Eikenlaan 5

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel van de Eikenlaan 5 in Soest is momenteel een taxibedrijf gevestigd. Het bedrijf is in februari 2018 failliet verklaard en zal niet op een andere locatie terugkomen. De huidige eigenaar van het perceel heeft de wens het bestaande pand te slopen ten behoeve van de bouw van een twee-onder-een-kap woning.

Het initiatief past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Soest Midden en Zuid', vastgesteld op 15 december 2011. Om medewerking te verlenen aan het plan is een herziening van het bestemmingsplan vereist conform artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen in het centrum van de kern Soest. Op bijgevoegde afbeelding is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Globale ligging plangebied (bron: openstreetmaps.org)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het perceel Eikenlaan 5 in Soest heeft in het geldende bestemmingsplan 'Soest Midden en Zuid', vastgesteld op 15 december 2011, de bestemming 'Bedrijf' met bouwvlak en bijhorende maatvoeringen. De met deze bestemming aangewezen gronden zijn respectievelijk bestemd voor bedrijven. Voorts heeft het perceel de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting (AWV2)'.

Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan omdat binnen de bedrijfsbestemming geen burgerwoning is toegestaan'. Op bijgevoegde uitsnede van het geldend bestemmingsplan is het plangebied weergegeven.

Uitsnede geldend bestemmingsplan, plangebied blauw omlijnt (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Voorliggend bestemmingsplan is als volgt opgebouwd; na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader behandeld. In hoofdstuk 4 komt de planologische en -milieutechnische uitvoerbaarheid aan de orde. In hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt de financiële uitvoerbaarheid beschreven. Tot slot volgt in hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het perceel aan de Eikenlaan 5 bevindt zich in het centrum van de kern Soest. Aan de westzijde van het plangebied is een reparatiebedrijf ten behoeve van computers, tablets en smartphones gevestigd. De overige bebouwing in de directe omgeving bestaat vrijwel geheel uit burgerwoningen.

In het plangebied is momenteel een taxibedrijf gevestigd. Op het zij- en achtererf zijn parkeerplaatsen gesitueerd ten behoeve van het taxibedrijf.

Het plangebied is ontsloten via de Eikenlaan. Op bijgevoegde luchtfoto's is de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

Luchtfoto bestaande situatie plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Luchtfoto bestaande situatie plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

2.2 Toekomstige situatie

Onderhavig plan betreft het slopen van het bestaande taxibedrijf en het realiseren van een twee-onder-een-kap woning. De woning betreft een 2 laags met kap en wordt midden op het perceel gerealiseerd. Ten oosten van het plangebied staan 2 vrijstaande woningen. Het ontwerp van de te realiseren woning heeft de uitstraling van één vrijstaande woning. Aan de voorzijde van de woning wordt een groene afscheiding gerealiseerd, aansluitend aan de overige woningen in de omgeving. Hierdoor past de woning beter in het straatbeeld van de Eikenlaan. Langs de woning worden haaks op de Eikenlaan twee opritten gerealiseerd. De opritten functioneren tevens als parkeerplaats. Ook wordt langs de weg een openbare parkeerplaats gerealiseerd. Per woning wordt aan de achterzijde van het perceel een berging gerealiseerd om fietsen te bergen. Doordat in de directe omgeving voornamelijk burgerwoningen staan, is een twee-onder-een-kap woning zowel qua uitstraling als functie meer passend in de omgeving dan een taxicentrale. Op bijgevoegde afbeeldingen en in Bijlage 1 is de toekomstige situatie weergegeven.

Toekomstige situatie plangebied (bron: Bouwbedrijf J.H. Lichtenberg & ZN. B.V.)

Vooraanzicht toekomstige situatie plangebied (bron: Bouwbedrijf J.H. Lichtenberg & ZN. B.V.)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Het nationale beleid is in maart 2012 neergelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Deze visie vervangt verschillende nota's betreffende de ruimtelijke ordening, zoals de Nota Ruimte. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt geschetst hoe Nederland er in 2040 uit moet zien. De Rijksoverheid richt zich op nationale belangen. Gemeenten en provincies zijn, volgens de Rijksoverheid, beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren en hebben daarom in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte meer bevoegdheden gekregen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2). De 'ladder voor duurzame verstedelijking' heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: "De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen".

Planspecifiek

Voorliggend plan heeft geen onevenredig negatieve invloed op doelstellingen die op nationaal niveau zijn geformuleerd.

