| Plan: | Van Sijpesteijnkade, Westflank Noord-HOV, Stationsgebied |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPVSIJPWESTHOVSTAT-0601 |
In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.
In dit artikel worden de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen gedefinieerd en uitgelegd.
In dit artikel wordt aangeven op welke wijze er gemeten dient te worden op basis van dit bestemmingsplan en de regels.
De bebouwing aan de Van Sijpesteijnkade en Westflank Noord zal bestaan uit kantoren, woningen en commerciële voorzieningen in de plinten langs openbare ruimten. Deze openbare ruimte bevindt zich tussen de nieuw te bouwen gebouwen op ongeveer 10 meter hoog. Dit is het zogenaamde Forum dat een verhoogd maaiveld biedt als overgang tussen de OV-terminal en de omliggende gebieden. Het verhoogde maaiveld wordt op verschillende plekken in het plangebied door trappartijen verbonden met het gewone maaiveld. Onder het verhoogde maaiveld van het Forum wordt een parkeergarage gerealiseerd, die zowel voorziet in de parkeerbehoefte van het plangebied alsmede in de nog te realiseren parkeerbehoefte ten behoeve van het nieuwe stadskantoor dat grenst aan het plangebied. Vanwege de gemeleerde functie hebben deze gebouwen de bestemming gemengd gekregen.
Vanwege het verhoogde maaiveld wordt er in het artikel onder de bouwregels onderscheid gemaakt in het bebouwingspercentage voor de bebouwing tot aan het Forum niveau (de bebouwing vanaf het maaiveld tot het Forumdek) en de bebouwing die, als het ware op het Forum staat. Tot aan het Forumniveau bedraagt het bebouwingspercentage 100% zodat daar onder het hele bestemmingsvlak een parkeergarage kan worden geraliseerd en een "onderbouw/ c.q. plint" ontstaat waarop de andere bebouwing is gesitueerd. Vanaf het Forum niveau is voor de bebouwing die op het Forum komt te staan met behulp van specifieke bouwaanduidingen een bebouwingspercentage aangegeven. Dit bebouwingspercentage wordt berekend over de oppervlakte van het aanduidingsvlak.
Ter plaatse dient te worden in een goed akoestsich leefklimaat. Hierin dient voorzien te worden door toepassing van de maatregelen zoals beschreven in het akoestisch onderzoek dat als bijlage bij het plan is gevoegd.
Bijzonder object binnen deze bestemming is het te handhaven monument aan de Van Sijpesteijnkade 25. Dit monument zal ingepast worden in de nieuwbouw. Voor een goede inpassing van het monument in de nieuwbouw kunnen B&W nadere eisen stellen aan de met name de situering en plaatsing van de bebouwing in de directe omgeving van het monument. Daarbij is met name van belang dat de nieuwbouw die direct boven het monument gerealiseerd zal worden symmetrisch wordt vormgegeven op zodanige wijze dat het monument het midden van het daar direct bovenliggende bouwvolume vormt.
Uit windonderzoek is gebleken dat voorzieningen noodzakelijk zijn om te kunnen voorzien in een goed windmindmilieu met name op het Forum. Omdat de te nemen voorzieningen erg samenhangen met de modelering van de bebouwing kan pas in een later stadium beoordeeld worden waar en welke maatregelen nodig zijn worden dergelijke maatregelen in algemene zin mogelijk gemaakt. Ook hiervoor bestaat de mogelijkheid voor B&W om nadere eisen te stellen.
Tevens zijn nadere eisen opgenomen voor de situering en het aantal parkeerplaatsen dat in het plangebied moet worden gerealiseerd.
Op de plankaart is tevens een zone op genomen waarin het bouwen van woningen in de eerste lijns bebouwing langs het spoor in verband met het vervoer van gevaarlijke stoffen niet gewenst is. Omdat het groepsrisico in het gebied niet wordt overschreden is het voor het college van burgemeester en wethouders mogelijk om hier van af te wijken. In dat geval kunnen bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor woningen wel eisen gesteld worden met betrekking tot te nemen maatregelen ter verhoging van de zelfredzaamheid en optimaliseren van vluchtwegen en dergelijke.
Wijzigingsbevoegdheid
Vanuit milieutechnisch gebied met name voor wat betreft het aspect geluid is de Westflank noord een "lastig" gebied om woningbouw te kunnen realiseren. Desalniettemin is woningbouw in het stationsgebied zeer gewenst en wijzen onderzoeken op akoestisch uit dat woningbouw met akoestische maatregelen gerealiseerd kan worden. Desalniettemin moeten de specifieke woningbouwplannen nog uitgewerkt worden en is thans niet geheel in te schatten wat de gevolgen van eventuele akoestische maatregelen zullen zijn voor de prijsontwikkeling van de beoogde woningen en de afzetbaarheid daarvan. Het college kan daarom onder voorwaarden een wijzigingsbevoegheid toepassen om het woningbouwprogramma om te zetten naar kantoren en of hotel.
