Bedrijventerrein Overvecht, 1e Herziening

4.4 Programma

De in de visie beoogde functiemenging is nader uitgewerkt, waarbij als hoofdopzet geldt:

• Voor de strook langs Franciscusdreef wordt een ruime functiemenging voorzien met naast bedrijven en perifere detailhandel ook ruimte voor sport en ontspanning, horeca (waaronder een hotel), wonen en onderwijs;
• Het gebied tussen Manitobadreef, Floridadreef, Nevadadreef en de fietsstrook evenwijdig aan de Mississippidreef krijgt beperktere mogelijkheden voor functiemenging in daarvoor aangewezen zones.
  

Uitgangspunt blijft hierbij echter dat het gebied primair een bedrijventerrein blijft. Het toevoegen van functies is hieraan ondergeschikt en dient versterkend te werken aan de gewenste economische levendigheid in het gebied.

De vastgestelde toekomstvisie 'Investeren in een duurzame toekomst voor bedrijventerrein Overvecht' geeft zeer globaal een overzicht van de gewenste functiemenging. Uitgangspunten van de toekomstvisie zijn enerzijds optimale flexibiliteit en anderzijds behoud van (groei)mogelijkheden voor gevestigde bedrijven. Bij de nadere uitwerking van de toekomstvisie in het voorliggende bestemmingsplan bleken beide uitgangspunten op het gebied van de zogeheten 'gevoelige functies' (zoals kinderopvang en onderwijs) strijdig te zijn. Hiertoe is besloten om deze gevoelige functies in speciale zones toe te staan, waarbij ze enerzijds zo min mogelijk belemmerend werken op gevestigde bedrijven en anderzijds een optimale bijdrage kunnen leveren aan de gewenste levendigheid op het bedrijventerrein. Voor het bestemmingsplan heeft dat geresulteerd in het toelaten van de volgende functies.

Wonen
De toevoeging van een woonfunctie komt met name voort uit de wens meer levendigheid op het terrein te brengen. Dit mede om toekomstige overlast situaties te voorkomen en voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor bedrijven te behouden. Wonen blijft echter een ondergeschikte functie, het terrein blijft een werkgebied.

Naast levendigheid biedt het toevoegen van wonen de mogelijkheid om te zorgen voor meer volume van de bebouwing. Bij het toepassen van dubbelruimtegebruik ontstaat meer potentie voor herontwikkeling. In de ruimtelijke visie is de strook langs de Franciscusdreef aangewezen als mogelijk locatie voor wonen.

Het toevoegen van wonen in bestaande bebouwing zal slechts zeer gering van toepassing zijn, aangezien de bestaande bebouwing niet of nauwelijks geschikt is voor woningen. Het realiseren van woningen betekent dus een grote ruimtelijke ingreep en een forse investering in het gebied. Het is van belang dat deze ingreep op een duurzame wijze wordt uitgevoerd, waarbij een goede organisatie ontstaat op de kavel (van onder andere toegangen en parkeren) en zo mogelijk een flexibel gebouw waar zowel woon- als werkfuncties een plek kunnen hebben. Zo blijven functiewijzigingen in de toekomst mogelijk.

Het realiseren van wonen op een bedrijventerrein is een relatief nieuw fenomeen. Aangezien er nog geen concrete plannen zijn en er weinig referenties zijn van wonen in combinatie met bedrijven is het niet wenselijk om de mogelijkheden op voorhand in te perken. Er is dan ook getracht om zoveel mogelijk vrij te laten en alleen datgene vast te leggen dat nodig is. Uitgangspunten hierbij zijn:

• Het wonen draagt bij aan de levendigheid;
• er ontstaat een aantrekkelijke woonkwaliteit en een prettige leefomgeving;
• het gebied blijft een werkgebied;
• er wordt voldaan aan de milieuvoorwaarden.

Er worden geen doelgroepen voor de woningen vastgelegd. In eerste instantie wordt gedacht aan de volgende doelgroepen:

• woonwerkwoningen (bijvoorbeeld ateliers);
• studentenwoningen (studentenwoningen zijn denkbaar in combinatie met de Dutch Health Tec Academy);
• starterswoningen.

