Bij de realisering van de nieuwe woningen wordt aandacht besteed aan het duurzaamheidaspect. Hierbij kan gedacht worden aan energiezuinigheid en het gebruik van duurzame bouwmaterialen. Onderhavig plan betreft de transformatie van een kantoorpand naar appartementen waardoor geen aandacht kan worden besteed aan alle duurzaamheidsasecten zoals die gelden bij nieuwe woningen.

Duurzaamheidsambities kunnen na wederzijdse overeenstemming in privaatrechtelijke overeenkomsten worden vastgelegd. Met name bij transformaties zijn de mogelijkheden om de duurzaamheidsambities te realiseren beperkter dan in geval van nieuwbouw. Gezocht moet worden naar maatwerkoplossingen.

De transformatie bestaat met name uit het intern wijzigen van het pand. Op dit moment is nog niet duidelijk welke maatregelen genomen zullen/ kunnen worden. Dit wordt bij het indienen van de omgevingsvergunning voor het bouwen ingevuld.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Toekomstige situatie

Ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling zal het bestaande kantoorpand aan de binnenzijde worden verbouwd. Aan de buitenzijde zal sprake zijn van geringe aanpassingen. In totaal worden er 36 nieuwe appartementen gerealiseerd.

De bestaande parkeerplaatsen langs de J.F. Kennedylaan blijven gehandhaafd. Aan de westzijde van het terrein worden 36 bergingen gebouwd. Deze bergingen worden verdiept aangelegd en hebben vanaf maaiveld een hoogte van circa 1,5 meter. Toekomstige bewoners zullen gebruik maken van de bestaande ingang.

afbeelding - toekomstige invulling plangebied

Om de bereikbaarheid van landgoed Geerestein te vergoten zal over het terrein een langzaam verkeersroute beschikbaar zijn langs de westzijde van het perceel. Hierdoor is het landgoed Geerestein vanuit het dorp goed bereikbaar. Deze route wordt voorzien van een laanbeplanting zodat fietsers en wanderlaars 'automatisch' kiezen voor de toegangsweg.

afbeeldingen - noord- en westgevel

afbeelding - dwarsdoorsnede bergingen

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

Het bestemmingsplan kent vier hoofdbestemmingen, te weten Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied, Water en Wonen. Met de bestemmingsregeling is aangesloten bij het omliggende bestemmingsplan 'Woudenberg Dorp, 1ste herziening'.

Tuin

De gronden rondom het appartementencomplex dat nu al als groen is ingekleed krijgt de bestemming 'Tuin'. Alleen erf- en perceelafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot een hoogte van 2 m, zijn hier toegestaan.

Verkeer - Verblijfsgebied

De insteekstraat en het parkeerterrein aan de zuidzijde van het plangebied krijgen de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied’. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden opgericht.

Artikel 5 Water

Het huidige water binnen het plangebied heeft conform het bestemmingsplan Woudenberg Dorp een waterbestemming gekregen. De huidige brug die vanaf het terrein richting het terrein van Landgoed loopt is positief bestemd.

Artikel 6 Wonen

Het pand waar de trnasformatie wordt gerealiseerd krijgt in aansluiting op het bestemmingsplan Woudenberg Dorp een woonbestemming met een vergelijkbare juridische regeling. De woningen dienen gebouwd te worden binnen het bouwvlak en door middel van een hoogtemaat is de maximale bouwhoogte bepaald. Voor de te realiseren bergingen is een aanduiding op de verbeelding weergegeven. Hierin is onder andere de maximale hoogtemaat geregeld.

Leiding - Riool

De rioolleiding welke evenwijdig aan de J.F. Kennedylaan loopt is positief bestemd. Aan weerszijden van deze leiding geldt een zakelijke recht strook waarmee rekening moet worden gehouden bij toekomstige ontwikkelingen en graafwerkzaamheden. De beschermingszone van deze leiding ligt net binnen het plangebied. Er zijn hier geen werkzaamheden voorzien.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan voorziet in het realiseren van 36 woningen. Het bouwplan wordt in zijn geheel voor eigen risico en rekening van de aanvrager gerealiseerd. Er zijn geen gemeentelijke kosten gemoeid bij de realisatie van de transformatie. De gemeente zal met de initiatiefnemer een plansachadeovereenkomst tekenen.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Vooroverleg

Het concept bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg opgestuurd naar verschillende instanties. Er zijn vier reacties binnen gekomen, te weten van de provincie Utrecht, het waterschap Vallei en Veluwe, de Gasunie en de Veiligheidsregio Utrecht.

De Gasunie heeft aangegeven dat het plangebied buiten de 1%/lethaliteitsgrens van de dichtst bij gelegen leiding ligt en dat daarom ingestemd kan worden met het bestemmingsplan.

De provincie Utrecht heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben op het bestemmingsplan.

Het Waterschap heeft aangegeven zich aan te kunnen sluiten bij het positieve wateradvies dat uit de digitale watertoets is gekomen. Wel geeft het waterschap nog enkele aandachtspunten:

• Bij de realisatie van het verdiepte bijgebouw is aandachtspunt dat er geen water moet kunnen instromen vanuit de A watergang.
• Er zit een riool overstort(en) op de waterpartij. Het waterschap beveelt aan de ontwikkelende partij hiervan wel op de hoogte te stellen in verband met de toekomstige bewoners en de kwaliteit van hun leefomgeving. Voor een kantooromgeving is het toch wat minder belastend dan voor een woonomgeving.
• Het waterschap geeft aan dat een grondige verbouwing van het pand kansen geeft voor het (laten) afkoppelen van regenwater.

De Veiligheidsregio geeft aan dat het plangebied van het bestemmingsplan niet binnen de invloedssfeer ligt van een transport van gevaarlijke stoffen per spoor, water of buisleiding dan wel van objecten die vallen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Op circa 3000 meter ligt een object dat valt onder het Bevi en en het Besluit Risico's Zware Ongevallen (BRZO). Vanwege deze ligging wordt aangeraden de toekomstige woningen te voorzien van mechanische ventilatiesystemen die eenvoudig handmatig uitgeschakeld kunnen worden.

Wel ligt het plangebied binnen de invloedssfeer van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de Woudenbergseweg. Echter, de vervoersintensiteit is zo laag dat geen sprake is van belemmeringen voor het bouwplan.

Te slotte geeft de veiligheidsregio enkele randvoorwaarden mee ten aanzien van bluswatervoorzieningen en de bereikbaarheid voor brandweervoertuigen. Deze voorwaarden worden doorgegeven aan de ontwikkelaar en meegenomen in het verdere ontwerp van het terrein.

8.2 Informatieavond

Op 19 september 2017 heeft een informatieavond plaats gevonden waarbij de omwonenden zijn geïnformeerd over de toekomstige plannen op het terrein van Nieuw Geerestein. Voor de avond zijn 40 uitnodigingen verzonden aan omwonenden. Tijdens de avond 8 omwonenden aanwezig geweest.

Tijdens deze avond is het plan gepresenteerd en konden vragen worden gesteld. Hieruit zijn geen bijzonderheden gekomen die hebben geleid tot aanpassing van het plan.

8.3 Zienswijzen

PM