Orlandolocatie Di Lassostraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van 50 (senioren)appartementen mogelijk aan de Di Lassostraat in de gemeente Soest. In het verleden was hier het multifunctionele centrum genaamd 'Orlando' aanwezig. In het centrum was onder andere een sporthal aanwezig. De bebouwing is in het verleden gesloopt met het voornemen om op deze locatie appartementen te ontwikkelen. Het te realiseren appartementencomplex zal verbonden worden met het naastgelegen appartementencomplex aan de Klarinet. In deze verbinding wordt een fietsenstalling gerealiseerd en mogelijk vier ondersteunende kantoorruimtes.

Ter plaatse van de planlocatie zijn in het bestemmingsplan 'Boerenstreek Overhees' (vastgesteld d.d. 20 januari 2011) de bestemming 'Maatschappelijk', 'Tuin' en 'Wonen' opgenomen. Binnen deze bestemmingen is het realiseren van een appartementencomplex met bijbehorende voorzieningen niet toegestaan. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in de woonwijk Overhees in de gemeente Soest (zie figuur 1.1). De begrenzing van het plangebied wordt gevormd door het Medisch Centrum Overhees en Basisschool De Bron en de straten de Klarinet, de Sweelinckstraat en de Di Lassostraat. Aan deze straten bevinden zich voornamelijk (senioren)woningen. Aan de westzijde van het plangebied bevindt zich een bomenrij waarachter het appartementencomplex aan de Klarinet gelegen is.

Figuur 1.1 - Ligging plangebied

Figuur 1.2 - Directe omgeving plangebied (Bron: Streetsmart Cyclomedia (schermopname 04-03-2022)

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied betreft een braakliggend stuk grond met daarbij meerdere parkeerplaatsen. Tot voorheen was er op deze grond een sporthal en andere bebouwing met een maatschappelijke functie aanwezig die reeds gesloopt zijn ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling. In de figuren 2.2 tot en met 2.4 zijn aanzichten op het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1 - Aanzichten op het plangebied vanuit navolgende figuren (plangrens is globaal weergegeven en komt niet geheel overeen met het daadwerkelijke plangebied)

Figuur 2.2 - Aanzicht op parkeerplaats vanuit hoek Klarinet en Di Lassostraat (Bron Streetsmart.cyclomedia.com)

Figuur 2.3 - Aanzicht op parkeerplaats vanuit hoek Sweelinckstraat en Di Lassostraat (Bron Streetsmart.cyclomedia.com)

Figuur 2.4 - Aanzicht op braakliggend terrein vanuit Sweelinckstraat (Bron Streetsmart.cyclomedia.com)

In het westen van het plangebied is een groenstrook aanwezig waarbinnen zich voornamelijk bomen bevinden. De bomenrij bevindt zich op de perceelsgrens en scheidt het braakliggende terrein van het appartementencomplex aan de Klarinet aan de westzijde.

2.2 Toekomstige situatie

Ter plaatse van de voormalige sporthal worden 50 huurappartementen voor senioren gerealiseerd met daarbij mogelijk ondersteunende kantoorruimtes. In het plan worden 28 sociale huur appartementen gerealiseerd en 22 in de vrije sector. Het appartementengebouw zal parallel aan de Sweelinckstraat worden gebouwd (zie figuur 2.5). Onderstaande figuren geven een impressie van het nieuw te realiseren appartementengebouw. Bij de uitwerking van het gebouw is rekening gehouden met de ligging in de wijk. Het appartementengebouw zal bestaan uit vier bouwlagen en qua uitstraling aansluiten op de omliggende bebouwing en omgeving.

Figuur 2.5 - Beoogde ontwikkeling vanaf de hoek van de Sweelinckstraat en de Di Lassostraat (Bron: Stijlgroep)

Naast de appartementen zal een parkachtig middengebied aangelegd worden. Een groot deel van e bestaande parkeerplaatsen worden aangepast en aangesloten worden op het nieuwe ontwerp. Daarbij worden zoveel mogelijk bestaande materialen gebruikt. In totaal worden 71 parkeerplaatsen gerealiseerd die allen openbaar toegankelijk zullen zijn.

Figuur 2.6 - Luchtschets van de beoogde bebouwing met parkachtig middengebied (Bron: A3 Architecten)

Figuur 2.7 - Impressie binnenterrein (bron: Stijlgroep)

Ter plaatse van de huidige bomenrij aan de westzijde van het plangebied zal de toekomstige bebouwing gekoppeld worden aan het huidige appartementencomplex dat aan de Klarinet gelegen is. In dit deel van de bebouwing wordt een algemene ruimte voor de bewoners, een fietsenstalling en een kantoor van ca. 200 m² bvo gerealiseerd. In de kantoorruimte worden werkzaamheden verricht door de verhuurder ten behoeve van de verhuur, de administratie en het beheer van de appartementen.

Ter plaatse van (een gedeelte van) de beoogde kantoorruimte is in de huidige situatie een appartement aanwezig op de begane grond. Indien kantoren worden gerealiseerd zal dit appartement komen te vervallen en worden omgebouwd tot kantoorruimte. In dit bestemmingsplan wordt een kantoorruimte op de begane grond planologisch mogelijk gemaakt door middel van een aanduiding. De overige verdiepingen ter plaatse van de beoogde kantoorruimte zullen ongewijzigd bestemd blijven voor wonen. Indien het kantoor niet gerealiseerd wordt, blijft het appartement op de begane grond behouden en zal dit gedeelte als doorgang gebruikt worden.

2.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Boerenstreek Overhees' dat op 20 januari 2011 is vastgesteld. Binnen het plangebied gelden de enkelbestemmingen 'Maatschappelijk', 'Wonen' en 'Tuin'. Tevens ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie Waardevol Verwachtingsgebied 3' op het plangebied en geldt een maatvoeringsaanduiding voor de goot- en bouwhoogte van 8 meter. De beoogde ontwikkeling past niet binnen de geldende bestemmingen en de aangegeven maatvoering voor goot- en bouwhoogte.

Figuur 2.7 - Vigerend bestemmingsplan met plancontour

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale omgevingsvisie (2020) en Barro (2020)

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) formuleert het Rijk een nieuwe integrale aanpak waarin samen met andere overheden en organisaties optimaal kan worden gewerkt aan behoud van een gezond, leefbaar en economische sterk Nederland. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen spelen de volgende vier prioriteiten de komende jaren een grote rol in de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving van Nederland:

• 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. een duurzaam en (circulair) economisch groeipotentieel;
• 3. sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. en een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Nationale belangen

De NOVI is vertaald in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Deze gaat echter pas in zodra de omgevingswet in werking treedt. De voorloper van het Bkl is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, het Natuurnetwerk Nederland, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Toetsing en conclusie

De NOVI en het Barro kenmerken zich door een hoog abstractieniveau en bevatten geen concreet beleid ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Er is geen sprake van strijdigheid met het nationaal beleid.

3.1.2 Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling (art. 3.6.1 Bro, juli 2017)

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe te borgen is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd.

Toetsing

Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) en jurisprudentie blijkt dat een ontwikkeling van minder dan 12 woningen of minder dan 500 m2 niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling.

Het planvoornemen maakt 50 seniorenappartementen aan de Di Lassostraat in Soest mogelijk, waarvan 28 sociale huur en 22 in de vrije sector huur. Dit zijn meer dan 12 woningen ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden, dus is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom is de behoefte beschreven.

Beschrijving behoefte

De woningbehoefte blijkt uit diverse rapporten die hierna worden behandeld.

Staat van de woningmarkt Provincie Utrecht (2022)

De woningmarkt in de provincie Utrecht staat onder zeer grote druk. Er is een nijpend woningtekort en voor veel huishoudens met een laag of een middeninkomen is het zeer lastig om betaalbare woonruimte te vinden. Om een gezonde en aantrekkelijke provincie te blijven is het noodzakelijk om de woningmarkt meer in balans te brengen. Dit betekent dat er niet alleen meer – maar ook versneld – woningen gebouwd moeten worden. Om dit te bereiken heeft de provincie Utrecht het Uitvoeringsprogramma Versnelling Woningbouw opgesteld. Het hoofddoel van dit programma is de versnelling van de woningbouw met het streven om te komen tot 10.000 woningen per jaar en met het streven tenminste 50% van de nieuwe woningen te realiseren in het sociale en middeldure segment.

De verwachting is dat het aantal huishoudens in de regio Amersfoort (waar Soest deel van uitmaakt) tot 2035 toeneemt met 23.060.

Figuur 3.1 Prognose huishoudens per regio (Bron: Staat van de woningmarkt 2022)

Het aantal mensen dat op zoek is naar een sociale huurwoning in de provincie Utrecht blijft toenemen. Uit de ontwikkeling van de slaagkansen komt naar voren dat woningzoekenden een steeds kleinere kans hebben om een sociale huurwoning te vinden.

De harde planvoorraad (status april 2022) telt in de regio Amersfoort 12.150 woningen Er ligt op korte termijn dan ook een belangrijke opgave in het omzetten van zachte naar harde plancapaciteit.

Figuur 3.2 Plancapaciteit (Bron: Staat van de woningmarkt 2022)

Monitor wonen provincie Utrecht (2022)

De provincie Utrecht is continu bezig met het monitoren van haar toekomstige woningbouwlocaties. Dit inzicht is nodig om er voor te zorgen dat het woningaanbod in de provincie in de toekomst aansluit op de behoefte van haar inwoners. De woningbouwplannen worden door de gemeenten in de provinciale planmonitor Wonen ingevuld.

Voor de gemeente Soest is de harde en zachte plancapaciteit in beeld gebracht. Er zijn in de gemeente plannen voor 3.011 woningen waarvan harde plannen voor 511 woningen (stand oktober 2022).

Masterplan Wonen Soest (2019)

Op basis van het gemeentelijke woonbeleid blijkt er tot 2025 behoefte te zijn aan 770 extra woningen in de kern Soest. Het woningbehoefteonderzoek uit 2019 wijst uit dat er met name een tekort is aan betaalbare woningen voor starters en toegankelijke woningen voor ouderen die kleiner willen gaan wonen. In het Masterplan Wonen en de daarop gebaseerde doelgroepenverordening zijn streefpercentages geformuleerd voor het aandeel goedkope woningen per nieuwbouwplan. Deze streefpercentages zijn als volgt:

• 20% sociale huur
• 5% vrije sector huur
• 25% koop

Figuur 3.3 - Voorstel aandeel goedkope woningen per nieuwbouwplan (Bron: Masterplan Wonen Soest)

Met de beoogde woningbouwontwikkeling wordt uitsluitend voorzien in huurwoningen. Het woningbouwprogramma bestaat ui 50 woningen waarvan 28 (56%) onder de sociale huursector vallen, de overige woningen worden gerealiseerd in de vrije sector. Daarmee voldoet de ontwikkeling ruimschoots aan het streefpercentage voor sociale huur uit het Masterplan Wonen Soest. Het masterplan wordt in 2023 geëvalueerd, mede gelet op de druk op de woningmarkt en de betaalbaarheid.

