De Berekuil

2.2 Ruimtelijke structuur

Camping De Berekuil ligt aan de oostzijde van de stad in de Voorveldse polder. De Voorveldse polder is een recreatiegebied dat hoofdzakelijk uit groen en water bestaat. Daarnaast herbergt het een fort, een aantal sportvelden, maneges en een hotel.

Camping De Berekuil ligt midden in het recreatiegebied en wordt aan alle kanten omgeven door brede watergangen. De camping heeft een vierkante vorm van ongeveer 200 bij 200 meter. De entree van de camping bevindt zich aan de noordzijde, via een brug over het water.

De camping heeft een orthogonale structuur; de wegen en paden liggen of in noord-zuid richting of in oost-west richting. Ze delen de camping op in een aantal rechthoekige velden. De meeste van deze velden en de randen van het terrein zijn bebouwd met verschillende soorten recreatieverblijven (houten hutten, stacaravans en recreatiebungalows). De overige velden zijn open (gras met bomen). De open velden zijn bedoeld voor tenten en caravans. Op het terrein is veel groen aanwezig in de vorm van bomen, struiken, groene heggen en gras. Dit bepaalt in grote mate het karakter van het gebied. Veel bomen op het terrein hebben een forse maat.

De randen van het gebied zijn op een klein deel na bebouwd met recreatieverblijven. De meeste staan op enkele meters afstand van het water. Enkele hebben een houten terras en andere hebben het terrein rond de verblijven geheel verhard. Door het groen rondom de verblijven hebben de randen desondanks een groene uitstraling. Steigers en vlonders komen bij de recreatieverblijven zelf nauwelijks voor. Wel zijn er twee vissteigers aangelegd.

Bij de entree bevinden zich centrale voorzieningen. Hier zijn de receptie, een winkel, een wasserette, een cafetaria en een café-restaurant gesitueerd. De voorzieningen zijn grotendeels ondergebracht in één (enkellaags) gebouw dat bestaat uit verschillende units. Daarnaast zijn er in een paar kleine losstaande bouwwerken te vinden die worden gebruikt als paardenstallen, opslagruimtes en afvalcontainers.

Grenzend aan de centrale voorzieningen bevindt zich aan de zuidzijde een open luchtzwembad en een speeltuin. Toilet- en douchevoorzieningen bevinden zich in een gebouw midden op het terrein.

Aan de noordzijde van de centrale voorzieningen bevinden zich twee dienstwoningen.

De recreatieverblijven staan in rijtjes naast elkaar, maar zijn niet in een rooilijn gebouwd (ze verspringen ten opzichte van elkaar). De afmetingen van de huisjes verschillen, elk huisje is anders. Ze zijn in de lengterichting naast elkaar geplaatst op een afstand van gemiddeld twee meter. De huisjes zijn bereikbaar via de rechte wegen of via de smalle paden. Zij zijn georiënteerd op hun terras of op het water, meestal staan ze met de achterkant naar de wegen of paden.

De recreatieverblijven zijn vrijwel allemaal van hout. Ze hebben een rechthoekige grondvorm, één laag en worden afgedekt door een licht hellend kapje of een plat dak. Bij de meeste huisjes staat een houten schuurtje. De standplaatsen worden van elkaar gescheiden door erfafscheidingen, groen of van hout. Auto's worden voornamelijk geparkeerd op twee centrale parkeervelden en langs de hoofdontsluitingswegen.

Als sterke punten van het terrein zijn te noemen:

• de goede aansluiting op omgeving;
• het vele groen, de mooie bomen;
• het terrein is weinig verhard;
• de over het algemeen kleinschaligheid van de recreatieverblijven (allemaal enkellaags);
• het materiaalgebruik van de recreatieverblijven past goed in de parkachtige omgeving;
• de groene randen (kleinschalige bebouwing op afstand van het water).

Zwakke punten zijn:

• de onoverzichtelijke structuur/rommelige inrichting waardoor het terrein erg vol oogt: zo'n 50% van het terrein is weliswaar groen en onbebouwd, maar de open ruimtes zijn vaak klein en erg versnipperd;
• het ontbreken van doorkijkjes (zowel vanaf de omgeving op de camping als andersom);
• de vele “achterkantsituaties”;
• het gebruik van houten schuttingen.

De kansen voor het terrein liggen op het gebied van het meer benutten van de (ruimtelijke) kwaliteit van het water en de omgeving (door oevers beter toegankelijk te maken en meer zicht op het water te creëren). Daarnaast kan de ruimtelijke kwaliteit van de camping verbeterd worden door herinrichting van de gemeenschappelijke ruimtes (het minimaliseren van de verharding) en verbieden van houten erfafscheidingen. Een grote bedreiging van de ruimtelijke kwaliteiten van het terrein is een eventuele verdere verdichting door toename van het aantal recreatieverblijven.

Analyse van de stedenbouwkundige sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen leidt tot een aantal richtlijnen waarmee rekening gehouden moet worden bij een herinrichting van het terrein:

• het toeristisch kamperen in een zoveel mogelijk aaneengesloten gebied;
• 50% van het terrein moet onbebouwd (groen) blijven, hetgeen overeenkomt met de huidige situatie;
• centrale groene zone open houden (zicht op water);
• bestaande grote bomen beschermen;
• algemene voorzieningen geclusterd houden rondom entreegebied
• recreatieverblijven niet groter dan 60 m2 met een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale bouwhoogte van 4 meter;
• een onderlinge afstand tussen de bebouwing van minimaal 4 meter;
• het materiaalgebruik voor de recreatieverblijven moet aansluiten bij de omgeving (alleen hout).
• alleen groene erfafscheidingen en beperkt in hoogte;
• geen erfafscheidingen aan de oevers;
• bebouwing op minimaal 4 meter afstand tot water;
• minimaal 15% van de randen vrij van bebouwing;
• geen terrassen over het water;

Deze richtlijnen zijn met name van belang om het groene karakter van het terrein zoveel mogelijk in stand te houden. Voorzover ruimtelijk relevant zullen ze vertaald worden in de planregels.

Niet ruimtelijk relevante richtlijnen zullen waar mogelijk worden verwerkt in een beeldkwaliteitsplan. Bij de toets of een bouwaanvraag voldoet aan redelijke eisen van welstand zal aan dit beeldkwaliteitsplan worden getoetst. Gedacht moet hierbij worden aan het streven naar het onbebouwd laten van 15% van randen van het gebied, het beschermen van grote bomen en het stellen van eisen aan materiaalgebruik voor de recreatieverblijven en het planten van alleen bepaalde boom- en haagsoorten.

Afbeelding 4: Luchtfoto plangebied