| Plan: | Papendorp |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0344.BPPAPENDORP-0601 |
De bestemming Bedrijf is een van de hoofdbestemmingen binnen Papendorp. Binnen deze bestemming zijn bedrijven toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'kantoren' zijn uitsluitend bedrijven toegestaan met samenhangende kantoorvoorzieningen, waarbij 50% tot 70% van het bedrijfsvloeroppervlak in gebruik is als kantoorruimte.
Het westelijke gedeelte van Papendorp (in de oksel van de Rijkswegen A12 en A2) bestaat grotendeels uit hoogwaardige bedrijvengebouwen. Het beoogde gebruik van deze bedrijfsgebouwen is bedrijfsruimte, met een hoog percentage (50-70%) kantoorruimte. De fysieke verschijningsvorm van de bedrijfsruimten op Papendorp is over het algemeen hoogwaardig en kantoorachtig. Het verschil met zuivere kantoorruimte zit niet in de uitstraling maar in het gebruik van de gebouwen. Om dit verschil te kunnen waarborgen, is een helder onderscheid tussen de begrippen bedrijfsruimte en kantoorruimte van belang.
Onder bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk:
Onder kantoorruimte wordt verstaan een gebouw of ruimte waarin hoofdzakelijk werkzaamheden worden verricht aan een bureauopstelling, in combinatie met representatie-, ontvangst- en vergaderruimten. Dit zijn onder meer:
In de regels zijn in de begripsbepalingen de begrippen 'bedrijven' en 'kantoren' gedefinieerd. De definities van deze begrippen sluiten aan op de (economische) definities zoals hierboven zijn genoemd. Het gaat hier overigens niet om een limitatieve opsomming: bedrijven die gelijk te stellen zijn aan bedrijven die genoemd worden in bovenstaande, economisch ingestoken, opsomming vallen ook onder het begrip bedrijf. In de regels (planologisch-juridisch) is dan ook een definitie opgenomen, die ruimte biedt voor interpretatie en tevens voldoende kaderend werkt. Wel dient aansluiting gezocht te worden bij de begrippen zoals deze hierboven geformuleerd staan.
Flexibilisering van functies
Naast bedrijven zijn in het kader van de flexibilisering van functies in Papendorp, tevens de functies (kleinschalige) dienstverlening, zelfstandige congres- en vergaderfaciliteiten tot maximaal 1.500 m2, sportvoorzieningen en horeca behorende tot de categorie B t/m D van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten en hotels toegestaan. Ten aanzien van hotels geeft het gemeentelijke beleid aan dat het aantal hotels niet beperkt hoeft te worden, maar kan worden overgelaten aan de markt. De verwachting is echter dat het aantal hotels beperkt blijft, gezien de geïsoleerde ligging, opzet, en uitstraling van dit gebied. De functieverruiming zal derhalve slechts een aanvulling zijn op het bestaande kantorenpark.
Met deze verruiming van functies kan worden gezorgd voor een flexibeler gebruik van (structureel) leegstaande kantoor- en bedrijfsruimten in Papendorp, en met voorzieningen gericht op zakelijke bezoekers en kantoormedewerkers kan de concurrentiepositie van Papendorp ten opzichte van centrumlocaties worden versterkt.
De toevoeging van (zelfstandige) congres- en vergaderfaciliteiten kunnen ook een versterking van Papendorp betekenen. Deze functie kent in normale situaties ook een vergelijkbare verkeersaantrekkende werking als kantoren en bedrijven en zal in principe dus niet leiden tot extra verkeers- en parkeerdruk. Slechts bij grote congressen kan wel sprake zijn van een te grote verkeersaantrekkende werking, met ongewenste verkeers- en parkeersituaties als gevolg.
Om deze laatste situatie te voorkomen, worden congres- en vergaderfaciliteiten in bescheiden omvang direct mogelijk gemaakt in de regels van het bestemmingsplan, en bij een grotere omvang via een binnenplanse afwijking onder de voorwaarde dat geen sprake mag zijn van een (onevenredige) toename van verkeer en dat evenmin sprake mag zijn van mer-plichtige activiteiten.
