Tolakkerweg 218 -222

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot het bestemmingsplan

In juni 2015 heeft de heer Heesen, de vertegenwoordiger van 3XH Beheer BV, eigenaar van de kantoorruimte aan de Tolakkerweg 218-222 in Maartensdijk, een principeverzoek ingediend voor het bouwen van twee woningen op het betreffende adres. De huidige bebouwing zal hiervoor gesloopt worden, waarna er twee woningen kunnen worden gerealiseerd.

Figuur 1 locatie

Het college van burgemeester en wethouders heeft aangegeven hier in principe aan mee te werken. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt achten zij woningbouw op deze locatie denkbaar. Bij het verzoek is een architectonisch ontwerp toegevoegd. Het college heeft aangegeven (PU 20158018, 13 oktober 2015) zich te kunnen vinden in de realisatie van twee woningen. De woningen mogen maximaal twee bouwlagen met kap worden, met een goothoogte van 6 meter. Daarnaast geldt een maximale bouwhoogte van 10 meter en een footprint van 6 bij 12 meter. De voorgevel moet in de voorgevelrooilijn liggen, conform artikel 22.2. van de bestemmingsplanregels.

Doelstelling is het bouwen van twee woningen mogelijk te maken. Voorliggend document betreft het nieuwe bestemmingsplan daarvoor. Hierin wordt inzicht gegeven in de aard en omvang van het project, de ruimtelijke effecten, de (beleidsmatige) motivering en de bestemmingsregels.

1.2 Begrenzing van het gebied

Het projectgebied is gelegen aan de rand van een bebouwingslint van Maartensdijk en is nog net binnen de bebouwde kom gelegen. Het bebouwingslint wordt ten oosten gescheiden met het dorp Maartensdijk door de spoorlijn Hilversum-Utrecht en de A27. Aan de noordzijde van het projectgebied is een woning gesitueerd, aan de zuidzijde een volkstuin. De volkstuin grenst aan de zuidzijde ook aan een woning. Aan de oostzijde van het projectgebied, aan de overzijde van de Tolakkerweg, zijn bedrijven met milieucategorie 3.1 gesitueerd. Aan de westzijde van het projectgebied is landbouwgrond. In figuur 2 is de ligging en de globale begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 2 Globale begrenzing plangebied (google.maps)

1.3 Vigerende regeling

In het vigerende bestemmingsplan 'Maartensdijk 2009', vastgesteld door de gemeenteraad op 29 april 2010 en onherroepelijk verklaard op 22 juli 2010, heeft de locatie van het projectgebied de bestemming 'kantoor'. De voor kantoor aangewezen gronden zijn bedoeld voor voorzieningen gericht op het verlenen van diensten op administratief, financieel, architectonisch, juridisch of een daarmee naar aard gelijk te stellen gebied, waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen. In figuur 3 is een uitsnede weergegeven van de verbeelding van het bestemmingsplan. Het bouwen van twee woningen is in strijd met het bestemmingsplan, voor het realiseren van de twee woningen moet de bestemming op de locatie gewijzigd worden naar de bestemming 'Wonen'.

Figuur 3 Uitsnede bestemmingsplan 'Maartensdijk 2009'

1.4 Leeswijzer

Voorliggend bestemmingsplan is als volgt opgebouwd; na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het projectplan beschreven. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader behandeld. In hoofdstuk 4 komen de omgevingsaspecten aan de orde. In hoofdstuk 5 wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven en in hoofdstuk 6 de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Tot slot volgt in hoofdstuk 7 de toelichting op de regels.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

Het tweede hoofdstuk beschrijft het bouwvoornemen aan de Tolakkerweg 218-220-222 (hierna: Tolakkerweg 218 of het perceel) te Maartensdijk. Dit hoofdstuk maakt de verschillen inzichtelijk tussen de bestaande en de toekomstige situatie. Tevens laat het zien hoe de locatie zich verhoudt tot zijn omgeving en de historische context.

2.1 Huidige situatie

De Tolakkerweg is een lange, rechte - tot aan Hollandsche Rading – en doorgaande weg tussen Utrecht en Hilversum. De Tolakkerweg loopt over in de Koningin Wilhelminaweg in het zuiden (Groenekan) en de Utrechtseweg (Hollandsche Rading) in het noorden. De Tolakkerweg ligt parallel aan een spoorlijn Utrecht - Hilversum (150 meter) en een Rijksweg A27 (200 meter). De Tolakkerweg vormt in feite de westgrens van Maartensdijk met het open slagenlandschap. Aan de westzijde liggen enkele bebouwde percelen in het open landschap. Er is geen eenduidigheid in gebruik en grootte. Langs de weg liggen landgoederen, agrarische bedrijven, moestuinen, woningen en een kantoor. Ter hoogte van Maartensdijk liggen twee bebouwingsvelden, de Tolakkerweg 218 ligt in het noordelijke bebouwingsveld. Figuur 4 is een abstractie van deze situatie.

Figuur 4 bebouwingsbeeld Tolakkerweg

Het gebied ten oosten van de planlocatie, tussen de Tolakkerweg en de spoorlijn, heeft een ander bebouwingsbeeld. Hier ligt bedrijventerrein Industrieweg met verschillende functies en relatief dicht bebouwingslint met woningen aan de Tolakkerweg, overwegend twee-onder-een-kap woningen.

Figuur 5 context plangebied

De Tolakkerweg 218 maakt onderdeel uit van een strook met zes percelen. Ten zuiden van het huidige kantoorperceel ligt een volkstuin. Ten zuiden van de volkstuin staat een twee-onder-kap woning in een voormalige boerderij. De voormalige boerderij heeft een zadeldak met wolfseinden. De woningen zijn achter elkaar gesitueerd en gedraaid ten opzichte van de Tolakkerweg. Ten noorden van het perceel staat een tweekapper met zadeldak evenwijdig aan de Tolakkerweg. In verband met de grootte van de percelen liggen de bijgebouwen soms voor, naast of achter het hoofdgebouw. De plaats van het bijgebouw wordt onder andere bepaald door de wijze van ontsluiten van de woning en de oriëntatie van de woning ten opzichte van de weg.

Alle percelen worden ontsloten door de Tolakkerweg en parkeren vindt plaats op eigen terrein. Tussen de weg en de percelen ligt een smalle watergang. De percelen hebben platte bruggen. Het parkeren vindt plaats in of nabij een bijgebouw.

Figuur 6 bebouwing bestaande situatie

Het perceel is in de huidige situatie op twee plaatsen ontsloten. Het perceel is circa 43 meter breed en 53 meter diep. Achter op het perceel staat een bijgebouw.

Oppervlak hoofdgebouw	238m2 (ex 120m2 verdieping)
Oppervlak bijgebouw	69m2
Bebouwingsvolume	1430 m3 (1190 + 240)
Oppervlak perceel (circa)	2278m2
Percentage bebouwd	13,5%

Verkeersaspecten

Het voormalig kantoorgebouw was als architectenbureau in gebruik. De locatie ligt conform CROW uitgangspunten functie Kantoor (zonder baliefunctie) in matig stedelijk gebied, rest bebouwde kom, met een verkeergeneratie van 6,3 en 8,1 motorvoertuigen per 100m2 bvo. Het bestaande kantoorgebouw heeft een oppervlakte van 358m2 bvo. De verkeersgeneratie komt daarmee uit op 22,6 en 29.

Parkeren vindt volledig op eigen terrein plaats. De parkeernorm betreft 1,8 en 2,3 parkeerplaatsen per 100m2 bvo. Dit komt neer op 6,4 tot 8,2 parkeerplaatsen. Het parkeren was op eigen terrein opgelost.

Conclusie

Er is geen eenduidige bebouwingsstructuur waarneembaar. De rooilijn van de belendende bebouwing verspringt. De kaprichting en kapvorm is gevarieerd. De afstanden tot zijdelingse perceelsgrenzen varieert. De nieuw toe te voegen bebouwing moet hierop aansluiten.

2.2 Planbeschrijving

Het voorstel van de initiatiefnemer is het bestaande kantoorvolume te slopen en daarvoor twee vrijstaande woningen te realiseren. Deze woningen worden zo passend mogelijk gesitueerd op het perceel.

Figuur 7 Verkavelingsprincipe

Er worden twee woningen toegevoegd met het hoofdvolume haaks op de Tolakkerweg. De bebouwing wordt bewust niet in één rooilijn gerealiseerd, waardoor meer bij het landschap wordt aangesloten. De hoofdvolumes houden minimaal 6 meter afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen zodat doorzicht ontstaat. Het oppervlakte van het hoofdvolume is maximaal 6 bij 12 meter (conform richtlijnen gemeente) met een maximale goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 10 meter. De volgende parameters ontstaan dan:

Oppervlakte hoofdgebouwen	144 m2
Oppervlakte aan- en bijgebouwen (ex vergunningvrij bouwen)	in plan 20 m2 max 2x 50m2
Bebouwingsvolume hoofdgebouwen	1320 m3
Oppervlakte perceel (circa)	2278 m2
Percentage bebouwd	7,2%

Verkeersaspecten

De woningen worden 2 vrijstaande woningen op kavels van ruim 1000m2. Wanneer de CROW normering wordt toegepast voor parkeren en verkeersgeneratie - matig stedelijk, rest bebouwde kom - geldt er een parkeernorm van 1,8 - 2,6 parkeerplaatsen per woning. (gezamenlijk 5,2 parkeerplaatsen).

De verkeergeneratie voor twee vrijstaande woningen betreft 7,8 en 8,6 per woning. In totaal ligt de verkeersgeneratie tussen de 15,6 en 16,2.

2.3 Stedenbouwkundige verantwoording

Door de herontwikkeling verdwijnt de kantoorfunctie op deze locatie en worden twee woningen gerealiseerd. Het bouwvolume neemt op de locatie af, er komt minder bouwmassa voor terug. Het bebouwende oppervlak halveert van 13,5 naar 7,2%. Er ontstaat een bebouwingsbeeld dat meer aansluit bij het landschappelijke beeld van de locatie, er komt meer openheid in de bebouwingsstructur van de Tolakkerweg. De twee nieuwe bouwvolumes sluiten aan op de reeks van woningen aan de westzijde van de Tolakkerweg.

Door de wijziging van gebruik vindt er een afname plaats van de verkeersgeneratie en het noodzakelijke aantal parkeerplaatsen. De kavels zijn ruim 1000m2 groot. Het parkeren kan eenvoudig op eigen terrein worden opgelost.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt aangegeven met welke beleidsuitgangspunten van het Rijk, de provincie en het eigen gemeentelijk beleid rekening moet worden gehouden bij het vaststellen van bestemmingsplan 'Tolakkerweg 218 -222'.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Begin 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De structuurvisie bevat een concrete, bondige actualisatie van het mobiliteits- en ruimtelijke ordeningsbeleid. Dit nieuwe beleid heeft onder meer de Nota Mobiliteit, de Nota Ruimte en de Structuurvisie Randstad 2040 vervangen. De structuurvisie heeft betrekking op:

• rijksverantwoordelijkheden voor basisnormen op het gebied van milieu, leefomgeving, (water-)veiligheid en het beschermen van unieke ruimtelijke waarden;
• rijksbelangen met betrekking tot (inter-)nationale hoofdnetten voor mobiliteit en energie;
• rijksbeleid voor ruimtelijke voorwaarden die bijdragen aan versterking van de economische structuur.

Bij deze aanpak hanteert het Rijk een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt.

Daarnaast wordt (boven-)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Alleen in de stedelijke regio's met concentraties van topsectoren (waaronder Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van verstedelijking.

Overige sturing op verstedelijking zoals afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het Rijk enkel nog een 'ladder' voor duurzame verstedelijking op (gebaseerd op de 'SER-ladder'). Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal maatwerk.

Planspecifiek

De SVIR biedt geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden.

Het Barro is een van de uitvoeringsinstrumenten die kunnen worden ingezet om het Rijksbeleid in het beleid van lagere overheden te laten implementeren. Het Barro bevat alle ruimtelijke rijksbelangen uit de eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) en geeft middels regels en plankaarten (juridisch) de mogelijkheid om de rijksbelangen veel directer door te laten werken in de ruimtelijke plannen van andere overheden. Anders dan de Realisatieparagraaf dus, waar alleen is aangegeven hoe het beleid zal worden uitgevoerd door het aanreiken van de mogelijke sturingsinstrumenten.

Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Hiermee kan bijvoorbeeld precies aangegeven worden in welke zones bestemmingsplannen geen bestemmingen mogen bevatten die verdere verstedelijking toestaan. Dit moet leiden tot snellere besluitvorming en minder bestuurlijke drukte.