Uit de jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) komt naar voren dat plannen waarbij minder dan 12 woningen mogelijk worden gemaakt geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Met onderhavig plan is dus geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waardoor toetsing aan de ladder niet noodzakelijk is.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden. In het Barro wordt een aantal projecten dat van rijksbelang is met behulp van digitale kaartbestanden exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan ruimtelijke plannen moeten voldoen. Binnen het Barro worden de volgende onderdelen besproken:

• 1. project Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 2. kustfundament;
• 3. grote rivieren;
• 4. waddenzee en waddengebied;
• 5. defensie;
• 6. erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Planspecifiek

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden uit het Barro. Het plan is daarmee uitvoerbaar met betrekking tot het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2016 Provincie Utrecht (herijking 2016)

De provincie Utrecht heeft de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 herijkt in 2016. De ambitie voor Utrecht: Wij willen de provincie aantrekkelijk houden om te wonen, werken en recreëren. De met vele regiopartijen opgestelde Strategie Utrecht 2040 is daarbij een stip op de horizon. De doelen uit Strategie Utrecht resulteren in vier pijlers:

• duurzame leefomgeving;
• beschermen kwaliteiten;
• vitale dorpen en steden;
• dynamisch landelijk gebied.

De pijlers 'duurzame leefomgeving' en 'beschermen kwaliteiten' leggen de basis waarbinnen de ontwikkelingen in 'vitale dorpen en steden' en het 'dynamisch landelijk gebied' plaats kunnen vinden. Het samenspel tussen deze pijlers leidt tot de volgende twee belangrijkste beleidsopgave, opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats:

• Accent op de binnenstedelijke opgave

Het doel is ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk te realiseren. Dit sluit aan bij de vraag naar (woningen) stedelijke woonmilieus, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied.

• Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied

Utrecht heeft een aantrekkelijk landelijk gebied. Deze kwaliteit wil Utrecht behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw.

Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 Provincie Utrecht (herijking 2016)

De provinciale Ruimtelijke Verordening (herijking 2016) zorgt voor de doorwerking van de structuurvisie naar gemeenten. De verordening bevat daartoe bepalingen die bij het opstellen van gemeentelijke bestemmingsplannen in acht moeten worden genomen.

Planspecifiek

Het plangebied ligt in een zone die in de structuurvisie en ruimtelijke verordening is aangewezen als stedelijk gebied. Binnen deze gebieden is verstedelijking toegestaan, waardoor het plan uitvoerbaar is met betrekking tot het provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Soest 2009-2030

In de structuurvisie is globaal vastgelegd hoe de gemeente er in het jaar 2030 ongeveer uit moet zien. De kracht van de structuurvisie zit in de samenhang tussen elementen zoals hoeveelheid en soorten woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en verkeersafwikkeling. Het speerpunt van de structuurvisie is het dorp Soest levendig en groen houden. Een levendig en groen dorp vraagt om het actief inspelen op ontwikkelingsmogelijkheden op velerlei gebieden.

In de structuurvisie wordt gestreefd naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. Alle bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen in de gemeente. Hiertoe wordt er gebouwd voor de eigen bevolking en wordt rekening gehouden met een kleine instroom. Het toevoegen van woningen, voornamelijk voor het goedkope segment en voor doorstromers, aan de woningvoorraad mag niet ten koste gaan van het groene e7n dorpse karakter.

Planspecifiek

De sloop van het leegstaande taxibedrijf ten behoeve van een twee-onder-een-kap woning komt de leefbaarheid van het gebied ten goede. Doordat de woning de uitstraling van een vrijstaande woning krijgt past het binnen het huidige straatbeeld. De woning wordt gebouwd binnen de bebouwde kom. Deze locatie heeft volgens de structuurvisie de voorkeur boven het uitbreiden van de kern.

3.3.2 Nota Wonen in Soest

In 2012 is de Nota Wonen in Soest vastgesteld. In deze nota staan uitspraken over de woningbehoefte in de gemeente Soest. Voor Soest geeft de trendraming aan dat er een groei verwacht kan worden van circa 1.500 huishoudens. Dit aantal moet enigszins genuanceerd worden aangezien deze raming nog uitgaat van een beter economisch scenario. Het is raadzaam om een bandbreedte aan te houden waarbij de trendraming fungeert als bovengrens. De ondergrens kan gesteld worden op 1.000. In dat geval wordt geanticipeerd op een vraaguitval van 33%; dit komt ongeveer overeen met de terugloop in verstrekte vergunningen voor nieuwbouw.

In de gemeente Soest manifesteert de vraag zich in de periode 2010-2020 ten eerste in de groei van de koopsector. Binnen deze periode ligt het accent binnen de vraagontwikkeling vooral op de middeldure koopwoning (€215.000- €350.000). Binnen het koopsegment is de eengezinswoning gewild. De tweede manifestatie is de groeiende vraag naar de meergezinswoning in zowel de huur- als koopsector. Hierbij de groei even groot in de huur als in de koopsector. Het marktaandeel van de huursector is gelijk aan dat van de koopsector. De derde manifestatie is de afname van de vraag naar de goedkope en de middeldure huurwoning. De vraag naar de huur van een eengezinswoning daalt zeer sterk wat verklaard wordt door de wens om een eigenaar-bewoner te zijn van een eengezinswoning.

