Van Sijpesteijnkade, Westflank Noord-HOV, Stationsgebied

Artikel 3 Gemengd

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor Gemengd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. kantoren;
• b. wonen;
• c. een forum;
• d. in de plint en in de onderste 2 lagen van de forumbebouwing tevens voor dienstverlening, detailhandel en horeca in de categorie B t/m D2 van de bij dit bestemmingsplan behorende Lijst van Horeca activiteiten;
• e. opgangen en trappartijen, naar het forum;
• f. evenementen;
• g. (gebouwde) parkeervoorzieningen;
• h. (gebouwde) laad- en losvoorzieningen;
• i. kunstobjecten;
• j. technische voorzieningen ten behoeve van de spoorwegen;
• k. uit een oogpunt van milieuhygiëne of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen zoals geluidwerende voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van het creëren van een goed windklimaat;
• l. de bij de bestemming behorende verkeer- en verblijfsvoorzieningen, onderdoorgangen, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water, tuinen, erven en terreinen.

3.2 Bouwregels

Binnen deze bestemming mogen bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen:

3.2.1 Gebouwen

• a. de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' mag niet worden overschreden, met dien verstande dat indien er sprake is van een verhoogd maaiveld (forum als bedoeld in artikel 1.34), de hoogte van dat maaiveld ten opzichte van de meest nabijgelegen weg dient te worden afgetrokken van de maximale bouwhoogte;
• b. tot aan het verhoogde maaiveld van het forum niveau bedraagt het bebouwingspercentage 100 %; Voor de bebouwing op het forum gelden voor de met een specifieke bouwaanduiding aangegeven vlakken de bebouwing percentages zoals hieronder aangegeven:

• 1. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 1 bedraagt het maximum bebouwingspercentage 80%;
• 2. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 2 bedraagt het maximum bebouwingspercentage 60%;
• 3. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 3 bedraagt het maximum bebouwingspercentage 80%;
• 4. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 4 bedraagt het maximum bebouwingspercentage 85%;

• c. de verticale bouwdiepte mag niet meer dan 8 meter onder peil bedragen;
• d. ter plaatse van de aanduiding "wonen uitgesloten" mogen geen woningen worden gerealiseerd;
• e. de verticale bouwdiepte telt niet mee voor het bepalen van het minimale en maximale bouwhoogte als bedoeld onder a.
• f. het bouwen van de in lid 3.1 onder b genoemde bebouwing is uitsluitend toegestaan overeenkomstig of minimaal gelijkwaardig aan de maatregelen die blijkens het Geluidsonderzoek van Movares R2033SVOB2 / Proj.nr. RM000875 zijn vermeld;
• g. het bepaalde in lid f dient vooraf bij het indienen van een aanvraag om omgevingsvergunning te worden aangetoond door middel van een schriftelijke opleveringsrapportage aan het college van burgemeester en wethouders;
• h. een handelen in strijd met het bepaalde onder f en onder g wordt aangemerkt als een gebruik in strijd met het bestemmingsplan.

3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

• a. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3 meter bedragen, met dien verstande dat in afwijking van het bepaalde in artikel 2, de hoogte van dergelijke bouwwerken op het Forum wordt gemeten vanaf de bovenkant van het verhoogde maaiveld van het forum;
• b. de hoogte van opgangen naar het forum maximaal 10 meter mag bedragen;
• c. het gestelde onder a. geldt niet voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ter geleiding, begeleiding en regeling van het verkeer, geluidwerende voorzieningen alsmede voor schermen, luifels en overige voorzieningen ten behoeve van het verbeteren van het windklimaat;
• d. in afwijking van het gestelde onder a. mag de bouwhoogte van palen en masten niet meer dan 6 meter bedragen;

3.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de afmeting en de plaats van de bebouwing, ten behoeve van:

