Wieksloterweg Westzijde 37 Soest

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Wieksloterweg WZ 37 zijn twee bedrijfswoningen met bijgebouwen gevestigd en een brocanterie. In één van de bijgebouwen wordt illegaal gewoond. De initiatiefnemer is voornemens de bestaande bijgebouwen te slopen en de bedrijfswoning die het meest aan de achterzijde van het perceel ligt te slopen. Vervolgens is het plan om een nieuwe burgerwoning achter op het perceel te realiseren. Daarnaast zal ook de tweede bedrijfswoning aan de voorzijde van het perceel worden gesloopt en op nagenoeg dezelfde plek een burgerwoning gerealiseerd worden. Tot slot stemt de gemeente in met een persoonsgebonden overgangsrecht voor het gebruik van de brocanterie op de Wieksloterweg WZ 37B. Voor het wijzigen van de de twee bedrijfswoningen naar burgerwoningen en het verplaatsen van één van de woningen naar een andere locatie op het perceel is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Om die reden is dit plan opgesteld, waarmee wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de Wieksloterweg 37 WZ te Soest, in het zuidwesten van Soest. De planlocatie is omgeven door woningen, bedrijven en groen. Op onderstaande afbeelding is de locatie weergegeven.

Afbeelding: Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied', onherroepelijk geworden op 3 juni 2015. De locatie heeft de bestemmingen ‘Detailhandel' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting'. Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan opgenomen.

Afbeelding: Uitsnede vigerend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de huidige en de toekomstige situatie van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 van dit bestemmingsplan gaat in op het beleid van het rijk, de provincie, de regio en de gemeente. In hoofdstuk 4 worden de uitgevoerde onderzoeken beschreven. Hoofdstuk 5 komt de juridische planopzet voor het bestemmingsplan aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan behandelt. Hoofdstuk 7 gaat in op het onderdeel inspraak en overleg.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichte onderzoek naar relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht). Allereerst wordt inzicht gegeven in de bestaande situatie van het plangebied.

2.2 Huidige situatie

Het plangebied ligt ten zuidwesten van de stad Soest aan de Wieksloterweg WZ 37. In het plangebied zijn twee bedrijfswoningen en een brocanterie te vinden. Daarnaast zijn er verschillende bijgebouwen op het perceel gesitueerd. In één van deze bijgebouwen wordt nu illegaal gewoond. Op navolgende afbeelding is een luchtfoto van het plangebied weergegeven.

Afbeelding: Luchtfoto plangebied

2.3 Toekomstige situatie

Net als in de huidige situatie zullen er twee woningen staan en een tuincentrum. De bedrijfswoning die het meest aan de achterzijde van het perceel ligt zal gesloopt worden, evenals de bijgebouwen op het terrein. In plaats van deze gesloopte bedrijfswoning zal een nieuwe burgerwoning achter op het perceel gerealiseerd worden. Op korte termijn zal ook de bedrijfswoning aan de voorzijde van het perceel gesloopt worden en zal er een burgerwoning iets meer in zuidwestelijke richting gerealiseerd worden. De woningen krijgen dus een andere juridische status. De woningen zullen in de toekomstige situatie als burgerwoningen worden aangemerkt in plaats van bedrijfswoningen.

Wat betreft de bestaande brocanterie is het zo dat deze functie mag worden voortgezet op het perceel onder het persoonsgebonden overgangsrecht. Op die locatie blijft de bestemming dan ook 'Detailhandel' en behoudt het perceel de aanduiding 'Tuincentrum'.

In Bijlage 2 van de Regels van dit bestemmingsplan is een inrichtingsplan opgenomen. Dit inrichtingsplan geldt als voorwaardelijke verplichting bij dit plan. Middels dit inrichtingsplan wordt er een doorzicht gecreëerd vanaf de Wieksloterweg Westzijde in de richting van de agrarische percelen achter de te bouwen woningen. Vandaar dat de haag tussen de percelen 37/37A en het perceel 37B ook maar één meter hoog mag zijn. Voor de haag tussen de percelen 37/37A en het perceel 35 geldt dit niet, die mag ook hoger zijn. Van belang is dat de beplanting, dus ook de haag, inheemse soorten betreft. De bijgebouwen zullen dan ook zo gepositioneerd moeten worden dat het doorzicht behouden blijft. De situering van de bijgebouwen op het inrichtingsplan is daarmee een goede optie/suggestie. Een uitsnede van dit inrichtingsplan is navolgend weergegeven.

Afbeelding: Uitsnede inrichtingsplan

Afbeelding: Uitsnede inrichtingsplan

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het ruimtelijk relevante beleid voor de bestemmingsplanherziening “Wieksloterweg Westzijde 37 Soest” op Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Dit beleid vormt het kader waarbinnen het huidige gebruik en nieuwe ontwikkelingen plaats dienen te vinden. Het beschreven beleidskader is daarmee één van de bouwstenen voor de visie op het plangebied en de opzet van de juridische regelingen.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In 2012 is de nationale Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden.

De SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze van invloed zijn op de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. De Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) is de ministeriële regeling. In de structuurvisie is aangegeven dat het Rijk drie hoofddoelen heeft:

• 1. het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• 2. het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• 3. het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

In de SVIR is een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht nieuwbouw echt nodig zijn, altijd zorgen voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid. Deze ladder is juridisch verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder geldt voor stedelijke ontwikkelingen. Gelet op jurisprudentie (AbRS 18-12-2013, 201302867/1/R4) wordt de onderhavige ontwikkeling niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling.

Het voorliggende plan voorziet in een functiewijziging die een zuinig ruimtegebruik tot gevolg heeft. Hiermee past het plan in de doelstellingen van de SVIR.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten zoals verwoord in de SVIR.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Barro in werking getreden. In het Barro zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van onderwerpen van nationaal belang, zoals Rijksvaarwegen, kustfundament, de Waddenzee, buisleidingen van nationaal belang en het Natuurnetwerk Nederland (voorheen EHS). Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het voorliggende bestemmingsplan. De betreffende onderwerpen zijn namelijk niet aan de orde in of nabij het plangebied.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

3.3 Provinciaal en regionaal beleid

3.3.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Ruimtelijke Verordening 2013-2028

De Kadernota Ruimte en het huidige coalitieakkoord hebben als basis gediend voor de 'Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013-2025'. De filosofie 'lokaal wat kan, regionaal wat moet' staat in beide centraal. Het accent is verlegd van een toetsende rol van de provincie naar sturen op kwaliteit (ontwikkelingsplanologie). Een belangrijke wijziging met betrekking tot de nieuwe (concept) verordening is dat bijvoorbeeld het ontheffingsinstrumentarium niet langer voorkomt. In plaats daarvan biedt de verordening ruimte voor lokale ontwikkelingen binnen regionale randvoorwaarden. Als aan die randvoorwaarden wordt voldaan, zijn de ontwikkelingen mogelijk zonder enige betrokkenheid van de provincie.

