Hotel en Manege, Voordorp

2.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015-2030 (2004) Voor de stad Utrecht is op 1 juli 2004 de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 vastgesteld. In de structuurvisie zijn de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de stad Utrecht beschreven. Daarbij wordt uitgegaan van drie kernkwaliteiten van de stad, die in de structuurvisie zijn uitgewerkt in drie perspectieven: De Markt, Het Podium en De Binnentuinen:

• De Markt sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als randstedelijk centrum in een economisch dynamische en hoogstedelijke omgeving.
• Het Podium sluit aan bij de kernkwaliteit: de stad als ontmoetingsplaats voor winkelen, cultuur, onderwijs en recreatie.
• De Binnentuin sluit aan bij de kernkwaliteit: de grote stad met kleinschaligheid en sociale cohesie in de wijken.
  

De perspectieven zijn deels vertaald naar ambities voor de korte en middellange termijn (2015) in het ontwikkelingsbeeld 2015. De Voorveldse polder en dus ook het plangebied maakt onderdeel uit van het podiumperspectief en is aangeduid als stedelijk groen. Opgave hier is het meer zichtbaar maken van de Nieuwe Hollandse Waterlinie en het handhaven en herkenbaar blijven van de robuuste groenstructuur. De stedelijke groenstructuur bestaat uit parken, begrensde complexen en groene verbindingen. Ze worden intensief gebruikt ten behoeve van stedelijke recreatie en hebben ook een belangrijke ecologische functie. Ze zijn goed ingepast en kunnen andere stedelijke functies (bebouwing) herbergen. De bebouwing is echter altijd beperkt in omvang en ondergeschikt danwel ondersteunend aan de groene functie en de herkenbaarheid van het gebied als groene eenheid. De Biltsestraatweg is in het binnentuinperspectief aangeduid als historische radiaal, een structuurlijn.

Conclusie
De nieuwbouw binnen de Voorveldse Polder is goed ingepast binnen de stedelijke groenstructuur en ondergeschikt daaraan.

De schoonheid van Utrecht' Welstandsnota 2004
In de Welstandsnota is geformuleerd op welke wijze het welstandsbeleid van de gemeente Utrecht uitgevoerd zal worden. Dit betreft vanzelfsprekend de welstandstoetsing van bouwvergunningplichtige bouwwerken en toetsing op basis van de loketcriteria. Voor bouwvergunningplichtige bouwwerken geldt het volgende:

• op basis van een gebiedsgerichte analyse per buurt of wijk worden in hoofdlijnen een ruimtelijke karakteristiek gegeven;
• ambities worden vertaald in beleidsniveaus per gebied: Behoud, Respect en Open; de drie niveaus onderscheiden zich onderling in mate van vrijheid in omgaan met de bestaande structuur en architectuur;
• algemeen geldende beoordelingscriteria verschillen alleen per beleidsniveau en niet per gebied.
  

Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'respect': de essentiële eigenschappen van de aanwezige bebouwings- en omgevingskarakteristieken worden gerespecteerd. Dit betekent:

• samenhang en structuur van het stedelijke (en landelijke) beeld staat voorop;
• respect voor het kenmerkende bebouwingsbeeld met zijn architectonische verschijningsvorm;
• nieuwe interpretaties, veranderingen en transformaties zijn mogelijk.

De boerderij op het perceel is op de kaart behorend bij de welstandsnota aangeduid als gemeentelijk of rijksmonument.

Conclusie
Of een bouwwerk past in de Welstandsnota is in eerste instantie ter advisering aan de Commissie Welstand en monumenten. Het college van Utrecht beslist uiteindelijk.

Archeologiebeleid
Het gemeentelijk archeologiebeleid heeft tot doel bij te dragen aan de historische beeldvorming over Utrecht en zijn bewoners. Om dit doel optimaal te verwezenlijken vervult de gemeentelijke archeologische dienst een actieve rol. In de op de gemeentelijke archeologische waardenkaart aangeduide gebieden waar een onderzoeksverplichting geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning gevraagd kunnen worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen. Binnen deze gebieden gelden voor bepaalde ingrepen en activiteiten een aantal vrijstellingen. Rijksmonumenten worden niet verstoord. Voor gemeentelijke monumenten geldt een onderzoeksplicht een aanlegvergunningsstelsel en gelden in beginsel bouwregels bij elke ontwikkeling. Zie verder 5.10.

Conclusie
Het gemeentelijk archeologiebeleid staat niet in de weg aan de realisatie van het bouwplan.