De gemeente noemt de volgende beleidsambities en prioriteiten:

• een betaalbare voorraad
• een levensloopbestendige voorraad
• een duurzame voorraad
• vraaggestuurde woningmarkt
• regionale samenhang

Planspecifiek
Eén van de belangrijke ontwikkelingen binnen Soest is dat sprake is van kleinstedelijke, groen-kleinstedelijke, dorpse en landelijke woonmilieus, er zal vooral ingezet moeten worden in een kwalitatieve impuls (´gaten vullen´). De te realiseren woning past binnen het kleinstedelijke straatbeeld en 'vult een gat' doordat een leegstaand pand wordt vervangen door een woning.

3.3.3 Groenstructuurplan

In het Groenstructuurplan van de gemeente Soest (De groene kernkwaliteit, 2014) is de hoofdgroenstructuur van de gemeente aangegeven. Het Groenstructuurplan beschrijft de belangrijkste groenstructuren op dorps- en wijkniveau van Soest en Soesterberg, waarbij bomen de belangrijkste dragers van het groene karakter van de gemeente zijn. De bos- en natuurgebieden zijn daarbij niet meegenomen.

De gemeente Soest streeft naar duurzaam en beheerbaar groen. Dit geldt met name voor de bomen, de belangrijkste dragers van de groenstructuur. De volgende uitgangspunten voor het groen in het stedelijk gebied zijn geformuleerd:

• Het vergroten van de relatie van het groen met de landschappelijke ligging en de ondergrond;

• Er dient te worden gestreefd naar het ontwikkelen van een ecologische structuur;
• Het versterken van de aansluiting van het groen in het stedelijk gebied en het buitengebied in ruimtelijke en functionele zin (routes);
• Het groen dient bij te dragen aan de ruimtelijke afwisseling en oriëntatie binnen het stedelijk gebied;
• Het aantrekkelijker maken van hoofdverkeersroutes, kantoor- en industriegebieden met groen.

Planspecifiek

In het groenstructuurplan van de gemeente Soest is het plangebied aangeduid als 'oorspronkelijke Soester Eng'. Doordat de eng reeds is bebouwd, in de omgeving van het plangebied, heeft onderhavig plan geen effect op de eng. Het plangebied ligt langs een historische weg, de Eikenlaan. Met onderhavig plan maakt een verouderd pand plaats voor een twee-onder-een-kap woning. Doordat de woning de uitstraling van een vrijstaande woning krijgt, past deze beter in het straatbeeld. Het plan sluit daarmee aan op de uitgangspunten van het gemeentelijk groenstructuurplan.

Uitsnede groenstructuurkaart, plangebied blauw omcirkelt (bron: gemeente Soest)

3.3.4 Gemeentelijk welstandsbeleid

Op 13 februari 2014 heeft de gemeenteraad van Soest de nieuwe Welstandsnota vastgesteld om transparant welstandsbeleid te kunnen voeren. Het welstandsbeleid is bedoeld om te zorgen dat bij bouwen en verbouwen de omgeving niet visueel wordt aangetast. In de Welstandsnota is de gemeente in verschillende gebieden ingedeeld.

Planspecifiek

Onderhavig plangebied is in de Welstandsnota aangeduid als 'Entrees van Soes'. Soest heeft vier oorspronkelijke entrees. Het plangebied ligt tussen de Soesterbergestraat en de Birkstraat. Door de sloop van het voormalige taxibedrijf en de realisatie van een twee-onder-een-kap woning verbetert het straatbeeld rondom het plangebied. Door het ontwerp van de twee-onder-een-kap woning heeft het pand de uitstraling van een enkele woning. Hierdoor past de woning qua uitstraling aan bij de overige woningen langs de Eikenlaan. Het ontwerp van de woning is toegelicht in paragraaf 2.2.

Uitsnede welstandsnota Soest, plangebied blauw omcirkelt (bron: gemeente Soest)

3.3.5 Lokaal Duurzaamheidsplan 2016-2020

De gemeente Soest heeft een duurzaamheidsplan ontwikkeld met een richtinggevende beleidsvisie op een Duurzaam Soest in 2030. Met betrekking tot het thema Wonen wordt ingezet op duurzaam bestemmen en inrichten en duurzaam bouwen. Dit gaat naast energiegebruik over meerdere aspecten, zoals water, duurzaam materiaalgebruik, levensloopbestendigheid. Een hulpmiddel daarbij is de systematiek van de Gemeentelijke Praktijkrichtlijn (GPR). GPR gebouw is een softwareprogramma dat helpt bij het maken van duurzaamheidskeuzes voor de nieuwbouw of renovatie van woningen, kantoren en scholen. Bereikte of geambieerde prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers over 5 deelgebieden: Energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Het Bouwbesluit (= GPR 7 ) wordt als uitgangspunt gehanteerd, waarbij indien mogelijk een stapje verder wordt gegaan.

