Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid, Wijzigingsplan Hotel

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

In de gemeente Utrecht is de vraag naar hotelkamers groot. De gemeente heeft daarom als voornemen om het aantal hotelkamers in de gemeente toe te laten nemen tussen 2012 en 2020 met circa 1000 hotelkamers. Daarnaast wil de locatie Leidsche Rijn Centrum een meer multifunctioneel stedelijk gebied uitstralen met een centrumfunctie. Een hotel kan een bijdrage leveren aan deze ambities.

Being Development B.V. heeft als voornemen om een hotel met 244 kamers te ontwikkelen in het centrum van Leidsche Rijn Centrum te Utrecht. Het plangebied zelf is ongeveer 938 vierkante meter. De gehele begane grond en de 1e en 2e verdieping zullen worden ingevuld met publieke functies zoals een lounge, horeca, receptie en lobby. De doelgroep van het hotel is met name de zakelijke markt. Daarbij richt het hotel zich op de zakelijke reiziger maar ook op zakelijke ontmoetingen. Doorgaans richt Aloft, dochterbedrijf van Marriott dat de exploitatie zal gaan voeren, zich ook op de jonge reiziger en kenmerkt het zich door het moderne design.

In het vigerende bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid heeft het plangebied de bestemming 'Centrum' en (gedeeltelijk) de dubbelbestemming 'waarde-archeologie'. De gronden met de bestemming 'Centrum' (artikel 4 van de planregels) zijn onder andere bestemd voor de functie kantoor, maar niet voor de functie hotel. Het realiseren van een hotel is binnen de huidige bestemming op deze locatie dus niet mogelijk, daarom wordt een wijzigingsplan opgesteld. In het huidige bestemmingsplan was hier al op ingespeeld door een wijzigingsbevoegdheid op te nemen.

De hoofdoelstelling van de wijziging is om de ontwikkeling van het hotel met vergaderfaciliteiten juridisch-planologisch mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied (zie afbeelding 2) is gelegen in Leidsche Rijn Centrum. De projectlocatie ligt aan de Centrumboulevard en het Brusselplein. Het plangebied wordt globaal begrensd door station Utrecht Leidsche Rijn in het noorden en in het oosten door de Stadsbaantunnel van de A2. Bovenop de Stadsbaantunnel ligt het busstation. In het zuidwesten is het winkelgebied.

Afbeelding 1: overzichtskaart van de stad Utrecht met daarop de locatie van het plangebied. Bron: "Voorlopig ontwerp Aloft", 26-04-2018, Being Development.



Afbeelding 2: Begrenzing plangebied.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid' met planIDN NL.IMRO.0344.BPLRCENTRUMKERZUID-0601.

Bestemmingsplan		Vastgesteld door Raad	Onherroepelijk
Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid		07-06-2012	20-03-2013

1.4 Wijzigingsbevoegdheid opgenomen in vigerend bestemmingsplan

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het vigerende bestemmingsplan. Gezien de ontwikkelingen toentertijd in de kantorenmarkt en de wens om flexibel te kunnen inspelen op veranderingen in de vraag, is het daarom mogelijk gemaakt om een deel of het geheel van het kantorenprogramma in een deel van het Leidsche Rijn Centrum om te kunnen zetten naar hotel- of congresruimtes, gezien het tekort aan hotelkamers in Utrecht. Het opgenomen BVO voor kantoren mag daarbij niet overschreden worden door het gezamenlijke aantal vierkante meters BVO van de kantoor en hotelfuncties in Leidsche Rijn Centrum. Het college van B&W van Utrecht is daarom bevoegd om binnen de bestemming 'Centrum' de functie 'kantoor' te wijzigen in de functie 'hotel'. Grondslag hiervoor is artikel 4.6 van de planregels van het vigerende bestemmingplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid':

"Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemming kantoren te wijzigen ten behoeve van hotel en congresfuncties indien en voor zover het gezamenlijke aantal vierkante meter BVO voor zowel kantoor als hotel en congresfuncties het in artikel 4.4.3 genoemde aantal van 50.500 vierkante meter BVO niet overschrijd, met dien verstande dat alvorens Burgemeester en wethouder gebruik maken van deze wijzigingsbevoegdheid door middel van een onderzoek te worden wordt aangetoond dat het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid niet leidt tot overschrijding van het plaatsgebonden en het groepsrisico of tot een verslechtering van de luchtkwaliteit in het plangebied."

Er is inmiddels 38.800 m2 bvo opgesoupeerd, met de ontwikkeling van het hotel van 11.364 m2 bvo, wordt binnen de gestelde maximale 50.500 m2 bvo (in artikel 4.6) gebleven. Het voorliggend wijzigingsplan sluit aan op de wijzigingsvoorwaarden die worden gesteld in artikel 4.6. De bestemming zal gewijzigd worden naar de bestemming 'Centrum' waarbij via een aanduiding een hotel mogelijk wordt gemaakt. De gemeente Utrecht heeft aangegeven mee te willen werken aan de bestemmingswijziging, onder de voorwaarde dat aan voornoemde wijzigingsvoorwaarden uit artikel 4.6 wordt voldaan.

Nadat het in werking is getreden, maakt het wijzigingsplan deel uit van het zogenoemde moederplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid'.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie, onder andere de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de ruimtelijke aspecten. In hoofdstuk 4 wordt er ingegaan op de planbeschrijving. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, die sterk verschillen met het voorgaande nationaal ruimtelijke beleid. Daarbij wordt het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, staan in de AMvB Ruimte (ook wel bekend als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Barro). De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van nationale belangen in bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten gemeenten zich houden aan bij AMvB of verordening gestelde regels. Nieuwe of gewijzigde regels moeten binnen een bepaalde termijn in de bestaande bestemmingsplannen worden verwerkt. Dit kan betekenen dat gemeenten bestemmingsplannen moeten aanpassen aan de AMvB Ruimte.

Plangebied

Voor het plangebied van dit wijzigingsplan is relevant dat in de SVIR wordt gesteld dat Nederland in 2040 tot de top 10 van de meest concurrerende economie?n van de wereld behoort met een kwalitatief hoogwaardig vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers door een goede ruimtelijke- en economische structuur.

Conclusie

Het voorgenomen hotel wordt gerealiseerd in Leidsche Rijn Centrum. Deze locatie draagt bij aan het goed functioneren van de 'draaischijf' Nederland vanwege de ligging van Leidsche Rijn Centrum ten opzichte van de A2 en het spoortraject tussen Den Haag en Utrecht. De onderhavige ontwikkeling sluit dan ook aan op de aangehaalde ambities uit de SVIR.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) (2012)

Het kabinet heeft in de hiervoor genoemde Structuurvisie (SVIR) vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen zou moeten worden ingezet. Het gaat om de volgende nationale belangen: rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, grote rivieren, Waddenzee en waddengebied, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte).

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, vastgesteld op 30 december 2011) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Voor ??n onderwerp geregeld in dit besluit, voorziet het besluit niet in de (definitieve) begrenzing. Dit betreft de EHS. Ten aanzien van deze begrenzing is bepaald dat de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Een deel van het Barro is gebaseerd is op eerdere PKB's en beleidsnota's die in de SVIR worden herbevestigd. Deze onderdelen kunnen na vaststelling van de structuurvisie de procedure volgen en vervolgens in werking treden. Het betreft de volgende onderdelen:

• 1. project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 2. kustfundament;
• 3. grote rivieren;
• 4. Waddenzee en waddengebied;
• 5. defensie, en
• 6. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Plangebied

Het plangebied is in het Barro aangewezen als gebied van erfgoederen met uitzonderlijke universele waarde in verband met Romeinse Limes. Dit is een unieke, samenhangende en goed bewaard gebleven voormalige (militaire) grens van het Romeinse Rijk. De Limes ligt langs de toenmalige loop van de Rijn met archeologische overblijfselen uit de periode 0 tot 400 na Christus, bestaande uit:

• i. forten (castella), burgerlijke nederzettingen (kampdorpen/vici) en grafvelden;
• ii. militaire infrastructuur, bestaande uit wegen, waterwerken en wachttorens;
• iii. scheepswrakken.

Conclusie

In het wijzigingsplan is rekening gehouden met erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, door de archeologische waardevolle gebieden de dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' te geven. Het nationale belang van behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde is hiermee in dit wijzigingsplan geborgd. Dit is conform het Barro.

2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede en derde lid) (2017)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geintroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Weliswaar is in het onderhavige geval sprake van een wijziging van de bestemming (van kantoren naar hotel), deze planologische functiewijziging is niet van zodanige aard en omvang dat om deze reden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling kan worden gesproken. Voorzover middels het wijzigingsplan bebouwing wordt toegestaan, gaat het uitsluitend om een locatie waar op basis van het geldende bestemmingsplan reeds gebouwd mag worden. De omvang van het toegestane bebouwde oppervlak neemt niet toe.

Dit betekent dat het wijzigingsplan geen nieuwe stedelijke ontwikkeling is waarop artikel 3.1.6, lid 2, Bro van toepassing is. Het voorgaande laat onverlet dat hierna inhoudelijk op de behoefte wordt ingegaan, nu het voorkomen van (onaanvaardbare) leegstand een belang is dat ook in het kader van een goede ruimtelijke ordening een rol speelt.

Beschrijving behoefte
De behoefte is kort gezegd het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. De Ladder bepaalt niet voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Naast een kwantitatieve beoordeling vindt ook een kwalitatieve beoordeling plaats.

Kwantitatieve behoefte
In 2017 is de laatste analyse gedaan naar de vraag (Monitoring Hotelmarkt Gemeente Utrecht, 2017). Hieruit komt naar voren dat de marktruimte tot 2024, 720 hotelkamers bedraagt. Hiermee valt het hotel dus binnen de kwantitatieve behoefte.

Leidsche Rijn Centrum streeft naar een stedelijk karakter en heeft uitstekende (OV)verbindingen, maar er is nog geen hotel aanwezig in Leidsche Rijn Centrum. Hiermee is de hotelontwikkeling van toegevoegde waarde voor de buurt, zoals beschreven in de 'Monitoring Hotelmarkt Gemeente Utrecht' uit 2017 als een voorwaarde voor ontwikkeling.

Kwalitatieve behoefte
Volgens de analyse uit 'Monitoring Hotelmarkt Gemeente Utrecht' uit 2017 is er een groeiende vraag naar zorggerelateerde bezoekers, short stay, leisure bezoekers, wetenschappers, jongeren/budget, zakelijke reizers en congresgangers. Het hotel richt zich op de jongere zakelijke reiziger en congresganger die voor persoonlijke en private reizen graag in een modern hotel zitten en die ook van alle gemakken is voorzien voor deze doelgroep (Monitoring Hotelmarkt Gemeente Utrecht, 2017), zoals een fitnessruimte en een hippe bar. Ook wordt in de Monitoring Hotelmarkt Gemeente Utrecht (2017) beschreven dat er ruimte is voor unieke hotelconcepten die nieuwe klanten kunnen genereren boven op de huidige kamervraag in Utrecht.

Het beoogde hotelconcept voldoet hier aan. Het hotel heeft een specifieke doelgroep; met name jonge zakelijke reizigers. Voor de rest heeft het hotel een sterk streven om het concept gezondheid in hun hotel te integreren en daarmee ook het eerste hotel ter wereld te zijn met een WELL-certificaat. WELL richt zich op het meten, certificeren en het bewaken van de gebouwkenmerken die van invloed zijn op de gezondheid en welzijn van de gebruikers van het gebouw.

Voorkeurslocatie

Het hotelinitiatief met 244 hotelkamers wordt gerealiseerd in Leidsche Rijn Centrum. Leidsche Rijn Centrum is aangemerkt als voorkeurslocatie in de nota 'Room with a view'. In de actualisatie marktruimte hotelnota 'Room with a view' (d.d. februari 2015) wordt opnieuw bevestigd dat Leidsche Rijn Centrum als voorkeurslocatie blijft. De criteria uit dit document worden nog steeds gehanteerd.