In de loop van 2012 zal het besluit worden aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijksvaarwegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, de ecologische hoofdstructuur (EHS), de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater langs de Maas en maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer. Ook zal het onderwerp duurzame verstedelijking in regelgeving worden opgenomen. Voor het plangebied is geen specifieke opgave bepaald.

Planspecifiek

De beoogde ontwikkelingen hebben geen invloed op de nationale belangen, die beschreven zijn in de Barro.

3.1.3 Nationaal Waterplan 2009 - 2015

Het Nationaal Waterplan (Ministeries van V&W, VROM en LNV, 2009) is de opvolger van de Vierde Nota Waterhuishouding uit 1998. Het beschrijft de maatregelen die genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. Het Nationaal Waterplan bestaat uit een thematische uitwerking en een gebiedsuitwerking. Thema's die behandeld worden zijn: waterveiligheid, watertekort en zoetwatervoorziening, wateroverlast, waterkwaliteit en gebruik van water.

Gebiedsuitwerkingen zijn er voor de Kust, Rivieren, IJsselmeergebied, Zuidwestelijke Delta, Randstad, Noordzee, Noord-Nederland en de Waddenzee, Hoog Nederland en het Stedelijk gebied. Op basis van de Waterwet en de Wet ruimtelijke ordening heeft het Nationaal Waterplan de status van structuurvisie.

Planspecifiek

In hoofdstuk vier worden de effecten van de beoogde ontwikkelingen voor water verder uitgewerkt.

3.1.4 Bro - Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat als een bestemmingsplan nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de toelichting moet voldoen aan de hieronder genoemde voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Planspecifiek

Voordat de ladder voor duurzame verstedelijking (de ladder) wordt toegepast, moet een afweging plaatsvinden of het een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' betreft. De Bro heeft het begrip 'stedelijke ontwikkeling' als volgt gedefinieerd: “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”.

In de huidige situatie zijn er al twee kantoorruimtes gesitueerd, in de beoogde ontwikkeling worden deze kantoorruimtes geamoveerd en worden er twee woningen ontwikkeld. De Afdeling (Raad van State) heeft meerdere keren uitgesproken dat er geen ladderverplichting is bij minder dan vier woningen. Kijkend naar het planvoornemen, en de geringe omvang hiervan, kan het planvoornemen niet als een stedelijke ontwikkeling worden beschouwd. Het doorlopen van de drie treden van de ladder is niet noodzakelijk.

Conclusie

De ladder voor duurzame verstedelijking hoeft niet te worden doorlopen omdat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Ook het aantal woningen van twee valt buiten de verantwoordingsplicht.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013 - 2028 (herijking 2016)

Op 12 december 2016 is de herijkte Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (hierna PRS) 2013- 2028 vastgesteld. In de PRS legt de provincie het ruimtelijke beleid voor de periode 2013-2028 vast. Het nieuwe ruimtelijke beleid heeft als uitgangspunt: lokaal wat kan, regionaal wat moet. Gemeenten krijgen hierdoor meer ruimte om, binnen gestelde kaders, zelf beslissingen te nemen. Ruimtelijke kwaliteit staat hierbij voorop. Gestreefd wordt naar een provincie waar ruimte is voor goed wonen, werken en natuur.

Planspecifiek

In het kader van onderhavige ontwikkeling is de algemene beleidslijn landelijk gebied van belang alsmede het beleid ten aanzien van leegstaande kantoorlocaties.

Landelijk gebied: Ruimte voor dynamiek en kwaliteit

De Provincie wil de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied behouden. Daarom koestert de provincie de functies die bijdragen aan behoud van de openheid, kwaliteit en beleefbaarheid van het platteland, zoals landbouw, natuur en bos. Wij willen een verdere uitwaaiering van stedelijke functies over het landelijk gebied voorkomen. Dit beleid vormt de contramal van ons beleid voor het stedelijk gebied. De kwaliteit van het landelijk gebied draagt immers bij aan de aantrekkelijkheid en het goede functioneren van de steden. In bijzondere situaties en onder voorwaarden zijn ontwikkelingen van niet aan het landelijk gebied gebonden functies aanvaardbaar. Die situaties hebben veelal betrekking op de herbestemming van bestaande bebouwde erven en op de ontwikkeling van nieuwe kwaliteit. Deze situaties worden hier beschreven.

Op veel plaatsen in het landelijk gebied is sprake van bebouwingsconcentraties met stedelijke functies die geen rode contour hebben gekregen. De provincie Utrecht biedt hier ruimte voor verdichting van de concentraties, mits de omgevingskwaliteit, met name die van het landschap, voldoende is geborgd.

Voor bestaande stedelijke functies in het buitengebied bieden zij ruimte om deze te wijzigen in een andere stedelijke functie, onder de voorwaarde dat de ruimtelijke impact op de omgeving daarbij niet toeneemt, en liever nog afneemt.

Onderhavig planvoornemen voorziet in de realisatie van twee vrijstaande woningen in plaats van een bestaande stedelijke kantoorfunctie. De ontwikkeling betreft een verkleining van het bebouwde oppervlak en het bouwvolume waardoor juist sprake is van een afname van de invloed op de omgeving.

Kernrandzone

Het plangebied is gelegen in de kernrandzone. Dit is het gedeelte van het landelijk gebied dat direct aansluit aan de rode contour, in dit geval de rode contour van de kern Maartensdijk. Deze zone om de Utrechtse kernen is van grote waarde voor de leefbaarheid van de kern als uitloopgebied en door de hier aanwezige stedelijke functies. De kwaliteiten en mogelijkheden van de kernrandzones vragen om specifiek gemeentelijk beleid gericht op het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Als dit nodig is voor de realisatie van ruimtelijke kwaliteitsversterking, kan met dit beleid ook nieuwe verstedelijking mogelijk worden gemaakt. De aard en omvang van deze verstedelijking dient in redelijke verhouding te staan tot deze gewenste kwaliteitsversterking. En de aard en omvang van de gehele ontwikkeling dient in redelijke verhouding te staan tot de kern waaromheen de betreffende kernrandzone gelegen is.

Onderhavig planvoornemen voorziet in de amovering van een reeds lange tijd leegstaand en daardoor vervallen kantoorpand ten behoeve van de realisatie van 2 vrijstaande woningen. De ontwikkeling betreft een verkleining van het bebouwde oppervlak en het bouwvolume waardoor juist sprake is van een afname van de invloed op de omgeving. De woningen sluiten aan op het landschappelijke bebouwingsbeeld en structuur en zullen energie neutraal worden aangeboden. De aard van de nieuwe verstedelijking staat dan ook in een redelijke verhouding tot de kwaliteitsverbetering die door de ontwikkeling tot stand wordt gebracht.

Kantoren

De provincie wil graag vraag en aanbod van kantoorruimte zoveel mogelijk in evenwicht brengen, zowel kwantitatief als kwalitatief. Enerzijds staat er veel kantoorruimte leeg, een groot deel van de leegstand is structureel. Anderzijds is er nog een overschot aan nog niet gerealiseerde, in bestemmingsplannen vastgelegde nieuwbouwmogelijkheden, de zogenaamde 'harde' plancapaciteit. Daarom biedt de provincie Utrecht geen ruimte voor nieuwe kantorenbestemmingen. De provincie spant zich actief in om de harde plancapaciteit terug te dringen en leegstaande kantoren te herbestemmen en te transformeren. Daartoe is in 2014 de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand (PAK) vastgesteld.

Onderhavig planvoornemen betreft de herbestemming van een perceel met een leegstaand kantoorpand ten behoeve van de realisatie van twee vrijstaande woningen. Daarmee wordt nadrukkelijk aangesloten op het beleid van de provincie Utrecht, waarbij een afname zal plaatsvinden van de voorraad leegstaand kantoorvastgoed.

Conclusie

De locatie Tolakkerweg 218-222 ligt in de kernrandzone van de kern Maartensdijk. In deze kernrandzone zijn stedelijke functies zoals wonen mogelijk. Door de omzetting van kantoren naar wonen op deze locatie neemt het aantal vierkante meters kantoren af. Dit sluit aan bij het beleid van de Provinciale Aanpak Kantorenleegstand. Op het perceel neemt door deze ontwikkeling het bebouwingspercentage en verhardingspercentage neemt af. Dit sluit aan op de beleidsambities van de provincie Utrecht.

3.2.2 Provinciale Ruimtelijke Verordening (herijking 2016)

De meest recente herijking van de PRV is gelijktijdig met de herijking van de PRS d.d. 12 december 2016 vastgesteld. In deze paragraaf wordt ingegaan op de geldende bepalingen ter plaatse van het plangebied.

Voor het voorliggend bestemmingsplan zijn de onderstaande artikelen van belang:

Mobiliteitstoets (artikel 1.6)

De toelichting op een ruimtelijk plan waarin ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien, bevat een beschrijving van het aantal verplaatsingen die deze ruimtelijke ontwikkelingen tot gevolg hebben en of er door het aantal verplaatsingen knelpunten op het ontsluitende en omliggende verkeersnetwerk voor de diverse modaliteiten kunnen ontstaan. Indien uit de beschrijving blijkt dat er sprake is van relatief grote verkeerseffecten, wordt een mobiliteitstoets zoals beschreven in de bijlage van de verordening uitgevoerd. In de Projectbeschrijving (hoofdstuk 2) is inzicht gegeven in de verkeersaantrekkende werking van de ontwikkelingen binnen het plangebied. Hieruit blijkt dat een goede verkeersafwikkeling gewaarborgd is.

Beschermingszone drinkwaterwinning (artikel 1.11)

Het plangebied is tevens gelegen binnen de 'Beschermingszone drinkwaterwinning'. Binnen deze gebieden is het behoud van de kwaliteit van het drinkwater essentieel. De duurzame veiligstelling van de drink­watervoorziening geldt als een dwingende reden van groot openbaar belang. Voorkomen moet worden dat de risico's op verslechtering van de bronnen toenemen (stand-still).Voor de afweging is het van belang, dat met het waterwinbelang in voldoende mate rekening is gehouden. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van twee vrijstaande woningen in plaats van een leegstaand kantoorpand. Een woonfunctie vormt geen risico op verslechtering van de bronnen en heeft daar geen invloed op.

Verstedelijkingsverbod (artikel 3.1 en 3.6)

Het plangebied is gelegen binnen een gebied waar conform artikel 3.1 van de PRV een “Verstedelijkingsverbod landelijk gebied” geldt. Dit verbod houdt in dat een ruimtelijk plan niet mag voorzien in nieuwe verstedelijking, tenzij in de verordening anders is bepaald.

In artikel 3.6 is voor “Bestaande stedelijke functies, anders dan wonen” (dus onder andere kantoren) het volgende bepaald:

“Een ruimtelijk plan kan bestemmingen en regels bevatten die toestaan dat percelen bestemd voor specifieke stedelijke functies (zoals kantoor) een andere stedelijke functie krijgt onder de voorwaarde dat de functiewijziging naar aard en omvang niet leidt tot een toename van de invloed op de omgeving.”

Onderhavig planvoornemen voorziet in de realisatie van twee vrijstaande woningen in plaats van een bestaande stedelijke kantoorfunctie. De ontwikkeling betreft een verkleining van het bebouwde oppervlak en het bouwvolume waardoor er sprake is van een afname van de invloed op de omgeving. De woningen zijn qua maat en schaal kleiner dan het bestaande volume en sluiten qua volume meer aan op de bestaande bebouwing van de kernrandzone. De woningen zullen energie neutraal worden aangeboden. Het planvoornemen draagt bij aan de afname van vierkante meters kantoor - in het buitengebied-, een andere beleidsdoelstelling van de provincie Utrecht.

Woningen landelijk gebied (Artikel 3.2)

De maximale inhoudsmaat moet landschappelijk goed inpasbaar zijn. Hierbij moet gedacht worden aan 600 tot 800 m3. Onder woningen worden zowel burgerwoningen als ook bedrijfswoningen verstaan. Een beeldkwaliteitsparagraaf is nodig indien het nieuwe ruimtelijk plan een “wezenlijk” grotere inhoudsmaat mogelijk maakt ten opzichte van het oude ruimtelijke plan. Een beeldkwaliteitsparagraaf bevat in ieder geval een analyse van de bestaande kwaliteiten, een onderbouwing op welke wijze de beoogde ontwikkeling bijdraagt aan die kwaliteiten en op welke wijze dit in de regels van het ruimtelijk plan is verankerd.

