Hotel Helling 3, Rotsoord Tolsteeg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Doelstelling

Op Helling 3 en 5 was tot november 2013 Citroëngarage Boll gevestigd. Vastgoedorganisatie Vastint wil de locatie herontwikkelen door sloop-nieuwbouw tot een budget designhotel circa 172 kamers volgens de 'Moxyformule' met horeca op de begane grond.

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan de realisering van een hotel planologisch-juridisch mogelijk te maken. 

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de noordelijke entree van Rotsoord en grenst aan het centrum van Utrecht en het spoor met station Vaartsche Rijn. Aan de westzijde van de locatie ligt de Vaartsche Rijn, aan de oostzijde het politiekantoor en een brandweerkazerne en de zuidgrens wordt gevormd door poppodium 'Tivoli de Helling'.

Afbeelding 1: Begrenzing

Afbeelding 2: Globale ligging

1.3 Geldende plannen

Dit bestemmingsplan vervangt voor het plangebied het volgende bestemmingsplan:

Bestemmingsplan		Vastgesteld door raad
Watervogelenbuurt, Hoograven, Tolsteeg		25 oktober 2012

Afbeelding 3 uitsnede vigerende bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. Onder andere de ruimtelijke structuur, de historische ontwikkeling van het gebied en de beschrijving van de aanwezige functies worden hier beschreven. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (hierna ook: SVIR) vastgesteld. In de SVIR geeft het kabinet een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau. Het kabinet schetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. In de structuurvisie worden belangrijke accenten geplaatst op het brede gebied van ruimtelijke ordening en bestuurlijke verantwoordelijkheden, die sterk verschillen met het voorgaande nationaal ruimtelijke beleid. Daarbij wordt het ruimtelijke en mobiliteitsbeleid meer aan provincies en gemeenten overgelaten. Hieronder valt bijvoorbeeld het landschapsbeleid. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen, zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en waterveiligheid.

De SVIR vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving en de ruimtelijke doelen en uitspraken in de PKB Tweede structuurschema Militaire terreinen, de Agenda Landschap, de Agenda Vitaal Platteland en Pieken in de Delta.

De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, staan in de AMvB Ruimte (ook wel bekend als Besluit algemene regels ruimtelijke ordening – Barro). De AMvB Ruimte is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Bij het opstellen van bestemmingsplannen moeten gemeenten zich houden aan bij AMvB of verordening gestelde regels. Nieuwe of gewijzigde regels moeten binnen een bepaalde termijn in de bestaande bestemmingsplannen worden verwerkt. Dit kan betekenen dat gemeenten bestemmingsplannen moeten aanpassen aan de AMvB Ruimte.

2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking (Bro 3.1.6 tweede en derde lid) (2017)

De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en in 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat overheden een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting van het bestemmingsplan moeten motiveren. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe laddersystematiek geldt.

Het doel van de motivering op grond van de Ladder is een zorgvuldige afweging bij ruimtelijke besluiten die zorgt voor zuinig ruimtegebruik en tegengaan van overprogrammering en leegstand. Het besluit voldoet hiermee aan een goede ruimtelijke ordening.

De toetsing aan de Ladder kan bij het opnemen van uitwerkingsplichten en wijzigingsbevoegdheden in het bestemmingsplan, doorschuiven naar de fase van de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet een motivering bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Wanneer het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet het bestemmingsplan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De Ladder is kaderstellend voor alle juridisch verbindende ruimtelijke besluiten van de decentrale overheden, waaronder het bestemmingsplan.

Beschrijving behoefte
De gemeente Utrecht wil 1.000 nieuwe hotelkamers faciliteren in de periode tussen 2012 en 2020.
Dit staat in de Hotelnota en beleid 2010-2020, A room with a view uit 2010. In navolging hierop is in het voorjaar van 2015 de Actualisatie Marktruimte Hotelnota vastgesteld. De gemeente wil vasthouden aan de beoogde groei van 1.000 nieuwe kamers in 10 jaar tijd, met hierbij een voorkeur voor nieuwe hotelconcepten in het centrumgebied van Utrecht.

Recent Hotelonderzoek laat zien dat er in juni 2017 in Utrecht 2.035 hotelkamers zijn. Tussen 2010 en 2017 zijn 581 hotelkamers gerealiseerd waarmee nu bijna 60% van de doelstelling uit 2010 is gehaald.

Dit onderzoek laat ook zien dat de huidige hotelplannen tot 2024 de berekende marktruimte overtreffen. Om overaanbod te voorkomen, is de gemeente terughoudend bij het toestaan van nieuwe hotelinitiatieven. We hanteren hierbij de criteria zoals vastgesteld in Actualisatie Marktruimte Hotelnota te weten:

• Stimuleren van meer diversiteit;
• Toepassen van voorkeursgebieden;
• Gebruik maken van Planologische sturingsmiddelen;
• Jaarlijkse monitoring

Kwantitatieve behoefte (Marktruimte)

De bestaande hotelvoorraad in Utrecht kent – ondanks toevoegingen de afgelopen jaren in andere segmenten - nog steeds een oververtegenwoordiging van zakelijke 3- en 4- sterrenhotels. Het onderzoek van Horwath HLT bevestigt de ingezette lijn gericht op meer diversiteit in het hotelproduct, zodat een bredere toeristische doelgroep wordt aangesproken.

Er is in Utrecht in de komende tien3 jaar ruimte voor uitbreiding van hotelkamers. Horwath HTL stelt tot en met 2024 drie groeiscenario's voor waarbij wordt uitgegaan van marktruimte voor kamers in een laag (45 kamers), in een midden (455 kamers) en in een positief (840 kamers) groeiscenario. Horwath adviseert uit te gaan van dit positieve scenario en merkt aanvullend op rekening te houden met het middenscenario. Hiermee bedoelt men dat de toekomst zich niet hard laat voorspellen en dat uiteindelijke groei lager zou kunnen uitvallen, maar dat er voor nu overtuigende argumenten zijn om als gemeente te kiezen voor het positieve scenario. De argumenten om te kiezen voor het positieve scenario zijn als volgt:

• In algemene zin wordt de komende jaren een aantrekkende economie verwacht, zowel landelijk als in de regio.
• Het inwonertal van Utrecht (Leidsche Rijn) blijft de komende jaren groeien en hiermee wordt een toename van voorzieningen en bedrijvigheid voorzien.
• De afgelopen10 jaar is in de Utrechtse markt een groei in hotelovernachtingen van 4,3% jaarlijks bereikt, gedeeltelijk in een periode van laagconjunctuur.
• De verwachting is dat de start van de Tour de France een positief effect zal hebben op het toeristisch imago en herhalingsbezoek, hoewel dit effect zich lastig kwantitatief laat schatten.
• De internationale media hebben Utrecht als aantrekkelijke bestemming ontdekt. Het aantal publicaties door journalisten is volgens Toerisme Utrecht verdrievoudigd in enkele jaren. Deze publiciteit leidt waarschijnlijk tot meer overnachtingen van buitenlandse toeristen.
• Universiteit Utrecht en Utrecht Science Park maken een groei van zakelijke bezoekers door en dit leidt naar verwachting tot nieuwe internationale activiteiten en overnachtingen met een zakelijk motief.
• Het Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen (NBTC) prognotiseert voor Nederland als toeristische bestemming groei van internationale toeristen. Het volume aankomsten zal naar verwachting groeien van 12,3 mln gasten in 2012 tot 15,7 mln in 2025. De voor Utrecht belangrijke herkomstlanden Duitsland, België en Groot-Brittannië vertonen als onderdeel van dit volume naar verwachting ook groei.

Dit positieve scenario wordt door de externe begeleidingsgroep van het onderzoek, waarin onder andere vertegenwoordigers van de huidige hoteliers in Utrecht zitting hadden, gedragen.

Lopende hotelinitiatieven behelzen een volume van ca. 1.850 nieuwe kamers. Met behulp van de planningsmethodiek uit de Nota 'Room With a View', schatten we in dat hiervan een volume van ca. 590 als realistisch is te bestempelen. De methode gaat uit van overplanning: meer plannen dan er marktruimte is, omdat we weten dat een aantal plannen toch geen doorgang zal vinden.

Dit Horwath-model is een in de praktijk beproefde benadering, die uitgaat van de beoordeling van de realiteitswaarde van (middel-)grote hotelinitiatieven.

Gezien de gunstige marktverwachtingen gaan we uit van het positieve, groeigerichte scenario, met een marktruimte voor 840 nieuwe kamers in 10 jaar tijd als uitgangspunt, dat is gebaseerd op een jaarlijkse geprognotiseerde groei van 4,5%. Voor de periode tot 2020 blijven we hierbij binnen de in het vigerend beleid vastgestelde volume van 1.000 nieuwe kamers. Met de 349 reeds gerealiseerde kamers komen we zodoende tot een verwacht volume van 939 nieuwe kamers tot 2020. Gezien de lange doorlooptijd (in 10 jaar kunnen de markt-omstandigheden tussentijds wijzigen) monitoren wij de groeiontwikkeling en kunnen we deze waar nodig bijstellen naar het middenscenario.

Kwalitatieve behoefte

Streven naar diversiteit
Gezien het feit dat we waarde hechten aan een gezonde ontwikkeling ten opzichte van het bestaande hotelaanbod, wordt de komende periode de focus op een verdere conceptdifferentiatie van hotelconcepten gehandhaafd. Utrecht telt nog steeds relatief veel 3- en 4-sterrenhotels, vooral gericht op de zakelijke bezoeker, en minder hotels met een bijzonder belevingsconcept of een aanbod gericht op het budgetsegment (0-2 sterren) of juist het topsegment (5 sterren). Utrecht richt zich bij nieuwe hotelontwikkelingen op modernisering van het aanbod, op vernieuwing en beleving. Diverse hotels die de afgelopen vier jaar zijn gerealiseerd, zoals Mary K en Mother Goose, passen binnen deze focus en hieraan blijven we graag vasthouden. Concepten voor bijzondere of onderscheidende hotels (experience) blijven we stimuleren, net als kleinschalige hotelinitiatieven en bed-and-breakfasts (maximaal 4 kamers).

Overige interessante ontwikkelingen zijn onder meer hotels gericht op zorg, short stay, budget, of wetenschappers. Deze product-marktcombinaties bedienen een geheel eigen markt. Dit geldt ook voor kleinschalige initiatieven, zoals boetiekhotels in monumentale panden. Dit soort initiatieven bieden een meerwaarde voor de stad en zijn, mits in beperkte aantallen, nauwelijks van invloed op de marktruimte. Indien een initiatief gebruik wil maken van een bestaand gebouw moet altijd een afweging worden gemaakt op basis van de markruimte en de toegevoegde waarde voor het betreffende gebied. Daarbij nemen we als uitgangspunt dat er altijd marktruimte is voor nieuwe hotelconcepten die aantoonbaar een eigen vraag genereren of van toegevoegde waarde zijn voor het gebied, zoals doelgroephotels.

Voorkeursgebied
In de Nota 'A Room With A View' is op hoofdlijnen locatiebeleid geformuleerd: het opnemen van voorkeurslocaties vastgelegd in gebiedsontwikkelingsplannen, actieve sturing op transformatie van beeldbepalende panden en verdere focus op experience-ontwikkelingen met name in of nabij stadscentra en Utrecht Oost. In het Hotelmarktonderzoek van Horwath HTL wordt gewezen op het belang van de centrumontwikkeling voor stad en regio en wordt geadviseerd voorrang te geven aan de geplande initiatieven die reeds aanwezig zijn voor het centrumgebied (met hierbinnen het Stationsgebied). In het lopende beleid zijn reeds voorkeurslocaties vastgelegd in bestaande gebiedsontwikkelingsplannen in onder meer Leidsche Rijn en het stationsgebied en hier houden we graag aan vast. Aanvullend hierop zullen we bij acquisitie en accountmanagement extra focussen op het belang van realisatie van hotels in het centrum, door de binnenstad met de schil daar omheen als voorkeursgebied te hanteren.