Woondeal Addendum Regio Amersfoort (juli 2021)

De negen gemeenten in de regio Amersfoort hebben een woondeal gesloten met het Rijk, de provincie en woningbouwcorporaties. Voor meerdere thema's gaat de gemeente met deze partijen samenwerken. Dit gaat over het versnellen van woningbouw voor in totaal 23.000 woningen, het bereikbaar houden van kernen, duurzaam en groen bouwen, wonen en zorg en vitale wijken. Volgens huidige inzichten zijn er tot 2030 1.450 woningen nodig op versnellingslocaties in Soest (1.000 op inbreidingslocaties) en Soesterberg (450 op Soesterberg-Noord). Maar ook in de periode daarna blijft de woningbehoefte groot.

Omgevingsvisie Soest en Soesterberg (december 2021)

De gemeente start in 2023 de zoektocht naar nieuwe locaties voor woningbouw voor de periode vanaf 2030. Dit is als één van de uit te werken programma's onder de omgevingsvisie benoemd (Programma Selectie van toekomstige bouwlocaties).

Coalitieakkoord 2022-2026, bouwen aan de toekomst, samen aan de slag

In het coalitieakkoord 2022-2026 wordt uitgegaan van 1.500 woningen tot 2030. De coalitie wil voortvarende ontwikkeling van de reeds aangewezen locaties waarbij de gemeente in overwegende mate zelf regievoerder is. Het Orlandoterrein is specifiek benoemd.

Conclusie

De ontwikkeling voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Er bestaat zowel kwantitatief als kwalitatief behoefte aan de woningen. Er is te weinig harde plancapaciteit en er is behoefte aan betaalbare levensloopbestendige woningen in de categorie sociale huur en middenhuur.

3.2 Provinciaal beleid

De provincie Utrecht heeft een Omgevingsvisie en interim omgevingsverordening opgesteld om de plannen van de provincie voor de komende jaren vast te leggen in beleidsstukken. De omgevingsvisie beschrijft hoe de provincie er in 2050 uit moet komen te zien. De omgevingsverordening stelt regels op verschillende onderdelen om de speerpunten uit de Omgevingsvisie concreet te maken en uiteindelijk te kunnen realiseren. Hieronder wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidsstukken van de provincie Utrecht.

3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht (vastgesteld d.d. 9 februari 2022)

De provincie streeft ernaar om in 2050 een inclusieve en circulaire provincie te zijn. In de omgevingsvisie beschrijft de provincie aan de hand van de volgende zeven beleidsthema's hoe zij een gezonde en veilige leefomgeving wil ontwikkelen en beschermen:

• 1. Stad en land gezond
• 2. Klimaatbestendig en waterrobuust
• 3. Duurzame energie
• 4. Vitale steden en dorpen
• 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar
• 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur
• 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling van appartementen zijn de thema's 'Stad en land gezond', 'Klimaatbestendig en waterrobuust', ' Duurzame energie' en 'Vitale steden en dorpen' van belang.

Stad en land gezond

De provincie bevorderd gezondheid in woon-, werk- en leefgebieden. Er wordt ingezet op verbetering van de luchtkwaliteit, vermindering van hinder door geluid, geur en licht en geen toename van externe veiligheidsrisico’s. Ook worden voldoende groene, rustige gebieden in en in de nabijheid van stad en dorp toegejuicht en worden gebieden zodanig ingericht dat deze uitnodigen tot wandelen en fietsen en daarmee tot gezond gedrag.

Klimaatbestendig en waterrobuust

De provincie zet zich samen met waterbeheerders, gemeenten en Rijk in voor een klimaatbestendige en waterveilige provincie. In paragraaf 4.11 wordt de ontwikkeling getoetst aan het beleid dat geldt voor het aspect water.

Duurzame energie

De ambitie van de provincie is om in 2050 een CO2-neutrale provincie te zijn. Het beleid dat vastgelegd is in de omgevingsvisie ziet toe op de gehele provincie en duurzame energie op gebiedsniveau.

Vitale steden en dorpen

De provincie erkent de behoefte aan woningen. Voor de periode tot 2040 (de scope van het programmeren in de Ontwerp Omgevingsvisie) is de opgave 133.200 tot 165.700 woningen. Voor kleinere kernen speelt het vraagstuk hoe deze kernen vitaal te houden. In algemene zin kiest de provincie ervoor om de ruimtevraag voor wonen en werken op een duurzame wijze te accommoderen via binnenstedelijke en binnendorpse ontwikkeling. Daarbij wordt aandacht gevraagd voor bereikbaarheid, klimaatadaptatie, energietransitie, gezondheid en inclusiviteit. Om het wonen in de provincie betaalbaar te houden wil de provincie dat ten minste de helft van de nieuw te bouwen woningen behoort tot het sociale of middeldure segment.

Toetsing

De ambities uit de omgevingsvisie van de provincie Utrecht hebben betrekking op een hoog schaalniveau. Hieronder wordt per relevant thema aangegeven hoe de voorgenomen ontwikkeling op klein schaalniveau bijdraagt aan de ambities van de provincie.

Stad en land gezond

In het ontwerp van het appartementencomplex is rekening gehouden met een gezonde en veilige leefomgeving. Binnen het plangebied is de auto te gast en is een parkachtig middengebied vormgegeven. Het parkachtige middengebied draagt bij aan de groene uitstraling van de ontwikkeling en de groenvoorzieningen in de wijk. In hoofdstuk 4 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de relevante omgevingsaspecten om een gezond woon- en leefklimaat te garanderen.

Klimaatbestendig en waterrobuust

Zie paragraaf 4.11.

Duurzame energie

Voor de voorgenomen ontwikkeling geldt ten aanzien van duurzame energie dat de vergunningsaanvraag sinds 1 januari 2021 moet voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale gebouwen (BENG). Deze eisen vloeien voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EFBD). Met het voldoen aan de gestelde eisen voor BENG wordt bijgedragen aan de ambitie van de provincie op het gebied van duurzame energie.

Vitale steden en dorpen

Het appartementencomplex wordt gerealiseerd in een woonwijk ter plaatse van de voormalige sporthal. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt in een binnenstedelijk gebied voorzien in de woningbehoefte van senioren. Daarbij wordt met het realiseren van 28 sociale huurappartementen ruim voldaan aan de eis van de provincie om ten minste de helft van de nieuw te bouwen woningen te realiseren in het sociale of middeldure segment.

Conclusie

De ontwikkeling draagt bij aan de ambities uit de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht.

3.2.2 Interim omgevingsverordening (vastgesteld d.d. 10 maart 2021)

De interim omgevingsverordening is een tijdelijke verordening die op 1 april 2021 inwerking is getreden en een looptijd heeft totdat de Omgevingswet van kracht is en de omgevingsverordening in werking treedt.

De interim omgevingsverordening vervangt voorheen geldende verordeningen zoals de ruimtelijke verordening, de milieuverordening, de natuur- en landschapsverordening. De interim omgevingsverordening is gebaseerd op een aantal wetten en algemene maatregelen van bestuur. De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Deze regels gelden rechtstreeks voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Hieronder wordt nader ingegaan op de relevante thema's en bijbehorende regels uit de interim omgevingsverordening.

Bereikbaarheid

Artikel 4.1 Instructieregel bereikbaarheid

• 1. Een bestemmingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien waarborgt dat knelpunten in de bereikbaarheid niet toenemen en bij voorkeur afnemen.
• 2. De motivering op het bestemmingsplan bevat:
  • a. een beschrijving van het aantal verplaatsingen die deze nieuwe ontwikkelingen tot gevolg hebben;
  • b. een beschrijving van de wijze waarop het plangebied wordt ontsloten voor de verschillende vervoerwijzen;
  • c. een analyse of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het omliggende (regionale) verkeers- en vervoersnetwerk voor de diverse vervoerwijzen kunnen ontstaan; en
  • d. een analyse of de bereikbaarheid door de beoogde ontwikkelingen wordt verslechterd en of de reistijd significant toeneemt.
• 3. Indien uit de analyse blijkt dat er mogelijk sprake is van verslechtering van de bereikbaarheid of toename van knelpunten op het omliggende verkeers- en vervoernetwerk, wordt een mobiliteitstoets als bedoeld in de Bijlage 13 Mobiliteitstoets Cultuurhistorie bij deze verordening uitgevoerd. Binnen deze mobiliteitstoets worden mogelijke oplossingen voor de geconstateerde knelpunten uitgewerkt, waarbij ook realisatie en financiering van deze maatregelen aan bod komen.

Toetsing

In paragraaf 4.4 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het aspect verkeer en parkeren. In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de verkeersaantrekkende werking van de ontwikkeling, de ontsluiting, de invloed daarvan op de omgeving en of er voldoende parkeergelegenheid is. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling geen knelpunten veroorzaakt in de bereikbaarheid. Er wordt voldaan aan de voorwaarden uit artikel 4.1 van de provinciale omgevingsverordening.

Wonen, werken en recreëren

Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking

• 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking.
• 2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden:
  • a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken;
  • b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;
• 3. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Figuur 3.4 - Stedelijk gebied gemeente Soest (Bron: Interim omgevingsverordening Provincie Utrecht)

Toetsing

Artikel 9.17 Instructieregel verstedelijking

Het plangebied is gelegen in binnen het stedelijk gebied van de gemeente Soest (zie figuur 3.4). Voor dit gebied geldt het provinciaal programma Wonen en werken van de regio Amersfoort. In Soest is in het programma ruimte opgenomen voor 1.279 woningen. Het toevoegen van 50 (senioren)woningen past binnen het provinciale vastgestelde programma Wonen en werken.

In paragraaf 4.8 wordt onderbouwd aan de hand van een uitgevoerd bodemonderzoek dat er geen planologische belemmeringen zijn voor de beoogde ontwikkeling ten aanzien van het aspect bodem.

Er wordt voldaan aan de instructieregel voor verstedelijking.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de regels uit de interim omgevingsverordening van de provincie Utrecht.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Stap voor stap ver komen - Omgevingsvisie Soest en Soesterberg (vastgesteld d.d. 21 december 2021)

In de omgevingsvisie 'Stap voor stap ver komen' geeft de gemeenteraad van Soest aan hoe zij de gewenste situatie van de gemeente Soest over 20 jaar, in 2040, zien. Hieronder worden de relevante punten uit de visie achtereenvolgens behandeld en getoetst aan de beoogde ontwikkeling.