Conclusie

Bij de ontwikkeling van het hotel zal het aantal vierkante meters bvo ten opzichte van wat reeds planologisch in het vigerende bestemmingsplan is toegestaan, niet toenemen. Het gaat hierbij om een verschuiving in de vraag. In plaats van de ontwikkeling van een kantoor worden de aantal vierkant meters bvo ingevuld door een hotel. Het plan valt binnen het hotelbeleid van de gemeente Utrecht. Het wijzigingsplan voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Verordening 2013

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld. Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. Van beide plannen zijn de herijkingen in december 2016 vastgesteld. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.

De provincie moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken en recreëren. De ruimtelijke beleidsvisie is daar op gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op vier pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:

• i. een duurzame leefomgeving;
• ii. beschermen kwaliteiten;
• iii. vitale dorpen en steden;
• iv. dynamisch landelijk gebied.

Deze pijlers leiden tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgaven; opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• i. Accent op de binnenstedelijke opgave, waarbij ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk gerealiseerd zal worden. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.
• ii. Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad kan onder andere worden opvangen door hier rood voor groenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo'n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.

Conclusie

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Verordening 2013 is geen beleid opgenomen met betrekking tot hotels. Provinciaal beleid vormt dan ook geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van een hotel.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Coalitieakkoord 'Utrecht ruimte voor iedereen'

Op 1 juni 2018 is het coalitieakkoord 2018-2022 'Utrecht: ruimte voor iedereen' verschenen. Het coalitieakkoord bestaat uit drie onderdelen:

Plaats voor iedereen
Het eerste deel van het akkoord bevat verschillende maatregelen op het gebied van onderwijs, economie, werk, sport, welzijn, zorg en veiligheid. Samen met inwoners, bedrijven, maatschappelijke organisaties en vrijwilligers wordt van Utrecht een plaats voor iedereen gemaakt.

Gezonde groei voor iedereen
Het tweede deel van het akkoord bevat maatregelen over wonen, mobiliteit, nieuwe energie en een gezonde omgeving om in te leven. Het Coalitieakkoord geeft aan dat er voor iedereen ruimte moet zijn om in Utrecht te wonen en dat Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar moet blijven. Ook geeft het Coalitieakkoord aan dat Utrecht graag koploper wil zijn in de verandering naar een duurzame energievoorziening en economie.

De kracht van iedereen
Het derde deel van het akkoord gaat over hoe de genoemde doelen moeten worden bereikt, samen met Utrechters en andere betrokkenen.

Conclusie

Met het realiseren van het hotel wordt er ruimte gecre?erd voor recreatieve en zakelijke toeristen. Vanuit de gedachte dat er plaats is in Utrecht voor iedereen, is de ontwikkeling in lijn met het coalitieakkoord.

2.3.2 Ruimtelijke Strategie 2016: Utrecht kiest voor gezonde groei! (2016)

De Ruimtelijke Strategie Utrecht (hierna: RSU) is in 2016 vastgesteld. In de RSU zijn de contouren voor de ontwikkelopgaven van de economische ontwikkelingsgebieden, verdichtingsgebieden en aandachtsgebieden in beeld gebracht.

Utrecht groeit en wil die groei vooral faciliteren door inbreiding. Belangrijke nieuwe woningbouwlocaties in de stad die daar - naast Leidsche Rijn Centrum - aan moeten bijdragen zijn het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone. De Binnenstad, het Stationsgebied, het Utrecht Science Park en Leidsche Rijn (Centrum) worden beschouwd als economische hotspots waar kansen moeten worden gecre?erd en benut. Tevens wil de gemeente de openbare ruimte beter benutten en grotere betekenis geven als de plek waar de stad zich presenteert. Gezonde verstedelijking is in alle gevallen het uitgangspunt. Dat betekent focussen op bewegen, welbevinden, perspectief op wonen, werk en opleiding, duurzaamheid.

De RSU bevat tevens een Investeringsstrategie, waarmee een verbinding wordt gelegd tussen de ruimtelijke ambities van de stad met betrekking tot gezonde verstedelijking en de investeringsopgave die daarmee samenhangt.

Het plangebied

Het plangebied van het wijzigingsplan is gelegen in Leidsche Rijn Centrum.

Conclusie

Met het realiseren van een hotel wordt bijgedragen aan de kans om Leidsche Rijn Centrum te ontwikkelen tot een economische hotspot. De voorgenomen ontwikkeling is dan ook overeenkomstig de Ruimtelijke Strategie.

2.3.3 Hotelbeleid

A room with a view (2010) Hotelnota Utrecht 2010-2020

Het hotelbeleid is weergegeven in de nota A room with a view, Beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 (2010). De komende 10 jaar wordt een gemiddelde groei van de toeristische sector van 3%-5% per jaar voorzien. Gezien de groei van de stad, de ambities op toeristisch en cultureel vlak en het huidige tekort aan kamers op piekmomenten, gaat Utrecht uit van 5% groei. Dat betekent dat er tot 2020 marktruimte is om 1000 kamers toe te voegen aan het huidige bestand van 1400 kamers. Die groei wil de gemeente faciliteren.

In 2014 heeft een extern onderzoeksbureau op basis van actuele gegevens over aanbod, vraag, trend en prognosen voor de hotelmarkt in Utrecht het 'Onderzoek Hotelmarkt Utrecht' uitgevoerd. Uit dit onderzoek komt naar voren dat de hotelmarkt van Utrecht in de afgelopen jaren sterk is gegroeid. Verwacht wordt dat de vraag de komende jaren verder zal toenemen, waardoor ruimte ontstaat voor nieuwe hotelontwikkelingen.

Actualisatie Marktruimte Hotelnota (2015)

In navolging op voorgenoemd onderzoek is in het voorjaar van 2015 de 'Actualisatie Marktruimte Hotelnota' vastgesteld. Hierin zijn sturingsmogelijkheden opgenomen. Zo zijn er criteria vastgesteld voor het beoordelen van de wenselijkheid van een hotelinitiatief. Zie hiervoor:

Wat is de bijdrage van het beoogde hotelconcept aan het bestaande aanbod?

• 1. Het hotelinitiatief past qua beoogd volume binnen het scenario van 840 nieuwe kamers tot 2024.
• 2. Herbestemming van gebouwen is een pre.
• 3. Voorkeur voor product-marktcombinaties die een geheel eigen markt kunnen bedienen (doelgroephotels), die aanvullend functioneert t.o.v. het overige reguliere Utrechtse hotelaanbod, zoals budgethotels, zorg-, student -, sport-, wellness-, en andere concepten.
• 4. Kleinschalige hotelinitiatieven; boetiek- of sfeerhotels in bed-and-breakfasts bieden een meerwaarde voor de stad.
• 5. Bij voorkeur geen grote toevoeging van 3- of 4-sterrensegment zakenhotel, omdat dit segment op zichzelf verzadigd lijkt. We zien het hierbij als rol om van de overheid om het marktonderzoek van Horwath HTL als onderbouwing te geven, maar als rol van de markt om hier wel of niet gebruik van te maken bij de uitwerking van de hotelconcepten.
  

Wat is de beoogde locatie van het hotelinitiatief en wat is hierbij toegevoegde waarde voor het specifieke gebied?

• 1. Voorkeurslocaties in bestaande gebiedsontwikkelingsplannen.
• 2. Voorkeur voor de realisatie van initiatieven in centrum (en hierbinnen Stationsgebied).

In hoeverre is de (financi?le) haalbaarheid van het beoogde initiatief realistisch?

• 1. We vragen de initiatiefnemer om een businessplan te overleggen.
• 2. Indien het beoogde concept gaat om aanvullende nieuwe productmarktcombinaties vragen we een haalbaarheidsonderzoek op te stellen, waarbij ruimte kan worden gelaten voor op dit moment nog niet voorziene vraaggeneratoren. Het initiatief dient zelf aan te tonen dat er ruimte is in de markt.

Conclusie

Het hotel voldoet aan de behoefte aan hotelkamers in de gemeente Utrecht vanwege het specifieke concept en de locatie. Dit is in lijn met het gemeentelijk hotelbeleid.

2.3.4 Gemeentelijk archeologiebeleid

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.

Rijksmonumenten worden niet verstoord. Voor gemeentelijke monumenten geldt een onderzoeksplicht en gelden bouwregels bij elke ontwikkeling. In gebieden met een hoge waarde geldt een onderzoeksplicht en gelden bouwregels bij ontwikkelingen groter dan 25 m2 en dieper dan 30 cm. Bij ontwikkelingen groter dan 100 m2 geldt hier tevens een aanlegvergunningsstelsel. In gebieden met een Hoge verwachting verschuiven deze grenzen naar respectievelijk 100 m2 en 250 m2 waarbij de diepte in de categorie van 100 m2 tot 250 m2 geen rol speelt. In gebieden met een lage verwachting is er een onderzoeksplicht en gelden er bouwregels bij ontwikkelingen groter dan 250 m2, in deze gebieden is er een aanlegvergunningsstelsel bij ontwikkelingen groter dan 5000 m2. Indien er in een gebied geen verwachting is, gelden er geen nadere eisen of regels.

De onderzoeken in het gebied hebben enkele tientallen nederzettingsterreinen uit de IJzertijd tot de Late Middeleeuwen opgeleverd. Voor een deel zijn deze verwerkt in de Archeologische Monument Kaart (AMK) die door de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) wordt bijgehouden. De status van de terreinen op de AMK, met uitzondering van wettelijk beschermde of te beschermen terreinen, is niet bepalend of beperkend voor het gemeentelijk beleid inzake de bescherming van archeologisch erfgoed. Voor het plangebied zullen de archeologische waarden de komende maanden zoveel mogelijk in samenspraak met de RACM worden gedigitaliseerd en geclassificeerd volgens het instrumentarium dat de gemeente in de bestemmingsplannen zal kunnen gebruiken voor de bescherming van archeologisch erfgoed. Op dit moment wordt dit instrumentarium aangepast naar de nieuwe eisen van de nieuwe wet.

De aanwezigheid van enkele tientallen archeologische terreinen in een goeddeels ongestoord landschap is voor het gebied van de Oude Rijn ten westen van Utrecht bijzonder te noemen. Om die reden heeft de RACM het gebied rond het Haarpad en de Joostenlaan (gelegen tussen Parkweg, Thematerweg, het dorp Vleuten en het kasteelpark De Haar) in het kader van het landinrichtingsproject Haarzuilens in zijn totaliteit als beschermenswaardig bestempeld. Het is de bedoeling om grote delen ervan na inrichting voor te dragen voor wettelijke bescherming op grond van de Monumentenwet. Dit betekent dat voortgezet agrarisch gebruik mogelijk zal zijn, maar met beperkingen ten aanzien van de bodembewerking (niet dieper dan de bestaande bouw voor, in de praktijk 30 cm).

Plangebied

Het plangebied is volgens de gemeentelijke archeologische waardenkaart deels aangeduid als een gebied van hoge archeologische waarde.

Conclusie

Met het opnemen van de dubbelbestemming Waarde-Archeologie in het wijzigingsplan is het aspect archeologie geborgd. Dit is in lijn met het gemeentelijk archeologiebeleid.

2.3.5 Nota Stallen en Parkeren (2013)

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

Conclusie

De ontwikkeling voldoet aan de Nota Stallen en Parkeren, zie voor een nadere toelichting paragraaf 5.13.

2.3.6 Nota externe veiligheid (2007)

De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting en/of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota spreekt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.

Conclusie

De ontwikkeling is overeenkomstig de Nota Externe Veiligheid, zie voor een nadere toelichting paragraaf 5.4.

2.3.7 Nota Bodembeheerplan 2017-2027 'Grondig Werken 4' (2017)

In 2017 is de Nota Bodembeheer 2017-2027 'Grondig Werken 4' vastgesteld. De Nota bodembeheer 2012 - 2022 is met de voorliggende Nota bodembeheer 2017-2027 geactualiseerd. Utrecht groeit en er wordt zowel in de stad als aan de randen veel gebouwd. Door deze bouwinitiatieven is de vraag naar bouwgrond in Utrecht groot. Deze bouwgrond wordt momenteel van elders (vaak over lange afstand) aangevoerd. De aanpak in de Nota Bodembeheer 2017 - 2027 zorgt ervoor dat de benodigde grond duurzaam uit de eigen en uit omliggende gemeenten in de regio kan komen, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking en een circulaire economie.