Een belangrijk uitgangspunt van het beleid is zorgvuldig ruimtegebruik. Bij zorgvuldig ruimtegebruik gaat het om efficiënt, intensief, meervoudig en duurzaam gebruik van de ruimte. Ontwikkelingen wil men vooral in het bestaand stedelijk gebied. Op die manier blijven de steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Rode contouren zijn hierbij een belangrijk sturingsinstrument. Binnen de rode contour hebben gemeenten veel beleidsvrijheid.

Op grond van de verordening geldt voor het plangebied een verstedelijkingsverbod. Het omzetten van de bestemming detailhandel met dienstwoningen, naar een woonbestemming wordt gezien als een vorm van verstedelijking. Er dient dus op grond van de PRV een uitzondering op het verstedelijkingsverbod te worden gemaakt. Deze uitzondering kan worden gevonden in artikel 3.7 Kernrandzone.

Een ruimtelijk besluit voor gronden die indicatief zijn aangewezen als ‘Kernrandzone’ kan ten behoeve van het versterken van de ruimtelijke kwaliteit in de kernrandzonebestemmingen en regels bevatten die verstedelijking toestaan, mits voldaan is aan de volgende voorwaarden:

• de verstedelijking gaat gepaard met versterking van de ruimtelijke kwaliteit die ineen redelijke verhouding staat tot de aard en de omvang van de verstedelijking, tenzij de verstedelijking betrekking heeft op kernrandactiviteiten, en
• de verstedelijking is ruimtelijk en landschappelijk goed inpasbaar en wordt in aansluiting op stedelijk gebied gerealiseerd, of in samenhang met overige verstedelijkte structuur,en
• tijdige en duurzame realisatie van de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit is geborgd,en
• omliggende functies worden niet onevenredig geschaad.

Het voorliggende plan betreft een functiewijziging waarbij sloop en nieuwbouw op hetzelfde perceel plaatsvindt. De voorgenomen ontwikkeling vindt voor het grootste gedeelte plaats binnen het huidige geldende bouwvlak. Alleen aan de voorzijde wordt het bouwvlak iets uitgebreid. Zowel in de huidige als in de toekomstige situatie zijn er twee woningen op het perceel aanwezig, de woningen krijgen alleen een andere juridische status. Daarnaast zullen de woningen landschappelijk worden ingepast. Dit is geborgd middels een voorwaardelijke verplichting in de regels waarin wordt gesteld dat het perceel conform de inrichtingstekening wordt ingericht. Tot slot worden omliggende functies niet geschaad en zal het bouwplan moeten voldoen aan de beeldkwaliteitseisen uit het Beeldkwaliteitsplan Soest. Dit BKP is opgenomen in Bijlage 4 van de regels. Hieraan zullen de bouwplannen dan ook worden getoetst. Daarmee is gewaarborgd dat de invulling van het perceel gepaard gaat met een goede landschappelijke inlassingen en dat het plan aansluit op omliggende stedelijke structuur. Het plan is dan ook in lijn met het provinciale beleid.

Conclusie

Dit bestemmingsplan voldoet aan de uitgangspunten verwoord in de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie en Ruimtelijke Verordening 2013-2028.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Soest 2009-2030

In de Structuurvisie is globaal vastgelegd hoe de gemeente er in het jaar 2030 ongeveer uit moet zien. De kracht van de structuurvisie zit in de samenhang tussen elementen als hoeveel en soort woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en verkeersafwikkeling. Het speerpunt van de structuurvisie is het dorp Soest levendig en groen houden. Een levendig en groen dorp vraagt het actief inspelen op ontwikkelingsmogelijkheden op velerlei gebieden. In de structuurvisie wordt gestreefd naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. Alle bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen in de gemeente. Hiertoe wordt er gebouwd voor de eigen bevolking en wordt rekening gehouden met een kleine instroom. Het toevoegen van woningen, voornamelijk voor het goedkope segment en voor doorstromers, aan de woningvoorraad mag niet ten koste gaan van het groene en dorpse karakter. Het combineren van deze punten leidt tot een integrale visie voor de kern Soest, welke een aanzet is tot nieuwe mogelijkheden. Deze nieuwe mogelijkheden worden, waar mogelijk vertaald naar het bestemmingsplan. Omdat nog niet alle mogelijkheden voldoende zijn uitgekristalliseerd is het niet altijd mogelijk om alle maatregelen uit de structuurvisie direct mee te nemen in het bestemmingsplan. Het gaat hierbij dan om, bijvoorbeeld, bouwplannen waarvan nog onvoldoende duidelijk is hoe de precieze plannen zullen zijn. Hiervoor zullen dan aparte procedures gevolgd worden.

Door de gemeente wordt ingezet op het handhaven van een evenwichtige bevolkingsopbouw. Daarom moet op zijn minst opvang geboden worden voor de natuurlijke groei en de (toenemende) gezinsverdunning. Met woningbouw in het dorp Soest wordt vooral gestreefd 'gaten in de markt' te vullen. Een kwalitatieve impuls, waarbij de nadruk ligt op grondgebonden woningen.

Bij het zoeken naar ruimte voor woningbouw geldt altijd dat het toevoegen van 'stedelijke functies' daar moet gebeuren waar weinig schade wordt toegebracht aan de bestaande groene waarden en/of waar ook versterking van groene waarden mogelijk is. Gelet op het voorkomen van aantasting van het buitengebied en conform het provinciale en gemeentelijke beleid, wordt in beginsel eerst gezocht naar locaties binnen de kern en daarna naar locaties buiten de kern.

Het voorliggende plan betreft een functiewijziging waarbij sloop en nieuwbouw op hetzelfde perceel plaatsvindt. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen het huidige geldende bouwvlak. Zowel in de huidige als in de toekomstige situatie zijn er twee woningen op het perceel aanwezig, de woningen krijgen alleen een andere juridische status.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling doet geen afbreuk aan de uitgangspunten van de structuurvisie.