Bebouwingsenclaves en -linten (Artikel 3.3)

Voor kwaliteitsverhoging van de ruimtelijke kwaliteit bestaan verschillende mogelijkheden. Binnen bestaande bouwkavels kan worden gedacht aan herstel van waardevolle bebouwing, afbraak van storende bebouwing, sanering van storende functies in samenhang met vestiging van gewenste functies. Op naastgelegen onbebouwde kavels kan worden gedacht aan herstel van waterlopen en landschapsstructuren, herstel van doorzichten en dergelijke. De grootte en verschijningsvorm van de nieuwbouw moet passen binnen het omringende landschap en de bestaande bebouwing. Cultuurhistorische waarden worden niet onevenredig aangetast en de inhoud van de woning moet aansluiten bij de omliggende bebouwing.

Het planvoornemen voorziet in de afbraak van verstorende bebouwing, het bestaande kantoorpand is namelijk leegstaand en raakt steeds verder in verval. De nieuwe woningen die voor deze storende bebouwing in de plaats komen, past qua grootte en verschijningsvorm in het omringende landschap. De locatie ligt binnen het gebied CHS-Agrarisch cultuurlandschap Westbroek. De middeleeuwse veenontginning ten westen van de Vecht rond Tienhoven-Westbroek-Maartensdijk is een open poldergebied met een karakteristieke, opstrekkende strookverkaveling bestaande uit percelen van zeven tot twaalf kilometer lengte. Het wordt doorsneden door enkele verspringende boerderijlinten. Het verspringen is een gevolg van de verschillende ontginningsstadia van het gebied en heeft geleid tot kenmerkende zogenaamde bajonetaansluitingen bij de dwarswegen. Kenmerkend voor het gebied zijn voorts de vele turfvaarten. De verkeersbundel Utrecht-Hilversum markeert het contrast tussen de lange open gezichten van Westbroek en het meer verstedelijkte gebied Groenekan en Maartensdijk. De Gageldijk markeert de huidige stadsrand van Utrecht, van waaraf het open weidelandschap met verre open gezichten tot aan 't Gooi zich uitstrekt. In paragraaf Planbeschrijving (2.2) is aangegeven hoe de beoogde bebouwing aansluit bij het cultuurhistorische landschap.

Conclusie

Het planvoornemen vormt geen belemmering voor de verkeersafwikkeling van de Tolakkerweg en in groter verband de verkeersafwikkeling aan de verkeersbundel Utrecht-Hilversum. De beoogde woonfunctie vormt geen risico voor de verslechtering van drinkwaterbronnen. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 2 vrijstaande woningen in plaats van een bestaande stedelijke kantoorfunctie wat conform artikel 3.6 van de PRV is toegestaan.

Bebouwing in het bebouwingslint van de Tolakkerweg markeert een contrast tussen de open gezichten van het landschap. De ontwikkeling is een verkleining van het bebouwde oppervlak en bouwvolume waarbij een afname zal plaatsvinden van de verkeersgeneratie en het aantal parkeerplaatsen, zoals in paragraaf 2.3 2.3 Stedenbouwkundige verantwoording is beschreven. In de beschrijving is tevens opgenomen hoe de nieuwe bebouwing aansluit bij het cultuurhistorische landschap en bijdraagt aan het reeds aanwezige bebouwingslint. De twee nieuwe bouwvolumes worden niet groter dan 650m3, zoals beschreven in de PRV.

Geconcludeerd kan worden dat planvoornemen passend is binnen de verschillende regels van de provincie Utrecht. Doordat het planvoornemen voorziet in de sloop van verouderde bebouwing en nieuwbouw van de woningen op diezelfde locatie, wordt het omliggende landschap niet negatief beïnvloed. Het nieuwe bouwvolume is kleiner dan de bestaande situatie. Het nieuwe ruimtelijke plan heeft geen grotere inhoudsmaat. Een beeldkwaliteitsparagraaf is dan ook niet nodig.

3.2.3 Ontwerp Bodem-, water- en milieuplan 2016-2021

Het ontwerp Bodem,- water- en milieuplan is publiekelijk gemaakt op 9 december 2014. Het plan dient een bijdrage te leveren aan de gestelde ontwikkelingsopgaven in de Provinciale ruimtelijke structuurvisie. De vier prioriteiten van de provincie zijn:

• 1. Waterveiligheid en wateroverlast;
• 2. Schoon en voldoende oppervlaktewater;
• 3. Ondergrond;
• 4. Leefkwaliteit en stedelijk gebied.

Naast prioriteiten zijn er basiskwaliteiten benoemd voor het Bodem-, Water- en Milieubeleid. Deze zijn bodemkwaliteit, waterkwaliteit, waterkwantiteit, lucht, geluid (incl. geur en licht) en externe veiligheid. De zes basiskwaliteiten zijn voorwaardelijk voor het uitvoeren van de kerntaken van de provincie en het realiseren van de ontwikkelopgaven en vormen een stevige basis voor een veilige, gezonde en duurzame woon-, werk- en leefomgeving. De basiskwaliteiten worden in het volgende hoofdstuk getoetst.

Op basis van art. 4.9, lid 4 van de wet Milieubeheer moet dit Bodem-, Water- en Milieuplan gebieden aanduiden waar de kwaliteit van het milieu bijzondere bescherming behoeft. Het gaat daarbij tenminste om:

• de gebieden die krachtens de Natuurbeschermingswet zijn aangewezen als beschermd natuurmonument,
• de gebieden die zijn aangewezen ter uitvoering van de Overeenkomst inzake watergebieden van internationale betekenis, in het bijzonder als verblijfplaats voor watervogels (Conventie van Ramsar, Trb. 1975, 84), zgn. wetlands en
• de archeologische attentiegebieden, die zijn aangewezen op grond van artikel 44 van de Monumentenwet 1998.

Daarnaast gaat het in de provincie Utrecht om de gebieden waar in verband met bescherming van grondwaterkwaliteit nadere eisen zijn gesteld en om stiltegebieden.

Planspecifiek

In hoofdstuk vier wordt gekeken naar de effecten van de beoogde ontwikkelingen. Het Ontwerp Bodem-, water- en milieuplan zorgt in elk geval niet voor belemmeringen wat betreft de beoogde ontwikkeling.

3.2.4 Thematische structuurvisie kantoren - conceptontwerp

De Thematische structuurvisie kantoren is een conceptontwerp van 11 november 2014. De provincie heeft gekozen om een thematische structuurvisie, apart van de provinciale ruimtelijke structuurvisie, op te stellen naar aanleiding van de leegstand op de kantorenmarkt. De planperiode van deze structuurvisie is 2015-2027.

De Provinciale Aanpak Kantorenleegstand (PAK) bestaat uit twee sporen: enerzijds het regulerend spoor dat betrekking heeft op het reduceren van planologische overcapaciteit voor nieuwvestiging van kantoren in vigerende bestemmingsplannen en anderzijds het faciliterend spoor dat gericht is op transformatie en herbestemming en transformatie van leegstaande kantoorgebouwen (functiewijziging). Onder reductie van planologische overcapaciteit wordt niet alleen begrepen het terugdringen van (een deel van) deze overcapaciteit, maar ook het volledig schrappen van overcapaciteit.

De provincie zal bij (delen) van kantorenlocaties waar sprake is van langdurige leegstand van kantoren, gemeenten en belanghebbenden faciliteren om gewenste herbestemming mogelijk te maken.

Planspecifiek

Het bestaande kantoor staat al langdurig leeg. Het kantoor wordt gesloopt en wordt duurzaam ingevuld met twee nieuwe woningen. In de thematische structuurvisie geeft de provincie aan positief te staan voor transformaties en eventueel herbestemmen van kantoorruimtes om zo de vraag en aanbod van de kantorenmarkt in balans te brengen.

3.2.5 Conclusie

De beoogde ontwikkeling ligt net buiten de rode contour. De ontwikkeling sluit aan bij de beleidsambities van de provincie, waarbij de kantorenleegstand wordt aangepakt. Een verouderd en minder duurzaam kantoorgebouw wordt gesloopt, waarbij op een duurzame wijze twee nieuwe woningen worden toegevoegd, landschappelijk ingepast in het landschap.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regiodocument

Bestuur Regio Utrecht (BRU) heeft sinds 1 januari 2015 een minimaal takenpakket door de afschaffing van de plusregio's. De negen BRU- gemeenten en de gemeente Woerden werken inmiddels samen in het Netwerk10. Concreet beleid dat invloed heeft op de beoogde ontwikkeling aan de Tolakkerweg 218-222 is in beide samenwerkingsverbanden niet aanwezig.

3.3.2 Landschapsontwikkelingsplan Kromme Rijn + Landschapsvisie

Het Kromme Rijngebied is het buitengebied van de gemeenten De Bilt, Zeist, Utrechtse Heuvelrug, Bunnik, Houten en Wijk bij Duurstede. De visie vormt samen met de inventarisatie en analyse en het uitvoeringsprogramma het Landschapsontwikkelingsplan (2009), die in 2009 is vastgesteld. Het is een beleidskader dat is vastgesteld door de gemeenteraden.

De volgende doelstellingen zijn als uitgangspunt voor de visie van het LOP gehanteerd en komen voort uit de analyse. Zij vormen de leidraad voor de vertaling op gebiedsniveau van de genoemde opgaven.

• 1. Versterken van de identiteit en de herkenbaarheid van de verschillende landschappen in het gebied en de samenhang hierbij vergroten;
• 2. Waarborgen van het cultureel erfgoed dat aanwezig is in het buitengebied;
• 3. Versterken van de (be)leefbaarheid en het gebruik van het buitengebied;
• 4. Stimuleren van de betrokkenheid van de burger bij de ontwikkelingen en kwaliteiten van het buitengebied;
• 5. Ontwikkelen van een helder landschappelijk beleidskader voor de opgaven en functies van het buitengebied.

De landschapsontwikkelingsvisie onderscheidt drie hoofdgebieden, met grote unieke landschappelijke verschillen, die elk gebied een eigen herkenbare identiteit geven:

• Het open veenweidegebied van Westbroek en Maartensdijk; weidse en open groene weiden met plassen en bijzondere venen, met verre einders en kleine dorpen en een bijzondere overgang naar de heuvelrug met een kleinschalige singelstructuur
• De bossen en flanken van de Utrechtse Heuvelrug; reliëfrijke bossen met een lint van dorpen en een kralensnoer van buitens en landgoederen met voornaam ogende landhuizen;

Het rivierenlandschap van de Kromme Rijn en Lek; land van dijken en rivieren met kommen en stroomruggen, afwisselend open weide, boomgaarden en bosjes met uiterwaarden die voornamelijk open zijn, maar ook vergezeld worden van meidoornstruwelen, poelen, gegraven plassen en opschietende wilgenbosjes.

Figuur 9 drie hoofdgebieden (Landschapsontwikkelingsvisie)

Planspecifiek

De projectlocatie valt onder deelgebied 1 'open veenweidegebied van Westbroek en Maartensdijk'. De strategie die beschreven wordt voor Maartensdijk is 'Behouden bijzondere gradiënt met opwaardering Stichtse Lustwarande, groene vensters en open engen'. De flanken van de heuvelrug vormen aantrekkelijke woon-, werk- en recreatiegebieden. De aantrekkelijkheid is voelbaar door de grote verkeersdruk in het gebied en de verstedelijking aan de randen van de kernen. Aan de westzijde vormt het coulissenlandschap rond Maartensdijk een unieke en waardevolle overgang en is de copeontginning van het veenweidegebied ook al aanwezig.

In de kaart (figuur 10) van de landschapsvisie is te zien dat het gaaf open veenweilandschap behouden moeten worden met gerende verkaveling, ontginningsbasis en lintbebouwing. Het planvoornemen draagt nadrukelijk bij aan het behoud van de lintbebouwing. In hoofdstuk 4.2 Cultuurhistorische waarden wordt dit nader toegelicht.

Figuur 10 Landschapsvisie kaart (Landschapsontwikkelingsvisie)

3.3.3 Water voorop! Waterplan 2010-2015

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden zorgt als waterautoriteit voor veilige dijken, droge voeten en schoon water. De kernwaarden die het Hoogheemraadschap gebruikt bij hun aanpak is duurzaamheid, kwaliteit, resultaatgerichtheid, innovativiteit en efficiency. Het waterbeheer is in grote delen van het Veenweide gebied gericht op het handhaven van het agrarisch gebruik en op het vertragen van de (ongelijkmatige) bodemdaling, waarbij (technische) innovaties een belangrijke rol spelen. Om het watersysteem beheerbaar te houden, worden robuustere watereenheden gerealiseerd door bijvoorbeeld het vergroten van de peilvakken. In de meest kwetsbare delen blijft landbouw onder andere omstandigheden mogelijk of worden kleinschalige transities gerealiseerd.

