Beheersverordening Lombok Oost, kantorengebied Smakkelaarsveld e.o.

3.3 Uitgangspunten beheersverordening

Deze beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• 1. het beheer van de bestaande situatie;
• 2. de afstemming op de mogelijkheden van het bestaande planologische regime, voor zover passend binnen de grenzen van het instrument van de beheersverordening en sectorale wetgeving, mede rekening houdend met aanvullende instrumenten (zie paragraaf 2.3);
• 3. de wens om de gemeentelijke standaard in te passen, gebaseerd op de standaard regeling voor bestemmingsplannen 'Utrechtse Leest SVBP2008'.

3.3.1 Beheer van de bestaande situatie

Het beheer van de bestaande situatie vormt de basis van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden. De bestaande kwaliteit van het woon -en gedeeltelijk werkgebied wordt zo behouden.

Artikel 3.1 van deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande situatie ook de toegestane situatie is.

• a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals aanwezig op het tijdstip van de vaststelling van de verordening of kan worden gebruikt krachtens een omgevingsvergunning voor het gebruik;daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan;
• b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening
  • 1. aanwezig zijn én bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd;
  • 2. nog kunnen worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen. De bestaande situatie bestaat uit gebruik en bouwen.

Bij de aanvraag om omgevingsvergunningen en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geraadpleegd:

• luchtfoto (zie bijlage 1);
• lijst en kaart met functies (zie bijlage 2 en bijlage 3);
• archief omgevings- en bouwvergunningen.

Luchtfoto

Aan de hand van de luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, tuinen, de openbare ruimtes, etc. Ook kan voor een deel uit de luchtfoto worden opgemaakt welke functies in het verordeningsgebied voorkomen. Dit laatste geldt met name voor de openbare ruimte (openbaar groen, wegen, water).

Lijst en kaart met functies

In bijlage 2 is een lijst opgenomen waarin per adres is weergegeven welke functie op dat betreffende adres worden uitgeoefend (wonen, bedrijf, maatschappelijk, kantoor, etc) en hoe hoog er gebouwd is. In bijlage 3 zijn de functies op kaart weergegeven.

Archief vergunningen

Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw -en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.

3.3.2 Afstemming op het geldende planologische regime

Eén van de uitgangspunten van de beheersverordening is om de planologische ruimte die het geldende planologische regime bevat - zo mogelijk - te behouden. Ten behoeve van dit uitgangspunt is een vergelijking gemaakt tussen de bestaande situatie (aanwezige bebouwing en functies) en hetgeen het geldende planologische regime mogelijk maakt. Vervolgens zijn twee afwegingen gemaakt:

• 1. óf deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen, mede gelet op de mogelijkheid om één en ander via de aanvullende instrumenten te regelen;
  zo ja,
• 2. op wélke wijze deze ruimte in de beheersverordening wordt opgenomen.

Hieronder is per deelgebied omschreven wat in de beheersverordening is opgenomen.

Lombok Oost

Typering geldende planologische regeling

Het vigerende bestemmingsplan geeft hoofdzakelijk de bestaande situatie weer. Er zijn weinig extra bouwmogelijkheden of gebruikswijzigingen opgenomen in het bestemmingsplan.

Planologische ruimte uit vigerend plan in de beheersverordening

In de beheersverordening zijn die onbenutte planologische ontwikkelingen van de vigerende ruimtelijke plannen opgenomen, die voor de komende 10 jaar wenselijk zijn en passen binnen het instrument van de beheersverordening. Het betreft het volgende:

• a. ter plaatse van het besluitsubvlak '1' zijn naast de functie wonen, uitsluitend op de begane grondlaag, de volgende functies toegestaan:

• a. bedrijven die voorkomen in de categorieën A en B1 van de Lijst van bedrijven functiemenging en die niet vallen onder de Wet Milieubeheer;