Deze bestemming is van toepassing op de wegen waar de nadruk ligt op de afwikkeling van het doorgaande verkeer. Gezien de aard van het gebied als openbaarvervoerknoopunt vallen in deze bestemming tevens HOV banen, bovengrondse en ondergondse gebouwde kruisingen met railverkeer en railverkeer zelf. Er zijn tevens gebouwen toegestaan bijvoorbeeld voor het realiseren van parkeervoorzieningen en fietsenstallingen en wachtlokalen. Ten behoeve van de verbindingen (opgangen/trappen) naar het Forum niveau is de mogelijkheid van bouwwerken tot een hoogte van maximaal 10 meter opgenomen;
Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied
De bestemming Verkeer - verblijfsgebied is opgenomen specifiek voor de mogelijkheid dit gebied in te richten ten dienste van gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer. Langs de Smakkelaarsburcht is de strook met name bedoeld voor langzaamverkeer (ter ontsluiting van aangrenzende kantoren) dat gebruik zal maken van deze strook. Tevens zijn deze gronden bedoeld voor waterstaatkundige voorzieningen, waterbeheer en waterberging, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en ondergrondse afvalinzamelvoorzieningen. Ten behoeve van de verbindingen (opgangen/trappen) naar het Forum niveau is de mogelijkheid van bouwwerken tot een hoogte van maximaal 10 meter opgenomen;
In dit artikel staan de regels voor de bestemming 'Water'. Deze bestemming is van toepassing op het deel van de Leidsche Rijn om de zichtbare verbinding van de Leidsche Rijn met de Catharijnesingel weer mogelijk te maken. Alle functies met betrekking tot waterbeheer en waterhuishouding zijn toegestaan. Daarnaast is verkeer te water toegestaan in deze bestemming.
Aangezien nog niet zeker is op welke locatie een brug voor het langzaam verkeer gerealiseerd dient te worden over de Leidsche Rijn is in algemene zin ook gebruik en bouwen van de brug voor langzaam verkeer opgenomen in de bestemming water.
Artikel 7 Waarde - Archeologie
De dubbelbestemming Waarde - Archeologie is opgenomen ter veiligstelling en bescherming van de archeologische waarde en verwachtingen. Door de daarin opgenomen specifieke gebruiksbepaling waarin wordt verwezen naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg is een handelen in strijd met het bestemmingsplan een strafbaar feit.
Artikel 8 Waarde - Cultuurhistorie
De dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie opgenomen ter veiligstelling en bescherming van het monument op de Van Sijpesteijnkade nummer 25. Dit artikel bevat een aanleg vergunning voor ingrepen aan het monument die de monumentale kenmerken daarvan kunnen aantasten.
Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.
Artikel 10 Algemene aanduidingsregels
Binnen de grenzen van deze aanduiding verkeer - openbaar vervoer kunnen hoogwaardige openbaarvervoerbanen in de vorm van een tram- en busbanen worden gerealiseerd. Tevens is deze bestemming opgenomen voor het mede mogelijk maken van realisatie van reguliere verkeerswegen en behoren ook oversteekplaatsen voor langzaamverkeer met de HOV-banen tot de mogelijkheden.
Artikel 11 Algemene bouwregels
In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen.
Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.
Artikel 12 Algemene gebruiksregels
De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.
Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.
Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.
Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.
Artikel 13 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.
Artikel 14 Algemene wijzigingsregels
Dit artikel regelt de wijzigingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze zijn opgenomen in geval bestemmingsgrenzen enigszins overschreden dienen te worden, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot
Voorts voorziet deze wijzigingsbevoegdheid in de mogelijkheid om onder voorwaarden kinderdagverblijven mogelijk te maken.
Tenslotte wordt voorzien in een wijzigingsbevoegd voor een gebied op de verbeelding aangeduid 'wro-zone - wijzigingsgebied'. De onderliggende bestemmingen kunnen gewijzigd worden naar bestemming "Verkeer - verblijfsgebied", ten behoeve van een mogelijke aansluiting van het Forum op de bestaande en/of mogelijk te herontwikkelen bebouwing langs de mineurslaan.
Waarborging akoestisch woonklimaat
Deze regel is op genomen om een goed akoestisch woonklimaat te waarborgen en te voorkomen dat er woningen worden gebouwd die niet voldoen aan de Wet geluidhinder.
Waarborging parkeergelegenheid
Deze regel is opgenomen om te waarborgen dat bij de verschillende bestemmingen voldoende parkeergelegenheid is of wordt gerealiseerd. Dit geldt zowel bij bouwen als bij gebruikswijzigingen.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande 3 bepalingen.
In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.
Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.
Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.
Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.
Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.
Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.
Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.
Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.