Toepassen sturingsmogelijkheden
De gemeente ontwikkelt geen hotels, dat doen de ondernemers en initiatiefnemers in de stad. Door gerichte acquisitie en actief accountmanagement wordt in de fase van planontwikkeling sturing gegeven aan potentiële planontwikkeling.

Daarnaast toetsen wij elke ruimtelijke ontwikkeling planologisch. Publiek- en privaatrechtelijke sturing op hotelontwikkeling is niet mogelijk als het bestemmingsplan direct voorziet in hotels op de locatie waar de ontwikkeling beoogd wordt. Als het bestemmingsplan de hotelfunctie via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk maakt, is sturen wel mogelijk. Er kan dan gebruik gemaakt worden van een wijzigingsbevoegdheid, onder de voorwaarde dat het plan voldoet aan de voorwaarden die in het bestemmingsplan zijn gesteld alsook aan het hotelbeleid.

Monitoring
Actuele en realistische informatievoorziening die helderheid verschaft over het rendement van voorgenomen investeringen kan houvast geven aan initiatiefnemers en ook kan zorgen voor draagvlak onder de bestaande hoteliers. Wij zullen dan ook jaarlijks (in plaats van driejaarlijks) actuele informatie over de hotelmarkt opnemen in de Vastgoedmonitor, zodat er een beter inzicht is in de huidige markt en de verwachte ontwikkelingen. In de editie Vastgoedmonitor 2013 (verschenen in voorjaar 2014) is dit een eerste keer gebeurd. Hierbij kunnen we dan zicht houden op de realiteitswaarde van de plannen volgens het planningsmodel van Horwath. Op basis van jaarlijkse monitoring kan worden bezien of er aanleiding is om het beleid bij te stellen. Daarbij betrekken wij waar nodig de effecten van het aanbod van particuliere kamerverhuur via internet op het reguliere hotelveld (level playing field).

De monitoringsmethodiek wordt afgestemd met de Utrechtse hoteliers, verenigd in HOST, aangevuld met andere toeristische stakeholders.

Situatie plangebied

Het hotelinitiatief ligt in stedelijk gebied. Rotsoord is in het hotel beleid expliciet aangewezen als een voorkeurlocatie voor een hotel. De toevoeging van 172 hotelkamers van Moxy past verder in de voorziene markruimte in de periode 2018-2024 (ruimte voor 720 kamers).
Wij zien het hierbij als rol om van de overheid om het marktonderzoek van Horwath HTL als onderbouwing te geven, maar als rol van de markt om hier wel of niet gebruik van te maken bij de uitwerking van de hotelconcepten. De markt voor het 3- of 4-sterrensegment zakenhotel, lijkt op zichzelf verzadigd. Het concept van Moxy hotels richt zich niet op die doelgroep, maar specifiek op zogenoemde Millenial travelers, in het budget segment. Dat ziet de gemeente Utrecht als een welkome aanvulling in het hotelaanbod. Daarnaast is het project gelegen in het voorkeursgebied gebied voor nieuwvestiging van hotels namelijk in de directe ring om het centrum. De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met de ladder voor duurzame verstedelijking.
Er wordt tegemoetgekomen aan het uitgangspunt om te komen tot stedelijke verdichting rondom OV-knooppunten ter optimalisatie van het openbaar vervoer. Hiermee past de ontwikkeling binnen de kaders van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en Verordening 2013

De Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (PRS) is op 4 februari 2013 vastgesteld. Bij de PRS is een Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) gemaakt. Van beide plannen zijn de herijkingen in december 2016 vastgesteld. De structuurvisie geeft aan wat de provincie de komende jaren samen met haar partners wil bereiken op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling. De verordening zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar de gemeenten.

De provincie moet aantrekkelijk blijven om te wonen, werken en recreëren. Het ruimtelijk beleidsvizier is daar op gericht. Het ruimtelijke beleid is gebaseerd op drie pijlers die bijdragen aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en kwaliteit van de provincie:

• een duurzame leefomgeving;
• vitale dorpen en steden;
• landelijk gebied met kwaliteit.

De locatie bevindt zich in het bestaande stedelijk gebied. Er wordt met deze transformatie intensief en optimaal gebruik gemaakt van de ruimte in het verlengde van de binnenstad.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Collegeprogramma 'Utrecht maken we samen'

In april 2014 is het collegeprogramma 2014-2018 'Utrecht maken we samen' verschenen. Het collegeprogramma bevat doelstellingen voor de thema's:

• meer ruimte voor eigen initiatief;
• werken aan werk;
• beter onderwijs;
• duurzame Domstad;
• zorgen voor elkaar;
• groei in evenwicht.
  

2.3.2 Ruimtelijke Strategie 2016: Utrecht kiest voor gezonde groei! (2016)

De Ruimtelijke Strategie Utrecht (hierna: RSU) is in 2016 vastgesteld. In de RSU zijn de contouren voor de ontwikkelopgaven van de economische ontwikkelingsgebieden, verdichtingsgebieden en aandachtsgebieden in beeld gebracht.

Utrecht groeit en we willen die groei vooral faciliteren door inbreiding. Belangrijke nieuwe woningbouwlocaties in de stad die daar - naast Leidsche Rijn - aan moeten bijdragen zijn het Beurskwartier en de Merwedekanaalzone. De Binnenstad, het Stationsgebied, het Utrecht Science Park en Leidsche Rijn (Centrum) worden beschouwd als economische hotspots waar we kansen willen creëren en benutten. Tevens willen we de openbare ruimte beter benutten en grotere betekenis geven als de plek waar de stad zich presenteert. Gezonde verstedelijking is in alle gevallen het uitgangspunt. Dat betekent focussen op bewegen, welbevinden, perspectief op wonen, werk en opleiding, duurzaamheid.

De RSU bevat tevens een Investeringsstrategie, waarmee een verbinding wordt gelegd tussen de ruimtelijke ambities van de stad met betrekking tot gezonde verstedelijking en de investeringsopgave die daarmee samenhangt.

Rotsoord, waar dit plangebied onderdeel van uitmaakt, is aangemerkt als één van de locaties waar een herontwikkeling plaatsvindt.

2.3.3 Structuurvisie Utrecht 2015-2030

Voor het plangebied is het perspectief van De Binnentuin van toepassing. De twee ruimtelijke opgaven voor De Binnentuinen zijn het onderhouden van de wijken als eenheden, met hun eigen identiteit en dynamiek en wijkvoorzieningen en het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende structuren binnen een wijk. De situering, opzet van het hotel en inrichting van de openbare ruimte richten zich op de kenmerkende structuren van de buurt.

2.3.4 A room with a view, Beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 (2010)

Het hotelbeleid is weergegeven in de nota A room with a view, Beleidsnota hotels Utrecht 2010-2020 (2010). De komende 10 jaar wordt een gemiddelde groei van de toeristische sector van 3%-5% per jaar voorzien. Gezien de groei van de stad, de ambities op toeristisch en cultureel vlak en het huidige tekort aan kamers op piekmomenten, gaat Utrecht uit van 5% groei. Dat betekent dat er tot 2020 marktruimte is om 1000 kamers toe te voegen aan het huidige bestand van 1400 kamers.

In 2015 is dit beleid geactualiseerd.  In bepaalde segmenten werd een verzadiging geconstateerd.   Vanaf deze actualisatie hanteren wij voor de beoordeling van de wenselijkheid van een hotelinitiatief  in aanvulling op de planologische eis van een goede ruimtelijke ordening als criteria:

I Wat is de bijdrage van het beoogde hotelconcept aan het bestaande aanbod?
• Het hotelinitiatief past qua beoogd volume binnen het scenario van 840 nieuwe kamers tot 2024.
• Herbestemming van gebouwen is een pre.
• Voorkeur voor product- marktcombinaties die een geheel eigen markt kunnen bedienen (doelgroephotels), die aanvullend functioneert t.o.v. het overige reguliere Utrechtse hotelaanbod, zoals budgethotels, zorg-, student -, sport-, wellness-, en andere concepten.
• Kleinschalige hotelinitiatieven; boetiek- of sfeerhotels én bed-and-breakfasts bieden een meerwaarde voor de stad.
• Bij voorkeur geen grote toevoeging van 3- of 4-sterrensegment zakenhotel, omdat dit segment op zichzelf verzadigd lijkt. We zien het hierbij als rol om van de overheid om het marktonderzoek van Horwath HTL als onderbouwing te geven, maar als rol van de markt om hier wel of niet gebruik van te maken bij de uitwerking van de hotelconcepten.

II Wat is de beoogde locatie van het hotelinitiatief en wat is hierbij toegevoegde waarde voor het specifieke gebied?

• Voorkeurslocaties in bestaande gebiedsontwikkelingsplannen.
• Voorkeur voor de realisatie van initiatieven in centrum (en hierbinnen Stationsgebied).

III In hoeverre is de (financiële) haalbaarheid van het beoogde initiatief realistisch?

• We vragen de initiatiefnemer om een businessplan te overleggen.
• Indien het beoogde concept gaat om aanvullende nieuwe productmarktcombinaties vragen we een haalbaarheidsonderzoek op te stellen, waarbij ruimte kan worden gelaten voor op dit moment nog niet voorziene vraaggeneratoren. Het initiatief dient zelf aan te tonen dat er ruimte is in de markt.

Het Moxyconcept is een zeer welkome budgetformule en wenselijk in de gebiedsontwikkeling Rotsoord, en past daarmee in ons beleid. Het Moxy Hotel met maximaal 172 hotelkamers is een nieuw hotelconcept dat specifiek is toegesneden op de eisen en wensen van de zogenoemde millennial travellers. Dit is een andere categorie dan het segment zakenhotels, dat valt te typeren als 3- of 4 sterrenhotels voor voornamelijk zakelijke bezoekers. De toevoeging van 172 hotelkamers van Moxy past verder in de voorziene markruimte in de periode 2018-2024 (ruimte voor 720 kamers), zoals onderzocht door Horwath, zie de rapportage Monitoring Hotelmarkt van juni 2017. Het Moxy Hotel voorziet namelijk in efficiënte, compacte hotelkamers met ruime voorzieningen, in het budget segment. Dat maakt het Moxy Hotel niet alleen een doelgroep- maar ook een budgethotel. De locatie Rotsoord is aangewezen als voorkeurslocatie voor een hotel en in is ontwikkeling tot een culturele/creatieve hotspot. Een logiesfunctie vormt een welkome aanvulling op de al aanwezige mix van functies (wonen, werken, horeca en cultuur). Het Moxy Hotel komt op de kop van Rotsoord, op een bijzondere en bovenal beeldbepalende locatie, te liggen. Het Moxy Hotel past dan ook binnen het (geactualiseerde) beleid.