Planspecifiek

In hoofdstuk vier worden de effecten van de beoogde ontwikkelingen voor water verder uitgewerkt.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Bilts Manifest

In de ontwikkelingsrichting Vitalisatie zet De Bilt de kwaliteit van leven in de kernen en haar inwoners centraal. Bepalend voor de kwaliteit van leven is niet alleen de fysieke omgeving, groen, schoon en gezond, ook de sociale factoren als betrokkenheid tussen inwoners onderling en met hun omgeving is belangrijk. Door slimme combinaties van commerciële en maatschappelijke activiteiten zijn nieuwe ontmoetingsplaatsen ontstaan in de kernen. Door de woningbouwopgave te verbinden met leefkwaliteit en voorzieningen is de gemeente er in geslaagd de gevolgen van de ontgroening en vergrijzing te beperken. Met deze ontwikkelingsrichting maakt De Bilt ook optimaal gebruik van trends in zorgvoorzieningen en wellness, en van de groeiende aandacht voor het welbevinden van de mens. Deze richting is sterk verbonden met het gezonde imago van de gemeente en kan De Bilt zelfs landelijk een eigen profiel geven. Niet in de laatste plaats door de centrale ligging in Nederland en de uitstekende bereikbaarheid per spoor.

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de vitaliteit van de gemeente de Bilt middels de transformatie van een leegstaand kantoorgebouw naar twee woningen.

3.4.2 Structuurvisie Gemeente De Bilt 2030

De raad van Burgemeester en Wethouders hebben op (29 maart 2012) de structuurvisie Gemeente de Bilt 2030, 'behoud door ontwikkeling' vastgesteld. Ter voorbereiding hiervan is in 2010 het Bilts Manifest vastgesteld. Dit manifest is verwerkt in de structuurvisie. Om de kwaliteiten te behouden zet de gemeente in op zes speerpunten.

Het landschap als duurzame onderlegger is het eerste speerpunt waarbij het verbeteren en ontwikkelen van het landschap en de natuur centraal staat. Tegelijkertijd worden de waardevolle groenstructuren in de kernen behouden en wordt het landschap in de dorpen 'verknoopt' met het omliggende landschap. Het tweede speerpunt is een sterke sociale cohesie waarbij in de kernen kansen moeten zijn voor iedereen. De gemeente bestaat uit zes kernen en hebben ieder een eigen gezicht. Maartensdijk is een lintdorp. De grote verscheidenheid aan kernen/woonomgevingen in relatie tot de diversiteit aan landschapstypen is uitgangspunt voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Dit is speerpunt drie. Speerpunt vier is het versterken van haar positie als knooppunt van en groene loper naar De Uithof door het ontwikkelen van een Life-science As met groene werklandgoederen langs de Soestdijkseweg. Het vijfde speerpunt heeft betrekking op een goede bereikbaarheid en leefbaarheid. Er wordt een HOV lijn ontwikkeld tussen station Bilthoven en De Uithof. Het laatste speerpunt is een recreatief buitengebied van formaat. De gemeente De Bilt zet haar landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten in om haar positie als recreatief buitengebied voor de regio verder te versterken.

In het verlengde van haar rol als groene tuin van de regio, zet de gemeente De Bilt nadrukkelijk niet in op grootschalige stedelijke ontwikkelingen. De gemeente ziet nieuwe ontwikkelingen - zoals woningbouw en de ontwikkeling van werklocaties - vooral als een middel om een dynamische en gevarieerde samenleving te behouden, met kansen voor iedereen. Nieuwe ontwikkelingen zijn daarbij maatwerk en worden zorgvuldig en stapsgewijs ingepast binnen landschap en kernen.

Per kern wordt een keuze gemaakt over hoe om te gaan met woningbouw. Steeds gelden daarbij de volgende achtereenvolgende stappen als uitgangspunt:

• Alleen bouwen indien er woningbehoefte is.
• Indien er wel behoefte is aan het creëren van meer dynamiek op de woningmarkt onderzoeken of er mogelijkheden zijn om dit met de bestaande woningvoorraad te realiseren.
• Indien blijkt dat de bestaande woningvoorraad niet afdoende is om aan de kwantitatieve of kwalitatieve vraag te kunnen voldoen, dan wordt bepaald hoeveel en welk type woningen noodzakelijk zijn. Vervolgens wordt gekeken of deze woningen op inbreidingslocaties kunnen worden gerealiseerd.
• Inbreiding en herstructurering zijn vaak kostbare ontwikkelingen die niet zelden vragen om een nieuwbouwprogramma met duurdere woningen. Het is mogelijk dat hiermee een beperkte doorstroming wordt bewerkstelligd. Indien door middel van de eerste drie stappen nog niet wordt voorzien in de woningbehoefte van een kern dan wordt - in het uiterste geval en in samenspraak met de inwoners - onderzocht waar mogelijkheden liggen voor een beperkte (dorpse) uitbreiding buiten de rode contour. Voor een dergelijke uitbreiding zijn in de structuurvisie stedenbouwkundige uitgangspunten opgenomen.

De gemeente zet nadrukkelijk in op een rol als onderdeel van het landschappelijk hart van de regio en als onderdeel van het landschappelijk hart van de Noordvleugel van de Randstad. De gemeente heeft daarom binnen het BRU afspraken gemaakt over het leveren van een relatief bescheiden bijdrage aan het regionale woningbouwprogramma. De gemeente De Bilt bouwt daarmee voor een belangrijk deel voor de eigen behoefte van de kernen.

Planspecifiek

De voorgenome ontwikkeling voorziet in de sloop van een leegstaand kantoorgebouw en de realisatie van twee woningen op dezelfde locatie. Er wordt hier mee voorzien in een behoefte naar duurzame en kleinschalige woningbouw. De ontwikkeling sluit hier mee aan op de ambities uit de structuurvisie.

3.4.3 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijk ordening (Bro) is vastgelegd dat bij het maken van ruimtelijke plannen rekening gehouden moet worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden. Als gevolg hiervan is het van belang dat voorafgaand aan het maken hiervan de binnen het plangebied en in de directe omgeving daarvan aanwezige cultuurhistorische waarden bekend zijn. De cultuurhistorische waarden kunnen bestaan uit vastgestelde, monumentale waarden en waardevolle elementen. Over het algemeen wordt bij het inventariseren van cultuurhistorische waarden onderscheid gemaakt tussen waardevaste en waardevolle elementen. Waardevaste elementen hebben een beschermde status en zijn op basis van de Monumentenwet of gemeentelijke verordening aangewezen als rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument. Waardevolle elementen zijn daarentegen niet formeel beschermd, maar kunnen een bijzondere karakteristieke of geschiedkundige waarde hebben en van belang zijn als cultuurdrager.

De cultuurhistorische waarde van een plangebied is zodoende niet alleen afhankelijk van beschermde monumentale waarden binnen het gebied, maar kan zeker ook bepaald worden door waardevolle structuren of objecten in de directe omgeving. Bij het inventariseren moet dan ook zowel naar het plangebied als naar de omgeving daarvan gekeken worden. In het geval van het perceel Tolakkerweg te Maartensdijk kunnen de cultuurhistorische waarden bestaan uit verkavelingsstructuur, bebouwingsstructuur/bebouwingslint, zichtassen en ruimtelijke cultuurhistorische waarden. Op de cultuurhistorische waardenkaart worden de waarden die te vinden zijn in het specifieke plangebied weergegeven. De cultuurhistorische waardenkaart wordt in hoofdstuk 4.2 nader toegelicht.

Archeologische verwachtingskaart

De archeologische verwachtingskaart biedt inzicht in de bestaande en de te verwachten archeologische situatie binnen de gemeente De Bilt. Ook wordt inzicht gegeven in het reeds verrichte archeologisch (veld)onderzoek in de gemeente. Dit inzicht is noodzakelijk om in de beleidsuitvoering een weloverwogen omgang met archeologie en het cultuurhistorisch erfgoed te bereiken. Met de kaart kan dan ook een stevig fundament gelegd worden voor het opstellen van een gemeentelijk archeologisch beleid ten behoeve van het aanpassen van bestemmingsplannen en bij de verlening van omgevingsvergunningen.

Figuur 11 Archeologische verwachtingskaart (RAAP)

In zones met een lage of zeer lage archeologische verwachting wordt de kans op het voorkomen van archeologische vindplaatsen respectievelijk klein of zeer klein geacht. Wel dient opgemerkt te worden dat de aanwezigheid van archeologische resten niet kan worden uitgesloten.

Planspecifiek

De projectlocatie heeft een lage trefkans op archeologische vondsten. In hoofdstuk 4 wordt hier verder op ingegaan.

3.4.4 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan

Het gemeentelijk verkeer- en vervoerplan (GVVP) beschrijft het beleid van de gemeente De Bilt voor de periode tot aan 2020. Het GVVP steekt in op het benutten van de bestaande infrastructuur en mensen te stimuleren om slimme keuzes in hun vervoermiddel te laten maken. De visie is uitgewerkt in drie hoofddoelen, te weten bereikbaarheid, leefbaarheid (waaronder verkeersveiligheid) en slimmer reizen.

Concreet vertalen deze thema's zich in het verbeteren van de doorstroming op de Soestdijkseweg, openbaar vervoer tussen station Bilthoven en de Uithof, duidelijkere keuzes tussen functie en inrichting van de weg, verkeerseducatie en een aantrekkelijk fietsnetwerk.

Planspecifiek

Door sloop van een kantoorpand en realisatie van twee woningen zal er een nihil effect optreden voor wat betreft de verkeersaantrekkende werking op de Tolakkerweg. Mocht er een nieuw treinstation worden gerealiseerd in Maartensdijk, dan zal de bereikbaarheid van de woningen verder toe noemen.

3.4.5 Woonvisie 2013-2020

Op 12 maart 2013 heeft de raad de Woonvisie 2013-2020 vastgesteld. Hierin worden negen ambities benoemd die zijn uitgewerkt in zes concrete beleidskeuzes.

• Specifiek woonmilieu behouden en versterken (kwaliteit gaat boven kwantiteit);
• Betaalbare huisvesting voor starters en jonge gezinnen ten gunste van de leefbaarheid en vitaliteit in de kleine kernen;
• Doelgroep ouderen krijgt waar mogelijk voorrang in de grote kernen;
• Kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte krijgen prioriteit;
• Levensloopbestendig bouwen en duurzaamheid als uitgangspunt;
• Naast sturing op 5% nieuwbouw ook de bestaande woningvoorraad opplussen.

Uit onderzoek van adviesbureau Companen voor de gemeente naar de lokale en regionale woningbehoeften blijken Maartensdijk en andere kleine kernen vrijwel geen koopwoningen onder de €200.000,- bezitten.

Companen geeft aan dat vraag naar eengezinskoopwoningen in de prijscategorie € 200.000, - en daarboven de komende jaren erg groot is. Het aanbod ligt in lijn met de vraag, enkel in de prijscategorie € 500.000, - overtreft het aanbod de vraag flink. De vraag naar zowel eengezinswoningen als appartementen in de prijscategorie < € 200.000, - is groter dan het aanbod.

Daarnaast zullen nieuwbouw eengezinskoopwoningen en appartementen in de prijscategorie goedkoper dan € 200.000, - vooral betrokken worden door lokale woningzoekenden. Nieuwbouw eengezinskoopwoningen in de prijscategorie meer dan € 500.000, - zullen voornamelijk betrokken worden door vestigers.

Planspecifiek

De twee te realiseren woningen vallen in het prijssegment € 500.000,- en hoger. De woningen worden op verzoek (met particulier opdrachtgeverschap) van opdrachtgevers gerealiseerd, waardoor de vraag aanwezig is.

3.4.6 Masterplan Centrum Bilthoven 2009

Op 26 februari is het Masterplan Centrum Bilthoven vastgesteld door de gemeenteraad van De Bilt. Het Masterplan geeft in hoofdlijnen weer hoe het centrum zich in de komende tijd moet ontwikkelen. Het plan is geen blauwdruk, maar legt de hoofdlijnen van de centrumontwikkeling dusdanig vast dat er voldoende flexibiliteit overblijft om in te spelen op toekomstige ontwikkelingen.