3.4.2 Nota Parkeernormen Auto en Fiets

In september 2017 heeft de gemeenteraad de Nota Parkeernormen Auto en fiets vastgesteld. Hierin zijn onder andere parkeernormen vastgelegd voor zowel auto's als fietsen. Bij ruimtelijke plannen moet voldaan worden aan deze parkeernormen. Voor een woning geldt een maximale parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning. Voor de bestaande woningen en bijhorende brocanterie bestaan er al parkeerplaatsen. Het gaat om zo'n 35 parkeerplaatsen die op de volgende afbeeldingen zijn weergegeven. Deze parkeerplaatsen zijn gerealiseerd ten behoeve van een vorige functie op het perceel. Momenteel worden bij lange na niet alle parkeerplaatsen gebruikt. Door de functie wijziging is het ook niet de verwachting dat er meer parkeerplaatsen nodig zijn in de toekomst. Daarom hoeven er geen nieuwe parkeerplaatsen aangelegd te worden.

Wat betreft de woningen op nummer 37 en 37A is er voor 4 parkeerplaatsen (2 parkeerplaatsen per woning) ruimte op het eigen terrein nabij de woningen. Daarnaast is het op het perceel voldoende ruimte om fietsen te parkeren. Parkeren van de fietsen kan zowel op het eigen terrein (eventueel in de garage) of ook op/aan de rand van het bestaande parkeerterrein.

Kortom, er is voldoende parkeergelegenheid en er kan voldaan worden aan de Nota Parkeernormen Auto en Fiets

Afbeelding: Luchtfoto met de bestaande parkeerplaatsen in het rood globaal aangegeven

Afbeelding: Wegaanzicht bestaande parkeerplaatsen

Afbeelding: Wegaanzicht bestaande parkeerplaatsen

Afbeelding: Uitsnede inrichtingsplan met daarop ruimte voor parkeerplaatsen op het eigen terrein van de percelen met nummer 37 en 37A

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de Nota Parkeernormen Auto en Fiets.

3.4.3 Duurzaamheidsplan

De gemeente Soest heeft een duurzaamheidsplan ontwikkeld met een richtinggevende beleidsvisie op een Duurzaam Soest in 2030, oftewel voor de volgende generatie. De leidende principes zijn Klimaatneutraal, Duurzaam, Cradle to cradle en Gezond & Veilig. Deze leidende principes hebben hun doorwerking in de praktijk, waarbij concreet is ingezoomd op vier thema's: Wonen, Werken, Leefomgeving en de Gemeentelijke organisatie. Per thema zijn ambities voor 2030 en doelstellingen voor 2015 opgenomen. Met betrekking tot het thema Wonen wordt verder ingegaan op duurzaam bestemmen en inrichten en duurzaam bouwen. Dit gaat naast energiegebruik over meerdere aspecten, zoals water, duurzaam materiaalgebruik, levensloopbestendigheid.

Conclusie

Het voorliggende plan betreft een functiewijziging waarbij sloop en nieuwbouw op hetzelfde perceel plaatsvindt. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen het huidige bouwvlak. Zowel in de huidige als in de toekomstige situatie zijn er twee woningen op het perceel aanwezig, de woningen krijgen alleen een andere juridische status. De nieuwe woningen zullen gasloos worden gebouwd en worden goed geïsoleerd. Daarnaast gaat het om sloop en nieuwbouw op hetzelfde perceel. Er vindt geen nieuwbouw plaats in het buitengebied waarmee verdere bebouwing van het open landschap wordt voorkomen. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op het aspect duurzaamheid.

3.4.4 Rioleringsplan

Op 17 november 2011 heeft de gemeenteraad het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP) 2012-2017 vastgesteld. Hierin is beschreven hoe de gemeente de wettelijke taken van het inzamelen en transporteren van het afvalwater uitvoert. Ook het te voeren beleid ten aanzien van het onderhoud van de riolering en de rioolgemalen is beschreven. Hierin is ook het beleid ten aanzien van hemelwater, oppervlaktewater en grondwater vastgelegd. Zowel tijdens de verbouwing als daarna dienen het hemelwater en het afvalwater gescheiden te zijn.

Conclusie

Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt het hemelwater en het afvalwater gescheiden. Hiermee past de voorgenomen ontwikkeling in het Rioleringsplan.

3.4.5 Beleidsplan Groene Kernkwaliteiten Soest

In het Beleidsplan Groene Kernkwaliteiten Soest van de gemeente Soest is de hoofdgroenstructuur van de gemeente aangegeven. Het groenstructuurplan beschrijft de belangrijkste groenstructuren op dorps- en wijkniveau van Soest en Soesterberg, waarbij bomen de belangrijkste dragers van het groene karakter van de gemeente zijn. De bos- en natuurgebieden zijn daarbij niet meegenomen. De gemeente Soest heeft een uitgebreide groenstructuur zowel binnen de bebouwde kom als in het groene buitengebied. Daarbij zijn nog veel landschappelijke cultuurhistorische elementen aanwezig. De kernkwaliteit van het groen in Soest bestaat uit een combinatie van visueel-ruimtelijke, functioneel-ruimtelijke en economische kwaliteiten. Het groen op dorps- en wijkniveau draagt bij aan de collectieve beleving van de groene kernkwaliteit, waarbij bomen de belangrijkste groenelementen zijn. Het groen dat bepalend is voor de groene kernkwaliteit is vastgelegd op de groenstructuurkaart.

Het doel van de nota ‘de groene kernkwaliteit van Soest’ en de groenstructuurkaart is:

• Het behouden en versterken van de groene kernkwaliteit van Soest;
• Het herstel van landschappelijke cultuurhistorische elementen;
• Het bieden van kaders voor het herstel van lanenstructuren en landschappelijke cultuurhistorische elementen.

De Wieksloterweg is aangeduid als 'Groene Dorpsrand' (Gebiedsvisie Landelijk Gebied). Het plangebied is gelegen aan de rand van de bebouwde kom tegenover een aaneengesloten bosgebied. Het voorliggende plan betreft een functiewijziging waarbij sloop en nieuwbouw op hetzelfde perceel plaatsvindt. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen het huidige bouwvlak. Zowel in de huidige als in de toekomstige situatie zijn er twee woningen op het perceel aanwezig, de woningen krijgen alleen een andere juridische status. Bomen en groenstructuren worden met deze functiewijziging niet aangetast.

Conclusie

Bij de voorgenomen ontwikkeling blijft de hoofdgroenstructuur behouden. Hiermee past de voorgenomen ontwikkeling binnen het Beleidsplan Groene Kernkwaliteiten Soest.

