Molenschotterrein

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende plan is een bestemmingsplanherziening voor de herontwikkeling van het Molenschotterrein. Initiatiefnemer is voornemens om op het terrein woningbouw met circa 74 woningen mogelijk te maken (71 bij recht, 3 via wijzigingsbevoegdheid).

Het terrein betreft de locatie van een voormalig verzorgingstehuis (8 laags) en twee complexen van aanleunwoningen.

De voorgenomen plannen voor woningbouw op het Molenschotterrein zijn niet mogelijk op basis van de geldende planologisch-juridische regeling. Daarom wordt voor de ontwikkeling een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure doorlopen om de voorgenomen ontwikkeling planologisch-juridisch mogelijk te maken.

In 2008 is voor het terrein reeds een voorontwerpbestemmingsplan voor woningbouw op het terrein opgesteld. Echter, het plan is komen stil te liggen en de plannen voor de locatie zijn inmiddels veranderd. Daarom is een nieuw bestemmingsplan opgesteld en in procedure gebracht.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied betreft het terrein van de voormalige complexen van het verzorgingstehuis Molenschot en aanleunwoningen.

Het plangebied is gelegen aan de noordrand van de Zuidelijk Eng en wordt als volgt begrensd:

• in het noorden door de achtertuinen van de woningen aan de Molenstraat;
• in het oosten door de Van Goyenlaan;
• in het zuiden door het W.A. van Elmptpad;
• in het westen door de Albert Cuyplaan.

Het plangebied valt hiermee samen met de huidige grenzen van het Molenschotterrein; er vindt geen uitbreiding plaats. Op de volgende afbeelding is de globale ligging van het plangebied in beeld gebracht.

Afbeelding: Globale ligging plangebied

1.3 Doelstelling

Het belangrijkste doel van dit nieuwe bestemmingsplan is dan ook om het plangebied te voorzien van een bestemmingsplanregeling, die is afgestemd op de voorgenomen ontwikkeling en het beleid, zodat op basis hiervan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend.

1.4 Geldend bestemmingsplan

Het grootste deel van het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Zuidelijke Eng'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Soest vastgesteld op 15 februari 1990 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht op 25 september 1990. Goedkeuring door de Kroon is verleend op 6 februari 1992.

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Voor de gronden geldt een zorgbestemming. Bebouwing is toegestaan binnen de dikke zwarte lijn, oplopend tot maximaal 8 bouwlagen in de zuidwesthoek van het plangebied (BDG 8). Een uitsnede van de geldende kaart is weergegeven op de afbeelding 'Uitsnede plankaart Zuidelijke Eng'.

Afbeelding: Uitsnede plankaart Zuidelijke Eng

Voor de oostelijke punt van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Eng'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Soest vastgesteld op 15 mei 2012.

Voor dat deel geldt een groenbestemming (bestemming 'Groen - Wijkgroen'). Hierbinnen zijn geen woningen en ontsluitingswegen mogelijk. Een uitsnede van de verbeelding is weergegeven op de afbeelding 'Uitsnede verbeelding De Eng'.

Afbeelding: Uitsnede verbeelding De Eng

Aangezien de voorgenomen ontwikkeling niet past binnen de geldende plannen, is vaststelling van voorliggend bestemmingsplan nodig om de voorgenomen ontwikkeling te kunnen realiseren.

1.5 Leeswijzer

In deze toelichting is in hoofdstuk 2 de bestaande situatie beschreven. Vervolgens is de planbeschrijving in hoofdstuk 3 opgenomen. In hoofdstuk 4 is ingegaan op het relevante ruimtelijk beleid. In hoofdstuk 5 is aandacht besteed aan de omgevingsaspecten, die van invloed kunnen zijn op het plangebied. In hoofdstuk 6 is de juridische planopzet weergegeven. Hoofdstuk 7 sluit af met een beschouwing over de uitvoerbaarheid, namelijk de economische uitvoerbaarheid alsmede de resultaten van de inspraak en het gevoerde vooroverleg.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een weergave gegeven van de bestaande situatie. Hierbij wordt ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van het gebied en de bebouwing en de functies van het plangebied en de omgeving in de huidige situatie.

2.2 Ontstaansgeschiedenis

Het landschap van Soest is in grote lijnen gevormd zo'n 150.000 à 200.000 jaar geleden tijdens de Saaleijstijd (Saalien). Grote massa's landijs breidden zich uit van Scandinavië over Noordwest Europa. Dat ijs bewoog zich in Nederland voort over een vrij zandig oppervlak. Die zandige afzettingen (met ook grind daarin) waren voornamelijk afkomstig van de rivieren Maas en Rijn. De lagen zand en grind zijn door de druk van het landijs opgestuwd tot stuwwallen (dekzandruggen). Eén van die stuwwallen in de hele reeks van de Utrechtse Heuvelrug is de Soester Eng.

In de laatste geologische periode, het Holoceen, steeg de temperatuur waardoor op het dekzand op grote schaal hoogveen kon groeien. Dit hoogveen is tegenwoordig geheel verdwenen als gevolg van ontginningen. Het dekzand ligt daarom tegenwoordig aan de oppervlakte.

De vroegste bewoning van het gebied van Soest wordt gedateerd op zo'n 13.000 jaar geleden. Het klimaat werd toen milder en er kwamen rendieren voor, waar rendierjagers op af kwamen. Ook zijn er in het gebied sporen aangetroffen uit de Middensteentijd, die begint rond 10.500 v. Chr. en eindigt als de samenleving landbouw en veeteelt gaat bedrijven. In de jonge steentijd (5.300-2.100 v. Chr.) deed de landbouw z'n entree en bleven de mensen op één plek zolang de bodem vruchtbaar was.

Vanaf die periode ging men op een herkenbare manier met de doden om. De grafheuvel Engenbergje (uit de Jonge Steentijd, rond 2500-2000 v. Chr.) op het nog open deel van de Soester Eng herinnert daar nog aan.

De Eng bestaat voornamelijk uit zogenaamde eerdgronden. Dit zijn veelal oude landbouwgronden. De bouwlandgronden zijn vooral sinds de Middeleeuwen gevormd door ophoging van akkers met potstalmest vermengd met heideplaggen. Dergelijke bouwlandcomplexen worden engen (of essen) genoemd.

De Zuidelijk Eng in Soest vormt een van de weinige engen die nog relatief onbebouwd en intact is. Het vormt het restant van een veel groter open Enggebied. Soest is van oorsprong een Brinkdorp dat via lintbebebouwing en later grotere wijken is uitgegroeid, waarbij de bebouwing uiteindelijk de Zuidelijke Eng heeft omsloten.

De Soester Brink is vermoedelijk ontstaan in de achtste tot tiende eeuw en bevond zich op de overgang van de eng naar de rivierlaagte van de Eem, het gebied tussen de huidige Korte en Lange Brinkweg. Het patroon is nog steeds herkenbaar: de boerderijen langs de Lange Brinkweg met aan de achterkant de graslanden in de polder door talloze dwarsverbindingen verbonden met de Eng, waarop akkerbouw werd gepleegd. Midden in dat gebied liep het Kerkpad. Tegen het eind van de 17e eeuw zijn de buurten 't Hart en de Bunt ontstaan. Aan het eind van de 19e eeuw is achter de bebouwing aan de Engzijde een spoorlijn aangelegd, deel uitmakende van het traject Baarn-Utrecht.

In de tweede helft van de 19e eeuw en vooral in de 20e eeuw is de bebouwing flink uitgebreid. Eind 19e eeuw de omgeving van het oude gemeentehuis, het station Soestdijk en het nieuwe raadhuis. In de jaren twintig en dertig van de 20e eeuw is onder andere de bebouwing langs de Molenstraat en Talmalaan gerealiseerd. In de jaren 60 zijn de flat aan de Albert Cuyplaan en het verzorgingshuis op het Molenschotterrein verrezen.

2.3 Ruimtelijke hoofdstructuur

De ruimtelijke hoofdstructuur in de omgeving van het plangebied wordt voor een belangrijk deel bepaald door de aanwezigheid van de Eng. De Eng is een geomorfologisch uniek (geïsoleerde stuwwalheuvel) en een cultuurhistorisch belangrijk element. Het heeft de stedenbouwkundige en landschappelijke ontwikkeling van Soest bepaald. Door deze ontwikkeling is er een globale tweedeling te onderkennen met betrekking tot de nu aanwezige open ruimten, te weten de Zuidelijke en de Noordelijke Eng. De oorspronkelijke aanwezige eigenschappen als uniformiteit, eenheid en samenhang zijn grotendeels verloren gegaan. Het plangebied ligt ten noorden van de Zuidelijke Eng.

Gebied Zuidelijke Eng

Het gebied Zuidelijke Eng, betreft het enige grote nog onbebouwde deel van de oorspronkelijke Eng. Het is een gebied dat de laatste decennia in het middelpunt van de belangstelling heeft gestaan. Na verschillende plannen om het gebied te betrekken bij de ruimtelijke ontwikkeling van Soest heeft de gemeenteraad in 1979 besloten in principe de Zuidelijke Eng als open agrarisch gebied te handhaven.

Kenmerken van dit gebied zijn:

• Grootschalige open ruimten met verdichte randen, die met name groen zijn. Enkele waardevolle zichtlijnen 'prikken' door deze randen heen en leggen contact met de omgeving.
• Het reliëf, ofwel bolle ligging van de Zuidelijke Eng is dankzij de openheid sterk te beleven.
• Het oorspronkelijke noordoost-zuidwest gerichte verkavelingspatroon is in de verdichte randen nog herkenbaar.
• De 'opgangen' naar de Eng; de oorspronkelijke wegen van en naar de Eng die (onder andere) zorgen voor belangrijke zichtrelaties met de Eng.

In de volgende afbeelding zijn de kwaliteiten in beeld gebracht.

Afbeelding: Kwaliteitskaart Soester Eng

Bebouwd gebied nabij Dalweg

Het gebied heeft over het algemeen een strak georganiseerde ruimtelijke structuur. Het verkavelingspatroon is georiënteerd op de wegen over de Eng, de Talmalaan, Dalweg en de Molenstraat of ligt loodrecht op deze straten (zuidwest-noordoost of noordwest-zuidoost). De oriëntatie van de voormalige bebouwing op het Molenschotterrein, het tehuis ‘Groot Engendaal’ evenals de bebouwing langs de Haagwinde nummer 6 t/m 22 wijken hiervan af.

Kenmerken van dit gebied zijn:

• Voormalig akkerland van de eeuwenoude Eng.
• Volledig volgebouwd met een grote diversiteit aan bebouwing.
• Aanwezigheid van een duidelijke groenstructuur en groene verbinding tussen de Noordelijke en Zuidelijke Eng via de Soesterengweg.

Bebouwing

Plangebied

Binnen het plangebied bevond zich leegstaande bebouwing van het verzorgingstehuis. Dit was een lang gebouw bestaande uit diverse bouwlagen (tot maximaal 8). Het gebouw is in 1969 gebouwd en eind jaren negentig leeggekomen door nieuwbouw aan de Dalweg. De aanleunwoningen waren tot circa 2011 nog bewoond.

Hergebruik van de bestaande bebouwing was niet mogelijk en niet gewenst. De bestaande bebouwing is inmiddels gesloopt.

Omgeving

De bebouwing in de omgeving van het plangebied bestaat grotendeels uit woningen. Er is een grote diversiteit aan woningtypen.

Aan de overzijde van de Albert Cuyplaan, ten westen van het plangebied, bevindt zich een appartementencomplex bestaande uit zes bouwlagen.

Ten noorden van het plangebied bevinden zich enkele vrijstaande woningen en woningen van het type twee-onder-eenkap, gelegen aan de Molenstraat. Op de scheiding van deze tuinen en het plangebied staat een dichte begroeiing met bomen.

Ten noordoosten van het plangebied, aan de overzijde van de Van Goyenlaan, bevinden zich enkele vrijstaande woningen, die vanuit schuine tot zeer schuine zijde zicht hebben op het plangebied.

Groen

Het plangebied heeft in de huidige situatie een groen karakter. Om de waarde van het groen vast te stellen is een bomeninventarisatie uitgevoerd, waarbij gekeken is naar de vitaliteit van de bomen. Ook zijn de huidige bomen ingemeten. Het uitgangspunt is om vitale beeldbepalende bomen te handhaven. De reden daarvoor is dat de bomen van landschappelijk belang zijn vanwege het zicht vanaf de Eng op het plangebied. De bomen verzachten de overgang van het open landschap naar de stedelijke rand. In paragraaf 3.3 is nadere aandacht besteed hoe met het huidige groen wordt omgegaan. In het verkavelingsplan is aangegeven welke bomen gehandhaafd blijven en waar nieuw groen aangeplant wordt.

De Zuidelijke Eng kenmerkt zich door openheid met landschappelijke kwaliteiten. Het open landschap van de Zuidelijke Eng en de groene randen moeten worden gehandhaafd.

Het plangebied ligt niet in of nabij beschermde natuurgebieden.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten van de voorgenomen invulling van het plangebied beschreven. Het betreft onder andere de uitgangspunten met betrekking tot de gewenste inrichting en het programma.

3.2 Ruimtelijke uitgangspunten

Voor de voorgenomen ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld. In deze paragraaf worden de voornaamste uitgangspunten van dit plan kort weergegeven.

De belangrijkste uitgangspunten van het plan zijn:

• Zorgvuldige inpassing in omgeving.
• Groene uitstraling door huidige bomen aan de rand te handhaven. In combinatie met natuurlijk struweel en lage bebouwing bepaalt dit het beeld vanaf de (zuidelijke) Eng.
• Oriëntatie op de Eng en waarborgen zichtlijnen van en naar de Eng ('opgangen' open houden).
• Gebruik maken van unieke kwaliteiten van de Eng en waarborgen beeldkwaliteit: situering van de woningen door voorzijdes woningen te richten naar de Eng.
• Albert Cuyplaan en Van Goyenlaan blijven gehandhaafd, twee nieuwe verbindingswegen worden gerealiseerd voor de ontsluiting van de woningen.
• De natuurlijke hoogteverschillen worden gehandhaafd en blijven beleefbaar.
• Beoogde architectuur: jaren 30 uitstraling, ‘tuindorp’ met veel hagen en groen.

Het stedenbouwkundig plan is op de volgende afbeelding weergegeven.

Afbeelding: Stedenbouwkundig plan

Indien gebruik gemaakt wordt van de wijzigingsbevoegdheid ziet het stedenbouwkundige plan er als volgt uit:

De wijk Molenschot wordt een gevarieerde wijk met gevarieerde woningtypen, bestemd voor verschillende doelgroepen. Dit is een combinatie van een appartementengebouw (seniorenwoningen), rijenwoningen, twee-onder-een- kapwoningen en vrijstaande woningen.

Aan de rand met de Eng worden grotendeels vrijstaande woningen gesitueerd. Door de keuze van dit type woningen wordt een zachte overgang naar het agrarische gebied van de Eng verkregen. Waardevolle bomen worden gehandhaafd en ingepast in het plan. In het park worden vitale bomen gehandhaafd en worden zorgvuldige doorzichten gecreëerd van en naar de Eng.

Centraal in het plangebied loopt een groene parkzone met een wandelpad. Hierdoor blijft er zicht op en ‘contact’ met de Eng. In de groene zone is er ruimte voor een speelplaats.

In het plangebied worden twee nieuwe verbindingswegen aangelegd voor de ontsluiting van de woningen op de Albert Cuyplaan en de Jan van Goyenlaan. De richting in de nieuwe wegenstructuur is gebaseerd op de oorspronkelijke verkavelingsstructuur van de Eng. Het huidige wandelpad W.A. van Elmptpad langs de Eng blijft in stand. Ook wordt een uitbreiding van de wandelpadenstructuur gecreëerd in het park.

Bij het ontwikkelen van het stedenbouwkundige plan is het principe gehanteerd van plaatsing van 'achtertuinen tegen achtertuinen', zodat erfafscheidingen / schuttingen zo veel mogelijk buiten beeld blijven vanuit de openbare ruimte.