• a. een samenhangend straat en bebouwingsbeeld;
• b. de verkeersveiligheid;
• c. de milieusituatie voor wat betreft externe veiligheid, geluid en trillingshinder;
• d. de sociale veiligheid;
• e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• f. de handhaving van de diversiteit van het bebouwingsbeeld;
• g. het behoud van bestaande cultuurhistorische waarden;
• h. het voorzien in maatregelen ten behoeve van geluidwerende voorzieningen, het voorkomen van beschaduwing en een aanvaardbaar windklimaat voor gebouwen hoger dan 30 meter, waarbij tevens een windhinderonderzoek dient te worden overlegd;
• i. de situering van het laden en lossen op een perceel;
• j. plaats en afmetingen alsmede het aantal parkeerplaatsen.

3.4 Specifieke gebruiksregels

3.4.1 Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf

De uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien:

• a. de vloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of -bedrijf niet groter is dan 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning, tot een maximum van 60 m², inclusief aangebouwde bijbehorende bouwwerken;
• b. het, in geval van bedrijfsactiviteiten, bedrijfsactiviteiten betreft in maximaal categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging' en bedrijfsactiviteiten waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit milieu is vereist;
• c. er geen sprake is van verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimte.

3.4.2 Bed & breakfast

De uitoefening van een bed & breakfast in samenhang met wonen is uitsluitend toegestaan indien de hoofdbewoner minimaal 50% van de woning in gebruik houdt voor wonen.

3.4.3 Brutovloeroppervlak

• a. Binnen deze bestemming zijn de volgende functies toegestaan tot een maximum brutovloeroppervlakte (bvo) zoals opgenomen in tabel (1):
  
  Tabel (1)

Functie	Gezamenlijk maximum bvo (m2)
Detailhandel/Horeca/Dienst- verlening	1.500
Kantoren	30.000
Wonen	25.000

• a.
  Met dien verstande dat van het programma detailhandel/horeca/dienstverlening maximaal 1000 m² in de plint aan de van Sijpesteijnkade wordt gerealiseerd en maximaal 500 m² in de onderste 2 bouwlagen aan het forum, waarbij tevens geldt:

• dat detailhandel uitsluitend mag worden gerealiseerd in eenheden van maximaal 150 m², aaneengesloten vloeroppervlak;
• dat onverminderd het bepaalde in het vorige lid geclusterde winkels (winkel in winkel) niet groter mogen zijn dan maximaal 600 m² vloeroppervlak;

3.4.4 Bereikbaarheid Forum en OV-terminal voor voetgangers

• a. indien en voorzover een 24 uur per dag openbare voetgangerswijkverbinding tussen de OV-terminal en de Van Sijpesteijnkade op forumniveau niet gerealiseerd kan worden binnen de bestemming als bedoeld in Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied, dient een dergelijke verbinding binnen deze bestemming te worden gerealiseerd met dien verstande dat deze verbinding minimaal 6 meter breed dient te zijn;
• b. ten behoeve van de bereikbaarheid van het forum en de OV-terminal dient voorzien te worden in minimaal 2 opgangen naar het forum, met dien verstande dat:
  • 1. minimaal 1 opgang naar het forum wordt gerealiseerd aan de Van Sijpesteijnkade met een breedte van tenminste 6 meter, en
  • 2. minimaal 1 opgang naar het forum wordt gerealiseerd aan het Jaarbeursplein van met een breedte van tenminste 8 meter;

3.5 Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

• a. lid 3.2.1 onder d en ter plaatse woningen toe te staan met dien verstande dat daaraan voorwaarden verbonden kunnen worden omtrent het nemen van nadere bouwkundige en organisatorische maatregelen, gericht op:

• voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van de gevolgen van een dreigend zwaar ongeval,
• mogelijkheden voor personen om zich alsdan in veiligheid te brengen;
• de mogelijkheden om alsdan op eigen kracht te kunnen vluchten;

een en ander zoals beschreven in paragraaf 5.4.2 van de toelichting van dit plan;