Beleidskader

De gemeente Soest is een aantrekkelijke woon- en werkgemeente. Het wonen in de Randstad, de ondernemersgeest, de groene omgevingen binnen en buiten de kernen, de goede autobereikbaarheid, de relatief rustige en schone omgeving, de sociale samenhang, en de maatschappelijke, commerciële en culturele voorzieningen dragen daar allemaal aan bij. In de omgevingsvisie worden de thema's die met de bebouwde leefomgeving en het gebruik daarvan te maken hebben. De volgende thema's worden behandeld:

• Woningen (bestaand en nieuw)
• Bedrijventerreinen en werken
• Ontmoeten en ontmoetingsplekken (waaronder winkelgebieden, cultuur en samenleven)
• Voorzieningen (zorg, scholen etc.)
• Mobiliteit
• Omgevingskwaliteit (milieu (gezondheid), erfgoed en beeldkwaliteit)

In de visie wordt de bevolking van Soest omschreven als een gevarieerde gemeenschap. Er wonen en leven veel verschillende bevolkingsgroepen, jong en oud, van verschillende achtergronden en met uiteenlopende inkomens. En die gemeenschap is heel actief, organiseert zich en onderneemt samen van alles. Daarin is er een grote diversiteit. Dat actieve, ondernemende, en de diversiteit wordt als waardevol bestempeld.

De landelijke druk op de woningmarkt is in Soest zeer merkbaar. Met name voor starters en voor ouderen die kleiner willen gaan wonen is het lastig een passende woning te vinden. Een langdurig gebrek aan woningen heeft effecten op de bevolkingsopbouw en de voorzieningen. Als er minder dan de ‘verdunning’ (minder mensen per woning, momenteel landelijk 0,38%/jaar) wordt bijgebouwd krimpt de bevolking. En als woningen erg duur zijn zullen bepaalde groepen weggedrukt worden waardoor bepaalde voorzieningen minder nodig zijn (bijvoorbeeld scholen), andere voorzieningen veranderen en er komen ook weer nieuwe bij. Op dit moment heeft Soest een bevolkingsprofiel met veel ouderen en redelijk veel gezinnen met kinderen. Dat is een kernkwaliteit van de gemeente Soest en de opgave voor deze omgevingsvisie is hoe je met woningbouw die opbouw in stand kunt houden en of het wenselijk zou zijn deze nog wat te verjongen.

Toetsing en conclusie

Met de beoogde ontwikkeling worden 50 seniorenappartementen gerealiseerd in de wijk Overhees. De gemeente Soest bestempelt in de omgevingsvisie het bevolkingsprofiel met veel ouderen en redelijk veel gezinnen met kinderen als een kernkwaliteit van de gemeente. Met deze ontwikkeling wordt bijgedragen aan de ambitie van de gemeente Soest om te voorzien in voldoende passend woningaanbod om de gevarieerde gemeenschap van Soest in stand te houden.

3.3.2 Masterplan Wonen Soest

Op 20 mei 2020 heeft de gemeenteraad het Masterplan Wonen Soest vastgesteld. Aanleiding hiervoor is dat in de jaren voorafgaand aan de totstandkoming van dit Masterplan de druk op de woningmarkt sterk is toegenomen. Door de gestegen prijzen voor koopwoningen hebben mensen met een lager of middeninkomen minder mogelijkheden om een huis te kopen. Bovendien is het aantal woningzoekenden aanzienlijk groter dan het aanbod. Met name in een centraal gelegen regio als Soest. Het is daarom van groot belang om de komende jaren meer, en de juiste, woningen te bouwen.

Met het vaststellen van het Masterplan Wonen Soest geeft de gemeenteraad richting aan de nieuwbouw in de kern Soest. Gestreefd wordt naar de realisatie van 700 tot 800 woningen in de kern Soest tot 2025. De focus ligt hierbij op het sociale en betaalbare segment. Daarmee zorgt de gemeenteraad ervoor dat voor de Soesters de zo gewenste woningen beschikbaar komen.

Een randvoorwaarde daarbij is dat zorgvuldig met de ruimte en het buitengebied wordt omgegaan, om het woonmilieu waar Soest trots op is zoveel mogelijk te behouden en te versterken.

Het Masterplan Wonen heeft drie belangrijke uitgangspunten:

• de woningbouw moet inspelen op de kwalitatieve woningbehoefte van de eigen inwoners;
• met de woningbouw wordt gestreefd om doorstroming op de woningmarkt stimuleren;
• gestreefd wordt naar een gevarieerd aanbod in de nieuwbouw (woningtype, eigendom en prijsklasse)
• In 2019 is de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Soest onderzocht. Dit onderzoek leverde een woningbehoefte van 770 woningen op voor de periode tot en met 2025. Deze behoefte wordt al deels ingevuld met bestaande plannen, waardoor de resterende woningbehoefte uitkomt op 635 woningen. Hiervoor zijn ruim 50 woningbouwlocaties beschikbaar, die samen goed zijn voor ongeveer 1.000 woningen.

De kwalitatieve woningbehoefte in Soest richt zich de komende jaren op twee soorten woningen:

• huurappartementen: een vraag van senioren die willen verhuizen naar een levensloopgeschikte woning;
• betaalbare koopwoningen voor starters, jonge doorstromers en (in beperkte mate) senioren die een koopappartement zoeken.

Het beleid is er daarom op gericht met de nieuwe plannen te voorzien in deze kwalitatieve vraag, maar ook de doorstroming op de woningmarkt stimuleren en zorgen voor voldoende gevarieerd aanbod.

Toetsing en conclusie

Het planvoornemen maakt 50 seniorenappartementen op de Orlandolocatie in Soest mogelijk, waarvan 28 sociale huur en 22 in de vrije sector huur. Het Masterplan Wonen Soest heeft als speerpunt te voldoen aan de vraag van senioren die willen verhuizen naar een levensloopgeschikte woning, waardoor voorzien wordt in kwalitatieve vraag, maar ook de doorstroming gestimuleerd wordt middels voldoende gevarieerd aanbod. Met het realiseren van deze appartementen voor senioren in deze sector wordt bijgedragen aan de ambities in het Masterplan Wonen Soest.

3.3.3 Beleid bescherming en kap van bomen (2012)

Beleidskader

De gemeente Soest kenmerkt zich door haar groene karakter. Voor een groot deel wordt deze uitstraling bepaald door de bomen in de gemeente, de groene parels. Zij bepalen de sfeer van de openbare ruimte, zijn structuurbepalend en kunnen cultuurhistorische, ecologische en educatieve waarden hebben. De gemeente Soest streeft naar een duurzaam bomenbestand en duurzame bomenstructuren, onder meer door het beschermen van bomen. De te beschermen bomen zijn onder te verdelen in de volgende categorieën:

• bomenstructuren
• monumentale bomen
• waardevolle bomen
• particuliere bomen op percelen groter dan, of gelijk aan 175 m²
• overige openbare bomen

Toetsing

Binnen de mogelijke invloedsfeer van de geplande werkzaamheden staan in totaal 78 behoudenswaardige bomen. Om te beoordelen of de geplande werkzaamheden nadelige gevolgen hebben voor de bomen is door Treevision een Bomen effect analyse. Het onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 1.

Naar aanleiding van de uitgevoerde bomen effect analyse zijn themakaarten opgesteld door Stijlgroep. In figuur 3.5 is weergegeven welke bomen in de huidige situatie gekapt worden. In figuur 3.6 is vervolgens aangegeven welk bomen behouden blijven en welke bomen aangeplant worden. In totaal worden 24 bomen gekapt en worden 23 nieuwe bomen geplant. Daarnaast worden ook 9 grote heesters geplant.

Figuur 3.5 - Themakaart 'te kappen bomen' (Bron: Inrichtingsplan Stijlgroep)

Figuur 3.6 - Themakaart 'bomen ontwerp' (Bron: Inrichtingsplan Stijlgroep)

Conclusie

Het beleidsdocument bescherming en kap van bomen vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapporten (Besluit m.e.r.) is vastgelegd wanneer een milieueffectrapport (MER) of een milieueffectbeoordeling (m.e.r.-beoordeling) moet worden opgesteld bij projecten, plannen en besluiten. Voor de beoogde ontwikkeling is het volgende onderdeel van belang: De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Omdat de beoogde ontwikkeling onder de drempelwaarden uit het Besluit milieueffectrapporten valt, is sprake van een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze is toegevoegd in Bijlage 2 van de toelichting.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het plangebied niet is gelegen in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. De aard en omvang van het project leiden niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen, mits, indien nodig, ecologische mitigerende maatregelen genomen worden. Met inachtneming van deze maatregelen is het doorlopen van een MER of een m.e.r.-beoordeling niet aan de orde.

4.2 Archeologie

Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg (WAMZ) is geregeld dat de verantwoordelijkheid voor het beheer van de archeologie bij de gemeente ligt. Dit houdt onder andere in dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden met de in de grond aanwezige, dan wel te verwachten archeologische waarden.

Onderzoek

Op grond van de in het bestemmingsplan opgenomen dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie Waardevol Verwachtingsgebied 3' zijn de gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.

Op en in de gronden waar deze dubbelbestemming geldt mag zonder archeologisch onderzoek gebouwd worden indien de maximale oppervlakte van de ontwikkeling 10.000 m². De beoogde ontwikkeling beslaat een oppervlak van ca. 7.000 m² en blijft daarmee onder de gestelde grens. Archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.3 Cultuurhistorie

Ontstaansgeschiedenis

De wijk Overhees is in de zeventiger en tachtiger jaren aan de zuidwestzijde van de kern Soest gerealiseerd. Deze wijk sluit aan op de wijken Klaarwater en Smitsveen. In de negentiger jaren is de wijk Boerenstreek ten noorden van de wijk Overhees gerealiseerd

Overhees

De wijk Overhees is ruim 80 hectare groot en bevat circa 2.000 woningen. In deze wijk ligt de nadruk duidelijk op de woonfunctie. Voor het grootste deel van de wijk vindt de verkavelingsrichting haar oorsprong in het oude afwateringspatroon van het oorspronkelijke ‘ontginningslandschap’. De paden Dorpsstreek en Boerenstreek zijn als cultuurhistorisch structuurelement gehandhaafd.

Met name het pad de Dorpstreek fungeert als belangrijke drager van de wijk. De Dorpstreek doorsnijdt de wijk in oostwestrichting. In noord-zuidrichting wordt de wijk doorsneden door een centrale groenzone. De bebouwing is over het algemeen in relatief kleine clusters gerealiseerd. Deze clusters worden door middel van verkeersluwe woonerven ontsloten. De oriëntatie van de woningen is voornamelijk gericht op deze woonerven. Deze wijze van verkaveling heeft ertoe geleid dat op diverse plaatsen aan de wijkontsluitingswegen (de Di Lassostraat, de Willaertstraat en de Obrechtstraat) de woningen met de zij- of achtergevel naar de weg toe zijn gekeerd. Dit levert langs de belangrijke ontsluitingswegen een wat introvert beeld op.