De terreingrenzen aan de openbare weg en openbaar groen worden ingericht met onder andere hagen en groene erfafscheidingen. De seniorenwoningen worden landschappelijk ingepast door hagen en bomen, die de noordgevel een groene uitstraling geven.

Aan de oostzijde van het plangebied wordt een wadi aangelegd voor de wateropvang en -infiltratie in het openbaar gebied.

De hoogteverschillen tussen de kavels worden opgelost door middel van (lage) keermuren en in de openbare ruimte zo veel mogelijk door een natuurlijk verloop.

3.3 Functionele uitgangspunten

Woningbouw

Het woningbouwprogramma omvat circa 74 woningen (71 bij recht, 3 via wijzigingsbevoegdheid), waarvan 24 woningen voor sociale huur ten behoeve van senioren en 50 koopwoningen in diverse categorieën.

Van de 50 koopwoningen worden 6 woningen gebouwd onder de € 200.000,-. Hiermee komt het aandeel betaalbare woningen, inclusief de 24 huurwoningen die voor Woonzorg worden gerealiseerd, op 40% van het totaal van 74 woningen, conform het beleid van de gemeenteraad.

In de raadsvergadering van 12 februari 2014 heeft de gemeenteraad het nieuwe maximum van € 180.000,- vastgesteld. Dit maximum geldt voor alle nieuwe plannen vanaf die datum. Het stedenbouwkundig plan voor het terrein Molenschot is in het najaar van 2013 gepresenteerd aan de wethouder Ruimtelijke Ordening. Vanaf januari 2014 is gewerkt aan een optimalisatie. Voor dit plan geldt dus nog de oude norm van € 200.000,-.

De woningen worden gebouwd in de jaren '30 stijl. De stijl sluit aan bij de bestaande bebouwing van de Molenstraat en omgeving. Door de toepassingen van de kenmerkende bakstenen gevels in combinatie met het bestaande en nieuwe groen wordt op die wijze een goede landschappelijke inpassing aan de noordrand van de Eng gerealiseerd.

De woningen worden ontworpen 'in één hand' door dezelfde architect, waardoor er een goede beeldregie van de architectuur plaatsvindt. Het straatbeeld wordt in zijn totaliteit geregisseerd. Hierdoor is veel grip op het verkrijgen van een goede beeldkwaliteit.

De bouwhoogte van de woningen varieert en is circa 10 meter en enkele woningen hebben ondergeschikte jaren '30 stijlaccenten die circa 11 meter hoog zijn. De hoogte van de gootlijn is met name bepalend voor de uitstraling naar de omgeving. Daarom wordt aan de zijde van de Eng een (overwegend) lage gootlijn aangehouden om op deze manier een geleidelijke overgang te creëren naar de Eng.

Infrastructuur

Ontsluiting

Net als in de huidige situatie wordt het plangebied ontsloten via de Albert Cuyplaan en de Van Goyenlaan op de Molenstraat. De Van Goyenlaan wordt daartoe verbreed naar 5 meter. Binnen het plangebied worden twee woonstraten aangelegd.

Verkeersaantrekkende werking

In de CROW-publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' wordt gesproken over de verkeersgeneratie in woon- en werkgebieden. Bij de berekening is aangegeven dat Soest een landelijk woonmilieutype is. Daarbij valt Soest onder categorie V, < 75% groen oppervlak. In deze categorie wordt uitgegaan van een gemiddeld aantal motorvoertuigbewegingen per woning per weekdagetmaal van 6,3. In het bouwplan is aangegeven 74 woningen te realiseren (50 grondgebonden woningen en 24 appartementen). De totale hoeveelheid motorvoertuigbewegingen per etmaal voor het nieuwe gebied bedraagt 74*6,3= 466,2 autobewegingen per weekdagetmaal.

Dit is een gemiddeld gegeven berekend volgens de kengetallen van de CROW-publicatie 317.

In de oorspronkelijke situatie bedroeg de verkeersaantrekkende werking circa 867 verkeersbewegingen per etmaal (243 verzorgingshuisplaatsen en 46 aanleunwoningen x 3 verkeersbewegingen). Ten opzichte van de oorspronkelijke en planologisch-juridische toegestane situatie betekent het plan een verbeterde verkeerssituatie.

Uit verkeerstelling van 2011 komen verkeersintensiteiten op de Molenstraat uit op 1.648 en 1.677 motorvoertuigen per etmaal (mve). In een woonstraat hanteert de gemeente de landelijke richtlijn van 5.000 - 6.000 mve. De ontwikkeling van Molenschot zorgt voor een toename met 466 mve. Daarmee komt de totale etmaalintensiteit op ruim 2.100 mve en past daarmee binnen de richtlijn.

Het is een toename van verkeer, die acceptabel is op de Molenstraat en dus past binnen de richtlijn.

Aangezien het plangebied een 30 km/u zone betreft, worden verkeersremmende maatregelen aangelegd in de vorm van plateaus.

Parkeren

Bij het bepalen van de parkeerbehoefte is gerekend met de door de gemeente Soest vastgestelde parkeernormen. Voor de ontwikkeling is een parkeerbalans opgesteld:

aantal parkeerplaatsen benodigd voor de woningen					aantal parkeerplaatsen in het stedenbouwkundig plan
					open-baar	prive
	Aantal woningen	Bvo	Norm	Parkeer-eis		Oprit en/of garage	Berekenings-norm	Totaal berekenings-aantal
1	24	<75	1,2	28,8	8	parkeerterrein (27 pp privé)	0,8 (per pp)	21,6
2	10	>100-150	1,8	18,0	9	geen	0	0
3	12	> 100-150	1,8	21,6	14	1 met garage en oprit min 12m. 5 met garage en oprit min. 6m	1,3 1	1,3 5
4	8	100 -150	1,8	14,4	7	8 met garage en oprit min 12m	1,3	10,4
5	2	100 - 150	1,8	3,6	1	2 met garage en oprit min 12m	1,3	2,6
6	5 7	100 - 150 >150	1,8	9 14	16	12 met garage en oprit min. 12m	1,3	15,6
7	1	>150	2	2		1 garage en oprit min. 12 m	1,3	1,3
8	5	>150	2	10	3	5 met garage en oprit min. 12m	1,3	6,5
74				121,4	58		64,3

De totale parkeereis komt neer op 121,4 parkeerplaatsen. In het plan zijn verschillende openbare parkeerplaatsen ingetekend. Dit zijn in totaal ongeveer 58 pp. Naast de openbare parkeerplaatsen wordt een aantal woningen ook gefaciliteerd met een oprit en/of garage. Het parkeerterrein bij het appartementencomplex is meegerekend als een privéparkeerterrein. In de berekening van het parkeeraanbod wordt er daarom een reductiefactor toegepast en komt het aantal parkeerplaatsen uit op 64,3 pp. Totaal zijn er in het plan dus 122,3 pp opgenomen. Hiermee wordt voldaan aan de parkeereis van 121,4 parkeerplaatsen.

In de Nota parkeernormen staat dat er bij ontwikkeling van 3 of meer woningen per 3 woningen ten minste 1 autoparkeerplaats voor bezoekers in de openbare ruimte moet worden gerealiseerd. In dit plan zijn er 74 woningen. 74/3=24,67 pp. In het openbaar worden 58 pp gerealiseerd dus dit valt ruim binnen de eis.

Parkeerplaatsen voor auto's moeten binnen een loopafstand van 100 meter vanaf de hoofdingang van de woning worden gerealiseerd. Dit houdt in dat elke woning vanaf de hoofdingang binnen een loopafstand van 100 m een openbare parkeerplaats moet kunnen bereiken. Daaraan wordt in het plan voldaan.

Voor de vrijstaande woningen in de zuidzone is er uitdrukkelijk voor gekozen om de entree aan de Engzijde te projecteren, maar het parkeren op het eigen terrein of aan de achterzijde in de straat te situeren. Hiermee wordt voorkomen dat de auto zichtbaar is vanaf de Eng.

Het plan kent een gesloten parkeerbalans en voldoet daarmee aan het gemeentelijk parkeerbeleid.

Groenvoorzieningen

In de nota Bescherming en kap van bomen staat het beleid. De regels over het beschermen en kappen staan in de Algemene plaatselijke verordening (APV). Het beleid richt zich op het beschermen van bomenstructuren, bomen in bosrijke woongebieden en waardevolle bomen en monumentale bomen. Ook worden toekomstig monumentale particuliere bomen op grote percelen beschermd. Voor het vellen van deze bomen gelden regels.

Er zijn vijf categorieën te beschermen bomen:

• 1. Bomenstructuren (openbare en particuliere bomen in bijvoorbeeld lanen, parken en parkwijken)
• 2. Monumentale bomen (openbare en particuliere bomen)
• 3. Waardevolle bomen (openbare bomen)
• 4. Particuliere bomen op percelen vanaf 175 m2
• 5. Overige openbare bomen

Voor de beschermwaardige bomen (categorie 1 t/m 3) wordt in principe géén vergunning voor kap verleend, tenzij sprake is van zwaarwegende verwijderingbelangen, bijvoorbeeld als de veiligheid in het geding komt. Als beschermwaardige bomen toch moeten worden gekapt (met een vergunning), geldt altijd een herplantplicht. Alle beschermwaardige bomen zijn op de ‘Bomenkaart van Soest’ vastgelegd. Daarnaast staan de monumentale en waardevolle bomen in een register om ze duurzaam te beschermen. De definitieve bomenkaart van Soest is vastgesteld op 25 november 2014:

Op basis van de bomenkaart en de toetsingscriteria voor monumentale bomen blijken er zich geen monumentale bomen in het plangebied te bevinden. De bomen langs de Albert Cuyplaan en van Goyenlaan maken geen deel uit van een Bomenstructuur uit de categorie 1. Deze bomen vormen aan de rand van het open akkergebied een fraaie groene afscherming van het totale woningbouwplan, hetgeen ook van belang is voor het maatschappelijk draagvlak. Vandaar dat de bomen gehandhaafd moeten worden en in geval van noodzaak van rooien wegens ziekte, moeten worden vervangen. Omdat een aantal van de gezichtsbepalende bomen in particuliere percelen komen te liggen, wordt in de nog op te stellen koopovereenkomsten het handhaven van deze bomen in de desbetreffende voortuinen ofwel het planten van nieuwe bomen als een kwalitatieve verplichting opgenomen. Molenschot bevindt zich niet in een parkwijk. De conclusies uit de inventarisaties zijn verwerkt in het verkavelingsplan voor Molenschot.

Voor de bomen in categorie 4 en 5 geldt dat een kapvergunning wordt verleend, mits geen sprake is van een weigeringsgrond. Hierbij kan een herplantplicht worden opgelegd.

Het terrein van Molenschot is deels in particulier eigendom en deels in eigendom van de gemeente. Na de bouw gaan het openbaar groen en wegen over naar de gemeente. De beschermwaardige bomen zijn opgenomen in de bestemming groen en komen in eigendom bij de gemeente. Daarnaast wordt in het hart van het plangebied een groene zone aangelegd (vanuit het noorden naar het zuidoosten). De oosthoek van het Molenschotterrein blijft onbebouwd en behoudt hiermee haar groene karakter. De onderbouwing van de kapvergunningsaanvraag is opgenomen in bijlage 1 Onderbouwing aanvraag kapvergunning.

Beeldkwaliteit

Qua beeldkwaliteit wordt de jaren '30 stijl voorgestaan. Deze stijl sluit aan bij de bestaande bebouwing van de Molenstraat en (een deel van de) omgeving. Door de toepassingen van de kenmerkende bakstenen gevels in combinatie met het bestaande en nieuwe groen wordt op die wijze een goede landschappelijke inpassing aan de noordrand van de Eng gerealiseerd.

Een wijk in de jaren '30 stijl wordt gekenmerkt door:

• Eenheid in verscheidenheid.
• Gevarieerdheid en sterke eigen identiteit van de woningen.
• Harmonieuze allure.
• Groene en rustige woonomgeving, 'tuindorp' met veel hagen en groen.

In de architectuur van de woningen komt deze stijl onder andere tot uitdrukking in:

• Steile, pangedekte zadeldaken met hoge schoorstenen
• Samengestelde kappen
• Asymmetrie van twee-onder-een-kapwoningen
• Delen met lage gootlijnen, afgewisseld met hoge gootlijnen ten behoeve van jaren '30 stijlkenmerken
• Baksteen met horizontale geleding
• Detaillering in metselwerk en voegwerk
• Breed dakoverstek
• Kozijnen met roedeverdeling
• Ambachtelijke details, bijvoorbeeld bijzondere voordeuren
• Bakstenen in roodtinten

De openbare ruimte krijgt een groene uitstraling: een 'tuindorpkarakter'.

Dit wordt bereikt door het behoud van bestaande (vitale) bomen (deels in de tuinen van de woningen), nieuw groen in de openbare ruimte en groene erfafscheidingen (lage hagen aan voorzijde van de woning) in de overgang naar de openbare ruimte.

Het park aan de noordoostzijde krijgt een inrichting met (kruidenrijk) gras met daarin solitaire bomen en boomgroepen. Ook kunnen pleksgewijs heestergroepen zorgen voor een begeleiding van en naar de Eng.

In het park wordt een wadi gesitueerd voor de opvang van het overtollige regenwater dat oppervlakkig wordt afgevoerd van de wegen. De wadi vormt een kleine laagte in het gras en zal eenzelfde uitstraling krijgen als de overige delen met gras.

Hoofdstuk 4 Bestaand beleid

4.1 Inleiding

Aan nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ligt beleid ten grondslag. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op relevante beleidsuitgangspunten op rijksniveau, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. De planuitgangspunten en vervolgens de bestemmingsregeling zijn hierop afgestemd.

4.2 Rijksbeleid

4.2.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bevat een uitwerking van de bepalingen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro).

In het Bro staat onder meer het volgende:

• de verplichting om ruimtelijke visies, plannen, besluiten, verordeningen of algemene maatregelen van bestuur digitaal ('elektronisch') beschikbaar te stellen. Alle ruimtelijke plannen zijn te vinden op www.ruimtelijkeplannen.nl. Er is overgangsrecht opgenomen in het Bro;
• de vormgeving en inrichting van ruimtelijke plannen;
• gedetailleerde bepalingen over de inhoud van een bestemmingsplan;
• overgangsrecht voor bestaande gebouwen, bouwwerken of bestaand gebruik;
• de procedure voor het afhandelen van een planschadeverzoek;
• bepalingen over het exploitatieplan en subsidieregelingen.

4.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Deze Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) staan de nationale belangen die op gemeentelijk (en provinciaal) niveau juridische borging vereisen vragen. Het gaat dan niet alleen om procedurele regels, maar ook om de inhoud van bestemmingsplannen.

4.2.3 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. De SVIR geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Het Rijk formuleert drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het Rijk gaat voor verstedelijking en economische activiteiten uit van de bundelingsstrategie.

Nationale belangen

Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Voor het plangebied zijn de volgende nationale belangen relevant:

• Nationaal belang 1: een excellente ruimtelijk-economische structuur van Nederland door een aantrekkelijk vestigingsklimaat in en goede internationale bereikbaarheid van de stedelijke regio’s met een concentratie van topsectoren. De voorgenomen ontwikkeling past binnen dit nationaal belang.
• Nationaal belang 4: efficiënt gebruik van de ondergrond. De ondergrond is belangrijk voor bestaande energievoorziening en nieuwe energievoorziening. Daarnaast moet in de ondergrond rekening gehouden worden met de winning van (oppervlakte)delfstoffen, archeologie, ondergrondse rijksinfrastructuur, het beheren van niet verwijderbare (resten van) bodemverontreiniging en de bescherming van de grondwaterkwaliteit en -kwantiteit. In hoofdstuk 5 is nader ingegaan op de diverse milieu- en omgevingsaspecten.
• Nationaal belang 8: verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico’s. Voor een goede milieukwaliteit moet de kwaliteit van bodem, water en lucht minimaal voldoen aan de (internationaal) geldende norm(en). De gezondheid van burgers moet worden beschermd tegen negatieve milieueffecten zoals geluidsoverlast. Het uitgangspunt is een gelijk beschermingsniveau voor het hele land. In hoofdstuk 5 is aangegeven op welke wijze in het voorliggende bestemmingsplan rekening is gehouden met de diverse aspecten.
• Nationaal belang 13: zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Bij het voorliggende bestemmingsplan zijn alle belangen zorgvuldig afgewogen. Burgers, belangenorganisaties en andere overheden hebben de mogelijkheid om in het kader van de bestemmingsplanprocedure te reageren op deze afweging.

