Bilthoven Noord 2013

4.3 Stedenbouwkundige visie

Deze paragraaf beschrijft in het kort de belangrijkste onderdelen uit de stedenbouwkundige visie. Voor de gehele tekst wordt verwezen naar Bijlage 3. In de eerste paragraaf wordt ingegaan op de algemene randvoorwaarden en richtlijnen voor Bilthoven Noord als geheel. De tweede paragraaf behandelt de maatvoeringen per structuurlijn van de ruimtelijke structuur (zie paragraaf 2.2).

4.3.1 Algemene randvoorwaarden

Stedenbouwkundige opzet en ruimtelijke structuur

De huidige stedenbouwkundige opzet, met zijn kenmerkende verhouding tussen bebouwing (rood), openbare ruimte (grijs) en bos (groen), dient te worden gehandhaafd. De verhouding tussen bebouwde en onbebouwde ruimte is van essentieel belang voor het straatbeeld per laan(-structuur). Voor het hele plangebied gelden de volgende ruimtelijke principes:

• huidige structuren dienen zoveel mogelijk gehandhaafd te blijven;
• geen nieuwe straten of lanen toevoegen;
• ontwikkelingen moeten zich conformeren aan het onderliggend landschap: het bosachtige/parkachtige karakter van het groen en restanten van het oorspronkelijk reliëf moeten intact blijven;
• er mogen geen nieuwe woningen gebouwd worden in een tweede rij;
• bebouwing op cruciale plekken reageert op de stedenbouwkundig opzet (door bijvoorbeeld tweezijdige oriëntatie op de hoeklocatie, zoals een kwartslag gedraaid ‘vlaggenschip’ op een kruising of driesprong).

Profielopbouw en overgang privé-openbaar

Bilthoven Noord kenmerkt zich door de aanwezigheid van zachte bermen naast de rijbaan met per laan een eigen boomsoort. Ingrepen in de openbare ruimte dienen dit principe te respecteren. Nieuwe ontwikkelingen dienen geen afbreuk te doen aan de continuïteit van het totaalprofiel. Erfafscheidingen moeten daarom op de erfgrens worden geplaatst.

Voortuinen en achtertuinen

Het groene karakter van de voortuinen dient te worden gehandhaafd. De voortuinen dienen daarom vrij te blijven van bijgebouwen en ook van een grote hoeveelheid verharding. Een maximum van 25% verharding waarborgt het groene karakter en houdt een oprit bij kleinere voortuinen nog mogelijk. De bomenmassa op de percelen dient zo veel mogelijk te worden gehandhaafd.

Parkeren

Parkeren dient zo veel mogelijk plaats te vinden op eigen terrein en zo mogelijk achter de voorgevelrooilijn. Het straatbeeld blijft hiermee zoveel mogelijk vrij van geparkeerde auto's.

Verkaveling

De huidige verkaveling zorgt ervoor dat het groen tussen de woningen doorloopt tot aan de lanen. Ook bij de structuren met kleinere afstanden tussen de bebouwing is er nog steeds sprake van groene doorzichten. De veranderingen in dichtheid van de verkaveling zijn vrij geleidelijk en per straatdeel herkenbaar. Door kavelsplitsing en de bouw van extra woningen wordt het karakter in kleine mate aangetast. Er wordt gestreefd de onevenwichtige verhouding tussen bos (groen) en bebouwing (rood) zoveel mogelijk te behouden. Door te smalle afstanden tussen de bebouwing verdwijnen de groene doorzichten. De maten van de doorzichten tussen de woningen variëren per structuur en zijn beeldbepalend. Hieraan mag geen afbreuk worden gedaan. Splitsing van kavels (verdichting) is alleen acceptabel als de breedte van de nieuwe kavels in het verkavelingprincipe van de structuurlijn past. Verdichting vindt subtiel plaats en doet geen afbreuk aan het ruimtelijk beeld. Dat betekent geen splitsing van karakteristieke, grote kavels of verlies van afwisselende tussenmaten. De verhouding tussen bebouwde en onbebouwde ruimte moet in evenwicht blijven.