3.4.6 Nota bescherming en kap van bomen

De bescherming van de bomen is gewaarborgd door het beleid Bescherming en kap van bomen, inclusief de Bomenkaart van Soest en de juridische regels in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV, afdeling 3 bescherming van houtopstanden). Het voorliggende plan betreft slechts een functiewijziging van bestaande bebouwing. Er worden geen extra woningen gerealiseerd, de woningen krijgen alleen een andere juridische status. Ook het gebruik zal in de toekomst niet verschillen met de huidige situatie. Er worden dus geen bomen gekapt.

Conclusie

De Nota bescherming en kap van bomen staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

Hoofdstuk 4 Onderzoeken

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van het verrichte onderzoek naar relevante feiten en af te wegen belangen (artikel 3.2. Algemene wet bestuursrecht).

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Uit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening moet bij nieuwe ontwikkelingen worden nagegaan welke bronnen in of nabij het plangebied een belemmering kunnen vormen voor gevoelige functies als wonen. Daarnaast dient te worden bezien of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (de 'omgekeerde werking').

Het is gebruikelijk om voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid aansluiting te zoeken bij de afstanden uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering (VNG-uitgeverij, 2009). Andersom kan deze publicatie worden gebruikt voor het op verantwoorde wijze inpassen van bedrijvigheid in de fysieke omgeving. De VNG-handreiking geeft op systematische wijze informatie over de milieukenmerken van vrijwel alle voorkomende bedrijfstypen. Het biedt daarmee een hulpmiddel om ruimtelijke ordening en milieu op gemeentelijk niveau op elkaar af te stemmen.

In de publicatie zijn richtafstanden gegeven. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De afstanden gaan uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd, dan kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden).

Van plangebied naar omgeving

Binnen het plangebied worden geen nieuwe milieubelastende activiteiten mogelijk gemaakt. Het bedrijf dat binnen de detailhandelbestemming is toegestaan is uitsluitend een tuincentrum. Deze blijft in het nieuwe plan gehandhaafd en behoudt de aanduiding 'Tuincentrum'.

Van omgeving naar plangebied

De woningen die nu in het plangebied staan zijn bedrijfswoningen en zullen middels deze bestemmingsplanherziening burgerwoningen worden. Deze woningen zijn daarmee milieugevoelige objecten.

Het dichtst bijzijnde bedrijf buiten het plangebied is is het bedrijf dat is gevestigd op het perceel Wieksloterweg Westzijde 37-C. Dit betreft een loods dat gebruikt wordt ten behoeve van caravanstalling. Het perceel kent de bestemming bedrijf met de functieaanduiding caravanstalling. Dit bedrijf mag dan ook niet anders dan voor caravanstalling gebruikt worden. De VNG-handreiking kent geen richtafstanden voor de stalling van caravans. Het is aannemelijk dat geen hinder van de stalling van caravans te verwachten is. Deze caravans worden namelijk in het najaar in de loods gestald en staan daar vervolgens de gehele winter. Vervolgens worden de caravans in de zomer opgehaald. Daarmee vindt het af en aanrijden naar de caravans slechts twee maal per jaar plaats. Dit zorgt niet of zeer beperkt voor hinder voor omwonenden.

Daarnaast is het tuincentrum dat binnen het plangebied ligt een bedrijf waarmee tekening moet worden gehouden. Het perceel kent de bestemming detailhandel met de functieaanduiding tuincentrum. Dit bedrijf mag dan ook niet anders dan voor een tuincentrum gebruikt worden. De VNG-handreiking kent voor tuincentra een richtafstand van 30 meter. Echter is ter plaatste van het plangebied sprak van een 'gemengd gebied' wat betekent dat de richtafstand met één stap mag worden teruggebracht. Deze afstand (10 meter) wordt overal gehaald en er is dus sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect 'milieuzonering' levert geen belemmeringen op voor het plan.

4.2 Archeologie

Ingevolge het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' heeft het perceel deels de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie middelhoge verwachting' en deel de dubbelbestemming 'Waarde - Warcheologie lage verwachting'. Dit is te zien op navolgende afbeelding.

Afbeelding: Archeologische beleidskaart

Waar de middelhoge verwachting geldt dient voorafgaand aan bodemingrepen groter dan 500 m2 archeologisch onderzoek plaats te vinden. Waar de lage verwachting geldt dient voorafgaand aan bodemingrepen groter dan 10.000 m2 archeologisch onderzoek plaats te vinden.

Op de locatie waar een middelhoge verwachting geldt worden geen bodemingrepen groter dan 500 m2 uitgevoerd en waar een lage verwachting geldt worden geen ingrepen gedaan die groter zijn dan 10.000 m2.

Conclusie

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect archeologie.

4.3 Bodem

Het beleid ten aanzien van de bodemkwaliteit is op nationaal niveau vastgelegd in de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit. Gestreefd wordt naar een duurzaam bodembeheer.

Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Hierbij is van belang te weten of er bodemverontreiniging is die de functiedoelen kan frustreren, of er gezondheidsrisico's of ecologische risico's daardoor zijn en wat de mogelijkheden zijn om er tijdig iets aan te doen. Om deze vragen te beantwoorden is wettelijk verplichte informatie over de bodemkwaliteit nodig.

Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de beoogde functie(s).

Door Eco Reest BV is een verkennend milieukundig bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van een locatie aan de Wieksloterweg WZ 37 te Soest. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 4. De aanleiding tot het verkennend bodemonderzoek is de voorgenomen nieuwbouw en sloop ter plaatse van het onderzoeksterrein. Het doel van het onderzoek is een indruk te verkrijgen over de eventuele aanwezigheid van verontreinigingen in de grond en in het grondwater van het onderzoeksterrein. Dit gebeurt teneinde te bepalen of er vanuit milieuhygiënisch oogpunt belemmeringen bestaan voor het huidige en toekomstige gebruik van de locatie (wonen).

Vooronderzoek

De locatie bestaat uit drie woningen met bijgebouwen. Twee daarvan zijn in gebruik als bedrijfswoning. Men is voornemens de bestaande bebouwing te slopen. Daarvoor zullen twee woningen terugkomen. Eén iets meer in zuidwestelijke richting ten opzichte van waar nu de voorste woning is gerealiseerd en één woning achter op het terrein. Het terrein is gedeeltelijk verhard met straatwerk en het overige is onverhard/tuin. Ten zuiden van de locatie is een oude kas, nu brocantewinkel aanwezig. De locatie heeft een oppervlakte van ca. 1.700 m2. Ter plaatse is voor zover bekend geen sprake geweest van potentiële bronnen van bodemverontreiniging.

