Centrum kanaleneiland deelgebied 3

4.2 Projectbeschrijving

4.2.1 Algemeen

Voor deelgebied 3 is een Stedenbouwkundig Programma van Eisen opgesteld. Dit dient als gemeentelijk toetsingskader voor de vergunningverlening met betrekking tot de planontwikkeling van deelgebied 3. Binnen deelgebied 3 worden drie bouwblokken ontwikkeld. De drie bouwblokken liggen ingeklemd tussen het bestaande Rabobank gebouw en het politiebureau. Het bouwveld kent daardoor twee zijden. Aan de Churchilllaan presenteert bouwveld 3 zich aan de stedelijke as met een front van publieke functies in combinatie met woningbouw én het hoofdkantoor van Mitros. Vanuit het masterplan wordt aan deze zijde plaatselijk begeleidende hoogteaccenten toegestaan. Aan de andere zijde grenst het deelgebied aan de Amerikalaan. Aan deze zijde wordt aangesloten op de bestaande wijk met woningbouw in 2 tot 4 lagen, 8 tot 14 meter.

4.2.2 Stedenbouwkundig plan

Deelgebied 3 vormt de poortwachter van het Centrumgebied. Deze markante positie vraag om plaatselijk hogere bijzondere bebouwing. De 3 blokken hebben elk een eigen programmering maar vertonen tegelijk verwantschap.

Compositie/ verkaveling
Voor de bouwvolumes wordt uitgegaan van een samengesteld blok volgens het principe gesloten bouwblok (zie Masterplan Centrumgebied Kanaleneiland). Een naadloze overgang van functies naar woningbouw is hierbij essentieel. Woningen hebben entrees aan de straat en aan de binnenzijde van het bouwblok een (hoofd)buitenruimte. Ook de buitenruimten van eventuele niet-woonfuncties worden aan de binnenzijde van het bouwblok gerealiseerd.

Volumeopbouw
Het uitgangspunt voor de volumeopbouw van de bouwblokken is variatie in hoogteopbouw met een hoofdmoment. Eenheid in het bouwblok is hierbij essentieel. Aan de Churchilllaan zijde heeft elk bouwblok een massieve plint, bestaande uit 2 bouwlagen en vanaf de 3e laag een uitkraging van ca. 4 m. Aan deze zijde heeft de bebouwing een hogere bouwhoogte, 6 tot 13 lagen (ca 24 tot 46 m ). De hoek aan het 5 meiplein wordt voorzien van een hoogteaccent. Blok III vervult deze accentfunctie, Richting de Amerikalaan is een lagere bouwhoogte toegestaan, 2- 4 bouwlagen (8-14 m).

Onderstaande figuur geeft de ruimtelijke invulling qua bouwhoogte van het plangebied weer.

Figuur 11. ruimtelijke opbouw bouwhoogten

4.2.3 Programma

Blok 1

Blok 1 zal in zijn geheel een regionaal opleidingscentrum omvatten (ROC). De footprint bedraagt circa 2500 m2 bvo. De plint bestaat uit 2 lagen. Het ROC zal deze plint benutten om zich te presenteren en haar levendigheid uit te stralen naar de omgeving. Het programma van blok 1 omvat totaal ca. 8000 m2 bvo voor het ROC.

Blok 2

In Blok 2 komen maatschappelijke voorzieningen in de plint en gedeeltelijk op de eerste vier bouwlagen. De plint bestaat uit 2 lagen met een footprint van ca.1500 m2 bvo. Het Centrum voor Jeugd en Gezin, de bibliotheek en het wijkbureau Zuidwest zullen zich hier huisvesten. Het totaal oppervlak van deze functies bedraagt ca.3000 m2 bvo. Blok 2 omvat daarnaast ca. 40 huurappartementen en ca. 20 - 30 koopwoningen.

Blok 3

Blok 3 omvat een plint van 2 lagen waarbij op de hogere verdiepingen de functies wonen en kantoren mogelijk zijn. Deze functies kunnen zowel zelfstandig als gecombineerd worden toegelaten.

• Indien de hogere verdiepingen zullen worden gebruikt ten behoeve van het hoofdkantoor van de woningbouwcorporatie Mitros, zal plint ten dienste van publieke functies voor die corporaties worden gebruikt.Binnen het volume van de toren zijn het kantoren en woningprogramma uitwisselbaar, met dien verstande dat uitsluitend ten behoeve van het hoofdkantoor van de woningbouwvereniging Mitros maximaal 8000 m² Bvo kantoorvloeroppervlak kan worden toegestaan.
• Indien (vanwege de huidige economische omstandigheden) gekozen wordt voor een invulling van de toren met hoofdzakelijk wonen dan zijn in de plint een combinatie van maatschappelijke functies, horeca, kleinschalige bedrijvigheid, kantoren en/of dienstverlening en woon-werk woningen mogelijk, met dien verstande dat in dat geval het totale programma in de plint een maximum vloeroppervlak van 2500 m² bvo heeft en maximaal 1500 m² kantoor is toegestaan.
• In het complex is maximaal 500 m² lichte horeca toegestaan, waarbij gedacht moet worden aan een café, een brasserie, een lunchroom of een daarmee vergelijkbare voorziening.

Voorwaarde is dat de parkeerbehoefte voor de verschillende functie combinaties op een goede manier kan worden opgelost binnen de in dit plan opgenomen parkeernormen en dat voor de woningen voldaan wordt aan de eisen op grond van de Wet geluidhinder.

Afhankelijk van de invulling van de toren zal het aantal woningen variëren. De woningen in de toren hebben een gezamenlijke entree aan de straat. Het resterend bouwblok ca. 20 tot 30 koopwoningen, waarvan ca. 10 beneden/boven-woningen.

Bestaande, te handhaven functies

Het politiebureau en het kantoor van de Rabobank blijven ongewijzigd en krijgen dezelfde functie (en bestemming) als nu. Het terrein om de te handhaven gebouwen zal gedeeltelijk heringericht worden omwille van het realiseren van woonstraten tussen de toekomstige bouwblokken. Onderstaande figuur geeft de functionele programmering van het gebied weer. Het gebouw waarin de GG & GD in gehuisvest is, blijft voorlopig in gebruik.

Figuur 10. programmatische invulling plangebied