2.3.5 Ontwikkelingskader Horeca Utrecht 2018

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen, onderscheid gemaakt worden in categorieën van horecabedrijven in een bestemmingsplan of een beheersverordening bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk. Deze categorieën zijn vastgelegd in het op 12 april 2018 in werking getreden en door de raad vastgestelde Ontwikkelingskader horeca Utrecht 2018 en overgenomen in de bijlage bij de regels, de Lijst van Horeca-activiteiten. In de Lijst van Horeca-activiteiten is een functionele differentiatie in 'zachte' tot 'harde' typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling heeft tot doel de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen. De Lijst van Horeca-activiteiten kent een indeling in vier categorieën. De categorieën van A tot en met D lopen af in de zwaarte van de overlast die horecabedrijven voor omwonenden kunnen meebrengen. In geval van meerdere soorten activiteiten in één inrichting telt de activiteit in de zwaarste categorie voor de type-indeling van de inrichting.

In dit bestemmingsplan wordt geen zelfstandige horecafunctie mogelijk gemaakt. Op de begane grond is additionele horeca met een bijbehorend terras toegestaan.

2.3.6 Welstandsnota Utrecht 'De schoonheid van Utrecht' (2004)

In de Welstandsnota Utrecht, getiteld 'De schoonheid van Utrecht' (2004), is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van omgevingsvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria.

Het plangebied is aangeduid met het welstandsniveau 'open'. Dit betekent dat verandering of handhaving van het bebouwingsbeeld mogelijk is zowel naar structuur als naar architectuur maar met behoud van landschappelijke waarden. De zone langs de Vaartsche Rijn heeft de aanduiding 'stimulans'. Deze gebieden vragen - in het geval van nieuwe ontwikkelingen - vanwege hun bijzondere of markante karakter in het kader van welstand om extra aandacht voor versterking en stimulering van het beeld.

2.3.7 Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht' (2005)

De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerst na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw.

• Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:
• hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving;
• behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken;
• de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven;

• hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.
  

Hoewel hieruit geen concrete hoogtematen voor deze locatie kunnen worden gedestilleerd, is de voorgestelde ontwikkeling van het Moxy-hotel wel volledig in lijn met de hoogbouwvisie. Deze stelt dat hoogteaccenten onder bepaalde condities en in specifieke situaties mogelijk zijn. Een accent kan een bijzondere functie zijn, een gebouw met bijzonder architectuur en/of een gebouw met een afwijkende bouwhoogte. Dat accent vergroot de herkenbaarheid en de identiteit van een wijk of buurt. Een accent is iets dat afwijkt van de rest en dus opvalt. In stedenbouwkundige begrippen is dat veelal een hogere of forsere bouwmassa.

2.3.8 Gemeentelijk archeologiebeleid

Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In het gemeentelijk archeologiebeleid wordt afhankelijk van de archeologische waarde, danwel de archeologische verwachtingswaarde zowel naar boven als naar beneden afgeweken van de algemene vrijstelling voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt, zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen.

Conclusies

• nieuwe functies zullen verenigbaar moeten zijn met duurzaam behoud van de archeologische resten in de bodem;
• in het algemeen moet bij vergunningaanvragen (voor beschermde monumenten en eventueel in het kader van een aanlegvergunningenstelsel) worden uitgegaan van behoud van de bestaande maaiveldsituatie (of beperkte ophoging), aanzienlijke beperkingen ten aanzien van bodemingrepen (hooguit kleinschalige verstoringen in de bovenste 30 cm) en handhaving van het grondwaterpeil.

In paragraaf 5.10 Archeologie wordt er verder locatiespecifiek ingezoomd op de verwachtingen in dit plangebied.

2.3.9 Nota Stallen en Parkeren (2013)

De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte, om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen.

De nota gaat uit van het invoeren van betaald parkeren in Rotsoord omdat in de omgeving van Rotsoord als gevolg van de komst van tram en station Vaartsche Rijn een toename van de parkeerdruk in de wijk te verwachten is. Sinds 1 oktober 2015 is er sprake van betaald parkeren in Rotsoord. In paragraaf 4.2.3 Parkeren wordt de invulling van de parkeerbehoefte voor deze ontwikkeling beschreven.

2.3.10 Slimme routes, slim regelen, slim bestemmen (2016)

De gemeenteraad heeft op 26 mei 2016 dit mobiliteitsplan vastgesteld. Dit plan bestaat uit 3 delen:

• 1. Slimme Routes gaan over het handiger inrichten van de verbindingen voor voetganger, fiets, bus, tram, trein en auto. Bijvoorbeeld met doorfietsroutes, het kwaliteitsnet goederenvervoer en knooppunten;
• 2. Slim Regelen gaat over het slimmer organiseren van de stromen voetgangers, fietsers, openbaar vervoer en auto's. Bijvoorbeeld door verkeerslichten met elkaar te laten 'praten', persoonlijke reisinformatie en informatie over vrije parkeerplaatsen voor auto's en fiets;
• 3. Slim Bestemmen zorgt dat nieuwe woningen, kantoren en bezoekersfuncties op de juiste plekken komen en dat deze goed worden ontworpen. Dit draagt bij aan slimmer vervoer en bijvoorbeeld goede bevoorradingsmogelijkheden.

De belangrijkste uitgangspunten van het beleid zijn:

Meer ruimte voor de voetganger en de fietser
Lopen en fietsen zijn de meest gezonde, milieuvriendelijke en ruimte-efficiënte vormen van vervoer. Om fietsers aan te moedigen, krijgt de stad nieuwe en snelle doorfietsroutes: extra brede en prettige fietspaden, los van de autodrukte.

Aantrekkelijk openbaar vervoer voor de langere afstanden
Naast de voetganger en de fietser is het openbaar vervoer belangrijk. De bus en tram leggen snelle verbindingen met de binnenstad, Utrecht Sciencepark, Leidsche Rijn Centrum, wijken, de regio en de rest van Nederland. Hierdoor wordt het openbaar vervoer een betere keuze.

Auto's langs de juiste routes
In de binnenstad, Leidsche Rijn Centrum, Utrecht Science Park is de auto te gast, met 30 km per uur als standaard maximumsnelheid. Stedelijke verbindingswegen verbinden de wijken met de RING. Waar het kan, krijgen wegen een stadsboulevard: veilig en goed oversteken en meer groen. Een aantrekkelijke plek voor bewoners, 50 km per uur geldt als snelheidslimiet. De gemeente wil automobilisten, die niet uit de stad komen of naar de stad gaan, zoveel mogelijk laten rijden via de RING. Hierdoor ontstaat er ruimte voor automobilisten die in de stad moeten zijn. De beleidslijn uit de nota Stallen en Parkeren sluit aan bij de beleidslijn van dit Mobiliteitsplan. In dit Mobiliteitsplan is daarom geen nieuw beleid ten aanzien van het stallen van fietsen opgenomen.

Door Rotsoord wordt een langzaam verkeersroute aangelegd. Voetgangers en fietsers kunnen het gebied doorkruisen. Ook dit plan draagt bij aan een verbetering van de openbare ruimte ten behoeve van de route. Een deel van de openbare ruimte in de straat de Helling wordt door de gemeente opnieuw ingericht, ook al valt dat buiten de grenzen van het voorliggend bestemmingsplan. Aan de zijde van de kade wordt een deel van de langzaamverkeersverbinding aangelegd.

De ligging aan een openbaar vervoersknooppunt maakt deze locatie extra geschikt voor deze intensieve bezoekersfunctie.

2.3.11 Nota externe veiligheid (2007)

De Nota externe veiligheid, welke in 2007 is vastgesteld, gaat in op het beleid van de gemeente Utrecht voor de beheersing van risico's als gevolg van het werken met gevaarlijke stoffen in inrichtingen (bedrijf, productielocatie of kantoor) en het vervoer van gevaarlijke stoffen. De genoemde risico's zijn veiligheidsrisico's voor mensen die zich in de buurt van de inrichting en/of het transport bevinden.

De beleidskeuzes hebben betrekking op nieuwe situaties, waarin een risicobron zich vestigt of uitbreidt of een risico-ontvanger, zoals een woning, planologisch mogelijk wordt gemaakt. De randvoorwaarden en regels zijn vertaald in afstandseisen tussen risicobronnen (bedrijven, transportroutes (weg, spoorweg, vaarweg) of buisleidingen) en omgevingsobjecten. De gemeente Utrecht kiest ervoor om geen zwaardere veiligheidseisen op te leggen dan die vermeld staan in de risiconormering van de rijksoverheid. In sommige gevallen biedt de rijksregelgeving ruimte tot afwijken van de normering. In de Nota speelt de gemeente zich uit om terughoudend om te gaan met de mogelijkheid tot afwijken.
Aan de ambities ten aanzien van de richtwaarde en de oriëntatiewaarde wordt in het plan voldaan. De beleidskeuzes uit de nota geven geen beperkingen voor het plangebied. In paragraaf 5.5 wordt dit aspect nader toegelicht.

2.3.12 Nota Bodembeheerplan 2017-2027 Grondig werken 2017

In 2017 is de Nota Bodembeheer 2017-2027 'Grondig Werken 4' vastgesteld. De Nota bodembeheer 2012–2022 is met de voorliggende Nota bodembeheer 2017-2027 geactualiseerd. Utrecht groeit en er wordt zowel in de stad als aan de randen veel gebouwd. Door deze bouwinitiatieven is de vraag naar bouwgrond in Utrecht groot. Deze bouwgrond wordt momenteel van elders (vaak over lange afstand) aangevoerd. De aanpak in de Nota Bodembeheer 2017 – 2027 zorgt ervoor dat de benodigde grond duurzaam uit de eigen en uit omliggende gemeenten in de regio kan komen, wat bijdraagt aan een gezonde verstedelijking en een circulaire economie.

Daarbij is de ambitie om maximaal voordeel te behalen voor mens en milieu, efficiënter te werken (goedkoper, kortere doorlooptijden) en werk met werk te maken. In de Nota bodembeheer staat hoe beschikbare vrijgekomen grond en baggerspecie op en in de landbodem van de gemeente Utrecht mag worden opgeslagen, hergebruikt of toegepast en welke regels en procedures hierbij gelden. De nota is bedoeld voor professionele partijen.

De gemeente Utrecht volgt zoveel mogelijk het algemene landelijke beleid zoals dat is opgenomen in het Besluit bodemkwaliteit. Dit landelijke beleid past echter niet in elke lokale situatie. De wetgever heeft het mogelijk gemaakt om lokaal beleid toe te staan. In Utrecht speelt, naast de grote vraag naar bouwgrond, mee dat gebiedseigen grond niet altijd kan worden hergebruikt en dat er te weinig hergebruiksmogelijkheden zijn. De lokale gebiedsgerichte invulling sluit aan bij de functie, kwaliteit en ontwikkelingen van een gebied. De nota is hierdoor ingedeeld in: gebiedsspecifiek beleid, ander gemeentelijk beleid en landelijk beleid.

Het gebiedsspecifieke beleid bestaat uit:

• een uitbreiding van het beheergebied en acceptatie van bodemkwaliteitskaarten uit omringende gemeenten;
• lokale maximale waarden op gebiedsniveau om zo gebruik te maken van de toegestane kwaliteit die past bij de bodemfunctie. Het betreft enkele wijken van Leidsche Rijn en de gemeentelijke hoofdwegen aan de oostzijde van de stad. Met deze lokale maximale waarden sluiten we aan bij de (toekomstige) woonfunctie van de wijken of industriefunctie van de hoofdwegen;
• lokale maximale waarden voor de stofgroepen polychloorbifenylen (PCB's) en organochloor bestrijdingsmiddelen (OCB's) binnen bepaalde gebieden. Bij beide stofgroepen is met de lokale maximale waarden aangesloten bij de gebiedseigen kwaliteit;
• lokale maximale waarden voor het Noorderpark. Aangesloten is bij de gebiedseigen kwaliteit;
• een strengere eis met betrekking tot het gewichtspercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond.
  