Duurzame verstedelijking

Het Rijk zet het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid in voor een concurrerend, leefbaar en veilig Nederland. Bovendien is het Rijk verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is een 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.

De ladder is juridisch vastgelegd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

De ladder voor duurzame verstedelijking werkt met de volgende opeenvolgende stappen ('de treden van de ladder'):

• 1. Beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen. Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectares of aantallen woningen) gaat het ook om kwalitatieve vraag (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale schaal.
• 2. Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordelen betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten.
• 3. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordelen betrokken overheden of deze vraag op locaties kan worden ontwikkeld die passend multimodaal ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Jurisprudentie geeft een ondergrens aan voor de grootte van de ontwikkeling van woningen waarvoor de ladder moet worden beklommen, namelijk een aantal van 4 woningen.

Ad 1.

De eerste trede van de ladder is de beoordeling of de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Over- en ondercapaciteit moeten zoveel mogelijk worden voorkomen door regionaal af te stemmen bij de invulling van een kwantitatieve of kwalitatieve behoefte.

De regio Amersfoort is in 2012 door het Rijk (in de Actieagenda Bouw) aangewezen als pilot-regio om de te onderzoeken of regionale programmering van woningbouw zinvol is. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft in opdracht van Regio Amersfoort een verkenning opgesteld voor de korte termijn (2013-2017) met als hoofdvraag: in hoeverre kan regionale afstemming ervoor zorgen dat er meer woningen in de regio gerealiseerd worden?

Uit de confrontatie tussen vraag en aanbod in het Korte Termijn rapport volgt dat er een te hoog planaanbod dreigt tot 2018. Wel is daarbij aangetekend dat het aanbod sinds een eerdere inventarisatie in de regio in 2012 reeds met circa 30% naar beneden is bijgesteld voor de jaren 2013 en 2014. Door aanpassingen in de faseringen van plannen is er in de gemeente Soest geen sprake van een te hoog aanbod op korte termijn.

In de nota 'Wonen in Soest' uit 2012 (zie paragraaf 4.5.2) is de plancapaciteit in de gemeente Soest voor de komende jaren vastgelegd. Het project voor het terrein van Molenschot is in het planaanbod meegerekend. De behoefte is dus inbegrepen in het bovenstaande onderzoek.

Ook is onderzoek gedaan naar de soort woningen. Op basis van informatie van makelaars en gemeente, blijkt er behoefte te zijn aan dit woonmilieutype. Vervolgens is gekozen voor de voorgestane verdeling in woningtypes (vrijstaande-, halfvrijstaande- en rijenwoningen). Het appartementengebouw komt in eigendom bij / wordt geëxploiteerd door een zorgaanbieder (Woonzorg). Hiermee wordt voorzien in een behoefte aan een appartementengebouw voor senioren.

Ad 2.

De voorgenomen ontwikkeling wordt binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wat betreft de 71 woningen die bij recht worden toegestaan. De locatie wordt benut voor herstructurering. Op de locatie is, nadat de bebouwing jarenlang heeft leeggestaan, de bestaande bebouwing gesloopt en hiervoor in de plaats komen woningen. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt leegstand tegengegaan.

Ad 3.

De drie woningen die na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid kunnen worden gerealiseerd liggen op dit moment nog niet binnen het gebied dat is aangewezen als stedelijk gebied. De wijzigingsbevoegdheid kan worden toegepast zodra dit gebied in de provinciale ruimtelijke verordening is aangemerkt als stedelijk gebied. Voor deze woningen zij vermeld dat de ontsluiting plaatsvindt via wegvervoer. In hoofdstuk 3 is nader ingegaan op de ontsluiting van het plangebied. In het plangebied worden twee nieuwe verbindingswegen aangelegd voor de ontsluiting van de woningen via de Albert Cuyplaan en de Jan van Goyenlaan op de Molenstraat. De locatie is hiermee goed bereikbaar met de auto en de fiets. Ook is op circa 450 meter van de locatie een bushalte gelegen aan de Dalweg - Albert Cuyplaan, zodat de locatie ook middels het openbaar vervoer bereikbaar is.

Conclusie

De structuurvisie levert geen beperkingen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.4 Verdrag van Malta

Het Europese Verdrag inzake de bescherming van het archeologische erfgoed (het Verdrag van Malta, bij wet 26 februari 1998) geeft aan dat archeologie internationaal in de belangstelling staat. Het Verdrag van Malta bepaalt onder andere dat het archeologisch belang wordt meegewogen bij besluitvorming in ruimtelijke ordeningsaspecten en -procedures. Bij elke activiteit waarmee de bodem wordt verstoord in een gebied met archeologische waarde of verwachting moet in een zo vroeg mogelijk stadium worden bepaald of een nader onderzoek noodzakelijk is.

In 2007 is als uitwerking van het Verdrag van Malta de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Doel van deze wet is de bescherming van de aanwezig en de te verwachten archeologische waarden door het reguleren van bodemverstorende activiteiten. De Wamz gaat uit van het zo vroeg mogelijk betrekken van archeologische waarden in het ruimtelijk ordeningsproces. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden moet dan ook rekening worden gehouden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische resten. Daarom is het voor het opstellen van een bestemmingsplan noodzakelijk te onderzoeken in hoeverre in betreffende gronden archeologische resten aanwezig kunnen zijn. Gebieden, waar resten aanwezig (kunnen) zijn, kunnen met een dubbelbestemming archeologie door het bestemmingsplan worden beschermd. Voorafgaand aan de bodemverstorende ingrepen dient dan in bepaalde gevallen nader onderzoek te worden uitgevoerd. De Wamz geeft aan dat bij bodemverstorende ingrepen van meer dan 100 m2 archeologisch onderzoek nodig is. Voor archeologisch waardevolle gebieden gelden voor bodemingrepen strengere eisen. Hiervan mag met goed onderbouwd beleid worden afgeweken.

Voor het grondgebied in Soest is een Archeologische beleidsadvieskaart opgesteld die aangeeft welke gebieden archeologisch waardevol zijn en welke een hoge, middelhoge en lage verwachtingswaarde hebben. Deze kaart, de Beleidsnota Archeologie en de Beleidsregels archeologisch onderzoek bij bodemverstorende ingrepen zijn op 28 juni 2011 door het college van burgemeester en wethouders van Soest vastgesteld. De beleidsregels hebben werking vanaf 7 juli 2011.

In paragraaf 5.5 wordt ingegaan op de specifieke archeologische verwachting voor het bestemmingsplangebied en de geldende regimes.

Conclusie

Bij het voorliggende bestemmingsplan is rekening gehouden met het aspect archeologie en de daarbij behorende regelgeving.

4.2.5 Nota Belvedère

In de Nota Belvedère wordt de relatie tussen het ruimtelijk beleid en de cultuurhistorie aangeduid. De doelstelling met betrekking tot het ruimtelijk beleid luidt: het erkennen en herkenbaar houden van de cultuurhistorische identiteit, in zowel het stedelijk als het landelijk gebied, als kwaliteit en uitgangspunt voor verdere ontwikkelingen.

Verspreid over heel Nederland worden de meest waardevolle cultuurhistorische gebieden aangegeven, de zogenaamde 'Belvedèregebieden'. Daar geldt een speciale aandacht voor het versterken en benutten van de cultuurhistorische identiteit en de daarvoor bepalende kwaliteiten.

Het plangebied ligt niet in een Belvedèregebied.

4.2.6 Ecologische Hoofdstructuur

De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is een Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. De provincies zijn vanaf 2014 verantwoordelijk voor de EHS. In 2021 moet de EHS afgerond zijn.

Ecologische Hoofdstructuur verantwoordelijkheid van provincies

Bijna alle provincies hebben ingestemd met het Onderhandelingsakkoord decentralisatie natuur (ook wel het Natuurakkoord genoemd) of aangegeven mee te werken aan de uitvoering. Hiermee draagt het Rijk natuurbeheer en plattelandsontwikkeling over aan de provincies. Alleen de provincie Flevoland heeft nog geen besluit genomen. Daarmee zijn op 8 februari 2012 uitvoeringsafspraken gemaakt.

Ontstaan EHS

De EHS is in 1990 geïntroduceerd als antwoord op de achteruitgang van de natuur en biodiversiteit in Nederland. Later zijn hieraan de robuuste verbindingen toegevoegd, brede verbindingszones tussen natuurgebieden. Het kabinet heeft besloten deze verbindingen te schrappen, en in plaats daarvan in te zetten op het beter verbinden van natuurgebieden met het omringende agrarisch gebied.

Meerwaarde van de EHS

Grotere natuurgebieden zijn gevarieerder. Er kan uitwisseling tussen soorten planten en dieren plaatsvinden. Verder bieden grotere natuurgebieden meer mogelijkheden voor recreatie en kunnen zij bij hevige regenval veel water vasthouden. Dit voorkomt dat elders gebieden overstromen, bijvoorbeeld waar veel mensen wonen.

Het plangebied ligt niet in of nabij de EHS.

Conclusie

De EHS vormt geen belemmering voor de ontwikkelingen in het plangebied.

4.2.7 Bestuursakkoord Water

Het Rijk, provincies, gemeenten, waterschappen en drinkwaterbedrijven, hebben besloten maatregelen voor een doelmatiger waterbeheer overeen te komen in dit Bestuursakkoord Water. Ingezet wordt op een veilig, schoon, gezond en duurzaam beheer van het watersysteem en de waterketen. Het doel is om de kwaliteit van het beheer vergroten tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Het Bestuursakkoord Water gaat uit van de algemene uitgangspunten van het kabinet: Rijk, provincies, gemeenten, waterschappen en drinkwaterbedrijven beperken zich tot hun kerntaken; taken worden op een niveau zo dicht mogelijk bij de burger gelegd; per terrein zijn ten hoogste twee bestuurslagen betrokken bij hetzelfde onderwerp. Met dit akkoord leggen de overheden vast op welke wijze, met welke middelen en langs welk tijdspad zij gezamenlijk de grote wateropgave voor Nederland in de 21e eeuw willen aanpakken. Het akkoord benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het op orde krijgen en houden van het totale watersysteem. Het geeft aan welke instrumenten ingezet worden om de opgave te realiseren, welke taken en verantwoordelijkheden iedere partij daarbij heeft en hoe partijen elkaar in staat willen stellen hun taken uit te voeren.

Bij ruimtelijke plannen geldt de wettelijke verplichting van een watertoets. De watertoets is één van de pijlers van het Waterbeleid voor de 21e eeuw, waarin aan water een meesturende rol in de ruimtelijke ordening is toegekend. In paragraaf 5.3 is de watertoets opgenomen.

Conclusie

Bij het voorliggende plan is aandacht besteed aan het aspect water in relatie tot de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.8 Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan (NWP) is het Rijksplan voor het waterbeleid voor de periode 2009-2015. Het NWP beschrijft de maatregelen die genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. Het Nationaal Waterplan bevat tevens de stroomgebiedbeheerplannen, die op grond van de Kaderrichtlijn Water zijn opgesteld. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens structuurvisie. De grondgedachte voor duurzaam waterbeheer wordt 'meebewegen met natuurlijke processen waar het kan, weerstand bieden waar het moet en kansen voor welvaart en welzijn benutten'. Voor een duurzaam en integraal waterbeleid is het belangrijk om waar nodig en mogelijk water de ruimte te geven en mee te bewegen met en gebruik te maken van natuurlijke processen. Het Rijk vindt het daarbij van belang, dat bij alle wateropgaven en -maatregelen maximaal wordt meegekoppeld met andere opgaven en maatregelen en dat problemen zo min mogelijk worden afgewenteld.

In paragraaf 5.3 is een weergave gegeven van de relevante wateraspecten in relatie tot de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Bij het voorliggende plan is rekening gehouden met het aspect water.

4.3 Provinciaal beleid

4.3.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie PRS (2013-2028) en Provinciale Ruimtelijke Verordening PRV (2013)

In de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) wordt het ruimtelijk beleid van de Provincie Utrecht voor de periode tot 2028 beschreven. Deze periode sluit aan bij die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. Gemeenten kunnen binnen het PRS-beleid onder meer woningen bouwen, natuur aanleggen, bedrijven huisvesten of recreatievoorzieningen ontwikkelen. Het nieuwe ruimtelijke beleid van de provincie heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. Gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop.

In de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) is door de provincie voorgeschreven hoe gemeenten met provinciale belangen in bestemmingsplannen moeten omgaan. Doel van de verordening is om provinciale belangen op het gebied van de ruimtelijke ordening te laten doorwerken naar het gemeentelijk niveau. In de verordening zijn daartoe bepalingen over de inhoud van bestemmingsplannen opgenomen.

Sinds de vaststelling zijn de PRS en PRV enkele malen partieel herzien.

De uitwerking van de PRS rust op 2 belangrijke pijlers:

• 1. Accent op de binnenstedelijke opgave.

Ten minste 2/3 van de woningbouwopgave moet binnenstedelijk worden gerealiseerd. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.

• 2. Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied.

Het aantrekkelijk landelijk gebied moet worden behouden en versterkt, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied.

Het plangebied is in de PRV onderdeel van de besluitsubvlakken 'Stedelijk gebied' (het overgrote deel van het plangebied) en 'Landelijk gebied' (klein deel van het plangebied).

Artikel 3.1 Stedelijk gebied

De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Indien het ruimtelijk plan betrekking heeft op grootschalige verstedelijking bevat de toelichting een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overstromingsgevaar.

In de uitwerking van het plan en de woningen wordt rekening gehouden met de genoemde duurzaamheidsaspecten. Omdat de woningen door een ontwikkelaar worden ontwikkeld en door één architect ontworpen, is er relatief veel invloed uit te oefenen op deze aspecten.

Hoewel Molenschot geen grootschalige verstedelijking betreft, is het plangebied gelegen op de stuwwal van Soest en daardoor is het gevaar voor overstroming zeer klein. Dit blijkt tevens uit de risicokaart voor overstroming.

Het grootste deel van het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied. Een klein deel van het plangebied (drie woningen) ligt buiten het bestaand stedelijk gebied (overschrijding 'rode contour'). De provincie heeft aangegeven mee te werken aan een aanpassing van de grens van het stedelijk gebied ten behoeve van ruimtelijke kwaliteitswinst. Deze aanpassing wordt meegenomen met de herijking van de provinciale ruimtelijke verordening en de provinciale ruimtelijke structuurvisie. Deze staat op de agenda voor 2017. De locatie van de drie betreffende woningen heeft in onderhavig plan de bestemming 'Groen - Wijkgroen'. Voor deze locatie geldt een wijzigingsbevoegdheid. Nadat dit gebied binnen het door de provincie aangewezen stedelijk gebied valt, kan van de wijzigingsbevoegdheid gebruik worden gemaakt. De bestemming kan dan worden gewijzigd in een woonbestemming voor drie woningen. Deze dienen vrijstaand of twee-aaneen te worden gebouwd.

De woonwijk Molenschot wordt gerealiseerd door middel van herstructurering van een binnenstedelijke locatie. Hierdoor wordt het draagvlak voor voorzieningen in de kern en openbaar vervoer vergroot en vermindert de druk op het landelijk gebied.

Het aantrekkelijk landelijk gebied en beschermd dorpsgezicht van de Eng wordt behouden en versterkt door een goede landschappelijke inpassing van de woonwijk Molenschot. Vrijwel alle bomen in de randen worden gehandhaafd en nieuwe in het plan aangeplant, waardoor de wijk gezien vanuit het landelijk gebied een groen karakter krijgt. De hoge verzorgingsflat op de locatie domineert het beeld vanaf de Eng. De sloop ervan zorgt voor een versterking van het landelijke beeld, omdat er lagere woningen voor terug komen die verscholen liggen in het groen.