Het Masterplan bevat op hoofdlijnen schetsen en beschrijvingen van mogelijkheden. Zo geeft het plan de hoogte van de bebouwing aan, bevat het de basisstructuur voor het hoofdautoverkeer, het parkeren, het fietsverkeer, het voetgangersverkeer, de winkelrouting, bevoorrading en profielen van de meest prominente openbare ruimtes in het gebied.

Planspecifiek

De beoogde ontwikkeling valt buiten het plangebied van het Centrum Bilthoven. Het Masterplan is derhalve niet van toepassing op de ontwikkeling.

3.4.7 Welstandsnota

De gemeente de Bilt heeft in 2013 de Welstandsnota vastgesteld zodat de kwaliteit van de gebouwde omgeving goed besproken en beoordeeld kan worden bij de aanvraag van een omgevingsvergunning.

Planspecifiek

Tolakkerweg 218-222 heeft een normaal welstandsniveau, dat houdt in dat de welstandstoezicht gericht is op het behouden van de basiskwaliteit. Het uitgangspunt is het respecteren van de bestaande karakteristieken. De gemeente stelt geen aanvullende eisen ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit.

De Tolakkerweg behoort tot 'dorpskernen en –linten', dit zijn organisch gegroeide dorpen en linten in het buitengebied.

Figuur 12 Welstandsniveau (Gemeente de Bilt Welstandsnota)

Figuur 13 Welstandsgebieden (Gemeente de Bilt Welstandsnota)

3.4.8 Conclusie

Op basis van toetsing van het plan aan het gemeentelijke beleid zijn geen strijdigheden aanwezig.

3.5 Conclusie

De initiatiefnemer stelt voor een bestaand leegstaand kantoorpand de slopen. Daarvoor worden op de oude locatie twee woningen gerealiseerd. De locatie is weliswaar gelegen buiten de rode contour waardoor het toevoegen van woningen hier niet zou zijn toegestaan. Echter, aangezien een groot, leegstaand kantoorgebouw wordt vervangen door deze woningen wordt aangesloten bij het beleid van de provincie om kantoorlocaties te transformeren. De nieuwe bebouwing past binnen de beleidsambities van Rijk, provincie, regio en gemeente.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Bij een beheersverordening moet worden aangetoond dat de diverse milieuaspecten de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staan. Het bestemmingsplan voorziet in de behoefte om het vigerend planologisch regime voort te zetten. Er is dus geen sprake van ruimtelijke ontwikkelingen of functiewijzigingen. Gelet op het karakter en de strekking van het bestemmingsplan is het dan ook niet nodig om specifiek onderzoek te verrichten. In dit hoofdstuk is per milieuaspect een korte onderbouwing van de huidige situatie weergegeven.

4.1 Archeologie

Wettelijk kader

Het archeologisch erfgoed wordt binnen Nederland als waardevol beschouwd. De Monumentenwet legt de verantwoordelijkheid voor de bescherming van het archeologische erfgoed grotendeels bij de gemeente. Sinds 1 september 2007 kent Nederland de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (WAMz). Vanaf de inwerkingtreding van deze (wijzigings)wet zijn gemeenten verplicht rekening te houden met archeologische waarden in de bestemmingsplannen. Als instrument om een goed onderbouwde belangenafweging te kunnen maken heeft de gemeente De Bilt een erfgoedverordening. Deze is op 1 oktober 2012 in werking getreden.

In de erfgoedverordening staan beleidsregels welke gekoppeld zijn aan de archeologische waarden op de landelijke Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) en de provinciale Archeologische Monumentenkaart (AMK). In de beleidsregels zijn vrijstellingsgrenzen opgenomen voor de oppervlakte en diepte van de voorgenomen ingreep. Indien een plangebied groter is dan de gestelde oppervlakte-ondergrens en de ingreep dieper gaat dan de diepte-ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische MonumentenZorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd.

Op 28 november 2013 is door de gemeenteraad de Archeologische beleidsadvieskaart vastgesteld. In de beleidsregels zijn vrijstellingsgrenzen opgenomen voor de oppervlakte en diepte van de voorgenomen ingreep. Indien een plangebied groter is dan de gestelde oppervlakte-ondergrens en de ingreep dieper gaat dan de diepte-ondergrens dient archeologisch onderzoek conform de Archeologische- MonumentenZorg-Cyclus (AMZ-cyclus) te worden uitgevoerd.

Planspecifiek

Volgens de gemeentelijke beleidskaart valt het plangebied in een zone met (middel)hoge archeologische verwachting en daarmee in de categorie VAW2 (te Verwachten Archeologische Waarden). Hiervoor is in het archeologische beleid van de gemeente vastgelegd dat onderzoek vereist is bij bodemingrepen groter dan 500m2 en dieper dan 50 cm. De nieuw te bouwen woningen met bijgebouwen hebben een gezamenlijk oppervlakte van circa 200m2 en blijft binnen de 500m2. Daarbij is ook deels overlap met de bestaande bebouwing.

Indien tijdens de werkzaamheden een archeologische vondst wordt gedaan dan geldt de wettelijke meldingsplicht (Monumentenwet 1988 art. 53): “Degene die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is, meldt die zaak zo spoedig mogelijk bij Onze minister.” Uit praktisch oogpunt kan een dergelijke vondst bij de gemeente worden gemeld.

Conclusie

Archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk. De nieuw te bouwen woningen hebben overlap met de bestaande bebouwing. Het totale oppervlakte blijft onder de 500m2.

4.2 Cultuurhistorische waarden

In het Besluit ruimtelijk ordening (Bro) is vastgelegd dat bij het maken van ruimtelijke plannen rekening gehouden moet worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden. Als gevolg hiervan is het van belang dat cultuurhistorische waarden binnen en in de directe omgeving van het plangebied bekend zijn. De cultuurhistorische waarden kunnen bestaan uit vastgestelde, monumentale waarden en waardevolle elementen. Over het algemeen wordt bij het inventariseren van cultuurhistorische waarden onderscheid gemaakt tussen waardevaste en waardevolle elementen. Waardevaste elementen hebben een beschermde status en zijn op basis van de Monumentenwet of gemeentelijke verordening aangewezen als rijks-, provinciaal of gemeentelijk monument. Waardevolle elementen zijn daarentegen niet formeel beschermd, maar kunnen een bijzondere karakteristieke of geschiedkundige waarde hebben en van belang zijn als cultuurdrager.

De cultuurhistorische waarde van een plangebied is zodoende niet alleen afhankelijk beschermde monumentale waarden binnen het gebied, maar kan zeker ook bepaald worden door waardevolle structuren of objecten in de directe omgeving. Bij het inventariseren moet dan ook zowel naar het plangebied als naar de omgeving daarvan gekeken worden. In het geval van het perceel Tolakkerweg te Maartensdijk kunnen de cultuurhistorische waarden bestaan uit verkavelingsstructuur, bebouwingsstructuur/bebouwingslint, zichtassen en ruimtelijke cultuurhistorische waarden. Op de cultuurhistorische waardenkaart worden de waarden die te vinden zijn in het specifieke plangebied weergegeven.

Cultuurhistorische waardenkaart

De cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente De Bilt is opgebouwd uit vijf thematische kaartlagen, en geeft een goed overzicht van het bovengrondse deel van het onroerend erfgoed in de gemeente. Met deze waardenkaart en de gemeentelijke archeologische waardenkaart maakt de gemeente inzichtelijk over welke historische waarden De Bilt beschikt en welke de gemeente zoveel als mogelijk wil beschermen. De toelichting op de cultuurhistorische waardenkaart bevat, naast de verantwoording van het kaartmateriaal, de beschrijving en waardering van 50 cultuurhistorische elementen en structuren binnen de gemeente, geordend naar een aantal thema's.

Het doel van de kaart is om bij de beoordeling van ruimtelijke plannen meer dan nu rekening te houden met de cultuurhistorische waarden. In het vastgestelde Landschapsontwikkelingsplan en de Erfgoedverordening heeft de gemeente hiertoe een aantal aanzetten gegeven. Bij de komende herziening van bestemmingsplannen zal dat eveneens gebeuren. Deze ambitie sluit aan op de toekomstvisie Het Biltse Manifest, om de aantrekkelijke, groene en duurzame identiteit verder te versterken.

Plan specifiek

Voor het plangebied zijn de volgende twee kaarten relevant:

Figuur 14 Cultuurhistorische objecten startlijst (plangebied blauw omcirkeld)

Figuur 14 toont het plangebied (blauwe cirkel) op de cultuurhistorisceh objecten startlijst-kaart. het plangebied valt binnen het thema ontginning, dijken en weteringen, grenzend aan Maartensdijk.

Kenmerkend voor het gebied is de middeleeuwse ontginning. Met de middeleeuwse ontginningen van het veengebied hangt de kenmerkende lintbebouwing langs de ontginningsbases samen. Maartensdijk is een voorbeeld van een zogenaamd 'verschuivend dorp'. Het ontstond op de laatste ontginningsas in het westelijke deel van de gemeente. Deze werd ter hoogte van Maartensdijk gevormd door een voormalige achterdijk met dezelfde naam als het dorp. De nederzetting is in feite een voortzetting van het gehucht Nieuwe Wetering (ten zuiden van Maartensdijk), en is ontstaan op het moment dat de ontginningen de achterkade bereikten en deze ging fungeren als nieuwe ontginningsas. Omdat Maartensdijk op de 'laatste', meest noordelijke, ontginningsas ontstond, is het dorp uitgeroeid tot één van de grotere nederzettingen binnen de gemeente. De Tolakkerweg werd na 1920 als eerste bebouwd.

Figuur 15 Ontginningen, dijken en weteringen

Figuur 15 laat zien dat de Tolakkerweg onderdeel uitmaakt van een Zijdijk. Het is een zichtbare wegstructuur met lintbebouwing in het openweide landschap wat gekenmerkt wordt door strokenverkaveling.

Conclusie

De locatie ligt binnen het thema Ontginningen, dijken en weteringen aan een Zijdijk van de ontginning. Er is geen (archeologisch) monument (in de nabijheid) aanwezig van de planlocatie.

De beoogde ontwikkeling voorziet in de sloop van een kantoorgebouw en de nieuwbouw van twee woningen aan de Tolakkerweg. De woningen worden met een verspringende rooilijn aan de Tolakkerweg gerealiseerd. Met de positionering van de rooilijn wordt aangesloten op de aangrenzende woningen in het lint om zo de wegstructuur te accentueren. De afstand tussen de woningen zorgt voor een doorkijk naar het achterliggende openweide landschap want de verbinding met de omgeving versterkt ten opzichte van de huidige situatie. Hiermee past de voorgenomen ontwikkeling binnen de cultuurhistorische situatie.

4.3 Bedrijven- en milieuzonering

Wettelijk kader

In een bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met eventuele milieuhinder door bedrijven. Uitgangspunt daarbij is dat bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies wordt milieuzonering toegepast. Daarvoor wordt gebruik gemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering. In deze publicatie is lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaats gevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Voor andere omgevingstypen dan een rustige woonwijk kunnen kleinere richtafstanden worden gehanteerd. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Planspecifiek

Door Westerdiep Adviseur Milieu en Ruimte is een onderzoek uitgevoerd naar de Bedrijven en milieuzonering (zie bijlage Rapportage bedrijven en milieuzonering). Er is onderzoek uitgevoerd naar milieukwaliteit binnen de onderzoekslocatie Tolakkerweg 218-222 te Maartensdijk. Het beoordelen van de milieukwaliteit binnen de onderzoekslocatie kan volgens de jurisprudentie het best middels indicatieve milieuzones uit de VNG publicatie 'Bedrijven en milieuzonering (versie 2009)'. Dit aangevuld met de gegevens uit de feitelijke situatie. Uit de studie milieuzonering blijkt dat in de directe omgeving van de ontwikkellocatie vooral bedrijven zijn gevestigd uit de lagere milieucategorieën. De bedrijfsactiviteit die potentieel een belemmering vormt is Horstmann Steinberg. Uit de feitelijk situatie blijkt echter dat dit bedrijf, gezien zijn ligging naast woningen (woonlint), aan zijn zorg moet voldoen en zijn milieubelasting moet beperken tot de wettelijk toegestane milieubelasting bij deze bestaande woningen op circa 25 meter. De nieuwe woningen bevinden zich op circa 110 meter.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat voldoende afstand is tussen de aanwezige, in de toekomst te verwachten bedrijfsactiviteiten en de ontwikkellocatie Tolakkerweg 218 – 222. De nieuwe functie heeft daarmee (ook) geen invloed op het uitoefenen van de bestaande bedrijfsactiviteiten.

