Stationskwartier, deelgebied C Pelikaanstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Op de locatie gelegen aan de Pelikaanstraat ten zuidoosten van het Station Veenendaal Centrum zal woningbouw worden gerealiseerd op de Van Santen locatie. Het Van Santenterrein is vrijgekomen voor herontwikkeling en aangekocht door de gemeente.

De aankoop van het terrein Van Santen biedt de gemeente mogelijkheid een nieuwe invulling te geven aan het oude industrieterrein. Binnen het beleid van de gemeente Veenendaal gaat de voorkeur van ontwikkeling uit naar een gemengd gebied voor het Stationskwartier met voor het plangebied de nadruk op wonen.

Planoform vastgoedontwikkeling is voornemens het Van Santenterrein (hierna: plangebied) te herontwikkelen naar wonen. Daarnaast is Planoform voornemens de locatie ten noorden van het plangebied, te weten het terrein van de voormalige Christelijke Scholengemeenschap Veenendaal (CSV) ook te herontwikkelen naar wonen waaronder jongerenhuisvesting. Deze ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt middels een separaat bestemmingsplan.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Pelikaanstraat en wordt omsloten door de Ambachtstraat, Zuivelstraat en de bebouwing aan de Industrielaan. De woningen gelegen aan de Pelikaanstraat maken geen onderdeel uit van het plangebied. Om een indruk te geven van de ligging van het plangebied is een topografische kaart en een uitsnede van een kadastrale kaart opgenomen.

Afbeelding 1.1: Uitsnede topografisch overzicht, kadaster 2008.

Afbeelding 1.2: Uitsnede kadastrale kaart, kadaster 2008.

1.3 Vigerende bestemmingsplan

De vigerende situatie is vastgelegd in het bestemmingsplan correctieve herziening van het bestemmingsplan “Tussen Grift en spoor”. Op 1 november 2007 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan “Tussen Grift en spoor” vastgesteld. Gedeputeerde Staten hebben vervolgens op 19 februari 2008 besloten integraal goedkeuring te onthouden aan dit plan. Waarna de correctieve herziening van het bestemmingsplan “Tussen Grift en spoor” op 13 november 2008 door de gemeenteraad gewijzigd is vastgesteld.

Het plangebied is in dit bestemmingsplan bestemd als 'Maatschappelijk' en 'Bedrijf' en kent een maximale bouwhoogte van 12 meter. Tevens is er in het plangebied een boringsvrije zone opgenomen. Van de plankaart van het bestemmingsplan “Tussen Grift en spoor” is navolgend een uitsnede opgenomen.

Afbeelding 1.3: Uitsnede plankaart Tussen Grift en spoor

Het bouwplan voor woningbouw is strijdig met de vigerende bestemmingen Bedrijf en Maatschappelijk. Daarom moet het vigerende bestemmingsplan worden herzien ex artikel 3.1. Wro.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen, te weten: toelichting, regels en verbeelding. De regels vormen tezamen met de verbeelding het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting heeft weliswaar geen juridische status, maar dient ter motivatie en verduidelijking van hetgeen in de verbeelding en regels is geregeld.

In de toelichting wordt achtereenvolgens ingegaan op de bestaande situatie en de ruimtelijke en functionele structuur. (hoofdstuk 2) Vervolgens wordt een beschrijving gegeven van de verschillende relevante beleidskaders (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 is het voorgenomen plan omschreven. In hoofdstuk 5 wordt het plan getoetst aan de verschillende omgevingsaspecten, zoals bodem, archeologie en andere relevante aspecten. Waarna in hoofdstuk 6 een toelichting op de juridische planopzet wordt gegeven. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de financieel- economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 8 op de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Ruimtelijke structuur

In de huidige situatie is het plangebied deels in gebruik ten behoeve van onderwijsdoeleinden en deels ten behoeve van bedrijven met enkele bedrijfswoningen. De grenzen van het plangebied worden gevormd door de Zuivelstraat, Ambachtstraat, de woningen gelegen aan de Pelikaanstraat en het Kirpesteinterrein (bedrijventerrein) en CSV-terrein (oude schoollocatie). De woningen langs de Pelikaanstraat grenzen met de achtertuinen aan het plangebied.

Het plangebied is gelegen in een gebied waar wonen, bedrijven en scholen gemengd voorkomen. Tevens is het gebied door de ligging nabij het station en doorgaande wegen goed bereikbaar voor openbaar vervoer, auto's en fietsers.

De gebieden ten westen en oosten van het plangebied zijn hoofdzakelijk in gebruik als bedrijventerrein. Het gebied ten noordwesten van het plangebied betreft een bedrijventerrein en het gebied ten noordoosten betreft een voormalige schoollocatie. Laatstgenoemd gebied wordt herontwikkeld ten behoeve van woningbouw. Het gebied ten zuiden van het plangebied is hoofdzakelijk in gebruik door grondgebonden woningen.

De verkeersverbindingen om het plangebied zijn belangrijke vervoersassen voor Veenendaal. De Industrielaan is een hoofdontsluitingsweg welke wordt bereikt via de Zuivelstraat en Ambachtstraat. De Ambachtstraat is één van de belangrijkste schakels in het primaire fietsnetwerk van Veenendaal.

2.2 Functionele structuur

Door de bestemmingsplanherziening komen de maatschappelijke en bedrijfsbestemmingen te vervallen. De toegevoegde bestemming wonen past binnen de karakteristiek van de omgeving en sluit aan op de bestaande woningen aan de Pelikaanstraat en past voorts in een gemengd gebied.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Hoofddoel van het nationale ruimtelijke beleid is om ruimte te scheppen voor verschillende ruimtevragende functies. Het beperkte oppervlak dat Nederland ter beschikking staat, maakt het nodig dit op een efficiënte en duurzame wijze te doen en niet alleen in kwantitatieve, maar ook in kwalitatieve zin. Bundeling van verstedelijking is een beleidsstrategie die het Rijk hanteert. Er wordt op deze manier optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaande bebouwde gebied aanwezig is.

Onderhavig plan voor het bouwen van woningen in bestaand bebouwd gebied past binnen deze strategie.

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. Deze visie vervangt verschillende nota's, zoals:

• de Nota Ruimte;
• de Structuurvisie Randstad 2040;
• de Nota Mobiliteit;
• de MobiliteitsAanpak;
• de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving.

Verder vervallen met de SVIR de ruimtelijke doelen en uitspraken uit de Agenda Landschap, Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

In de SVIR staan de plannen voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk stelt heldere ambities voor Nederland in 2040; een visie hoe Nederland er in 2040 voor moet staan. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds als ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid wordt meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid. Tot 2028 heeft het kabinet in de SVIR 3 Rijksdoelen geformuleerd:

• de concurrentiekracht vergroten door de ruimtelijk-economische structuur van Nederland te versterken. Dit betekent bijvoorbeeld een aantrekkelijk (internationaal) vestigingsklimaat;
• de bereikbaarheid verbeteren;
• zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

De provincies en gemeenten krijgen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer bevoegdheden. Bijvoorbeeld op het gebied van landschappen, verstedelijking en het behoud van groene ruimte. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren.

Navolgende afbeelding geeft aan wat de ambities van het Rijk voor Nederland in 2040 zijn.

Afbeelding 3.1: Kaart ambitie Nederland 2040 (bron: SVIR)

Conclusie

Uit de afbeelding blijkt dat voor de gemeente Veenendaal geldt dat wordt gestreefd naar een veilige en gezonde woon- en werkomgeving, voldoende zoetwater in droge perioden, behoud van biodiversiteit en energietransitie.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

De ladder geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure. In het bestemmingsplan moet een motivatie worden opgenomen of er aan de hand van de duurzaamheidsladder gekeken is of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B's):

Trede 1.: Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan;

Trede 2.: Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties;

Trede 3.: Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

In een handreiking zijn deze treden als volgt weergegeven:

In paragraaf 5.1 van deze toelichting wordt de toetsing aan deze ladder verantwoord.

3.1.3 Nota Wonen

De Nota Wonen 'Mensen, wensen, wonen – Wonen in de 21e eeuw' (november 2000) gaat over het woonbeleid voor de periode 2000-2010. De vijf kernthema's van beleid, zoals deze in de nota zijn beschreven, luiden:

• de zeggenschap over woning en woonomgeving vergroten;
• kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities;
• wonen en zorg op maat bevorderen;
• de stedelijke woonkwaliteit verbeteren;
• groene woonwensen faciliteren.

Conclusie

De locatieontwikkeling voor woningen aan de Pelikaanstraat te Veenendaal sluit op de volgende onderdelen aan op de Nota Ruimte en de Nota Wonen:

• het bevordert de ruimtelijke ontwikkeling en vitaliteit van Veenendaal;
• de nieuwbouw wordt gepland in bestaand stedelijk gebied. De bestaande binnenstedelijke ruimte wordt zo beter benut;
• de vitaliteit van de wijk wordt als gevolg van het bouwplan bevorderd;
• in de aanpak worden milieu- en veiligheidsaspecten naast andere belangen vroegtijdig, gebiedsgericht en geïntegreerd in de planvorming betrokken.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie

Op 4 februari 2013 heeft Provinciale Staten van de provincie Utrecht de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) 2013-2028 vastgesteld. De nieuwe structuurvisie dient ter vervanging van de Structuurvisie Utrecht 2005-2015.