Duurzaamheid

Doelstellingen uit het Duurzaamheidsplan met betrekking tot wonen, nieuwbouw voor 2020 zijn voor nieuwbouw dat het Bouwbesluit wordt aangehouden, maar waar mogelijk wordt een stapje verder gegaan. Het streven is daarbij een GPR score van 8. Via de gemeente kan een architect, ontwikkelaar of bouwpartij toegang tot dit GPR softwarepakket verkrijgen.

Planspecifiek

Een nieuwbouwwoning biedt mogelijkheden om in te zetten op duurzaamheid. Ook voor onderhavig plan zijn duurzaamheidsmaatregelen mogelijk. De maatregelen met betrekking tot duurzaamheid worden in een later stadium van het proces verder uitgewerkt.

Hoofdstuk 4 Planologische en milieutechnische uitvoerbaarheid

4.1 Archeologie

Voor de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of het plan mogelijk effecten heeft voor de archeologische- cultuurhistorische waarde van het gebied.

In 1992 is het Verdrag van Malta tot stand gekomen en in 1998 door Nederland geratificeerd. Doelstelling van het verdrag is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen. In het verdrag van Malta wordt gesteld dat de archeologie van wezenlijk belang is voor de geschiedschrijving van de mensheid. Het verdrag is erop gericht deze waarden voor de toekomst te behouden. De gehanteerde uitgangspunten zijn:

• a. archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren (behoud in situ);
• b. in ruimtelijke ordening (planvorming) al rekening houden met archeologische waarden;
• c. de bodemverstoorder betaalt archeologisch vooronderzoek en mogelijke opgravingen.

Planspecifiek

In het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting (AWV 2)'. Volgens deze bestemming is het noodzakelijk om bij bodemingrepen groter dan 500 m2 archeologisch onderzoek uit te voeren. Onderhavig plan betreft een kleinere oppervlakte dan 500 m2, waardoor archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. Tevens is door de bouw van het voormalige taxibedrijf de bodem reeds geroerd.

Het plan is daarmee uitvoerbaar met betrekking tot het aspect archeologie.

4.2 Bodem

Een verontreinigde bodem kan zorgen voor gezondheidsproblemen en tast de kwaliteit van het natuurlijk leefmilieu aan. Daarom is het belangrijk om bij ruimtelijke plannen de bodemkwaliteit mee te nemen in de overwegingen. De Wet bodembescherming (Wbb), het Besluit bodemkwaliteit en de Woningwet stellen grenzen aan de aanvaardbaarheid van verontreinigingen. Indien bij planvorming blijkt dat (ernstige) verontreinigingen in het plangebied aanwezig zijn, wordt op basis van de aard en omvang van de verontreiniging én de aard van de ruimtelijke plannen beoordeeld welke gevolgen dit heeft.

Planspecifiek

Met onderhavig plan wordt een gevoelig object in het plangebied gerealiseerd (burgerwoning). Voor het realiseren van de woning moet worden aangetoond of de grond- en grondwaterkwaliteit van het plangebied geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. Voor de uitvoerbaarheid van het plan is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage van het onderzoek is weergegeven in Bijlage 2.

Het plangebied is verhard met beton (o.a. vloeistofdichte vloer) dan wel klinkers. In de grond is geen bijmenging aan bodemvreemd materiaal waargenomen. Om die reden is de grond niet verdacht op voorkomen van asbest en wordt een onderzoek naar asbest in de bodem conform de NEN 5707 niet nodig geacht.

De bovengrond is licht verontreinigd bevonden met lood, zink, PCB en minerale olie. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetoond.

Het grondwater is licht verontreinigd met barium en zink. Beide componenten zijn geen ongewoon verschijnsel in de regio.

De aanwezigheid van minerale olie in de grond wordt gezien de aard van de activiteiten op de locatie verwacht. Hoewel de hypothese ‘verdacht’ is bevestigd, zijn de gehalten niet van dien aard dat deze leiden tot nader onderzoek dan wel tot een sanering.

Het plan is daarmee uitvoerbaar met betrekking tot het aspect bodem.

4.3 Luchtkwaliteit

De belangrijkste wet- en regelgeving voor luchtkwaliteit is vanaf 15 november 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5, Titel 5.2 van de Wet milieubeheer (Luchtkwaliteitseisen). Gelijktijdig is de AMvB "Niet in betekenende mate bijdragen" (NIBM), de ministeriële regeling NIBM, de ministeriële regeling Projectsaldering en de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit in werking getreden.