• b. lid 3.2.2 onder a voor de bouwhoogte van windschermen en geluidwerende voorzieningen waarbij de maximum bouwhoogte van voorzieningen niet meer mag bedragen dan de bouwhoogte ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' in het bestemmingsvlak waarin de windschermen en geluidwerende voorzieningen gebouwd mogen worden en die voorzieningen architectonisch onderdeel uitmaken van het gebouw;
• c. lid 3.2.2 onder d voor de bouwhoogte van palen en masten, waarbij de maximale bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 30 meter, indien deze worden opgericht op centrale, openbare ontmoetingsplekken, zoals pleinen, en dat bij lichtmasten door middel van lichthinderonderzoek is aangetoond dat deze bouwhoogte geen onevenredige lichthinder meebrengt voor nabij gelegen woningen;

3.6 Afwijken van de gebruiksregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd af te wijken van het bepaalde in:

• a. lid 3.4.1 onder b voor bedrijfsactiviteiten in categorie B2 van de Lijst van Bedrijven, 'functiemenging' indien en voorzover deze naar aard en invloed op de omgeving geacht kunnen worden gelijk te zijn aan categorie A of B1 van de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.
• b. lid 3.4.3 om toe te staan dat maximaal 1 grotere unit voor detailhandel of horeca wordt gerealiseerd, met dien verstande dat de maximale unit grootte in dat geval 300 m² vloeroppervlak bedraagt.

3.7 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen het programma zoals vastgesteld in de tabel 1 in artikel 3.4.3 zodanig wijzigen dat het woningbouwprogramma tot een maximum van 10.000 m2 bvo kan worden omgezet naar hotel met dien verstande dat deze wijzigingsbevoegdheid uitsluitend kan worden toegepast onder de volgende voorwaarden:

1. Uit nader onderzoek blijkt dat:

• een vanuit akoestisch oogpunt kwalitatief voldoende woon- en leefklimaat niet kan worden gewaarborgd;
• dan wel uitsluitend te realiseren is met dermate ingrijpende (milieutechnische) maatregelen dat het plan daardoor financieel niet meer uitvoerbaar is;
• dan wel dat de kwaliteit van de leefomgeving vanwege de benodigde (milieutechnische) voorzieningen dermate in het geding komt, dat de woningen redelijkerwijs niet meer afgezet kunnen worden;
• in het onderzoek wordt in ieder geval ingegaan op de milieutechnische en financiële aspecten van bovenstaande voorwaarden.

2. Waarbij voorts geldt dat omtrent het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid:

• door middel van de wensen en bedenkingen procedure (voorhangprocedure) advies is ingewonnen bij de raadscommissie die belast is met de ruimtelijke ordening;
• de haalbaarheid van de functie hotel wordt getoetst aan de beschikbare markt- en beleidsruimte (waaronder Structuurplan) voor het Stationsgebied, waarbij rekening wordt gehouden met het totale aantal vierkante meters BVO aan hotelvloeroppervlak in het Stationsgebied zoals dat reeds is vastgelegd in vigerende dan wel in procedure zijnde bestemmingsplannen en hotelplannen waarvoor reeds privaatrechtelijke contracten zijn of worden gesloten;
• aangetoond is dat uit het oogpunt van externe veiligheid het vervangen van het woningbouwprogramma door hotel niet leidt tot een onverantwoorde verhoging van het groepsrisico;
• voldaan wordt aan het parkeerbeleid; op grond van het bepaalde in de planregels bij dit bestemmingsplan mogen de voor de verschillende bestemmingen aangewezen gronden daarvoor slechts worden gebruikt indien zeker is gesteld dat voldoende (fiets)parkeergelegenheid binnen die bestemmingsvlakken dan wel op de gronden met de bestemmingen "Verkeer (V)" en Verkeer- verblijfsgebied (V-Vb) is of kan worden gerealiseerd.