Schaal en typologie bebouwing

• de woning (volume, hoogte, breedte, stijl) moet passend zijn in het straatbeeld;
• het type woning is een vrijstaande woning (villa of bungalow) of een twee-onder-een-kapwoning;
• de situering van de woning houdt rekening met de groene doorzichten, die karakteristiek zijn voor de betreffende structuurlijn;
• de woning is maximaal twee lagen met kap; woningen met platte daken mogen maximaal twee lagen hoog zijn;
• bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume;
• de diepte van de woning moet gerelateerd zijn aan de diepte van het perceel in relatie tot de aanwezige groene massa; deze diepte wordt per (deel-)structuur aangegeven;
• incidenteel zijn kleine vrijstaande bijgebouwen in de achtertuinen toegestaan, gerelateerd aan de diepte van de achtertuin en rekeninghoudend met aanwezige groene massa.

Bijzondere plekken/kruisingen langs de lijn

Zeer karakteristiek voor de verkaveling zijn een groot aantal hoekkavels. Zij hebben een mooie verhouding tussen bebouwing en buitenruimte. In de oorspronkelijke verkavelingvorm zijn deze naar twee lanen gericht (oftewel georiënteerd op het kruispunt), waarbij de diepte nagenoeg gelijk is aan de breedte. Hierdoor hebben de doorzichten tussen de hoekwoning en de (twee) naastliggende tussenwoningen een bredere maat. Een kwartslag gedraaide woning op de hoek markeert stedenbouwkundig opzet, die reeds in het bestemmingsplan uit 1984 stond beschreven. Bij eventuele verdichting worden de doorzichten behoorlijk verkleind en wordt het beeld sterk veranderd. Belangrijk is dat de afstand tussen de bebouwing op de hoekkavels groter is dan de afstand tussen de bebouwing van de tussenkavels in de structuurlijn.

Bij vervangende nieuwbouw op de hoekkavels gelden daarom de volgende randvoorwaarden:

• de afstand tussen bebouwing (inclusief aanbouwen) is afhankelijk van het subgebied waarin de kavel ligt;
• de afstand tussen bebouwing (inclusief aanbouwen) ten behoeve van de groene doorzichten is minimaal 1,5 keer de minimale afstand aan de lange laanzijde en minimaal 1,25 keer de minimale afstand aan de korte laanzijde; wanneer geen lange of korte zijde te onderscheiden is, geldt voor beide richtingen 1,5 keer de minimale afstand van de betreffende laan;
• de maximale diepte van het bebouwd oppervlak wordt gedefinieerd door de maat van de doorzichten, maar is nooit meer dan de maximale diepte van de betreffende laan;
• de minimale afstand voor aan-/bijgebouwen ten opzichte van de voorgevelrooilijn is hetzelfde als die van de structuurlijnen (minimaal 4 meter).

Bij de al verdichte hoekkavels is vanwege de kleine afstanden de huidige situatie maatgevend.

Vanwege de grote impact op het stedenbouwkundig karakter is verdichting van hoekkavels (kavelsplitsing) slechts beperkt mogelijk. Hiervoor gelden de volgende randvoorwaarden:

• de afstand tussen de woning op de nieuwe hoekkavel en de naastliggende bebouwing is minimaal twee keer de afstand van de tussenruimte van de betreffende structuurlijnen;
• de woning(en) op de nieuwe tussenkavel(s) moet(en) voldoen aan de regels voor de minimale afstand tussen bebouwing van de betreffende structuurlijn;
• de nieuwe tussenkavel(s) moet(en) zo diep zijn, dat de maximale bouwdiepte van de betreffende structuurlijn wordt gehaald;
• een kwartslag gedraaide woning (vlaggenschip) moet behouden blijven of terugkeren.

Rooilijnprincipes

Het beeld van de verspringende en laanvolgende rooilijnen moet worden gehandhaafd. De randvoorwaarden voor de rooilijnen zijn voor alle laanstructuren hetzelfde:

• de voorgevelrooilijn van een afzonderlijke woning dient gerelateerd zijn aan de rooilijn van de huidige woning;
• de minimale afstand van de voorste erfgrens tot de voorgevelrooilijn wordt per gebied aangegeven, zodat er altijd een minimale zone langs openbaar gebied blijft vrij van bebouwing;
• aan-/bijgebouwen liggen op minimaal 4 meter afstand achter de voorgevelrooilijn;
• de nieuwe bebouwing mag niet nadrukkelijk naar voren komen; bij lege kavels is de voorgevelrooilijn van de verste (met uitzondering van de opvallende uitschieters naar achteren) van de openbare straat gesitueerde woning van de twee naastliggende kavels maatgevend als voorgevelrooilijn van de lege kavel;
• de bebouwing op de hoekkavels is gerelateerd aan de rooilijn van twee structuurlijnen en ligt achter twee kruisende rooilijnen;
• twee naastliggende nieuwbouwwoningen liggen niet op exact gelijke rooilijn; een rooilijn verspringing is gewenst.