In de PRS is het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028 beschreven. De provincie geeft aan welke doelstellingen van provinciaal belang worden geacht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe uitvoering wordt gegeven aan dit beleid. De PRS richt zich op de volgende drie pijlers:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot twee belangrijke beleidsopgaven, namelijk het accent op de
binnenstedelijke opgave en het behouden en versterken van de kwaliteiten van het
landelijk gebied. Dit zijn opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als
vestigingsplaats.

Behouden en versterken kwaliteit landelijk gebied

Utrecht wil de kwaliteit van haar landelijk gebied behouden en versterken, zowel voor
het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad wil de provincie onder andere opvangen door hier rood-voor-groenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo’n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.

Accent op de binnenstedelijke opgave

In het ruimtelijk beleid maakt de provincie de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom is het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. De provincie wil stimuleren dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren. Op navolgende afbeelding is te zien dat welk deel van Veenendaal binnen de rode contour ligt en daarmee valt onder de categorie binnenstedelijke woningbouw.

Afbeelding 3.2: Rode contour (stedelijk gebied) Veenendaal. Plangebied oranje gearceerd en rood omcirkeld globaal weergegeven, bron Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie Provincie Utrecht 2013-2028

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

Bij de nieuwe structuurvisie hoort ook de herziene versie van de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). De PRV is gelijktijdig met de PRS vastgesteld en bevat regels voor gemeenten. De gemeenten moeten deze regels in acht nemen bij het maken van ruimtelijke plannen. De regels zijn nodig om het provinciale ruimtelijke beleid te kunnen realiseren. De bepalingen zoals deze zijn opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening hebben met name betrekking op ontwikkelingen in stedelijk gebied of in het landelijk gebied. Onder het stedelijk gebied vallen die gronden die volgens de kaart ‘Wonen en werken’ als stedelijk gebied zijn aangewezen. Daarnaast kan een ruimtelijk plan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Indien het ruimtelijk plan betrekking heeft op grootschalige verstedelijking bevat de toelichting een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overstromingsgevaar.

Onderhavige ontwikkeling betreft de herstructurering van een voormalige bedrijfsbestemming in Veenendaal. De bestaande bebouwing is of worden gesloopt en er worden nieuwe woningen voor teruggebouwd. Deze woningen voldoen aan de nieuwe eisen met betrekking tot het bouwen en zorgen voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het Stationskwartier. Gezien het feit dat dit een herstructurering in het bestaand stedelijk gebied betreft, past het plan binnen het beleid uit de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie.

Conclusie

Stedelijke ontwikkelingen, zoals woningbouw, zijn toegestaan binnen de rode contouren. Onderhavig plan betreft de herstructurering van een voormailige bedrijfsbestemming en sluit daarmee aan op de Provinciale Ruimtelijke Verordening.

3.3 Regionaal beleid

WERV staat voor de samenwerking tussen de gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal. De vier gemeenten vormen een regionaal stedelijk netwerk en hebben gezamenlijk een visie gemaakt voor de ruimtelijke ontwikkeling van de regio tot 2015, met een vooruitblik naar 2030. In de structuurvisie zetten de gemeenten in op een gemeenschappelijke woningmarkt; per gemeente zijn de belangrijkste woningbouwlocaties voor de komende jaren bepaald.

De WERV-gemeenten geven prioriteit aan inbreiding en intensivering van het stedelijk grondgebruik in gebieden die zich daarvoor lenen. Inbreiding kan er tevens toe bijdragen dat in minder gewilde bestaande woongebieden een gedifferentieerder woningaanbod wordt gecreëerd. Herstructurering krijgt de komende tijd een hoge prioriteit in de WERV-kernen.

Conclusie
Het bouwplan geeft invulling aan het gewenste inbreidingsbeleid van de WERV gemeenten. Door woningbouw mogelijk te maken op en locatie waarvan de schoolfunctie is komen te vervallen.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Veenendaal 2025
De Structuurvisie geeft de ruimtelijke en verkeerskundige visie op Veenendaal in 2025. De visie geeft de hoofdlijnen van de beoogde ontwikkeling weer. De visie is geformuleerd aan de hand van de volgende tien ambities:

• 1. Zichtbare en sterke historische identiteit;
• 2. Woon- en werkgebieden met eigen karakters;
• 3. Heldere routes met duidelijke entrees;
• 4. Brandpunten in de stad;
• 5. Groene stad;
• 6. Aantrekkelijke woonwijken;
• 7. Goed gebruik van beschikbare ruimte;
• 8. Bereikbare economische gebieden;
• 9. Een fietsende stad;
• 10. Goed openbaar vervoer

De visie is verbeeld in een Structuurkaart. Binnen deze Structuurkaart valt het perceel binnen de functie 'wonen ' en is daarmee in overeenstemming met de Structuurvisie Veenendaal 2025.

Afbeelding 3.3: Uitsnede Structuurvisiekaart Veenendaal 2025, plangebied ovaal rood omlijnd weergegeven.

Veenendaal, Stationskwartier driehoek station-ambacht, gemeente Veenendaal 2007
De gemeente Veenendaal heeft een stedenbouwkundige visie opgesteld voor het gebied "Driehoek station-ambacht". De stedenbouwkundige visie is bedoeld als een integraal kaderstellend document, voor de planontwikkeling die de komende jaren op een viertal locaties binnen het plangebied wordt voorzien waartoe ook onderhavig plangebied behoort.

In deze stedenbouwkundige visie is het plangebied alsmede het gebied aan de noordzijde (Kirpesteinterrein en CSV-terrein) benoemd als locatie C, Het CSV / Van Santenterrein.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Ontwerpfilosofie

Voor het ontwerp van het bouwplan is aangesloten op de variant wonen werken uit de stedenbouwkundige visie "Stationskwartier driehoek station-ambacht". Deze gaat onder andere uit van intensievere bebouwing aan de Industrielaan en afnemende bouwhoogte richting de bestaande woongebieden.

4.2 Stedenbouwkundigplan

Ten zuiden van het CSV-terrein en Kirpesteinterrein wordt een nieuwe straat gerealiseerd, welke planologisch mogelijk wordt gemaakt middels een separaat bestemmingsplan. Aan de overzijde van deze nieuwe straat zijn zogenoemde stadsvilla's gesitueerd. Deze grondgebonden stadsvilla's bestaan uit drie bouwlagen onder een plat dak. De stadsvilla's vormen een vloeiende overgang in bouwhoogte naar de lagere bouwhoogten ten zuiden van het plan.

De bebouwing van de stadsvilla's wordt in het midden onderbroken door een park. Het park is centraal in het plangebied gepositioneerd en vormt tevens een verbindend element tussen de entree aan de Pelikaanstraat en de nieuwe straat. Het park wordt aan de oost- en westzijde omsloten met woningen. Deze woningen bestaan drie bouwlagen en zijn met de voorgevel op het park gericht.

Ten zuiden van het park waren patiowoningen beoogd, die hoofdzakelijk uit één laag met een gedeeltelijke tweede bouwlaag zouden bestaan. De achtertuinen van deze woningen sloten aan op de tuinen van de huidige woningen aan de Pelikaanstraat.
Inmiddels is er voor gekozen om naar aanleiding van inspraakreacties van de de bewoners aan de Pelikaanstraat te kiezen voor een andere invulling van dit deel van het plangebied. Ten zuiden van het park zijn nu een viertal rijwoningen geprojecteerd en is er nog een twee-onder-een kapwoning voorzien in het lint van de Pelikaanstraat. Deze woningen bestaan uit twee bouwlagen met een kap. Op deze wijze sluit de woningbouwtypologie goed aan op de overige bestaande en toekomstige bebouwing. Bovendien ontstaat er op deze manier voldoende afstand tot bestaande percelen en ontstaat er meer ruimte om invulling te geven aan een parkeerbehoefte.

Zowel aan de Ambachtstraat als aan de Zuivelstraat zijn rijwoningen beoogd, bestaande uit twee bouwlagen onder een kap. Deze woontypologie past bij de bebouwing aan de Ambachtstraat en de hoek met de Pelikaanstraat. Het totaal aantal grondgebonden woningen bedraagt in totaal 57.

Navolgende afbeelding geeft het stedenbouwkundige plan weer.

Afbeelding 4.1: Stedenbouwkundig plan, bron: opZoom Architecten bv, 27 november 2013

Hoofdstuk 5 Milieu en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten voor de ontwikkeling van de planlocatie beschreven. Het gaat hierbij om de aspecten akoestiek, bodem, flora en fauna, water, archeologie, luchtkwaliteit, bedrijven en milieuzonering en externe veiligheid. Voor ieder aspect is een onderzoek of toets uitgevoerd.

5.1 Duurzame verstedelijking

5.1.1 Aanleiding

Zoals ook beschreven in paragraaf 3.1.2 van deze toelichting is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt.