Ander gemeentelijk beleid bestaat uit:

• strengere onderzoekseisen bij bodemonderzoek en hergebruik van arseenhoudende veenlagen afkomstig van bodemlagen dieper dan 2 meter;
• een strengere eis met betrekking tot het volumepercentage bodemvreemd materiaal bij het toepassen van grond;
• regels voor het toepassen van grond met zichtbare asbestdeeltjes (dit is geen verplichting, maar een advies. De gemeente heeft hierin een voorbeeldfunctie en verplicht zichzelf wel) ;
• regels voor het toepassen van grond vanuit diepere bodemlagen;
• tijdelijke uitname van grond bij kabels- en leidingen cunetten (uitgravingen).
• Verminderde onderzoeksinspanning voor gebieden met een verhoogde kans op bestrijdingsmiddelen.
  

Landelijk beleid geldt voor alle andere gebieden en stoffen die niet onder het gebiedsspecifiek beleid of ander gemeentelijk beleid vallen.

In paragraaf 5.7 wordt ingegaan op de specifieke bodemsituatie in het plangebied.

2.3.13 Plan Gemeentelijke Watertaken 2016 - 2019

Het Plan Gemeentelijke Watertaken beschrijft de invulling van de wettelijke gemeentelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater. Ook de wijze van beheer van oppervlaktewater wordt beschreven. Op basis van de zorgplichten heeft de gemeente op het gebied van water de volgende taken:

• 1. een veilige inzameling en transport van afvalwater, zonder risico's voor de volksgezondheid en het milieu;
• 2. het inzamelen en verwerken van hemelwater zonder dat er wateroverlast optreedt;
• 3. het voorkomen en verminderen van structurele grondwateroverlast;
• 4. het samen met de waterschappen realiseren van veilig, gezond en aantrekkelijk oppervlaktewater waarlangs het goed wonen, werken en recreëren is.

Een verdere uitwerking is te vinden in paragraaf 5.9.

2.3.14 Volksgezondheid 'Bouwen aan een gezonde toekomst 2015-2018' (2015)

De nota 'Bouwen aan een gezonde toekomst 2015-2018 is in 2015 vastgesteld. In deze nota wordt de verbinding gelegd tussen fysieke, sociale en economische vraagstukken, die kansen bieden om bij te dragen aan gezonder wonen, werken en leven in Utrecht. De stad wordt uitgenodigd om initiatief te nemen en samenwerking te zoeken en samen bij te dragen aan een gezonde stad. Er wordt gewerkt aan het bevorderen van gezondheid via gezond duurzaam lokaal voedsel, gezonde leefstijl en gezond gedrag. Zie verder paragraaf 5.13.

2.3.15 Herrijking visie Rotsoord 2011

De locatie bevindt zich in het gebied Rotsoord. Voor Rotsoord is in 2011 een herijkte visie opgesteld. Hierin is een drieledige ambitie opgenomen:

• Rotsoord is een verlengstuk van de binnenstad; er is ruimte voor functiemenging, variatie en langzaam verkeer.
• Rotsoord wordt een creatieve hotspot.
• Rotsoord haalt haar identiteit voor een belangrijk deel uit haar rijke industriële verleden. Dit uit zich in respect voor de monumentale gebouwen, aansluiting op industriële kenmerken bij nieuwe ontwikkelingen en een verbeterde oriëntatie op het water.

Deze herontwikkeling sluit aan op de visie van de gemeente voor Rotsoord. De gemeente ziet graag dat Rotsoord zich ontwikkelt tot een culturele en creatieve hotspot, met meer aandacht voor verblijf en meer ruimte voor wonen. Deze ontwikkeling is volop gaande. Er zijn al diverse percelen herontwikkeld of in ontwikkeling.

De ligging bij de entree van Rotsoord vraagt om een afwijkende bouwhoogte. In de oorspronkelijke visie Rotsoord (2005) was opgenomen dat op deze locatie een hoogte accent mogelijk was om Rotsoord in beeld te krijgen vanuit het randstadspoorstation Vaartse Rijn. Mits de ontwikkeling niet hoger zou worden dan de watertoren. De hoogte van het hotel is 11 meter lager dan de watertoren.

Van het uitgangspunt om losse gebouwen te maken, kan op deze locatie worden afgeweken, om geen geluidlek tussen het poppodium en het hotel te creëren. Voor alle andere ruimtelijke aspecten is de herijkte visie ongewijzigd van toepassing. Zo dient het bouwvolume een industriële uitstraling te krijgen, en te worden voorzien van een op de openbare ruimte gerichte, aantrekkelijke plint.

2.3.16 Spelregels openbare ruimte Rotsoord

Omdat de openbare ruimte een belangrijk onderdeel vormt van de herijkte visie Rotsoord, is hiervoor in 2013 een uitwerking gemaakt. De uitwerking heeft als doel om een zo eenduidig mogelijke openbare ruimte te bewerkstelligen. Belangrijk ingredient hiervoor is dat de bestrating van de openbare ruimte grotendeels in dezelfde klinker wordt uitgevoerd.

2.3.17 Bouwenvelop Helling 3 Moxy Hotel

De ruimtelijke randvoorwaarden zijn gebaseerd op de uitgangspunten van de visie Rotsoord, en zijn bedoeld om de visie te vertalen naar de concrete locatie. Daarnaast zijn ze voortgevloeid uit de overleggen tussen gemeente en initiatiefnemer over de voorstudies die zijn uitgevoerd.

Er is onder andere opgenomen dat nieuwbouw dient dan ook bij te dragen aan deze entreefunctie van Rotsoord. De kop van het gebouw dient hier functioneel en ruimtelijk een bijdrage aan te leveren. Eventuele hogere bouwdelen moeten aan de noordzijde worden gesitueerd.

In maart 2017 heeft het college de bouwenvelop met daarin de uitgangspunten voor deze locatie vastgesteld.

2.4 Conclusie

Het plan past binnen de uitgangspunten van het Rijks- en provinciaal beleid en de gemeentelijke beleidsnota's die van belang zijn voor dit gebied: hotelbeleid, verkeer, parkeren, economie, groen en water.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft inzicht in de huidige situatie in het plangebied en analyseert het gebied in ruimtelijk en functioneel opzicht. Voor zover de verschillende onderdelen van dit hoofdstuk daartoe aanleiding geven, wordt aan het einde van de verschillende paragrafen een aantal conclusies en uitgangspunten voor het bestemmingsplan geformuleerd.

3.2 Beschrijving van het plangebied

3.2.1 Historische ontwikkeling Rotsoord

Rotsoord kent een lange geschiedenis van bedrijvigheid die teruggaat tot de twaalfde eeuw en het graven van de Vaartsche Rijn. Het industriële erfgoed is dan ook een essentieel onderdeel van het gebied Rotsoord. Een aantal gebouwen is aangewezen als gemeentelijk monument vanwege die industriële geschiedenis, onder andere de Pastoe fabriek, de watertoren en de voormalige Klopfabriek.

3.2.2 Openbare ruimte en verkeer

De locatie is bereikbaar via de Helling. Hier geldt een snelheidsregime van 30 km/u. De hoofdontsluiting van Rotsoord/de Helling is via de Briljantlaan en de Baden- Powellweg die onderdeel zijn van de stedelijke autostructuur.

Parkeren rondom de locatie vindt plaats op straat. Parkeervoorzieningen bevinden zich aan de westkant van de straat, zowel haaks- als langsparkeren. Op Rotsoord geldt betaald parkeren.

De Helling heeft weinig ruimte voor voetgangers. Aan de zijde van de voormalige garage, ligt geen trottoir. Fietsers rijden op de rijbaan.

3.3 Beschrijving van de bestaande functies in het plangebied

Op de locatie bevindt zich een bedrijfsgebouw van de voormalige garage met showroom. Aan de noordzijde van het pand ligt een kleine parkeerplaats. Op Helling 3 en 5 was tot november 2013 Citroëngarage Boll gevestigd. In de tussentijd was kringloopwinkel De Waarde tijdelijk gevestigd op deze locatie.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Programma

Vastint realiseert Moxy Hotels door heel Europa in samenwerking met Marriott. Er zijn al Moxy hotels geopend in o.a. Milaan Londen en München, en er zijn momenteel 25 projecten in ontwikkeling in diverse Europese landen. Het Moxy Hotel is een nieuw hotelconcept dat specifiek is toegesneden op de eisen en wensen van de zogenoemde milennial travellers. Er worden efficiente, compacte hotelkamers gerealiseerd met ruime voorzieningen.

Op de begane grond wordt een bar met geintegreerde receptie gerealiseerd. Er is een beperkt aanbod van warme en koude gerechten. De horeca is een nevenfunctie van het hotel, en is als additionele horeca bestemd. De lounge is primair georienteerd op de behoeften van de hotelgasten. Langs het water is er een mogelijkheid voor de aanleg van een bijbehorend terras ten behoeve van de hotellounge. Hiervoor is een separate terrasvergunning noodzakelijk. Voor het terras zullen beperkte openingstijden gelden en er zal geen muziek worden gedraaid.

De effecten van het terras zijn vanuit zorgvuldigheid ruim en 'worst case' onderzocht, zie ook paragraaf 5.3 Geluidhinder.

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

De locatie bevindt zich aan de noordelijke entree van Rotsoord, grenzend aan station Vaartsche Rijn. Aan de westzijde ligt de Vaartsche Rijn, en aan de oostzijde grenst de locatie aan de Helling.

In de herijkte visie Rotsoord staat als richtlijn voor de bouwhoogte van nieuwbouw aan het water een gemiddelde van vier bouwlagen (minimaal twee en maximaal zes). De entreefunctie van de locatie vraagt om een hoger bouwvolume, ter accentuering van Rotsoord als gebied.

Het verwijderen van het voormalige garagepand maakt het mogelijk om meer ruimte voor langzaam verkeer te maken. Dat betekent concreet dat het voetgangersprofiel zoals aangelegd bij de Trip (de locatie ten zuiden van de hotellocatie) doorgetrokken kan worden over het plangebied. Door een smaller gebouw terug te plaatsen, ontstaat ook aan de zijde van de Helling meer ruimte voor de voetganger. Stedenbouwkundig is het wenselijk om beide verbindingen op informele wijze met elkaar te koppelen door de plint van het gebouw.

De stedenbouwkundige en architectonische uitgangspunten zoals verwoord in de herijkte visie Rotsoord zijn vertaald in het plan voor het Moxyhotel. Het gebouw is opgebouwd uit een heldere hoofdvorm, parallel gesitueerd aan de Vaartsche Rijn. Het gebouw is circa zes meter smaller dan het voormalige garagepand, waardoor aan beide zijden van het hotel ruimte ontstaat voor zowel het voetgangersprofiel aan de Vaartsche Rijn als meer ruimte voor de voetganger aan de Hellingzijde. Aan de kop van Rotsoord bevindt zich de hoofdingang van het hotel. Het hotel is iets teruggelegd zodat er ruimte ontstaat voor een verblijfsgebied met een trap die het hoogteverschil in de openbare ruimte overbrugt.

Het gebouw heeft een hoge, transparante plint. Aan weerszijden van het gebouw bevinden zich neveningangen, waardoor de voetgangersverbindingen langs de Helling en de Vaartsche Rijn met elkaar worden verbonden.