4.4 Bodem

Wettelijk kader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de milieukundige bodemkwaliteit in het plangebied. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden verwijderd.

Naar verwachting stelt de gemeente De Bilt in 2013 de Regionale bodemkwaliteitskaart en bijbehorende Nota bodembeheer voor haar grondgebied vast. De bovengrond (tot 0,5 meter diepte) in het gehele plangebied valt volgens de bodemkwaliteitskaart onder de klasse 'wonen'. Indien grond in het plangebied wordt toegepast, moet deze voldoen aan de klasse 'wonen'.

Planspecifiek

Door Van Dijk geo- en milieutechniek BV is bodemonderzoek uitgevoerd. Dit bodemonderzoek is opgenomen in de bijlage (zie bijlage Bodemonderzoek). Het bodemonderzoek is conform NEN 5740 uitgevoerd, waarbij extra aandacht is besteed aan een mogelijke bodemverontreiniging als gevolg van een slootdemping. De bodemopbouw bestaat voornamelijk uit zand. Er zijn in totaal 16 boringen uitgevoerd. In totaal zijn er 4 monsters onderzocht. De top- en onderlaag bevat licht met enkele zware metalen en PAK en een lichte grondwaterverontreiniging.

Op de locatie Tolakkerweg 218-222 te Maartensdijk is door Van Dijk Geo- en Milieutechniek B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (kenmerk 152150; d.d. 14 januari 2016). Dit bodemonderzoek is opgenomen in de bijlage. Het bodemonderzoek is conform NEN 5740 uitgevoerd, waarbij extra aandacht is besteed aan een mogelijke bodemverontreiniging als gevolg van een slootdemping. De bodemopbouw bestaat voornamelijk uit zand. Er zijn in totaal 16 boringen uitgevoerd. In totaal zijn er 4 monsters onderzocht. De top- en onderlaag bevat lichte verontreiniging met enkele zware metalen en PAK en een lichte grondwaterverontreiniging. Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat:

• de bovengrond maximaal licht verontreinigd is met koper, kwik, lood, zink en PAK;
• de ondergrond maximaal licht verontreinigd is met kwik, lood en PAK;
• het grondwater maximaal licht verontreinigd is met xylenen en 1,2-dichloorethenen.

Op het perceel zijn gebouwen aanwezig, die in het kader van de nieuwbouw worden gesloopt. Omdat deze gebouwen voor 1 januari 1994 zijn gebouwd, moet voorafgaand aan de sloop een asbestinventarisatie conform SC540 worden uitgevoerd. Wanneer uit de asbestinventarisatie naar voren komt dat er asbesthoudende materialen aan de buitenkant van de gebouwen aanwezig zijn, waarvan de vezels in of op de bodem terecht kunnen zijn gekomen (bijvoorbeeld omdat het materiaal verweerd is), wordt hiermee ook de bodem asbestverdacht. Dit kan aanleiding zijn om de bodem op asbest te laten onderzoeken.

Conclusie

Op basis van de resultaten van het bodemonderzoek zijn geen belemmeringen te verwachten voor de voorgenomen ontwikkelingen.

4.5 Ecologie

Wettelijk kader

De bescherming van natuur in Nederland is vastgelegd in Europese en nationale wet- en regelgeving, waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen soortenbescherming en gebiedsbescherming.

Gebiedsbescherming
Gebiedsbescherming wordt voornamelijk geregeld met de Natuurbeschermingswet (1998) en de Ecologische hoofdstructuur (EHS). Belangrijk is dat ruimtelijke projecten niet zonder meer mogen worden gerealiseerd in beschermde natuurgebieden. Projecten die in de nabijheid van beschermde natuurgebieden (inclusief de Habitatrichtlijngebieden) worden geprojecteerd, dienen te worden getoetst op de mogelijke negatieve effecten die zij op deze gebieden kunnen hebben en of zij verstoring zullen veroorzaken (externe werking). Indien dit het geval is, kan doorgang van het project mogelijk belemmeringen ondervinden. De provincie is hiervoor het bevoegde gezag. Voor bestemmingsplannen en wijzigingen hiervan, kan het noodzakelijk zijn dat een vergunning ex artikel 19d Natuurbeschermingswet aangevraagd moeten worden.

Soortbescherming
Soortbescherming wordt geregeld in de Flora- en faunawet. In deze wet is een aantal planten en dieren aangewezen als beschermd. Deze beschermde organismen mogen niet zonder reden in hun bestaan worden aangetast. Belangrijk is het feit dat beschermde organismen ook buiten natuurgebieden voorkomen.

De wet maakt een onderscheid tussen licht en zwaar beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik dan wel van ruimtelijke ontwikkeling of inrichting, gelden voor sommige, licht beschermde soorten een vrijstelling. Aan deze vrijstelling zijn vaak voorwaarden verbonden. Voor zwaar beschermde soorten dient een ontheffing volgens art. 75 van de Flora- en faunawet te worden aangevraagd bij het ministerie van LNV. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• Er sprake is van een wettelijk geregeld belang (groot maatschappelijk belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en ruimtelijke inrichting en ontwikkeling);
• Er geen alternatief is;
• Er geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Planspecifiek

Door Els & Linde is een QS flora en fauna opgesteld (zie bijlage Quick scan ecologie). Onderzocht is of er een effect op beschermde natuurwaarden is te verwachten als gevolg van de ontwikkelingen. Door een ecoloog is op 6 januari 2016 beoordeeld of er beschermde planten- en diersoorten aanwezig zijn binnen de planlocatie en of deze soorten schade ondervinden van de gewenste ontwikkelingen.

De planlocatie is gelegen aan de Tolakkerweg 218-222 net buiten Maartensdijk. Op het terrein zelf is momenteel een leegstaand bedrijfspand en een schuur gevestigd. De planlocatie is bijna geheel omringd door poldergebied met aan de oostzijde de Rijksweg A27 en aan de zuidoostzijde een industrieterrein gelegen. Op ongeveer 2,5 km afstand van het plangebied ligt het Natura 2000 gebied Oostelijke vechtplassen. Gebieden die zijn aangewezen als Natuurnetwerk Nederland (NNN) liggen op 1,3 km ten noorden en 1,3 km ten zuiden van het plangebied.

De Oostelijke vechtplassen
De Oostelijke Vechtplassen bestaat uit een reeks van laagveengebieden tussen de Vecht en de oostrand van Utrechtse heuvelrug. In het gebied bevinden zich door turfwinning ontstane meren en plassen, meest met een zandondergrond, sommige aanzienlijk verdiept door zandwinning. De combinatie van rivierinvloeden en invloeden van het watersysteem van de zandgronden heeft een rijke schakering van typen van moeras en moerasvegetaties doen ontstaan. In het gebied zijn twee belangrijke gradiënten te onderscheiden: van noord naar zuid loopt een gradiënt van meer gesloten gebied (bos) naar meer open landschap (grasland, trilveen en rietland), terwijl van west naar oost een gradiënt is te zien van toenemende kwel (in petgaten en trilvenen). Een belangrijk broed gebied voor vogel van rietmoerassen.

Natuurnetwerk Nederland

Natuurnetwerk Nederland is een nieuwe naam voor de ecologische hoofdstructuur en staat voor het verbinden van natuurgebieden zodat planten zich over verschillende natuurgebieden kunnen verspreiden en dieren van het ene naar het andere gebied kunnen verplaatsen. Het natuurnetwerk is beschermd door de ruimtelijke ordening.

Flora en Faunawet

Uit de resultaten van het onderzoek is gebleken dat binnen de planlocatie geen beschermde soorten voorkomen waarop een effect is te verwachten. Het te slopen pand is onderzocht op, conform de door de zoogdiervereniging ontwikkelde methode, dat er geen geschikte invliegopeningen en geen sporen van vleermuizen zijn aangetroffen. Tijdens de broedperiode kunnen vogels in de bomen op het terrein broeden. Om verstoring te voorkomen dienen de werkzaamheden buiten om de broedperiode - half maart tot en met half augustus - van vogels te starten.

Natuurbeschermingswet en ruimtelijke verordening

Een effect op de natura 2000 gebieden en Natuurnetwerk Nederland wordt, door de aard en de omvang van de geplande ontwikkelingen, niet verwacht.

Natuurnetwerk Nederland

De gebieden die onderdeel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland liggen op 1,3 kilometer afstand van de planlocatie. Gelet op de afstand en de omvang van het voorne- men, is een kans op een effect uitgesloten.

Conclusie

Het planvoornemen zal geen nadelige effecten op flora en fauna hebben, indien de werkzaamheden zullen plaatsvinden conform het in de quick scan geadviseerde. Een nader onderzoek of passende beoordeling is dan ook niet nodig. Er is geen vergunning van de Natuurbeschermingswet nodig.

4.6 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het in oktober 2004 in werking getreden Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (REVI). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen is het wettelijke kader vastgelegd in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen en de onderliggende regelgeving. De wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke stoffen wordt volgens verwachting medio 2012 herzien. Het beleid voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het op 1 januari 2011 in werking getreden Besluit Externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

• Het plaatsgebonden risico (PR) richt zich als maat voor het risico vanwege activiteiten met gevaarlijke stoffen vooral op de basisveiligheid voor personen in de omgeving van die activiteiten. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt "vertaald" als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijv. woningen) mogen liggen.
• Het groepsrisico (GR) is een maat voor de maatschappelijke ontwrichting als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbare aantal personen, de z.g. oriënterende waarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd, kan afwijken. Deze verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR, ook als de OW niet wordt overschreden.

Planspecifiek

Onderstaand is een uitsnede van de risicokaart van Nederland opgenomen, met daarin het plangebied aangegeven met een blauwe cirkel.

Figuur 16 Uitsnede risicokaart

Zoals te zien op de kaart zijn er nabij het plangebied geen risicovolle bedrijfsactiviteiten waar een afstandnorm voor geldt. Dit vormt daarom geen bedreiding voor de beoogde ontwikkeling.

Vervoer gevaarlijke stoffen buisleidingen

Circa 1500 meter naar het westen ligt een buisleiding van de Gasunie voor de transport van gevaarlijke stoffen. Gelet op de aard van het project en de omvang van de ontwikkeling wordt geen onderzoek noodzakelijk geacht.

Vervoer gevaarlijke stoffen weg, water en spoor
Zoals te zien op de geraadpleegde risicokaart is de A27 ten oosten van het plangebied gelegen. Over de A27 vindt transport plaats van gevaarlijke stoffen. De A27 bevindt zich op een afstand van meer dan 200 meter van het plangebied. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van de snelweg.

Water en spoor zijn niet relevant voor de locatie omdat er over het spoor geen gevaarlijke stoffen getransporteerd worden en er geen vaarwgen in de omgeving van het plangebied liggen.

Hoogspanningskabels

Zoals te zien op de kaart zijn er geen hoogspanningskabels nabij het plangebied aanwezig.

Antennemasten

De dichtstbijzijnde UMTS- antennemast staat bij tuincentrum Groenrijk aan de Tolakkerweg op een afstand van 1000 meter.

Gemeentelijke routering

De N417 is aangewezen als routering gevaarlijke stoffen binnen de gemeente De Bilt. Het plangebied is gelegen aan de routering op een afstand van ongeveer 20 meter. Gezien de frequentie en de hoeveelheid routeplichtige transportbewegingen en de omvang van het plan is het risico ruimtelijke gezien verwaarloosbaar.

Conclusie

Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de planontwikkeling.

4.7 Kabels en leidingen

In en nabij het plangebied komen geen kabels en leidingen voor die het planvoornemen belemmeren.

4.8 Geluid

Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) biedt een toetsingskader voor het geluidniveau op de gevels van geluidgevoelige bestemmingen, zoals woningen, scholen en diverse gezondheidszorggebouwen.

De wet kent een ondergrens, de zogenaamde voorkeurswaarde. Wanneer de geluidbelasting lager is dan deze waarde, zijn de voorwaarden die de Wet geluidhinder stelt aan het realiseren van geluidgevoelige functies niet van toepassing.
Daarnaast is er in de wet een bovengrens opgenomen, de maximaal toelaatbare geluidbelasting. Indien de geluidbelasting hoger is dan deze waarde, is het realiseren van geluidgevoelige functies in principe niet mogelijk.

Wanneer de geluidbelasting tussen de voorkeurswaarde en de maximaal toelaatbare geluidbelasting ligt, is het realiseren van geluidgevoelige functies aan beperkingen gebonden en alleen onder voorwaarden mogelijk. Dit wordt een 'hogere waarde' genoemd ('hoger' in de zin van hoger dan de voorkeurswaarde) en wordt via een formele procedure vastgelegd.