Projecten die 'niet in betekenende mate bijdragen' aan de luchtverontreiniging, hoeven volgens de nieuwe wet niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de grenswaarden voor de buitenlucht. Het Besluit NIBM omschrijft het begrip nader: een project dat minder dan 3% van de grenswaarden bijdraagt is NIBM. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m³ voor fijn stof en NO2. Voor woningbouw ligt de 3%-grens op 1.500 woningen.

Planspecifiek
Vanwege de beperkte omvang van het plan (realisatie van 2 woningen) kan de ontwikkeling aangemerkt worden als een NIBM-project. Daarmee is te concluderen dat dit project 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit betekent dat er wordt voldaan aan het wetgevende kader voor luchtkwaliteit, zoals vastgelegd in hoofdstuk 5.2 van de Wet milieubeheer. Het onderdeel luchtkwaliteit is dus geen belemmering voor het planvoornemen.

4.4 Flora en fauna

Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming (Wnb) van kracht. Deze wet is een samenvoeging van de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet. De wet omvat de gebiedsbescherming en soortenbescherming in Nederland. In de toelichting wordt voor de ontwikkeling toegelicht welke maatregelen genomen moeten worden om schadelijke effecten ten aanzien van mogelijk aanwezige beschermde planten en dieren te voorkomen. Deze maatregelen voorkomen overtreding van de Wet natuurbescherming.

Planspecifiek

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De volledige rapportage van de quickscan is weergegeven in Bijlage 3.

Onderzocht is of er een effect kan optreden op beschermde soorten. Uit de resultaten van het onderzoek is gebleken dat er geen verblijfplaatsen van de gierzwaluw, huismus of vleermuizen aanwezig zijn. Een effect op beschermde soorten is daarmee uitgesloten. Er is geen ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig.

Er is sprake van sloop-nieuwbouw van één pand. Een toename van de depositie is daarmee niet aanwezig. Andere effecten op de Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland zijn evenmin te verwachten. Er is geen vergunning van de Wet natuurbescherming nodig of een verklaring van geen bedenkingen voor het voornemen. Er is geen aanvullend onderzoek nodig.

4.5 Geluid

De mate waarin het geluid, het (woon)milieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd (artikel 1 Wgh):

• woningen;
• de geluidsgevoelige terreinen (terreinen die behoren bij andere gezondheidszorggebouwen dan categorale en academische ziekenhuizen, verpleeghuizen, woonwagenstandplaatsen);
• andere geluidsgevoelige gebouwen, waaronder onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen, andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen die zijn aangegeven in artikel 1.2 van het Besluit geluidhinder (Bgh): verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medisch centra, poliklinieken en medische kleuterdagverblijven.

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. De belangrijkste geluidsbronnen die in de Wet geluidhinder worden geregeld zijn: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Verder gaat deze wet onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen en geluidbelastingkaarten en actieplannen.

Planspecifiek

Met onderhavig plan worden 2 geluidsgevoelige objecten toegevoegd in het plangebied. Het plangebied ligt in de geluidzone van de Soesterbergsestraat en de Eikenlaan. Voor de uitvoerbaarheid van het plan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage is weergegeven in Bijlage 4.

Ter plaatse van het plan wordt de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai op de 2 woningen overschreden als gevolg van de Soesterbergsestraat en de Eikenlaan. De realisatie van de bron- en overdrachtsmaatregelen zijn niet opportuun gebleken wat betref de Soesterbergsestraat. Wat betreft
de Eikenlaan dient de gemeente de mogelijkheid van een snelheidsverlaging naar 30 km/u te onderzoeken zodat aan de voorkeurswaarde voldaan kan worden. Op basis van het geluidbeleid is het mogelijk hogere waarden vast te stellen.

De gemeente Soest dient in te stemmen met het vast stellen van hogere waarden en het vastleggen van de dove gevels in het bestemmingsplan zoals weergegeven in de onderstaande tabel. Geadviseerd wordt om de volgende hogere waarden vast te stellen.

Kenmerk	Gevel	Geluidsbelasting Eikenlaan 5 (in dB)
1	Noordgevel	63
2	Oostgevel	53
3	Zuidgevel	57
4	Westgevel	(65) uitvoeren als dove gevel

Als hogere waarden worden vastgesteld dient middels een gevelweringsonderzoek aangetoond te worden of voldaan wordt aan de eisen uit het Bouwbesluit.

4.6 Water

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn.

Planspecifiek

Voor onderhavig plan is de watertoets ingevuld. Het volledige advies van het waterschap is weergegeven in Bijlage 5. In het plangebied liggen geen belangrijke oppervlaktewateren (zogenaamde primaire of A- watergangen), waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging. Dit betekent dat dit plan geen essentiële belangen van het waterschap raakt. Op basis daarvan wordt door het waterschap voor onderhavig plan een positief wateradvies gegeven.