In principe kan in de strook (50 meter diep) grenzend aan de Franciscusdreef woningbouw plaatsvinden. De begane grond dient hierbij wel een werkfunctie te behouden. Aangezien verlevendiging van het bedrijventerrein het belangrijkste doel is, is het belangrijk dat nieuwe woonbebouwing aan de openbare ruimte grenst. De Franciscusdreef krijgt daarmee meer levendigheid en wordt een echte stadsstraat, waarbij meer ruimte wordt geboden aan de voetganger en minder ruimte is voor zaken als bevoorrading.

Op dit moment zijn de kavels vrijwel geheel volgebouwd, waarbij parkeren in het openbaar gebied plaatsvindt (en in mindere mate op de eigen kavel). Het toevoegen van woningen betekent dat de kavels anders ingericht

moeten worden, waarbij o.a. nagedacht moet worden over bevoorrading, entrees, parkeerruimte en de buitenruimte van woningen. Om dit op een goede manier op te lossen biedt de aanpak van meerdere kavels in één keer waarschijnlijk de meeste mogelijkheden. Voor de realisatie van woningbouw is een reorganisatie van de kavel nodig. Hierbij gelden de volgende eisen en wensen.

Eisen:

• Woonbebouwing grenst aan de voorgevelrooilijn. Waar een kavel aan twee zijden grenst aan de openbare ruimte (hoeken), dient de bebouwing aan twee zijden in de voorgevelrooilijn te staan.
• de entree van de woningen bevindt zich aan de Franciscusdreef.
• levendige plint langs de Franciscusdreef, dus functies in de plint die mensen aantrekken. Zo min mogelijk blinde muren.
• de begane grond heeft een minimale hoogte van 4 meter.
• woningen dienen te voldoen aan milieueisen.
• voldoen aan parkeernorm.
• maximaal één inrit per kavel.
• begane grond dient een bedrijfsfunctie te houden.

Kinderopvang
Het realiseren van kinderopvang op het bedrijventerrein komt voort uit de wens het bedrijventerrein te verlevendigen en een voorziening te bieden voor de werknemers op het terrein en in de omgeving. Ook is er vraag naar deze functie vanuit de markt. Het realiseren van kinderopvang is waarschijnlijk in veel gevallen mogelijk in de bestaande bebouwing. Wel dient er voor de kinderopvang een buitenruimte gerealiseerd te worden, die zal in veel gevallen niet direct voorhanden zijn.

Kinderopvang is een functie die je niet direct verwacht op een bedrijventerrein. Anderzijds past de functie goed op een bedrijventerrein omdat het geen “stille” functie is en er op het bedrijventerrein veel mensen werken die kinderopvang nodig hebben. Omdat het hier gaat om kleine kinderen is het belangrijk om hierbij zeer zorgvuldig om te gaan met de veiligheidseisen. In de visie is geen afbakening aangegeven voor het gebied waar kinderopvang mogelijk is.

Bij het zoeken naar een geschikte plek voor kinderopvang zijn er (naast de milieueisen) twee zaken van belang. De locatie dient een goede bereikbaarheid te hebben voor het halen en brengen van kinderen en de locatie dient een prettig verblijfsklimaat te hebben. Dit laatste aspect zal op het bedrijventerrein met name te vinden zijn aan de randen van het gebied, waar de bebouwing grenst aan het groen en goed bereikbare delen van het terrein (Floridadreef, Mississippidreef en het plein aan de St. Laurensdreef). Met name de strook aan de zuidzijde van de Mississippidreef leent zich voor kinderopvang. Hier kan een relatie worden gelegd tussen bedrijven en het groen en er kan een aantrekkelijke groene buitenruimte worden gerealiseerd voor de kinderen.