Conclusie

Rekening houdend met bovenstaande past de voorgenomen ontwikkeling binnen het beleid.

4.4 Regionaal beleid

4.4.1 Waterbeheerplan Vallei en Eem 2010-2015

Het plan beschrijft de taken van het waterschap voor drie programma’s: veilige dijken, voldoende en schoon water en zuivering van afvalwater. Veilige dijken betekent, dat het beheersgebied wordt beschermd tegen overstroming vanuit het buitenwater. Voldoende en schoon water betekent, dat overal genoeg, maar niet teveel water is en dat het water schoon is. Zuivering van afvalwater betekent, dat gebruikt en verontreinigd water en regenwater in rioleringen wordt verzameld, wordt gezuiverd voordat het wordt geloosd zodat het de kwaliteit van het oppervlaktewater zo min mogelijk beïnvloedt.

In paragraaf 5.3 is nader aandacht besteed aan het aspect water in relatie tot de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Vanuit het beleid wordt er voldaan aan de normeringen voor water.

4.5 Gemeentelijk beleid

4.5.1 Structuurvisie 2009 - 2030

In de Structuurvisie 2009 - 2030 'Een groen en levendig Soest, nu en in de toekomst' is globaal vastgelegd hoe de gemeente er in het jaar 2030 ongeveer uit moet zien. De kracht van de structuurvisie zit in de samenhang tussen elementen als hoeveel en soort woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en verkeersafwikkeling. Het speerpunt van de structuurvisie is het dorp Soest levendig en groen houden. Een levendig en groen dorp vraagt om het actief inspelen op ontwikkelingsmogelijkheden op velerlei gebieden.

In de structuurvisie wordt gestreefd naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. Alle bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen in de gemeente. Hiertoe wordt er gebouwd voor de eigen bevolking en wordt rekening gehouden met een kleine instroom. Het toevoegen van woningen, voornamelijk voor het goedkope segment en voor doorstromers, aan de woningvoorraad mag niet ten koste gaan van het groene en dorpse karakter. Het combineren van deze punten leidt tot een integrale visie voor de kern Soest, welke een aanzet is tot nieuwe mogelijkheden.

In de periode 2007 - 2015 moeten circa 350 nieuwe woningen worden gebouwd. Het gewenste woningprogramma is - op basis van de behoefte en vervangende nieuwbouw - geschat op 750 nieuwe woningen tot en met 2015. De woningbehoefte van de kern Soest moet worden opgelost in en bij de kern Soest. Van de totale opgave van 750 woningen moeten circa 560 woningen in de kern Soest worden gebouwd. Hoewel de Woonvisie uitgaat van een capaciteit van 1350 woningen tot eind 2015, is de plancapaciteit lager: 840 zelfstandige woningen. Gemeentebreed lijkt er op basis van de Woonvisie voldoende speelruimte voor het realiseren van het gewenste programma. De bestaande plancapaciteit in de kern Soest omvat circa 480 woningen.

Het plangebied is aangewezen als 'woningbouwlocaties 2008 - 2015'. Voor Molenschot zijn in totaal 76 woningen weergegeven in de woningbouwbehoefte voor deze jaren. De voorgenomen ontwikkeling betreft de ontwikkeling van circa 74 woningen (71 bij recht, 3 via wijzigingsbevoegdheid).

Binnen het plangebied ligt een park. Dit park behoort tot de hoofdgroenstructuur van de gemeente.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de structuurvisie.

4.5.2 Wonen in Soest

Voor de gemeente geldt de nota 'Wonen in Soest - Woningmarkt in perspectief' uit 2012. Het voornaamste doel van deze nota is een actualisering van het woonbeleid op basis van nieuwe gegevens.

De meest recente prognoses ten aanzien van bevolkings- en huishoudenontwikkeling, de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en de nieuwste inzichten in woontrends vormen samen een actueel en volledig beeld waarin onder meer duidelijk wordt waar mensen willen wonen, hoe ze willen wonen, waarin ze willen wonen et cetera. Een ander doel van deze leidraad is het aanreiken van handvatten om ontwikkelingen te sturen en om volkshuisvesting leidend te maken waar het ruimtelijke ontwikkelingen betreft. De bouwopgave wordt idealiter namelijk ingegeven door wat volkshuisvestelijk gewenst is. Dat vertaalt zich in een opgave gespecificeerd naar types, woonmilieus, locatie enzovoort. Tenslotte vormt de inhoud van deze nota een uitvoeringsagenda voor de toekomst. Deze agenda laat zien waar de prioriteiten liggen waar het de woningmarkt betreft.

Kwantitatieve vraagontwikkeling

Voor Soest geeft de trendraming aan dat er een groei verwacht kan worden van circa 1.500 huishoudens. Dit aantal moet enigszins genuanceerd worden aangezien deze raming nog uitgaat van een beter economisch scenario. Het is raadzaam om een bandbreedte aan te houden waarbij de trendraming fungeert als bovengrens. De ondergrens kan gesteld worden op 1.000. In dat geval wordt geanticipeerd op een vraaguitval van 33%; dit komt ongeveer overeen met de terugloop in verstrekte vergunningen voor nieuwbouw.

Kwalitatieve vraagontwikkeling

In de gemeente Soest manifesteert de vraag zich in de periode 2010-2020 ten eerste in de groei van de koopsector. Binnen deze periode ligt het accent binnen de vraagontwikkeling vooral op de middeldure koopwoning (€ 215.000- € 350.000). Binnen het koopsegment is de eengezinswoning gewild. Maar er is ook vraag voor andere segmenten.

De tweede manifestatie is de groeiende vraag naar de meergezinswoning in zowel de huur- als de koopsector. Hierbij de groei even groot in de huur als in de koopsector. Het marktaandeel van de huursector is gelijk aan dat van de koopsector.

De derde manifestatie is de afname van de vraag naar de goedkope en de middeldure huurwoning. De vraag naar de huur van een eengezinswoning daalt zeer sterk wat verklaard wordt door de wens om een eigenaar-bewoner te zijn van een eengezinswoning.

Woningbouwprogramma

In het woningbouwprogramma is de voorgenomen ontwikkeling van het Molenschotterrein reeds opgenomen. Voor de periode 2015 tot en met 2019 betreft dit 74 zelfstandige woningen.

Voor de kern Soest geldt dat alle projecten van 5 woningen of meer moeten voldoen aan de volkshuisvestelijke norm die stelt dat 40% van de te realiseren woningen 'betaalbaar' moet zijn.

In de nota is een kwalitatieve duiding van het project opgenomen. Deze kwalitatieve duiding betreft:

• De locatie op zich: in dit geval binnenstedelijk.
• De indicatieve verkoopprijzen: in dit geval € 200.000 - € 795.000.
• Wat deze te bieden heeft: in dit geval centraal gelegen, tegen uniek gebied, nabij voorzieningen.
• Welk woonmilieu hier kan passen: in dit geval kleinstedelijk.
• Welke doelgroepen eventueel kansrijk zouden zijn: in dit geval bovenmodale kleine en grotere huishoudens, traditionele oriëntatie.

Nieuwe ontwikkelingen dienen rekening te houden met de uitgangspunten uit de nota. In paragraaf 3.3 is hier op ingegaan.

In het plan worden onder andere 24 huurwoningen (appartementen voor senioren) en 6 rijwoningen tot € 200.000,- (koop) gerealiseerd, waardoor wordt voldaan aan 40% betaalbaar segment.

In de raadsvergadering van 12 februari 2014 heeft de gemeenteraad het nieuwe maximum van € 180.000,- vastgesteld. Dit maximum geldt voor alle nieuwe plannen vanaf die datum. Het stedenbouwkundig plan voor het terrein Molenschot is in het najaar van 2013 gepresenteerd aan de wethouder Ruimtelijke Ordening. Vanaf januari 2014 is gewerkt aan een optimalisatie. Voor het voorliggende plan geldt dus nog de oude norm van € 200.000,-.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling van Molenschot past binnen de nota.

4.5.3 Gemeentelijk Verkeer- en Vervoersplan

Voor de gemeente geldt de beleidsnota van het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP). Het GVVP bestaat uit drie delen, te weten de Kadernota, de Beleidsnota en het Uitvoeringsprogramma 2009-2010. Met het GVVP is het verkeersbeleid tot 2020 vastgesteld. Tevens wordt hiermee een kader geboden waarbinnen verkeersplannen en andere gemeentelijke plannen kunnen worden ontwikkeld en uitgevoerd. Aan de hand van de thema's bereikbaarheid, verkeersveiligheid en leefbaarheid zijn voor gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer strategische doelen gesteld (Kadernota). Die zijn vertaald naar concretere tactieken en oplossingsrichting (Beleidsnota), waarna een voorstel is gedaan voor de uitvoering (Uitvoeringsprogramma 2009-2010).

Het plan Molenschot wordt een 30 km/uur-gebied en de bijbehorende weginrichting wordt uitgevoerd. In overleg met de gemeente is een plan opgesteld voor verkeersremmende maatregelen (plateaus) op kruisingen van wegen en worden oversteekplekken voor voetgangers verkeersveilig ingericht.

Conclusie

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt voldoende aandacht besteed aan de verkeersaspecten.

4.5.4 Waterplan 2011-2015

In het Waterplan Soest 2011-2015 staan uitgangspunten en doelstellingen voor het (stedelijk) waterbeheer. Hemelwater, dat op onverharde gebieden valt, wordt grotendeels afgevoerd op een natuurlijke manier: via grondwaterstromen en verdamping via de grond en via de beplanting. Hemelwater dat op daken en wegen valt (verhard oppervlak) wordt afgevoerd via het rioolstelsel. Bij nieuwbouw en uitbreidingen moet hemelwater dat op verhard oppervlak valt, waar mogelijk van het riool worden afgekoppeld en in de bodem worden geïnfiltreerd. Op deze manier wordt het rioolstelsel en de rioolwaterzuivering niet onnodig belast.

Het gemeentelijke waterplan streeft naar Duurzaam Bouwen in de toekomst en integratie van waterbewust bouwen in gemeentelijke bouw-, verbouw- en inrichtingsprocedures.

4.5.5 Grondwaterplan 2011-2015

De gemeente Soest heeft een coördinerende rol ten aanzien van grondwater. Bij structurele grondwateroverlast kan de gemeente beslissen om maatregelen te nemen. Een goed moment om maatregelen te nemen, is tijdens de vervanging van het riool of de herinrichting van de wijk. Ook heeft de gemeente een loket voor het melden van klachten en vragen over grondwater ingericht.

4.5.6 Rioleringsplan

Voor het verwijderen van afvalwater uit de woonomgeving is riolering een onmisbare voorziening. Aanleg en beheer van riolering is een gemeentelijke taak.

Het Rioleringsplan beschrijft hoe de gemeente de rioleringstaak vorm geeft en beleid op het terrein van bescherming van bodem- en waterkwaliteit en de rioleringszorg.

Voor Molenschot is een watertoetsdocument en rioleringsplan opgesteld. Betreft het hemelwater wordt uitgegaan van infiltratie in wadi's die in openbaar gebied zijn gelegen.

Conclusie

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt voldoende aandacht besteed aan de wateraspecten.

4.5.7 Landschapsontwikkelingsplan 2005-2015

De gemeente Soest heeft samen met Baarn, Eemnes en Bunschoten een Landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld. Hierin wordt de gewenste ontwikkeling per deelgebied beschreven. Het belangrijkste doel is het stimuleren van initiatieven in het buitengebied door particulieren, instanties en gemeenten, die te maken hebben met het behouden, versterken en verbeteren van de landschappelijke identiteit. Het uitvoeringsprogramma bevat een groot aantal uit te voeren concrete projecten.

De Zuider Eng is een gebied waarvoor is aangegeven dat er een uitvoeringsplan wordt opgesteld. In hoofdstuk 3 is de planbeschrijving opgenomen. Bij de voorgenomen ontwikkeling is rekening gehouden met de landschappelijke waarden van het gebied. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt geen afbreuk gedaan aan de uitvoeringsplannen voor de eng.

Conclusie

Vanuit het landschapsontwikkelingsplan zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5.8 De groene kernkwaliteit van Soest

Het groenbeleid is vastgelegd in de nota 'De groene kernkwaliteit van Soest' (2014). De gemeente Soest heeft een uitgebreide groenstructuur zowel binnen de bebouwde kom als in het groene buitengebied. Daarbij zijn nog veel landschappelijke cultuurhistorische elementen aanwezig. De kernkwaliteit van het groen in Soest bestaat uit een combinatie van visueel-ruimtelijke, functioneel-ruimtelijke en economische kwaliteiten. Het groen op dorps- en wijkniveau draagt bij aan de collectieve beleving van de groene kernkwaliteit, waarbij bomen de belangrijkste groenelementen zijn. Het groen dat bepalend is voor de groene kernkwaliteit is vastgelegd op de groenstructuurkaart.

Het doel van de nota 'De groene kernkwaliteit van Soest' en de groenstructuurkaart is:

• Het behouden en versterken van de groene kernkwaliteit van Soest.
• Het herstel van landschappelijke cultuurhistorische elementen.
• Het bieden van kaders voor het herstel van lanenstructuren en landschappelijke cultuurhistorische elementen.

In het bestemmingsplan zijn de belangrijke groenstructuren vastgelegd. De belangrijkste structuurbepalende elementen zijn opgenomen in de bestemming 'Groen - Structuurgroen', waarin beschermende bepalingen zijn opgenomen. De overige groenstructuren dan wel groengebieden zijn opgenomen in de bestemming 'Groen - Wijkgroen'.

Conclusie

In het voorliggende bestemmingsplan is rekening gehouden met het gemeentelijk groenbeleid.

4.5.9 Duurzaamheidsplan 2010 - 2014

In juni 2010 is het Duurzaamheidsplan 2010-2014 vastgesteld. De onderstaande ambities en doelstellingen hebben betrekking op het ruimtelijk beleid.

Ambities voor 2030

• Duurzame planvorming volgens het Cradle to Cradle principe. Waar er gebouwd wordt wil de gemeente Soest niet ten koste van de natuur maar met de natuur ontwikkelen. De principes van Cradle to Cradle vormen hierbij een belangrijk uitgangspunt. Op ieder schaalniveau moeten natuur en stad worden verbonden in het ruimtelijk ontwerp.
• Voor nieuwbouw wordt een GPR (Gemeentelijke Praktijkrichtlijn)-score van 10 gehanteerd. GPR is een integrale praktijkrichtlijn hoe woningen moeten worden gebouwd met score voor energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit, toekomstwaarde.

De gemeente Soest heeft een duurzaamheidsplan ontwikkeld met een richtinggevende beleidsvisie op een Duurzaam Soest in 2030, oftewel voor de volgende generatie. De leidende principes zijn Klimaatneutraal, Duurzaam/ Cradle to cradle en Gezond & Veilig. Deze leidende principes hebben hun doorwerking in de praktijk, waarbij concreet is ingezoomd op vier thema's: Wonen, Werken, Leefomgeving en de Gemeentelijke organisatie. Per thema zijn ambities voor 2030 en doelstellingen voor 2015 opgenomen.

Met betrekking tot het thema Wonen wordt verder ingegaan op duurzaam bestemmen en inrichten en duurzaam bouwen.

Dit gaat naast energiegebruik over meerdere aspecten, zoals water, duurzaam materiaalgebruik, levensloopbestendigheid. Een hulpmiddel daarbij is de systematiek van de Gemeentelijke Praktijkrichtlijn (GPR). GPR gebouw is een softwareprogramma dat helpt bij het maken van duurzaamheidskeuzes voor de nieuwbouw of renovatie van woningen, kantoren en scholen. Bereikte of geambieerde prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers over 5 deelgebieden: Energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Wie aan de eisen van het huidige Bouwbesluit voldoet scoort een 6. Wie maximale duurzaamheid bereikt krijgt een 10.