De woning in het plangebied wordt aangesloten op het bestaande gemengd rioolstelsel. Het vuilwater wordt geloosd in dit stelsel. Hemelwater wordt op eigen perceel opgevangen en verwerk. Het perceel ligt in de zone ‘Infiltratie mogelijk’. Dat betekent dat het regenwater in principe kan infiltreren in de bodem. Om te voorkomen dat de bodem (verder) vervuilt, worden geen uitlogende materialen toegepast op oppervlakken die in contact komen met hemelwater. Bij het ontwerp van de infiltratievoorziening(-en) wordt rekening gehouden met beperkingen op grond van de dubbelbestemming ‘Archeologie Waardevol Verwachtingsgebied 2’ (middelhoge archeologische verwachtingswaarde). De uitwerking van de infiltratievoorzieningen worden afgestemd met de gemeente. Zie voor verboden en uitzonderingen hierop Artikel 5 van de bestemmingsregels.

4.7 Externe veiligheid

De externe veiligheid wordt beïnvloed door de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen (productie, gebruik, opslag en vervoer) in en rond het plangebied. Veiligheidsafstanden tussen activiteiten met gevaarlijke stoffen en (beperkt) kwetsbare objecten, zoals woningen, moeten ervoor zorgen dat bij een eventuele calamiteit het aantal dodelijke slachtoffers beperkt blijft. Het Vuurwerkbesluit en het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) stellen afstandseisen aan risicovolle bedrijfsactiviteiten. Het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) gelden voor transportroutes en buisleidingen in het kader van externe veiligheid.

Binnen de 10-6 contour van een risicovolle inrichting mogen geen kwetsbare bestemmingen geplaatst worden. Indien een bestemming is gepland binnen het invloedsgebied van de EV relevante inrichtingen dient de toename van het GR berekend te worden en afhankelijk van de uitkomst van de berekening dient een verantwoording GR te worden opgesteld.

Planspecifiek

Op bijgevoegde uitsnede van de risicokaart van nederland.risicokaart.nl is te zien dat op circa 180 m ten noorden van het plangebied een vuurwerkwinkel is gevestigd. De vuurwerkwinkel heeft een afstand van 8 meter voor het verantwoord groepsrisico.. Het plangebied ligt buiten de grens waarvoor verantwoording moet worden toegelicht. Het plan is daarmee uitvoerbaar met betrekking tot het aspect externe veiligheid.

Uitsnede van de risicokaart, plangebied blauw omlijnt (nederland.risicokaart.nl)

4.8 Bedrijven en milieuzonering

Bedrijvigheid is een milieubelastende activiteit. Ten gevolge van aanwezige bedrijvigheid kan mogelijk hinder voor de omgeving optreden met betrekking tot de milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar. Nieuwe situaties, waarin milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies met elkaar worden gecombineerd, moeten worden beoordeeld op mogelijke hindersituaties. Daarbij wordt getoetst aan de Wet milieubeheer, Algemene Maatregelen van Bestuur onder de Wet milieubeheer en de brochure Bedrijven en Milieuzonering (VNG, 2009). De richtafstanden in Bedrijven en Milieuzonering gelden ten opzichte van een milieugevoelige functie, zoals bedoeld met de omgevingstypen rustige woonwijk of rustig buitengebied. In het geval de milieugevoelige functies zijn gelokaliseerd in omgevingstype gemengd gebied kan een afwijkende systematiek worden toegepast, die meer ruimte biedt aan bedrijven. Van een 'rustig buitengebied' is sprake wanneer er in de nabijheid vrijwel geen andere functies voorkomen. Langs de randen is weinig verstoring door verkeer.

Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd.

De richtafstanden uit de VNG-publicatie voor de omgevingstypen bij verschillende milieucategorieën zijn in bijgevoegde tabel vermeld. Het plangebied betreft een rustig buitengebied.

Milieucategorie	Richtafstand (m)
1	10
2	30
3.1	50
3.2	100
4.1	200

Tabel met milieucategorieën en bijbehorende richtafstanden (bron: VNG)

Planspecifiek

Het plangebied is gelegen tegen het centrum van Soest. In de omgeving van het plangebied zijn verschillende functies aanwezig. In de nabije omgeving van het plangebied zijn winkels, horecavoorzieningen, een sportveld en woningen gelegen. Door de aanwezigheid van verschillende functies, betreft het plangebied een gemengd gebied. Voor deze gebieden geldt dat de richtafstanden van een inrichting met één stap kunnen worden verlaagd.