Relevante waarden

Het middendeel van van het jaren '80 deel van de woonwijk Overhees bestaat uit maatschappelijke voorzieningen, zoals zorgwoningen, scholen, een medisch centrum, maar ook met groen en waterpartijen. De menselijke maat en kleinschaligheid was in de jaren '80 erg belangrijk. De scholen, uit de jaren '70, hadden een passende maat bij de doelgroep. Zo is de basisschool 1 bouwlaag hoog. De verdwenen MAVO was 2 bouwlagen hoog. De aanwezige bebouwing bestond uit diverse bouwvolumes en dit geldt ook voor zorgwoningen. Het oudste deel van Overhees, uit de jaren '70, kenmerkt de woonwijk door zijn bloemkool-opzet. Het jaren '80 deel kreeg weer een meer rationalistische opzet.

Woonerven

Als reactie op de uniformiteit en grootschaligheid van de functionele woonwijken kwam halverwege de jaren zeventig een fundamenteel andere stedenbouwkundige aanpak tot ontwikkeling. Kleinschaligheid en herbergzaamheid stonden centraal in het nieuwe fenomeen van het woonerf. Het woonerf betrof een verkeersluwe, kronkelende en veelal doodlopende woonstraat of hof met overwegend grondgebonden geschakelde woningen, plastische bouwblokken in wisselende verkavelingen met verspringende en verdraaide rooilijnen. De relatie tussen architectuur en stedenbouw was hecht. De woonerven werden als bloemkoolroosjes gegroepeerd rond een buurtontsluitingsweg. Op hun beurt werden de woonbuurten als introverte en architectonisch samenhangende eenheden gegroepeerd rond een wijkontsluitingsweg. Aldus ontstond een grillige wegenstructuur met hiërarchisch geordende verkeersstromen; als ware het een vertakte boom. Kenmerkend zijn het steeds verschuivende zicht op de verspringende bebouwing en de schaalverkleining op de overgang van openbaar naar privé die gemaakt is met muurtjes, carports, pergola's, hagen, bergingen. Deze woonerfkarakteristieken zijn herkenbaar in de wijk Overhees waar greppels, sloten en houtwallen als oude elementen zijn ingepast.

Toetsing

De nieuwbouw sluit qua omvang aan bij de bebouwing die voorheen binnen het plangebied aanwezig was. Een groter volume bebouwing past bij de maatschappelijke functies van het middengebied van de wijk Overhees (zie figuur 4.1). De naastgelegen Vijverhof past met de knikkende vorm van het gebouw in de tijdsgeest van de jaren zeventig. De nieuwbouw beoogd eenzelfde knikkende vorm in het ontwerp. Ook de verspringende rooilijnen en de zorgvuldig vormgegeven overgangen tussen het publieke en private zijn duidelijk af te lezen. De nieuwbouw voegt op perceelsniveau een hof toe aan deze structuur. Omdat de ontwikkeling zich beperkt tot perceelsniveau, wordt de cultuurhistorische structuur van de woonwijk niet aangetast.

Figuur 4.1 - Middendeel van de wijk met grotere bouwvolumes en maatschappelijke voorzieningen (bron: www.topotijdreis.nl)

Bij de aanvraag van de bouwvergunning zullen de cultuurhistorische belangen meegewogen worden in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.4 Verkeer en parkeren

Er moet rekening worden gehouden met de effecten die nieuwe ontwikkelingen hebben op de aspecten verkeer en parkeren. In deze paragraaf wordt de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie van de beoogde woningbouw berekend en beoordeeld.

Toetsingskader

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig Parkeren' (2018). Voor het bepalen van de te hanteren kencijfer wordt voor de gemeente Soest op basis van CBS data een stedelijkheidsgraad van 'matig stedelijk' aangehouden. De ligging van het plangebied is gedefinieerd als 'rest bebouwde kom'. Op basis van het gemiddelde autobezit in de gemeente Soest conform het CBS wordt per kencijfer uitgegaan van het gemiddelde van de bandbreedte. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen (Nota parkeernormen auto en fiets, 4e herziening, 2021).

Ligging plangebied

Gemotoriseerd verkeer

De beoogde ontwikkeling wordt ontsloten op de Di Lassostraat en de Sweelinckstraat. De Di Lassostraat en de Sweelinckstraat zijn ingericht als erftoegangswegen met een maximumsnelheid van 30 km/u. In noordelijke richting komt de Di Lassostraat uit op de Clemensstraat, een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/u. De Clemensstraat leidt in oostelijke richting naar het kruispunt Koningsweg (N221) – Vrijheidsweg – Clemensstraat. De Koningsweg is ingericht als een gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/u. De Koningsweg leidt in zuidoostelijke richting naar Amersfoort, terwijl de weg in noordwestelijke richting buiten de bebouwde kom aansluit op de N234. De N234 sluit ten zuiden van Soest aan op de A27, tussen Almere en Breda, terwijl de weg in noordelijke richting leidt langs Baarn naar de aansluiting op de A1, tussen Hengelo en Amsterdam. In zuidelijke richting leidt de Di Lassostraat via de Dorpsstreek, een erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/u, naar de Koningsweg.

Langzaam verkeer

Voor het langzaam verkeer zijn op de Di Lassostraat aan weerzijden van de rijbaan vrijliggende voetpaden aanwezig. Voor fietsers zijn op de Di Lassostraat geen aparte voorzieningen aanwezig, waardoor zij de rijbaan moeten delen met het gemotoriseerde verkeer. Echter wordt door middel van de lage maximumsnelheid op de Di Lassostraat de verkeersveiligheid van de fietsers gewaarborgd.

Openbaar vervoer

De dichtstbijzijnde OV-halte is gelegen op circa 100 meter loopafstand vanaf het plangebied aan de Di Lassostraat. Bij deze bushalte kan gebruik worden gemaakt van buslijn 70, tussen Hilversum en Amersfoort Centraal Station, met een frequentie van 15 minuten.

Verkeersgeneratie

Als gevolg van de beoogde ontwikkeling komt de bestaande invulling van het plangebied te vervallen. Daarom wordt bij het berekenen van de verkeerstoename ten gevolge van de beoogde ontwikkeling rekening gehouden met het salderen van de bestaande invulling van het plangebied. De bestaande bebouwing binnen het plangebied heeft een oppervlakte van 3.707 m² bvo. Hierbinnen is conform het geldende bestemmingsplan een mix van maatschappelijke voorzieningen aanwezig, waaronder een sporthal, kinderdagverblijf, consultatiebureau en een middelbare school. Omdat de verkeersgeneratie van de aanwezige functies sterk van elkaar verschillen en ieder een eigen maatgevende moment hebben, wordt voor het gehele pand uitgegaan van de verkeersgeneratie behorende bij de meest gemiddelde functie, namelijk een invulling als sporthal. Naast de bestaande maatschappelijke voorzieningen komt met het plan ook een naast gelegen sociale huurwoning te vervallen. Daarom wordt deze woning ook meegenomen voor het berekenen van de verkeersgeneratie van de bestaande situatie. Op basis van de kencijfers van het CROW zijn de weekdagintensiteiten berekend, terwijl voor het beoordelen van de verkeersafwikkeling de werkdagintensiteiten maatgevend zijn. Voor het omrekenen van weekdagintensiteiten naar werkdagintensiteiten wordt per functie gebruik gemaakt van omrekenfactoren afkomstig uit CROW publicaties 381 en 272. In tabel 4.1 is de verkeersgeneratie in de bestaande situatie berekent.

Tabel 4.1 De verkeersgeneratie in de bestaande situatie

Functie	Aantal	Kencijfer	Weekdag (mvt/etmaal)	Omrekenfactor	Werkdag (mvt/etmaal)
Sporthal	3.707 m² (bvo)	9,95 per 100 m² bvo	368,8	1,0	368,8
Huur huis, sociale huur	1 woning	4,9 per woning	4,9	1,11	5,4
Totaal			373,7		374,3

De verkeersgeneratie van de bestaande situatie bedraagt 374 mvt/etmaal, zowel gedurende een gemiddelde weekdag als gedurende een gemiddelde werkdag.

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 50 huurappartementen, waarvan 22 vrije sector en 28 sociale huur. Daarnaast wordt binnen het plangebied mogelijk een kantoorruimte gerealiseerd met een brutovloeroppervlakte van 219 m². De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling is bepaald aan de hand van de kencijfers uit CROW publicatie 381. Hierbij wordt voor het hanteren van een worstcase benadering voor de vrije sector appartementen uitgegaan van de kencijfers behorende bij 'huur appartement, duur'. In tabel 4.2 is de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling berekent.

 

Tabel 4.2 De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling

Functie	Aantal	Kencijfer	Weekdag (mvt/etmaal)	Omrekenfactor	Werkdag (mvt/etmaal)
Huur appartement, sociale huur	28 woningen	3,6 per woning	100,8	1,11	111,89
Huur appartement, duur	22 woningen	5,6 per woning	123,2	1,11	136,75
kantoor (zonder baliefunctie)	219 m² (bvo)	7,2 per 100 m² bvo	15,77	1,33	20,97
Totaal			239,77		269,61

De verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling bedraagt 240 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde weekdag. Omgerekend naar werkdagintensiteiten leidt dit tot een verkeerstoename van 270 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde werkdag. Ten opzichte van de bestaande situatie zorgt de beoogde ontwikkeling op etmaalbasis voor een verkeersafname van (270 – 374 =) 96 mvt/etmaal.

Voor het beoordelen van de verkeersafwikkeling is echter de verkeerstoename gedurende het drukst uur maatgevend. Voor woongebieden zijn de maatgevende uren de ochtend- en avondspitsen, waarbij binnen het verkeerskundig vakgebied wordt aangehouden dat gedurende het drukste spitsuur 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. In de bestaande situatie bestaat het plangebied echter voornamelijk uit maatschappelijke voorzieningen, waarvan het gebruik en de daarbij behorende verkeersgeneratie juist plaats vindt buiten de reguliere spitsuren. Voor het hanteren van een worstcasebenadering wordt daarom aangehouden dat de bestaande invulling van het plangebied geen verkeer genereerd gedurende het maatgevende uur. Voor de beoogde ontwikkeling wordt daarom rekening gehouden met een verkeerstoename van (270 x 0,1 =) 27 mvt/uur gedurende het maatgevende uur.