Doelstellingen met betrekking tot wonen, nieuwbouw voor 2015 zijn:

• Streven naar een GPR score van 8 .

Via de gemeente kan een architect, ontwikkelaar of bouwpartij toegang tot dit GPR softwarepakket verkrijgen.

In paragraaf 5.6 is nader ingegaan op het aspect duurzaamheid. Hieruit blijkt dat aangesloten wordt bij het beleid.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling betreft een invulling van het duurzaamheidsplan.

4.5.10 Welstandsbeleid

De gemeente Soest heeft in 2014 de welstandsnota vastgesteld. Deze nota bevat naast algemene en objectieve criteria ook gebiedscriteria. De gebiedscriteria zijn gebaseerd op de belangrijke karakteristieken van een wijk, buurt of straat. Het plangebied valt binnen het structuurvisiegebied 'De Eng'.

De bebouwing in de omgeving van het plangebied bestaat grotendeels uit woningen. Er is een grote diversiteit aan woningtypen. De geschakelde en vrijstaande woningen, het merendeel uitgevoerd in twee lagen met een kap, bevinden zich met name aan de randen van de open gebieden. Door dit type woningen is sprake van een zachte overgang naar het agrarische gebied van de Eng. Slechts een klein aantal geschakelde en vrijstaande woningen bevindt zich binnen in het plangebied. Het plangebied wordt gekenmerkt door een grote variatie in bouwhoogte. In het gebied ten zuiden van de Dalweg bevindt zich ook gestapelde bouw. De hoogste flats hebben een hoogte tot 18 meter. Het merendeel van de gestapelde woningen hebben een hoogte tot 14 meter. De bebouwing langs de Molenstraat bestaat met name uit oude sociale woningbouw, die gerealiseerd is in de jaren 1917-1919. Deze woningen zijn in 1984 gerenoveerd.

Bij de voorgenomen ontwikkeling is nauwlettend rekening gehouden met de beeldkwaliteit van de woningen en de aansluiting met de woningbouw in de omgeving. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling wordt een beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld.

Conclusie

De beeldkwaliteit wordt vastgelegd in de beeldkwaliteitsparagraaf.

Hoofdstuk 5 Resultaten onderzoeken

5.1 Inleiding

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichte onderzoek naar relevante feiten en belangenafweging (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht).

5.2 Milieuaspecten

5.2.1 Milieueffectrapportage

Algemeen

In het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) zijn m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteiten en indicatieve drempelwaarden opgenomen. Indien het een ontwikkeling betreft boven de drempelwaarden, dan moet een m.e.r. of een m.e.r.-beoordeling worden gedaan. Bij de m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten geldt bovendien dat de drempelwaarden indicatief zijn, dit zijn dus geen harde grenzen. De bedoeling van de wetgever is om in deze gevallen goed te kijken naar het specifieke plan en de omgeving. Daarvoor wordt ook verwezen naar de bijlage bij de Europese richtlijn voor de strategische milieubeoordeling. De selectiecriteria zijn:

• kenmerken van de projecten (onder andere omvang, cumulatie met andere projecten);
• plaats van de projecten (ligging in/nabij kwetsbare gebieden, waardevolle landschappen en dergelijke);
• kenmerken van het potentiële effect (bereik van het effect, onomkeerbaarheid van het effect).

Dus, afhankelijk van het soort project, de locatie en de mogelijke effecten moet worden beoordeeld of kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling of dat een m.e.r.-beoordeling nodig is.

Procedure in deze situatie

In het Besluit milieueffectrapportage zijn m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteiten en indicatieve drempelwaarden opgenomen. In het Besluit milieueffectrapportage staat onder D11.2 dat een m.e.r.-beoordeling geldt bij 'De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen. Drempelwaarde is 100 ha of meer, of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen en een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2.'

De voorgenomen ontwikkeling valt ruim beneden deze drempelwaarden en ligt niet in een gevoelig gebied.

De drempelwaarden zijn indicatief. Daarom moet vervolgens worden gekeken naar de kenmerken van de ontwikkeling, de plaats van de ontwikkeling en de kenmerken van mogelijke effecten. Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst van het nieuwe Besluit milieueffectrapportage die beneden de drempelwaarden vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is dus altijd nodig als een besluit of plan wordt voorbereid over activiteiten die voorkomen op de D-lijst en die onder de drempelwaarden liggen.

Voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling bestaan geen vereisten voor de vorm maar wel voor de inhoud. Met betrekking tot de inhoud ('wat moet er in de vormvrije m.e.r.-beoordeling worden onderzocht?') moet aandacht worden besteed aan alle criteria die zijn opgenomen in Bijlage III bij de Europese richtlijn 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten'.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Naar aanleiding van het gestelde hierboven moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De toets kan gebeuren aan de hand van de aspecten die in de voorgaande paragrafen al aan de orde zijn geweest, voor zover ze van invloed zijn op het (natuurlijke) milieu.

Bodem

In paragraaf 5.2.2 wordt met betrekking tot het aspect bodem aangegeven dat voor het grootste deel er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen beperkingen aan de bestemmings- dan wel de gebruiksmogelijkheden van het plangebied hoeven te worden gesteld. Wel is voor een deel van het plangebied sprake van een verontreinigde situatie. Naar aanleiding van het onderzoek wordt de aanwezige verontreinigde grond verwijderd. De bodemkwaliteit wordt hierdoor verbeterd.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zal geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Milieuzonering

In paragraaf 5.2.3 is onderzoek uitgevoerd naar het aspect bedrijven en milieuzonering.

Er zal geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Geluid

Het aspect geluid is aan de orde gekomen in paragraaf 5.2.4.

Hieruit blijkt dat er geen sprake zal zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Luchtkwaliteit

In paragraaf 5.2.5 is het aspect luchtkwaliteit aan de orde gekomen. Hieruit blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling 'in niet betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit en dat de luchtkwaliteit ter plaatse een goed woon- en leefklimaat niet in de weg staat.

Er zal geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Externe veiligheid

Er zijn geen externe veiligheidsrisico's die dit bestemmingsplan belemmeren. In paragraaf 5.2.6 is dit nader uitgewerkt. Bij de voorgenomen ontwikkeling zal geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit nieuwe bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Water

In paragraaf 5.3 is aangegeven op welke manier rekening gehouden wordt met water bij het voorliggende bestemmingsplan.

Voor deze vormvrije m.e.r.-beoordeling is het relevant om te melden dat het plangebied niet in een waterwingebied en/of een grondwaterbeschermingsgebied ligt.

Voor water zal geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Ecologie

In paragraaf 5.4 is nader ingegaan op het aspect ecologie.

Rekening houdend met de genoemde aanbevelingen en periodes waarin de werkzaamheden worden uitgevoerd, zal bij het voorliggend bestemmingsplan geen sprake zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Cultuurhistorie

De aspecten historische geografie, cultuurhistorische (steden)bouwkundige waarden en archeologie zijn in paragraaf 5.5 onder aandacht gebracht. Geconcludeerd wordt dat er vanuit het oogpunt van cultuurhistorische (steden)bouwkundige waarden geen belemmeringen zijn ten aanzien van het vaststellen van voorliggend bestemmingsplan. Bij de opzet van de wijk is de cultuurhistorie als onderlegger gebruikt. Wel is er voor een deel van het plangebied een beschermende regeling opgenomen in verband met archeologie.

In verband met het voorliggend bestemmingsplan worden geen belangrijke nadelige gevolgen voor cultuurhistorie verwacht als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Kabels en leidingen

In paragraaf 5.7 is het aspect kabels en leidingen aan de orde gekomen. Hieruit blijkt dat er geen sprake zal zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen als gevolg van dit bestemmingsplan in vergelijking met het vigerende bestemmingsplan.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het voorliggende bestemmingsplan geen belangrijke nadelige milieugevolgen zal hebben en dat wordt voldaan aan de vigerende wet- en regelgeving. Gezien de afwezigheid van de noodzaak tot nader onderzoek van de verschillende milieuaspecten is een m.e.r.-beoordeling dan ook niet nodig.

5.2.2 Bodem

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Oranjewoud, Verkennend en nader bodemonderzoek terrein Molenschot aan de Albert Cuyplaan te Soest, Projectnummer 17618, van 11 december 2007).

Tevens is de voormalige stortplaats die binnen het plangebied aanwezig is, nader onderzocht.

Het verkennend bodemonderzoek uit 2007 is in het voorjaar van 2015 geactualiseerd door Econsultancy. Dit 'Verkennend bodemonderzoek Albert Cuyplaan (ong.) te Soest in de gemeente Soest, Rapportnummer 15035354 van 13 april 2015 is opgenomen in Bijlage 2.

Het actualiserend bodemonderzoek heeft tot doel een actueel beeld te krijgen van de bodemkwaliteit, teneinde te bepalen of er milieuhygiënische belemmeringen zijn voor de voorgenomen nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

De bodem bestaat voornamelijk uit zwak siltig, matig fijn tot matig grof zand. De bovengrond is bovendien zwak tot matig humeus.

Op de onderzoekslocatie zijn de volgende deellocaties onderzocht:

A: plangebied Molenschot (excl. stortlocatie)

De bovengrond is plaatselijk zwak puinhoudend en zwak glashoudend. Verder zijn er zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen. De puin- en glashoudende bovengrond is licht verontreinigd met lood, minerale olie en PAK. De zintuiglijk schone bovengrond is plaatselijk licht verontreinigd met PCB. Met betrekking tot de overige onderzoeksparameters zijn in de bovengrond geen verontreinigingen aangetoond. In de ondergrond zijn eveneens geen verontreinigingen aangetoond. Gelet op het feit dat het grondwater zich dieper dan 5 m -mv bevindt heeft geen grondwateronderzoek plaatsgevonden.

B: ondergrondse HBO-tank (inhoud 20.000-25.000 liter)

Zintuiglijk zijn er geen verontreinigingen waargenomen. De grond, nabij de ondergrondse HBO-tank, is niet verontreinigd met minerale olie. Gelet op het feit dat het grondwater zich dieper dan 5 m -mv bevindt heeft geen grondwateronderzoek plaatsgevonden.

Algemeen

De vooraf gestelde hypothese, dat de deellocatie A als "onverdacht" kan worden beschouwd wordt, op basis van de lichte verontreinigingen, verworpen. De vooraf gestelde hypothese dat de onderzoekslocatie ter plaatse van de deellocatie B als "verdacht" dient te worden beschouwd, wordt eveneens verworpen.

Gelet op de aard en mate van verontreiniging ter plaatse van deellocatie A, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

Op basis van de onderzoeksresultaten van deellocatie B kan gesteld worden, dat de ondergrondse opslag van huisbrandolie ter plaatse van de onderzoekslocatie de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem niet nadelig heeft beïnvloed. Op grond van de onderzoeksresultaten acht Econsultancy een aanvullend bodemonderzoek dan wel aanvullende maatregelen niet noodzakelijk, alvorens de tank door een KIWA-gecertificeerde aannemer kan worden gesaneerd.

Indien er werkzaamheden plaatsvinden, waarbij grond vrijkomt, kan de grond niet zonder meer worden afgevoerd of elders worden toegepast. De regels van het Besluit bodemkwaliteit zijn hierop mogelijk van toepassing.

Voormalige stortplaats

Binnen een deel van het plangebied ligt een voormalige stortplaats. In verband met de voorgenomen ontwikkeling moet een gedeelte van de voormalige stortplaats worden opgeruimd.

Om een goed inzicht te krijgen in de samenstelling van het vrijkomende materiaal en de eventuele verwerkingsmogelijkheden is een saneringsonderzoek uitgevoerd (Oranjewoud, Projectnummer 242142 Saneringsonderzoek, van 8 september 2011). In Bijlage 3 is het onderzoek opgenomen. In het onderzoek is de samenstelling weergegeven.

Daarom is een deelsaneringsplan opgesteld (Oranjewoud, Projectnummer 242142 Deelsaneringsplan, van oktober 2011). Dit plan is opgesteld voor het verwijderen van een gedeelte van de voormalige stortplaats op het terrein. In Bijlage 4 is het plan toegevoegd. Op de volgende afbeelding is de ligging van de voormalige vuilstort weergegeven (oranje kleur).

Afbeelding: Ligging voormalige vuilstort (oranje kleur)

In het deelsaneringsplan zijn de saneringsmaatregelen beschreven op basis waarvan op 31 maart 2015 een beschikking volgens de Wet bodembescherming (Wbb) is afgegeven.

Het doel van de sanering is om de voormalige stortplaats c.q. sterk met zware metalen verontreinigde ondergrond tot 2 meter buiten de werkgrens van het ontwikkelingsplan te verwijderen. Daarom wordt een deelsanering uitgevoerd. Het uitgangspunt is dat de stortlaag in zijn geheel wordt verwijderd. Dit betekent dat de ontgravingsdiepte ter plaatse van de voormalige stort circa 4,0 m -mv zal bedragen. Verwacht wordt dat na het verwijderen van de stortlaag tevens de sterk verontreinigde grond zal zijn verwijderd. Als terugsaneerwaarde wordt de interventiewaarde aangehouden ter voorkoming van een kadastrale aantekening na de sanering.

De onderzijde van de stort dient tot minimaal 2 meter buiten de huidige werkgrens te worden verwijderd. Dit om te voorkomen dat toekomstige handelingen in of op de bodem ter plaatse van het niet gesaneerde stortdeel overlast en/of schade kunnen veroorzaken aan de percelen van de (nog te realiseren) grondgebonden woningen met tuin binnen de grenzen van het plangebied.

Na de ontgraving wordt signaaldoek aangebracht ter plaatse van ontgravingsgrens en het niet gesaneerde stortdeel ter visuele scheiding. Vervolgens moet de ontgravingsput worden aangevuld met zand welke minimaal voldoet aan het toekomstige bodemgebruik, te weten wonen met tuin.

Voor het uitwerken van de saneringswerkzaamheden zijn in het plan de uitgangspunten en de randvoorwaarden beschreven. De werkzaamheden wordt uitgevoerd onder milieukundige begeleiding.

De sanering heeft een verbetering van de bodemkwaliteit tot gevolg. Na afgifte van de beschikking zullen de werkzaamheden conform de beschikking worden uitgevoerd.

Voormalige bebouwing

De grond onder de voormalige bebouwing is onderzocht na verwijdering van de bebouwing. Aan bovenstaande onderzoeksresultaten A en B is een resultaat C toegevoegd in een rapport van 9 juli 2015:

C: plangebied Molenschot (voormalige bebouwing)

In het opgeboorde materiaal zijn zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen. De bovengrond is analytisch licht verontreinigd met PAK. Met betrekking tot de overige onderzoeksparameters zijn in de bovengrond geen verontreinigingen aangetoond. In de ondergrond zijn analytisch geen verontreinigingen aangetoond.

Geconcludeerd wordt dat op basis van de onderzoeksresultaten er géén reden bestaat voor een nader onderzoek en dat er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen bestaan voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie.

Het rapport is opgenomen als Bijlage 5.

Conclusie

Voor het grootste deel van het plangebied bestaan er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling. Voor een klein deel van het plangebied is voor de bodem sprake van een verontreinigde situatie. Naar aanleiding van het onderzoek wordt de aanwezige verontreinigde grond verwijderd. De bodemkwaliteit wordt hierdoor verbeterd.

5.2.3 Milieuzonering

Uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening moet bij nieuwe ontwikkelingen worden nagegaan welke bronnen in of nabij het plangebied een belemmering kunnen vormen voor gevoelige functies als wonen. Daarnaast dient te worden bezien of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (de 'omgekeerde werking').

Het is gebruikelijk om voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid aansluiting te zoeken bij de afstanden uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNG-uitgeverij, 2009). Andersom kan deze publicatie worden gebruikt voor het op verantwoorde wijze inpassen van bedrijvigheid in de fysieke omgeving. De VNG-handreiking geeft op systematische wijze informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op gemeentelijk niveau op elkaar af te stemmen.