De ladder geldt bij stedelijke ontwikkelingen zoals bedrijventerreinen, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur, indoorsport en leisure. In het bestemmingsplan moet een motivatie worden opgenomen of er aan de hand van de duurzaamheidsladder gekeken is of het project past bij de regionale behoefte en of de functies binnenstedelijk kunnen worden gerealiseerd. Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder bestaat uit drie treden (de 3 B's):

Trede 1.: Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan;

Trede 2.: Binnen- of buiten stedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties;

Trede 3.: Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

5.1.2 Behoefte

Woningbouw

CBS cijfers
Per 1 juli 2014 wonen er 63.350 personen in Veenendaal en zijn er 26.120 huishoudens. Dit betekent een gemiddelde van 2,43 personen per huishouden. De verwachting van de ontwikkeling van de bevolking en het aantal huishoudens, is volgens het CBS als volgt:

Lokale prognose kerncijfers CBS; 2011-2040

INWONERS

	Onderwerpen	Totale bevolking	Bevolking naar leeftijd
			0 tot 20 jaar	20 tot 65 jaar	65 jaar of ouder
Regio's (situatie 2011)	Perioden
Veenendaal	2013	63.100	16.800	36,600	9.700
	2015	63.800	16.700	36.600	10.500
	2020	65.800	16.500	36.800	12.400
	2025	67.000	15.800	36.900	14.300
	2030	68.300	15.800	36.500	16.000
	2035	68.000	15.600	34.900	17.500
	2040	68.400	15.800	34.100	18.500
CBS/PBL. 10-12-2013

HUISHOUDENS

	Onderwerpen	Totaal	Eén-persoons huishouden	Paren	Eénouder huishouden	Overig
Regio's (situatie 2011)	Perioden
Veenendaal	2015	26.600	8.300	16.700	1.500	200
	2020	28.100	9.100	17.300	1.500	200
	2030	30.400	10.700	18.000	1.500	200
	2040	30.700	11.400	17.600	1.500	200

CBS/PBL. 12-8-2014

Uit de bovenstaande tabellen blijkt dat er in 2030 in totaal 30.400 huishoudens verwacht worden. In relatie met het aantal van 68.300 inwoners betekent dit dat in 2030 de gemiddelde omvang van een huishouden 2,25 personen bedraagt.

Voor dit aantal huishoudens is in deze periode een toename van het aantal woningen noodzakelijk van 4280 woningen. Om minimaal deze hoeveelheid woningen te kunnen realiseren zal er, rekening houdend met gangbare factor van 70% daadwerkelijke realisatie, een plancapaciteit van 6114 woningen moeten zijn.

5.1.3 Provincie

In de op 4 februari 2013 door de Provinciale Staten van Utrecht vastgestelde Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie staat vermeld dat gemeente Veenendaal de opgave heeft om 3.750 woningen in de periode 2013-2028 te realiseren. Vermeld is dat dit stedelijk programma voor Veenendaal geheel via inbreiding kan worden gerealiseerd.

5.1.4 Regio Foodvalley

Veenendaal is één van de deelnemende gemeenten aan het samenwerkingsverband Regio FoodValley. In 2012 is in opdracht van de Regio FoodValley door Companen een rapport gemaakt over de geplande bouwproductie in de verschillende gemeenten van de Regio FoodValley. In het in oktober 2012 uitgebrachte rapport “Inventarisatie en probleemanalyse, Eerste stap naar regionaal woningbouwprogramma?” komt naar voren dat voor de regio FoodValley als geheel, niet gesproken kan worden van een samenhangend woningmarktgebied.

Wel zien we dat gemeenten wel een sterke relatie hebben met directe buurgemeenten binnen de regio. Met name Ede heeft een relatief sterke relatie met gemeenten binnen de FoodValley, waarbij relatief veel verhuisbewegingen plaatsvinden tussen Ede, Barneveld, Veenendaal en Wageningen. De gemeenten Nijkerk en Scherpenzeel zijn daarentegen meer georiënteerd op gemeenten buiten de regio. Nijkerk is vanwege haar ligging sterk georiënteerd op Amersfoort, en Scherpenzeel op andere gemeenten binnen de provincie Utrecht.

Dit heeft geleid tot de conclusie dat het niet nodig is om uitgangspunten op te stellen voor een regionaal afstemmingsprogramma.

5.1.5 Gemeente

Er zijn in de afgelopen jaren meerdere gemeentelijke beleidsdocumenten op- en vastgesteld over de woningbehoeften. Hieronder volgt een opsomming van en toelichting op de meeste actuele en relevante documenten.

5.1.5.1 Woonvisie 2007

De woonvisie Veenendaal, Werken aan een aantrekkelijke leefstad uit 2007 voorziet zowel in het beleidskader voor de stad als in een ontwikkelingsprogramma voor de zes wijken. Volgens deze visie wil Veenendaal een aantrekkelijke jonge leefstad zijn, met herkenbaar stadslandschap en ruimte voor ondernemerschap. De gemeente wil groeien van 62.000 inwoners naar 75.000 inwoners. Het bouwprogramma van de gemeente is op basis van het woonbehoefteonderzoek uit 2006 tot stand gekomen. De bouwambitie op basis van het woonbehoefteonderzoek is volgens deze visie om in de jaren 2007-2012 3.450 woningen te realiseren.

 

5.1.5.2 Nota Wonen 2012

In 2012 heeft de raad besloten dat het vanwege de economische crisis niet wenselijk is voor een periode van 5 jaar een nieuwe visie op wonen vast te stellen. De woningmarkt is erg grillig gebleken en gelet daarop constateerde het gemeentebestuur de behoefte aan een jaarlijks beleidsstuk om in te spelen op de continu veranderende situatie op de woningmarkt. Om deze reden is een Nota Wonen op basis van de uitgangspunten uit de Woonvisie 2007 opgesteld. Zodra er weer sprake is van een stabiele woningmarkt, wordt er een nieuwe visie voor de langere termijn opgesteld.

In deze Nota Wonen 2012 werd -zoals gezegd- aangesloten bij de uitgangspunten van de Woonvisie 2007. Echter, gelet op de veranderde marktomstandigheden is de snelheid waarmee de uitgangspunten van de Woonvisie 2007 kunnen worden uitgevoerd, sterk afgenomen. Deze nota behelst derhalve een aanpassing van het beleid zoals volgt uit de Woonvisie 2007.

5.1.5.3 Nota Wonen 2013

Deze nota bevat met de Nota Wonen 2012 wederom een aanpassing van de Woonvisie 2007. Met de Nota Wonen 2013 wordt aangesloten bij de Nota Wonen 2012. In de nota zijn drie punten opgenomen die niet moeten gebeuren. In de eerste plaats is dat het bijbouwen van appartementen, omdat hierin al met de bestaande bouwplannen in combinatie met de bestaande voorraad en aanbod wordt voorzien.

In de tweede plaats moeten er geen dure grondgebonden woningbouwplannen bijkomen. De bestaande voorraad en de bestaande bouwplannen bieden hierin eveneens voldoende aanbod.

In de derde plaats wordt in de nota vastgesteld dat er wel degelijk sprake is van een hoge verhuisbehoefte in Veenendaal en dat gelet daarop toekomstige bouwplannen niet definitief moeten worden afgewezen. Zodra het vertrouwen op de woningmarkt is teruggekeerd, moeten nieuwe woningbouwplannen snel kunnen worden uitgevoerd.

5.1.5.4 Wonen in Veenendaal 2013

In de periode november 2013 – januari 2014 is in Veenendaal een woningbehoeftenonderzoek uitgevoerd. De gemeente Veenendaal wil namelijk graag weten hoe de woontevredenheid, verhuisgeneigdheid en woonwensen van haar inwoners eruit ziet. Hiermee kan vervolgens rekening worden gehouden bij het realiseren/aanpassen van het aanbod in Veenendaal. Het onderzoek is uitgevoerd door het onderzoeksbureau van de gemeente Ede (Strategie & Onderzoek).

De probleemstelling van het onderzoek luidde:

Hoe ziet de Veenendaalse woningbehoefte er de komende jaren uit per wijk?

Enkele belangrijke conclusies van dit onderzoek zijn:

• Veenendalers zijn erg tevreden met hun woning. De tevredenheid is het grootst onder bewoners van de wijken Zuidoost, West, Noordwest en Noordoost, koopwoningen en vrijstaande woningen/bungalows.
• Onder de Veenendalers die binnen de gemeente willen verhuizen zijn vooral West, Zuidoost en het Centrum geliefde wijken. Buiten Veenendaal zijn vooral de regio en het westen van Nederland in trek.
• Verhuisgeneigden waarbij studie of werk de verhuisreden is, oriënteren zich grotendeels buiten Veenendaal. Vormt gezondheid of behoefte aan zorg de verhuisreden, dan wordt bijna altijd binnen Veenendaal gezocht.
• In Veenendaal is vraag naar een mix van tussen- / hoekwoningen, twee-onder-éénkapwoningen, vrijstaande woningen en gestapelde woningen.
• De woningbehoefte van senioren wijkt wel wat af van de jongere doelgroepen. Onder 55-plussers zijn vooral appartementen en seniorenwoningen in trek, relatief vaak in de huursector.

5.1.5.5 Concept-Woonvisie 2014-2019

Zeer recent heeft het college van burgemeester en wethouder de concept Woonvisie Veenendaal 2014-2019 vastgesteld. Dit concept is inmiddels (13 mei 2014) voor consultatie aan de raadscommissie aangeboden.
Hierin wordt de behoefte aan de huidige bouwplannen bevestigd, mede gebaseerd op de prognose voor groei van het aantal inwoners van Veenendaal. Dit heeft geleid tot de conclusie dat er geen overcapaciteit van bouwplannen bestaat voor de lange termijn.
In deze Woonvisie is als centrale visie op wonen in Veenendaal aangemerkt:
“De woningmarkt in Veenendaal zorgt zelf voor evenwicht in vraag en aanbod. De gemeentelijke
zorg op het gebied van wonen strekt zich uitsluitend uit tot de doelgroepen in de markt die niet aan
geschikte woonruimte kunnen komen, en tot het aantrekken van dynamische woonmilieus.”