Economisch profiel Utrecht 2010 (2003)
De Nota Economisch Profiel Utrecht beschrijft de economische kansen en mogelijkheden van de gemeente. Het centrale thema is 'Utrecht, ontmoetingsplaats voor talent'. Uitgangspunten daarbij zijn: ruimte voor groei, selectiviteit door kwaliteit en profilering op de sterke punten van de stad. Utrecht kiest voor doorgaande economische groei en ontwikkeling, maar betracht daarbij nadrukkelijk selectiviteit. Speerpunt van beleid zijn aangewezen cluster gastvrijheid: betere benutting van de synergie tussen horeca, detailhandel, kunst & cultuur, sport, toerisme & recreatie en de opleidingen-, congres- en vergadermarkt de doelstelling.

Conclusie
Het bouwplan voldoet aan het Economisch profiel Utrecht, omdat het de synergie bevordert tussen de hotelfunctie en de recreatiefunctie.

Hotelnota 2010-2020 (2010)
Bij de planvorming is uitgegaan van het beleid zoals beschreven in de toen geldende hotelnota "Welterusten". Er was een (markt)-ruimte geraamd voor toevoeging van 200-300 hotelkamers, waarvan maximaal 150 kamers in de wijken Binnenstad en Oost in het 0-3 sterren segment. Van de 150 kamers zijn reeds 100 gerealiseerd, waardoor er in het vigerende beleid ruimte is voor een uitbreiding van maximaal 50 kamers. Initiatiefnemers kregen wel de mogelijkheid geboden om argumenten aan te dragen die het zouden verantwoorden af te wijken van dit beleid. Deze moeten wel door een onderzoek worden onderbouwd om precedentwerking te voorkomen.

In 2010 is de Hotelnota vastgesteld. Deze nota geeft de gewenste ontwikkeling in de hotelsector aan. De gemeente wil de komende tien jaar 1000 kamers erbij om de groeiende groep zakelijke en toeristische bezoekers een slaapplek te kunnen bieden. Utrecht profileert zich sterk als stad van 'kennis en cultuur' en de verwachting is dat de gemiddelde groei van de toeristische sector zo'n 5% per jaar zal bedragen. Ook is het aanbod aan low-budget en experience (speciaal, vernieuwend, bijzonder) hotels relatief laag en de gemeente stimuleert de realisatie hiervan. Het nieuwe ontwikkelkader geeft zeer beperkte ruimte voor nieuwe hotelontwikkeling. Dit gezien het feit dat er in de nieuwe beleidsperiode 2008-2015 naar verwachting zo'n 800 kamers zullen worden gerealiseerd en er geen overcapaciteit zal moeten ontstaan. Het zal hier grotendeels gaan om grote zakelijke (keten)hotels. Dat betekent dat de gemeente zeer kritisch is met de ontwikkelruimte die er nog is op locatie, omvang én concept. Hiertoe is een toetsingskader ontwikkeld, waarbij een positief advies gegeven kan worden als een initiatief aan vijf van de zes criteria beantwoord:

	Criterium	Positieve score	Negatieve score
1.	ligging	centrumlocatie, historisch oost, in of nabij de Nieuwe Hollandse Waterlinie	stadsrandlocatie, bedrijventerrein
2.	pand	historisch of anderszins uniek	formulebouw
3.	concept	onderscheidend, uitzonderlijk	herkenbaar en voorspelbaar
4.	inrichting	bijzonder, one of a kind	volgens richtlijnen hotelketens
5.	uitstraling	bijzonder, one of a kind	standaard
6.	serviceniveau	persoonlijk en hoogwaardig	standaard

Conclusie
Gezien de ligging van het gebied in oost, in de Hollandsche Waterlinie en Voorveldse polder, naast de manege én het feit dat het hier (nog) niet om een keten gaat, wordt dit initiatief met 80 kamers positief ontvangen. Bovendien voorziet het in een twee sterren segment waar veel behoefte aan is en sluit het aan op bestaande voorzieningen, waardoor deze kunnen blijven bestaan.

Nota Parkeernormen 2004 en de partiële herijking uit 2008
De Nota Parkeernormen is een uitwerking van het gemeentelijke parkeerbeleid. Het uitgangspunt is dat, rekening houdend met de kenmerken van de locatie en de functie, het parkeren op eigen terrein opgelost dient te worden, bij voorkeur ondergronds. De normen zijn niet exact vastgelegd, maar zijn gedefinieerd binnen een bandbreedte, teneinde optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij het realiseren van bouwplannen. In uitzonderingsgevallen kunnen afwijkingen boven de bandbreedte op hun merites worden beoordeeld. Indien er een afwijking is onder de minimale norm, omdat de aanleg van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein onmogelijk is, wordt nagegaan of extra parkeerruimte in de openbare ruimte gecreëerd kan worden. Als de parkeerplaatsen niet in de openbare ruimte kunnen worden aangelegd, dient de aanvrager zorg te dragen voor alternatieve parkeergelegenheid.