In de publicatie zijn richtafstanden gegeven. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

Het plangebied betreft een 'rustig woongebied'. In de directe omgeving van het plangebied zijn met name woningen gelegen.

Van omgeving naar plangebied

Op de locatie Molenstraat 40 is een moskee gevestigd. Voor 'kerkgebouwen en dergelijke' geldt een richtafstand van 30 meter. Het plangebied ligt op een afstand van ruim 90 meter van het terrein van de moskee. Hiermee wordt voldaan aan de aan te houden afstand.

Op de locatie Albert Cuyplaan 198 is bedrijvigheid in de milieucategorie 1 en 2 toegestaan. Bij de milieucategorie 1 en 2 geldt een maximale richtafstand van 30 meter. Het plangebied ligt op een afstand van ruim 190 meter van het terrein. Hiermee wordt voldaan aan de aan te houden afstand.

Op de locatie Albert Cuyplaan 196 is een uitvaartcentrum gevestigd. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. Het plangebied ligt op een afstand van ruim 220 meter van het terrein. Hiermee wordt voldaan aan de aan te houden afstand.

Vanuit de omgeving zijn er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

Van plangebied naar omgeving

In het plangebied worden geen milieubelastende functies toegestaan. Daarmee zijn er geen belemmeringen van het plangebied naar de omgeving.

Conclusie

Vanuit het aspect milieuzonering geldt er geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.2.4 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) regelt de mate waarin het geluid veroorzaakt door wegen, spoorwegen en/of gezoneerde industrieterreinen geluidgevoelige bestemmingen (woningen, ziekenhuizen, scholen en dergelijke) mag belasten.

Voor wegverkeer stelt de wet dat in principe de geluidsbelasting op geluidgevoelige functies de voorkeurgrenswaarde van 48 dB in principe niet mag overschrijden. Voor spoorwegverkeer mag de voorkeurgrenswaarde van 55 dB in principe niet worden overschreden. Voor industrielawaai van gezoneerde industrieterreinen mag de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) in principe niet worden overschreden. Wanneer geen nieuwe geluidgevoelige functies worden ontwikkeld, geldt op basis van artikel 76 lid 3 Wgh geen onderzoeksverplichting.

Woningen vallen onder geluidgevoelige objecten. Aangezien er geluidgevoelige objecten in het plangebied worden gerealiseerd, moet nader worden ingegaan op het onderdeel geluid.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de geluidsaspecten met betrekking tot wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Industrielawaai is in dit geval niet aan de orde omdat het plangebied niet nabij een gezoneerd industrieterrein ligt.

Wegverkeerslawaai

De wegen rondom het plangebied zijn alle 30 km/u-zones. Op grond van de Wet geluidhinder hebben deze wegen geen geluidszone en derhalve geldt geen onderzoeksplicht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang om hier wel nadere aandacht aan te schenken.

In paragraaf 3.3 is nader ingegaan op de verkeersaspecten. Hieruit blijkt dat bij de voorgenomen ontwikkeling ten opzichte van de oorspronkelijke en planologisch-juridische toegestane situatie, sprake is van beduidend minder verkeersbewegingen. Ook worden verkeersremmende maatregelen aangelegd in de vorm van plateaus. Daarnaast worden, gelet op de verkaveling van het gebied en de afstand van de woningen tot de wegen, geen belemmeringen verwacht vanuit het aspect wegverkeerslawaai.

Gelet op het bovenstaande is er sprake van een goede ruimtelijke ordening.

Spoorweglawaai

Spoorwegen hebben een zone waarvan de breedte afhankelijk is van het aantal sporen en de intensiteit van het gebruik. In het Besluit geluidhinder is op een kaart per categorie spoorlijn de breedte van de zone aangegeven. Bij nieuwe geluidgevoelige bestemmingen in de zone moet akoestisch onderzoek worden gedaan.

De spoorlijn Utrecht - Baarn heeft een zone van 100 meter. De spoorlijn Amsterdam - Amersfoort heeft een zone van 400 meter. Het plangebied ligt buiten deze zones.

Conclusie

Het aspect geluid leidt niet tot belemmeringen van de voorgenomen ontwikkeling.

5.2.5 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit.

Op grond van de Wet mogen nieuwe ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de normen (grenswaarden) die aan een aantal verontreinigende stoffen zijn gesteld.

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening gehouden worden met het gestelde in de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen.

Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

• a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde die behoort bij de Wet Milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, of
• b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
• c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen, of
• d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Van een verslechtering van de luchtkwaliteit in betekenende mate als bedoeld onder c is sprake indien zich één van de volgende ontwikkelingen voordoet:

• woningbouw: minimaal 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitende weg of minimaal 3.000 woningen bij 2 ontsluitende wegen;
• infrastructuur: 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie);
• kantoorlocaties: minimaal 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij 1 ontsluitende weg, minimaal 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij 2 ontsluitende wegen.

Het bestemmingsplan maakt een ontwikkeling mogelijk, die van geringere omvang is dan wat hiervoor is aangegeven en daarom kan geconcludeerd worden dat de luchtkwaliteit niet 'in betekenende mate' zal verslechteren. Daarom hoeft niet nader op het aspect luchtkwaliteit te worden ingegaan.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit leidt niet tot belemmeringen van het voorliggende bestemmingsplan.

5.2.6 Externe veiligheid

Algemeen

Bij ruimtelijke plannen moet ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten worden gekeken, namelijk:

• inrichtingen waar activiteiten plaatsvinden, die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water;
• vervoer van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Voor zowel inrichtingen als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het plaatsgebonden risico is de kans dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats buiten een inrichting zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Voor kwetsbare objecten geldt een plaatsgebonden risico PR 10-6 en voor beperkt kwetsbare objecten geldt een richtwaarde voor het plaatsgebonden risico PR 10-6.

Het groepsrisico bestaat uit de cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

Risicovolle inrichtingen

In het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi) zijn de normen voor het plaatsgebonden risico en de doorwerking daarvan op het gebied van de ruimtelijke planvorming en bij de vergunningverlening op grond van de Wet milieubeheer verankerd, voor zover de risico's voor de omgeving worden veroorzaakt door inrichtingen.

In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen Bevi-inrichtingen. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

Vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, water of spoor

In de directe nabijheid van het plangebied vindt geen transport van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor plaats. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

Vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen

In de directe nabijheid van het plangebied liggen geen buisleidingen waardoor vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Er zijn in dit kader dan ook geen externe veiligheidseffecten waarmee rekening moet worden gehouden.

Conclusie

Er zijn geen onderdelen vanuit het aspect externe veiligheid die belemmerend zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.3 Water

Bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen moet de watertoets worden toegepast. Dit houdt in dat alle ruimtelijke plannen een waterparagraaf moeten bevatten. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het kader van de watertoets is vanaf 1 november 2003 wettelijk verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro).

5.3.1 Waterparagraaf

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is een waterparagraaf opgesteld (Civiel Management Lichtenvoorde, Waterparagraaf Plan Molenschot Soest, laatste versie d.d. 26 juni 2015). In Bijlage 6 is de waterparagraaf opgenomen. De resultaten zijn in de navolgende tekst weergegeven.

Beleidsmatige uitgangspunten

In Bijlage 6 zijn de beleidsuitgangspunten weergegeven. Hierbij wordt ingegaan op het volgende:

• Uitgangspunten ten aanzien van hemelwater.
• Uitgangspunten ten aanzien van vuilwater.
• Uitgangspunten ten aanzien van grondwater.

Daarbij is ook aangegeven op welke wijze met deze uitgangspunten is omgegaan.

Opzet waterhuishouding

Algemeen

Vanuit het stedenbouwkundig plan is een eerste uitwerking gemaakt van het bouw- en woonrijp plan. Door het grote hoogteverschil in het plangebied is het noodzakelijk tussen de kavelverdeling enkel technische oplossingen te zoeken om dit hoogteverschil op te vangen. Gerelateerd aan het hoogteverschil is het verwerken van regenwater, oppervlakkig stroomt het water altijd van west naar oost richting het laagst gelegen punt aan de van Goyenlaan.

Hemelwater

Op basis van het stedenbouwkundige plan zijn de verharde oppervlakten bepaald:

Particulier terrein:

• Dakoppervlak: 6.084 m2

Openbaar terrein:

• Wegen: 2.462 m2
• Parkeren: 1.408 m2
• Voetpaden: 2.353 m2
• Totaal verhard oppervlak: 6.223 m2

De benodigde statische berging wordt dan:

• 20 mm x 6.084 m2 = 122 m3
• 25 mm x 6.223 m2 = 156 m3
• Totaal benodigde statische berging: 278 m3

De minimale eis voor de diameter van de hemelwaterriolering is 250 mm.

Wadi

Het stedenbouwkundig ontwerp voorziet in ruimte voor twee wadi’s. Deze dienen te voldoen aan de volgende eisen:

• Talud 1:3 of flauwer.
• Diepte maximaal 1 à 1,5 meter.
• Bij een bui van 25 mm, mag er circa 30 cm water in de wadi komen te staan.

Om de wadi’s te voeden is hemelwater nodig, deels kan dit direct vanuit de straten worden geloosd door oppervlakkig af te voeren op de wadi’s. Echter gezien het aanzienlijke hoogteverschil wordt geadviseerd het plan onder te verdelen in twee deelgebieden. Het hoger gelegen deel ten westen van het centrale park en een lager gelegen deel ten oosten van het centrale park. Per deelgebied wordt geadviseerd een HWA stelsel te ontwerpen met een afvoer naar een van de twee Wadi’s. De diameters van het stelsel kunnen beperkt blijven aangezien de wadi als bergingsvoorziening benut kan worden.

De wadi’s moet dan voldoende groot gedimensioneerd worden om het aangevoerde water te kunnen bergen. Uitgangspunt in het ontwerp van de wadi moet een minimale inhoud zijn die gebaseerd is op het bergen van 25mm aangesloten oppervlak. De afvoer van deze wadi vind plaats door middel van infiltratie. Gezien de zandgronden en lage grondwaterstand mag worden aangenomen dat een acceptabele leeglooptijd haalbaar is.

Vuilwater

Het plan voorziet in 50 woningen en 24 appartementen.

Conform de Leidraad Riolering mag voor het woongebied worden gerekend met een droogweerafvoer van 12 liter/inwoner/uur. Met een maximum van 120 liter/inwoner/etmaal.

Afbeelding: Droogweerafvoer

Op het laagst gelegen punt wordt de droogweerafvoer aangesloten op het gemeentelijk stelsel en mag hier tussen 7:00 en 17:00 een aanbod van circa 1,93 m3/uur worden verwacht.

Ontwerp op hoofdlijnen

De volgende afbeelding geeft globaal het rioolontwerp weer voor het hemelwater.

Aansluitpunten op het gemeentelijk stelsel zijn voorgesteld en dienen nader afgestemd te worden met de gemeente Soest.

Afbeelding: Globaal rioolontwerp hemelwater

Proces

In het kader van het voorliggende bestemmingsplan is het waterschap geïnformeerd door gebruik te maken van de digitale watertoets. De samenvatting en resultaten hiervan zijn opgenomen in Bijlage 7. Het waterschap heeft hierop een positief advies uitgebracht. Dit advies is opgenomen in Bijlage 8. Vervolgens is het plan aangepast op basis van de uitgangspunten van de gemeente, ook wat betreft hemelwaterafvoer.

5.4 Natuur en groen

Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moet worden onderzocht of de plannen ten koste gaan van de (aanwezige) flora en fauna. Met betrekking tot ecologie wordt onderscheid gemaakt in de 'toets in het kader van gebiedsbescherming' en de 'toets in het kader van soortenbescherming'.

Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn ecologische onderzoeken uitgevoerd. Eerst is een natuurtoets opgesteld (Oranjewoud, Natuurtoets Molenschot, Soest, Projectnummer 176183, van oktober 2007). Hieruit is naar voren gekomen dat het oude verzorgingstehuis mogelijk als vaste rust- en verblijfplaats voor vleermuizen wordt gebruikt. Daarna is een vleermuisonderzoek uitgevoerd (Oranjewoud, Vleermuisonderzoek Locatie Molenschot Soest, Projectnummer 176183, van 2008) naar het voorkomen van vleermuizen in het plangebied. Een onderzoek naar zwaarder beschermde soorten zijn slechts drie jaar geldig. Daarom is een actualisatie uitgevoerd van het vleermuisonderzoek (Antea Group, Nader onderzoek vleermuizen, Projectnummer 237447, van 20 oktober 2014). Dit onderzoek is toegevoegd in Bijlage 9. Vervolgens is de natuurtoets ook geactualiseerd (Bureau Bleijerveld, Flora en faunaonderzoek Molenschot Soest, van 7 november 2014). In Bijlage 10 is dit onderzoek opgenomen. De resultaten van de onderzoeken zijn verwerkt in de navolgende tekst.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet bevat verbodsbepalingen voor het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfplaatsen. Bij elk plan dat ingrijpt op dergelijke plaatsen moet worden getoetst wat het effect is op beschermde soorten.

Uit de ecologische onderzoeken blijkt het volgende:

Vleermuizen

In het plangebied en omgeving zijn de onderstaande beschermde soorten aangetroffen:

• Gewone dwergvleermuis.
• Ruige dwergvleermuis.
• Rosse vleermuis.
• Laatvlieger.
• Grootoorvleermuis.

Er zijn geen (paar)verblijfplaatsen van vleermuizen in het plangebied gevonden. Bij inspectie van het plangebied bij daglicht zijn geen sporen (onder andere uitwerpselen) gevonden die duiden op verblijfplaatsen. Ook het najaarszwermgedrag is niet waargenomen in het plangebied.

Vanuit de omgeving komen vleermuizen aanvliegen om te foerageren langs het groen van het verzorgingscomplex. Foeragerende vleermuizen zijn met name waargenomen in het zuidwestelijke deel van het plangebied. Het foerageergebied is niet van essentieel belang voor vleermuizen, omdat in de directe omgeving goed te bereiken foerageergebied aanwezig is.

Van een echte duidelijke (essentiële) vliegroutes is geen sprake in het plangebied. De vleermuizen komen en gaan, zonder duidelijke regelmaat in de vliegbewegingen.

De balts/roep van de gewone dwergvleermuis is in augustus twee keer gehoord en in september drie keer in en nabij het plangebied. Er zijn echter geen paarverblijven gevonden. Het verzorgingscomplex vormt geen onderdeel van het paarterritoria van vleermuizen. Zwermgedrag in het najaar is ook niet waargenomen.

Kortom er zijn geen sporen gevonden die duiden op verblijfplaatsen van vleermuizen in het plangebied.

Toetsing Flora- en faunawet

In het plangebied zijn diverse baltsende mannetjes van de gewone dwergvleermuis waargenomen. Baltsende gewone dwergvleermuizen hebben geen vaste baltsplek, maar zijn veelal mobiel. Roepende mannetjes hebben dus in de nabijheid een territorium en paarverblijfplaats. Paarverblijfplaatsen behoren tot de vaste rust- en verblijfplaatsen en zijn volgens de Flora- en faunawet beschermd. Dergelijke paarverblijfplaatsen kunnen zich zowel binnen als buiten het plangebied bevinden. Binnen het plangebied zijn dergelijke verblijfplaatsen niet aangetroffen. Het is dan ook niet te verwachten dat de voorgenomen (sloop)werkzaamheden leiden tot een verstoring van een (beschermde) paarverblijfplaats.

Foerageergebied is beschermd als het van essentieel belang is voor het in stand houden van een vaste rust- en verblijfplaats. Dit is het geval als bij het verdwijnen van het foerageergebied de verblijfplaats ook zou verdwijnen. De voorgenomen (sloop)werkzaamheden in het plangebied hebben een beperkt effect op de foerageermogelijkheden van vleermuizen. In de directe omgeving van het verzorgingscomplex zijn voldoende en goed bereikbare alternatieve foerageergebieden aanwezig. De sloop heeft dan ook geen negatief effect op de lokale populatie.