Het gebouwvolume bestaat uit een alzijdig georiënteerde, transparante plint (met uitzondering van de zuidgevel die tegen het popcentrum staat, met een verdiepingshoogte van 4,75 meter. Daarboven bevinden zich vier lagen met hotelkamers met een compacte verdiepingshoogte van drie meter. Aan de noordzijde wordt het hoogteaccent gerealiseerd door twee aanvullende lagen hotelkamers. De benodigde installatietechniek wordt hier achter een schijngevel in het gebouwvolume geïntegreerd.

Door het hoogteaccent op de kop te concentreren voegt het gebouw zich zowel in de reeks van panden langs Rotsoord aan de Vaartsche Rijn, als in het stedelijke profiel van de Baden Powellweg met het station. Het gebouwvolume blijft met een hoogte van maximaal 27 meter aan de noordzijde ruim 11 meter lager dan de watertoren.

Afbeelding 4: artist impression

4.2 Verkeer en openbare ruimte

4.2.1 Verkeer

Station Vaartse Rijn
Het hotel ligt tegenover station Vaartse Rijn waar trein, tram en bus stoppen en ligt ook aan de langzaamverkeerroute naar de binnenstad en is daarom perfect gelegen om een laag autogebruik te genereren. De combinatie van deze voorzieningen en betaald parkeren zorgt ervoor dat er veel alternatieven zijn voor bezoek met de auto, Ook vanuit de P+R's is Vaartse Rijn straks goed bereikbaar met de tram.

Het hotel zelf kan deze duurzame vervoerwijzen propageren aan hun bezoekers en er wellicht ook bezoekers mee werven.

Autoverkeer
De 'planologische' extra verkeersgeneratie aan de zijde van het hotel bestaat daarom uit de ritten van laden en lossen en belevering van goederen. Op basis van de uitgangspunten van CROW bedraagt de verkeersgeneratie dan 1,00 motorvoertuigbeweging per etmaal per 10 kamers in plaats van 4,30 ( er wordt in de norm geen onderscheid gemaakt voor het type hotel.) Dit betekent dat de verkeersgeneratie van het Moxy Hotel 35 motorvoertuigbewegingen per weekdag lager ligt dan van de voormalige Citroën-garage. De verkeersbelasting op het omliggende wegennet zal daarmee als gevolg van de ontwikkeling van het Moxy Hotel niet veranderen.

4.2.2 Langzaam verkeer en openbare ruimte

Langzaam verkeer
Speerpunt bij herontwikkeling van Rotsoord is het mengen van functies. De locatie biedt hiertoe kansen door de ligging aan het water. De cultuurroute, zoals genoemd in de herijkte visie Rotsoord, wordt via de Helling doorgezet. Deze cultuurroute loopt van noord naar zuid door Rotsoord, vanaf De Helling, over de percelen van De Trip en Briljantlaan 9, via Heuveloord naar de straat Rotsoord. Het is vooral een wandelroute, toegankelijk voor fietsers. Aan de route ligt industrieel erfgoed, culturele functies en horeca.

De essentie van de openbare ruimte op Rotsoord bestaat uit het gegeven dat de openbare ruimte te beschouwen is als een plaat, waarop de gebouwen los geplaatst staan met ruimte rondom de gebouwen. Dit versterkt de mogelijkheid om tussen, langs en om de gebouwen te lopen, ten behoeve van de levendigheid en onderlinge samenhang. De plaat is met hoogwaardig materiaal ingericht, eenvoudig en eenduidig. Een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling van de openbare ruimte is de verbinding van Rotsoord met en langs het water. Daartoe is in de spelregels opgenomen dat daar waar mogelijk een route langs het water wordt gerealiseerd. Deze route wordt aangelegd op de kade langs de Vaarste Rijn en versterkt ook de wenselijke cultuurroute door het gebied.

De ontwikkelaar van hotel Moxy heeft deze spelregels gekregen. De gemeente maakt het ontwerp voor de openbare ruimte conform die spelregels.

Afvalinzameling
Er wordt geen ruimte gereserveerd voor afvalinzameling in de openbare ruimte. Dit krijgt een plek in het gebouw.

4.2.3 Parkeren

Fietsparkeren
Voor een hotel moet maatwerk worden geleverd als het gaat om fietsparkeren. Te denken valt aan enkele inpandige plaatsen voor personeel. Voor bezoek kan gedacht worden aan leenfietsen om de stad te verkennen.
In het hotel worden 25 fietsplekken gerealiseerd. Deze zijn voornamelijk voor het personeel en voor de stalling van leenfietsen. Incidenteel zal een hotelgast op de fiets zijn fiets hier kunnen stallen.s.

De horeca in het hotel is conform bestemming ondersteunend (additioneel) aan de hoofdfunctie. Het vervult dus voornamelijk een functie voor de hotelgast. Toch zullen ook mogelijk niet-hotelgasten de horeca en/of terras bezoeken. De bezoekers die op de fiets komen, stallen hun fiets in de openbare ruimte. Tegenover het hotel en bij station Vaartse Rijn zijn in de nabijheid al ruim fietsparkeerplaatsen aanwezig. Omwille van zorgvuldigheid neemt gemeente het advies van Goudappel over met betrekking tot de fietsparkeerplaatsen. In de nieuwe inrichting van de straat, zal aanvullend op de bestaande fietsparkeerplekken, ruimte voor 24 fietsen gerealiseerd worden. De herinrichting van de straat is een privaatrechteljke afspraak tussen gemeente en ontwikkelaar. De 24 parkeerplaatsen zijn gerealiseerd bij oplevering en ingebruikname hotel.

Autoparkeren
Bezoekersparkeren vindt plaats in de parkeergarage Vaartsche Rijn. Voor het parkeren van personeel kan gebruik gemaakt worden van de parkeervraag van de voormalige garage, gerealiseerd in de openbare ruimte. Bestaande behoefte garage: circa 1.000m2, norm 1,2 pp/100m2= 12 pp.

De parkeervraag voor een hotel is 0,94pp / 10 kamers. De totale parkeerbehoefte is dus 16,16 parkeerplaatsen (waarvan 75% voor bezoekers). Er is dus voor het hotel (zonder rekening te houden met dubbelgebruik) een normatief tekort van 5 parkeerplaatsen.

Goudappel heeft geadviseerd om rekening te houden met dubbelgebruik, en mogelijk bezoek met auto aan de horeca in het hotel. Goudappel stelt dat mogelijk in de avond, de 12 parkeerplaatsen die horen bij de garage bezet zijn (Goudappel gaat daar verder niet op in, maar bijvoorbeeld door bewoners, bezoekers aan concert, bezoekers van restaurants etc.). Dit leidt tot een parkeervraag van 17 plaatsen. Deze kan worden opgevangen in de garage vaartsche rijn. De bezetting laat daarvoor ruimte, en deze parkeerplaatsen zijn in de balans meegenomen.

Toelichting parkeergarage Vaartse Rijn
Het bestemmingsplan HOVomdeZUID maakte de trambaan mogelijk op het tracé tussen de Adema van Scheltema en de Uithof (ten behoeve van de Uithoflijn). Omdat de trambaan tussen de Bleekstraat en het Oude Houtense pad verhoogd werd aangelegd ontstond de mogelijkheid om de ruimte onder de trambaan een specifieke passende bestemming te geven. De parkeergarage Vaartsche Rijn is daarmee direct planologisch mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan HOVomde ZUID. De toelichting op het bestemmingsplan HOVomdeZUID bevat hierover de volgende passage, onderstaande tekst is geciteerd uit het plan:

Parkeergarage Vaartsche Rijn
“In het ontwerp van de halte Vaartsche Rijn is een parkeergarage van circa 210 parkeerplaatsen opgenomen onder de spoorbaan en (gedeeltelijk) de HOV-baan, tussen de Oosterkade en de Albatrosstraat. Ook is in het ontwerp een beheerdersruimte voor de parkeergarage opgenomen en zijn de in-en uitritten opgenomen. De ontsluiting van de parkeergarage is gelegen aan de Baden Powellweg, die hiervoor in beperkte mate aangepast moet worden. De parkeervoorziening is bedoeld voor omwonenden en bedrijven in de omgeving, voor parkeerbehoefte van de zuidelijke oude binnenstad en voor de toekomstige ontwikkeling Rotsoord. De oppervlakte van de parkeergarage is ongeveer 6500m2, inclusief de ruimte onder de HOV-baan. In de totale ruimte onder de sporen en de HOV-baan zijn maximaal 240 parkeerplaatsen mogelijk. In de consultatie in de periode van juli t/m december 2007 op het ruimtelijk ontwerp voor de station Vaartsche Rijn is ingesproken op de parkeergarage onder het station. Als gevolg daarvan is het aantal parkeerplaatsen beperkt tot circa 210 om ruimte te scheppen onder de HOV-baan voor de bergingen voor bewoners. Reden voor het opnemen van deze wijzigingsbevoegdheid is dat het ontwerp van de parkeergarage nog niet geheel is uitgewerkt. Ook zijn nog niet alle milieuonderzoeken gereed die nodig zijn voor een definitieve bestemming.”

Uit deze toelichting blijkt al dat deze parkeervoorziening o.a. bedoeld is om de ontwikkeling van Rotsoord te faciliteren. Omdat het Moxyhotel onderdeel uitmaakt van de ontwikkeling van Rotsoord is ingestemd met het faciliteren van de extra parkeerbehoefte die het hotel veroorzaakt in de garage. De gemeente is eigenaar van de Parkeergarage Vaartsche Rijn. De gemeente is eigenaar en beheerder van de Parkeergarage Vaartsche Rijn en kan daarom zelf vaststellen dat er voldoende ruimte aanwezig is en garandeert dat deze duurzaam beschikbaar is.

Op basis van de nu bekende ontwikkelingen en beleidsinitiatieven, zijn er 108 plekken in de garage gereserveerd. Ten tijden van het vaststellen van het bestemmingsplan zijn er 44 abonnementen uitgegeven. Op basis van deze informatie zonodig inclusief uitbreidingsmogelijkheid van 10%) kan geconcludeerd worden dat er ruim voldoende ruimte is voor parkeervoorzieningen die nodig zijn voor de ontwikkeling van het Moxyhotel en voor het faciliteren van eventuele verdere ontwikkelingen van Rotsoord (voor zover gelegen binnen 500 meter van de parkeergarage).

Additionele horeca
De horeca in het Moxy hotel wordt als additioneel bestempeld. Deze additionele horeca is bedoeld voor en zal voornamelijk gebruikt worden door de hotelgasten. Daarnaast zullen (beperkt) ook andere gasten gebruik maken van de horeca. Omwille van zorgvuldigheid is door Goudappel Coffeng geadviseerd een beperkt aantal fiets en parkeerplaatsen te reserveren voor deze bezoekers (zie bijlage 7). Hoewel conform gemeentelijk beleid Nota Stallen en Parkeren dit niet nodig is, volgt de gemeente het advies en reserveert de autoplekken in garage Vaartsche Rijn en realiseert de fietsparkeerplaatsen in de openbare ruimte.Zie ook voorgaande beschrijving van fiets en autoparkeren.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In toenemende mate wordt de milieukwaliteit van belang bij de ontwikkeling van functies in het landelijk en stedelijk gebied. Het milieubeleid heeft zich in de loop van enkele decennia ontwikkeld tot een complexe materie, die er in de praktijk toe leidt dat bij ruimtelijke ontwikkelingen met verschillende milieuaspecten rekening moet worden gehouden. In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieueffectrapportage

Kader
Het doel van een milieueffectrapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming over deze plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport is verplicht bij de voorbereiding plannen en besluiten, die activiteiten mogelijk maken welke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben.

