Hotel en Manege, Voordorp

4.1 Projectbeschrijving

4.1.1 Programma

In 2009 is door de gemeenteraad van Utrecht een Nota van Uitgangspunten vastgesteld, waarin de randvoorwaarden zijn bepaald waarbinnen de nieuwe ontwikkeling gerealiseerd moet worden. Het is toegestaan een twee-sterrenhotel met maximaal 80 kamers en een manege die plaats biedt aan zo'n 350 ponyrijders met een buitenbak van minimaal 800 m² en een binnenbak te realiseren. Het onbebouwde deel moet bestaan uit een openbaar toegankelijke parkeerplaats, fiets- en voetpaden, groen en bomen.

Ruimtelijke structuur
Ruimtelijk uitgangspunt is dat het gebied meer onderdeel gaat uitmaken van het park. Dat betekent dat het gebied een groenere invulling krijgt, de recreatiewaarde van het park wordt vergroot, het park beter zichtbaar wordt, een entree krijgt vanaf de Biltsestraatweg en de inrichting van het voorterrein verbetert. Deze opgave ligt voor een deel op het parkeerterrein en voor een deel op het terrein van het hotel en manege. De landschappelijke inrichting van het park is leidend voor de invulling van het terrein. De randen van het gebied moeten onbebouwd blijven en groene/landschappelijke kwaliteit hebben. De bouwvlakken liggen daarom op enige afstand van het omliggende water. Ook tussen de bestaande boerderij met de nieuwe rijhal en het hotel wordt een ruime strook vrijgehouden van bouwwerken en bebouwing. Binnen het bouwvlak mag maximaal 55% worden bebouwd.

Figuur 5 Uitgangspunten voor de toekomstige inrichting van het terrein (
uit: Nota van Uitgangspunten Two Star Lodge en ponymanege, vastgesteld maart 2009).

De richting van de percelen en bebouwing langs de Biltsestraatweg komt voort uit de oorspronkelijke verkaveling van het gebied; onder een hoek ten opzichte van de weg. Nieuwe bebouwing zal zich ook in deze richting moeten voegen, zodat het aansluit bij de omgeving. De monumentale boerderij blijft behouden. De bebouwing presenteert zich als bijgebouwen bij de bestaande boerderij. De nieuwe bebouwing wordt, evenals de boerderij, afgedekt met een kap.

Functies
In de gemeente Utrecht geldt geen speciaal sportbeleid gericht op paardensport (manege). De huidige beleidslijn is dat de gemeente zich doorgaans niet mengt in sporten, die particulier/commercieel worden aangeboden. Wel wil de gemeente stimuleren dat de manegefunctie met een behoorlijke kwaliteit wordt aangeboden. Door de locatie in de stad van de huidige manege Groenesteyn is de manege zeer geschikt als ponymanege.

Voor de nieuwvestiging van een hotel geldt het beleid zoals beschreven in de Hotelnota uit 2010. Een nieuw hotel met 2 sterren past goed op deze locatie (zie 2.3), gezien de ligging in het gebied van de Hollandsche Waterlinie en Voorveldse polder én het feit dat het hier (nog) niet om een keten gaat. Bovendien voorziet het in een behoefte aan een twee-sterrenaccommodatie. De nieuwe hotelfunctie past ook goed aan op de recreatieve functie van het park. Door de ruimtelijke opzet en groene inrichting van het terrein, inclusief parkeerterrein, sluit het geheel beter aan op zijn omgeving en wordt het zicht op het park sterk verbeterd. Het gebied zelf wordt ten opzichte van de huidige situatie groener en gaat daardoor meer onderdeel uitmaken van het park.

De bestaande boerderij behoudt de functies die deze al had: een woning aan de voorzijde met daarachter een restaurant / ruimte voor zaalverhuur.

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

De twee bestaande rijhallen en verspreid liggende bijgebouwen worden gesloopt. De nieuwe rijhal van de manege en alle voorzieningen worden geconcentreerd in één gebouw achter de bestaande boerderij. Het gebouw heeft een oppervlakte van ongeveer 30 bij 50 m en eenzelfde hoogte als de bestaande boerderij (bijna 8 m).

Figuur 6 Uitwerking van uitgangspunten door initiatiefnemer

Op de plek van de te slopen grote rijhal aan de westzijde komt het hotel met 80 kamers met bijbehorende beheerderswoning. Het hoofdvolume van het hotel bestaat uit twee lagen met een kap. Hier zijn de meeste kamers en de beheerderswoning gevestigd. De maximale nokhoogte bedraagt 8 meter. In een kleiner volume tussen het hoofdvolume en de boerderij komen de recepte, kantoren, keuken, dienstruimten en de ontbijt-lunchzaal. In het hotel wordt geen restaurant gevestigd. Met deze opzet is er een goede balans gevonden tussen het benodigde volume en de gewenste maat, schaal en richting van de gebouwen. Het hotel is georiënteerd in de lengterichting van het perceel. De afstand tussen hotel en boerderij zorgt voor de gewenste openheid. met daartussen de gewenste open ruimte. Versterking van groene kwaliteit op het terrein zorgt voor een goede inpassing in de omgeving.

Figuur 7 Impressie Hotel