Als actuele uitgangspunten van het beleid zijn onder meer aangemerkt:

• tot 2040 wordt in de provincie Utrecht geen krimp voorzien. De druk op de Utrechtse woningmarkt is dan ook nog steeds hoog;
• door individualisering en vergrijzing neemt het aantal huishoudens ook de komende jaren sneller toe dan het aantal inwoners. Dit heeft gevolgen voor de woningbehoefte, maar ook bijvoorbeeld voor voorzieningen en mobiliteit;
• door toepassing van hogere bebouwing is het mogelijk de beschikbare ruimte beter te benutten;

In de Woonvisie wordt verwezen naar de groeimogelijkheden voor de regio Zuid-Oost Utrecht die blijken uit de Woningmarkt Monitor van de provincie Utrecht. Zo geldt allereerst dat voor de regio Zuid-Oost sprake is van een toename van het aantal huishoudens tot 2040 van ca. 16.000. In deze monitor blijkt ook dat er nog flinke groei zit in de behoeften ten opzichte van de reeds bekende plannen.

5.1.5.6 Projectenboeken 2012, 2013 en 2014

De Projectenboeken geven jaarlijks een verantwoording van- en vooruitblik op de woningbouwprojecten in de gemeente Veenendaal. Aan de projectenboeken liggen woningbouwprognoses ten grondslag. Uit de vergelijking tussen de huishoudensprognoses en het aanbod aan nieuwe woningen blijkt dat er vanaf 2018 sprake zal zijn van een beperkt tekort aan nieuwe woningen.

5.1.5.7 Conclusie

Uit de hiervoor genoemde rapporten blijkt dat er geringe cijfermatige verschillen bestaan in de prognoses voor de korte en de lange termijn. Duidelijk is wel dat er in de periode tot 2030 nog behoefte zal bestaan aan substantiële uitbreiding van het aantal woningen. Dit aantal ligt rond het getal van 4.000. In regionaal perspectief gezien is het realistisch deze behoefte binnen de grenzen van Veenendaal in te vullen. Deze behoefte kan binnen het stedelijke gebied van Veenendaal worden ingevuld. Daarnaast blijkt er geen sprake te zijn van een samenhangende regionale woningmarkt, waardoor opvang van de woningbehoefte elders in de regio geen reële optie is.

5.1.6 Planspecifiek

Het voorliggende plan is met behulp van het stappenplan getoetst aan de ladder. Dit levert de volgende beoordeling op.

Trede 1. Bestaande regionale behoefte:

Binnen het plangebied worden 57 grondgebonden woningen gerealiseerd. Dit betreft rijwoningen en een klein enkele twee-onder-een kapwoningen. Uit het voorgaande blijkt dat deze zowel kwalitatief als kwantitatief binnen de bestaande regionale en plaatselijk behoefte van ca. 4.000 woningen tot 2030 past.

Trede 2. Binnen- of buitenstedelijk:

Dit plan voorziet in een herontwikkeling van een voormalig bedrijventerrein binnen bestaand stedelijk gebied. Bovendien valt het plan binnen de rode contour. Zie hiervoor ook paragraaf 3.2.1 van deze toelichting.

Het plan is daarmee aan te merken als een binnenstedelijk plan.

Trede 3 Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten

Met het bevestigend beantwoorden van de vraag in trede 2 is de motivering afgerond. Immers de keuze voor een locatie buiten het stedelijk gebied is niet aan de orde. Toetsing aan trede 3 is daarmee niet aan de orde.

5.2 Akoestiek

Op basis van artikel 77 van de Wet geluidhinder dient bij de vaststelling of herziening van een bestemmingsplan een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd, indien dat plan mogelijkheden biedt voor:

• de nieuwbouw van woningen of ander geluidsgevoelige functies;
• de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg;
• functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via een ontheffingsbevoegdheid).

In het kader van de bestemmingsplanherziening heeft Aveco de Bondt een onderzoek uitgevoerd naar het wegverkeers- en spoorweglawaai voor de realisatie van de toekomstige woningen gelegen in het plangebied. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3 

5.2.1 Geluidszones

De toekomstige woningen zijn gesitueerd binnen de geluidzones van de Industrielaan en de Kerkewijk. Op de Ambachtsstraat, de Pelikaanstraat, de Zuivelstraat en de Parallelweg is een maximale snelheid toegestaan van 30 km/uur. Volgens de Wet geluidhinder heeft een 30 kilometerweg geen zone en behoeft de geluidbelasting van deze weg niet getoetst te worden. Omdat deze weg echter wel een bijdrage zal levert aan de akoestische kwaliteit van de gebouwde omgeving, is deze weg wel in het onderzoek meegenomen. Dit is in overeenstemming met het gemeentelijke geluidbeleid.

Naast het wegverkeerslawaai ondervinden de toekomstige woningen een geluidbelasting ten gevolge van het spoorweglawaai. Het plan is gesitueerd binnen de geluidzone van het traject Rhenen – Veenendaal West (trajecten 344 en 354).

De overdrachtsberekeningen voor de verschillende wegen zijn uitgevoerd overeenkomstig Standaard Rekenmethode 2 van het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2006. De berekeningen zijn verricht met het softwareprogramma Geomilieu V1.91. Tevens zijn deze resultaten getoetst aan de beleidsregels geluid van de gemeente Veenendaal. Vastgesteld in de notities: "beleidsregels hogere waarden Wgh", d.d. 28 september 2008 en de geluidnota van de gemeente Veenendaal, d.d. 25 september 2008.

5.2.2 Wegverkeerslawaai

De gehanteerde verkeersgegevens voor de berekening van de geluidbelastingen ten gevolge van het wegverkeerslawaai zijn door de Milieudienst Zuidoost-Utrecht aangeleverd. De aangeleverde verkeersgevens van de Industrielaan, de Kerkewijk, de Ambachtsstraat, de Pelikaanstraat, de Zuivelstraat en de Parallelweg hebben betrekking op het peiljaar 2020.Op basis van een autonome groei van 1% per jaar zijn de verkeersintensiteiten voor het maatgevende peiljaar 2022 bepaald. Navolgend is een korte samenvatting van dit onderzoek ten aanzien van het aspect geluid opgenomen.

Industrielaan en Kerkewijk

Uit het onderzoek blijkt dat ten gevolge van de Industrielaan de geluidbelasting op de gevels van de toekomstige woningen ten hoogste 48 dB en ten gevolge van de Kerkewijk ten hoogste 33 dB (inclusief aftrek van 5 dB ex artikel 110g Wgh) bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. De geluidbelasting afkomstig van de Industrielaan is niet beperkend voor de planontwikkeling.

Overige wegen

Uit het onderzoek blijkt dat ten gevolge van de 30 km/u wegen Ambachtsstraat, Pelikaanstraat en Zuivelstraat de geluidbelasting ten hoogste respectievelijk 56, 54 en 54 dB (inclusief aftrek van 5 dB ex artikel 110g Wgh) bedraagt. De geluidbelastingen zijn hiermee hoger dan de voorkeursgrenswaarde. De geluidbelasting vanwege de Parallelweg (30 km/u) voldoet aan de voorkeursgrenswaarde.

5.2.3 Spoorweglawaai

Uit de rekenresultaten blijkt dat de geluidbelasting vanwege de spoortrajecten 344 en 354 op de woningen in het plangebied ten hoogste respectievelijk 46 dB en 45 dB bedraagt (inclusief 1,5 dB toeslag). Hiermee voldoet de geluidbelasting ruim aan de voorkeursgrenswaarde voor spoorweglawaai (55 dB). Spoorweglawaai is derhalve niet beperkend voor de planontwikkeling.

5.2.4 Conclusie

Op basis van het onderzoek kan geconcludeerd worden dat:

• de geluidbelasting vanwege de Industrielaan ten hoogste 48 dB (incl. aftrek 5 dB artikel 110g Wgh) bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.
• de geluidbelasting vanwege de Kerkewijk ten hoogste 33 dB (incl. aftrek 5 dB artikel 110g Wgh) bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde;
• de geluidbelastingen afkomstig van de Industrielaan en de Kerkewijk niet beperkend zijn voor de ontwikkeling van het plan;
• de geluidbelasting vanwege de Ambachtsstraat, de Pelikaanstraat en de Zuivelstraat, alle 30 km/uur wegen, ten hoogste 56, 54 en 54 dB (inclusief aftrek ex artikel 110g Wgh) bedraagt;
• hogere geluidbelastingen vanwege de Ambachtsstraat, Pelikaanstraat en de Zuivelstraat toegestaan zijn. Dit vanwege de motivering dat het plan gelegen is in de nabijheid van hoofdinfrastructuur en het station, doordat het plan vervangende nieuwbouw betreft en dat het akoestisch woon- en leefklimaat (luwe gevel) voldoende gewaarborgd kan worden;
• de geluidbelasting ten gevolge van het spoorweglawaai vanwege de trajecten 344 en 354 bedraagt respectievelijk maximaal 46 en 45 dB. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB. Derhalve zijn de geluidbelastingen van het spoorweglawaai niet beperkend voor de ontwikkeling van het plan.