Eisen:

• Kinderopvang grenst aan de voorgevelrooilijn;
• buitenruimte dient op eigen terrein te worden gerealiseerd. De buitenruimte bevindt zich achter de voorgevelrooilijn, behalve als over het gehele bouwblok een voortuin wordt gerealiseerd;

• er dient te worden voldaan aan strenge milieueisen. Een kinderdagverblijf is volgens de Wet geluidhinder geen geluidsgevoelig object. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening ('goede ruimtelijke ordening') wordt door de gemeente wel geadviseerd om de geluidsbelasting te toetsen als ware het een geluidgevoelige functie. Om toekomstige milieuhinder te voorkomen, moet de maximaal toegestane milieucategorie rond de vestiging worden aangepast:binnen 30 meter mogen slechts bedrijven met maximaal milieucategorie 3.1 gevestigd zijn, binnen 10 meter slechts bedrijven met maximaal milieucategorie 2. Vanwege de luchtkwaliteit is vestiging in eerstelijnsbebouwing en (bij vrijstaande bebouwing) binnen 50 meter van een drukke weg zoals de Franciscusdreef (> 10.000 mv./etmaal) is niet gewenst;
• parkeerplaatsen realiseren volgens parkeernorm. Parkeerplaatsen in de openbare ruimte die voor de eigen kavel liggen kunnen worden toegerekend aan de kavel. Overige parkeerplaatsen op eigen terrein realiseren. Indien dit niet voldoende parkeerplaatsen oplevert kan een parkeerdrukmeting worden gedaan om te zien of er in het openbaargebied nog parkeerruimte is;
• een veilige parkeersituatie voor het halen en brengen van kinderen.

Hotel
De vraag om een hotel te kunnen vestigen op het terrein komt voort uit de wens om het gebied te verlevendigen. Een hotel brengt mensen van buiten naar het terrein en kan in combinatie met horeca een aantrekkingspunt worden op het terrein. Een hotel op het bedrijventerrein moet het hebben van de goede bereikbaarheid en zichtbaarheid. Gezien de functie zal niet meer dan één hotel wenselijk zijn. De realisatie van een hotel zal gepaard gaan met sloop-nieuwbouw aangezien de bestaande bebouwing zich niet leent voor een volwaardig hotel. Net als bij het toevoegen van wonen zal dus sprake zijn van een ingrijpende aanpassing van de kavel. Het is belangrijk dat dit op zodanige wijze gebeurt dat dit bijdraagt aan de opwaardering van het gehele terrein. Naast deze stedenbouwkundige opwaardering is ook de bereikbaarheid van een hotel van groot belang. Om die reden is een hotelfunctie denkbaar aan de Franciscusdreef of Mississippidreef. De parkeerbehoefte dient bij voorkeur in een gebouwde voorziening te worden opgelost.

Uitgangspunten:

• Het hotel wordt zodanig gesitueerd dat het bijdraagt aan de opwaardering van het terrein;
• het hotel draagt bij aan de levendigheid;
• prettig verblijfsklimaat;
• er wordt voldaan aan de milieuvoorwaarden.

Eisen:

• Maximaal 1 locatie voor een hotel in het plangebied (inclusief de Vechtsebanen);
• indien het hotel wordt gerealiseerd aan de Franciscusdreef dan gelden dezelfde voorwaarden als voor wonen.
• de bebouwing grenst aan de voorgevelrooilijn;
• het hotel heeft op de begane grond een transparante uitstraling;
• de functies die ook voor niet-hotelgasten zijn dienen op de begane grond te worden gerealiseerd, met een directe relatie met de openbare ruimte;
• parkeerplaatsen realiseren volgens parkeernorm. Parkeerplaatsen in de openbare ruimte die voor de eigen kavel liggen kunnen worden toegerekend aan de kavel. Overige parkeerplaatsen op eigen terrein realiseren. Indien dit niet voldoende parkeerplaatsen oplevert kan een parkeerdrukmeting worden gedaan om te zien of er in het openbaar gebied nog parkeerruimte is.

Onderwijs
Onderwijs is een functie die goed past bij het bedrijventerrein. Het biedt mogelijkheden voor wisselwerking tussen het onderwijs en de bedrijven, door bijvoorbeeld een combinatie van werken en leren. Bij het vestigen van een onderwijsfunctie dient dan ook te worden bekeken of het onderwijs aansluit op de functies op het bedrijventerrein. Onlangs is de Dutch HealthTec Academy gevestigd op het terrein, dit is een vakopleiding voor gezondheidstechniek. Realisatie van onderwijs zal in veel gevallen in de bestaande bebouwing kunnen plaatsvinden, waarbij wel aandacht dient te zijn voor specifieke aspecten van onderwijs zoals een goede bereikbaarheid, voldoende parkeerplaatsen en buitenruimte. Een onderwijsfunctie is denkbaar aan de Floridadreef, Mississippidreef, het plein aan de St. Laurensdreef en in principe aan de Franciscusdreef. De buitenruimte wordt bij voorkeur zodanig gesitueerd dat dit een relatie en uitstraling heeft op de openbare ruimte.