In onderdeel C van de bijlagen bij het Besluit m.e.r. wordt aangegeven welke activiteiten altijd m.e.r.-plichtig zijn. Bij de activiteiten die in lijst D van die bijlage genoemd worden moet beoordeeld worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. Uit deze m.e.r.-beoordeling kan de conclusie volgen dat er een m.e.r. moet worden opgesteld.

Gelet op de huidige bedrijfsbestemming zijn er in de nieuwe situatie weinig milieueffecten te verwachten. Zo blijft de verkeersgeneratie nagenoeg gelijk. De herontwikkeling is getoetst op alle relevante milieueffecten. De uitkomsten zijn in dit hoofdstuk weergegeven.

Conclusie
Met dit bestemmingsplan worden nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. De ontwikkeling van het plangebied is zodanig van omvang dat geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling in de zin van het Besluit m.e.r. zodat daarvoor geen m.e.r.-beoordeling hoeft te worden uitgevoerd. 

5.3 Geluidhinder

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet  "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd.

Plansituatie
Een hotel is geen gevoelige functie in het kader van de Wet geluidhinder. In het kader van de afweging van een goede ruimtelijke ordening en het belang van een goede nachtrust voor hotelgasten is het nodig om de gevelisolatie af te stemmen op het buitengeluid. Ten behoeve van de realisatie is er een onderzoek uitgevoerd, zie bijlage Akoestisch onderzoek.

Uit het onderzoek volgt dat de geluidsbelasting van zowel het weg- als railverkeerslawaai voldoet aan de maximale ontheffingswaarde zodat er wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening.

Op het buitenterrein van het hotel wordt een terras gerealiseerd.

Onderzocht is of door de nieuw gewenste ruimtelijke ontwikkeling sprake is van een akoestisch goed woon- en leefklimaat en of er voor de ontwikkeling geen belemmering is van de (toekomstige) bedrijfsvoering. Uit de berekeningen blijkt dat ten aanzien van het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) en het maximaal geluidniveau (LAmax) ter plaatse van de bestaande omliggende woningen wordt voldaan aan de richtwaarde uit stap 2 uit de VNG-publicatie. Tevens wordt voldaan aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Ter plaatse van het nieuw te realiseren hotel wordt de richtwaarde uit stap 2 van de VNG-publicatie ten aanzien van het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT) overschreden. Ten aanzien van het maximaal geluidniveau (LAmax) wordt de richtwaarde uit stap 2 van de VNG-publicatie wel gerespecteerd. Hierbij wordt opgemerkt dat een hotel (logiefunctie) geen geluidgevoelige functie betreft. Toetsing aan de normen is niet van toepassing.

De richtwaarden door het stemgeluid van het terras niet wordt overschreden bij omliggende woningen. Het terras is ruimtelijk inpasbaar. 

Conclusie
Er is geen toetsing nodig in het kader van de Wetgeluidhinder. In het kader van de Wet ruimtelijke ordening, kan worden geconcludeerd dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

5.4 Bomen

Er zijn in de huidige en toekomstige situatie geen bomen aanwezig in het plangebied. In het ontwerp voor de buitenruimte worden wel groenvoorzieningen meegenomen om het gebied minder stenig te maken. Tijdens het uitwerken van het ontwerp wordt het toevoegen van nieuwe bomen in het plangebied onderzocht.

5.5 Externe veiligheid

Kader
Het werken met, de opslag en het transport van gevaarlijke stoffen leidt tot veiligheidsrisico's voor omwonenden, bedrijven en passanten. Om deze risico's te beheersen worden in omgevingsvergunningen, indien wordt afgeweken van het bestemmingsplan, de relaties tussen deze activiteiten en hun omgeving conform wet- en regelgeving verantwoord en vastgelegd. Daartoe moeten in de eerste plaats risicobronnen geïnventariseerd worden. Vervolgens wordt een toets uitgevoerd aan de betreffende wet- en regelgeving.

Wettelijk kader
De normen en richtlijnen zijn onder andere vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt; voor transport over wegen, spoorwegen en vaarwegen). Het Bevt geeft antwoord op vragen hoe om te gaan met ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van transportroutes. In het Bevt staan twee soorten risico's beschreven waarop normen en richtlijnen van toepassing zijn. Het betreft het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Naast risiconormeringen kent het Bevt tevens een extra afstandsbepaling, het zogenaamde plasbrandaandachtsgebied. Voor bebouwing binnen deze zone gelden extra bouwkundige eisen.

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft aan hoe groot de overlijdenskans is indien een persoon zich permanent op een bepaalde plek bevindt. De wetgever beschouwt een overlijdenskans van eens in de miljoen jaar (aangeduid met 10-6) voor nieuwe situaties als acceptabel. In de wetgeving is dit risico vertaald naar een afstandsnormering (PR=10-6 contour). Voor de afstand tussen de risicoveroorzakende activiteiten en kwetsbare objecten is die norm een harde grenswaarde. Voor de afstand tot beperkt kwetsbare objecten is die norm een richtwaarde waarvan mag worden afgeweken als daar een gegronde reden voor is.

Het groepsrisico (GR) geeft de kans aan op het overlijden van een groep mensen als gevolg van een calamiteit. Het Bevt verplicht ertoe dat bij omgevingsvergunningen, waarbij wordt afgeweken van de bestemming, het groepsrisico wordt beschreven en gemotiveerd. Voor het toetsen van het groepsrisico wordt gebruik gemaakt van de zogenaamde oriëntatiewaarde. Dit is geen harde wettelijke norm maar een houvast om te toetsen of het groepsrisico acceptabel is al dan niet in combinatie met maatregelen voor de bestrijding van ongevallen.

Plansituatie
In en direct rond het plangebied is een inventarisatie gedaan naar risicoveroorzakende activiteiten. Dit heeft het volgende overzicht opgeleverd:

• Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoorwegen en water. Op ca. 50 meter van het plangebied bevindt zich het spoortraject Amsterdam – Utrecht - aansluiting Betuwelijn, een basisnetroute. De spoorlijn is daarmee relevant voor het plangebied. Andere basisnet-transportassen liggen allen op zeer grote afstand (meer dan een kilometer) van het plangebied. Nadere beschouwing is niet nodig.
• Vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen. In of nabij het plangebied bevinden zich geen buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.
• Bedrijven die vallen onder het Bevi. In het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven. Ook buiten het plangebied bevinden zich geen Bevi bedrijven die van invloed zijn op het plangebied.

In bijlage Externe veiligheid is het onderzoek opgenomen, waar op deze punten uitvoerig wordt ingegaan.

Conclusies
Op basis van het uitgevoerde onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:
Voor de spoorlijn Amsterdam-Utrecht-aansluiting Betuwelijn bestaat volgens het Basisnet geen PR=10-6 contour.

Ook zijn volgens het Basisnet geen plasbrandaandachtsgebieden aanwezig.

Op basis van berekeningen is vastgesteld dat de ontwikkelingen binnen het plangebied in zeer geringe mate bijdragen aan het groepsrisico en dat het groepsrisico onder 0,1 maal de oriëntatiewaarde zal blijven.

Het veiligheidsrisico wordt als aanvaardbaar beschouwd, mede rekening gehouden met de mogelijkheden voor de rampenbestrijding en zelfredzaamheid.

Het onderwerp externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.6 Luchtkwaliteit

Kader
In de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen) staat een aantal 'bevoegdheden' waarbij luchtkwaliteitseisen een directe rol spelen. Zo kan het vaststellen van bestemmingsplannen (artikel 5.16 Wm) plaatsvinden indien:

• aannemelijk is gemaakt dat geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde ('luchtkwaliteitsnorm');
• een project – al dan niet per saldo – niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• aannemelijk is gemaakt dat de ontwikkelingen niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de concentratie PM10 (fijn stof) en NO2 (stikstofdioxide) in de buitenlucht;
• het voorgenomen besluit is genoemd of is niet in strijd is met het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Plansituatie
Om te bepalen of een project "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels zijn vastgelegd. Een project kan in twee situaties NIBM bijdragen aan de luchtkwaliteit:

• het project behoort tot de lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouw-locaties) die is opgenomen in de Regeling NIBM;
• het project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (1,2µg/m3).

Door de bestemmingsplanwijziging van bedrijf (garage) naar hotel verandert er met betrekking tot de verkeergeneratie nagenoeg niets. Voor de volledigheid is de verkeersgeneratie van het hotel ingevoerd in de NIBM-tool. Hieruit volgt dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit

Om te bepalen of er ter plaatse van het hotel sprake is van een goed woon- en leefklimaat is de achtergrondwaarde ter plaatse van de Baden-Powellweg bepaald met behulp van de NSL-monitoringstool. In onderstaande tabel zijn de achtergrondwaarden in 2015 en 2030 weergegeven.

Rekenpunt 15538169	Totale concen-tratie (µg/m3) NO2	Totale concen-tratie (µg/m3) PM10	Totale concen-tratie (µg/m3) PM2,5	Overschrijdings dagen PM10
2015	33,21	21,72	13,49	9,67
2030	19,01	20,82	12,20	8,51
Norm	40	40	25	35

Conclusie
Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.7 Bodem

Kader
Bij het bestemmingsplan wordt getoetst of de bodemkwaliteit geschikt is of geschikt gemaakt kan worden voor de geplande functies. Het gemeentelijk bodembeleid gaat uit van de volgende algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en indien er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan dienen te worden gemaakt.
• Overige gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er tevens sprake is van risico's. Het gaat daarbij om humane of milieuhygiënische risico's en om risico's voor verspreiding van de verontreiniging. De sanering gebeurt functiegericht en kosteneffectief.
• Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.
• Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag van een omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is, voordat de locatie geschikt is voor de geplande functie. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie
Op het terrein zijn meerdere bodemonderzoeken verricht. In augustus 2017 is het meest recente onderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat er sprake is van heterogene sterke verontreinigingen met zware metalen en PAK. Plaatselijk zijn lichte verontreiniging met olie in grond en grondwater aanwezig (en in grondwater ook lichte verontreinigingen met molybdeen en naftaleen). De verontreinigingen met metalen en PAK worden gerelateerd aan bijmenging met baksteen en kolengruis. Een nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Er is geen analyse gedaan op asbest (geen aanwezigheid asbestverdachte materialen). Uit andere onderzoeken blijkt dat er bij een olieafscheider verontreiniging met olie in de bodem aanwezig is, die gesaneerd wordt. Ook is er nog een ondergrondse olietank aanwezig, die verwijderd wordt.

Aanbevolen wordt na sloop en op basis van graafplannen aanvullend onderzoek te verrichten, met aandacht voor asbest in verband met de bijmenging, een verdere afperking bij de olieafscheider, en om de afvoerbestemming van de vrijkomende grond te bepalen. Voor graafwerkzaamheden en nieuwbouw is een BUS-melding nodig.

De locatie ligt in dynamische zone gebiedsplan. Bij grondwateronttrekking voor bouw of bodemenergie kan aansluiting worden gezocht bij gebiedsplan (melding activiteit ondergrond noodzakelijk). Of er moeten saneringsmaatregelen worden getroffen om nabij gelegen grondwaterverontreinigingen niet te verplaatsen. Eventuele toekomstige bodemenergiesystemen mogen alleen in het 1e watervoerend pakket worden aangelegd (tot circa 50 m-mv). In de directe omgeving zijn geen bodemenergiesystemen (WKO's) bekend, waarbij interferentie kan optreden.

