| Plan: | 't Spieghel - Buitenplaats |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0327.111-0401 |
De strook bedoelt voor de woon-werkkavels in het oosten van het plangebied heeft de bestemming "Bedrijventerrein" gekregen. Binnen deze bestemming is conform de visie zoals beschreven in hoofdstuk 4 een regeling opgenomen die het mogelijk maakt nieuwe bedrijven en kantoren in het plangebied op te richten.
Omdat de invulling van de strook met woon-werkkavels nog niet geheel vast staat is een ruim bouwvlak opgenomen. In verband met de gewenste ontwikkeling van woon-werkkavels in dit gebied heeft het bouwvlak de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijventerrein - woon-werkkavels' gekregen. De bouwmogelijkheden die in de regels geboden worden, sluiten grotendeels aan bij de uitgangspunten en visie zoals verwoord in het Masterplan.
Er is een aantal ruimtelijke voorwaarden waaraan de ontwikkeling moet voldoen:
Ter plaatse van de bestemming "Bedrijventerrein" zijn naast de kantoren enkel bedrijven toegestaan die in de milieucategorie 1 vallen ten opzichte van gemengd gebied, hiertoe is op de verbeelding de functieaanduiding 'bedrijf van categorie 1' opgenomen. In de bijlage "Staat van Bedrijfsactiviteiten", die deel uitmaakt van de regels staan de bedrijven met milieucategorie aangegeven (categorie 2 bedrijven alleen mogelijk via afwijking).
Bij deze milieuzonering moet in principe de vanuit milieuoverwegingen voor dat bedrijf geldende 'grootste afstand' tot woonbebouwing in acht worden genomen. Deze 'grootste afstand' is herleid uit de voor dat bedrijf meest bepalende milieufactor(en), namelijk geur, stof, gevaar, trilling en/of geluid:
| Milieucategorie | maximale afstandsmaat |
| 1 | 0 |
| 2 | 10 |
Het kan gebeuren dat een bedrijf in eerste instantie niet kan voldoen aan de afstandsmaat uit de tabel en dus niet past op een bepaalde plaats waar een bepaalde milieucategorie als recht is toegestaan. Het is dan wellicht toch mogelijk om door middel van met name technische maatregelen de milieuhinder zodanig terug te brengen dat het bedrijf in de praktijk wél binnen de afstandsmaat en dus in de praktijk binnen de milieucategorie past.
Bouwen
Enkele belangrijke bouwregels zijn opgenomen op de verbeelding. Het betreft hier de maximale goot- en bouwhoogte en het maximale bebouwingspercentage. Voor enkele specifieke onderdelen van het bouwen zijn binnen de bestemming aparte bouwregels opgenomen. Hierbij moet onder andere gedacht worden aan de afstand van gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen en de bouwhoogte van overige bouwwerken.
De bebouwingspercentages worden gerekend of toegedeeld per bedrijfsvestiging, om te voorkomen dat in delen van een vlak bijvoorbeeld 100% wordt bebouwd, waardoor in andere delen veel minder kan en mogelijk zelfs het minimum van 50% niet kan worden gehaald. De bebouwing is alleen toegestaan binnen de bouwvlakken.
Buitenopslag
Binnen de bestemming "Bedrijventerrein" wordt buitenopslag niet toegestaan.
De groenstroken langs de Randweg en de Ursulineweg hebben de bestemming "Groen" gekregen. Het betreft hier groenstroken die van belang zijn voor het behoud van de groenstructuur binnen Leusden. Binnen de bestemming "Groen" zijn ook voetpaden, speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen toegestaan evenals waterpartijen. Gebouwen zijn binnen de groenbestemming uitgesloten.
De gronden die in het Masterplan zijn aangewezen als "De Buitenplaats" hebben in dit bestemmingsplan de bestemming "Kantoor" gekregen. Binnen de bestemming zijn enkele bouwvlakken opgenomen waarbinnen tot een maximum van 10.500 m2 aan bedrijfsvloeroppervlakte gerealiseerd mag worden. Voor de verschillende bouwvlakken zijn aparte bepalingen opgenomen met betrekking tot de hoogte en het aantal bouwlagen van de kantoorpanden. Het aantal te realiseren kantoorpanden is niet vastgelegd. In verband met de aanwezigheid van de gasleiding in het plangebied zijn de bouwvlakken dusdanig gesitueerd dat de kantoorpanden niet binnen de belemmeringenstrook gebouwd kunnen worden.