Uitgangspunten:

• Het onderwijs draagt bij aan de levendigheid;
• het onderwijs heeft een functionele relatie met het bedrijventerrein;
• er wordt voldaan aan de milieuvoorwaarden. Onderwijs is een geluidgevoelige bestemming en een gevoelige bestemming vwb. luchtkwaliteit. Vestiging in eerstelijnsbebouwing en (bij vrijstaande bebouwing) binnen 50m. van een drukke weg zoals de Franciscusdreef (> 10.000 mv./etmaal) is in beginsel niet gewenst.

Eisen:

• De bebouwing grenst aan de voorgevelrooilijn;
• buitenruimte dient op eigen terrein te worden gerealiseerd. De buitenruimte bevindt zich achter de voorgevelrooilijn, behalve als over het gehele bouwblok een voortuin wordt gerealiseerd;
• de onderwijsinstelling heeft op de begane grond een transparante uitstraling;
• functies die ook voor niet-leerlingen zijn dienen op de begane grond te worden gerealiseerd, met een directe relatie met de openbare ruimte;
• parkeerplaatsen realiseren volgens parkeernorm. Parkeerplaatsen in de openbare ruimte die voor de eigen kavel liggen kunnen worden toegerekend aan de kavel. Overige parkeerplaatsen op eigen terrein realiseren. Indien dit niet voldoende parkeerplaatsen oplevert kan een parkeerdrukmeting worden gedaan om te zien of er in het openbaar gebied nog parkeerruimte is. Dit geldt ook voor fietsparkeren.

Detailhandel
Detailhandel past onder voorwaarden goed op het bedrijventerrein en draagt bij aan de levendigheid. Het gaat daarbij om winkels die vanwege hun aard en/of omvang over het algemeen niet passen in de winkelcentra. Zoals perifere, volumineuze detailhandel (pdv) of woonwinkels groter dan 1.000m2 wvo (= 1.350 m2 bvo). De eerste categorie wordt in de economische visie overal toegestaan op het bedrijventerrein. Voor de tweede categorie wordt in de visie een zone aangewezen voor grootschalige detailhandel in de woonsfeer, met een maximum omvang van 25.000m2 bvo (inclusief bestaande vestigingen). Door deze functie toe te staan langs de Franciscusdreef kan deze dreef transformeren tot een levendiger stadsstraat. Het toevoegen van woondetailhandel biedt daarbij mogelijkheden voor het vullen van voormalige autodealers die in bedrijfsruimtes waren gevestigd die moeilijk zijn her te gebruiken voor andere functies. Naast goede bereikbaarheid, wat bij de Franciscusdreef het geval is, is grootschalige woondetailhandel gebaat bij zichtbaarheid en goede parkeermogelijkheden. Het realiseren van voldoende parkeerplaatsen is langs of vanaf de Franciscusdreef echter een groot probleem, zowel verkeerstechnisch als ruimtelijk. In hoofdstuk 3 is aangegeven welke mogelijkheden er zijn om de benodigde parkeerplaatsen in het openbaar gebied en/ of op eigen terrein op te lossen. Een of meerdere centrale parkeervoorzieningen ontsloten vanaf de zijstraten die tussen de bedrijven is niet alleen goed en efficiënt voor het functioneren van grootschalige woondetailhandel, maar zou ook een meerwaarde hebben voor het achterliggende gebied. Om dit mogelijk te maken is het goed om de grootschalige detailhandel te concentreren en te labelen. Daarnaast zou grootschalige detailhandel in gezet moeten worden om de “hoeken” van het bedrijventerrein vorm te geven.