Verkeerstoedeling

De toedeling van het gegenereerde verkeer is bepaald aan de hand van de navigatietool van Google Maps. Vanaf de aansluiting van het plangebied op de Di Lassostraat zal 70% (19 mvt/uur) van het gegenereerde verkeer in noordelijke richting worden afgewikkeld via de Clemensstraat op het kruispunt Koningsweg – Vrijheidsweg – Clemensstraat. Vanaf deze kruising zal 60% (16 mvt/uur) worden afgewikkeld over de Koningsweg in noordwestelijke richting, terwijl de resterende 10% (3 mvt/uur) over de Vrijheidsweg in noordoostelijke richting wordt afgewikkeld. De resterende 30% (8 mvt/uur) van het gegenereerde verkeer zal vanaf het plangebied over de Di Lassostraat en via de Dorpsstreek in zuid oostelijke richting worden afgewikkeld naar het kruispunt Koningsweg – Dorpsstreek. Vanaf dit kruispunt zal 20% (5 mvt/uur) over de Koningsweg in zuidoostelijke richting worden ontsloten, terwijl de resterende 10% (3 mvt/uur) in noordelijke richting wordt afgewikkeld over de Koningsweg en via de Dalweg. In figuur 4.2 is de beoogde verkeersafwikkeling van het plangebied weergegeven.

Figuur 4.2 De verkeerstoedeling van het gegenereerde verkeer

Beoordeling verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid

De hoogste verkeerstoename ten gevolge van de beoogde ontwikkeling vindt plaats op de Di Lassostraat. Voor het bepalen van de verkeersintensiteit op de Di Lassostraat in de autonome situatie is gebruik gemaakt van plots uit het gemeentelijke verkeersmodel voor het jaar 2032. Bij het beoordelen van de verkeersafwikkeling dient gekeken te worden naar de situatie 10 jaar na planrealisatie. Voor de beoogde ontwikkeling wordt uitgegaan van het realisatiejaar 2024 en het toekomstjaar 2034. Om rekening te houden met de autonome groei tussen het prognosejaar (2032) en het toekomstjaar (2034) is een standaard groeipercentage van 1% per jaar toegepast. In tabel 4.3 is de verkeersintensiteit op de Di Lassostraat ten noorden en ten zuiden van het plangebied weergegeven in de autonome situatie.

Tabel 4.3 Verkeersintensiteit Di Lassostraat autonome situatie

Wegvak	Intensiteit prognosejaar 2032 (mvt/etmaal)	Intensiteit toekomstjaar 2034 (mvt/etmaal)
Di Lassostraat, tussen Sweelinckstraat en Clemensstraat	3.070	3.132
Di Lassostraat, tussen Sweelinckstraat en Draailier	3.180	3.244

Uit de beschikbare verkeersgegevens blijkt dat de autonome verkeersintensiteit op de Di Lassostraat circa 3.200 mvt/etmaal bedraagt. De Di Lassostraat is ingericht als een erftoegangsweg-type I binnen de bebouwde kom. Binnen het verkeerskundig vakgebied wordt op basis van Duurzaam Veilig voor ETW-type I aangehouden dat een verkeersomvang van 4.000 à 6.000 mvt/etmaal zonder problemen vlot en veilig kan worden afgewikkeld. Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat er voldoende restcapaciteit op de Di Lassostraat aanwezig is om een verkeerstoename van 27 mvt/uur gedurende het maatgevende uur probleemloos op te vangen. Hieruit wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling geen negatieve gevolgen zal hebben voor de verkeersafwikkeling en de verkeersveiligheid op het omliggende wegennet.

Parkeren

De parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling is bepaald aan de hand van de parkeernormen uit de 'Nota parkeernormen auto en fiets (4e herziening)' van de gemeente Soest. Binnen het gemeentelijke parkeernormenbeleid zijn twee autoparkeernormen per functie opgenomen, afhankelijk van of er ook wordt voldaan aan de fietsparkeernorm. Ten gevolge van de beoogde ontwikkeling komt één sociale huurwoning in de Vijverhof te vervallen. Op basis van de gemeentelijke parkeernota wordt de parkeerbehoefte van de te vervallen woning in mindering gebracht op de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling. In tabel 4.4 is de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling weergegeven.

Tabel 4.4 De parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling

Functie	Aantal	Parkeernorm		Parkeerbehoefte
		Auto	Fiets	Auto (pp)	Fiets (stallingsplaatsen)
Sociale huurwoning van 56 tot en met 70 m² GO	28 woningen	0,9 per woning	3,0 per woning	25,2	84
Woning van 56 tot en met 70 m² GO	22 woningen	1,4 per woning	4,0 per woning	30,8	88
Kantoor	219 m² (bvo)	1,9 per 100 m² bvo	1,5 per 100 m² bvo	3,9	3,3
Parkeerbehoefte beoogd				59,9	175,3
Te vervallen: Sociale huurwoning van 56 tot 70 m² GO	1 woning	0,9 per woning	3,0 per woning	-0,9	-3,0
Totaal				59,0	172,3

Uit de resultaten van de bovenstaande tabel bedraagt de normatieve parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling 59 autoparkeerplaatsen en 172 fietsstallingsplaatsen.

De beoogde ontwikkeling bestaat uit verschillende doelgroepen, waarvan de parkeerbehoefte verschilt per weekmoment. Daarom kan dubbelgebruik worden toegepast. Voor het bepalen van de parkeerbehoefte gedurende het maatgevende weekmoment is gebruik gemaakt van de aanwezigheidspercentages uit het gemeentelijke parkeernormenbeleid. Naast de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling zelf worden binnen het plangebied 15 extra parkeerplaatsen gerealiseerd ten behoeve van de bestaande activiteitenruimte in de Vijverhof. Voor alle weekmomenten wordt daarom uitgegaan van een aanvullende parkeervraag van 15 parkeerplaatsen bovenop de parkeereis van de beoogde ontwikkeling. In tabel 4.5 is de parkeerbehoefte per weekmoment bepaald.

Tabel 4.5 De parkeerbehoefte per weekmoment

		Werkdag ochtend	Werkdag middag	Werkdag avond	Werkdag nacht	Koop avond	Zaterdag middag	Zaterdag avond	Zondag middag
Wonen	%	50%	50%	90%	100%	80%	60%	80%	70%
	pp	28	28	50,4	56	44,8	33,6	44,8	39,2
Kantoor	%	100%	100%	5%	0%	5%	0%	0%	0%
	pp	3,9	3,9	0,2	0,0	0,2	0,0	0,0	0,0
Extra parkeerplaatsen	pp	15	15	15	15	15	15	15	15
Totaal	pp	46,5	46,5	64,8	70,1	59,3	48,1	59,1	53,6

Het maatgevende moment voor de beoogde ontwikkeling is de werkdag nacht. Gedurende deze periode heeft de beoogde ontwikkeling een parkeerbehoefte van 70,1 parkeerplaatsen. Conform de parkeernota kan een parkeerbehoefte van minder dan 0,5 achter de komma naar beneden worden afgerond, wat betekent dat de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling 70 parkeerplaatsen bedraagt.

Als onderdeel van de beoogde ontwikkeling wordt binnen het plangebied voorzien in de realisatie van voldoende parkeerplaatsen en stallingsplaatsen om de volledige parkeerbehoefte op te vangen op eigen terrein, zodat wordt voldaan aan de gemeentelijk parkeernota.

Conclusie

Op etmaalbasis leidt de beoogde ontwikkeling tot een verkeersafname van 96 mvt/etmaal gedurende een gemiddelde werkdag. Omdat de verkeersgeneratie van de bestaande functies voornamelijk plaatsvind buiten de reguliere spitsuren zorgt de beoogde ontwikkeling gedurende het maatgevende uur echter voor een verkeerstoename van 27 mvt/uur. Op basis van het gemeentelijke verkeersmodel is de intensiteit op de Di Lassostraat in de autonome situatie laag genoeg dat de invloed van de beoogde toename op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid van de omliggende wegen gering zal zijn.

De maatgevende parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling bedraagt 70 autoparkeerplaatsen en 172 fietsstallingsplaatsen. Binnen het plangebied wordt voorzien in de realisatie van voldoende parkeerplaatsen en stallingsplaatsen voor het opvangen van de parkeerbehoefte op eigen terrein. Het aspect verkeer en parkeren vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Onderzoek

In de beoogde situatie worden 50 seniorenappartementen gerealiseerd. Hiermee worden milieugevoelige functies opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals deze zijn vermeld in de VNG-brochure. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich voornamelijk woningen en het Medisch Centrum Overhees.

Binnen de maatschappelijke bestemming waarbinnen het Medisch Centrum gelegen is wordt ook horeca categorie 1 toegestaan. In onderstaande tabel is weergegeven welke richtafstanden gelden tot gevoelige functies. De aanduiding 'horeca' bevindt zich op ruim 40 meter van de toekomstige bebouwing, daarmee wordt ruim voldaan aan de richtafstanden die gelden.

Tabel 4.6 - Toegestane horeca binnen de aanduiding 'Horeca'

SBI						Omschrijving	Geur	Stof	Geluid	Gevaar	Grootste afstand
553						Restaurants, cafetaria's, snackbars, ijssalons met eigen ijsbereiding	10	0	10	10	10
554.1						Cafés, bars	0	0	10	10	10

Ten zuidwesten van de beoogde bebouwing bevindt zich een basisschool. De richtafstand tot scholen is volgens de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' van de VNG 30 meter tot gevoelige functies. De beoogde woningen liggen binnen deze afstand. Hiervoor is akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie paragraaf 4.6. Het onderzoek concludeert dat de nieuwe woningen/appartementen aan de Di Lassostraat te Soest zullen een geluidbelasting ondervinden vanwege stemgeluid. Deze geluidbelasting is, berekend op basis van kentallen, hoger dan de richtwaarden. Een vergelijking met de geluidniveaus bij bestaande woningen geeft aan dat de situatie naar verwachting aanvaardbaar is.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling maakt woningen mogelijk binnen de richtafstand van de basisschool de Bron. Hiervoor is akoestisch onderzoek uitgevoerd. Overige richtafstanden vanuit nabij gelegen bedrijven vormen geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.6 Geluid

Toetsingskader

Langs alle wegen - met uitzondering van 30 km/u-wegen en woonerven - bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen- of buitenstedelijke ligging. De geluidbelasting wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan.

Onderzoek

Inrichtingslawaai

Om na te gaan of er kan worden voldaan aan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de omliggende woningen als gevolg van stemgeluid vanwege basisschool De Bron is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (uitgaande van de situatie dat dit de maatgevende geluidbron is). Naast de geluidniveaus op de nieuwe appartementen zijn de geluidniveaus ook op al bestaande woningen/appartementen berekend. Het onderzoek inrichtingslawaai is opgenomen in Bijlage 3.