Daarbij is de ambitie om maximaal voordeel te behalen voor mens en milieu, effici?nter te werken (goedkoper, kortere doorlooptijden) en werk met werk te maken. In de Nota bodembeheer staat hoe beschikbare vrijgekomen grond en baggerspecie op en in de landbodem van de gemeente Utrecht mag worden opgeslagen, hergebruikt of toegepast en welke regels en procedures hierbij gelden. De nota is bedoeld voor professionele partijen.

De gemeente Utrecht volgt zoveel mogelijk het algemene landelijke beleid zoals dat is opgenomen in het Besluit bodemkwaliteit. Dit landelijke beleid past echter niet in elke lokale situatie. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om lokaal beleid toe te staan. In Utrecht speelt, naast de grote vraag naar bouwgrond, mee dat gebiedseigen grond niet altijd kan worden hergebruikt en dat er te weinig hergebruiksmogelijkheden zijn. De lokale gebiedsgerichte invulling sluit aan bij de functie, kwaliteit en ontwikkelingen van een gebied. De nota is hierdoor ingedeeld in: gebiedsspecifiek beleid, ander gemeentelijk beleid en landelijk beleid.

Het gebiedsspecifieke beleid bestaat uit:

• 1. een uitbreiding van het beheergebied en acceptatie van bodemkwaliteitskaarten uit omringende gemeenten;
• 2. lokale maximale waarden op gebiedsniveau om zo gebruik te maken van de toegestane kwaliteit die past bij de bodemfunctie. Het betreft enkele wijken van Leidsche Rijn en de gemeentelijke hoofdwegen aan de oostzijde van de stad. Met deze lokale maximale waarden sluiten we aan bij de (toekomstige) woonfunctie van de wijken of industriefunctie van de hoofdwegen;
• 3. lokale maximale waarden voor de stofgroepen polychloorbifenylen (PCB's) en organochloor bestrijdingsmiddelen (OCB's) binnen bepaalde gebieden. Bij beide stofgroepen is met de lokale maximale waarden aangesloten bij de gebiedseigen kwaliteit;
• 4. lokale maximale waarden voor het Noorderpark. Aangesloten is bij de gebiedseigen kwaliteit;
• 5. een strengere eis met betrekking tot het gewichtspercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond.
  

Ander gemeentelijk beleid bestaat uit:

• 1. strengere onderzoekseisen bij bodemonderzoek en hergebruik van arseenhoudende veenlagen afkomstig van bodemlagen dieper dan 2 meter;
• 2. een strengere eis met betrekking tot het volumepercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;
• 3. regels voor het toepassen van grond met zichtbare asbestdeeltjes (dit is geen verplichting, maar een advies. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie en verplicht zichzelf wel) ;
• 4. regels voor het toepassen van grond vanuit diepere bodemlagen;
• 5. tijdelijke uitname van grond bij kabels- en leidingen cunetten (uitgravingen).
• 6. Verminderde onderzoeksinspanning voor gebieden met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen.

Landelijk beleid geldt voor alle andere gebieden en stoffen die niet onder het gebiedsspecifiek beleid of ander gemeentelijk beleid vallen.

Conclusie

De ontwikkeling is in lijn met de Nota Bodembeheerplan en sluit aan met de uitgangspunten uit het bestemmingsplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid', het moederplan. Zie voor een nadere toelichting hoe het plan aan het beleid voldoet paragraaf 5.6 van deze toelichting.

2.3.8 Actieplan luchtkwaliteit Utrecht 'Lucht voor ambitie'

Op 3 december 2009 heeft de gemeenteraad het Actieplan Luchtkwaliteit 2009 vastgesteld. Schone lucht, een bereikbare stad en duurzame groei. Dat zijn de doelstellingen van het Actieplan Luchtkwaliteit Utrecht (ALU). Het ALU bevat een samenhangend pakket maatregelen om de luchtkwaliteitsknelpunten op te lossen, bewoners, werkenden en bezoekers te stimuleren meer met het openbaar vervoer en de fiets te reizen en knelpunten in het autoverkeer op te lossen.

Conclusie

De ontwikkeling is overeenkomstig het Actieplan luchtkwaliteit Utrecht, zie voor een nadere toelichting hoe het plan aan het beleid voldoet paragraaf 5.5.

2.3.9 Plan Gemeentelijke Watertaken 2016 - 2019

Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. een veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en recreëren is.

Conclusie
Het project is in lijn met het Plan Gemeentelijke Watertaken. Hierbij wordt aangesloten op de uitgangspunten uit het bestemmingsplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid', het moederplan. Zie voor een nadere toelichting hoe het plan aan het beleid voldoet paragraaf 5.10 van deze toelichting.

2.4 Conclusie

Ten aanzien van het plangebied wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Ruimtelijke structuur

3.1.1 Beschrijving van het plangebied

Het plangebied (zie afbeelding 3) bevindt zich in Leidsche Rijn Centrum. Momenteel staan er geen gebouwen in het plangebied, maar zijn bouwketen aanwezig en wordt het gebruikt als bouwplaats. Het plangebied ligt in de verbindingsroute van het Brusselplein, wat een stadsplein uitstraalt, en de Centrumboulevard.

Afbeelding 3: Ruimtelijke structuur.

Afbeelding 4: Ruimtelijke structuur. Bron: Voorlopig ontwerp Aloft, 26-4-2018, Being Development.

Het aan het noorden gelegen Brusselplein is een publieksplein, onderdeel van het kernwinkelgebied. Het Brusselplein vormt de verbindende schakel tussen het station en het kernwinkelgebied, waarbij het plangebied dichtbij het station ligt. Het plein kent lange zichtlijnen, maar biedt door een forse bomenrij ook beschutting aan de zijde waar de verblijffunctie centraal staat.

De Centrumboulevard en daarin de verlengde Parijsboulevard liggen aan de zuidkant van het plangebied. De Parijsboulevard is voor alle verkeer de verbindende as tussen het lage deel (Grauwaartsingel) en het hoger gelegen deel (Berlijnplein). Kenmerkend is de brede middenberm met de dubbele bomenrij. De Parijsboulevard loopt door het kernwinkelgebied en kent daarom relatief veel overstekende voetgangers.

Het kernwinkelgebied is het 'kloppende hart' van Leidsche Rijn Centrum geworden, met winkelstraten en pleinen met terrassen, markt, horeca en andere commerciële voorzieningen. Binnen het gebied van Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid is reeds 38.800 m2 bvo opgesoupeerd (oktober 2018).

3.1.2 Historische ontwikkeling

Op historische kaarten is te zien dat het plangebied is gelegen op de locatie waar de voormalige Huppeldijk, Hogeweide en Vleutense wetering bij elkaar komen. Hierbij heeft een aanzienlijk gebouw gestaan met de naam Coehoorn of Kahorn, een middeleeuwse boerderij. De boerderij wordt dan ook genoemd in een groot aantal notari?le aktes, waarvan de oudste uit 1622 dateert. In 2012 is er een uitgebreid archeologisch onderzoek uitgevoerd. Uit de opgraving is gebleken dat de bewoning op het erf van de Coehoorn aan het begin van de zestiende eeuw is begonnen, alhoewel van een boerderij uit deze vroegste periode geen spoor werd gevonden. Een grote hoeveelheid zestiende-eeuwse vondsten doet vermoeden dat het woongedeelte van deze vroegste boerderij min of meer op plek van de latere Coehoorn gelegen zal hebben.

Uit het onderzoek is gebleken dat In 1916 de zeventiende-eeuwse boerderij volledig is afgebroken en vervangen door een nieuwe, die op dezelfde plek was gelegen. In 1958 begon met de komst van een autohandel en -demontagebedrijf de laatste fase van de Coehoorn. In 2009 heeft het bedrijf deze locatie verlaten vanwege de toekomstige bouwplannen van Leidsche Rijn Centrum. De Coehoorn en alle bijgebouwen werden gesloopt, waardoor er na bijna 500 jaar een einde kwam aan het bestaan van deze bijzondere boerderij.

3.1.3 Conclusie

De aanwezige structuur van Leidsche Rijn Centrum en de nabijheid van het station vragen om een invulling die van toegevoegde waarde is voor de integrale stedelijke functie van het kernwinkelgebied en het stedelijke karakter van Leidsche Rijn Centrum bevordert. In het ontwerp wordt ook het ruimteverschil tussen de zuid en noordkant van het plangebied benut zodat ook hier een unieke sfeer ontstaat door de hoogteverschillen zoals in de rest van Leidsche Rijn Centrum. In het gebied is inmiddels 38.800 m2 bvo kantoor opgesoupeerd van de 50.500 m2 beschikbare bvo.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Inrichtingsplan

Het hotel zal langs de Centrumboulevard/Parijsboulevard hoge bogen (arcades) hebben in de gevel (zie afbeelding 5). De vormgeving van de arcades sluiten aan bij de architectuur van de panden die het plangebied zijn gelegen. Het hotel sluit aan op het stedelijk karakter van de omgeving. Het zal daarbij de passende kleur samenstelling krijgen met wit, grijs en gelige kleur tinten. Zie voor meer details en ontwerpen van het hotel het voorontwerp in bijlage 1.

Afbeelding 5: Render van Aloft Utrecht. Bron: Voorlopig ontwerp Aloft, 26-4-2018, Being Development.

Ontwerp

Dit drie sterren hotel heeft 244 hotelkamers. Het plangebied zelf is ongeveer 938 vierkante meter. De gehele begane grond en de 1e en 2e verdieping zal bestaan uit publieke functies zoals een lounge, horeca, receptie en lobby. De bruto vloeroppervlakte (bvo) van het project beslaat ca. 11.364 m2. De doelgroep van het hotel is met name de zakelijke markt. Daarbij richt het hotel zich op de zakelijke reiziger maar ook op zakelijke ontmoetingen. Doorgaans richt Aloft, dochterbedrijf van Marriott dat de exploitatie zal gaan voeren, zich ook op de jonge reiziger en kenmerkt het zich door het moderne design.

Afbeelding 6: Het plangebied betreft het gebouw Aloft Utrecht. Bron: Voorlopig ontwerp Aloft, 26-4-2018, Being Development.

Het hotel heeft een driehoekige vorm en wordt circa 47 meter hoog. Het is opgebouwd uit 13 verdiepingen. Op de begane grond en 1e en 2e verdieping komen verschillende functies zoals een lounge, bar, lobby, receptie en een vergaderruimte van circa 50 m2 bvo. Op de derde tot en met de dertiende verdieping worden de 244 hotelkamers gerealiseerd. Door het niveauverschil in de omgeving van het hotel bevinden er zich twee entrees. Een entree geeft toegang tot het hotel vanaf het Brusselplein, hierbij komen de bezoekers op de begaande verdieping van het hotel uit. Vanaf de Centrumboulevard/Parijs Boulevard kan men de entree gebruiken op de eerste verdieping. Hierbij komen de bezoekers uit bij de bar en de vergaderruimtes. De trap van de passage zal naar binnen doorlopen en de ruimte van het Brusselplein verbinden met de hoger gelegen Parijs Boulevard. In het ontwerp van het hotel is op de begane grond een fietsenstalling gepland.

Afbeelding 7: dwarsdoorsnede van de verdiepingen met daarbijhorende functies. bron: definitief ontwerp update Aloft, 02-09-2019

Het ontwerp heeft een bvo van ca. 11.364 m2. Dit is inclusief de 120 m2 kelder onder het gebouw, maar niet de parkeergarage zelf. Inclusief de 15 te realiseren parkeerplekken die recht onder het hotel zitten is het 12.264 m2. De parkeervoorziening voor de 37 auto's is gepland in de parkeergarage die deels onder het hotel komt en deels onder het naast gelegen, nog te ontwikkelen, kantoorgebouw. Mochten de parkeerplaatsen nog niet (volledig) beschikbaar zijn op het moment dat het hotel wordt opgeleverd, dan kan tijdelijk worden geparkeerd in de naastgelegen parkeergarage Centrum Leidsche Rijn aan het aan het Brusselplein. Daar is ruim voldoende parkeergelegenheid beschikbaar.