Gemeentelijk beleid
De gemeente draagt zorg voor een zo goed mogelijke akoestische kwaliteit van de leefomgeving in situaties waar geluidsniveaus boven de wettelijke voorkeurswaarden niet kunnen worden voorkomen. Hiervoor stelt de gemeente duidelijke kaders voor ruimtelijke plannen en maakt ze de uitvoering tot het vaststellen van hogere waarden transparant. Het college van B&W heeft daarom de beleidsregel hogere waarden Wgh vastgesteld. In deze beleidsregel worden randvoorwaarden genoemd voor het toestaan van hogere geluidsbelastingen dan de voorkeurswaarde. De voorwaarden zijn geformuleerd als eis of als inspanningsverplichting (indien niet aan de voorwaarde kan worden voldaan dient de initiatiefnemer te motiveren waarom dit niet kan of waarom voor een alternatieve oplossing is gekozen).

Planspecifiek 

Door SoundForceOne is er een akoestisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van 2 woningen aan de Tolakkerweg 218-220 te Maartensdijk. De rapportage is opgenomen in Akoestisch onderzoek. Het onderzoek vormt de volgende conclusie:

Railverkeer

Voor dit plan is het railverkeer op de spoorlijn Utrecht-Hilversum van belang. Langs de spoorwegen zijn op grond van de Regeling geluidplafondkaart milieubeheer, zones aangewezen waarbinnen akoestisch onderzoek moet worden verricht. Voor nieuwe woningen binnen de zone van een spoorweg bedraagt de ten hoogste toelaatbare waarde (voorkeurswaarde) 55 dB. Indien de geluidsbelasting hoger is dan de voorkeurswaarde moeten er maatregelen worden getroffen om hieraan alsnog te kunnen voldoen. Blijkt dat niet mogelijk of op zwaarwegende bezwaren te stuiten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, landschappelijke of financiële aard dan is het college van burgemeester en wethouders van de gemeente De Bilt bevoegd tot het vaststellen van hogere waarden. Voor nieuwe woningen mag een hogere waarde van maximaal 68 dB worden vastgesteld.

Vanwege het spoortraject Utrecht-Hilversum wordt op het meest maatgevende waarneempunt inclusief 1,5 dB gebruiksruimte de voorkeurswaarde van 55 dB niet overschreden en bedraagt de geluidsbelasting maximaal 53 dB. Railverkeerslawaai is geen beperking voor de realisatie van het plan.

Wegverkeer

Ter plaatse van een aantal waarneempunten wordt de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai overschreden als gevolg van de A27 en de Tolakkerweg. De geluidbelasting bedraagt respectievelijk maximaal 60 dB en 58 dB. Vanwege de A27 wordt op beide woningen op twee gevels de maximale grenswaarde overschreden. Realisatie van de woningen is zonder maatregelen alleen mogelijk als de oostgevel en de zuidgevel deels als dove gevel uitgevoerd kunnen worden.

Vanwege de Industrieweg waar een maximale snelheid geldt van 30 km/u bedraagt de geluidbelasting exclusief aftrek conform artikel 110g Wgh maximaal 31 dB op het meest maatgevende waarneempunt.

De rapportage beschouwd een aantal bron- en overdrachtsmaatregelen die niet doelmatig, financieel niet doelmatig zijn of op stedenbouwkundige bezwaren zullen stuiten.

De zuid- en oostgevel van de woningen dienen deels als dove gevel te worden uitgevoerd. Voor de zuidelijkste woning dient vanwege de A27 en de Tolakkerweg een hogere waarde te worden vastgesteld van respectievelijk 53 en 57 dB.

De zuid- en oostgevel van de woningen dienen deels als dove gevel te worden uitgevoerd. Voor beide woningen dienen vanwege de A27 en de Tolakkerweg hogere waarden te worden vastgesteld.

De rapportage adviseert om de volgende hogere waarden vast te stellen:

Kenmerk	Woning	Gevel	Hoogte (in m)	Geluidsbelasting A27 (in dB(A))	Geluidsbelasting Tolakkerweg (in dB(A))
02	Noord	Noord	1,5 4,5 7,5	53 53 53	51 53 54
01	Noord	Oost	1,5 4,5 7,5	53 57 * 60 *	56 57 * 57 *
03	Noord	Zuid	1,5 4,5 7,5	49 53 57 *	50 52 53 *
05	Zuid	Noord	1,5 4,5 7,5	53 53 53	52 54 55
06	Zuid	Oost	1,5 4,5 7,5	53 57 * 60 *	56 57 * 57 *
07	Zuid	Zuid	1,5 4,5 7,5	50 53 57 *	51 52 52 *

* Wordt als dove gevel uitgevoerd als gevolg van gevelbelasting A27

Conclusie

Uit het onderzoek is gebleken dat op beide woningen maximaal op twee gevels een overschrijding van de maximale grenswaarde plaatsvindt, waardoor dove gevels nodig zijn als maatregelen niet mogelijk blijken. Beide woningen hebben wel een geluidluwe buitengevel, de westgevel, waar minimaal één geluidgevoelige verblijfsruimte gerealiseerd zal worden en beide woningen beschikken daarmee ook over een geluidluwe buitenruimte. Daarmee voldoen ze nog aan het beleid hogere waarde van de gemeente De Bilt.

4.9 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader

Luchtvervuiling is schadelijk voor de volksgezondheid en het milieu. Verkeer, industrie en huishoudens brengen grote hoeveelheden schadelijke stoffen in de lucht. Het doel van de op 15 november 2007 van kracht geworden 'Wet luchtkwaliteit', als onderdeel van de Wet milieubeheer, is mensen te beschermen tegen risico's van luchtverontreiniging. De wet bevat luchtkwaliteitsnormen voor de stoffen zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. In de wet is aangegeven in welke gevallen gemeenten en provincies de luchtkwaliteit in kaart moeten brengen en wanneer zij maatregelen dienen te treffen. Nieuw is, naast de wijzigingen in de Wet luchtkwaliteit, een aantal nieuwe Ministeriële regelingen en Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB's). Een van deze nieuwe AmvB's is de AmvB 'Niet in Betekende mate' (NIBM). Projecten die 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreinigingen, hoeven niet meer afzonderlijk getoetst te worden aan de wettelijke luchtkwaliteitsnormen (in de vorm van grenswaarden).

Gemeentelijk beleid
De gemeente De Bilt heeft luchtkwaliteitbeleid opgesteld. Hierin zijn nadere eisen vastgelegd voor het realiseren van woningen en andere gevoelige functies nabij drukke verkeerswegen.

Planspecifiek

Op de volgende kaarten is de luchtkwaliteit weergegeven voor het betreffende plangebied in NO2, PM10 en PM2,5

Figuur 17: Luchtkwaliteit NO2 (Omgevingsdienst Utrecht)

Figuur 18: Luchtkwaliteit PM10 (Omgevingsdienst Utrecht)

Figuur 19: Luchtkwaliteit PM2,5 (Omgevingsdienst Utrecht)

Het aantal te realiseren woningen betreft twee. Het project blijft onder de 3%-grens en draagt in niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek is dan ook niet nodig.

Conclusie

Het project draagt NIBM bij. Luchtkwaliteit is geen beperking op de ontwikkeling van het plan.

4.10 Water

De gemeente De Bilt is niet primair verantwoordelijk voor alle watertaken, maar moet de waterbelangen wel goed beschrijven en afwegen binnen de ruimtelijke ordening. Een van de instrumenten hiervoor is de verplichte watertoets. De watertoets houdt in dat het Waterschap beoordeeld of de waterbelangen voldoende zijn geborgd. De voor de gemeente en waterschap van belang zijnde wateraspecten zijn hieronder beschreven.

Volgens de Wet gemeentelijke watertaken (2008) is de gemeente verantwoordelijk voor het inzamelen en transporteren van stedelijk afvalwater en hemelwater. De gemeente mag vervolgens zelf bepalen op welke wijze het ingezamelde hemelwater wordt verwerkt. Verder heeft de gemeente de zorgplicht om structurele problemen als gevolg van een voor de gebruiksfunctie nadelige grondwaterstand in openbaar bebouwd gebied te voorkomen of te beperken.

Het hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) is binnen het plangebied verantwoordelijk voor de kwaliteit van het oppervlaktewater en beheer van het waterpeil. Daarnaast is het hoogheemraadschap verantwoordelijk voor het zuiveren van het afvalwater. Het is van belang dat de capaciteit van de rioolwaterzuiveringsinstallatie toereikend is voor de toename aan vervuilingseenheden, en dat het afvalwater niet te veel verdund wordt met regenwater.

De provincie Utrecht is verantwoordelijk voor het beschermen van het grondwater. In het Grondwaterplan 2008-2013 heeft de provincie het actuele beleid met betrekking tot kwantiteit en kwaliteit van het grondwater opgenomen. In de Provinciale Milieuverordening zijn beschermingszones aangewezen rond waterwinningen. Binnen deze zones gelden aanvullende regels ter bescherming van het drinkwater. Daarnaast heeft de provincie Utrecht in 2009 het Provinciaal Waterplan opgesteld. Hierin wordt aangegeven hoe om te gaan met waterveiligheid, waterbeheer en gebruik en beleving van water.

Gemeentelijk beleid
Het gemeentelijke waterbeleid is vastgelegd in het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2010-2014. Hiermee geeft de gemeente De Bilt invulling aan haar zorgplichten voor stedelijk afvalwater, hemelwater en grondwater. In het VGR is ook het gemeentelijk afkoppelbeleid beschreven. Afkoppelen van verhard oppervlak gebeurt alleen als het in overeenstemming is met het Convenant Afkoppelen en Infiltreren openbare ruimten op de Utrechtse Heuvelrug. (Dit convenant is opgesteld door Waterschap Vallei en Eem, HDSR, provincie Utrecht, Vitens en gemeenten op de Utrechtse Heuvelrug.)

Planspecifiek

Het nieuwe plan levert een reductie van de hoeveelheid verharding op. In de bestaande situatie is 975m2 verharding aanwezig, exclusief de aanwezige bebouwing van 307m2. In de nieuwe situatie zal de verharding teruggebracht worden naar het oppervlakte van 2 opritten, in totaal 200m2 en 284m2 bebouwing. Een totale afname van 798m2 aan verhard oppervlakte.

Conclusie

Het verhardingsoppervlakte zal in de nieuwe situatie fors afnemen. De ontwikkeling heeft dan ook geen negatief effect op de waterhuishoudkundige aspecten van de omgeving. Aanvullende maatregelen zijn dan ook niet nodig.

4.11 Duurzaamheid

Duurzaam bouwen (DuBo) is een manier van bouwen waarbij het milieu zo min mogelijk wordt belast, een optimale woonkwaliteit wordt gerealiseerd en waar het gebouw maar ook de openbare ruime een lange levensduur hebben (bijvoorbeeld door flexibiliteit of goede materiaalkeuze).

Het meenemen van duurzaamheid in projecten wordt door steeds meer partijen belangrijk gevonden. Dit geldt voor zowel gebouwen als voor Grond, Weg en Waterbouw (GWW)-projecten. Gemeente de Bilt heeft ambities geformuleerd en afspraken gemaakt over duurzaamheid bij duurzaam bouwen en GWW-projecten. Naast de gemeentelijke ambities zijn er voor bouwprojecten ook wettelijke eisen van toepassing. De rol van de gemeente is om in overleg met de bouwpartijen te kijken wat de mogelijkheden en kansen zijn voor duurzaam bouwen.

Wettelijk kader
Bouwbesluit 2012
De wettelijke eisen volgen uit het bouwbesluit van 2012. Per 1 januari 2015 zijn de eisen ten aanzien duurzaamheid en isolatie aangescherpt. De volgende eisen zijn wettelijk van toepassing:

1. Minimale isolatiewaarden (Rc):
• Rc=4,5 m2.K/W voor gevels,
• Rc=6,0 m2.K/W voor daken,
• Rc=3,5 m2.K/W voor vloeren;
2. Maximale warmtedoorgangscoëfficiënten (Uw):
• Gemiddelde Uw=1,65 W/m2.K voor alle ramen, deuren en kozijnen,
• Maximale Uw=2,2 W/m2.K voor afzonderlijke ramen, deuren en kozijnen;
3. Een maximale EPC waarde afhankelijk van het type gebouw. De EPC dient berekent te worden middels de EPG methodiek;
4. Van de samenstelling van constructieonderdelen van een gebouw met uitsluitend kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan met een totale gebruiksoppervlakte van meer dan 100 m² is de uitstoot van broeikasgassen en de uitputting van grondstoffen gekwantificeerd volgens de Bepalingsmethode Milieuprestatie Gebouwen en GWW-werken;
5. Een soortgelijke bepaling geldt ook voor woningen. In het kort: de milieuprestatie van het materiaalgebruik dient berekend te worden en dient toegevoegd te worden aan de omgevingsvergunning.