De nieuwe woningen/appartementen aan de Di Lassostraat te Soest zullen een geluidbelasting ondervinden vanwege stemgeluid. Deze geluidbelasting is, berekend op basis van kentallen, hoger dan de richtwaarden. Een vergelijking met de geluidniveaus bij bestaande woningen geeft aan dat de situatie naar verwachting aanvaardbaar is.

Wegverkeerslawaai

Nieuwe woningen zijn in de Wet geluidhinder aangemerkt als geluidgevoelige bestemmingen. Omdat deze nieuwe woningen niet liggen binnen de geluidzone van een weg is op grond van de Wet geluidhinder akoestisch onderzoek niet noodzakelijk.

Wel dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening de aanvaardbaarheid van het woon- en leefklimaat te worden aangetoond. In dat kader wordt de geluidbelasting van de aanliggende Di Lassostraat en Sweelinckstraat beschouwd. Het onderzoek wegverkeerslawaai is opgenomen in Bijlage 4.

In het onderzoek wegverkeerslawaai is gerekend met een worstcase benadering van de verkeersgeneratie van de beoogde ontwikkeling in de toekomstige situatie (240 mvt/etmaal per weekdag). In deze berekening is geen rekening gehouden met het feit dat de vorige functie binnen het plangebied een verkeersaantrekkende werking had. Feitelijk gezien is er namelijk sprake van een afname van de verkeersgeneratie ten opzichte van de vorige functie op deze locatie (zie paragraaf 4.4 voor een nadere onderbouwing). Ten tijde van het opstellen van het onderzoek wegverkeerslawaai was nog niet bekend dat sprake zou zijn van een afname van de verkeersintensiteit. Ten opzichte van het onderzoek wegverkeerslawaai zal het een verlaging van de intensiteit op de Di Lassostraat van 240 mvt/etmaal per weekdag betekenen. Dit is een beperkt aandeel in de totale intensiteit op deze straat en zal daarom geen significante wijziging in de resultaten van het onderzoek opleveren. De resultaten zullen uitsluitend gunstiger uitvallen en daarom is ervoor gekozen om de berekening in het onderzoek wegverkeerslawaai niet aan te passen.

De resultaten uit het akoestisch onderzoek zijn als volgt.

• Er wordt voldaan aan de richtwaarde van Lden = 48 dB vanwege de Sweelinckstraat.
• De richtwaarde wordt vanwege de Di Lassostraat overschreden maar de maximaal aanvaardbare waarde niet. De hoogst berekende geluidbelasting is Lden = 51 dB.
• Maatregelen om de geluidbelasting te reduceren vanwege de Di Lassostraat zijn om stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard niet mogelijk en/of ongewenst.
• Het laten vaststellen van hogere waarden is niet aan de orde omdat de Di Lassostraat niet onder het regime van de Wet geluidhinder valt.
• Er wordt voldaan aan het gemeentelijk geluidbeleid.
• Er is overwegend sprake van een goede tot zeer goede geluidkwaliteit.

De gevelgeluidwering dient op grond van het geluidbeleid te worden afgestemd op de gecumuleerde geluidbelasting exclusief aftrek artikel 110g Wgh.

Er is sprake van een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.7 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk: bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid; vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes waarbinnen beperkingen voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gelden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Voor het groepsrisico geldt op grond van het Bevt slechts een oriënterende waarde en alleen in bepaalde gevallen is het doen van een verantwoording van een toename van het GR verplicht.

Besluit externe veiligheid buisleidingen

In het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het PR en de hoogte van het GR als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek

De beoogde ontwikkeling betreft geen risicobron en zal dan ook geen negatief effect hebben op omliggende (beperkt) kwetsbare objecten. De beoogde ontwikkeling maakt woningen mogelijk; dit betreffen kwetsbare objecten.

Overeenkomstig de risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn er in de omgeving van het plangebied geen relevante risicovolle inrichtingen te vinden met een externe werking. Ook bevindt het plangebied zich niet in het invloedsgebied van transport van gevaarlijke stoffen plaats via het water, weg of door buisleidingen.

Figuur 4.3 - Uitsnede risicokaart, rode stip geeft plangebied weer (Bron: Atlas leefomgeving).

Vervoer van gevaarlijke stoffen over spoor

Op een afstand van circa 3 km ligt de spoortraject tussen Baarn en Amersfoort. Op dit spoortraject worden gevaarlijke stoffen vervoerd, de maatgevende stof betreft de stof 'D4' met een invloedsgebied van 4km. Het plangebied ligt binnen dit invloedsgebied. Het spoortraject heeft een plasbrandaandachtsgebied van 30 meter. Het plangebied valt hier niet in. Ook ligt het plaatsgebonden risico niet buiten de spoorlijnen. Omdat de beoogde ontwikkeling voor het spoortraject op meer dan 200 meter afstand ligt, hoeven volgens het Bevt in principe geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik ter plaatse van het plangebied. Desalniettemin is vanwege de ligging binnen het invloedsgebied een beknopte verantwoording noodzakelijk.

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Di Lassostraat en de Sweelinckstraat. Deze wegen sluiten aan op het verdere wegennetwerk van Soest. Het wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen maximaal 50 appartementen gerealiseerd worden. De aanwezige kinderen en ouderen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. Bij deze groep wordt echter ervan uitgegaan dat in geval van nood de verzorgers de kinderen en ouderen zullen begeleiden. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over het spoor en de weg geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Onderstaand worden de handelingsperspectieven van de maatgevende scenario’s toegelicht.

Mogelijkheden ten aanzien van een koude BLEVE

Vanwege de korte ontstekingstijd tijd zijn de maatregelen voor een koude BLEVE op korte afstand van de bron beperkt. Gezien de ontwikkeltijd zijn er geen specifieke handelingsperspectieven mogelijk.

Mogelijkheden ten aanzien van een warme BLEVE

In het geval van een dreigende warme BLEVE is het advies zo snel mogelijk van de bron vandaan te vluchten. De verzamelplaats dient dan als een schuilplaats als mensen binnen in het gebouw niet meer voldoende beschermd zijn tegen het scenario.

Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. Ook het personeel dient geïnformeerd te worden over de verschillende risico's bij een incident. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Advies Veiligheidsregio Utrecht

De Veiligheidsregio Utrecht heeft een aanvullend advies uit gebracht, geadviseerd wordt om:

• De handelingsperspectieven bij een incident op de N221 met gevaarlijke stoffen met de bewoners te delen,
• Vroegtijdig vooroverleg te organiseren met ons Team Operationele Voorbereiding om de bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen in het planvoornemen te optimaliseren voor de hulpverleningsdiensten.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van een spoortraject voor gevaarlijke stoffen. Vanwege de geringe omvang van de beoogde ontwikkeling zal het groepsrisico niet aanzienlijk toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Het aspect externe veiligheid vormt zodoende geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.8 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek

Met de beoogde ontwikkeling wordt de huidige maatschappelijke bestemming omgezet in een woonbestemming. Vanwege deze functiewijziging is een bodemonderzoek noodzakelijk. Begin 2019 is door onderzoeksbureau Lievense een verkennend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 5).

De belangrijkste bevindingen uit het onderzoek zijn hieronder weergegeven:

• tijdens het veldonderzoek zijn in de opgeboorde grond geen bodemvreemde materialen aangetroffen;
• tijdens het veldonderzoek zijn op het maaiveld en in het opgeboorde materiaal geen asbestverdachte materialen aangetroffen;
• in de grond zijn analytisch, ten opzichte van de Achtergrondwaarde (AW2000), geen verhoogde gehaltes aangetroffen;
• indicatief getoetst aan de normen van het Besluit bodemkwaliteit valt de grond in de kwaliteitsklasse ‘Achtergrondwaarde (AW2000)’;
• in het grondwater zijn analytisch, ten opzichte van de streefwaarden, geen verhoogde concentraties aangetoond;
• naar aanleiding van de resultaten van het veld- en chemisch onderzoek, wordt een aanvullend bodemonderzoek niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

De milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem vormt geen belemmering voor het toekomstige gebruik (functie: wonen).

4.9 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 3 weergegeven.

Tabel 4.7 - Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof		Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

Gezien de beperkte omvang van de ontwikkeling draagt de ontwikkeling 'niet in betekenende mate' bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijnstof in de lucht. Daarmee is de beoogde ontwikkeling vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied gegeven. De indicatie is gedaan op basis van de cijfers van de Atlas Leefomgeving. De Atlas Leefomgeving is een tool van de Rijksoverheid en biedt informatie over de kwaliteit van de Nederlandse leefomgeving.

Uit de kaart van Atlas Leefomgeving (Bron: atlasleefomgeving.nl/check-je-plek) blijkt dat in 2020 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijnstof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen voor de planlocatie bedroegen in 2020: 11 µg/m³voor NO2 en 9 µg/m³ voor PM2,5. 

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming (Wnb) en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro). Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Met het rekenmodel Aerius (versie 2023) is een berekening uitgevoerd om de mogelijke gevolgen van de ontwikkeling voor stikstofdepositie op nabijgelegen Natura 2000-gebieden in beeld te brengen. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied met stikstofgevoelige habitats betreft de Oostelijke Vechtplassen. De minimale afstand tot het plangebied bedraagt 9,2 kilometer.

In Bijlage 6 is de stikstofberekening bijgevoegd waarin het toetsingskader, de berekeningsuitgangspunten, de berekening en resultaten en conclusies zijn opgenomen.

Uit de berekeningen met AERIUS Calculator (versie 2023) voor de realisatie- en gebruiksfase blijkt dat er geen toename is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Op basis van de berekeningen zijn significante negatieve effecten op Natura 2000-gebied in zowel de realisatiefase als de gebruiksfase uitgesloten. De beoogde herontwikkeling is uitvoerbaar in het kader van de Wet natuurbescherming.

Soortenbescherming

Om inzicht te krijgen in het mogelijke voorkomen van beschermde soorten in het kader van de Wet natuurbescherming heeft ecologisch onderzoeksbureau Van der Goes & Groot in 2023 een flora en fauna onderzoek gedaan. Dit onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 7 van de toelichting.

Uit het onderzoek blijkt dat het plangebied in potentie geschikt is voor beschermde soorten amfibieen, vogels, grondgebonden zoogdieren en vleermuizen.

Amfibieen

Gezien de uitgevoerde toetsing, kunnen van de amfibieën en grondgebonden zoogdieren alleen 'vrijgestelde' soorten verblijvend aanwezig zijn. Voor deze aangetroffen of verwachte 'vrijgestelde' soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd als werkzaamheden worden verricht in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en inrichting, zoals het besproken plan.

Broedvogels

In het plangebied kunnen broedvogels met niet-jaarrond beschermde nesten voorkomen. Voor de verwachte aanwezige broedvogels dienen werkzaamheden waarbij nesten vernield of verstoord kunnen worden, buiten het broedseizoen plaats te vinden. Een ontheffing is voor broedvogels dan niet nodig. Het broedseizoen loopt grofweg van half maart tot half juli.