Op circa 80 m en 85 m afstand van het plangebied zijn 2 bedrijven gevestigd waar bedrijven van de milieucategorie 1 zijn toegestaan. Voor deze categorie geldt in gemengde gebieden een minimale richtafstand van 0 m.

Op circa 65 m ten noordoosten van het plangebied is een verkooppunt motorbrandstoffen zonder lpg gevestigd. Voor deze inrichting geldt in gemengd gebied een minimale richtafstand van 10 m.

Op het naastgelegen perceel ten westen van het plangebied is een bedrijf gevestigd ten behoeve van reparatie van tablets, telefoon en computers. Voor deze inrichting geldt in gemengde gebieden een minimale richtafstand van 0 m.

Het plangebied voldoet daarmee aan de gestelde richtafstanden van de bestaande bedrijven en inrichtingen in de omgeving.

Op het ten westen gelegen bestemmingsvlak van het plangebied is een bedrijf in de milieucategorie 2 toegestaan. Voor categorie 2 inrichtingen geldt in gemengd gebied een minimale richtafstand van 10 m. Onderhavig plangebied ligt binnen deze zone.

4.9 Kabels en leidingen

Voor planologisch relevante leidingen gelden verschillende beschermings- en veiligheidsafstanden waar in de bestemmingslegging van onder andere nieuwe functies rekening mee moet worden gehouden.

Voor het realiseren van onderhavig plan moet een klic-melding worden uitgevoerd.

4.10 Verkeer en parkeren

De te realiseren twee-onder-een-kap woning wordt ontsloten via de Eikenlaan. Langs de woningen worden haaks op de Eikenlaan twee opritten gerealiseerd. De opritten zijn smaller dan 3 m. De Eikenlaan heeft voldoende capaciteit om de verkeersgeneratie op te vangen. Tevens heeft een twee-onder-een-kap woning een lagere verkeerintensiteit dan een taxibedrijf.

Ter plaatse van het plangebied geldt het ontwerpbestemmingsplan 'Parapluplan nota parkeernormen auto en fiets'. Onderhavig plan dient te voldoen aan de gestelde parkeernormen van dit plan. In de beleidsregels van dit plan geldt voor woningen van 121 m2 GO of groter, een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning. Voor onderhavig plan dient daarmee per woning 2 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Hiervan worden 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Verder kan in de openbare ruimte worden geparkeerd.

4.11 Duurzaamheid

De gemeente Soest zet zich in om een bijdrage te leveren aan een duurzame samenleving. Hiervoor is een duurzaamheidsplan opgesteld dat loopt van 2016 tot 2020. In het plan zijn een aantal ambities en doelstellingen uiteengezet om Soest duurzamer te maken.

Planspecifiek

Een nieuwbouwwoning biedt mogelijkheden om in te zetten op duurzaam bouwen. Voor onderhavig plan zijn duurzaamheidsmaatregelen mogelijk. Deze maatregelen worden in een later stadium van het proces verder uitgewerkt. In paragraaf 3.3.5 is het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid weergegeven.

4.12 Aanmeldnotitie MER-beoordeling

Wettelijk kader

Op grond van de Wet milieubeheer moet voor alle plannen en besluiten (projecten) die mogelijk grote gevolgen voor het milieu kunnen hebben een procedure voor een milieueffectrapportage (m.e.r.) worden doorlopen. Dit is bedoeld om bij het opstellen van plannen en projecten de milieugevolgen expliciet af te wegen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen m.e.r.-plichtige activiteiten waarvoor een milieueffectrapport moet worden opgesteld en m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten, waarbij moet worden afgewogen of er sprake kan zijn van belangrijke negatieve gevolgen voor het milieu. Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) in werking getreden. Een belangrijke consequentie van de wijziging is dat de drempelwaarden in de D-lijst indicatief zijn geworden. Dit betekent dat als een activiteit onder de drempelwaarde valt er toch nog moet worden afgewogen of de activiteit geen belangrijke negatieve gevolgen heeft voor het milieu.

Planspecifiek

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is een aanmeldnotitie MER-beoordeling opgesteld. Deze is bijgevoegd in Bijlage 6. De toekomstige activiteiten in het plangebied leiden niet tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, die door middel van het opstellen van een milieueffectrapport nader moeten worden onderzocht. De kenmerken van het project, de locatie van het project en de soort en kenmerken van het potentiële effect zijn voldoende inzichtelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Indeling van de regels

Samen met de verbeelding vormen de regels het juridisch bindende kader van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het BP en kan uitkomst bieden bij de interpretatie van een regel.

De regels zijn verdeeld in vier hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 bevat inleidende regels en bestaat uit twee artikelen. Artikel 1 geeft een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen. Artikel 2 geeft aan hoe bepaalde afstanden, maten, oppervlakte en inhoudsmaten gemeten moeten worden.