Veldwerkzaamheden

Uit de veldwerkzaamheden blijkt dat de bodem van de onderzochte locatie opgebouwd is uit matig fijn, zwak siltig zand met een humeuze bovengrond. Het grondwaterniveau is tijdens het onderzoek vastgesteld op 0,95 m-mv. Tijdens het veldwerk zijn in de bovengrond plaatselijk bijmengingen met sporen baksteen waargenomen. De bijmenging met baksteensporen is aangemerkt als onverdacht voor het voorkomen van asbest (e.e.a. conform bijlage A4 van de NEN5725:2017). Bij de beoordeling van het terrein en het opgeboorde materiaal is ook speciaal gelet op asbest(houdende) materialen. Deze zijn zintuiglijk niet op de bodem en in het opgeboorde materiaal ter plaatse van het onderzoeksterrein waargenomen.

Uit de chemische analyses is het volgende naar voren gekomen:

Grond:

In de bovengrond zijn licht verhoogde gehalten gemeten aan lood, zink en PAK. In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten gemeten.

Grondwater:

In het grondwater zijn geen verhoogde gehalten gemeten.

Aanbevelingen

Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat in de bovengrond overschrijdingen van de achtergrondwaarden uit de Wet bodembescherming zijn aangetoond. De onderzoekshypothese, zijnde een onverdachte locatie, is hiermee derhalve verworpen. Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de bestemming van het terrein, concluderen wij dat verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn. De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygiënische belemmering in relatie tot de woonbestemming van het terrein. Toepassing van eventueel vrijkomende grond op het terrein zelf achten wij milieuhygiënisch verantwoord. Toepassing van eventueel vrijkomende grond elders kan eventueel plaats vinden binnen een gemeentelijke bodemkwaliteitskaart of met een aanvullend grondonderzoek conform het Besluit Bodemkwaliteit. De gemeente waar de grond eventueel wordt toegepast is hierbij het bevoegd gezag.

Conclusie

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect bodem.

4.4 Natuurwaarden

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de wet Natuurbescherming. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Door Eco Reest BV is een quickscan Wet natuurbescherming uitgevoerd ter plaatse van de Wieksloterweg WZ 37 te Soest. Dit rapport is opgenomen in Bijlage 3. De locatie bestaat uit drie woningen met bijgebouwen. Twee daarvan zijn in gebruik als bedrijfswoning. Men is voornemens de bestaande bebouwing te slopen. Daarvoor zullen twee woningen terugkomen. Eén op de plaats van de huidige woning en één woning achter op het terrein. Doel van de quickscan Wet natuurbescherming is een beeld te krijgen van de aanwezige habitats en de voorkomende beschermde dier- en plantensoorten ter plaatse van het onderzoekslocatie. De onderzoekslocatie is gelegen aan de Wieksloterweg WZ 37 buiten de bebouwde kom van Soest. en bestaat uit een drietal woningen. De onderzoekslocatie heeft een oppervlakte van circa 1.700 m². Naast de onderzoekslocatie bevindt zich een brocante winkel in een voormalige tuinbouwkas.

Soortenbescherming

Binnen de onderzoekslocatie zijn geen jaarrond beschermde nesten van vogels als beschreven in de Wet natuurbescherming aangetroffen. Daarnaast zijn er geen beschermde soorten of potentiële nest– of verblijfplaatsen voor beschermde soorten aangetroffen. Nader onderzoek naar flora en fauna wordt dan ook niet noodzakelijk geacht in het kader van de voorgenomen werkzaamheden. De te verwachten diersoorten zijn aangemerkt als vrijgestelde soorten waarvoor in het kader van bestendig beheer, bestendig gebruik, onderhoud aan infrastructuur of ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling geldt. Dit houdt in dat in het kader van de Wet natuurbescherming geen ontheffing noodzakelijk is voor het uitvoeren van de voorgenomen werkzaamheden. Daarnaast worden populaties van bovengenoemde soorten niet in gevaar gebracht. Het zal voornamelijk gaan om verstoring van individuen.

In de bomen en bosschage kunnen algemene vogelsoorten tot broeden komen. Alle in gebruik zijnde vogelnesten zijn beschermd. Voor het broedseizoen wordt geen standaard periode gehanteerd, van belang is of er een broedgeval aanwezig is. Globaal loopt het broedseizoen van vogels van 1 maart tot 1 september. Dit is afhankelijk van de soort en van de klimatologische omstandigheden. Opgemerkt wordt dat ten allen tijde de zorgplicht blijft gelden. Deze zorgplicht houdt in dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel mogelijk moeten worden voorkomen. Deze zorg geldt voor alle individuen van in Nederland voorkomende soorten planten en dieren, ongeacht of deze soort beschermd is en ongeacht of ontheffing of vrijstelling is verleend.

Gebiedsbescherming

De onderzoekslocatie is gelegen ten oosten van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen. De afstand tussen de onderzoekslocatie en dit Natura 2000-gebied bedraagt circa 8,5 kilometer. Gelet op de afstand tot het gebied, de kernopgave van het gebied en de aard van de geplande ingreep is er geen onderzoek in het kader van gebiedsbescherming binnen de Wet natuurbescherming uitgevoerd. Daarnaast is de locatie gelegen naast het Natuurnetwerk Nederland. Daar er geen sprake is van aantasting van wezenlijke waarden en kenmerken van het NNN is verder onderzoek naar invloeden op het NNN niet van toepassing.

Conclusie

Het onderwerp natuurwaarden staat niet in de weg aan realisering van het plan.

4.5 Luchtkwaliteit

Met betrekking tot luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. Op basis van artikel 5.16 Wm kan, samengevat, een bestemmingsplan worden vastgesteld, indien:

• a. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, niet leiden tot het overschrijden van een in bijlage 2 van de Wet milieubeheer opgenomen grenswaarde, die behoort bij de Wet milieubeheer, hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, of
• b. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, leiden tot een verbetering per saldo van de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof dan wel, bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, de luchtkwaliteit per saldo verbetert door een samenhangende maatregel of een optredend effect, of
• c. aannemelijk is gemaakt dat de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht van een stof waarvoor in bijlage 2 een grenswaarde is opgenomen of
• d. het project is genoemd of beschreven dan wel past binnen een programma van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit.

Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' (Besluit NIBM) en de Regeling NIBM zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM.

Het begrip "niet in betekenende mate" is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Hiertoe behoren ook woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen (in geval van één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling). Het voorliggende plan betreft slechts een functiewijziging van bestaande bebouwing.

Het voorliggende plan betreft een functiewijziging waarbij sloop en nieuwbouw op hetzelfde perceel plaatsvindt. De voorgenomen ontwikkeling vindt binnen het huidige bouwvlak. Zowel in de huidige als in de toekomstige situatie zijn er twee woningen op het perceel aanwezig, de woningen krijgen alleen een andere juridische status.