Afbeelding 8: 3D weergave van Aloft Utrecht. Bron: definitief ontwerp update Aloft, 02-09-2019

4.2 Conclusie

Er is rekening gehouden met het bestaande karakter van Leidsche Rijn Centrum en het doel om hier een levendig stedelijk gebied van te maken waarbij het gebouw is ingepast in de verschillende niveaus/hoogteverschillen van de omgeving. Het voorgenomen hotel van
11.364 m2 bvo valt binnen de nog beschikbare hoeveelheid van circa 11.700 m2 bvo kantoor of hotel dat nog gerealiseerd mag worden in Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

Voor goedkeuring van het wijzigingsplan moet worden aangetoond dat de nieuwe situatie niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit of externe veiligheid zoals beschreven in de wijzigingsvoorwaarden uit artikel 4.6 van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid. Er zijn aanvullende onderzoeken uitgevoerd, zoals een parkeeronderzoek. In dit hoofdstuk worden de relevante milieuaspecten voor de ontwikkeling van het hotel beschreven.

5.2 Geluidhinder

Voor geluidhinder geldt dat de geplande ontwikkeling aansluit op de randvoorwaarden in het moederplan. Doordat de ontwikkeling in de bandbreedtes van het onderzoek naar geluidhinder uit het moederplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid' passen, is er geen vervolg onderzoek nodig om de wijziging naar de bestemming hotel mogelijk te maken.

5.3 Milieuhinder bedrijvigheid

Voor milieuhinder van bedrijvigheid geldt dat de geplande ontwikkeling aansluit op de randvoorwaarden in het moederplan. Doordat de ontwikkeling in de bandbreedtes van het onderzoek naar milieuhinder van bedrijvigheid uit het moederplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid' passen, is er geen vervolg onderzoek nodig om de wijziging naar de bestemming hotel mogelijk te maken.

5.4 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Het wettelijk kader voor deze ontwikkelingen wordt door de volgende relevante besluiten gevormd:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi);
• Activiteitenbesluit;
• Besluit externe veiligheid transportroutes (hierna: Bevt).

Onder de reikwijdte van het Bevi vallen de volgende type bedrijven:

• a. Lpg-tankstations;
• b. Bedrijven waar meer dan 10.000 kilo (of liter) verpakte gevaarlijke stoffen met brandbare èn giftige verbindingen in één opslagvoorziening aanwezig is;
• c. Grote ammoniakkoelinstallaties;
• d. Spoorwegemplacementen waar gerangeerd wordt met gevaarlijke stoffen;
• e. Bedrijven waarop het Besluit risico zware ongevallen 2015 (Brzo 2015) van toepassing is.

In het Activiteitenbesluit en de bijbehorende regeling staan de regels waar de bedrijven waarop het besluit van toepassing is, aan moeten voldoen. Het gaat om circa 80-90% van de bedrijven in Nederland. In het besluit staan ook de aan te houden externe veiligheidsafstanden tot objecten.

Het Bevt stelt regels aan transportroutes en de omgeving daarvan. Hierin wordt ingegaan op het plaatsgebonden risico, het groepsrisico en de verantwoordingsplicht. In de bijbehorende Regeling Basisnet staat waar risicoplafonds liggen langs de transportroutes, hoe hoog ze zijn en welke regels er gelden voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Toetsing vindt plaats aan de hand van het plaatsgebonden risico, door middel van de ligging van de zogenaamde PR10-6 contour. Binnen deze afstand mogen zich geen kwetsbare bestemmingen bevinden, zoals huizen, scholen, hotels e.d.

Tot slot wordt aan het groepsrisico getoetst. Dit is een grafiek waarin de kans op een ongeval wordt uitgezet tegen het potentieel aantal slachtoffers. De lijn in deze grafiek wordt getoetst aan de oriëntatiewaarde. Indien redelijkerwijs te verwachten is dat de aanpassing niet leidt tot een verhoging van de dichtheid bestaat de mogelijkheid om geen groepsrisico te berekenen.

Voor de ontwikkeling is onderzoek gedaan naar externe veiligheid. Zie hiervoor Bijlage 4.

Ook heeft de Veiligheidsregio Utrecht (VRU) een advies opgesteld in het kader van de omgevingsvergunning met betrekking tot de geplande ontwikkeling. In dit advies zijn onder andere bouwkundige aspecten aangestipt die van belang zijn voor de bouwfase, met betrekking tot brandveiligheid. Het advies van de VRU is toegevoegd in Bijlage 5

5.4.1 Analyse risicobronnen

Inleiding

Op basis van de risico kaart is gekeken welke risicobronnen in de nabijheid aanwezig zijn. Deze zijn in de onderstaande afbeelding weergegeven. Voor de bepaling van het groepsrisico wordt gekeken naar risicobronnen tot circa 300 meter afstand, omdat deze bronnen rekenkundig invloed hebben op het groepsrisico. Risicobronnen die verder weg liggen kunnen wel en invloed hebben bij een calamiteit, maar worden niet beschouwd in dit document.

Afbeelding 9: Overzicht risicokaart met daarin het projectgebied Aloft Utrecht (rode driehoek). (Bron: risicokaart.nl)

Vervoer gevaarlijke stoffen spoor

Het projectgebied Aloft is gelegen in de hoek tussen de Rijksweg A2, Vleutensebaan, de centrumboulevard en de spoorlijn Utrecht-Woerden. Het project ligt minimaal op ongeveer 82 meter afstand van het spoor. De spoorlijn is geen onderdeel van het Basisnet, waardoor geen vervoer van gevaarlijke stoffen te verwachten is. Deze spoorlijn legt daarmee ook geen beperkingen op aan het hotel vanuit het oogpunt van externe veiligheid. Er is voor deze spoorroute ook geen plaatsgebonden risico plafond (PR10-6 contour) aanwezig, als ook geen PAG (plasbrandaandachtsgebied).

Vervoer gevaarlijke stoffen weg

Vleutensebaan

Het projectgebied Aloft is gelegen op 55 meter afstand van de Vleutensebaan. De weg is geen onderdeel van het basisnet, waardoor er geen vervoer van gevaarlijke stoffen is te verwachten. Evenmin is de Vleutensebaan opgenomen in de Routeringsverordening als gemeentelijke route voor gevaarlijke stoffen. Deze weg legt dan ook geen beperkingen op vanuit externe veiligheid.

Rijksweg A2

Het projectgebied Aloft is gelegen in de hoek tussen de Rijksweg A2. Het projectgebied ligt op 115 meter afstand van de Rijksweg A2 (noordelijke tunnelmond). Dit is van belang aangezien de Rijksweg geen bedreiging meer vormt wanneer deze eenmaal in de tunnel ligt.

Op de Rijksweg A2 worden o.a. gevaarlijke stoffen getransporteerd. De externe veiligheidsrisico's dienen te worden getoetst aan het Besluit externe veiligheid transport en de bijbehorende regeling Basisnet. Het plaatsgebonden risico ligt op het midden van de A2. Dit levert geen risico op voor de bouwlocatie van het hotel. Er is voor deze route geen plaatsgebonden risico plafond (PR10-6 contour) aanwezig. Wel is het gebied een PAG (plasbrandaandachtsgebied).

Vanwege de ligging van het projectgebied ten opzichte van de weg (binnen 200 meter) is er een groepsrisicoberekening uitgevoerd met behulp van RMBII. RBM II is het voorgeschreven rekenpakket voor het berekenen van de omgevingsveiligheidsrisico's van vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De groepsrisicoberekening geeft de huidige situatie zonder inrichting van het projectgebied aan en de nieuwe situatie. In de nieuwe situatie is er een lichte stijging van het groepsrisico. De nieuwe inrichting van projectgebied Aloft heeft een kleine invloed op het groepsrisico in het gebied. Voor een nadere beschouwing wordt verwezen naar Bijlage 4.

Inrichtingen gevaarlijke stoffen  

Met behulp van de risicokaart zijn de potentieel gevaarlijke inrichtingen in de directe omgeving rondom het projectgebied in kaart gebracht. Na analyse blijkt dat er geen risicobedrijven aanwezig zijn die vallen onder het Bevi. Verder zijn in de omgeving geen risico verhogende objecten (windturbines, tankstations, vliegvelden, zware industrie) geïdentificeerd die meegenomen dienen te worden in de beoordeling van het groepsrisico.

5.4.2 Zelfredzaamheid en hulpverlening

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt aangegeven wat de locaties zijn om te schuilen in geval van een calamiteit op de weg of andere risicobron. Dit als invulling van de verantwoording groepsrisico.

Het hotelgebouw heeft ruimte voor circa 250 personen, op basis van het gebruik. Het gebouw heeft 14 bouwlagen en een totale hoogte van circa 47 meter. Op de begane grond, 1e en 2e verdieping komen verschillende functies zoals een lounge, bar, lobby, receptie en een vergaderruimte van circa 50 m2 bvo. Op de derde tot en met dertiende verdieping worden 244 hotelkamers gerealiseerd.

Vluchtmogelijkheden

Er zijn een tweetal mogelijkheden om in veiligheid te komen. De meest voorkomende is schuilen (denk aan deuren en ramen dicht waarschuwing). De andere is vluchten. Deze laatste wordt gebruikt als er iets in het pand zelf gebeurt of de externe gebeurtenis zodanig is dat vluchten de beste mogelijkheid is.

Schuilen

Indien er een calamiteit van buitenaf plaatsvindt, waarbij schuilen de beste optie is, kunnen mensen die verblijven in de algemene ruimten (lobby, sportschool, kantoren) naar de beschermende compartimenteringen bestaande uit de lifthal en (hoofd)trappenhuis of hun kamer. Elke hotelkamer is een apart beschermd sub-brandcompartiment.

Met het ontwerp (zoals aangegeven in voorlopige ontwerp) wordt verder aan de eisen van het Bouwbesluit voldaan.

Vluchten

De vluchtroutes om het gebied te verlaten zijn in de onderstaande afbeelding weergegeven. Al met al zijn er meerdere mogelijkheden naar een veilige locatie te komen vanaf het de locatie.

Afbeelding 10: Vluchtroutes en mogelijke locaties scenario's

Scenario's

Vanuit externe veiligheid zijn er een drietal scenario's die beschouwd worden. Dit is een brand, van brandbare vloeistoffen, waarbij de vloeistof uitstroomt. Dit wordt een plasbrand genoemd. Een explosie van een tot vloeistof verdicht gas. Of een toxische wolk, die vrijkomt. Dit kunnen stoffen zijn die lichter of zwaarder zijn dan lucht.

Op basis van de basisnet gegevens van de spoor en water en weg wordt naar alle drie scenario's gekeken. Omdat het transportassen zijn kunnen scenario's op elk punt voor de noordelijke tunnelmond komen. We beschouwen een punt ter hoogte van de noordelijke tunnelmond dan ook als vrijkom punt. De blauwe ster in de figuur duidt de mogelijke locatie aan. Indien het scenario in de tunnel plaatsvindt treden de protocollen conform het tunnelveiligheidsplan in werking.

Plasbrand

Een plasbrand heeft een beperkt effect gebied en kent met name warmtestraling als aandachtspunt. Conform het scenarioboek ev (www.scenarioboekev.nl) het effectgebied 60 meter. Hoe dichterbij, hoe meer warmtestraling, met kans op nevenschade.

Het spoor is geen basisnet route, hierdoor is een dergelijk spoorincident geen realistisch scenario. Indien dit scenario op de Rijksweg A2 plaatsvindt, voor de noordelijke tunnelmond, ligt het projectgebied Aloft op een zodanige afstand dat zij geen hinder ondervindt van deze plas in de vorm van hittestraling.

Conclusie voor dit scenario is dat de locatie van Aloft op voldoende veilige afstand ligt ten opzichte van de Rijksweg A2, als ook dat er vluchtmogelijkheden zijn het gebied te verlaten. Randvoorwaarde is wel dat het BHV-personeel kennis heeft van de scenario's van buitenaf en weten wat ze moeten doen.

Explosie

Vervoer van tot vloeistof verdichte gassen kan leiden tot een explosie. Hier zijn verschillende soorten en maten in, maar voor externe veiligheid wordt meestal een BLEVE (Boling liquid evaporation explosion) gehanteerd. Het maximale effectgebied is ca 500 meter, binnen 150 meter worden de zwaarste neven effecten verwacht i.r.t. slachtoffers en hittestraling. Aloft ligt in het invloedsgebied van deze locatie. Ook hier zijn de mogelijkheden voor vluchten afhankelijk van de locatie van het incident.