• 1. dienstverlening;
• 2. recreatieve en/of sportvoorzieningen;
• 3. kantoren;
• b. ter plaatse van het besluitsubvlak '2' zijn de volgende functies toegestaan:
  • 1. detailhandel uitsluitend op de begane grondlaag;
  • 2. publieksgerichte dienstverlening uitsluitend op de begane grondlaag;
  • 3. wonen uitsluitend op de verdiepingen;
  • 4. in afwijking van het bepaalde onder 3, wonen op de begane grondlaag uitsluitend op de volgende adressen:
    • Kanaalstraat 101;
    • Damstraat 40, 42, 44, 50, 52, 64, 66, 68, 78;
  • 5. horeca uitsluitend op de begane grondlaag en uitsluitend op de volgende adressen:
    • Damstraat 17 en 21; horeca behorend tot categorie B van de Lijst van Horeca-activiteiten;
    • Damstraat 22, horeca behorend tot categorie D van de Lijst van Horeca-activiteiten;
    • Damstraat 54, horeca behorend tot categorie C van de Lijst van Horeca-activiteiten;
    • Kanaalstraat 75, 83, 66, horeca behorend tot categorie C van de Lijst van Horeca-activiteiten;
    • Kanaalstraat 99, horeca behorend tot categorie B van de Lijst van Horeca-activiteiten;
    • Kanaalstraat 36-40, horeca behorend tot categorie D van de Lijst van Horeca-activiteiten;
    • Leidsekade 26, horeca behorend tot categorie B van de Lijst van Horeca-activiteiten;
    • Vleutenseweg 50, horeca behorend tot categorie B van de Lijst van Horeca-activiteiten.
• c. een derde bouwlaag op het hoofdgebouw te bouwen ter plaatse van besluitsubvlak '3';
• d. een vierde bouwlaag op het hoofdgebouw te bouwen ter plaatse van het besluitsubvlak '4'.

Smakkelaarsveld en omgeving

Typering geldende planologische regeling

Het vigerende bestemmingsplan voor het kantorengebied Smakkelaarsveld geeft qua bestemmingen de bestaande situatie goed weer. Het betreft wel een vrij globaal bestemmingsplan waarbij de maximale kantooroppervlakte is gekoppeld aan het maximum aantal bouwlagen.

Het vigerende bestemmingsplan voor het woongebied rondom de Lange Hagelstraat en Blekerstraat betreft een gedetailleerd plan. Het geeft aardig de bestaande situatie weer. Er zijn weinig extra bouwmogelijkheden of gebruikswijzigingen opgenomen in het bestemmingsplan.

Planologische ruimte uit vigerend plan in de beheersverordening

In de beheersverordening zijn die onbenutte planologische ontwikkelingen van de vigerende ruimtelijke plannen opgenomen, die voor de komende 10 jaar wenselijk zijn en passen binnen het instrument van de beheersverordening. Het betreft het volgende:

• a. ter plaatse van het besluitsubvlak '5' mag ter plaatse van de bestaande kantoren met 6 bouwlagen:
  • 1. ten hoogste 1.500 m² vloeroppervlakte worden gebruikt ten behoeve van detailhandel met de daarbij behorende voorzieningen;
  • 2. ten hoogste 1.500 m² vloeroppervlakte worden gebruikt ten behoeve van showrooms met de daarbij behorende voorzieningen;
• b. ter plaatse van het besluitsubvlak '6' mag ten hoogste 300 m² vloeroppervlakte worden gebruikt ten behoeve van horeca behorend tot categorie D van de Lijst van Horeca-activiteiten , waarvan ten minste 100 m² vloeroppervlakte op de begane grond;
• c. ter plaatse van het besluitsubvlak '7' mogen kantoren in maximaal 6 bouwlagen worden gebouwd waarbij de totale vloeroppervlakte ten hoogste 26.000 m² bedraagt. Ten hoogste 15.000 m² mag in gebouwen van maximaal 6 bouwlagen worden gebouwd en het resterende aantal m² in gebouwen van maximaal 5 bouwlagen.
• d. ter plaatse van het besluitsubvlak '8' mogen kantoren in maximaal 6 bouwlagen worden gebouwd waarbij de totale vloeroppervlakte ten hoogste 40.000 m² bedraagt. Ten hoogste 14.000 m² mag in gebouwen van maximaal 6 bouwlagen worden gebouwd, ten hoogste 12.000 m² in gebouwen van maximaal 5 bouwlagen en het resterende aantal m² in gebouwen van maximaal 4 bouwlagen.