Conclusie

Het onderwerp luchtkwaliteit staat niet in de weg aan realisering van het plan.

4.6 Water

Algemeen

Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Via de digitale watertoets is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. De resultaten van de watertoets zijn te vinden in Bijlage 6.

Beoordeling

Het plan is, vanuit de waterhuishouding bezien, voor het waterschap beperkt van belang. De motivatie daarvoor is dat plannen zonder (nieuwe) ontwikkelingsmogelijkheden, zoals functiewijzigingen en actualisaties, nauwelijks tot geen effect hebben op de waterhuishouding. Dit betekent dat geen essentieel waterbelangen wordt geraakt en het waterschap op basis daarvan een positief wateradvies geeft.

Conclusie

Het aspect water levert geen belemmeringen op voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.7 Wegverkeerslawaai

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft tot doel de mensen te beschermen tegen geluidsoverlast ten gevolge van weg-, spoorweg- of industrielawaai. Op basis van deze wet dient bij het opstellen van het bestemmingsplan dan ook aandacht te worden geschonken aan het aspect "geluid".

In de Wet geluidhinder is een zonering van industrieterreinen, wegen en spoorwegen geregeld. Enerzijds betekent dit dat (geluids)eisen worden gesteld aan de milieubelastende functies, anderzijds betekent dit dat beperkingen worden opgelegd aan milieugevoelige functies. Aangezien de projectlocatie niet gelegen is binnen de zone van een spoorweg en/of in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein, is alleen aandacht besteed aan het aspect wegverkeerslawaai.

De verplichting tot het uitvoeren van een akoestisch onderzoek in relatie tot het opstellen van een bestemmingsplan geldt niet indien in dat bestemmingsplan geen mogelijkheden worden geboden voor het realiseren van nieuwe woningen en andere geluidgevoelige objecten. Het voorliggende plan betreft een functiewijziging waarbij sloop en nieuwbouw op hetzelfde perceel plaatsvindt. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen het huidige bouwvlak. Zowel in de huidige als in de toekomstige situatie zijn er twee woningen op het perceel aanwezig, de woningen krijgen alleen een andere juridische status. Op basis van de Wet geluidshinder heeft een weg een onderzoekszone. Dat is niet het geval bij wegen waar een maximum snelheid geldt van 30 km per uur. Voor de relevante wegen geldt deze maximum snelheid. In het kader van een goede ruimtelijke ordening hoeft daarom geen akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd.

Conclusie

Het aspect geluid leidt niet tot een belemmering van de voorgenomen ontwikkeling.

4.8 Kabels en leidingen

In of nabij het plangebied bevinden zich geen bovengrondse en/of ondergrondse leidingen die ruimtelijk relevant zijn op bestemmingsplanniveau.

Conclusie

Het aspect kabels en leidingen leidt niet tot een belemmering van de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Externe veiligheid

Van de ramptypes die verband houden met externe veiligheid zijn met name ongevallen met brandbare/explosieve of giftige stoffen van belang. Deze ongevallen kunnen nader worden onderscheiden in ongevallen met betrekking:

• inrichtingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen door buisleidingen;
• vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor.

Inrichtingen

De risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld door activiteiten met gevaarlijke stoffen in inrichtingen dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daartoe zijn in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) regels gesteld. Bij het toekennen van bepaalde bestemmingen dient onderzocht te worden:

• of voldoende afstand in acht worden genomen tussen (beperkt) kwetsbare objecten enerzijds en risicovolle inrichtingen anderzijds in verband met het plaatsgebonden risico;
• of (beperkt) kwetsbare objecten liggen binnen in het invloedsgebied van risicovolle inrichtingen en zo ja, wat de bijdrage is aan het groepsrisico.

Het plangebied is niet binnen de invloedssfeer gelegen van een risicovolle Bevi-inrichting.

Buisleidingen

In of nabij het plangebied zijn geen buisleidingen gelegen waardoor gevaarlijke stoffen worden getransporteerd.

Vervoer gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor

In en in de directe nabijheid van het plangebied vinden zich geen routes met transport van gevaarlijke stoffen over weg, water of spoor plaats.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

In paragraaf 2.3 Toekomstige situatie is de voorgestane invulling van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 4 toont aan, dat deze invulling uitvoerbaar is. De volgende stap is het treffen van een juridische regeling die de invulling mogelijk maakt. Dit hoofdstuk beschrijft deze regeling. In de inleiding wordt het karakter van dit bestemmingsplan beschreven. In paragraaf 5.2 wordt toelichting gegeven op de regels, waarbij de hoofdstukindeling van de regels wordt gevolgd.

5.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. Daarnaast zijn er algemene regels, overgangsregels en slotregels opgenomen. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.2 De regels

5.2.1 Opbouw

In de planopzet is aansluiting gezocht bij de "Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012" (SVBP 2012).

De planregels geven inhoud aan de op de verbeelding gegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor de gronden en opstallen al dan niet mogen worden gebruikt en wat en hoe er gebouwd mag worden. Bij de opzet van de planregels is het aantal bepalingen zo beperkt mogelijk gehouden. Alleen datgene is geregeld, wat werkelijk noodzakelijk is.

De bij dit plan behorende planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken, te weten:

• 1. Inleidende regels.
• 2. Bestemmingsregels.
• 3. Algemene regels.
• 4. Overgangs- en slotregels.

In hoofdstuk 1 worden de in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen moeten worden gemeten.

In hoofdstuk 2 zijn specifieke regels opgenomen voor de op de verbeelding gegeven
bestemmingen. De artikelen bestaan uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. De bestemmingsomschrijving is bepalend voor het gebruik van de grond. De bepalingen over Tuin en Wonen moeten op dezelfde manier worden uitgelegd als elders in de gemeente bij gelijkluidende bepalingen.

De hoofdstukken 3 en 4 bevatten regels die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen. Conform de SVBP zijn ze in een afzonderlijk hoofdstuk ondergebracht.

5.2.2 Bestemmingen

Agrarisch met waarden

Detailhandel

De detailhandel binnen het plangebied betreft een tuincentrum. Voor deze functie is de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - tuincentrum' opgenomen. Via het persoonsgebonden overgangsrecht is bepaald dat het gebruik van de gronden als brocanterie mag worden voortgezet door diegene(n) die het gebouw gebruikt ten tijde van de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan. Zodra het gebruik door de bestaande gebruiker(s) wordt beëindigd vervalt het recht op het gebruik van de gronden als brocanterie.