Op basis van de Nota bodembeheer 2017-2027 moet bij grondverzet rekening gehouden worden met de toepassingseis wonen (zowel generiek als gebiedsspecifiek).

Ondergrond
Er is sprake van archeologische verwachting, en afhankelijk van de mate van verstoring moet hiermee rekening gehouden worden.

Het terrein bevindt zich in een gebied dat minder gevoelig is voor zetting, langs het water aan de westzijde is wel sprake van gevoeligheid voor zetting.

Het is verstandig om ook het toekomstig ondergronds ruimtegebruik (b.v. voor archeologie, bodemenergie, waterberging, boomwortels, kabels en leidingen, riolering, parkeerkelders, infrastructuur) inzichtelijk te maken, om vooraf te kunnen sturen op eventuele knelpunten met (ander) ondergronds en bovengronds gebruik.

Conclusie
Na sloop is aanvullend bodemonderzoek nodig, er worden saneringswerkzaamheden verricht en een olietank verwijderd. Met in achtneming van deze voorwaarden vormt de bodem geen belemmering voor het plan.

5.8 Natuurbescherming

Kader
Op grond van de Wet natuurbescherming moeten initiatiefnemers onderzoek doen naar de effecten van hun activiteiten op beschermde dier- en plantensoorten en beschermde gebieden. Bij het vaststellen van (wijzigingen in) een bestemmingsplan moet van tevoren duidelijk zijn dat de Wet natuurbescherming niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan. Daarnaast moet worden gekeken naar de regels in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Provincie Utrecht en de Provinciale Verordening Natuur en Landschap provincie Utrecht 2017.

Beschermde dier- en plantensoorten
Voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan moet er worden onderzocht:

• 1. of er beschermde soorten voorkomen in het plangebied;
• 2. of er verbodsbepalingen uit de Wet natuurbescherming worden overtreden;
• 3. of er vrijstellingen gelden of dat er een ontheffing nodig is.

Als er een ontheffing nodig is, moet aannemelijk zijn dat deze verleend zal worden. Daarnaast moet er duidelijkheid zijn over eventuele ontheffingsvoorwaarden en het treffen van mitigerende maatregelen.

Plansituatie

Er is een quick scan uitgevoerd naar de aanwezige flora en fauna, zie Flora en fauna onderzoek.

Hierin zijn een aantal conclusies getrokken:

• ten aanzien van broedvogels dienen, om overtreding te voorkomen, de werkzaamheden ter plaatse van de grasstrook langs de waterkant buiten het broedseizoen te worden uitgevoerd. Of een controle dient de aanwezigheid van een broedgeval voor aanvang uit te sluiten;
• ten aanzien van vleermuizen dient de sloop ter hoogte van het aangrenzende gebouw zorgvuldig te worden uitgevoerd in de minst gevoelige periode. Daarnaast dient verlichting op de Vaartsche Rijn te worden vermeden in verband met potentiele vliegroutes;
• voor de binnen het plangebied incidenteel aanwezige (algemene) soorten dient de zorgplicht in acht te worden genomen.

Het bieden van ruimte aan vogels en vleermuizen in het nieuwe gebouw is hierbij een extra aanbeveling.

Conclusie
Met inachtneming van de genoemde voorwaarden vormt het onderwerp flora en fauna geen belemmering voor deze ontwikkeling.

5.9 Water

Kader
Het plangebied valt onder het beheer van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden. De doelen van het hoogheemraadschap voor de periode van 2010 tot 2015 staan beschreven in het waterbeheerplan 'Water voorop!'. De kerntaken van het Hoogheemraadschap bestaan uit het verzorgen van veilige dijken, schoon water en droge voeten. Aansluitend op het waterbeheerplan heeft het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden de beschikking over een verordening: de Keur. In de Keur van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden 2009 staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen, grondwater en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels.

Het beleid van de gemeente Utrecht voor wat betreft de waterhuishouding sluit aan op het landelijke en provinciale beleid. De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast vastgelegd in het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014.

Plansituatie
In het kader van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Besluit ruimtelijke ordening is voor dit ruimtelijke plan een watertoetsproces doorlopen. De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen vroegtijdig, expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het watertoetsproces voor het project Helling 3-5 te Utrecht is digitaal doorlopen. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden is via deze weg door de initiatiefnemer van de ruimtelijke ontwikkeling op de hoogte gebracht van de plannen.

Uit de analyse blijkt dat er geen grote waterbelangen zijn. De ruimtelijke ontwikkeling voldoet aan de belangrijkste minimale voorwaarde: "het standstill beginsel". Dit beginsel houdt in dat door het plan geen verslechtering van de waterhuishouding ontstaat. Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden adviseert positief over het ruimtelijk plan.

De bestaande bebouwing wordt gesloopt en er wordt een nieuwbouw gerealiseerd. Verder wordt de openbare ruimte heringericht. Door het planvoornemen neemt het verhard oppervlak niet toe en is geen aanvullende compensatie vereist. Wel zijn er kansen om de hemelwaterafstroming vanuit het plangebied verder te reduceren. Dit is verder uitgewerkt in de watertoets, zie Watertoets

Conclusie 
Door de reeds aanwezige verharding, de afkoppeling van het hemelwater en de genoemde aandachtspunten is geen wateroverlast te verwachten en wordt hemelwaterneutraal ontwikkeld. Het aspect water vormt op basis van het vorenstaande geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.10 Archeologie

Kader
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

De Erfgoedwet heeft betrekking op archeologie op het land en onder water. Samen met de toekomstige Omgevingswet maakt de Erfgoedwet een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijft artikel 38a van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Artikel 38a schrijft voor dat in een bestemmingsplan rekening moet worden gehouden met in de grond te aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachtingen. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te laten sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten worden op grond van de Erfgoedwet beschermd. Op grond van Hoofdstuk 9 Overgangsrecht blijven paragraaf 2 en 3 van hoofdstuk II van de Monumentenwet 1988 van toepassing tot inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin staat dat aantasting van de beschermde archeologische monumenten niet is toegestaan. Voor wijziging, sloop of verwijdering van een archeologisch Rijksmonument moet een vergunning worden aangevraagd waarop de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed beslist .

Gebieden van hoge archeologische waarde (rood) zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 50 m2 en dieper dan 50 cm. Gebieden van hoge archeologische verwachting (geel) zijn zones waar op grond van eerder uitgevoerd archeologisch onderzoek dan wel op basis van historisch geografisch onderzoek archeologische waarden te verwachten zijn (er wordt een middelhoge tot hoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm. Bij gebieden met een archeologische verwachting (groen) zijn de verwachtingen lager (er wordt een middelhoge dichtheid aan archeologische vondsten of sporen verwacht). Hier geldt een archeologievergunningsplicht bij bodemingrepen groter dan 1.000 m2 en dieper dan 50 cm. Daarnaast zijn op de kaart witte gebieden aangewezen. Voor deze zones geldt geen verwachting en geen vergunningstelsel.

Plangebied
Het plangebied Helling 3 en 5 bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied met een hoge archeologische verwachting (geel). Dit is gebaseerd op de ligging aan de Vaartse Rijn, net buiten de middeleeuwse voorstad Tolsteeg waar archeologische resten van middeleeuwse bewoning en industriële activiteiten kunnen worden verwacht.

Afbeelding 5: uitsnede archeologische waardenkaart

Conclusie
Het plangebied Helling 3 en 5 ligt in een gebied met een hoge archeologische verwachting (geel). Voor deze zone geldt dat bodemingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm beneden maaiveld archeologie vergunningplichtig zijn. De verwachting is dat de liftput kleiner is dan 100 m2 en er geen vergunning nodig is. Tijdens de sloop van de garage zal dit in overleg tussen de ontwikkelaar en de gemeente nader worden onderzocht.

5.11 Kabels en leidingen

Met name in het noordelijk deel van de locatie liggen kabels en leidingen, waaronder een rioleringsbuis. Dit bepaalt mede de positionering van het gebouw.

In het plangebied liggen geen hoofdkabels en leidingen waarvoor een beschermingszone moet worden opgenomen. De ontwikkelaar heeft vooroverleg gevoerd met de nutsbedrijven. De kabels op en nabij het perceel zijn ingemeten, de conclusie is dat er geen belemmeringen zijn voor de toekomstige situatie.

5.12 Bezonning

De uitvoering van het plan voor het Moxyhotel heeft gevolgen voor de bezonning van de directe omgeving. Die gevolgen zijn vooral van belang voor de bebouwing aan de Jutfaseweg, omdat zich daar woningen bevinden. De bezonningsstudie die de ontwikkelaar voor het hotel heeft laten maken biedt inzicht in de bezonningsgevolgen op de data 21 maart, 21 juni, 23 september en 22 december. Die data geven samen inzicht in de bezonningsgevolgen in elk seizoen. De studie is opgenomen in Bezonningsstudie.

De studie laat zien wat het verschil is in bezonning veroorzaakt door de huidige bebouwing en de bebouwing van het geplande hotel. Het geplande hotel komt meer van het water af te liggen dan het huidige gebouw, maar wordt wel hoger. De bomenrij aan de Vaartsche Rijn is niet meegenomen in de bezonningsstudie, maar heeft wel effect op de bezonning.

Het belangrijkste effect op de bebouwing aan de Jutfaseweg is, dat de bebouwing op sommige tijdstippen later wordt bezond. Het gaat om maximaal 105 minuten (ruim anderhalf uur), in de ochtend.

Gezien het feit dat de verminderde bezonning in de ochtenduren plaatsvindt en beperkt is in tijd, beschouwt de gemeente de invloed van het bouwplan op de bezonning als gering. Ook is meegenomen in de afweging, dat de bestaande bomen - hoewel niet meegenomen in de studie - al zorgen voor een vermindering van bezonning op de panden aan de Jutfaseweg.

5.13 Gezondheid

Een hotel kan op verschillende manieren bijdragen aan de gezondheid in de stad: autogebruik door gasten ontmoedigen, looproutes rond het pand verbeteren, levendige plint maken voor sociale veiligheid (ogen op straat), begane grond openstellen als ontmoetingsruimte voor omwonenden, toevoegen van groen, creëren van werkgelegenheid en stageplaatsen, aanbieden van gezond voedsel en het beschikbaar stellen van eventuele sportfaciliteiten voor de buurt. Op deze locatie is vrijwel alles goed te realiseren. Alleen de laatste twee aspecten passen wellicht niet in het concept van Moxy; de andere aspecten dienen zeker aan bod komen in de gedetailleerde uitwerking van het plan, om aan te sluiten bij de gemeentelijke ambitie van gezonde verstedelijking.

5.14 Duurzaamheid

Er zijn diverse gesprekken gevoerd tussen de ontwikkelaar en de gemeente over de duurzaamheidsaspecten in het bouwplan. Dit heeft geresulteerd in een notitie die is opgesteld door de ontwikkelaar. In de notitie wordt een beknopt overzicht gegeven van de strategie en maatregelen om te komen tot een hotel dat duurzaam gebouwd en geëxploiteerd zal worden.