Om het gebied een groene uitstraling te laten krijgen is de functieaanduiding 'groen' binnen de bestemming opgenomen. In de regels is vastgelegd dat ter plaatse van deze aanduiding minimaal 50% van de oppervlakte ook daadwerkelijk als groen ingevuld dient te worden.
Tevens is binnen de kantoorbestemming een functieaanduiding voor water opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding dient minimaal 1.000 m2 als water te worden ingevuld om te voldoen aan de gestelde waterbergingscompensatie. Hoe deze 1.000 m2 exact wordt gesitueerd kan bij het definitieve ontwerp worden bepaald.
Tot slot ligt binnen de kantoorbestemming een groot deel van de 'veiligheidszone - lpg'. Binnen deze aanduiding zijn geen beperkt kwetsbare objecten en kwetsbare objecten, zoals bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, toegestaan. De ligging van de bouwvlakken is zodanig bepaald dat deze zich buiten de veiligheidszone bevinden. De aanduiding 'veiligheidszone - lpg' ligt overigens ook over de groen- en waterbestemming. Binnen deze bestemmingen worden echter geen (beperkt) kwetsbare objecten toegestaan.
De Leliesingel rondom "De Buitenplaats" heeft de bestemming "Water" gekregen. De singel heeft niet alleen een functie voor de waterberging en waterhuishouding van "De Buitenplaats", maar zorgt ook voor een belangrijk deel van het waterbergingsoppervlak dat in het kader van de herontwikkeling van het gebied 't Spieghel gerealiseerd moet worden. De Leliesingel rond "De Buitenplaats" sluit aan op de watergangen langs de Randweg en Groene Zoom.
Onder andere ten behoeve van de calamiteitenroute zijn binnen de bestemming "Water" andere bouwwerken toegestaan, zoals bruggen en duikers.
De gasleiding die in noord-zuidrichting door het plangebied loopt is bestemd als "Leiding - Gas". In de regels is aangegeven dat de aangewezen gronden zijn bestemd voor een aardgastransportleiding met een druk van 66,2 bar en een doorsnede van maximaal 36 inch. Aan weerszijden van de leiding ligt een bebouwingsvrije strook (veiligheidsstrook tevens zakelijk rechtstrook) van 5 meter waarbinnen in het geheel niet mag worden gebouwd.
Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Voor het uitvoeren van bepaalde (grond)werkzaamheden dient een omgevingsvergunning aangevraagd te worden, hiermee kan controle worden uitgeoefend op met name grondroeringen (bijv. graafactiviteiten in het kader van bouw en andere activiteiten), is zo'n bijzondere bepaling.
De delen van het plangebied waar sprake is van een middelhoge archeologische verwachtingswaarde hebben naast de hoofdbestemming de archeologische dubbelbestemming "Waarde - Archeologie middelhoge verwachting" gekregen. Deze gronden zijn, naast de andere voorkomende hoofdbestemmingen, mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden.
Om daadwerkelijk te kunnen beschermen, is in de archeologische dubbelbestemmingen een specifiek op dit onderwerp toegesneden omgevingsvergunning opgenomen. Voor diverse activiteiten, waarbij de grond wordt 'geroerd', vooral graafwerkzaamheden, is een omgevingsvergunning nodig.
Ter bescherming van (naar verwachting) aanwezige archeologische waarden is in deze bestemming ook de bevoegdheid van burgemeester en wethouders opgenomen om eisen te stellen bij een aanvraag van een omgevingsvergunning, overeenkomstig artikel 40 van de Monumentenwet 1988. Die eisen betreffen onder meer, een rapportageplicht van de aanvrager van de omgevingsvergunning betreffende de archeologische situatie van het betreffende terrein, en de mogelijkheid om aan de omgevingsvergunning de verplichting tot 'bouwbegeleiding' door een ter zake deskundige (archeoloog) te verbinden.