5.3 Bodem

Het is wettelijk geregeld (bouwverordening) dat bouw pas kan plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Daarom dient bij iedere nieuwbouwactiviteit de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te worden gebracht. Het onderzoek mag niet meer dan vijf jaar oud zijn en moet een vastgestelde informatiekwaliteit bieden. Indien aan die voorwaarden niet kan worden voldaan, dient aanvullend onderzoek plaats te vinden. Wanneer uit het onderzoek blijkt dat de bodem niet geschikt is voor het beoogde doel, dient vóór aanvang van de bouwwerkzaamheden een bodemsanering te worden uitgevoerd om de bodem wel geschikt te maken, of dient de bouwaanvraag te worden geweigerd.

De doelstelling van het bodembeleid is te voorkomen dat er als gevolg van een aanwezige bodemverontreiniging onaanvaardbare risico's ontstaan voor de gebruikers van deze bodem. Bij het opstellen, wijzigen of verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan dient derhalve te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hier inzicht in te verkrijgen is bodemonderzoek uitgevoerd door Aveco de Bondt op 15 april 2010. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 4. Navolgend is een samenvatting van de belangrijkste conclusies en bevindingen opgenomen.

5.3.1 Vooronderzoek

Uit het vooronderzoek is naar voren gekomen dat in het plangebied ter plaatse van de voorzijde van de Zuivelstraat 7 een geval van ernstige bodemverontreiniging aanwezig is. Daarnaast zijn twee verontreinigingen (< 10 m3) met minerale olie in de grond aanwezig ter plaatse van de voormalige olieopslag en het kruipgat. In het plangebied komen licht tot plaatselijk sterke verontreinigingen met zware metalen voor. Tevens zijn lichte tot matige verontreinigingen aangetoond welke gerelateerd worden aan de bijmengingen met puin- en kooldeeltjes in de grond.

5.3.2 Verkennend bodemonderzoek

In het verkennend bodemonderzoek zijn de reeds aangetoonde verontreinigingen niet verder onderzocht omdat deze in voldoende mate in kaart zijn gebracht.

In het plangebied worden in de grindhoudende bovengrond (0-50 cm-mv) ter plaatse van de loods aan de Zuivelstraat 7 sterk verhoogde gehalten met koper en PCB's aangetoond. In de bovengrond elders in het plangebied worden ten hoogst licht verhoogde gehalten aan lood, kobalt, PCB's, PAK en minerale olie aangetroffen. In de ondergrond worden ten hoogst licht verhoogde gehalten aangetoond, met uitzondering van de ondergrond ter plaatse van boring 303.

Het sterk verhoogde gehalte aan koper in de ondergrond wordt enkel aangetroffen ter plaatse van boring 303 in de ondergrond (100-150 cm-mv). In het mengmonster van de bovengrond, waar de bovengrond van boring 303 deel uit maakt, wordt ten hoogst een licht verhoogd gehalte aan koper aangetoond.

De zintuiglijke waarnemingen geven geen aanleiding om een sterke verontreiniging met koper in de ondergrond te verwachten. Er zijn geen bijmengingen met puin in de betreffende bodemlaag aangetroffen. De verontreiniging met koper lijkt beperkt tot de grindhoudende bovengrond in de loods. Een formele afbakening middels nader onderzoek dient nog plaats te vinden.

In het grondwatermonster wordt ten hoogst een licht verhoogde concentratie aan barium en cadmium gemeten. In het grondwater zijn geen verontreinigingen met olieproducten aangetroffen. Het lijkt vooralsnog dat het plangebied niet negatief is beïnvloed door de grond- en grondwaterverontreiniging op de aangrenzende locatie (Kirpestein). Ook de eerder onderzochte olieverontreiniging op het voorterrein van de Zuivelstraat 7 lijkt het overige deel van het plangebied niet verder te hebben beïnvloed.

Binnen het plangebied kan er onderscheid worden gemaakt tussen de locaties Zuivelstraat 7 en 9 en het overige gebied. In het overige gebied, Industrielaan 14-16 en de Zuivelstraat 11, zijn bij het verkennend bodemonderzoek enkel lichte verontreinigingen in de grond aangetoond. In eerder onderzoek zijn op de Zuivelstraat 11 lokaal twee minerale olieverontreiniging aangetoond van zeer beperkte omvang (<10 m3). In beide gevallen betreft het geen geval van ernstige bodemverontreiniging. Omdat er formeel gezien geen saneringsnoodzaak is, is de bodem op dit deel van het plangebied geschikt voor het toekomstige gebruik. Echter wordt geadviseerd om de lokale spots met minerale olie vóór de herinrichting te laten verwijderen.

Ter plaatse van de Zuivelstraat 7 zijn twee gevallen van ernstige bodemverontreiniging aangetoond. Ten eerste een geval van bodemverontreiniging met minerale olieverontreiniging in de grond en het grondwater en ten tweede een geval van bodemverontreiniging in de bovengrond met koper en PCB's onder het grootste gedeelte van de hal.

5.3.3 Conclusie

Voor de verontreinigingen geldt dat sanering noodzakelijk is voor (de herinrichting en) de afgifte van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Voor de uitvoering van de sanering dient een nadere afbakening en/of verificatie van de exacte omvang van beide verontreinigingen nog plaats te vinden. Voorafgaande aan het verlenen van omgevingsvergunning dient de bodem geschikt te worden gemaakt voor het gebruik wonen.

5.4 Flora en fauna

De bescherming van de Nederlandse natuur maakt onderscheid tussen gebiedbescherming en soortenbescherming. De regelingen ter bescherming van kwetsbare natuurgebieden is geregeld in de Natuurbeschermingswet en de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn. De nationale regelgeving voor de bescherming van planten- en diersoorten is geregeld in de Flora- en Faunawet. In de Flora- en faunawet zijn tevens de bepalingen aangaande de soortenbescherming uit de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn en het internationale CITES-verdrag voor de handel in bedreigde diersoorten opgenomen.

Op 23 februari 2005 is het “Besluit vrijstelling beschermde dier- en plantensoorten Flora- en Faunawet” in werking getreden. Het doel hiervan is om de mogelijkheden tot het verlenen van vrijstellingen en ontheffingen op grond van artikel 75 van de Flora- en faunawet te verruimen.

In samenwerking met Aveco de Bondt heeft Buro Maerlant een ecologische quickscan uitgevoerd voor de locatie (zie Bijlage 5). Het veldonderzoek werd uitgevoerd in februari 2010. Aanleiding van het onderzoek zijn de geplande ingrepen in het plangebied. Navolgend is een korte samenvatting weergegeven.

5.4.1 Vleermuizen

De bebouwing (spouwmuren) is grotendeels beoordeeld als toegankelijk en geschikt voor vleermuizen zoals laatvlieger en gewone dwergvleermuis. In een nader onderzoek dient te worden bepaald óf vleermuizen van de bebouwing gebruik maken en om welke soort en aantallen het gaat. Spouwmuren kunnen door vleermuizen worden gebruikt als kraamverblijf, zomerverblijf en paarverblijf. Van de woning is alleen het dak toegankelijk voor vleermuizen. Als zomer- en kraamverblijf zijn daken door relatief snelle opwarming zeer geschikt. Derhalve heeft Aveco de Bondt in samenwerking met Buro Maerlant een vleermuisonderzoek uitgevoerd in oktober 2011. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 6.

Uit het onderzoek is gebleken dat het plangebied als foerageergebied (jachtgebied) dient voor gewone dwergvleermuis en laatvlieger. Door het waargenomen kleine aantal jagende vleermuizen in combinatie met de grote omvang van het plangebied kan worden gesteld dat het niet om een essentieel foerageergebied gaat.

In het plangebied zijn tijdens de onderzoekrondes geen vliegroutes (vaste routes tussen verblijfplaatsen en foerageergebieden) aangetroffen.

In de bebouwing van het plangebied zijn van de gewone dwergvleermuis twee zomerverblijfplaatsen en drie paarverblijfplaatsen aangetroffen. De aanwezigheid van een of meerdere kleine winterverblijfplaatsen kan niet worden uitgesloten. De voorgenomen sloop van de gebouwen, wat resulteert in het verwijdering van deze vaste rust- en/of verblijfplaatsen is een overtreding van artikel 11 van de Flora- en Faunawet.

Op grond van het Vleermuisprotocol van de Gegevensautoriteit Natuur kan gesteld worden dat het plangebied afdoende is geïnventariseerd op vaste rust- en verblijfplaatsen, essentiële vliegroutes en essentieel foerageergebied.

Alvorens de gebouwen gesloopt kunnen worden, dient er een mitigatieplan en ecologisch werkprotocol voor de vleermuizen op te worden gesteld.

5.4.2 Overige soorten

Het plangebied (beplantingen) is beoordeeld als redelijk geschikt voor algemene broedvogels. Bij herontwikkeling van het plangebied zullen aanwezige beplantingen geheel of gedeeltelijk worden verwijderd. De omgeving biedt voor vogels voldoende alternatief, zodat géén negatieve effecten te verwachten zijn. Voor gierzwaluw, waarvan nesten jaarrond beschermd zijn, is de bebouwing vermoedelijk niet geschikt.

5.4.3 Conclusie

Vanuit het omgevingsaspect flora en fauna zijn er beperkingen voor de beoogde ontwikkeling ten gevolge van het voorkomen van vleermuizen in de gebouwen. Alvorens over te kunnen gaan tot herontwikkeling en sloop van de gebouwen, dient er een mitigatieplan en ecologisch werkprotocol voor de vleermuizen te worden opgesteld.

5.5 Water

Op grond van artikel 3.1.6 uit het Besluit ruimtelijke ordening dient in de ruimtelijke onderbouwing van ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen. In de waterparagraaf wordt aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie.