Vogels met jaarrond beschermde nesten (huismus, sperwer en ransuil)

Voor het mogelijk incidentele terreingebruik van het plangebied door overige vogels met jaarrond beschermde nesten (Huismus, Sperwer en Ransuil), wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter leefgebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. Het plangebied biedt geen essentieel leefgebied voor deze soorten en ze kunnen gemakkelijk uitwijken.

Verblijfplaatsen vleermuizen

In het plangebied kunnen verblijvende vleermuizen voorkomen. Omdat negatieve effecten door de werkzaamheden niet uit te sluiten zijn, is vervolgonderzoek naar voortplantingsplaatsen en rustplaatsen van vleermuizen noodzakelijk (zie voor de optimale onderzoeksperiode Tabel 2 in Bijlage 7). Worden tijdens de veldinventarisatie volgens landelijk geldende richtlijnen, protocollen, soortstand-aarden en/of Kennisdocumenten één of meer soorten vleermuizen met verblijfplaatsen aangetroffen, dan dient een ontheffingsaanvraag te worden ingediend, waarin passende mitigerende en compenserende maatregelen worden beschreven.

Foeragerende vleermuizen

Voor de mogelijk aanwezige foeragerende vleermuizen in het plangebied wordt geen negatief effect verwacht van de ingreep omdat het plangebied slechts een klein deel uitmaakt van een veel groter foerageergebied en in de naaste omgeving veel vergelijkbaar of beter biotoop aanwezig is. De vleermuizen kunnen derhalve gemakkelijk tijdelijk uitwijken.

Conclusie

Gebiedsbescherming

Op basis van de berekeningen zijn significante negatieve effecten op Natura 2000-gebied in zowel de realisatiefase als de gebruiksfase uitgesloten. De beoogde herontwikkeling is uitvoerbaar in het kader van de Wet natuurbescherming.

Soortenbescherming

Vervolgonderzoek is alleen noodzakelijk voor verblijfplaatsen van vleermuizen. Dit onderzoek wordt opgeleverd begin zomer 2024.

4.11 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Vallei & Veluwe, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. De initiatiefnemer heeft het waterschap geïnformeerd door gebruik te maken van de Digitale Watertoets. Deze is uitgevoerd op 14 juni 2016. Daaruit kwamen geen aandachtspunten naar voren die aanleiding geven tot nader overleg met het waterschap.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het hoogheemraadschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Blauwe Omgevingsvisie 2050

De driedimensionale Blauwe Omgevingsvisie 2050 (BOVI) is de langetermijnvisie van Waterschap Vallei en Veluwe. Met deze BOVI zet Waterschap Vallei en Veluwe op een geheel nieuwe wijze koers naar een duurzame en waterinclusieve leefomgeving. Daarbij kijkt Waterschap Vallei en Veluwe integraal, grensontkennend, over de grenzen van taken en gebieden heen en werkt vanuit de drie zogenoemde waterprincipes:

• Water is een ordenend principe in de ruimtelijke ordening.
• Maximaal vasthouden en schoonhouden van water.
• Partnerschap als watermerk.

Deze principes leiden tot één samenhangende weergave van water in het landschap van Vallei en Veluwe: één kringloop van bron tot monding, door stedelijk en landelijk gebied en van boven- en ondergrond.

 

Blauw omgevingsprogramma 2022-2027

Het Blauw Omgevingsprogramma (BOP) is het waterbeheerprogramma van Waterschap Vallei en Veluwe voor de planperiode 2022-2027. Het gebied, de maatschappelijke thema's en samenwerking met partners zijn meer centraal gezet dan in voorgaande waterbeheerprogramma's. Het waterbeheerprogramma is een kerninstrument onder de omgevingswet en bevat naast de verplichte onderdelen van het programma (zoals Kader Richtlijn Water (KRW), Richtlijn Overstromings Risico's (ROR), zwemwaterrichtlijn) ook een niet verplicht deel. Het BOP is daarmee het wettelijk instrument van het waterschap om de doelen voor de middellange termijn vast te leggen. In het BOP worden doelen uit de Blauwe Omgevingsvisie 2050 (BOVI2050) doorvertaald naar gebiedsgerichte doelen. De hoofddoelen van het BOP zijn hieronder kort beschreven.

• Waterveiligheid

Een zo goed mogelijke bescherming tegen overstromingen volgens de wettelijke normen.

• Watersysteem

Een toekomstbestendig en klimaatrobuust grond- en oppervlaktewatersysteem, dat passend is ingericht naar de veranderende gebiedswensen.

• Wonen en zuiveren

Een robuust proces voor het verwerken van extreme neerslag en inzameling van stedelijk en industrieel afvalwater in bebouwd gebied, tot aan het lozen van effluent in het watersysteem.

• Circulaire economie

Volledig circulair opereren in 2050 door anders om te gaan met grondstoffen en goed samen te werken met partners en de omgeving.

• Energietransitie

Het eerste energieneutrale waterschap van Nederland worden om een voorbeeld te zijn op het gebied van de energietransitie.

Het plangebied is gelegen in het deelgebied Eemland. Er zijn verschillende integrale opgaven in dit deelgebied. Met partners bouwt Waterschap Vallei en Veluwe aan een veilig en meer natuurlijk Eemland, met balans tussen verstedelijking, landbouw, beschermen en aanvullen van de grondwatervoorraad, recreatie, natuur en water.

Gemeentelijk water- en rioleringsplan Baarn en Soest 2018-2022
Het Gemeentelijk water- en rioleringsplan gaat over alle gemeentelijk watertaken (afvalwater, hemelwater en grondwater), het stedelijk oppervlaktewater en de integratie met onze leefomgeving. Het plan beschrijft de achtergronden, het beleid, het programma en de financiën. Ook komen de rollen van gemeente, waterschap, bewoners en bedrijven aan bod. En het plan houdt rekening met recente ontwikkelingen en het pas afgeronde technische onderzoek Basiswaterketenplan.

De gemeente zorgt voor het inzamelen en afvoeren of verwerken van stedelijk afvalwater en hemelwater. Voor zover doelmatig neemt de gemeente maatregelen tegen grondwateroverlast en zorgen ze samen met het waterschap Vallei en Veluwe dat het stedelijke oppervlaktewater schoon, veilig en beleefbaar is. De gemeente zorgt niet overal en niet altijd voor het water. Bewoners en bedrijven moeten zelf voor de voorzieningen op hun perceel zorgen. In sommige gebieden en situaties moeten zij het regenwater bergen en verwerken of afvoeren, of zelf maatregelen nemen tegen grondwaterproblemen. In het Gemeentelijk water- en rioleringsplan is aangegeven wat de gemeente doet en waarvoor bewoners en bedrijven zelf verantwoordelijk zijn.

Water en riolering zijn van groot belang voor de volksgezondheid en onze leefomgeving. Het grondwater is belangrijk voor bomen, planten, het bodemleven en de drinkwatervoorziening. Het oppervlaktewater draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit en wordt gebruikt voor ontspanning en recreatie. Een gezonde leefomgeving betekent ook een groene en koele leefomgeving. Minder zichtbaar maar zeker zo belangrijk, is de riolering onder de grond. Een goed functionerende riolering is nodig voor de volksgezondheid, een schone leefomgeving en het beperken van wateroverlast. Door de klimaatverandering wordt dit alles nog belangrijker. De gemeente maakt het watersysteem en de riolering duurzaam en robuust, zodat deze de effecten van de klimaatverandering kunnen opvangen. Dit gebeurt in samenhang met andere ingrepen in de (stedelijke) omgeving, waarbij de gemeente kansen benut en effectgericht werkt. De thema's om tot een duurzaam en robuust systeem te komen zijn:

• 1. Baarn en Soest klimaatbestendig;
• 2. duurzame afvalwaterketen;
• 3. bewoners bewust;
• 4. beleefbaar water;
• 5. goed beheren;
• 6. financiën op orde.

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie

Voor een gezonde en veilige leefomgeving streven we naar het zo veel mogelijk voorkomen van het contact met afvalwater. We sluiten lozingen van huishoudelijk afvalwater van alle percelen aan op vuilwaterriool of een andere publieke voorziening, zodat er geen ongezuiverd afvalwater in het milieu terecht komt. Het bedrijfsmatig afvalwater wordt ingezameld en verwerkt als er geen sprake is van beïnvloeding van de doelmatige werking van de riolering en zuivering. Als dit wel het geval is, dan worden voorwaarden gesteld aan de lozing op de riolering. We scheiden zoveel mogelijk vuilwater en schoonwater. Zo blijft schoon water schoon. Bij afkoppelen geldt de voorkeursvolgorde (eerst benutten, dan via infiltratie in de bodem, dan directe afvoer naar het oppervlaktewater, dan afvoer via het maaiveld en tenslotte afvoer via een regenwaterriool). In ons streven naar een gezonde leefomgeving dragen wij als gemeente bij aan een watersysteem van goede kwaliteit. Een watersysteem van goede kwaliteit draagt bij aan natuurontwikkeling, landschap en recreatie. Wij richten ons samen met het waterschap op geen achteruitgang in de kwaliteit van het bodem- en (grond)watersysteem, het meer robuust maken van de retentiegebieden en het behalen van de KRW-doelen voor KRWwaterlichamen in 2027. We willen de waterkwaliteit laten aansluiten op de functie en het recreatieve gebruik (zwemwater, vaarwater, viswater) en we beperken zoveel mogelijk emissie uit de afvalwaterketen naar het watersysteem, voor zover dit op een doelmatig wijze mogelijk is. Voor een doelmatig beheer van de afvalwaterketen en het optimaal functioneren van de zuivering scheiden we vuilwater en schoonwater. Hierdoor vinden overstorten minder vaak plaats en de impact van overstortingen op de waterkwaliteit is kleiner. We passen de best mogelijke techniek toe bij inzamelen en transport afvalwater. Tot slot passen we het principe toe: de vervuiler/initiatiefnemer betaalt.

De gemeente streeft samen met onze inwoners en bedrijven naar een leefbare omgeving, waarin de negatieve gevolgen van klimaatverandering zo veel mogelijk worden beperkt. Dat betekent dat wij streven naar het beperken van maatschappelijke ontwrichting en schade door extreme weersomstandigheden:

Bij korte hevige én bij langdurige neerslag:

• Blijven snelwegen, provinciale wegen en andere hoofdroutes zo lang mogelijk toegankelijk.
• Zijn overige wegen binnen een uur weer toegankelijk, bij hevige buien
• Blijven nooddiensten bereikbaar voor calamiteitenverkeer.
• Ondervindt bebouwing incidenteel schade bij extreme buien.
• Ondervinden vitale en kwetsbare functies geen schade of uitval.
• Worden onveilige situaties zoals o.a. het onderlopen van onderdoorgangen zoveel mogelijk voorkomen.