In 2008 heeft een herijking van de Nota plaatsgevonden om de belangen van openbare ruimte en leefbaarheid, van stedelijke ontwikkeling en het gebruik van gebouwde voorzieningen beter met elkaar in balans te brengen en om de regelgeving te verminderen. Het gewenste effect is dat vertragingen in de bouw verminderen en er meer en beter rekening kan worden gehouden met praktijksituaties. Op hoofdlijnen zijn er drie soorten aanpassingen doorgevoerd:

• versoepeling van de parkeernormen voor horeca;
• betere definities van woningcategorieën;
• aanpassing van de gebiedsindeling in de bestaande stad.

Conclusie
In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de vraag of het bouwplan voorziet in voldoende parkeerplaatsen.

Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' 2007-2030 (2007)
Gemeente Utrecht heeft een groenstructuurplan vastgesteld ter behoud en ontwikkeling van de kwaliteiten van het stedelijk groen als onderdeel van een kwalitatief hoogstaand woon- en vestigingsklimaat. Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. Dit kunnen bestaande voorzieningen zijn of voorzieningen die nog ontwikkeld gaan worden. De visie voor het stedelijk groen gaat uit van de verbetering van de kwaliteit van het huidige stedelijke groenareaal, het realiseren van groene verbindingen naar de omringende landschappen en uitbreiding van het groene areaal om Utrecht.
In het groenstructuurplan is de Voorveldse Polder aangeduid als stedelijk groen en de Biltsestraatweg als (wenselijke) verbinding. De groenstructuur bestaat uit parken, begrensde complexen en groene verbindingen. Ze worden intensief gebruikt ten behoeve van stedelijke recreatie en hebben ook een belangrijke ecologische functie. Ze zijn goed ingepast en kunnen andere stedelijke functies (bebouwing) herbergen. De bebouwing is echter altijd beperkt in omvang en ondergeschikt danwel ondersteunend aan de groene functie en de herkenbaarheid van het gebied als groene eenheid.

Conclusie
De gewenste ontwikkeling zijn niet in strijd met het Groenstructuurplan.

Bomenbeleid Utrecht 2009 - 2030 (2009)
Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen:

• waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren;
• de bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden.

Sinds 1 januari 2007 kennen alle gemeentelijke ruimtelijke plannen in de stad een bomenparagraaf. De bomenparagraaf biedt vanaf het begin en in alle fasen van een planproces de mogelijkheid een belangenafweging te maken over de gevolgen van een ruimtelijk plan voor bomen.

Conclusie
In de ontwikkeling is voldoende rekening gehouden met de bestaande bomen(structuur).

Beleidsplan sport 2007-2010 'Sport in het Hart!' (2007)
De missie van het beleidsplan sport 2007-2010 luidt: "Utrecht is een dynamische sportstad waar iedereen meedoet op zijn of haar niveau". De gemeente schept de basisvoorwaarden. Utrecht staat garant voor een eigentijds en kwalitatief goed basispakket aan voorzieningen: laagdrempelige (top)sportaccommodaties en sportief ingerichte openbare ruimte in alle wijken. Daarnaast is een brede en blijvende betrokkenheid van mataschappelijke partners binnen de sport zelf, het onderwijs, het wijkwelzijnswerk en de zorg, het bedrijfsleven en uiteindelijk ook van iedere Utrechter, een belangrijke voorwaarde om het sportklimaat verder te versterken.

Conclusie
Het bouwplan voorziet in een nieuwe manege die het sportklimaat verder kan versterken.

Visie Voorveldse Polder (2010)
De gemeente ontvangt regelmatig plannen van particuliere initiatiefnemers voor recreatiegebied de Voorveldse Polder. Tot voor kort had de gemeente geen actueel toetsingskader om deze plannen te kunnen beoordelen. Daarom heeft de gemeente een visie opgesteld. In deze visie staan richtlijnen waaraan toekomstige plannen voor het gebied moeten voldoen. Daarnaast geeft de visie een ambitie voor de toekomst weer. Nadat de raad heeft ingestemd met de visie zal de gemeente alle nieuwe plannen aan de visie toetsen.

De visie Park Voorveldse Polder is er op gericht het versterken van het huidige karakter en de ruimtelijke structuur van het gebied en het tegengaan van versnippering van het park, waarbij zowel de recreatieve als de groene functie van het gebied blijft behouden en verder word uitgebouwd. Het bestemmingsplan beoogt nieuwe recreatieve functies in het plan gebied te realiseren, welke reeds voorzien waren en ook genoemd worden in de structuurvisie.