Provinciaal beleid
Het provinciaal beleid is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie. Bijbehorende kaders zijn vastgelegd in de Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013. Hierin is de eis opgenomen dat de toelichting op een ruimtelijk plan een beschrijving bevat op welke wijze rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen (art. 3.1 lid 3).

Gemeentelijk beleid
Op 26 maart 2015 heeft de gemeenteraad het Duurzaamheidsprogramma 2015-2018 ‘Groene meters maken’ vastgesteld. De twee pijlers van dit programma zijn:

1. Een energieneutraal De Bilt in 2030
2. Stimuleren van een circulaire economie

Zoals aangekondigd in dit duurzaamheidsprogramma heeft de gemeente nieuw Duurzaam Bouwen (DuBo) beleid ontwikkeld. De gemeenteraad heeft het nieuwe dubo-beleid op 26 mei 2016 vastgesteld.

Ambities duurzaam bouwen
In het nieuwe DuBo-beleid gaat het om voortvarende ambities. Dat betekent een forse, maar realistische uitdaging voor de markt en gemeente. We gaan daarmee een flinke stap verder dan de huidige regelgeving en de autonome ontwikkeling. Het streven naar hoge ‘rapportcijfers’ in GPR gebouw past daarbij. We willen initiatiefnemers, architecten en bouwpartijen zoveel mogelijk stimuleren om een stap meer te zetten dan wat wettelijk verplicht is. De ambities zijn in de tabel hieronder weergegeven.

Tabel: Duurzaam bouwen ambities gemeente De Bilt

Bestaande Bouw

-     Een verhoging van de GPR-score met 2,5 -     Minimaal Label B -     Streven naar Nul-op-de-Meter-Woningen

Nieuwbouw

Bij nieuwbouw willen we graag een stapje verder gaan dan bij bestaande bouw en hebben we GPR-ambities per thema: -     Gemiddeld over alle thema's een 8* -     Minimaal een 9 voor energie -     Minimaal een 7 voor milieu -     Minimaal een 8 voor subthema toegankelijkheid (onder thema gebruikskwaliteit) voor woningen met het predicaat levensloopbestendig en voor publieke gebouwen * Voor publieke gebouwen gemiddeld een 8,5

Aanbod gemeente
Het gebruik van GPR gebouw-software wordt gratis door de gemeente beschikbaar gesteld. Hiermee kan initiatiefnemer inzicht verkrijgen in de kansen voor duurzaamheid en gevoel krijgen bij het effect van maatregelen op de GPR-scores. Voor een licentie kan contact opgenomen worden met E. Rot van de Omgevingsdienst regio Utrecht (tel. [phone]). Er wordt dan vrijblijvend een wachtwoord en gebruikersnaam toegestuurd. Om een eerste inzicht te krijgen in mogelijke DuBo-maatregelen zijn er voor zowel bestaande als nieuwbouw woningen ook zogenaamde menukaarten (op papier en digitaal) beschikbaar.

Daarnaast biedt de gemeente een vrijblijvend adviesgesprek aan met een energieambassadeur van BENG! of eventueel een gesprek met een DuBo-expert van de Omgevingsdienst.

Grond, Weg en Waterbouw (GWW)-projecten
Voor de grond-, weg- en waterbouw wordt het Nationaal Pakket Grond-, Weg- en Waterbouw gebruikt. De gemeente zal bij het opstellen en beoordelen van bestekken voor GWW werken het Nationaal Pakket GWW hanteren. Daarbij zal zoveel mogelijk worden gekozen voor duurzame alternatieven voor zover mogelijk binnen de financiële randvoorwaarden van het project. Bij het opstellen van programma's van eisen voor GWW werken zal toepassing van het Nationaal Pakket GWW als voorwaarde voor het opstellen van een bieding worden opgenomen.

Duurzaam inkopen
De overheid koopt per jaar voor bijna 60 miljard euro in en heeft daarmee een belangrijke invloed op het milieu en sociale aspecten hier en in andere landen. Bewust en gericht duurzaam inkopen vormt een krachtig instrument om belangrijke duurzaamheiddoelstellingen te bereiken.

De rijksoverheid heeft in overleg met marktpartijen en andere overheden (VNG), diverse duurzaamheidcriteria opgesteld. Deze zijn per type project te vinden op www.pianoo.nl. Voor gemeenten waaronder De Bilt geldt vanaf 2015 de verplichting om voor 100% duurzaam in te kopen. Dat betekent dat we minimaal dienen te voldoen aan de eisen zoals ze zijn te vinden in de criteriadocumenten op www.pianoo.nl.

Behalve deze minimale eisen zijn hier ook aanvullende criteria te vinden die afhankelijk van projecten duurzame kansen bieden. Deze criteria zijn op te delen in:

1. Kwalificaties van leveranciers;
2. Gunningcriteria (behalve minimale eisen, ook criteria waar 'punten' behaald kunnen worden in het programma van eisen;
3. Contractbepalingen.

Situatie
Er is een wettelijk kader en een gemeentelijke ambitie met betrekking tot duurzaamheid. Vooruitlopend op of tijdens de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen kan worden nagedacht over de mogelijkheden die het initiatief biedt om duurzaam te bouwen. Wanneer er namelijk in een vroeg stadium van de planvorming over duurzaamheid nagedacht wordt, kunnen kansen optimaal benut worden. Er kan bijvoorbeeld gedacht worden aan:

• het tegengaan van verliezen door extra isolatie aan te brengen of kierafdichting te verbeteren;
• het energiegebruik te beperken door een ventilatiesysteem met warmteterugwinning of een douchewaterwarmteterugwinsysteem toe te passen;
• gebruik te maken van duurzame energiebronnen.

De gemeente De Bilt biedt de mogelijkheid tot een vrijblijvend adviesgesprek met een energiespecialist om te verkennen op welke manieren duurzaam gebouwd kan worden. Daarnaast wordt het instrument GPR-gebouw gratis door de gemeente De Bilt ter beschikking gesteld, om de initiatiefnemer inzicht te bieden in de kansen die het initiatief biedt om duurzaam te bouwen.

Conclusie
Het aspect duurzaamheid kan het initiatief tot de bouw van twee woningen aan de Tolakkerweg te Maartensdijk verder versterken. Aangeraden wordt om voor aanvraag van een omgevingsvergunning voor het onderdeel bouwen te bepalen welke kansen het initiatief biedt om de principes van duurzaam bouwen toe te passen. Daarbij kan onder andere gebruik worden gemaakt van bovengenoemd vrijblijvend adviesgesprek en berekeningen met het instrument GPR-gebouw.

4.12 Vormvrije MER beoordeling

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D (betreft de m.e.r.-beoordeling) van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Concreet betekent dit dat, ook wanneer ontwikkelingen onder de in bijlage D opgenomen drempelwaarden blijven, het bevoegd gezag zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen kunnen hebben, de zogenaamde 'vergewisplicht'.

Het komt er op neer dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets, die dus een nieuw element is in de m.e.r.-regelgeving, wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee conclusies leiden:

• belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.(-beoordeling) noodzakelijk;
• belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor m.e.r.

De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie hoofdcriteria centraal:

1. De kenmerken van het project;

2. De plaats van het project;

3. De kenmerken van de potentiële effecten.

Een stedelijke ontwikkeling (D 11.2) is m.e.r. beoordelingsplichtig wanneer het betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer. Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten.

Planspecifiek

De toevoeging betreft twee woningen door het slopen van een kantoorgebouw. De oppervlakte betreft geen ontwikkeling van 100 hectare of meer. De wijziging van gebruik en de nieuwbouw zal geen milieutechnische effecten geven op de omgeving.

Conclusie

Een nader onderzoek is niet benodigd, de ontwikkeling is niet m.e.r. beoordelingsplichtig.

4.13 Conclusie

Er zijn geen specifieke milieutechnische belemmeringen die een ontwikkeling van twee woningen niet mogelijk maken.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Wettelijk kader

Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 Wro moet in het kader van een bestemmingsplan onder andere inzicht worden verschaft in de economische uitvoerbaarheid van het plan. In verband daarmee is eerst onderzocht of voor het onderhavige bestemmingsplan op grond van artikel 6.12, eerste lid Wro de verplichting bestaat om één of meer exploitatieplannen vast te stellen.

Op grond van artikel 6.12, lid 1 van de Wro stelt de gemeenteraad een exploitatieplan vast voor gronden waarop een in het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit zijn de volgende bouwplannen:

• de bouw van één of meer woningen;
• de bouw van één of meer gebouwen;
• de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m2 of met één of meer woningen;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m2 bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m2.

Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wro kan van deze verplichting worden afgezien, indien (globaal) sprake is van de volgende factoren:

• het verhaal van de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd is, en;
• het bepalen van een fasering en/of het vastleggen van locatie-eisen niet noodzakelijk is.

Voor de beoordeling van de vraag of het kostenverhaal anderszins verzekerd is, is de eigendomsituatie van belang. In het geval dat alle gronden binnen een exploitatiegebied eigendom zijn van de gemeente, kan de gemeente de kosten van de grondexploitatie verrekenen in de prijs van de uit te geven bouwrijpe kavels. In dat geval is het kostenverhaal afdoende anderszins verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente in een overeenkomst met de ontwikkelaar heeft vastgelegd hoe de kosten van de grondexploitatie worden verrekend. Ook in dat geval is het vaststellen van een exploitatieplan niet verplicht.

Conclusie

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief. De kosten voor de ontwikkeling zijn voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Dit wordt middels een anterieure overeenkomst afgesproken met de initiatiefnemer.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het plan zal als ontwerp ter inzage liggen. Voor de vaststelling worden in deze paragraaf de gegevens van de zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 7 Toelichting op de regels

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

In dit hoofdstuk wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, de Wabo en de standaard bestemmingsplansystematiek van Bilthoven.

Hieronder wordt de opbouw en dergelijke van de geldende regels kort toegelicht.

7.1 Bestemmingsregels

Wonen (Artikel 3)

Het bouwvlak zal enkel de bestemming wonen krijgen. Voor de bouwregels is primair uitgegaan van de algemene ‘model’ bouwregels zoals door de gemeente De Bilt voor al haar nieuwe bestemmingsplannen wordt gehanteerd. Aangezien de locatie zich op de grens van het Utrechtse landschap bevindt gelden er de volgende eisen gerelateerd aan het geldende bestemmingsplan:

• Maximaal oppervlakte bouwvlak per woning; 6 x 12 meter
• Maximale goothoogte van 6 meter
• Maximale bouwhoogte van 10 meter

Niet het gehele perceel mag bebouwd worden, hiervoor is er een bouwvlak in de verbeelding opgenomen samen met de nadere bouweisen zoals boven beschreven.

7.2 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (Artikel 4)
De anti-dubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens het bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene gebruiksregels (Artikel 7)
In dit artikel zijn enkele gebruiksregels opgenomen die binnen het hele plangebied van toepassing zijn.

Algemene afwijkingsregels (Artikel 9)
Om enige flexibiliteit binnen de marges van het bestemmingsplan te creëren ten aanzien van bouwwerken, kent het bestemmingsplan net als het huidige planologische regime, algemene afwijkingsregels.

7.3 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (Artikel 13)
Het overgangsrecht ziet op het gebruik dat op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan bestaat. Gedurende de werking van dit bestemmingsplan is het toegestaan het gebruik van de gronden en bouwwerken zoals dit bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan voort te zetten, mits het gebruik na inwerkingtreding van het bestemmingsplan niet meer dan een jaar wordt onderbroken. Wijziging van het gebruik is alleen toegestaan indien hierdoor de strijd met de nieuwe gebruiksvormen wordt verkleind. De bescherming van het overgangsrecht zoals hierboven beschreven vervalt op het moment dat een nieuw bestemmingsplan voor de betreffende gronden wordt vastgesteld.

Slotregel (Artikel 14)
In het laatste artikel is bepaald dat naar dit bestemmingsplan kan worden verwezen onder de naam 'Tolakkerweg 218 -222'.