Tuin

De gronden aan de voorzijde van de bestemming 'Wonen' zijn voorzien van de bestemming ‘Tuin’. Binnen de bestemming tuin zijn perceelsafscheidingen en andere bouwwerken toegestaan.

Openheid

Om de openheid tussen de twee woningen en de brocanterie te garanderen en daarmee de slagenverkaveling herkenbaar te houden, is op de verbeelding de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - openheid' opgenomen. Binnen deze aanduiding zijn geen gebouwen toegestaan. Tevens is middels deze aanduiding uitgesloten dat binnen dit gebied vergunningsvrije bouwwerken gerealiseerd kunnen worden.

Wonen

Burgerwoningen in het plangebied hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. Binnen deze bestemming staat het wonen centraal. Bijbehorende bouwwerken mogen alleen in het bestemmingsvlak, al dan niet binnen het bouwvlak, worden gebouwd.

Waarde - Archeologie - Lage verwachting

In de regels is een dubbelbestemming opgenomen voor archeologie. Deze dubbelbestemming liggen als het ware over de andere bestemming heen en genieten voorrang. Bij een dubbelbestemming voor archeologie betekent dat bijvoorbeeld dat er pas gebruik kan worden gemaakt van de bouwmogelijkheden van de woonbestemming als er eerst, op kosten van de initiatiefnemer, archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden. In de gebieden met een lage archeologische verwachtingswaarde is geen nieuwe bebouwing of grondbewerkingen dieper dan 30 centimeter toegestaan, met een oppervlakte van meer dan 10.000 m².

Waarde - Archeologie - Middelhoge verwachting

In de regels is een dubbelbestemming opgenomen voor archeologie. Deze dubbelbestemming liggen als het ware over de andere bestemming heen en genieten voorrang. Bij een dubbelbestemming voor archeologie betekent dat bijvoorbeeld dat er pas gebruik kan worden gemaakt van de bouwmogelijkheden van de woonbestemming als er eerst, op kosten van de initiatiefnemer, archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden. In de gebieden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde is geen nieuwe bebouwing of grondbewerkingen dieper dan 30 centimeter toegestaan, met een oppervlakte van meer dan 500 m².

Waarde-Ecologie

Via deze dubbelbestemming wordt de instandhouding en ontwikkeling van landschaps- en natuurwaarden geregeld. Uiteraard is ook voor deze bestemming een omgevingsvergunning nodig om werken en werkzaamheden uit te oefenen. De regels behorende bij de onderliggende hoofdbestemmingen gelden onverkort. Het is toegestaan te bouwen ten behoeve van deze hoofdbestemming en tevens bouwwerken, geen gebouw zijnde, te realiseren ten behoeve van de ecologie, tot een bouwhoogte van 2 m.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerp voor een bestemmingsplan dienen op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting van een bestemmingsplan minimaal inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan.

Voorliggend plan is een particulier initiatief. Een exploitatieplan is niet nodig, omdat het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is. De kosten zullen door middel van een anterieure overeenkomst op de aanvrager worden verhaald. Aan de vereisten ten aanzien van de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is voldaan.

Hoofdstuk 7 Inspraak en overleg

7.1 Inspraak

Er wordt geen aparte inspraakprocedure gevolgd. Wel wordt door de initiatiefnemer van het plan een zogenaamde draagvlaktoets gehouden, waarbij de direct omwonenden worden geïnformeerd over het plan. De initiatiefnemer heeft op 16 december 2019 een informatieavond georganiseerd waarbij ook een ambtenaar van de gemeente bij aanwezig was. Van de avond is een verslag gemaakt. Dit verslag is opgenomen in Bijlage 5.

7.2 Vooroverleg

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg, zoals bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), voor commentaar toegezonden aan de wettelijke vooroverlegpartners, alsmede aan de Commissie Milieu en Ruimte.

Reactie Commissie Milieu en Ruimte
De Commissie Milieu en Ruimte heeft op 4 maart 2020 haar advies uitgebracht. Dit is opgenomen in Bijlage 1.

De reactie van de commissie houdt kort samengevat het volgende in.

• Het erfinrichtingsplan ziet er goed uit, maar is een universeel toepasbaar ontwerp. De commissie vindt het goed te zien dat er pas gebouwd mag worden na sloop van de opstallen.
• Verder merkt de commissie op dat in de toelichting wel het Groenstructuurplan wordt geciteerd, maar daar in de conclusie niet verder op wordt ingegaan. In zijn algemeenheid merkt de commissie op dat bijvoorbeeld ook in het hoofdstuk Natuurwaarden, maar ook in de regels vanuit bescherming wordt geredeneerd en niet vanuit kansen. Ook in de quickscan flora en fauna wordt verder niet over aanbevelingen gesproken. De commissie vindt dat een gemiste kans, vooral omdat dit perceel grenst aan het Natuurnetwerk Nederland. De commissie adviseert om hier in het plan aandacht aan te besteden.
• De commissie geeft aan op korte termijn een meer algemeen advies uit te brengen over natuurinclusief bouwen.

Reactie op het advies

Los van het feit dat groen en natuur onmiskenbaar belangrijke aspecten zijn in het kader van ruimtelijke ordening, gaat het bij dit bestemmingsplan om meer.

Vergeleken met de bestaande situatie vormt het bestemmingsplan vanuit een goede ruimtelijke ordening bezien een flinke verbetering. Niet alleen wordt de stedenbouwkundige structuur door de herstructurering van bebouwing veel beter leesbaar en minder rommelig, ook wordt er ruimtelijke kwaliteitswinst toegevoegd door het verwijderen van bebouwing en het vrijhouden van een nieuw te creëren zichtlijn vanaf de Wieksloterweg over het Soesterveen.

Wat betreft het erfinrichtingsplan moet worden opgemerkt dat hier vanuit landschap naar is gekeken. De voorwaarden die aan een ruimtelijke ontwikkeling kunnen worden gesteld, zijn afhankelijk van de mate van verstedelijking die in het landelijk gebied plaats vindt. In het kader van dit bestemmingsplan neemt feitelijk het aantal woningen niet toe. Zou wel sprake zijn van een toename van het aantal woningen, dan zou deze ontwikkeling niet plaats kunnen vinden onder dezelfde condities, omdat dan veel meer van een initiatiefnemer wordt gevraagd om de extra verstedelijking te compenseren. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan sloop van veel meer bebouwing en/of de aanleg van extra natuur.