Onder de gebouwen binnen deze bedrijfsbestemming zijn gebouwde parkeervoorzieningen mogelijk: ondergronds of halfverdiept. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is tevens een afzonderlijke (zelfstandige) parkeergarage op maaiveld toegestaan.
Artikel 4 Gemengd - 1 en Artikel 5 Gemengd - 2
Binnen de bestemming 'Gemengd-1' zijn verschillende economische functies mogelijk. In deze bestemming zijn de functies kantoren, een hotel van maximaal 200 kamers, detailhandel, horeca behorende tot de categorie B t/m D van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten en dienstverlening toegestaan.
Binnen de bestemming 'Gemengd-2' zijn eveneens verschillende economische functies mogelijk, te weten bedrijven, tot maximaal categorie 3.1, zoals genoemd in de bij deze regels behorende Lijst van Bedrijfsactiviteiten en aan de bedrijfsactiviteiten ondergeschikte en daarmee samenhangende kantoorruimte, ter plaatse van de aanduiding 'kantoor', tevens bedrijfsruimte en daarmee samenhangende kantoorruimte, waarbij het bepaalde in artikel 3.4 lid a van toepassing is en een hotel van maximaal 115 kamers.
Onder de gebouwen binnen deze gemengde bestemming zijn gebouwde parkeervoorzieningen mogelijk: ondergronds of halfverdiept
De belangrijkste groene dragers van het plangebied zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om het groen in de kantoortuinen in Nieuwerijn, de Vier Seizoenentuin, de zone langs de snelweg en de ecologische verbindingszone langs het Amsterdam-Rijnkanaal. Binnen de bestemming Groen is het niet toegestaan om gebouwen op te richten.
Binnen deze bestemming is een horecagelegenheid toegestaan uit de categorie B t/m D uit de Lijst van Horeca-activiteiten.
De bestemming Kantoor is, naast bedrijven, een van de hoofdbestemmingen binnen Papendorp. Binnen deze bestemming zijn kantoren als hoofdfunctie bestemd. Daarnaast zijn in het kader van flexibilsering tevens de functies (kleinschalige) dienstverlening, zelfstandige congres- en vergaderfaciliteiten tot maximaal 1.500 m2, sportvoorzieningen, horeca behorende tot de categorie B t/m D van de bij deze regels behorende Lijst van Horeca-activiteiten en hotels toegestaan. Voor een nadere toelichting op deze flexibilisering zie hiervoor de toelichting hierboven bij artikel 3 'Bedrijf', onder het kopje 'Flexibilisering van functies'.
Ter plaatse van de aanduiding 'gemengd' zijn diverse functies mogelijk gemaakt. Het gaat hierbij om detailhandel, dienstverlening en horeca uit de categorie B t/m D uit de Lijst van Horeca-activiteiten. Het bedrijfsvloeroppervlakte van deze functies is maximaal 600 m².
Binnen de bestemming zijn bijbehorende ondergrondse of halfverdiept gelegen parkeergarages toegestaan.
Artikel 9 Maatschappelijk
Het kinderdagverblijf in Groenewoud, grenzend aan het sportpark, heeft de bestemming Maatschappelijk. Binnen deze bestemming zijn maatschappelijke voorzieningen zoals een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang mogelijk. Binnen de bestemming mogen gebouwen worden opgericht ten dienste van de bestemming Maatschappelijk met een maximale hoogte van 18 meter.
De volkstuinen in Groenewoud zijn aangeduid als recreatie. Binnen de bestemming mogen gebouwen worden gebouwd uitsluitend binnen het bouwvlak. Buiten het bouwvlak mag ten behoeve van volkstuinen één gebouw per volkstuin worden gebouwd met een maximale oppervlakte van 25 m². Indien een volkstuin kleiner is dan 100 m² mag het gebouw niet groter zijn dan 10 m². Per volkstuin is tevens een plantenkas toegestaan van maximaal 12 m². Gebouwen mogen niet hoger zijn dan 3 meter.