Het Moxy Hotel wordt voorzien van een LEED Gold-certificaat. LEED (Leadership in Energy & Environmental Design) is de toonaangevende internationale certificeringsmethode voor duurzaam vastgoed. LEED beoordeelt alle relevante aspecten rondom duurzaamheid vanaf de ontwikkelfase en bouw tot en met gebruiksfase en toekomstige sloop. Hiermee wordt duurzaamheid integraal benaderd en wordt voorkomen dat er wordt teruggevallen op onsamenhangende en/of ineffectieve maatregelen. Naast LEED wordt gedurende het ontwerpproces het programma GPR Gebouw gebruikt als hulpmiddel om de impact van ontwerpkeuzes op duurzaamheid inzichtelijk te maken. GPR Gebouw kent inhoudelijk een vergelijkbare opzet als LEED, maar omvat geen certificeringsmethode. Als streefwaarde wordt een gemiddelde score van 8,0 gehanteerd.
De verdere inhoudelijke toelichting op het behalen van de streefwaarde is opgenomen in de duurzaamheidsnotitie, zie bijlage Duurzaamheidsnotitie.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Anterieure overeenkomst, kostenverhaal
De kosten die gemaakt worden bij de uitvoering van de ontwikkeling zijn voor rekening van de initiatiefnemer met inachtneming van de afspraken tussen de gemeente en initiatiefnemer over de (kosten van de) inrichting van het openbaar gebied gemeente en de initiatiefnemer. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen.

Ten behoeve van het verhaal van door de gemeente gemaakte kosten is een anterieure overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. Hiermee worden alle door de gemeente bij dit initiatief gemaakte kosten verhaald op de initiatiefnemer. De gemeentelijk kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen, bijvoorbeeld een aanvraag om omgevingsvergunning, worden door leges gedekt. Aangezien het kostenverhaal dus anderszins is verzekerd, is het vaststellen van een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan niet nodig.

Planschade
Om een inschatting van het eventuele planschaderisico te maken heeft de initiatiefnemer een planschadeanalyse laten maken. Rekening houdend met het normaal maatschappelijk risico wordt, op basis van de analyse, het risico op planschade als nihil beoordeeld. De risicoanalyse planschade is toegevoegd in bijlage Duurzaamheidsnotitie. Eventuele planschadeverzoeken van belanghebbenden zullen conform de geldende procedure worden afgehandeld en komen op grond van de anterieure overeenkomst voor rekening van de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is aan onderstaande instanties toegezonden voor reactie als bedoeld in art 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Provincie Utrecht
Het bestemmingsplan gaf de provincie geen aanleiding opmerkingen te plaatsen in het kader van het provinciaal belang zoals dat is opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 (herijking 2016) en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (herijking 2016).

VRU
Het plan voorgelegd aan de Veiligheidsregio Utrecht. Wij hebben geen reactie ontvangen en gaan er vanuit dat het voorontwerp geen aanleiding gaf tot het maken van opmerkingen.

HDSR
Het hoogheemraadschap adviseert om het plan aan te passen. Het gaat om aanpassingen aan de verbeelding en toelichting van het voorontwerpbestemmingsplan, op basis van onderstaande opmerking:

1) Schrappen dubbelbestemming “Waterstaat – Waterkering”.

2) Processtap: Neem contact op met Rijkswaterstaat over de lozing van water naar de Vaartsche Rijn.

Ad 1. Schrappen dubbelbestemming “Waterstaat – Waterkering”

In de waterparagraaf van het voorontwerpbestemmingsplan staat vermeld dat de oever van de Vaartsche Rijn een waterkering is. De oevers van de watergang hebben al jaren geleden deze status verloren. Daarom adviseren u om de volgende passage geheel te schrappen: “De oever van de Vaartsche Rijn is aangemerkt als een regionale waterkering en heeft in principe een beschermingszone van 15 meter vanaf de waterlijn (damwand) waarin in het beginsel geen bebouwing aanwezig mag zijn”.

Wij adviseren u om de dubbelbestemming van de verbeelding te schrappen en de tekst in de toelichting aan te passen.

Reactie:
De verbeelding is aangepast en ook de tekst in de watertoets in bijlage 8 is aangepast.

Ad 2) Lozen hemelwater op Vaartsche Rijn

Wij lezen dat het hemelwater van schone oppervlakken (dakoppervlak) wordt geloosd op de Vaartsche Rijn. Rijkswaterstaat is het bevoegd gezag voor de waterkwantiteit van de Vaartsche Rijn. Voor het aanbrengen van een lozingsconstructie moet mogelijk een watervergunning worden aangevraagd of geldt een meldingsplicht bij Rijkswaterstaat. Daarom adviseren wij u om het plan vroegtijdig af te stemmen met Rijkswaterstaat. U kunt hiervoor contact opnemen met dhr. De Bruijn van Rijkswaterstaat, telefoonnummer (030) 600 82 51, of e-mail [e-mail].

Daarnaast geeft het hoogheemraadschap aan hun kennis m.b.t. ruimtelijke adaptatie (o.a. hittestress en wateroverlast) aan om de inrichting te optimaliseren en daarmee de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied te vergroten.

Reactie:
De ontwikkelaar heeft contact opgenomen met Rijkswaterstaat voor de aanvraag van een lozingsvergunning. In overleg met Rijkswaterstaat is besloten dat er geen vergunning nodig is gelet op de beperkte omvang van de lozing. Wel zal de ontwikkelaar een melding te doen via het Omgevingsloket.nl.

6.2.2 Advies wijkraad

Het voorontwerpbestemmingsplan is voorgelegd aan de wijkraad Utrecht Zuid. Als geste van “Moxy” aan de buurt stelt de Wijkraad voor dat “Moxy”, als handreiking c.q. compensatie voor de verwachte overlast, de groenstrook gelegen tussen het te ontwikkelen hotel en de Vondellaan/Baden-Powelweg ingericht wordt als openbare ruimte met het nodige straatmeubilair.

Reactie:
Het advies heeft geen direct effect op het bestemmingsplan, maar dit voorstel wordt wel meegenomen in het plan voor de herinrichting van de openbare ruimte in en rondom het plangebied.

6.2.3 Participatie

Rotsoord is een voormalig bedrijventerrein in eigendom van private partijen. De gemeente is daarmee afhankelijk van privatie initiatieven, welke op juiste koers worden gezet door onder andere de Visie Rotsoord en Spelregeld Openbare Ruimte. Verder zijn de marktinitiatieven maatwerk, en resulteert elk initiatief in aanpassing van bestemmingsplan en opstellen van bouwenvelop en/of SPvE. Om omwonenden en betrokkenen te betrekken, zijn en worden informatieavonden georganiseerd rondom de beoogde ontwikkelingen. Dit conform het UPP. De informatieavonden zijn op initiatief van gemeente en/of ontwikkelaar georganiseerd.

Ook voor de beoogde ontwikkeling van hotel Moxy is een informatieavond georganiseerd op woensdag 16 november 2016 in het bedrijvencentrum Vondelparc. Daar zijn de eerste schetsen voor het hotel en de planvormingsstappen (zoals de herziening van het bestemmingsplan) toegelicht.
Met direct betrokkenen langs de Jutfaseweg (de bewoners die tegenover het toekomstige hotel wonen) is separaat in kleiner verband gesproken op maandag 7 november 2016 en woensdag 10 januari 2018. Maar aanleiding van de informatie avond heeft de ontwikkelaar een aantal aanpassingen doorgevoerd in zijn ontwerp. Zo is er op de begane grond zoveel mogelijk glas opgenomen om de plint te verlevendigen en de sociale veiligheid te verbeteren. Daarnaast wordt de geplande steeg tussen het hotel en Tivoli de Helling dichtgezet om een geluidlek te voorkomen. Door het dichtzetten ontstaat er ook meer ruimte aan de voorzijde van het hotel.

De meeste reacties uit de bewonersbijeenkomsten waren positief. Men ziet het hotel als een welkome aanvulling in Rotsoord. Wel zijn er zorgen over de omvang van het gebouw en geluidoverlast (vanwege de komst van een terras aan het water). De mogelijkheid om te schriftelijk te reageren is gekoppeld aan de bestemmingsplanprocedure.

Hoofdstuk 7 Juridische plantoelichting

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Planvorm

Het bestemmingsplan is gedetailleerd van aard en legt precies de omvang van de ontwikkeling vast en regelt waar gebouwd mag worden. De concrete planvorming en de planologische procedure lopen gelijk op, waardoor de behoefte aan flexibiliteit beperkt is.

7.3 Opbouw regels

De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel, bijvoorbeeld bij wonen een aan-huis-verbonden bedrijf.
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• waar nodig: een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.4 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten bevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Gemengd

Binnen de bestemming 'Gemengd is de vestiging van een hotel mogelijk gemaakt met op de begane grond horeca categorie D1.

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer – Verblijfsgebied' heeft betrekking op het verblijf gebied voor en naast het gebouw. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals voet- en fietspaden en groen. Ook is er een aanduiding opgenomen voor de mogelijke locatie voor een terras.

Artikel 5 Waarde - Archeologie

Vanwege de archeologische verwachtingswaarde in het gebied is een (dubbel)bestemming opgenomen ter bescherming van mogelijk aanwezig bodemarchief. Er dient getoetst te worden aan de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Dit artikel regelt de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven, een voorwaardelijke verplichting over parkeren en regels voor woningvorming en omzetting.

Deze planregel volgt uit de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 9 september 2015 (201410585/1) over bestemmingsplan "KPN Campus Fockema Andreaelaan, Rubenslaan e.o.".
Artikel 3.1.2, tweede lid, van het Bro maakt het mogelijk dat een bestemmingsplan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels. Artikel 7.3 lid a van de planregels regelt dat bij een omgevingsvergunning voor het bouwen de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid (ten tijde van het opstellen van deze toelichting: de Nota Stallen en Parkeren 2013). 

Bij het toetsen van een bouwaanvraag aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag voldoet aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen.

Als gedurende de geldigheid van dit bestemmingsplan het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt als uitgangspunt dat een aanvraag om omgevingsvergunning aan het op dat moment geldende parkeerbeleid wordt getoetst. Daarom bevat artikel 7.3 lid b een regel die bij gewijzigd beleid een afweging over de bij de aanvraag horende parkeereis, zodat gemotiveerd wordt in hoeverre het nieuwe beleid wordt toegepast.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om af te wijken van de regels. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al afgeweken kan worden. Het gaat dan om een afwijking van maten, afmetingen en percentages, het plaatsen van objecten van beeldende kunst, het realiseren van kleine nutsgebouwtjes.

De overgangs- en slotregels van hoofdstuk 4 bevatten de onderstaande twee regels.
|
Artikel 11 Overgangsrecht

In het Besluit ruimtelijke ordening is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels, voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsregels van toepassing. De overgangsregel heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wabo die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 12 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan-huis-verbonden bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.

7.5 Lijst van horeca-activiteiten

Bij dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van de Utrechtse standaardlijst voor Horeca-activiteiten.
Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening kan, in verband met de overlast die horecabedrijven voor het woon- en leefklimaat kunnen meebrengen, in een bestemmingsplan bij het toelaten van horecabedrijven aan de hand van ruimtelijk relevante criteria als aard, omvang en parkeerdruk een onderscheid gemaakt worden in categorieën horecabedrijven.

In dit bestemmingsplan is een functionele differentiatie in ‘harde’ tot ‘zachte’ typen van horecabedrijven opgenomen. De regeling geeft een kwalitatieve beperking ten aanzien van het type/de categorie horecabedrijf dat zich mag vestigen in de woonomgeving. De regeling beoogt de nadelige invloeden van de vestiging van horecabedrijven op het woon- en leefklimaat in de omgeving te voorkomen.

In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Horeca-activiteiten.

7.6 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Indien er bijvoorbeeld sprake is van illegale ingebruikname van gemeentelijke grond, dan zal hiertegen worden opgetreden.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een tweetal instrumenten bij handhaving van bestemmingsplannen tot haar beschikking: bestuursdwang en dwangsom. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk c.q. gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.