4.3.2 Specifieke randvoorwaarden per structuurlijn

In elke structuur worden een aantal subgebieden onderscheiden. Elk subgebied heeft een eigen karakter. Het verschil in de karakters, dat soms heel subtiel is, zorgt voor een gevarieerd beeld in een homogeen geheel van Bilthoven Noord. De verdeling in subgebieden heeft te maken met het karakter en dichtheid van de verkaveling. Het essentiële verschil zit in:

• de maten van groene doorzichten;
• diepte van de kavels;
• diepte van de groene voortuinen;
• typologie van bebouwing.

De eerste drie karakteristieken worden in de randvoorwaarden vertaald naar:

• de minimale afstand tussen de bebouwing;
• de maximale diepte van te bebouwen oppervlak;
• de afstand tussen de erfgrens en de voorgevelrooilijn.

Deze randvoorwaarden worden in maten aangegeven per subgebied. Deze maten staan ook in de legenda van de totaalkaart van de stedenbouwkundige visie (figuur 4.4). Tussen de haakjes staat achtereenvolgens aangegeven in meters de minimale afstand tussen bebouwing, de maximale diepte van het te bebouwen oppervlak en de afstand tussen erfgrens en voorgevelrooilijn; bijvoorbeeld (20 meter tussen bebouwing, 30 meter als maximale diepte en 15 meter tussen de erfgrens en voorgevelrooilijn).

Figuur 4.4: Gebiedsindeling stedenbouwkundige karakters

In totaal zijn er negentien karakters te onderscheiden. Voor de bijzondere (hoek-)kavels, die beeldbepalend zijn in de stedenbouwkundige structuur, gelden specifieke randvoorwaarden binnen de context van aangrenzende karakters. De bijzondere clusters en de inbreidingslocaties hebben elk een eigen verschijningsvorm en beeld. Voor een aantal grotere inbreidingslocaties zijn in de stedenbouwkundige visie aparte randvoorwaarden opgenomen.

Vertaling van stedenbouwkundig plan naar bestemmingsplan

De stedenbouwkundige visie gaat uit van de bestaande kwaliteiten van dit woongebied en is vertaald naar randvoorwaarden per karakter (deelgebied met eigen kenmerken). De indeling in karakters is bepaald door een onderscheid te maken in combinatie van 3 fysieke maten, die bepalend zijn voor het ruimtelijke beeld :

• 1. de minimale afstand tussen de bebouwing,
• 2. de maximale diepte van het bebouwd oppervlak,
• 3. de minimale afstand tussen de voorgevelrooilijn en de erfgrens met de openbare ruimte.

In de stedenbouwkundige visie zijn negentien verschillende karakters onderscheiden, waarvan de verschillen heel subtiel kunnen zijn. Deze negentien stedenbouwkundige karakters zijn in het bestemmingsplan vertaald naar acht verschillende woonbestemmingen. In deze acht bestemmingen zijn de, vanuit ruimtelijke ordening beschouwd, relevante kenmerken van de stedenbouwkundige karakters samengekomen. Er is aangesloten bij het beeld dat de stedenbouwkundige visie geeft, maar er is uiteraard ook gekeken naar de bestaande situatie. Tevens wordt rekening gehouden met (kleinschalige) uitbreidingsmogelijkheden. Het bestemmingsplan legt verder aandacht op de ruimtelijke elementen die geaccentueerd zijn in de stedenbouwkundige visie, zoals hoekkavels. Kortom, de indeling in woonbestemmingen sluit aan bij de stedenbouwkundige visie en biedt tegelijkertijd flexibiliteit voor toekomstige ontwikkelingen op de (individuele) woonkavels. Daaruit zijn uiteindelijk acht woonbestemmingen in het bestemmingsplan naar voren gekomen. Dit betreft: Wonen 1 t/m 5, hieronder wordt het grootste deel van de woningen geschaard; Wonen 6 is opgenomen voor de meer planmatige bouw (inbreiding) die op enkele plaatsen in de wijk voorkomt; Daarnaast is een aparte woonbestemming opgenomen voor de hoogbouw (de flats) en een aparte woonbestemming voor hoekkavels. De hoekwoningen zijn cruciaal voor het karakter van Bilthoven Noord en worden daarom apart benaderd. In Hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de verschillende bouwmogelijkheden die iedere woonbestemming kent.