De sportvelden zijn bestemd als Sport. Binnen deze bestemming mag enkel binnen het bouwvlak een gebouw worden gebouwd, ten dienste van de sportbestemming. Het gaat hier om een kantine en kleedvoorzieningen voor het sportpark. Daarnaast mag buiten het bouwvlak nog voor maximaal 20 m² worden gebouwd, voor ondergeschikte voorzieningen, zoals een fietsenstalling.
De belangrijkste ontsluitingswegen zijn bestemd als verkeer. Binnen de bestemming Verkeer is groen en water ook mogelijk. Hierdoor blijft de flexibiliteit van het plan gewaarborgd.
Artikel 13 Verkeer - Parkeergarage
De parkeergarage in Nieuwerijn heeft de bestemming Verkeer – Parkeergarage opgelegd gekregen. Hierin wordt een solitaire parkeergarage mogelijk gemaakt. Tevens is ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' het aanwezige kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang mogelijk gemaakt.
Artikel 14 Verkeer - Verblijfsgebied
De langzaamverkeersroutes en de expeditiewegen zijn in het bestemmingsplan bestemd voor Verkeer - Verblijfsgebied.
De belangrijke waterplas tussen Nieuwerijn II en Nieuwerijn III is bestemd voor water, evenals de belangrijke waterdoorgangen. Ook het Amsterdam-Rijnkanaal heeft de bestemming Water.
In het plangebied lopen ondergrondse WRK-leidingen. Ten behoeve van deze leidingen is een dubbelbestemming opgenomen. Binnen deze bestemming is het verboden te bouwen of aanlegwerkzaamheden uit te voeren zonder toestemming van de leidingbeheerder.
Artikel 17 Waarde - Archeologie
De archeologische waarde en verwachtingen in het plangebied zijn door de dubbelbestemming Waarde - archeologie en de specifieke gebruiksregel die verwijst naar de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg beschermd. Overtreding van het bestemmingsplan is een strafbaar feit. Op deze manier houdt het bestemmingsplan rekening met de archeologische waarde en verwachtingen conform de Monumentenwet.
Het plangebied betreft een gebied van archeologische verwachting. Op de Archeologische Waardenkaart is dit gebied aangegeven met een groene kleur.
Artikel 18 Waterstaat - Waterkering
Het kanaal kent een zone met een waterkering. Deze zone is opgenomen in het bestemmingsplan middels een dubbelbestemming. Binnen deze bestemming is het verboden te bouwen of werkzaamheden uit te voeren zonder toestemming van de waterbeheerder.
Artikel 19 Anti-dubbeltelregel
Deze antidubbeltelbepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bouwen bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.
Artikel 20 Algemene bouwregels
Naast de regels in het bestemmingsplan, zijn in de bouwverordening ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat in principe vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van wegverkeer en brandblusvoorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten, de ruimte tussen bouwwerken en parkeergelegenheid bij gebouwen. Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.
Artikel 21 Algemene gebruiksregels
De Wro bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.
Artikel 22 Algemene aanduidingsregels
Dit artikel heeft betrekking op algemene aanduidingsregels die over meerdere bestemmingen lopen. In dit bestemmingsplan komt de aanduiding 'geluidzone - industrie' voor. Deze zone is opgenomen om zichtbaar te maken waar een te hoge geluidsbelasting wordt tegengegaan, vanwege het nabijgelegen industrieterrein, op geluidsgevoelige objecten.
Artikel 23 Algemene afwijkingsregels
Dit artikel regelt afwijkingsmogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijking verleend kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes, het plaatsen van zend- en/of sirenemasten, of waarschuwingsmasten.
Artikel 24 Algemene wijzigingsregels
Dit artikel regelt een wijzigingsbevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders om bestemmingsgrenzen aan te kunnen passen indien dat noodzakelijk is voor een betere inpassing van het plan of vanwege terreinomstandigheden. In deze wijzigingsregels is het college bevoegd om de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van het vestigen van maatschappelijke voorzieningen, onder de daar gestelde voorwaarden.
De overgangs- en slotbepalingen van Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bevatten onderstaande bepalingen.
In het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.
Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.
Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.
Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Woningwet die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.
Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.
Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.
Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.
Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.
In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.