Beleidsmatig algemeen
Het beleid van de gemeente Utrecht is erop gericht dat de inwoners van de gemeente én van de omringende regio de beschikking hebben over een in kwantitatief en kwalitatief opzicht zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket aan winkels. Ook wordt een bovenregionale en landelijke functie nagestreefd. Uit deze ambitie volgen de volgende drie hoofddoelen:

• a. Het versterken van de lokale verzorgingsfunctie én van de regionale, bovenregionale en landelijke aantrekkingskracht;
• b. Een duurzame aanbodstructuur met op langere termijn levensvatbare en complementaire winkelgebieden, zodat het verzorgingsniveau is gewaarborgd;
• c. Het versterken van het ondernemingsklimaat en faciliteren van de dynamiek in de detailhandel.
  In eerste instantie dragen de Utrechtse binnenstad en de stadsdeel-, wijk- en buurtwinkelcentra bij aan de geformuleerde ambitie en doelstellingen. In het Utrechtse detailhandelsbeleid staat daarom een sterke structuur van deze reguliere winkelgebieden voorop. Indien het aanbod vanwege de omvang en aard van de winkel of de gevoerde artikelen niet inpasbaar zijn in of aansluitend aan de reguliere winkelgebieden, kan een uitzondering worden gemaakt en worden uitgeweken naar een aantal perifere locaties, zoals Woonboulevard Utrecht, The Wall en Bedrijventerrein Overvecht.

Beleidsmatig: Bedrijventerrein Overvecht
Op Bedrijventerrein Overvecht is ruimte voor perifere, volumineuze detailhandel (conform 3.5.6. van de regels) én grootschalige detailhandel binnen het thema wonen. Voor winkelaanbod gericht op wonen ligt vanwege het koopgedrag (dure aankopen, breed oriënteren, kijken en vergelijken) een sterke mate van thematische clustering voor de hand. In Utrecht staat een heldere, evenwichtige en duurzame voorzieningenstructuur voorop, waarbij de verschillende winkelgebieden elkaar aanvullen en hun eigen taak binnen de structuur vervullen. Complementariteit met Woonboulevard Utrecht
Het nog te realiseren winkelgebied op bedrijventerrein Overvecht dient door omvang én door invulling qua verzorgingsfunctie complementair te zijn aan Woonboulevard Utrecht:De omvang van het nog te realiseren PDV winkelgebied op bedrijventerrein Overvecht is veel kleiner dan die van Woonboulevard Utrecht. Gedacht kan worden aan een omvang van 15.000 à 20.000 m² wvo (winkelvloeroppervlak). Met dergelijke omvang zal het cluster zich qua aantrekkingskracht kunnen meten met andere 'secundaire' PDV clusters elders in Nederland, bijvoorbeeld Steenakker (17.000 m² wvo) in Breda en Kanaaldijk (24.000 m² wvo) in Eindhoven. Op woonclusters (boulevards) is steeds meer aanbod verkrijgbaar buiten het gebruikelijke (PDV) assortiment. In de markt ontwikkelen zich, buiten de traditionele (PDV) branches, winkelformules van soms 5.000 m² wvo en meer met een zeer breed en compleet assortiment in o.a. bruin- & witgoed, rijwielen en sport & spel. Dergelijke brancheverbreding wordt voor het nog te realiseren cluster op bedrijventerrein Overvecht niet voorgestaan. Voorgesteld wordt om hier enkel de traditionele PDV branches toe te laten. De ontwikkeling van brancheverbreding, in combinatie met de ontwikkeling naar meer beleving en smaak, genieten en ervaren, horeca en vrije tijd, biedt ons inziens juist Woonboulevard Utrecht de kans om haar onderscheidend vermogen te vergroten.

Ruimtelijke clustering
Bij concentratie c.q. clustering van winkels ontstaat een meerwaarde voor de betreffende bedrijven. De bedrijven kunnen profiteren van elkaars nabijheid, aantrekkingskracht en gemeenschappelijke faciliteiten. De consument heeft het voordeel van gemak, overzichtelijkheid en veel keuzemogelijkheden. Een indirect effect is dat winkels bekend raken bij het publiek en dus bij potentiële klanten. Clustering resulteert daarom in meer bezoekers en daarmee ook meer draagvlak voor verbreding en verdieping van het totale assortiment. Daarnaast draagt concentratie ook bij aan het beperken van het aantal verkeersbewegingen. Nieuwe ontwikkelingen dienen daarom zoveel mogelijk (maar niet uitsluitend) plaats te vinden binnen aangewezen concentratiegebieden. Bedrijventerrein Overvecht is er primair voor de bedrijvigheid waarvoor het bedoeld is. Met de vestiging van detailhandel dient daarom zorgvuldig te worden omgegaan. Dit principe van duurzaam ruimtegebruik op het bedrijventerrein, in combinatie met bovenstaande richtlijn van clustering, draagt bij aan een goede segmentering en zonering op het bedrijventerrein en voorkomt ongewenste menging van activiteiten. Voorgesteld wordt te streven naar maximale clustering op één locatie op het bedrijventerrein en uitwaaiering over het gehele bedrijventerrein te voorkomen. De (snelle) beschikbaarheid van panden is van belang in het kader van het creëren van voldoende kritische massa, richting 15.000 à 20.000 m² wvo.