In hoofdstuk 2 zijn de verschillende bestemmingen opgenomen. Per bestemming wordt aangegeven welke functies en doeleinden op de gronden toelaatbaar zijn en wat en hoe er mag worden gebouwd. Ook dubbelbestemmingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen.

In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld, waaronder de anti-dubbeltelbepaling en de algemene bouw-, gebruiks-, afwijkings-, wijzigings- en procedureregels. Ook is in dit hoofdstuk een algemene regel opgenomen voor de toelaatbaarheid van bepaalde werkzaamheden, geen bouwwerken zijnde.

Hoofdstuk 4 bevat regels met betrekking tot het overgangsrecht en de slotregel.

In het bestemmingsplan zijn in een aantal regels nadere voorwaarden opgenomen waaraan dient te worden voldaan alvorens de toestemming verleend kan worden. De onderbouwing dient door de aanvrager te worden aangeleverd en te worden beoordeeld door de gemeente. Afhankelijk van de zwaarte van de afwijking kunnen zwaardere eisen aan de onderbouwing worden gevraagd.

5.2 Toelichting regels

In de volgende paragrafen is een toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

5.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen nader omschreven die gebruikt worden in de regels. Indien een begrip staat beschreven kan aansluiting gezocht worden in de betreffende wet waarin het begrip voorkomt.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt beschreven op welke wijze de in de regels voorgeschreven maatvoeringen gemeten moeten worden.

5.2.2 Bestemmingsregels

De regels op het niveau van de bestemmingen kennen eenzelfde opbouw. Per bestemming is de volgende indeling gehanteerd:

• bestemmingsomschrijving: hierin staat beschreven wat met de bestemming wordt beoogd;
• bouwregels: hierin staat geformuleerd welke bouwwerken rechtstreeks met omgevingsvergunning zijn toegestaan;
• afwijken van de bouwregels: hierin staat geformuleerd welke bouwwerken via afwijking met omgevingsvergunning zijn toegestaan;
• specifieke gebruiksregels: hierin staat geformuleerd welke specifieke gebruiksregels - naast de gebruiksregels in de algemene bepalingen - binnen de betreffende bestemming van toepassing zijn;
• afwijken van de gebruiksregels: hierin staat geformuleerd welk gebruik binnen de betreffende bestemming al dan niet met omgevingsvergunning is toegestaan;
• omgevingsvergunning uitvoeren werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden: hierin staat geformuleerd voor welke werkzaamheden die geen bouwwerken betreffen een omgevingsvergunning is vereist;
• wijzigingsbevoegdheid: hierin staat geformuleerd onder welke voorwaarden de betreffende bestemming in een andere genoemde bestemming kan worden gewijzigd.

Indien een bepaald lid niet van toepassing is, wordt deze niet in de regel genoemd.

De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Hierin is een omschrijving opgenomen van de functies, die binnen de bestemming zijn toegestaan (het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, die correspondeert met een functieaanduiding op de verbeelding.

Dit bestemmingsplan

Onderhavig wijzigingsplan bevat de bestemmingen 'Tuin', 'Wonen' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting (AWV 2).

Tuin

De voor tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, behorende bij de woningen in het plangebied en perceelsontsluiting.

Wonen

De bestemming 'Wonen' geldt voor de twee-onder-een kap woning in het plangebied. De woning mag worden gebouwd binnen het bouwvlak. De bouwaanduiding 'twee-aaneen' bepaald dat de woning in het plangebied een twee-onder-een-kap woning betreft. Tevens wordt het bouwvlak voorzien van een maatvoering, waarmee de maximum goot- (6 m) en bouwhoogte (9 m) worden bepaald.

Dubbelbestemming Waarde - Archeologie middelhoge verwachting (AWV 2)

De voor 'Waarde - Archeologie Waardevol Verwachtingsgebied 2 (AWV 2)' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van een gebied met middelhoge archeologische verwachtingswaarde, waarbij de bestemming voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

5.2.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Een anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De opgenomen anti-dubbeltelregel is gelijkluidend aan de in het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven formulering.

Overige algemene regels

Voor het hele plangebied geldt een aantal algemene regels. Het gaat hier om algemene bouw- en gebruiksregels, mogelijkheden om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen, en procedureregels.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en de Wabo, overgenomen.

Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid

De voorgestane ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten van het plan komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. In dit kader wordt met de initiatiefnemer een (anterieure) overeenkomst afgesloten, waarin afspraken worden vastgelegd inzake het kostenverhaal. Derhalve is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig: het kostenverhaal wordt anderszins verzekerd.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Met diverse partijen is voorafgaand aan het proces overleg gevoerd. Het plan volgt de wettelijke procedure voor het vaststellen van een bestemmingsplan. Op het voorliggende ontwerpbestemmingsplan kunnen belanghebbenden een zienswijze indienen.