Op de Rijksweg A2, indien een dergelijke explosie plaatsvindt ten noorden van projectgebied Aloft, dan is de beste optie de vluchtweg te gebruiken langs de centrumboulevard voor een ruime afstand van de locatie (ca. 500 meter).

Toxisch scenario

Bij een toxisch scenario gaat het over een stof die vrijkomt bij een van de transportwijzen, weg, water of spoor. Door de overheersende windrichting uit zuidwest, die normaal in Nederland staat, is hier het meeste effect te verwachten van de weg.

Op het moment dat er een waarschuwing wordt afgegeven voor ramen en deuren sluiten is dat in dit scenario ook het beste om te doen. Het belangrijkste is in dit geval de mechanische ventilatie uitgeschakeld moet worden. Dit omdat deze stof anders alsnog aangezogen wordt van buitenaf. Doordat het gebouw een A+ label heeft, is niet te verwachten dat er veel lekken zijn, waardoor mensen enige tijd veilig kunnen schuilen in het gebouw.

Ook hier geldt dat de BHV-organisatie opgeleid moet zijn om goed te kunnen acteren op een dergelijk scenario.

5.4.3 Conclusie

De risicobronnen die zijn beschouwd zijn het spoorlijn Utrecht Leidsch Rijn, Utrecht centraal en de Rijksweg A2. Tevens is gekeken of er nog risicovolle bedrijven in de omgeving aanwezig zijn.

De toets op basis van PR en GR conform het besluit externe veiligheid transport is uitgevoerd voor de Rijksweg A2. Voor de Rijksweg A2 is een risicoberekening gemaakt t.b.v. het groepsrisico. Dit wijzigt wel als gevolg van wijziging, maar blijft onder de oriëntatiewaarde.

Ten aanzien van de aspecten die horen bij een verantwoording groepsrisico geldt dat de hulpdiensten het gebied kunnen bereiken via de Centrum boulevard en de Parijs boulevard.

Organisatorisch moet geborgd zijn dat er voldoende personeel BHV opgeleid is en kennis heeft van eventuele calamiteiten van buitenaf, zodat het schuilen of vluchten goed verloopt.

5.5 Luchtkwaliteit

Wettelijke grenswaarden en beleidskader

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen), die op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking is getreden (ook wel genoemd de "Wet luchtkwaliteit"). De Wet luchtkwaliteit (Wlk) stelt de verplichting om de invloed van het plan op de luchtkwaliteit te beoordelen.

In de Wet op de ruimtelijke ordening is vastgelegd dat bestemmingsplannen ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening worden opgesteld. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij ruimtelijke planvorming uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.

Daarnaast heeft de gemeenteraad een motie (Motie 2015/78) aangenomen, waarin is vastgelegd dat de gemeente jaarlijks de luchtkwaliteit moet verbeteren en moet streven om onder de WHO-advieswaarden te komen. Uiterlijk in 2030 moet aan de WHO-advieswaarde voor fijn stof worden voldaan.

 

Wet luchtkwaliteit

De Nederlandse wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit in de buitenlucht, is opgenomen in de Wet luchtkwaliteit (Wlk) middels de Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) (Stb 414, 2007). Deze wet is op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking getreden. Deze wet is de Nederlandse implementatie van de EU-richtlijn voor luchtkwaliteit. Onder de Wlk vallen onder andere de volgende AMvB's en Ministeri?le Regelingen:

• 1. Besluit niet in betekenende mate bijdragen (StB 440, 2007)
• 2. Regeling niet in betekenende mate bijdragen (SC 218, 2007)
• 3. Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007 (SC 220, 2007) alsmede de Wijziging Regeling beoordeling luchtkwaliteit (voor het laatst gewijzigd op 10 augustus 2009)
• 4. Regeling projectsaldering luchtkwaliteit 2007 (SC 218, 2007)
• 5. Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen)

 

In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) staat een limitatieve opsomming van de bevoegdheden waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Het gaat in ieder geval om ruimtelijke besluiten, zoals bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen milieu, die direct gevolgen voor de luchtkwaliteit hebben en daardoor kunnen bijdragen aan overschrijding van een grenswaarde.

Op grond van artikel 5.16 van de Wet milieubeheer kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit uitoefenen, indien aannemelijk is gemaakt dat:

a) de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);

b1) de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);

b2) bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);

c) de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde is opgenomen (lid 1 onder c);

d) het voorgenomen besluit past binnen, is genoemd in of is in elk geval niet in strijd met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

Met andere woorden, luchtkwaliteitseisen vormen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een dergelijke bevoegdheid, als tenminste aan de bovengenoemde voorwaarden wordt voldaan.

Grenswaarden

In de bijlage 2 van de Wet milieubeheer zijn grenswaarden opgenomen voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, zwevende deeltjes (fijn stof), lood, koolmonoxide en benzeen. Aan de meeste van deze stoffen wordt in Nederland ruimschoots voldaan. Tabel 1 geeft aan welke normen voor de Nederlandse situatie relevant zijn.

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
Stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	uurgemiddelde concentratie	max. 18 keer per kalenderjaar meer dan 200 µg/m³
Fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer per kalenderjaar meer dan 50 µg/m³
Fijn stof (PM2.5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

 Tabel 1: Normen uit de Wet milieubeheer

Uit metingen en berekeningen van het LML en PBL (o.a. de Grootschalige Concentraties Nederland) en het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit blijkt dat in Nederland alleen nog lokaal sprake is van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarde voor de stoffen stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Voor de concentraties van de overige luchtverontreinigende stoffen geldt dat deze reeds geruime tijd en overal in Nederland op een niveau liggen dat algemeen als aanvaardbaar wordt beschouwd. Fijn stof en NO2 zijn daarmee de meest relevante stoffen in het kader van de beoordeling van de gevolgen voor de luchtkwaliteit.

Conclusie

De figuren in Bijlage 3 tonen de huidige en toekomstige luchtkwaliteit aan op basis van de concentraties NO2, PM10 en PM2,5 uit de NSL-Monitoringstool (versie 2017). Hieruit blijkt dat in en rondom het plangebied in 2016 ruimschoots voldaan wordt aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof uit de Wet milieubeheer. Ook in de toekomst (jaar 2020) wordt ruimschoots voldaan aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Door de functiewijziging van ''kantoor'' naar ''hotel'' is er zelfs een klein positief effect op de luchtkwaliteit door de kleinere verkeersaantrekkende werking van de functie ''hotel''. Met de gewijzigde bestemmingsfunctie hotel zal worden voldaan aan in artikel 5.16 eerste lid 1, onder a, van de Wet milieubeheer gestelde eisen. Daarnaast zijn de ontwikkelingen in Leidsche Rijn opgenomen als IBM-project 1312 in het NSL, waarmee tevens wordt voldaan aan artikel 5.16, eerste lid onder d van de Wet milieubeheer.

5.6 Bodemkwaliteit

Voor bodemkaliteit geldt dat de geplande ontwikkeling aansluit op de randvoorwaarden in het moederplan. Doordat de ontwikkeling in de bandbreedtes van het bodemonderzoek uit het moederplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid' passen, is er geen vervolg onderzoek nodig om de wijziging naar de bestemming hotel mogelijk te maken.

5.7 Flora en Fauna

5.7.1 Kader

Voor de wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid (moederplan), is een actueel beeld nodig van de in het plangebied aanwezige beschermde flora en fauna, in het kader van de Wet natuurbescherming. Deze wet is immers op 1 januari 2017 in werking getreden en vervangt daarmee o.a. de Flora- en faunawet. Met de inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming is de lijst met beschermde soorten gewijzigd.

Met de actualisatie zijn de resultaten van het onderliggend onderzoek van het moederplan uit 2008 (IJzerman advies, rapportnummer 2008123), vergeleken met actuele gegevens van de afgelopen 5 jaar, uit de database van de Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF). Tevens is op 22 maart 2018 een locatiebezoek gebracht aan het plangebied om te onderzoeken of het plangebied geschikt is als leefgebied voor beschermde soorten uit de Wet natuurbescherming. Dit is gebeurd in de vorm van een Quickscan d.d. 23 maart 2018. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

Op 7 juni 2018 is de Utrechtse soortenlijst vastgesteld. Deze soortenlijst maakt het mogelijk om kenmerkende en waardevolle Utrechtse plant- en diersoorten te behouden en te stimuleren. Op basis van het overgangsrecht uit de Utrechtse soortenlijst, hoeft de quickscan van 23 maart 2018 niet geactualiseerd te worden aan de Utrechtse soortenlijst, omdat ten tijde van vaststelling van de soortenlijst d.d. 7 juni 2018, de quickscan reeds was afgerond.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van dit wijzigingsplan moet worden onderzocht:

• 1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
• 2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
• 3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

5.7.2 Plansituatie

Beschermde dier- en plantensoorten
In de quickscan uit 2008 werden de soorten bittervoorn en kleine modderkruiper verwacht. Deze soorten zijn met de inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming niet meer streng beschermd. Binnen de bebouwing konden uilen en vleermuizen niet worden uitgesloten. Overige beschermde soorten van de Flora-en Faunawet werden niet verwacht.

In de actualisatie in 2018 is geconcludeerd dat het plangebied door het ontbreken van opgaande begroeiing, water en bestaande bebouwing ongeschikt is als leefgebied voor beschermde soorten. Er kunnen wel soorten voorkomen die vallen onder de zorgplicht, zoals algemene soorten vogels en muizen, spitmuizen en mol.

Beschermde gebieden

Het plangebied ligt niet in de buurt van het Natuur Netwerk Nederland (NNN) of een Natura 2000 gebied. Effecten op beschermde gebieden worden daarom niet verwacht. Tevens maakt het plangebied geen deel uit van de Groene Contour.

5.7.3 Conclusie

Gelet op voorgaande zijn vanuit de Wet natuurbescherming geen belemmeringen voor de vaststelling van het wijzigingsplan.

5.8 Milieueffectrapportage

Kader

Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming. Het maken van een milieueffectrapport (MER) of een m.e.r.- beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen, die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) staat omschreven welke activiteiten m.e.r.-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Bij een m.e.r.-beoordeling toets het bevoegd gezag of een project mogelijk belangrijke nadelige milieugevolgen heeft. Als dat zo is, moet een m.e.r.-procedure worden doorlopen.

Plansituatie

Het project betreft de realisatie van een hotel met maximaal 244 kamers in Leidsche Rijn Centrum. Het brutovloeroppervlak (bvo) is 11.364 m2. De voorgenomen hoogte van het hotel in het ontwerp is 47 meter. De locatie voor het voorgenomen project is kavel C4 aan de Centrumboulevard. Het vigerende bestemmingsplan is 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid'. Op de locatie rust de bestemming 'Centrum' en (gedeeltelijk) de dubbelbestemming 'waarde-archeologie'.

De gronden met de bestemming 'Centrum' (artikel 4 van de regels) zijn onder andere bestemd voor de functie 'kantoor', maar niet voor de functie 'hotel'. Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 4.6 van de regels) in het vigerende bestemmingsplan, waardoor het college van burgemeester en wethouders van Utrecht bevoegd is om binnen de bestemming 'Centrum' de functie 'kantoor' (gedeeltelijk) te wijzigen in de functie 'hotel', als:

• Het totaal aantal van 50.500 m2 bvo voor zowel de functie 'kantoor' als hotelfunctie, niet wordt overschreden binnen de bestemming 'Centrum'.
• De ontwikkeling niet leidt tot verslechtering van de luchtkwaliteit.
• De ontwikkeling niet leidt tot overschrijding van het plaatsgebonden en het groepsrisico in het

kader van externe veiligheid.

Milieueffectrapport

In het kader van het vigerend bestemmingsplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid' is voor de ontwikkeling van Leidsche Rijn de milieueffectrapportage-procedure (m.e.r.-procedure) doorlopen en een milieueffectrapport (MER )opgesteld. In 1995 is het Intergemeentelijk Structuurplan voor de regio Utrecht vastgesteld. Dit plan is in 1997 vertaald in het Regionaal Structuurplan (hierna: RSP). In het RSP is het ruimtelijk beleid van de stadsregio rond Utrecht vastgesteld voor de periode 1995-2005 met een doorkijk naar 2015. Onderdeel van het RSP is de ontwikkeling van Leidsche Rijn. Voor het RSP is de m.e.r.-procedure doorlopen en een milieueffectrapport (MER) opgesteld. In 2002 is, in verband met een parti?le herziening van het RSP voor het onderdeel Leidsche Rijn een aanvulling op het MER opgesteld.

Het MER en de aanvulling hierop zijn als bijlage bij het vigerende bestemmingsplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid' gevoegd, waarbij alle milieuonderzoeken in het kader van dit bestemmingsplan als aanvulling op het MER worden gezien. De ontwikkeling van dit gedeelte van Leidsche Rijn Centrum valt binnen de kaders van het genoemde structuurplan en bijbehorende MER. Het MER is (mede) bepalend geweest voor de keuzes die de gemeenteraad in dit bestemmingplan in het kader van het vereiste van een goede ruimtelijke ordening heeft gemaakt. Het enige verschil betreft de vertraging die in de loop der jaren is ontstaan. Vanuit milieubelangen, weergegeven in onder andere het MER met de aanvullingen hierop, is een aantal maatregelen genomen om de milieubelasting te beperken. Zo is een aantal activiteiten ondergronds gepland, waaronder parkeren, laden en lossen ten behoeve van winkels en afvaltransport. Tevens is er voor gekozen om het doorgaande verkeer parallel aan het spoor te leiden waardoor er een lagere verkeersintensiteit langs het centrum is. Verder is geluidsafscherming langs het spoor aangebracht.

Relatie tot Besluit m.e.r.

De activiteiten zoals mogelijk zijn gemaakt binnen de vigerende bestemming 'Centrum' van het bestemmingsplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid' (onder andere detailhandel, kantoren, wonen, parkeren) vallen primair onder de activiteit 'Aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van winkelcentra of parkeerterreinen', categorie D11.2 van onderdeel D van de bijlagen van het Besluit m.e.r. De nu voorgenomen wijziging naar de functie 'hotel' valt eveneens binnen dezelfde categorie uit het Besluit m.e.r. Daarmee verandert er door de voorgenomen wijziging wat betreft de relatie met het Besluit m.e.r. niets.

Onderdeel D van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. bevat activiteiten en besluiten waarvoor door middel van een zogenoemde m.e.r.-beoordeling moet worden vastgesteld of sprake kan zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen. In dat geval moet namelijk de m.e.r.-procedure worden doorlopen en een MER worden opgesteld. Daarbij is een drempel opgenomen in relatie tot de omvang van de activiteit: onder deze drempel zijn de procedurevereisten wat beperkter dan boven deze drempel.

Door de totale ontwikkeling van Leidsche Rijn wordt deze drempel ruimschoots overschreden. Dit is ook de reden dat voor deze totale ontwikkeling (het RSP) de m.e.r.-procedure is doorlopen en een milieueffectrapport (MER) is opgesteld. De nu voorziene ontwikkeling van het hotel in Leidsche Rijn Centrum past binnen de kaders van dit eerdere MER en het RSP. Daarmee kan worden betoogd dat is voldaan aan alle m.e.r.-verplichtingen voor het nu voorgenomen initiatief, het wijzigingsplan ten behoeve van de realisering van het hotel.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Daar staat tegenover dat met het wijzigingsplan wel een activiteit mogelijk wordt gemaakt die is opgenomen in onderdeel D van de bijlagen bij het Besluit m.e.r., de realisering van het hotel. Daarom is er uit oogpunt van zorgvuldigheid voor gekozen om (toch) de procedure van de m.e.r.-beoordeling te doorlopen gekoppeld aan onderhavige wijzigingsplan. De realisering van het hotel blijft op zichzelf ver onder de drempel zoals opgenomen in het Besluit m.e.r. Dit heeft tot gevolgen dat daarmee de vormvrije m.e.r.-beoordeling van toepassing is.

In dat kader is door de initiatiefnemer een aanmeldnotitie ingediend. Op basis van deze aanmeldnotitie heeft het college van burgemeester en wethouders beoordeeld of wel of geen sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Deze beoordeling heeft plaatsgevonden aan de hand van de drie criteria uit bijlage III van de EU-richtlijn voor m.e.r. voor projecten ( Europese richtlijn betreffende de milieueffectbeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten van 16 april 2014):

• 1. Kenmerken van het project.
• 2. Locatie van het project.
• 3. Soort en kenmerken van het potenti?le effect, in samenhang met criteria 1 en 2.

De kenmerken en locatie van het project zijn reeds in deze paragraaf, onder het kopje van de plansituatie beschreven.

Ten aanzien van soort en kenmerken van het potenti?le effect, in samenhang met de kenmerken en locatie van het project, is getoetst of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van de functiewijziging. Hiervoor is gebruik gemaakt van de onderliggende milieuonderzoeken van het vigerende bestemmingsplan'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid' en de aanvullende milieuonderzoeken van onderhavig wijzigingsplan.

Milieueffecten

Luchtkwaliteit

Uit de NSL-Monitoringstool2017 blijkt dat zowel in de huidige situatie als in de toekomst (2020) ruimschoots wordt voldaan aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Met functiewijziging zal de verkeersaantrekkende werking van het plangebied kleiner worden. Dit zal een positief effect hebben op de luchtkwaliteit in de omgeving, omdat er minder verkeer zal gaan rijden. Op basis van het in 2011 reeds uitgevoerde luchtkwaliteitonderzoek voor Leidsche Rijn Centrum, de NSL-Monitoringstool en het gunstige effect van de lagere verkeersaantrekkende werking van het hotel kan geconcludeerd worden dat ook met de gewijzigde functie "hotel" zal worden voldaan aan in artikel 5.16 eerste lid 1, onder a, van de Wet milieubeheer gestelde eisen. Daarnaast zijn de ontwikkelingen in Leidsche Rijn Centrum opgenomen als IBM-project 1312 in het NSL, waarmee tevens wordt voldaan aan artikel 5.16, eerste lid onder d van de Wet milieubeheer.

Externe Veiligheid

Op basis van de voor het wijzigingsplan uitgevoerde Quickscan zijn er geen beperkingen vanuit het plaatsgebonden risico voor de ontwikkeling. De toets op basis van plaatsgebonden risico en groepsrisico conform het besluit externe veiligheid transport is uitgevoerd voor de Rijksweg A2. Voor de Rijksweg A2 is een risicoberekening gemaakt ten behoeve van het groepsrisico. Dit wijzigt wel als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling, maar blijft onder de oriëntatiewaarde.

Indien de ontwikkeling binnen 60 meter van de buitenkant van een transportroute staat kunnen aanvullende bouwkundige maatregelen nodig zijn, met name tegen hittestraling. Omdat het gebouw langs een tunnel staat is de verwachting dat de tunnel voldoende bescherming biedt tegen hittestraling en dergelijke maatregelen niet nodig zijn.

Flora en Fauna

Het plangebied ligt niet in de buurt van het Natuur Netwerk Nederland (NNN) of een Natura 2000 gebied. Tevens maakt het plangebied geen deel uit van de Groene Contour.

In de quickscan uit 2008 werden de soorten bittervoorn en kleine modderkruiper verwacht. Deze soorten zijn met de inwerkingtreding van de Wet natuurbescherming niet meer streng beschermd. Binnen de bebouwing konden uilen en vleermuizen niet worden uitgesloten. Overige beschermde soorten van de Flora-en Faunawet werden niet verwacht.

In de actualisatie in 2018 is geconcludeerd dat het plangebied door het ontbreken van opgaande begroeiing, water en bestaande bebouwing ongeschikt is als leefgebied voor beschermde soorten. Er kunnen wel soorten voorkomen die vallen onder de zorgplicht, zoals algemene soorten vogels en muizen, spitmuizen en mol.

Vanuit de Wet natuurbescherming zijn er geen belemmeringen.

Parkeeronderzoek

Voor het hotel zijn 37 parkeerplaatsen gereserveerd. Conform de gemeentelijke parkeernormen is dit voldoende om in de parkeerbehoefte te voorzien, zodat geen belemmeringen zijn voorzien.

Onderzoeken bij het vigerende bestemmingsplan

De volgende conclusies worden uit de onderliggende onderzoeken bij het vigerende bestemmingsplan getrokken:

• Geluid (wegverkeerslawaai/ railverkeerslawaai)

Op dit vlak zijn de regels van het vigerende bestemmingsplan voldoende waarborg. Daarnaast wordt door de functie 'hotel' minder verkeer aangetrokken, hetgeen positief is voor de aspecten weg- en railverkeerslawaai. Er zijn op dit vlak geen belemmeringen.

• Bodemkwaliteit

Bij de omgevingsvergunning voor de aanleg wordt een bodemonderzoek uitgevoerd. Vanuit de al uitgevoerde onderzoeken worden geen belemmeringen verwacht. De voorgenomen functiewijziging naar hotel is hierop niet van invloed.

• Archeologie

De kavel voor het hotel is onderzocht in de fase van het bestemmingsplan. Er zijn geen belemmeringen aangetroffen. De voorgenomen functiewijziging naar het hotel is hierop niet van toepassing.

• Water

In het kader van het vigerende bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum en Zuid is de watertoets-procedure doorlopen, waarin de wijzigingsbevoegdheid is meegenomen. De waterparagraaf uit voornoemd bestemmingsplan is nog steeds actueel. De functiewijziging van 'kantoor' naar 'hotel', in de bestemming 'Centrum' zal dan ook geen gevolgen hebben voor het watersysteem.

• Milieuhinder bedrijvigheid

Op dit vlak zijn de regels van het vigerende bestemmingsplan voldoende waarborg en zijn er geen belemmeringen.

• Kabels en leidingen

Op dit vlak zijn er geen nieuwe inzichten en is het vigerende bestemmingsplan actueel.

• Duurzaamheid

Bij het ontwerp voor het voorgenomen hotel is er naar gestreefd om een gezondheidscertificaat WELL Silver en een duurzaamheidscertificaat LEAD Silver te behalen. Waarmee dit het eerste WELL certificaat voor een hotel ter wereld zal zijn. Deze ambities reiken verder dan wat volgt uit het vigerende bestemmingsplan.

Conclusie

De volgende conclusie worden getrokken:

• De relatie tot het Besluit m.e.r. en daarmee eventuele m.e.r.-verplichtingen verandert niet door het voorgenomen wijzigingsplan.
• De nu voorziene ontwikkeling van het hotel in Leidsche Rijn Centrum past binnen de kaders van het eerdere MER en het RSP.
• De nieuwe functie hotel leidt tot vergelijkbare effecten als de oorspronkelijke functie kantoor. De verkeer aantrekkende werking is naar verwachting wat beperkter, waardoor ook de afgeleide verkeer-, geluids- en luchtkwaliteitseffecten in het gebied wat beperkter zullen zijn
• Er is in geen sprake van relevante nieuwe inzichten in het gebied ten opzichte van de eerder uitgevoerde onderzoeken ten behoeve van het vigerende bestemmingsplan. En daarmee worden om deze reden ook geen afwijkende of grotere (cumulatieve) milieueffecten voorzien dan eerder verwacht.

Gelet op voorgaande kan voor alle thema's en aspecten worden uitgesloten dat de wijziging op zichzelf belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zal opleveren, zoals bedoeld in de Europese- en Nederlandse regelgeving, rond milieueffectrapportage. Het college van burgemeester en wethouders van Utrecht heeft dan ook besloten dat er geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen en er geen milieueffectrapport hoeft te worden opgesteld.

5.9 Duurzaamheid

5.9.1 Duurzame Verstedelijking

Gemeentelijk beleid

Utrecht wil koploper zijn als gaat om de verandering naar een duurzame energievoorziening en economie. We versnellen de verandering van onze energiesystemen om zo snel mogelijk klimaatneutraal te worden.

Duurzame verstedelijking uit zich bij nieuwbouwprojecten in drie aspecten: energie, circulair bouwen en meetbare duurzaamheid; we verwachten van partijen in de stad dat ze hier een bijdrage aan leveren.

Energie

Uitgangspunt bij alle nieuwbouw is dat deze gasloos wordt en nul op de meter..

In de warmtevisie zijn hiervoor de eerste beleidsregels vastgelegd (Visie warmtevoorziening Utrecht).

Verder vragen we van Utrechtse bedrijven toe te werken naar een energie neutrale bedrijfsexploitatie.

Circulair bouwen

Circulair bouwen is de norm. Het doel van circulair bouwen is het koppelen van de afvalstromen in de bouw aan de bouwstromen, zodat er zo min mogelijk afval ontstaat en schaarse grondstoffen binnen de gebruikscyclus blijven. Gevraagd wordt hoe men circulair bouwen in het ontwerp toepast, onder meer betreffende ingaande materiaalstromen, flexibel en demontabel bouwen en registreren van grondstoffen.

Duurzaamheidsprestatie

Op het gebied van duurzaam bouwen spelen meerdere factoren een rol. Zo vraagt de gemeente aandacht voor groen, klimaatadaptatie (d.w.z. beperken hittestress, berging regenwater bij stortbuien, etc.), diervriendelijk bouwen, duurzaamheidsaspecten Integrale woningkwaliteit en een hoge kwaliteit voor de gebruiker. Gevraagd wordt hoe het ontwerp rekening houdt met de genoemde duurzaamheidsaspecten. Een algehele duurzaamheidsprestatie wordt uitgedrukt via GPR gebouw, met als ondergrens een 8,0 gemiddeld over de vijf aspecten. Vergelijkbare instrumenten, met vergelijkbare ambities kunnen worden toegepast.

Plansituatie

Energie

Er wordt aangesloten op de aanwezige stadsverwarming en -koeling in Leidsche Rijn Centrum.

Dit middentemperatuur warmtenet van 60?C aan afnemerszijde in combinatie met een warmtepompen en een warmte-koude opslag in de ondergrond sluit goed aan op de gemeentelijke warmtevisie.

Afbeelding 11

Circulair bouwen

In het programma van eisen wordt gestuurd op voor milieubewuste alternatieven bij de keuze van materialen:

• Kies vooral bij de materialisering van de gevels en binnen afwerking voor materialen met een zo laag mogelijk milieubelasting;
• Pas natuurlijke bouwmaterialen (FSC keurmerk) toe;
• Pas milieuvriendelijke materialen toe met klasse 1 tot en met 3 uit het Basiswerk duurzaam & gezond bouwen (NiBe, 2002). Materialen uit klasse 4 en 5 alleen toepassen indien gemotiveerd en materialen uit klasse 6 en 7 dienen te worden vermeden.

Duurzaamheidsprestatie

Marriot International heeft als belangrijkste wereldwijde duurzaamheidsdoelstellingen voor de komende jaren (tot 2025):

- Reduce environmental footprint by 15% | 30% | 45% | 50% across the portfolio by 2025

- 100% of MI hotels will have a sustainability certification, and 650 hotels will pursue LEED certification or equivalent by 2025

- Responsibly source 95% in our Top 10 priority categories by 2025

Het Aloft hotel in Leidsche Rijn gaat bijdragen aan deze doelstellingen. Er zijn al vooranalyses van het ontwerp voor het gezondheidscertificaat WELL en duurzaamheidscertificaat LEED uitgevoerd. Er wordt gestreefd om een WELL Silver en LEED Silver certificatie te halen. Waarmee dit het eerste WELL certificaat voor een hotel ter wereld zal zijn.

LEED

LEED is ontwikkeld door het US Green Building Council (USGBC) het 'Leadership in Energy and Environmental Design bouwbeoordelingssysteem voor nieuwbouw', ofwel LEED-NC. In de Verenigde Staten is LEED de nationale norm om de duurzaamheid van gebouwen te beoordelen. LEED toetst, net als BREEAM, op de volgende aspecten: (bouw) proces, locatie en transport, materialen en herkomst, waterefficiency, energie en klimaat, ecosysteem, binnenklimaat, innovatie en regionale wetgeving. De niveaus zijn 'Gecertificeerd' (40 t/m 49 punten), 'Zilver' (50 t/m 59 punten), 'Goud' (60 t/m 79 punten) en 'Platinum' (80 punten of meer).

WELL Building Standard

WELL is een nieuw certificeringssysteem dat wordt uitgegeven door het International WELL Building Institute (IWBI) en is een uitbreiding op LEED en BREEAM voor gebouwen. WELL Building Standard is een performance-based keurmerk voor het meten, certificeren en monitoren van de gebouwde omgeving en het effect daarvan op de gezondheid van mensen. Met als doel gebouwen nog duurzamer en gezonder te maken en daardoor een beter leefklimaat bieden voor gebruikers met als gevolg een hogere productiviteit en een lager verzuim. WELL Building Standard meet en beoordeelt het effect van gebouwen op de gezondheid van mensen. De certificering richt zich op zeven aandachtsgebieden: lucht, water, licht, voeding, vitaliteit, comfort en een gezonde geest. Deze elementen zijn gebaseerd op medisch-wetenschappelijk onderzoek en vormen de basis van de WELL Building Standard. Gebouweigenaren en ?beheerders krijgen direct inzicht in de impact van een gebouw op bijvoorbeeld het hart- en vaatstelsel, de longen, de ogen, de huid en de hersenen.

Conclusie.

Met betrekking tot de duurzaamheidsthema's kan aan de wettelijke vereisten voor een Omgevingsvergunning worden voldaan. Er zijn geen specifieke ruimtelijke consequenties waarvoor voorschriften in dit bestemmingsplan worden gesteld.

5.10 Water

Inleiding

In het kader van het vigerende bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum en Zuid is de watertoets-procedure doorlopen, waarin de wijzigingsbevoegdheid is meegenomen. De waterparagraaf uit voornoemd bestemmingsplan is nog steeds actueel. De functiewijziging van 'kantoor' naar 'hotel', in de bestemming 'Centrum' zal dan ook geen gevolgen hebben voor het watersysteem.

Klimaatadaptatie

Het klimaat verandert: Hogere temperaturen, een sneller stijgende zeespiegel, nattere winters, heftigere buien en kans op drogere zomers. Daar moeten we, ook volgens het KNMI, in de toekomst in Nederland rekening mee houden. De verwachting van het KNMI is dat het klimaat in Nederland in 2050 ongeveer overeen zal komen met het huidige klimaat in Zuid-Frankrijk. Maar ook nu al is de klimaatverandering merkbaar.

Extreme neerslag, droogte en hitte kunnen leiden tot maatschappelijke ontwrichting. Dit geeft aanleiding om aanpassing van de inrichting van de bebouwde omgeving aan het veranderende klimaat te agenderen en aan te werken. Dit beleid is vorig jaar vastgelegd in de Deltabeslissing voor Nederland. In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor. De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel:

• De bebouwde omgeving is in 2050 nog steeds aantrekkelijk om te leven;
• Uiterlijk in 2020 zijn ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig opgebouwd en getoetst.

Gemeente Utrecht heeft samen met 9 andere overheden deze deltabeslissing onderschreven en werkt samen in de Coalitie Regio Utrecht aan de opgaven.

Klimaatverandering heeft effecten op grote schaal maar ook op de kleine schaal van een stad. Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Daarom wordt geappelleerd aan een duurzame manier van bouwen waar klimaatadaptie een onderdeel van is. Groene daken en vertraagd afvoeren door bijvoorbeeld zo weinig mogelijk verharding toe te passen maken hier een onderdeel van uit.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de realisatie van het hotel. Ten aanzien van de plansituatie wordt voor een nadere toelichting verwezen naar paragraaf 5.9.

5.11 Archeologie

Voor archeologie geldt dat de geplande ontwikkeling aansluit op de randvoorwaarden in het moederplan. Doordat de ontwikkeling in de bandbreedtes van het archeologisch onderzoek uit het moederplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid' passen, is er geen vervolg onderzoek nodig om de wijziging naar de bestemming hotel mogelijk te maken.

5.12 Kabels en leidingen

Voor kabels en leidingen geldt dat de geplande ontwikkeling aansluit op de randvoorwaarden in het moederplan. Doordat de ontwikkeling in de bandbreedtes van het onderzoek naar kabels en leidingen uit het moederplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid' passen, is er geen vervolg onderzoek nodig om de wijziging naar de bestemming hotel mogelijk te maken.

5.13 Verkeer

5.13.1 Verkeer

De Parijsboulevard aan de zuidkant van het plangebied is voor alle verkeer de verbindende as tussen het lage deel (Grauwaartsingel) en het hoger gelegen deel (Berlijnplein).
De Centrumboulevard is dat voor de bus, fiets en voetganger.

Autoverkeer

Afgaande op kengetallen van het CROW (2018) is de verkeersaantrekkende werking van het hotel naar verwachting kleiner dan van een kantoor op deze locatie. In onderstaande tabel (bron: memo luchtkwaliteit bij het wijzigingsplan) is het verschil in verkeersintensiteiten aangegeven:Daarmee kan worden gesteld dat de totale verkeersaantrekkende werking met de hiervan afgeleide verkeerseffecten door het wijzigingsplan in het gebied niet toenemen. De situatie wordt bij een wijziging van kantoor naar hotel naar verwachting verbeterd, gekeken naar de verkeersaantrekkende werking van hotel ten opzichte van een kantoor.

Fietsverkeer

Aan de zuidkant van de Centrumboulevard/Parijsboulevard ligt een fietspad voor twee richtingen. In het ontwerp van het hotel is er ook een fietsenstalling opgenomen, waar bezoekers en personeel de fiets kunnen stallen. De stalling biedt plaats voor 15 fietsen.

Openbaar vervoer

Het hotel ligt op de loopafstand van het trein en busstation Leidsche Rijn. Het Station Leidsche Rijn ligt aan het spoor dat Utrecht met Den Haag (65 minuten) en Rotterdam (50 minuten) verbindt. Utrecht CS ligt op 4 minuten met de trein en via Utrecht CS is het hotel met openbaar vervoer uit veel windrichtingen te bereiken.

5.13.2 Parkeren

Ten behoeve van een wijzigingsbesluit binnen het bestemmingsplan Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid is een beeld nodig van de in het plangebied benodigde parkeerplaatsen. Voor het hotel zijn 37 parkeerplaatsen gereserveerd in de nieuwe parkeergarage onder het naastgelegen pand (C5). Uit het parkeeronderzoek moet blijken of dit afdoende is.

Parkeeronderzoek

Op basis van het aantal hotelkamers van het nieuw te bouwen hotel en de parkeernormering zoals die door gemeente Utrecht gehanteerd wordt (Nota stallen en Parkeren 2013), kan bepaald worden wat de parkeeropgave is van het hotel. De parkeernormering voor de functie hotel is afhankelijk van de stedelijkheidsgraad van het gebied waar het hotel gelegen is. Het plangebied valt in zone B1: stedelijk met betaald parkeren. In onderstaande tabel is de parkeernormering voor de functie hotel in gemeente Utrecht opgenomen.

A1 en A2

B1

B2

C1

C2

aandeel bezoek

functie

norm-grondslag

min

max

min

max

min

max

min

max

min

max

Hotel

10 kamers

0,83

3,7

0,94

3,7

1,1

3,7

1,9

5,4

3,6

7,3

75%

Op basis van bovenstaande parkeernormering kan berekend worden hoeveel parkeerplaatsen er minimaal en maximaal beschikbaar moeten zijn. In onderstaande tabel de resultaten.

Parkeernorm zone B1	Aloft	min aantal	max aantal
min	max	aantal kamers	parkeerplaatsen	parkeerplaatsen
0,94	3,7	244	23	90

Conclusie

Op basis van de parkeernormering van gemeente Utrecht is bepaald hoeveel parkeerplaatsen er minimaal en maximaal benodigd zijn voor het Aloft hotel. Hieruit blijkt dat de 37 gereserveerde parkeerplaatsen voldoende zijn om aan de vigerende parkeernormen te voldoen zoals die door gemeente Utrecht zijn opgesteld. Deze plaatsen zullen deels onder het hotel komen (circa 15 stuks) en de rest onder het nog te realiseren kantoorgebouw op kavel C5. Mochten de parkeerplaatsen nog niet (volledig) beschikbaar zijn op het moment dat het hotel wordt opgeleverd, dan kan tijdelijk worden geparkeerd in de naastgelegen parkeergarage Centrum Leidsche Rijn aan het aan het Brusselplein. Daar is ruim voldoende parkeergelegenheid beschikbaar.

5.14 Conclusies

Uit de aanvullingen op de milieueffecten is gebleken dat de luchtkwaliteit en externe veiligheid niet verslechtert. Hierdoor blijft het wijzigingsplan binnen de normen van het bestemmingsplan Leidsche Rijn Kern Centrum Kern en Zuid. Er is voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld onder de wijzigingsbevoegdheid in artikel 4.6 van het moederplan, zie paragraaf 1.4 van de dit wijzigingsplan voor een toelichting.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De hotelketen die het hotel gaat ontwikkelen heeft een langjarig contract met Odyssey Hotel Group, dit is een internationaal actief hotel management bureau. Zij hebben weer een franchise overeenkomst met Marriott International afgesloten.

Met de initiatiefnemer is een intentie overeenkomst afgesloten. Het kostenverhaal is door middel van de gronduitgifte aan initiatiefnemer verzekerd.

De kosten van het wijzigingsplan zijn gedekt door leges.

Conclusie

Het wijzigingsplan is, gezien het bovenstaande, economisch uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Voor een wijzigingsplan is vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening niet noodzakelijk. Dit vooroverleg heeft immers al plaatsgevonden ten tijde van het onderliggende geldende bestemmingsplan. Het plan is echter wel aan een aantal instanties toegezonden voor reactie, namelijk

• Provincie Utrecht
• Hoogeheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR)
• Wijkraad Leidsche Rijn
• ProRail
• Rijkswaterstaat

Hieruit zijn de hierna volgende reacties naar voren gebracht.

6.2.2 Advies Wijkraad

Reactie

De Wijkraad Leidsche Rijn heeft geadviseerd om een betere situatietekening op te nemen en aan te geven hoe het afzetten en ophalen van hotelgasten wordt geregeld (niet wenselijk aan het Brusselplein) en waar de taxistandplaatsen komen (niet gewenst op het Brusselplein). Dit alles om het maximaal aantal autobewegingen op het Brusselplein op 100 autobewegingen per dag te houden. Deze overlegreactie heeft niet geleidt tot het aanpassen van het ontwerp wijzigingsplan.

Beantwoording

Het hotel krijgt een aantal parkeerplaatsen in een gebouwde voorziening voor bezoekers en medewerkers, deze parkeerplaatsen zijn aangesloten op en bereikbaar via de Brusselpleingarage (entree Londenstraat en/of Parijsboulevard). De ingang van het hotel is aan het Brusselplein. Aan het Brusselplein is sprake van een aantal K+R-parkeerplekken voor het station Leidsche Rijn. Deze kunnen gebruikt worden voor het afzetten van hotelgasten. Het gebruik van het Brusselplein is op dit moment nog niet inzichtelijk te maken, omdat er nog bouwwerkzaamheden (gaan) plaatsvinden. In de huidige situatie zit het Brusselplein echter nog niet aan de maximale capaciteit. Als de geplande bouwwerkzaamheden zijn afgerond zal monitoring plaatsvinden van de verkeercapaciteit.

6.2.3 Advies ProRail

Reactie

ProRail adviseert indicatief onderzoek te doen naar de te verwachten trillingsniveaus vanuit het spoor, waarbij specifiek wordt gekeken naar de locatie en de bouwkarakteristiek van het te realiseren gebouw. Indien de te verwachten trillingsniveaus groter zijn dan de na te streven waarden zoals aangegeven in de Richtlijn deel B "Hinder voor personen in gebouwen door trillingen, Meet- en beoordelingsrichtlijn" van de Stichting Bouwresearch (SBR) dan zouden eisen/maatregelen in de uitwerking van het plan kunnen worden overwogen aan de woningen/gebouwen. Geadviseerd wordt om de resultaten uit het trillingsonderzoek op te nemen in de toelichting van het wijzigingsplan.

Beantwoording

Ter grondslag aan het wijzigingsplan ligt het reeds onherroepelijk zijnde bestemmingsplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid'. Binnen dit bestemmingsplan heeft de locatie van het te realiseren hotel de bestemming 'centrum'. Binnen deze bestemming waren op de locatie van het hotel kantoren voorzien. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan zijn, in het kader van de goede ruimtelijke ordening, destijds milieuonderzoeken uitgevoerd welke onderbouwen dat het realiseren van kantoren op deze locatie langs het spoor mogelijk is. In het bestemmingsplan is binnen de bestemming 'centrum' een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het opgenomen bedrijfsvloeroppervlak (bvo) te wijzigen in kantoren. Door de ontwikkelaar is verzocht toepassing te geven aan deze wijzigingsbevoegdheid. In het moederplan zijn de criteria opgenomen wanneer het college bevoegd is om toepassing te geven aan deze wijzigingsbevoegdheid. Deze criteria zijn opgenomen in artikel 4.6 van de regels van het bestemmingsplan en betreffen:

- Het aantal vierkante meter BVO van 50.500 m² mag niet worden overschreden;
- Aangetoond wordt dat er geen overschrijding van het plaatsgebonden en groepsrisico plaatsvindt;
- De ontwikkeling geen verslechtering van de luchtkwaliteit veroorzaakt.

Het plan voldoet aan voornoemde eisen waardoor toepassing gegeven kan worden aan de opgenomen wijzigingsbevoegdheid. Voor het aspect trillingen zijn geen nadere wijzigingscriteria. Aan deze aspecten behoeft dan ook niet te worden getoetst om toepassing te kunnen geven aan de wijzigingsbevoegdheid.

Volledigheidshalve kan nog worden vermeld dat in de huidige situatie het realiseren van een hotel minder gevoelig is voor trillingen dan de functie van kantoren die in het bestemmingsplan reeds mogelijk was. In een hotel vindt namelijk kort durend verblijf plaats van personen waardoor eventuele trillingshinder minder snel als hinderlijk wordt ervaren. Daarnaast is trillingshinder voor de hotelexploitant niet wenselijk. Voor de verdere constructieve uitwerking van het gebouw wordt het voorkomen van mogelijke trillingshinder vanaf het spoor als aandachtspunt richting de ontwikkelaar meegegeven.

6.2.4 Advies Rijkswaterstaat

Reactie

• 1. Bij bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen binnen 200 meter van een transportroute uit de Regeling Basisnet dient het groepsrisico berekend te worden ten opzichte van de oriëntatiewaarde, de maatregelen voor beperking van het groepsrisico te worden omschreven en mogelijkheden voor alternatieve ruimtelijke ontwikkelingen te worden behandeld. Deze onderdelen ontbreken in de paragraaf externe veiligheid, evenals een vermelding van de afstand tot de transportroute op de A2 (inclusief de noordelijke tunnelmond), de Vleutensebaan en de spoorlijn. Bovendien wijzigt de verblijfsduur ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. De gebruikers van een hotel en publieke functies verblijven de gehele dag in het pand in tegenstelling tot de gebruikers van kantoren. Het verzoek is daarom de externe-veiligheidsparagraaf aan te vullen met een berekening van het groepsrisico, een omschrijving van de zelfredzaamheid en eventuele mitigerende maatregelen. Een advies van de Veiligheidsregio Utrecht is hierbij gewenst. Verder is de glazen gevel van het pand een aandachtspunt bij het toetsen van de Regeling Basisnet, vooral bij het BLEVE-scenario.
• 2. In paragraaf 2.3.5 van de plantoelichting wordt melding gemaakt van de gemeentelijke Nota Stallen en Parkeren (2013). Voorts is in paragraaf 5.13 een berekening gemaakt voor het aantal benodigde parkeerplaatsen ten behoeve van het hotel. Voor het aantal fietsparkeerplaatsen is echter geen berekening uitgevoerd. Bij een dergelijk grootschalig hotel is stallingsruimte voor 15 fietsen voor zowel bezoekers als medewerkers wellicht aan de lage kant. Het verzoek is het gemeentelijk beleid ten aanzien van fietsstallingsruimte toe te passen op dit wijzigingsplan.

Beantwoording

• 1. Toetsing aan het groepsrisico (berekening en verantwoording van het groepsrisico) vindt volgens het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) uitsluitend plaats bij een bestemmingsplan of een afwijking van de bestemming. In artikel 7 van het Bevt wordt geregeld in welke gevallen een berekening en verantwoording van het groepsrisico gedaan moet worden, namelijk: "In de toelichting bij een bestemmingsplan en in de ruimtelijke onderbouwing van een omgevingsvergunning". Artikel 6 van het Bevt geeft aan wanner sprake is van een omgevingsvergunning: "In deze paragraaf wordt verstaan onder omgevingsvergunning: vergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken. De berekening en verantwoording van het groepsrisico gelden strikt genomen dus niet voor een wijzigingsplan. In het moederplan is deze berekening en verantwoording echter als voorwaarde in de wijzigingscriteria opgenomen. Om deze reden is volledigheidshalve alsnog een berekening en verantwoording van het groepsrisico uitgevoerd en opgenomen in de toelichting van het wijzigingsplan.
• 2. In de Nota Stallen en Parkeren is voor fietsparkeren opgenomen dat er sprake is van maatwerk. De 15 fietsparkeerplaatsen zijn bedoeld voor personeel. Hotels in deze marktsector trekken geen bezoekers die met de fiets komen.

6.2.5 Conclusie

Uit de voorgaande paragrafen blijkt dat het wijzigingsplan maatschappelijk uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 7 Juridische Planopzet

7.1 Algemene juridische planopzet

In dit hoofdstuk wordt aangegeven op welke wijze de voorkomende functies in het bestemmingsplan worden geregeld. In de planopzet is aansluiting gezocht bij de recente uitgave "Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen", kortweg SVBP.

Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de planregels opgenomen juridische regeling. Bij de opzet van de verbeelding is de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen2012) als uitgangspunt gehanteerd. In de SVBP2012 zijn onder andere bestemmingscategorieën vastgelegd en zijn uniforme kleuren en aanduidingen beschreven. De aanduidingen hebben ook betrekking op wat er wel of niet is toegestaan of dienen voor de leesbaarheid van de verbeelding.

Regels

De regels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal regels zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is.

7.2 Bestemmingen

De planregels van het bestemmingsplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid, Wijzigingsplan Hotel' bouwen voort op de systematiek van het op 7 juni 2012 door de raad vastgestelde bestemmingsplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid' met planIDN NL.IMRO.0344.BPLRCENTRUMKERZUID-0601 .

De bij dit plan behorende planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

1. Inleidende regels.

2. Bestemmingsregels.

3. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen moeten worden gemeten.

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de op de plankaart gegeven bestemmingen. De artikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels, en zo nodig uit afwijkings- en specifieke gebruiksregels. De bestemmingsomschrijving is bepalend voor het gebruik van de grond.

Hoofdstuk 3 bevat regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen. Uit praktische overwegingen wordt de voorkeur gegeven om deze in een afzonderlijke paragraaf onder te brengen.

Per artikel wordt hieronder een korte toelichting / onderbouwing opgenomen over de essentie van het artikel.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels  

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Centrum

In dit artikel is aangegeven in hoeverre het artikel 4 ("Centrum") van het op 7 juni 2012 door de raad vastgestelde bestemmingsplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid' is gewijzigd van een kantoorfunctie binnen de bestemming Centrum naar een bestemming die gebruik van de locatie voor hotel mogelijk maakt. Dezelfde vereisten die eerst golden voor de kantoorfunctie blijven gelden voor de functie van hotel.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

De archeologische waarde en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde - archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarde en verwachtingen conform de Monumentenwet.

Het plangebied betreft gebieden van hoge archeologische waarde, hoge archeologische verwachting en archeologische verwachting. Op de Archeologische Waardenkaart zijn deze gebieden aangegeven met de kleuren groen, geel en rood.

Hoofdstuk 3 Overgangs- en slotregels

Artikel 5 Overgangsregels

Dit artikel geeft de overgangsregels van dit wijzigingsplan en hoe deze zich verhouden tot de overgangsregels genoemd in het op 7 juni 2012 door de raad vastgestelde bestemmingsplan 'Leidsche Rijn Centrum Kern en Zuid' met planID NL.IMRO.0344.BPLRCENTRUMKERZUID-0601.

Artikel 6 Slotregel

In dit artikel is beschreven welke benaming dit wijzigingsplan heeft.