Branchepatroon
Voor de invulling van de locatie Franciscusdreef kan worden gedacht aan één c.q. twee bouwmarkten en aan een aantal woonwinkels, bijvoorbeeld Kwantum, Leen Bakker, Beter Bed, Profijt Meubel, Pronto Wonen, Sanidrome, etc. Vooral de woonwinkelformules met een prijsvriendelijk karakter die veelal aan de randen van de stad te vinden zijn, zoals bijvoorbeeld ook Carpet Right, komen in aanmerking. In de mate van het mogelijke dient te worden vermeden dat het 'consumentenverkeer' zich moet mengen tussen het 'bedrijvenverkeer'. Op dit vlak scoort de strook aan de Franciscusdreef beter dan het binnengebied omdat de consumenten dan in principe niet over het bedrijventerrein moeten rijden. Inritten worden bij voorkeur niet aan Franciscusdreef geplaatst. De bevoorrading dient bij voorkeur inpandig en zo mogelijk aan de achterzijde plaats te vinden (dus niet via de Franciscusdreef).

Eisen:

• Parkeerplaatsen realiseren volgens parkeernorm. Parkeerplaatsen in de openbare ruimte die voor de eigen kavel liggen kunnen worden toegerekend aan de kavel. Overige parkeerplaatsen op eigen terrein realiseren. Indien dit niet voldoende parkeerplaatsen oplevert kan een parkeerdrukmeting worden gedaan om te zien of er in het openbaar gebied nog parkeerruimte is;
• levendige plint langs de Franciscusdreef, dus functies in de plint die mensen aantrekken. Zo min mogelijk blinde muren;
• de begane grond heeft een minimale hoogte van 4 meter.
  

Sport en leisure
In het gebied is vraag naar ruimtes voor sport en leisure functies. Deze functies passen goed in het profiel van het bedrijventerrein (mobiliteit en beweging). Ook zijn er aan de randen van het terrein al veel sportvoorzieningen aanwezig. De functies kunnen ook zorgen voor levendigheid op het terrein tijdens de uren dat de bedrijvigheid minder is. Om te zorgen voor een optimale samenhang met de bestaande sportfuncties en de ligging langs sociaal veilige routes kunnen deze functies alleen gevestigd worden langs de Mississippidreef en de Franciscusdreef. Als uitgangspunten gelden hierbij een goede bereikbaarheid en de aanwezigheid van voldoende parkeermogelijkheid.

Eisen:

• Langs de Franciscusdreef kan sport en leisure alleen op de verdieping een plek krijgen, langs de Mississippidreef ook op de begane grond;
• parkeerplaatsen realiseren volgens parkeernorm. Parkeerplaatsen in de openbare ruimte die voor de eigen kavel liggen kunnen worden toegerekend aan de kavel. Overige parkeerplaatsen op eigen terrein realiseren. Indien dit niet voldoende parkeerplaatsen oplevert kan een parkeerdrukmeting worden gedaan om te zien of er in het openbaar gebied nog parkeerruimte is.