Kantorengebied Graadt van Roggenweg

Typering geldende planologische regeling

In het vigerende bestemmingsplan Dichterswijk/Croeselaan was voor het noordelijk gedeelte van het gebied rekening gehouden met kantorenontwikkeling. Aan dit planonderdeel is echter goedkeuring onthouden zodat hier de 'Voorschriften voor de bebouwde kom 1958' gelden. Het plangebied maakt hierin deel uit van het 'blauwe gebied'. In het gebied waar geen goedkeuring is onthouden geldt momenteel een specifieke bestemming voor de Jaarbeurs. Op de hoek van de Graadt van Roggenweg en de Fentener van Vlissingenkade geldt wel een specifieke kantoorbestemming. Alle kantoren, met uitzondering van het kantoorgebouw op de hoek van de Graadt van Roggenweg en de Fentener van Vlissingenkade, zijn gerealiseerd door middel van een artikel 19 WRO (oud) procedure.

Planologische ruimte uit vigerend plan in de beheersverordening
In de beheersverordening zijn die onbenutte planologische ontwikkelingen van de vigerende ruimtelijke plannen opgenomen, die voor de komende 10 jaar wenselijk zijn en passen binnen het instrument van de beheersverordening. Aangezien het grootste gedeelte van het huidige gebruik door middel van een artikel 19 WRO(oud)-procedure tot stand is gekomen, is er in beperkte mate sprake van planologische ruimte. De planologische ruimte betreft het volgende:

• ter plaatse van besluitsubvlak '9' bedraagt de bouwhoogte van het kantoorgebouw ten hoogste 20 m met een maximum vloeroppervlakte van 4.000 m².

3.3.3 Inpassing van de gemeentelijke standaard

De afgelopen jaren heeft de gemeente een standaard voor de bestemmingsplannen ontwikkeld die ook toepasbaar is op andere ruimtelijke besluiten, zoals de beheersverordening en de omgevingsvergunningen. Het doel van de standaard is een gelijkluidende regeling voor veelvoorkomende ruimtelijke aspecten binnen de gemeente en omvat onder meer begripbepalingen, flexibiliteitsregelingen, zoals voor bebouwing op dakterrassen, regels voor erfbebouwing en beroepen-aan-huis. Met het oog op de rechtsgelijkheid is de gemeentelijke standaard in deze beheersverordening voor zover mogelijk toegepast. Het gaat om de volgende onderwerpen.

• Woningsplitsing. De gemeente wenst woningsplitsing in verschillende wijken te kunnen reguleren, zodat de tot op heden ontstane ongewenste situaties in de toekomst kan worden voorkomen. Ten behoeve van de juridische borging van het tegengaan van woningsplitsing is een tweetal facetbestemmingsplan opgesteld. Deze facetbestemmingsplannen, Woningsplitsing I en Woningsplitsing II, zijn op 13 december 2012 door de gemeenteraad vastgesteld. Het met dit plan ingezette beleid wordt in deze beheersverordening voortgezet en leidt ertoe dat het voor de woningen in het aangewezen gebied ook onder de werking van de beheersverordening niet is toegestaan een woning in meerdere woningen op te splitsen. In artikel 7 van de verordening is deze regeling opgenomen. Tevens is een begripsbepaling opgenomen ten behoeve van het splitsen van woningen.