Bij een lange periode van droogte:

• Blijft schade aan openbaar groen beperkt.
• Blijft open water en grondwater van voldoende kwaliteit, voor recreatief gebruik en biodiversiteit.

Bij langdurige hitte:

• Wordt hittestress bij kwetsbare groepen zo veel mogelijk voorkomen.
• Wordt opwarming van drinkwater tijdens transport en distributie in het leidingnet voorkomen.
• Vinden mens en dier verkoeling in groene plekken.

Bij overstromingen:

• Worden gevolgen beperkt door waterrobuuste bouw en inrichting
• Worden gevolgen beperkt door voldoende beschikbaarheid voor schuillocaties en mogelijkheden voor evacuatie. Om dit te bereiken werken we aan klimaatbestendige inrichting van de publieke (openbare) en private buitenruimte (o.a. tuinen en (parkeer)terreinen) en het watersysteem. Relevante fysieke veranderingen worden benut om klimaatbestendige maatregelen te nemen. Dat geldt voor projecten van de gemeenten en het waterschap en voor projecten van anderen: bewoners, (agrarische) bedrijven, woningcorporaties, terreinbeheerders en maatschappelijke organisaties. Dat betekent ook dat onderhoudscycli van infrastructuur, riolering, groen en gebouwen worden benut.

Om te kunnen anticiperen op klimaatverandering en om overlast tijdens hevige neerslaggebeurtenissen te voorkomen gaan we anders om met regenwater. We houden het water zoveel mogelijk vast waar het valt en hergebruiken het zoveel mogelijk. Water dat we niet kunnen vasthouden en hergebruiken laten we bij voorkeur oppervlakkig afstromen. De afstroming vindt plaats naar laagteberging, waar het geen schade oplevert. Vanuit deze voorziening vindt infiltratie naar het grondwater plaats of (vertraagde) afvoer naar het oppervlaktewatersysteem. Het watersysteem voldoet aan de provinciale normen voor de afvoer- en bergingscapaciteit.

Gemeenten en waterschappen bepalen samen in hoeverre zogenaamde vasthoudmaatregelen buiten het watersysteem (tijdelijke waterberging in de openbare en private ruimte) nuttig en nodig zijn in relatie tot de beschikbare afvoer- en bergingscapaciteit in het watersysteem. Hierbij zijn de maatschappelijke kosten en baten van investeringen het uitgangspunt. Bij (ver)nieuwbouw is sprake van een klimaatbestendige bouw en inrichting, met zo min mogelijk afwenteling naar de omliggende percelen. We gaan bij de inrichting zo veel mogelijk uit van het van nature aanwezige watersysteem. We passen de functie aan het watersysteem en niet het watersysteem aan de functie. We manipuleren de grondwaterstand en het grondwaterregime niet (of minimaal) om een ontwikkeling of specifieke gebruiksfunctie mogelijk te maken (geen onderbemalingen, minimale toepassing van drainage). In de bebouwde omgeving leggen we meer groen aan om de sponswerking en leefbaarheid van het gebied te vergroten. We verminderen hitte in bebouwd gebied door het creëren van (tijdelijke) schaduwwerking en het gebruik van de juiste bouwmaterialen. Ook houden wij bij de inrichting van de ondergrond rekening met het risico van opwarming van drinkwater in het leidingnet onder verharde oppervlakken.

In het gemeentelijk Water en rioleringsplan is bovenstaand beleid nader uitgewerkt.

Onderzoek

Algemeen

Het plangebied is gelegen aan de Di Lassostraat en de Sweelincklaan in het midden van een woonwijk in Soest. Het maatschappelijke gebouw dat voorheen op deze locatie aanwezig was is recent gesloopt en wordt vervangen door een nieuw gebouw met appartementen. In de bestaande situatie is binnen het plangebied 2.605 m² bebouwd oppervlak en 1.580 m² groen aanwezig.

Figuur 4.4 - Oppervlakte bebouwing en groen in huidige situatie binnen het plangebied (Bron: Impressieboek A3 Architecten)

Waterkwantiteit

In de nabije omgeving van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. In de verdere omgeving van het plangebied bevinden zich wel meerdere oppervlaktewaterlichamen.

Figuur 4.5 - Uitsnede van de legger van Waterschap Vallei en Veluwe met globale weergave van het plangebied (Bron: Waterschap Vallei en Veluwe)

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van de regionale of primaire waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijk rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

In de toekomstige situatie zal 1.505 m² bebouwd worden en zal 3.320 m² aan groen worden gerealiseerd. Aan het parkeerterrein wijzigt niet. De verharding neemt in de toekomstige situatie met 1.100 m² af en het oppervlakte aan groenvoorzieningen neemt toe met 1.740 m².

Figuur 4.6 - Oppervlakte bebouwing en groen in toekomstige situatie binnen het plangebied (Bron: Impressieboek A3 Architecten)

Waterkwantiteit

Met de beoogde ontwikkeling verandert niets aan de hoeveelheid oppervlakte water in of nabij het plangebied.

Afvalwaterketen en riolering

De afvoer van afvalwater wordt aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel. Het regenwater zal worden verwerkt in het plangebied middels infiltratiekratten en/of wadi's.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.12 Kabels en leidingen

Toetsingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsplanregeling nader toegelicht. Bij het opstellen van het plan is aansluiting gezocht bij de planregels van het bestemmingsplan Landelijk Gebied, waar het plangebied voorheen in opgenomen was.

De regels zijn daarnaast conform de standaarden Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012), de Praktijkrichtlijn Bestemmingsplannen (PRBP2012) en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2012). Hiermee wordt de rechtsgelijkheid en de uniformiteit binnen de gemeentelijke dan wel landelijke bestemmingsplannen gediend.

5.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten, die bij het bouwen in acht

genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3 Bestemmingsregels

Artikel 3 Groen

In het plangebied zijn zowel het middengebied als de ruimte tussen de beoogde bebouwing en de sweelinckstraat als groen bestemd. De groenvoorzieningen die een structurerende functie hebben voor de groenstructuur in het plangebied zijn 'Groen' bestemd. Ook parken en plantsoenen vallen hier onder. Binnen deze bestemming zijn ook speelvoorzieningen en paden toegestaan.

Artikel 4 Verkeer

Alle in het gebied aanwezige parkeerplaatsen en daarbij behorende voorzieningen hebben de algemene bestemming 'Verkeer' gekregen. Binnen deze verzamelbestemming zijn ook nog bermen, trottoirs, fiets- en voetpaden en hieraan ondergeschikte groenvoorzieningen opgenomen.

Artikel 5 Wonen

De beoogde bebouwing is bestemd als 'Wonen'. Voor het ondergeschikte kantoor en voor de fietsenstalling is een aparte functieaanduiding opgenomen. De woonbestemming is volledig voorzien van een bouwvlak en een bouwaanduiding die gestapelde bebouwing toestaat. Binnen de bestemming geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' het aantal woningen maximaal het op de verbeelding aangegeven aantal mag bedragen met een maximale bouwhoogte van 13 meter. Ter plaatse van de aanduiding kantoor en fietsenstalling geldt een maximale bouwhoogte van 4 meter en ter plaatse van het bestaande appartementencomplex blijft de maximale bouwhoogte 10 meter.

Artikel 6 - Waarde - Archeologie Waardevol Verwachtingsgebied 3

Deze archeologische dubbelbestemming is overgenomen uit het moederplan. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch Waardevol Verwachtingsgebied 3' betreft zones met een lage archeologische verwachting. Bodemingrepen dieper dan 30 cm - Mv moeten worden vermeden. Indien niet mogelijk: bij bodemingrepen groter dan 10.000 m² is voorafgaand aan ruimtelijke planvorming archeologisch onderzoek noodzakelijk.

5.4 Algemene regels

Artikel 7 Antidubbeltelregeling

Dit artikel bevat een algemene regeling, waarmee kan worden voorkomen, dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaars verschillen. De regeling is met name van belang met het oog op woningbouw. Deze bepaling is afkomstig uit het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 8 Algemene bouwregels

Dit artikel bevat de algemene bouwregels die gelden binnen het plangebied en een bepaling om de aanvullende werking van de bouwverordening te borgen in het bestemmingsplan.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

Dit artikel bepaalt welke vormen van gebruik als strijdig met het bestemmingsplan moeten worden aangemerkt.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel voorziet in een limitatief aantal situaties waarvoor van het bestemmingsplan afgeweken kan worden. Het gaat veelal om kleinschalige afwijkingen in maatvoering of om ondergeschikte bouwdelen.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor geringe overschrijdingen van

bestemmingsgrenzen en om dit bestemmingsplan te wijzigen als -een wijziging van- de

Beleidsnota parkeernormen en parkeerfonds opnieuw door de gemeenteraad is vastgesteld.

Artikel 12 Overige regels

Hierin is geregeld dat voor de wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, deze gelden zoals deze luiden op het moment van vaststelling van het plan.

5.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Slotbepaling

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit bestemmingsplan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

In het kader van een bestemmingsplan is het van belang om de uitvoerbaarheid na te gaan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Artikel 3.1.1 Bro

Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegezonden aan de verschillende overlegpartners. De provincie en de veiligheidsregio hebben gereageerd op het plan. Naar aanleiding van de reactie van de veiligheidsregio (VRU) is paragraaf 4.7 op het gebied externe veiligheid aangevuld met het onderwerp 'zelfredzaamheid'. De provincie heeft aangegeven geen inhoudelijke reactie op het plan te hebben.

Terinzagelegging

Het ontwerp-bestemmingsplan is gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Er is één zienswijzen op het plan binnengekomen. Deze zienswijzen is beantwoord in Bijlage 8 en heeft niet geleid tot een aanpassing van het plan.

Ter verduidelijking van de regels zijn ambtshalve wijzigingen doorgevoerd in artikel 5.1 en 5.2. Dit heeft er mede toe geleid dat een aanduiding op de verbeelding is toegevoegd om het aantal nieuw te bouwen woningen te maximaliseren op 50.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie). 

Financiële haalbaarheid

Het initiatief betreft de bouw van maximaal 50 seniorenappartementen in Soest. In het verleden heeft de gemeente de gronden verkocht aan de huidige eigenaar Cocon Wonen. Cocon Wonen is verantwoordelijk voor de bouw- en exploitatiefase van het project.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een verkoopovereenkomst vastgelegd. De gronden bedoeld zijn door de gemeente verkocht aan Cocon wonen. Cocon wonen draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken en de uitgifte van de bouwkavel. Met deze uitgangspunten is sprake van een sluitende grondexploitatie. Het opstellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk.