Melkweg 3 Bilthoven

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot het bestemmingsplan

Op de locatie Melkweg 3 te Bilthoven is een kleinschalig kantoorpand gelegen. Frank van Woerden Vastgoed & Projectontwikkeling is voornemens om deze locatie te herontwikkelen naar een appartementencomplex met 30 wooneenheden. 12 woningen worden in het middenhuursegment gerealiseerd en 18 woningen zullen sociale huurappartementen worden.

Het huidige bestemmingsplan op de locatie Melkweg 3 dateert uit 2011 en betreft het bestemmingsplan “Melkweg e.o. 2009”. In dit bestemmingsplan kent het plangebied de bestemming “Kantoor”. Om het initiatief planologisch-juridisch mogelijk te maken, is een procedure tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) noodzakelijk. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het plan voorzien van een ruimtelijk juridisch kader. In deze toelichting wordt de beoogde ontwikkeling beschreven en wordt aangetoond dat voldaan kan worden aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Begrenzing van het gebied

Het plangebied is gelegen aan de Melkweg 3 te Bilthoven. Het plangebied bestaat uit drie kadastrale percelen. Qua ligging is het plangebied gesitueerd in de bebouwde kom van Bilthoven aan de Melkweg. Aan deze weg zijn meerdere ontwikkellocaties ten behoeve van wonen gesitueerd. Direct achter het plangebied ligt het multifunctioneel centrum 'Het Lichtruim'. Ten westen van het plangebied is recentelijk een nieuw wooncomplex gerealiseerd op de hoek van de Melkweg en de Planetenbaan.

Het perceel aan de Melkweg 3 is kadastraal bekend als gemeente De Bilt, sectie F, nummers 3740,4698 en 5069. Het plangebied heeft een omvang van ca. 1679 m². In onderstaande figuren is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

Luchtfoto met aanduiding plangebied (bron: Google Maps)

Uitsnede kadastrale kaart met aanduiding plangebied

1.3 Vigerende regeling

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Melkweg e.o. 2009'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van De Bilt vastgesteld op 27 januari 2011.

In het bestemmingsplan 'Melkweg e.o. 2009' kent het plangebied grotendeels de bestemming 'Kantoor'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor:

De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

kantoren;

parkeervoorzieningen;

groenvoorzieningen en verblijfsdoeleinden.

Aan de oostzijde is nog een smalle strook gelegen met de bestemming 'groen'. Binnen de bestemming zijn toegestaan:

groenvoorzieningen;

speelvoorzieningen;

waterpartijen;

voet- en fietspaden.

 

Het zuidelijke gedeelte is bestemd als 'maatschappelijk - 1'. Deze gronden zijn bestemd voor:

• 1. activiteiten gericht op sociale, maatschappelijke, educatieve en openbare dienstverlening;
• 2. parkeervoorzieningen;
• 3. groenvoorzieningen;
• 4. ter plaatse van de aanduiding 'wonen' voor gestapelde woningen;
• 5. bijbehorende toegangswegen, paden en verblijfsgebied.

Aan de straatzijde is een smal deel van het perceel nog bestemd als 'verkeer'.

Het plangebied kent tevens de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie'. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van de aan de grond eigen zijnde archeologische waarden. Er geldt een onderzoeksplicht bij werkzaamheden die 0,3 meter beneden het maaiveld gaan met een oppervlakte van meer dan 100 m².

De gewenste herontwikkeling naar wonen is niet passend binnen de geldende bestemmingen 'Kantoor', 'groen' en 'maatschappelijk'.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Melkweg e.o. 2009'.

1.4 Leeswijzer

Het bestemmingsplan 'Melkweg 3 Bilthoven' bestaat uit de volgende stukken:

• toelichting;
• verbeelding, schaal 1:1000 (IDN nummer: NL.IMRO.0310.19005BP0013-VG01;
• planregels.

De toelichting is niet juridisch bindend, maar vormt een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot heeft de toelichting als doel om het bestemmingsplan te begrijpen en de regels op een correcte manier na te leven.

De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen.

De toelichting is als volgt opgebouwd:

• Hoofdstuk 2 staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied;
• in Hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van de verschillende overheden die relevant zijn voor het plangebied;
• de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in Hoofdstuk 4 beschreven;
• Hoofdstuk 5 behandelt de economische uitvoerbaarheid
• Hoofdstuk 6 behandelt vervolgens de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hierin worden de resultaten beschreven van de gevolgde inspraakprocedure en het vooroverleg conform artikel 3.1.1 Bro.
• in Hoofdstuk 7 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;

Hoofdstuk 2 Gebiedsbeschrijving

2.1 Historische ontwikkeling

Aan de Melkweg 3 in Bilthoven staat een kleinschalig kantoorpand. Het pand heeft slechts 1 bouwlaag en een parkeergelegenheid aan de voorzijde. Het totale Bvo van het pand bedraagt ca. 375 m². Het terrein aan de achterzijde van het pand is ingericht als tuin met daar achter een braakliggend gedeelte.

Aanzicht pand vanaf de Melkweg (Bron: Google Streetview).

2.2 Ruimtelijke opbouw

In de nieuwe situatie wordt het bestaande kantoor gesloopt en wordt terrein ingericht ten behoeve van een appartementencomplex met maximaal 30 appartementen. In de planregels is opgenomen dat maximaal 40% van deze appartementen als middenhuur appartementen moeten worden gerealiseerd. De overige woningen worden sociale huur appartementen, dit is ook vastgelegd in de planregels. De sociale en middenhuurwoningen hebben een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en tevens is een minimale instandhoudingstermijn opgenomen in de regels.

Het complex zal bestaan uit vijf bouwlagen met op de kopse kant aan de Melkweg een optopping van één bouwlaag. Dit geeft het pand een passende uitstraling in de omgeving en sluit qua hoogte aan op de naastgelegen gebouwen. Met het hoogteaccent richting de Melkweg krijgt het pand uitstraling en een oriëntatie naar de Melkweg toe. Het is 1 á 2 bouwlagen lager dan het naastgelgen appartmentencomplex en vormt zo een mooie afronding van de panden op de hoek van de Melkweg en Poolsterlaan.

In het ontwerp houdt nog enige lucht tussen de panden aan de Melkweg door het appartementencomplex aan de Melkweg 3 zoveel mogelijk aan de oostzijde van het perceel te plaatsen. In verband met de privacy zijn de balkons aan de noord- en oostzijde gesitueerd.

Voor het plan is ook een bezonningsstudie uitgevoerd (Bijlage 1), hieruit blijkt dat de bestaande appartementen van het complex La Luna geen significante schaduwwerking zullen ervaren van het te realiseren pand. Dit is ook in lijn der verwachting, aangezien de planlocatie ten noordoosten van de meest nabijgelegen woningen is gesitueerd.

Het parkeren zal grotendeels op eigen terrein worden opgelost, zie ook paragraaf 4.11.

Op onderstaande afbeeldingen is een plattegrond van het pand te zien.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de minister is vastgesteld, vormt de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040.

Het rijksbeleid richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Daarbij wordt ingezet op een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt.

Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. In de SVIR zijn ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028 geformuleerd. Het Rijk heeft drie hoofddoelen geformuleerd:

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid, waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet', zoveel mogelijk over aan provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen daarbij de ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. De sturing op verstedelijking, zoals afspraken over binnenstedelijk bouwen en doelstellingen voor herstructurering, laat het Rijk voor een groot deel los.

In totaal zijn 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd, die bijdragen aan het realiseren van de drie hoofddoelen. Het betreft onder meer het borgen van ruimte voor de hoofdnetwerken (weg, spoor, vaarwegen, energievoorziening, buisleidingen), het verbeteren van de milieukwaliteit, ruimte voor waterveiligheid, ruimte voor klimaatbestendige stedelijke ontwikkeling, ruimte voor behoud van unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten en ruimte voor een nationaal netwerk voor natuur.

Verder is één van de nationale belangen die de SVIR benoemt, het belang van een 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten'. Concreet betekent dit onder meer dat ruimte zorgvuldig moet worden benut en overprogrammering moet worden voorkomen. Om die doelstellingen te bereiken, is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Alle stedelijke ontwikkelingen dienen aan de Ladder voor duurzame verstedelijking getoetst te worden.

Conclusie

Onderhavig initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ladder voor duurzame verstedelijking komt in paragraaf 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking aan de orde.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Hierop zijn latere wijzigingen ingevoegd. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven:

• Rijksvaarwegen;
• Project mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Natuurnetwerk Nederland;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden;
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Conclusie

Het initiatief valt niet onder een van de projecten uit het Barro. Door de gewenste ontwikkeling zal geen nationaal belang worden geschaad.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Nationaal belang 13, zoals geformuleerd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt:

'De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.'

Om dit te onderbouwen dienen de volgende stappen te worden doorlopen:

• 1. er dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte;
• 2. indien er een vraag is aangetoond, dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering benodigd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Stedelijke ontwikkeling

Om aan deze verplichting uit het Bro te kunnen voldoen dient allereerst te worden nagegaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

In het Bro is het begrip stedelijke ontwikkeling als volgt vastgelegd:

'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

Het initiatief met 30 appartementen voor sociale huurwoningen en middenhuurwoningen op een sloop nieuwbouw locatie betreft een stedelijke ontwikkeling. Gekeken moet dan ook worden of het plan voorziet in een behoefte.

In de Woonvisie 2013-2020 en het Aanvullend woonbeleid van 2016 van de gemeente De Bilt is de regionale behoefte uitgewerkt. Op basis van het woningbehoefteonderzoek van Companen (2012) is in de visie de woningvraag per kern opgenomen. Dit woningbehoefteonderzoek wordt gehanteerd bij het beoordelen van nieuwe woningbouwinitiatieven. Voor de kern Bilthoven/De Bilt wordt uitgegaan van een totale woningbehoefte van 845 woningen, waarvan 450 sociale huurwoningen in de periode tot 2026.

In de PRS wordt voor de gemeente De Bilt uitgegaan van 670 woningen voor de periode tot aan 2028. In dit aantal is rekening gehouden met onder andere de financiële haalbaarheid en de concreetheid van projecten. In de Woonvisie 2013-2020 wordt aangegeven dat de locaties van de 781 woningen zijn gevonden en veelal beschikbaar en allen vallen binnen de rode contour. Adviesbureau Stec heeft geconcludeerd dat er tot aan 2020 binnen de gemeente afzetmogelijkheden zijn voor in totaal circa 850-1050 woningen. Hieruit blijkt dat de huidige behoefte dan ook hoger ligt dan de aantallen waar gemeente en provincie van uitgaan.

Op basis van een woonbehoefteonderzoek voor De Bilt van Companen uit 2020 wordt gesteld dat er vooral een behoefte aan appartementen is.

Uit het voorgaande blijkt dat de ontwikkeling van de locatie 'Melkweg 3, Bilthoven' voorziet in een actuele regionale en gemeentelijke behoefte. De ontwikkeling past binnen de totale woningbehoefte en is opgenomen in het afgestemde woningbouwprogramma 2013-2020. Daarnaast sluit de ontwikkeling aan op de vraag die er is in Bilthoven naar sociale en midden huurappartementen.

Conclusie

Het plan voorziet in een behoefte in Bilthoven, daarnaast vindt de ontwikkeling plaats binnen het bestaand stedelijk gebied en wordt een in ongebruikt geraakt kantoorpand gesloopt voor de realisatie van het initiatief. Het voornemen is in lijn met het duurzaam ruimtegebruik.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie

Provinciale Staten van Utrecht hebben op 4 februari 2013 de Provinciale Structuurvisie 2013-2028 (PRS) vastgesteld. In deze structuurvisie, die is herijkt in 2016, is het ruimtelijk beleid voor de provincie Utrecht beschreven voor de periode tot 2028. De PRS is opgesteld om te zorgen voor een blijvend aantrekkelijke provincie. Via haar ruimtelijk beleid draagt de provincie bij aan een kwalitatief hoogwaardige fysieke leefomgeving, waarin het ook in de toekomst plezierig wonen, werken en recreëren is. De PRS geeft de ruimtelijke ambities weer van de provincie Utrecht. Hierin staat welke doelstellingen de provincie van provinciaal belang acht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe dit beleid uitgevoerd wordt. Deels loopt deze uitvoering via de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) die tegelijk met de PRS is opgesteld. De PRS is een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op grond van de Wro heeft de PRS alleen een zelfbindende werking. Het is bindend voor de provincie, niet voor andere partijen. De PRV zorgt voor doorwerking van het beleid in de verordening, welke bindend is voor de gemeenten. In paragraaf 3.2.2 wordt nader ingegaan op de verordening. In de PRS is het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2028 beschreven. De provincie geeft aan welke doelstellingen van provinciaal belang worden geacht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort en hoe uitvoering wordt gegeven aan dit beleid. De PRS richt zich op:

• 1. een duurzame leefomgeving;
• 2. vitale dorpen en steden;
• 3. landelijk gebied met kwaliteit.

Deze pijlers leiden tot twee belangrijke beleidsopgaven, namelijk het accent op de binnenstedelijke opgave en het behouden en versterken van de kwaliteiten van het landelijk gebied. Dit zijn opgaven die nodig zijn om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats. Voor onderhavig plan is voornamelijk het accent op de binnenstedelijke opgave van belang.

Accent op de binnenstedelijke opgave

In het ruimtelijk beleid maakt de provincie de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste tweederde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom is het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. De provincie wil stimuleren dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren.

Verstedelijking (duurzame verstedelijkingsladder)

De provincie Utrecht richt zich in haar verstedelijkingsbeleid primair op de ontwikkelingsmogelijkheden in het bestaand stedelijk gebied: op die manier blijven steden, dorpen en kernen aantrekkelijk om te wonen, te werken en te ontmoeten en blijft het landelijk gebied gevrijwaard van onnodige ruimteclaims. Ten behoeve van de leefbaarheid en bereikbaarheid wordt verstedelijking zoveel mogelijk gekoppeld aan haltes en knopen van het openbaar vervoersnetwerk. Voor een aantrekkelijke provincie zijn vitale steden en dorpen belangrijk.

De combinatie van historische bebouwing, de aanwezigheid van onder andere culturele voorzieningen, winkels, horeca en uitgaansmogelijkheden, diverse woningtypes, verschillende vormen van werkgelegenheid, sport- en ontspanningsmogelijkheden en groen in de nabijheid draagt bij aan deze vitaliteit. Het beleid sluit aan bij de zogenaamde duurzame verstedelijkingsladder uit het Besluit ruimtelijke ordening zoals reeds beschreven in paragraaf 3.1.3. Concreet hanteert de provincie Utrecht de volgende voorkeursvolgorde voor stedelijke ontwikkelingen: eerst de mogelijkheden van herstructurering of transformatie, dan de mogelijkheden in de nabijheid van halten en knopen van het OV-netwerk, dan de overige mogelijkheden in het stedelijk gebied (binnen de rode contouren), en als laatste uitbreiding.

Wonen

De algemene beleidsopvatting is dat de woningmarkt niet in een tijdelijke dip zit, maar structureel aan het veranderen is. Op welke manier en in welke mate is nog onzeker. Er is een flexibele insteek van alle betrokken partijen nodig om beter te kunnen beantwoorden aan de huidige en toekomstige woningvraag. Voor het opgenomen woningbouwprogramma in de PRS en de regionale verdeling hiervan, verwijzen wij naar paragraaf 3.1.3.

Conclusie

Onderhavig plan maakt het mogelijk om de locatie aan de Melkweg 3 te herontwikkelen naar 30 appartementen. De woningen worden binnen de rode contour gerealiseerd. Voorts levert de ontwikkeling een positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied, door de sloop van een leegstaand kantoorpand en de inpassing van de woning bij de aansluitende bebouwing. Tevens sluit de ontwikkeling aan bij de duurzame verstedelijkingsladder op grond waarvan eerst gekeken dient te worden naar de mogelijkheden van herstructurering of transformatie.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening

De Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013 (PRV) is op 4 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten van Utrecht. De PRV, die herijkt is in 2016, bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen zoals opgenomen in de structuurvisie.

Verstedelijking

Onder verstedelijking wordt nieuwe vestiging van woningen, niet-agrarische bedrijven, detailhandel en voorzieningen verstaan. Onder verstedelijking wordt mede verstaan uitbreiding van bestaande bedrijfsbebouwing van aan het landelijk gebied gebonden functies die niet worden gerechtvaardigd door een op de eigen bedrijfsvoering gerichte economische en functionele noodzaak. Verstedelijking is in principe alleen toegestaan binnen de rode contour (de begrenzing van het stedelijk gebied). Het plangebied is gelegen binnen de rode contour.

Wonen

Onder het stedelijk gebied vallen die gronden die volgens de kaart 'Wonen en werken' als stedelijk gebied zijn aangewezen. Daarnaast kan een ruimtelijk plan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen. Indien het ruimtelijk plan betrekking heeft op grootschalige verstedelijking bevat de toelichting een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overstromingsgevaar.

Conclusie

Onderhavig plangebied valt volgens de kaart 'Wonen en werken' geheel binnen de rode contour. Daarmee past de herontwikkeling binnen het beleid en de regels uit de PRV en PRS.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie 2030, behoud door ontwikkeling

Op 29 maart 2012 heeft de gemeenteraad de “Structuurvisie 2030, behoud door ontwikkeling” vastgesteld. De gemeente De Bilt heeft een integrale ruimtelijke ontwikkelingsvisie voor de gehele gemeente voor de periode tot 2030 opgesteld. De structuurvisie zet in op de volgende zes speerpunten:

• 1. Het landschap als duurzame onderlegger.
• 2. Een sterke sociale cohesie.
• 3. Zes kernen met een eigen gezicht.
• 4. Life-science As als groene loper van De Uithof.
• 5. Goed bereikbaar en leefbaar.
• 6. Een recreatief buitengebied van formaat.

De gemeente De Bilt bouwt voor een belangrijk deel voor de eigen behoefte van de kernen. In het Regiodocument BRU Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie is afgesproken dat de gemeente De Bilt 875 woningen zal realiseren binnen de periode 2013-2025. Dit aantal heeft de gemeente reeds aangegeven in woningbouwplannen voor verschillende inbreidingslocaties en bevat deels projecten die niet binnen de periode 2005-2015 tot uitvoer konden worden gebracht.

Gedurende de looptijd van de structuurvisie zullen het woningbouwprogramma en de bevolkingsontwikkeling en woningbouwbehoefte jaarlijks worden gemonitord, om steeds accuraat, per kern, in te kunnen spelen op de behoefte. Op basis van de uitkomsten van de nieuwe/geactualiseerde woonvisie en de tussentijdse monitoring, wordt woningbouw naar behoefte toegepast. Het plan ligt binnen de kern van Bilthoven waar diverse inbreidingslocaties voor woningbouw zijn gepland. De vraag naar dit type woningen is groot en met het voorliggende initiatief wordt hierin voorzien op een wijze die past bij de structuurvisie, de nadruk op de inbreidingslocaties.

Kaart Structuurvisie 2030, behoud door ontwikkeling

3.3.2 Woonvisie

Op 25 april 2013 heeft de raad de Nieuwe Woonvisie voor de periode 2013-2020 vastgesteld. Deze visie is een vervolg op het Bilts Manifest uit 2010 en de gemeentelijke Structuurvisie 2030 uit 2012. Daarnaast speelt de visie in op de actuele economische en maatschappelijke ontwikkelingen die de woningmarkt beïnvloeden. In de woonvisie zijn de volgende zes concrete beleidskeuzes geformuleerd:

• 1. Specifiek woonmilieu behouden en versterken (kwaliteit gaat boven kwantiteit).
• 2. Betaalbare huisvesting realiseren voor starters en (jonge) gezinnen ten gunste van de leefbaarheid en vitaliteit in de kleine kernen.
• 3. Doelgroep ouderen krijgt waar mogelijk voorrang in de grotere kernen.
• 4. Kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte krijgen prioriteit.
• 5. Levensloopbestendig bouwen en duurzaamheid zijn uitgangspunt.
• 6. Naast sturing op 5% nieuwbouw, ook de bestaande woningvoorraad opplussen.

Met het initiatief worden woningen in het goedkope segment gerealiseerd. Op deze manier draagt het plan bij aan punt 2 uit de visie. Er komen meer woningen bij voor starters en mensen met een kleiner inkomen. Tevens zijn de woningen duurzaam en levensloopbestendig, dus sluit het ook aan bij punt 5 uit de woonvisie. Het plan is in lijn met het woonbeleid.

Aanvullend woonbeleid 2016

De aanvulling op het woonbeleid heeft tot doel om de Woningwet 2015 om te vormen tot lokaal beleid. Om sturing te geven aan de prestaties van de woningcorporatie. En specifiek om richting te geven aan het ‘bod’ (de jaarlijkse bijdrage van de corporatie aan de beleidsdoelstellingen) dat de corporatie de gemeente jaarlijks doet. Daarnaast is deze notitie onderdeel van het beleidskader om de gemeente ‘zienswijzen’ te geven op voorgenomen activiteiten van de corporatie. Het beleidskader op het gebied van ‘wonen’ is daarmee de gemeentelijke woonvisie 2013-2020 & deze aanvulling van woningwet naar gemeentelijk beleid. In deze aanvulling komen de volgende thema's aan bod:

• 1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep
• 2. Huisvesten urgente doelgroepen
• 3. Wonen met zorg en ouderenhuisvesting
• 4. Nieuwbouw en kwaliteit en energiezuinigheid van de bestaande voorraad
• 5. Investeren in vrije sector huur (en koopwoningen)
• 6. Verkoop en liberaliseren van huurwoningen
• 7. Sociale woningbouw ambitie
• 8. Transformatie naar wonen
• 9. Splitsen van (grote) woningen
• 10. Inzet voor leefbaarheid
• 11. Gebiedsgericht werken

Van belang voor het initiatief zijn: betaalbaarheid en beschikbaarheid voor de doelgroep, nieuwbouw en kwaliteit en energiezuinigheid van de bestaande voorraad, sociale woningbouw ambitie, transformatie naar wonen. Doordat de woningen sociale en midden huurwoningen worden dragen ze bij aan de ambitie voor middenhuur en sociale woningbouw en de beschikbaarheid van deze woningen voor deze doelgroepen. Tevens worden de nieuwe woningen conform de laatste duurzaamheidsvereisten gerealiseerd, dus gasloos, met zonnepanelen en goede isolatiewaarden. Het oude onzuinige kantoorpand wordt gesaneerd.

3.4 Conclusie

Het voornemen past zowel binnen de kaders van de woonvisie als die van het aanvullend woonbeleid uit 2016 en draagt bij aan de doelstelling zoals geformuleerd in het beleid.

Hoofdstuk 4 Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk zullen de relevante uitvoeringsaspecten bij het plan worden besproken. Hierin is aandacht voor de verschillende milieuaspecten zoals flora en fauna en luchtkwaliteit, en is er aandacht voor milieuzonering, verkeer en parkeren en externe veiligheid.

4.1 Archeologie

Wettelijk kader

Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als waardevol beschouwd. De Monumentenwet legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed grotendeels bij de gemeente. Sinds 1 september 2007 kent Nederland de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz). Vanaf de inwerkingtreding van deze (wijzigings)wet zijn gemeenten verplicht rekening te houden met archeologische waarden in de bestemmingsplannen. Als instrument om een goed onderbouwde belangenafweging te kunnen maken heeft de gemeente De Bilt een erfgoedverordening. Deze is op 1 oktober 2012 in werking getreden.

In de erfgoedverordening staan beleidsregels welke gekoppeld zijn aan de archeologische waarden op de landelijke Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) en de provinciale Archeologische Monumentenkaart (AMK). In de beleidsregels zijn vrijstellingsgrenzen opgenomen voor de oppervlakte en diepte van de voorgenomen ingreep. Indien een plangebied groter is dan de gestelde oppervlakte-ondergrens en de ingreep dieper gaat dan de diepte-ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische MonumentenZorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd.

Ten tijden van het opstellen van dit bestemmingsplan heeft gemeente De Bilt een archeologische beleidskaart in voorbereiding; een eerste concept hiervan is inmiddels klaar. Ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan heeft gemeente De Bilt de Archeologische Beleidskaart in voorbereiding. De Archeologische Beleidskaart biedt inzicht in de bestaande en de te verwachten archeologische situatie binnen de gemeente De Bilt. Ook wordt inzicht gegeven in het reeds verrichte archeologisch (veld)onderzoek in de gemeente. Zo kan de gemeente bij planvorming vroegtijdig en op zorgvuldige wijze rekening houden met archeologie.

Situatie

De gronden ter plaatse van de gewenste ontwikkeling zijn volgens het bestemmingsplan verwachtingsgebied voor archeologische vondsten. Het plangebied kent de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie'. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van de aan de grond eigen zijnde archeologische waarden. Er geldt een onderzoeksplicht bij werkzaamheden die 0,3 meter beneden het maaiveld gaan met een oppervlakte van meer dan 100 m².

Voor het plangebied is reeds in 2009 een archeologisch onderzoek uitgevoerd in het kader van de ontwikkeling van het gebied rondom de Melkweg. Dit rapport is opgesteld door ADC, zie Bijlage 2.

Voor het plangebied wordt verwacht dat er archeologische waarden in de bodem zitten. Of deze verwachting klopt zal nader onderzoek moeten plaatsvinden in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Op basis van het rapport van ADC kan een PvE worden opgesteld voor dit vervolgonderzoek. Dit onderzoek zal worden uitgevoerd voor de realisatie van het plan. De archeologische bestemming zal in dit bestemmingsplan worden gehandhaafd om de naleving daarvan de waarborgen.

Conclusie

Het aspect archeologie is onderzocht en voor de realisatie zal nader onderzoek moeten worden uitgevoerd in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Voorafgaand aan dit onderzoek zal een PvE worden opgesteld. Dit wordt geborgd in de regels van dit plan.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Wettelijk kader

In een bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder door bedrijven. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering. In deze publicatie is lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaats gevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Voor andere omgevingstypen dan een rustige woonwijk kunnen kleinere richtafstanden worden gehanteerd. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Situatie

Voor onderhavig project dient te worden getoetst of de nieuwe functie mogelijk belemmeringen veroorzaakt voor bestaande functies in de omgeving en of de nieuwe functie mogelijk belemmeringen ondervindt als gevolg van de milieuhinder van naburige bedrijven en/of bedrijvigheid.

De omgeving van het plangebied kan gekarakteriseerd worden als een gemengd gebied, gelet op de nabij gelegen maatschappelijke bestemming met a.o een school en de nabijgelegen winkels en kinderboerderij.

De gewenste functie betreft een gevoelige functie zodat gekeken dient te worden of omliggende bedrijven niet beperkt worden in hun bedrijfsvoering en dat er voor de woningen zelf een goed woon- en leefklimaat kan worden geborgd. Het voornemen ziet zelf niet op een overlast gevende functie.

In de directe omgeving van het plangebied zijn de volgende functies gesitueerd:

• Kinderboerderij op ca. 65 meter
• Trapveldje op ca. 15 meter
• Kinderdagopvang op ca. 12 meter
• Basisschool op ca. 23 meter
• Benzinestation op ca. 210 meter

De bovenstaande functies zijn, behalve het benzinestation allen functies die worden gekenmerkt als categorie 2 functies. Waarvoor een richtafstand geldt in een gemengd gebied van 10 meter. Aan deze richtafstanden wordt voldaan. Het benzinestation is een categorie 3.1 functie waarvoor een richtafstand geldt van 30 meter, zodat een goed woon- en leefklimaat kan worden geborgd en de omliggende functies niet worden beperkt in hun bedrijfsvoering.

Het kinderdagverblijf heeft echter een buitenspeelterrein wat dichter bij het pand ligt. Om na te gaan of hier geen geluidsoverlast ontstaat is hiervoor een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 3). Uit het onderzoek blijkt dat bij de appartementen sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat indien de zuidgevel van het appartementengebouw een geluidwering heeft van minimaal 22 dB. Voor moderne appartementen, die voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, geldt dat normaliter wordt voldaan aan deze eis.

Door de kenmerkende vorm van het appartementencomplex La Luna (C-vorm), gecombineerd met het deels afsluitende karakter van de voorziene appartementencomplex aan de Melkweg 3, vrezen bewoners ernstige geluidshinder. Ze vrezen dat er een klankkast ontstaat waar het geluid weerkaatst tegen de muren van de gebouwen en niet weg kan. Daarom is door het akoestisch bureau SPA-WNP een extra onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting op de bestaande gebouwen met en zonder de nieuwbouw. Op navolgende afbeeling zijn de meetpunten in het model weergeven.

Meetpunten in akoestisch model. (bron SPA WNP)

In de navolgende tabel is per meetpunt op de verschillende hoogtes weegeven wat de geluidsbelasting in dB is met en zonder de nieuwbouw. In de laatste kolom is te zien wat het verschil in dB is.

geluidsbelasting in dB met en zonder nieuwbouw (bron SPA WNP)

Uit de berekeningen blijkt dat de geluidniveaus bij de appartementen zeer gering toenemen maximaal 0,3 dB(A). Hierbij dient te worden opgemerkt dat onder normale omstandigheden een verschil van 3 dB net waarneembaar is en er vanaf 5 dB verschil pas sprake is van een duidelijk hoorbaar verschil. Een verschil van 10 dB wordt ervaren als een halvering c.q. een verdubbeling van het geluid. Zie onder andere “Fysische/theoretische Grondslagen van Geluid”, PHTO A, Dr. Ing. A. von Meier, laatste revisie augustus 1996 en Geluidwering in de “woningbouw”, hoofdstuk Basisbegrippen en definities, Mw. Ir. P.E. Braat – Eggen, ir. L.C.J. van Luxemburg, uitgavejaar 1993.

Conclusie

Gelet op het voorgaande vormen de milieubelastende functies vanuit het oogpunt van milieuzonering geen belemmering voor de in dit plan besloten ruimtelijke ontwikkeling. Andersom leidt ontwikkeling van de appartementen niet tot milieutechnische problemen voor de omliggende milieugevoelige functies. Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is te achten met een goede ruimtelijke ordening.

4.3 Bodem

Wettelijk kader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de milieukundige bodemkwaliteit in het plangebied. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden verwijderd.

Naar verwachting stelt de gemeente De Bilt in 2013 de Regionale bodemkwaliteitskaart en bijbehorende Nota bodembeheer voor haar grondgebied vast. De bovengrond (tot 0,5 meter diepte) in het gehele plangebied valt volgens de bodemkwaliteitskaart onder de klasse 'wonen'. Indien grond in het plangebied wordt toegepast, moet deze voldoen aan de klasse 'wonen'.

Situatie

Voorliggend initiatief voorziet in een functiewijziging van kantoor naar wonen. Gezien de nieuwe functie en de verwachte werkzaamheden is een bodemonderzoek benodigd. Dit onderzoek is uitgevoerd door Verhoeven Milieutechniek (Bijlage 4) en Amos Milieutechniek (Bijlage 5). Beide onderzoeken beschrijven een deel van de planlocatie.

Ter plaatse van de locatie zijn geen verdachte bodemlagen, noch bijmengingen waargenomen. Er zijn geen waarnemingen gedaan die wijzen op de aanwezigheid van een voormalige watergang. In de zandige bovengrond blijken lichte verontreinigingen met zware metalen en PAK voor te komen. In de zandige ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetoond. Het grondwater blijkt enkel een licht verhoogde concentratie aan barium te bevatten.

Aanvullend onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. De kwaliteit van de bodem op de locatie is voldoende vastgelegd en er is geen vermoeden voor de aanwezigheid van een sterke verontreiniging op de locatie. De aangetoonde situatie komt overeen met de situatie welke tijdens de bodemonderzoeken in 2009 en 2011 deels op en voornamelijk nabij de onderzoekslocatie is aangetoond.

Asbest

Het onderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5740. Onderzoek naar asbest in de bodem vormt geen onderdeel van deze norm. Wel wordt opgemerkt dat in en op de bodem geen asbestverdachte materialen zijn aangetroffen. Op basis van de uitkomsten van onderhavig onderzoek bestaat er geen aanleiding om voor de locatie een asbest in grond onderzoek conform NEN 5707 uit te voeren.

Conclusie

Op basis van de resultaten van het bodemonderzoek blijkt er vanuit het aspect bodem geen belemmeringen zijn voor onderhavig initiatief.

4.4 Cultuurhistorie

Wettelijk kader

Rijksbeleid

Vanaf 1 januari 2012 is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten bij het maken van een bestemmingsplan rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Als gevolg hiervan is het van belang dat voorafgaand aan het maken van een bestemmingsplan de aanwezige cultuurhistorische waarden bekend zijn. Daarnaast is het in Bro vastgelegd dat in de toelichting van een bestemmingsplan moet worden beschreven hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden en de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten en de bescherming daarvan wordt omgegaan.

Binnen de plangrenzen van bestemmingsplan 'Bestemmingsplan 2012' bevindt zich een groot aantal waardevaste monumenten (met een beschermde status als gemeentelijk of rijksbeschermd monument) en waardevolle panden en objecten (niet formeel beschermd).

Gemeentelijk beleid

In de gemeentelijke 'Erfgoedverordening De Bilt 2010' is de wijze vastgelegd waarop er door de gemeente omgegaan wordt met het gemeentelijk erfgoed, onder meer bij de vergunningverlening. Zo wordt de procedure tot aanwijzing van gemeentelijke monumenten en de instandhouding hiervan geregeld. Een gemeentelijk monument is een zaak, die van algemeen belang is vanwege zijn schoonheid, uniciteit, betekenis voor de wetenschap of cultuurhistorische waarde. Stads- of dorpsgezichten kunnen ook aangewezen worden als beschermd stads- of dorpsgezicht. Daarnaast is ook het terrein waarop zich een gemeentelijk monument bevindt onderdeel van het totale monument. In de verordening is vastgelegd dat ook landschapselementen of een samenhangend geheel van landschapselementen aangewezen kan worden als gemeentelijk landschapsmonument. Op grond van de verordening is het verboden een gemeentelijk monument te verstoren en/of te wijzigen zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning is verleend.

Situatie

Het pand kent geen aanduiding als rijks- of gemeentelijk monument en is niet aangemerkt als beeldbepalend of karakteristiek in het geldende bestemmingsplan. Ook worden de omgeving en het landschap niet aangeduid als cultuurhistorisch waardevol. In de directe omgeving is tevens geen monumentale bebouwing aanwezig.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat met de gewenste ontwikkeling geen schade wordt toegebracht aan bestaande cultuurhistorische panden of structuren.

4.5 Duurzaamheid

Duurzaam bouwen (DuBo) is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en waar het gebouw maar ook de openbare ruime een lange levensduur hebben (bijvoorbeeld door flexibiliteit of goede materiaalkeuze).

Het meenemen van duurzaamheid in projecten wordt door steeds meer partijen belangrijk gevonden. Dit geldt voor zowel gebouwen als voor Grond, Weg en Waterbouw (GWW)-projecten. Gemeente de Bilt heeft ambities geformuleerd en afspraken gemaakt over duurzaamheid bij duurzaam bouwen en GWW-projecten. Naast de gemeentelijke ambities zijn er voor bouwprojecten ook wettelijke eisen van toepassing. De rol van de gemeente is om in overleg met de bouwpartijen te kijken wat de mogelijkheden en kansen zijn voor duurzaam bouwen.

Wettelijk kader

Bouwbesluit 2012

De wettelijke eisen volgen uit het bouwbesluit van 2012. Per 1 januari 2015 zijn de eisen ten aanzien duurzaamheid en isolatie aangescherpt. De volgende eisen zijn wettelijk van toepassing:

• Minimale isolatiewaarden (Rc)
  • 1. Rc=4,5 m2.K/W voor gevels,
  • 2. Rc=6,0 m2.K/W voor daken,
  • 3. Rc=3,5 m2.K/W voor vloeren;
• Maximale warmtedoorgangscoëfficiënten (Uw):
  • 1. Gemiddelde Uw=1,65 W/m2.K voor alle ramen, deuren en kozijnen,
  • 2. Maximale Uw=2,2 W/m2.K voor afzonderlijke ramen, deuren en kozijnen;
• Een maximale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG methodiek;
• Van de samenstelling van constructieonderdelen van een gebouw met uitsluitend kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan met een totale gebruiksoppervlakte van meer dan 100 m² is de uitstoot van broeikasgassen en de uitputting van grondstoffen gekwantificeerd volgens de Bepalingsmethode Milieuprestatie Gebouwen en GWW-werken;
• Een soortgelijke bepaling geldt ook voor woningen. In het kort: de milieuprestatie van het materiaalgebruik dient berekend te worden en dient toegevoegd te worden aan de omgevingsvergunning.

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie. Bijbehorende kaders zijn vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013. Hierin is de eis opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat op welke wijze rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen (art. 3.1 lid 3).

Gemeentelijk beleid

Op 26 maart 2015 heeft de gemeenteraad het Duurzaamheidsprogramma 2015-2018 'Groene meters maken' vastgesteld.

Zoals aangekondigd in dit duurzaamheidsprogramma heeft de gemeente nieuw Duurzaam Bouwen (DuBo) beleid ontwikkeld. De gemeenteraad heeft het nieuwe dubo-beleid op 26 mei 2016 vastgesteld.

Ambities duurzaam bouwen

In het nieuwe DuBo-beleid gaat het om voortvarende ambities. Dat betekent een forse, maar realistische uitdaging voor de markt en gemeente. We gaan daarmee een flinke stap verder dan de huidige regelgeving en de autonome ontwikkeling. Het streven naar hoge 'rapportcijfers' in GPR gebouw past daarbij. We willen initiatiefnemers, architecten en bouwpartijen zoveel mogelijk stimuleren om een stap meer te zetten dan wat wettelijk verplicht is. De ambities zijn in de tabel hieronder weergegeven.

Tabel: Duurzaam bouwen ambities gemeente De Bilt

Bestaande Bouw

Een verhoging van de GPR-score met 2,5 Minimaal Label B Streven naar Nul-op-de-Meter-Woningen

Nieuwbouw

Bij nieuwbouw willen we graag een stapje verder gaan dan bij bestaande bouw en hebben we GPR-ambities per thema: Gemiddeld over alle thema's een 8* Minimaal een 9 voor 'energie' Minimaal een 7 voor 'milieu' Minimaal een 8 voor subthema 'toegankelijkheid' (onder thema 'gebruikskwaliteit') voor woningen met het predicaat 'levensloopbestendig' en voor publieke gebouwen * Voor publieke gebouwen gemiddeld een 8,5

Aanbod gemeente

Het gebruik van GPR gebouw-software wordt gratis door de gemeente beschikbaar gesteld. Hiermee kan initiatiefnemer inzicht verkrijgen in de kansen voor duurzaamheid en gevoel krijgen bij het effect van maatregelen op de GPR-scores. Om een eerste inzicht te krijgen in mogelijke DuBo-maatregelen zijn er voor zowel bestaande als nieuwbouw woningen ook zogenaamde menukaarten (op papier en digitaal) beschikbaar.

Daarnaast biedt de gemeente een vrijblijvend adviesgesprek aan met een energieambassadeur van BENG! of eventueel een gesprek met een DuBo-expert van de Omgevingsdienst.

Situatie

Voor de nieuwbouw appartementen van sociale en middenhuur wordt voldaan aan de duurzaamheidseisen van het bouwbesluit en de gemeentelijke ambities voor nieuwbouw. Hier wordt rekening mee gehouden in het ontwerp van het gebouw. Zo wordt er een warmtepomp gerealiseerd, zonnepanelen en een goede isolatie. Daarnaast worden de woningen tevens gerealiseerd zodat ze betaalbaar blijven als sociale en midden huurappartementen.

Conclusie

De realisatie van het voornemen past binnen de wettelijke duurzaamheidskaders en draagt bij aan de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaamheid.

4.6 Ecologie

Wet natuurbescherming

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Deze wet heeft de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en faunawet vervangen. Het doel is om met één wet en minder regels de wet makkelijker te kunnen toepassen. Vanaf 1 januari 2017 bepalen de provincies wat wel en niet mag in de natuur in hun gebied. Ook zorgen de provincies vanaf deze datum voor vergunningen en ontheffingen. De Rijksoverheid blijft verantwoordelijk voor het beleid van grote wateren, zoals het IJsselmeer.

De Wet natuurbescherming regelt de bescherming van Natura 2000-gebieden. Ter bescherming van deze Natura 2000-gebieden voorziet de Wet natuurbescherming in een vergunningenregime voor het realiseren of verrichten van projecten en andere handelingen die de natuurlijke kenmerken van een aangewezen Natura 2000-gebied kunnen aantasten.

Voorts voorziet de Wet natuurbescherming in de bescherming van planten- en diersoorten binnen en buiten de beschermde natuurgebieden. Het uitgangspunt is dat beschermde planten- en diersoorten geen schade mogen ondervinden. Voor het uitvoeren van werkzaamheden in de openbare ruimte is het niet altijd nodig een vrijstelling of een ontheffing aan te vragen. Voor onder andere reguliere werkzaamheden of ruimtelijke ontwikkelingen geldt een vrijstelling voor beschermde soorten op voorwaarde dat gehandeld wordt volgens een goedgekeurde gedragscode. Verder worden vrijstellingsregelingen op de nationaal beschermde soorten per provincie vastgesteld.

Wanneer het onmogelijk is schade aan streng beschermde planten en dieren tijdens ruimtelijke ontwikkelingen en inrichting te voorkomen, moet altijd een ontheffing worden aangevraagd. De voorwaarden verbonden aan een vrijstelling of een ontheffing zijn afhankelijk van de status van de planten- en diersoorten die in het plangebied voorkomen.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. In het NNN liggen onder andere bestaande natuurgebieden en alle Natura 2000- gebieden. Het NNN is op provinciaal niveau uitgewerkt en middels ruimtelijke nota's en verordeningen voorzien van juridische doorwerking. In sommige provincies bestaan er naast het NNN ook nog andere groene zones die een zekere mate van bescherming genieten.

Situatie

De ontwikkeling betreft een herontwikkeling van de onderhavige locatie, waarbij de bestaande opstallen gesloopt worden. Er is derhalve een quickscan gedaan in het kader van de Wnb. Het onderzoek is uitgevoerd door De Groene Ruimte, zie Bijlage 6. In het onderzoek is nog uitgegaan van een oude planversie met 30 wooneenheden, dit heeft geen gevolgen voor de uitkomsten van het onderzoek. Uit het onderzoek komen de volgende conclusies naar voren.

Het plangebied ligt op circa 5,9 kilometer van het Natura 2000-gebied Oostelijke Vechtplassen. Op basis van de aard van de ingreep, de ligging in stedelijke bebouwing en de afstand tot de grens van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (5,9 kilometer) zijn effecten op het gebied Oostelijke Vechtplassen uitgesloten. Ook effecten van stikstofdepositie door het tijdelijke bouwverkeer zijn uitgesloten, gezien de ligging van het Natura 2000-gebied aan de andere zijde van de snelweg A27. Ook ligt het plan niet binnen het NNN.

Voor de stikstofdepositie is een aeriusberekening uitgevoerd om te bepalen of er negatieve gevolgen zijn voor Natura-2000 gebieden (Bijlage 7). Hierin is zowel de gebruiksfase als de bouwfase opgenomen. Uitgangspunt voor de gebruiksfase is dat er gasloze appartementen gerealiseerd worden. Voor de bouwfase zijn deze uitgangspunten opgenomen. Uit de AERIUS-berekening blijkt dat er voor de verbouw van het pand geen stikstofbijdrage op Natura 2000 gebieden is te verwachten die hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar. Er is dan ook geen relevante stikstofbijdrage te verwachten door de bouw van dit project. Ook blijkt uit de berekening dat het toekomstige gebruik minder uitstoot van stikstof geeft dan het huidige gebruik. Er is geen saldering nodig. Al met al kan de conclusie getrokken worden dat stikstofdepositie geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

Binnen het plangebied kan niet worden uitgesloten dat er vaste verblijfsplaatsen zijn voor beschermde vleermuizen. Vaste verblijfplaatsen, essentieel leefgebied en jaarrond beschermde nesten van overige beschermde diersoorten is wel op voorhand uit te sluiten.

Om vast te stellen of en welke soorten vleermuizen gebruik maken van het plangebied en welke functie het plangebied vervult is nader onderzoek naar vleermuizen (Gewone dwergvleermuis, Ruige dwergvleermuis en Gewone grootoorvleermuis) nodig. Dit onderzoek is uitgevoerd (Bijlage 8). Het plangebied is hiervoor meerdere malen bezocht, conform de richtlijnen van het vleermuisprotecol 2017. Uit de veldbezoeken blijkt dat er in de omgeving van het plangebied wel vleermuizen aanwezig zijn. De omgeving van het plangebied wordt alleen (beperkt) gebruikt om te foerageren het plangebied zelf heeft geen essentiële functie binnen het leefgebied van vleermuizen. Verblijfplaatsen van de vleermuizen liggen dan ook buiten de directe omgeving van het plangebied.

Wezenlijke negatieve effecten op door de Wet natuurbescherming beschermde functies van vleermuizen zijn niet te verwachten. Overtreding van de Wet natuurbescherming met betrekking tot beschermde functies van vleermuizen kan worden uitgesloten.

Voorts geldt bij uitvoering van werkzaamheden ten allen tijde een de algemene zorgplicht (artikel 1.11 Wet natuurbescherming). Deze schrijft voor dat nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel als mogelijk voorkomen moeten worden. Dit betekent dat wanneer tijdens uitvoering van de werkzaamheden een algemeen beschermde soort als konijn, veldmuis of gewone pad wordt aangetroffen zij de ruimte en tijd moet krijgen om een veilig heenkomen te zoeken. Indien nodig kunnen aangetroffen exemplaren verplaatst worden naar een naastgelegen ruimte waar geen werkzaamheden uitgevoerd worden.

Conclusie

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plangebied voldoende is onderzocht en dat er geen nadelige gevolgen zullen zijn voor beschermde diersoorten of natuurgebieden. Er is geen belemmering voor onderhavig initiatief.

4.7 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het in oktober 2004 in werking getreden Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (REVI). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader vastgelegd in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de onderliggende regelgeving. De wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen wordt volgens verwachting medio 2012 herzien. Het beleid voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het op 1 januari 2011 in werking getreden Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt "vertaald" als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.
• Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd, kan afwijken. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.

Situatie

Woningen betreffen een kwetsbaar object, waardoor de gewenste ontwikkeling getoetst dient te worden aan de wetgeving omtrent externe veiligheid. Voor de beoordeling of in de omgeving van het plangebied risicovolle inrichtingen en/of transportroutes gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van deze kaart.

Uitsnede risicokaart met aanduiding plangebied (bron: www.risicokaart.nl)

Transport gevaarlijke stoffen

Er ligt in de directe omgeving (binnen 200 meter) van het plangebied geen hoofdvaarweg, spoorbaan of rijksweg waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Ook bevindt zich in of nabij het plangebied geen buistransportleiding met een PR 10-6 contour. Voor de spoorweg op circa 320 meter geldt geen risicocontour.

Inrichtingen

Op 213 meter van het perceel is een tankstation met LPG gevestigd. Voor dit station geldt een plaatsgebonden risico van 25 meter en voor het groepsrisico geldt een invloedsgebied van 150 meter. Het plangebied ligt daarmee buiten de risicoafstanden van inrichtingen in de omgeving. Anderzijds is de voorgenomen planontwikkeling geen risicovolle inrichting in het kader van de BEVI en vormt de gewenste ontwikkeling geen gevaar voor de omgeving.

Conclusie

Er bestaat vanuit het thema externe veiligheid geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.8 Geluid

Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidsniveau op de gevels van geluidsgevoelige bestemmingen, zoals woningen, scholen en diverse gezondheidszorggebouwen. De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeurswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidsgevoelige functies niet van toepassing.

Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidsgevoelige functies in principe niet mogelijk.

Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidsgevoelige functies aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeurswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd.

Gemeentelijk beleid

De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden niet kunnen worden voorkomen. Hiervoor stelt de gemeente duidelijke kaders voor ruimtelijke plannen en maakt ze de uitvoering tot het vaststellen van hogere waarden transparant. Het college van B&W heeft daarom de beleidsregel hogere waarden Wgh vastgesteld. In deze beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurswaarde. De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting (indien niet aan de voorwaarde kan worden voldaan dient de initiatiefnemer te motiveren waarom dit niet kan of waarom voor een alternatieve oplossing is gekozen).

Situatie

Het plangebied is niet gelegen binnen de geluidzone van een industrieterrein. Wel ligt het plangebied binnen de geluidzone van wegverkeer, namelijk van de Planetenbaan. Akoestisch onderzoek naar de geluidbelasting is uitgevoerd door SPA WNP. Het rapport van het onderzoek is toegevoegd als Bijlage 9.

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom, in de geluidzone van de Planetenbaan (en klein deel van de Poolsterlaan). Voor de Melkweg en de Planetenbaan (oostelijk deel) geldt een maximale rijsnelheid van 30 km/uur. Ondanks het feit dat er geen sprake is van een geluidzone langs deze wegen, is in het voorliggende onderzoek de geluidbelasting ten gevolge van deze wegen toch berekend. Dit omdat:

• de gemeente in het kader van een goede ruimtelijke onderbouwing de belangen van het realiseren van het bouwplan af moet wegen tegen de mogelijke hinder door de geluidbelasting;
• bij het realiseren van de woningen deze geluidbelasting meegenomen kan worden bij de beoordeling van de geluidwering in het kader van een goed woonklimaat.

De overige wegen liggen op grotere afstand van het plangebied en/of de verkeersintensiteit is er dusdanig gering, dat deze wegen niet relevant zijn met betrekking tot de geluidbelasting. Uit het onderzoek blijkt dat de nieuwe woningen een geluidbelasting zullen ondervinden:

• van maximaal 39 dB ten gevolge van de Planetenbaan/Poolster. Dit is ruim lager dan de voorkeurswaarde van 48 dB overeenkomstig de Wet geluidhinder. Deze wet vormt dan ook geen belemmering voor de realisatie van deze nieuwe woningen. De gemeente hoeft geen hogere waarden vast te stellen.
• van maximaal 49 dB ten gevolge van de Melkweg (30 km-weg). Dit is hoger dan de voorkeurswaarde uit de Wet geluidhinder, maar ruim lager dan de maximale ontheffing, zoals deze geldt voor gezoneerde wegen. De geluidbelasting van 49 dB treedt op bij 6 woningen. Deze woningen hebben allen een geluidluwe gevel en een buitenruimte die gelegen is aan een gevel waar de geluidbelasting niet meer dan 5 dB hoger is dan bij de geluidluwe gevel. Drie woningen hebben een buitenruimte met een geluidbelasting van 49 dB. De onderzijde van de balkons moeten conform het gemeentelijke geluidbeleid al uitgevoerd worden met een geluidabsorberend plafond. Als deze drie buitenruimten worden uitgevoerd met een gesloten borstwering, zal de geluidreductie minimaal 1 dB bedragen, waardoor alle buitenruimten zijn gelegen aan een geluidluwe gevel.
• ten gevolge van de Planetenbaan (oostelijk deel, 30 km weg), die ruim lager is de voorkeurswaarde uit de Wet geluidhinder, zoals deze geldt voor gezoneerde wegen. Op basis hiervan wordt gesteld dat de geluidbelasting ten gevolge van de 30 km/uur-wegen aanvaardbaar is.

Uit voorgaand onderzoek naar de geluidbelastingen op de gevels blijkt dat de gecumuleerde geluidbelasting, inclusief 30 km-wegen, maximaal 55 dB bedraagt. Dit betekent dat overeenkomstig het Bouwbesluit, de karakteristieke geluidwering van de verblijfsgebieden minimaal 22 dB moet bedragen. Om na te gaan of het plan voldoet aan de eisen van het bouwbesluit voor het binnengeluid is tevens een onderzoek uitgevoerd (Bijlage 10). In het rapport zijn voor de nieuwbouw aan de Melkweg 3 in Bilthoven, de volgende onderwerpen beoordeeld:

• geluidwering gevels;
• installatiegeluid;
• galm;
• geluidwering tussen ruimten.

Uit het onderzoek blijkt dat door de toepassing van balansventilatie en verder gebruikelijke voorzieningen als dubbele beglazing (Hr++) en goede kier- en naaddichting, er geluidweringen van minimaal 25 dB tot maximaal 30 dB bereikt worden. Er wordt ruim voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit en hiermee zal sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat binnen de nieuwe woningen.

Conclusie

Vanuit akoestisch oogpunt zijn er geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

4.9 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader

Luchtvervuiling is schadelijk voor de volksgezondheid en het milieu. Verkeer, industrie en huishoudens brengen grote hoeveelheden schadelijke stoffen in de lucht. Het doel van de op 15 november 2007 van kracht geworden 'Wet luchtkwaliteit', als onderdeel van de Wet milieubeheer, is mensen te beschermen tegen risico's van luchtverontreiniging. De wet bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. In de wet is aangegeven in welke gevallen gemeenten en provincies de luchtkwaliteit in kaart moeten brengen en wanneer zij maatregelen dienen te treffen. Nieuw is, naast de wijzigingen in de Wet luchtkwaliteit, een aantal nieuwe Ministeriële regelingen en Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB's). Een van deze nieuwe AmvB's is de AmvB 'Niet in Betekende mate' (NIBM). Projecten die 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreinigingen, hoeven niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen (in de vorm van grenswaarden).

Gemeentelijk beleid

De gemeente De Bilt heeft luchtkwaliteitbeleid opgesteld. Hierin zijn nadere eisen vastgelegd voor het realiseren van woningen en andere gevoelige functies nabij drukke verkeerswegen.

Situatie

De ontwikkeling kan, gezien de beperkte omvang, aangemerkt worden als een project dat niet in betekenende mate van invloed is op de luchtkwaliteit. Toetsing van het aspect luchtkwaliteit is daardoor, op grond van artikel 4 van de Regeling NIBM niet noodzakelijk. Er behoeft dus niet getoetst te worden aan de grenswaarden.

De WHO hanteert advieswaarden voor fijn stof (PM10) van 20 microgram per kuub, en 10 microgram per kuub voor PM2,5, wat lager ligt dan de wettelijke grenswaarden. De concentratie fijnstof ligt voor het plangebied onder de 20 microgram per kuub (2018) en de concentratie zeer fijnstof (PM2,5) net boven de 10 microgram per kuub, namelijk op 12-13 microgram per kuub (2018). Wel ligt het gehalte ruim onder de wettelijke grenswaarde van 20 microgram per kuub. De verwachting is wel dat dit in de toekomst (2030) zal dalen tot 10 microgram per kuub.(bron: Geoloket Odru) Hiermee wordt voldaan aan het principe van een goede ruimtelijke ordening

Conclusie

Het project kan worden beschouwd als een NIBM-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan dan ook achterwege blijven.

4.10 Water

De gemeente De Bilt is niet primair verantwoordelijk voor alle watertaken, maar moet de waterbelangen wel goed beschrijven en afwegen binnen de ruimtelijke ordening. Een van de instrumenten hiervoor is de verplichte watertoets. De watertoets houdt in dat het Waterschap beoordeeld of de waterbelangen voldoende zijn geborgd. De voor de gemeente en waterschap van belang zijnde wateraspecten zijn hieronder beschreven.

Volgens de Wet gemeentelijke watertaken (2008) is de gemeente verantwoordelijk voor het inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater en hemelwater. De gemeente mag vervolgens zelf bepalen op welke wijze het ingezamelde hemelwater wordt verwerkt. Verder heeft de gemeente de zorgplicht om structurele problemen als gevolg van een voor de gebruiksfunctie nadelige grondwaterstand in openbaar bebouwd gebied te voorkomen of te beperken.

Het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) is binnen het plangebied verantwoordelijk voor de kwaliteit van het oppervlaktewater en beheer van het waterpeil. Daarnaast is het hoogheemraadschap verantwoordelijk voor het zuiveren van het afvalwater. Het is van belang dat de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie toereikend is voor de toename aan vervuilingseenheden, en dat het afvalwater niet te veel verdund wordt met regenwater.

De provincie Utrecht is verantwoordelijk voor het beschermen van het grondwater. In het Grondwaterplan 2008-2013 heeft de provincie het actuele beleid met betrekking tot kwantiteit en kwaliteit van het grondwater opgenomen. In de Provinciale Milieuverordening zijn beschermingszones aangewezen rond waterwinningen. Binnen deze zones gelden aanvullende regels ter bescherming van het drinkwater. Daarnaast heeft de provincie Utrecht in 2009 het Provinciaal Waterplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven hoe om te gaan met waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water.

Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijke waterbeleid is vastgelegd in het Gemeentelijk Rioleringsplan 2016-2020. Hiermee geeft de gemeente De Bilt invulling aan haar zorgplichten voor stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. In het GPR is ook het gemeentelijk afkoppelbeleid beschreven. Afkoppelen van verhard oppervlak gebeurt alleen als het in overeenstemming is met het Convenant Afkoppelen en Infiltreren openbare ruimten op de Utrechtse Heuvelrug. (Dit convenant is opgesteld door Waterschap Vallei en Eem, HDSR, provincie Utrecht, Vitens en gemeenten op de Utrechtse Heuvelrug.)

Situatie

Om het voornemen te toetsen aan het waterbeleid, is de watertoets uitgevoerd. Het resultaat is als bijlage bijgevoegd (Bijlage 11).

Basisprincipes omgaan met water:

• Klimaatbestendige leefomgeving (ruimtelijke adaptatie)
• Vasthouden - bergen - afvoeren (waterkwantiteit)
• Schoon houden - scheiden - zuiveren (waterkwaliteit)

Beleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is infiltratie van water in de bodem het uitgangspunt, omdat dit het meest duurzaam is. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's heeft daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen. Bij het infiltreren van schoon hemelwater in de bodem (afkoppelen) kan het afvalwater worden afgevoerd naar het vuilwaterriool/DWA.

Water in relatie tot de ruimtelijke ontwikkeling

De ruimtelijke ontwikkelingen hebben weinig tot geen gevolgen voor het huidige watersysteem. In het kort gaat het om:

• Het verhard oppervlak neemt gering toe (Zie de Keur bepalingen voor de grenswaarden). Deze geringe toename van verhard oppervlak heeft weinig gevolgen voor het watersysteem. Het bestaande watersysteem kan tijdens een hevige regenbui al het hemelwater vanaf dit oppervlak verwerken en bergen.
• Het bestaande oppervlaktewater wordt niet aangepast.
• Water wordt niet buiten het plangebied geborgen.
• Er vindt geen lozing plaats van verontreinigingen en/of verontreinigd water naar oppervlaktewater.
• Het plangebied ligt niet op of nabij een waterkering of belangrijke watergang.
• Het plangebied ligt niet nabij een rioolwaterzuiveringsinstallatie (rwzi) of rioolpersleiding.

Afvoer hemelwater

Er is aangegeven dat hemelwater wordt afgevoerd via een hemelwaterriool. De capaciteit van dit hemelwaterstelsel dient groot genoeg te zijn om wateroverlast te voorkomen. Afvalwater kan worden afgevoerd naar vuilwaterriool/DWA-riool.

Afvalwater

Afvalwater wordt afgevoerd via het vuilwaterriool.

Toekomstige ontwikkelingen

Indien in de toekomst ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn, waarbij het verhard oppervlak uitbreidt met meer dan 500m2 in stedelijk gebied en/of 1000m2 in landelijk gebied, heeft dit tot gevolg dat het hemelwater van dit oppervlak versneld tot afvoer komt. Om de waterhuishouding niet te verslechteren, moet deze versnelde afvoer worden voorkomen of gecompenseerd. Toekomstige ontwikkelingen zullen klimaatbestendig worden gerealiseerd.

Conclusie

Vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen voor onderhavig initiatief. Het waterschap adviseert positief over het voornemen.

4.11 Parkeren en verkeer

Parkeren

Voor de parkeeropgave is een onderzoek uitgevoerd door Goudappel Coffeng (Bijlage 12). Zij stellen dat er naast de 28 parkeerplaatsen op eigen terrein nog 9 parkeerplaatsen in het openbaar gebied nodig zijn. Uit hun studie blijkt dat deze parkeerplaatsen voldoende beschikbaar zijn. Na toevoeging van deze 9 parkeerplaatsen is de bezettingsgraad van de parkeerplaatsen in de directe omgeving 60% op het maatgevende moment. Er is dus voldoende parkeerruimte beschikbaar voor de appartementen.

Verkeer

Het plangebied wordt ontsloten via de Melkweg naar de Hertenlaan en de 1e Brandenburgerweg. Dit zijn beide 50 km/u wegen.

De verkeersgeneratie kan berekend worden aan de hand van de kencijfers van de publicatie CROW 381 Toekomstbestendig parkeren' uit 2018. In de huidige situatie is een kantoor toegestaan met een oppervlakte van 381 m2. Dit heeft een verkeersaantrekkende werking van 9,9 tot 11,8 mvt/etmaal in de rest bebouwde kom van matig stedelijk gebied.

In de gewenste situatie is de verkeersaantrekkende werking op dezelfde manier te bepalen. Voor appartementen goedkoop en sociale huur appartementen is de verwachte verkeersgeneratie 3,2 tot 4,0 mvt/etmaal per woning. Dit komt in totaal neer op een verkeersaantrekkende werking van 89,6 tot 112 mvt/etmaal.

De verkeersgeneratie neemt met onderhavig initiatief toe met maximaal 100,2 mvt/etmaal. Gezien de ligging van het plangebied en de verkeerssituatie ter hoogte van het plangebied wordt aangenomen dat dit niet tot problemen leidt met de verkeersafwikkling in het plangebied.

Conclusie

Voorgenomen initiatief zal niet leiden tot verkeerskundige en/of parkeertechnische problemen. Parkeren wordt grotendeels op eigen terrein opgelost en de verkeersgeneratie neemt slechts beperkt toe.

4.12 Kabels en leidingen

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgasleidingen afhankelijk van druk;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Uit de toelichting en verbeelding van bestemmingsplan 'Melkweg e.o. 2009' en latere herziening is op te maken dat er geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

Voor de verdere realisatie van het plan zal indien nodig een KLIC-melding gedaan worden om te achterhalen of er relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe omgeving daarvan aanwezig zijn.

4.13 M.e.r.-beoordeling

Wettelijk kader

In de Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat op basis van selectiecriteria vastgesteld dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zal hebben of niet. Onderdeel D van de bijlage bevat activiteiten, plannen en besluiten waarvoor het maken van een m.e.r.-beoordeling verplicht is. Voor elke activiteit die genoemd wordt in kolom 1 van onderdeel D van het Besluit m.e.r. moet beoordeeld worden of er sprake is van (mogelijke) nadelige milieugevolgen. Voor activiteiten die onder de drempelwaarde zoals genoemd in kolom 2 van onderdeel D vallen, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze motivering dient qua inhoud aan te sluiten bij de m.e.r.-beoordeling, maar heeft geen vormvereisten. Voorliggend initiatief kan gezien worden als 'stedelijk ontwikkelingsproject' (D 11.2). De gewenste ontwikkeling blijft ruim onder de drempelwaarde van 2.000 woningen, waardoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling volstaat.

In een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient aandacht te worden besteed aan drie criteria die zijn opgenomen in Bijlage III van de Europese richtlijn 'betreffende milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten'. Dit zijn achtereenvolgens de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect.

Kenmerken van het project

Met het project wordt een appartementencomplex voor 30 woningen gerealiseerd op een locatie waarop in de huidige situatie een kantoorpand is gevestigd. Dit wordt gesloopt ten behoeve van het project.

Plaats van het project

Het project is gelegen aan de Melkweg 3 in Bilthoven en ligt binnen de bebouwde kom van deze kern. Op deze locatie is in de huidige situatie een kantoor aanwezig. Het is gelegen op ruime afstand van bestaande natuurgebieden.

Kenmerken van het potentiële effect

Het project heeft geen nadelige invloed op bestaande natuurgebieden noch op beschermde flora en fauna. Dit blijkt uit de onderzoeken zie zijn uitgevoerd op het gebied van geluid, bodem, natuur, stikstofdepositie en water. Deze

Conclusie

De kenmerken, plaats en potentiële effecten van de ontwikkeling geven op basis van het voorgaande geen aanleiding ernstige milieugevolgen te verwachten die het nodig maken om een m.e.r-procedure te doorlopen.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Wettelijk kader

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 Wro moet in het kader van een bestemmingsplan onder andere inzicht worden verschaft in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In verband daarmee is eerst onderzocht of voor het onderhavige bestemmingsplan op grond van artikel 6.12, eerste lid Wro de verplichting bestaat om één of meer exploitatieplannen vast te stellen.

Op grond van artikel 6.12, lid 1 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een in het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit zijn de volgende bouwplannen:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer gebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m2 of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m2 bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m2.

Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wro kan van deze verplichting worden afgezien, indien (globaal) sprake is van de volgende factoren:

• het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is, en;
• het bepalen van een fasering en/of het vastleggen van locatie-eisen niet noodzakelijk is.

Voor de beoordeling van de vraag of het kostenverhaal anderszins verzekerd is, is de eigendomsituatie van belang. In het geval dat alle gronden binnen een exploitatiegebied eigendom zijn van de gemeente, kan de gemeente de kosten van de grondexploitatie verrekenen in de prijs van de uit te geven bouwrijpe kavels. In dat geval is het kostenverhaal afdoende anderszins verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente in een overeenkomst met de ontwikkelaar heeft vastgelegd hoe de kosten van de grondexploitatie worden verrekend. Ook in dat geval is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht.

Situatie

Er is met de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst gesloten, hierin is het kostenverhaal verzekerd.

Hoofdstuk 6 Overlegresultaten

6.1 Overleg met de bevolking

Voorafgaand aan de ontwikkeling hebben diverse gesprekken met belanghebbenden in de omgeving plaatsgevonden. Met de VvE en bewoners van de naastgelegen flat zijn er 2 gesprekken geweest, op 27 augustus 2018 en op 31 oktober 2018. Tijdens deze gesprekken zijn overigens maar enkele bewoners aanwezig geweest.

Indruk van het eerste gesprek is dat het plan door de verschillende partijen redelijk positief wordt ontvangen, echter heeft het plan voor de bewoners van het naastgelegen La Luna een grote impact. Bewoners (welke op de kop van gebouw A wonen) geven dan ook duidelijk aan het niet eens te zijn met de plannen. De VVE heeft het liefst 2 bouwlagen van het gebouw af, geen balkons/ramen aan de westzijde en dat de afstand tussen de 2 gebouwen wordt vergroot. Na aanleiding van het gesprek is een daglichtstudie gemaakt om de impact van het gebouw inzichtelijk te maken.

Na het eerste gesprek is het plan om diverse redenen grotendeels gewijzigd, het laatste plan werd iets beter ontvangen dan het eerste plan. Wel geven de bewoners (welke op de kop van gebouw A wonen) aan het nog steeds niet eens te zijn met de plannen en waarschijnlijk bezwaar te zullen gaan maken.

Daarnaast is er op 24 oktober 2018 overleg geweest met de kinderopvang 't Mereltje hier werd het plan positief ontvangen. Afgesproken is om een oversteek mogelijk te maken naar het kinderdagverblijf over de parkeerplaats.

Op 9 december 2019 is er nog een informatieavond geweest voor alle bewoners uit de omgeving. De algemene indruk is dat bewoners het niet met de ontwikkeling eens zijn en sowieso ontevreden zijn over de ontwikkelingen in de omgeving. Verwachting is dat omwonenden tegen de ontwikkeling zullen blijven, ook met eventuele beperkte aanpassingen aan het plan.

6.2 Overleg met instanties

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties worden in kennis gesteld en krijgen de mogelijkheid om te reageren. De instanties hebben 6 weken de tijd gehad te reageren en er zijn hierop geen inhoudelijke reacties binnen gekomen.

Het plan wordt na overleg als ontwerp ter inzage gelegd, waarna het een ieder vrij staat om binnen een termijn van 6 weken te reageren op de plannen.

6.3 Zienswijzen

Gelet op het bepaalde in artikel 3.8 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening, heeft het ontwerp bestemmingsplan vanaf 1 april 2021 gedurende een periode van zes weken voor een ieder ter inzage gelegen voor het indienen van schriftelijke of mondelinge zienswijzen bij de gemeenteraad. De ter inzage legging is bekend gemaakt door publicatie in de Biltsche Courant, de Staatscourant en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende de termijn van terinzagelegging zijn 13 schriftelijke zienswijzen ontvangen. Voor de inhoudelijk behandeling van deze zienswijzen, alsmede de gemeentelijke beantwoording wordt verwezen naar de Nota zienswijze.

Hoofdstuk 7 Toelichting op de regels

7.1 Inleiding

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Het onderhavige bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied op hoofdlijnen door de gronden te beleggen met een bestemming. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In dit hoofdstuk wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht.

De regels en verbeelding zijn opgesteld conform de RO-standaarden 2012, waarbij in het bijzonder het IMRO 2012 (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen) van belang zijn. Voor de regels is aansluiting gezocht bij de standaard van de gemeente.

Het bestemmingsplan 'Melkweg 3 Bilthoven' bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de verbeelding heeft geen juridisch betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/BGT ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan 'Melkweg 3 Bilthoven' zijn opgebouwd conform de door de SVBP 2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels de overgangs- en slotregels.

7.2 Inleidende regels

De inleidende regels bestaan uit de volgende artikelen.

7.2.1 Begrippen

In de begripsregels worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsregels worden opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

7.2.2 Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de 'wijze van meten' uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte e.d. van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de 'wijze van meten' worden in de SVBP 2012 richtlijnen gegeven.

7.3 Bestemmingsregels

7.3.1 Opbouw bestemmingen

De gronden van het gehele plangebied hebben een positieve bestemming. Een positieve bestemming betekent dat het gebruik van de gronden voor de verschillende bestemmingen direct mogelijk is. Bovendien betekent het dat oprichting van gebouwen direct mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend, welke dient te voldoen aan onder meer de regels van het bestemmingsplan, het Bouwbesluit en de Bouwverordening. De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• Wijzigingsbevoegdheid.

7.3.2 Bestemmingen

Wonen - Gestapeld

Binnen de woonbestemming zijn gestapelde woningen toegestaan, in de regels is opgenomen dat er sociale en midden huurwoningen, met een aanvangshuurprijs van ten minste het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag , gerealiseerd mogen worden. Ook is een instandhoudingstermijn opgenomen in de begrippen. De gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Middels een aanduiding op de verbeelding wordt de maximale bouwhoogte vastgelegd. Binnen de woonbestemming zijn ondergeschikte aan-huis-verbonden beroepen mogelijk in de regels worden hiervoor de voorwaarden vastgelegd.

Archeologie

De gronden binnen de dubbelbestemming archeologie zijn mede bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.

7.4 Algemene regels

7.4.1 Anti-dubbeltelregel

Een anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De opgenomen anti-dubbeltelregel is gelijkluidend aan de in het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven formulering.

7.4.2 Overige algemene regels

Voor het hele plangebied geldt een aantal algemene regels. Het gaat hier om algemene bouw- en gebruiksregels, mogelijkheden om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen, en procedureregels worden behandeld.

7.5 Overgangs- en slotregels

7.5.1 Overgangsregel

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening en de Wabo, overgenomen.

7.5.2 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening. Deze regel geeft aan hoe het plan kan worden aangehaald.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Bezonningsstudie

Bijlage 2 verkennend archeologisch onderzoek

Bijlage 3 akoestisch onderzoek kinderdagverblijf

Bijlage 4 Bodemonderzoek 1

Bijlage 5 Bodemonderzoek 2

Bijlage 6 Natuurtoets

Bijlage 7 Stikstofberekening

Bijlage 8 Aanvullend onderzoek vleermuizen

Bijlage 9 Akoestisch onderzoek

Bijlage 10 Akoestisch onderzoek bouwbesluit

Bijlage 11 watertoets

Bijlage 12 parkeeronderzoek

Bijlage 13 Nota zienswijzen en ambtshalve aanpassingen