5.5.1 Oppervlaktewater

Het plangebied is gelegen binnen het beheersgebied van het Waterschap Vallei & Eem (per 1 januari 2013: Waterschap Vallei en Veluwe). Eén van de belangrijke aders van het werkgebied van dit Waterschap is de Grift / Valleikanaal.

In het plangebied is geen oppervlakte water aanwezig.

5.5.2 Riolering

Langs de Zuivelstraat en langs de Industrielaan ligt een apart regenwaterriool (verbeterd gescheiden stelsel). In deze wegen zijn verhardingen en daken aangesloten op dit hemelwaterriool, waarbij dit hemelwater wordt afgevoerd naar de waterpartij langs De Grote Pekken. Voor het overige deel van het plangebied geldt dat naar alle waarschijnlijkheid sprake is van een gemengd stelsel waarbij het hemelwater van daken en verhardingen geloosd wordt op dit stelsel en afgevoerd wordt naar de rioolwaterzuivering

Bij ontwikkeling van bouwplannen (inbreidingsplannen e.d.) wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met de laatste inzichten op het gebied van duurzame waterhuishouding. Dat houdt in dat er waar mogelijk:

• afgekoppeld zal worden;
• een gescheiden rioleringsstelsel (hemelwater en vuilwater) zal worden aangelegd;
• rekening gehouden dient te worden met de aanleg van retentievijvers binnen het plangebied voor de opvang en het vasthouden van hemelwater;
• eventuele vertraagde afvoer van het hemelwaterafvoer plaats kan vinden d.m.v. wadi's e.d.

Bij nieuwbouwplannen (inbreidingsplannen e.d.) zal hierbij zoveel mogelijk rekening moeten worden gehouden met de laatste inzichten op het gebied van duurzame waterhuishouding. Dit impliceert, dat er waar mogelijk:

• afgekoppeld zal worden;
• een gescheiden rioolstelsel voor regenwater en afvalwater zal worden aangelegd.

Tevens zal bepaald moeten worden of het ontvangende rioolstelsel en/of watergangen (al dan niet buiten het plangebeid) voldoende afvoercapaciteit hebben.

Het principe van integraal waterbeheer zal zo goed mogelijk worden toegepast. Bij eventuele nieuwe ontwikkelingen, die leiden tot een toename van de verharding, dient rekening gehouden te worden met de aanleg van aanvullende waterberging. Omdat in onderhavig geval naar alle waarschijnlijkheid geen sprake is van een toename van verhard oppervlak, is aanvullende waterberging niet van toepassing.

5.5.3 Grondwater

Incidenteel zijn er klachten t.g.v. hoge grondwaterstanden, zoals water in de kruipruimte, lekke kelders. Bij toekomstige ontwikkeling van bouwprojecten zal hiermee rekening gehouden moeten worden en zal in overleg met het waterschap bekeken worden welke maatregelen getroffen dienen te worden. Te bouwen kelders dienen in ieder geval waterdicht te zijn. Permanente bemaling voor het structureel verlagen van de grondwaterstand is niet toegestaan.

5.5.4 Conclusie

Voor de herontwikkeling geldt dat hier een gescheiden stelsel dient te worden aangelegd welke kan worden aangesloten op het bestaande (verbeterd gescheiden) stelsel. Op termijn zal hier ook een gescheiden stelsel worden aangelegd.

5.6 Archeologie

Het archeologisch erfgoed heeft een prominentere plaats gekregen in het proces van de ruimtelijke planvorming. Uitgangspunten van het verdrag zijn het vroegtijdig betrekken van archeologische belangen in de planvorming, het behoud van archeologische waarden in situ (ter plaatse) en de introductie van het zogenaamde "veroorzakerprincipe". Dit principe houdt in dat degene die de ingreep pleegt financieel verantwoordelijk is voor behoudsmaatregelen of een behoorlijk onderzoek van eventueel aanwezige archeologische waarden. Om de haalbaarheid van de realisatie van het beoogde functiewijziging aan te kunnen tonen is inzicht nodig in de archeologische waarde van het plangebied.

Om de archeologische verwachting inzichtelijk te krijgen heeft ADC Archeologisch adviesbureau archeologisch onderzoek uitgevoerd in het plangebied. Dit onderzoek bestaat uit een bureau- en een veldonderzoek. De bevindingen zijn opgenomen in de rapportage Veenendaal, Stationssingel en Stationskwartier ADC rapport 2252, welke is opgenomen in Bijlage 7 van dit bestemmingsplan.

5.6.1 Bureauonderzoek

Op basis van het bureauonderzoek is de volgende verwachting uitgesproken.
In het hele plangebied kunnen direct in of op de top van het dekzand archeologische resten het maaiveld tot ca. 100 cm beneden het maaiveld. Archeologische sporen (uitgezonderd diepe paalsporen, waterputten etc.) worden binnen ca. 120 cm beneden het maaiveld verwacht. De verwachte archeologische resten bestaan hoofdzakelijk uit aardewerk- of vuursteenstrooiïngen. Organische resten (zoals bot, hout, leder en textiel) zullen door de relatief droge en zure bodemomstandigheden slecht zijn geconserveerd. De beperkte beschikbare gegevens laten niet toe, het complextype en de omvang van de verwachte resten nader te specificeren.

Binnen het plangebied moet sterk rekening worden gehouden met grootschalige bodemverstoringen als gevolg van de veenontginning die daar heeft plaatsgevonden. Als gevolg van de veenontginningen binnen de plangebied worden binnen het veenpakket geen archeologische resten meer verwacht.

5.6.2 Booronderzoek

Tijdens het booronderzoek zijn geen indicatoren aangetroffen die wijzen op archeologische sporen in de bodem.

5.6.3 Conclusie

Geadviseerd wordt om het terrein vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. Het is echter niet volledig uit te sluiten dat binnen het onderzochte gebied toch nog archeologische resten voorkomen. Het verdient daarom aanbeveling om de uitvoerder van het grondwerk te wijzen op de plicht archeologische vondsten te melden bij het bevoegde overheid, zoals aangegeven in artikel 53 van de Monumentenwet.

5.7 Luchtkwaliteit

Voor ruimtelijke plannen met een mogelijk effect op de luchtkwaliteit is een toets aan de Wet luchtkwaliteit. (Wet milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) benodigd. Bestuursorganen hanteren bij het uitoefenen van de bevoegdheden de volgende voorwaarden:

• a. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van grenswaarden;
• b. het project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. het project draagt „niet in betekenende mate. bij aan de concentratie van fijn stof en stikstofdioxide;
• d. het project is opgenomen binnen het NSL of een regionaal programma van maatregelen.

Als aan één of een combinatie van deze voorwaarden wordt voldaan zijn er in beginsel geen belemmeringen voor het uitvoeren van de bevoegdheden.

Daarnaast dient voor het aspect luchtkwaliteit getoetst te worden aan de Wet ruimtelijke ordening, inzake het verzekeren van de realisatie van een goed woon- en leefklimaat. Om aan te tonen dat een goed woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd, dient aannemelijk te worden gemaakt dat de grenswaarden voor fijnstof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) niet (dreigen te) worden overschreden.

Ten behoeve van het bestemmingsplan zijn luchtkwaliteitsberekeningen uitgevoerd door Aveco de Bondt op 15 juni 2012 (zie Bijlage 3). Uit de berekeningen komt naar voren dat de luchtkwaliteit ruimschoots onder de gestelde grens-waarden uit de Wet milieubeheer blijven van 40 µg/m3 voor de kritische parameters fijn stof en stikstofdioxide. Tevens wordt het aantal overschrijdingsdagen van 35 dagen voor het 24-uurs gemiddelde van 50 µg/m3 zoals gesteld in de Wet milieubeheer voor de parameter fijn stof niet overschreden.

5.7.1 Conclusie

Op basis van de luchtkwaliteitsberekening kan geconcludeerd worden dat:

• ten aanzien van luchtkwaliteit het Besluit 'niet in betekende mate' van toepassing is. Daarnaast is er geen sprake van een feitelijke of een dreigende overschrijding van de grenswaarden. De luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het te realiseren plan;
• op basis van berekeningen bepaald is dat de luchtkwaliteit ter plaatse ruimschoots onder de gestelde grenswaarden uit de Wet milieubeheer blijven. Hiermee wordt voldaan aan een goede leef/luchtkwaliteit voor huidige en toekomstige bewoners rondom en in het plangebied.

5.8 Bedrijven en milieuzonering

Ten behoeve van de bestemmingplanprocedure wordt getoetst aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Door Aveco de Bondt is een inventarisatie Bedrijven en milieuzonering uitgevoerd op 7 juni 2012 (zie Bijlage 8 Bedrijven en milieuzonering). In dit document is de invloed van de omliggende bedrijven op de geplande ruimtelijke ontwikkeling beoordeeld en vice versa.

5.8.1 Goede ruimtelijke ordening

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Deze systematiek wordt milieuzonering genoemd. De VNG-publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering (editie 2009)' is het hulpmiddel bij de uitwerking van de milieuzonering in het bestemmingsplan. Op basis van de activiteiten kunnen bedrijven worden ingedeeld in milieucategorieën als indicatie voor milieuhinder. Daarbij worden de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar meegenomen. In de publicatie zijn richtafstanden opgenomen, welke bij voorkeur aangehouden dienen te worden ten opzichte van gevoelige objecten.