Aanbevelingen

Alhoewel geen verblijfplaatsen zijn aangetroffen maken vleermuizen wel gebruik van de omgeving in en nabij het plangebied. Om te voorkomen dat vleermuizen tijdens de werkzaamheden worden verstoord, wordt aangeraden om het aanbrengen van verlichting zoveel mogelijk te beperken (ook tijdens de sloop en bouw). Nagenoeg alle vleermuissoorten zijn namelijk gevoelig voor lichtverstoring.

In het toekomstige ontwerp kan rekening worden gehouden met (gebouwbewonende) vleermuizen door verlichting te gebruiken die minder verstorend is voor vleermuizen. Lage armaturen met wit licht die naar beneden uitstralen vormen geen belemmering voor vleermuizen en zouden gebruikt kunnen worden.

Daarnaast zijn er speciaal voor renovatie of nieuwbouw onderhoudsvrije vleermuizenkokers in de handel die ingemetseld kunnen worden en zogenaamde vleermuiskwartieren die eenvoudig te bevestigen zijn aan muren.

Flora

• Er zijn geen bedreigde of strikter beschermde plantensoorten aangetroffen. Het voorkomen van bedreigde en strikter beschermde soorten is uit te sluiten.

Fauna

• De ingreep kan een negatief effect hebben op tabel-1-soorten uit de groepen zoogdieren en amfibieën. Voor dergelijke soorten geldt een algemene vrijstelling in geval van ruimtelijke ontwikkelingen.
• Eekhoorn is niet waargenomen, maar het is mogelijk dat het terrein binnen het leefgebied valt van deze soort. Verblijfplaatsen in bomen zijn in de toekomst niet geheel uit te sluiten.
• Onderzoek heeft geen verblijfplaatsen van vleermuizen (tabel 3/bijlage IV HR) opgeleverd. Het plan heeft een beperkt effect op de foerageermogelijkheden van vleermuizen. Omdat voldoende alternatieven in de omgeving beschikbaar zijn, is dit effect te verwaarlozen.
• In de opgaande begroeiing zijn algemene broedvogels zonder vaste nestplaats te verwachten.
• Het voorkomen van broedvogels met een vaste nestplaats is uitgesloten.
• Het plan is niet van invloed op strikter beschermde amfibieën, reptielen, vissen en ongewervelden.

Uit het onderzoek komt naar voren dat het plan – wat de strikter beschermde soorten betreft – een negatief effect kan hebben op broedvogels zonder vaste nestplaatsen.Het is verboden handelingen te verrichten die negatief effect hebben op broedsels. Het rooien van groen en het slopen van gebouwen dienen buiten de periode half maart – half juli te gebeuren. Eerdere en met name latere nestgevallen zijn mogelijk. In de periode november - februari is de kans op verstoring van broedsels nihil. De sloop van de gebouwen kan ook binnen het broedseizoen plaatsvinden of doorlopen tot in het broedseizoen als een inspectie heeft aangetoond dat geen nesten aanwezig zijn of wanneer de gebouwen ongeschikt zijn gemaakt voor broedvogels.

Hieronder is per soortgroep kort aangegeven welke maatregelen genomen moeten worden om schadelijke effecten te voorkomen:

Broedvogels

Met betrekking tot broedsels dienen het rooien van groen en het slopen van gebouwen buiten de periode half maart – half juli te gebeuren. Eerdere en met name latere nestgevallen zijn mogelijk. In de periode november – februari is de kans op verstoring van broedsels nihil.

De sloop van de gebouwen kan ook binnen het broedseizoen plaatsvinden als een inspectie heeft aangetoond dat geen nesten aanwezig zijn of wanneer de gebouwen ongeschikt zijn gemaakt voor broedvogels.

Vaste nestplaatsen

Betreffende de hoogbouw zijn vaste nestplaatsen niet geheel uit te sluiten. Advies is een nadere inspectie van de buitenzijde van de hoogbouw te doen. Indien op basis daarvan blijkt dat het gebouw geschikt is voor vaste nestplaatsen dient het daadwerkelijk gebruik in de daarvoor geschikte periode te worden beoordeeld.

Gebiedsbescherming

De Natuurbeschermingswet zorgt voor de bescherming van natuurwaarden. De wet beschermt drie typen gebieden: Natura 2000-gebieden (Vogel- en Habitatrichtlijngebieden), Beschermde natuurmonumenten en Wetlands. Plannen en projecten in deze gebieden en in de omgeving vergunningplichtig zijn.

Naast de bescherming van de Natuurbeschermingswet kunnen waardevolle gebieden ook beleidsmatig beschermd zijn, doordat zij behoren tot de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Uitgangspunt van het beleid is, dat plannen, handelingen en projecten in de EHS niet toegestaan zijn, als zij de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS significant aantasten.

Op basis van het ecologisch onderzoek blijkt dat het plangebied niet in of in de directe omgeving van beschermde gebieden ligt. Op grond van de planschaal en de bestemming van het terrein is een effect op beschermde gebieden in de omgeving uit te sluiten.

Overig groen

Om de waarde van het groen vast te stellen is een bomeninventarisatie uitgevoerd. Deze inventarisatie is in 2007 uitgevoerd en in 2010 en 2014 geactualiseerd (zie bijlage 1 Onderbouwing aanvraag kapvergunning). Uit de inventarisatie is gebleken dat zich binnen het plangebied enkele kenmerkende waardevolle bomen bevinden. Deze bomen worden waar mogelijk gehandhaafd.

In paragraaf 3.3 is nader beschreven hoe wordt omgegaan met de groenvoorzieningen in het plangebied.

Conclusie

Rekening houdend met het bovenstaande zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect ecologie.

5.5 Cultuurhistorie

Op 1 januari 2012 zijn de Wet en het Besluit tot modernisering van de monumentenzorg in werking getreden. Voor de ruimtelijke ordening betekent dit een omschakeling van een objectgerichte naar omgevingsgerichte benadering. Door deze modernisering moet bij het opstellen van een bestemmingsplan meer rekening worden gehouden met cultuurhistorische waarden. Dit betekent dat naast archeologie, ook een beschrijving moet worden gegeven van de historische geografie en de historische (steden)bouwkunde. Door cultuurhistorie een plek te geven in procedures op het gebied van ruimtelijke ordening wordt ook bereikt dat de aandacht niet uitsluitend uitgaat naar individuele objecten (de aangewezen monumenten), maar juist de samenhang tussen gebouwen en hun omgeving.

Het begrip cultuurhistorie heeft drie aspecten:

• Historische geografie / cultuurlandschap: alle landschappelijke elementen die het gevolg zijn van menselijk handelen in het verleden, bijvoorbeeld verkavelingspatronen en ontginningsassen.
• Historische (stede)bouwkunde / bovengrondse monumentenzorg: bijvoorbeeld kerken, oude boerderijen, maar ook stedenbouwkundige elementen als beschermde stads- of dorpsgezichten.
• Archeologie: sporen en vondsten van menselijk handelen in het verleden in de bodem zijn achtergebleven, bijvoorbeeld potscherven, resten van voedselbereiding, graven, maar ook verkleuringen in de grond die duiden op bewoning of infrastructuur. Een verzamelterm hiervoor is 'archeologische waarden'. Alle archeologische waarden bij elkaar zijn het 'bodemarchief'.

Historische geografie

De ruimtelijke structuur van een kern houdt nauw verband met de ontstaansgeschiedenis en historische ontwikkelingen van een gebied. In paragraaf 2.2 is de ontstaansgeschiedenis nader beschreven. De ruimtelijke structuur van een kern houdt nauw verband met de ontstaansgeschiedenis en historische ontwikkelingen.

De Eng is als beschermd dorpsgezicht aangewezen. Het plangebied ligt grotendeels buiten het beschermd dorpsgezicht, met uitzondering van de zuidelijke punt.

Het monumentenbeleid van de gemeente Soest is er op gericht, dat wenselijke of noodzakelijke veranderingen binnen een dorpsgezicht kunnen worden ingepast door een flexibel verantwoord beheer van de cultuurhistorische omgeving.

Aan de aanwijzing als beschermd dorpsgezicht ligt de volgende motivering ten grondslag: 'Het betreft hier het belangrijkste restant van de Soester Eng. Dit nagenoeg onbebouwde gebied bezit nog het agrarische karakter en is van grote cultuurhistorische betekenis voor de identiteit van Soest. De verkaveling dateert uit de vroege middeleeuwen. Het restant van de Soester Eng, als hoger gelegen open bouwland doorsneden door enige landelijke wegen met het Enghenbergje als hoogste punt, bezit naast haar eigen cultuurhistorische waarden nog een aantal waardevolle relaties met de omgeving. Genoemd in dit verband wordt het zicht vanaf de Eng op de kerktoren, de relatie tussen de Enggrond en Soest-Zuid en die tussen het Enghenbergje en de Lazarusberg.

Historische (steden)bouwkundige waarden

In of in de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen karakteristieke historische panden of andere historische (steden)bouwkundige waarden.

Archeologie

Per 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht geworden. In het kader hiervan dient een gemeente ruimtelijke planvorming te toetsen op archeologische waarden. Indien potentiële archeologische waarden worden verstoord, dient hier nader onderzoek naar te worden verricht.

Op het terrein is een bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd Oranjewoud, Projectnummer 178999, van 18 juni 2008). In Bijlage 11 is het onderzoek opgenomen.

Uit het bureauonderzoek is gebleken dat het gebied een hoge verwachtingswaarde heeft voor het aantreffen van archeologische waarden uit de periode van het Paleolithicum tot en met de Nieuwe Tijd, en met name uit de periode van het laat Neolithicum en de Bronstijd.

Uit het veldonderzoek (karterend booronderzoek) is gebleken dat de bodem binnen het plangebied grotendeels is verstoord (tot in de C-horizont). Tijdens het onderzoek zijn geen archeologische resten waargenomen, zoals aardewerk, houtskool en (archeologische (bodem)lagen. Op basis hiervan wordt de kans op intacte archeologische nederzettingssporen laag ingeschat.

Proefsleuvenonderzoeken

Op basis van de resultaten van het bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek is geadviseerd om het bebouwde deel van het plangebied vrij te geven voor wat betreft archeologie, en de rest van het terrein middels een proefsleuvenonderzoek nader te onderzoeken. Door de gemeente Soest is vervolgens dit advies overgenomen, met dien verstande dat mocht op de plaatsen waar nu geen bouw is voorzien maar in een latere fase eventueel wel, hier alsnog proefsleuven dienen plaats te vinden.

Op basis van het bouwplan in 2011 is een inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven uitgevoerd (Oranjewoud, Inventariserend veldonderzoek door middel van proefsleuven, Projectnummer 242730, van 9 oktober 2011). Dit onderzoek is toegevoegd in Bijlage 12. Door de gemeente Soest is vervolgens met dit advies ingestemd.

Het proefsleuvenonderzoek betreft een karterend alsmede waarderend onderzoek. Er is in de eerste plaats gekeken naar de aan- of afwezigheid van archeologische vindplaatsen (karteren). Bij de aanwezigheid van een eventuele vindplaats dient vervolgens ook gewaardeerd te worden op fysieke (en inhoudelijke) kwaliteiten, waaruit een waardestelling volgt. Aan de hand van deze waardestelling zal worden geadviseerd of de vindplaats al dan niet behoudenswaardig is. Aangezien er geen sprake is van een vindplaats, is er echter in voorliggend geval geen sprake van een waardering.

In verband met de afwezigheid van een vindplaats, wordt geadviseerd het plangebied vrij te geven voor de gewenste ontwikkelingen. De gemeente Soest heeft dit beoordeeld en het gebied voor dit deel vrij gegeven.

Voor het deel van het plangebied waar in 2011 geen bodemingrepen waren voorzien, maar waar in het onderzoek van 2007 is geconstateerd dat sprake is van een kansrijke zone, is in het voorjaar van 2015 nader archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd (Econsultancy, Archeologisch proefsleuvenonderzoek plangebied Molenschot te Soest, Rapportnummer 14065723 van 1 mei 2015). Dit betreft de percelen die kadastraal bekend als gemeente Soest, sectie K, nummers 2315 en 4200. Dit onderzoek is toegevoegd in Bijlage 13. Door de gemeente Soest is vervolgens met dit advies ingestemd.

Ten behoeve van dit proefsleuvenonderzoek zijn zeven proefsleuven aangelegd met een gezamenlijk oppervlak van circa 212 m2. In de sleuven zijn vier fragmenten aardewerk aangetroffen, vermoedelijk daterend uit de periode Midden Neolithicum - Vroege Bronstijd (mogelijk ook Late Bronstijd tot Romeinse tijd). Deze zijn vermoedelijk bij bemesting binnen het plangebied terecht gekomen, vanuit een nederzetting ter plaatse van het aangrenzende AMK-terrein. Mogelijk is plaatselijk ook sprake van een prehistorische akkerlaag binnen het plange-bied. Hierover bestaat echter vooralsnog geen duidelijkheid. Mogelijk dat bij toekomstig onderzoek in de omgeving meer duidelijkheid hierover ontstaat.

De verwachte archeologische waarden (grafheuvels, grafvelden en urnenvelden) zijn niet aangetroffen. Verder zijn, op de mogelijke prehistorische akkerlaag na, geen andere archeologische grondsporen aangetroffen. Van een behoudenswaardige vindplaats is geen sprake.

Op basis van het ontbreken van een behoudenswaardige vindplaats, is het selectieadvies om geen vervolgonderzoek uit te voeren en het plangebied vrij te geven voor verdere ontwikkeling. De gemeente Soest heeft dit beoordeeld en het gebied voor dit deel vrij gegeven.

Voor het gebied aan de Van Goyenlaan richting spoorlijn waar een wadi wordt aangelegd is op 25 juni 2015 een aanvullend archeologisch onderzoek uitgevoerd door Econsultancy. Het rapport hiervan is opgenomen in Bijlage 14. Uit het onderzoek is geconcludeerd dat de graafwerkzaamheden voor dit gedeelte van de wadi onder archeologische begeleiding moeten worden uitgevoerd.

Ook voor vrijgegeven (delen van) plangebieden bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Het betreft dan vaak kleine sporen of resten die niet door middel van een booronderzoek kunnen worden opgespoord. Op grond van artikel 53 van de Monumentenwet 1988 dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de Minister (de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed) of gemeentelijk of provinciaal archeoloog.

Conclusie

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt geen historische (steden)bouwkundige waarden aangetast. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt nauwkeurig rekening gehouden met de ligging naast de eng.

Voor archeologie is geconcludeerd dat uit bureauonderzoek is gebleken dat het plangebied een hoge trefkans heeft op het aantreffen van archeologische sporen. Uit nader onderzoek blijkt dat deze hoge verwachting voor wat betreft het aantreffen van archeologische nederzettingssporen niet waargemaakt kan worden. Ook zijn voor het grootste deel van het plangebied een proefsleuvenonderzoeken uitgevoerd. De proefsleufonderzoeken hebben een voldoende dichtheidsgraad om een gedegen uitspraak te kunnen doen over de verwachting tot het aantreffen van archeologische vindplaatsen binnen het plangebied. Aangezien deze verwachting, op basis van de uitgevoerde onderzoeken, kan worden bijgesteld naar 'laag', mag worden aangenomen dat er geen vindplaatsen in het plangebied aanwezig zijn. Voor dit deel is het plangebied daarom vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling.

Voor het resterende deel (deel van de wadi langs de Van Goyenlaan) wordt nader proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Voor dat deel is een dubbelbestemming opgenomen ten behoeve van de bescherming van eventuele archeologische waarden. De resultaten van het proefsleuvenonderzoek zullen bij de vaststelling van dit plan worden meegenomen.

5.6 Duurzaamheid

Bij nieuwbouw en renovatie is een forse energiebesparing mogelijk. In het Klimaatakkoord tussengemeenten en Rijk 2007-2011 stellen rijk en gemeenten, dat in 2020 de nieuwbouw klimaatneutraal moet zijn. Het energieverbruik in woningen en gebouwen moet dan met 50% zijn verlaagd. Het rijk zal de EPC-norm de komende jaren stapsgewijs aanscherpen. Gemeenten gaan innovatieve initiatieven in de gebouwde omgeving actief oppakken. Ook zal er een innovatieprogramma energiebesparing bij nieuwbouw en renovatie worden opgezet voor de uitvoering van veldexperimenten, waarin op gebouw- en gebiedsniveau in goed overleg tussen betrokken partijen een hogere energieprestatie zal worden gerealiseerd dan de huidige energieprestatie-eis in de nieuwbouw.

Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt voldaan aan de EPC-norm.

Ook is bij de voorgenomen ontwikkeling nauwlettend rekening gehouden met de groene omgeving. De bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden en ingepast in het ruimtelijk ontwerp. Hiermee zijn natuur en woningbouw aan elkaar verbonden. Ook is in het ontwerp rekening gehouden met het waterbeheer.

Conclusie

Bij de voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten voor duurzaamheid.

5.7 Kabels en leidingen

In het plangebied bevinden zich geen bovengrondse en/of ondergrondse kabels leidingen die ruimtelijk relevant zijn op bestemmingsplanniveau.

Conclusie

Vanuit het aspect kabels en leidingen worden geen belemmeringen opgelegd voor het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Toelichting op de regels

6.1 Inleiding

In hoofdstuk 3 is de voorgenomen invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 5 toont aan dat deze invulling gelet op de omgevingsaspecten uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling, die de invulling mogelijk maakt.

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart), regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en gebruiksregels gekoppeld. Daarnaast zijn er algemene regels, overgangsregels en slotregels opgenomen.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten, die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

Dit hoofdstuk beschrijft de delen van de juridische regeling in de regels en, in voorkomend geval, op de verbeelding, die enige nadere toelichting behoeven.

6.2 De regels

6.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 van de regels geeft de inleidende regels. Het betreft de begripsbepalingen, waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd en de wijze van meten.

6.2.2 Bestemmingsregels

De verschillende functies in het plangebied zijn bestemd. Een aantal regelingen behoeft een nadere uitleg.

Hieronder wordt een toelichting gegeven op een aantal bestemmingen:

Groen – Structuurgroen

Het groen dat deel uit maakt van de hoofdgroenstructuur, zoals opgenomen in de Structuurvisie 2009 - 2030, de nota 'De groene kernkwaliteit van Soest' en de daarbij behorende groenstructuurkaart van de gemeente Soest, heeft de bestemming 'Groen - Structuurgroen' gekregen. Dit betreft het park aan de oostzijde. Binnen deze bestemming zijn ook speelvoorzieningen, paden, watergangen en waterpartijen toegestaan.

Groen – Wijkgroen

Het groen dat deel uit maakt van de wijkgroenvoorzieningen heeft de bestemming 'Groen - Wijkgroen' gekregen. Dit groen is niet aangewezen als hoofdgroenstructuur in de Structuurvisie 2009 - 2030 of de nota 'De groene kernkwaliteit van Soest' van de gemeente Soest. Ook binnen deze bestemming zijn speelvoorzieningen, paden, watergangen en waterpartijen toegestaan.

Tuin

De onbebouwde gronden en gronden, die vrij dienen te blijven van bebouwing bij een woning hebben de bestemming 'Tuin' gekregen. In de tuin is in beginsel geen bebouwing mogelijk, met uitzondering van erkers en ingangspartijen, vlaggenmasten, perceelsafscheidingen en overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De toegestane hoogtes hiervan zijn weergegeven in de regels.

De handhaving van de bomen in de tuinbestemming is geregeld via een bomenkaart, die als bijlage is opgenomen. Indien een boom gekapt moet worden (bijvoorbeeld door ziekte of blikseminslag), moet eenzelfde soort herplant worden. Indien mocht blijken dat de te kappen boom van een andere soort is dan in de bomenkaart staat, bestaat bij de herplant de keuze uit de soort van de te kappen boom als de soort die in de bomenkaart staat.

Verkeer

De nieuwe en bestaande wegen (Albert Cuyplaan en van Goyenlaan), inclusief bijbehorende voetpaden en ondergeschikte groenstroken, zijn opgenomen in de bestemming Verkeer.

Wonen

De bestemming 'Wonen' is opgenomen voor de grondgebonden woningen met de daarbij behorende tuinen en erven en in samenhang daarmee de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten.

Per bouwvlak is via een aanduiding op de verbeelding aangegeven, welk soort woningen is toegestaan ofwel mag worden gebouwd.

Hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd in het bouwvlak. In deze bouwvlakken zijn de maximale goot- en bouwhoogte opgenomen.

Bijbehorende bouwwerken

Bijbehorende bouwwerken mogen binnen deze woonbestemming, zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd. Buiten de bouwvlakken mogen uitbouwen en bijgebouwen uitsluitend worden gebouwd binnen de op de verbeelding aangegeven bestemmingsgrenzen behorende bij de woonbestemming.

Bedacht dient te worden, dat het bouwvlak in principe voor 100% mag worden bebouwd. In het geval, dat de gevel van de woning in de grens van het bouwvlak wordt gebouwd, kan vervolgens de aan- of uitbouw tot 3 meter buiten het bouwvlak worden gebouwd.

Het aantal m2 aan-, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen is gerelateerd aan de grootte van het perceel. Hiermee wordt voorkomen dat percelen dichtslibben. Hierdoor blijft er een zekere groene, open ruimte gehandhaafd.

Beroep aan huis

Het uitoefenen van een beroep aan huis, zoals dat in de begripsomschrijvingen is omschreven, is als recht toegestaan in de bestemming 'Wonen'. Om te voorkomen, dat de beroepsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is deze aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende bijbehorende bouwwerken.

Bedrijf aan huis

Bij bedrijf aan huis zoals in de begripsomschrijvingen in artikel 1 van de regels is omschreven, kan het gaan om activiteiten met wat grotere gevolgen voor de omgeving dan een beroep aan huis.

Om te voorkomen, dat de beroepsuitoefening de woonfunctie zou kunnen overheersen, is ook dit aan een maximale vloeroppervlakte gebonden binnen de woning en de bijbehorende bouwwerken.

Wonen - Gestapeld

Deze bestemming is opgenomen voor het appartementencomplex voor senioren. Hierbij is het belangrijk om te melden dat bijgebouwen binnen het bouwvlak moeten worden gerealiseerd.

Waarde - Archeologie - Waardevol gebied 2

In het noordelijke deel van het plangebied is een smalle strook met 'Waarde - Archeologie - Waardevol gebied 2' gelegen. De voor deze aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van terreinen met hoge archeologische waarden die geen beschermde monumentenstatus hebben, waarbij de bestemming 'Waarde - Archeologie - Waardevol gebied 2' voorrang heeft op de andere daar voorkomende bestemming(en).

Er heeft nader archeologische (proefsleuven)onderzoek plaats gevonden in deze zone. Hieruit is geconcludeerd dat de graafwerkzaamheden ten behoeve van de aanleg van een wadi moeten worden uitgevoerd onder archeologische begeleiding.

Waarde - Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht

Het is verboden om op de voor 'Waarde - Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht' aangewezen gronden bepaalde werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning. Omdat de landschappelijke inpassing van het plan onder andere vorm krijgt in deze zone door middel van een gebiedseigen houtwal, wordt het planten van diep wortelende bomen (vanwege herplantplicht)  in dit deel van het beschermd dorpsgezicht niet verboden. Het gaat hier om een smalle groenstrook, waar bomen juist gewenst zijn om het zicht op de nieuwe woningen te belemmeren ten behoeve van de beleving van de cultuurhistorie van het open akkerland van de eng.

6.2.3 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

In de regels is in artikel 11 een anti-dubbelregel opgenomen om te voorkomen, dat gronden die bij een eerder bouwplan reeds in aanmerking zijn genomen voor het toestaan van het bouwplan, nogmaals meegeteld worden.

Algemene bouwregels

In deze regel zijn algemene bouwregels opgenomen, die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksbepaling wordt voor een aantal zaken expliciet aangegeven, dat deze als strijdig gebruik worden aangemerkt en daarmee onder het verbod vallen zoals opgenomen in artikel 2.1 van de Wabo. Indien in een bepaald geval gebruik in strijd met bijvoorbeeld de bestemmingsomschrijving van een bestemming wordt geconstateerd, dan is er sprake van een overtreding, waartegen kan worden opgetreden.

Seksinrichtingen als strijdig gebruik

Aangezien seksinrichtingen vanaf 1 oktober 2000 als een normale bedrijfs-/dienstverlenende activiteit worden aangemerkt, moet het bestemmingsplan zich expliciet uit te spreken over het al of niet bieden van mogelijkheden voor vestiging van dergelijke inrichtingen. De gemeente Soest kent de regeling, dat seksinrichtingen in alle bestemmingsplannen zijn uitgesloten, met uitzondering van één bestaande massagesalon aan de Lange Brinkweg. In het voorliggende plangebied worden dergelijke inrichtingen niet gewenst geacht. Ze zijn dan ook expliciet als strijdig gebruik aangemerkt.

Algemene afwijkingsregels

Het plan bevat een algemene afwijkingsbevoegdheid om een aantal nodige zaken en ondergeschikte afwijkingen mogelijk te maken. Het betreft met name:

• afwijkingen van de ligging van bestemmings- en bouwgrenzen en andere grenzen, voorzover die nodig zijn ter aanpassing van het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein;
• afwijkingen van bepalingen, gesteld ten aanzien van maten en percentages.

Algemene wijzigingsregels

Het plan bevat een aantal wijzigingsbevoegdheden als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. De voorwaarden waaronder er kan worden gewijzigd zijn in deze regels opgenomen.

In het plan is de aanduiding 'wetgevingzone - wijzigingsgebied' met een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van de realisatie van de bouw van drie woningen (vrijstaand of twee-aaneen). Deze locatie ligt buiten het stedelijk gebied, zoals dat in de provinciale ruimtelijke verordening is aangemerkt. Zie hiervoor paragraaf 4.3.1. Nadat dit gebied door de provincie is aangemerkt als stedelijk gebied, kan van de wijzigingsbevoegdheid gebruik worden gemaakt.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

De overgangsrechtelijke bepalingen zijn bindend voorgeschreven in art. 3.2.1 en 3.2.2 Bro. Deze overgangsrechtelijke bepalingen dienen om te waarborgen, dat een bestaand bouwwerken of een bestaand gebruik dat niet in overeenstemming is met het nieuwe plan en waarvan sloop respectievelijk beëindiging wordt beoogd, als zodanig voorlopig kan blijven voortbestaan. Bouwwerken en gebruiksvormen, die al in strijd zijn met het vorige bestemmingsplan worden expliciet uitgesloten van het overgangsrecht van het nieuwe plan. Ze worden niet gedoogd onder het nieuwe plan, maar blijven in strijd daarmee. Handhaving door sloop respectievelijk gebruiksbeëindiging blijft een optie.

Slotregel

Hier is bepaald hoe de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

6.3 De verbeelding

De verbeelding is IMRO-gecodeerd getekend, conform IMRO2012. Voor de verbeelding is aangesloten bij de systematiek van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012, welke bindend is voorgeschreven in de ministeriële regeling standaarden ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Volgens artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient de gemeenteraad een grondexploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Volgens het tweede lid van dit artikel kan de gemeenteraad besluiten af te wijken van het vaststellen van een exploitatieplan indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

Initiatiefnemer wordt door de gemeente in staat geacht de ontwikkeling te kunnen realiseren. De gemeente sluit hiertoe een koopovereenkomst met de initiatiefnemer. Omdat het verhaal van de grondexploitatie anderszins is verzekerd, hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld.

Door de initiatiefnemer en de gemeente wordt een planschadeovereenkomst gesloten.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Procedure en fase bestemmingsplan

Dit is een ontwerpbestemmingsplan, waaraan geen voorontwerpfase vooraf is gegaan. Wel heeft veelvuldig overleg plaats gevonden met belanghebbenden en omwonenden van het Molenschotterrein. In paragraaf 8.2.1 zijn de inspraakreacties verwoord die bij de gemeenten in de voorafgaande periode binnen zijn gekomen. Ook is aangegeven welke inspraakreacties op onderdelen hebben geleid tot wijzigingen. Nadat de inspraakreacties zijn verwerkt, wordt het bestemmingsplan in ontwerp ter inzage gelegd. In die fase heet het plan een ontwerpbestemmingsplan en kan een ieder bij de gemeenteraad een zienswijze naar voren brengen. In paragraaf 8.2.3 wordt inzicht geboden in de strekking van de zienswijzen. De gemeenteraad zal vervolgens kennis nemen van deze zienswijzen en van overige reacties, die kenbaar worden gemaakt voor de vaststelling, en het bestemmingsplan vaststellen.

8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.2.1 Inspraak

Voorafgaand aan het opstellen van het stedenbouwkundig plan dat ten grondslag ligt aan dit bestemmingsplan, heeft er veelvuldig overleg plaats gevonden met belanghebbenden en omwonenden van het Molenschotterrein. Zo is overlegd met de Stichting Vrienden Soester Eng en met de bewonersvereniging van de Molenstraat en heeft afstemming plaats gevonden over een goede inpassing van de nieuwe wijk Molenschot.

Het plan is tevens voorgelegd aan de Welstandscommissie op 16 april 2014.

Daarnaast heeft er op 1 september 2014 een informatiebijeenkomst plaatsgevonden voor omwonenden en andere belanghebbenden. Op 11 september is het plan gepresenteerd aan de raadscommissie. Op deze avonden zijn de belanghebbenden geïnformeerd over de plannen. Tevens was er gelegenheid op de plannen te reageren. In Bijlage 15 is de Nota van inspraak opgenomen. De reacties en vragen uit deze bijeenkomsten zijn samengevat en beantwoord en dat heeft deels geleid tot een aanscherping van het stedenbouwkundige plan. De hoofdpunten daaruit vormen de maximale bouwhoogte van de woningen en zoveel mogelijk behoud van bestaande bomen.

8.2.2 Overleg conform artikel 3.1.1 Bro

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moet in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) overleg worden gepleegd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Het concept bestemmingsplan 'Molenschotterrein' is toegezonden aan en besproken met de provincie Utrecht en het waterschap Vallei en Veluwe. De uitkomst van het overleg met de provincie is verwoord in paragraaf 4.3.1 en in bijlage 8 betreft het waterschap. Betreft het aspect water hanteert de gemeente de 'Leidraad Afkoppelen Wareco 2009', waarin de provincie, Vitens, de waterschappen en een aantal gemeenten (waaronder de gemeente Soest) afspraken hebben gemaakt over het afkoppelen van schoon water van de riolering op de Utrechtse Heuvelrug. Indirect heeft daardoor al afstemming met het waterschap plaats gevonden.

8.2.3 Zienswijzen

Het bestemmingsplan is overeenkomstig de Wet ruimtelijke ordening (Wro) ter inzage gelegd. Binnen de periode van terinzagelegging zijn er zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn toegelicht in de bijeenkomst van de Samenleving van 12 november 2015 en gehoord op de bespreking van 19 november in de opiniërende raad. De ingediende zienswijzen zijn ontvankelijk verklaart. De Nota van zienswijzen is als Bijlage 17 opgenomen en bij het vaststellingsbesluit.

november 2015.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Onderbouwing aanvraag kapvergunning

Bijlage 2 Verkennend en nader bodemonderzoek

Bijlage 3 Saneringsonderzoek

Bijlage 4 Deelsaneringsplan

Bijlage 5 Bodemonderzoek voormalige bebouwing

Bijlage 6 Waterparagraaf

Bijlage 7 Samenvatting en resultaat watertoets

Bijlage 8 Advies waterschap

Bijlage 9 Nader onderzoek vleermuizen

Bijlage 10 Flora- en faunaonderzoek

Bijlage 11 Archeologisch onderzoek

Bijlage 12 Inventariserend veldonderzoek proefsleuven

Bijlage 13 Archeologisch onderzoek proefsleuven - 2

Bijlage 14 Archeologisch verkennend booronderzoek Van Goyenlaan

Bijlage 15 Nota van inspraak

Bijlage 16 Leidraad Inrichting Openbare Ruimte

Bijlage 17 Nota van zienswijzen