• Beroep/bedrijf-aan-huis. De gemeentelijke standaard maakt het mogelijk om een variëteit aan beroepen-aan-huis uit te oefenen, waaronder ook een bed & breakfast, een kapper of een schoonheidspecialiste. Hieraan zijn verschillende voorwaarden gekoppeld, zoals het oppervlak van de woning dat voor dit beroep mag worden aangewend en de impact - van bijvoorbeeld parkeerdruk - die de functie op de omgeving mag hebben. Via een begripsbepaling is het beroep of bedrijf beschreven en ook wat hier in ieder geval niet onder wordt verstaan, zoals een horecabedrijf, of juist wel kleinschalige voorzieningen voor kinderopvang (zie artikel 3.3.1 en 3.3.3 van de beheersverordening).
• Erfbebouwing. De gemeente streeft naar een gelijkluidende regeling voor erfbebouwing bij grondgebonden woningen voor het gehele grondgebied.
• Hekwerken bij dakterrassen. In deze beheersverordening is de mogelijkheid opgenomen om de bouwhoogte van gebouwen met 1,5 m te kunnen verhogen voor hekwerken voor dakterrassen.
• Aanvullende werking van de bouwverordening. Via deze standaardbepaling worden o.a. parkeernormen uit de Nota stallen en parkeren gekoppeld aan nieuwe bouwmogelijkheden.
• Als uitgangspunt voor de capaciteitsbepaling van het fietsparkeren worden de door het college vastgestelde gemeentelijke fietsparkeernormen gehanteerd (Nota Parkeernormen Fiets en Auto). In de beheersverordening is een regeling opgenomen om uitvoering te geven aan dit uitgangspunt.

3.3.4 Openbare ruimte en structureel groen

Alhoewel deze beheersverordening zoveel mogelijk de bestaande situatie beoogt vast te leggen, is het niet de bedoeling een zodanig starre regeling op te stellen waarmee bij wijze van spreken geen enkel deel van de openbare ruimte mag worden gewijzigd (verleggen fietspad, stoep, groenstrook). Functieuitwisseling binnen de verblijfsruimte blijft mogelijk, dit in tegenstelling tot het structurele groen, waar die uitwisseling wat meer wordt beperkt. Het zo maar toelaten van parkeerplaatsen en wegen zou het structurele groen aantasten.

Conform de standaardregelingen voor het openbare gebied in Utrechtse bestemmingsplannen, biedt dit plan zodoende enige flexibiliteit ten aanzien van de inrichting van het openbare gebied. Dit gaat echter niet zover dat rijwegen kunnen worden verlegd zodanig dat er sprake is van een reconstructie van wegen in de zin van de Wet geluidhinder of dat structureel groen kan worden aangetast zodanig dat er een parkeerterrein of rijwegen in worden aangelegd. De aanleg van fiets- en wandelpaden en waterpartijen behoren wel tot de mogelijkheden in structureel groen.

In een bijlage bij de regels is een kaart opgenomen waaruit duidelijk wordt wat onder structureel groen in het verordeningsgebied wordt begrepen. Daarbij is gekeken naar de vigerende bestemmingsplannen. De groenstroken die daar een groenbestemming hadden, zijn bestempeld als structureel groen. Dit groen maakt onderdeel uit van de stedenbouwkundige structuur van het gebied. Het structurele groen draagt bij aan de herkenbaarheid van het gebied en zorgt ervoor dat gebruikers van het gebied zich goed kunnen oriënteren. Het zorgt daarnaast voor een aantrekkelijke groene verblijfsruimte die de gemeente wil behouden, onder meer voor spelende kinderen. Het verharden en versnipperen bijvoorbeeld door aanleg van rijwegen en parkeerplaatsen zou de huidige kwaliteit onevenredig aantasten.

In artikel 3.2.3 en 3.3.5 is bepaald wat (al dan niet) in de openbare ruimte is toegestaan en in welke mate bebouwing (zoals kunstwerken, straatmeubilair en speelvoorzieningen) is toegestaan.