De omgeving waarin de gevoelige objecten zich bevinden speelt daarbij ook een rol. De richtafstanden voor een rustige woonwijk (bijlage 1 VNG-publicatie bedrijven en milieuzonering) zijn groter dan voor een gemengd gebied. Voor gemengd gebied mag de richtafstand met één afstandstap worden verlaagd. Voor de typering van het gebied wordt o.a. gekeken naar de aanwezige activiteiten en eventuele aanwezige hinder.

5.8.2 Gebiedstypering

Het plangebied kan aangemerkt worden als 'Gemengd gebied', gelet op de ligging aan de drukke doorgaande Industrielaan en de menging van functies (wonen en werken) in de gebieden rondom het plangebied. Ook op basis van de visie van de gemeente Veenendaal voor de herontwikkeling van het Stationsgebied wordt de planlocatie als 'gemengd' getypeerd.

5.8.3 Bestemmingsplan

Het primaire toetsingskader zijn de vigerende bestemmingplannen. Hierin is juridisch vastgelegd welke ontwikkelingen nu en in de toekomst mogelijk zijn in en om het plangebied. Uit het resultaat van de analyse van de bestemmingplannen blijkt het volgende:

• De toegestane bedrijvigheid aan de Zuivelstraat en tussen de Ambachtstraat en de Nijverheidslaan (maximaal categorie 2) heeft op grond van de richtafstanden een overlap met het plangebied.
• De toegestane bedrijvigheid aan de Laan der Techniek/Energiestraat van resp. categorie 4.1 en 4.2 heeft op grond van de richtafstanden een overlap met het plangebied.

Voor de richtafstanden is uitgegaan van bijlage 1 van de VNG-publicatie.

5.8.4 Feitelijke situatie

De daadwerkelijk aanwezige bedrijven in en om het plangebied zijn in kaart gebracht. Van de bedrijven die op grond van de richtafstanden een belemmering kunnen vormen voor de nieuwbouw in het plangebied zijn de vergunningen ingezien. Het milieuaspect geluid is daarbij bepalend. Daaruit blijkt dat de bedrijven reeds zodanige vergunningvoorschriften hebben dat zij niet extra beperkt zullen worden door de beoogde ontwikkeling.

5.8.5 Inpasbaarheid

De gewenste planontwikkeling zal geen (extra) belemmering zijn voor de aanwezige bedrijven. Voor de vestiging van nieuwe bedrijven zoals planologisch toegestaan in de gebieden rondom het plangebied worden geen knelpunten verwacht. De invulling van het plangebied zelf heeft geen negatieve milieugevolgen voor huidige gevoelige functies rondom het plangebied (zoals de bestaande woningen aan de Pelikaanstraat).

5.8.6 Conclusie

Daar het plangebied als 'gemend gebied' in het kader van de VNG-publicatie wordt aangemerkt kan gesteld worden dat de ontwikkeling inpasbaar is.

5.9 Externe veiligheid

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare externe veiligheidsrisico's. Belangrijk hierbij is dat een ruimtelijke scheiding wordt aangehouden (zonering) tussen (geprojecteerde) (beperkt) kwetsbare objecten en risicobronnen. Hiervoor is het noodzakelijk dat te verlenen besluiten over bouw- en milieuvergunningen en bestemmingsplannen onderling goed op elkaar zijn afgestemd. Risicobronnen voor de externe veiligheid zijn bedrijven (inrichtingen) waar grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen (via weg, water, spoor, buisleidingen) en luchtvaartterreinen in algemene zin (luchtvaartveiligheid).

De risicobronnen in en om het plangebied, zijn geïnventariseerd door Aveco de Bondt op 21 mei 2012 (zie Bijlage 9). Daaruit blijkt het volgende:

• In het plangebied zijn géén risicobronnen aanwezig.
• Het plangebied ligt niet in een direct invloedsgebied van een risicobron. De dichtstbijzijnde externe risicobron, een LPG-station (Gulf Tankstation) aan 'De Smalle Zijde', is gelegen op circa 1 km afstand en heeft daarmee geen invloed op het plangebied.
• De dichtstbijzijnde buisleiding, in het kader van externe veiligheid is gelegen op meer dan 1 km afstand.
• Er vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen in de directe omgeving plaats. Over de N233 vindt wel vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Deze weg is niet opgenomen in het Basisnet Weg. De N233 ligt op meer dan 1 km van de locatie en hiermee ver buiten het invloedsgebied van de weg (enkele tientallen meters). De A12 ligt op circa 2,5 km afstand en speelt daarmee géén enkele rol van betekenis.
• Op circa 100 meter ten zuiden van het plangebied ligt de spoorlijn Utrecht – Rhenen. Deze spoorlijn is niet opgenomen in de risicokaart en op grond daarvan kan gesteld worden dat er momenteel geen relevant vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het bestaande vervoer over het spoor levert ten aanzien van externe veiligheid derhalve geen belemmeringen op voor de ontwikkeling van het plangebied.
  De voorgenomen ontwikkeling in relatie tot de geringe afstand tot het spoor zou mogelijk van invloed kunnen zijn op het groepsrisico. Echter binnen het plangebied vindt vervanging van een school alsmede bedrijfsgebouwen plaats door het realiseren van woningen. Gezien de omvang van de bedrijfsgebouwen en school en de hoeveelheid te realiseren woningen zal dit naar verwachting géén negatief effect hebben op het groepsrisico.
• Veenendaal is ook gelegen aan de spoorlijn Utrecht – Arnhem (Baanvak Ede Wageningen). Deze lijn ligt aan de andere zijde van de A12 op bijna 3 km afstand waardoor het plangebied ver buiten het invloedsgebied ligt.

5.9.1 Conclusie

De risicobronnen rondom het plangebied zijn geïnventariseerd. Op grond van de beschikbare informatie, de huidige wet- en regelgeving en rekening houdend met bekend zijnde toekomstverwachtingen levert het aspect externe veiligheid geen beperkingen op voor de ontwikkeling van het plangebied. Er zijn géén nadere onderzoeken of berekeningen noodzakelijk.

5.10 Verkeer en parkeren

Het bestaande stedenbouwkundige raamwerk van de Industrielaan, Zuivelstraat, Ambachtstraat en Pelikaanstraat wordt als gevolg van de planvorming niet gewijzigd. Wel wordt een nieuwe straat gerealiseerd ten zuiden van het CSV-terrein en het Kirpesteinterrein. Deze nieuwe straat, welke onderdeel uitmaakt van een separaat bestemmingsplan, dient hoofdzakelijk om het grootste deel van de woningen in het plangebied te ontsluiten richting Zuivelstraat en Ambachtstraat richting de Industrielaan. Slechts een klein deel van het plangebied wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten aan de Pelikaanstraat. Het gaat hier om een twee twee-onder-een kapwoningen, 5 parkeerplaatsen en twee garageboxen.

Voor parkeerplaatsen welk niet openbaar zijn hanteert de gemeente Veenendaal reductiefactoren.

Het stedenbouwkundig plan biedt op een aantal manieren ruimte aan parkeervoorzieningen. Deze voorzieningen zijn mogelijk binnen de bestemmingen Wonen, Groen, Verkeer en Verkeer - Verblijfsgebied. Navolgend wordt ingegaan op de te realiseren parkeervoorzieningen conform het stedenbouwkundig plan.

Het parkeren in het plangebied vindt met name plaats langs de nieuw aan te leggen weg tussen het CSV-terrein, het Kirpesteinterrein en het plangebied. Daarnaast worden meerdere parkeervoorzieningen gerealiseerd langs de interne ontsluitingswegen en is het mogelijk garageboxen te realiseren.

5.10.1 Parkeerbalans

Het stedenbouwkundige plan voorziet in 93 parkeervoorzieningen. Gelet op de parkeernorm per woontypologie bedraagt het aantal benodigde parkeervoorzieningen 91. Derhalve is sprake van een overschot aan parkeervoorzieningen. In Bijlage 10 is de parkeerbalans opgenomen en navolgende tabel geeft een samenvatting van deze balans.

						Aantal woningen	P-norm	Nodig	Aantal P in plan	Balans
Plangebied								91	93	2
Woningen						57	1,6

5.10.2 Conclusie

Het bouwplan voldoet aan de parkeernorm van 1,6 parkeerplaatsen per woning.

5.11 Kabels en leidingen

In of rond het plangebied zijn geen hoofdtransportleidingen gelegen met stoffen waarvoor veiligheidszones of minimale bebouwingsafstanden gelden, zoals hoofdgasleidingen of andere planologisch relevante kabels en leidingen.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels (zogenaamde planregels). De regels zijn gerelateerd aan de verbeelding, zodat verbeelding en regels te allen tijde in onderlinge samenhang dienen te worden bezien en toegepast.

6.1.1 Verbeelding

Zoals reeds eerder gesteld is de verbeelding gerelateerd aan de regels (en vice versa) en heeft tevens de functie van visualisering van de bestemmingen. Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen.
Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven. Verder kunnen er binnen een bestemming verklaringen zijn aangegeven. Deze hebben juridisch gezien geen enkele betekenis en zijn uitsluitend op de verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van de kaart (bijvoorbeeld topografische gegevens).
De verbeelding vormt samen met de regels het voor de burgers en overheid bindende deel van het bestemmingsplan.

6.1.2 Regels

De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken. Per hoofdstuk zullen de diverse bepalingen artikelsgewijs worden besproken.