Verder geldt dat de omvang van het perceel in kwestie dermate smal en beperkt is dat het zich niet leent voor een landschappelijk inpassingsplan met robuuste maatregelen. Desalniettemin hebben de initiatiefnemers zich in overleg met de gemeente bereid getoond een investering te doen in de aanleg van extra groen in de vorm van hagen op het woonperceel, zoals is uitgewerkt in het erfinrichtingsplan. De specifieke locatie, het vrijspelen van een zichtlijn en het openhouden daarvan, maken dat hier geen sprake is van een universeel toepasbaar ontwerp.

Naar aanleiding van de opmerking over het Groenstructuurplan van de commissie is de toelichting aangepast. Gebleken is dat in de toelichting niet het meest recente groenbeleid is opgenomen. Het Groenstructuurplan is namelijk vernieuwd en vervangen door het Beleidsplan Groene Kernkwaliteiten Soest 2012.

Wat betreft de meer algemene opmerkingen van de commissie en het pleidooi voor een benadering die meer is gericht op versterking van landschaps- en natuurwaarden moet worden opgemerkt dat waar het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen in het landelijk gebied het streven ook steeds is gericht op het versterken van die waarden.

In de ruimtelijke ordening is echter als criterium ontwikkeld dat een ruimtelijke ontwikkeling niet mag leiden tot een onevenredige aantasting van bepaalde waarden of belangen. Vandaar dat de conclusies in de onderzoeken die aan een ontwikkeling vooraf gaan, veelal teksten staan waarbij er in de conclusie is opgenomen dat een ontwikkeling niet tot een onevenredige aantasting van bijvoorbeeld de natuurwaarden zal leiden.

Verder geldt dat als het gaat om een vorm van verstedelijking in het landelijk gebied, er mogelijkheden zijn en ook worden benut om extra kwaliteit in het landelijk gebied toe te voegen. Daarbij wordt vaak veel tijd en aandacht besteed aan het landschappelijke inpassingsplan. Ook het aspect ecologie krijgt daarin aandacht. Desalniettemin zien we een algemeen advies van de commissie ten aanzien van natuurinclusief bouwen met belangstelling tegemoet.

Tot slot het NNN-gebied. Het gedeelte van het perceel waar deze planherziening betrekking op heeft grenst niet aan het NNN-gebied. Het is gelegen direct aan de straat. De afstand van het plangebied tot de grens van het als NNN-gebied aangewezen gebied is ca. 45 meter. Een gedeelte van het perceel is zelfs gelegen binnen het NNN-gebied, maar maakt zoals gezegd geen deel uit van deze planherziening.

Reactie provincie

De provincie heeft op 18 maart 2020 in het kader van het vooroverleg een reactie gegeven op het concept-ontwerpbestemmingsplan. Dit advies is opgenomen in Bijlage 2. De reactie van de provincie houdt kort samengevat het volgende in.

Het plan is in grote lijnen niet strijdig met provinciale ruimtelijke belangen. Toch geeft de provincie de volgende aandachtspunten mee.

• 1. De omgeving van de Brocanterie blijft stenig en rommelig. De provincie adviseert de ruimtelijke kwaliteit verder te laten toenemen door de voortuinen van de woningen stevig in het groen te zetten.
• 2. Als de garage ten zuiden van de voorste woning komt te liggen, zou één oprit kunnen vervallen, wat de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt;
• 3. Het plan mist een goede ruimtelijke onderbouwing voor de noodzaak tot sloop van de kleine rietgedekte boerderij. Daarnaast worden de grootte van de af te breken bijgebouwen niet meegegeven.
• 4. Het persoonsgebonden overgangsrecht voor de brocanterie staat wel in de regels maar wordt niet weergegeven op de verbeelding. Aangeraden wordt dit op de verbeelding toe te voegen.

Reactie op het advies

Ad. 1

Het perceel dat wordt ontwikkeld ten behoeve van de woonbestemmingen betreft binnen het bestemmingsplan een relatief smal langgerekt perceel. Met onze landschapsdeskundige hebben we bekeken wat een haalbaar inrichtingsplan is. Op de woonpercelen zelf zien we weinig ruimte om een zwaar groen plan neer te zetten. De percelen zijn al niet ruim. Tot voor kort was de voortuin bij de Wsw wz 37 ook open en aan een zijde voorzien van enkele uit de kluiten gewassen niet streekeigen beplanting (coniferen). Deze coniferen zijn inmiddels verwijderd omdat ze te veel licht wegnamen bij de buurman en bovendien in slechte staat verkeerden. Zoals uit het landschappelijke inpassingsplan blijkt worden in de voortuin tenminste drie bomen van inheemse soort terug geplant. Verder wordt alle bebouwing op dit perceel gesloopt. De nieuwe inrichting laat een rustiger stedenbouwkundig beeld zien dan de bestaande bebouwing, zodat hierdoor ruimtelijke kwaliteit wordt toegevoegd. Behalve de sloop van de bestaande bebouwing op het perceel is ook de sloop van een gebouw voorgeschreven dat op de gronden met de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ staat. Op die manier wordt een zichtrelatie hersteld, wat eveneens als een kwalitatieve verbetering moet worden gezien.

Ad. 2

De optie om beide woningen over één oprit te ontsluiten had ook de voorkeur van de gemeente. Helaas bleek deze optie niet haalbaar vanwege het feit dat beide woningen dan niet aan de parkeernormering zouden voldoen. Verkeerstechnisch is een tweede oprit geen probleem. Om die reden worden beide opritten gehandhaafd.

Ad. 3

Een ruimtelijke onderbouwing en/of de noodzaak voor sloop van de oude boerderij is geen eis die we kunnen stellen, ook niet vanuit de PRV. Het betreffende boerderijtje heeft geen monumentale en daarmee geen beschermenswaardige status. De betreffende eigenaar geeft aan dat het boerderijtje niet meer aan de eisen en wensen van deze tijd voldoet qua isolatie, binnenmaten en wooncomfort. Hoewel het een leuke oorspronkelijke boerderijwoning aan de Wieksloterweg betreft, staat het staat de eigenaar vrij deze te slopen en er iets nieuws voor terug te bouwen. In antwoord op de reactie over het aantal te slopen vierkante meter, is in Bijlage 1 bij de regels ook de oppervlakte opgenomen van de diverse gebouwen die gesloopt moeten worden.

Ad. 4

De opmerking van de provincie wordt overgenomen. Ter verduidelijking wordt op de verbeelding de aanduiding ‘specifieke vorm van detailhandel - persoonsgebonden overgangsrecht’ opgenomen en worden de regels daarop aangepast.

7.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft conform de wettelijke vereisten gedurende een periode van 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende de periode van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn geen zienswijzen ontvangen. Het plan is niet aangepast.