Horeca
Vanuit ondernemers is er vraag naar horeca op het terrein in de vorm van een lunchroom en/of cafetaria. Op basis van het huidige horecabeleid is het mogelijk om, aanvullend aan de bestaande voorzieningen, nieuwe horeca C (fastfood) en horeca D (restaurant, lunchroom) te vestigen. Wel wordt het aantal horecavestigingen begrensd). Voor deze functie zijn de Franciscusdreef, Mississippidreef, Floridadreef of St. Laurensdreef geschikt. Daarnaast bestaat vanuit de wijk en de stad behoefte aan zaalruimte voor feesten en kerkdiensten. Om aan deze wens tegemoet te komen wordt voorgesteld om maximaal 1 accommodatie (uitsluitend bedoeld voor zalenverhuur) toe te staan in het gebied (exclusief de Vechtsebanen en een eventueel hotel), meteen maximum omvang van 1.000 m2 (gebied tussen de Mississippidreef, Oregondreef, Arkansasdreef en Nevadadreef op loopafstand van parkeergarage de Vechstebanen en/of de publieke parkeerplaats aan de St. Laurensdreef). De horeca draagt bij aan de levendigheid op het terrein. Daarvoor is het wel belangrijk dat de horeca op de juiste locatie wordt gerealiseerd. Maximale sluitingstijd van horeca op het bedrijventerrein is 24.00 uur. Sluitingstijden worden geregeld in de exploitatievergunning.

Eisen:

• De bebouwing grenst aan de voorgevelrooilijn;
• de horeca bevindt zich op de begane grond;
• parkeerplaatsen realiseren volgens parkeernorm. Parkeerplaatsen inde openbare ruimte die voor de eigen kavel liggen kunnen worden toegerekend aan de kavel. Overige parkeerplaatsen op eigen terrein realiseren. Indien dit niet voldoende parkeerplaatsen oplevert kan een parkeerdrukmeting worden gedaan om te zien of er in het openbaar gebied nog parkeerruimte is.

4.4.1 Stedenbouwkundig plan

Het front
Een uitwerking van het programma vormt het 'Front'(rode lijnen kaartbeeld hieronder). Ten einde een meer uniforme uitstraling te verkrijgen in het gebied is, in het kader van de economische revitalisering, een beeldkwaliteitplan opgesteld (Urhahn, november 2010). In het beeldkwaliteitplan wordt de Franciscusdreef benoemd als de meest publieke zijde van het bedrijventerrein. De bebouwing langs de Franciscusdreef vormt het gezicht van het bedrijventerrein. De hoeken (met de Mississippidreef en de Floridadreef) vormen hierbij een bijzonder punt, omdat zij de aankondiging van het bedrijventerrein vormen. Belangrijkste onderdeel van het beeldkwaliteitplan is de wens om juist op de hoeken bebouwing te realiseren.

Figuur 4.2 Het Front

Routes
Het bedrijventerrein heeft drie belangrijke routes. Deze routes vormen de entrees van het terrein vanaf de Franciscusdreef. De Floridadreef heeft een groene uitstraling door de ligging langs begraafplaats en volkstuinen en een vrijliggend fietspad. De nieuwe bedrijfsunits aan de andere zijde vormen ruimtelijk een aantrekkelijke afronding van het bedrijventerrein. Realisatie van de overige units zou een verbetering zijn voor de uitstraling van de Floridadreef. De reeks hoeft echter niet door te lopen tot aan de Franciscusdreef, aangezien het ook wenselijk is om hier het front langs de Franciscusdreef te realiseren. De Floridadreef zorgt voor een rechtstreekse en duidelijke route naar het meest westelijke deel van het bedrijventerrein.

De Sint Laurensdreef wordt aan beide zijden begeleid door bedrijven. De route wordt gedomineerd door verharding en parkeren, er is weinig groen aanwezig. Het centrale parkeerplein vormt de enige open plek van het bedrijventerrein. Dit zou een aantrekkelijke plaats kunnen zijn voor gemeenschappelijke voorzieningen. Op dit moment is de plek puur een parkeerterrein en geen verblijfsplek.

De Mississippidreef wordt ook aan beide zijden begeleid met bedrijfsbebouwing, vanaf deze weg wordt ook het achterliggende sport en businesscampus De Vechtsebanen ontsloten. Ook hier wordt de weg gedomineerd door verharding en parkeren. De strook aan de zuidzijde van de weg ligt erg gunstig voor andere functies aangezien deze aan de achterzijde grenst aan het groen.

Bedrijven
De panden en bedrijven langs de Franciscusdreef, met een gemengd karakter, (waaronder bouwmarkt, supermarkt en autodealer), biedt door de ligging de meeste potentie voor functies die meer publiek trekken.