6.1.3 Toelichting

De toelichting heeft geen bindende werking; de toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. Door de grote flexibiliteit, of beter vrijheid in de regels, kan de rechtszekerheid van belanghebbenden in het gedrang komen. In de toelichting dienen derhalve duidelijk de beleidsintenties te worden aangegeven met betrekking tot toekomstig grondgebruik. De toelichting heeft echter geen rechtsreeks burgers bindende werking.

6.1.4 Wabo

Met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsvergunning (Wabo), per 1 oktober 2010, worden de aanlegvergunning, de sloopvergunning en de binnenplanse ontheffing als instrumenten van het bestemmingsplan onderdeel van de omgevingsvergunning (Wabo). De genoemde vergunningen en ontheffing zijn begrippen die in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) zijn opgenomen en in de praktijk veel worden toegepast. In een bestemmingsplan onder de Wabo, zoals in dit geval, wordt bijvoorbeeld niet meer gesproken van ontheffingsregels, maar van afwijkingsregels. Een aanlegvergunning wordt een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden.

6.2 De indeling van de planregels

De indeling van de planregels is als volgt:

6.2.1 Inleidende regels (hoofdstuk 1)

Dit hoofdstuk bevat alle bepalingen die nodig zijn om de overige planregels goed te

kunnen hanteren:

• begrippen: bevat in het plan gebruikte begrippen die uitleg behoeven;
• wijze van meten: bevat technische regelingen met betrekking tot het bepalen van oppervlaktes, percentages, hoogtes, dieptes, breedtes en dergelijke. Hieronder valt tevens de wijze van peilbepaling.

6.2.2 Bestemmingsplanregels (hoofdstuk 2)

Binnen dit plan komen de volgende bestemmingen voor:

Groen (G)

Verkeer (V)

Wonen (W)

Binnen dit plan komt de volgende gebiedsaanduiding voor:

Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied

6.2.3 Algemene regels (hoofdstuk 3)

Hoofdstuk 3 bestaat achtereenvolgens uit de volgende artikelen: (facultatief)

• Anti-dubbeltelregel:
• Algemene bouwregels
• Algemene gebruiksregels
• Algemene aanduidingsregels
• Algemene afwijkingsregels
• Algemene wijzigingsregels
• Algemene procedureregels

6.3 Bestemmingen

Het gemeentelijk beleid is vertaald in de planregels. Daarbij is geprobeerd een flexibel stelsel van regels te ontwikkelen zonder daarbij tekort te doen aan eisen van rechtszekerheid.

Gekozen is voor zo min mogelijk bestemmingen. Dit bestemmingsplan bevat normatieve bepalingen, die bindend zijn voor zowel de overheid als de burger. Het is voor beide partijen van groot belang, dat de verbeelding en de planregels duidelijke informatie verschaffen. Door te kiezen voor zo weinig mogelijk bestemmingen wordt de leesbaarheid en duidelijkheid van zowel de verbeelding als de planregels vergroot. Een leesbaar en duidelijk plan zorgt voor een plan, dat goed te handhaven is.

In de volgende paragrafen worden kort de voor dit bestemmingsplan geldende bestemmingen toegelicht. Steeds wordt per bestemming aangegeven wat de gebruiks- en bouwmogelijkheden zijn.

Artikel 3 Groen (G)

Gebruiksmogelijkheden

De gronden die op de plankaart aangewezen als 'Groen' zijn bestemd voor:

• de aanleg en instandhouding van op de ligging van het plangebied en de inpassing in de omgeving afgestemde beplanting;
• de aanleg en instandhouding van waterpartijen en watergangen;
• de instandhouding van waardevolle bomen;
• Objecten van beeldende kunst.

Bouwmogelijkheden

Op de gronden mogen in principe alleen gebouwen van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd worden. Tevens is het mogelijk binnen deze bestemming speelvoorzieningen te realiseren.

Artikel 4 Verkeer (V)

Gebruiksmogelijkheden

De gronden met de bestemming 'Verkeer' zijn primair bestemd voor (ontsluitings)wegen. Daarnaast zijn deze gronden bestemd voor de aanleg en instandhouding van kunstwerken, parkeervoorzieningen, water, verhardingen, doeleinden van algemeen nut, verkeerstechnische voorzieningen en afvalcontainers.

Bouwmogelijkheden

Op deze gronden mogen gebouwen van algemeen nut en bouwwerken, geen gebouwen zijnde gebouwd worden.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied (V-V)

Gebruiksmogelijkheden

De gronden met de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn primair bestemd voor auto-, fiets- en voetgangersverkeer ontsluiting, pad, parkeervoorzieningen, plantsoen, speelvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen en voor garageboxen, ter plaatse van de daarvoor bestemde aanduiding.

Bouwmogelijkheden

Op deze gronden mogen garageboxen ter plaatse van de daarvoor bestemde aanduiding alsmede bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd alsmede

Artikel 6 Wonen (W)

Gebruiksmogelijkheden

Op de gronden met de bestemming 'Wonen' mag gewoond worden. Daarnaast is het direct toegestaan om beroepsmatige activiteiten uit te oefenen in hoofd- of bijgebouw tot een maximum van 45 m2. Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zijn alleen na afwijking via een omgevingsvergunning toegestaan. Binnen het plangebied zijn aaneengesloten woningen en patiowoningen toegestaan.

Ook maakt dit bestemmingsplan middels een afwijkingsbevoegdheid afhankelijke woonruimte in vrijstaande bijgebouwen mogelijk. Deze afwijkingsbevoegdheid wordt ingetrokken indien de noodzaak vanuit het oog van mantelzorg niet meer aanwezig is. Daarnaast is er een afwijkingsbevoegdheid via een omgevingsvergunning opgenomen voor de uitoefening van bedrijfsmatige activiteiten in het hoofd- of bijgebouw.

Bouwmogelijkheden

In de bestemmingsregeling wordt onderscheid gemaakt tussen drie zones:

• het bouwvlak;
• het erf en;
• tuin.

Het hoofdgebouw mag uitsluitend binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak gebouwd worden. Bijgebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak en mogen in principe alleen op het erf gebouwd worden. Uitzondering hierop zijn:

• 1. de erkerregeling;
• 2. de afwijkende bebouwingsregeling, waarbij de gezamenlijke oppervlakte van bijgebouwen niet meer mag bedragen dan maximaal 50 m²
• 3. buiten het bouwvlak en de bouw van bijgebouwen niet tot gevolg hebben dat meer dan 50% van het totale erf wordt bebouwd.

Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied (gebiedsaanduiding)

In het kader van de grondwaterbescherming is op de plankaarten de zogenaamde boringsvrijezone als bedoeld in de Provinciale Milieuverordening Utrecht aangegeven. Deze zone is als een gebiedsaanduiding in de planregels opgenomen.

Een grondwaterbeschermingszone is een gebied waar de onttrekking van water plaatsvindt onder slecht doorlatende aardlagen. Het beschermingsregime van de boringsvrijezone is gericht op het tegengaan van activiteiten die de beschermende functie van de slecht doorlatende bodemlagen teniet kunnen doen.

Als regeling is opgenomen, dat indien door de betreffende gebiedsaanduiding met elkaar onverenigbare bepalingen van kracht worden de bovengenoemde bepalingen voorrang hebben, tenzij de beheerder van het grondwater met het tegendeel instemt.

Hoofdstuk 7 Financieel-economische uitvoerbaarheid

Met de aanvrager is een contract getekend, een anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het plangebied en de te ontvangen of te betalen exploitatiebijdrage. Uit de overeenkomst blijkt dat het verhaal van de kosten, inclusief mogelijke planschade, zullen worden gedragen door de initiatiefnemer. Zodoende is de economische uitvoerbaarheid niet in het geding.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Inspraak en overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Stationskwartier, deelgebied C Pelikaanstraat' heeft vanaf 29 augustus t/m 10 oktober 2013 (zes weken) voor inspraak ter inzage gelegen, waarbij de gelegenheid bestond voor een ieder hiertegen inspraakreacties in te dienen.

Op 2 september 2013 een informatieavond georganiseerd in de raadszaal van het gemeentehuis. Tijdens deze bijeenkomst is een toelichting op het stedenbouwkundig plan, het voorontwerpbestemmingsplan en de bijbehorende procedure gegeven. Ook werd er ruimte geboden voor individuele vragen en opmerkingen.

Gedurende de inspraaktermijn zijn 5 schriftelijke reacties ontvangen, inclusief 1 reactie van een vooroverleginstantie. In een commentaarnota zijn de reacties samengevat en becommentarieerd.

De reacties hebben tot enkele wijzigingen van het plan geleid. Ook zijn er nog ambtelijke wijzigingen in het plan opgenomen. Deze zijn in dit plan verwerkt. De commentaarnota is als Bijlage 11 aan de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd.

8.2 Ontwerp ter inzage legging

Het ontwerpbestemmingsplan “Stationskwartier, deelgebied C Pelikaanstraat” heeft met ingang van donderdag 17 april 2014 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode werd een ieder in de gelegenheid gesteld om kennis te nemen van het plan en te reageren op de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan. Daarbij werd de mogelijkheid geboden om zowel schriftelijk als mondeling zienswijzen in te dienen.

Binnen de gestelde termijn zijn drie schriftelijke zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn samengevat en becommentarieerd in een commentaarnota Zienswijzen.

De commentaarnota is als Bijlage 12 aan dit bestemmingsplan gevoegd.